Hotărârea nr. 36/2018

Hotărârea nr.36 – aprobarea vânzării cotei-părți de ½ din Cabinetul medical stomatologic nr. 25 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 99/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR – ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical


România




Consiliul Județean Brașov

Cod: F-16

HOTĂRÂREA NR. 36

din data de 30.01.2018

privind aprobarea vânzării cotei-părți de din Cabinetul medical stomatologic nr. 25 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 99/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical

Consiliul Județean Brașov întrunit în ședință ordinară la data de 30.01.2018;

Analizând expunerea de motive nr. 18897 din data de 18.01.2018 și raportul de specialitate înregistrat cu nr. ad. 18897 din data de 18.01.2018, întocmite de Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimenul Patrimoniu, prin care se propune aprobarea vânzării cotei-părți de 14 din Cabinetul medical stomatologic nr. 25 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 99/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Ținând cont de prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 80/31.01.2017 privind aprobarea listei spațiilor libere cu destinație de cabinete medicale stomatologice și activități conexe actului medical din imobilul situat în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, domeniu privat al Județului Brașov, în vederea vânzării prin licitație publică cu strigare, Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 247/28.06.2017 privind aprobarea vânzării prin licitație publică cu strigare a cotei de Vi din cabinetul medical stomatologic nr. 1, din cadrul Policlinicii Stomatologice, cu sediul în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, proprietatea privată a județului Brașov, respectiv completarea art. 1 din Hotărârea Consiliului Județean Brașov nr. 80 din data de 31.01.2017 și Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi;

Având în vedere dispozițiile O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Luând în considerare prevederile art. 91 alin. (1), lit. c) și alin. (4), lit.b), ale art. 123 din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și ale art. 10 din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 97 și art. 103 alin. (2) din Legea administrației publice locale nr.215/2001, republicată cu modificările si completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1.- Se aprobă vânzarea cotei-părți de ’/2 din Cabinetul medical nr. 25, spațiul 10, situat la etajul II al imobilului-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov, cu nr. cad. 119041-C1-U33, proprietate privată a Județului Brașov, înscris în C.F. nr. 119041-C1-U33 Brașov și identificat conform Anexei nr.l (extras de C.F. și Sinteza evaluării cuprinsă în Raportul de evaluare nr. 99/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko), care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2..~ Se însușește Raportul de evaluare nr. 99/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR -ec. Toth Eniko, pentru cota-parte de !6 din Cabinetul medical stomatologic nr. 25, spațiul 11 din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, conform Anexei nr. 2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3.- Se aprobă prețul minim de vânzare a cotei-părți de Vz din Cabinetul medical stomatologic nr. 26, spațiul 10 din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, la o valoare de 77.232 lei, reprezentând echivalentul a 16.665 euro (1 euro=4,6344 lei, curs de schimb valutar BNR, la data evaluării - 05.12.2017), conform Raportului de evaluare nr. 99/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko.

Art.4.- Prețul vânzării va fi actualizat la cursul de schimb al BNR din ziua plății.

Art.5.,- Prețul efectiv și integral plătit nu va putea fi mai mic decât prețul minim stabilit prin Raportul de evaluare nr. 99/05.12.2017.

Art.6..~ Vânzarea se va face în conformitate cu prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi.

Art.7.- Președintele Consiliului Județean Brașov asigură aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri prin Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimentul Patrimoniu și Direcția Economică.

PREȘEDINTE Adrian - Ioan Veștej




Contrasemnează, SECRETAR Maria Duiffbrăveanu

RAPORT DE EVALUARE

NR. 99/05.12.2017

Beneficiar: JUDEȚUL BRAȘOV - administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAS O V

» >

Obiectul evaluării: Cabinet nr 25, etajul II, spațiu 10 din cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi-cota 1/2

Adresa: Mun. Brașov, str.Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.JjudBrașov

Data evaluării: 05.12.2017

Curs lei/EURO 4.6344

Dată raport: 05.12.2017

Ec. Toth Eniko

TOTH ENIKO - EVALUATOR AUTORIZAT

^BBSBBSSSKBHBBS^haport de EVALUARE


DECLARAȚIE DE CONFORMITATE


Prin prezenta certific următoarele:


prezentările faptelor din raport sunt reale și corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe evaluatorului la data inspecției;

analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport s constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate

onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în Codul de Etica Profesionala al Evaluatorului Autorizat și cu Standardele ANEVAR, cu excepțiile menționate expres acest raport;


ale


se


un


in


evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si au experiența si competenta necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiectul raportului;

nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesională elaborarea raportului;

valorile estimate de către evaluator este valabil la data prezentată în raport;

evaluatorul are incheiat asigurare profesionale ;


în



Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pe


r.tru evaluator și este valabil numai


pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dac pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.


î este transmis altei persoane,


fie


TOTH ENIKO - EVALUA TOR A UTORIZA T



Stimate beneficiar,


Referitor la evaluarea proprietății imobiliare situată în Mim Brașov, str Republicii colt cu Diaconii Co nr.l, jud Brașov, din cadrul Policlinicii de Stomatologie Diaconu Coresi, proprietatea cu cota de 'A al Județ Brașov administrat prin Consiliul Județean Brașov și cota de 'A al persoanei fizice Macaveiu Ana Emanuela prezent având destinația de cabinet medical, vă comunic următoarele:


resi ilui în


proprietatea evaluată se compune dintr-un cabinet și dependințe , înscris în Extrasul CF nr. 119C41-C1-U33 cu nr. cerere 128317/19.10.2017 OCPI Brașov ,

evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață la zi a proprietății imobiliare, așa c um este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2017 ANEVAR , în vederea vânzării otei de Vi aparținând Județului Brașov abordările de evaluare aplicate au fost abordarea prin piață și abordarea prin venit;

data de referință a evaluării este 05.12.2017. Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este 4.6344 , stabilit de Banca Națională în ziua anterioară pentru data de referință . Evaluatorul nu are un interes în proprietatea evaluată;


de îici


A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil și special pentru utilizarea expusă mai sus;

Ca rezultat al aplicării abordărilor de evaluare precizate anterior și a reconcilierii rezultatelor acestora, obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, după cum urmează:


s-a


VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cota de 50% din proprietatea imobiliară

16.665 EURO echivalent 77.232 LEI

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ


\\ele fi


Această estimare are în vedere caracteristicile intrinseci ale proprietății, amplasarea, etc. Dai prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, condițiilor specifice nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în document i și I constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate de către ANEV. (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania).


\R



TOTH ENIKO - EVALUA TOR A UTORIZA T

■HMnnHK' RAPORT DE EVALUARE

SINTEZA EVALUĂRII

- Raport cu inspecție -

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de Vi - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota Vi - persoana fizică Macaveiu Ana Emanuela

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U33 cu nr. cerere 128317/19.10.2017

Număr cadastral

119041-C1-U33

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U33 cu nr. cerere 128317/19.10.2017

Plan parter, etajele 1 si II

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în diviziune,

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etajul II

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

Cota de % d

in 26 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de /i c

in 1202/52700

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR-curs BNR)

4,6344

Data inspecției

05.12.2017

Data evaluării

05.12.2017

Valoare abordare prin venit pentru cota de 1/2

16.583

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 1/2

16.665

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

77.232

LEI

16.665

EURO

-Valoare constructie/constructii

LEI

EURO

-valoare unitara construcție

(la apartamente - pt. aria utila; la clădiri independente - pt. aria desfasurata)

5.940

(77.232 / cota de

J4 din 26 mp)

LEI /mp

1282

EURO/mp

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

TOTH F.NIKO - EVA LUA TOR A UTORIZA T

Interval de valori estimat pentru imobilul evaluat / mp (Euro)

1259 -1322 euro/mp

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrală,

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Comercială

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

Evaluator Autorizat Membru titular ANEVAR, Ec.Toth Eniko

\ &

5

1.

EVALUATOR

Ec.Toth Eniko

Legitimație ANEVAR

Nr. 16018

Parafa

Nr. 16018 valabilă 2017

Firma

TOTH ENIKO EVALUATOR AUTORIZAT

Adresa evaluatorului

* Mun.Sacele, str.Ady Endre nr.ll, jud .Brașov

■ Asigurare ALLIANZ TIRIAC in val de 10.000 Euro

2.

BENEFICIAR

Județul Brașov administrat prin Consiliul Jud.Brașov

Adresa

Județ Brașov

Mun.Brașov, str. Eroilor nr.S, jud Brașov

3.

PROPRIETATEA

EVALUATĂ

Cabinetul nr 25, situat Ia etaiul II al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l , cu nr. cad 119041-C1-U33 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 26 mp, cu cota din părțile de uz comun 1983/87000, cota teren 1202/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii a fost construit în regim de înălțime S+P+2E+M, in jurul anilor 1900 cu renovări și modernizări ulterioare

Proprietar

Județul Brașov- cota Vi

Macaveiu Ana Emanuela-cota 1/2

Sarcini

Nu sunt

Condiții limitative deosebite

Nu sunt

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚĂ ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA pentru cota de ’/z proprietatea Județului Brașov

16.665 EURO

Echivalent 77.232 LEI

5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

EVALUARE PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ ÎN VEDEREA VÂNZĂRII

DATA DE REFERINȚĂ A EVALUĂRII

05.12.2017

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUARn

1 EURO = 4.6344 lei

DATA INSPECȚIEI

PROPRIETÂȚH

Inspecția a fost efectuată de către evaluator Ec. Toth Eniko in prezența unui reprezentant al Consiliului Jud. Brașov

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

• Descrierea proprietății, conform CF nr. 119041-C1-U33 cu nr. cerere 12831719.10.2017 OCPI Brașov , partea I:

Cad 119041-C1-U33 - spațiul 10, etajul II compus din cabinet nr25 cu suprafața utilă de 26 mp.

Cote părți comune 1983/87000

Cote teren 1202/52700

• înscrieri privitoare la proprietate, conform CF nr. 119041-C1-U33 cu nr. cerere 128317/19.10.2017 OCPI Brașov , partea II:

Intabulare drept proprietate cu titlu de drept conform H.G.972/2002 dobândit prin Lege, cota actuală 1/2

Județul Brașov domeniul privat

Intabulare drept de proprietate cu titlu de drept cumpărare ca bun propriu în patrimoniul de afectațiune destinat exercitării profesiei de medic, dobândit prin convenție, cota actuala 1/2 Proprietar - Macaveiu Ana Emanuela

• înscrieri privitoare la sarcini :

Intabulare drept de Administrare Consiliul Județean Brașov Intabulare drept de ipoteca legala pentru diferența de preț neachitată de proprietar în favoarea Județului Brașov

Temei legal:

Extras CF.

Mențiuni speciale privind Extr. de Carte Funciara

Nu sunt

Mențiuni 2 privind Abateri de la Extrasul de Carte Funciara

Nu sunt

7.

DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

• Cabinet - Au = 26 mp- cota 1/2

8.

SITUAȚIA ACTUALĂ A IMOBILULUI

cabinet medical funcțional

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urban - amplasare favorabilă, centrală

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAȚIE

  • ■   Str.Republicii str, Diaconu Corcsi, str. Nicolae Bălcescu, str Postăvarului

  • ■   Calitatea rețelelor de transport: asfaltate cu 1 banda pe sens,

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

  • ■   Centrul Mun.Brașov, Piața Sfatului,

  • ■   Rețea de transport în comun, mijloace de transport suficiente.

  • ■   Unități comerciale în apropiere: strada comercială pietonală - strada Republicii

  • ■   Unități de învățământ: scoli generale si grădinițe

  • ■   Instituții de cult: Biserica Neagra

  • ■   Sedii Băncii: Raiffeisen, Transilvania,

  • ■   Instituții medicale: cabinete medicale, SpitalulClinic de Obstetrica si Ginecologie

* Altele: Muzeul jud. de Istorie, Centrul Cultural Reduta

UTILITĂȚI EDILITARE

  • ■   Rețea de energie electrică: existentă

  • ■   Rețea de apă: existenta

  • ■   Rețea de termoficare: nu

  • •   Rețea de gaze naturale: existentă,

  • ■   Rețea de canalizare: existenta

  • •   Rețea de telefonie: existentă

GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV

*   Poluare fonica moderata

■   Poluare cu noxe limitat

AMBIENT

• Liniștit

■ Trafic auto interzis

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Zona urbana - centrală - centrul istoric al Mun. Brșov

Dotări și rețele edilitare bune. Poluare moderata. Ambient civilizat.

10.

DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI DE BAZĂ (BLOC)

AMPLASAMENT

■ Imobil S+P+2E+M - cabinet la etajul II

ANUL PIF

■ Anii 1900

ORIENTARE

• Cardinal: Sud-Vest

CARACTERISTICI

  • *   Fundația: beton armat;

  • •   Structură: pereți portanti din zidărie cărămidă

  • ■   închideri perimetrale si compartimentări: zidărie cărămidă

  • ■   Acoperiș: șarpanta lemn cu învelitoare din țiglă

  • ■   Aspect exterior: bun

  • ■   Aspect interior: bun

CONCLUZIE PRIVIND

■ Utilități complete

CONSTRUCȚIA DE BAZĂ

■ Imobilul are regim de înălțime S+P+2E+M, cu finisaje medii

11.

DESCRIEREA CABINETULUI

BILANȚUL DE

SUPRAFAȚĂ

Cota de ¥2 din 26 mp

TIP APARTAMENT

Decomandat

TÂMPLĂRIE

  • ■   Exterioară: PVC cu geam termopan,

  • ■   Usa la intrare:PVC

FINISAJE INTERIOARE

Cabinet

  • >  Pardoseli : ciment acoperit cu pardoseala sintetica -linoleu

  • >  Pereți: zugrăveli lavabile

Su totala 26 mp-cota 1/2

Cote parti comune 1983/87000- cota 1/2

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ELECTRICE

  • ■   Iluminat normal

  • ■   Curenți slabi (telefonie )

  • ■   Instalații vechi, funcționale

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

  • ■   Sistemul de încălzire : centrală comună al imobilului

  • ■   Instalații funcționale, bine întreținute

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE CU APĂ

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

* Contorizare apa rece

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE CU GAZE

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Apartamentul beneficiază de contorizare individuala

CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTUL

■ Amplasament favorabil

12.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

  • ■   Piața imobiliara pe segmentul comercial , reprezentând spatii pretabile pentru cabinete medicale sunt identificate cu precădere la parterul blocurilor in apartamente de bloc, sau in vechile policlinici încă existente. In Mun. Brașov piața acestui segment este destul de dezvoltat , sunt oferte variate cu preturi in funcție de amplasament si facilitate oferite de respectivelel spatii comerciale

  • ■   Concluzii importante ale studiului imobiliar:

- prețul rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru alegerea unui spațiu, vadul, reputația zonei si mijloacele de transport


RAPORT DE EVALUARE

în comun contează, de asemenea, foarte mult

NATURA ZONEI

■ Zonă comercială veche, centrul istoric al Mun.Brasov -pietonală

" Din punct de vedere edilitar: zona dezvoltată

* Din punct de vedere economic: oraș / zona cu economie activa in dezvoltare; șomaj scăzut

OFERTE SIMILARE

• Oferte de proprietăți similare cu proprietatea evaluata sunt limitate.Prin asimilare sunt acceptate alte spații comercile care se pretează la activitati similare desfășurate in cabinete medicale. Majoritatea cabinetelor de medicina sunt situate in apartamente de bloc, in fostele dispensare medicale sau in spatii amenajate la domiciliul medicului respectiv. Alte cabinete de acest gen sunt comasate ori in clădiri vechi ale Policliniciilor existente si renovate ori construcții noi, care nu vând cabinete ci doar inchirieaza sau funcționează in diferite variante de colaborări.

CERERI SIMILARE

Cerere în ușoară creștere pe toate segmentele imobiliare, preponderent pentru proprietățile rezidențiale ce atrage după sine un trend pozitiv al spațiilor comerciale, asigurare de servicii si activități conexe

ECHILIBRUL PIEȚEI

■ Dezechilibru în favoarea CERERII

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■  Minim: 1259 euro/mp

  • ■  Maxim: 1322 euro/mp

CHIRII IN ZONA PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■  Minim: 300 euro/mp

  • ■  Maxim: 544 euro/mp

CONCLUZII ȘI TENDINȚE PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

  • ■   Dezechilibru în favoarea CERERII

  • ■   Tendință de scădere in favoarea CERERII.

  • ■   Rezulta: posibilitatea reducerii preturilor / chiriei

Anexa B cuprinde extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piața al proprietății care susțin elementele de piața incluse in acest raport

  • 13. EVALUARE

    REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

    STANDARDE DE EVALUARE

    EDIȚIA 2016

    SEV 100 - Cadrul general

    SEV 102- Implementare

    SEV 103 - Raportarea evaluării

    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

  • 14. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

    cel


In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR, analiza de piață are scopul de a estima mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

Conform Ghidului Metodologic de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca : « utilizarea unui activ care ii maximizează valoarea si care este posibila din punct de vedere fizic, este permisa legal si este fezabila din punct de vedere financiar ».

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediția 2016 standarde ce incorporează Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2016, Standardul de Evaluare SEV 100 - Cadrul

General (IVS Cadrul general), prevede ca valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare, a acestuia.

ste


CMBU poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta e determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea unui activ, atunci ci nd Stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

ste


Cea mai buna utilizare este un concept deterministic care susține ca utilizarea așteptata e utilizarea singulara si specifica ce conduce la maximizarea utilizării terenului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utilizare reprezintă alternativa cea mai favorabila de utilizam a proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, ce va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in continuarea analizei din evaluarea de fata.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • - cea mai bună utilizare a terenului liber

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea in considerare a următoarelor cerințe:

utilizarea sa fie fizic posibila din prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participa iții pe piața;

utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utilizarea activului, de exemplu specificațiile din planul urbanistic ;

utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic si permisa legal;

maximizează valoarea; va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piața, nai mare decât profitul generat de utilizarea existenta, după ce au fost luate in calcul toate costu ile conversiei la acea utilizare.

Destinații alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății:

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - inadecvata

  • - utilizare comercială - adecvata

  • - utilizare office: - inadecvata

Destinații permise legal si cele identificate ca posibile fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - nu

  • - utilizare comercială - da

  • - utilizare office- nu

Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor construite când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede c :ea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația tereni lui construit. Cea mai bună utilizare este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobiliara comerciala

Metodologia de evaluare

de


Pentru determinarea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de fata, Standardele Evaluare ANEVAR prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare si anume : abordarea prin comparații, abordarea prin venit, abordarea prin cost, in cadrul fiecărei abordări existând mai multe tehnici si analize, etc.

are


Rezultatele se bazeaza strict pe informații de piața, surse de costuri actualizate fara vreo asum nejustificata din partea evaluatorului privind unele costuri sau uzuri. Acestea sunt : costuri din cataloage, indici de actualizare, cota de TVA, profit antreprenor, organizare de șantier, cheltuieli de proiectare, deprecieri de natura fizica, funcționala si externa, cuantificări ale diferitelor elemente de comparație cazul terenului, rate de capitalizare etc

in


Evaluatorul a utilizat informații de pe piața judecând valoarea prin prisma raționamentelor cumpărătorului si vânzătorului, bine informați, prudenți, fara constrângeri si in cunoștința de cauza generând valoarea piața a subiectului solicitat spre analiza.

de


Datorita faptului ca nu au fost identificate informații despre tranzacții recente, in conformitate cu pct. 39, 74, 75, etc. din GEV 630, au fost utlizate informații privind oferte de proprietăți simil ire disponibile pe piața, acestea fiind reale si verificate de către evaluator la proprietar sau reprezentantul acestuia.

14.1 Abordarea prin piața

Metoda comparației directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprietăți cu cea evaluită. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănării diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care ap informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

hși ică ilte


Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informai iile provenite din tranzacțiile sau din ofertele de vânzare cu apartamente în zona, precum și la datele și informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre apartamentul de evaluat si apartementele similare tranzacționate sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom ana elementele a trei apartamente din aceeași zona.

iza


ire,

cu


Deoarece pe piața specifica exista tranzacții sau oferte de proprietăți similare (cu suprafețe simil cu aceeași utilizare etc...) iar informațiile comparabilelor existente sunt suficiente pentru a aplica acuratețe aceasta metoda, pentru a estima Valoarea de Piața a Proprietății Subiect am ales abordarea prin piața.

în ANEXA A este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea prin piața.

VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA pentru cota de ¥2 al Județului Brașov

16.665 Euro echivalent 77.232 Lei


14.2. Abordarea prin venit

; iție irul


Metoda are la bază ideea că proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o inves generatoare de venituri. în acest caz proprietatea este achiziționată sub forma unei investiții, investit fiind în principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul principal care influențează valoarea proprietății.

rsul din nea


Chiria este percepută în valută, fiind în cuantum de 400 Euro/luna, plata făcându-se în lei, la cui BNR din ziua efectuării plății. Valoarea chiriei este obținută din baza de date deținută de evaluator și informațiile preluate de la agențiile imobiliare. în obligațiile de plată ale proprietarului intră de aseme 1 plata taxelor și impozitelor, și anume impozitul pe venitul brut realizat din chirii și taxa pentru asigurare.


Capitalizare^ venitului este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net îi tr-

un indicator de evaluare a proprietății.


Deoarece proprietatea analizata poate fi analizata prin prisma venitului produs din inchiriere iar estimarea valorii chiriei se face pe baza informațiilor din piața, am utilizat aceasta abordare ca si verificare al rezultatului obtinut prin Abordarea prin piața .

în ANEXA B este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea capitalizării venitului generat de proprietate din chirie.

VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN VENIT pentru cota de Vz al Județului Brașov

16.583 Euro echivalent 76.852 Lei


14.3 Abordarea prin cost

i a

ve,


Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluar unei clădiri cu utilitate echivalenta cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normați arhitectura si proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.

ata


Aceasta metoda nu se poate aplica deoarece nu se cunosc toate datele cu privire la supral desfasurata a clădirii, terenul ocupat de clădire, cat si cotele indivize din spatiile comune si teren aferent respectivului apartament.

  • 15. DEFINIȚII SI IPOTEZE

15.1 DEFINIȚII

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

15.2 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

1.


rea


2.


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folos raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autor ilui evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se astmă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor cart au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de o astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui rapc Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie propriet ițea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de cître evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluat irul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliari se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabi responsabilă.


i ice

:rt.


au


) Și


4.


5.


6.


7.


8.


9.


Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate ace cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. In cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea /or avea prioritate.

Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără z limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliari în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor tox ice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raț și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stări care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventuale lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din sui pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui u terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în rap în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.


de

ste


se de


de ort în lor


rse


nei


irt,


15.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din interiorul apartamentului si exteriorul blocului.

15.4. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat la următoarele surse de informare:

■ Valorile de ofertare / tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

Vanzari

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-

X7 J404013?lista=82522200

  • •      https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#galleryl8]

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-

X3I014064?lista=82621072 □ hirii:

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-incliiriat-

X6T714043?lista=82693602

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X8K304009?lista=82693602

  • •   https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X6T71404G?lista=82693602

  • •  Proprietarul imobilului - pentru informațiile .legate de proprietatea evaluată: situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

  • •  Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel chirii, etc.)

15.5 TIPUL VALORII ESTIMATE

Imobilul evaluat este de natura unei proprietăți imobiliare de tip cabinet medical in imobil(policlinică)”.

In acesta situație, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piața” asa cum este e definita de standardul de evaluare SEV 100 - Cadrul general.

15..6. DATA ESTIMĂRII VALORII

itat


Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 05.12.2017 . La baza evaluării au informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii Noiembrie - Decembrie 2017.

  • 15.7. MONEDA RAPORTULUI

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR.

Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4.6344 lei.

ele


Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principa premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).

  • 15.8. MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash și integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.)

16 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

tru


Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai per uzul clientului si al destinatarului.

•un

Și


Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea forme contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele menționate in raport, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

17 . ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru analiza rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus la judecăți consistente.

Procesul de evaluare a constat in aplicarea a doua abordări de evaluare adecvate si s-au obti


aut


următoarele valori:


  • - abordarea prin piața.....................

  • - abordarea prin venit.....................


77.232 Iei echivalent 16.665 euro

76.852 lei echivalent 16.583 euro


sa®»


Ziixxia

Pentru analiza rezultatelor si exprimarea concluziei finale asupra valorii, evaluatorul a verificat întreg procesul de evaluare, informațiile si tehnicile de analiza a acestora, precum si judecata aplicata, prin pris criteriilor menționate mai sus, astfel:

ma


Adecvarea: atat abordarea prin piața cat si abordarea prin venit sunt adecvate pentru acest tip de

proprietate, insa avand in vedere scopul evaluării consideram ca abordarea prin piața este cea mai adecvata.

:e astfel ca la abordarea prin piața fiind utilizate oferte ce au fost scăzute prin marja de negociere si adaptate


Precizia: Precizia unei evaluări este legata de increderea evaluatorului in acuratețea informațiilor utiliza conform informațiilor primite telefonic de la agenții imobiliari/proprietari; la abordarea prin venit s-au utilzat informații din piața pentru apartamente insa de multe ori in piața pentru inchiriere nu este recunoscut in preț valoarea materialelor utilizate pentru finisarea apartamentului astfel incat sa poata fi inchiriat.

Cantitatea informațiilor: adecvarea si precizia influențează calitatea si relevanta indicației valorii; ce< mai mare cantitate de informații exista la abordarea prin piața ( atat tranzacții din trecutul recent cat si oferte pe piața);

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție este valoarea obținută prin abordarea prin piața.

Toate evaluările reprezintă opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu orice prezumții corespunzătoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de certitudine, s iu probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piața sa coincidă exact cu prețul care ar fi obținui intr-o tranzacție efectuata la data evaluării. Asigurarea intelegerii de către utilizator si a încrederii in evaluări necesita transparenta in abordarea evaluării si explicații adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra evaluării.

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cota de V2 al Județului Brașov

16.665 Euro echivalent 77.232 Lei

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA


HHHBMHHflMMHHK raport de evaluare

LOCALIZARE


"XX ■

V

v

XX


Livada Poștei

Wltei \ feXW-s \ V ■'        •

«


■ • ■ - w \? Turnul Alb O

\V\■n


/'•




Biserica Neagră © OCentrul Cultural Reduta



Apeductul Christian Kcttsch




POZE PROPRIETATE

Imobilul si accesul in imobil



Vecinătăți





tBHKHKKSKt^APORT DE EVALUARE

Anexa calcul abordare prin piață

lAnexa A

— ■ ........ .............- -------

1

EURO

4.6344

) ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT

COMPARABILĂ A

COMPARABILĂ B

COMPARABILĂ C

. ' ■

OFFRTA nu qp

fyL_£— DȚ A

NFGOCIAT pi ifn/mh '

< fVT'4

-not

WTA; Aceasta dirmuare nii

! ■

■ ..

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

Caracteristici specifice tranzacției

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1080

(Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

(Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

(Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1.071

1,285

1,080

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1071

1285

1080

Condiții de piață

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,285

1,080

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra, zona Saturn

Brașov, zona Spitalului Județean

Brașov, zona Calea

București

Ajustare %

12

5

10

Ajustare

129

64

108

PREȚ AJUSTAT

1200

1349

1188

Caracteristici fizice

Data PIF

anii 1900

1965

1984

1988

Ajustare %

-6.0

-8.0

-9.0

Ajustare

-72

-108

-107

Reqim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

2

P

P

P

Ajustare (%)

-2.0

-2.0

-2.0

Ajustare

-24

-27

-24

Suprafața utila apartament (mp)

26

56

40

68

diferența suprafața mp

9%

5%

12%

Ajustare

108

67

143

. Caracteristici spațiu

cabinet medical

cabinet medical

spațiu comercial

cabinet medical

Ajustare

0

0

0

Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabile, tampiarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tampiarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medii: pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zugrăveli lavabile, tampiarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugrăveli lavabile, tampiarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

1

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

centrala termica proprie

centrala termica proprie

centrala termica proprie

Ajustare

0

0

0

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

12

-67

12

PREȚ AJUSTAT

1212

1282

1200

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,212

1,282

1,200

Ajustare totală brută

332

267

381

Ajustare totală brută în

31.04%

20.75%

3530%

Comparabila aleasa {minim corecția totala

OMPARABILĂ B

ajustare minima

20.75%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,282

VALOAREA PROPUSĂ euro.

33,330

Valoare lei, rotunjită

154,464

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-EURO

16,665

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-RON

77,232

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash” pentru toate comparabilele

Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Astfel s-au aplicat ajustări de cca 12% comp A ,5% comp B si 10% comp C,

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/10 ani

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative de 2% la toate trei comparabile deoarece sunt poziționate mai nefavorabil fata de parter, cu vad comercial mai mic

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive tuturor comparabilelor, pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat. Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustarile aplicate sunt in procent de 6-12% proporțional cu dif de sup.

Tip apartament

nu s-au aplicat ajustări

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem incalzire

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

Boxa/ garaj/

nu s-au aplicat ajustări

Termoizolatie exterioara a blocului

nu s-au aplicat ajustări,

Componente nonimobiliare

nu s-au aplicat ajustări

1

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

i Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

1 \

j Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

jSe considera ca nici condițiile de finanțare din afara pieței financiare si nici i condițiile diferite de piața nu au afectat preturile proprietăților comparabile

......................................................1........................

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

300

544

400

Chirie negociata

291

'   500

3SS

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,492

6,006

4,656

Grad de neocupare (-1 Isnia'an)

291

500

338

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3401

5,505

4468

Cheltuieli aferente proprietarului

r    256

” 551

r    427

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

2,945

4,955

3,841

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

37,050

71,250

52,250

pjr.ta de capitalizare (%)

7.9

7.0

7.4

Pentru calculul ratei de capitalizarea s-au folosit aceleași condiții de exploatare a proprietății in sistem stabilizat si același procentaj pentru cheltuieli                         j

Venitul net din exploatare ai fiecărei proprietăți comparabile a fost calculat si estimat in același mod in care a fost estimat venitul net din exploatare al proprietății subiect, veniturile Alocarea pentru înlocuiri se considera element de cheltuiala subînțeles in rata de capitalizare

Anexa B

Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

... .... ------------...

i

Venit brut din chirii / an

4,800

Euro

Grad de neocupare (-1 hmafan)

400

Venit brut efectiv

4,400

|

Cheltuieli de amenajare

850

Cheltuieli cu impozitul

500

Cheltuieli cu asigurarea

250

i

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

180

Total cheltuieli

1,780

i

Venit net din exploatare VNE

2,620

Rata de capitalizare "c"

7.90%

Valoarea

33,165

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizări

i veniturilor este:

V =

’ CV

2.620

1

7.90%

i

Vp =

33,165 Euro

33,166 lei

153.704 Lei. rotuniit

Volei =

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu întreținere/reparații: s-a estimat la 180 euro/an_____j_____      ___________________

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 3% prin

aproximarea marjei de negociere Ia data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 50% -proprietatea Jud.Brasov

16,583

Euro

76,852

Lei

yVataW'z°'/

gr-





Rj


TOTH ENIKO - EVALUA TOR A UTORIZA T

HHHRHHBnK  raportdeevaluare

COMPARABILE IMOBIL

COMPARABILA A

Spațiu comercial

Brașov, zona Astra Bd Saturn

De vânzare Spapu ccntealal

60.000 EUR

Comision 25$

Suprafață toîală.

56 mp

In&ttime spațju

2.5 m

Itoimoh!.

Scatiu strada: (Spațiu comercial 55mp zona Gemenii;

te

12/10-2017

Salvează anvet

Alte detalii despre proprietate









Alte detalii despre proprietate

Recomandare: pentru

De vanzare spațiu comercial situat in zona Astra, in suprafața de 56mp. amenajat ca si cabinet stomatologic, se poate vinde atat cu dotările specifice aferente sau fara acestea, intrare proprie, toate utilitățile separate, centrala termica proprie, termopan integral, gresie, faianța, 60000 EURO fara aparatura sau 65000 EURO cu aparatura

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-X7J404013?lista=8252220C

COMPARABILA B



preț

59 000 €

1 311 C/rn*

suprafața utila (m1): 40 ( stare: renovat


i suprafața construita (m'-')

45 m2

anul construcției: 1 S84

Descriere anunț

Calea București - Sp. Județean, spațiu comercial cu vitrina si acces direct din strada. 40 mp. 2 incaperi, hol, baie, balcon, si chicineta

Spațiul este renovat complet nou.

Are destinația de spațiu comercial in CF.

Spațiul se poate si închiria cu 490 euro luna.

https://www.storia.ro/oferta/spa tiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#gallei'y[8l


RAPORT DE EVALUARE


COMPARABILA C


Coldwell Banker Alpin: Spațiu Comercial

Brașov, zona Calea București vgZUaCa



Anunț pubfcat de COLDWELL BANKER ALPIN


Do vânzare Spațu pentru brouii


75,000 EUR


Siwafață:

Bp imobr

Regim ;ftiiRzTne

Stadiu coo5traeȘ9.

An constmcțte’


Modificat te


29/11/2017


ir SâtefrM* anunț






Alte detalii despre proprietate

  • - Coldwell Banker Alpin va propune, un spațiu situat intr-o zona foarte accesibila, cu deschidere in apropierea unui din cele mai mari bulevarde din Brașov.

  • - Imobilul beneficiază de multa vizibilitate datorita poziționării.

  • - Zona de primire clientf.

  • - 2 camere

  • - Grup sanitar.

  • - Chicineta

  • - Poziționare pe o strada cu vad comercial foarte bun.

  • - Centrala termica.

  • - Principalele atuuri ale spațiului sunt posibilitățile multiple de utilizare. (Activitati comerciale sau servicii.)

  • - Acest imobil se vinde cu toata aparatura stomatologica.

Consultanții Coldwell Banker, din Romania. sunt specializați in acordarea de consultanta si servicii de intermediere, pentru toate segmentele pieței: rezidențial, spatii de birouri, retail, industrial, terenuri si investiții. Furnizarea de servicii integrate clientiior noștri, este cheia unei colaborări de tip win-win.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nrgrupun sanitare: 0

Suprafața construita: 0 mp

Suprafața curte: 0 mp

Nr garaje: 0

Vicii cunoscute. Fara vicii.

Nr încăperi: 2

Destinație recomandata Cabinet Stomatologic

1 l

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-biroiiri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-

X3l014064?lista=82621072



COMPARABILE CHIRII


COMPARABILA A


Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 40 mp

Brașov, zona Brașovul Vechi vezi harta



De închiriat Spagu comercial


7,5 EUR/mpnună

30) EUR! lună


Suprafață totală dispon&Hă:

Tip imobil. Suprafață totală, proprietate

Stad'ru construcție' fin construcție;

Mortificat fa.


40 mp

Centru comercial

40 mp

exista

1970

06/12/2017



I______

Cere detalii despre această proprietate

FLORIN FERARU

0736.675.773

Alte telefoane:

0728 292.912




•’fr Salvează anunl


Spații disponibile



Suprafață comercială: 40 mp


Chirie l mp / lună:

Disponibil:

Etaj: înălțime spațiu:


7,5 EUR/mp (total: 300 EUR/lună) imediat

Parter

3 m


Trimite unul prieten

[*»■ Raportează oferta Incorectă


https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T714043?lista=82693602

RAPORT DE EVALUARE

COMPARABILA B

Anunț publicat de:

GRENADINE IMOBILIARE






Spații disponibile

1

Denumire spațiu.

Spațiu comercial Centrul Istoric

Suprafață comerciala:

34 mp

Chirie 1 mp / lună:

16 EURimp (total: 544 EURrlună) - alte cheltuieli. Comision: 50% din prima chirie

Disponibil:

imediat

înălțime spațiu.

2 m

Vitrină:

8 m



Alte detalii despre proprietate

Compania Grenadine Imobiliare va propune spre închiriere un spațiu comercial sau de birouri situat in Centrul Istoric, la 2 minute de Biserica Neagra.

Spațiul are deschidere la strada, cu suprafața de 34 mp, si poate fi închiriat cu sau fara dotări.

Are in componenta centrala, parchet laminat si geamuri termopane. Pentru detalii suplimentare va rog sa ma contactați telefonic.

Cod intern 9261 https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X8K304009?lista=82693602

COMPARABILA C

Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 50 mp

Brașov, zona Ăștia vezi haria

De închiflzt Spațiu comercial

SEU R / inp / lună

■  400 EUR Hună

j Suprafață totală

i disponibilă:

50 mp

i Tip imobil

Centru comercial

Suprafață totală proprietate:

50 mp

StarJiu construcție'

exista

An construcție-

1980

Mcwncat la:

96'12/2017

Ut SaNeaxi anunț



<4A_clvkc


Anunț pvbfecaî de.

1ADVISE


Cere deUUi despre aceasta proprietate



FLORIN FERARU

0736.675.773

Alte telefoane:

0728 292.912



Pentju o identificare ușozta cominncâ .’d-ul anunțul* ( î X6T714O4C. de p* SpatifCometciaIe.ro



Telefon:


Email. ■



Spații disponibile

î

Suprafață comercială:

50 mp

Chirie / mp / lună:

8 EUR/mp (total: 400 EUR/lună)

Disponibil.

imediat

Etaj:

Parter

înălțime spațiu:

3 m

Alte detalii despre proprietate

lAdvise Real Estate va propune un spațiu comercial situat in Brașov, zona Astra cu următoarele caracteristici:

  • - Suprafața utila - 50 mp

-înălțime spațiu – 3 m

-Compartimentare â€" spațiu de depozitare

-Destinație recomandata â€~ magazin,cabinei medical.birou,sediu firma

  • - Acces transport in comun - 100 m distanta fata de imobil

-Dotări si finisaje - ferestre rabatabile, corpuri de iluminatcentrala.gresie

-Alte specificații tehnice: tensiune electrica 220w

Pentru a înțelege mai bine descrierea mea, va invitam la vizionarea proprietății.

Va doresc o zi frumoasa.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 1 Suprafața construita: 50 mp

=82693602

DOCUMENTE PROPRIETATE

r

JLNCRL

«viu nnwu


(Tîkîul dc Cadastru «i yubiUitjrte IrnolNițjri» ISW.O7 8itcv5 de Oclastn» -> A<trict3tc imobfflsrS Brașov


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE


O/îc Autx^jrâ J2$04Jd-U33 &*asov


• H*.«rcrț ■

țjjuir j

l~ins

- w ' i

j U»u

.10 1

ifflM

tai

KMftl Km»


Unitate individuala


A. Partea I. Descrierea Imobilului


Adre«^: toc. Srassv, Str Republicii. £t. 2, Ap. SPAȚIU IG.Jiid. flrșsou

Părți comune: (ewnul de 527 mp. branșamentele de apa. gat, etectrkltste. acoperișul. C*W tcarti. holuri, gala gips si terasa de la etajul II ............

r<r crt

Nr. cadissUral

Suprafața ccnstmîtă

Suprafața utilă (mp]

Cote pârtf comune

Cote teren

Otaervațtt! Referințe

Al

n«.H<l-U33

-

26

1983/87000

U0i/5T/d G

Spațiu 10 etaj IE compus dini cabinet nr»25. hol $1 «febni*» cv| suprafața utila rnâsuraia de! 25-S3...m      1


B. Partea II. Proprietari șl acte


înscrieri privitoare U dreptul de proprietate și alta drepturi reale


Referlețe


119694 f 22/12/2011


IKG. rv.972.QW3;

|------------------



ț Țlnlabuiate. uTrupt <ft FKO'P^IrTATEcririOÎG îtft"-jiț 7/3g^_ ?cbA.fd.L^ln_.Legez tețJUU3iUdâ.J/2 j 1) JUDEȚUL BRAȘOV IM DOMENIUL PRJVAT__    ___

iS35®Av55Yrrr pcaSfc tr^rt r< rt$ w c&i t/r il^PTî TZ3 raixaiv; Înscrisa p fin ÎScfrsJeree ar. 4J7Îf<jr rfin

i   paiilMt Ufrfttt.Ua 4Tn Cr 115<MI CltSiâ«?V. ârscrâu* Prin wrWM Af 67643 dTn 2lWggpI2:

115490/18712/2013__ ________.


Arț HotariaS nr. 1145. din 17/12/2013 ar«$<te N.P. rlcarrf qacataa racolata; p’nlabubtre," tfrrpl de WDPRJEÎATEtttii» d«T^rcpt comparare ca 'fauni

83 ’prepciu în patrimoniul afactoțiunc destinat exercităm profesiei del' imc»±C, dobândit prin Camrcntk;. cota actuala 1/2  '    _______ 4 -

: II MACAVEILT ANA EMANUSLA____'       ______

f Ul35E«Wrar"-V C^i


Ai


C. Partea III. SARCINI


înscrieri privind deemertfcbNIJMkrtjata dreptului de proprietate, drepturi real            * gî sarcini


CI


fcitabufer#, drept do ad*


U CONSILIUL JUDEȚE A

OSSERVÂ7»; triinx ......jw»țw transcrii iflta CE 2



115499 / 18/12/2013.............................

Act Notarial nr. 1145. din 17/12/201.3 emis de N.P. Flcard OtaiinaNiroltda;

’-’j’Țsc rjdîâzX’’’(fircciul'sub C4, ca Ion ’d remas Fâ?a iofeiecC d9?lf        cotț» da 1/2 din >inob|^afOL«Țiețate» d* sub S.3

jlntabulare. drapt de iroYEtA LEGÂlĂ. Valoare-12557,5 Euftpt.

C3 «diferența de pr^ț neachltată. asupra cotei dc 1/2 din imobil. {Qr<H»ri«tstta da sub fl.3________________________

j 11 JUDEȚUL BRAȘOV.....  ......_..........._


Referința


Al


prto7rt<wr^*n”r7WTWTaăn 25'Țî’J ZfSTT.

sv. inscrira *fin           nr. 37443 dic               _____


3T'~


AT......


i>xiarx-¥ «un CTtnife» fân rt? «vxtH' pwwnX       »ft* p^^yflwlMQKAr. WftMi-

r’aai’u 1 dVJÎ


{,1

îl


MMMMHMMMMMMHMMMQMfeaaBBffil

_____Carțe/Mncrand Afr. I1&6M2 CI <Z3J£za$c:'/

Ar»oxa Nr. 1 U> Portei l

UoltAt» LudivJrfuaii, Adresa*. Lac. Enuov, Slr Rcpuhkca. Et. 2. Ap. SPAȚIU 10, Jud. Brașov

Părți cnrunmer remmiî «J*i 527 wip.                 <1*»      {?««*. eWxjiciUjta, <*<x?j?’*r5!cul, rwy.i scării. baluri,

sr.la oh» 5l       do la ntaiul 0

Nf tr»

ț<c c^rf a$îr»î

Suprafața construită

Suprafața uSiA (mol

Cote părți comune

CfiTQ tfc-'Ofl

Observații • Referințe

Al

Î1Q04VC.11B3

«

i$a3/a7G&3

1202(52700

Spațiu fa mm II compus din cabinet nr.25. hol }i debara cu suprafața utilă măsurau o* 25.53 mp

Certific eâ prezentul ew corespunde cu pozițiile in ^tgoarg cin caftea ?unc«rft &f>cjinâlă. păsttâtâ rffe aeesr birou.

ftezcnUrf'«df»; de carte JiwcJ^rA r:sle valabil fa autentificare* de cârr^ notanii public ș *CteI<X jurtâke prin car» sc sting drepturile reale precum ți pentru dezbatere* suceeilunl’tx. Iar IrtfbrmatiUe prezentate sunt susceptibile de Orice modstjcarc, in coN-dimie fegn.

S*a achitat tariful de 20 RGH. -Gr«lin de pSata cont QCPf nr.7967A^-T0-2017 sum* «le 20, pentru serviciu? de publicitate imobiliarii cu codul or. 272.

Oasuhen? care tutore zwr ru        yerytwC jv«>>.iie «t? nvs'swii» t<j>i av 477/^t»t

Pstfat 2 cVrt 2


Nr.top.5C27/2/3



RELEVEU 'PARTER

IknobiL str. Diacorux C-orfisi uvr. 1 'Brașov

scara 1:125





’ ri.'OTivi/

.‘Qr •’iU ‘.V> .

certificat > \

DE       țO'

ACrian i«7c             <

18GLuv.\k ADRIArl .




Nr.top. 5427/2/5 &•»« ■ T33.46



MJ

Spațiu 15 Camera sterilizare


Spațiu 1

Cabinet 10 $•71.11 f»p


Spațiu 2


Cabinet 12


J

Spațiu 4

Cabinet 14

■*

$»IS.l7»9

2 48


Spațiu 5


Cabinet 15


Spațiu 6


Spațiu7


Cab.ret 16A


Cabinet 16


Spațiu 8

Cabinet 18 SitS.Mm?



Nr.top. 5427/2/7

Supr.u-ila = 390.42 mp


RELEVEU ETAJ II

imobil str. Dcacouvx C-orni m. 1 'Srosov

scara 1:125








''l

•ijj MfwBrta.aH. . >—         CiKcjvrt*;

un W y> Md.


SfiUA Z