Hotărârea nr. 33/2018

Hotărârea nr.33 – aprobarea vânzării cotei-părți de ½ din Cabinetul medical stomatologic nr.18 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 96/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR – ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical


România




Consiliul Județean Brașov

Cod: F-16


HOTĂRÂREA NR. 33

din data de 30.01.2018

privind aprobarea vânzării cotei-părți de Yz din Cabinetul medical stomatologic nr.18 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 96/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical

Consiliul Județean Brașov întrunit în ședință ordinară la data de 30.01.2018;

Analizând expunerea de motive nr. 18897 din data de 18.01.2018 și raportul de specialitate înregistrat cu nr. ad. 18897 din data de 18.01.2018, întocmite de Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimenul Patrimoniu, prin care se propune aprobarea vânzării cotei-părți de Yz din Cabinetul medical stomatologic nr.18 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr.l, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 96/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Ținând cont de prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 80/31.01.2017 privind aprobarea listei spațiilor libere cu destinație de cabinete medicale stomatologice și activități conexe actului medical din imobilul situat în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi nr.l, domeniu privat al Județului Brașov, în vederea vânzării prin licitație publică cu strigare, Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 247/28.06.2017 privind aprobarea vânzării prin licitație publică cu strigare a cotei de Yz din cabinetul medical stomatologic nr. 1, din cadrul Policlinicii Stomatologice, cu sediul în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, proprietatea privată a județului Brașov, respectiv completarea art. 1 din Hotărârea Consiliului Județean Brașov nr. 80 din data de 31.01.2017 și Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi;

Având în vedere dispozițiile O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Luând în considerare prevederile art. 91 alin. (1), lit. c) și alin. (4), lit.b), ale art. 123 din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și ale art. 10 din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 97 și art. 103 alin. (2) din Legea administrației publice locale nr.215/2001, republicată cu modificările si completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE;

Art.l..~ Se aprobă vânzarea cotei-părți de Yz din Cabinetul medical stomatologic nr. 18, spațiul 8, situat la etajul I al imobilului-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov, cu nr. cad. 119041-CI-U62, proprietate privată a Județului Brașov, înscris în C.F. nr. 119041-C1-U62 Brașov și identificat conform Anexei nr.l (extras de C.F. și Sinteza evaluării cuprinsă în Raportul de evaluare nr. 96/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko), care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2.- Se însușește Raportul de evaluare nr. 96/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, pentru cota-parte de V2 din Cabinetul medical stomatologic nr. 18, spațiul 8 din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, conform Anexei nr. 2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3.,- Se aprobă prețul minim de vânzare a cotei-părți de 'A din Cabinetul medical stomatologic nr. 18, spațiul 8 din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, la o valoare de 75.020 lei, reprezentând echivalentul a 16.188 euro (1 euro=4,6344 lei, curs de schimb valutar BNR, la data evaluării - 05.12.2017), conform Raportului de evaluare nr. 96/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko.

Art.4..~ Prețul vânzării va fi actualizat la cursul de schimb al BNR din ziua plății.

Art.5.,- Prețul efectiv și integral plătit nu va putea fi mai mic decât prețul minim stabilit prin Raportul de evaluare nr. 96/05.12.2017.

Art.6..~ Vânzarea se va face în conformitate cu prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi.

Art.7.- Președintele Consiliului Județean Brașov asigură aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri prin Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimentul Patrimoniu și Direcția Economică.


Contrasem nează, SECRETAR

Maria Dumbrăveanu


/D/C&f- M<2. ?

RAPORT DE EVALUARE

NR. 96/05.12.2017

Beneficiar: JUDEȚUL BRAȘOV — administrat prin

CONSILIUL JUDEȚEAN BRAS O V

Obiectul evaluării: Cabinet nr 18, etajul I, spațiu 8 din cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi-cota 1/2

Adresa: Mun. Brașov, str.Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l,jud Brașov

Data evaluării: 05.12.2017

Curs lei/EURO 4.6344

Dată raport: 05.12.2017


RAPORT DE EVALUARE

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE


Prin prezenta certific următoarele:


prezentările faptelor din raport sunt reale și corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe evaluatorului la data inspecției;

analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport s constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate

onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dori clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în Codul de Etic


ale


se


un


nta


Profesionala al Evaluatorului Autorizat și cu Standardele ANEVAR, cu excepțiile menționate expre; in acest raport;


evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si au experiența si compete necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiectul raportului;

nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesionale în elaborarea raportului;

valorile estimate de către evaluator este valabil la data prezentată în raport;

evaluatorul are incheiat asigurare profesionale ;


nta



Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil nu. nai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Stimate beneficiar,


Referitor la evaluarea proprietății imobiliare situată în Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coiesi nr.l, jud Brașov, din cadrul Policlinicii de Stomatologie Diaconu Coresi, proprietatea cu cota de ’A al Județt . Brașov administrat prin Consiliul Județean Brașov și cota de 'A al persoanei fizice Cursaru Mariana, în prez-având destinația de cabinet medical, vă comunic următoarele:


lui

?nt


proprietatea evaluată se compune dintr-un cabinet și dependințe , înscris în Extrasul CF nr. 119041-C1-U62 cu nr. cerere 128300/19.10.2017 OCPI Brașov , evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață la zi a proprietății imobiliare, așa c. este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2017 ANEVAR , în vederea vânzării cc de */2 aparținând Județului Brașov abordările de evaluare aplicate au fost abordarea prin piață și abordarea prin venit;

data de referință a evaluării este 05.12.2017. Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este 4.6344 , stabilit de Banca Națională în ziua anterioară pentru data de referință . Evaluatorul nu are r ici un interes în proprietatea evaluată;

A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil și special pentru utilizarea expusă mai sus;

Ca rezultat al aplicării abordărilor de evaluare precizate anterior și a reconcilierii rezultatelor acestora, obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, di pă cum urmează:


VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cota de 50% din proprietatea imobiliară

16.188 EURO echivalent 75.020 LEI

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ


im tei


de


s-a


Această estimare are în vedere caracteristicile intrinseci ale proprietății, amplasarea, etc. Datele prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, condițiilor specifice și nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în document > și


constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate de către ANEV. (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania).


\R



SINTEZA EVALUĂRII

- Raport cu inspecție -

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de % - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota 'A - persoana fizică Cursaru Mariana

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U62 cu nr. cerere 128300/19.10.2017

Număr cadastral

119041-C1-U62

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U62 cu nr. cerere 128300/19.10.2017

Plan parter, etajele 1 si II

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în diviziune,

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etajul 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

Cota de 'A c

in 25 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de 'A c

in 1222/52700

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR-curs BNR)

4,6344

Data inspecției

05.12.2017

Data evaluării

05.12.2017

Valoare abordare prin venit pentru cota de 1/2

16.140

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 1/2

16.188

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

75.020

LEI

16.188

EURO

-Valoare constructie/constructii

LEI

EURO

-valoare unitara construcție

(la apartamente - pt. aria utila; la clădiri independente - pt. aria desfasurata)

6001

(75020 / cota de 'A din 25 mp)

LEI/mp

1295

EURO/mp

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

TOTH ENIKO - EV A LUA TOR A UTORIZA T

■ RAPORT DE EVALUARE

Interval de valori estimat pentru imobilul evaluat / mp (Euro)

1259 -1322 euro/mp

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrală,

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Comercială

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

Evaluator Autorizat Membru titular ANEVAR, Ec.Toth Eniko

I

\ IR /T»

5

TOTH ENIKO - EVALUA TOR A UTORIZA T

RAPORT DE EVALUARE

1.

EVALUATOR

Ec.Toth Eniko

Legitimație ANEVAR

Nr. 16018

Parafa

Nr. 16018 valabilă 2017

Firma

TOTH ENIKO EVALUATOR AUTORIZAT

Adresa evaluatorului

  • •   Mun.Sacele, str.Ady Endre nr.ll, jud .Brașov

  • *  Asigurare ALLIANZ TIRIAC in val de 10.000 Euro

2.

BENEFICIAR

Județul Brașov administrat prin Consiliul Jud.Brașov

Adresa

Județ Brașov

Mun.Brașov, str. Eroilor nr.5, jud Brașov

3.

PROPRIETATEA

EVALUATĂ

Cabinetul nr 18, situat la etaiul I al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l , cu nr. cad 119041-C1-U62 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 25 mp, cu cota din părțile de uz comun 2018/87000, cota teren 1222/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii a fost construit în regim de înălțime S+P+2E+M, in jurul anilor 1900 cu renovări și modernizări ulterioare

Proprietar

Județul Brașov- cota Vi Cursaru Mariana-cota 1/2

Sarcini

Nu sunt

Condiții limitative deosebite

Nu sunt

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚĂ ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA pentru cota de Vi proprietatea Județului Brașov

16.188 EURO echivalent 75.020 LEI

5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

EVALUARE PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ ÎN VEDEREA VÂNZĂRII

DATA DE REFERINȚĂ A EVALUĂRII

05.12.2017

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUĂRII

1 EURO = 4.6344 lei

DATA INSPECȚIEI

PROPRIETĂȚH

Inspecția a fost efectuată de către evaluator Ec. Toth Eniko in prezența unui reprezentant al Consiliului Jud. Brașov

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

• Descrierea proprietății, conform CF nr. 119041-C1-U62 cu nr. cerere 128300/19.10.2017 OCPI Brașov , partea I:

Cad 119041-C1-U62 - spațiul 8, etajul I compus din cabinet nrl8 cu suprafața utilă de 25 mp.

Cote părți comune 2018/87000

Cote teren 1222/52700

i.n«wiy iu ■■•

z EVALUARE

  • •   înscrieri privitoare la proprietate, conform CF nr. 119041-C1-U62 cu nr. cerere 128300/19.10.2017 OCPI Brașov, partea II:

Intabulare drept proprietate cu titlu de drept conform H.G.972/2002 dobândit prin Lege, cota actuală 1/2

Județul Brașov domeniul privat

Intabulare drept de proprietate cu titlu de drept cumpărare ca bun propriu în patrimoniul de afectațiune destinat exercitării profesiei de medic, dobândit prin convenție, cota actuala 1/2 Proprietar - Cursaru Mariana

  • •   înscrieri privitoare la sarcini :

Intabulare drept de Administrare Consiliul Județean Brașov Temei legal: Extras CF.

Mențiuni speciale privind Extr. de Carte Funciara

Nu sunt

Mențiuni 2 privind

Abateri de la Extrasul de Carte Funciara

Nu sunt

7.

DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

• Cabinet - Au = 25 mp- cota 1/2

8.

SITUAȚIA ACTUALĂ A IMOBILULUI

cabinet medical funcțional

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urban - amplasare favorabilă, centrală

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAȚIE

■   Str.Republicii str, Diaconu Coresi, str. Nicolae Bălcescu, str

Postăvarului

* Calitatea rețelelor de transport: asfaltate cu 1 banda pe sens,

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

  • ■   Centrul Mun.Brasov, Piața Sfatului,

  • ■   Rețea de transport în comun, mijloace de transport suficiente.

  • ■   Unități comerciale în apropiere: strada comercială pietonală - strada Republicii

  • •   Unități de învățământ: scoli generale si grădinițe

  • •   Instituții de cult: Biserica Neagra

  • ■   Sedii Băncii: Raiffeisen, Transilvania,

  • ■   Instituții medicale: cabinete medicale, SpitalulClinic de Obstetrica si Ginecologie

  • •   Altele: Muzeul jud. de Istorie, Centrul Cultural Reduta

UTILITĂȚI EDILITARE

  • ■   Rețea de energie electrică: existentă

  • ■   Rețea de apă: existenta

  • ■   Rețea de termoficare: nu

  • ■   Rețea de gaze naturale: existentă,

*   Rețea de canalizare: existenta

  • ■   Rețea de telefonie: existentă

GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV

■   Poluare fonica moderata

*   Poluare cu noxe limitat

AMBIENT

  • ■   Liniștit

  • ■   Trafic auto interzis

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Zona urbana - centrală - centrul istoric al Mun. Brșov

Dotări și rețele edilitare bune. Poluare moderata. Ambient civilizat.

10.

DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI DE BAZĂ (BLOC)

AMPLASAMENT

• Imobil S+P+2E+M - cabinet Ia etajul I

ANUL PIF

• Anii 1900

ORIENTARE

■ Cardinal: Sud-Vest

CARACTERISTICI

  • *   Fundația: beton armat;

  • *   Structură: pereți portanti din zidărie cărămidă

  • ■   închideri perimetrale si compartimentări: zidărie cărămidă

  • ■   Acoperiș: șarpanta lemn cu învelitoare din țiglă

  • *   Aspect exterior: bun

  • *   Aspect interior: bun

CONCLUZIE PRIVIND

CONSTRUCȚIA DE BAZĂ

* Utilități complete

■ Imobilul are regim de înălțime S+P+2E+M, cu finisaje medii

11.

DESCRIEREA CABINETULUI

BILANȚUL DE

SUPRAFAȚĂ

Cota de Vî din 25 mp

TIP APARTAMENT

Decomandat

TÂMPLĂRIE

  • *   Exterioară: PVC cu geam termopan,

  • •   Usa la intrare:PVC

FINISAJE INTERIOARE

Cabinet

  • >  Pardoseli : ciment acoperit cu pardoseala sintetica -linoleu

  • >  Pereți: zugrăveli lavabile

Su totala 25 mp-cota 1/2

Cote parti comune 2018/87000- cota 1/2

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ELECTRICE

  • ■   Iluminat normal

  • ■   Curenți slabi (telefonie)

• Instalații vechi, funcționale

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

  • ■   Sistemul de încălzire : centrală comună al imobilului

  • ■   Instalații funcționale, bine întreținute

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE CU APĂ

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Contorizare apa rece

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ALIMENTARE

CU GAZE

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Apartamentul beneficiază de contorizare individuala

CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTUL

■ Amplasament favorabil

12.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

  • *   Piața imobiliara pe segmentul comercial , reprezentănd spatii pretabile pentru cabinete medicale sunt identificate cu precădere la parterul blocurilor in apartamente de bloc, sau in vechile policlinici încă existente. In Mun. Brașov piața acestui segment este destul de dezvoltat , sunt oferte variate cu preturi in funcție de amplasament si facilitate oferite de respectivelel spatii comerciale

  • •   Concluzii importante ale studiului imobiliar:

- prețul rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru alegerea unui spațiu, vadul, reputația zonei si mijloacele de transport în comun contează, de asemenea, foarte mult

i.

5a;

NATURA ZONEI

* Zonă comercială veche, centrul istoric al Mun.Brasov -pietonală

* Din punct de vedere edilitar: zona dezvoltată

■ Din punct de vedere economic: oraș / zona cu economie activa in dezvoltare; șomaj scăzut

OFERTE SIMILARE

• Oferte de proprietăți similare cu proprietatea evaluata sunt limitatc.Prin asimilare sunt acceptate alte spații comercile care se pretează la activitati similare desfășurate in cabinete medicale. Majoritatea cabinetelor de medicina sunt situate in apartamente de bloc, in fostele dispensare medicale sau in spatii amenajate la domiciliul medicului respectiv. Alte cabinete de acest gen sunt comasate ori in clădiri vechi ale Poiicliniciilor existente si renovate ori construcții noi, care nu vând cabinete ci doar inchirieaza sau funcționează in diferite variante de colaborări.

CERERI SIMILARE

Cerere în ușoară creștere pe toate segmentele imobiliare, preponderent pentru proprietățile rezidențiale ce atrage după sine un trend pozitiv al spațiilor comerciale , asigurare de servicii si activități conexe

ECHILIBRUL PIEȚEI

* Dezechilibru în favoarea CERERII

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

■  Minim: 1259 euro/mp

•  Maxim: 1322 euro/mp

CHIRII IN ZONA PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

■  Minim: 300 euro/mp

•  Maxim: 544 euro/mp

CONCLUZII ȘI TENDINȚE PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

  • ■   Dezechilibru în favoarea CERERII

  • ■   Tendință de scădere in favoarea CERERII.

  • ■   Rezulta: posibilitatea reducerii preturilor / chiriei

Anexa B cuprinde extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piața al proprietății care susțin elementele de piața incluse in acest raport.

  • 13. EVALUARE

    REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

    STANDARDE DE EVALUARE

    EDIȚIA 2016

    SEV 100 - Cadrul general

    SEV 102 - Implementare

    SEV 103 - Raportarea evaluării

    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

  • 14. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

    cel


In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR, analiza de piață are scopul de a estima mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

Conform Ghidului Metodologic de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca : « utilizarea unui activ care ii maximizează valoarea si care este posibila din punct de vedere fi zic, este permisa legal si este fezabila din punct de vedere financiar ».

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediția 2016 standarde ce incorporează Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2016, Standardul de Evaluare SEV 100 - Cadrul General (IVS Cadrul general), prevede ca valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare, a acestuia.

CMBU poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea unui activ, atunci cznd Stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

Cea mai buna utilizare este un concept deterministic care susține ca utilizarea așteptata este utilizarea singulara si specifica ce conduce la maximizarea utilizării terenului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utilizare reprezintă alternativa cea mai favorabila de utilizare a proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, ce va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in continuarea analizei din evaluarea de fata.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • - cea mai bună utilizare a terenului liber

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea in considerare a următoarelor cerințe:

utilizarea sa fie fizic posibila din prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participantii pe piața;

utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utiliza -ea activului, de exemplu specificațiile din planul urbanistic ;

utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posit ila fizic si permisa legal;

maximizează valoarea ; va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piața, nai mare decât profitul generat de utilizarea existenta, după ce au fost luate in calcul toate costurile conversiei la acea utilizare.

Destinații alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății:

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - inadecvata

  • - utilizare comercială - adecvata

  • - utilizare office: - inadecvata

Destinații permise legal si cele identificate ca posibile fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - nu

  • - utilizare comercială - da

  • - utilizare office- nu

Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor construite când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede c :ea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit. Cea mai bună utilizare este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobiliara comerciala

Metodologia de evaluare

de


Pentru determinarea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de fata, Standardele Evaluare ANEVAR prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare si anume : abordarea prin comparații, abordarea prin venit, abordarea prin cost, in cadrul fiecărei abordări existând mai multe tehnici si analize, etc.

are


Rezultatele se bazeaza strict pe informații de piața, surse de costuri actualizate fara vreo asun nejustificata din partea evaluatorului privind unele costuri sau uzuri. Acestea sunt : costuri din cataloage, indici de actualizare, cota de TVA, profit antreprenor, organizare de șantier, cheltuieli de proiect ire,


deprecieri de natura fizica, funcționala si externa, cuantificări ale diferitelor elemente de comparație cazul terenului, rate de capitalizare etc

Evaluatorul a utilizat informații de pe piața judecând valoarea prin prisma raționamentelor cumpărători si vânzătorului, bine informați, prudenți, fara constrângeri si in cunoștința de cauza generând valoarea piața a subiectului solicitat spre analiza.


in

ui de


Datorita faptului ca nu au fost identificate informații despre tranzacții recente, in conformiti


te


cu pct. 39, 74, 75, etc. din GEV 630, au fost utlizate informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piața, acestea fiind reale si verificate de către evaluator la proprietar <au reprezentantul acestuia.


14.1 Abordarea prin piața

Metoda comparației directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprietăți cu cea evaluată. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care aph informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau < surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile sau din ofertele de vânzare cu apartamente în zona, precum și la datele informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre apartamentul de evaluat apartementele similare tranzacționate sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom anal : elementele a trei apartamente din aceeași zona.

Deoarece pe piața specifica exista tranzacții sau oferte de proprietăți similare (cu suprafețe similare, cu aceeași utilizare etc...) iar informațiile comparabilelor existente sunt suficiente pentru a aplica acuratețe aceasta metoda, pentru a estima Valoarea de Piața a Proprietății Subiect am ales abordarea plin piața.


Și

LCă

Ite


Ș>


si za


cu


în ANEXA A este


ă determinarea valorii de pi


abordarea


VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA pentru cota de Vi al Județului Brașov

16.188 Euro echivalent 75.020 Lei


14.2. Abordarea prin venit

Metoda are la bază ideea că proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o investiție generatoare de venituri. în acest caz proprietatea este achiziționată sub forma unei investiții, investito ui fiind în principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul principal care influențează valoarea proprietății.

Chiria este percepută în valută, fiind în cuantum de 400 Euro/luna, plata făcându-se în lei, la cursul din ea


BNR din ziua efectuării plății. Valoarea chiriei este obținută din baza de date deținută de evaluator și informațiile preluate de la agențiile imobiliare. în obligațiile de plată ale proprietarului intră de asemer plata taxelor și impozitelor, și anume impozitul pe venitul brut realizat din chirii și taxa pentru asigurare.

Capitalizarea venitului este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net îr tr-un indicator de evaluare a proprietății.


Deoarece proprietatea analizata poate fi analizata prin prisma venitului produs din inchiriere iar estimarea valorii chiriei se face pe baza informațiilor din piața, am utilizat aceasta abordare ca si verificare al rezultatului obtinut prin Abordarea prin piața .

în ANEXA B este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea capitalizării venitului generat de proprietate din chirie.

VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN VENIT pentru cota de Vi al Județului Brașov

16.140 Euro echivalent 74.800 Lei


14.3 Abordarea prin cost

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluări arhitectura si proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.

unei clădiri cu utilitate echivalenta cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normați


ve,


Aceasta metoda nu se poate aplica deoarece nu se cunosc toate datele cu privire la suprafața desfasurata a clădirii, terenul ocupat de clădire, cat si cotele indivize din spatiile comune si teren aferent respectivului apartament.

15. DEFINIȚII SI IPOTEZE

15.1 DEFINIȚII

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, înt-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

15.2 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

1.

)


2.


3.


4.


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autori lui evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asu responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui rapo Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezenti de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la d întocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprieta imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluate presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliară evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil responsabilă.

Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate acc ste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.


au


'1.

ate

ata


tea


rul

au se

Și


de


5.


6.


7.


8.


9.


.       RAPORT DE EVALUARE

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiur.ile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. In cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea avea prioritate.

Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliare


/or


se de în


cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui rap și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stări care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventuale lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din sui pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de te rțe părți.

Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în rap )rt, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.


de ort în lor


rse

Și


15.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din interiorul apartamentului si exteriorul blocului.

15.4. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat la următoarele surse de informare:

■ Valorile de ofertare / tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

Vanzari

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-

X7J404013?lista=82522200

  • •      https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#galleryl81

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-

X3I014064?lista=82621072

Chirii:

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T714043?lista=82693602

  • •   https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X8K304009?lista=82693602

  • •   https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X6T71404G?lista=82693602

Proprietarul imobilului - pentru informațiile legate de proprietatea evaluată: situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel chirii, etc.)

15.5 TIPUL VALORII ESTIMATE

Imobilul evaluat este de natura unei proprietăți imobiliare de tip cabinet medical imobil(policlinică)”.

in


de


In acesta situație, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piața” asa cum este e definita de standardul evaluare SEV 100 - Cadrul general.

15..6. DATA ESTIMĂRII VALORII

tat


Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 05.12.2017 . La baza evaluării au s informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii Noiembrie - Decembrie 2017.

15.7. MONEDA RAPORTULUI

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR. Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4.6344 lei.

Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate u iei investiții similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu nive tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).

lui


15.8. MODALITATI DE PLATA

Și


Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cast integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.)

16 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

tru


Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pen uzul clientului si al destinatarului.

un

Și


Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către ;.lte persoane decât cele menționate in raport, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

17 . ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru analiza rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus la judecăți consistente.

aut


Procesul de evaluare a constat in aplicarea a doua abordări de evaluare adecvate si s-au obti următoarele valori:

75.020 lei echivalent 16.188 euro

74.800 Iei echivalent 16.140 euro


  • - abordarea prin piața

  • - abordarea prin venit

Pentru analiza rezultatelor si exprimarea concluziei finale asupra valorii, evaluatorul a verificat intreg procesul de evaluare, informațiile si tehnicile de analiza a acestora, precum si judecata aplicata, prin pris criteriilor menționate mai sus, astfel:

na


Adecvarea: atat abordarea prin piața cat si abordarea prin venit sunt adecvate pentru acest tip de proprietate, insa avand in vedere scopul evaluării consideram ca abordarea prin piața este cea mai adecvata.

Precizia: Precizia unei evaluări este legata de încrederea evaluatorului in acuratețea informațiilor utilizate astfel ca la abordarea prin piața fiind utilizate oferte ce au fost scăzute prin marja de negociere si adaptate conform informațiilor primite telefonic de la agenții imobiliari/proprietari; la abordarea prin venit s-au utilzat informații din piața pentru apartamente insa de multe ori in piața pentru închiriere nu este recunoscut in preț valoarea materialelor utilizate pentru finisarea apartamentului astfel incat sa poata fi închiriat.

Cantitatea informațiilor: adecvarea si precizia influențează calitatea si relevanta indicației valorii; cea mai mare cantitate de informații exista la abordarea prin piața ( atat tranzacții din trecutul recent cat si oferte pe piața);

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție este valoarea obținută prin abordarea prin piața.

Toate evaluările reprezintă opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu orice prezumții corespunzătoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de certitudine, sa 1 probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piața sa coincidă exact cu prețul care ar fi obtinut intr-o tranzacție efectuata la data evaluării. Asigurarea intelegerii de către utilizator si a increderii in evaluări necesita transparenta in abordarea evaluării si explicații adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra evaluării.

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cota de V2 al Județului Brașov

16.188 Euro echivalent 75.020 Lei

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA



Turnul Alb O     I

; ■

Biserica Neagră ©


/ . ~s \l

Paradisul Acvatic®


--L“-

©Aro Palace


Muzeul Z2|ețean delstorlW

• Strada Diaconu Coresl 1


OCentrul Cultural Reduta


Apeductul Christian Kertsch



Strada Diaconu Coresi 1 CENTRULVECHI



POZE PROPRIETATE

Imobilul si accesul in imobil



Vecinătăți

RAPORT DE EVALUARE

Anexa calcul abordare prin piață

jAnexa A

EURO

4.6344

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT

COMPARABILĂ A

COMPARABILĂ B

COMPARABILĂ C

Valoare deofertare

i t ir j r~\/~v> 11^7'''/. 1       pa i A

& : NFCDCIAT " i rnfmh ^

-1071

u^mnuar e nu este consioerata o ajustarftfnu este eteFD&nt <r

1

_________________________ METODA COMPARAȚIEI DIF

1           ' '•'                   ..... Caracteristici specifice tranzact

roon^rate), «âbtraiișfornîafca vatarnde

tECTE     __________

ȘPRET DE VANZARE NEGOCIAT . euro/mp

1084

1272

1080

J Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

iAjustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,285

1,080

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1071

1285

1080

Condiții de piață

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,285

1,080

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra, zona Saturn

Brașov, zona Spitalului Județean

Brașov, zona Calea București

Ajustare %

12

5

10

Ajustare

129

64

108

PREȚ AJUSTAT

1200

1349

1188

Caracteristici fizice

Data PIF

anii 1900

1955

1984

1988

Ajustare %

-6.0

-8.0

-9.0

Ajustare

-72

-108

-107

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

1

P

P

P

Ajustare (%)

-1.0

-1.0

-1.0

Ajustare

-12

-13

-12

Suprafața utila apartament (mp)

25

56

40

68

diferența suprafața mp

9%

5%

12%

Ajustare

108

67

143

Caracteristici spațiu

cabinet medical

cabinet medical

spațiu comercial

cabinet medical

Ajustare

0

0

0

Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugravefi lavabile, tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje medâ: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF.

finisaje medii: pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medu: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

»

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

centrala termica proprie

centrala termica proprie

centrala termica proprie

Ajustare

0

0

0

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

24

-54

24

PREȚ AJUSTAT

1224

1295

1212

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,224

1,295

1,212

Ajustare totală brută

320

253

369

Ajustare totală brută în

29.92%

19.70%

3420%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ B

ajustare minima

19.70%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,295

VALOAREA PROPUSĂ euro,

32,376

Valoare lei, rotunjită

150,040

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-EURO

16,188

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-RON

75,020

aXtaîptate

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

j Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

j Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

I

iCondiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Astfel s-au aplicat ajustări de cca 12% comp A ,5% comp B si 10% comp C,

Data PIF

s-au aplicat ajustau negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/10 ani

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative de 1% la toate trei comparabile deoarece sunt poziționate mai nefavorabil fata de parter, cu vad comercial mai mic

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive tuturor comparabilelor, pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Pretul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustarile aplicate sunt in procent de 5-12% proporțional cu dif de sup.

Tip apartament

nu s-au aplicat ajustări

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem încălzire

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

Boxa/ garaj/

nu s-au aplicat ajustări

Termoizolatie exterioara a blocului

nu s-au aplicat ajustări,

Componente nonimobiliare

nu s-au aplicat ajustări

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri. de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

Se considera ca nici condițiile de finanțare din afara pieței financiare si nici condițiile diferite de piața nu au afectat preturile proprietăților comparabile

r      COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

300

544

400

Chirie negociata

291

'   500

388

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,492

6,006

4,656

Gradele neocupare (- 1 hmafari)

291

500

388

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,201

5,505

4,268

Cheltuieli aferente proprietarului

r    256

r~55Î

”    427

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

2,945

4,955

3,841

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietarii (EUR)

37,050

71,250

52,250

Rata de capitalizare (%)

7.9

7.0

7.4

Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietarii subiect i se va aplica o rata

totala de capitalii

sare cuprins

a intre

7.0

si

7.9

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparații ) care are cel mai mic | procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect

1

________ 7.90%

Pentru calculul ratei de capitalizarea s-au folosit aceleași condiții de exploatare a proprieta

tii

in sistem stabilizat si același procentaj pentru cheltuieli

Venitul net din exploatare al fiecărei proprietăți comparabile a fost calculat si estimat in același

mod in care a fost estimat venitul net din exploatare al proprietății subiect, veniturile

Alocarea pentru înlocuiri se considera element de cheltuiala subînțeles in rata de capitalizare


Anexa B

-----------------—------------;----------—--L.

Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

î

Venit brut din chirii / an

4,800

Euro

Grad de neocupare (-1 lunar an)

400

Venit brut efectiv

4,400

i

Cheltuieli de amenajare

900

Cheltuieli cu impozitul

500

Cheltuieli cu asigurarea

250

!

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

200

Total cheltuieli

1,850

Venit net din exploatare VNE

2,550

Rata de capitalizare "c"

7.90%

Valoarea

32,278

î

Valoarea proprietății, calculată prin

metoda capitalizări

i veniturilor este:

XX — ’ ev

2,550

7.90%

Vp=

32,278 Euro

32,280 lei

Volei =

149^600. Lei,, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului, partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparatii: s-a estimat la 200 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 3% prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

I

COTA DE 50% -proprietatea Jud.Brasov

16,140

Euro

74,800

Lei

'pS^ORlos v

■ -JprautOfUJc.

iow M St;ou> J



COMPARABILE IMOBIL
COMPARABILA A

Spațiu comercial


Anvrț pu’ci-cjt ac.

CREDIT IMOBILIARE


Brașov, jena Astra Bd Saturn vezi n?fla

Cere dclslfi despre această proprietate


Ce vsnza/e 3paȘu ccm-rdal | 60.000 EUR

Conircicn 2%

Suprafață loiala i .rnălțime spațiu

Tip Imof#.

56 mp

2.5 m

Spahu stradal (Spatet comercial 56mp zona Gemenii)

Modificat te.

!

i

12/10:2017

î

i

i &

X................................................

......................




j Alte detalii despre proprietate






Alte detalii despre proprietate

ii Recomandare: pentru investiție

De vanzare spațiu comercial situat in zona Astra, in suprafața de 56mp, amenajat ca si cabinet stomatologic, se poate vinde atat cu dotările specifice aferente sau fara acestea, intrare proprie, toate utilitățile separate, centrala termica proprie, termopan integral, gresie, faianța, 60000 EURO fara aparatura sau 65000 EURO cu aparatura

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-X7J404013?lista=82522200


COMPARABILA B

59 000 €




preț                                    I suprafața construita (m8}

59 000 €                   45 m2

1 311 ©m®

suprafața utila (m*): 40                                        anul construcției: 1 984

stare: renovat

Descriere anunț

Calea București - Sp. Județean, spațiu comercial cu vitrina si acces directdin strada, 40 mp, 2 incaperi, hol, baie, balcon, si chicineîa.

Spațiul este renovat complet nou.

Are destinația de spațiu comercial in CF.

Spațiul se poate si inchiria cu 490 euro luna.

https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#Ralleryf81


COMPARABILA C

Coldwell Banker Alpin: Spațiu Comercial

Brașov, rona Calea București vezi harța

Da vânzare Spațiu pentru birouri

75.000 EUR

Sussfafață'

68 mp

Tip imcM

Bice de apartamente (CoWweă Banker Alpin: Spafcu Comercial)

Rcțtirt fnăftjme:

P-4E

Stadiu

exista

An construcție:

1988

MtKMteSt fa.

29/11/2017




■ty; Salvează anunț




Alte detalii despre proprietate

  • - Coldwell Banker Alpin va propune, un spațiu situat intr-o zona foarte accesibila, cu deschidere in apropierea unui din cele mai mari bulevarde din Brașov.

  • - Imobilul beneficiază de multa vizibilitate datorita poziționării.

  • - Zona de primire ciienti.

  • - 2 camere

  • - Grup sanitar.

  • - Chicineta

  • - Poziționare pe o strada cu vad comercial foarte bun.

  • - Centrala termica.

  • - Principalele atuuri afe spațiului sunt posibilitățile multiple de utilizare.(Activita’i comerciale sau servicii.)

  • - Acest imobil se vinde cu toata aparatura stomatologica.

Consultanții Coldwell Banker, din Romania, sunt specializați in acordarea de consultanta si servicii de intermediere, pentru toate segmentele pieței: rezidențial, spatii de birouri, retail, industrial, terenuri si investiții. Furnizarea de servicii integrate clientiîor noștri, este cheia unei colaborări de tip win-win.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 0

Suprafața construita: 0 mp

Suprafața curte: 0 mp

Nr garaje: 0

Vicii cunoscute: Fara vicii.

Nr încăperi: 2

Destinație recomandata: Cabinet Stomatologic

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-biicuresti/birou-de-vanzare-

X3l014064?lista=82621072

COMPARABILE CHIRII
COMPARABILA A

Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 40 mp

Anunț publicat de.

IAD VISE


Brașov, zona Brașovul Vechi vezi harta

I.


Oe închiriat Spațiu comercial

7,5 EUR mp 1 lună

300 EUR I lună


Suprafală totală

Steponasfâ:

Tip imobil: Suprafață letală proprietate.

Stadiu construcție An construcție:

Modificat 5a


40 mp


Centru comercial 40 mp

exista

1970

06/12/2017



p FLORIN FERARU

JsC 0736.675.773

Alte telefoane:

0728.292.912




•fâ Salvează anunț

Spații disponibile

1

Suprafață comercială’

40 mp

Chirie / mp / luna:

7,5 EUR-mp (total: 300 EUR/lună;

Disponibil:

imediat

Etaj.

Parter

înălțime spațiu:

3 m



-ț^l Trimite unui prieten



|*- Raportează oferta Incorectă


https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-
inchiriat-X6T714043?lista=82693602

TOTH EMKO - EVALUA TOR A UTORIZA T


COMPARABILA B

^GREHADÎHE

bfli*not>iuor«

Anunț pubXcat de: GRENADINE IMOBILIARE

Cere detalii despre aceasta proprietate



Spațiu comercial Centrul Istoric cod int. 9261

Brașov, zona Centrul Istoric

Mureșenilor vezi harta


Modificai la


34 mp


Spațiu stradal

34






Denumire spațiu:

Suprafață comercială:


34 mp


Chirie / mp / lună:


16 EUR/mp (total: 544 EUR/lună) - alte cheltuieli. Comision: 50% din prima chirie

Disponibil:

imediat


Înălțime spațiu:

Vitrină:

Alte detalii despre proprietate

Compania Grenadine Imobiliare va propune spre închiriere un spațiu comercial sau de birouri situat in Centrul Istoric, la 2 minute de Biserica Neagra.

Spațiu! are deschidere la strada, cu suprafața de 34 mp, si poate fi închinat cu sau fara dotări.

Are in componenta centrala, parchet laminat si geamuri termopane. Pentru detalii suplimentare va rog sa ma contactat! telefonic.

Cod intern 9261 https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X8K304009?lista=82693602

COMPARABILA C

Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 50 mp

Brașov, zona Astra vezi h^rț?


Anunț publicat de:

IADV1SE



De închistat Spațiu comercial

8 LUR / mp 7 lună

400 EUR / lună

Suprafață totală dtspomb>1ă.

50 mp

Tip imob-l’

Centru comercial

Suprafața totala proprietate:

50 mp

Stadiu construcție

exista

An construcție-

1880

Modificai la-

08'122017

Salvează anunț






Spații disponibile

------------------------------.. --------------....X

1

Suprafață comercială:

Chirie 1 mp / lună:

Disponibil:

Etaj:

înălțime spațiu:

50 mp

8 EUR/mp (total: 400 EUR/lună) imediat

Parter

3 m

Alte detalii despre proprietate

lAdvise Real Estate va propune un spațiu comercial situat in Brașov, zona Astra cu următoarele caracteristici:

  • - Suprafața utila - 50 mp

-înălțime spațiu – 3 m

-Compartimentare â€* spațiu de depozitare

-Destinație recomandata – magazin.cabinet medical,birou.sediu firma

  • - Acces transport in comun -100 m distanta fata de imobil

-Dotări si finisaje - ferestre rabatabile, corpuri de iluminat,centrala,gresie

-Alte specificații tehnice: tensiune electrica 220w

Pentru a înțelege mai bine descrierea mea, va invitam la vizionarea proprietății.

Va doresc o zi frumoasa.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 50 mp https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spati

u-comercial-de-inchiriat-X6T71404G?lista=82693632



DOCUMENTE PROPRIETATE

<x*siul tiw CiAiUu tf MiMxt imalrtlani BRAȘOV 3«hXil â’eCMsstru ?< Pubtrtate ^nobilimii ttexvya



EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PEHTRU INFORMARE

C<utt? FwX&A fir. 2 7*1041 ClAJi»?Itasw

A. Partea I, Descrierea imobilului

Unitate individuala

Adresa; 1<3G 3c*SW< Str itepu&M tir. 1„ Et. 1, Ap. ftjutf. Brașov

Parță comunei terenul de 527 »np. bfanSofMiffiwI® dfi» ap», gaz. dcctrtctate. ataperisul, casa Stafii. Itfilixi. SUț> glpș Și foraca da !.ș cttațut It

Ni Cri

Nr. cadastral

SupraluU conr.tr u<5

ouprafațai Câta părți jdtl <mojl comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

119>l 1-C14J62

25   12018/57000

________1___________________

1222/5270

Spațiu M etaj 1 cbiripus 3fî> <ab«neî v48 cu suprafața utila masurats ce 25.36 mp

B. Partea 11. Proprietari șl acte

fnscrlvrf privitoare la droptut dc proprietate $1 «rt« drepturi rea te

Referințe


____________

Aci nr. 972.2002. anexa ne. Vpoz. 127. act 75&56.2.G1G c.f.:

_ _ >lhUbul&re. drept de ^RUVHltlAiicutittUI te dr^^^Sntotvn UXi.]

1972/2002. iî^Oundit prin Logo, ccta actuala 1/2_____

f ll JUDEȚUL BRAȘOV, domeniul "


.’         .cmn

/■

’ • ’


Județul brașov, domeniul privat C^^AWW7^5ii^e                            «M&vca            nr. 37643 din KWSVZPU;

Bn-,».1.>™ni.4».'44<«*irrniMULHAi»/.MW h<r*ln «rJa (nrn^Miu n» tJMiriin «mW/MII.


111784 / 09/12/2013


Act «cartel nc. 1171, din 05/12/2D13 emis d£ rjțferd Cătălini Mlcofeta: itmabuian£ Hrsțpt de &<j^ÎETĂTEtu tjîiui de drept cufiipSrȘrc‘oii uiri’

03 ‘propriu. In patrimoniul de afectațkine destinat’exercitării prolesfei de irnedt. dotxindh prin Convenție», cpfa&ttU.^to_V2.........

j jj CUR&ARU MARIANA



C. Partea «I. SARCINI


înscrieri privind doomambrimlntela dreptului de propri.tatu. drepturi reale de garanție țl saccinț


11971XJ Z2/127201I_____

H Ci. rr.. hj7 972.2G02. *rtfcXB 1 - p(KL 127:


jlnfeabubre. drept de ADMINISTRAI

11) cowsiuuLjumn'iBSi brasoV

I   C^txwhl: pcStir 'rrăninUj rin Cf tis

i 111784 ! 09112120X3____________________________

LĂcrN®»tu) nr 112X, din 66(12/2013 a-nSde Flcard CbtelineWiceteto;

ȚZ' țse'răUîîza dripsif sS aarn&rSrifc operativa 3e su5d,'"doîr as Irntnl de 1/2 Pip A 1, proprietatea Celei <fe 5»lh B 3_______________


CI


Pvcerrrr .v^r rwv.nrarfe<vr...rl^>wwwty<an.redr_rreieerrietey *'r or.'ZXX- ________________________£^!!î™L™3.

Czirtc FuAdnr Nr. 11^041. C Z-U6? C-CflitteAÂ^rn^Afurvd^iUgrescy

AnexaNr. I La Partea I

Unitate individuală. Adrpjua: Loc. Brașov. Str H».t>uhlsci»( Wr l, £t- X, Ap.        Brașov

Părți mmtinm terenul de 527 iajt, MamasnaEttafo do «pa. qac, «lecrtHcUstft» d&opdrUdl. cos» scariL holuri.

tir <rt

Nr cadastral

Suprafața constnAĂ

SupcafH?» utllS Ura)

Cate pafo comune

CqIr teren

Observații / Referințe

Al

119043-C1-U62

25

7016/87000

1222;527(j0

Spațiu 5 etaj i compus d«r-cabine? nr.13 cu suprafața utHo rrasurata de 25.36 mp

Ccrtiftc că pre^tu! extras corespunde <u pczițtfle tn vigoare d© cartea fonda/Â onsmats, oăstkîă dc acest birou.

Frezer/.ul extras rfe carte fundări «ale valabil« $ut«*tiftear<sa de citre notarul public » act&lsr Juridice p/vi care se Sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea SUCC&SltifttfOf. Iw informațiile prezentate Stfât susceptibile de or ic© mcdificarc. in eortâtiile 8eg1L

S-? acN^at toritul de 20 ROM, -Ordin da plata cant OCPI nr.298?Jl8-10-2017 in suna da 20. pentru se?v>CMl d< pubbotate imoWll.vă cu radul nr. 272.

Data aoluțiaflării.

12-10-2017

R-afo cid efori,

~J„J--


Actețnt^Kbqistralsr.

ANDKEErfAG S/


"-n.îEj-- \ tâarity și n j



Referent,


$ WJTîniîurîv




UOîv*>v*c?r.M<*(<v<«i» £U!tt vU m«ctw ^țy>t<țK n/țe*Qlț> J^ Jprr<.'nr<<vT.'»»         eTVȚCCJ.

P*C^* 2 4*» 2


RELEVEU PARTER

înrobit str. "blacoiw. Coresi nr. 1 B-rcisov

___■._____—___________________ scara 1:125


z^'NiS^


RELEVEU ETAJ !

IkuobiL str. v>iacovM. Corssi. im. 1 'S.ras.o'j scara 1:125


\

Nr.fop. 5427/2/6

Supr.utila = 22S.SO mp


Aa-A'WiăJrȘx, /co^i mg Bclocan AV/Tân* ' CKUTHf|/,*T    .

‘T iU


CERTIFICAT •>;.

UE       5'

hV-î.

Seri.i ilv Nr. 311 i



RELEVEU ETAJ II

(MAobil str.          coresî. im. 1 Brașov

scara 1:125