Hotărârea nr. 32/2018

Hotărârea nr.32 – aprobarea vânzării cotei-părți de ½ din Cabinetul medical stomatologic nr. 10 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 92/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR – ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical


România




Consiliul Județean Brașov

Cod: F-16

HOTĂRÂREA NR. 32

din data de 30.01.201/8

privind aprobarea vânzării cotei-părți de 14 din Cabinetul medical stomatologic nr. 10 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 92/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical

Consiliul Județean Brașov întrunit în ședință ordinară la data de 30.01.2018;

Analizând expunerea de motive nr. 18897 din data de 18.01.2018 și raportul de specialitate înregistrat cu nr. ad. 18897 din data de 18.01.2018, întocmite de Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimenul Patrimoniu, prin care se propune aprobarea vânzării cotei-părți de !4 din Cabinetul medical stomatologic nr. 10 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi nr. 1, jud.Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 92/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Ținând cont de prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 80/31.01.2017 privind aprobarea listei spațiilor libere cu destinație de cabinete medicale stomatologice și activități conexe actului medical din imobilul situat în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi, nr. 1, domeniu privat al Județului Brașov, în vederea vânzării prin licitație publică cu strigare, Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 247/28.06.2017 privind aprobarea vânzării prin licitație publică cu strigare a cotei de Y2 din cabinetul medical stomatologic nr. 1, din cadrul Policlinicii Stomatologice, cu sediul în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, proprietatea privată a județului Brașov, respectiv completarea art. 1 din Hotărârea Consiliului Județean Brașov nr. 80 din data de 31.01.2017 și Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi;

Având în vedere dispozițiile O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Luând în considerare prevederile art. 91 alin. (1), lit. c) și alin. (4), lit.b), ale art. 123 din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și ale art. 10 din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 97 și art. 103 alin. (2) din Legea administrației publice locale nr.215/2001, republicată cu modificările si completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l..~ Se aprobă vânzarea cotei-părți de l/2 din Cabinetul medical stomatologic nr. 10, spațiul 1, situat la etajul I al imobilului-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi nr.l, jud.Brașov, cu nr. cad. 119041-C1-U55, proprietate privată a Județului Brașov, înscris în C.F.nr. 119041-C1-U55 Brașov și identificat conform Anexei nr.l (extras de C.F. și Sinteza evaluării cuprinsă în Raportul de evaluare nr. 92/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko), care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. - Se însușește Raportul de evaluare nr. 92/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR -ec. Toth Eniko, pentru cota-parte de Vz din Cabinetul medical stomatologic nr. 10, spațiul 1 din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, conform Anexei nr. 2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art3. .- Se aprobă prețul minim de vânzare a cotei-părți de Î4 din Cabinetul medical stomatologic nr. 10, spațiul 1 din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, la o valoare de 84.020 lei, reprezentând echivalentul a 18.130 euro (1 euro=4,6344 lei, curs de schimb valutar BNR, la data evaluării - 05.12.2017), conform Raportului de evaluare nr. 92/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko.

Art.4.-Prețul vânzării va fi actualizat la cursul de schimb al BNR din ziua plății.

Art5..- Prețul efectiv și integral plătit nu va putea fi mai mic decât prețul minim stabilit prin Raportul de evaluare nr. 92/05.12.2017.

Art.6.~ Vânzarea se va face în conformitate cu prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi.

Art.7- Președintele Consiliului Județean Brașov asigură aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri prin Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimentul Patrimoniu și Direcția Economică.

RAPORT DE EVALUARE

NR. 92/05.12.2017

Beneficiar: JUDEȚUL BRAȘOV - administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Obiectul evaluării: Cabinet nr 10, etajul I, spațiu 1 din cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi- cota 1/2

Adresa: Mun. Brașov, str.Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.Țjud Brașov

Data evaluării: 05.12.2017

Curs lei/EURO 4.6344

Dată raport: 05.12.2017


DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prin prezenta certific următoarele:


prezentările faptelor din raport sunt reale și corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului la data inspecției;

analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport si constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorii clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în Codul de Etici Profesionala al Evaluatorului Autorizat și cu Standardele ANEVAR, cu excepțiile menționate expres acest raport;


se


un


nta


in


evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si au experiența si competenta necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiec raportului;

nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesională elaborarea raportului;

valorile estimate de către evaluator este valabil la data prezentată în raport;

evaluatorul are incheiat asigurare profesionale ;


tul


în



fie


Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane,

pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.


TOTH ENIKO - EVALUA TOR AUTORIZAT________

RAPORT DE EVALUARE

Stimate beneficiar,


Referitor la evaluarea proprietății imobiliare situată în Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coi nr.l, jud Brașov, din cadrul Policlinicii de Stomatologie Diaconu Coresi, proprietatea cu cota de V2 al Județului Brașov administrat prin Consiliul Județean Brașov și cota de 'A al persoanei fizice Penciu Steluța Adriana, prezent având destinația de cabinet medical, vă comunic următoarele:


esi


în


proprietatea evaluată se compune dintr-un cabinet și dependințe , înscris în Extrasul CF nr. 119041-C1-U55 cu nr. cerere 128295/19.10.2017 OCPI Brașov ,

evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață la zi a proprietății imobiliare, așa c jtn este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2017 ANEVAR , în vederea vânzării ce tei de */2 aparținând Județului Brașov abordările de evaluare aplicate au fost abordarea prin piață și abordarea prin venit;

data de referință a evaluării este 05.12.2017. Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este


de


4.6344 , stabilit de Banca Națională în ziua anterioară pentru data de referință . Evaluatorul nu are r ici un interes în proprietatea evaluată;

A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil și special pentru utilizarea expusă mai sus;


s-a


Ca rezultat al aplicării abordărilor de evaluare precizate anterior și a reconcilierii rezultatelor acestora, obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, drpă cum urmează:


VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cota de 50% din proprietatea imobiliară

18.130 EURO echivalent 84.020 LEI

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ


Această estimare are în vedere caracteristicile intrinseci ale proprietății, amplasarea, etc. Datele prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, condițiilor specifici și nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în document și constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania).




RAPORT DE EVALUARE

SINTEZA EVALUĂRII

- Raport cu inspecție -

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de % - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota Vi - persoana fizică Penciu Steluța Adriana

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U55 cu nr. cerere 128295/19.10.2017

Număr cadastral

119041-C1-U55

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U55 cu nr. cerere 128295/19.10.2017

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în diviziune,

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etajul 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

Cota de Yi din 28 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de % din 1359/52700

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

4,6344

Data inspecției

05.12.2017

Data evaluării

05.12.2017

Valoare abordare prin venit pentru cota de 1/2

18.215

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 1/2

18.130

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

84.020

LEI

18.130

EURO

-Valoare constructie/constructii

LEI

EURO

-valoare unitara construcție

(la apartamente - pt. aria utila; la clădiri independente - pt. aria desfasurata)

6001

(84.020 / cota de

Yz din 28 mp)

LEI /mp

1295

EURO/mp

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

Interval de valori estimat pentru imobilul evaluat / mp (Euro)

1259 -1322 euro/mp

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrală,

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Comercială

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

Evaluator Autorizat

■3W'

1.

EVALUATOR

Ec.Toth Eniko

Legitimație ANEVAR

Nr. 16018

Parafa

Nr. 16018 valabilă 2017

Firma

TOTH ENIKO EVALUATOR AUTORIZAT

Adresa evaluatorului

  • ■   Mun.Sacele, str.Ady Endre nr.ll, jud .Brașov

  • ■  Asigurare ALLIANZ TIRIAC in val de 10.000 Euro

2.

BENEFICIAR

Județul Brașov administrat prin Consiliul Jud.Brașov

Adresa

Județ Brașov

Mun.Brașov, str. Eroilor nr.5, jud Brașov

3.

PROPRIETATEA

EVALUATĂ

Cabinetul nr 10, situat la etaiul I al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l , cu nr. cad 119041-C1-U55 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 28 mp, cu cota din părțile de uz comun 2243/87000, cota teren 1359/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul a fost edificat în regim de S+P+2E+M în anul 1900 cu renovări și modernizări ulterioare

Proprietar

Județul Brașov- cota V2

Penciu Steluța Adriana-cota 1/2

Sarcini

Nu sunt

Condiții limitative deosebite

Nu sunt

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚĂ ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA pentru cota de ¥2 proprietatea Județului Brașov

18.130 EURO echivalent 84.020 LEI

5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRH

EVALUARE PENTRU ESTIMAREA VALORn DE PIAȚĂ ÎN VEDEREA VÂNZĂRII

DATA DE REFERINȚĂ A EVALUĂRH

05.12.2017

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUARn

1 EURO = 4.6344 lei

DATA INSPECȚIEI PROPRIETĂȚH

Inspecția a fost efectuată de către evaluator Ec. Toth Eniko in prezența unui reprezentant al Consiliului Jud. Brașov

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

• Descrierea proprietății, conform CF nr. 119041-C1-U55 cu nr. cerere 128295/19.10.2017 OCPI Brașov , partea I:

Cad 119041-C1-U55 - spațiul 1, etajul I compus din cabinet nrlO cu suprafața utilă de 28 mp.

Cote părți comune 2243/87000

Cote teren 1359/52700

de evaluare

  • •   înscrieri privitoare la proprietate, conform CF nr. 119041-C1-U55 cu nr. cerere 128295/19.10.2017 OCPI Brașov , partea II:

Intabulare drept proprietate cu titlu de drept conform H.G.972/2002 dobândit prin Lege, cota actuală 1/2

Județul Brașov domeniul privat

Intabulare drept de proprietate cu titlu de drept cumpărare ca bun propriu în patrimoniul de afectațiune destinat exercitării profesiei de medic, dobândit prin convenție, cota actuala 1/2 Proprietar - Penciu Steluța Adriana

  • •   înscrieri privitoare la sarcini :

Intabulare drept de Administrare Consiliul Județean Brașov Temei legal: Extras CF.

Mențiuni speciale privind Extr. de Carte Funciara

Nu sunt

Mențiuni 2 privind Abateri de la Extrasul de Carte Funciara

Nu sunt

7.

DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA

CADASTRALĂ

■ Cabinet - Au = 28 mp- cota 1/2

8.

SITUAȚIA ACTUALĂ A IMOBILULUI

cabinet medical funcțional

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urban - amplasare favorabilă, centrală

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAȚIE

  • •   Str.Republicii str, Diaconu Coresi, str. Nicolae Bălccscu, str Postăvarului

  • *   Calitatea rețelelor de transport: asfaltate cu 1 banda pe sens,

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

  • *   Centrul Mun.Brasov, Piața Sfatului,

  • ■   Rețea de transport în comun, mijloace de transport suficiente.

  • *   Unități comerciale în apropiere: strada comercială pietonală - strada Republicii

  • ■   Unități de învățământ: scoli generale si grădinițe

  • ■   Instituții de cult: Biserica Neagra

  • ■   Sedii Băncii: Raiffeisen, Transilvania,

  • ■   Instituții medicale: cabinete medicale, SpitalulClinic de Obstetrica si Ginecologie

  • *   Altele: Muzeul jud. de Istorie, Centrul Cultural Reduta

UTILITĂȚI EDILITARE

  • ■   Rețea de energie electrică: existentă

  • ■   Rețea de apă: existenta

  • ■   Rețea de termoficare: nu

  • ■   Rețea de gaze naturale: existentă,

  • ■   Rețea de canalizare: existenta

  • ■   Rețea de telefonie: existentă

GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV

  • ■   Poluare fonica moderata

  • ■   Poluare cu noxe limitat

AMBIENT

  • *   Liniștit

  • *   Trafic auto interzis

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Zona urbana - centrală - centrul istoric al Mun. Brșov

Dotări și rețele edilitare bune. Poluare moderata. Ambient civilizat.

10.

DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI DE BAZĂ (BLOC)

AMPLASAMENT

Imobil S+P+2E+M Etajul I

de evaluare

ANUL PIF

■ Anii 1900

ORIENTARE

* Cardinal: Sud-Vest

CARACTERISTICI

  • ■   Fundația: beton armat;

  • •   Structură: pereți portanti din zidărie cărămidă

  • ■   închideri perimetrele si compartimentări: zidărie cărămidă

  • ■   Acoperiș: șarpanta lemn cu învelitoare din țiglă

  • •   Aspect exterior: bun

  • •   Aspect interior: bun

CONCLUZIE PRIVIND

CONSTRUCȚIA DE BAZĂ

■ Utilități complete

* Imobilul are regim de înălțime S+P+2E+M, cu Finisaje medii

11.

DESCRIEREA CABINETULUI

BILANȚUL DE

SUPRAFAȚĂ

Cota de Vi din 28 mp

TIP APARTAMENT

Decomandat

TÂMPLĂRIE

  • *   Exterioară: PVC cu geam termopan,

  • *   Usa la intrare: PVC

FINISAJE INTERIOARE

Cabinet

  • >  Pardoseli : ciment acoperit cu pardoseala sintetica -linoleu

  • >  Pereți: zugrăveli lavabile

Su totala 28 mp-cota 1/2

Cote parti comune 2243/87000- cota 1/2

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ELECTRICE

  • ■   Iluminat normal

  • ■   Curenți slabi (telefonie)

• Instalații vechi, funcționale

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

  • ■   Sistemul de încălzire : centrală comună al imobilului

  • ■   Instalații vechi, bine întreținute

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE CU APĂ

• Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Contorizare apa rece

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ALIMENTARE CU GAZE

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Apartamentul beneficiază de contorizare individuala

CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTUL

■ Amplasament favorabil

12.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

* Piața imobiliara pe segmentul comercial , reprezentând spatii pretabile pentru cabinete medicale sunt identificate cu precădere la parterul blocurilor in apartamente de bloc, sau in vechile policlinici încă existente. In Mun. Brașov piața acestui segment este destul de dezvoltat, sunt oferte variate cu preturi in funcție de amplasament si facilitate oferite de respectivelel spatii comerciale

■ Concluzii importante ale studiului imobiliar:

- prețul rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru alegerea unui spațiu, vadul, reputația zonei si mijloacele de transport în comun contează, de asemenea, foarte mult

NATURA ZONEI

• Zonă comercială veche, centrul istoric al Mun.Brasov -pietonală

■ Din punct de vedere edilitar: zona dezvoltată

• Din punct de vedere economic: oraș / zona cu economie activa in dezvoltare; șomaj scăzut

OFERTE SIMILARE

• Oferte de proprietăți similare cu proprietatea evaluata sunt limitate.Prin asimilare sunt acceptate alte spații comercile care se pretează la activitati similare dcsfasuratc in cabinete medicale. Majoritatea cabinetelor de medicina sunt situate in apartamente de bloc, in fostele dispensare medicale sau in spatii amenajate la domiciliul medicului respectiv. Alte cabinete de acest gen sunt comasate ori in clădiri vechi ale Policliniciilor existente si renovate ori construcții noi, care nu vând cabinete ci doar inchiricaza sau funcționează in diferite variante de colaborări.

CERERI SIMILARE

Cerere în ușoară creștere pe toate segmentele imobiliare, preponderent pentru proprietățile rezidențiale ce atrage după sine un trend pozitiv al spațiilor comerciale, asigurare de servicii si activități conexe

ECHILIBRUL PIEȚEI

■ Dezechilibru în favoarea CERERII

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

■   Minim: 1259 euro/mp

•  Maxim: 1322 euro/mp

CHIRII IN ZONA PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■  Minim: 300 euro/mp

  • ■  Maxim: 544 euro/mp

CONCLUZII ȘI TENDINȚE PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

  • ■   Dezechilibru în favoarea CERERII

  • ■   Tendință de scădere in favoarea CERERII.

  • ■   Rezulta: posibilitatea reducerii preturilor / chiriei

Anexa B cuprinde extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piața al proprietății care susțin elementele de piața incluse in acest raport


13. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

STANDARDE DE EVALUARE

EDIȚIA 2016

SEV 100 - Cadrul general

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportarea evaluării

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

  • 14. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

    cel


In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR, analiza de piață are scopul de a estima mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

Conform Ghidului Metodologic de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca : « utilizarea unui activ care ii maximizează valoarea si care este posibila din punct de vedere fizic, este permisa legal si este fezabila din punct de vedere financiar ».

:aza

rul


In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediția 2016 standarde ce incorpore Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2016, Standardul de Evaluare SEV 100 - Cac i General (IVS Cadrul general), prevede ca valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizări, a acestuia.


EVALUARE

CMBU poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea unui activ, atunci cînd stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

ste


Cea mai buna utilizare este un concept deterministic care susține ca utilizarea așteptata e utilizarea singulara si specifica ce conduce Ia maximizarea utilizării terenului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utilizare reprezintă alternativa cea mai favorabila de utilizam a proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, ce va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in continuarea analizei din evaluarea de fata.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • - cea mai bună utilizare a terenului liber

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea in considerare a următoarelor cerințe:

  • •  utilizarea sa fie fizic posibila din prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participai iții pe piața;

  • •  utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utilizarea activului, de exemplu specificațiile din planul urbanistic ;

  • •  utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic si permisa legal;

  • •  maximizează valoarea ; va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piața, mai mare decât profitul generat de utilizarea existenta, după ce au fost luate in calcul toate costu iile conversiei la acea utilizare.

Destinații alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății:

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - inadecvata

  • - utilizare comercială - adecvata

  • - utilizare Office: - inadecvata

Destinații permise legal si cele identificate ca posibile fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - nu

  • - utilizare comercială - da

  • - utilizare office- nu

    • jite


Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor constr când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede ceea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

jlui


Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația teren construit. Cea mai bună utilizare este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobiliara comerciala

Metodologia de evaluare

Pentru determinarea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de fata, Standardele de Evaluare ANEVAR prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare si anume : abordarea prin comparații, abordarea prin venit, abordarea prin cost, in cadrul fiecărei abordări existând mai m tehnici si analize, etc.

uite


Rezultatele se bazeaza strict pe informații de piața, surse de costuri actualizate fara vreo asumare nejustificata din partea evaluatorului privind unele costuri sau uzuri. Acestea sunt: costuri din catalo indici de actualizare, cota de TVA, profit antreprenor, organizare de șantier, cheltuieli de proieci;

ige, are,


deprecieri de natura fizica, funcționala si externa, cuantificări ale diferitelor elemente de comparație cazul terenului, rate de capitalizare etc Evaluatorul a utilizat informații de pe piața judecând valoarea prin prisma raționamentelor cumparatoru si vânzătorului, bine informați, prudenți, fara constrângeri si in cunoștința de cauza generând valoarea piața a subiectului solicitat spre analiza.


in


ui

de


Datorita faptului ca nu au fost identificate informații despre tranzacții recente, in conformitate cu pct. 39, 74, 75, etc. din GEV 630, au fost utlizate informații privind oferte de proprietăți simik disponibile pe piața, acestea fiind reale si verificate de către evaluator la proprietar s reprezentantul acestuia.


re

au

14.1 Abordarea prin piața

Metoda comparației directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piața se face p analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprietăți cu cea evalurtă. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care apl informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau a surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informați provenite din tranzacțiile sau din ofertele de vânzare cu apartamente în zona, precum și la datele informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre apartamentul de evaluat apartementele similare tranzacționate sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom anal elementele a trei apartamente din aceeași zona.

Deoarece pe piața specifica exista tranzacții sau oferte de proprietăți similare (cu suprafețe simik cu aceeași utilizare etc...) iar informațiile comparabilelor existente sunt suficiente pentru a aplica


in


Și că lte


ile


si

za


re,

cu


acuratețe aceasta metoda, pentru a estima Valoarea de Piața a Proprietății Subiect am ales abordarea prin piața.

în ANEXA A este


ă determinarea valorii de piața prin abordarea prin piața.

VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA pentru cota de Vi al Județului Brașov

18.130 Euro echivalent 84.020 Lei


14.2. Abordarea prin venit

Metoda are la bază ideea că proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o investiție generatoare de venituri. în acest caz proprietatea este achiziționată sub forma unei investiții, investite rul fiind în principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul principal care influențează valoarea proprietății.

Chiria este percepută în valută, fiind în cuantum de 400 Euro/Iuna, plata făcându-se în lei, la cui sul BNR din ziua efectuării plății. Valoarea chiriei este obținută din baza de date deținută de evaluator și informațiile preluate de la agențiile imobiliare. în obligațiile de plată ale proprietarului intră de aseme tea plata taxelor și impozitelor, și anume impozitul pe venitul brut realizat din chirii și taxa pentru asigurare.

din


Capitalizarea venitului este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net într-un indicator de evaluare a proprietății.

Deoarece proprietatea analizata poate fi analizata prin prisma venitului produs din inchiriere iar estimarea valorii chiriei se face pe baza informațiilor din piața, am utilizat aceasta abordare ca si verificare al rezultatului obtinut prin Abordarea prin piața.

în ANEXA B este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea capitalizării venitului generat de proprietate din chirie.

VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN VENIT pentru cota de I/2 al Județului Brașov

18.215 Euro echivalent 84.415 Lei


14.3 Abordarea prin cost

Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluării arhitectura si proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.

unei clădiri cu utilitate echivalenta cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normați


ve,


Aceasta metoda nu se poate aplica deoarece nu se cunosc toate datele cu privire la suprafața desfasurata a clădirii, terenul ocupat de clădire, cat si cotele indivize din spatiile comune si teren afermt respectivului apartament.

15. DEFINIȚII SI IPOTEZE

15.1 DEFINIȚII

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, înt*-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

15.2 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

1.


2.


3.


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autoru evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asii responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui rapo Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezen de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la c întocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliară evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.


lui

au


rt. :ate ata


au

se



  • 5.

  • 6.

  • 7.

  • 8.

9.


Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiun aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizc proprietatea. în cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea avea prioritate.

Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor tox etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui rap și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventuale lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

ile

ze

or

se de în ce de ort

în

or

rse

Și rțe


Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui u iei


Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din su pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de te Părți-terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de Evaluare și/sau atunci crnd proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport,

în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.


15.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din interiorul apartamentului si exteriorul blocului.

15.4. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat la următoarele surse de informare:

■ Valorile de ofertare / tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

Vanzari

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-

X7J404013?lista=82522200

  • •      https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#fialleryl8]

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-

X3I014064?lista=82621072

Chirii:
  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T714043?lista=82693602

  • •   https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-X8K304009?lista=82693602

  • •   https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X6T714046?lista=82693602

  • •  Proprietarul imobilului - pentru informațiile legate de proprietatea evaluată: situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

  • •  Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel chirii, etc.)


    EVALUARE


15.5 TIPUL VALORII ESTIMATE

Imobilul evaluat este de natura unei proprietăți imobiliare de tip cabinet medical in imobil(policlinică)”.

In acesta situație, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piața” asa cum este e definita de standardul de evaluare SEV 100 - Cadrul general.

15..6. DATA ESTIMĂRII VALORII

Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 05.12.2017 . La baza evaluării au stat

informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii Noiembrie - Decembrie 2017.


  • 15.7. MONEDA RAPORTULUI

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR.

Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4.6344 lei.

Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele


premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).

  • 15.8. MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.)

Și


16 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si al destinatarului.

un

Și lte


Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-i document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către al persoane decât cele menționate in raport, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

17. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru analiza rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus la judecăți consistente.

Procesul de evaluare a constat in aplicarea a doua abordări de evaluare adecvate si s-au obtiuut

următoarele valori:

  • - abordarea prin piața.....................

  • - abordarea prin venit.....................


84.020 lei echivalent 18.130 euro

84.415 Iei echivalent 18.215 euro

Pentru analiza rezultatelor si exprimarea concluziei finale asupra valorii, evaluatorul a verificat intreg procesul de evaluare, informațiile si tehnicile de analiza a acestora, precum si judecata aplicata, prin prisma criteriilor menționate mai sus, astfel:

Adecvarea: atat abordarea prin piața cat si abordarea prin venit sunt adecvate pentru acest tip de proprietate, insa avand in vedere scopul evaluării consideram ca abordarea prin piața este cea mai adecvata.


de evaluare

Precizia: Precizia unei evaluări este legata de increderea evaluatorului in acuratețea informațiilor utilizate astfel ca la abordarea prin piața fiind utilizate oferte ce au fost scăzute prin marja de negociere si adaptata conform informațiilor primite telefonic de la agenții imobiliari/proprietari; la abordarea prin venit s-au utilzat informații din piața pentru apartamente insa de multe ori in piața pentru inchiriere nu este recunoscut in preț valoarea materialelor utilizate pentru finisarea apartamentului astfel incat sa poata fi închiriat.

Cantitatea informațiilor: adecvarea si precizia influențează calitatea si relevanta indicației valorii; cea mai mare cantitate de informații exista la abordarea prin piața ( atat tranzacții din trecutul recent cat si oferte pe piața);

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție este valoarea obținută prin abordarea prin piața.

Toate evaluările reprezintă opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu orice prezumții corespunzătoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de certitudine, sa probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piața sa coincidă exact cu prețul care ar fi obținui intr-o tranzacție efectuata la data evaluării. Asigurarea intelegerii de către utilizator si a increderii in evaluări necesita transparenta in abordarea evaluării si explicații adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra evaluării.

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cota de V2 al Județului Brașov

18.130 Euro echivalent 84.020 Lei

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA



LOCALIZARE



Livada Poștei







POZE PROPRIETATE

Imobilul si accesul in imobil



Vecinătăți

TOTH ENIKO - EV A LUA TOR A UTORIZA T

evaluare





RAPORT DE EVALUARE

Anexa calcul abordare prin piață

Anexa A

*

EURO-

4.6344

-] ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT

COMPARABILĂ A

COMPARABILĂ B

COMPARABILĂ C

RE euro/ptip ,

^071     -

nHQOCÎ63Z3

OFERTA

x • v                         li ♦ îzioWJ. .J

7 ..                   ; <, ■        ■ •

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

Caracteristici specifice tranzacției '

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1080

Dreptul de proprietate trar

integral

inteqral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,285

1.080

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1071

1285

1080

Condiții de

piață

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Ajustare pt.

condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,285

1,080

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra, zona Saturn

Brașov, zona Spitalului Județean

Brașov, zona Calea București

Ajustare %

12

5

10

Ajustare

129

64

108

PREȚ AJUSTAT

1200

1349

1188

Car

acteristici fizice

■■

Data PIP

anii 1900

1965

1984

1988

Ajustare %

-6.0

-8.0

-9.0

Ajustare

-72

-108

-107

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

1

P

P

P

Ajustare (%)

-1.0

-1.0

-1.0

Ajustare

-12

-13

-12

Suprafața utila apartament (mp)

28

56

40

68

diferența suprafața mp

9%

5%

12%

Ajustare

108

67

143

Caracteristici spațiu

cabinet medical

cabinet medical

spațiu comercial

cabinet medical

Ajustare

0

0

0

Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medii; pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MOF

Ajustare

0

0

0

Sistem incalzire

centrala termica comuna pe clădire

centrala termica proprie

centrala termica proprie

centrala termica proprie

Ajustare

0

0

0

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

24

-54

24

PREȚ AJUSTAT

1224

1295

1212

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,224

1,295

1,212

Ajustare totală brută

320

253

369

iAjustare totală brută în

29.92%

19.70%

34.20%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ B

ajustare minima

19.70%

(VALOAREA PROPUSĂ

euro/mp

1,295

VALOAREA PROPUSĂ euro.

36,260

Valoare lei, rotunjită

168,040

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-EURO

18,130

COTA DE50%-proprietatea Județului Brasov-RON

84,020

' afusSrapS

1

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

Condiții de piața

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Astfel s-au aplicat ajustări de cca 12% comp A ,5% comp B si 10% comp C,

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/10 ani

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative de 1% la toate trei comparabile deoarece sunt poziționate mai nefavorabil fata de parter, cu vad comercial mai mic

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive tuturor comparabilelor, pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustarile aplicate sunt in procent de 5-12% proporțional cu dif de sup.

Tip apartament

nu s-au aplicat ajustări

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem incalzire

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

Boxa/ garaj/

nu s-au aplicat ajustări

Termoizolatie exterioara a blocului

nu s-au aplicat ajustări.

Componente nonimobiliare

nu s-au aplicat ajustări

|               CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

i Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

i

! Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

Se considera ca nici condițiile de finanțare din afara pieței financiare si nici condițiile diferite de piața nu au afectat preturile proprietăților comparabile

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

300

544

400

Chirie negociata

291

r 500

38S

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,492

6,006

4,656

Grad de neocupare (-1 luna/an)

291

500

338

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,201

5,505

4,26S

Cheltuieli aferente proprietarului

'    256

” 551

"    427

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

2,945

4,955

3,841

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietarii (EUR)

37,050

71,250

52,250

Raia de capitalizare (%)

7.9

7.0

7.4

Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

7.0

- si

7.9

Ținând cont de gradul de coiuparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila Bfvezi grila de comparații ) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca :

si caracteristici cu proprietatea subiect                      7.00%

Pentru calculul ratei de capitalizarea s-au folosit aceleași condiții de exploatare a proprietății in sistem stabilizat si același procentaj pentru cheltuieli

Venitul net din exploatare al fiecărei proprietăți comparabile a fost calculat si estimat in același mod in care a fost estimat venitul net din exploatare ai proprietății subiect, veniturile___________[______

Alocarea pentru înlocuiri se considera element de cheltuiala subînțeles in rata de capitalizare

Anexa B

Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

4,800

Euro

Grad de neocupare (-1 limafan)

400

{

Venit brut efectiv

4,400

I

Cheltuieli de amenajare

900

Cheltuieli cu impozitul

500

-----------------------------------------------—------------------

Cheltuieli cu asigurarea

250

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

200

Total cheltuieli

1.850

I

...........................:.................................

Venit net din exploatare VNE

2,550

Rata de capitalizare "c"

7.00%

Valoarea

36,429

i

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

v«.=

2.550

7.00%

!

Vp =

36,429 Euro

36,430

lei

Volei =

____168.830.LeLmiuniit,

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului, partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul

                  isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparatii: s-a estimat la 200 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 3% prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 50% -proprietatea Jud.Brasov

18,215

Euro

84,415

Lei









^KMKKUUKAPORTDE EVALUĂS

COMPARABILE IMOBIL

COMPARABILA A

Spațiu comercial


Brașov, wna Astra

Bd Saturn raghsrta

D? vânzare SpsF.u ccrczrcial

60.000 EUR

Comiți cn: 2%


Sujxafață loială fnă&mn sp^yjr Tio toiohti:


M<xsfcatte.




0748.155.741


Alte telefoane:

0743 155742

0353.835.002 (fax)


Alte detalii despre proprietate






Alte detalii despre proprietate

[|£] Recomandare: pentru investiție

De vanzare spațiu comercial situat in zona Astra, in suprafața de 56mp, amenajat ca si cabinet stomatologic, se poate vinde atat cu dotările specifice aferente sau fara acestea, intrare proprie, toate utilitățile separate, centrala termica proprie, termepan integral, gresie, faianța, 60000 EURO fara aparatura sau 65000 EURO cu aparatura

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-connercial-de-vanzare-X7J404013?lista=82522200


COMPARABILA B



preț

59 000 €

1 311 €'rn*

suprafața utila (m’): 40 ! stare: renovat


i suprafața construita (m3)

45 m!

anul construcției: 1 S84

Descriere anunț

Calea București - Sp. Județean, spațiu comercial cu vitrina si acces direct din strada. 40 mp, 2 incaperi, hol, baie, balcon, si chicineta.

Spațiul este renovat complet nou.

Are destinația de spațiu comercial in CF.

Spațiul se poate si inchiria cu 490 euro luna.

https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#galleryf8]


COMPARABILA C


Coldwell Banker Alpin: Spațiu Comercial

Brașov, zona Colea București vezi harta



O® vânzare Spațiu pentu breurt

75,000 EUR


Suprafața.

58 mp

Tip imobil:

Bice <fâ apartamente (CoKJweS Banker Alpin Spațiu Comercial:

Regim

P*4E

S»adtu construcției

exista

An consbucVs:

1988

29/11/2017


țfcr Saiveazd anunț



Cere detalii despre această proprietate



0268.322.377


Alte telefoane:

0268 322.377 0268 322.377 (fax)

Pentru o kJwftJSuue ușoara comunici cJ-ut anențjjkd

X3»314064, de pe SpebKfomercufe jo


Numele tău: f


r

Telefon, i


Email: i


Alte detalii despre proprietate
  • - Coldwell Banker Alpin va propune, un spațiu situat intr-o zona foarte accesibila, cu deschidere in apropierea unui din cele mai mari bulevarde din Brașov.

  • - Imobilul beneficiază de multa vizibilitate datorita poziționării.

  • - Zona de primire clientî.

  • - 2 camere                                                                                                   I

  • - Grup sanitar.

  • - Chicineta

  • - Poziționare pe o strada cu vad comercial foarte bun.

  • - Centrala termica.

I I

  • - Principalele atuuri ale spațiului sunt posibilitățile multiple de utilizare.(Activitati comerciale sau servicii.)               I

  • - Acest imobil se vinde cu toata aparatura stomatologica.

Consultanții Coldwell Banker, din Romania, sunt specializați in acordarea de consultanta si servicii de intermediere, pentru toate segmentele pieței: rezidențial, spatii de birouri, retail, industrial, terenuri si investiții. Furnizarea de servicii integrate clientilor noștri, este cheia unei colaborări de tip win-win.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 0

Suprafața construita: 0 mp

Suprafața curte: 0 mp

Nr garaje: 0

Vicii cunoscute: Fara vicii.

Nr incaperi: 2

Destinație recomandata: Cabinet Stomatologic

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-biicuresti/birou-de-vanzare-

X3l014064?lista=82621072

COMPARABILE CHIRII

COMPARABILA A

Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 40 mp

" "\\............... Anunț publicat de:

JS/*      1ADV1SE

’'XÎAcivțsc


Brașov, zona Brașovul Vechi vezi harta

r..... .......~       '                       ......... *.....................................       ......~......               .......i

De închiriat Spațiu comercial

7,5 eur ! mp / lună

300 EUR/lună


Suprafață totală disponibilă:

Tip imobil

Suprafață îotală proprietate

Stadiu construcție: An construcție:

Modificat te


40 mp

Centru comercial

40 mp

exista

1970

06/12/2017



Cere detalii despre această proprietate



FLORIN FERARU

0736.675.773

Alte telefoane: 0728.292.912




Salvează anunț

Spații disponibile

1

Suprafață comercială:

40 mp

Chirie / mp ’ lună:

7,5 EUR'mp (total: 390 EUR/lună)

Disponibil:

imediat

Etaj:

Parter

înălțime spațiu:

3m



efv] Trimite unui prieten

+

]*"■ Raportează oferta incorectă

+


https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-

inchiriat-X6T714043 ?lista=82693602

COMP ARAB ILA B


Spațiu comercial Centrul Istoric cod int. 9261

Brașov, zona Contrai Istoric

Muresonilor vezi harta

De închiriat Spațiu comercial

16 EURlmp.'lună

544 EUR; lună

Suprafață loială disponibilă;

34 mp

Tip imobil:

Spațiu stradal

Suprafață loială proprietate

34 mp

Modificai la:

14111.12017

Salvează anunț






Spații disponibile

1

Denumire spațiu:

Spațiu comercial Centru’ Istoric

Suprafață comercială:

34 mp

Chirie 1 mp! lună:

16 EUR/mp (total: 544 EUR,lună) - alte cheltuieli. Comision: 50% din prima chirie

Disponibil:

imediat

înălțime spațiu:

2m

Vitrină:

8 m

Alte detalii despre proprietate

Compania Grenadine Imobiliare va propune spre închiriere un spațiu comercial sau de birouri situat in Centrul Istoric, la 2 minute de Biserica Neagra.

Spațiul are deschidere la strada, cu suprafața de 34 mp, si poate fi închiriat cu sau fara dotări.

Are in componenta centrala, parchet laminat si geamuri termopane. Pentru detalii suplimentare va rog sa ma contactați telefonic.

Cod intern 9261 l

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X8K304009?lista=82693602


COMPARABILA C


Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 50 mp

Brașov, zona Astta vezi hsrla


■■    ,........... Anunț publicat de:

IADVISE




FLORIN FERARU

0736.675.773

Alte telefoane:

0728.292.912


Spații disponibile

Suprafață comercială:

Chirie/mp/lună:


50 mp


8 EUR/mp (total 400 EUR/lună)


Disponibil


imediat


Etaj:


Parter




înălțime spațiu:

Alte detalii despre proprietate

lAdvise Real Estaîe va propune un spațiu comercial situat in Brașov, zona Astra cu următoarele caracteristici:

  • - Suprafața utila - 50 mp

-înălțime spațiu – 3 m

-Compartimentare â€* spațiu de depozitare

-Destinație recomandata â€* magazin,cabinet medical.birou.sediu firma

  • - Acces transport in comun -100 m distanta fata de imobil

-Dotări si finisaje - ferestre rabatabile, corpuri de iluminat.centrala.gresie

-Alte specificații tehnice: tensiune electrica 220w

Pentru a inteiege mai bine descrierea mea, va invitam la vizionarea proprietății.

Va doresc o zi frumoasa.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 50 mp https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T71404G?lista=82693602

DOCUMENTE PROPRIETATE



ANCPI


o» Cadawu șl Piâtccat*        SRA&OV

Biroul <ic Cadestm ;i Fvbltettate in*o(iiMr6 UrMcv

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA PENTRU INFORMARE


Ca*f6          A?.. î 19^-f I-CITZ5?



Unitate individuale


A. Partea I, Descrierea imobilului


Adresai l or. Pxasnv, Str Ropt^llcH, Nr. 1. Et. 1. Ap. 1, jun. urască

Părți eonwhtt terenul de 527 mp. branșamentele de apa. %az. «lectricKAte, acoperișul, casa sc*ril4 exiluri, yala gipa-st terasa de la ctai>j| ll

Uf ut

Mr, cadastral

Suprafotft cnn&ruite

Suprafața utili (mp)

Cote p5rțî comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al Î119U41-C1-U55

38

«43/87000'I3W55TO

.......................1 °

Spipu 1 eu» f co’hpvs <Hn cabinet nr.1.0 cu xupratața utili n'^surBța de 28,2$ rrp


B. Partea 11. Proprietari $i acte


înscrieri privitoare le dreptul de proprietate ți «fte drepturi reale

Referințe

1197X1 ! 22/12/2011

Act nr, 972.2003. anexa nr. l-pw.127. «1 7JBS8.201O cj_

L^Țntâoulare. drept de P^OFRÎEWTEcu tWufde efrept cooflorm r(.<» 1972/2002, dofcar.dJt prin Lcqe, cota actuala 1/2

-----


J1JUMTUL BRAȘOV, duriierila privat

dsSTRVAnJ’;peria*'t»w>ârrisi7.<y<r^^pn.V mcRiH-rert iv7

____[ /«Mttia rrwcsita   CF niK>42 Cioara*, mscmape*» mcncterca nr. 27C4.Î <fin ZttfW/JOUi; Wl^CU.______________________________________...„______

Âct'Ncitortoî nr. 1251, dH 18712/2013 emb da ?âP. fkard CfttakM NKoletd: pntSbulare, (lifept iT4‘FFK5iWfVA’igțlnv co drbpr cumpărare ca tun:            7j

B3 'prcpriu In patrimoniul de afectatiune destina?; exercitării profesiei de

medic» dobândit prin Constnilre. cute uctwto                                _________

11 PENCIU STILUTA-ADRIAHA       '        -~-


C. Partea



înscrieri privind deartwmbr AttthiUrie

drepturi reale de șiaranțl^lj^SrcjiM \

^C*3*"-           R.r«i.

119711/22/12/2011              ișkț x j

Țl]

H.G. nr, h.g.. «13.2002. mm» 1 - poi. 137.  'âyv'’’ ,y,

CI tlntabubrn, drept ce ADMINISTRARE

i

? II COfJSILLUL/UDETEAN BRAȘOV

1                                  afiTCr WOrrCT/^oiț-v,imcrisi x;ein Ax££??țM fir.

transcrisa Sin Cf 2J5Ofi-€Irtj-3«?< jhc?.*» rri»» <«/>■?»••*• <v ti7£43 aV» XVW70H;

116109 / 20/12/2013

Al

Act fcutaefol nr. 1153, dfo mn 2/2013 Fm&do NJ*. neam Cătălină Mccfcta.

Jse racinzĂ dreptul tfe «idrAfrustrarc ttc'subTX ca lilnd'rSniea ferii

C2 ; obiect. doar asupra cotei de 1/2 din irtW&kd d* lâ A.î. pwprfetdto» dd ...........iSțrb 83______________________________ I


/ijVf.rw/ <m*v» «nttar rtW* fit canoiijMt jmtwim1. 0n*XH<« Jb >rre»v<i‘V.t»V Lcfri &t.

"'•«Tiv» <»»*+:«* ).!

/*w*0Ba 1


tr;


Anexa Mr. 1 La Partea i


Ne castra*

11904K14JSS

Suprafața construită

Suprafața u&Ki tmpf

Cote părți comune

23

2243I370W


Cko teren

Observații 7 ^pfenețe

X3 59/52 »C0

Spațiu I etaj 1 compus din Cabinet nr.io cu suprafața utila mâsuratâ de 2S.19 rt'Q


Certific c3 creswnîul extraA corespund? cu caățjite in ‘*î*jtx>rț dfn cartea fonefarâ orfcjinaSA. p&strata de acest b*ou.

PrezenM oxtras ri- carte Tunciafl aste vafabfi h autentificarea de către notarul țuM a acteiar Juridice petei care se *«np drepturile reale precum $i jsmtru dezbatere» 5uccox?on.-lor, iac Wdrmdțiîfe prezentate sunt suCCflptibHe de arkc* rnodîftcare. in c&fldlUile Ipgfl.

S-3 fe&iCât tariful de. 20 RON. -Ordin dc plata cdtiI OCFi ru- 79Ș2J1H-XO-2017 în suma de 7G< pentru srxvfckjl de publicitate «rdWlârâ CM codul nr. 272.



Data sniwsocîni.

AS&cnt RoqislîâtOr,

Refcretiț.

19-1O-20H

ANDREEA AWJMjrfita

l

Data eliberării,

-

{jbir»>Ă>             jy

!v

(carate fi" jartwifeiraF

(Wuwut <w< OCOJHC .lîMt CV c.yJKtrr £«•■'•«n«t, ami<wre             (<■#» <•> g??OiS?3._________________ ?    .?

wn>,Hrt 5.1


RELEVEU 'PARTER

Imobil str. t>'iMovM C-oresi m. 1 Krosov

scara 1:125


ZS' DE V‘‘ iQ? ALfGR:Zn>M.r/ C 'i,U                         Adrian

*v>        *              /•

in^. 9Gu0v.».\           •'



RELEVEU ETAJ I

imobil str. &tac.ovM C-oresl m,r. i 's.rasov


scara 1:125



X*X*X*X*XiXiX’X<X',,î $ ’X *X<X*X*X*X*X*X*X,X',« X^X^X^X^X^X^X’XCX î*< ■«•i ►:♦ %wX‘X«X<X‘>Xwî XwXXvX'XXX',X > »X *                K*<<<<<xxx»x»x»î î< ‘ •

>XX*X*X£*X&î*X*X!XXXX&X™X*î*X*XX«£'3^ X*XX*X*X>X<X>X<X<X<XX>X*X*X*X*X<XX<X!X


XvXvXv

X»X»X*X%<

XwXvX1 XvXwX* XvXvXv X’X^X^X* aS»SâSiiSiSiRi


Spațiu 1

Cabinet 10

S.M.IUp


Spațiu 2


Cabinet 12 Srn.Oinp


Spațiu 3


Spațiu 5


Spațiu 6


Spanu7


Cabinet 16A

Sil2.U»p


abinet 16 S.UJJnp


Spațiu 8

Cabinet 18 S.î$,)6<»p


■ wfev >ng Bolo<ar> A tfr . CEHT1FK AT


‘etan A'tfriay

t......<5'


RELEVEU ETAJ II

Imobil str. ’DlOcoivk Coresi ivr. 1 B>rflso\/

scara 1:125