Hotărârea nr. 31/2018

Hotărârea nr.31 – aprobarea vânzării cotei-părți de ½ din Cabinetul medical stomatologic nr. 3 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr.1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 90/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR – ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical

România




Consiliul Județean Brașov

Cod: F-16

HOTĂRÂREA NR. 31

din data de 3 0.01.2018

privind aprobarea vânzării cotei-părți de 14 din Cabinetul medical stomatologic nr. 3 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr.l, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 90/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical

Consiliul Județean Brașov întrunit în ședință ordinară la data de 30.01.2018;

Analizând expunerea de motive nr. 18897 din data de 18.01.2018 și raportul de specialitate înregistrat cu nr. ad. 18897 din data de 18.01.2018, întocmite de Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimenul Patrimoniu, prin care se propune aprobarea vânzării cotei-părți de 14 din Cabinetul medical stomatologic nr. 3 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 90/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Ținând cont de prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 80/31.01.2017 privind aprobarea listei spațiilor libere cu destinație de cabinete medicale stomatologice și activități conexe actului medical din imobilul situat în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi, nr.l, domeniu privat al Județului Brașov, în vederea vânzării prin licitație publică cu strigare, Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 247/28.06.2017 privind aprobarea vânzării prin licitație publică cu strigare a cotei de Vz din cabinetul medical stomatologic nr. 1, din cadrul Policlinicii Stomatologice, cu sediul în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, proprietatea privată a județului Brașov, respectiv completarea art. 1 din Hotărârea Consiliului Județean Brașov nr. 80 din data de 31.01.2017 și Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi;

Având în vedere dispozițiile O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Luând în considerare prevederile art. 91 alin. (1), lit. c) și alin. (4), lit.b) și ale art. 123 din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și ale art. 10 din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 97 și art. 103 alin. (2) din Legea administrației publice locale nr.215/2001, republicată cu modificările si completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l..- Se aprobă vânzarea cotei-părți de !4 din Cabinetul medical stomatologic nr. 3, spațiul 4, situat la parterul imobilului-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov, cu nr. cad. 119041-C1-U43, proprietate privată a Județului Brașov, înscris în C.F. nr. 119041-C1-U43 Brașov și identificat conform Anexei nr.l (extras de C.F. și Sinteza evaluării cuprinsă în Raportul de evaluare nr. 90/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko), care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2.,- Se însușește Raportul de evaluare nr. 90/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANE VAR -ec. Toth Eniko, pentru cota-parte de 14 din Cabinetul medical stomatologic nr. 3, spațiul 4 din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, conform Anexei nr. 2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3.- Se aprobă prețul minim de vânzare a cotei-părți de Yi din Cabinetul medical stomatologic nr. 3, spațiul 4 din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, la o valoare de 39.825 lei, reprezentând echivalentul a 8.593 euro (1 euro=4,6344 lei, curs de schimb valutar BNR, la data evaluării - 05.12.2017), conform Raportului de evaluare nr. 90/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR- ec. Toth Eniko.

Art.4..~ Prețul vânzării va fi actualizat Ia cursul de schimb al BNR din ziua plății.

Art.5..~ Prețul efectiv și integral plătit nu va putea fi mai mic decât prețul minim stabilit prin Raportul de evaluare nr. 90/05.12.2017.

Art.6..~ Vânzarea se va face în conformitate cu prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi.

Art.7.- Președintele Consiliului Județean Brașov asigură aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri prin Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimentul Patrimoniu și Direcția Economică.


Contrasemnează, SECRETAR


Maria Dumbrăveanu


RAPORT DE EVALUARE

NR. 90 / 05.12.2017

Beneficiar: JUDEȚUL BRAȘOV-administrat prin

CONSILIUL JUDEȚEAN BRAS O V

Obiectul evaluării: Cabinet nr 3, parter, spațiu 4 din cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi-cota 1/2

Adresa: Mun. Brașov, str.Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, judBrașov

Data evaluării: 05.12.2017

Curslei/EURO 4.6344

Dată raport: 05.12.2017

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prin prezenta certific următoarele:

prezentările faptelor din raport sunt reale și corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului la data inspecției;

se


analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport si constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

un


nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate

onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza donița clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în Codul de Etic

Profesionala al Evaluatorului Autorizat și cu Standardele ANEVAR, cu excepțiile menționate expres in

acest raport;

evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si au experiența si competenta necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiectul raportului;

în


nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesională elaborarea raportului;

valorile estimate de către evaluator este valabil la data prezentată în raport;

- evaluatorul are incheiat asigurare profesionale ;

TOTH ENIKO

EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR


,/m?


Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dac pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

ă este transmis altei persoane, i


Stimate beneficiar,


Referitor la evaluarea proprietății imobiliare situată în Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Co.'esi nr.], jud Brașov, din cadrul Policlinicii de Stomatologie Diaconu Coresi, proprietatea cu cota de 'A al Județului Brașov administrat prin Consiliul Județean Brașov și cota de 'A al persoanei fizice Marinescu Horațiu-Corneliu, prezent având destinația de cabinet medical, vă comunic următoarele:


în


proprietatea evaluată se compune dintr-un cabinet și dependințe , înscris în Extrasul CF nr. 119041-C1-U43 cu nr. cerere 128287/19.10.2017 OCPI Brașov ,

evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață la zi a proprietății imobiliare, așa cum este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2017 ANEVAR , în vederea vânzării cotei de Vi aparținând Județului Brașov abordările de evaluare aplicate au fost abordarea prin piață și abordarea prin venit;

data de referință a evaluării este 05.12.2017. Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este


de


4.6344 , stabilit de Banca Națională în ziua anterioară pentru data de referință . Evaluatorul nu are nici un interes în proprietatea evaluată;

A fost evaluat întregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil și special pentru utilizarea expusă mai sus;


s-a


Ca rezultat al aplicării abordărilor de evaluare precizate anterior și a reconcilierii rezultatelor acestora, obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, după cum urmează:


VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cota de 50% din proprietatea imobiliară

8,593 EURO echivalent 39,825 LEI

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

Această estimare are în vedere caracteristicile intrinseci ale proprietății, amplasarea, etc. Dat


ele


prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, condițiilor specifice și nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în documente și constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania).



RAPORT DE EVALUARE

SINTEZA EVALUĂRII

- Raport cu inspecție -

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de 'A - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota 'A - persoana fizică Marinescu Horațiu-Corneliu

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud. Brașov, Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U43 cu nr. cerere 128287/19.10.2017

Număr cadastral

119041-C1-U43

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U43 cu nr. cerere 128287/19.10.2017

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în diviziune,

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Parter

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

Cota de 14 c

in 13 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de 'A d

in 616/52700

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR-curs BNR)

4,6344

Data inspecției

05.12.2017

Data evaluării

05.12.2017

Valoare abordare prin venit pentru cota de 1/2

8.572

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 1/2

8593

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

39.825

LEI

8.593

EURO

-Valoare constructie/constructii

LEI

EURO

-valoare unitara construcție

(la apartamente - pt. aria utila; la clădiri independente - pt. aria desfasurata)

6.127

(39.825/ cota de 'A din 13 mp)

LEI/mp

1.322

EURO/mp

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

TOTH ENIKO - EVA LUA TOR A UTORIZA T

RAPORT DE EVALUARE

Interval de valori estimat pentru imobilul evaluat / mp (Euro)

1259 -1322 euro/mp

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrală,

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Comercială

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

Evaluator Autorizat

Membru titular ANEVAR, Ec.Toth Eniko

_____ \ _____

( \

5

'■'țl-rțrj'.


RAPORT DE EVALUARE

1.

EVALUATOR

Ec.Toth Eniko

Legitimație ANEVAR

Nr. 16018

Parafa

Nr. 16018 valabilă 2017

Firma

TOTH ENIKO EVALUATOR AUTORIZAT

Adresa evaluatorului

■ Mun.Sacele, str.Ady Endre nr.ll, jud .Brașov

* Asigurare ALLIANZ TIRIAC in val de 10.000 Euro

2.

BENEFICIAR

Județul Brașov administrat prin Consiliul Jud.Brașov

Adresa

Județ Brașov

Mun.Brașov, str. Eroilor nr.5, jud Brașov

3.

PROPRIETATEA

EVALUATĂ

Cabinetul nr 4). situat la Darterul imobilul Policlinicii Stomatoloeice Diaconu CoresF^din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l , cu nr. cad 119041-C1-U43 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 13 mp, cu cota din părțile de uz comun 1018/87000, cota teren 616/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul a fost edificat în regim de S+P+2E+M , în anul 1900 cu renovări și modernizări ulterioare

Proprietar

Județul Brașov- cota Vi

Marinescu Horațiu- Corneliu -cota 1/2

Sarcini

Nu sunt

Condiții limitative deosebite

Nu sunt

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚĂ ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA pentru cota de ¥2 proprietatea Județului Brașov

8.593 EURO echivalent 39.825 LEI

5. BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

EVALUARE PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ ÎN VEDEREA VÂNZĂRII

DATA DE REFERINȚĂ A EVALUĂRII

05.12.2017

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUARn

1 EURO = 4.6344 lei

DATA INSPECȚIEI

PROPRIETĂȚH

Inspecția a fost efectuată de către evaluator Ec. Toth Eniko in prezența unui reprezentant al Consiliului Jud. Brașov

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

• Descrierea proprietății, conform CF nr. 119041-C1-U43 cu nr. cerere 128287/19.10.2017 OCPI Brașov , partea I:

Cad 119041-C1-U43 - spațiul 4, parter compus din cabinet nr3 cu suprafața utilă de 13 mp.

Cote părți comune 1018/87000

Cote teren 616/52700

RAPORT DE EVALUARE
  • •   înscrieri privitoare la proprietate, conform CF nr. 119041-C1-U43 cu nr. cerere 128287/19.10.2017 OCPI Brașov , partea II:

Intabulare drept proprietate cu titlu de drept conform H.G.972/2002 dobândit prin Lege, cota actuală 1/2

Județul Brașov domeniul privat

Intabulare drept de proprietate cu titlu de drept cumpărare ca bun propriu în patrimoniul de afectațiune destinat exercitării profesiei de medic, dobândit prin convenție, cota actuala 1/2 Proprietar - Marinescu Horațiu Corneliu

  • •   înscrieri privitoare la sarcini :

Intabulare drept de Administrare Consiliul Județean Brașov Intabulare drept de ipoteca legala în favoarea Județului Brașov asupra cotei de din imobil pentru diferența de plata neachitata

Temei legal:

Extras CF.

Mențiuni speciale privind Extr. de Carte Funciara

Nu sunt

Mențiuni 2 privind

Abateri de la Extrasul de Carte Funciara

Nu sunt

7.

DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

• Cabinet - Au = 13 mp- cota 1/2

8.

SITUAȚIA ACTUALĂ A IMOBILULUI

cabinet medical funcțional

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urban - amplasare favorabilă, centrală

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAȚIE

  • ■   Str.Republicii str, Diaconu Coresi, str. Nicolae Bălcescu, str Postăvarului

  • ■   Calitatea rețelelor de transport: asfaltate cu 1 banda pe sens,

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

  • ■   Centrul Mun.Brasov, Piața Sfatului,

  • ■   Rețea de transport în comun, mijloace de transport suficiente.

  • ■   Unități comerciale în apropiere: strada comercială pietonală - strada Republicii

  • •   Unități de învățământ: scoli generale si grădinițe

  • ■   Instituții de cult: Biserica Neagra

  • •   Sedii Băncii: Raiffeisen, Transilvania,

  • •   Instituții medicale: cabinete medicale, SpitalulClinic de Obstetrica si Ginecologie

  • ■   Altele: Muzeul jud. de Istorie, Centrul Cultural Reduta

UTILITĂȚI EDILITARE

  • ■   Rețea de energie electrică: existentă

*   Rețea de apă: existenta

  • ■   Rețea de termoficare: nu

  • ■   Rețea de gaze naturale: existentă,

  • ■   Rețea de canalizare: existenta

  • ■   Rețea de telefonie: existentă

GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV

*   Poluare fonica moderata

■   Poluare cu noxe limitat

AMBIENT

  • ■   Liniștit

  • ■   Trafic auto interzis

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Zona urbana - centrală - centrul istoric al Mun. Brșov

Dotări și rețele edilitare bune. Poluare moderata. Ambient civilizat

10.

DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI DE BAZĂ (BLOC)

AMPLASAMENT

Imobil S+P+2E+M Parter

ANUL PIF

• Anii 1900

ORIENTARE

* Cardinal: Sud-Vest

CARACTERISTICI

  • ■   Fundația: beton armat;

  • ■   Structură: pereți portanti din zidărie cărămidă

  • •   închideri perimetrele si compartimentări: zidărie cărămidă

  • ■   Acoperiș: șarpanta lemn cu învelitoare din țiglă

  • •   Aspect exterior: bun

  • ■   Aspect interior: bun

CONCLUZIE PRIVIND CONSTRUCȚIA DE BAZĂ

■ Utilități complete

* Imobilul are regim de înălțime S+P+2E+M, cu finisaje medii

11.

DESCRIEREA CABINETULUI

BILANȚUL DE

SUPRAFAȚĂ

Cota de Vi din 13 mp

TIP APARTAMENT

Decomandat

TÂMPLĂRIE

* Exterioară: PVC cu geam termopan, ■   Usa la intrare: PVC

FINISAJE INTERIOARE

Cabinet

  • >  Pardoseli : ciment acoperit cu pardoseala sintetica -linoleu

  • >  Pereți: zugrăveli lavabile

Su totala 13 mp-cota 1/2

Cote parti comune 1018/87000- cota 1/2

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ELECTRICE

  • ■   Iluminat normal

  • ■   Curenți slabi (telefonie)

  • ■   Instalații vechi, funcționale

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

  • ■   Sistemul de încălzire : centrală comună al imobilului

  • ■   Instalații funcționale, bine întreținute

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE CU APĂ

  • ■   Din rețeaua orașului.

• Instalații vechi, funcționale

  • ■   Contorizare apa rece

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ALIMENTARE

CU GAZE

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

* Apartamentul beneficiază de contorizare individuala

CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTUL

■ Amplasament favorabil

12.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

■ Piața imobiliara pe segmentul comercial , reprezentând spatii pretabile pentru cabinete medicale sunt identificate cu precădere la parterul blocurilor in apartamente de bloc, sau in vechile policlinici încă existente. In Mun. Brașov piața acestui segment este destul de dezvoltat , sunt oferte variate cu preturi in funcție de amplasament si facilitate oferite de respectivelel spatii comerciale

• Concluzii importante ale studiului imobiliar:

- prețul rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru

alegerea unui spațiu, vadul, reputația zonei si mijloacele de transport în comun contează, de asemenea, foarte mult

NATURA ZONEI

* Zonă comercială veche, centrul istoric al Mun.Brasov -pietonalâ

  • *   Din punct de vedere edilitar: zona dezvoltată

  • *   Din punct de vedere economic: oraș / zona cu economie activa in dezvoltare; șomaj scăzut

OFERTE SIMILARE

• Oferte de proprietăți similare cu proprietatea evaluata sunt limitatc.Prin asimilare sunt acceptate alte spații comercile care se pretează Ia activitati similare desfășurate in cabinete medicale. Majoritatea cabinetelor de medicina sunt situate in apartamente de bloc, in fostele dispensare medicale sau in spatii amenajate la domiciliul medicului respectiv. Alte cabinete de acest gen sunt comasate ori in clădiri vechi ale Policliniciilor existente si renovate ori construcții noi, care nu vând cabinete ci doar inchirieaza sau funcționează in diferite variante de colaborări.

CERERI SIMILARE

Cerere în ușoară creștere pe toate segmentele imobiliare, preponderent pentru proprietățile rezidențiale ce atrage după sine un trend pozitiv al spațiilor comerciale , asigurare de servicii si activități conexe

ECHILIBRUL PIEȚEI

■ Dezechilibru în favoarea CERERII

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■  Minim: 1259 euro/mp

  • ■  Maxim: 1322 euro/mp

CHIRII IN ZONA PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

■ Minim: 300 euro/mp

* Maxim: 544 euro/mp

CONCLUZII ȘI TENDINȚE PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

  • ■  Dezechilibru în favoarea CERERn

  • ■   Tendință de scădere in favoarea CERERII.

  • ■   Rezulta: posibilitatea reducerii preturilor / chiriei

Anexa B cuprinde extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piața al proprietății care susțin elementele de piața incluse in acest raport.


  • 13. EVALUARE

    REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

    STANDARDE DE EVALUARE

    EDIȚIA 2016

    SEV 100 - Cadrul general

    SEV 102 - Implementare

    SEV 103 - Raportarea evaluării

    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

  • 14. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

    cel


In conformitate cu Standardele de Evaluare ANE VAR, analiza de piață are scopul de a estima mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

Conform Ghidului Metodologic de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca : « utilizarea unui activ care ii maximizează valoarea si care este posibila din punct de vedere fizic, este permisa legal si este fezabila din punct de vedere financiar ».

saza

Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2016, Standardul de Evaluare SEV 100 - Cadrul 9


In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediția 2016 standarde ce incorpore General (IVS Cadrul general), prevede ca valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare, a acestuia.

CMBU poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea unui activ, atunci când Stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

ste


Cea mai buna utilizare este un concept deterministic care susține ca utilizarea așteptata e: utilizarea singulara si specifica ce conduce la maximizarea utilizării terenului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utilizare reprezintă alternativa cea mai favorabila de utilizare a proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, ce va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in continuarea analizei din evaluarea de fata.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • - cea mai bună utilizare a terenului liber

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea in considerare a următoarelor cerințe:

utilizarea sa fie fizic posibila din prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participantii pe piața;

utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utilizarea activului, de exemplu specificațiile din planul urbanistic ;

utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic si permisa legal;

maximizează valoarea ; va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piața, mai mare decât profitul generat de utilizarea existenta, după ce au fost luate in calcul toate costurile conversiei la acea utilizare.

Destinații alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății:

  • - demolare construcție si vanzare teren liber — inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - inadecvata

  • - utilizare comercială - adecvata

  • - utilizare office: - inadecvata

Destinații permise legal si cele identificate ca posibile fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - nu

  • - utilizare comercială - da

  • - utilizare office- nu

Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor construite când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede ceea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenr lui construit. Cea mai bună utilizare este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobiliara comerciala

Metodologia de evaluare

de


Pentru determinarea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de fata, Standardele Evaluare ANEVAR prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare si anume : abordarea prin comparații, abordarea prin venit, abordarea prin cost, in cadrul flecarei abordări existând mai multe tehnici si analize, etc.

Rezultatele se bazeaza strict pe informații de piața, surse de costuri actualizate fara nejustificata din partea evaluatorului privind unele costuri sau uzuri. Acestea sunt : costuri indici de actualizare, cota de TVA, profit antreprenor, organizare de șantier, cheltuieli


vreo asumare din cataloage, de proiectare, deprecieri de natura fizica, funcționala si externa, cuantificări ale diferitelor elemente de comparație in cazul terenului, rate de capitalizare etc

Evaluatorul a utilizat informații de pe piața judecând valoarea prin prisma raționamentelor cumpărători lui si vânzătorului, bine informați, prudenți, fara constrângeri si in cunoștința de cauza generând valoarea piața a subiectului solicitat spre analiza.

de


Datorita faptului ca nu au fost identificate informații despre tranzacții recente, in conformitate cu pct. 39, 74, 75, etc. din GEV 630, au fost utlizate informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piața, acestea fiind reale si verificate de către evaluator la proprietar sau reprezentantul acestuia.

14.1 Abordarea prin piața

Metoda comparației directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprietăți cu cea evaluată. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care ap informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau ilte surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

ică


Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile sau din ofertele de vânzare cu apartamente în zona, precum și la datele și informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

■ si iza


Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre apartamentul de evalua apartementele similare tranzacționate sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom ana] elementele a trei apartamente din aceeași zona.

Deoarece pe piața specifica exista tranzacții sau oferte de proprietăți similare (cu suprafețe similare, cu aceeași utilizare etc...) iar informațiile comparabilelor existente sunt suficiente pentru a aplica acuratețe aceasta metoda, pentru a estima Valoarea de Piața a Proprietății Subiect am ales abordarea prin piața.

cu


în ANEXA A este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea prin piața.

VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA pentru cota de xh al Județului Brașov

8.593 Euro echivalent 39.825 Lei


14.2. Abordarea prin venit

Metoda are la bază ideea că proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o investiție generatoare de venituri. în acest caz proprietatea este achiziționată sub forma unei investiții, investitorul fiind în principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul principal care influențează valoarea proprietății.

Chiria este percepută în valută, fiind în cuantum de 300 Euro/luna, plata făcându-se în lei, la cursul din nea


BNR din ziua efectuării plății. Valoarea chiriei este obținută din baza de date deținută de evaluator și informațiile preluate de la agențiile imobiliare. în obligațiile de plată ale proprietarului intră de aseme plata taxelor și impozitelor, și anume impozitul pe venitul brut realizat din chirii și taxa pentru asigurare.



RAPORT DE EVALUARE

Capitalizarea venitului este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net într-

un indicator de evaluare a proprietății.


Deoarece proprietatea analizata poate fi analizata prin prisma venitului produs din închiriere iar estimarea valorii chiriei se face pe baza informațiilor din piața, am utilizat aceasta abordare ct si verificare al rezultatului obtinut prin Abordarea prin piața .

în ANEXA B este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea capitalizării venitului generat de proprietate din chirie.

VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN VENIT pentru cota de ¥2 al Județului Brașov

8.572 Euro echivalent 39.725 Lei


14.3 Abordarea prin cost

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalenta cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.

Aceasta metoda nu se poate aplica deoarece nu se cunosc toate datele cu privire la suprafața desfasurata a clădirii, terenul ocupat de clădire, cat si cotele indivize din spatiile comune si teren aferent respectivului apartament.

15. DEFINIȚII SI IPOTEZE

15.1 DEFINIȚII

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, înt tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

r-o


15.2 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE 1.


2.


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autoru’ evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui rapori Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezen ate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.


lui


1.


au




  • 4.

  • 5.

  • 6.

  • 7.

  • 8.

9.


de

ste


se de


de

ort


Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate ace cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiur ile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. în cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui rap și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

15.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din interiorul apartamentului si exteriorul blocului.

15.4. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat la următoarele surse de informare:

■ Valorile de ofertare / tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele

surse:

Vanzari

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-X7J404013?lista=82522200

  • •      https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4llJk.html#gallervl8l

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-X3I014064?lista=82621072

Chirii:

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T714043?lista=82693602

  • •   https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X8K304009?lista=82693602

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X6T71404G?lista=82693602

DE EVALUARE

  • •  Proprietarul imobilului - pentru informațiile legate de proprietatea evaluată: situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

  • •  Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel chirii, etc.)

15.5 TIPUL VALORII ESTIMATE

Imobilul evaluat este de natura unei proprietăți imobiliare de tip cabinet medical in imobil(policlinică)”.

In acesta situație, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piața” asa cum este e definita de standardul de evaluare SEV 100 - Cadrul general.

15..6. DATA ESTIMĂRII VALORII

Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 05.12.2017 . La baza evaluării au stat

informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii Noiembrie - Decembrie 2017.


  • 15.7. MONEDA RAPORTULUI

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR.

Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4.6344 lei.

Lele aei


Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principal premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate u investiții similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).

  • 15.8. MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash și

integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.)


16 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si al destinatarului.

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele menționate in raport, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

17 . ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru analiza rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus Ia judecăți consistente.

Procesul de evaluare a constat in aplicarea a doua abordări de evaluare adecvate si s-au obtinut următoarele valori:

  • - abordarea prin piața.....................39.825 lei echivalent 8.593 euro

  • - abordarea prin venit.....................39.725 Iei echivalent 8.572 euro


    Pentru analiza rezultatelor si exprimarea concluziei finale asupra valorii, evaluatorul a verificat intreg procesul de evaluare, informațiile si tehnicile de analiza a acestora, precum si judecata aplicata, prin prisma criteriilor menționate mai sus, astfel:

    Adecvarea: atat abordarea prin piața cat si abordarea prin venit sunt adecvate pentru acest tip de proprietate, insa avand in vedere scopul evaluării consideram ca abordarea prin piața este cea mai adecvata. Precizia: Precizia unei evaluări este legata de increderea evaluatorului in acuratețea informațiilor utilizate

    e


astfel ca la abordarea prin piața fiind utilizate oferte ce au fost scăzute prin marja de negociere si adaptat» conform informațiilor primite telefonic de la agenții imobiliari/proprietari; la abordarea prin venit s-au utilzat informații din piața pentru apartamente insa de multe ori in piața pentru inchiriere nu este recunoscut in preț valoarea materialelor utilizate pentru finisarea apartamentului astfel incat sa poata fi inchiriat.

Cantitatea informațiilor: adecvarea si precizia influențează calitatea si relevanta indicației valorii; cea mai mare cantitate de informații exista la abordarea prin piața ( atat tranzacții din trecutul recent cat si oferte pe piața);

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție este valoarea obținută prin abordarea prin piața.

Toate evaluările reprezintă opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu orice prezumții corespunzătoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de certitudine, sau probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piața sa coincidă exact cu prețul care ar fi obținui intr-o tranzacție efectuata Ia data evaluării. Asigurarea intelegerii de către utilizator si a increderii in evaluări necesita transparenta in abordarea evaluării si explicații adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra evaluării.

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cota de Vz al Județului Brașov

8.593 Euro echivalent 39.825 Lei

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA


RAPORT DE EVALUARE

LOCALIZARE


©


©Aro Pal a ce







POZE PROPRIETATE

Imobilul, si accesul in imobil



Anexa calcul abordare prin piață

Anexa A

....

EURO=

4.6344

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT

COMPARABILĂ A

COMPARABILĂ B

COMPARABILĂ C

.  .m,.  ,

w           J(

.....“ST"*......!

i ■        ■'■■■.■■ "•■' ■    > .                   •;

r” ""--•-----"■■^'-■■^■7     ;

[WW1

k«Â..^-.___B----- _______________1

b •               ** I

4^, ' jț^f >   ■ ,.

fejiJsn llJ

3||||||j2

METODA COMPARAȚIE! DIRECTE

i                                      Caracteristici specifice tranzacției

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1080

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

(Ajustare ptdr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,272

1,080

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

( finanțare

0

0

0

(PREȚ AJUSTAT

1071

1272

1080

Condiții de piață

Dec .2017

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

iAjustare pt. condițiile de

0

0

0

(Ajustare pt. condițiile de (piață

0

0

0

(PREȚ AJUSTAT

1,071

1,272

1,080

(Condiții de localizare

1

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra, zona Saturn

Brașov, zona Spitalului Județean

Brașov, zona Calea București

(Ajustare %

12

5

10

(Ajustare

129

64

108

(PREȚ AJUSTAT

1200

1335

1188

Caracteristici fizice

Data PIF

anii 1900

1965

1984

1988

Ajustare %

-6.0

-8.0

-9.0

Ajustare

-72

-107

-107

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

P

P

P

P

Ajustare (%)

0.0

0.0

0.0

Ajustare

0

0

0

Suprafața utila apartament (mp)

13

56

40

68

diferența suprafața mp

12%

7%

15%

Ajustare

144

93

178

Caracteristici spațiu

cabinet medical

cabinet medical

spațiu comercial

cabinet medical

Ajustare

0

0

0

Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabile. tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli iavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medii: pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii:

pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem incalzire

centrala termica comuna pe clădire

centrala termica proprie

centrala termica proprie

centrala termica proprie

Ajustare

0

0

0

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

72

-13

71

PREȚ AJUSTAT

1271

1322

1259

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,271

1,322

1,259

Ajustare totală brută

344

264

393

Ajustare totală brută în

32.16%

20.75%

36.40%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ B

ajustare minima

20.75%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,322

VALOAREA PROPUSĂ

euro,

17,186

Valoare lei, rotunjită

79,650

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-EURO

8,593

\COTA DE50%-proprietatea l Județului Brasov-\RON

39,825

~~.....—.4j’yr.jj.'.'j,:,V4 S4.,'

aiS“‘apST                                            '".'■

1

i Elemente de comparații

Ajustări:

! Dreptul de proprietate transa-

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

1 Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

1

Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Astfel s-au aplicat ajustări de cca 12% comp A ,5% comp B si 10% comp C,

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/ 10 ani

Regim de înălțime bloc

nu s-au aplicat ajustări , toate trei comparabile sunt poziționate la parter

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive tuturor comparabilelor, pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustările aplicate sunt in procent de 7-15% proporțional cu dif de sup.

Tip apartament

nu s-au aplicat ajustări

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem încălzire

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

Boxa/ garaj/

nu s-au aplicat ajustări

Termoizolatie exterioara a blocului

nu s-au aplicat ajustări,

Componente nonimobiliare

nu s-au aplicat ajustări

'“r<


'gșs-

-------r

l

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri , de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

i

Se considera ca nici condițiile de finanțare din afara pieței financiare si nici condițiile diferite de piața nu au afectat preturile proprietăților comparabile

COMPARABILE

A

B

c

Chirie lunara solicitata

300

544

400

Chirie negociata

291

'   500

388

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,492

6,006

4,656

Grad de neocupare (-1 hma'ari)

291

500

SSS

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,201

5,505

4,268

Cheltuieli aferente proprietarului

r    256

r 551

r    427

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

2,945

4,955

3,841

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

37,050

71,250

52,250

Rata de capitalizare (%)

7.9

7.0

7.4

Rata de capitalizare = VNE/ V

i

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

- . „ .

7.0

SI

7.9       |<

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila Bfrezi grila de comparații ) care are cel mai mic i procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca •              si caracteristici cu proprietatea subiect                        7.00%

Pentru calculul ratei de capitalizarea s-au folosit aceleași condiții de exploatare a proprietății in sistem stabilizat si același procentaj pentru cheltuieli

Venitul net din exploatare al fiecărei proprietăți comparabile a fost calculat si estimat in același mod in care a fost estimat venitul net din exploatare al proprietății subiect, veniturile

Alocarea pentru înlocuiri se considera element de cheltuiala subînțeles in rata de capitalizare

Anexa B

■ ■.........................................................

Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

...............................:...................................

Venit brut din chirii / an

3,600

Euro

Grad de neocupare (- 2 luna/an)

600

i

Venit brut efectiv

3,000

Cheltuieli de amenajare

850

Cheltuieli cu impozitul

500

j

Cheltuieli cu asigurarea

250

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

200

Total cheltuieli

1,800

Venit net din exploatare VNE

1,200

i

Rata de capitalizare "c”

7.00%

Valoarea

17,143

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizări

i veniturilor este:

v = v ev

1.200

I

7.00%

II

17,143

Euro

17,144

lei

Vplei =

79,450 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului, partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparadi: s-a estimat la 200 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 3°/o prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 50% -proprietatea Jud.Brasov

8,572

Euro

39,725

Lei


COMPARABILE IMOBIL

COMPARABILA /X

Spațiu comercial

Bfasov. zona Astru

Bd Saturn vezî narta


De vcxawe SpaUa ccmcrdd


60,000 EUR

Comision: 2%

S:;txa’3$ totali: în^țew spațu:

T*p Imocil


ModrP.oat la-





Dan Vasilescu



Alte detalii despre proprietate




Alte detalii despre proprietate

iii' Recomandare: pentru investiție

De vanzare spațiu comercial situat in zona Astra. in suprafața de 56mp, amenajat ca si cabinet stomatologic, se poate vinde atat cu dotările specifice aferente sau fara acestea, intrare proprie, toate utilitatife separate, centrala termica proprie, termepan integral, gresie, faianța, 60000 EURO fara aparatura sau 65000 EURO cu aparatura

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-X7J4040137lista-82522200



RAPORT DE EVALUARE

COMPARABILA B


59 000 €




preț                                       I suprafața corsslruita (m£)

59 000 €                   45 m2

1 311 €<W

suprafața utila (m’): 40                                        anul construcției: 1 984

’ stare: renovat

Descriere anunț

Calea București - Sp. Județean, spațiu comercial cu vitrina si acces direct din strada, 40 mp, 2 incaperi, hol, baie, balcon, si chicineta.

Spațiul este renovat complet nou.

Are destinația de spațiu comercial in CF.

Spațiul se poate si închiria cu 490 euro luna.

https://www.storia.ro/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.htmlttgalleryI81

COMPARABILA C


Coldwell Banker Alpin: Spațiu Comercial

Brașov, zona Calea București vezi Iwtîa


Oo vânzare Spatio penku bfrcwi


75.000 EUR


Suprafață

Tip imobil:

F{e$im faaGjme*.

Stadiu consttucțte.' An construcție.


63 mp


■jir Salvțini anun]



de evaluare








Alte detalii despre proprietate
  • - Coldwell Banker Alpin va propune, un spațiu situat intr-o zona foarte accesibila, cu deschidere in apropierea unui din cele mai mari bulevarde din Brașov.

  • - Imobilul beneficiază de multa vizibilitate datorita poziționării.

  • - Zona de primire clienti.

  • - 2 camere

  • - Grup sanitar.

  • - Chicineta

  • - Poziționare pe o strada cu vad comercial foarte bun.

  • - Centrala termica.

  • - Principalele atuuri ale spațiului sunt posibilitățile multiple de utilizare.țActivitati comerciale sau servicii.)

  • - Acest imobil se vinde cu toata aparatura stomatologica.

Consultanții Coldwell Banker, din Remania, sunt specializați in acordarea de consultanta si servicii de intermediere, pentru toate segmentele pieței: rezidențial, spatii de birouri, retail, industrial, terenuri si investiții. Furnizarea de servicii integrate clientilor noștri, este cheia unei colaborări de tip win-win.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 0

Suprafața construita: 0 mp

Suprafața curte: 0 mp

Nr garaje: 0

Vicii cunoscute: Fara vicii.

Nr încăperi: 2

Destinație recomandata: Cabinet Stomatologic

https://www.spatiicomerciaie.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-

X3l014064?lista=82621072

TOTH ENIKO - EVALUA TOR A UTORIZA T

de evaluare


COMPARABILE CHIRII


COMPARABILA A


Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 40 mp

Brașov, zona Brașovul Vechi vezi harta


I

:                Anunț pubScat de.

„•_<// IADVISE

• .' lAdvisc


Oe rndurtai Spațiu comercial


Suprafață totală disponibilă:

Tip imobil:

Suprafață totală proprietate.

Stadiu construcțjs An construcție.



Centru comercial

40 mp


exista

1970


Modificat la


06/12/2017




Cere detalii despre această proprietate


Spații disponibile


1

Suprafață comercială'

Chirie! mp i lună: Disponibil:

Etaj:

înălțime spațiu


40 mp

7,5 EURimp (total. 300 EURfiunăj imediat

Parter

3m



-jvl Trimite unui prieten

:-------------~

5Raportează oferta incorectă


J

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T714043 ?lista=82693602


TOTH ENIKO - EVALUA TOR .4 UTORIZA T
DE EVALUARE

COMPARABILA B







Va rog să mă contactat», soni Interesat de această proprietate.

Spații disponibile

1

Denumire spațiu:

Spațiu comercial Centrul Istoric

Suprafață comercială:

34 mp

Chirie / mp / lună:

16 EUR/mp (total: 544 EUR/iună) -*■ alte cheltuieli, Comision: 50% din prima chirie

Disponibil:

imediat

înălțime spațiu:

2 m

Vitrină:

8 m


Alte detalii despre proprietate

Compania Grenadîne Imobiliare va propune spre închiriere un spațiu comercial sau de birouri situat in Centrul Istoric, la 2 minute de Biserica Neagra.

Spațiul are deschidere la strada, cu suprafața de 34 mp, si poate fi închiriat cu sau fara dotări.

Are in componenta centrala, parchet laminat si geamuri termopane. Pentru detalii suplimentare va rog sa ma contactați telefonic.

Cod intern 9261 https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X8K304009?lista=82693602


COMPARABILA C


Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 50 mp

Brașov, zona Astra vezi h?da



i

De țnchlrfd Spsju comercial

8 EUR/mp Hună

400 CUR! funâ

Suprafață totală cSsponsMă:

50 mp

Tip irnobit

Centru comarciai

Suprafață totală proprietate:

50 mp

Stadiu construcție-

exista

An construcție-.

1980

Modificați»-.

06/12/2017






SaNeJ’ă anunț


i Vă rog să mâ contactați, sunt

i interesat de această proprietate.


Spații disponibile

Suprafață comercială Chirie / mp / tună:


50 mp


8 EUR/mp (total: 400 EUR/lună)


Disponibil:


imediat


Etaj:


Parter


înălțime spațiu:

Alte detalii despre proprietate

lAdvise Real Estate va propune un spațiu comercial situat in Brașov, zona Astra cu următoarele caracteristici:

  • - Suprafața utila - 50 mp

-înălțime spațiu – 3 m

-Compartimentare â€" spațiu de depozitare

-Destinație recomandata â€* magazin,cabinei medical,birou,sediu firma

  • - Acces transport in comun -100 m distanta fata de imobil

-Dotări si finisaje - ferestre rabatabile, corpuri de iluminat.centrala.gresie

-Alte specificații tehnice: tensiune electrica 220w

Pentru a intelege mat bine descrierea mea, va invitam la vizionarea proprietății.

Va doresc o zi frumoasa.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 50 mp


https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T71404G?lista=82693602

DOCUMENTE PROPRIETATE



EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE

A. Partea L Descrierea imobilului

Unitari* Individuală

Adresa: Lfrc BfăWV. 5<r Republicii, st. carter, Ap. SPAȚIU < Jud. Orascrv

Părți comune: terenul de 527 mp. braofrarnontGA? da apa. gaz. electricitate, acoperișul, casa scara, soiuri. 3alu <jiy5 ȘțțQnigîț da la etajul II                 .......................

iNr lot

Nr. cadastral

Suprafața construite

Suprafațfe utilă Imp:

Cete pârtf comune

Cote teren

Observații / Referințe j

|A1

119041-C1V43

13

1018/B7000

616/52700

Spațiu 4 parier compus din? cabinet nr.l cu suprafețe utila hnWisi.&..uaQ «r*p 1

0. Partea IU Proprietari șl acte

înscrieri privitoare fa drp.pU>J «te propclctata $j alte drepturi reale

Referința


119702 / 22712/2011                 _________J

Set fin > (si «ce w. 9MSU2M0 &• decisnUS iut. sub nr. 1020/2010 35 «? ficaro c. hicoleta ti: documantatisi anexata si aatnr,.               “** —

02 ‘ '


ffQ,<2OTt><rf. HOL nr. 190i

InSEWaris. drept de fROI’RisTr

prin Leae,                               „                                       __

11 judetitl BRAȘOV.. rSemenlt/ crivat_______________ _______ _________ _____

dâSSAWrHL- peiiSe trenserha itbi Cr jlver Kj,‘r/ru'.v<. ,A«rtar pi In Aurbăeree nr RZMJ etn 2rV0?ddii; ---...         a-. rr r r«A3»2-ra>™™.                     M, S!S43 &.-■ iaVSfiqil.__


tuntârm HG nr. 072/2002, 'doEărwffîT

1


âXTKjî



932297 16/10/2013______________________________

Act Natariâl nr. 984, din 1S/10/20L3 emis Ct N.P. Fiara Cătălină Hiceleta;

03

tncabulore, drept «Ki PRbPHl5TĂiantfu de drept cumpărare ca bun propriu în patrimoniul de afectețiune dv5dn« exercitării profesiei de medic. dobândit arin Convenție, cote actuală 1/2

Al

1! MARIH6SCU H0RAT1U - CORNEUU


înscrieri privind dczmcmbrârnmțc drepturi rajl« jeȚitr


119702 j 22/12/2011


Act ne. 0:


ci


Incahulârfe drept do ADMiNlSlI

1) CONSILIULyUDETEĂN"Bj pwxfr T^SScrEn cwifM f/ttftscr&a din CF JlîCu


93229/16/10/2013


Act Notarial nr. 084. din 15/10/2013 emis dc KF. f cord Cătălină ffica/eW: M radraab dreixul de xlrrmisti are oparâtivS <Te șuii C71 nunul asupra cetei de in din «nubil. mMaaetMftlde.aiB.sJL,________

frilabulara. drept de POTECA LEGALA, Valoare:64iT.p EjRpt. diferența de preț naacnltatâ. asupra cotei de 1/2 din Imobil, proprietatea de sub ti.3 _................................ :



Â1


C5


XjjUDEȚUL BRAȘOV"


g«CVWtv.t


«w incert? Wtf                          <» /««ycfatU’ Ir»< <r.


____


RAPORT DE EVALUARE

Carte fwKuuti »Va.       CJ - U-O

Anexa Kr. 1 La Partea I

Unitate IswiMdtkalâ, Âdr*Pfa Loc. âcacor, Str ztajjuhtkil, EL parter. Ap SPAȚIU 4. Jtal

Părți comun*: teropui da S27 op, bransaresonseJa da apu, gax. eledîlcîtnte, accparaal. casa sncrit holuri. w,h nijy; st terey^ >J» a ctolul II

Nr crt

rfc' cadastral

Suprafața construită

Susrafață utilă {mp]

Cote pirț> ©attWrte

Cote teren

OfcsefVAJÎl 1 iwfortrrțc

Al

119Q41.C1.U43

"

1018/B7D0Ș

61<S/<2?C0

Spațiu & parter COifâpMS tfln Cdfe'fl'dt or.3 cu « jprafotn utilă măsurată de 13.30 mp

Certific r.S prcxertul extras corcqxmde w pozițiile ta vigoare din canea fandară originală, oâațrată (X- xett birair,

Pr<ircrxwl extras ti* carte fundarâ valahii ta autentificare* «de <3trc notarul public h acteter juridico prin cere se sting drepturi^ rgote precum if pentrv dezbaterea suctesrjniiar. tar informațiile prezentate sunt suseeptîfci'*’ de orice mcdiflcare. In condițiile legii.

S-A actotet tt«ul <lt 20 ROM. -Ordin de ftote ccrZ OCP> rz. 2932/13-10-K117 in suna de 20. pentru S?rvtcjul «? puî)lk*4îș ImoMUrfi cu ccdU or. 272,

DttW saXițlânărfL

Asistent Registrator .

Rcfirrtrtl*.

n-10-2017

MZVAN PIIAC

Oara eliberării.

zi

_J—Z—

frerafe ^i'scKrtfiiitJirâj

ju irt/nnătural


nxtmrrCciy fui^rdurn rw *4»««Uy£»■*»■<>«•*»*«(**.•« WWi.

fum** **>•♦<» (.1

Pt#*a 2 UH3


Nr.bop.54 27/2/3 SvțroUJ.IW.OInp

RELEVEU 'PARTER

InwblL str. e>i«coia.k coresl uvr. z "B-rasov

scara 1:125



/<,  CERTIFICAT O \

/S' Of V'' -.UTCRÎÎMjft,, ' îijj

>V>         "                ■■

ini;. ac;.;x.~.?i ,WHIAn ■’,,

RELEVEU ETAJ I

futobll str. Triacovw. Coresi m. 1 brașov



Nr.top. 5C27/2/5

■ K1U ■«


s

Ufc

>atiu

“U

9

w

lirou

Ut

&



RELEVEU ETAJ II

imobil str. r>lflcoi4,u Coresî. rvr. 1 Brașov

scara 1:125