Hotărârea nr. 49/2020

Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 235,00 mp, situat în Brăila, str. Garoafelor nr.2, NCP 80734, solicitantului PÎRVU COSTEL, teren pe care se află amplasate construcțiile C1 și 2, proprietatea acestuia

ROMÂNIA

JUDEȚUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA

CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA

HCOTAKAREA XR. 49

din31.01.2020

Privind: Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 235,00 mp, situat în Brăila, str. Garoafelor nr.2, NCP 80734, solicitantului PÎRVU COSTEL, teren pe care se află amplasate construcțiile C1 și 2, proprietatea acestuia.

consiliul     municipal braila

La inițiativa Primarului Municipiului Brăila;

Având în vedere referatul de aprobare al inițiatorului, precum și cererea domnului Pîrvu Costel, înregistrată la Primăria Municipiului Brăila sub nr. 37909/25.11.2019;

Văzând raportul comun de specialitate al Direcției Arhitect Șef și Direcției Juridic Contencios Administrație Publică Locală, precum și avizele comisiilor de specialitate nr. 1 și 2 din cadrul C.L.M. Brăila;

în conformitate cu prevederile art. 693 și art. 697 Cod Civil, art. 20 alin. (1) lit. e) și art. 28 alin. (3) din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare, Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, H.C.L.M. nr. 101/30.03.2017, modificată prin H.C.L.M. nr. 246/30.06.2017, precum și H.C.L.M. nr. 51/27.02.2009, completată cu H.C.L.M. nr. 457/29.08.2019, anexa nr. 1.122, poz. 3;

în baza art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c) și alin. (6) lit. b) din O.U.G. nr. 57/2019, privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 139 alin. (1) și (3) lit. g), coroborat cu art. 196 alin. (1) lit. a) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

Art.1 Se aprobă constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, pe o perioadă de 49 de ani, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 235,00 mp, situat în Brăila, str. Garoafelor nr.2, NCP 80734, solicitantului PÎRVU COSTEL, teren pe care se află amplasate construcțiile C1 și 2, proprietatea acestuia.

Art.2 Terenul pentru care se constituie dreptul de superficie, se identifică în planul de amplasament și delimitare a bunului imobil, potrivit anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3 Prețul superficiei se stabilește în cuantum de 2,67 lei/mp/an și se actualizează anual cu rata leu/euro, conform raportului de evaluare prevăzut în anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.4 Se împuternicește executivul local, în vederea perfectării contractului de superficie în formă autentică, cu respectarea modelului - cadru prevăzut în anexa nr. 3 la H.C.L.M. Brăila nr. 101/30.03.2017.

Art.5 Beneficiarul dreptului de superficie are obligația să respecte prevederile H.C.L.M. Brăila nr. 76/28.02.2013, referitoare la „Ameliorarea confortului urban prin plantarea de arbori de către beneficiarii terenurilor aflate în proprietatea Municipiului Brăila”, obligație ce va fi prevăzută în contractul de superficie.

Art.6 Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcția Arhitect Șef, Direcția Finanțelor Publice Locale și Direcția Achiziții Publice, Licitații si Parteneriat Public Privat, iar Secretarul General al Municipiului Brăila o va comunica celor interesați.


EDUARE


CONTRASEMNEAZĂ SECRETAR GENERAL

ION


'AGAN


ANEXA NR 1.35 la regulament


PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI

2 3. NOV. 2015


SCARA 1:200                   Y\


f

r-

Nr. cadastral

Suprafața masurata a imobilului(mp)

Adresa imobilului     /

2292

235

strada Garoafelor nr. 2

Nr. Cartea Funciara

Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT)

80734

Braila

A. Date referitoare la teren

Nr. parcela

Categoria de folosința

Suprafața

(mp)

Mențiuni

Cc

235

împrejmuit cu gard de lemn pct. 4-5; plasa pct. 5-6 si 7-8; construcții pct. 6-7 si 9-10-1-2-3-4

Total

235

»B. Date referitoare la construcții

• Cod

Destinația

Suprafața construita la sol (mp)

Mențiuni

CI

CL

37

Supr. constr. desfasurata = 37mp

C2

CA

39

Supr. constr. desfasurata = 39mp

Total

76

Suprafața totala masurata a imobilului = 235mp '•   ; cadastru

c p <■ j-A * o-jc                   1 l <3U AIE imobiliară

                Suprafața din act = 235mp                       BRAn.zy

f/f       W >:#:

CfcnfuajpxecSUrea măsurătorilor laaeren, /       cored^!țv2dm^>jo?ocgr4ritdocumentatieiAd'astrale si

1 -a     ^xJw^Sjp^haenta ^ssțeiacujsalițatg^itn teren

\a. w    _ <«J^^em^jUTa si stam'pilaL-'7d/i ,-a

V% &C ^6.           1 201             V

’ •j ■ Ins^elc^- P     LIANA

Confirm introducerea imobilului in baza de date integrat si atribuirea numărului cadastral

Semnătură si parafa

Daa......2 5. NOV 2015

Stampila BCPI

a si

DINU VALERICA - evaluator ANEVAR

Braila, b-dul Independentei, bl.B6, sc.l, ap.5

Tel: 0741265246 e-mail: dinu_valerica@yahoo.com

www: evaluaribraila.ro

RAPORT DE EVALUARE

Teren intravilan, categoria curți- construcții, in suprafața de 235mp,

situat in Braila, str.Garoafelor, nr.2, jud.Braila,

apartinand Municipiului Braila - Domeniul privat

Beneficiar: CONSILIUL LOCAL BRAILA

Evaluator: Dinu Valerica

SINTEZA EVALUĂRII

  • 1. Tipul proprietății: Teren intravilan, categoria curți- construcții, in suprafața de 235mp ;

  • 2. Localizare : teren situat in intravilanul orașului Braiia, str.Garoafelor, nr. 2 , jud.Braila;

  • 3. Proprietarul bunului: MUNICIPIUL BRAILA -Domeniul privat;

  • 4. Descrierea bunului: Teren intravilan categoria curți - construcții, in suprafața de

235mp , cu construcții pe el, inscris in Cartea funciara nr. 80734/Braila, cu nr. cadastral 80734.

  • 5. Situația terenului: teren intravilan, categoria curți- construcții, aflat in folosința persoanei fizice PIRVU COSTEL

  • 6. Clientul: PIRVU COSTEL

  • 7. Destinatarul: CONSILIUL LOCAL BRAILA

  • 8. Scopul evaluării: Estimarea redevcntei pentru dreptul dc superficie asupra terenului in suprafața de 235 mp;

  • 9. Baza evaluării: Valoarea redeventei superficiei pentru terenul menționat.

  • 10. Dreptul evaluat: întregul drept de proprietate asupra terenului si dreptul de superficie asupra terenului.

  • 11. Data evaluării: 15.01.2020

  • 12. Valori estimate:

Abordarea prin comparații directe:

Valoare teren:                    V= 29.635 lei (126Lei/mp)

si

Valoare redeventa superficie : V redeventa - 628 lei/an sau 2,67 lei/inp/an

echivalent

52 lei/luna sau 0,22 lei/mp/luna

Valorile nu conțin T.V.A.

  • 13. Cursul de schimb valutar la data evaluării: lEuro=4,7798 LEI

RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE TIP TEREN LIBER

7.

EVALUATOR

DINU VALERICA

Legitimație ANEVAR

Nr. 12116

Parafa

Valabila 2020

Adresa evaluatorului

  • ■   Orașul: BRAILA

  • ■    B-dul. Independentei nr. 18, bloc B6, scara 1, etaj 2, ap. 5

  • ■    Tel. 0741265246;

  • ■    E-mail: dinu valerica@yahoo.com;

CLIENT

PIRVU COSTEL

2.

Solicitantul raportului

■ PIRVU COSTEL

Adresa

Braila, str.Garoafelor, nr.2, jud.Braila;

DESTINATARUL RAPORTULUI

CONSILIUL LOCAL BRAILA

3.

PROPRIETATEA EVALUATA (conform inspecției)

Proprietate rezidențială compusă din:

TEREN - suprafața 235mp, categoria: curti-constructii, situat in intravilanul orașului Braila;

Proprietar

Persoană juridica: MUNICIPIUL BRAILA - Domeniul privat;

Adresa proprietății

■    Braila, str.Garoafelor, nr.2 Jud.Braila;

Condiții limitative deosebite

Neconcordante cu documente de proprietate si de cadastru -NU

Pe teren se afla construcțiile: CI-Locuința si C2-Anexa care nu fac obiectul acestui raport de evaluare.

3. DECLARAREA VALORII

VALOAREA REDEVENTEI SUPERFICIE ESTIMATA PENTRU TEREN

V redeventa = 628 lei/an sau 2,67 lei/mp/an

echivalent

52 lei/luna sau 0,22 lei/mp/luna

VALOAREA NU CONȚINE T.V.A.

5.

BAZA        DE

EVALUARE

Valoarea de piață a terenului si valoarea redeventei superficiei pentru teren;

SCOPUL EVALUĂRII

Estimarea redeventei dreptului de superficie asupra terenului.

DATA INSPECȚIEI PROPRIETĂȚII

Inspecția a fost efectuată de către Dinu Valerica la data de 14.01.2020

DATA ÎNTOCMIRII RAPORTULUI DE EVALUARE

15.01.2020

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA ÎNTOCMIRII RAPORTULUI DE EVALUARE

1 EURO = 4,7798 LEI

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

  • ■    Descrierea proprietății’.

Teren intravilan, categoria curți -construcții, situat in orașul Braila, zona periferica, in cartierul Catanga -Marna, la ieșire din oraș.

  • ■   Proprietar : MUNICIPIUL BRAILA- Domeniul privat, conform documentelor prezentate de beneficiar:

  • > Extras de Carte funciara pentru informare nr. 97530 din 14.11.2019;

  • > Plan de amplasament si delimitare a imobilului;

  • > Hotararea mun.Braila nr. 457 din 29.08.2019;

Pe teren se afla afla construcțiile: CI-Locuința si C2- Anexa care sunt in proprietatea persoanei fizice PIRVU COSTEL si nu fac obiectul acestui raport de evaluare.

MENȚIUNI 1: Situația privind Cartea Funciară

Terenul in suprafața de 235mp este inscris in Cartea funciara nr. 80734/ Braila (nr. CF vechi 3737), cu nr. cadastral 80734 (nr. cadastral vechi 2292).

7.

UTILIZAREA

ACTUALĂ A PROPRIETĂȚII

Terenu este utilizat de persoana fizica PIRVU COSTEL

8.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urbana, zona periferica a orașului Braila, in cartierul Catanga-Marna, langa zona industriala de Nord a orașului.

Este o zona rezidențiala cu locuințe cu regim de inaltime parter sau parter + etaj, care este in dezvoltare , începând cu ultimii 10 ani.

ARTERE

IMPORTANTE DE

■ Sos.Badovinesti, str.Olteniei..

Calitatea rețelelor de transport: asfaltate si pietruite , cu doua benzi

CIRCULAȚIE ÎN APROPIERE

de circulație pe sens;

Drum de acces la proprietate : acces din str. Garoafe lor, strada pietruita.

CARACTERUL

EDILITAR AL

ZONEI

Tipul zonei

  • ■    urbana, zona periferica, cartier Catanga- Marna, in apropiere de limita cu cart.Chercea.

în zonă se află:

  • ■  Locuințe;

  • ■  Spatii comerciale pe sos.Baldovinesti;

UTILITĂȚI

EDILITARE

In zona proprietății de evaluat se afla:

  • ■    Rețea urbana de energie electrică: existentă Rețea urbana de apă: existentă

°    Rețea de gaze: existentă

  • ■    Rețea de canalizare:ex75^wră

  • ■    Rețea de telefonie : existenta;

GRADUL DE

POLUARE ORIENTATIV

■    Poluare medie.

AMBIENT

■    Trafic auto relative redus in zona;

co AM

NCLUZIE PRIVIND PLASAMENTUL

Zona dc referința periferica a orașului Braila. Dotări și rețele edilitare satisfacatoare: apa,energie electrica, gaze, fara canalizare Ambient civilizat.

9.

DESCRIEREA TEREN1

ULUI

Tipul (amplasare in cadrul localității)

■    Intravilan , zona periferica, str. Garoafelor.

Regim economic

■    Categoria de folosința -intravilan, curți construcții,

Suprafața teren

■ S =235mp

Deschiderea la strada

■ Str.Garoafelor

Tip drum de acces

■    Drum pietruit

Regim juridic drum

■    municipal

10.

CARACTERISTICILE TERENULUI

Dimensiuni

H 235 mp;

Forma

■    Poligonala

Caracteristici certificat urbanism

-

Utilitati existente pe proprietate

Energie electrica.

Utilitati existente la limita proprietății

■    Apa, energie electrica si gaze .

Vecinătăți

Terenul in suprafața de 235mp este imprejmuit si se invecineaza cu alte proprietăți deținute de persoane fizice.

înclinare

■    plat, fara denivelări

Stare teren

H    buna

Alte situații

B Nu se cunosc.

Restricții de construire

-

12

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

■    Piața terenurilor intravilane categoria curți- construcții;

NATURA ZONEI

■    Zonă urbana, rezidențiala , periferica;

  • ■    Din punct de vedere edilitar: zona în dezvoltare

  • ■    Din punct de vedere economic: localitate în stagnare, șomaj ridicat.

OFERTA DE

PROPRIETĂȚI IMOBILIARE

SIMILARE

B    în stagnare

CEREREA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

■    în stagnare

ECHILIBRUL PIEȚEI (RAPORTUL CERERE/ OFERTĂ)

■    In favoarea cererii;

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■   Minim: 25 EURO/mp

  • ■   Maxim: 35 EURO/mp

Opțional: PREȚURI DE ÎNCHIRIERE ÎN ZONA VECINĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■   Minim : 5 Lei/mp

  • ■   Maxim: 7 Lei/mp

CO

TET

PIA

NCLUZII ȘI WINȚE PRIVIND ȚA PROPRIETĂȚII

  • •   Tendința generala a fost de creștere a preturilor si a numărului de tranzacții, in mod diferit pe tipuri de proprietăți si pe parcursul anului 2019.

  • •   In topul creșterilor ,pe tipuri de proprietăți s-a remarcat creșterea preturilor si a numărului de tranzacții pentru terenuri extravilane, intr-un ritm liniar, pe tot parcursul anului.

« Pe tipul de proprietăți rezidențiale , pe segmentul de piața apartamente in blocuri de locuințe, s-a constata o creștere intr-un ritm continuu, ajungând la un procent de aprox.3%.

  • •   Creșteri s-au remarcat in special pentru apartamentele cu 2 si 3 camere, care au fost cele mai tranzacționale pana la aceasta data.

  • •   Referitor la segmentul -locuințele unifamiliale( case), achiziția lor presupunând un efort financiar mai mare, s-a constatat tendința de creștere a numărului de tranzacții , dar si a

preturilor fata de anul precedent, dar mai puțin decât la apartamente.

  • •   In cazul terenurilor intravilane s-a constata o creștere intr-un ritm mai lent, dar in mod continuu pe toata perioada anului.

  • •  REZULTATUL CERCETĂRII: posibilitatea creșterii preturilor.

13. DEFINIȚII, IPOTEZE ȘI CONDIȚII LIMITATIVE ȘI ALTELE/3.7 DEFINIȚII

■ VALOREA DE PIAȚĂ

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

13.2 IPOTEZE ȘI CONDIȚII LIMITATIVE:

  • 1.  Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării , asa cum se precizează la pct.8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pc baza acestui raport.

  • 2.  Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3.  Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. în cazul în care există o asemenea situație și este cunoscută, aceasta este menționată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

  • 4.  Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

  • 5.  Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. în cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

  • 6.  Dacă nu se arată altfel în raport, se înțelege că evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de condiții dacă ele nu au fost observate, la data inspecției, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obișnuite,

necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

  • 7.  Evaluatorul obține informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile și evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

  • 8.  Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl vor dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

  • 9.  Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

  • 10. Consimțământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepția clientului și a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați în raport. Consimțământul scris și aprobarea trebuie obținute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terțe părți, inclusiv altor creditori ipotecari, alții decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relații publice, informații, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietății evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare.

13.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din care rezultă încadrarea în zona în care se află proprietatea și minim fotografii de pe teren. în procesul de evaluare se utilizează date și informații în EURO și LEI , conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.

13.4. SURSE DE INFORMARE

■ Valorile de tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

  • -   COMPARABILA A'. www.0LX.ro; Teren intravilan Braila,cartier Chercea, str.Decebal , suprafața de 336mp, deschidere 14m, 18.700 Euro; https://www.olx.ro/oferta/lcrcn-inlravilan-s-336m2-slr-decebal-pod-apollo-

1 DcEdJ6.htm l#03be 144199

  • -  COMPARABILA B. www.0LX.ro; Teren intravilan Braila,cartier Chercea, utilitati la poarta, , suprafața de 420mp, deschidere 12m, 30.000 Euro; https://www.olx.ro/oferta/teren-chercea-IDbTyOt.htmlf/fl 67a53a0f

  • -  COMPARABILA C\ www.0LX.ro; Teren intravilan , Brai la,cart ier Chercea, suprafața de 234, 14.800Euro;

https://www.olx.ro/oferta/vand-loc-de-casa-zona-chercea-IDcZny 1 .html#e6d405776f

  • 14. DECLARA ȚIE DE CONFGRMITA TE

Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și nici un interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea 7

obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. în aceste condiții, subsemnatul, în calitate de elaborator , imi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.

  • 15. CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

  • 1. Afirmațiile declarate de mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către evaluatori ca fiind adevărate și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o la data 14.01.2020.

  • 2. Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

  • 3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

  • 4. Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia noastra.

  • 5. Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare.

  • 6. Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

  • 16.EVALUARE

Data evaluării proprietății este 15.01.2020. Procesul de evaluare a utilizat informații referitoare la nivelul preturilor terenurilor din Braila, pentru lunile septembrie-noiembrie 2019, preluate de pe internet si de la agențiile imobiliare din oraș.

Estimarea valorii terenului - metoda comparației directe

Aceasta metoda utilizează analiza pieței in vederea identificării unor terenuri similare si comparării acestora cu subiectul de evaluat. Preturile si informațiile referitoare la tranzacții sunt analizate pentru determinarea caracteristicilor inferioare, superioare sau identice cu proprietatea de evaluat si cuantificarea acestora.

Valoarea de piața a unei proprietăți este in relație directa cu preturile proprietăților comparabile(similare) si competitive.

In tabelul nr.l din Anexa sunt prezentate datele de piața si analiza pe perechi de date.

Corecții efectuate:

l)Tip preț - Pentru oferta negociabila , procentul de negociere pentru terenuri intravilane recunoscut de piața imobiliara este de 5- 20% din prețul de oferta. In cazul nostru procentul estimat este de 20%. T)Drept de proprietate -dreptul de proprietate transmis se considera a fi deplin, nu s-a aplicat corecție;

3) Condiții de finanțare - comparabilele sunt la valoarea de piața ca si propietatea de evaluat , nu s-a aplicat corecție;

^Condiții de vanzare- toate comparabilele sunt din lunile septembrie - noiembrie 2019 si nu au fost ajustate .

5) Localizare - comparabilele au un amplasament mai favorabil decât subiectul si au fost ajustata cu -20%.

6) Utilitati - comparabilele au utilitari la poarta , iar subiectul are energie electrica pe proprietate, fara apa, canalizare si gaze, care sunt in zona. Comparabilele au fost ajustate cu -2% pentru lipsa apa, canalizare si gaze.

T)Acces - toate comparabilele au acces la drum asfaltat , iar subiectul are acces la drum pietruit , am aplicat corecție de -5% pentru toate comparabilele.

^Topografie - toate comparabilele sunt terenuri, plate, fara denivelări, nu am aplicat corecții.

9) Categoria terenului - comparabilele sunt libere de construcții, iar subiectul este teren construit. Am aplicat corecție de -20% pentru toate comparabilele.

\tyMarimea terenului - am aplicat corecție de-5% pentru comparabila B pentru diferența de suprafața. Valoarea de piața a terenului in suprafața de 235 mp, obtinuta prin metoda comparației directe, este prezentata in Tabelul nr.l din Anexa 1 si este de:

V= 6.200 EURO sau 29.635 LEI

16.2.Estimarea valorii redeventei de piața in vederea concesionarii

Limita minima de concesionare se va stabii astfel incat sa asigure recuperarea in 49 de ani a valorii de piața a terenului la data evaluării.

Pentru aceasta s-a estimat factorul de anuitate constanta ( valoarea actualizata a unei plăti de 1 leu pe o perioada de timp) -an> factor ce se calculează avand la baza rata medie a dobânzii de piața interbancara , i= 0,15% , pentru n=49 ani, după cum urmeaza:

an = (1-1/S")/i

unde:

i - rata medie a dobânzii pe piața interbancara;

n- perioada de concesiune;

1/S= l/(l+i)" - factor de actualizare;

Valoarea de piața este:

V= R x fa

unde :

R - redeventa;

fa - factor de anuitate ;

Rezulta valoarea anuala a redeventei:

R=v/fa

Valoarea redeventei obținute este prezentata in Tabelul nr.2 din Anexa 1 si este de :

628 lei/an sau 2,67 lei/mp/an echivalent 52 lei/luna sau 0,22 lei/mp/luna

  • 17. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAȚIILOR APLICABILE ȘI A FACTORILOR RELEVANȚI, OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:

DECLARAREA VALORII

VALOARE REDEVENTA SUPERFICIE

ESTIMATA PENTRU TEREN

V redeventa = 628 lei/an sau 2,67 lei/mp/an

echivalent

52 lei/luna sau 0,22 lei/mp/Iuna

VALOAREA DE PIAȚĂ NU CONȚINE T.V.A.

EVALUATOR:


Dinu Valerica

ANEXE

ANEXA I : Estimarea redeventei ;

ANEXA 2: Act de proprietate;

ANEXA 3: Plan de amplasament si delimitare a bunului imobil;


ANEXA 4: Comparabile

ANEXA 5: Fotografii