Hotărârea nr. 431/2020

Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 194,00 mp, situat în Brăila, str. Arțarului nr. 7B, NCP 91097, solicitanților PÂRLOG GHEORGHE și PÂRLOG OLGA, în vederea extinderii construcției din str. Arțarului nr.7, proprietatea acestora.

ROMÂNIA

JUDEȚUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA

HOT ARARRA NR. 431 din31.08.2020

Privind: Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 194,00 mp situat în Brăila, str. Arțarului nr. 7B, NCP 91097, solicitantilor                                                    I, în vederea

extinderii construcției din str. Arțarului nr.7, proprietatea acestora.

CONSILITIL LOCAL MUNICIPAL BRATT A

La inițiativa Primarului Municipiului Brăila;

Având în vedere referatul de aprobare al inițiatorului, precum și cererea domnului |                  |, înregistrată la Primăria Municipiului Brăila sub

nr. E2637/25.05.2020;

Văzând raportul comun de specialitate al Direcției Arhitect Șef și Direcției Juridic Contencios Administrație Publică Locală, precum și avizele comisiilor de specialitate nr. 1 și 2 din cadrul C.L.M. Brăila;

în conformitate cu prevederile art. 693 și art. 697 Cod Civil, art. 20 alin. (1) lit. e) și art. 28 alin. (3) din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare, Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și ale H.C.L.M. nr. 101/30.03.2017, modificată prin H.C.L.M. nr. 246/30.06.2017 si H.C.L.M. nr. 51/27.03.2009, completată cu H.C.L.M. nr. 314/17.07.2017, anexa 1.98 poz. 2;

în baza art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c) și alin. (6) lit. b) din O.U.G. nr. 57/2019, privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 139 alin. (1) și (3) lit. g), coroborat cu art. 196 alin. (1) lit. a) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

MOTARASTE:

Art.1 Se aprobă constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, pe o perioadă de 49 de ani, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 194,00 mp, situat în Brăila, str. Arțarului nr. 7B, NCP 91097, solicitantilor |                                               |, în

vederea extinderii construcției din str. Arțarului nr.7, proprietatea acestora.

Art.2 Terenul pentru care se constituie dreptul de superficie, se identifică în planul de amplasament și delimitare a bunului imobil, potrivit anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3 Prețul superficiei se stabilește în cuantum de 0,82 lei/mp/an, conform raportului de evaluare prevăzut în anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.4 Se împuternicește executivul local, în vederea perfectării contractului de superficie în formă autentică, cu respectarea modelului - cadru prevăzut în anexa nr. 3 la H.C.L.M. Brăila nr. 101/30.03.2017.

Art.5 Beneficiarii dreptului de superficie au obligația să respecte prevederile H.C.L.M. Brăila nr. 76/28.02.2013, referitoare la „Ameliorarea confortului urban prin plantarea de arbori de către beneficiarii terenurilor aflate în proprietatea Municipiului Brăila”, obligație ce va fi prevăzută în contractul de superficie.

Art.6 Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcția Arhitect Șef, Direcția Finanțelor Publice Locale și Direcția Achiziții Publice, Licitații și Parteneriat Public Privat, iar Secretarul General al Municipiului Brăila o va comunica celor interesați.

F-PO-09-02.0l.03/rev.0

426858



ANEXA NR 1.35 la regulament



PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI SCARA 1:200 ■


Nr. cadastral

Suprafața masurata a tmobilului(mp)

Adresa imobilului

9919-?-

194

;tr Arțarului,FN(intre NCP6843 si 87734)

1


Nr. Cartea Funciara

Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT)

Braila. '


A. Date referitoare la teren >

N>. parcela

Categoria de folosința

Suprafața (mp)

Mențiuni

l

Ce

194

imite gard lemn 5-1-2-3 limite nematerializate pet 5-4-3

Total

194

B. Date referitoare la construcții                      ■

Coc

Destinația

Suprafața construita la sol (mp)

J .

Mențiuni

-

-

Total

Suprafața totala masurata a imobilului = 194mp                    i

Suprafața din act = 194mp                                t ,

_______________1/1.7._________

Executant, SC TRADfNG 3M SRL prin irig. Mocanu Metip.Cosmijț- ■

rGonfirm executarea măsurătorilor la teren, corettit'udincaj'ntocfhirii documentației cadastrale si corespopdenta acesteia cu.realitatea din teren

‘Semnătură si stampila

/ Data Iunie.2017          ' -■

Inspector ! L\ S li V z

Confirm introducerea imobilului ;in baza de date integrata si atribuirea numarulu'i'cadastral

Semnătură si parafa

Data.........2p:AtJG.2017

Stampila BCPI

<■84


426818



PFA RĂUREANU MARIUS - evaluări ANEVAR / certificate energetice

CUI 24231304 ; Nr inreg Reg Com: F09/539/2008

Sediul social: str Pietății nr 14, Brăila, 810259

Telefon: 0747.014.133; 0720.011.181.

e-mail: marius_raureanu@yahoo.com ; web-site: www.evaluari-braila.ro

LA HCLH. ^3/131.08• 2X1?^


Utilizare drept de superficie cu titlu oneros-teren intravilan aparținând domeniului privat al mun.Brăila, situat în str Arțarului nr 7B, mun Brăila, jud Brăila


Beneficiar: p.f.



UTILIZATORI RAPORT: U.A.T. BRĂILA


Expert evaluator proprietăți imobiliare si bunuri mobile


Membru titular


[EVAR


ing. Răure.




PFA RĂUREANU MARIUS - evaluări ANEVAR / certificate energetice

CUI 24231304 ; Nr inreg Reg Com: F09/539/2008

Sediul social: str Pietății nr 14, Brăila, 810259

Tel: 0747.014.133 ; 0720.011.181.

e-mail: marius_raureanu@yahoo.com ; web-site: www.evaluari-braila.ro

SINTEZA EVALUĂRII

La solicitarea clientului/)____________________________ am inspectat proprietatea imobiliara

formata din teren intravilan curti-constructii in suprafața de 194 mp, situat in mun Braila, str Arțarului nr 7B, jud Braila. Terenul este domeniu privat al municipiului Braila si nu este ocupat de construcții.

Scopul Raportului de evaluare este stabilirea prețului anual in vederea utilizării dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului susmenționat.

Tipul de valoare estimata a terenului este valoarea de piața.

Evaluarea se efectuează in ipoteza dreptului de proprietate deplin asupra terenului evaluat.

Prin Raportul de evaluare s-a estimat valoarea de piața unitara a terenului evaluat (€/m2), apoi s-a estimat prețul anual prin raportarea valorii de piața a terenului la un factor de capitalizare.

Data evaluării este 12.08.2020.

Prețul s-a estimat in lei/m2/an si total preț anual, pe trimestru si pe luna, conform tabelului următor:

Sinteza evaluării:

Proprietate: teren intravilan S = 194 mp

Val estimata preț / an

Val estimata preț / trimestru

Val estimata preț / luna

LEI

159

39,75

13,25

LEI/MP

0,82

0,20

0,07

Curs BNR din 12.08.2020: 1 euro = 4,8357 lei. Valorile nu conțin TVA.

Raportul de evaluare a fost întocmit in conformitate si pe baza Standardelor de Evaluare a bunurilor 2018.

Conferința Națională ANEVAR din data de 8 decembrie 2017 a adoptat, prin Hotărârea nr. 3/2017, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 986/12.12.2017, Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018.

Standardele de evaluare a bunurilor sunt în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare (IVS - International Valuation Standards), ediția 2013, care includ IVS - Cadrul general, IVS 101, IVS 102, IVS 103, IVS 200, IVS 210, IVS 220, IVS 230, IVS 233, IVS 250, IVS 300 și IVS 310, cu Standardele Europene de Evaluare (EVS - European Valuation Standards), ediția 2016, incluse și acestea parțial (EVA 4, EVA 5, EVA 7, EVA 8) și sunt adaptate specificului pieței din România. Prin urmare, orice trimitere din legislația în vigoare la Standardele Internaționale de Evaluare sau la Standardele Europene de Evaluare se consideră trimitere la Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018.

Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018 au intrat în vigoare începând cu data de 1 ianuarie 2018, aplicarea lor fiind obligatorie în activitatea de evaluare desfășurată în România.

ing. Răureanu Marius

Expert evaluator proprietăți imobiliare J si bunuri mobile ! ZZ.

<

Â

RAPORT DE EVALUARE

UTILIZARE DREPT DE SUPERFICIE CU TITLU ONEROS -TEREN INTRAVILAN DOMENIU PRIVAT AL MUN. BRAILA IN SUPRAFAȚA DE 194 MP

ÎNREGISTRARE LA EVALUATOR

Nr. 00V649/12.08.2020

1.

EVALUATOR

P.F.A. RĂUREANU Marius

Legitimație ANEVAR

Nr. 15717

Asigurare profesională nivel de acoperire/nr./an

Certificat -polița de asigurare- nr 30050 / 09.12.2019 -valabila 2020

10.000 EURO

Parafa

Nr. 15717 - valabilă 2020

Adresa evaluatorului

  • ■ Orașul: BRAILA

  • ■ Strada Pietatii nr. 14, c.p. 810259

  • ■ Telefon: 0747.014.133; 0720.011.181

  • ■ E-mail: marius raureanu@yahoo.com

2.

CLIENT

UTILIZATORII RAPORTULUI

3.

PROPRIETATEA

EVALUATA

Imobil format din:

  • - teren intravilan curti-constructii in suprafața de 194 mp; terenul nu este ocupat de construcții.

  • - Terenul este domeniu privat al municipiului Braila. Evaluarea se efectuează pentru utilizarea dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului susmenționat.

Proprietar

Terenul aparține domeniului privat al municipiului Braila.

Adresa proprietății

■ Mun Braila, str. Arțarului nr 7B, județul Braila.

I. DECLARAREA VALORII. SINTEZA EVALUĂRII


Proprietate: teren intravilan S = 194 mp

Val estimata preț / an

Val estimata preț / trimestru

Val estimata preț / luna

LEI

159,00

39,75

13,25

LEI / MP

0,82

0,20

0,07

Curs BNR din 12.08.2020: 1 euro = 4,8357 lei. Valorile nu conțin TV

4.

TIP DE VALOARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

Evaluare pentru stabilirea prețului anual in vederea utilizării dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului susprezentat

DATA INSPECȚIEI PROPRIETĂȚII

10.08.2020

DATA EVALUĂRII

12.08.2020

DATA RAPORTULUI DE EVALUARE

14.08.2020

CURS DE SCHIMB

BNR, LA DATA EVALUĂRII

1 EURO = 4,8357 LEI

II. TERMENII DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

  • 5. DEFINIȚII, IPOTEZE, CONDIȚII LIMITATIVE

    • 5.1 DEFINIȚII

  • VALOAREA DE PIAȚĂ

Tipul de valoare estimata este valoarea de piața.

In conformitate cu Cadrul General - SEV 100, paragraful 29, definiția valorii de piața este următoarea:

"Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

  • DREPTUL DE SUPERFICIE - este acel drept real, pe care il are o persoana numita superficiar, asupra construcțiilor, plantațiilor, ridicate pe terenul unei alte persoane, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosința.

  • 5.2 IPOTEZE, IPOTEZE SPECIALE $1 CONDIȚII LIMITATIVE:

  • 1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este recomandată folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea în prealabil a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 10 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarilor evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport. Responsabilitatea se consideră asumată numai față de destinatarii raportului de evaluare.

  • ■ Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data evaluării. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza dreptului deplin de proprietate asupra proprietății imobiliare.

  • 2. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice în arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. în cazul în care există o asemenea situație, aceasta este menționată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală și responsabilă.

  • 3. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

  • 4. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. în cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

  • 5. Dacă nu se arată altfel în raport, evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.) sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice, etc.) care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de condiții dacă ele nu au fost observate la data inspecției sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obișnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și nici pentru eventualele procese de testare necesare descoperirii lor.

  • 6. Evaluatorul obține informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că ele sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe Părți.

  • 7. Opiniile privind valoarea precum și alte concluzii incluse în raport presupun încheierea în mod satisfăcător a oricăror alte sarcini care trebuie finalizate într-o manieră responsabilă. Poate fi necesară efectuarea unei alte inspecții pentru a confirma încheierea acestor sarcini.

  • 8. Conținutul acestui raport este confidențial și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele Internaționale de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

  • 9. Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client, care de asemenea este precizat în raport. Clientul a fost de acord că realizarea evaluării și formatul raportului sunt adecvate destinației evaluării.

  • 10. Consimțământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată în orice scop de către orice persoană, cu excepția clientului și a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați în raport, precum și a agentului de asigurări și creditorului, dacă aceștia au plătit onorariul pentru evaluare, în situația în care obiectivul clientului este un creditor ipotecar. Consimțământul scris și aprobarea trebuie de asemenea obținute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terțe părți, inclusiv altor creditori ipotecari, alții decât clientul sau altor categorii de public prin prospecte, memorii, publicitate, relații publice, informații, vânzare sau alte mijloace.

  • 11. Persoana care primește o copie a unui raport de evaluare fără să fi fost identificată de către evaluator ca utilizator desemnat sau ca persoană care poate avea acces la raportul de evaluare, sau fără a avea atribuții legale sau reglementate în legătură cu respectivul raport de evaluare, nu poate fi considerată ca utilizator desemnat al raportului de evaluare în sensul Standardelor de

Raport de Evaluare - drept de superficie cu titlu oneros - teren domeniu privat al mun Braila - 12.08.2020 - client Pârlog Gheorghe evaluare - GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile și nu este îndreptățită la niciun fel de pretenție față de evaluator.

  • 12. Ipoteze de urbanism:

  • 0 nu au fost efectuate cercetări asupra restricțiilor de urbanism si s-a considerat ca dezvoltările ulterioare se pot face in aceleași condiții cu cele actuale

  • 0 in absenta unor informatii contrare, evaluarea s-a efectuat in ipoteza ca proprietatea nu este afectata de proiecte cum ar fi lărgirea străzilor sau expropriere

  • 0 evaluarea s-a efectuat presupunând ca proprietatea in cauza a fost construita in conformitate cu Autorizația de construire si este ocupata si folosita cu respectarea prevederilor legale.

  • 0 terenul de fundare este incadrat in categoria "teren normal de fundare”, care se pretează la ridicarea de construcții, fara sa necesite masuri speciale

  • 0 terenul nu e traversat de nici un curs de apa, iar panza freatica se situează la o adâncime medie

  • 13. Valabilitatea raportului de evaluare:

In conformitate cu uzanțele din Romania, valoarea estimata de către evaluator este valabila la data prezentata in raport, la care se adauga un interval de timp limitat după aceasta data, in condițiile in care valoarea nu suferă modificări semnificative care sa afecteze opinia prezentata.

In cazul in care evoluțiile financiare prezintă un salt important sau in cazul in care pe piața imobiliara specifica apar modificări semnificative, se impune o reevaluare.

Raportul de evaluare este valabil la data de 12.08.2020, care reprezintă data evaluării.

  • 5.3. SURSE DE INFORMARE. FOTOGRAFII

  • ■ Proprietățile comparabile si sursele privind preturile de tranzactionare/ofertare ale comparabilelor sunt prezentate in ANEXA nr 1.1.

  • ■ Raportul de evaluare este completat cu 6 fotografii din care rezultă încadrarea terenului în zona, accesul si amplasarea acestuia (ANEXA nr. 2.1 / pag 21).

  • ■ în procesul de evaluare se vor utiliza date și informații în EURO și LEI.

  • 6. DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

în calitate de elaborator, declar că raportul de evaluare pe care îl semnez a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport.

Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată.

Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări.

In aceste condiții, subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile formulate în prezentul raport de evaluare.

7. CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință, că:

  • 1. Afirmațiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte.

  • 2. Analizele, opiniile și concluziile sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

  • 3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

  • 4. Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcție de mărimea valorii estimate, de direcția de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcție de opinia mea.

  • 5. Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele de Evaluare a bunurilor 2018.

  • 6. Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate in raportul de evaluare, nici o altă persoană nu a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

  • III. PREZENTAREA DATELOR

    8

    DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

    Documente prezentate:

    • ■ Extras de Carte Funciara nr 35328/18.06.2020 (ANEXA nr 3.1, pag 22-24)

    • ■ Hotararea CLM Braila nr 314/17.07.2017. In ANEXA nr 3.2 (pag 25-28) se prezintă copia Hotărârii susmenționate.

    • ■ Adeverința nr 24021 (ANEXA nr 3.3, pag 29)

    • ■ Dreptul de proprietate - terenul e domeniu privat al mun. Braila.

    • • Evaluarea se efectuează in ipoteza dreptului de proprietate deplin.

    9

    DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA CADASTRALA

    • ■ Număr cadastral 91097.

    Suprafața înregistrată în Cartea Funciara nr 91097 / UAT Braila:

    Suprafața teren = 194 mp real masurat

    • ■ în ANEXA nr. 3.4 (pag 30) este prezentata Localizarea terenului, iar in ANEXA nr 3.5 (pag 31) se prezintă actul de identitate al clientului.

    10

    SITUAȚIA ACTUALĂ A TERENULUI

    Liber.

    11

    DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

    ZONA DE

    ■ Zona periferica / str Arțarului, intersecție cu str Garofitei; terenul evaluat e situat pe str Arțarului nr 7 B.

    AMPLASARE

    ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAȚIE IN APROPIERE

    ■ Auto:

    - Calea Galați

    ■ Calitatea rețelei de transport: asfaltate / cu 2 benzi de circulație pe sens.

    CARACTERUL

    EDILITAR AL ZONEI

    Tipul zonei:

    • ■ Zona periferica, zona cart Vidin

    • ■ Zona rezidențiala cu locuințe individuale tip case, construcții vechi si noi.

    In zona se află:

    • ■ Rețea de transport în comun, pe Calea Galați, cu mijloace de transport: autobus, tramvai.

    • ■ Unități comerciale în apropiere: Piața VIDIN, supermarket LIDL.

    • ■ Magazine mixte si pentru servicii - pe Calea Galați

    • ■ Liceul Progresul, stadionul Progresul

    UTILITĂȚI EDILITARE

    • ■ Rețea urbana de energie electrică: existentă

    • ■ Rețea urbana de apă: existentă

    • ■ Rețea urbana de gaze: existentă

    • ■ Rețea urbana de canalizare: existentă

    • ■ Rețea urbana de telefonie si Internet: existentă

    GRADUL DE POLUARE

    ■ Un grad mic de poluare datorat noxelor auto.

    AMBIENT

    ■ Liniștit

    co

    ZOI

    NCLUZIE PRIVIND MA DE AMPLASARE

    Zona de referință periferica, amplasare in zona rezidențiala. Dotări și rețele edilitare complete. Poluare mica. Ambient liniștit.

    12

    DESCRIEREA TERENULUI

    TEREN

    • ■ Teren intravilan, destinație curți - construcții

    • ■ Teren suprafața plana, forma paralelipipedica

    • ■ Utilitati: apa, energie electrica, gaze naturale, la limita terenului.

    • ■ Suprafața terenului: 194 mp.

    • ■ Terenul este liber; adiacent terenului se gaseste locuința avand proprietari Pâriog Gheorghe si Pâriog Olga.

    • ■ Latimea terenului spre strada este de aprox 4,5 m, iar lungimea este de aprox 43,4 m.

    13

    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

    DEFINIREA PIEȚEI SI SUBPIEȚEI

    ■ Piața terenurilor intravilane amplasate în zona periferica rezidențiala.

    Din publicațiile de specialitate (ziarul local Obiectiv-Vocea Brăilei), din site-urile cu anunțuri imobiliare (www.olx.ro, www.imobiliare.ro,www.lajumate.ro) si din informațiile primite de la agențiile imobiliare (“Cristian”, "For You Serv”), s-a identificat un număr de 5 terenuri intravilane, similare cu cel evaluat, situate in diverse zone ale orașului. Dintre acestea, un număr de 3 proprietăți au fost selectate ca si terenuri comparabile, fiind utilizate pentru calcul (conf Anexa nr 1.1).

    NATURA ZONEI

    ■ Zona rezidențiala.

    • ■ Din punct de vedere edilitar: zona în stagnare

    • ■ Din punct de vedere economic: oraș cu economie în stagnare, rata șomajului aprox 5 %.

    • ■ Informații despre taxele și impozitele locale: ușoara creștere

    OFERTA DE TERENURI SIMILARE

    ■ Ușoara creștere

    CEREREA DE TERENURI SIMILARE

    ■ In scădere

    ECHILIBRUL PIEȚEI (RAPORTUL CERERE/OFERTĂ)

    ■ Dezechilibru în favoarea CERERII

    PRETURI ÎN ZONĂ PENTRU TERENURI SIMILARE

    ■ 50-70 euro/mp

    CO PRI PR(

    MCLUZII Șl TENDINȚE

    VIND PIAȚA DPRIETĂȚII

    • ■ Dezechilibru in favoarea CERERII;

    • ■ Tendința de creștere în favoarea CERERII REZULTĂ: posibilitatea reducerii prețurilor.

    ANEXA nr. 1.1 cuprinde terenurile comparabile cu terenul evaluat si extrase privind ofertele de prețuri pe segmentul de piață al terenului, care susțin elementele de piață incluse în acest raport (pag 14-16).

  • IV. EVALUARE

    REGLEMENTARI Șl CADRU LEGAL

    STANDARDELE DE

    ■ SEV 100 - Cadrul general

    EVALUARE A

    ■ SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

    BUNURILOR 2018

    • ■ SEV 102 - Implementare

    • ■ SEV 103 - Raportare

    • ■ SEV 104 - Tipuri ale valorii

    • ■ SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

    • ■ SEV 400 - Verificarea evaluării

    • ■ GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Raportul de evaluare a fost întocmit in conformitate si pe baza Standardelor de Evaluare a bunurilor 2018.

Conferința Națională ANEVAR din data de 8 decembrie 2017 a adoptat, prin Hotărârea nr. 3/2017, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 986/12.12.2017, Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018.

Standardele de evaluare a bunurilor sunt în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare (IVS - International Valuation Standards), ediția 2013, care includ IVS - Cadrul general, IVS 101, IVS 102, IVS 103, IVS 200, IVS 210, IVS 220, IVS 230, IVS 233, IVS 250, IVS 300 și IVS 310, cu Standardele Europene de Evaluare (EVS - European Valuation Standards), ediția 2016, incluse și acestea parțial (EVA 4, EVA 5, EVA 7, EVA 8) și sunt adaptate specificului pieței din România. Prin urmare, orice trimitere din legislația în vigoare la Standardele Internaționale de Evaluare sau la Standardele Europene de Evaluare se consideră trimitere la Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018.

Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018 au intrat în vigoare începând cu data de 1 ianuarie 2018, aplicarea lor fiind obligatorie în activitatea de evaluare desfășurată în România.

Cea mai buna utilizare a proprietății evaluate

In conformitate cu Cadrul general - SEV 100, paragraful 32, cea mai buna utilizare a unui activ reprezintă "utilizarea care ii maximizează potențialul si care este posibila, permisa legal si fezabila financiar. ”

Terenul evaluat este domeniu privat al mun. Braila, iar evaluarea se efectuează pentru utilizarea dreptului de superficie asupra terenului.

Exploatarea proprietății evaluate ca o proprietate rezidențiala reprezintă cea mai probabila utilizare, care este posibila fizic si permisa legal.

întrucât din exploatarea / utilizarea proprietății, se pot obține venituri mai mari decât cheltuielile, rezulta ca utilizarea proprietății este fezabila financiar.

De asemenea, utilizarea proprietății ca si proprietate rezidențiala este maxim productiva, conducând la cea mai mare valoare a acesteia.

Prin urmare, fiind îndeplinite caracteristicile celei mai bune utilizări, putem concluziona următoarele:

Cea mai buna utilizare a proprietății evaluate este utilizarea acesteia ca si proprietate rezidențiala.

Modul de abordare a evaluării

Exista 3 abordări ale evaluării, după cum urmeaza:

  • a) . Abordarea prin piața.

  • - consta in analiza preturilor de vanzare recente (sau a ofertelor de vanzare) de proprietăți identice sau similare cu cea evaluata, pentru a ajunge la o indicație asupra valorii acesteia.

  • b) . Abordarea prin venit.

Raport de Evaluare - drept de superficie cu titlu oneros - teren domeniu privat al mun Braila -12.08,2020 - client Pârlog Gheorghe

  • - consta in analiza capacitatii proprietății evaluate de a genera venituri din închiriere si estimează valoarea proprietății prin convertirea venitului estimat (de regula, intr-un an) in valoare prezenta.

  • c) . Abordarea prin cost.

  • - consta in estimarea costului curent de înlocuire a unei proprietăți echivalente moderne, din care se scade deprecierea totala, din orice cauze (fizice, funcționale, economice) care face ca proprietatea evaluata sa fie mai puțin atragatoare fata de situația când ar fi fost noua.

  • 1. Abordarea prin piața

Determinarea valorii de piața a terenului evaluat - S = 194 mp

Abordarea prin piața oferă o indicație asupra valorii, prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror preturi se cunosc. Abordarea prin piața utilizează procesul de lucru in care estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți cu cea evaluata.

Premiza majora a metodei comparației directe este aceea ca valoarea unei proprietăți imobiliare este in relație directa cu preturile unor proprietăți competitive si comparabile.

In ANEXA nr 1.1 (pag 14-16) s-au prezentat terenurile comparabile cu terenul evaluat, iar in ANEXA nr. 1.2 (pag 17-18) este prezentata determinarea valorii de piață a terenului in cadrul abordării prin piața. In ANEXA nr 1.3 (pag 19-20) s-au prezentat explicațiile ajustărilor efectuate in ANEXA nr 1.2.

Ajustarea totala neta - ATN - reprezintă suma algebrica a tuturor ajustărilor aplicate. Ajustarea totala bruta - ATB - reprezintă suma modulelor ajustărilor aplicate.

Concluzii: întrucât terenul comparabil 2 are cel mai mic procent al ajustării totale brute, recomandam prețul ajustat al acesteia ca fiind cel mai in măsură pentru a reda valoarea de piața estimata pentru terenul liber evaluat, respectiv 59 euro/mp, ceea ce pentru suprafața de 194 mp reprezintă: 194 x 59 = 11.446 euro, echivalent 55.350 lei (fara TVA).

Curs BNR din 12.08.2020: 1 euro = 4,8357 lei.

ABORDAREA PRIN PIAȚA - teren liber

55.350 LEI echivalent 11.446 EURO

VALOAREA NU CONȚINE T.V.A

  • 2. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform caruia un cumpărător nu va plati mai mult pentru un activ decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

Premiza in aceasta abordare este ca participantii pe piața imobiliara fac o legătură intre cost si valoare.

In aceasta abordare, costul pentru construirea unei proprietăți este comparat cu valoarea unei proprietăți existente sau a uneia similar construite.

Valoarea proprietății imobiliare va fi data de relația:

Raport de Evaluare - drept de superficie cu titlu oneros - teren domeniu privat al mun Braila -12.08.2020 - client Pârlog Gheorghe Val. Propr. = VP teren + VP construcții

VP teren este valoarea de piața a terenului, considerat fiind liber si in condițiile celei mai bune utilizări.

Nu este reprezentativa si nu se recomanda folosirea acestei metode pentru determinarea valorii de piața a terenului, întrucât terenul nu se depreciaza, in plus exista elemente de piața suficiente referitor la terenul evaluat si terenuri similare cu cel evaluat.

  • 3. Abordarea prin capitalizarea venitului

Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o singura valoare curenta a capitalului. Aceasta abordare ia in considerare venitul pe care un activ il va genera pe durata lui de viata utila si indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implica transformarea venitului intr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizare. Premisa de baza in cazul abordării prin venit este existenta unei reiatii direct proporționale intre capacitatea de a genera profit si valoarea proprietății imobiliare.

Valoarea de randament exprima valoarea de piața a proprietății imobiliare in intregul ei - teren si construcții - presupunând ca aceasta e in perfecta stare si realizează venituri din chirii.

Capitalizarea directa - este o metoda utilizata pentru a converti estimarea venitului așteptat pentru un singur an, intr-un indicator de valoare printr-un singur pas direct, respectiv, divizarea venitului estimat cu o rata de venit potrivita sau multiplicând venitul estimat cu un factor potrivit.

Formula de baza pentru determinarea valorii unei proprietăți imobiliare este următoarea:

Valoarea proprietății = venitul net din exploatare (VNE) / Rata de capitalizare (c)

MCB (multiplicatorul chiriei brute) = val. teren / chiria lunara

MULTIPLICATORUL CHIRIEI BRUTE mun. Braila, str Arțarului nr 7B, jud. Braila S = 194 mp

Nr

Denumire

SUBIECT

COMPARABILA NR 1

COMPARABILA NR2

COMPARABILA NR3

(a)

Suprafața teren (mp)

194

345

170

506

(b) = (a) * 59 €/rrP

Valoarea estimata (euro)

11.446

20.355

10.030

29.854

(c)=(b)*4,8357 lei

Valoarea estimata (lei)

55.350

98.430

48.500

144.360

(d)

Chiria (lei/mp/luna)

1,00

0,50

1,50

(e) =(d)*(a)

Chiria lunara (lei)

345

85

759

(f) = (c)/(e)

MCB - multiplicatorul chiriei brute

285

571

190

(9)

Media MCB

349

(h) = (c)/(g)

Chirie an = val / MCB _______________Clei)_______________

159

Determinarea prețului pentru utilizarea dreptului de superficie asupra terenului

Preț anual = val. estimata teren / MCB = 55.350 lei / 349 = 159 lei

Preț / trim = 159 / 4 = 39,75 lei

Preț/luna = 39,75/3= 13,25 lei

Prețul unitar anual este 159 lei /194 m2= 0,82 lei / m2/ an

Prețul unitar pe trimestru este 39,75 lei /194 m2= 0,20 lei / m2/ an

Prețul unitar pe luna este 13,25 lei /194 m2= 0,07 lei / m2/ an

Proprietate: teren intravilan S = 194 mp

Val estimata preț / an

Val estimata preț / trimestru

Val estimata preț / luna

LEI

159,00

39,75

13,25

LEI / MP

0,82

0,20

0,07

Curs BNR din 12.08.2020: 1 euro = 4,8357 lei. Valorile nu conțin TVA.

  • V. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALA

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finala a valorii.

Pentru selectarea valorii de piața a proprietății imobiliare, evaluatorul a avut in vedere 3 criterii si anume:

  • > Adecvarea abordării

  • > Precizia informațiilor

  • > Cantitatea de informatii

In următorul tabel, s-au analizat cele 3 criterii de reconciliere, pentru fiecare din cele 2 abordări, astfel:

Criterii de reconciliere

PRIN PIAȚA

PRIN VENIT

Adecvarea abordării

Abordarea prin plata e adecvata pentru estimarea valorii de piața a terenului subiect, intrucat s-a identificat un număr suficient de terenuri similare cu cel evaluat.

Abordarea prin venit este adecvata intrucat exista posibilitatea de a genera venit pentru terenul in cauza.

Precizia informațiilor

Informațiile au un grad bun de precizie, sursele de informare fiind presa locala, site-urile web menționate, precum si agențiile imobiliare "For You Serv" si “Cristian", recunoscute pe plan local prin seriozitate si profesionalism.

Informațiile au un grad bun de precizie, sursele de informare fiind presa locala si site-uri web.

Cantitatea de informatii

In cadrul abordării prin piața, s-a folosit o cantitate mare de informatii, obținute din mai multe surse. O parte a informațiilor, extrase privind preturile pe segmentul de piața al terenului sunt prezentate in Anexa 1.1.

Cantitatea de informatii este suficienta pentru aplicarea abordării prin venit -metoda multiplicatorului chiriei brute.

In urma analizei celor 3 criterii pentru cele 2 abordări, in opinia evaluatorului, criteriile de reconciliere sunt bine reprezentate in cazul abordării prin piața pentru determinarea valorii terenului si in cazul abordării prin venit pentru determinarea prețului pentru utilizarea dreptului de superficie.

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE, A ANALIZEI INFORMAȚIILOR APLICABILE Șl A FACTORILOR RELEVANȚI, OPINIA EVALUATORULUI ESTE CĂ PREȚUL PENTRU UTILIZAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE CU TITLU ONEROS ASUPRA TERENULUI EVALUAT, ESTE URMĂTORUL:

Sinteza evaluării:

Proprietate: teren intravilan S = 194 mp

Val estimata preț / an

Val estimata preț / trimestru

Val estimata preț / luna

LEI

159,00

39,75

13,25

LEI/MP

0,82

0,20

0,07

Curs BNR din 12.08.2020: 1 euro = 4,8357 lei. Valorile nu conțin TVA.

Expert evaluator proprietăți imobiliare si bunuri mobile

Membru titular ANEVAR

ing Răureanu Marius

PREȘEDINTE DE ȘED

i Z/1 A

ȘTAMPILA DE EVALUATOR și SEMNĂTURA

LeptlmsthNr. iS.'ii* Al j. VriibilîGZO . .£•/'

INTĂ

r