Hotărârea nr. 430/2020

Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 72,00 mp, indiviz din suprafața de 264,00 mp, situat în Brăila, str. Eftimie Murgu nr. 105, NCP 95237, solicitanților CEAUȘ PETRICĂ și CEAUȘ CRISTINA, teren pe care se află amplasate construcțiile C1, C2, C3 și C4, proprietatea acestora.

ROMÂNIA

JUDEȚUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA

M OT ARAR E A NR.43O

din31.08.2020

Privind: Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 72,00 mp, indiviz din suprafața de 264,00 mp situat în Brăila, str. Eftimie Murgu nr. 105, NCP 95237, solicitanților |

|, teren pe care se află amplasate construcțiile C1, C2, C3 și C4, proprietatea acestora.

CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRAILA

La inițiativa Primarului Municipiului Brăila;

Având în vedere referatul de aprobare al inițiatorului, precum și cererea domnului |                |, înregistrată la Primăria Municipiului Brăila sub

nr. 14581/18.06.2020;

Văzând raportul comun de specialitate al Direcției Arhitect Șef și Direcției Juridic Contencios Administrație Publică Locală, precum și avizele comisiilor de specialitate nr. 1 și 2 din cadrul C.L.M. Brăila;

în conformitate cu prevederile art. 693 și art. 697 Cod Civil, art. 20 alin. (1) lit. e) și art. 28 alin. (3) din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare, Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și ale H.C.L.M. nr. 101/30.03.2017, modificată prin H.C.L.M. nr. 246/30.06.2017 si H.C.L.M. nr. 51/27.03.2009, completată cu H.C.L.M. nr. 41/31.01.2020, anexa1.127 poz. 3;

în baza art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c) și alin. (6) lit. b) din O.U.G. nr. 57/2019, privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 139 alin. (1) și (3) lit. g), coroborat cu art. 196 alin. (1) lit. a) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

ROTARASTE:

Art,1 Se aprobă constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, pe o perioadă de 49 de ani, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 72,00 mp, indiviz din suprafața de 264,00 mp, situat în Brăila, str. Eftimie Murgu nr. 105, NCP 95237, solicitantilor|

|, teren pe care se află amplasate construcțiile C1, C2, C3 și C4, proprietatea acestora.

Art.2 Terenul pentru care se constituie dreptul de superficie, se identifică în planul de amplasament și delimitare a bunului imobil, potrivit anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3 Prețul superficiei se stabilește în cuantum de 0,62 lei/mp/an, conform raportului de evaluare prevăzut în anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.4 Se împuternicește executivul local, în vederea perfectării contractului de superficie în formă autentică, cu respectarea modelului - cadru prevăzut în anexa nr. 3 la H.C.L.M. Brăila nr. 101/30.03.2017.

Art.5 Beneficiarii dreptului de superficie au obligația să respecte prevederile H.C.L.M. Brăila nr. 76/28.02.2013, referitoare la „Ameliorarea confortului urban prin plantarea de arbori de către beneficiarii terenurilor aflate în proprietatea Municipiului Brăila", obligație ce va fi prevăzută în contractul de superficie.

Art.6 Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcția Arhitect Șef, Direcția Finanțelor Publice Locale și Direcția Achiziții Publice, Licitații și Parteneriat Public Privat, iar Secretarul General al Municipiului Brăila o va comunica celor interesați.


/         CC

SEC

DNTRASEMNEAZĂ 3RETAR GENERAL, ION JrĂGAN

F-PO-09-02.01.03/rev.O



Nr. parcela

Categorie de fol< -unta

Suprafața (mp)

Mențiuni

1

Ce

264

Nord rconstructii; Sud : construcții; Est: construcție si gard metalic;

TOTAL

264

Vest: construcție ;

B. Date referitoare la construcții

PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE


SCARA 1:200



Nr. cadastral

Suprafața masurata a imobilului (mp)

Adresa imobilului

264

Braila, str.Eftimic Murgu, nr. 105


O.C.P.I. BRAILA


Nr. Cartea Funciara

Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT)

Braila




Cod

~cT


Destinație

CL


Supr. construita la sol ( mp )


90


C2


CA


29


C3

C4


CA


33


CA


Mențiuni

Scd = 30mp

Sed = 29mp

Scd - 33mp

Scd = 3mp


TOTAL

155


Suprafața totala masurata a imobilului - 264mp;

Suprafața din act = 264mp;

Executant: P.F.A. Butuc’Dojîrica întocmirii docupienta'iei          s> contondenta acesteia


Inspector

Confirm introducerea ;mobilului in baza de date integrata si atribuirea numărului cadastral



Confirm executarea cu realitatcajdin t


idinca


Data: 09.03.2020



Stampila BCPI



£4 4C6/V 'fio/H -D<f W)o

RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

-TEREN INTRA VILAN-

Nr.l 37/07.07.2020

Adresa: Braila, str. Eftimie Murgu, nr. 105;

Proprietar: Municipiul Braila;

Solicitant:

Destinatar: Primăria Braila;

Data evaluării: 07.07.2020;

Expert Evaluator: Butuc Dobrică

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți farâ acordul scris și prealabil al solicitantului si evaluatorului

Braila — Iulie 2020

CUPRINS

  • A. Identificarea evaluatorului si a competentei acestuia

  • B. Identificarea clientului si a oricăror alti utilizatori desemnați

  • B.l. Identificarea clientului evaluării (persoana fizica sau juridica)

  • B.2. Identificarea altor utilizatori desemnati

  • B.3. Identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot avea acces la raportul de evaluare

  • B.4. Identificare persoana - „cititor indreptatif ’

  • C. Scopul evaluării;

C.l. SEV 101 si 230

C.2. Scopul evaluării determina tipul valorii

  • D. Identificarea proprietății imobiliare subiect

D.l. Caracteristicile proprietății relevante pentru scopul si utilizarea desemnata ale raportului D.l.l. Identificarea proprietății prin adresa poștala si / sau prin descrierea legala sau prin alte referințe asemanatoare

D.l.2. Dreptul de proprietate supus evaluării

D.l.3. Caracteristicile fizice,juridice si economice

D.l.4. Componente non imobiliare

D.l.5. Restricții ale dreptului de proprietate

D.2. Documente privind proprietatea imobiliara subiect

D.3. Aspecte nobisnuite si contrastante dintre utilizarea proprietății subiect si utilizările proprietăților imobiliare invecinate

D.4. Aspecte diferite intre situata scriptica si cea faptica a proprietății subiect

D.5. Ipoteze privind dreptul de proprietate

  • E. Tipul valorii

E.l. Tipul valorii estimate

E.2. Definiția tipului valorii estimate

  • F. Data evaluării

F.l. Data evaluării - data la care este valabila concluzia

F.2. Data raportului - data emiterii raportului

  • G. Documentarea pentru elaborarea evaluării

G.l. Studiul pieței

G.2. Piața specifica.Analiza cererii, echilibrul pieteii

  • H. Natura si sursa informațiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea

  • I. Ipoteze si ipoteze speciale

  • J. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

  • K. Declararea conformității evaluării cu standardele de evaluare aplicabile in Romania

  • L. Descrierea raportului

  • M. Abordarea in evaluare si raționamentul

  • N. Valoarea sau valorile obținute

  • A. IDENTIFICAREA EVALUATORULUI SI COMPETENTEI ACESTUIA

Prin prezenta declarație, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, confirm ca:

  • • afirmațiile susținute in prezentul raport sunt reale si corecte;

  • • analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale prezentate in acest raport;

  • • nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate;

  • • evaluatorul nu are nici o legătură cu solicitantul lucrării sau cu destinatarul acesteia;

  • • evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiva si imparțiala;

  • • suma ce-mi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea unei anumite valori (din evaluare) și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior;

  • • analizele si opiniile mele au fost bazate si dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizati din Romania);

  • • evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale;

  • • nu am solicitat asistenta din partea altor specialiști in domeniu sau in alte domenii care au legătură cu prezenta lucrare;

  • • la data elaborării acestui raport, evaluatorul care semnează mai jos, este membru titular ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională continuă și are competența necesară întocmirii acestui raport.

  • B. IDENTIFICAREA CLIENTULUI SI A ORICĂROR ALTOR UTILIZATORI DESEMNATI

    • B.l. Identificarea clientului evaluării (persoana fizica sau juridica)

Prezentul raport de evaluare se adreseaza Primăriei Braila in calitate de destinatar. Având in vedere Statutul ANEVAR si Codul Deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-si asuma răspunderea decât fata de client si destinatar.

  • B.2. Identificarea altor utilizatori desemnați

Nu este cazul.

  • B.3. Identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot avea acces la raportul de evaluare Nu este cazul;

  • B.4. Persoana care primește o copie a acestui raport de evaluare fara sa fi fost identificata de către evaluator ca utilizator desemnat sau ca persoana care poate avea acces la raportul de evaluare sau fara a avea atribuții legale sau reglementate in legătură cu raportul de evaluare, nu poate fi declarata ca „ cititor indreptatit ” al raportului de evaluare si nu este indreptatita la niciun fel de pretenție fata de evaluator.

  • C. SCOPUL EVALUĂRII

C.l. SEV 101 si 230 - Scopul prezentului raport de evaluare - estimarea valorii de piața a terenului situat in str.Eftimie Murgu, nr.105, Braila, in suprafața totala de 264mp si a prețului lei/mp/luna/an, in vederea constituirii dreptului de superficie cu titlul oneros, asupra terenului in suprafața de 72mp apartinand domeniului privat al Municipiului Braila, din suprafața totala de 264mp,

C.2. Scopul evaluării determina tipul valorii - estimarea valorii de piața a terenului in suprafața de 264mp, situat in str.Eftimie Murgu, nr.105, Braila si a prețului lei/mp/luna/an, in vederea constituirii dreptului de superficie cu titlul oneros, asupra terenului in suprafața de 72mp apartinand domeniului privat al Municipiului Braila, indiviza din totalul de 264mp.

  • D. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUBIECT

D.l Caracteristicile proprietății relevante pentru scopul si utilizarea desemnata ale raportului

Dl.l. Identificarea proprietății prin adresa poștala si / sau prin descrierea legala sau prin alte referințe asemanatoare:

Proprietatea supusa evaluării este terenul situat in Eftimie Murgu, nr. 105, Braila, in suprafața totala de 264mp, din care suprafața de 72mp aparține Municipiului Braila.

Descrierea zonei de amplasare:

  • • amplasare, in partea de vest a Municipiului Braila (in cartierul Nedelcu Chercca);

  • • accesul la terenul de evaluat se realizează din Șoseaua Ramnicu Sarat sau Șoseaua Baldovinesti, in str. Comuna din Paris si apoi in str. Eftimie Murgu;

  • • calitatea rețelelor de transport - străzi asfaltate;

Caracterul edilitar al zonei:

  • • imobile rezidențiale;

In zona se afla:

  • • rețea de transport in comun: cu mijloace de transport puține;

  • • unitati comerciale: un număr insuficient de magazine ;

  • • unitati de invatamant: la distanta relativ mare;

  • • unitati medicale : la distanta relativ mare ;

  • • instituții de cult: la distanta relativ mica;

  • • sedii de banei: la distanta relativ mare;

Utilitati edilitare:

  • • rețea urbana de energie electrica;

  • • rețea urbana de gaze;

  • • rețea urbana de apa;

  • • rețea urbana de telefonie, cablu si internet;

Ambient mediu civilizat;

Concluzie: zona de referința slaba, amplasare marginasa. Dotări si rețele edilitare bune. Poluare redusa. Ambient cu grad mediu de civilizație.

Descrierea amplasamentului:

  • • imobilul se compune din teren in suprafața de 264 (conform extrasului de carte funciara), din care 72 mp aparțin domeniului privat al Municipiului Braila, pentru care urmeaza sa fie acordata superficie cu titlu oneros ;

  • • are forma aproximativ dreptunghiulara;

  • • terenul este împrejmuit;

  • • utilitati:curent electric, apa, canalizare, gaze naturale;

Dl .2. Dreptul de proprietate supus evaluării;

Proprietarul terenului de evaluat este Municipiul Braila. Conform legislației in vigoare, dreptul de proprietate asupra terenului este considerat complet.

Nu se asuma nicio responsabilitate de către evaluator privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor prind dreptul de proprietate.

Dl.3. Caracteristicile fizice, juridice si economice;

Caracteristici fizice:

  • - suprafața totala a terenului de evaluat este de 264 (conform extrasului de carte funciara);

  • - terenul este perfect orizontal;

  • - deschiderea la strada a imobilului 7.86m;

Caracteristice juridice:

Terenul supus evaluării este dctinut in baza legilor in vigoare de Consiliul Local Municipal Braila;

Caracteristici economice: -

D.l .4. Componente non imobiliare - nu este cazul;

D.1.5. Restricții ale dreptului de proprietate - nu este cazul;

D.2. Documente privind proprietatea imobiliara subiect

Evaluarea a fost realizată pe baza inspecției făcute în teren si a următoarelor documente (copii) puse la dispoziție de solicitantul lucrării:

  • • Extras de Carte Funciara nr. 19071/11.03.2020;

  • • Plan de Amplasament si Delimitare al imobilului;

  • • Plan de incadrare in zona;

  • • Sentința civila nr.631/02.02.2018;

D.3. Aspecte neobișnuite si contrastante dintre utilizarea proprietății subiect si utilizările proprietăților imobiliare învecinate;

Nu este cazul. Proprietățile invecinate au aceleași utilizări (proprietăți rezidențiale) ca si terenul subiect.

D.4. Aspecte diferite intre situata scriptica si cea faptica a proprietarii subiect -

D.5. Ipoteze privind dreptul de proprietate;

Se presupune ca proprietarul (Consiliul Local Municipal Braila) are drept deplin asupra terenului.

E. TIPUL VALORII

E.L Având in vedere scopul evaluării, tipul valorii estimate este valoarea de piața;

  • E. 2. Definiția valorii de piața:

Conform SEV 100 - Cadrul general: "Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a), la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

  • F. DATA EVALUĂRII

F.l. Data evaluării - data la care este valabila concluzia

La baza evaluării au stat informațiile privind nivelul preturilor terenurilor intravilane din Braila, cartier Brailita, corespunzătoare lunii iunie 2020, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de către evaluator. Opinia privind valoarea de piața a terenului si a prețului anual/lunar/mp, a luat in considerare datele si informațiile deținute sau culese si analizate de evaluator in perioada analizata. Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator la data de 07.07.2020.

F.2. Data raportului - data emiterii raportului

Evaluarea a fost realizată în cursul lunii iulie 2020, data raportului este 07.07.2020.

  • G. DOCUMENTAREA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Documentarea făcută pe timpul evaluării a tinut seama de scopul evaluării si de tipul valorii estimate. Informațiile necesare pentru fundamentarea valorii, adecvate scopului evaluării, au fost colectate pe timpul inspecției, prin interviuri, calcule si analize. Pentru verificarea credibilității si veridicității informațiilor culese am avut in vedere: - scopul evaluării;

  • - importanta informației in formularea concluziei asupra valorii;

  • - experiența sursei de informatii legata de problema respectiva;

  • - experiența evaluatorului legata de problema respectiva;

  • - daca sursa informațiilor este independenta fata de subiectul evaluării, de client sau utilizatorul evaluării;

  • - măsură in care informațiile sunt publice;

  • - limitările obligației de documentare;

G.l. Studiul pieței:

O piața imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoana fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei bani.

Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de personae fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietăți imobiliare.In schimb piețele imobiliare fac obiectul unei diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare inca sunt considerate ineficiente. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ neelastica si o localizare fixa a proprietății imobiliare.Ca urmare oferta de proprietăți imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns la modificările cererii de piața

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează, fiind influențată de mai multe ori de reglementările guvernamentale si locale. Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj intre cerere si oferta, echilibrul atingandu-se greu si fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, desing-ul si tipul proprietății imobiliare, motivațiile si varsta participantilor, s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

  • • Piața imobiliara rezidențiala;

  • • Piața imobiliara comerciala;

  • • Piața imobiliara industriala;

  • • Piața imobiliara agricola;

  • • Piața imobiliara speciala;

Având in vedere cele descrise la capitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața inactiva, caracterizata de o ramanere in urma a cererii si preturi in scădere. In consecința avem o piața a cumpărătorilor, pentru ca aceștia pot obține preturi mai mici pentru proprietăți disponibile.

Se estimează ca dezechilibrul intre cerere si oferta pentru aceasta zona va genera si va susține in continuare un nivel scăzut al prețului de vanzare si al chiriilor pentru proprietăți imobiliare. Analizând piața imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt si pe termen lung, se pot afirma următoarele:

  • • Pe termen scurt este o piața a cumpărătorului, datorita perioadei de criza pe care o traversam, caracterizata de preturile relative scăzute de pe piața;

  • • Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstră un număr scăzut de cereri de proprietăți imobiliare, determinat de scăderea economiilor populației ca urmare a crizei economice cat si ca urmare a stagnării creditului ipotecar, influențat si de o creștere a inflației cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar;

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

  • • din punct de vedere al pielei largi;

  • • din punct de vedere al pieței in care concurează proprietatea evaluata;

Analiza de piața aplicata a unei proprietăți specifice are o importanta deosebita in procesul de evaluare si nu trebuie confundata cu analiza generata de piața sau cu alte studii similare.

In cazul evaluării proprietății ce face obiectul raportului, analiza de piața arata modul in care interacțiunea dintre cerere si oferta afecteaza valoarea proprietății.

Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotatiilor si comportamentului participantilor de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum si schimbările anticipate. Analiza de piața oferă si baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății evaluate. Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere si oferta concurentiala de pe piața proprietății evaluate. Aceasta relație indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curenta. Valoarea de piața a unei proprietăți este in mare măsură determinate de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea abordărilor de evaluare.

Piața specifica. Analiza cererii, echilibrai pieteii.

Imobilul evaluat este de tip teren intravilan. Valorile de piața ale imobilelor similare sunt in scădere (datorita condițiilor actuale ale pieței imobiliare);

  • • caracteristici cerere: redusa, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpărători, motivate de politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare;

  • • caracteristici oferta: mai mare - in comparație cu dimensiunea cererii;

  • • echilibru cerere- oferta: la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment in stagnare;

  • • tendințe - o situație volatila ce poate fi depășită prin factorii care ar putea influenta in mod direct stimularea creditelor ce constau intr-un plan coerent anticriza realizat de guvem, politica monetara si administrative a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare;

  • • cotatii oferte preturi unitare de vanzare terenuri (in zona prețul de vanzare este cuprins intre 40-70 Euro/mp, in funcție de zona, suprafața, deschiderea la strada, accesul la utilitati, etc.

  • • piața imobiliara este puțin activa;

Oferta mai mare decât cererea. Piața a cumpărătorului.

  • H. NATURA SI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE PE CARE S-A BAZAT EVALUAREA

Informațiile utilizate au fost:

  • • situația juridică a proprietății imobiliare;

  • • informații privind piața imobiliară specifică (prețuri, nivel de chirii, etc.);

  • • istoricul utilizării proprietății imobiliare;

  • • alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate;

  • • baza de date a evaluatorului;

  • • presa de specialitate;

  • • agențiile imobiliare colaboratoare;

  • • parțial de la instituțiile si persoanele direct implicate in tranzacții si oferte;

  • • informatii primite de la proprietarii imobilului;

In urma investigațiilor efectuate am intocmit Anexa nr.3, in care prezint oferte apropiate cu terenul subiect, oferte din care am selecționat comparabilele folosite in estimarea valorii terenului subiect.

  • I. IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE

La baza evaluării stau o serie de ipoteze și condiții limitative, prezentate în cele ce urmează.

Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt:

Ipoteze:

o aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către solicitantul lucrării;

o dreptul de proprietate este considerat valabil și marketabil;

o se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor și restricțiilor de zonare și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

o am preluat dimensiunile si forma terenului subiect din schița cadastrala pusa la dispoziția evaluatorului de către solicitantul lucrării;

o nu am realizat nici un fel de investigație pentru stabilirea existenței contaminanților; se presupune că nu există condiții ascunse sau ne-aparente ale proprietății, solului, sau structurii care să influențeze valoarea; nu îmi asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; cu ocazia inspecției nu am fost informat despre existența pe amplasament a unor contaminanți; nu am realizat nici un fel de investigație suplimentară pentru stabilirea existenței altor contaminanți;

o situația actuală a proprietății imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate;

o consider că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

o am utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-am avut la dispoziție existând posibilitatea existenței și a altor informații de care nu am avut cunoștință;

  • > Condiții limitative:

o orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport; valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare și sunt invalide dacă sunt astfel utilizate;

o intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

o evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță in legătură cu proprietatea în chestiune;

o nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

o orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

  • J. RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului și destinatarului menționați la pct. B.

Evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate dacă raportul este transmis unei alte persoane (fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop) în nicio circumstanță.

  • K. DECLARAREA CONFORMITĂȚII EVALUĂRII CU STANDARDELE DE EVALUARE

Metodologia a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările Standardelor de Evaluare ediția 2018, intrate in vigoare la 01.01.2018:

  • • SEV - 1000 - Cadrul general;

  • • SEV- 101 - Termenii de referința ai evaluării;

  • • SEV - 102 - Implementare;

  • • SEV - 103 - Raportarea evaluării;

  • • SEV - 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;

  • • GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile;

  • • Cadru Legal - Legislația in vigoare;

L. DESCRIEREA RAPORTULUI

Forma si conținutul raportului de evaluare a fost întocmit cu respectarea „SEV 103 - Raportare”

M. ABORDAREA IN EVALUARE SI RAȚIONAMENTUL

Evaluarea terenului - Metoda comparațiilor directe; estimarea redeventei;

Valoarea terenului trebuie estimata avand in vedere cea mai buna utilizare a acestuia. Chiar daca terenul are amenajari, valoarea acestuia este estimata prin luarea in considerare a celei mai bune utilizări a lui si anume prin considerarea lui ca fiind liber si disponibil pentru dezvoltare ulterioara, respectiv pentru utilizarea cea mai eficienta.

Cea mai buna utilizare - este utilizarea unui activ care ii maximizează potențialul si care este posibila, permisa legal si fezabila financiar.

In cazul subiectului de evaluat cea mai buna utilizare este continuarea utilizării curente sau poate fi o alta utilizare. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea proprietății de evaluat, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea in considerare a următoarelor cerințe:

  • • utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piața, mai mare decât profitul generat de utilizarea existenta, sa fie posibila prin prisma a cea ce ar fi considerat rezonabil de către participantii de pe piața;

  • • utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utilizarea subiectului de evaluat, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

  • • utilizarea existenta, după ce au fost luate in calcul costurile conversiei la acea utilizare;

Având în vedere zona in care este amplasat imobilul, configurația, dotările si costurile pentru schimbarea destinației, cea mai bună utilizare este cea rezidențiala;

Baza evaluării realizata in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost definita anterior. Tehnicile de evaluare ale terenului liber sunt următoarele: comparația directa, extracția, alocarea, tehnica reziduala a terenului, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelarii si dezvoltării.

Comparația directa este cea mai utilizata tehnica pentru evaluarea terenului si cea mai adecvata metoda atunci când exista informatii disponibile despre tranzactii/oferte comparabile.

In aplicarea acestei metode sunt analizate si comparate informațiile privind tranzactiile/ofertele si alte date privind loturi similare, in scopul evaluării proprietății subiect.

In procesul de comparație sunt luate in considerare asemănările si deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate in funcție de elementele de comparație.

Comparabilele trebuie selectate din cele care au aceeași cea mai buna utilizare, diferentele identificate privind acest element de comparație fiind legate de optimizarea utilizării si nu de natura/tipul acesteia. Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților si tranzacțiilor imobiliare, care au drept consecința variațiile preturilor pe piața imobiliara.

Criteriile de comparație pentru a estima similitudinea proprietăților imobiliare au in vedere:

  • • Drepturi de proprietate transferate;

  • • Cea mai buna utilizare;

  • • Condiții de finanțare;

  • • Condiții de vanzare;

  • • Condiții de piața;

  • • Cheltuieli imediate după cumpărare;

  • • Localizare;

  • • Caracteristici fizice: suprafața deschidere, acces, utilitati;

  • • Caracteristici deosebite (daca este cazul);

  • • Utilizarea proprietății;

Având in vedere caracteristicile principale: dispunerea, forma, calea de acces, deschiderea la calea de acces, raportul latime/lungime, utilitati, am selectat următoarele oferte cu terenuri asemanatoare. Pentru toate comparabilele folosite s-a luat legătură cu proprietarii care le ofertează si s-au obtinut detaliile prezentate mai jos:

A.Vand teren Chercea, 11 500 € Negociabil, 67Euro/mp, 747773069;

Oferit de Proprietar

Extravilan / intravilan Intravilan

Suprafața utila 170m2

Descriere

Vând teren Chercea 170 metri, situat pe Eftimie Murgu, utilitati apa si canalizare, mai multe detali la telefon. 747 - arata telefon -(deschiderea 8m)

B.Vand Teren Chercea -Zona Pod Apollo-452m, 31 000 € Negociabil, 68.58Euro/mp

Oferit de Proprietar

Extravilan / intravilan Intravilan

Suprafața utila 452 m2

Descriere

Terenul este situat pe strada Decebal 81, zona Pod Apollo.

Suprafața este regulata,aceasta fiind de 452m cu o deschidere de 8m.

Terenul prezintă apa curenta si posibilitate racordare rețea gaze si rețea electricitate acestea fiind fix la poarta.

Nu exista construcții, lucru ce ar putea facilita inceperea imediata a unor noi proiecte.

Pentru detalii și vizionare puteți apela: 751 - arata telefon -

C.Teren de vanzare, 0755309336, Preț / m2: 70,05 €, Suprafața = 207 m2

Clasificare teren:

Intravilan

Tip terenuri

Construcții

Descriere

Teren de vanzare in cartierul Nedelcu Chercea, strada Focșani, suprafața 207 m.

Mai multe detalii telefon (deschiderea 8m, utilitati: apa si canaliz. pe teren celelate la strada)

D.Teren intravilan 345 mp Chercea, 65 000 lei Negociabil, 40Euro/mp;

Descriere

Teren intravilan 345 mp Chercea.

Deschidere 13m, lungime 26m.

Terenul face parte dintr-un cartier rezidențial nou, cu intrare din strada Cantonului.

Este împrejmuit cu plasă si stâlpi, în față fiind două porți mari și una mică.

Conducta de apă trece prin fața porții.

Terenul este curat, pe el fiind doar câțiva pomi fructiferi.

Sunt proprietar, am toate actele în regula.

Nu mă interesează niciun fel de schimb;

Elemente de comparație

Propr. subiect

Comparab. A

Comparab. B

Comparab. C

Comparab. D

Preț vânzare Euro/mp

67

68

70

40

TIP COMPARABILA

Tip comparabila Oferta/tranzacti e

oferta

oferta

oferta

oferta

Corecție unitara/procent.

-10%

-10%

-10%

-10%

Corecție totala /tip comp.

-6.7

-6.8

-7.0

-4.0

Preț corectat

60.3

61.2

63.0

36.0

DREPT DE P]

ROPRIETATE TRANSMIS

Drept de proprietate transmis

deplin

deplin

deplin

deplin

deplin

Corecție unitara/procent.

0%

0%

0%

0%

Corecție totala /drept.propr.

0

0

0

0

Preț corectat

60.3

61.2

63.0

36.0

CONDIȚII DE FINANȚARE

Condiții de finanțare

normale

normale

normale

normale

normale

Corecție unitara/procent.

0%

0%

0%

0%

Corecție totala /cond.finant.

0

0

0

0

Preț corectat

60.3

61.2

63.0

36.0

CONDIȚII DE VANZARI

E

Condiții de vanzare

normale

normale

normale

normale

normale

Corecție unitara/procent.

0%

0%

0%

0%

Corecție totala /cond.vanzar.

0

0

0

0

Preț corectat

60.3

61.2

63.0

36.0

CONDIȚII DE PIAȚA

Condiții de piața

prezent

prezent

prezent

prezent

prezent

Corecție unitara/procent.

0%

0%

0%

0%

Corecție totala /cond.piața

0

0

0

0

Preț corectat

60.3

61.2

63.0

36.0

LOCALIZARE

Localizare

Cartier Nedelcu Chercea Str. Eftimie Murgu, nr.105

Cartier Nedelcu Chercea Str. Eftimie Murgu

Cartier Nedelcu Chercea Str. Decebal, nr.81

Cartier Nedelcu Chercea, Str. Focșani

Cartier Nedelcu Chercea, Str.

Cantonului

Corecție unitara/procent.

0%

-5%

+5%

+ 10%

Corecție totala /localizare

0

-3.06

+3.15

+3.6

Preț corectat

60.3

58.14

59.85

39.6

CARACTE1

USTICI FIZICE

Supraf. totala teren

264

170

452           207

345

___One)_________

Corecție unitara/procent.

+10%

-20%

+5%

-8%

Corecție totala /supr.teren

+6.03

-11.62

+2.99

-3.16

Deschiderea (m)

8

8

8

8

13

Corecție unitara/procent.

0%

0%

0%

-5%

Corecție totala /deschidere

0

0

0

-1.98

Acces

Str. asfaltata

Str. asfaltata

Str. asfaltata

Str. asfaltata

Str. asfaltata

Corecție unitara/procent.

0%

0%

0%

0%

Corecție totala /acces

0

0

0

0

Utilitati disponibile

Toate utilitățile pe teren (apa, canaliz., curent electr, gaze natural)

Apa si canaliz pe teren celelate la strada

Apa pe teren celelalte utilit. la strada

Apa si canaliz pe teren celelate la strada

Toate utilitățile la strada

Corecție unitara/procent.

+16%

+24%

+16%

+32%

Corect totala /utilit.disponib.

+9.64

+13.95

+9.57

+12.67

Caracterisici deosebite

Teren forma dreptunghi

Teren forma dreptunghi

Teren forma dreptunghi

Teren forma dreptunghi

Teren forma dreptunghi

Corecție unitara/procent.

0%

0%

0%

0%

Corect totala /caract.deoseb.

0

0

0

0

Preț corectat

75.97

60.47

61.29

47.13

Corecție totala neta

+8.97

-7.53

-8.71

+7.13

Corecție totala neta%

13.38%

11.07%

12.44%

17.82%

Corecție totala bruta

22.37

35.43

22.71

25.41

Corecție totala bruta%

33.38%

52.10%

32.44%

63.52%

VALOAREA ESTIMATA A TERENULUI : 61.29Euro/mp (296.621ei/nip) x 72mp = 4 413Euro (21 3601ei)

(4.83971ei/Euro)

Valoarea de piața rotunjită a terenului = 21 360Ici

Explicatii ajustări efectuate, pentru:

Tip comparabila oferta/tranzactie - toate comparabilele utilizate pentru estimarea valorii de piața, sunt oferte si au fost ajustate, cu -10% Valoarea ajustărilor au fost stabilite pe baza negocierilor purtate cu proprietarii imobilelor ofertate.

Dreptul de proprietate transmis - La toate comparabilele se transmite dreptul de proprietate deplin -nu sunt necesare ajustări.

Condiții de finanțare - Condițiile de finanțare sunt identice - nu se impun ajustări.

Condiții de vanzare - Condițiile de vanzare sunt similare - nu se impun ajustări.

Condiții de piața (data) - Ajustarea pentru condiții de piața se aplica atunci când in estimarea valorii se utilizează informatii cu tranzacții care au avut loc cu un anumit timp in urma - nu se impun ajustări.

Localizare - Locație comparabile vs locație subiect: comparabila A are amplasare similara - nu s-a impus ajustare; comparabila B are amplasare superioara proprietății subiect, a fost ajustata cu -5%; comparabila C are amplasare inferioara proprietății subiect, a fost ajustata cu +5%; comparabila D are amplasare mult inferioara proprietății subiect, a fost ajustata cu +10%;

Suprafața - Proprietatea din care face parte subiectul evaluării are o suprafața de 264mp. Comparabila A are suprafața 170mp, am ajustat-o cu + 10%; comparabila B are 452mp, am ajustat-o cu -20%; comparabila C are suprafața 207mp, am ajustat-o +5%; comparabila D are suprafața de 345mp, am ajusta-o cu -8%; Valoarea ajustărilor le-am stabilit pe baza observațiilor istorice referitoare la efectul asupra valorii dat de diferența de suprafața dintre comparabile si proprietatea subiect.

Deschiderea la strada - proprietatea prin care se face accesul la subiectul evaluării are deschiderea de 8m; comparabilele A, B si C au deschideri similare, nu le-am ajustat; comparabila D are deschiderea de 13m, am ajustat-o cu -5%; Valoarea ajustărilor a fost stabilita pe baza observațiilor istorice referitoare la efectul asupra valorii dat de diferența de deschidere dintre comparabile si proprietatea subiect.

Acces - proprietatea subiect este amplasata pe o strada asfaltata; toate comparabilele sunt amplasate pe străzi asfaltate, nu le-am ajustat;

Utilitati - proprietatea subiect dispune de toate utilitatilw, apa, canalizare, curent electric si gaze naturale, comparabilele A si C dispun de doua utilitai, le-am ajustat-o cu +16%; comparabila b dispune de o singura utilitate am ajustat-o cu +24%; comparabila D nu dispune de utilitati, am ajustat-o cu +32%;Valoarea ajustărilor a fost stabilita pe baza observațiilor istorice referitoare la efectul asupra valorii dat de diferența de existenta/inexistenta utilităților pe terenurile comparabile si proprietatea subiect.

Caracteristici deosebite - proprietatea subiect are forma aproximativa a unui dreptunghi. Toate comparabilele au deasemenea forma unui dreptunghi, nu le-am ajustat.

In urma analizei ajustărilor totale aplicate fiecăreia dintre comparabile, se constata ca proprietatea avand cea mai mica ajustare procentuala totala bruta este proprietatea A a cărui preț ajustat este de 61.29Euro/mp:

Hotararea Consiliului Județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local,

VALOAREA ESTIMATA : 61.29Euro/mp (296.621ei/mp) x 72mp = 4 413Euro

21 3601ei
Estimarea redeventei

astfel incat sa asigure recuperarea prețului de vanzare al terenului, in condiții de piața, la care se adauga costul lucrărilor de infrastructura aferente”.

In condițiile date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, deci limita minima a dreptului de superficie cu titlul oneros se va stabili astfel incat sa asigure recuperarea in minim 25 de ani si maxim 49 ani a prețului de vanzare a terenului.

Pentru aceasta este necesara determinarea factorului de actualizare.

Factorul de actualizare s-a determinat pe baza metodei cumulării riscurilor, astfel:

k = Rb + Ri unde:

Rb = rata de baza fara risc

Ri = riscul investiției

Rata de baza fara risc (Rb) s-a determinat ca media ratei dobânzii de referința a Băncii Naționale a României pentru anii 2016-2018.

Riscul investiției (Ri) s-a determinat ca fiind o suma a riscurilor, astfel:

Pentru determinarea redeventei pornim de la formula determinării valorii de piața si anume:

i=i Venit - anj

v - S -----------+ vt

n (1+ky

unde Vt = valoarea terminala, care este zero in acest caz, deoarece legislația prevede recuperarea intregii valori in primii 25 de inchiriere

Valoarea de piața, pe de alta parte, este:

i=l 1                   unde r = redeventa anuala

V- rxX ---------

n (1+k)'

Pentru determinarea redeventei anuale utilizam formula:

E -— n (1+ky


N.VALOAREA SAU VALORILE OBȚINUTE

în conformitate cu uzanțele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextual economic general (iulie 2020) când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței specifice și scopul prezentului raport.

Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Opinia finală a evaluării va fi prezentată în lei și EURO.

Având în vedere ca metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 4.83971ei /I EURO (07.07.2020);

Exprimarea în valută a opiniei finale o consider adecvată doar atâta vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.)

în urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piață estimata a proprietății imobiliare evaluate si prețul annual lei/mp/an, lunar lei/mp/luna, pentru superficie, ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, sunt:

Valoarea de piața estimata a terenului subiect: 21 360lei;

Valoarea estimata a prețului anual (lei/mp/an): 44.641ei (0.621ei/mp/an);

Valoarea estimata a prețului lunar (lei/mp/luna): 3,721ei (0.0511ei/mp/luna);

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerente privind valoarea sunt:

  • • valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate in raport si este valabila in condițiile generale aferente datei de 07.07.2020;

  • • valoarea prezentata reprezintă doar valoarea terenului subiect;

  • • valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • • valoarea este o predicție; valoarea este subiectivă; evaluarea este o opinie asupra unei valori;

  • • cursul valutar luat în considerare pentru calcule la'data de 07.07.2019 a fost de 4.8397 RON = 1EURO;

    Dc


Expertă v il lator But, Membru titular al Asociației Nt

fiua^a^fior Autorizati din Romania.

\BUjlcDOBRlCA %

legitimația Nr. 11108   §)]

Valabil 2020 g/i


ANEXE:

Nr.l - Estimarea redeventei             w

  • Nr.2 - Documente de proprietate;

  • Nr.3 - Prezentarea ofertelor;

PREȘEDINȚIE ȘgOlftTĂ

Anexa nr. 1

ESTIMAREA CHIRIEI

Pentru estimarea chiriei este necesara determinarea factorului de actualizare.

Factorul de actualizare s-a determinat pe baza metodei cumulării riscurilor, astfel:

K. = Rb + Ri, unde:

Rb = rata de baza fara risc;

Ri = riscul investiției;

Rata de baza fara risc s-a determinat ca fiind media ratei dobânzii de referința a Băncii Naționale a României pentru anul 2018-2019;

LUNA

DOBÂNDA

Iulie - 2020

3.13

Iunie - 2020

3.05

Mai - 2020

3.21

Aprilie - 2020

3.48

Martie - 2020

2.98

Februarie - 2020

3.33

Ianuarie - 2020

3.54

Decembrie - 2019

3.50

Noiembrie - 2019

3.24

Octombrie - 2019

3.23

Septembrie - 2019

3.17

August - 2019

3.00

Iulie-2019

3.09

Media

3.22

Riscul investiției (Ri) s-a determinat ca fiind suma riscurilor, astfel:

Risc exterior

1%

- Condiții economice

0.50%

Management

0.50%

Risc interior (caracteristicile proprietății)

0.20%

Localizare

0.10%

- Dimensiunea (calitatea spațiului)

0.10%

TOTAL

1.20%

K=3.22% +1.2% = 4.42%

i=l 1 S ---------------

n (l+k)‘

475

Valoarea de piața lei/mp

297

Suprafața de teren (mp)

72

Chiria:

Chiria anuala pe/mp

2971ei/mp :475 = 0.621ei/mp

Chiria anuala total suprafața

0.621ei/mpx72mp = 44.641ei

Chiria lunara/mp

44.641ei: 121uni =3.721ei

3,721ei:72mp = 0.051lei/mp

Curs euro

4.83971ei

4î!=VAR