Hotărârea nr. 339/2020

Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 400,00 mp, indiviz din suprafața de 1.160,00 mp, situat în Brăila, Calea Galați nr. 357A, NCP 91165, solicitanților VÂNĂTORU CEZAR și VÂNĂTORU COCULEANA, teren pe care se află amplasate construcțiile C1 și C2, proprietatea acestora

ROMÂNIA

JUDEȚUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA

JET OTAR AKE A NR. 339 din 20.07.2020

Privind: Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 400,00 mp, indiviz din suprafața de 1.160,00 mp, situat în Brăila, Calea Galați nr. 357A, NCP 91165, soIicitanților|                     1

|, teren pe care se află amplasate construcțiile C1 și C2, proprietatea acestora.

CONSILIUL UOOAU JMOCTBiriCIPAJLj BRAILA

La inițiativa Primarului Municipiului Brăila;

Având în vedere referatul de aprobare al inițiatorului, precum și cererea domnilor                                                |, înregistrată la Primăria

Municipiu ui Brăila sub nr. 14253/16.06.2020;

Văzând raportul comun de specialitate al Direcției Arhitect Șef și Direcției Juridic Contencios Administrație Publică Locală, precum și avizele comisiilor de specialitate nr. 1 și 2 din cadrul C.L.M. Brăila;

în conformitate cu prevederile art. 693 și art. 697 Cod Civil, art. 20 alin. (1) lit. e) și art. 28 alin. (3) din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare, Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și ale H.C.L.M. nr. 101/30.03.2017, modificată prin H.C.L.M. nr. 246/30.06.2017 si H.C.L.M. nr. 51/27.03.2009, completată cu H.C.L.M. nr. 316/25.11.2015, anexa 1.79 poz. 1;

în baza art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c) și alin. (6) lit. b) din O.U.G. nr. 57/2019, privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 139 alin. (1) și (3) lit. g), coroborat cu art. 196 alin. (1) lit. a) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

MOTAI^ASTE:

Art.1 Se aprobă constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, pe o perioadă de 49 de ani, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 400,00 mp, indiviz din suprafața de 1.160,00 mp, situat în Brăila, Calea Galați nr. 357A, NCP 91165’, solicitantilor __________________________________________________________l, teren pe care se află amplasate construcțiile C1 și C2, proprietatea acestora.

Art.2 Terenul pentru care se constituie dreptul de superficie, se identifică în planul de amplasament și delimitare a bunului imobil, potrivit anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3 Prețul superficiei se stabilește în cuantum de 1,54 lei/mp/an, conform raportului de evaluare prevăzut în anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.4 Se împuternicește executivul local, în vederea perfectării contractului de superficie în formă autentică, cu respectarea modelului - cadru prevăzut în anexa nr. 3 la H.C.L.M. Brăila nr. 101/30.03.2017.

Art.5 Beneficiarii dreptului de superficie au obligația să respecte prevederile H.C.L.M. Brăila nr. 76/28.02.2013, referitoare la „Ameliorarea confortului urban prin plantarea de arbori de către beneficiarii terenurilor aflate în proprietatea Municipiului Brăila”, obligație ce va fi prevăzută în contractul de superficie.

Art.6 Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcția Arhitect Șef, Direcția Finanțelor Publice Locale și Direcția Achiziții Publice, Licitații și Parteneriat Public Privat, iar Secretarul General al Municipiului Brăila o va comunica celor interesați.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,

TABARAC

CONTRASEMNEAZĂ

SECRETAR GENERAL

ION DRAGAN

F-PO-09-02.01.03/rev.0

Anexs 1.35 ia regulament

PLAN DE AMPLASAMENT Si DELIMITARE AL BUNULUHMoâL^^T^^?

Nr. cadaș&al:, ? 4

Suprafața masurata a imobilului(mp)

Adresa Imobilului

7//0J

1160

CALEA GALAȚI Nr. 357 A

Cartea Funciara nr.:

Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT):

----------Si------------------------------------------------------

Braila, localitate Braila


Tsren Prim


Copie conformă cu exemplarul din arhiva B^Pi eaberată                  - ■ ■ —

Tariful.....

Referata

S________I


l       _____________i     A. Date referitoare la teren

Nr. Parcela

de folosința

Suprafața (mp)

Mențiuni

1

CC

1160

împrejmuire: pct.12-1-2-3-4-5-6-7-8 gard lemn, pct.8-9-10-11-12 gard plasa

TOTAL

1160

B. Date referitoare la construcții

Cod

Destinația

Suprafața construita la sol (mp)

Mențiuni

CI

LOCUINȚA

139

(pereții din boltari, acoperita cu tabla) Suprafața desfasurata=139mp

C2

ANEXA

12

(pereții din boltari, acoperita cu tabla) Suprafața desfasurata=32mp

TOTAL

171

Suprafața totala masurata a imobilului=       116Cmp

Suprafața din act=      1160mp

Inspector:

ExecjjttoîJelâB^dlCI MIRCEA DORU


/^CERTIFICAT V.

■Confirm exȘjțHtarea măsurătorilor la teren,

. ^-OPJ.SAEtRudinga

into^irii‘aoajn^pj:ați|“iQâdastrâie sl corespondenta

S ace^e^a^tț^&litateă'din teren ^țRIȘ&Ai&Gr^^ ștampila

V                   •$»/

.0/


\\




r31.08.2017


Confirm Introducerea^îtfiobilului in baza de date integrata si mărului cadastral

:a si.parafa



atribuire

Se


Stampila BCPI



CONSULTANȚĂ

Șl EVALUARE


Brăila, str. Neagra nr.5, jud. Brăila email: otfice@acos.ro Mob: 0722.635.370

U- HQUA Af£33g/&W.2o&)


Declarație de conformitate

Prin prezenta, in limita cunoștințelor si informațiilor deținute, certificam ca afirmațiile prezentate si susținute in prezentul raport sunt reale si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si condițiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

Certificam ca nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea care face obiectul acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem părtinitori fata de vreuna din părțile implicate.

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare.

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerințelor din standardele si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizati din Roman ia).

Entitatea juridico supusa evoluării a fost inspectata de către personalul Expert Evaluator Androniu Iulian Cosmin

Prezentul raport de evaluare se supune normelor ANEVAR.

La data elaborării acestui raport de evaluare, evaluatorul care semnează mai jos este membru ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport.

Cuprins

Declarație de conformitate

1.  SINTEZA - REZUMA TSI CONCLUZII

2.  CONSIDERA TU GENERALE

  • 2. J.   Obiectul, scopul și utilizarea evaluării

  • 2.2. Prezentarea echipei de evaluare.

  • 2.3. Beneficiar.

  • 2.4. Data estimării valorii.

  • 2.5. Inspecția proprietății

  • 2.6. Ipoteze și condiții limitative.

  • 2.7. Baza de evaluare, tipul valorii estimate

  • 2.8. Declararea conformității cu SEV.

  • 2.9. Materialele și sursele de informații utilizate

  • 2.10. Drepturile de proprietate evaluate

  • 2.11. Clauzele de nepub/icare și responsabilitatea către terți.

  • 3. PREZENTAREA DATELOR

  • 3.1. Procedura de evaluare (Etapele parcurse)

  • 3.2. Identificarea imobilului.

  • 3.3. Descrierea zonei de amplasare

  • 3.4. Descrierea amplasamentului

  • 3.5. Descrierea construcției

  • 3.6. Studiu! pieței

  • 4. ANALIZA DA TELOR SI CONCLUZII

  • 4.1. Cea mai bună utilizare

  • 4.2. Valoarea terenului

  • 4.3. Estimarea prețului dreptului de superficie.

  • 4.4. Calificarea evaluatorilor.

  • 4.5. Declarația de conformitate (Certificarea valorii).

  • 5. CONCLUZII.

  • 5.1. Alegerea valorii finale

  • 6. ANEXE.

  • 6.1. Definiții și termeni ai evaluării

  • 6.2. Calculele evaluării.

  • 6.3. informații de piață

  • 6.4. Actele evaluării.

  • 6.5. Amplasament.

  • 6.6. Foto.................................................................................................................... 61

  • 1. SINTEZA - REZUMA T SI CONCL UZII

Prezentul raport estimează valoarea de piață și a prețului dreptului de superficie pentru terenului din Brăila, Calea Galați nr. 357A, CF 91165 (400 mp în indiviziune), jud. Brăila, aflate în proprietatea MUNICIPIULUI BRĂILA - DOMENIUL PRIVAT.

Destinatarul lucrării: MUNICIPIULUI BRĂILA - DOMENIUL PRIVA T.

Data evaluării: 13.06.2020

Curs valutar de referință BNR la data evaluării: 4,8340 LE!/ EURO.

Valoarea de piață raportată (abordarea prin piață):

10900 lei echivalent a 2250 euro (27,17 lei/mp echivalent a 5,62 euro/mp)

Suprafața este de 400 mp

Valoarea estimată a prețului anual al dreptului de superficie este de:

616 lei echivalent a 127,4 euro (1,54 lei/mp echivalent a 0,32 euro/mp).

Valoarea estimată a prețului lunar al dreptului de superficie este de:

51,3 lei echivalent a 10,6 euro (0,13 lei/mp echivalent a 0,027 euro/mp).

"Valoarea de piață nu este afectata de TVA, aceasta taxa fiind un element de fiscalitate care apare sau nu in momentul realizării unei tranzacții, în condițiile si la valorile specificate de lege si în funcție de calitatea persoanelor Implicate in tranzacție (fizice sau juridice), iar in căzui persoanelor juridice in funcție de înregistrarea fiscala a acestora (ca plătitoare sau nu de TVA).

Notă: Valoarea a fost estimată conform Art. 697 din Codul Civil - „Evaluarea prestației superficiaruiui”.


Expert Evaluator

Membru Titular A.N.EV.A.R.

ec. lulian-Cosmin Androniu

  • 2. CONSIDERA TU GENERALE

    • 2.1. Obiectul, scopul și utilizarea evaluării

Obiectul evaluării îl constituie terenul din Brăila, Calea Galați nr. 357A, CF 91165 (400 mp în indiviziune), jud. Brăila, aflate în proprietatea MUNICIPIULUI BRĂILA -DOMENIUL PRIVAT.

Scopul evaluării este evaluarea proprietății imobiliare menționate mai sus și estimarea valorii adecvate și a cuantumului prețului dreptului de superficie. în vederea constituirii dreptului de superficie.

Utilizarea propusă pentru evaluarea solicitată este. în cazul de față, este constituirea dreptului de superficie.

Utilizatorul evaluării este clientul. MUNICIPIULUI BRĂILA - DOMENIUL PRIVAT.

  • 2.2. Prezentarea echipei de evaluare

Raportul de evaluare a fost întocmit de Androniu Cosmin, expert evaluator de întreprinderi, proprietăți imobiliare și bunuri mobile, membru titular a! Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România - ANEVAR cu Legitimația nr. 10186.

  • 2.3. Beneficiar

  • 2.4. Data estimării valorii

Data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de către evo!uator(data evaluării) este 13.06.2020.

Data elaborării raportului este 15.06.2020.

  • 2.5. Inspecția proprietății

Inspecția proprietății s-a făcut in data de 13.06.2020

  • 2.6. Ipoteze și condiții limitative

La baza evoluării stau o serie de ipoteze si condiții limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia expertului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii. precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport sunt următoarele:

Ipoteze:

Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil și proprietatea poate fi vândută;

Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini;

Se presupune o stăpânire responsabilă și o administrare competentă a proprietății;

Informațiile furnizate sunt considerate autentice, dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor;

Toate documentațiile tehnice se presupune a fi corecte. Planurile și materialul grafic din acest raport sunt induse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine referitoare la proprietate;

Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situații sau pentru obținerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor;

Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediu! înconjurător;

Se presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcționare și alte documente solicitate de autoritățile legale și administrative locale sau naționale sau de către organizații sau instituții private, au fost sau pot fi obținute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadru! raportului;

Se presupune că utilizarea terenului și a construcțiilor corespunde cu granițele descrise și nu există alte servituți, altele decât cele descrise în raport:

Evaluatorul nu are cunoștință de existența unor materiale periculoase pe sau în proprietate, materiale care pot afecta valoarea proprietății. Evaluatorul nu are calitatea și nici calificarea să detecteze aceste substanțe. Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor;

Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale utilajelor evaluate, se acceptă declarațiile proprietarului cu privire ia starea de funcționare, !a caracteristicile, la marca, la tipului și la dotările utilajelor prezentate. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru inexactitatea declarațiilor;

Se presupune că starea tehnică în care se află bunurile mobile evaluate este cea descrisă în raport și descrisă de proprietar.

Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil și marketabii Pentru evaluare., bunurile s-au considerat libere de sarcini, proprietarul urmând a prezenta finanțatorului documente justificative, conform cerințelor metodologice ale acestuia, in vederea efectuării evaluării au fost iuați în considerare toți factorii care au influență asupra valorii echipamentului supus evaluării și nu a fost omis în mod deliberat niciun fei de informații care ar avea importanță asupra evaluării și care, după cunoștința evaluatorului sunt corecte și rezonabile pentru întocmirea prezentului raport.

Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existenței unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factorii de mediu etc, care ar putea influența în vreun sens valoarea bunurilor în cauză.

Mijlocul Fix subiect a fost regăsit ca fiind complet și funcțional ia dota inspecției, fiind evaluate în această stare. Mijlocul fix subiect au fost evaluat în starea și configurația existentă la data evaluării /inspecției, nefiind efectuate în cadru! lucrării previziuni privind modul de exploatare a echipamentului, care se poate schimba în funcție de condițiile de operare ulterioare evaluării.

in timpul efectuării identificării bunului supus evoluării, în unele cazuri, evaluatorul nu a putut inspecta părți acoperite și/sau inaccesibile ale acestuia, fapt pentru care acestea sunt considerate în stare de funcționare normală. Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție existând posibilitatea existentei și a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștință. Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in baza datelor si informațiilor disponibile la data evaluării.

Condiții limitative:

Orice proporție din valoarea estimată în acest raport, între teren și construcție, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren și pentru construcții nu pot fi utilizate în alte evaluări și, dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile;

Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietății considerate în întregime și orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare;

Deținerea acestui raport sau o copie a acestuia nu dă dreptul de a-i face public;

Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu ar fi solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris și în prealabil;

Conținutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte (în specia! concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat nu va fi difuzat în public prin

publicitate, relații publice, știri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului;

Previziunile sau estimările de exploatare conținute în acest raport sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței, pe factorii anticipați ai ofertei și cererii pe termen scurt și o economie stabilă în continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcție de condițiile viitoare.

  • 2.7. Baza de evaluare, tipul valorii estimate

Evaluarea executata conform prezentului raport, in concordanta cu cerințele beneficiarului, in concordanta cuprevederiie legale, reprezintă o estimare a valorii de piața a acțiunilor întreprinderii asa cum este aceasta definita in standardele ANEVAR 2018.

Deoarece scopul evaluării este evaluarea proprietății imobiliare menționate mai sus și estimarea valorii adecvate și a cuantumului prețului dreptului de superficie, în vederea constituirii dreptului de superficie, tipul de valoare estimată în prezentul raport este valoarea de piață.

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiție conform iVS - Cadrul genera!

Art. 697 Noul cod civil Evaluarea prestației superficiarului Superficia- (1) în cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părțile nu au prevăzut alte modalități de plată a prestației de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă, ținând seama de natura terenului, de destinația construcției în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum și de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinței.

  • 2.8. Declararea conformității cu SEV

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare Standardele de evaluare ANEVAR - SEV 2018, astfel:

  • > SEV 100 - Cadrul general

  • > SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării

> SEV103 - Raportarea evaluării

> SEV230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

> SEV300 - Evaiuări pentru raportarea financiară (IVS 300)

> SEV 220 - Mașini, echipamente si instalatii (IVS 220)

> Ghid Metodologic de E va Iu a re GME 630 Evaluarea bunurilor imobile

  • 2.9. Materialele și sursele de informații utilizate

Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat:

o   O. G. 24/2011 - Privind unele măsuri în domeniu! evaluării bunurilor;

o Hotărârea nr. 3/2017, publicată în Monitorul Oficia! a! României nr. 986/12.12.2017-privind adoptarea Standardelor ANEVAR ediția 2018;

o documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare evaluate, care au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar respectiv solicitantul raportului de evaluare;

o Standarde Internaționale de Evaluare și Standarde ANEVAR 2018, respectiv:

> SEV 100 - Cadrul general (IVS - Cadru genera!)

> SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)

> SEV 102 - Implementare (IVS 102)

> SEV 103 - Raportare (IVS 103)

> SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)

> SEV 232 - Evaluarea proprietății imobiliare generatoare de afaceri

> SEV233 - Investiția imobiliară în curs de construire (IVS 233)

> SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiară (IVS 300)

> SEV220 - Mașini, echipamente si instalatii (IVS 220)

o Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din:

> GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

  • > „Evaluarea proprietății imobiliare", Ediție a doua canadiană, Canada. 2002, traducere din limba engleză;

  • > „Evaluarea mașinilor și echipamentelor", American Societg of Appraisers;

  • > Observații și constatări a ie expertului evaluator privind starea proprietății supuse evaluării;

informații de pe internet privind oferte din piață pentru proprietăți similare cu cea evaluată, o parte dintre acestea fiind atașate raportului în anexe.

  • 2.10. Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept rea! care permite titularului său de a stăpâni bunul, de a-i folosi, de a-i culege foloasele materiale și de a dispune de el în mod exclusiv și perpetuu cu respectarea dispozițiilor legale.

Conform declarației proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor menționate mai sus, este deplin și aparține Municipiului Brăila - domeniul privat.

Aceste informații au fost considerate credibile și corecte, evaluatorul neverificând autenticitatea actelor juridice puse la dispoziție de proprietar.

Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta conferă titularului său toate cele trei atribute:

o Posesia -dea stăpânii,

o Folosința - de a-l folosi și de a-i culege foloasele materiale,

o Dispoziția - de a dispune de bun.

Din informațiile date de proprietar, nu există nici una dintre cele trei limitări ale exercitării dreptului de proprietate:

« Legale,

o Judiciare,

  • • Convenționale.

Deoarece în cazul de față forma de proprietate este completă, respectiv proprietatea deplină, adică negrevată de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusă numai limitărilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plăti impozite, de a fi expropriată, de a respecta ordinea de drept și de reversiune (dreptul succesoral a! statului).

Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activelor ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse la dispoziție de către proprietar copii după:

> Extras CF 91165 Brăila nr. cerere 35316/11.06.2020.

Expertul evaluator nu a avut la dispoziția alte documentele care să ateste dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare supusă evaluării.

Evaluatorul declară că nu i-au fost puse !a dispoziție documente în origina! pentru proprietatea evaluată.

Având în vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a veridicității actelor de proprietate.

Se presupune că actele de proprietate sunt valabile.

  • 2.11. Clauzele de nepubHcare și responsabilitatea către terți

Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator și pentru clientul declarat și nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptată de evaluator față de o terță persoană.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau parțial și nici indus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil a! expertului, cu specificarea formei și contextului în care acesta va apare.

Publicarea oricărei referințe sau valori induse în acest raport de evaluare sau a numelui și afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisă fără aprobarea scrisă a acestuia.

  • 3. PREZENTAREA DATELOR

  • 3.1. Procedura de evaluare (Etapele parcurse)

Bazo evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piața așa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

  • > documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

  • > inspecția bunurilor imobile și mobile, în măsura în care au fost puse la dispoziție de solicitant;

  • > stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

  • > selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

  • > deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

  • > analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

  • > aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 3.2. Identificarea imobilului

Imobilul se află Brăila, Calea Galați nr. 357A, CF 91165 (400 mp în indiviziune), jud.

Brăila, proprietatea Municipiului Brăila - domeniu! privat

Zona este periferică.

Teren cu suprafața indiviză de 400 mp din totalul de 1.160 mp.

Inspecția s-a făcut in data de 13.06.2020.

  • 3.3. Descrierea zonei de amplasare

Zona de amplasare este periferica a orașului Brăila.

Artere importante de circulație în apropriere:

  • > Auto - Calea Galați;

  • > Calitatea rețelelor de transport: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei

  • > Imobile rezidențiale.

  • > în zonă se află

o Rețea de transport în comun în apropiere, cu mijloace de transport suficiente

o Unități comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, cu supermarket-uri

o Unități de învățământ (mediu)

o Unități medicale

o Instituții de cult

o Cu sedii de bănci

Utilități edilitare

  • > Rețea urbană de energie electrică

  • > Rețea urbană de apă

  • > Rețea urbană de gaze

  • > Rețea urbană de canalizare

  • > Rețea urbană de telefonie, cablu și internet

Ambient civilizat.

Concluzie:

Zona de referința periferică amplasare bună. Dotări și rețele edilitare bune.

Poluare redusă. Ambient civilizat.

  • 3.4. Descrierea amplasamentului

Imobilul se compune din teren cu suprafața indiviză de 400 mp din totalul de 1.160 mp..

Pe teren există construcții.

Are formă poligonală.

Accesul se face din drum public

Terenul este împrejmuit.

Utilități: are acces direct ia utilități.

Vecinătățile sunt proprietăți rezidențiale

  • 3.5. Descrierea construcției

Solicitantul este proprietarul corpului Cl-Locuință cu suprafața de 139 mp și corpul C2-Anexă cu suprafața de 32 mp.

  • 3.6. Studiul pieței

Definirea pieței și subpieței:

Standardul Internațional de Evaluare GN 1 - «Evaluarea proprietății imobiliare» menționează că: „o piață imobiliară poate fi definită ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entități care schimbă drepturi de proprietate pe aite active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de o genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile și motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitățile care participă ia schimbul de proprietăți imobiliare. în schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversități de influențe sociale, economice, guvernamentale și de mediu. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mu/ți factori cum sunt o ofertă

relativ neelasticd și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăți imobiliare nu se adaptează rapid, ca răspuns ta modificările cererii de pe piață.” Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează, fiind influențată de multe ori de reglementările guvernamentale și locale. Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj între cerere și oferta, echilibrul atingându-se greu și fiind de scurtă durată. în funcție de factori ca: amplasarea, design-ul și tipul proprietății imobiliare, motivațiile și vârsta participanțHor s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

  • ❖ Piața imobiliară rezidențială;

  • « Piața imobiliară comercială;

  • ♦ Piața imobiliară industrială;

  • ♦ Piața imobiliară agricolă;

  • ♦ Piața imobiliară specială.

A vând în vedere cele descrise în subcapitolele anterioare, se poate considera că în prezent piața imobiliară, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața inactive, caracterizată o rămânere în urma cererii și prețuri în scădere. în consecință, avem o piață a cumpărătorilor, pentru că aceștia pot obține prețuri mai mici pentru proprietățile disponibile.

Se estimează că dezechilibrul între cerere și ofertă pentru această zonă va genera și va susține in continuare un nivel scăzut al prețului de vânzare și a! chiriilor pentru proprietăți imobiliare. Analizând piața imobiliară din două puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma următoarele:

o Pe termen scurt este o piață a cumpărătorului, datorită perioadei de criză pe care o traversăm, caracterizată de prețurile relativ scăzute pe piață,

® Pe termen lung piața imobiliară are o anumită stabilitate, deși va păstra un număr scăzut de cereri de proprietăți imobiliare, determinat de scăderea economiilor populației ca urmare a crizei economice, cât și ca urmare a stagnării a creditului ipotecar influențat și de o creștere a inflației cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe două niveluri:

• din punct de vedere a! pieței largi, de ansamblu,

o din punct de vedere a! pieței in care concurează proprietatea evaluată.

Analiza de piață aplicată unei proprietăți specifice are o importanță deosebită în procesul de evaluare și nu trebuie confundată cu analiza generală de piață sau cu alte studii similare.

in cazul evaluării proprietății ce face obiectul raportului, analiza de piață arată modul în care interacțiunea dintre cerere și ofertă afectează valoarea proprietății.

Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului participanțiior de pe piață, evaluatorul poate stabili atitudinile de piață privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate.

Analiza de piață oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății evaluate. Evaluatorul trebuie să identifice relația dintre cerere și oferta concurențială de pe piața proprietății evaluate. Această relație indică gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curentă.

Valoarea de piață a unei proprietăți este în mare măsură determinată de poziția sa competitivă pe piață. De aceea. în sensul ce! mai larg, analiza de piață oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare. ----------------------------—---,

Aspecte economice

Creșterea PIB-ului și creșterea potențială

Creșterea economică a încetinit, dar rămâne solidă. Se estimează că PIB-ul rea! a crescut cu 4 % în 2018, în scădere de la valoarea de vârf de 7 % înregistrată în 2017 (graficul 1.1). încetinirea a fost determinată în principal de scăderea consumului privat ca urmare a inflației ridicate, alimentate de prețurile la energie, precum și de diminuarea efectelor politicilor publice care vizează creșterea venitului disponibil. Cu toate acestea, consumul privat a continuat să fie principalul motor a! creșterii. Investițiile au rămas, în Unii mari, stabile, iar exporturile nete au înregistrat o valoare negativă mai mare. întrucât exporturile au continuat să scadă mai rapid decât importurile, fiind afectate de majorarea prețurilor și de încetinirea cererii externe.

Se estimează că, pe termen mediu, creșterea va rămâne, în generat, stabilă. Se preconizează că PtB-ui rea! se va situa în continuare sub 4% în 2019 și în 2020 (graficul 1.1). Consumul privat va continua să fie principalul motor a! activității economice, deși creșterile mai lente ale salariilor și înăsprirea condițiilor de creditare ar putea Urnita evoluția acestuia. Potrivit estimărilor, contribuția sectorului extern la creșterea economică va rămâne negativă, dar se va îmbunătăți pe măsură ce creșterea exporturilor se va menține în Unii mari stabilă, în timp ce creșterea importurilor va scădea, în urma reducerii consumului. Estimările arată că investițiile vor crește puțin mai mult decât în 2018.

în ceea ce privește oferta, declinul economic a fost distribuit într-un mod moi uniform între sectoare. în primele trei trimestre ale anului, serviciile pentru întreprinderi au reprezentat un procent stabil (38 % din P!B). Industria și comerțul au însemnat 24 % și. respectiv, 18 %. în privința contribuției la creștere, se estimează că serviciile pentru întreprinderi au reprezentat 1,3 puncte procentuale, fiind urmate de industrie cu 1 punct procentual și de comerț cu 0,6 puncte procentuale (graficul 1.2). încetinirea exporturilor înregistrată în 2018 are un impact semnificativ asupra performanței comerțului și o industriei.

Sursa: Comisia Europeană

Creșterea potențială a fost generată, în principat, de productivitatea totală a factorilor. Creșterea potențială a PIB-ului s-a consolidat în ultimii ani, ajungând ia 4,5 % în 2017. (Graficul 1.3). Se estimează că aceasta s-a menținut la un nivel ridicat în 2018, dar că va scădea treptat. Productivitatea totală a factorilor a fost principalul factor care a contribuit ia creșterea potențială, în pofida unei ușoare scăderi în 2018. Forța de muncă a avut o contribuție modestă, dar pozitivă, în 2018, ca urmare a reducerii șomajului structural și a creșterii ratei de participare la forța de muncă. Cu toate acestea, conform estimărilor, după 2018 productivitatea totală a factorilor va încetini, iar contribuția forței de muncă la creșterea potențială se va înrăutăți din cauza creșterii mai lente a populației în vârstă de muncă.

Sursa: Comisia Europeană

DisparitățUe regionale

în ciuda convergenței către media UE, disparitățiie între regiunile țării sunt în continuare semnificative. în România, PIB-ul pe cap de locuitor a crescut de la puțin peste 40 % ia momentul aderării ia UE, în 2007, io peste 60 % din media UE în 2017. Diferențele dintre regiuni sunt substanțiale. în 2016, regiunea București-Hfov a înregistrat un P1B pe cap de locuitor, măsurat în funcție de standardul puterii de cumpărare (SPC), de 40 400 EUR de 1,4 ori mai mare decât media UE și de aproape 4 ori mai ridicat decât ce! din regiunea Nord-Est, cea mai săracă regiune a țării. Cu excepția regiunii capitalei, PIB-ul pe cap de locuitor se situează la jumătate din media UE. De asemenea, în București-Hfov investițiile ca procent din PiBsuntde două ori mai mari decât media UE și de 1,5 ori mai ridicate decât media națională (graficul 1.4). Atunci când se iau în considerare toate regiunile UE, regiunile din România cu niveluri iniția! mai scăzute ale Pi Boului pe cop de locuitor au cunoscut rate de creștere comparativ mai mari după aderarea Io Uniunea Europeană.

Diferențele sunt resimțite și pe piața forței de muncă. în 2016, diferențele de la o regiune la alta în ceea ce privește productivitatea muncii au fost printre cele mai ridicate din UE. Regiunea București-Hfov a înregistrat cea mai mare productivitate (cu 22 % peste media UE), în timp ce în regiunea Nord-Est productivitatea se situa la doar o treime din media UE (graficul 1.4).

Productivitatea medie pentru toate regiunile, cu excepția capitalei, reprezintă doar jumătate din media UE. Pata șomajului la nivel regional a variat în mod semnificativ în 2017, de la 2,9% în Nord-Est la 7,7% în Sud- Vest Oltenia, în ciuda unei reduceri a decalajului dintre regiuni, de la 6,9 puncte procentuale în 2016 la 4,8 puncte procentuale în 2017. Indicatorii socioeconomici regionali arată că există un decalaj major între capitala aflată în creștere, care atrage în principal mână de lucru calificată în sectoarele cu o valoare adăugată mai mare, și restul țării, unde ocuparea forței de muncă este concentrată în sectoarele cu valoare adăugată mai scăzută, în contextul emigrației.

Zonele gri reprezintă amploarea disparităților dintre regiuni.

  • (1) PIB pe cap de locuitor în SPC

  • (2) Diferența în puncte de indice

  • (3) Procentaj din PIB

Sutsa: Comisia Europeană

Investițiile

România se numără în continuare printre țările din UE care înregistrează cele mai mari rate de investiții. în 2017, investițiile totale au reprezentat 22,6 % din PIB, depășind media UE și a țărilor învecinate, de 20,1 %> și, respectiv, 20,2 %. Se estimează că investițiile private, care au atins 20 % din PIB în 2017, au crescut într-o oarecare măsură, în ciuda preocupărilor legate de instabilitatea și de imprevizibilitatea fiscal-bugetară și legislativă, în schimb, investițiile publice rămân modeste, parțial ca urmare a recurgerii lente la proiectele din cadrul perioadei de finanțare a UE. în 2017, investițiile publice au scăzut la 2,6 % din PIB, ce! mai redus nivel din perioada ulterioară aderării la UE. fiind puțin peste media UE, dar inferior celui înregistrat în țările învecinate (graficul 1.5). Se estimează totuși că investițiile publice și-au revenit ușor în 2018 și că urmează să se redreseze treptat în anii următori.

Sursa: Comisia Europeană

Investițiile ar putea fi afectate de o incertitudine din ce în ce mai mare. Nivelurile investițiilor ar putea fi influențate puternic de susceptibilitatea investițiilor private față de condițiile financiare mai dificile și de implementarea deficitară de către guvern o proiectelor induse iniția! în buget. Imprevizibilitatea persistentă a procesului de elaborare o politicilor creează un climat de instabilitate care ar putea submina încrederea întreprinderilor și ar putea împiedica luarea unor decizii în materie de investiții. în plus, ordonanța de urgență, adoptată recent, care introduce un set de măsuri fiscol-bugetare de amploare , poate afecta investițiile private în domeniile energiei și comunicațiilor, precum și capacitatea sectorului financiar de finanțare a economiei.

Poziția externă

Deficitul de cont curent a continuat să se accentueze în 2018. Se estimează că deficitul s-a înrăutățit, ajungând la 4,5 % din PIB, în principal din cauza deteriorării balanțe1 comerciale (graficul 1.6). Prin urmare, balanța contului curentse îndepărtează din ce în ce mai mult de elementele fundamentale ale economiei, care, pentru România, înseamnă un cont curent echilibrat. Estimările arată că. în 2018, cota de piață a exporturilor s-a menținut pe o traiectorie ușor ascendentă. Această evoluție se face simțită în capacitatea netă de finanțare/necesaru! net de finanțare, care s-a situat deja la un nivel negativ în 2017, când deficitul de cont curent a început să crească semnificativ, iar soldul contului de capital aproape s-a înjumătățit. în funcție de sector, necesarul net de finanțare provine în principal

de la gospodării și, într-o măsură mult mai mică, de la administrația publică. Societățile comerciale sunt creditori neți.

Sursa: Comisia Europeană

Poziția investiționaiă internațională netă continuă să se amelioreze. Creșterea puternică a PIB-ului nominal a facilitat îmbunătățirea suplimentară a poziției investiționale internaționale nete până la un nivel estimat de -47,8 % din PIB în 2017 și de -44,8 % în trimestrul a! treilea din 2018. Cu toate acestea, progresele au încetinit ca urmare a măririi deficitului de cont curent și a unei creșteri mai lente a PIB-ului nominal.

Inflația și politica monetară

în 2018, inflația a atins cea mai mare valoare din perioada de după criză. Inflația, astfel cum este măsurată de indicele armonizat al prețurilor de consum, a devenit pozitivă în 2017 și a continuat să crească pe parcursul anului 2018, ajungând la o medie anuală de 4,1 %>. Aceasta se datorează atât unor factori interni, cât și unor factori externi. Pe pian intern, inflația s-a accelerat la începutul anului 2018, pe măsură ce s-a diminuat efectul reducerilor fiscale din ianuarie 2017. Tendința de creștere a fost accentuată și de majorările accizei la produsele energetice efectuate în toamna anului 2017. Creșterea, pe plan internațional, a prețurilor la alimente și. într-o mai mare măsură, a prețurilor la energie, a stimulat și mai mult inflația totală (graficul 1.7). în 2018, România a înregistrat cea mai ridicată rată a Inflației din UE, cu mult peste media zonei euro. Se estimează că inflația

totală se va situa la o valoare moderată de 3.3 % în 2019 și. respectiv, de 3,1 % în 2020, ca urmare a reducerii cererii interne. Inflația de bază a rămas mai stabilă, atingând o valoare medie de 2,7 % pentru întregul an 2018.

Graf cui l .7: Contribuții la inflația totală

Servicii

■ou Produse alirrentare prelucrate, inclusiv alcool, tutun

Produse alimentare neprelucrate

Produse industnale noo-energetice

Sursa: Comisia Europeană

în 2018, Banca Națională a României și-a înăsprit politica monetară acomodativc Pe fondul creșterii inflației, principala rată de politică monetară a fost majorată de trei ori cu un total de 0,75 puncte procentuale în primele luni ale anului 2018, ajungând la 2.5 %. Acestea au fost cele mai mari valori înregistrate în decursul a 10 ani. Cu toate acestea, începând cu luna mai 2018, Banca Națională a României a menținut ratele constante, anticipând reînscrierea ratei anuale o inflației, astfel cum este măsurată de indicele prețurilor de consum, în intervalul-țintă a! băncii de 2.5 %

± 1 pp, ajungând la 3.3 % în decembrie 2018.

Conducerea politicii monetare este din ce în ce mai limitată de măsurile de politica fiscal- bugetară. Introducerea recentă a unei taxe pe activele băncilor legată de rata interbancară (ROBOR) este de natură să limiteze marja de manevră a politicii monetare. De asemenea, poate introduce un conflict între obiectivul de menținere a stabilității prețurilor și cei de garantare a stabilității financiare.

Piața forței de muncă, sărăcia și excluziunea socială

Condițiile de pe piața forței de muncă au continuat să se îmbunătățească, pe fondul unei creșteri economice solide. Rata de activitate a crescut la 72,3 % în 2017, depășind nivelul înregistrat înainte de criză, de 68,7 %. în decembrie 2018, rata șomajului a înregistrat ce! moi scăzut nivel din ultimul deceniu (3,8 %) (graficul 1.8). Cu toate acestea, reducerea forței de muncă în contextul unei situații demografice nefavorabile reprezintă un obstacol pentru societăți în ceea ce privește ocuparea locurilor de muncă vacante și găsirea competențelor relevante pe piața forței de muncă. Acest lucru ar puteo Urnita creșterea potențială a PiB-uiui. Piața forței de muncă este în continuare caracterizată de un dialog social insuficient, cu o implicare foarte limitată a partenerilor sociali în procesul de elaborare a politicilor.

(l) Rata totală de activitate și de șomaj (96 din populație), 20-64 de ani; rata totală a Șomajului Și a Șomajului de lungă durată (96 din forța de muncă), 15-74 de ani; rata totală a Șomajului în rândul tinerilor (96 din forța de muncă), 15-24 de ani; NEET: persoane care nu sunt încadrate profesional și nu urmează niciun program educațional sau de formare din populație). în total, 15-24 de ani Sursa; Comisia Europeană

Salariile și costurile unitare ale muncii au continuat să crească într-un ritm rapid în 2018. Rata șomajului, care a scăzut ia un nivel record, deficitele structurale de forță de muncă și politicile publice de majorare a salariilor din sectorul public și a salariului minim (6) forțează o corecție a pieței forței de muncă. în general, estimările arată că salariile au crescut și mai mult în 2018, una dintre cauze fiind impactul pe care îl are modificarea în 2017 a structurii contribuțiilor sociale, care a transferat sarcina aproape în totalitate asupra

angajațUor. Prin urmare, costurile unitare ale muncii au crescut, în medie, cu 8,1 % în fiecare an începând cu 2016. Aceste evoluții impHcâ riscul unei pierderi de competitivitate, întrucât schimbârile în materie de productivitate nu mai pot compensa majorările salariate.

în ciuda deficitelor din ce în ce mai mari de forță de muncă, unele grupuri nu sunt pe deplin integrate pe piața muncii. Ratele de participare rămân deosebit de scăzute în rândul persoanelor cu un nivel scăzut de educație, precum și în rândul femeilor și al persoanele cu handicap. Proporția tinerilor care nu sunt încadrați profesional și nu urmează niciun program educațional sau de formare, deși în scădere începând cu 2015. c rămas relativ ridicată în 2017, situându-se la 15,2 %. O mare parte a șomerilor de lungă durata fie rămân șomeri (75,2 %), fie devin persoane inactive (15,2 %). Măsurile active instituite pe piața forței de muncă nu abordează în mod suficient perfecționarea și furnizarea de servicii integrate.

Ratele ridicate ale sărăciei și inegalității afectează capacitatea României de a a vec o creștere favorabila incluziunii. Deși în scădere, ratele sărăciei și inegalității rămân foarte ridicate. Inegalitatea veniturilor s-a redus în ultimii 2 ani, dar se menține la unul dintre cele mai mari niveluri din UE, reflectând în parte capacitatea deficitară de redistribuire o sistemului fiscal și de securitate socială. Peste 1,5 milioane de persoane câștigă sub 5 EUR pe zi (Friedrich-Ebert-Stiftung, 2018), iar 5,9 milioane se află într-o situație de deprivare materială severă. Oportunitățile sunt inegale din multe puncte de vedere. Nivelurile ridicate de sărăcie sunt asociate cu șomajul, cu un grad redus de educație, cu transmiterea sărăciei într-o mare măsură de la o generație la alta, precum și cu disparitățile regionale. Proporția copiilor care trăiesc în sărăcie sau excluziune socială (4 din 10) este una dintre cele mai ridicate din UE. Statutul socioeconomic afectează în mod semnificativ performanțele elevilor, descurajând creșterea durabilă pe termen lung (a se vedea secțiunea 4.5.5). Sistemele de învățământ și de îngrijire nu contribuie la o viață suficient de independentă și la capacitatea de inserție profesională a persoanelor cu handicap.

Finanțele publice

Se preconizează că deficitul public se va accentua, în principat din cauza creșterii cheltuielilor curente. în previziunile din toamna anului 2018, Comisia o estimat că deficitul global va crește de ta 2,9 % din PIB în 2017 la 5,5 % din P!B în 2018, în special ca urmare o majorărilor salariole din sectorul public. Se preconizează că deficitul global va continua să crească ușor în 2019, atingând 5,4 %, iar apoi va ajunge brusc ia 4,7 % în 2020 din cauza creșterii semnificative a pensiilor pentru Urnită de vârstă. Punctul de pensie, adică principalul parametru utilizat pentru indexarea pensiilor, urmează să crească cu 15 % în septembrie 2019 și cu 40 % în septembrie 2020. Se estimează că până în 2019 deficitul

■or

structural (7) se va menține stabil, în Unii mari, situându-se ia aproximativ 3,3 %-3,4 % din PiB-ui potențial, urmând sâ creascâ ia 4,5 % în 2020 (graficul 1.9).

în iunie 2018, Consiliul a lansat la adresa României o nouă procedură aplicabilă abaterilor semnificative.

Reducerile fiscale și creșterile cheltuielilor sunt finanțate din datoria publică. A vând în vedere mărirea deficitului public, se preconizează că datoria publică va crește de ia 35,1 % din PIB în 2018 la 38,2 % din PiB în 2020. în ipoteza menținerii politicilor actuale, se preconizează că datoria publică va crește ia peste 60 % din PIB în 2029. Costul de finanțare o datoriei publice a crescut constant de la jumătatea anului 2017 la niveluri cu mult peste cele constatate în țările cu situații similare (graficul 1.10).

-1

<0                                         <b

*4 o-                O* „4 \4‘

■ ■ ■■ 'Germania              România               Polonia

■—►Republica Ceha ----Ungaria       «—Bulgara

Sursa: Comisia Europeană

Sectorul financiar

Creșterea creditelor de consum s-a accentuat în 2018. Stocul de credite denominate în lei (RON) a continuat să crească atât pentru gospodării, cât și pentru societățile comerciale. Ponderea stocului de credite în moneda națională a crescut !a 65,9 % în noiembrie 2018, de la un nivel scăzut de 35,6 % în mai 2012. Creditele acordate societăților nefinanciare, deși încă în creștere, s-au redus într-o oarecare măsură în 2018 comparativ cu 2017 (graficul 1.11). în același timp, s-a majorat numărul creditelor acordate gospodăriilor, pe fondul unei creșteri a creditelor de consum și a creditelor ipotecare, deși acestea din urmă au înregistrat o ușoară scădere. începând din ianuarie 2019, un nou regulament macroprudenția! limitează gradul de îndatorare a gospodăriilor.

Stabilitatea sectorului bancar este amenințată de modificările legislative recente. Adecvarea capitalului la nivel de sistem a continuat să crească, ajungând la aproape 20 % la sfârșitul lunii septembrie 2018. Pe măsură ce băncile au colectat mai multe depozite la nivel local și și-au redus dependența de finanțarea din partea băncilor- mamă, raportul credite acordate/depozite atrase a scăzut la aproximativ 76 % la sfârșitul lunii septembrie 2018. Ponderea creditelor neperformante din totalul creditelor a scăzut sub 6 %, dar vânzările de active depreciate s-au redus semnificativ din martie 2018, ca urmare a modificărilor aduse Codului fiscal. în plus, în decembrie 2018, Parlamentul a adoptat mai multe legi, care nu au fost încă promulgate (inclusiv plafonarea retroactivă a ratelor dobânzii pentru contractele de credit) și care, potrivit estimărilor, vor afecta eliminarea creditelor neperformante și vor avea un impact negativ asupra nivelului deja foarte scăzut al intermedierii financiare din România. Și mai îngrijorător este faptul că taxa nou-introdusă pe activele băncilor ar putea avea un efect negativ pe termen lung asupra capacității băncilor de a finanța economia, asupra conducerii politicii monetare și, în ceie din urmă, asupra creșterii economice.

Al doilea pilon a! sistemului de pensii a fost slăbit în continuare. în decembrie 2018, guvernul a mărit în mod semnificativ cerințele minime de capital pentru societățile de administrare aie fondurilor din cadru! celui de a! doilea pilon al sistemului de pensii care operează în România, reducând totodată, în mod substanțial, nivelul

permis al comisioanelor de administrare. în plus, participanții care au cotizat cel puțin 5 ani au acum posibilitatea de a renunța ia pilonul al doilea. Aceste modificări, care survin în urma reducerii din 2018 a ponderii contribuțiilor ia cei de ai doilea pilon ai


sistemului de pensii, slăbesc semnificativ acest pilon și au consecințe negative pentru adecvarea viitoare a pensiilor, dezvoltarea pieței locale de capital și finanțarea pe termen lung a economiei.

Piața locuințelor

Rata de creștere a prețurilor locuințelor încetinește, dar la nivel subnaționo! evoluțiile sunt diferite. Cererea de locuințe a fost afectată de costurile mai mari ale creditării și de prețurile în genera! mai ridicate. Prețurile locuințelor au crescut cu 5,7 % în trimestrul al treilea din 2018, procentul înregistrat fiind mai mic decât ce! din aceeași perioadă a anului precedent (6,2 %). încetinirea a continuat în primele trimestre ale anului 2018, pe fondul volatilității cererii, în special în sectorul rezidențial, din cauza înăspririi condițiilor de creditare, atât publice (programul Prima Casă), cât și private. Există în continuare diferențe regionale substanțiale. Prețurile locuințelor s-au majorat cu mai puțin de 6% în București în trimestrul al treilea din 2018, în schimb în unele județe s-au înregistrat creșteri de două cifre.

Tabelul 1.1: Principalii indicatori economici, financiari și sociali - România

________previziuni__

2004-2007 2008-2012 2013-2015 2016 2017 2013 2019 2020

PiB-ul reci (vorlaile de Ic an la cn)

6.8

0.7

3.6

4.8

7.0

4.0

3.8

3.6

Creșterea potențială (variație de la an la an)

5.7

2.9

2.7

3.6

4.5

4.6

4.1

4.1

Consumul privat (variație de la an la an)

13.2

0.0

3.6

7.9

10.0

Consumul public (variație de la on la an)

-2.4

1.2

0.1

22

26

Formarea brută de capital fix (variație de Io an Io on)

23.2

-37

1.6

-0.2

5.5

Exporturi de bunuri șl servicii (variație de la on Io cn)

99

7.0

10.7

16.0

10.C

Importuri de bunuri șl servicii (variație de la an la an)

22.3

1.4

85

165

11.3

Contribuția la creșterea PlB:

Cererea internă (variație de Io an Io on)

14.4

•1.1

25

5.1

75

Stocuri (variație de la on Io on)

-1.4

0.0

0.3

0.0

0.2

Exporturi nete (variație de la an la an)

■64

13

0.6

-0.3

-0.7

Contribuția Io creșterea potențiale a PlB-ulul:

Totalul forței de muncâ (ore) (variație de la on la cn)

-0.4

-1.0

-1.0

-0.2

0.2

0.4

-0.1

-0.

Acumularea de capitol (vcriație de Io an Io an)

2.1

2.2

1.1

0.9

1.3

13

1.4

Productivitatea totală o factorilor (vonoție de ic an lo on)

3.9

1.7

25

3.0

3.1

2.9

2.8

2.7

Deviația PlB-ulul

6.2

-1.4

-2.8

-1.1

15

0.5

0.2

-03

Rota șomajului

7.2

6.6

6.9

5.9

4.9

43

4.2

4.1

Deflatorul PlB (variație de lo an la an)

13.2

6.2

2.6

25

4.7

6.5

3.8

3.5

Indicele armonizat al prețurilor de consum (1APC. variație de lo an la on)

8.1

5.7

1.4

-1.1

1.1

4.1

3.3

3.1

Remunerați nominală pe solorict (vcriație la on Ic an)

15.8

7.9

43

15.0

123

13.0

6.7

6.7

Productivitatea muncii (reală. pe persoană ongojctâ. vcriație de Ic cn la on)

7.4

23

4.1

6.0

4.0

Costurile unitare ale muncii (ULC. întreaga economie, variație de la an lo an)

78

5.5

0.2

85

3.0

9.3

25

3.0

Costurile unitare reale ale muncii (variație de lo an lo an)

-4.8

-06

-23

5.9

3.1

2.7

-1.2

-C5

Rata reald efectivă de schimb (ULC, vonoție de lo on lo on)

9.5

-2.7

-0.5

6.7

6.3

6.8

-1.1

0.7

Rota reală efectivă de schimb (IAPC. variație de la an lo an)

8 5

-29

0.9

-12

-1.7

2.4

-04

0.3

Rota de economisire o gospodăriilor (economiile nete ca procentaj din venitul net disponibil)

-22.3

-5.4

-9.6

-8.1

-7.6

Fluxul de credit or.vot, consolidat (% din PlB)

13.9

3.0

-1.2

0.6

1.7

Datoria sectorului privat, consolidată (%dln PlB)

43.3

706

62.7

55.6

51.0

din care datoriile gospodăriilor, consolidate (% din PiB)

11.9

21.4

182

167

162

din care datoriile societăților nefinanciore, consolidate (% din PlB)

315

493

44.4

38.9

3<8

Datoria neperformantâ brutâ (% din totalul instrumentelor de datorie șl totalul creditelor $1 avansurilor) (2)

1.4

14.8

7.7

5.1

întreprinderi, capacitatea netă de finanțare (♦) sau necesarul net de finanțare (-) (% din PlB)

-28

04

7.6

7.8

7.7

83

65

6.6

întreprinderi, excedentul brut de exploatare (% din PlB)

25.9

28.2

31.8 311 31.7 31.4 32.0 325

Gospodării, capacitatea netă de finanțare (+) sau necesarul net de finanțare (-) (% din PlB)

-4.7

0.2

-4.3

-4.0

-6.4

-6.9

-53

-4.6

Indicele deflatot ol prețurilor proprietăților rezidențiale (variație de la an la an)

-1.4

5.2

3.3

Investițiile rezidențiale (%din PlB)

20

2.9

25

2.6

4.2

Balanțe contului curent (% din PIB), balanța de plăți

-10.2

-6.2

-1.0

-2.1

-3.2

-43

-45

-4.7

Balanța comercială (% din PIB). balanța de plâți

-11.3

-7.4

-0.6

-0.9

-21

Condițiile schimburilor comerciale de bunuri șl servicii (variație de la on Io an)

43

1.0

1.8

-03

-1.5

0.6

-0.2

0.0

Soldul contului de capitol (% din PIB)

0.5

06

24

25

1.2

Poziția investrțlonolâ internațională netă (% din PIB)

-37.2

-61.7

-58.2

-49.0

-47.8

PUN. exceptând instrumentele core nu prezintă risc de neplată (% din PIB) (1)

-5.0

-22.2

-16.5

-6.7

-5.8

C atorll din IIP, exceptând instrumentele care nu prezintă risc de neplctâ (% din PiB) (1)

358

577

50.7

400

37.4

Rezultatele Io export față de țările avonsote (vonoțleîn % la 5 ani)

84.0

70.5

24 0

20.1

30.9

Cota de piață a exporturilor, bunuri si servicii (variație de Io an la an)

7.0

8.6

3.1

Fluxurile nete ISD (%din PIB)

-7.1

-18

-1.9

-2.6

-2.4

Soldul bugetului general (% din PIB)

-1.7

-6.1

-1.4

-2.9

-29

-3.3

-3.4

-4.7

Soldul bugetar structural (%din PIB)

-0.6

-22

-3.4

-3.3

-34

-4.6

Catoria publică guvernamentală brută (%din PIB)

14.6

270

38.2 37.3 351 35.1 35 9 38.2

Ponderea taxelor și a impozitelor în PIB (%) (3)

285

273

27.6 265 25.8 26.2 26.2 26.2

Cota de Impozitare pentru o persoană necăsătorită core câștigă salariul mediu (%)

27.2

285

25.6

Cota de Impozitare pentru o persoană necăsătorită core câștigă 50 % din salariul mediu

227

255

229

  • (1) PUN. cu excepția investițiilor directe șl a acțiunilor de portofoliu.

  • (2) Grupuri bancare și bănci autonome naționale, filiale aflate sub control străin din UE șl din afara UE și sucursale aflate sub control străin din afara UE.

  • (3) Indicatorul privind ponderea taxelor și o impozitelor în PIB include contribuțiile sociale Imputate șl diferă, prin urmare, de indicatorul privind ponderea taxelor și a impozitelor în PIB utilizat în secțiunea privind fiscalitatea.

Sursa; în cazurile în core dotele sunt deja disponibile - Eurostot și BCE, 31.1.2019; în cazul cifrelor previzionote - Comisia Europeano (pentru PIB-ul real și IAPC - previziunile din iarno anului 2019, în rest - previziunile din toomno onului 2018)

SURSA: https://ec.eurooo.eu/info - „Raportul de țară din 2019 privind România"

Sectorul imobiliar

Riscurile generate de sectorul imobiliar rezidențial și de creditarea imobiliară a populației

Expunerea sectorului bancar față de piața imobiliară rezidențială se menține ridicată, reprezentând aproximativ 70 ia sută din creditul total acordat populației (86 miliarde iei), in creștere cu 7 ia sută comparativ cu valoarea înregistrată în aceeași perioadă a anului anterior. în structură, creditul ipotecar a avansat într-un ritm alert, pe fondul majorării valorii mediane a unui împrumut și a numărului de credite acordate.

Volumul creditelor accesate prin programui„Prima casă" își menține dimensiunea sistemică atât din punct de vedere ai stocului de împrumuturi(33,7 miliarde iei ia septembrie 2018), cât și în ceea ce privește fluxul de împrumuturi noi (circa 35 ia sutâ61 din creditele ipotecare acordate populației în perioada septembrie 2017 - septembrie 2018). Pentru perioada următoare, există semnale de temperare a creditării prin acest program în contextul strategiei guvernamentale de reducere graduale a garanțiilor acordate (în anii 2019 și 2020 sunt alocate plafoane în valoare de 2 miliarde iei pentru fiecare an, iar în an ui 2021plafonul se reduce ia 1,5 miliarde iei).

Prețul proprietăților rezidențiale și-a continuat dinamica pozitivă în prima jumătate a anului 2018, însă cu un ritm de creștere considerabil diminuat Io nivel național (2,7 la suta creștere medie anuală în termeni reali la iunie 2018, comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent). Aceeași evoluție se remarcă și pentru București, creșterea susținută începută din anul 2015 temperăndu-se în prima jumătate a anului 2018 (5,4 la sută). Analiza la nivel de județ pune în evidență o eterogenitate importantă a dinamicilor. în concordanță cu aceste constatări, instituțiile de credit62 au apreciat în T2 2018 că prețurile imobilelor rezidențiale au continuat tendința ascendentă și estimează ca această dinamică se va menține pe termen scurt, însă cu o intensitate mai redusă.

Gradul de acoperire a împrumuturilor prin garanții (loan-to-value, L TV) se menține din perspectivă prudențială la un nivel adecvat. în pofida unei ușoare înăspriri pe parcursul anului în curs, nivelul L TV aferent creditelor nou-acordate sectorului populației (cu excepția creditelor de tip„Prima cosă”)65 a rămas în septembrie 2018 relativ constant comparativ cu ce! înregistrat în aceeași perioadă a anului precedent (75 la sută). Menținerea L TV în Urnite prudențiale este dezirobilă, scopul macroprudențio! a! indicatorului fiind de a atenua ciclul de creditare și de a spori rezistența la șocuri financiare a instituțiilor de credit.

Sursa INS

Perspectivele pentru piața imobiliara rezidențială în perioada următoare sunt de încetinire a ritmului de creștere a prețurilor, în contextul stabilizării pieței imobiliare. Din punct de vedere al cererii, se remarcă o temperare a entuziasmului cumpărătorilor ilustrată și prin perioada de timp mai îndelungată în care proprietățile stau la vânzare (spre exemplu, în București, apartamentele se vând în prezent, în medie, în 80 zile, față de 70 zile în urmă cu 2 ani).

Totodată, se conturează presiuni și din partea ofertei, în condițiile diminuării ofertei de locuințe existente și ale unor evoluții nefavorabile la nivelul sectorului construcțiilor. Indicele construcțiilor rezidențiale (Grafic 2.26) a depășit punctul de maxim înregistrat în perioada anterioară crizei economice și se regăsește în prezent pe un trend descendent, marcând premisele unei diminuări a ofertei de locuințe ce vor fi finalizate în perioada următoare. Astfel, în primele opt luni ale anului 2018. comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, volumul lucrărilor de construcții de clădiri rezidențiale a scăzut cu 31 la sută (serie brută). De asemenea, se remarcă la nivel național o scădere de circa 13 la sută a numărului tranzacțiilor înregistrate în primele nouă luni ale anului 2018 comparativ cu aceeași perioadă a anului 2017.

Riscurile generate de sectorul imobiliar comercial și de creditarea companiilor cu garanții ipotecare

Expunerea totală a sectorului bancar față de piața imobiliară comercială a continuat să se ajusteze, situându-se la un nivel de 61,5 miliarde lei la septembrie 2018, comparativ cu 66 miliarde lei la sfârșitul aceleiași perioade a anului precedent.



Sursa: CSC, MFP, calcule BNR

Sursa- M'P. calcule BNR


Expunerile directe, reprezentate de împrumuturile acordate firmelor din sectoarele construcții și imobiliar, cumulau 79 miliarde lei la septembrie 2018, având o pondere de 18 la sută în totalul portofoliului corporativ al băncilor (în ușoară scădere, de la 20 la sută în luna septembrie 2017). Deși riscurile la nivelul celor două sectoare s-ou diminuat semnificativ în ultimii ani, evoluțiile merită o monitorizare atentă în contextul caracterului puternic procidic demonstrat de acestea și al capacității mai reduse de a face față unor condiții adverse. Flata de neperformanță asociată împrumuturilor acordate sectorului construcții a continuat să se diminueze, însă aceasta se menține semnificativ peste media înregistrată de ansamblul companiilor nefinanciare (reducere de 7,4 puncte procentuale în termeni anuali, până la nivelul de 25,2 la sută în luna septembrie 2018). Sectorul imobiliar a cunoscut o îmbunătățire și mai accentuată a ratei NPL, de la 19,5 la sută la 7,8 la sută în intervalul septembrie 2017 - septembrie 2018, în contextul intensificării eforturilor instituțiilor de credit de curățare a bilanțurilor.

Expunerile indirecte față de piața imobiliară comercială însumau 42,4 miliarde lei la finalul lunii septembrie 2018, în scădere de la 44,6 miliarde lei în perioada corespondenta din anul anterior. Raportat la expunerea totală față de companiile nefinanciare, împrumuturile cu garanții imobiliare au o proporție ridicată, de aproape 40 la sută. în structură, majoritatea garanțiilor erau pentru clădiri comerciale (55 la sută), urmate de garanții mixte (28 la sută, Grafic 2.27). Pentru toate categoriile de împrumuturi cu garanții imobiliare au fost înregistrate diminuări ale ratelor de neperformanță în ultimul an, cea mai mare scădere fiind înregistrată pe segmentul terenurilor, de la circa 16 la sută în septembrie 2017 la 4 la sută în aceeași perioadă a anului 2018. Rata NPL aferentă expunerilor garantate cu clădiri comerciale s-a redus în termeni anuali cu 4 puncte procentuale, atingând un nivel de 4,8 la sută în luna septembrie 2018.

Sănătatea financiară a companiilor din sectoarele construcții și imobiliar

Sectoarele construcții și imobiliar au avut evoluții mixte din punct de vedere ai performanțelor economico-financiare în anul 2017. La nivel construcțiilor, profitabilitatea a urmat o traiectorie ascendentâ, în timp ce în domeniu! imobiliar s-a remarcat o încetinire. Astfel, rentabilitatea capitalurilor în cazul constructorilor s-a situat peste media pe economie, ajungând ia un nivel de 24,8 ta sută în anul 2017 (față de 21,9 la sută în anul anterior). Grafic 2.28. în cazul sectorului imobiliar, deși ROE rămâne în teritoriu pozitiv, s-a înregistrat o diminuare a valorii acestui indicator (de la 15,4 la sută în anul 2016 la 11,8 la sută în anul 2017). Pe de altă parte, nivelul de îndatorare, în raport cu capitalurile, s-a majorat pe palierul firmelor din construcții, iar pe segmentul imobiliar acesta a continuat să se ajusteze. Pentru ambele sectoare, însă, gradul de îndatorare se menține peste pragul de semnal. Totodată, cele două categorii de firme sunt caracterizate de valori ridicate atât ale termenului de recuperare a creanțelor, cât și ale duratei de plată a furnizorilor, diferența dintre cele două sectoare fiind că la nivelul construcțiilor creanțele sunt încasate mai rapid decât sunt efectuate plățile către furnizori, în timp ce în domeniu! imobiliar situația este inversă. în ceeace privește lichiditatea, firmele din sectorul imobiliar sunt caracterizate de un nivel puternic subunitar al indicatorului (54,8 la sută la finalul anului 2017), semnalând o utilizare a datoriilor pe termen scurt pentru finanțarea proiectelor pe termen mediu și lung. Lichiditatea redusă, coroborată cu o valoare apropiată de 1 a raportului dintre EBIT și cheltuielile cu dobânzile, reprezintă o vulnerabilitate importantă, ce poate determina sincope în onorarea plăților scadente atât față de sectorul bancar, cât și față de ceilalți parteneri comerciali. Un alt element de risc este constituit de numărul important de companii cu capitaluri proprii negative (pondere de 34 ia sută în sectorul construcțiilor, respectiv 41 ia sută în cel imobiliar).

Evoluția pieței imobiliare comerciale

Similar evoluțiilor de pe segmentul rezidențial, și piața imobiliară comerciala a cunoscut o încetinire în prima jumătate a anului 2018. Cu toate acestea, analizele indică făptui că piața imobiliară comercială din regiune prezintă în continuare un interes crescut pentru investitorii locali și internaționali, ca urmare a condițiilor macroeconomice favorabile, randamentelor atractive și potențialului pieței muncii, inclusiv din perspectiva costurilor reduse cu personalul. La nivelul Europei Centrale și de Est au fost efectuate in vestiții de circa 5,9 miliarde euro în prima jumătate a anului 2018, în creștere cu 6,3 la sută față de aceeași perioadă din anul 2017. O porte importanta a acestor tranzacții au fost realizate în Polonia (54 la sută), aceasta fiind urmată de Cehia (18 la sută), Ungaria și Slovacia (fiecare cu câte 8 la sută). în România, au fost înregistrate 3 la sută din tranzacțiile din regiune, în valoare de 205milioane euro (ia jumătate însă din nivelul semestrului i 2017).

în structură, majoritatea proiectelor de investiții au fost realizate în segmentul spațiilor de birouri (88 la sută), în timp ce domeniul spațiilor re taiI a reprezentat 12 la sută.

în ceea ce privește evoluția chiriilor, pe segmentul spațiilor de birouri se observă menținerea la un nivel relativ constant, însoțită de o scădere a ratelor de neocupare, de Io 9,8 la sută la sfârșitul anului 2017 la 9 la sută la iunie 2018. Continuarea tendinței descrescătoare a ratei de neocupare poate genera presiuni în sensul creșterii chiriilor, în condițiile comprimării ofertei.

Tabel 2.4. ndicatori pr v nd piața imobiliară comercială, valori actua e vs. valon orecrizâ

Indicator

2007-2008’

2017

Chirie (euro/rrr)

235

19,0

Spații birouri (București)

Rata de "eocuoare (96)

15

9,8

Randamente amplasări primare (%)

5.5

7,3

Chirie (euro/m2)

4,0”

4,2

Spații industriale

Rata de reocupare (96)

12.8”

4,0

Randamente amplasări primare (96)

8.0

85

Spații retail

Chirie (euroZm2)

90.0

75,0

Randamente amplasări primare (96)

7.0

7,0

*) valori medii

••) va oare la 2012

Sursa: Colliers nternatonal, Jones _ang LaSal e

în perioada precrizo, rata de neocupare pentru spațiile de birouri era puțin peste zero la sută, iar în 2009-2010 a urcat spre nivelul de 20 la sută, deși stocul total de spații

a crescut de aproape 4 ori. Chiriile continuă să se situeze la niveluri semnificativ inferioare față de perioada 2007-2008 (Tabel 2.4), având o evoluție constanta în ultimii ani, atât în domeniu! spațiilor de birouri, cât și a! celor industriale, în contextul unei rate de neocupare în scădere. Cu toate acestea, randamentele pentru amplasările primare se mențin ridicate, superioare regiunii (7,5 la sută pentru segmentul birourilor comparativ cu 4,75 la sută în Polonia și 6 la sută în Ungaria) Acest lucru poate sugera o perspectivă de dezvoltare pe termen lung favorabilă sectorului imobiliar comercial în România.

SURSE:

https://www.bnr.ro/ - „Raport asupra stabilității financiare decembrie 2018"

Colliers International - Romania Mid- Year Market Update 2018.

Colliers International - Remembering the Global Financial Crisis, septembrie 2018.

Jones Lang LaSalle - CEE Investment Market H12018

Piața specifică. Analiza cererii, echilibrul pieții

Imobilul evaluat sunt de tip teren intravilan.

Aria pieței este una urbană și aparține unei zone periferică de tip industrial, zona este puțin populată având un grad de construire sub 50%.

Valorile de piață a imobilelor similare sunt în scădere (datorită condițiilor actuale ale pieței imobiliare).

caracteristici cerere: redusa, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpătători, motivata de politica monetară și administrativă a băncii centrale, politica de risc a băncilor și atingerea unei convergen]e a preJurilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reală de cumpărare.

caracteristici oferta: mai mare - in comparație cu dimensiunile cererii

echilibru cerere - oferta . pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuala dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, deci funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, în stagnare.

tendințe : o situație volatilă ce poate fi depășita prin factorii care ar putea influența in mod direct stimularea creditării ce constau intr-un pian coerent anticriză realizat de Guvern, politica monetară și administrativă a băncii centrale, politica de risc a băncilor și atingerea unei convergențe a prețurilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reală de cumpărare.

cotații oferte preturi unitare de vânzare terenuri (in zona prețul de vânzare este cuprins intre 20 - 40 euro/mp in funcție de zonă, suprafață si accesul la utilități), cotatii chiria anuală: 2-4 euro/mp.

Piața imobiliară este puțin activă.

Oferta este mai mare decât cererea. Piață a cumpărătorului.

  • 4. ANALIZA DA TELOR $/ CONCLUZII

    • 4.1. Cea mai bună utilizare

în Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare Genera! Acceptate (GAVP), cea mai bună utilizare este definită ca fiind: „cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabiiă financiar și care conduce ia cea mai mare valoare a proprietății evaluate. ”

Utilizarea din care rezultă valoarea cea mai mare, în corelare cu celelalte utilizări, este considerată cea mai bună utilizare.

Conceptul de cea mai bună utilizare este o parte fundamentală și integrantă o estimărilor valorii de piață.

Conceptul de ”cea mai bună utilizare” reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Relațiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente dar pe piețele imobiliare. Cunoașterea și înțelegerea comportamentului pieței sunt esențiale pentru conceptul de cea mai bună utilizare. Când scopul evaluării este estimarea valorii de piață, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care va fi pusă proprietatea.

Cea mai buna utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • > cea mai bună utilizare a terenului liber;

  • > cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească următoarele criterii:

  • > permisă legal;

  • > posibilă fizic;

  • > justificată adecvat;

  • > fezabiiă financiar;

  • > maxim profitabilă.

CMBU: rezidențială

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber.

Cea mai bună utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate fi utilizarea prezentă, construcția, subîmpărțirea sau unirea cu altă proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor.

Ca alternativă, terenul poate fi păstrat ca investiție. Utilizarea potențială și nu utilizarea existentă determină de obicei prețui care va fi plătit pentru teren în căzui în care respectiva utilizare este fezabiiă din punct de vedere economic.

Analiza planurilor zonale, a vecinătăților, conduce la concluzia că posibilitatea utilizării terenului în alte moduri decât este folosit în prezent nu este atractivă.

Utiliza/e analizcta

Criterii CMBU

Permisă legal

Posibilă fizic

Fezabiiă financiar

Maxim profitabilă

Agricola

Nu

Nu

Nu

Nu

Comerciala

Da

Da

Nu

Nu

Industriala

Da

Da

Nu

Nu

Rezidențiala

Da

Da

Da

Da

Concluzie CMBU: Industrială

Cea mai bună utilizare a construcției.

Cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită este caracteristică utilizării care trebuie să fie realizată pe o proprietate prin prisma construcțiilor existente și a celor ideale descrise în concluzia analizei asupra celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber.

Cea mai bună utilizare a proprietății evaluate ca fiind construită poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia ia o aită utilizare, ori o combinația a acestor alternative.

Se constată că cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construită este cea actuală, deoarece are cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

Utilizare analizata

Criterii CMBU

Permisă legal

Posibilă fizic

Fezabilă financiar

Maxim profitabiic

Agricola

Nu

Nu

Nu

Nu

Comerciala

Da

Da

Nu

Nu

Industriala

Da

Da

Nu

Nu

Rezidențiala

Da

Da

Da

Da

Concluzie CMBU: Industrială

  • 4.2. Valoarea terenului

Metoda comparațiilor directe.

în metoda comparației directe, proprietatea imobiliară evaluată este comparată cu proprietățile similare ce au fost vândute recent sau o căror cifre de ofertă sunt cunoscute. Datele proprietăților comparabile sunt prelucrate într-un proces de comparare pentru a demonstra prețul probabil la care proprietatea evaluată ar fi vândută, dacă este oferită pe piață.

Am ales proprietăți imobiliare asemănătoare a căror cifra de ofertă este cunoscută din anunțurile imobiliare și din baza de date a evaluatorului.

A vând în vedere situația în care se află piața imobiliară s-au identificat anunțuri cu terenuri libere situate în zone rurale similare ale județului Brăila.

Evaluarea imobilului este prezentată în Anexa nr. 1.

  • 4.3. Estimarea prețului dreptului de superficie

Conform prevederilor legale " Limita minima a prețului concesiunii se stabilește după caz. prin hotărârea consiliului județean, a Consiliului General o! Municipiului București sau a consiliului local, astfel încât sa asigure recuperarea prețului de vânzare a! terenului, în condiții de piață, la care se adaugi costul lucrărilor de infrastructura aferente

In condițiile date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri

suplimentare, deci limita minima a concesiunii se va stabili astfel încât sa asigure recuperarea în minim 25 de ani și maxim 49 ani a prețului de vânzare a terenului.

Pentru aceasta este necesara determinarea factorului de actualizare.

Factorul de actualizare s-a determinat pe baza metodei cumulării riscurilor, astfel: k = Rb + Ri unde:

Rb = rata de baza fără risc

Ri = riscul investiției

Rata de baza fără risc (Rb) s-a determinat ca fiind media ratei dobânzii de referință a Băncii Naționale a României pentru anul 2019- 2020

Riscul investiției (Ri) s-a determinat ca fiind o suma a riscurilor, astfel:

Pentru determinarea redeventeipornim de ia formula determinării valorii de piață si anume:

unde Vt = valoarea terminala, care este zero in acest caz, deoarece perioada de recuperare este mai mare de 10 ani, se calculează pentru 25 ani.

Valoarea de piață, pe de alta parte, este:

i unde r =chiria anuala

Pentru determinarea chiriei anuale utilizam formula:

Evaluarea imobilului este prezentată in Anexa nr. 2.

  • 4.4. Calificarea evaluatorilor

Ec. lulian-Cosmin Androniu

Licențiat în economie, absolvent a! Academiei de Studii Economice București, Facultatea de Comerț, promoția 1999.

Masterat în „Management financiar și în administrație publica" a! Universității Danubius din Galați.

Expert evaluator de întreprinderi, bunuri mobile și proprietăți imobiliare și membru titular ai Asociației Naționale a Evaluatorilor din România cu legitimația și ștampila nr. 6989.

Certificat de asigurare profesională nr. 1441-62/17.01.2018 AHianz Țiriac Asigurări SA.

Absolvent a! Cursului de Evaluator organizat de ANEVAR pentru specialitatea „Evaluarea Proprietății Imobiliare” și „Evaluarea întreprinderii"

Certificat de Auditor în Domeniul Calității" eliberat de Ministerul Educație, Cercetării și Tineretului și Ministerul Muncii, Familiei și Egalității de $anse 2009;

Certificat de „Manager de Proiect" eliberat de Ministerul Educație, Cercetării și Tineretului și Ministerul Muncii, Familiei și Egalității de Șanse 2009

  • 4.5. Declarația de conformitate (Certificarea valorii)

o după cunoștințele evaluatorului informațiile prezentate In raport sunt adevărate si corecte;

  • • analizele si concluziile raportului de evaluare se bazează doar pe informațiile prezentate in raport;

« evaluatorul nu are nici un interes personal in proprietatea evaluata;

  • • tariful evaluării nu este condiționat de valoarea raportata;

o evaluarea a fost elaborata in conformitate cu Codul de Etica, cu standardele profesionale si cu contractul (instrucțiunile) cu clientul;

  • • evaluatorul deține pregătirea profesionala si experiența necesară

  • • nimeni, cu excepția celor care semnează raportul, nu a furnizat asistenta profesionala pentru elaborarea raportului.

  • 5. CONCLUZII

    • 5.1. Alegerea valorii finale

Reconcilierea valorii finale:

Valoarea de piața determinată prin abordarea prin piață este:

10900 lei echivalent a 2250 euro (27,17 lei/mp echivalent a 5,62 euro/mp)

Nu se aplică altă metodă conform GEV 650 art 57 și 104.

Ca rezultat al investigațiilor și analizelor mele, în opinia mea, valoarea de piață estimată a proprietății teren din Brăila, Calea Galați nr. 357A, CF 91165 (400 mp în indiviziune), jud. Brăila, proprietatea Municipiului Brăila - domeniu! privat, este de:

10900 lei echivalent a 2250 euro (27,17 lei/mp echivalent a 5,62 euro/mp)

Suprafața este de 400 mp

Valoarea estimată a prețului anual al dreptului de superficie este de:

616 lei echivalent a 127,4 euro (1,54 lei/mp echivalent a 0,32 euro/mp).

Valoarea estimată a prețului lunar al dreptului de superficie este de:

51,3 lei echivalent a 10,6 euro (0,13 lei/mp echivalent a 0,027 euro/mp).

'Valoarea de piață nu este afectata de TVA. aceasta taxa fiind unnlement de fiscalitate care apare ' sau nu in momentul realizării unei tranzacții, in condițiile si la valorile specifichte\de lege si în funcție de calitatea \ persoanelor implicate in tranzacție (fizice sau juridice), iar In cazul persoanei irjuddice in funcție de înregistrarea fiscala a acestora (ca plătitoare sau nu de TVA).                               \

Data: 15.06.2020

Expert Evaluator

Membru TitularA.N.E.V.A.R.

ec. lulian-Cosmin Androniu

  • 6. ANEXE

    • 6.1. Definiții și termeni ai evaluării

Definiții ale Standardelor Internaționale de Evaluare

Abordarea prin cost - oferă o indicație asupra valorii, prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

Abordarea prin piață - oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al căror preț se cunoaște.

Abordarea prin venit - oferă o indicație asupra valorii, prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare a capitalului.

Chiria de piață - suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi închiriată, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Cumpărător special - un anumit cumpărător, pentru care un anumit activ are o valoare specială, datorită avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia și care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață.

Data evaluării - data la care se aplică opinia asupra valorii.

Drepturi imobiliare - toate drepturile, participațiile și beneficiile legate de proprietatea imobiliară.

Fond comercial - orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o întreprindere, dintr-o participație la o întreprindere sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt separabile.

Imobilizare necorporală - un activ nemonetar care se manifesta prin proprietățile sale economice. Aceasta nu are substanța fizică, dar asigură drepturi și beneficii economice proprietarului său.

Investiție imobiliară - proprietatea imobiliară, respectiv un teren sau o clădire, sau o parte a unei clădiri, sau ambele, deținută de proprietar pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrabă decât pentru:

  • (a) utilizarea în producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau pentru scopuri administrative; sau

  • (b) vânzarea pe parcursul desfășurării normale a activității.

Ipoteză specială - o ipoteză care fie presupune fapte care sunt diferite de faptele efective, existente la data evaluării, fie care nu ar fi făcute într-o tranzacție de un participant tipic pe piața, la data evaluării.

Proprietate generatoare de afaceri - orice tip de proprietate imobiliară desemnată pentru un anumit tip de afacere, în care valoarea proprietății reflectă potențialul comercial pentru acea afacere.

Proprietate imobiliară - terenul și toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia, de exemplu copaci și minerale, elementele care au fost atașate terenului, cum ar fi clădirile și construcțiile de pe amplasament și toate elementele permanent atașate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice și electrice care asigură funcționarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât și deasupra solului.

Tip a! valorii - o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori.

Valoare de investiție - valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau în scopuri de exploatare.

Valoare justă - prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți.

Valoare specială - o sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special.

Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) ta data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Valoarea sinergie! - un element suplimentar a! valorii, creat prin combinarea a două sau mai multe active sau drepturi, în urma căreia valoarea combinată este mai mare decât suma valorilor separate

  • 6.2. Calculele evaluării

ANEXA NR. 1 - ABORDARE PRIN METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

Elemente de comparație

Subiect

Comp 1

Comp 2

Ccrrp S

Suprafața

400.00

1000

450

460

Preț (oferta/vanzare) (Eur/mp)

15,0

33,9

31,5

Ajustare pentru negociere

-15%

-15%

-15%

Valoarea corecției (Euro/mp)

-2,25

-5,84

-4,72

Preț ajustat pentru negociere

12,75

31,08

26,76

Marja de negociere se corelează funcție de prețul solicitat; prin aceasta marja se urmărește aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzacționare cat mai apropiate.exemplu- la preturi mari la ofertare corespund marje de negociere mai mari. în cazul de fată marja de negociere estimate este de -15%, pe baza informațiilor obținute de la agențiile imobiliare locale.

Drepturi de proprietate

indiviz

integral

integral

Integral

Valoarea corecției (%)

cu construcție

-35%

-35%

-35%

Valoarea corecției (Euro/mp)

-5,25

-13,62

-11,02

Preț corectat

7,50

19,46

15,74

Drepturile de properietate ale comparabilelor cu cele ale subiectului sunt de obicei drepturi de proprietate depline, iar In acest caz sunt necesare corectii pentru existenta unei construcții -35%.

Condiții de finanțare

La piață

La piață

La piață

La piață

Valoarea corecției (%]

0%

0%

0%

Valoarea corecției (Euro/mp)

0,00

0 00

C.00

Preț corectat (EURO)

7,50

19,46

15,74

Condițiile de finanțare se refera la faptul ca o anumita proprietate are un aranjament financiar deosebit de plată

(de ex, o proprietate se vinde in rate cu o dobanda sub dobanda pieței). în acest caz aceste corectii suri nule.

Condiții vanzare

Independent

Indep.

Indep.

indep.

Valoarea corecției (%)

0%

0%

0%

Valoarea corecției (Euro/mp)

0,00

0.00

0,00

Preț corectat

7,50

19,46

15,74

Condițiile de vanzare reflecta motivația cumpărătorului si a vânzătorului. In cazul nostru exista condiții similare de

tranzacționare. Nu suni necesare corectii.

Condiții de piața

<5luni

<5luni

<SIuni

Valoarea corecției (%)

-5%

-5%

Valoarea corecției (Euro/mp)

-0,38

-0,97

-0,79

Preț corectat (EURO)

7,13

18,48

14,95

Depind de vechimea tranzacțiilor sau ofertelor. în acest caz aceste corectii sunt de -5%.

Localizare

Vidin

Brailita-Vidin

Vidin

Vidin

Valoarea corecției (%)

periferic

1%

-8%

-5%

Valoarea corecției (Euro/mp)

0,07

-1,48

-0,75

Preț corectat

7,20

16,93

14,17

Depind de localizarea amplasamentelor. Comp CI corecție de 1%, comp C2 o corecție de -8% si C3 corecție de -5%. (corecții estimate cf. pieței imobiliare locale).

Acces

drum secundar

drum secundar

drum secundar

drum secundar

Valoarea corecției (%)

ingust, neasfaltat

-15%

-15%

-15%

Valoarea corecției (EUR/mp)

-1,08

-2,54

-2,12

Preț corectat

6,12

U,39

12,04

Pentru acces corecție generala de-15% (corecții estimate cf. pieței imobiliare locale).

Destinația (utilizarea terenului)

rezd


rezd            rezd            rezd


Valoarea corecției (%)

Valoarea corecției /EUR/mp)

0,00

0,00

0,00

aret corectat

6,12

14,39

12,04

Depind de destinația terenului /rezidențiala, comerciala, industriala), /corecții estimate cf. pieței imobiliare locale)

Destinația este rezidențiala. Nici o corecție.

Ufilitati

apa, electricitate

toate

toate

toate

Valoarea corecției /%)

-10%

-10%

-10%

Valoarea corecției (EUR/mp)

-0,61

-1,44

-1,20

Preț corectat

5,51

12,95

10,84

Depind de utiiitatile terenului /apa-canal, electricitate, gaz metan), cf. pieței imobiliare locale)

Corecție generala de-10%.

(corecții estimate

Dimensiuni

400,00

1.000

460

460

Corecție procentuala

2%

0%

0%

Valoarea corecției (EUR/mp)

0,11

0,00

0,00

Preț corectat

5,62

12,95

10.84

Apreciem o corecție de 3% pentru C1 si nici o corecție pt C2 si C3. /corecții estimate cf. pieței imobiliare locale)

Altele

Corecție procentuala

Valoarea corecției /EUR/mp)

Preț corectat

nu este cazul

nu este cazul

0%

0,00

5,62

nu este cazul

0%

0,00

12,95

nu este cazul

0%

0,00

10,84

Nu sunt necesare corectii

Total corecție bruta

7,50

20,05

15,88

total corecție bruta cea mai mica

49,98%

51,52%

50,45%

Valoarea estimata

rotund

5,62

EUR/mp

Curseuro

4,8340

lei

S teren/mp

400,00

2.250 €

10.900 lei

Sursa:

COMP 1

https://www. olx. ro/oferta/teren-intravilan-1000-mp-in-zona-brailita-vidin-

IDdtkWW.html#850677318c

COMP 2

https://www.olx.ro/oferta/de-vanzare-teren-intraviran-zona-locuri-noi-capatul-lui-2-vidin-IDcaXOi.htmlti850677318c

COMP 3

https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-zona-vidin-IDdrYDA.htmlit850677318c

ANEXA NU. 2 - Estimarea prețului dreptului de superficie

Pentru aceasta este necesara determinarea factorului de actualizare.

Factorul de actualizare s-a determinat pe baza metodei cumulării riscurilor, astfel: k= Rb + Riunde:

Rb = rata de baza fără risc

Ri = riscul investiției Rata de baza fără risc (Rb) s-a determinat ca fiind media ratei dobânzii de referință a Băncii Naționale a României pentru anul 2019- 2020

Luna

Dobânda

ianuarie-20

2,50

decembrie-19

2,50

noiembrie-19

2,50

octombrie-19

2,50

septembrie-19

2,50

august-19

2,50

iulie-19

2,50

iunie-19

2,50

mai-19

2,50

aprilie-19

2,50

martie-19

2,50

februarie-19

2,50

MEDIA

2,50

Riscul investiției (Ri) s-a determinat ca fiind o suma a riscurilor, astfel:

Risc exterior

condiții economice management

0,20%

0,10%

0.10%

Risc interior (caracteristicile proprietății)

0,20%

localizare

0,10%

dimensiunea/calitatea spațiului

0,10%

TOTAL

0,40%

k= 2,5%+0,4% = 2,9%

Se consideră o perioadă de recuperare de 25 ani în cazul superficlei

z i/(i + kr

17,61

Valoarea de piața / mp

27.17 lei

Suprafața de teren (mp)

400,00

Prețul dreptului de superficie:

Prețul anual / mp

Prețul anual total suprafață

1,54 lei

616.0 lei

0,32 €

127.4 €

Prețul lunar/mp

0,13 lei*’

0,027 €

Prețul lunartotal suprafață

51,3 lei

10,6 €

Curs Euro:

4,8340 lei