Hotărârea nr. 103/2020

Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 20,00 mp, situat în Brăila, str. Poet Mihu Dragomir nr. 10B, NCP 93881, solicitanților LUPU ION și LUPU NATALIEA, în vederea extinderii construcțiilor situate pe terenul din str. Poet Mihu Dragomir nr.10.

ROMÂNIA

JUDEȚUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA

CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA

HOTARAREA JNTR. 103

dJbm20.02.2020

Privind: Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 20,00 mp, situat în Brăila, str. Poet Mihu Dragomir nr. 10B, NCP 93881, solicitantilor LUPU ION si LUPU NATALIEA, în vederea extinderii construcțiilor situate pe terenul din str. Poet Mihu Dragomir nr.1O.

CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRAILA

La inițiativa domnului Viceprimar Alexandru Jantea - Crican;

Având în vedere referatul de aprobare al inițiatorului, precum și cererea domnului Lupu Ion, înregistrată la Primăria Municipiului Brăila sub nr. 26450/20.08.2019;

Văzând raportul comun de specialitate al Direcției Arhitect Șef și Direcției Juridic Contencios Administrație Publică Locală, precum și avizele comisiilor de specialitate nr. 1 și 2 din cadrul C.L.M. Brăila;

în conformitate cu prevederile art. 693 și art. 697 Cod Civil, art. 20 alin. (1) lit. e) și art. 28 alin. (3) din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare, Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, H.C.L.M. nr. 101/30.03.2017, modificată prin H.C.L.M. nr. 246/30.06.2017, precum și H.C.L.M. nr. 51/27.02.2009, completată cu H.C.L.M. nr. 740/20.12.2018, anexa nr. 1.114, poz. 4;

în baza art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c) și alin. (6) lit. b) din O.U.G. nr. 57/2019, privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 139 alin. (1) și (3) lit. g), coroborat cu art. 196 alin. (1) lit. a) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

HOTAKASTE:

Art.1 Se aprobă constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, pe o perioadă de 49 de ani, asupra terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Brăila, în suprafață de 20,00 mp, situat în Brăila, str. Poet Mihu Dragomir nr. 10B, NCP 93881,’ solicitanților LUPU ION și LUPU NATALIEA, în vederea extinderii construcțiilor situate pe terenul din str. Poet Mihu Dragomir nr.1O.

Art.2 Terenul pentru care se constituie dreptul de superficie, se identifică în planul de amplasament și delimitare a bunului imobil, potrivit anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3 Prețul superficiei se stabilește în cuantum de 7,50 lei/mp/an și se actualizează anual cu rata leu/euro, conform raportului de evaluare prevăzut în anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.4 Se împuternicește executivul local, în vederea perfectării contractului de superficie în formă autentică, cu respectarea modelului - cadru prevăzut în anexa nr. 3 la H.C.L.M. Brăila nr. 101/30.03.2017.

Art.5 Beneficiarii dreptului de superficie au obligația să respecte prevederile H.C.L.M. Brăila nr. 76/28.02.2013, referitoare la „Ameliorarea confortului urban prin plantarea de arbori de către beneficiarii terenurilor aflate în proprietatea Municipiului Brăila”, obligație ce va fi prevăzută în contractul de superficie.

Art.6 Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcția Arhitect Șef, Direcția Finanțelor Publice Locale și Direcția Achiziții Publice, Licitații si Parteneriat Public Privat, iar Secretarul General al Municipiului Brăila o va comunica celor interesați.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚA,

PE            L POPA


CONTRASEMNEAZĂ SECRETAR GENERAL



ION DRAG AN


z—/,

PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI "



Scara 1:200

J^lr.cadasțrqjl

Suprafața masurata

Adresa imobilului

c?/7

20 mp

Municipiul Braîla, STR, POET MIHU DRAGOMIR , NR.10B



IMOBIL SITUAT IN. ST-R,' CIOCÂRLIEI NR.10-L0T


ÎNSCRIS IN CE. 76407


Nr. parcela

Categoria de folosința

Suprafața

(mp)

1

Cc

20

TOTAL

20


B. Date referitoare la construcții


Cod constr.

Destinație

Suprafața construita la sol - mp

-


Mențiuni


Suprafața total masurata = 20 mp 1


/

/J

/, ‘


- Executant

SC?T&adconstruckcSPâ>''

' "     /ZCERTIFICAT %\

DE    %\

tel t&Wi' Q^'^fitSJhiea iriip^n irii

iWncâ */ RÂZVAN

• V% ALEXANDRU^

FEB. 201^—""


necute ,LÎC'ft9^


Inspector


Or: „ 'J ■ O.



?ș / .X/ z


Confirm inirod^rWiîirtliMO^^E^^

ing. GEAJNGOȘ F ______ CONSILIER 1 3. HM.



DATA:


Data:


Raport de Evaluare

TEREN INTRAVILAN

CATEGORIA CURȚI CONSTRUCȚII - 20 MP,

ce aparține domeniului privat al municipiului Brăila și este aferent construcțiilor situate în municipiul Brăila, str. CIOCÂRLIEI nr. 10 construcții proprietatea domnului LUPU ION

în conformitate cu

HCLM Brăila nr. 199/29.07.2015

proprietatea:

MUNICIPIUL BRĂILA - DOMENIUL PRIVAT AL MUNICIPIULUI

Data evaluării Solicitant


23/09/2019

LUPUION


Rezumatul evaluării

Am efectuat evaluarea TERENULUI INTRAVILAN (denumit în cele ce urmează "Proprietatea/Bunul"), activ aflat în proprietatea privată a MUNICIPIULUI BRĂILA, care este și destinatarul/utilizatorul raportului și am estimat valoarea de piață a acestuia, la data de referință 23.09.2019.

Am realizat evaluarea ca urmare a angajării noastre de către domnul LUPU ION ("Client"). Evaluarea a fost realizată în scopul estimării valorii Bunului în vederea ACORDĂRI DREPTULUI DE SUPERFICIE CU TITLU ONEROS acestui teren de către proprietar, MUNICIPIUL BRĂILA către LUPU ION, aferent construcțiilor situate în municipiul Brăila, str. CIOCÂRLIEI nr. 10 -, construcții având proprietar pe domnul LUPU ION.

Inspecția bunului și toate investigațiile și analizele necesare au fost efectuate de evaluator, în ziua de 20 septembrie 2019. Data efectivă a evaluării este 23 septembrie 2019. Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România). Raportarea valorilor s-a făcut în LEI. Valorile se înțeleg cu TVA.

Bazele evaluării sunt abordările prin capitalizarea veniturilor și cost, valoarea estimată fiind o valoare de piață așa după cum este ea definită de către IVS - Cadrul general și după cum se prezintă în capitolele care urmează. Considerăm că evaluarea furnizează o bază rezonabilă exprimării opiniei noastre asupra valorii, așa după cum se explicitează aceasta pe parcursul raportului. Scrisoarea este însoțită de un raport complet de evaluare, la care se adaugă anexele.

în acest sens, în baza informațiilor analizate și a ipotezelor adoptate, considerăm și recomandăm că valoarea «Proprietății/Bunului»,

TEREN INTRAVILAN (si infrastructura aferentă) ce aparține domeniului privat al

municipiului, în suprafață de 20 MP, aferent construcțiilor situate în municipiul Brăila, str. CIOCÂRLIEI nr. 10 -, proprietatea lui LUPU ION,

la 23.09.2019 (cu TVA) este 7.350 LEI,

astfel, CHIRIA minimă propusă este de:

7.350 LEI/49 ANI/20 MP, adică 150 LEI/AN/20 MP,

respectiv 7,50 LEI/AN/MP sau 0,63 LEI/LUNĂ/MP


Mer                                            Autorizași din România

Expert Evaluator | Proprietăți Imobiliare | Bunuri Mobile | întreprinderi

Cuprins

Partea I - Introducere

  • 1.1.      Pagina de titlu

  • 1.2.      Scrisoarea de transmitere (opinie)

  • 1.3.      Cuprinsul

  • 1.4.      Rezumatul faptelor principale și al concluziilor importante

  • 1.5.      Certificarea evaluatorului. Semnătura

    Partea II - Premisele evaluării 2.1.

    2.2.

    • 2.3.

    • 2.4.

    • 2.5.

    • 2.6.

    • 2.7.

    • 2.8.

    • 2.9.

    • 2.10.

    2.11.

    2.12.


Ipoteze speciale și condiții limitative Obiectul, scopul și utilizarea evaluării Drepturile de proprietate evaluate Baza de evaluare. Tipul de valoare estimat Data estimării valorii

Moneda raportului Modalități de plată Inspecția proprietății

Riscul evaluării

Sursele de informații utilizate Clauza de nepublicare Valabilitatea raportului

Partea III - Prezentarea datelor

  • 3.1.

  • 3.2.

  • 3.3.

  • 3.4.

  • 3.5.


Identificarea proprietății

Descrierea juridică

Inspecția proprietății

Date despre zonă, vecinătăți și amplasamente

Descrierea terenului

Partea IV - Analiza preliminară a pieței imobiliare


  • 4.1.      Definirea pieței

  • 4.2.      Analiza ofertei competitive

  • 4.3.      Analiza cererii

  • 4.4. Echilibrul pieței

Partea V - Analiza datelor și concluziile

  • 5.1.      Cea mai bună utilizare

  • 5.2.      Abordarea evaluării. Standarde aplicabile

  • 5.3.      Abordarea prin metoda capitalizării veniturilor (teren)

  • 5.4.      Abordarea prin metoda costurilor (infrastructura aferentă)

  • 5.5.      Reconcilierea valorilor. Valoare propusă, opinia și concluzii evaluator

Anexe

Calificările evaluatorului

Alte informații considerate adecvate

  • 1.4.           Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante.

Am efectuat evaluarea TERENULUI INTRAVILAN (denumit în cele ce urmează "Proprietatea/Bunul"), activ aflat în proprietatea privată a MUNICIPIULUI BRĂILA, care este și destinatarul/utilizatorul raportului și am estimat valoarea de piață a acestuia, la data de referință 23.09.2019.

Am realizat evaluarea ca urmare a angajării noastre de către LUPU ION ("Client"). Evaluarea a fost realizată în scopul estimării valorii Bunului în vederea ACORDĂRI DREPTULUI DE SUPERFICIE CU TITLU ONEROS acestui teren de către proprietar, MUNICIPIUL BRĂILA către LUPU ION, aferent construcțiilor situate în municipiul Brăila, str. CIOCÂRLIEI nr. 10 -, construcții având proprietar pe LUPU ION.

Inspecția bunului și toate investigațiile și analizele necesare au fost efectuate de evaluator, în ziua de 20 septembrie 2019. Data efectivă a evaluării este 23 septembrie 2019. Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România). Raportarea valorilor s-a făcut în LEI. Valorile se înțeleg cu TVA.

Acest Raport a fost elaborat pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania).

Raportarea valorilor s-a făcut in LEI. Acolo unde a fost necesar, s-au făcut referiri la valori in LEI. Valorile se inteleg cu TVA.

Bazele evaluării sunt abordările prin capitalizarea veniturilor si cost, valoarea estimata fiind o valoare de piața asa după cum este ea definita de către IVS - Cadrul general si după cum se prezintă in capitolele care urmeaza.

Evaluarea furnizează o baza rezonabila exprimării opiniei noastre asupra valorii, asa după cum se expliciteaza aceasta pe parcursul raportului.

în baza informațiilor analizate și a ipotezelor adoptate, am considerat că valoarea « Proprietății/ Bunului » TEREN INTRAVILAN la data de 23.09.2019 (cu TVA), este de 7.350 LEI. '

1.5.


Certificarea evaluatorului. Semnătură.

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevarate si corecte.

De asemenea, certific ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si condițiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

în plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in societatea comerciala care face obiectul prezentului raport de evaluare.

în estimarea valorii am utilizat acele abordări, metode si proceduri asa după cum am considerat necesar in circumstanțele respective, in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare, adoptate la nivel național de către ANEVAR si in concordanta cu ipotezele speciale si condițiile limitative prezentate.

Suma ce-mi revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea in raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior.

Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele din standardele intenaționale de evaluare la care s-a aliniat și ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania).

Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. Terenul a fost inspectat personal de către evaluator, însotit de către reprezentanți ai proprietarului.

In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semnează mai jos.

Prezentul raport poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu Standardul internațional SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru al ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara întocmirii acestui raport.


Marinei L

Membru titiilar Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizași din România Expert Evaluator | Proprietăți Imobiliare | Bunuri Mobile | întreprinderi

Partea II - PREMISELE EVALUĂRII

  • 2.1. Ipoteze speciale si condiții limitative.

La baza evaluării stau o serie de ipoteze si condiții limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt:

Ipoteze;.

  •   Nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor privind titlul de proprietate. Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi vinduta;

  •  Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de utilizare, în afara cazului în care a fost identificata o non-conformitate, descrisa și luata în considerare în prezentul raport;

  •  Se presupune o stapinire responsabila si o administrare competenta a proprietății;

  •  Toate documentațiile tehnice se presupune a fi corecte. Planurile si materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate;

  •  Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații sau pentru obținerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor;

  •   Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti și costul activităților de decontaminare nu afecteaza valoarea;

  •   Nu am fost informați de nici o inspecție sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase;

  •   Nu am realizat nici un fel de investigație pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solulului, sau structurii care sa influențeze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

  •   Se presupune ca toate autorizațiile, certificatele de funcționare si alte documente solicitate de autoritatile legale si administrative locale sau naționale sau de către organizații sau instituții private, au fost sau pot fi obținute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazeaza estimările valorii din cadrul raportului;

  •  Evaluatorul nu are cunoștința de existenta unor materiale periculoase pe/sau in proprietate, materiale care pot afecta valoarea proprietății. Evaluatorul nu are calitatea si nici calificarea sa detecteze aceste substanțe. Valoarea estimata se bazeaza pe ipoteza ca nu exista asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiza tehnica necesara pentru descoperirea lor;

  •   Situația actuală a proprietății și scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabila a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate;

  •   Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

  •   Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție existând posibilitatea existentei și a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștința.

Condiții, .limitative:

  • •  Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

  • •   Conținutul acestui raport, atit in totalitate sau in parte si in special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat nu va fi difuzat in public prin publicitate, relații publice, știri sau prin alte medii de informare fara aprobarea scrisa si prealabila a evaluatorului;

  • •   Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

  • •   Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere în continuare consultanta sau sa depună mărturie în instanța relativ la proprietatea în chestiune;

  • •   Orice valori estimate în raport se aplica întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

  • •   Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu ar fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța, in afara Cazului cind aceasta a fost convenita, scris si in prealabil;

  • •   Previziunile sau estimările de exploatare conținute in acest raport sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței, pe factorii anticipați ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in funcție de condițiile viitoare.

  • 2.2.     Obiectul, scopul si utilizarea evaluării.

Obiectul evaluării il constituie TERENUL INTRAVILAN (denumit in cele ce urmeaza «Proprietatea/Bunul»), activ aflat in proprietatea MUNICIPIULUI BRĂILA care este si destinatarul/utilizatorul raportului si am estimat valoarea de piața a acestuia, la data de referința 23.09.2019.

Scopul evaluării il constituie estimarea valori bunului in vederea închirierii acestui teren de către proprietar.

Utilizarea evaluării se refera la faptul ca respectivul raport este necesar pentru ca Proprietarul si celelate persoane interesate in obținerea acestei teren sa cunoască prețul, valoarea de piața a bunului evaluat.

  • 2.3.     Drepturile de proprietate evaluate.

Dreptul de proprietate aparține MUNICIPIULUI BRĂILA, domeniul privat al municipiului.

  • 2.4.    Baza de evaluare. Tipul de valoare estimat.

Bazele evaluării sint abordate prin capitalizarea veniturilor si cost.

Definirea valorii

S-a apelat la estimarea unei valori de piață definite conform Standardului ANEVAR IVS:

  • IVS Cadrul general

• Val.oarea.de.piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Metodologia de calcul a "valorii de piață" a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările Standardelor Internaționale de Evaluare - ANEVAR:

  • IVS Cadrul general

  • 2.5. Data estimării valorii.

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii Septembrie 2019, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate de către evaluator (data evaluării). Data de referința a raportului, la care valoarea este valabila, este 23.09.2019.

  • 2.6.      Moneda raportului.

Conform solicitării destinatarului, opinia finală a evaluării va fi prezentată în LEI. Astfel, raportarea valorilor s-a făcut in LEI, cifrele fiind rotunjite in lei. Valorile se inteleg cu TVA.

Exprimarea opiniei finale «în LEI» o considerăm adecvată doar atâtă vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, evoluția puterii de cumpărare și a nivelului tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică, etc.j.

  • 2.7.        Modalitati de plata.

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash și integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.).

  • 2.8.        Inspecția proprietății.

Proprietatea a fost inspectata personal de către evaluator, însotit de reprezentanții proprietarului. Documentarea asupra datelor legate de Proprietate a avut loc la amplasament.

  • 2.9.        Riscul evaluării.

Ipotezele speciale luate in calcul la estimarea valorii, au tinut seama ca nu exista potențiale riscuri, care in cazul producerii lor ar avea un impact major asupra mărimii valorii estimate de evaluator.

  • 2.10. Sursele de informații utilizate.

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora.

Informațiile utilizate au fost:

  • •   Situația juridica a proprietății, avizele, autorizările, schitele amplasamentului;

  • •   Informații privind piața specifică (prețuri, nivel de chirii, etc.);

  • •  Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate.

Sursele de informații au fost:

  •   proprietarul pentru informațiile legate de proprietatea evaluata (situație juridică, economică, chirii, istoric, ș.a.) care sunt responsabili exclusivi pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

. presa de specialitate și evaluatori care își desfășoară activitatea pe piața locală;

  •   baza de date a evaluatorului;

  •   informații furnizate de către presa si alte surse, privind tranzacții similare.

  • 2.11.    Clauza de nepublicare.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului care este si destinatarului acestui raport. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă acesta este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanță.

  • 2.12.     Valabilitatea raportului.

în conformitate cu uzanțele din România, valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Ca urmare, opinia evaluatorului trebuie analizată exclusiv în contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței specifice și scopul prezentului raport.

Daca acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării. Astfel, raportul de evaluare este valabil atât timp cât pe piața imobiliară nu vor fi schimbări esențiale, după această dată fiind necesară o reevaluare.

în cazul în care evoluțiile pieței financiare prezintă un salt important, sau pe piața specifică imobiliară apar modificări semnificative ale elementelor (noi sau vechi) cu ponderi relevante se impune, de asemenea, o reevaluare.

Totodată valoarea exprimată este valabilă numai în ipotezele și condițiile restrictive exprimate, orice element ce conduce la neâncadrarea în acestea din urmă, impunând actualizarea lucrării.

Partea III - PREZENTAREA DATELOR

  • 3.1. Identificarea proprietății.

Proprietatea de evaluat se compune din teren INTRAVILAN și se află în intravilanul municipiului Brăila, domeniul privat al municipiului (teren categoria curți construcții). ParțiaJ, pe terenul de 20 MP sunt amplasate construcțiile din municipiul Brăila, str. CIOCÂRLIEI nr. 10 -, construcții având proprietar pe LUPU IOAN, potrivit Raportului de expertiză judiciară din dosarul nr. 4785/196/2016 de pe rolul Judecătoriei Brăila și a anexei intitulate Plan de situație, propunere de departajare.

  • 3.2.   Descrierea juridică.

Bunul este proprietatea MUNICIPIULUI BRĂILA, domeniul privat al municipiului, potrivit HCLM nr. 35/31.01.2019. Conform declarațiilor proprietarului, asupra proprietății nu s-au constituit garanții bancare care sa limiteze dreptul de proprietate.

  • 3.3.   Inspecția proprietății.

Inspecția terenului si toate investigațiile si analizele necesare au fost efectuate de evaluator iar proprietățile comparabile au fost identificate si inspectate tot de evaluator. S-a cercetat si piața imobiliara in care se incadreaza proprietatea analizata.

  • 3.4. Date despre zona, vecinătăți si amplasamente.

Terenul se afla in INTRAVILANUL municipiului Brăila, domeniul privat al municipiului. Populația este stabila, fiind mediu urban (municipiu reședință de județ) si marea majoritate sunt proprietari.

  • 3.5. Descrierea terenului

Terenul de evaluat este situat in INTRAVILANUL municipiului Brăila, si este aferent construcțiilor din municipiul Brăila, str. CIOCÂRLIEI nr. 10 -, construcții având proprietar pe LUPU ION.

Suprafața terenului este de 20 MP și aparține domeniului privat al municipiului Brăila. Suprafața este rezultata din actele puse la dispoziție de către client. Forma in plan a terenului evaluat este neregulata.

Nivelul terenului este la nivelul carosabilului. Din informațiile culese, din inspecția efectata si din declarațiile proprietarului, am înțeles ca terenul nu prezintă nici un fel de poluare sau infestare.

Terenul nu este traversat de nici un curs de apa, iar pinza freatica se situează la o adincime medie. Gradul seismic al zonei este de 7.

Concjuzje

Se poate aprecia ca poziția terenului este adecvata pentru dezvoltări rezidențiale cât și nerezidențiale -, aferent construcțiilor rezidențiale (locuință și anexe) situate în municipiul Brăila, str. CIOCÂRLIEI nr. 10 -, construcții având proprietar pe LUPU ION.

Mai jos este prezentata Fisa tehnica a terenului de evaluat.

Fisa tehnica a terenului (de evaluat)

1

Proprietar

MUNICIPIUL BRĂILA - domeniul privat

2

Adresa

Aferent imobilului situat în municipiul Brăila, str.

CIOCÂRLIEI nr. 10 -, ce are ca proprietar pe LUPU

ION

3

Amplasament

INTRAVILAN municipiul Brăila

4

Suprafața totala teren

20 mp

5

Categorie localitate

Mediu urban - municipiu

6

Zona

Municipiul Brăila, str. Ciocârliei nr. 10

7

Tip drum de acces

Acces la drumuri

8

Forma in plan

Neregulată

9

Restricții de folosire

Nu este cazul

10

Suprafața adecvata -utilizare

Pentru activități rezidențiale (locuință/adecvată)

11

Poluare

Fără probleme deosebite care să influențeze valoarea

12

Natura teren

Teren normal de fundare ce nu necesită măsuri speciale

13

Grad seismic al zonei

Grad 7

14

Stare teren

Fără probleme

15

Restricții (juridice, sociale)

Nu este cazul

16

Utilizare

Construire spațiu de locuit (locuință și anexe), în scop rezidențial

Pgrtea IV - Analiza preliminară a pieței imobiliare

  • 4.1. Definirea pieței.

Analiza pieței imobiliare locale

Analiza pieței imobiliare locale trebuie legata de cei trei factori de influenta, esențiali in astfel de studii si anume următorii :

-> Factori economici

-> Factori sociali-politici

-> Factori geografici

Metodologia de evaluare trebuie astfel conceputa, nu doar ca un memoriu de calcul matematic, ci ca un ansamblu de relații de calcul, astfel incat coeficienții de corecție sa reprezinte faptic, fiecare din cei trei factori principali de influenta a valorii determinate, pentru activele corporale evaluate.

Clima

Este temperat continentala caracterizata de variațiile mari de temperatura intre vara si iarna. Temperatura medie multianuala este de +11 C vântul dominant sufla cu intensitate moderata din direcția NE. Cantitatea medie anuala de precipitații este de 400 mm.

Caracteristici geotehnice

în zona Brăilei, terenul de fundare este reprezentat de depozite loessoide, avand varsta Holocen inferior. Forajele au interceptat un strat de loessuri galbene, macroporice, cu umiditate redusa, precum si nisipuri prăfoase de origine eoliana. Nivelul pânzei freatice este situat la adâncimi de 4 - 8 m de la cota terenului, datorita înălțimii terasei joase fata de zona luncii inundabile a Dunării. In zona de lunca se dezvolta larg depozitele fluviatile si depozitele de mlaștina, avand varsta Holocen superior.

Se întâlnesc formațiuni aluvionare reprezentate de alternante de prafuri argiloase, argile, argile prăfoase si nisipuri galbene, cenușii si roșiatice. Nivelul freatic se întâlnește la adâncimi reduse fata de teren, de cca 2 - 4 m. Panza freatica este cantonata in aluviunile permeabile ale luncii.

Terenurile interceptate prezintă compresibilitate mare sau foarte mare, sensibilitate la umezire in zona terasei, caracteristici nefavorabile ale rezistentei la forfecare. Se incadreaza in categoria terenurilor de fundare slabe, care necesita masuri de îmbunătățire pentru fundarea directa a construcțiilor.

Analiza pieței imobiliare locale actuale, este una defavorabila, datorita ratei șomajului, in creștere, a infuziei de capital scăzută, a nivelului salarial redus. Se constata o mare diferența dintre cerere si oferta in cazul tranzacțiilor imobiliare, ce duce implicit la o scădere a valorii acestora.

Existenta unor valori comparabile se explica, la fel ca si in celelalte comune ale județului, prin faptul ca este posibila si eficienta implementarea in zone diferite de activitati identice, generatoare de profit, sau se constata etape de dezvoltare premergătoare de activitati profitabile in zona.

  • 4.2. Analiza ofertei competitive.

Inventarul proprietăților competitive de pe piața proprietăților imobiliare a municipiului Braila, realizat cu ajutorul informațiilor culese din rubricile de publicitate ale ziarelor locale si din ofertele agențiilor imobiliare locale cit si ca urmare a interviurilor luate de evaluator diverșilor specialiști in domeniul pieței imobiliarei, m-au condus la următoarele concluzii :

  • •  oferta competitiva, deși relativ mare, nu se adreseaza aceluiași sector de clienti ca si bunul de evaluat. Majoritatea sint proprietăți imobiliare cu suprafețe mult mai mari si destinate in special activitatilor rezidențiale;

  • •   terenul de evaluat are avantajul amplasării intr-o zona relativ accesibile atit cu cit si fara mijloace de transport.

Proprietatea de evaluat, in comparație cu proprietățile competitive

Avantaje

Poziția amplasamentului in interiorul localității cu acces direct la drum

Dezavantaje

In zona sunt si alte terenuri similare

  • 4.3. Analiza cererii solvabile.

Din analiza cererii de proprietăți imobiliare similare, existenta in ziarele locale si pe piața de specialitate existenta si din analiza unor tranzacții similare, a ajuns la următoarele concluzii:

  • •      sint cereri pentru astfel de proprietăți imobiliare;

  • •      potențialii cumpărători au venituri medii, fiind persoane interesate sa-si construiască locuințe familiale;

  • •      previziunile evaluatorului asupra cererii este de creștere peste 6-9 luni calendaristice.

Cumpărătorii potențial interesați (conform datelor de la presa locala din Braila)

Persoane juridice si fizice interesate, din care:

- rezidențial, aferent unei locuințe

Previziune asupra evoluției firmelor interesate

Creștere

Cumpărătorii care au posibilitatea sa-si cumpere astfel de bunuri (conform datelor financiare de pe www.mfinante.ro).

Cumpărători

- Persoane fizice interesate cu disponibilități bănești medii

Previziune asupra cumpărătorilor cu disponibilități bănești medii

Creștere

  • 4.4. Echilibrul pieței.

Din studiul pieței de proprietăți imobiliare similare (terenuri intravilane), prin folosirea de date specifice, provenite din ziarele locale, primărie, presa locala si din interviuri, am ajuns la următorul rezultat:

Previziune asupra cererii suplimentara                         Nu există

(marginala) ce implica bunul de evaluat

Qoncjuzje

în cadrul pieței proprietăților imobiliare din municipiul Braila, piața specifica a bunurilor de natura terenurilor intravilane, are echilibrul deplasat către oferta. Din acest punct de vedere se poate spune ca este o piața a cumpărătorului. Totuși, datorita speranței vinzatorilor in creșterea cererii ca urmare a amplificării construcțiilor din oraș, preturile nu vor scadea.

Eartea v - analiza datelor si concluziile

  • 5.1. Cea mai bună utilizare a terenului (CMBU).

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativă de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui bun mobil care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Conceptul de cea mai buna utilizare este o parte fundamentala si integranta a estimărilor valorilor de piața. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din următoarele situații :

<=> cea mai buna utilizare a terenului liber

<=> cea mai buna utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a proprietății trebuie să îndeplinească patru criterii și să fie:

  • *  permisibilă legal

  • *  posibila fizic

  • *  justificata adecvat

  • *  fezabilă financiar

  • *  maxim productivă

Analiza de piața efectuata de către evaluator a presupus culegerea unor informații de pe piața proprietăților imobiliare similare. Daca bunul ramine in continuare in exploatare, cea mai buna utilizare a proprietății de evaluat se bazeaza pe situația in care se pot maximiza beneficiile sau veniturile pe care le produce bunul.

In analiza celei mai bune utilizări pentru bunul mobil de evaluat, care a avut in vedere situația actuala de teren in exploatare, au rezultat următoarele alternative probabile:

Varianta: Utilizarea terenului de evaluat in scopul activitatilor rezidențiale (spațiu de locuit), este o varianta optima din următoarele considerente:

Avantaje: terenul este intr-o zona rezidențiala, de locuințe.

Avind in vedere cele de mai sus si tinind seama de situația prezenta, cea mai buna utilizare pentru terenului de evaluat analizat este cea de:

- utilizări rezidențiale: spațiu de locuit pe domeniul proprietatea primăriei locale.

Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:

O este permisibilă legal;

O îndeplinește condiția de fizic posibilă;

O este fezabilă financiar;

O este maxim productivă.

De menționat că din punct de vedere al permisibilității legale și posibilității fizice studiile, proiectele și avizele pentru utilizări comerciale si industriale susțin această utilizare.

Asa ca, in urma inspecției si analizei documentelor avute la dispoziție, precum si a informațiilor obținute din sursele locale cu ocazia inspecției, opinam ca din punct de vedere al maximizării valorii (ultima condiție a CMBU) desfasurarea activitatilor rezidențiale (spațiu de locuit pe domeniul privat al municipiului), implica Cea Mai Buna Utilizare a Proprietății.

  • 5.2. Abordarea evaluării. Standarde aplicabile.

în conformitate cu cerințele standardului IVS - Cadrul general, valoarea evaluata trebuie sa fie valoarea de piața, definita astfel:

"Valoarea de plata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluării, intre un cumpărător decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, in care părțile implicate au acționat in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere."

Valoarea de piața este estimata prin aplicarea metodelor si procedurilor de evaluare care reflecta natura proprietății si circumstanțele in care proprietatea respectiva ar fi cel mai probabil tranzactionata pe piața libera.

Pe baza datelor obținute de la Client si disponibile din piața specifica, analiza premergătoare evaluării, inclusiv analiza CMBU, s-au făcut in scopul determinării abordării, bazei valorii si metodelor de evaluare.

Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piața includ abordările prin:

  •      comparația vânzărilor;

  •      capitalizarea venitului, inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat

  •       cost.

Toate aceste abordări au ca rezultat valoarea de piața, daca in aplicarea lor, toate informațiile necesare utilizate provin din piața. Daca informațiile utilizate nu sunt din piața, atunci valorile obținute sunt valori in afara pieței (non-piata).

Când valoarea de piața a unui activ nu poate fi determinata (spre exemplu, in situații când nu exista o piața adecvata a vanzarilor/cumpararilor de active), se decide utilizarea unei valori surogat, cum este de exemplu costul de înlocuire net (CIN), care se aplica pe baza principiului substituției.

O alta abordare adecvata in evaluare este cea bazata pe capitalizarea/actualizarea venitului obtenabil din utilizarea proprietății, respectiv prin Metoda Fluxurilor de Numerar Actualizate (Discounted Cash Flow - DCF), metoda care se bazeaza pe principiul ca nici un investitor rațional nu ar investi intr-o proprietate mai mult decât fructificarea viitoare a capitalului investit.

Abordarea se bazeaza pe transformarea financiara a venitului in valoare si tine cont de așteptarea investitorului mediu, rațional, reflectata prin riscul la care este supusa investiția.

în abordarea evaluării, s-au consacrat următoarele metode, care tin cont de situația de fapt a bunurilor si de disponibilitatea informațiilor de piața:

v Metode prin comparație: directa si relativa;

v Metode de randament: capitalizarea directa a veniturilor nete ce se pot obține.

Metodologia evaluării cuprinde doua abordări: cost si capitalizarea veniturilor, precum si metodele înscrise în aceste abordări. Ambele abordări se bazeaza pe principiul substituției, care considera ca daca sunt disponibile pentru vânzare mai multe bunuri sau servicii similare, cele cu prețul cel mai mic atrag cea mai mare cerere.

Abordarea prin cost consta în stabilirea valorii bunului prin estimarea costului de achiziționare cu aceeași utilitate sau pentru adaptarea unui bun existent pentru aceeași utilizare, fara a presupune costuri exagerat datorate amânării adaptării.

Pentru bunurile uzate, abordarea prin cost presupune o estimare a deprecierii, care include deteriorarea fizica, deprecierea funcționala, si deprecierea economica.

Abordarea pe baza de venit are ca fundament capacitatea de generare a profitului de către bunul evaluat. Aceasta abordare se bazeaza pe principiul anticipării, respectiv valoarea deriva din fluxul de venit viitor produs de exploatarea bunului.

Metodele de evaluare înscrise în aceasta abordare sunt fie metoda capitalizării unui venit anual din exploatare cu o rata de capitalizare, fie actualizarea fluxului de venit obtenabil într-o perioada de timp viitoare (metoda cash-flow-ului net actualizat).

Evaluarea din prezentul raport face recurs la următoarele standarde aplicabile:

A. Standarde Internationale de Evaluare:

SEV 100:    Cadrul general

SEV 101:     Termenii de referință ai evaluării

SEV 102:    Implementare

SEV 103:     Raportare

SEV 230:     Drepturi asupra proprietății imobiliare

SEV 300:     Evaluări pentru raportarea financiară, Anexa - evaluarea

imobilizărilor corporale

  • 5.3. Abordarea prin metoda reziduală.

Generalități

Terenurile sunt recunoscute in general ca bunuri imobiliare de valori importante. Proprietatea de evaluat se afla amplasata in intravilanul municipiului Braila, județul Braila, fiind compusa din teren intravilan.

Se aprecieaza ca zona este lipsita de poluare. Oferta de teren in zona se menține la un nivel scăzut. Caracteristicile fizice ale terenului si utilitățile disponibile infuenteaza utilizarea terenului, si in mod firesc de valoarea sa - a se vedea Fisa tehnica a bunului de evaluat.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber trebuie sa tina seama de utilizarea actuala si de toate utilizările potențiale.

Din studiul celei mai bune utilizări a proprietății imobiliare de evaluat si tinind seama de amplasamentul terenului considerat liber si disponibil este pentru dezvoltări in scopuri rezidențiale (spațiu de locuit).

Pentru stabilirea corecta si reala a valorii de piața a terenului considerat liber, vom aplica metoda reziduala.

Metoda reziduala

Folosim aceasta metoda deorece :

  • •      valoarea construcției poate fi estimata cu destula precizie

  • •      venitul anual net generat de proprietate poate fi estimat

  • •      de pe piața pot fi extrase rate de capitalizare pentru teren cit si despre construcție

Calculul ratei de capitalizare - terenuri

COMPARABILE

A

B

C

Redeventa solicitata pe IHA/an (lei)

600

750

800

Valoarea solicitata a proprietății pe 1 HA (lei)

16.000

19.000

23.000

Rata de capitalizare (%)

3,75

3,95

3,47

Rata de capitalizare medie (%)

3,72

Se alege rata de capitalizare 3,72% (rotunjit la 3,5°/o), la terenuri.

Calculul ratei de capitalizare - construcții

COMPARABILE

A

B

C

Chirie solicitata anual (lei)

2.500

2.700

2.800

Valoarea de vinzare a proprietății (lei)

105.000

110.000

119.000

Rata de capitalizare (%)

2,38

2,43

2,35

Rata de capitalizare medie (%)

2,38

Se alege rata de capitalizare de 2,38% (rotunjit la 2,5%), la construcții.

Etapele procedurii

  • •       stabilirea celei mai bune utilizări a terenului considerat liber ;

  • •      estimarea costului construcției ipotetice (Vc) pentru cea mai buna utilizare a terenului ;

  • •      calcularea venitului brut potențial (VBP) generat de proprietate daca ar fi inchiriata in condițiile pieței pentru utilizarea in ipoteza celei mai bune utilizări, cu grad de ocupare de 100%;

  • •      calcularea venitului net potențial (VNP) generat de proprietatea prin scăderea cheltuielilor (Ch) aferente proprietarului;

  • •      calcularea venitului net efectiv (VNE) generat de proprietate scazind impozitele si taxele (IT) aferente proprietății;

  • •      calcularea venitului net efectiv generat de clădire (VNEc) in condițiile ratei de capitalizare de baza indicata de piața imobiliara pentru construcții 2,5%;

  • •      alocarea cotei de venit efectiv aferent terenului (VNEt);

  • •      calcularea valorii terenului (Vt) în condițiile ratei de capitalizare de baza indicata de piața imobiliara pentru terenuri de 3,5%.

Procedura

Pentru ca V = VNE/c - adica valoarea unei proprietăți (V), privita ca o investiție, este raportul intre venitul net din exploatare (VNE) generat de proprietăți periodic (anual) si rata de capitalizare (ca exprimare a speranței de recuperare a investiției) in condiții lipsite de risc, atunci :

  • •      Cea mai buna utilizare a terenului liber

Conceptul de cea mai buna utilizare este definit ca fiind «utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai buna valoare».

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea actuala si de toate utilizările potențiale. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor existente, daca este cazul.

Valoarea terenului este determinata de utilizarea potențiala si nu de utilizarea actuala.

Suntem de acord ca cea mai buna utilizare a terenului in suprafața actuala de 289 MP ar fi construcția unei locuințe/ spațiului de locuit cu anexe pe domeniul privat al municipiului, suprafața inchiriata in totalitate, la prețul pieței de circa 4 lei/mp suprafață construită pe lună - rezidențial, pentru o posibilă locuință, închiriată în totalitate.

Estimarea costului construcției ipotetice (Vc) pentru cea mai buna utilizare a terenului Costul de construcție pentru un astfel de imobil (locuință/anexe închiriată) îl estimăm la 1.500 lei/mp (circa 250-350 euro/mp) - suprafața construita, conform ofertelor societăților de profil din județul Braila, precum și conform ghidurilor din Colecția evaluarea rapidă a construcțiilor, editura Matrix Rom 1995 (Catalog de reevaluare nr. 120, Fișa nr. 6).

Cheltuielile cu impozitele si taxele locale (inclusiv impozit clădire și taxă teren) au fost estimate la circa 50 lei/anual, plecând de la Hotărârea Consiliului Local al municipiului Brăila nr. 711/20.12.2018 pentru impozitele si taxele locale din anul 2019 si prevederile Codului fiscal.

Celelalte etape ale procedurii sunt enumerate mai jos, in tabelul de mai jos:

Rd

Explicația

Calcul efectuat

Valoare

1

Valoarea construcției

Vc = 20 mp x 1.500 lei/mp

30.000 lei

2

Venit brut potențial al proprietății

VBP = 20 mp x 4,5 lei/luna

x 12 luni

1.080 lei/an

3

Cheltuieli pentru proprietar (2% din VBP)

Ch = VBP x 2%

22 lei/an

4

Venit net potențial al proprietății

VNP = VBP - Ch

1.058 lei/an

5

Impozitele și taxele aferente proprietarului

IT (clădire si teren)

50 lei/an

6

Venitul net efectiv al proprietății

VNE = VNP - IT

1.008 lei/an

7

Rata de capitalizare pentru construcție

C

2,5%

8

Venitul net efectiv generat de clădire

VNEc = Vc x C

750 lei/an

9

Venitul net efectiv aferent terenului

VNEt = VNE - VNEc

258 lei

10

Rata de capitalizare pentru terenuri

C

3,5%

11

VALOAREA TERENULUI (LEI)

Ct = VNEt/C

7.371,42 lei adică 7.350 lei (rotunjit)

Valoarea proprietății/bunului

TEREN INTRAVILAN în suprafață de 20 MP,

aferent construcțiilor din municipiul Brăila, str. CIOCÂRLIEI nr. 10 -, construcții având proprietar pe LUPU ION,

la data de 23.09.2019 (cu TVA),

este de 7.350 LEI

  • 5.3. Valoarea estimată a infrasctructurii aferente terenului de evaluat, prin metoda costurilor

Infrastructura evaluată              Nu este cazul - teren intravilan, fără fundație,

asfalt, ciment, ș.a.. De asemenea nu se cuprind, șanțurile, rigolele, acostamentele, bordurile și infrastructura din sol care nu este vizibilă, respectiv țevi, branșamente de apă, canalizare, electricitate, gaze naturale, telefonie, etc.

Reglementări și cadrul legal

Reglementări ANEVAR       IVS 1 - Valoarea de piață - baze de evaluare

  •      IVS 2 - Baze de evaluare diferite de valoarea de piață

  •      IVS 3 - Raportarea evaluării

____________________________________GN 1 - Evaluarea proprietății imobiliare__ Cadrul legal                        Catalogul privind clasificarea și duratele normale de

funcționare a mijloacelor fixe, aprobat prin H.G.R. nr. _________________________2139/2004________________________________________ Alte reglementări             Cataloage de reevaluare - ediția 1964

  •      Colecția "Evaluarea rapidă a construcțiilor" - Matrix Rom 1995

  •      Metodologia pentru evaluarea clădirilor și construcțiilor speciale din grupele 1 și 2 - indicative GV-0001/0-95, aprobat de MLPAT cu ordinul nr. 32/N/16.10.1995

Valoarea proprietății/bunului INFRASTRUCTURĂ aferentă TEREN INTRAVILAN în suprafață de 20 MP, aferent construcțiilor din municipiul Brăila, str. CIOCÂRLIEI nr. 10 construcții având proprietar pe LUPU ION,

la data de 23.09.2019 (cu TVA), este de 0 LEI

  • 5.4. Reconciliere valori. Valoare estimata propusa si concluzii evaluator.

Ca. rez.ultat a.l. i nveștig ații lor si. .analizelor efectuate,

în..Qpinia..meax.yaJparea..de.piata.a.propr.i.etatii.£bu/?.y/u/7.cu TVA,

la. data.d.e.23.,09.2019,..este.de. .7.350.LEI.(7._350Je,i„+„0,lei)

Aceasta valoare a fost obținută prin metoda reziduală (teren) și metoda costurilor (infrastructură).

Alegerea valorii finale este justificata de acuratețea metodelor alese si de influenta mare pe care o are piața din municipiul Brăila, în aplicarea acestei metode iar argumentele care stau la baza elaborării acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt:

  • -  valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile generale și specifice aferente perioadei la care s-a efectuat evaluarea;

  • -  valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • -  valoarea este o predictie;

  • -  valoarea este subiectiva;

evaluarea este o opinie asupra unei valori;

valoarea este considerată în condiții de plata cash, integral la data tranzacției;

  • -  valoarea conține TVA;

  • -  valorile estimate prin abordarea prin capitalizarea venitului deasemenea nu sint relevante, deoarece capacitatea proprietăților evaluate de a genera venituri nu poate fi stabilita exact, ea fiind limitata.

Raportul a fost pregătit in conformitate cu standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autotizati din Roman ia).

Recomandare

Urmare a solicitării clientului am procedat la determinarea valorii de piață a proprietății solicitate și precizez faptul că stabilirea redevenței nu face parte din atribuțiile unui expert evaluator membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANE VAR).

Astfel, în lipsa unor reglementări la îndemâna evaluatorului, referitoare la calculul redevenței în cadrul concesiunilor de teren din domeniul privat sugerez și consider că redevența anuală se poate determina folosind pentru terenurile în cauză reglementările art. 693-702 din Codul civil referitoare la superficie.

Redevența minimă propusă a fost stabilită în condițiile în care s-a ținut seama de recomandarea beneficiarului lucrării, potrivit căreia în cazul de față contractul de concesiune se încheie pe o perioadă de 49 de ani.

REDEVENȚA minimă propusă este de:

7.350

Lei/20 mp/49 ani

150

Lei/20 mp/1 an

12,50

Lei/20 mp/1 lună

7,50

Lei/1 mp/1 an

0,63

Lei/1 mp/1 lună