privind aprobarea vânzării cu drept de preempfiune către constructorul de bună credinfii, a terenului aflat in proprietatea privată a Municipiului Bacău, aferent imobilului-spafiu comercial, situat in municipiul Bacău, Strada Nicolae Biilcescu nr. 12,

in suprafafii de 5,00 m.p.

Consiliul Local al Municipiului Bacău întrunit in ședință ordinarii la data de 31.10.2024 potrivit art. 133 alin. (1) din Ordonanța de Urgenții nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificiirile și completiirile ulterioare, Aviind în vedere:

• - Cererea domnului Xxxxxx Xxxx-Xxxxx, reprezentant legal al SC EST IMOB GROUP S.R.L., înregistratii cu nr. 206139/06.12.2022, prin care solicită cumpiirarea terenului aflat în proprietatea privatii a Municipiului Baciiu, aferent imobilului-spațiu comercial, situat în municipiul Baciiu, Strada Nicolae Biilcescu nr.12, în suprafații de 5,00 mp.;

• - Procesul Verbal nr.186262 din 12.09.2024 al Comisiei de analizii a cererilor și documentațiilor depuse de solicitanți constituitii în baza H.C.L. nr. 65 din 26.02.2021;

• - Referatul nr.196308 din 07.10.2024 înaintat de ciitre Serviciul Evidență Patrimoniu prin care se propune aprobarea vanziirii cu drept de preempțiune ciitre constructorul de bunii credinții, a terenului aflat în proprietatea privatii a Municipiului Baciiu, aferent imobilului-spațiu comercial, situat în municipiul Baciiu, Strada Nicolae Biilcescu nr. 12, în suprafață de 5,00 m.p.;

-Expunerea de motive a Primarului Municipiului Baciiu înregistrata cu nr.198596/18.10.2024;

• - Raportul Direcției Juridice înregistrat cu nr.198598/1/18.10.2024;

• - Raportul Direcției Patrimoniu înregistrat cu nr.198598/2/18.10.2024;

• -Avizele comisiilor de specialitate din cadrul Consiliului Local al Municipiului Baciiu, întocmite în vederea aviziirii proiectului de hotiirare: nr. 409/30.10.2024 al Comisiei de specialitate nr. 1, nr. 379/30.10.2024 al Comisiei de specialitate nr. 2 și nr. 486/29.10.2024 al Comisiei de specialitate nr. 5; -Prevederile art. 586 alin. (1), alin. (2), ale art. 1.650 și ale art. 1.730 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, cu modificiirile și completiirile ulterioare;

-Prevederile art. 140 alin. (1) și alin. (3), ale art. 196 alin. (1) lit. a), ale art. 197, ale art. 243 alin. (1) lit. a) si lit. b) și ale art. 364 alin. (1) și alin. (2) din Ordonanța de Urgenții nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificiirile si completiirile ulterioare;

in temeiul art. 129 alin. (2), lit. c) si alin. (6) lit. b) și art. 139 alin. (2) și alin. (6) din O.U.G. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificiirile și completiirile ulterioare,

HOT ĂRĂȘTE:

ART. 1 Se aprobii viinzarea cu drept de preempțiune a terenului proprietate privatii a Municipiului Baciiu, în suprafață de 5,00 m.p., situat în municipiul Baciiu, str. Nicolae Biilcescu nr. 12, aviind CF nr. 80530, nr. cadastral 80530, teren ocupat de o construcție-spațiu comercial, aflat în proprietatea EST IMOB GROUP SRL.

ART. 2 (1) se aprobii RAPORTUL de EVALUARE nr. 122 din 16.07.2024 elaborat de S.C. ADEVAL EXPERT S.R.L. Baciiu, privind estimarea valorii de piații a terenului proprietate privatii a Municipiului Baciiu, în suprafață de 5,00 m.p., situat în municipiul Baciiu, str. Nicolae Biilcescu nr. 12, aviind CF nr. 80530, nr. cadastral 80530, în vederea viinziirii ciitre constructorii de bunii credinții care beneficiazii de un drept de preempțiune la cumpiirarea terenurilor aferente construcțiilor, identificat în anexa, parte integrantii a prezentei hotiirari;

• (2)    - Riispunderea juridicii privind corectitudinea stabilirii prețului previizut în raportul de evaluare revine exclusiv evaluatorului.

ART. 3 (1) Se aproba vânzarea prin valorificarea dreptului de preempfiune a terenului cu pretul de 1.775,00 euro la care se adaugă taxa pe valoarea adăugată, platibil in lei la cursul de referința al Băncii Naționale a României din ziua efectuării plății, preț stabilit de evaluatorul autorizat ANEYAR- S.C. ADEVAL EXPERT S.R.L., ing. Xxxx Xxxxxx.

• (2)    Proprietarul construcției va fi notificat in termen de 15 zile asupra hotărârii Consiliului Local și acesta iși poate exprima opfiunea de cumpărare in termen de 15 zile de la primirea notificării.

• (3)    Cumpărătorul va achita integral prețul de vânzare al terenului, in termen de 30 de zile de la exprimarea opfiunii de cumpărare.

• (4)    Cumpărătorul va putea solicita intabularea dreptului de proprietate in cartea funciară, numai după achitarea integrală a prețului de vânzare a terenului.

• (5)    Taxele pentru perfectarea actelor notariale in formă autentică, efectuarea procedurilor de publicitate imobiliară prevăzute de lege precum și contravaloarea Raportului de Evaluare intocmit de către expertul autorizat, vor fi suportate integral de către cumpărător.

ART. 4 La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a terenului, încetează efectele contractului de concesionare/inchiriere, incheiat intre Municipiul Bacău și cumpărător, iar Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Direcția Impozite și Taxe Locale, Serviciul Evidență Patrimoniu-Compartimentul Evidență și Inventar Domeniul public și Privat vor inregistra toate modificările intervenite ca urmare a adoptării hotărârii.

ART. 5 Se imputernicește Primarul Municipiului Bacău să semneze la notarul public actul de vânzare-cumpărare, in formă autentică.

ART.6 Primarul Municipiului Bacău va aduce la indeplinire prezenta hotărâre prin Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Impozite și Taxe Locale, Direcția Patrimoniu - Serviciul Evidență Patrimoniu și Direcția Juridică.

ART. 7 Prezenta hotărâre va fi comunicată către Primarul Municipiului Bacău, Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Impozite și Taxe Locale, Direcția Patrimoniu - Serviciul Evidență Patrimoniu și Direcția Juridică.

ART. 8 Prin grija Secretarului General al Municipiului Bacău, prezenta hotărâre va fi comunicată la Instituția Prefectului - Judeful Bacău, in vederea verificării legalității.

CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE SECRETARUL GENERAL AL MUN. BACĂU Xxxxxxx X- Xxxxxx Xxxxxxx!

Hotărârea a fost adoptată cu 19 voturi pentru.

ROMÂNIA

JUDEȚUL BACĂU

CONSILIUL LOCAL BACĂU

ANEXĂ LA HCL NR. 381 DIN 31.10.2024

RAPORTULdeEVALUARE

nr. 122 din 16.07.2024 elahorat de SC ADEVAL EXPERT SRL Badiu, privind estimarea valorii de piata a terenului proprietate privata a municipiului Badiu, in suprafafa de 5,00 mp, situat fo municipiul Bacau, str. Nicolae Balcescu nr.12, având CF nr.80530, nr.cadastral 80530, in

vederea vânzării catre constructorii de buna credința care beneficiază de un drept de preemptiune la cumpararea terenurilor aferente construcfiilor

DIRECTOR EXECUTIV'

Xxxxxxx Xxxxxxxx

CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE SECRETARUL GENERAL AL MUN. BACĂU Xxxxxxx X- Xxxxxx Xxxxxxxx

S,,C,, ADEJIAL EXPERT £R,,L,,

MEMBRU CORPORA T/V AL ASOC/A TIE/ NATIONALE A EVA LUA TOR/LOR AUTORIZA Tl DIN ROMANIA, NR. 0649 str. Poet Andrei Muresanu, nr. 7 Bacau, 600005; tel 0726730870 I 07 45588047

C.U/. 38392580, Nr. Reg. Com. J4/1732/2017

e-mail: adeva/xxxxxx@xxxxxxxxx

ADV Nr. 122/ 16.07.2024

RAPORT DE EVALUARE

TEREN INTRAVILAN MUNICIPIUL BACAU, STR. N. BALCE.SCU, NR. 12, JUD. BACAU

PROPRIETAR: MUNICIPIUL BACAU - DOMENIU PRIVAT

DESTINATAR : PRIMARIA MUNICIPIULUI BACAU

sc .owrsti

Catre,

PRIMARIA MUN!CIPiUUJI BACAU,

Va transmitem anexat raportul de evaluare detaliat al proprietatii imobiliare - teren intravilan, situat in mun. Bacau, str. N. Balcescu, nr. 12, jud. Bacau, in suprafata de 5,00 mp, aflat in proprietatea Municipiului Bacau, conform HCL nr. 157/27.04.204 8 si a extrasului de carte funciara nr. cerere. 55250/03.06.2024, avand nr. cadastral 80530. Teren, ce face obiectul evaluarii este in domeniul privat a Municipiului Bacau, fiind concesionat catre societatea EST IMOB GROUP S.R.L conform Contractului de concesiune nr.191077/18.10.2022.

Evaluarea s-a realizat la data de 17.06.2024 i'n scopul stabilirii valorii proprietatii imobiliare, in vederea vanzarii catre constructorii de buna credinta care beneficiaza de un drept de preemtiune la cumpararea terenurilor aferente constructiilor.

lnspectia pe teren, actualizarea :,,i documentarea informarii cu date de plata precum §l 1ntocmirea prezentului raport de evaluare s-au desfa:,;urat Tn perioada 17.06.2024 + 15.07.2024. Data de referinta pentru care sunt valabile toate calculele, analizele :,;i estimarile efectuate este 17.06.2024. Valoarea este raportata fn lei, Tn conditiile unei plati integrale cash. Pentru elementele de calcul ce au la baza estimari fn valuta, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 17.06.2024, respectiv: 1 EURO= 4,9768 RON.

A fost supus evaluarii dreptul de proprietate integral al Municipiului Bacau - Domeniu Privat, asupra proprietatii imobiliarea ce face obiectul evaluarii. Dreptul de proprietate evaluat este desprins din documentatiile puse la dispozitie de beneficiar (fara a se face investigatii/verificari suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuata la comanda beneficiarului). El este considerat drept deplin.

Rezultatul evaluării

In baza calculelor efectuate, a ipotezelor și a condițiilor limitative, valoarea estimata a proprietății imobiliare supuse evaluarii, la data de 17.06.2024 este:

Vteren - 5,00 mp - Bacau, str. N. Ba!cescu, nr. 12 = 8.830,00 lei,respectiv

Vteren -5.00 mp-Bacau, str. N. Balcescu, nr.12 ⁼ 1.775200 euro (355,00 SUTO/mp)

Nota 1: Valorile de mai sus nu contin T.V.A.

Nota 2: Valorile propuse sunt valabile astazi 17.06.2024, urmand a fi corectate ori de cate ori piata o cere.

ADEV/L^gg^r S.R.L. BACAU

Ing. Xxxx Xxxxxx - Evaluator autorizat ANEVAR

Administrator ₍ \

,                                                   I ...

S.C. jWWitt afSBTSJU,

CERTIFICAREA VALOR!!

S.C. ADEVAL EXPERT S.R.L. Bacau prin Evaluator ing. Xxxx Xxxxxx in calitate de Administrator, declar ca evaluarea a fost facuta ln concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR editia 2022 si confirma ca: ^® prezentarea faptelor din raport sunt corecte §i reflecta cele mai pertinente cuno§tinte ale evaluatorului.

^® analizele §i concluziile sunt !imitate numai la ipotezele §i conditiile prezentate ln acest raport.

® evaluatorul nu a avut nici un interes asupra proprietatilor evaluate.

® dupa cunostintele evaluatorului, informatiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilitatilor;

® onorariul evaluatorului nu este conditionat de nici un aspect al raportului.

® evaluatorul lndepline§te cerintele adecvate, de calificare profesionala.

® evaluatorul are experienta Tn ceea ce prive§te localizarea 9i categoria de proprietate care este evaluata.

® evaluatorul a efectuat o inspectie personala a proprietatilor

^® nici o persoana, cu exceptia celor specificate 1n raport, nu a acordat asistenta profesionala ln elaborarea raportului.

® nici realizarea evaluarii si nici remunerarea nu depind de valoarea raportata.

A.DEVAL EXPERT S.R.l. BACAU

MEMBRU CORPORAT!V ANEVAR

sa ExmruL

CAPITOLUL 1. TERMENII DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

• 1.1.    ldentificarea si competenta evaluatorului

Evaluarea expusa Yn prezentul raport a fast realizata de catre societatea S.C. ADEVAL EXPERT S.R.L., membru corporativ ANEVAR cu autorizatia nr. 0649, specializata in servicii si consultanta de evaluare pentru bunuri imobile si mobile 9i nu s-a primit asistenta semnificativa din partea niciunei alte persoane sau societati. Evaluatorul detine calificarea 9i competenta de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi verificat de pan;ile interesate ,n Tabloul Asociatiei (http://nou.anevar.ro/pagini/tabloul-asociatiei). Afirmatiile prezentate 9i sustinute Tn acest raport sunt adevarate ₉i corecte; analizele, opiniile ₉i concluziile prezentate sunt !imitate numai de ipotezele (inclusiv cele speciale) considerate si sunt analizele, opiniile si concluziile personale ale Evaluatorului, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. fn derularea in°tregului proces al evaluarii care a dus la opinia raportata, evaluatorul nu a fast constrans sau influentat in niciun fel. Suma reprezentand plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea Tn raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze vreuna din pan;ile interesate 9i nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Evaluatorul nu are niciun interes prezent sau de perspectiva Tn proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare 9i niciun interes sau influenta legata de parti!e implicate. Astfel, evaluatorul a putut oferi o valoare obiectiva ₉i impan;iala.

• 1.2.    ldentificarea clientului si a utilizatorilor desemnati

In conformitate cu Contractul de prestari servicii, prezentul raport de evaluare se poate utiliza exclusiv de catre Municipiului Bacau, in calitate de Client 9i Destinatar 9i contine informatii adecvate doar necesitatilor lor. Evaluatorul nu va transmite copii ale prezentufui raport sau pan;i din acesta, niciunei ten;e pan;i, daca aceasta nu a fast desemnata Tn scris ca posibil utilizator ₉i nici nu poate fi facut responsabil pentru eventuale prejudicii produse pan;ilor in drept in cazul Tn care un ten; ar detine 9i utiliza o astfel de copie. Orice persoana care ar primi (chiar 9i pe cale oficiala) o copie a prezentului raport nu devine automat utilizator de drept al lui, decat Tn cazul Tn care este autorizata de catre evaluator 9i identificata explicit ca utilizator desemnat. Atunci cand aceasta identificare nu exista explicit, iar persoana nu are atributiuni legale sau reglementate Tn legatura cu prezentul raport de evaluare, nu poate fi considerata ca utilizator desemnat al lui ₉i nu este Tndreptatita la niciun fel de pretentie fata de evaluator. Responsabilitatea Evaluatorului este doar fata de utilizatorii desemnati ₉i nu poate fi extinsa fata de niciun ten;.

• 1.3.    Scopul evaluarii

Evaluarea, s-a realizat Tn scopul stabilirii valorii proprietatii imobiliare, in vederea vanzarii catre constructorii de buna credinta care beneficiaza de un drept de preemtiune la cumpararea terenurilor aferente constructiilor.

Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decat eel declarat; evaluatorul nu T9i asuma responsabilitatea niciodata 9i l'n nicio alta circumstanta sau context 1n care raportul de evaluare ar putea fi utilizat. Avand in vedere Statutul ANEVAR si Codu!ui de Etica al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu isi asuma raspunderea decat fata de client si destinatar.

• 1.4.    ldentificarea bunurilor supuse evaluarii

Obiectul lucrarii ii constituie evaluarea proprietatii imobiliare - teren intravilan, situat in Bacau, str. N. Balcescu, nr. 12, in suprafata de 5,00 mp, avand nr. cadastral 80530 si CF 80530, conform extras de carte funciara nr. cerere 55250/03.06.2024. Terenul se afla in proprietatea Municipiului Bacau - Domeniul privat conform HCL Nr. 157/27.04.2018.

La data evaluarii proprietatea imobiliara in suprafata de 5,00 mp este concesionata de Municipiului Bacau catre societatea EST IMOB GROP S.R.L., conform conform Contractu!ui de concesiune nr.191077/18.10.2022.

Descrierea detaliata a bunurilor imobile este redata in capitolul 2 - Prezentarea datelor.

• 1.4.    Dreptul de proprietate supus evaluarii

A fast supus evaluarii dreptul de proprietate integral al Municipiului Bacau - Domeniu Privat, asupra proprietatii ce face obiectul evaluarii. Dreptul de proprietate evaluat este desprins din documentatiile puse la dispozitie de beneficiar (fara a se face investigatii/verificari suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuata la comanda beneficiarului). El este considerat drept deplin.

£C.A^l IJXIPERTSRl,,

• 1.5.    Tipul valorii

Luand 1n considerare scopul prezentei evaluari, respectiv vanzarea proprietatii imobiliare mentionate anterior, de catre constructorii de buna credinta care beneficiaza de un drept de preemtiune la cumpararea terenurilor aferente constructiilor, tipul valorii adecvate este "valoarea de piata'', definita de SEV 100 - Cadru general (IVS 100 - Cadru general) ca fiind: .,suma estimate pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a), la data evaluarii 1ntre un cumparator hotarat §i un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat §i in care partile au actionat fiecare in cuno§tinta de cauza, prudent §i fara constrangere." Aceasta valoare, de regula, datorita volatilitatii conditiilor de piata, are valabilitate limitata la data evaluarii 9i nu va putea fi atinsa in cazul unei eventuale incapacitati de plata viitoare cand, atat conditiile pietei cat ₉i situatiile de vanzare pot diferi fata de acest moment. Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice §i politice de la data Yntocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport i§i pot pierde valabilitatea.

Metodologia de calcul a "valorii de piata" a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii §i de recomandarile Standardelor de Evaluare ANEVAR.

Valoarea a fost estimata in moneda "Lei".

• 1.6.    Data evaluarii

Data evaluarii, la care sunt valabile toate analizele, judecatile, calculele, ipotezele de lucru §i conditiile !imitative este de 17.06.2024. Valoarea este raportata in LEI, fara TVA Conversia valorii in EURO s-a facut la cursul de 1 EUR = 4,9768 RON, valabil pentru data de 17.06.2024. Valabilitatea exprimarii valorii in cele doua monede, precum §i echilibrul 1ntre acestea, sunt valabile la momentul exprimarii opiniei, evolutia ulterioara a valorii putand fi diferita pentru cele doua monede.

• 1.7.    Documentarea privind efectuarea evaluarii

In vederea elaborarii Raportului de evaluare, activitatile desfasurate au inclus urmatoarele:

• •    Colectarea informatHlor privind proprietatea imobiliara supusa evaluarii.

• ^•    Analiza informatiilor disponibile.

• •    Prezentarea rezultatelor si concluziile.

Cu ocazia inspectiei proprietatii imobiliare supuse evaluarii, au fost efectuate fotografii §i s-au examinat locatia (cu exceptia partilor ascunse sau nevizibile) §i vecinatatHe.

In realizarea analizelor, judecatilor 9i calculelor din prezentul raport, coroborat cu discutiile preliminare purtate cu reprezentantii Primariei Municipiului Bacau, evaluatorul a avut acces la toate informatiile relevante necesare. Utilizatorul a pus la dispozitie evaluatorului documentatia necesara elaborarii raportului de evaluare.

• 1.8.    Natura si sursa informatiilor utilizate

Pentru elaborarea evaluarii s-au avut in vedere urmatoarele informatii:

>- Documente puse la dispozitie de catre beneficiar, respectiv:

• •    HCL nr. 157/27.04.2018;

• •    Contract de concesiune nr.191077/18.10.2022;

• •    Extras de carte funciara pentru informare nr. cerere 55250/03.06.2024;

• •    Plan de amplasamnet si delimitare a imobilului cu nr. cadastral 80530;

Documentele si informatiile mentionate mai sus au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre client, care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si corectitudinea informatiilor furnizate. Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre client si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.

lnformatii culese pe teren de catre evaluator privind pozitionarea, zona in care este amplasata proprietatea, istoricul amplasamentului, starea fizica a proprietatii imobiliare si a bunurilor mobile ce fac obiectul evaluarii.

lnformatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori si cumparatori de pe piata imobiliara a municipiului Bacau.

lnformatii privind cererea si oferta, preluate din mass media de specialitate, in special site-uri de internet cu publicitate imobiliara(www.olx.ro, www.storia.ro, www.imoradar24.ro, www.imobiliare.ro, www.lajumatate.ro), acestea fiind sintetizate in analiza pietei imobiliare.

Standardele de evaluare ANEVAR editia 2022.

Alte documentatii formate din preturi practicate pe piata libera a terenurilor, pre1uri practicate de

<;-€^1)structori, preturi libere de închiriere a spatiilor de depozitare, cataloage de costuri.

_t;.j:Valu{zjtoTO^ utilizat in estimarea valorii numai informațiile și documentele pe care le-a avut la dispoziție, fiind //:!-^^"^fx&^nt³ §i a altor informații sau documente de care evaluatorul nu avea cuno§tința. Evaluatorul :

F                                                                    . ..........                 ....... ......... 5

t;

o>1

S.C. ADOAl EXPERTS.R.,L,

obtinut informatii, opinii, estimari din surse considerate a fi corecte §i de fncredere, dar nu se asuma nicio responsabilitate fn cazul Tn care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

• 1.9.    lpoteze si ipoteze speciale

Principalele ipoteze si conditii !imitative de care s-a tinut seama Yn elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

• 1.9.1.    lpoteze:

• •    evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de catre Beneficiarul lucrarii, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-și asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

• •    informatiile solicitate și luate In considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fără ca acestea sa ofere o garantie asupra preciziei lor;

• •    evaluatorul a obtinut informatii, estimări §i opinii, ce au fast evidentiate In raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

• •    se presupune ca bunurile sunt detinute cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acestora;

• •    evaluatorul nu are nici o informatie privitoare la faptul ca proprietatea ar fi traversata de retele magistrale de utilitati sau zone de restrictionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decat cele descrise in raport; in urma inspectiei pe teren nu au fost descoperite indicii care sa arate o astfel de restrictie; evaluatorul nu a facut nici o investigatie suplimentara pentru a descoperi aceste restrictii si nici nu are abilitatea de a intocmi eventuale studii care sa certifice daca proprietatea este afectata de o astfel de restrictie sau nu;

• •    locatia indicata si limitele proprietatii indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/geodez si nu are calificarea necesara pentru a masura si garanta ca locatia si limitele proprietatii asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund cu documentele de proprietate, respectiv documentatia cadastrala;

• •    au fast inspectate doar acele părti ale bunurilor care sunt vizibile, presupunandu-se că §i celelalte părti sunt 1n aceea§i stare; se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale bunurilor, evaluatorul neasumandu-și nici o responsabilitate pentru asemenea situatii;

• •    ca parte a procesului de evaluare, evaluatorul a efectuat o inspectie neinvaziva a proprietatii imobiliare si nu s-a intentionat a se scoate in evidenta defecte sau deteriorari ale constructiilor sau instalatiilor altele decat cele care sunt prin executie aparente. Prezenta unor astfel de deteriorari care nu au fost puse in evidenta ar putea afecta in mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomanda clientilor preocupati de un asemenea potential negativ sa angajeze experti tehnici care sa investigheze astfel de aspecte;

• •    se presupune ca toate licentele, autorizatiile si acordurile de functionare precum si orice alte cerinte legale necesare functionarii au fost sau pot fi obtinute si reinoite pentru orice utilizare considerata pentru evaluare in acest raport;

• •    se presupune că proprietatea este In concordantă cu toate reglementările locale §i republicane privind mediul inconjurător, reglementările §i restrictiile, cu exceptia neconcordantelor ce ar fi expuse fn prezentul raport;

• •    nu se detin informatii cu privire la existenta unor materiale periculoase in cadrul bunurilor evaluate; Evaluatorul nu are calitatea, calificarea §i nici obligatia de a depista astfel de substante;

• •    evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data evaluarii, neincluzand posibilitatea existentei si a altor infarmatii de care acesta nu avea cunostinta. Toate informatiile care ne-au fost furnizate de catre terti se presupun a fi corecte, dar nu Ii se acorda garantii pentru acuratete. Cu toate ca, unde a fast posibil, am verificat corectitudinea datelor primite, nu ne asumam nici o responsabilitate in cazul in care se constata ca acestea au fast incorecte;

• •    previziunile sau estimările continute in raport s-au făcut fn conditiile actuale ale pietii;

• •    evaluarea s-a efectuat In conditiile unei vanzări cu plata integrală, cash.

• •    evaluarea are ca termen de referinta cursul valutar de la data de 17.06.2024, evaluarea s-a realizat in ipoteza in care proprietatea se afla in aceleasi conditii ca si la data inspectiei;

• 1.9.2.    Conditii !imitative

o evaluatorul, prin natura evaluarii, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in f'Sc'i’^S^ajă in legatura cu proprietatile evaluate, decat daca au fast facute initial aranjamente in aceasta -..^^

&J '?('/ •’clcau -,

•——. - . —

a ADEJ/AL EXPERTSR(JLO)

• •    prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus in nici un document §i nu poate fi publicat sub nici o forma, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;

• •    acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat §i pentru evaluator §i este valabil numai pentru scopul mentionat in cadrul capitolului si evaluatorul nu-§i asuma nici o responsabilitate daca acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop, daca nu au fost facute alte mentiuni;

• •    previziunile, proiectiile si estimarile continute aici se bazeaza pe conditiile curente de pe piata, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbarii conditiilor viitoare.

• •    in estimarea valorii proprietatii imobiliare, Evaluatorul a tinut cont doar de acele bunuri imobile care au fost prezentate de Beneficiarul lucrarii, la inspectia pe teren.

• 1.9.3.    lpoteze speciale

• •    ldentificarea lotului de teren ce face obiectul evaluarii, a fost facuta in baza documentatiei cadastrale nr. 85530 pusa la dispozitie de catre Beneficiar.

• •    conform extrasului de carte funciara a terenului supus evaluarii, acesta este liber de sarcini;

• ^•    evaluatorul nu a avut la dispozitie certificat de urbanism pentru terenul supus evaluarii. In lipsa certificatului de urbanism, evaluarea s-a realizat in ipoteza in care terenul este construibil, conform regimului tehnic si economic al zonei, in baza PUG mun. Bacau. In situatia in care apar informatii ce invalideaza aceasta ipoteza speciala, concluziile prezentului raport de evaluare devin nule, necesitand o revizuire in sensul punerii de acord cu noile informatii existente;

• •    identificarea juridica a proprietatii evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispozitie de client;

• •    documentele prezentate sunt considerate veridice fara ca evaluatorul sa poata certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare avand doar scop informativ;

• •    evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventualele modificari ale dreptului de proprietate sau ale elementelor inscrise in documente de la data emiterii acestora sau de la data inspectiei si pana la data evaluarii;

• •    evaluatorul nu isi asuma nicio responsabilitate, in nicio circumstanta pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre proprietar/utilizatorul desemnat;

• •    raportul de evaluare este valabil in conditii economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

• 1.10.    Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare

Prezentul raport de evaluare a fost elaborat exclusiv pentru scopul mentionat la pct. 1.3, respectiv stabilirea valorii proprietatii imobiliare in vederea vanzarii de catre Municipiul Bacau - Domeniu Privat catre constructorii de buna credinta care beneficiaza de un drept de preemtiune la cumpararea terenurilor aferente constructiilor. Utilizarea pentru orice alt scop, este de neacceptat de catre Evaluator, care nu isi asuma nici o responsabilitate fata de nici o parte in cazul utilizarii Raportului de evaluare .

Deasemeni, Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate pentru orice aspect juridic, costuri, daune sau cheltuieli suferite de Client sau orice terta parte, rezultate din utilizarea acestui Raport, in afara celor prevazute in mod expres in Contractul de prestari servicii.

Acest raport poate fi utilizat doar in legatura cu bunul/bunurile identificat/e 9i nu poate fi utilizat pentru un alt bun chiar (aparent) identic. Evaluatorul nu-9i asuma raspunderea pentru o astfel de utilizare, cu excep\ia cazului in care responsabilitatea ar fi asumata explicit 1n Termenii de referin\a. Raportul de evaluare, in totalitate sau pe pa11i, sau oricare alta referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitaiii fara acordul scris ₉i prealabil al evaluatorului cu specificarea formei 9i contextului fn care urmeaza sa apara. Publicarea, partiala sau integrala, precum 9i utilizarea lui de catre alte persoane decat cele la care s-au facut referiri anterior, atrage dupa sine fncetarea obligatiilor contractuale. De asemenea, intrarea in posesia unui tert a unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

• 1.11.    Declararea conformitatii evaluarii cu SEV

Aplicarea metodologiei de evaluare s-a realizat in conformitatea cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2022, tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea si respectand cerintele Codului de etica al profesiei de evaluator emis de ANEVAR.

In elaborarea Raportului de evaluare s-au avut in vedere respectarea urmatoarelor:

• •    SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general)

ztSfN'illi/W Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)

„'‘' SEV d02^:7^ocumentare si conformare (IVS 102)

& a AdEYAL EXmRL

• • SEV 103 - Raportare (IVS 103)

• • SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104)

• •    SEV 105 - Abordari si metode de evaluare

• •    SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 400)

• •    GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Nici clauzele contractuale sau instructiunile evaluarii, nici alte fapte sau consideratii nu au impus devierea prezentului raport de la respectivele Standarde.

Conform cu cerintele prezentate in SEV aplicabile la Data evaluarii, confirmam ca:

• -    Afirmațiile incluse in acest raport se bazeaza pe fapte si opinii considerate a fi adevarate si rezonabile in masura cunostintelor noastre.

• -    Analizele, opiniile si concluziile prezentate in acest raport sunt !imitate numai la ipotezele si ipotezele speciale specificate anterior si reprezinta punctul de vedere obiectiv si profesional al Evaluatorului.

• -    Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor asupra societatii ce face obiectul prezentului raport de evaluare sau asupra vreunei parti implicate.

• -    Nu exista nici o influenta sau constrangere legata de subiectul acestui raport sau de partile implicate in Contractul de servicii.

• -    Onorariul si Contractul de prestari servicii nu sunt conditionate de obtinerea unor rezultate predeterminate care ar putea favoriza clientul, sau ar putea afecta valoarea estimate.

• 1.12. Descrierea raportului

Raportul de evaluare este unul narativ, detafiat, intocmit in conformitate cu SEV 103 9i cuprinde, pe langa termenii de referinta, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor 9i judecatilor relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicatia asupra valorii raportate, nefiind necesara nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

• 2.1.    Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea indeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost urmatoarele:

• •   documentarea pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/proprietarului;

• •    inspectia proprietatii imobiliare si efectuarea de fotografii;

• •    stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului;

• •    selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

• •    analiza tuturor informatiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

• •   obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare sau oferta a proprietatilor imobiliare similare;

• •   aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei

finale a evaluatorului;

• •    analiza valorilor obtinute prin rationament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informatiilor utilizate;

• •    estimarea valorii de piata in urma aplicarii abordarii considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru adoptate de catre ANEVAR.

• 2.2.    ldentificarea proprietatilor, descriere juridica

Evaluarea a fast solicitata de catre Municipiul Bacau, in calitate de proprietar si Beneficiar al prezentului Raport de evaluare, conform Contractului de servicii nr. 156741/319/29.05.2024. Proprietatea imobiliara supusa evaluarii este amplasata in mun. Bacau, str. N. Balcescu, nr. 12, jud. Bacau.

Beneficiarul a prezentat urmatoarele acte, anexate fn copie la prezentul raport:

• •    HCL nr. 157/27.04.2018;

• •    Contract de concesiune nr.191077/18.10.2022;

• •    Extras de carte funciara pentru informare nr. cerere 55250/03.06.2024;

• •    Plan de amplasamnet si delimitare a imobilului cu nr. cadastral 80530;

Documentele si informatiile mentionate mai sus au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre client, care

p9ar.ta.-.i[1treaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si corectitudinea informatiilor furnizate. /tvâftlîfhl:gj'{lu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre client si nici pentru A':? c^lljtatelerqpfinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.

M                                 * 1......                                                -                                              ....._:.................................    .          R

\Q                                                                                             ...............’

(..)

S.C.ADEVM. :EXPERTS.R,,L.,

Prin mentionarea documentelor anterioare, evaluatorul nu certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a acestora §i nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru Yn prezenta lucrare.

Evaluatorul a utilizat Tn estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei 9i a altor informatii de care evaluatorul nu avea cuno9tin1a. Orice neconcordante aparute din acest motiv impun reanalizarea evaluarii si daca este cazul a cuantificarii valorice a diferentelor. Raportul de evaluare a fast efectuat in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil, tranzactionabil si neafectat de niciun fel de sarcini.

• 2.3.    Tipul proprietatii; definirea pietii

Proprietatea evaluata este formata dintr-un teren intravilan, amplasat in zona centrala a orasului, vis-a vis de complexul comercial "LUCEAFARUL". Piata specifics este cea a terenurilor din zona de centrala a orasului, construibile. Zona de delimitare a subpietei este zona centrala a mun. Bacau, respectiv zona strazilor Calea Marasesti-N.Xxxxxxxx-Xxxxx Xxxxxxx-9 Mai.

• 2.4.    Prezentarea generala a proprietatii imobiliare

  • 2.4.1.    Situatia juridica si descriere conform FISEI CORPULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate asupra imobilului evaluat, rezulta din documentele puse la dispozitie de clientul lucrarii. Conform documentelor puse la dispozitie, respectiv HCL 157/27.04.2018 si extrasul CF nr. cerere 55250/03.06.2024, imobilul apartine Municipiului Bacau, acesta fiind mentionat in Extrasul de CF pentru informare nr. 55225/03.06.2024, respectiv "lntabulare drept de proprietate dobandit prin lege, cota actuala 1/1".

Evaluatorul a luat in considerare ca ipoteza de lucru ca acesta exista si este in vigoare.

Totoodata evaluatorului i-au fost puse la dispozitie, in copie, urmatoarele documente:

• •    HCL nr. 157/27.04.2018;

• •    Contract de concesiune nr.191077/18.10.2022;

• •    Extras de carte funciara pentru informare nr. cerere 55250/03.06.2024;

• •    Plan de amplasamnet si delimitare a imobilului cu nr. cadastral 80530;

La data evaluarii terenul este concesionat catre societatea EST IMOB GROUP S.R.L..

Prin mentionarea documentelor de mai sus, evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestora si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

• 2.5.    lnformatii despre zona si amplasament

Terenul supus evaluarii este amplasat Tn zona ultracentrala a orasului, vis-a vis de complexul comercial "LUCEAFARUL". Zona in care este amplasata proprietatea are un caracter preponderent rezidential (blocuri de locuinte) si comercial formata din spatii comerciale reprezentate de magazine alimentare si de uz casnic, restaurante, spatii de birouri, spatii de prestari servicii etc. In zona sistemul rutier este asfaltat cu doua benzi de mers pe sens. Traficul rutier si pietonal in zona este foarte intens, str. N. Balcescu fiind una din principalele artere a orasului.

Tn zona se afla:

• •    retea de transport 1n comun Tn apropiere ;

• •    unitati comerciale: magazine agroalimentare si de uz casnic;

• •    spatii prestari servicii (service calculatoare/telefoane, croitorie, salon infrumusetare, etc).

• 2.6.    Descrierea generala a zonei. Utilitatea si dotarea urbana. Harti relevante

  • 2.6.1.    Descrierea zonei, utilitatea si dotarea urbana

Proprietatea evaluata este un teren intravilan, N.C. 80530, CF 80530, cu categoria de folosinta curti constructii, in suprafata de 5,00 mp, amplasat in zona A a orasului Bacau, pe str. N. Balcescu, nr. 12, jud. Bacau.

bancafe_cinstitutii de cult, institutii administrative.

,!pefi^3t^upe de toate utilitatile edilitare zonei: retea urbana de energie electrica, retea urbana de apa, //e\ctâMir fe'anafi,^ canalizare, retea urbana de telefonie, cablu si internet

f^W* ' )

....         ’*..$; ^ .j .,., I

'5  -    *. f

^-(ca u ^

• 2.7.    Descrierea proprietatii imobiliare

Proprietatea imobiliara ce face obiectul evaluarii, este compusa dintr-un lot de teren in suprafata de 5,00 mp, avand nr. cadastral 80530, aflat in proprietatea Municipiului Bacau.

Lotul de teren se afla in domeniul privat al Municipiului Bacau si are categoria de folosinta curti-constructii, fiind amplasat in Bacau, str. N. Balcescu, nr. 12, fiind ocupat in intregime de o constructie - extindere spatiu comercial aflat in proprietatea societatii EST IMOB GROUP S.R.L., conform extras de carte funciara nr. cerere 55250/03.06.2024. Proprietatea este amplasata in zona centrala a orasului, vis-a vis de complexul comercial "LUCEAFARUL", avand acces direct din str. N. Balcescu prin intermediul pasajului pietonal. Amplasamentul dispune de toate utilitatile, avand urmatoarele vecinatati:

• •    la nord: spatiu comercial;

• •    la sud: pasaj pietonal;

• •   la est: alee acces;

• ^•   la vest: str. N. Balcescu.

Terenul intravilan subiect, are categoria de folosinta curti constructii, in suprafata de 5,00 mp, apartine Municipiului Bacau, este plan si are forma regulata, dreptunghiulara. Terenul dispune de posibilitatea de racordare la toate utilitatile zonei si este ocupat de o constructie tip "Extindere spatiu comercial". Accesul la proprietate se realizeaza din str. N. Balcescu prin intermediul pasajului pietonal.

CAPITOLUL 3. ANALIZA PIETEI SPECIFICE

• 3.1    Analiza pietei imobiliare. Context general.

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt 9smiL_-,Q_ serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. /'Sfeb\fre^roprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Piețele imobiliare nu sunt piete 1?v ^$1gnte:’.,SUmarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori (î                                                                                                       10

EVALUARE TEREN INTRA VILAN

BACAU, STR. N. BALCESCU, NR. 12, jud. Bae.au

ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare, vanzarea este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvemamentale si locale, cererea si oferta de proprietati imobiliare poate tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere, si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati, iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii, sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori, comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat, sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata, pe de o parte si tipul' amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri difente de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii.

Analiza pietei este procesul de identificare §i studiere a pietei unui anumit bun sau serviciu §i constituie baza pentru a determina cea mai buna utilizare a unei proprietati. O construc1ie existenta sau propusa pentru o anumita utilizare poate fi analizata fn functie de criteriile fezabilitatii financiare §i productivitatii maxime numai dupa ce s-a demonstrat ca exista o conformare corespunzatoare pe piata pentru existenta acelei utilizari. Valoarea de piata a unei proprietati este fn mare masura dependenta de pozitia sa competitiva pe piata sa.

• 3.2.    Cererea solvabila

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp.

Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta.

Cererea pentru un bun sau serviciu este creata de utilitate §i este afectata de raritate. Cererea mai este influentata de dorin1a §i de fortele care creeaza §i stimuleaza dorinta. De§i atractia oamenilor pentru diferite lucruri ar putea fi nelimitata, dorinta este restrictionata de puterea efectiva de cumparare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpara bunuri scumpe va afecta cererea pentru astfel de bunuri. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza fncet la nivelul 9i tipul cererii, valoarea proprieta\ilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea reprezinta cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate imobiliara pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare §i / sau fnchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata imobiliara specifica, 1ntr-un anumit interval de timp. Cererea, privita calitativ §i cantitativ, este influentata §i de oferta specifica, influentand semnificativ preturile de tranzactionare. Cererea solvabila este reprezentata Yn acest caz de persoanele care fie au posibilitatea financiara de a achizi1iona acest tip de proprietate cu plata integrala, fie prin intermediul accesarii unor credite imobiliare.

Cererea este minimalizata de lipsa de lichiditate a potentialilor cumparatori, motivate de politica monetara si administrativa, precum si de politica de rise a bancilor, precum si de rata de inflatie ridicata, posibilii investitori fiind circumspecti.Dorinta de achizitionare pentru terenuri rezidentiale amplasate in zona proprietatii analizate, poate sa vina din partea persoanelor fizice sau juridice care sunt interesate pentru investitii ulterioare in locuinte unifamiliale sau spatii de servicii publice, asa cum prevede Certificatul de urbanism.

• 3.3.    Oferta competitiva

Oferta este cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate disponibila pentru vanzare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o piata data, la o anumita perioada de timp. Oferta dintr-un anumit bun la un anumit pret, la un anumit moment si anume loc indica raritatea relativa a acelui bun, care este un factor de baza al valorii. Oferta se refera la disponibilitatile de a schimba dreptul de proprietate a produsului imobiliar.

La data Yntocmirii raportului de evaluare, oferta pentru terenuri intravilane rezidentiale depaseste cererea. Exista pe piata oferte de vanzare, dar cumparatorii sunt destul de circumspecti din cauza conditiilor existente actualmente pe piata, dominate de cresterea inflatiei si posibilitatile de finantare.

In tabelul de mai jos sunt prezentate terenuri intravilane categoria curti-constructii, situate in zona periferica,

A KS	Nr. crt	Locație	Zona	Caracteristici	Preț oferta(euro/mp)	Tip tranzacție
	1.	Teren intravilan, mun. Bacau. str. Soimului, jud. Bacau	ultracentrala	Teren intravilan, S = 361,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati la limita proprietatii, acces la strada secundara	415,51	oferta de vanzare
	2.	Teren intravilan, mun. Bacau, str. Decebal, jud.Bacau	centrala	Teren intravilan, categoria curti-constructii, S = 370,00mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati in zona, deschidere la strada secundara.	320,00	oferta de vanzare
	3.	Teren intravilan, mun. Bacau, str. Oituz, jud. Bacau	centrala	Teren intravilan, categoria curti-constructii, S = 454,00mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati in zona.	299,50	oferta de vanzare
	4.	Teren intravilan, mun. Bacau, sir.IL Caragiale, jud. Bacau	median-centrala	Teren intravilan, categoria curti-constructii, S = 440,00mp, liber la constructii, suprafata regulata, racordat la apa si energie electrica, restul utilitatilor la limita proprietatii, acces la strada principala asfaltata.	293,18	oferta de vanzare
	5.	Teren intravilan, mun. Bacau, str. Oituz, jud. Bacau	centrala	Teren intravilan, S = 1.440,00mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati la limita proprietatii, acces la drum principal.	319,00	oferta de vanzare
	6.	Teren intravilan, mun. Bacau, str. Trecatoarea 9 Mai, zona Precista), jud. Bacau	centrala	Teren intravilan, S = 778,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati in zona , acces la strada asfaltata, construc!ii demolabile pe proorietate	250,00	oferta de vanzare
	7.	Teren intravilan, mun. Bacau, str. Toamnei(cartier Cornisa), jud. Bacau	median-centrala	Teren intravilan, S = 442,00 mp, liber la constructii, suprafata aprox. regulata, utilitati in zona , dublu acces.	340,00	oferta de vanzare
	8.	Teren intravilan, mun. Bacau, str. Castanilor(zona Orizont), jud. Bacau	median-centrala	Teren intravilan, S = 969,00 mp, liber la constructii, suprafata neregulata, utilitati in zona .	250,00	oferta de vanzare
	9.	Teren intravilan, mun. Bacau, str. Frasinului(zona Piata Sud), jud. Bacau	median-centrala	Teren intravilan, S = 335,00 mp, liber la constructii, suprafata neregulata, utilitati in zona, dublu acces.	298,50	oferta de vanzare
	10.	Teren intravilan, mun.Bacau, str.Electricienilor(zona Republicii), jud. Bacau	periferica	Teren intravilan, S = 1555,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati in zona.	100,00	oferta de vanzare
	11.	Teren intravilan, mun.Bacau, str.Aeroportului(zona Republicii), jud. Bacau	periferica	Teren intravilan, S = 769,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati in zona.	91,00	oferta de vanzare
	12.	Teren intravilan, mun.Bacau, str. Letea(zona fostei fabrici Letea), jud. Bacau	mediana	Teren intravilan, S = 2150,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati la limita proprietatii, constructie demolabila pe amplasament.	200,00	oferta de vanzare
	13.	Teren intravilan, mun.Bacau, sir.Avram lancu(zona Garii), jud. Bacau	mediana	Teren intravilan, S = 470,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati in zona.	213,00	oferta de vanzare
	14.	Teren intravilan, mun.Bacau, (zona Garii), jud. Bacau	mediana	Teren intravilan, S = 485,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati in zona.	227,00	oferta de vanzare
	^r: 15^ "C's" ^ :,.,:	'^rșn intravilan, mun.Bacau, stWTjaian Vuiațzona '' Mioriteb, jud. Bacau a .   ' „a	mediana	Teren intravilan, S = 570,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, ulilitati la limita proprietatii.	254,00	oferta de vanzare
	v y *Mf      |........... .................................... ........ * i						12

16.	Teren intravilan, mun.Bacau, str.Bucovinei(zona Garii), jud. Bacau	mediana	Teren intravilan, S = 332,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati la limita proprietatii.	298,00	oferta de vanzare
17.	Teren intravilan, mun.Bacau, str.Bucovinei(zona Garii), jud. Bacau	mediana	Teren intravilan, S = 332,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati la limita proprietatii.	298,00	oferta de vanzare
18.	Teren intravilan, mun.Bacau, str.Prelungirea Bradului(zona Mioritei), jud. Bacau	mediana	Teren intravilan, S = 760,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati in zona.	131,00	oferta de vanzare
19.	Teren intravilan, mun.Bacau, str.Prelungirea Bradului(zona Mioritei), jud. Bacau	mediana	Teren intravilan, S = 3333,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati in zona.	287,00	oferta de vanzare
20.	Teren intravilan, mun.Bacau, str.Buciumului(zona Mioritei}, jud. Bacau	mediana	Teren intravilan, S = 1300,00 mp, liber la constructii, suprafata regulata, utilitati in zona, dubla deschidere.	296,00	oferta de vanzare
21.	Teren intravilan, mun.Bacau, str.22 Decembrie(zona Mioritei-Arena Mall), jud. Bacau	mediana	Teren intravilan, S = 1175,00 mp, liber la constructii, suprafata neregulata, utilitati in zona, dubla deschidere.	298,00	oferta de vanzare
22.	Teren intravilan, mun.Bacau, sir.Stefan eel Mare(zona Lid!-Arena Mall}, jud. Bacau	mediana	Teren intravilan, S =4240,00 mp, fiber la constructii, suprafata neregulata, utilitati in zona,	210,00	oferta de vanzare

In urma analizei generale a ofertelor de vanzare prezentate anterior, evaluatorul a ajuns la urmatoarele concluzii:

• •    Piata imobiliara a terenurilor intravilane - categoria curti constructii, la nivelul municipiului Bacau este intr-o continuua scadere, numarul ofertelor pentru asemenea tipuri de proprietati reducandu-se destul de mult. Acest lucru, are un impact si asupra preturilor/mp ofertate, acesta crescand semnificativ.

• •    Datorita dezvoltarilor imobiliare din ultima perioada, in zona median-centrala a municipiului Bacau, a scazut numarul de oferte cu amplasamente disponibile (terenuri libere). Drept dovada stau si cele doar cateva oferte identificate de evaluator pe piata.

• •    Se constata o dispunere pe piata, a unor oferte cu o perioada de expunere mai indelungata, netranzactionarea proprietatilor se datorandu-se atat cresterii preturilor, negocierilor in marje stricte, cat si lipsei de lichiditate a potentialilor cumparatori.

Punctual, referitor la terenurile analizate pentru evaluare, putem afirma urmatoarele:

• •    In zona periferica, respectiv, zona Republicii, pretul ofertat variaza intre 90 -100 euro/mp, in functie de suprafata de teren disponibila, utilitati, cale de acces, forma terenului.

• •    In zona mediana, respectiv, strazile Mioritei, zona Garii, zona Orizontul, str. Stefan eel Mare pretul ofertat variaza intre 200-300 euro/mp, in functie de suprafata de teren disponibila, utilitati, cale de acces, forma terenului;

• •    In zona centrala, respectiv str. Oituz, 9 Mai, Alexandru eel Bun, zona Banca Nationala, pretul ofertat variaza intre 300-350 euro/mp, in functie de suprafata de teren disponibila, utilitati, cale de acces, forma terenului;

• •    In zona ultracentrala a fast identificata o singura comparabila, pe str. Soimului, pretul ofertat fiind de 415,00 euro/mp.

Analizand mai in detaliu terenurile supuse evaluarii, se poate constata ca, in majoritatea cazurilor, pe acestea se afla amplasate spatii de prestari servicii, respectiv, cabinete medicale, spatii comerciale, sedii firma, etc, cee ce face ca valoarea terenului sa creasca semnificativ, comparativ cu terenurile pe care se afla amplasate constructii cu specific rezidential, respectiv, anexa locuinta, extindere balcon, etc.

£a ADEAL EXPERTSRL

EVAUJARE TEREN INTRA VfLAN

BA.GAU, STR. N. BALCESCU, NR. 12,jud. Bacau

• 3.4.    Echilibrul pietei. Previziuni

Pe termen mediu este de asteptat ca nivelul de preturi la ofertare sa stagneze, pe fondul mentinerii nivelului cererii. Astfel, evaluatorul estimeaza ca pe termen mediu dezechilibrul pietei va inclina spre cumparatori, determinand caracterul pietei: ,,piata a cumparatorilor".

Avand ,n vedere cele prezentate anterior la nivelul zonei de dispunere a proprietatii, precum 9i a celor din jurul acesteia, exista o piață într-un relativ echilibru Tntre cerere și oferta. Punctul de echilibru al pietei este foarte greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.

CAPITOLUL 4. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

• 4.1.    Cea mai buna utilizare

Conceptul de "cea mai buna utilizare" (CMBU) este un concept de piata. Prin analiza CMBU a proprietatii imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva 9i profitabila.

"Conform standardelor de evaluare SEV 2022, CMBU este definita ca "utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietati construite, utilizare care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietatii imobiliare".

Daca cea mai buna utilizare este diferita de utilizarea curenta, valoarea este influentata de costul conversiei activului la cea mai buna utilizare a sa. Cea mai buna utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curenta, atunci cand activul este utilizat optim.

Determinarea celei mai bune utilizari implica luarea in considerare a urmatoarelor:

• a)    pentru a stabill daca utilizarea este fizic posibila, trebuie avut in vedere ceea ce participantii la piata ar considera a fi rezonabil;

• b)    pentru a respecta cerinta ca utilizarea sa fie permisa din punct de vedere legal, trebuie luate in considerare orice constrangeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism-zonare, precum si probabilitatea schimbarii acestor constrangeri;

• c)    cerinta ca utilizarea sa fie fezabila din punct de vedere financiar ia in considerare daca utilizarea alternativa, fizic posibila si permisa din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficienta pentru un participant tipic pe piata, superioara rentabilitatii generate de utilizarea curenta, dupa luarea in calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piata informatii referitoare la terenuri libere amplasate fn mun. Bacau, jud. Bacau, zona in care este amplasata proprietatea imobiliara supusa evaluarii. Pe baza analizei de piata efectuate am studiat utilizarile considerate probabile 9i rezonabile pe baza conformitatii cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizari a terenului considerat liber, tinand cont 1n acela9i timp de specificul zonei 9i caracteristicile terenului (forma 9i dimensiuni).

In vederea stabilirii celei mai bune utilizari, am analizat utilizarile posibile ale proprietatilor, dupa cum urmeaza:

Utilizare analizata	Criterii CMBU
	Permisa legal	Posibila fizic	Fezabila financiar	Maximum productiva
lndustriala	nu	nu	nu	nu
Comerciala	da	da	da	da
Rezidentiala	nu	nu	nu	nu

Analizand datele de mai sus, tinand cont de cerintele celei mai bune utilizari, respectiv, utilizarea este posibila fizic, permisa legal si fezabila financiar, generand rentabilitatea cea mai mare, rezulta ca cea mai buna utilizare a proprietatii este de spatii comerciale, spatii de birouri, spatii prestari servicii (medicale, contabilitate, service calculatoare, etc.).

• 4.2.    Modul de abordare a valorii

Pornind de la premisele prezentate anterior, Evaluatorul a utilizat urmatoarele abordari pentru estimarea valorii bunurilor din patrimoniul societatii, respectiv:

• •    abordarea prin piata

—q..„ metoda comparatiei directe;

/;....-_(j(lrdt;,'.;/C;--,-.

/ț-   ,<A

.,''/ /^p...-

?q?a> \

jUJ ^Vi i s \o

f

SG ADEJ!AL EXERT&JlL.

• 4.2.1.    Estimarea valorii proprietatii imobiliare

Estimarea valorii terenului - metoda comparației

Premiza majora a abordării prin comparație directa este aceea ca valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este Tn relatie directa cu preturile unor proprietati competitive §i comparabile.

In cazul de fața, ca tehnica de comparare, se va utiliza o metoda calitativa §i anume - analiza comparațiilor relative. Aceasta se bazeaza pe studiul relațiilor indicate de datele pieței, fara a recurge la cuantificare. Pentru a aplica aceasta tehnica, evaluatorul analizeaza, compara §i ajusteaza oferte §i tranzacții pentru loturi similare Tn scopul determinarii caracteristicilor inferioare, superioare sau egale fața de cele ale proprietații subiect.

In estimarea valorii proprietatii imobiliare aflata in patrimoniul Municipiului Bacau au fost utilizate urmatoarele proprietați comparabile:

COMPARABILA 1: Teren intravilan situat in mun. Bacau, str. Soimului, zona centrala, in suprafata de 361,00 mp, cu o forma regulata, fara restrictii de constructie, utilitati la limita proprietatii, este la vanzare la data evaluarii cu 415,51 euro/mp. lnformatia este preluata de pe site-ul www.storia.ro.

COMPARABILA 2: Teren intravilan situat in mun. Bacau, str. Decebal, zona Banca Nationala, in suprafata de 370,00 mp, cu o forma regulata, fara restrictii de constructie, utilitati in zona, este la vanzare la data evaluarii cu 320,00 euro/mp. lnformatia este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.

COMPARABILA 3: Teren intravilan situat in mun. Bacau, str. Frasinului, zona Piata Sud, in suprafata de 335,00 mp, cu o forma neregulata, fara restrictii de constructie, utilitati in zona, este la vanzare la data evaluarii cu 298,51 euro/mp. lnformatia este preluata de pe site-ul www.olx.ro.

Cuantificarea ajustarilor:

• 1.    Avand in vedere ca unele tranzactii nu sunt efectuate, acestea fiind oferte de vanzare valoarea proprietatilor comparabile s-au ajustat in functie de evolutiile inregistrate pe piata imobiliara;

• 2.    Localizarea terenurilor influenteaza valoarea proprietatii, astfel comparabilele 2 si 3 au fost ajustate pozitiv cu un procent de 10%+15% fiind amplasate inferior fata de subiect;

• 3.    Diferenta de suprafata a terenului afecteaza si valoarea proprietatii, astfel toate comparabilele au fost ajustate negativ cu un procent de 5%;

• 4.    Utilitatile influenteaza valoarea proprietatii. Comparabilele 2 si 3 au fost ajustate pozitiv cu un procent de 5%, acestea fiind inferioare subiectului.

• 5.    Forma terenului influenteaza valoarea proprietatii. Comparabil 3 a fost ajustat pozitiv cu un procent de 10%, acesta fiind inferioare subiectului.

• 6.    In functie de acces, comparabilele 2 si 3 au fost ajustate pozitiv cu un procent de 5%, fiind inferioare subiectului.

Din analiza efectuata a rezultat ca cea mai apropiata comparabila de subiect este comparabila 1, deoarece aceasta are cea mai mica ajustare.

Desfasurarea calculelor si ajustarilor efectuate sunt prezentate in Anexa 1.

EVALUARE TEREN INTRAVILAN

BĂGAU, STR. N. BALCESCU, RR. 12,JuU. Bacau

CAP. 5 ESTIMAREA VALORII FINALE

Reconcmerea va!orilor

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finala a valorii, avandu-se in vedere criteriile specifice, respectiv:

Adecvarea

Prin acest criteriu, se analizeaza cat de pertinenta este fiecare metoda in concordanta cu scopului si utilizarea evaluarii. Adecvarea unei metode, de regula, se refera direct la tipul proprietatii imobiliare si viabilitatea pietei imobiliare. Desi estimarea finala a valorii este bazata pe metodele care sunt cele mai aplicabile, opinia finala nu este in mod necesar identica cu valoarea obtinuta prin metoda cea mai aplicabila.

Precizia

Precizia unei evaluari este masurata de increderea in corectitudinea datelor, de calculele efectuate si de ajustarile aduse preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile. Numarul de proprietati comparabile, numarul de ajustari si ajustarile absolute si nete, reflecta precizia relativa a unei anumite aplicatii a metodei. De regula, ajustarea totala neta este un indicator mai nesigur pentru precizie si nu se poate conta pe faptul ca impreciziile in ajustarile pozitive si negative se compenseaza.

Cantitatea si calitatea informatmor

Adecvarea si precizia lnfluenteaza calitatea si relevanta rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate in raport cu cantitatea informatiilor evidentiate de o anumita tranzactie comparabila sau de o anumita metoda. Chiar si datele care indep!inesc criteriile de adecvare si precizie pot fi contestate daca nu se fundamenteaza pe suficiente informatii. In termeni statistici, intervalul de incredere in care va fi valoarea reala, va fi ingustat de informatiile suplimentare disponibile.

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari, in scopul dobandirii sigurantei ca datele disponibile, tehnicile analitice, rationamentul si logica au condus la judecati corecte. Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obtinute din surse de incredere. Abordarea prin piatat este considerata ca fiind cea mai relevanta atat datorita abordarii cat si tipului proprietatii. Precizia unei evaluari este apreciata de increderea in acuratetea informatiilor si a ajustarilor efectuate pentru fiecare comparabila analizata. Prin prisma acestor considerente, abordarea prin piata este cea mai precisa in cazul de fata.

In baza calculelor efectuate, a ipotezelor și a condițiilor !imitative, valoarea estimata a proprietății imobiliare supusa evaluarii, la data de i 7.06.2024, este de:

Vteren - 5,00 mp - Bacau, str. N. Balcescu, nr. 12 :::: 8.830,00 lei,respectiv Vteren - 5,00 mp - Bacau. str. N. Balcescu, nr. i 2 ~ 1.775,00 euro (355,00 euro/mp)

Avand in vedere valorile estimate pot fi precizate urmatoarele:

a toate analizele si valorile au fost indicate la data evaluarii 17.06.2024, urmand a fi corectata ori de cate ori piata o cere;

"valorile au fost estimate pe baza considerentelor prezentate in cadrul prezentului raport;

" valoarea este o predictie;

" valoarea nu este afectata de cota TVA;

" evaluatorul a aplicat rationamente impartiale privite din optica aplicarii lor intr-un mediu care promoveaza transparenta si minimizeaza influenta oricaror factori subiectivi asupra procesului de evaluare;

.. evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Raportul de evaluarea fast elaborat pe baza Standardelor de Evaluare a Bunurilor - editia 2022 si a recomandarilor si metodologiei de lucru stabilite de catre *ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).                                       * ............ ’

ADEVAL EXPERT S.R.L BACAU

MEMBRU CORPORAT!V ANEVAR

Ing. Xxxxxx Xxxxxxxx - Evaluator autorizat ANEVAR

\ȘXr^p.EVAL EXPERT S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului, lucrarii precum si lipsa intereselor personali evaluatorului in legatura cu bunurile evaluate.

ADEVAL E)(PERT SRL

EVALUARE TEREN - MUN.BACAU, STR.NICOLAE BALCESCU, NR.12, JUD.BACAU, N.C. 80530, PRIN METODA COMPARATIEI DIRECTE

	Elemente de comparatio	Subiect • Teren intravilan	Comparabila 1	Comparabila 2	Comparabila 3
	Adresa Numar cadastral	Mun.Bacau, str.Nicoiae Balcescu, nr.12, jud.Bacau 80530	Mun.Bacau, str.Sdmului. jud. Bacau	Mun.Bacau, str.Decebal(zona Banca Nationala), jud. Bacau	Mun.Bacau, str, Frasinului(zona Piata Sud), jud. Bacau
	Proveniența informatii comparabile		storia.ro	imobiliare.ro	olx.ro
	Pret ofertai (euro)		150,000,00	118.400.00	100,000.00
	Pret ofertat (euro/mp)		415.51	320,00	298.51
	Tip pret de vanzare (iranzactiel oferta)		oferta	oferta	oferta
	Ajustare (%)•     .     .     .              .       .         . ?     .		-10,00%	'   .        ••'     -10,00%	.            •W^/o
	Ajustare valorica (euro)		-41,55	-32.00	-29.85
	Pret ajustai (euro)		373.96	288.00	268.66
	Dreptul de proprietate transmis	absolut	absolut	absolut	absolut
	Ajustare (%) :     •        '     < ". -	.                          .                                                                                                                  .	. / AA/ A' 0.00%	A '   ;        0,00%	0.00%
	Conditii de finantare	plata integrala	plata integrala	plata integrala	plata integrala
	Ajustare (%)     ' AAA     ;-A'AA		'A-A A '- - '0,00%	-A A;A;A A 0.00%	A - 0.00%
	Conditii de vanzare	de piata	de piata	de piata	de piata
	Ajustare (%) <    - j /           : X ' ' A A/ ;		A -VAA';^A 0.00%	•.                                         - -                                          . < <                      . 0.00%	A A<.A;:    ' •,<0.00%
	Chelluie!i necesare imediat dupa cumparare	nuecazul	nu e cazul	nu e cazul	nu ecazu!
	Ajustare (%) Av-'.A'         ; 'v'.; <     '     ••	' • < ' r -                               • .           ' '     /	..                                 . • ' —        0.00%	? 0.00%	x . -A A<^-;^-0-00/o
	Conditii de piata	data evaluarii	valabi! la data evaluarii	valabil la data evaluarii	valabil la data evaluarii
	Ajustare(%/° ..•                               '              '	. . . . « .. * .. . * . * ...                                                            *           . *              .                   •*..                 *    .    ..      *	'    • A A .'A 0.00%	, •     .                 , : < 0.00%	;<• A/ '• 0.00%
	Pret ajustat (euro)		373,96	288.00	268.66
		Ajustari pentru:
	Amplasament	Mun.Bacau, str.Nicolae Balcescu, nr.12, jud.Bacau	similar	maislab	mai slab
	Ajustare (%) ' - '        _ .' • . .? ... ' ; -		, •   'AAx A" . 0.00%	.         •10.00%	. AA AA' -15.00%
	Ajustare valorica (euro)		0.00	28.80	40,30
	Suprafala leren (mp)	5.00	361.00	370.00	335.00
	Ajustare                     A         V. V		•-       ' A AAA •5.00%	< -5,00%	.• ,       . A ' - -5.00%
	Valoare ajustare		-18.70	-14.40	-13.43
	Tip teren	intravilan, Cc	similar	similar	similar
	Ajusiare (%) A . ' ' '         A . - ': ‘     '		: 0.00%	. ' J . A • . ; A 0.00%	A‘ • '     -     0-000/4
	Ajuslare valorica (euro)		0.00	0,00	0.00
	Utililali	utilitali la limita proprietatii	utilitati la limita proprietatii	utilitali in zona	utilitati in zona
	Ajustare (<%} • :                                          • '.      ' ’ :		XS/X-.    0.00%	A:•/          '      5-00%	.            ;         -5.00%
	Ajustare valorica (euro)		0.00	14.40	13.43
	Forma terenului	regulaia	regulata	regulata	neregulata
	Ajustare (%) .      .      ' • ' ,               ‘                .		. 0 , . A' A 0.00%	A AA A\ 0,00%	A     o V     10.00%
	Ajustare valorica (euro)		0.00	0.00	26.87
	Acces si front stradal	acces facil	similar	mai slab	mai slab
	Ajustare (%)'            <        1             '           j		/ .         ;     0.00%	<      5,00%	•        ' A\ - 5.00%
	Ajustarevalorca (euro)		0.00	14.40	13.43
	Restricții de construire	conform PUG	conform PUG	conform PUG	conform PUG
	Ajustare (%)                                         '	. * « ' • .                                            .. -                                         -                               .                                             .	0,00%	0.00%	0.00%
	Ajustare valorica (euro)		0.00	0,00	0.00
	Alte informatii	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul
	Ajustare (%)		- -                      0.00%	0.00%	0.00%
	Ajuslare valorica (euro)		0.00	0.00	0,00
	TOTAL AJUSTARI		-18.70	43,20	80.60
	Ajustare totala neta		-18.70	43.20	80,60
	AJustare totala bruta		18.70	72.00	107.46
r.' iA	Numar aiustari A.T.B, I pret de vanzare/oferta ^S^USTAT              . KV '"ÎN               Valoare tere **   -l        VALOARE TERE	•; n (euro/mp)rotunjlt N N.C. 80530, S = 5 MP Pagina 1 din	1 0.045 <        355.20 1	4 0.225 •          •'   S31.X 355.00 8,830.00 lei	----------------------------6 0.360 ."         '_•        343.25 euro/mp 1,775.00 €

HOTAR.AREA NR. 157 DIN 27.04.2018, privind însușirea Inventarului bunurilor care aparțin domeniului privat al municipiului Bacau

Consiliul Local al Municipiului Badiu întrunit fo ședință ordinara la data de 27.04.2018, potrivit ait.39 (1) din Legea nt. 215/2001 a administratiei publice locale republicata. cu modificari1e :ji completarile ulterioare,

Având în vedere :

• - Referatul nr. 78133/ 16.04.2018 al Compartimentului Administrare și Inventarierea Patrimoniului prin care solicită însușirea Inventarului bunurilor care aparțin domeniului privat al municipiului Bacau;

• - Expunerea de motive a Viceprimarului Municipiului Bacău, tnregistrata cu nr. 4010/ 20,04.2018;

• - Raportul compartimentului de resort, 'inregistrat cu nr. 401 l/ 20.04.2018, favorabil; -Rapoartele comisiilor de specialitate din cadrul Consiliului local al Municipiului Bacau, intocmite 'in vederea avizarii proiectului de hotarâre: nr. 738/26.04.2018 al Comisiei de specialitate nr.l, nr. 739/25.04.2018 al Comisiei de specialitate nr.2, nr. 740/26.04.2018 al Comisiei de specialitate nr.3, nr. 741/25.04.2018 al Comisiei de specialitate nr.4 §i nr. 742/26.04.2018 al Comisiei de specialitate m.5;

• - Prevederi1e art. 4 din Legea nr. 213/ 1998, privind bunurile proprietate publica, modificată și completata;

-Prevederile art. 47 (1), ale a1i. 48 (2), ale art. 61 (2), ale art. 115 (1) lit. ,,b'\ ale art. 117 lit. ,,a", ale art. 121 și ale art. 122 din Legea nr. 215/ 2001 privind administrația publică locală republicată, ulterior modificata și completata;

• - Prevederile aii. 34 (1) lit. ,.i'' din Anexa nr. 1 la Ordonanta Guvernului nr. 35/ 2002 pentru aprobarea Regulamentului-cadru de organizare si functionare a consiliilor locale, modificată și completata;

in baza dispozițiilor art. 36 alin. (2) lit. "c" și art. 45 (3) din Legea nr. 215/ 200 l a administrației pubJice locale, republicata, ulterior modificată și completata,

H O TAR A ȘTE:

ART.1. Se însușește Inventarul bunurilor care apaqin domeniului privat al municipiului Badiu, confonn Anexelor nr. 1 și m-. 2, pilii integrante ale prezentei hotarari.

ART.2. Primarul Municipiului Bacău prin Arhitectul $ef - Compartiment Administrarea §i Inventarierea Patrimoniului și Direcția Economică va aduce la fodeplinire prevederile prezentei hotărari.

ART.3. Hotărârea va fi comunicata Arhitectului Șef, Compartimentului Administrarea .$i Inventarierea Patrimoniului l?i Directiei Economice.

ART. 4. Prin grija Secretarului Municipiului Baca.u prezenta hotarare se comunica 1n termen legal Institutiei Prefectului - Judetul Bacau pentru verificarea legalitatii.

ROMÂNIA

JUDEȚUL BACAU MUNICIPIUL BACĂU

Str. Calea Mără9ești nr. 6, Bacau, 600017 i-ffe. I <:Jt,Ol-l- DIN 18.10.2022 ’ ’                     '

CONTRACT DE CONCESIONARE

• I.    PARTILE CONTRACTANTE

Încheiat intre MUNICIPIUL BACAU, cu sediul in Bacau, str. Marasesti, nr. 6, reprezentat prin DL Xxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxx-Xxxxxxx - PRIMAR, in calitate de CONCEDENT, pe de o- parte, si

S.C. EST IMOB- GROUP - S.R.L, cu sediul in Județul Bacau, Municipiul Bacau, Galea Romanului, nr. 164 B, înmatriculata la Registrul Comerțului sub nr. J4/97/2021, Cod Fiscal RO43576369, reprezentata de DL. Xxxxxx Xxxx-Xxxxx - ADMINISTRATOR, pe de alta ' parte,

ln temeiul dispozitrilor art. 1315 + 1320 din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, republicata- si modificata, a prevederilor Legii nr. 50/1991, republicata, cu modificările si completările ulterioare, privind autorizarea executariî lucrărilor de- construcții si Hotararea Coosiliului Local al Municipiufui Bacau nr. 399 din 29.09.2022, a intervenit prezentul CONTRACT DE CONCESIONARE.

• II.    OBIECTUL CONTRACTULUI

Art. 1 - Obiectul contractului' este cedarea si preluarea in- concesiune a terenului proprietate privata a Municipiului Bacau, situat in mtrav'ilanul Municipiului Bacau, - STR. NJCOLAE BALCESCU, NR. 12,avand suprafața de 5;O? to,p;_} asa cum rezulta din planul de situație anexat.

Destinația terenului conqesionat Vfi fi UtlUZAREA SPAllULUI GOMERCJAtr REALIZAT DE CĂTRE FOSTUL CONCESIONAR, S.C. PASAJ COM S.R.L., IN BAZA AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE NR, 1217/27.09.2001, SI TRECUT IN PROPRIETATEA ACTUALULUI. CONC ESIONARCONFORMCONTRACTULUIDE VANZARE AUTENTIFICAT SUB NR. 2000/08.08.2022 LA BtROUL INDIVIDUAL NOTARIAL Xxxxxxx Xxxxx.

Art. 2 - Terenul precizat la ART. 1 se preda de catre concedent catre nou! concesionar, pe baza de proces-verbai de predare-primire, prin cesionarea contractu!ul de concesionare nr. 32838 din 02.10.2000, încheiat intre Municipiul Bacau - si S.C. PASAJ ' COM S.R.L

Art. 3 - In derularea contractu!ui de concesionare, concesionarul' va utiliza urmatoarete categorii de bunuri:

• a)    bunuri de retur -terenul concesionat;

• b)    bunuri proprii - bunurile de inventar.

• IIL    TERMENUL CONTRACTULUI

Art. 4 - Durata concesiunii este de 2 {doi) ani, 11 (unsprezece} luni si 15 {cincrsprezece) zile, incepand cu data intrarii - in vigoare a prezentului contract, respectiv 18.10.2022. Contractul inceteaza de drept la data de - 02.10.2025.

Contractul de concesionare - poate fi prelungit pentru o perioada egala cu eel mult jumatate din durata sa initia!a.

• IV . PRETUL CONCESIUNII

Art. 5 - Redeventa concesiunii este de 180 (unasutaoptzeci) lei RON/an, asa cum rezu!ta din fostul contract de concesionare nr. 32838 din 02.10.2000, încheiat intre Municlpiul Bacau si S.C. PASAJ COM S.R.L. si se va achita incepand cu data de 08.08.2022, data autentificarii contractului de vanzare.

xxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx • Tel: +40 (234) 581849 • Fax: +40 (234) 588757

⁷'\

* I

^

Art. 15.4. - Concesionarul este obligat sa respecte condițiile impuse de natura bunurilor (protecția mediului, protecția muncii, condiții de siguranța in exploatare, condiții privind folosirea si conservarea patrimoniului, etc.).

Art. 15.5. - La încetarea contractului de concesionare prin ajungere la termen, concesionarul este obligat sa restituie concedentulul, in deplina proprietate, bunurile de retur, in mod gratuit si libere de sarcini.

Art. 15.6.. - La incetarea contractului de concesionare, concesionarul este obligat sa incheie cu concedentul un contract de vanzare-cumparare avand ca obiect bunurile de preluare, prevazute ca atare in caietul de sarcini si sțabi!ite prin prezentul contract de concesiune, in privinta carora concedentul si-a manifestat lntentia de a le dobandi.

Art. 15.7. . - La incetarea contractului de concesionare din alte cauze decat prin ajungere la termen, excluzand forta majora si cazul fortuit, concesionarul este obligat sa asigure continuitatea prestarii activițatii in conditiile stipulate in conțract, pana la preluarea acesteia de catre concedent.

Art. 15.8. - In cazul in care concesionarul sesizeaza existenta sau posibilitatea existentei unei cauze de natura sa conduca la imposibilitatea realizarii activitatii, va notifica de indata acest fapt concedentului, in vederea luarii masurilor ce se impun pentru asigurarea continuitatii activițații.

Art. 15.9. - Concesionarul este obligat sa continuie exploatarea bunului in noile condiții stabilite de concedent, in mod unilateral, potrivit ART. 14, alin. 5 din prezentul contract de concesionare, fara a putea solicita incetarea acestuia.

• B.    OBLIGAȚIILE CONCEDENTULUl

Art. 16 - Concedentul este obligat sa nu ii tulbure pe ooncesionar in exercițiul drepturilor rezultate din prezentul contract de concesionare.

Concedentul nu are dreptul sa modifice in mod unilateral contractul de concesionare, in afara cazurilor prevazute expres de lege.

Concedentul este obligat sa notifice concesionaru!ui aparitia oricaror imprejurari de natura sa aduca atingere drepturilor concesionarului.

• Viii. ÎNCETAREA contractului de concesiune,

Art. 17 - Prezentul contract de concesiune inceteaza in urmatoarele situatii:

• a) la expirarea duratei stabilita in contract, daca partile nu convin in scris, prelungirea acestuia, In conditiile legii;

b} in cazul in care interesul national sau local o impune, prin denuntarea unilterala de catre concedent, cu plata unei despagubiri juste si prealabile in sarcina concedentului;

• c)    in cazul nerespectarii obligatiilor contractua!e de catre concesionar, prin reziliere, cu plata unei despagubiri in sarcina concesionarului;

• d)    in cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de catre concedent, prin reziliere, cu plata de despagubirl in sarcina concedentului;

• e}    la disparitia, dintr-o cauza de forta majora, a bunului concesionat sau in cazul imposibilitatii obiective a concesionarului de a-I exploata, prin renuntare, fara plata unei despagubiri;

• f)    in cazul in care interesul national sau local o impune, prin rascumpararea unei concesiuni, care se poate face numai prin act administrativ al organului care a aprobat concesionarea, la propunerea concedentului, in acest caz se va intocrni o documentatie tehnico-economica in care se va stabili pretul rascumpararii. In aceasta situatie de incetare a concesiunii nu se percep daune;

• g)    a!te cauze de incetare a contractului de concesiune, fara a aduce atingere cauzelor si conditiilor reglemențate de lege,

La incetarea din orice cauza a contractului de concesiune, bunurile care au fest

utilizate de concesionar in derularea concesiunii, vor fi repartizate dupa cum urmeaza:

• a)    bunuri de retur - terenul concesionat;

• b)    bunuri proprii - bunurile de inventar.

3

ROMANIA

JUDETUL BACAU

MUNICIPJUL BACAU

NR. ^9/0^1 DIN ;1g !lQ

PROCES-VERBAL DE PREDARE-PRIMIRE

Astazi, /J. 40___2022, Comisia constituita conform Dispoziției nr.

1953/15.06.2022 a Primarului Municipiului Bacau, formata din:

• 1 . Xxxxxx Xxxxxx - Consilier, Compartiment Exploatare Fond Locativ si Gestionare Spatii/Terenuri si alte bunuri;

• 2 , ,1.SAFTEUIRINEL -{9Psjlier, Compa^^^it Cadastru;

• 3 .f.-u: U-[ f^Pc^^'- -7'6t.i'{)1.1. l'tZ:ol.^^.Compartiment Disciplina in Construcții din cadrul Serviciului Disciplina in Construcții, Activitate Comerciala si Protectia Mediului,

Am procedat la predarea terenului in suprafața de f! PO___m.p., situat in intravilanul Municipiului Bacau, str. NJaLif b4LCEi{){f , l,;,J - , conform planului de situatie parte integranta din prezentul proces-verbal de predare-primire, catre S.C./DL.ID_ZNA ES1 /MO^ filXV? S.SL. __________

“      in baza CONTRACTULUI DE

CONCESIONARE NR. l9jo^::/_ din /g 40-20'1'2-..

Prezentul proces-verbal s-a întocmit in 3 exemplare, din care un exemplar pentru primitor, unul pentru Serviciul Disciplina Urbanistica si in Constructii si unul pentru Compartimentul Exp]oatare Fond Locativ si Gestionare spatii/terenuri si alte bunuri , conform planului anexat.

AM f^DAf,. .

Primarul nunicipiuiui Bacau, Lucian-DanielStanciu-Vizite.u

I •‘ ,                                •             \.

^.

ggțtf Oficiul de Cadastru $i Publicitate Imobiliara BACAU Biroul de Cadastru $i Publicitate Imobiliara Bacau

ANC.PI                 EXTRAS DE CARTE FUNCIARA

v„                                  PENTRU INFORMARE

Carte Funciara Nr. 80530 Bacău

A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN lntravilan

Adresa: Loe. Bacau, Str NICOLAE BALCESCU, Nr. 12, Jud. Bacau

Nr. Crt	Nr. cadastral Nr. topografic	Suprafata* {mp)	Observatii / Referinte
Al	80530	5	Constructia Cl inscrisa in CF 80530-Cl;

B. Partea II. Proprietari și acte

Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate $i alte drepturi reale	Referințe
39742 / 11/05/2015
Act Administrativ nr. Adresa nr. 30042, din 04/06/2015 emis de Primaria Municipiului Bacau;
1ntabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actuala 81 11/1	Al
j 1) MUNICIPIUL BACAU, DOMENIUL PRIVAT

C. Partea Ill. SARCINI

Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție $i sarcini		Referințe
87894 / 23/11/2022
Act Administrativ nr. Contract de Concesionare nr. 191077, din 18/10/2022 emis de PRJMARIA BACAU; Act Administrativ nr. Proces verbal de oredare-orimire nr. 191081, din 18/10/2022 emis de PRIMARIA BACAU;
C2	lntabulare, drept de CONCESIUNEpentru o perioada de 2 ani, 11 luni si 15 zile inceoand cu data de 18.10.2022 oana la data de 02.10.2025	Al
	1) EST !MOB GROUP SRL, CIF:43576369

Anexa Nr. 1 La Partea I

Teren

Nr cadastral	Suprafața (mp)*	Observații / Referințe
80530	5

* Suprafața este determinata in planul de proiecție Stereo 70

LîM;.              ; \       « / DETALII -LINIARE IMOBIL

î

1

l

Date referitoare la teren

Nr Crt	Categorie folosință	Intra vilan	Suprafața (mp)	Tarla	Parcelă	Nr. topo	Observații / Referințe
1	curti constructii	DA	5	—	—	—	TERENUL ESTE INPREJMUIT.

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obtinute din proiectie in plan.

Punct inceput	Punct sfâi^it	Lungime segment <.. {m}
1	2	0.944
2	3	0.843
3	4	4.826
4	5	0.879
5	6	1.072
6	7	0.584

G ^^ocuh^ent care} conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Punct inceput	Punct sfa^it	Lungime segment <.. {m)
7	8	1.853
8	1	0.599

:j.?j! Lungimile segmentelor sunt determinate 1n planul de proiecție Stereo 70 $i sunt rotunjite la 1 milimetru. - Distanta dintre puncte este formata din segmente cumulate ce sunt mai mici decAt valoarea 1 milimetru.

Extrasul de carte funciara generat prin sistemul infonnatic integrat al ANCPI contine informatiile din cartea funciara active la data generarii. Acesta este valabil ,n conditiile prevazute de art. 7 din Legea nr. 455/2001, coroborat cu art. 3 din O.U.G. nr. 41/2016, exclusiv 7n mediul electronic, pentru activități și procese administrative prevăzute de legislația 1n vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și 1n forma fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al institutiei publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras.

Verificarea corectitudinii și realității informatiilor conținute de document se poate face la adresa www.ancpi.ro/Verificare, folosind codul de verificare online disponibil 1n antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.

Data și ora generării,

03/06/2024, 10:45

Sunt mteresar\j) rie acesr teren de vaoiare -șl a}vrea sa foe o v»s!on:.me-. Aștept cu interes r£spunsu! dvs. Mul;um£:sc!

Raporte,iiă

•h *.r -»j ^4 •tu i *•««»« X «î rt "fin a's onare • X

v 0 t; ît«>xfD/ro/dfert3/t£r«n-biirâC5ntrzk3S1‘mp-1CA5rt>7.k'.fr.:? a!sl”!kj?i51* gj‘Mjd4MîQ3M:Qfti;t2Oi3r0TglhT>v’ ea ^^>3rirTyMTc&NxY2MrzECMC4z»'J!iuMC4xNrE3NjYi’.^,MTQAUAtfMC«vr

Ar.»bjriȚd:sau'l=ev^           fe.5 55? «*. W'«» tfe firește - fcx- X +

<* O ît jtcr&ro/rd/pf'îra/Utrțn-ăHra^ntrd^JGI’mpțiDAÎp&hîm??;;^

L 36' m* 150 000 €

fu!Jl^^l"-<-l

Pubikîtsts

( v^uncre-^^ 1               Ruportea:il

Pe:ioidaimprumu:u!iil:

30,mi       •

Folosește Nkulatorul de croite

^v                               X                                                          . /    :..   -    . '     -             .-                                              : —   O. • X

<•   ' G £3 țtorâW(oZcfen*/v.wd-îsren4n-b3«u-|».sttss3*friM<rxtaHfl<iiî^                                                                                                                  -          Sg) G< &          :

L 335m'     100 000 €

2 CP.!STI 1MOB- BACAU

Vand teren in Bacau pe strada Frasinului { in spate la piata sud }        100 000 €

9 MW. &®. rn«'j                                                    299 Vm=

a<Qp.ll!l.sil.p-tts

CRIST! IMOS BACAU VA oferd in exclusivitate sprevanzare t:n . tcren intravilan, situat in SAL.U ^ str^a frasinului no spate la piata SVO l !n suprafafo rctala r.ie 33S mp cu de$chidere !pre ambefe strszi •

Terenul este pretabll atar pentro construirea o:iui de: loetilnte •

Vrei sa monitorizezi proprleta;l similare?

ActrveazJ notif.cJrile ff nu pierde nido ofetts.

SuntinteresatiA} de a:est teren de var.zare fl a; vrea sâ tac * vlrlan.m;. A}tepr ,u !nteres făspunsu! CvS. Mulțumesc!

«rar* ț-; ?<• -     2’uss*,ts'entfevnmsre • ts;. K <4-                                                                                                                                                              — O X

••> C S :$tGiwra/roAjfe-'tâĂeri?n4Ătra’vT3nr$tf«d6ț<&âbzon>fca^                                                                                                                                           A @ :

Fu&i-dvî»

.                                                                KIWI R FINANCE"

Descriere                                                                                         « 4WJW

Teren intravilan ideo! constiuke !owintd sltuot In fldcau pe stroda Dec.ebal ln ;;\jprrlfato: de 370 mp. Pret 320 euco/mp negoctabil, total,,, 1lS-10Ceurc

Vrei sa monitorizezi propriei similare?                 । $No₀fic_S-md desp_re o^ s.^^ |     ^RETtJR^ruM,,,    «0

A.ctive;tz,l notifcUriie ?1 nu pierde njcJo ofeitS.                                 J____________________________________________________»

Particularitati		124 td .                        • Rata luitara .             .
Media	electricitate, gaz. canalizare. apa curenta
Tip acces i >                  ? -	asfaltat	Ageape imobiliară
^Cru ..