privind aprobarea vânzării cu drept de preempțiune către constructorul de bună credință, a terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Bacău, aferent imobilului - spațiu prestări

servicii situat în municipiul Bacău, str. Aeroportului, nr. 4 în suprafață de 40,50 m.p.

Consiliul Local al Municipiului Bacău întrunit în ședință ordinară la data de 28.02.2023 potrivit art. 133 alin. (1) din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare, Având în vedere:

• - Adresa nr. 144/30.01.2023 a Camerei Notarilor Publici Bacău înregistrată la UAT Bacău cu nr. 109961/ PM 01.02.2023, cu referire la valorile de circulație a terenurilor din municipiul Bacău în anul 2022; -Referatul nr. 113213/10.02.2023 înaintat de către Serviciul Evidență Patrimoniu prin care se propune aprobarea vânzării cu drept de preempțiune către constructorul de bună credință, a terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Bacău, aferent imobilului - spațiu prestări servicii situat în municipiul Bacău, str. Aeroportului, nr. 4 în suprafață de 40,50 m.p.;

• - Expunerea de motive a Primarului Municipiului Bacău înregistrata cu nr. 114475/14.02.2023;

• - Raportul Direcției Juridice înregistrat cu nr. 114477/1/14.02.2023;

• - Raportul Direcției Patrimoniu înregistrat cu nr. 114477/2/14.02.2023;

• - Avizele comisiilor de specialitate din cadrul Consiliului Local al Municipiului Bacău, întocmite în vederea avizării proiectului de hotărâre: nr. 83/27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 1, nr. 89/ 27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 2, nr. 59/27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 3 și nr. 100/27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 5;

• - Prevederile art. 1.650 și ale art. 1.730 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, cu modificările și completările ulterioare;

-Prevederile art. 140 alin. (1) și alin. (3), ale art. 196, alin. (1) lit. a), ale art. 197, ale art. 243 alin. (1) lit. a) si lit. b) și ale art. 364 alin. (1) și alin. (2) din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare;

în temeiul art. 129 alin. (2) lit. c) si alin. (6) lit. b) și art. 139 alin. (2) și alin. (6) din O.U.G. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

ART. 1 Se aprobă vânzarea cu drept de preempțiune a terenului proprietate privată a Municipiului Bacău, în suprafață de 40,50 m.p., situat în municipiul Bacău, str.Aeroportului nr. 4, având CF nr.76420, nr. cadastral 2570, teren ocupat de o construcție-spațiu prestări servicii, aflat în proprietatea S.C. Bimbo Turist Impex S.R.L., reprezentată legal prin dl. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx.

ART. 2 (1) Se aprobă Raportul de Evaluare nr. 923/16.09.2022 elaborat de SC A.E.C Consulting S.R.L. Bacău privind estimarea valorii de piață a terenului prevăzut la art. 1, în vederea vânzării către constructorii de bună credință care beneficiază de un drept de preempțiune la cumpărarea terenurilor aferente construcțiilor, conform Anexei, parte integrantă a prezentei hotărâri.

• (2)    Răspunderea juridică privind corectitudinea stabilirii prețului prevăzut în raportul de evaluare revine exclusiv evaluatorului.

ART. 3 (1) Se aprobă vânzarea prin valorificarea dreptului de preempțiune a terenului cu prețul de 3.726 euro la care se adaugă taxa pe valoarea adăugată, plătibil în lei la cursul de referință al Băncii Naționale a României din ziua efectuării plății, preț stabilit de evaluatorul autorizat ANEVAR - S.C. A.E.C. CONSULTING SRL, Xxxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxxx-Xxxxx.

• (2)    Proprietarul construcției va fi notificat în termen de 15 zile asupra hotărârii Consiliului Local și acesta își poate exprima opțiunea de cumpărare în termen de 15 zile de la primirea notificării.

• (3)    Cumpărătorul va achita integral prețul de vânzare al terenului, în termen de 30 de zile de la exprimarea opțiunii de cumpărare.

• (4)    Cumpărătorul va putea solicita intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, numai după achitarea integrală a prețului de vânzare a terenului.

• (5)    Taxele pentru perfectarea actelor notariale în formă autentică, efectuarea procedurilor de publicitate imobiliară prevăzute de lege precum și contravaloarea Raportului de Evaluare întocmit de către expertul autorizat, vor fi suportate integral de către cumpărător.

ART. 4 La data încheierii contractului de vânzare-cumpârare a terenului, încetează efectele contractului de concesionare/închiriere, încheiat între Municipiul Bacău și cumpărător, iar Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Direcția Impozite și Taxe Locale, Serviciul Evidență Patrimoniu-Compartimentul Evidență și Inventar Domeniul public și Privat, Compartiment Exploatare Fond Locativ și Gestionare spații/terenuri și alte bunuri vor înregistra toate modificările intervenite ca urmare a adoptării hotărârii.

ART. 5 Se împuternicește Primarul Municipiului Bacău să semneze la notarul public actul de vânzare-cumpărare, în formă autentică.

ART.6 Primarul Municipiului Bacău va aduce la îndeplinire prezenta hotărâre prin Direcția Economică -Compartimentul Financiar Contabil, Impozite și Taxe Locale și Serviciul Evidență Patrimoniu.

ART. 7 Prezenta hotărâre va fi comunicată către Primarul Municipiului Bacău, Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Impozite și Taxe Locale și Serviciul Evidență Patrimoniu.

ART. 8 Prin grija Secretarului General al Municipiului Bacău, prezenta hotărâre va fi comunicată la Instituția Prefectului - Județul Bacău, în vederea verificării legalității.

CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE SECRETARUL GENERAL AL MUN. BACĂU Xxxxxxx X- Xxxxxx Xxxxxxxx

N.O.P..C.S. O.R.A. EX.l DS.I-A-1

ROMANIA

JUDEȚUL BACĂU

CONSILIUL LOCAL BACAU

RAPORT de EVALUARE nr. 923 din 16.09.2022 elaborat de S.C. A.E.C.

CONSULTING SRL Bacău, privind estimarea valorii de piață a terenului proprietate privată a municipiului Bacău, în suprafață de 40,50 mp, situat în municipiul Bacău, str. Aeroportului, nr. 4 având CF nr. 76420, nr.cadastral 2570

DIRECTOR EXECUTIV,

Xxxxx-Xxxxx Xxxx

RAPORT DE EVALUARE

TEREN INTRAVILAN, N.C. 2570, CF 76420 BACAU, STR. AEROPORTULUI, NR. 4, JUD. BACAU - S = 40,50 MP (conform Fisa de date "Prezentarea bunurilor imobile-terenuri propuse pentru evaluate", cap.B la Caietul de sarcini) -

MUNICIPIUL BACAU

U.A.T. BACAU
U.A.T. BACAU

AUGUST 2022

office: Bacău, «tr. Pictor Th. Aman, rar. 94C, et. x, cam. 8, jud. Bacău

03M - 4CTO.447, 0722 - 699.049, e-mail:                    asu3Ung.ro

Către,

U^T. BACAU

Ca urmare a solicitai ii dumirea vuaslra, vă ti aitsuiileni anexat Raportul de evaluaie detaliat al lotului de teren intraviteri, N.C. 2570, CF 76420, categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 40,50 mp (conform Fisa de date 'Prezentarea bunurilor irncbite-terenuri propuse pentru evaluare", cap. B la Caietul de sarcini), respectiv 41 mp, (conform Extras de CF re 52579/20.07.2022 - suprafața a fost rotunjită), amplasat in Bacau, str. Aeroportului, nr. 4, jud. Barau, apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau.

NOTA: Conform Planului de amplasament intocmit in anul 2016 de Xxxxx Xxxxxxx, suprafața de teren găsită ia măsurători si intabulata in CF este de 40,50 mp.

In prezentul raport de evaluare a fost luata în calcul suprafața de 40,50 mp.

Scopul evaluării este vanzarea terenului supus evaluării, in condițiile prevăzute de art 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind Codul Administrativ.

Conform solicitării clientului, ce are calitatea si de utilizator desemnat, am procedat ia analiza documentelor care ne-au fost puse la dispoziție, inspectarea terenului, prelucrarea datelor si a informațiilor rezultate din sursele de informare oficiate precum si din cercetarea de piața efectuata.

Data de referință pentru care sunt valabile toate calculele, analizele și estimările efectuate este 18.08.2022.

Prezenta scrisoare este insotita de un raport de evaluare al activului Imobilizat apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau. Raportul este intocmit in conformitate cu cerințele Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2022, utilizând abordările si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR.

	SINTEZA EVALUĂRII AE.C. Consulting S.R.L, membru corporativ ANEVAR, nr. autorizație 0581, Xxxxxxx X- Xxxxxx Vasltică - Dorin, Membru titular ANEVAR, specializări El, EP1, EBM, Legitimație si
Evaluator autorizat:	parafa: Nr. 10283/valabfla 2022. Xxxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxx, Membru titular ANEVAR, specializați EP1, EBM, Legitimație si parafa: Nr. 18571/valabiia 2022.
Clientul evaluării:	U.A.T. BACAU, cu sediul in 8acau, Calea Marasesti, nr. 6, jud. Bacau
Proprietar:	MUNICIPIUL BACAU
Utilizator desemnat:	UAT. BACAU, cu Sediul in Bacau, Calea Marasesti, nr. 6, jud. Bacau Teren intravilan, N.C. 2570, CF 76420, categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 40,50 mp (conform Fisa de date "Prezentarea bunurilor imobile-terenuri propuse pentru evaluare", cap. B la Caietul
Subiectul evaluat:	de sarcini si a Plaiului de ampkasament de amplasament întocmit in anul 2016 de Xxxxx Xxxxxxx), respectiv 41 mp, (conform Extras de CF nr. 52579/20.07.2022 - suprafața a fost rotunjită), amplasat in Bacau, str. Aeroportului, nr. 4, jud. Barau, apartinand domeniului privat al Munidpiuiuî Bacau. NOTA: In prezentul raport de evaluare a fost luata in caicul suprafața de 40,50 mp.
Scopul evaluării:	Vanzarea terenului supus evaluării, in condițiile prevăzute de art. 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind Codul Administrativ.
Data evaluării:	18.08.2022
Cura valutar SNR te data evaluării:	4,8793 lei/euro

Situația proprietății la data evaluări;

Evaluatorul a procedat la inspectarea directa a activului imobilizat ce face obiectul prezentului raport de evaluare. Datele si informațiile respective au fast sintetizate in cadrul cap. 2 si 3 si utilizate pentru efectuarea unși evaluări corecte.

Ipotezele si ipotezele speciale avute in vedere la evaluare sunt prezentate explicit in cadru! cap. 1, pct. 1.8. De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut in vedere standardele, normele si recomandările Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Remania - ANEVAR.

R^ultatol evaluării în baza calculelor efectuate, a ipotezelor șl ipotezelor speciale, valoarea estimată a terenului ce aparține Municipiului Bacau, supus evaluării la date de 18.08.2022, estimat prin metoda de evaluare (adecvata) utilizata, este prezentata in detaliu in tabelul anexa si In sinteza in tabelul de mai jos:

Spedfi carie	Valoare propusa de evaluator lei                 euro		__
TEREN, N.C. 2570, CF 75420, S = 40,50 mp - Bacau, str. Aeroportului, nr. 4, jud. Bacau	18.180	3.728

Notă 1: Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare nu include TVA.

Nota 2: Valoarea propusa este valabila la data 18.08.2022, urmând a fi corectata ori de câte ori piața o cere.

Nota 3: Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Notă 4: Valoarea estimata este valabila la data evaluării, in ipotezele si ipotezele speciale, cuprinse la cap. 1 punctul 1.8. al prezentului raport, urmând a fi corectata ori de câte ori piața o cere.

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

A.E.C. CONSULTING S.R.L, prin Evaluator autorizat, ec. Xxxxx Xxxxxxx - Moranu, in calitate de Director general, declara ca evaluarea a fost făcută in concordanta cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR - ediția 2022 si confirma ca:

prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte si reflecta cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

analizele si concluziile sunt limitate numai ia ipotezele sf ipotezele speciale prezentate in acest raport.

evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspectiva in activul a face obiectai acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate; ei oferă o evaluare obiectiva si Imparțiala.

după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevărate si bazate pe fapte reale s au fost verificate in limita posibilităților;

remunerarea evaluatorului nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori minlme/maxime, solicitare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altar persoane care au interese legate de utilizatorul desemnat.

in deplina cunoștința de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardele de Evaiuare a Bunurilor ANEVAR - ediția 2022 si cu cerințele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat.

prezentul raport poate fi experizat si verificat, in conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 - Verificarea evaluării.

evaluatorul este membnj titular ANEVAR si a îndeplinit programul de pregătire profesionala continua;

evaluatorul certifica faptul ca este competent, sa efectueze acest raport de evaiuare. Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala

semnificativa din partea nlciunei persoane;

• evaluatorul a efectuat o inspecție p€rermala^c^^etatii.

A.E.C. CONSULTING S.R.L

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Xxxxx Xxxxxxx X- Xxxxxx -                 m^mbi

Director general

• 1.1.    identificarea si competenta evaluatorului: Raportul de evaluare a fost întocmit de către A.E.C. Consulting S.R.L, membru corporativ ANEVAR, nr. autorizație 6581, prin Arbănaș - Moranu VasMică - Dorin, Membru titular ANEVAR, specializări EI, EPÎ, EBM, Legitimație si parafe: Nr. 10283/valabil3 2022 si Xxxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxx, Membru titular ANEVAR, specializări EPI, EBM, Legitimate si parafe: Nr. 18571/valabila 2022.

• 1.2.    aient: U.A.T. BACAU.

• 1,3.    Utilizator desemnat: tl.A.T. BACAU

Evaluatorul nu-si asuma răspunderea decât fata de client si fata de utilizatorul lucrării.

• 1.4.    Obiectul evaluării

Obiectul lucrării îl constituie terenul intravilan, N.C. 2570, CF 76420, categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 40,50 mp (conform Rsa de date "Prezentarea bunurilor imobile-terenuri propuse pentru evaluare", cap. B la Caietul de sarcini st a Manuiui de amplasament intocmit in anul 2016 de Xxxxx Xxxxxxx), respectiv 41 mp, (conform Extras de CF nr. 52579/20.07.2022 - suprafața a fost rotunjite), amplasat in Barau, str, Aeroportului, nr. 4, jud. Barau, apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau.

NOTA: In prezentul raport de evaluare a fort luata in calcul suprafața de 40,50 mp,

• 1.5.    Scosul evaluării

Scopul evaluării este vanzarea terenului supus evaluării, in condițiile prevăzute de art. 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind Codul Administrativ.

• 1 .0. Definirea valorii fi data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri fecute pe baza mal multor criterii ds comparate, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare si cea de schimb in contextul generai al pieței.

» Conform SEV100 - Cadrul general (1VS Cadru! general): „Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata) la data evaluării, intre un cumpărător hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si In care partite au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fera constrângere.'

Aceasta valoare, de regula, datorita volatilitetil condițiilor de piața, are valabilitate limitata la data evaluării si nu va putea fi atinsa in razul unei eventuale incapacîtati de plata viitoare când, atat wndttilie pieței cat si situatHle de vanzare ar putea diferi fata de acest moment. De asemenea, raportul de evaluare este valabil in condîtiite economice, Fiscale, juridice ti politice de ia date întocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, conducte acestui raport îs pot pierde valabilitatea.

Data estimării valorii este 18.08.2022.

• 1.7,    Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportata în lei, în conduite unei plăți integrale respectând prevederile legale de piața.

Pentru elementele de calcul ce au la bază estimări în valuta, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la date de 18.08.2022, respectiv: 1 euro = 4,8793 lei.

• 1.8.    Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul cte proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de e! in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozițiilor legate.

Gsnfonșjțfeclaratiei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activului menbonat mai sus, este deplin si aparține Municipiului Bacau. Drepte! ^^proprietate se considera a fi deplin, acesta conferindu-î titularului sau toate cefe trei atribute: posesia - de a stapani, folosința -de a-1 ftjlosnSi de a-i culege foloasele materiale, dispoziția - de a dispune de bun. Din informațiile date de client, nu exista niduna dintre dîi^ ^ei tirpitarfi ale exercitări dreptului de proprietate: legale, judiciare si convenționale.

”77 în cazul de fața, forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, acta negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitărilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legate de a plati impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept și de reverslune (dreptul succesoral al statului). Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse la dispoziție de către client Extras din Inventarul domeniului privat al Municipiului Bacau, Contract de concesiune, Extras de carte funciara, Plan de amplasament Expertul evaluator nu a avut la dispoziție alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare supusa evaluării. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente in original pentru proprietatea evaluata. Având in vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu rși asuma nido responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a veridicității actelor de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.

• 1.9.    Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata In condițiile în care situațiile la care se face referire in cele ce urmează nu generează restricții in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al căror impact este expres menționat ca a fost luat in considerare. Daca cel puțin una din ipotezele menționate nu este valabila, valoarea ar putea fi Invalidata. In realizarea raportului au fost luate in considerare următoarele aspecte care sunt general acceptate ca fapte, in mod rezonabil, in contextul evaluării, fara a fi in mod spedfic. documentate sau verificate:

• •    evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către U.A.T. Barau, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-$1 asumă nido responsabilitate privind descrierea situatei juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzacționali daca nu se specifica altfel;

• »    iocada indicata si limitele proprietății indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara pentru a măsura si garanta ca locația si limitele proprietății, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate, respectiv documentația cadastrala;

• •    informațiile solicitate și luate în considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fără ca acestea să ofere o garanție asupra preciziei lor;

• •    evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii, ce au fost evidențiate in raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

• •    re presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca i se aplica un management competent;

» se presupune că proprietatea este în concordanță cu toate reglementările tocate și republicane privind mediul înconjurător, reglementările șî restricțiile urbanistice, cu excepția neconcordanțetor ce ar fi expuse în prezentul raport;

• •    se presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționării sunt sau pot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate în considerare în prezentul raport;

• •    se presupune că nu există aspecte ascunse sau «vizibile ale proprietății, evaluatorul neasumându-și nido responsabilitate pentru asemenea situații;

• *   se presupune că utilizarea proprietății corespunde granițelor ți nu există nteio servitute în afara celor descrise în raport;

«   din informațiile deținute de către evaluator s din discuțiile purtate cu clientul, nu exista nidun indiciu privind existenta unor

contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afecteaza valoarea proprietății analizate sau proprietăților vedre. Nu am avut cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantiior sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata in ipoteza ca nu existe asa ceva. Daca re va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vedn sau ca au fost sau sunt puse in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile in cauza).

• •    nu se dețin Informații cu privire ia existența unor materiale periculoase în cadrul proprietății evaluate; evaluatorul nu are calitate, calificarea și nici obligația de a depista astfel de substanțe;

• •    estimarea valorilor din acest raport a avut în vedere proprietatea în întregime și orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare;

• *    previziunile sau estimările conținute în raport s-au făcut în condițiile actuale ale pieții;

•    se considera ca proprietatea evaluata se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabUiteti. Nu au fost efectuate investigații in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

• •    evaluatorul nu are cunoștința de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vednatati care sa afecteze proprietate evaluata;

• •    evaluarea s-a efectuat în condițiile unei vânzări cu plata integrală, respectând prevederile legale de plata;

• •    evaluatorul, prin natura evaluați, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie în instanță in legătura cu proprietatea evaluate, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

• *    prezentai raport de evaluare nu poate fi Indus în nid un document și nu poate fi publicat sub rtd o formă, fără aprobarea scrisă a evaluatorului, cu excepția publicării atat ca anexa la Hotararea de Consiliu Local ce umwaza a fi întocmită cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare;

• •    acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cât $l pentru evaluator și este valabil numai pentru stupul menționat în cadrul capitolului sl evaluatorul nu-și asumă nido responsabilitate dacă acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop. Având in vedere scopul raportului de evaluare evaluatorul ofera dreptul de publicare Primăriei Mundplului Bacau ai prezentului raport de evaluare atet ca anexa ia Hotararea de Consiliu Local ce urmeaza a fi întocmite cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare;

• •    previziunile, proiecțiile sl estimările conținute aid se bazeaza pe condițiile curente de pe piața, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

Ipoteze speciale

• •    Evaluarea are ca termen de referința cursul valutar de la data te 18.08.2022. Evaluarea s-a realizat in ipoteza in care proprietatea se afla In aceleași condiții ca si la data inspecției;

• »    Evaluatorul nu a avut la dispoziție certificat de urbanism pentru terenul supus evaluării. In lipsa certificatului de urbanism, evaluarea s-a realizat in Ipoteza In care terenul este construibil, conform regimului tehnic si economic a! zonei, in baza PUG mun. Bacau. în situate in care apar informa® ce invalidează aceasta ipoteza speciala, concluziile prezentului raport de evaluare devin nuie, necesitând o revizuire în sensul punerii de acord cu noile Informații existente;

• •    identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispoziție de client;

• •    Evaluatorul nu are cunoștința despre existente vreunei restricții privind construirea pe acest teren, de rețele de utilități existe pe teren 5adHaO^^trid.îi. Evaluarea s-a făcut in ipoteza in care terenul este liber pentru construire ;

• • . documentet^prezentate sunt considerate veridice fara ca evaluatorul sa poate certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de ev^ugre doar scop informativ;

• •    evaluatorul nu isi asuma răspunderea pentru eventualele modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor înscrise in documente de la data emiterii acestora sau de la data inspecției si pana la data evaluării;

•    evaluatorul nu isi asuma nicio responsabilitate, in nicio circumstanța pentru eventualele informații eronate, false sau incomplete puse la dispoziție de către proprietar/utilizatorul desemnat;

• •    raportul de evaluare este valabil in condiții economice, fiscale, juridice si politice de la data întocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

• 1.10.    Declararea conformității cu SEV

Evaluarea s-a realizat în concordanta cu prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor - ANEVAR - ediția 2022:

• •    SEV 100 - Cadrul general;

• •    SEV101 - Temenii de referința ai evaluării;

• •   SEV102 - implementare;

• •   SEV 103 - Raportarea evaluării;

» SEV 104 - Tipuri ale valorii;

• •    SEV 105 - Abordări si metode de evaluare

• •    SEV 230 - Drepturi asupra proprietari! imobiliare;

• •    SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara;

» IVS 300 - Anexa - Evaluarea imobilizărilor corporale din sectorul privat;

» ȘEV 630 - Evaluarea tronurilor imobile.

• 1.11,    Natura si surse!» Informațiilor pe care se bazeaza evaluarea
  
  1.11.1.    Informații primite de te proprietar/ctient

Informații certe:

• •    elemente și date de identificare ale proprietății evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

•    datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate - acte de intrare in posesie, alte documente (suprafața

terenului a fost prealuata din Planului de amplasament întocmit in anul 2016 de Darie Necuiaisi extrasul de carte funciara al imobilului};

• •    scopul evaluării.

Responsabilitatea pentru aceste informata revin Integral proprietaruiui/cllerrtului.

Informații pe care se bazeaza concluzia asupra valorii sunt tranzacții cu proprietăți imobiliare similare sau oferte ale site-urilcr de spedaHte si agențiilor imobiliare. Aceste informatii au fost asumate de Evaluator in urma comparații cu cele rezultate din cercetarea pieței. Pentru diferenlefe majore constatate au fost aplicate ajustări.

• 1.11.2.    Informații colectate de evaluator

• •    datele descriptive referitoare la proprietatea evaluata;

• •    informatii despre vecinătăți, despre zona si localitate;

• •    date privind piața imobiliara locala, incluzând elemente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu informații de la participanti pe piața specifica si din mass-media de specialitate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informași le sl documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informații sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunoștința. Evaluatorul a obtinut informatii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de încredere, dar nu se asuma rudo resposabilitate tn cazul in care acestea s-ar dovedi s fi incorecte.

• 1.12.    Clauzei» de neprivatare sl responsabilitatea către terti

Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat sl nido responsabilitate referitoare ia raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terta persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau partal si nid indus intr-un document destinat publicării fora acordul scris sl prealabil al expertului, cu specificarea formei st contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricare! referințe sau valori induse in acest raport de evaluare sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fora aprobarea scrisa a acestuia. Având in vedere scopul raportului de evaluare evaluatorul ofere dreptul de publicare Primăriei Mundpiului Bacau al prezentului raport, de evaluare atat ca anexa la Hotararea de Consiliu Local ce urmeaza a fi întocmită cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

• 2.1.    Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de plata asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea Îndeplinirii mișunii de evaluare s pentru estimarea acestei valori au fost următoarele:

• •    documentarea pe baza unei liste de informatii solicitate dientolui/proprietan^ui;

• *    inspecția proprietății imobiliare si efectuarea de fotografii;

• •    stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;

• *    selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

• •    analiza tuturor informațiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

» obținerea de informatiî asupra valorilor de tranzacționare sau oferta a proprietăților imobiliare similare;

• •   aplicarea metod® de evaluare considerate oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

• •    analiza valorilor obținute prin raționament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitate si calitetfî

informaSilor utilizate;

• •    estimarea valorii de piața in urma aplicării abordării considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conform® cu standardele, recomandările si metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

• •s2.it, PriatejBtarea generata a proprietății imobiliare
  
  2.2.1.    Situația juridică Si descriere conform FISEI CORPULUI DE PROPRIETATE

DrgptuLde proprietate asupra imobilului evaluat, rezulta din documentele puse la dispoziție de clientul lucrării. Conform documentelor puse

^dșppzitie, respectiv Fisa corpului de proprietate, imobilul aparține Municipiului Bacau.

Evaluatorul ou a avut te dispoziție actul de proprietate al proprietari imobiliare, acesta nefiind menționat in Extrasul de CF pentru informare nr. 52541/20.07.2022; “Drept de proprietate dobândit prin lege, cota actuala 1/1 ".

Evaluatorul a luat in considerare ca ipoteza de luau ca acesta exista si este in vigoare.

Toteodata evaluatorului i-au fost puse la dispoziție, in copie, următoarele documente:

» Contract de concesionare nr. 20221/26.06.1999 - concesionar BÎMBO TURIST IMPEX SRL

• * Extras de Inventar - Hotararea nr. 157/27.04.2018 a Consiliului Locai al mun.Bacau

• Plan de amplasament s delimitare a bunului imobil

La data evaluării terenul este concesionat către BIMBO TURIST IMPEX SRL.

Prin menționarea documentelor de mai sus, evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestora si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca Ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

• 23. Descrierea generala s zonei. Utilitatea si dotarea urbana. Harți relevante
  
  23.1.    Descrierea zonei, utilitatea si dotarea urbana

Proprietatea evaluata este un teren intravilan, N.C 2570, CF 76420, cu categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 40,50 mp, amplasat in zona 0 a orașului Bacau, pe str. Aeroportului, nr. 4, jud. Bacau.

Zona are caracter mixt, respectiv rezidențial si parțial comerdal, fiind populată cu locuitori! cu venituri medii si peste medie.

Artere importante de drcufatle in apropriere:

• • Auto - str.Aeroportului, str. Republicii, str. Chimiei

» Calitatea rețelelor de transport din zona: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei: Imobile rezKjenaale, comerciale, sedii de societăți comerciale,

In zona se afla: rețea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente, aeroportul, dadiri comerciale, instituții de invatamant, instituții bancare, instituții de cult, instituții administrative.

Terenul dispune de toate utilitățile edilitare zonei: rețea urbana de energie electrica, rețea urbana de apa, rețea urbana de canalizare, rețea urbana de telefonie, cablu s internet

Concluzie:

Zona de referința: zona B. Amplasare buna. Poluare redusa . Ambient civilizat.

• 2.4.    Descrierea terenului

Terenul intravilan subiect, categoria de foteinte curți construcții, in suprafața de 40,50 mp, aparține Municipiului Bacau, este plan si are forma regulata, dar greu de organizat, acesta fiind îngust Terenul dispune de posibilitatea de racordare la toate utifitatife zonei si este ocupat de o construcție tip "Prestări servicii''. Accesul ia proprietate se realizează atat din str. Aeroportului cat si din str. Republicii, prin intermediul aleilor pietonaie si auto.

• 2.5.    Analiza pieței
  
  2.5.1.    Date generale ale pieței Imobiliare

O piața imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele Imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipia, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitățile care participa la schimbul de proprietăți Imobiliare. In schimb, pletele imobiliare fac obiectul unei diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, pletele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ helastica si o focalizare fixa a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăți imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns la modificările cererii de pe piața. Spre deosebire de piețele eficiente, piața Imobiliara nu se autoreglează, fiind influențată de multe ori de reglementările guvernamentale și locale. Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj intre cerere și oferta, echilibrul atingandu-se greu și fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, design-ul și tipul proprietății imobiliare, motivațiile și varsta partidpanților s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

• •    Piața imobiliara rezidențiala;

• •    Piața imobiliara comerciala;

• •    Piața imobiliara industriala;

• •    Piața imobiliara agricola;

• •    Piața imobiliara speciala.

Având in vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața Imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o pata activa, caracterizata prin oferta puțin elestica In comparație cu cererea și prețuri in creștere, pentru amplasamente ce oferă utilizări comerciale atractive. In consecința, avem o piața a vânzătorilor, pentru ca aceștia pot obține prețuri mai mari pentru proprietățile disponibile. Se estimează ca dezechilibrul intre cerere și oferta pentru aceasta zona va genera și va susține In continuare un nivel crescut al prețului de vanzare și al chiriilor pentru proprietăți Imobiliare.

Analizând piața imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma următoarele:

» Pe termen scurt este o piața a vânzătorului, datorita ofertei mici in comparație cu cererea mare de proprietari in zone atractive, c aracterizata de prețurile relativ mari pe piața;

• •    Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstră un număr destul de cereri de proprietăți imobiliare, determinat de echilibrarea cererel cu oferta, Insa cu un potențial de dezechilibru in sens invers, ca urmare a stagnării a creditului Ipotecar, influențat și de o creștere a inflației cu efect cfirect asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietarii evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

» din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,

• •    din punct de vedere al pieței in care concurează proprietatea evaluata.

Analiza de piața aplicata unei proprietăți specifice are o importanța deosebita in procesul de evaluare și nu trebuie confundata cu analiza generala de piața sau cu alte studii similare. In cazul evaluării proprietății ce face obiectul raportului, analiza de piața arata modul in care interacțiunea dintre cerere și oferta afecteaza valoarea proprietății. Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului participanțjlor de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate. Analiza de piața oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății evaluate. Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere și oferta concurențiala de pe piața proprietății evaluate. Aceasta relație indica gradul de echilibra sau dezechilibra care caracterizează piața curenta. Valoarea de piața a unei proprietăți este in mare măsură determinata de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul ce! mai larg, analiza de piața oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordați de evaluare.

• 2.5.2.    Analiza cererii si ofertei pe piața imobiliara

Deși pandemia COVID-19 a avut un impact vizibil asupra pieței imobiliare, spre deosebire de episoadele Potrivit specialiștilor, în ultimii cinci ani piața imobiliară s-a aflat pe un trend ascendent, care a depins în mare măsură de dezvoltarea fiecărei zone / oraș. Astfel că, piața imobiliară din fiecare zona si oraș a crescut semnificativ datorită dezvoltării infrastructurii, domeniul real-estate crescând cu 5-10%. Totodată, deși piața Imobiliară este una în continuă dezvoltare, este necesară o educare a dienților, în special pe partea de așteptări și cerințe. Majoritatea specialiștilor consideră că anul acesta, 2022, ne putem aștepta la creșteri de până (a 10% a prețurilor la case, apartamente și terenuri, respectiv la stagnări pe segmentele comercial, Office și pe piața chiriilor. 2021 a fost anul cu cea mai intensă activitate de tranzacționare din ultimii 5 ani: anul trecut a fost un an bun pentru cei care si-au vândut locuințele, cererea depășind 180.000 de unități individuale vândute la nivel național, o creștere anuală de 49%, echivalentul a aproximativ 60.000 de unități (sursa date ANCPI). Raportul Colliers privind evoluția pieței imobiliare în primul semestru din 2021 arată ca piața terenurilor a rămas activă în primul semestru din 2021, în ceea ce privește intențiile de cumpărare, continuând tendințele de anul trecut și indicând o perspectivă bună si pentru anul 2022. în general, în ceea ce privește volumul tranzacțiilor, care include și pe cale aflate în stadiu! de pre-contract cu anumite obligații de îndeplinit pentru finalizare, consultanții Imobiliari apreciază că 2022 se anunță a fi unul dintre cei mai buni ani pentru piața terenurilor de la recesiunea din 2008. Retailerii și dezvoltatorii de rezidențial sunt mai activi ca oricând, în timp ce, din sectoarele care încă au nevoie de mai multă claritate privind evoluția viitoare Țm special birouri și hoteluri), doar câțiva jucători mai sunt în expectativă, restul reîncepând căutările de terenuri pentru proiecte noi. Cel mai important criteriu pentru clasificarea terenurilor este situarea acestora, în sensul că 90% contează si tuleaiterenului: deschiderea la bulevard, la facilități, la vecinătăți, utilități iar restul de 10% este potențialul de dezvoltare al zonei. Oferta de^teremifirfămâne consistentă șl vine de la diferite categorii de vânzători, dar apar unele schimbări generate de contextul actual. De exemplu, asocierile sunt mai des întâlnite, deoarece mulți dezvoltatori, în special în sectorul rezidențial, urmăresc să împartă riscurile unui noy proiect, îfptimp ce proprietarii de terenuri care nu au nevoie imediată de lichidități sunt interesați să beneficieze de o parte din ppfityrile dirf dezvoltare. Un aspect important care influențează atât oferta, cât și planurile pe termen scurt și mediu ale investitorilor este legat de incertitudinile privind situația urbanistică. Schimbările din administrația publică din anumite zone au dus la blocaje, cum ar fi întârzieri în numirea arhitecților șefi în unele orașe sau înghețarea planurilor urbanistice zonale. Până acum, anul 2021 a înregistrat câteva tranzacții importante finalizate, dar lipsa unui volum mal bogat nu are legătură cu cererea^ pentru terenuri, care este la un nivel ridicat, ci cu blocajele din zona urbanistică și nevoia InvesatorSor de mai multă claritate în acest sens. în majoritatea cazurilor, prețurile au fost destul de stabile în ultimii 1-2 ani, deși pentru locațiile foarte bune, unde concurează, mai nou, mai mulț! potențiali cumpărători, se primește un bonus de preț, uneori semnificativ, pentru a obține cele mai bune loturi de teren.

în concluzie, In prima parte a anului 2022, dezvoltatorii de retaîl au avut cel mai mare apetit pentru achiziția de terenuri și au fost mult mai activi și în afara Capitalei.

Potrivit analiștilor imobiliari cete 10 tencfințe ale pieței imobiliare in 2022 sunt:

• •    Creșterea progresiva a dobânzii la creditele ipotecare;

•    Scăderea accesibilității achiziționării iocuințeior prin credit;

• *    Afectarea cumpărătorilor tineri, aflați la prima achiziție;

• •    Preferarea la achiziție a construcțiitor noi;

• •    încetinirea creșteii cererii de apartamente;

• *    Menținerea ridicata a cererii pentru terenuri libere șl case cu teren, ca efect ai prelungirii panrfemiei șl al preferințelor cumpărătorilor pentru zone rezidențiate liniștite, cu densitate demografică scăzută, într-un mediu verde;

•    Creșterea într-un ritm crescut a prețurilor solicitate pentru locuințele care vor fi finalizate în următorii 2 ani din cauza crcsșterîi prețurilor materialelor dar și a întârzierii livrărilor;

• •    Scăderea ofertei existente în piața secundară;

• •   Cumpărătorii nu mai vând proprietățile pe care te dețin deja și te transformă în Investiție imobiliara sau te transmit membrilor familiei;

»   Cele mai căutate case cu teren au un spațiu de oftice dedicat, în condițiile în care mai mulțî cumpărători își doresc sa continue să

lucreze de acasă, cel puțin ocazional;

Această creștere importantă a fost susținută de vânzările apartamentelor din piața primară (proiecte rezidențiale). Din cele 180.500 de unități individuale vândute, estimăm că cel puțin 140.000 reprezintă tranzacții cu apartamente. Totuși, în ultimul trimestru din 2021, cererea a stagnat comparativ cu 2020, înregistrându-se un număr similar de unități individuale vândute (48.000). De remarcat șt faptul că cete mai mari trei piețe in 2020 (București, Ilfov, Cluj) au înregistrat scăderi ale ponderii unităților vândute în total național, de la 44% în 2020, la 39% în 2021. Potrivit specialiștilor în imobiliare care au participat la studiul RE/MAX, apartamentele cu două sau trei camere vor rămâne în topul preferințelor românilor și anul acesta, 2022.

Casete se mențin în continuare pe poziția a treia în topul locuințelor alese de români, tendința fiind văzută ca o continuare firească a procentului de vânzări pe acest segment înregistrat în 2021. în contextul unui interes crescut pe acest segment, specialiștii se așteaptă ia creșteri și în materie de terenuri extravilane.

Pe de altă parte, specialiștii în imobiliare nu prevăd schimbări importante referitoare la prețurile pentru spapi comerciale și cele Office, ca urmare a adaptării ia contextul pandemic și noul mod de lucru.

De asemenea, pe piața chiriilor pentru apartamente și garsoniere nu vor remarca schimbări masive, întrucât marile centre universitare funcționează din nou și în sistem offline, iar tendința de lucru remote se îndreaptă mai degrabă către modul de lucru hibrid. Astfel ca, majoritatea anaHstilor consideră că anul 2022 va fi marcat de o stagnare a prețurilor la chirii sau creșteri cu până la 10%, tendință explicată pe pe fondul creșterii prețurilor la locuințe în orașele foarte dezvoltate.

Proprietatea evaluata este de tip teren intravilan cu categoria de folosința curți construcții. Aria pieței este una urbana si aparține unei zona median periferice a orașului Bacau, avand un grad de construire de peste 85%.

Valorile de plata a ImobHefor similare sunt in stagnare (datorita condițiilor actuale ale petei imobiliare).

• •    caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietăți cu amplasament atractiv si utilizări alternative multiple, din cauza lipsei de fichiditati a potențialilor cumpărători, motivata de politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a tandlor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare,

• •    caracteristici oferte: mai mica - in comparație cu dimensiunile cererii.

• •    echilibru cerere - oferta: pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuala, dar s viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, deci in funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, în stagnare.

• •    tendințe: o situație volatila ce poate fi depășite prin factorii care ar putea influenta in mod direct stimularea creditorii ce constau intr-un plan coerent anticriza realizat de Guvern, politica monetara si administrativa a băncii centrate, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

•    cotatii oferte de plata la terenuri in zona subiectului: 70 - 10D euro/mp.

Piața Imobiliara este o piața activa,

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

• 3.1.    Cea mal buna utilizare

"Conform standardelor de evaluare SEV 2022, CMBU este definita ca "utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietari construite, utilizare care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabtte financiar si din care remită cea mai mare valoare a proprietății imobiliare". Pentru a Identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piața informații referitoare la terenuri libere amplasate in mun.Bacau, jud. Bacau, zona in ore este amplasate proprietatea imobiliara supusa evaluării. Pe baza analizei de plata efectuate am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității cu oele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, ținând cont în același timp de specificul zonei și caracteristicile terenului (formă și dimensiuni).

in vederea stabilirii celei mal bune utilizări, am analizat utilizările posibile ale proprietăților, după cum urmează;_______________________________

Utilizare analizate	Criterii CMBU
	Permisă legal	Posibilă fizic	FezabHă financiar	Maximum productiva
Industriala	nu	nu	nu	nu
Comerciala	da	da	da	da
Rezidențiala	da	da	da	da

vAȘțfi&'/ifețțmâi bună utilizare a terenului considerat liber este rezldentiala/comerciaîă.

• 3.2.    Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii terenului supus evaluării s-a utilizat abordarea prin piața.

• 3.2.1.    Abordarea prin piața

Abordarea prin piața presupune ca proprietatea evaluata este comparata cu proprietăți similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc pretori de cotatie sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți compcurti constructiie, iar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețui probabil cu care s-ar vinde proprietatea daca ar fi oferita de piața. Prin aceasta metoda preturile sl acele informații referitoare la proprietăți similare sunt analizate, comparate si corectate in funcție de asemanari si deosebiri.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele: drepturile de proprietate, condițiile de finanțare, condițiile de vanzare, condițiile Impuse de piața, amplasament / locație, suprafața, țapul terenului (intravilan/extravitan), categoria de folosința, restricții de construire, forma terenului, utilitati, acces.

Pentru estimarea valorii de piața a terenului ce face obiectul evaluării, s-au Identificat trei proprietăți similare cu următoarele caracteristici: COMPARABIL» 1; Teren intravilan, categoria de folosința curii construcții, situat in Bacau, str. Gh. Glod, zona Tache, jud. fecau, in suprafața totala de S93,00 mp, fora restriști de construire, cu o forma regulata, se afia la vanzare la data evaluării la un preț de 92,65 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ui imoradr24.ro.

COMPARABILA 2: Teren intravilan, categoria de folosința curți construcții, situat in Bacau, str. Narciselor, jud. Bacau, in suprafața totala de 977,00 mp, fora restricti de construire, cu o forma regulata, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 94,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ui romimo.ro.

COMPARABILA 3: Teren intravilan, categoria de folosința curți construcții, situat in Bacau, Dr. Victor Babes, jud. Bacau, in suprafața totala de 970,00 mp, fara restricti de construire, cu o forma regulata, se afla ta vanzare la data evaluării la un preț de 123,71 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul romimo.ro.

Exolidtarea ajustărilor:

• 1.    Tranzacțiile nu sunt efectuate, acestea sunt oferte de vanzare. Marja de negociere se corelează in funcție de prețul solicitat; prin aceasta marja se urmărește aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzacționare cat mai apropiate. Spre exemplu; la preturi mari fa ofertare corespund marje de negociere mai mari. în cazul de țață marja de negociere estimată este de -2%, conform evoluțiilor înregistrate pe piața imobiliara;

• 2.    In funcție de amplasamentul terenurilor prețui unitar suferă modificări semnificative. Astfel, in urma analizei evoluției pieței imobiliare, diferentele de amplasament dintre locațiile comparabile si subiect a fost corectate cu ajustări procentuale de ±5% t ±25%;

• 3.    Diferența de suprafața a terenului afectează si valoarea proprietății. Analizând plata imobiliara s-a constatat ca de suprafața de * 500 mp afecteaza prețui unitar cu ± 5 euro/mp.

Desfășurarea calculului s analiza relativa a terenului este prezentata in Anexa 1 te raportul de evaluare.

CAP. IV ESTIMAREA VALORII FINALE

• 4.1.    Estimarea valorii finale

în baza calculelor efectuate, a ipotezelor și ipotezelor speriate, valoarea estimată a terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Bacau, supus evaluării la data de 18.08.2022, estimat prin metoda de evaluare (adecvata) utilizata, este prezentata in detaliu in tabelul anexa si in sinteza in tabeiui de mai jos:

Valoare propusa de evaluator Specificație                                  _____

lei                 euro

TEREN, N.C. 2570, CF 76420, $ = 40,50 mp - Bacau, str. Aeroportului, nr. 4,           _{tg 180             3?26}

jud. Bacau

Notă 1: Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare nu include TVA.

Neta 2: valoarea propusa este valabila la data 18.08.2022, urmând a fi corectata ori de câte ori piața o cere.

Nota 3: Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Notă 4: Valoarea estimata este valabila la data evaluării, in ipotezele si ipotezele speciale, cuprinse te cap. 1 punctul 1.8. ai prezentului raport, urmând a fi corectata ori de câte ori piața o cere.

Evaluatorul consideră că valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui bază pentru stabilirea prețului de vanzare in condițiile prevăzute de art. 364 din OUG 54 din 03.07.2019 privind Cbdul Admlnstrativ, sub rezerva limitelor fneritionate.

A.E.C CONSULTING S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legătură cu proprietatea evaluata.

Cea 1

ESTIMAREA VALORII TERENUIUI ABORDAREA PRIM PUT*

Etemtsite de comparate	Subiect	Cpnsptwblte 1	&snwa&fiaî	C»mpsr9blia3
Adrese	Beau, str. Aeroportului, nr. 4, jud. Barau	Barau, sw. Gh.Giod (rona Tâchej, jud. Sacau	Bacau, str. Narciselor, jud, Bacau	Barau, str. Or. Victor Babes, jud. Barau
Număr cadastral	2570
Provrerlenta informații comparabile		imoractoîri.ro	ȘorțĂrâ	nomimajD
fwt de vanrare (euro/mp)		92,65	94,00	123,71
tp prel de vansire (transadie/ oferta)		oferta de varuare	oferta cte vânzare	oferta de vanzare
Ajusta; (%)		-syxnt	-2,®%	-2JJ0%
Ajustare valorica (euro}		-1,85	•1,M	•2,47
Preț ajustat (euro)		30,80	92,12	121,2a
Dreptul de proprietate transmis	absoW	absolut	absolut	absolut
Ajustare (»}		0,«%	o/m*	0,00%
CoTMÎitil de finanțare	plata integrala	pte integrala	plate integrala	plato integrala
Ajustare {%}		s,imT	0,®%	0.»%
Condttfi de wsare	de plate	da trate	de piața	de piața
Ajustare (%)	-. -	QJM%	0J»%	0,00%
CMtulell nsKSsare imediat după aurparare	rasecasul	nueraail	nu e cazuî	nu e raiul
Ajustare {%)		0,00%	w%	0/00%
Condiții de giaia	rtata evaluării	valabil la data evaluării	valabil sa <sats evaluata	valabil ta data mluaril
Alintare^		0,00%	o,no%	O^tOM
Preț ajustat (ero)		90.00	92,12	121,24
Ajustări pentat;
Amplasament	Barau, so. Aeroportului, nr. 4, jud. Barau	puțin mai bun	puțin mai bun	mirit mai bun
AJestarețAt)		•5,00%	-5,00%	-2S/jn%
Ajustare vatarira (euraj		AM	-4,61	-30,31
Surrate teren proprietare (mp)	40,50	553,00	97W	970,00
AKstae		5,53	9,37	9.50
Ajustare valorica (euro)		5,53	9,37	9,30
tip tensV categoria de fcbiinre	intravilan/ CC	imraviSsn/ CC	intraviten/ CC	lr,trMatV CC
Ajustai (%}		0,00%	0,00%	0/W%
Ajustare vaSorira (euro)		0,00	0,®	o,od
Mrictii de construire	tsra	«te-	lise-	Kbsr
A|iĂta*{*ț		0,®%	0,00%	0,00%
Ajustare «festa :eum		0,M	0,00	0,®
Ferma terenului	regulare	regulata	regulata	ragulabs
ApnZare(Kf)		0^0%	0L90%	0,00%
Ajustare valori» fere?		0,00	0,®	0,00
l«ad	tete iMtaree din icra	simriar	similar	simfer
Ajusta» (%)		0,»%	o,w%	o,oț%
Ajusta® valorica (eu«i)		0.00	0,®	0,00
Acces	acces la strada Aeroportului si Republicii	actss la strada Gh.GSod	aow fe strada l’taWw	acces te strada Dr.Vctor Babss
Ajustare (%S			O^Ht	0,00%
Ajustare viorica (cura)		ox»	0,00	0,®
TOTAL AJUSTĂRI		0,99	4,26	-21,01
Ajustare tot»* neta		0,99	*,T6	21,01
Ajustare totasî® brata		ÎO,®6	13,97	39,60
Număr ajustări		2	2	2
PREȚ AJUSTAT		91,70	M3>	100,12
C.tjs. / prette vammre/oftOTa		0,105	0,1*9	0,333
MOT CORECTAT		«MB	9M<	IM, 22
Valoare unitara tKren_roteinjit			S2«	euro/mp
Valoare totala teren (®uro)_rotiinjit: . (			18.180 lei	3.726 €

Pagina 1 cin l

_wrJ¹ ‘ ¹' tu»'’ Xi— >-«j.h>^-.   ... .            e»>...._n.{.i_:ț_ILt,_t._tr3-.

-j’dmr.H I                                  I J/wu „ t _Khr._țj-.-.T^"^{; 1}

--__— »«»U Ja.raZiBHnxsqj^aitB,' S¹

tlL'_______ît» :«J| pt-w-

Frfir IfJdlli ten H ?puU.li ! -jf?-p-'iim- - nev stito |IMFHi^rE XT fj QT.risd P

. £aI.__¹i pe            fie¹ h^ute u«m tch² <«                       ț, ’•¹"

T> -               ¹-; r-rru ir z t-h l-rM-lCI         c- W ,V '

tn I 1

4 „ 'te- itt-JJ te ie’ itv-ic; T U te duj {rrinrXwtfXiSaIfluMiij^S ^s>F

'-s’l • » 1- ;. _am« Ffawrlr i at!l.¹k                        lk Jb(| |F - _r , _f a             • .'.ih^

' »«. ort țâr ; f : nul fcjl IUI MM ST¹ suin îf»               idtf

Ce»'

W#®¹

IX¹» ¹u!l»n tr. »4— J In A¹ • ¹• -iu st ¹Jla H<v-sasmr^Jni vuMrihiuiului tt ________________ r i

^s2Sb • ______________________________ .., m rracl rtwfafșam.

"' iimnțițpllJJ l»x>iHiȚw«n=v.i»rfun|«<lurf jj»u i»d¹-

- i5ițe±. fa tunntfl L .^.nr--- CcOL^bi m Fițum/ipiqJit P¹^n                     s?V¹‘^x

irJ.»                                Ih.Qui.uiwîtnimm^. ,,    -W’²

.fT -Șt^^r JB iTMJj Ite lt b/Apu^tâ fc&fa L‘imn¹s>

Î^JL          r 4 îaHht tnsMȘFVfr »? ¹f - p al t¹ v frr-inta 4fati_: ir

• * 14 1 tu BJdt _ uit.iAibdM U                   l?? ter UkrAmt

năimi r -1 vrii. ¹ :m«îiiu ar plin L» UT' TX te-. 7

iL ^XU^KXXSEESU^ ^{r 1}

bținuți                         ~ înrawt

) tMMfififcair                             i. M¹vl

*âe

r --. ._P4    'CkOa i-auiut-; uj. n l-xuxjj

^fj <i;g>«nnn r.‘_wi9¹X¹_4i ¹d!«l 7¹           HI.A-" î.CJATMr^¹»‘wr^rl

• < ari» ibepwjui te‘rnajp3|i;w - j jc^J¹ rm,._TrAi         ct^w f^zdnj«

Wart iWhl^c 94 .---rs te: -v wî^rHun¹^! |,u f\j ' -' . -Lii£.-=dcM t li _ț         .1 M U t || jA___ X- D iAKIlIjrh |x s _3?_, ” - Î^USLUWgi'

• ^?4r1 '^{t: f}-^-"" -^ f •            4. trn-’ar ulm ’ -. L- .-rf¹v-•!-’» I- - . n. 12

"' "‘•‘yA n«î<K#H? - sr^dii. ilrrii tu

Pe01 «n.-»!¹ ,: .-.n-- -’j mu t.,^. -xj f•                   «^" >1 ..

ir ^1ț-4iiW'. rh'^iLy«e5. ida-w Itu-rJI»W'.<¹w irtbiwxâr'«#-

'HM.i

'^{1 1} “ Cai^dț -         ¹e r^w_u ir- MP 1 înz^ju tn"^ wwr-.-p»» h%¹ 1

H-J4¹d» 5k <'111 "nv't. eh,’; nr : uiNi-h '‘r?¹-            kt il< L-

iu'yțșjjț^ ’-vJ'. 1

CbiWlyrruu bt 0 răc îf trWw rn ^1 «j, j it ȘÎ^ rr—rurtHj <-|i ij2             nummt r«fin < n ..-i                        w a¹ <.3- r nr țt ':/.

Ce-- iu--‘ Tir r • nirripr 7 ix :xi - li| w 8 «Mcn.jnn>!ut rd 3 fa;T'' va+^q ruttc-U L i’b<r     te jnvtMiF¹ < «moi pf . <UL J i^r m fa tes< Tînne-

i'tjiBcwWi -.x.țijHi Tti' a                       HcaC'iiM tittnifn »#fa

nr-uii.i. inipw-^.u ^.-adn -¹ te-'-wn " - -.ctihrej        |-r da n nr»ț i<-^

*Tyfln-r--!’ 'V_AU± Ui :C-2!fs ¹ ' U fc-'T 'i-.Fr ti- ' - r'2i5. Lr. 1 -11 .. jl Iri'vyuftj'y.

" nubfa^ ir ip ten¹) • ff

I £e-ih^ji ASUfM „ r _lf icnm-vr

C<e«i ? u’i. f-rit.- - jrgw u               e :a»5 m tur.. .        rr¹^,-. j^r\- .-

.••/u :;t.ts h.a'. jy -xk»¹ ' iicrr-:- r.-ni, m? n'p-.-,-U'u‘w    • ...ir. -_-/ui ,1

, liyrsiț-K=îWUJ »» rf ’ II⁴1 li?r." MTPîT:'x' X J1XK2 Bhfe i li&i^ r Pia n i^uZTt 4^ s -.fLi/‘ rrWkLkuKii

Ai. U. ” fa o— “ -“"              UD - <Ma-r. T i kdț-Wjfc» l' Jl—sirii dr

'. țj' "ide 11^11        i-1-BTAa: . XE'r-’.—^XTri^r Sfl n.Ț7 c. pru-r^ ^ir.țti-.v

rxx<bh>Uî.U pc anr-r- murirvi-za:uite v-m Cuii'î-S^'l îiț¹!?? tei ^w^jurAr nîme.'W.Mttlrțv z CjUdUA 1fS'J|O

Lli. U fa. '1^41 .1 , Zii:             I r - ux= dtn Mxlrtfa            Ei 4

dfrti’hir r.— .iiUmioțf j—|t L-.tmxde E«n_h'Wt remrvjjrrizecîLH'j¹"”,

*â frl-tes fa          vt it rwe ru ^i'i—t- \ rxj: ml jumTuc yi kglți _utp '

• Ml.¹! -1 ZTiT-.kțWi’JUn !-J-^r Ji'ip F.Tmj: .- 'n- JU- i KTil uH< Jir „^p^iU ^P

I!—- -ten. Xi .4 dl b rx-E d.31E> «a TffiK!^.. tApJ WĂd&tî           mfiSrihi¹¹

O                    irak?’ nn», -

V~_ l? • C«'F^aewFn’il An LraJiL.*iL=lf

« £ Ffrymr-’            -l xtfMțj i.niihrtti avccloc tl x<n*.“.il?t

Uu I/J4.P3 iTiTrtTtKi

Fțlj^dTACflOțCW^Jil WKHK'b?r-Jr CTWC *ÎTO|ih

- M rtiT^rjțfJ KȚjijwrt _ ,;ii Al tcjW Kiirifac.e^ <uKju<K|*i b

" i [M n’mnl .-rrii.rix- tjiujhMJuț ir >r.   } Jiiairj an*sr4, fat*4‘tMs 11 o-^r rn /

U? rV-XM fa           4 rtiu-d {• rr*r«UTK.CftW^tkr -toiwr                                 «.tg

•1 irt’nyJ cz-'-ti;«h.-. !i-’ vr a               * r*nu in nur rcr^rrirnirul -

-xfw . -e-ți.-, n imr.-u i3 I (un) er ș tu?                  kînr-'lni «« u tfijve!

e:TUL“x.- ii iniprv b Iudc₍igw Uu dK s* -r-pc:            dtr țJXra rpb» i cu'i*

țd.iwfwii nnr⁷¹

a.-- ,*. • <"«K?t|Q*irțl j-t ir'iUMAkr htlinci'

An_ I' flm 3U,<»5 ț- orație,¹ țiScț¹. r g“liberatei i¹ 4»•? -tp-i-i-pt¹ -.

‘ ^r‘³¹ >t «m«A, prfpî 0 n. ulimanJir r t zs - t„ t M|kwt. 1 unu fc-'p mi^; p- . —’cje Hnrz wsnj           > uqt       ii!i$m^ -'-1 ți înn^trl. ,i¹ faj-w.c _r

^•T^;,.            mir-rtj tny psr^j!

^M          4pwTit?»i¹        rtiufairjr (rr_t>-.wr; c wkjceim-ucri~i r¹ncnsw j,-(^.^^cuîirtțMniMrrri'Airi rtrr m_o¹<Lf Arf’W ^3"»^ «•»; ‘'«i

’ lll CM te । wmurr ¹4 ] -R¹muq -r I u’.^K - A? ¹ Lh Un. / ZKlUî 4: tjJi'ilrt ;^n-rw « ^¹-jl¹J^ re pc^ds rr-ry SrtMWfe temură 6           O mu

rrru-nfa: P.^     ¹- •          ^pț- •?“•-«• <²••• v.pdd¹

'' ..set.HfkEliplu fent tMlirtl. ca V           IbîMW - -mu• Td^-Pk-

Ir zcr.ij-.² fa I.nt                        In 1> ternii"! • itliTnoU-n _M1

. fr i, nr । Wte pV.if v • ncri t bo.^i l»7"i rMaXlr: fa >. ^r r r|_?V:Hj u« “rK .fjinr fa F»Nl d^iulir¹ ’ju ;nq-jțâff,til|- te ’4>zJLn.‘ i Auiiu! • jhizum^'c,. -. tu^i.

rrifn^fr cwlte^r >fK-cr-MHHte ptKX coc -m1 c nr.-^.T.i’i

,.             ¹7 I it E iiipi li! te M¹ir« ;<i t¹ teșjMf d - ravftTJ^? yr t n4iatunu anL XteB re,

fafXi'.’hiCi; p: r>k n¹ ir.al u- m wJ “-w. te=Ș-'«         -’ ț^-tu3 w4îk£i»b

’T'itei

I ¹  K- w>x.i u u'j'. -AncijiiAii. n?lr tedA^i ar et ’-'yivsi'n a upruj t în pjuniJsi¹

i «n»

Ar ,Jf 1               »a r«^-t rxr u tuwț&ir^k          ca d:‘±

d>

î'Âin^ pbA (dfiirb.-rn? x.dp't’iif fibifjonc d: rbn u»                 ^1’ti

,._,.   wnwi ¹l-?t tw" • M¹uaw» In .Ju,,. ¹  a»3-^_____ x,

_^,₁₁      I^TfU ț ~ -i.ji¹ ’țEJUt J ;n Wdr ’p • ffiEE^iAH . fa V<V^!C- ?t                   fa"

Uitiuhwiitk               . ^,f' ^c               fuiuviF" 11 urb: -r. ' ' I' «fasri --

ti!» dî^'J Z-iuJi ^OLb di- l^rQ] »mtfr llllr;¹—. teiT «t MILTl !< >2 ’ “ eflteui fa cP^i r pir Uu.a țJFMcr^M¹ b'mltîS;

dilL- luiink.-xg x^C'W; l-»LVt<Xar-.st 4ll țif^t te 'E-.-i_P ccrirțirJ¹ lyî-PLiea.^ w^itei^TClt.îrTirtTrrlnna-5               • i umjJuikș= din

,1 ip-ippllr d< 'l^'¹ "                    /

ÎÎJnji j-u'j r ⁴’^JF •• - u«

Mr rț-niim । ^£<MW»ruii^ n -sx^.,.

.... _W M           SW⁵?^

_;. ,b.-                       «"       "" f;

t oiSK-^xxrv^ix

.-r-™

.- -P .            ³X ³'-.-» ’-^W «^rT™           “ ^r"’^L ^’

^'«=h«»ta

__. ________ Ar»W Mf. 1 L? P«^9 i

T«tn

00:1570 |     <1     |

v!£țtrîî5îrrrtîrds£^^

OHMIî'lKUM.fMWH.

€itntvi de certe ^eneri? pru, îițtvnvt^ennttf; irei^r»! al^KCPJ țsnțlrw ktfwTnațaA» ds> cartei fvndiil JUh-« Si si»U sorini. »»M* tist «!iW                  d< tr; '   teți» <w. *55/290},

*rț. 3 dm D.U.S. hA 4m0lC, <t<lvsiv ÎAm<rf^ ttearMtit..fw^,t!ru #Cle<rt*țl ti ptcXtt» aflmjrtutrtKw® ereffcrute Oi ieț»«v* i” wsțwir*. VaîabituM^ajwsU r< țzi^iî țita ferwu îiyk* a docurnentuăui. ar* acrtmWuîi sbțaU. eu Kicptul e«p«5 p-KiSțdu**! *t ifl-sXfasW pvfcHîC Mi entfc5ții c*e » «Uc4rt pr«efit»txi* Ktttu »&>*.

tMSMwSioS .ft feshs&țj! k^țrrmi5.ț*xw «nț&i4Hț- S?           se £><.*!:« fiz« ij $3!£ț«

www^ncot.fPi*aErifc®rș. fokHina îjMu’ St wZ<art Miin«         4"> antet Cd4«>! d» ven^K»'? «Rt vasaW

30 Sî tKî uieodarsstlce Ce t* marn-mu* ș*%eririi de-4MmesttuSui.

twt* ți or* otrwrtrtl, 7W63/J022.

s/rw^er          wwx'W'xtrwoK moța

PLAJ\ DE WC AJDRARE ZA^f ZCW^

¹

3               *•* Mrrxk tkwxrs -Ei* • Wu qn-j^îr.' krilxzm

O         H.I IU            sej Ir wkeiaip;. di rrr -n. t t^m“5

-. J-Tî. u-cum .:                                      - .:ș« a. | U|I3 jp-ul,,_{: t} 5

²

ru —- |T^~I*    .    -"      . *.nnr-4l«: * 4M U-iriTrUEi»

³

..<£- ț*jp. i . r ir. zraniț |k :. -; ptCBU îku fuUrJ-^ 3$«șuimâM| t* snir* i?

⁴

tinzi c^ws-iietw țpLij&'X.'rf Ca mir tul Leal MDrăsijii Bcc^t ta Lficnidis;

⁵

W-Jin m -nisr™ =.-nfcl*Cn^Eî. ^-nfcEMe*            fit-,: i- n ri« .n tea