HOTĂRÂREA NR. 78 DIN 28,02.2023

privind aprobarea vânzării cu drept de preempțiune către constructorul de bună credință, a terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Bacău, aferent imobilului-spațiu comercial pentru depozitare, situat în municipiul Bacău, str. Ștefan cel Mare nr. 7, în suprafață de 8,68 m.p.

Consiliul Local al Municipiului Bacău întrunit în ședință ordinară la data de 28.02.2023 potrivit art. 133 alin. (1) din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare, Având în vedere:

• - Adresa nr. 144/30.01.2023 a Camerei Notarilor Publici Bacău înregistrată la UAT Bacău cu nr.109961/ PM/01.02.2023, cu referire la valorile de circulație a terenurilor din muncipiul Bacău în anul 2022;

• - Referatul nr.l 13206/10.02.2023 înaintat de către Serviciul Evidență Patrimoniu prin care se propune aprobarea vânzării cu drept de preempțiune către constructorul de bună credință, a terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Bacău, aferent imobilului-spațiu comercial pentru depozitare, situat în municipiul Bacău, str. Ștefan cel Mare nr. 7, în suprafață de 8,68 m.p.;

• - Expunerea de motive a Primarului Municipiului Bacău înregistrata cu nr.l 15728/17.02.2023;

• - Raportul Direcției Juridice înregistrat cu nr.l 15729/1/17.02.2023;

• - Raportul Direcția Patrimoniu înregistrat cu nr.lj 5729/2/17.02,2023;

• - Avizele comisiilor de specialitate din cadrul Consiliului Local al Municipiului Bacău, întocmite în vederea avizării proiectului de hotărâre: nr. 80/27,02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 1, nr. 86/27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 2, nr. 56/27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 3 și nr. 97/27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 5;

• - Prevederile art. 1.650 și ale art. 1.730 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, cu modificările și completările ulterioare;

• - Prevederile art. 140 alin. (1) și alin. (3), ale art. 196, alin. (1) lit. a), ale art. 197, ale art. 243 alin. (1) lit. a) si lit. b) și ale art. 364 alin. (1) și alin. (2) din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare;

în temeiul art. 129 alin. (2) lit. c) si alin. (6) lit. b) și art. 139 alin. (2) și alin. (6) din O.U.G. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

ART. 1 Se aprobă vânzarea cu drept de preempțiune a terenului proprietate privată a Municipiului Bacău, în suprafață de 8,68 m.p., situat în municipiul Bacău, str.Ștefan cel Mare, nr.7, având CF nr.70749, nr; cadastral 70749, teren ocupat de o construcție-spațiu comercial pentru depozitare, aflat în proprietatea SOCIETĂȚII COOPERATIVA MEȘTEȘUGĂREASCĂ MAIA TEX, reprezentată legal prin Xxxxxxxx Xxxxx.

ART. 2 (1) Se aprobă Raportul de Evaluare nr. 917/12.09.2022 elaborat de SC A.E.C Consulting S.R.L. Bacău , privind estimarea valorii de piață a terenului prevăzut la art. 1, în vederea vânzării către constructorii de bună credință care beneficiază de un drept de preempțiune la cumpărarea terenurilor aferente construcțiilor, conform Anexei, parte integrantă a prezentei hotărâri.

• (2)    Răspunderea juridică privind corectitudinea stabilirii prețului prevăzut în raportul de evaluare revine exclusiv evaluatorului.

ART. 3 (1) Se aprobă vânzarea prin valorificarea dreptului de preempțiune a terenului cu prețul de 2.005 euro la care se adaugă taxa pe valoarea adăugată, plătibil în lei la cursul de referință al Băncii Naționale a României din ziua efectuării plății, preț stabilit de evaluatorul autorizat ÂNEVĂR - SC JLE.C. CONSULTING SRL, Xxxxxxx- Xxxxxx Xxxxxxxx- Xxxxx,

• (2)    Proprietarul construcției va fi notificat în termen de 15 zile asupra hotărârii Consiliului Local și acesta își poate exprima opțiunea de cumpărare în termen de 15 zile de la primirea notificării.

• (3)    Cumpărătorul va achita integral prețul de vânzare al terenului, în termen de 30 de zile de la exprimarea opțiunii de cumpărare.

• (4)    Cumpărătorul va putea solicita intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, numai după achitarea integrală a prețului de vânzare a terenului.

• (5)    Taxele pentru perfectarea actelor notariale în formă autentică, efectuarea procedurilor de publicitate imobiliară prevăzute de lege precum și contravaloarea Raportului de Evaluare întocmit de către expertul autorizat, vor fi suportate integral de către cumpărător.

ART. 4 La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a terenului, încetează efectele contractului de concesionare/închiriere, încheiat între Municipiul Bacău și cumpărător, iar Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Direcția Impozite și Taxe Locale, Serviciul Evidență Patrimoniu-Compartimentul Evidență și Inventar Domeniul public și Privat, Compartiment Exploatare Fond Locativ și Gestionare spații/terenuri și alte bunuri vor înregistra toate modificările intervenite ca urmare a adoptării hotărârii.

ART. 5 Se împuternicește Primarul Municipiului Bacău să semneze la notarul public actul de vânzare-cumpărare, în formă autentică.

ART.6 Primarul Municipiului Bacău va aduce la îndeplinire prezenta hotărâre prin Direcția Economică -Compartimentul Financiar Contabil, Impozite și Taxe Locale și Serviciul Evidență Patrimoniu.

ART. 7 Prezenta hotărâre va fi comunicată către Primarul Municipiului Bacău, Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Impozite și Taxe Locale și Serviciul Evidență Patrimoniu.

ART. 8 Prin grija Secretarului General al Municipiului Bacău, prezenta hotărâre va fi comunicată la Instituția Prefectului - Județul Bacău, în vederea verificării legalității.

CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE SECRETARUL GENERAL AL MUN. BACĂU Xxxxxxx X- Xxxxxx Xxxxxxxx

N.O.P..B.A. O.R.A. EX. I DS.I-A-1

ROMANȚA

JUDEȚUL BACAU

CONSILIUL LOCAL BACAU

RAPORT de EVALUARE

nr. 917 din 12.09.2022

elaborat de S.C. A.E.C. CONSULTING SRL Bacău, privind estimarea valorii de piață a terenului proprietate privată a municipiului Bacău, în suprafață de 8,68 mp, situat în municipiul Bacău, str,Ștefan cei Mare nr.7,

DIRECTOR EXECUTIV lulian-Iom l^TAN

CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE

SECRETARUL GENERAL AL MUN. BAC.-

Xxxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxxx /

RAPORT DE EVALUARE

TEREN INTRAVILAN, N.C. 70749, CF 70749 BACAU, STR. ȘTEFAN CEL MARE, NR. 7, JUD. BACAU — S = 8,68 MP (conform Fisa de date "Prezentarea bunurilor imobile-terenuri propuse pentru evaluare", cap.B la Caietul de sarcini)-

MUNICIPIUL BACAU

U.A.T. BACAU

AUGUST 2022

oftice: Bacău, str. Pictor Th. Aman, nr. 940, et. x, cam. 8, Jud. Bacău tel./fox 0334 - 405.447, 0722 - 699.049, e-mail: xxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx

Către,

U.A.T. BACĂU

Ca urmare a solicitării dumneavoastră, vă transmitem anexat Raportul de evaluare detaliat al lotului de teren intravilan, N.C. 70749, CF 70749, categoria de folosința curți construcții, în suprafața de 8,68 mp (conform fisa de date "Prezentarea bunurilor imobile - terenuri propuse pentru evaluare", cap. B la Caietul de sarcini st a informațiilor ulterioare, transmise de reprezentata utilizatorului desemnat), amplasat in Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 7, jud. Bacau, apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau,

Scopul evaluării este vanzarea terenului supus evaluării, in condițiile prevăzute de art 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind Codul Administrativ.

Conform solicitării clientului, ce are calitatea si de utilizator desemnat, am procedat ia analiza documentelor care ne-au fost puse la dispoziție, inspectarea terenului, prelucrarea datelor si a informațiilor rezultate din sursele de informare ofidaie precum si din cercetarea de plata efectuata.

Data de referință pentru care sunt valabile toate calculele, analizele și estimările efectuate este 18.08.2022.

Prezenta scrisoare este insotita de un raport de evaluare al activului imobilizat apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau. Raportul este întocmit in conformitate cu cerințele Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2022, utilizând abordările si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR.

A.E.C. CONSULTING S.R.L MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

SINTEZA EVALUĂRII

A.E.C. Consulting S.R.L., membru corporativ ANEVAR, nr. autorizație 0581.

Xxxxxxx X- Xxxxxxx Vasilfcă - Dorin, Membru titular ANEVAR, specializări EI, EPI, EBM, Legitimație si parafa: Nr. 10283/valabila 2022.

Romedee Xxxxxx X- Xxxxxx, Membru titular ANEVAR, specializări EPI, EBM. Legitimație si parafa: Nr. 18571/valabila 2022.

U.Ă.T. BACĂU, cu sediul in Bacau, Cafea Marasesti, nr. 7, jud. Bacau

MUNICIPIUL BACAU

U.A.T. BACAU, cu sediul in Bacau, Calea Marasesti, nr. 7, jud. Bacau

Teren intravilan, N.C 70749, xx xxxxx, categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 8,68 mp, amplasat in Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 7, jud. Bacau, apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau.

Vanzarea terenului supus evaluării, in condițiile prevăzute de ari 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind Codul Administrativ.

18.08.2022

4,8793 iei/euro

Sltuatia proprietății la data evaluări:

Evaluatorul a procedat la inspectarea directa a activului imobilizat ce face obiectul prezentului raport de evaluare. Datele si informațiile respective au fost sintetizate in cadrul cap. 2 si 3 si utilizate pentru efectuarea unei evaluări corecte.

Ipotezele si Ipotezele speciale avute in vaiere la evaluare sunt prezentate explicit in cadrul cap. 1, pct. 1.8. De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut in vedere standardele, normele si recomandările Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR.

Rezultatul evaluării în bază calculelor efectuate, a ipotezelor și Ipotezelor speciale, valoarea estimată a terenului ce aparține Municipiului Bacau, supus evaluării la data de 18.08.2022, estimat prin metoda de evaluare (adecvata) utilizata, este prezentata in detaliu in tabelul anexa si in sinteza in tabelul de mai jos:

Notă 1: Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare nu Include TVA.

Nota 2: Valoarea propusa este valabila la data 18.08.2022, urmând a fi corectata ori de câte ori piața o cere.

Nota 3: Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Notă 4: Valoarea estimate este valabila la data evaluării, in ipotezele s ipotade speciale, cuprinse la cap. 1 punctul 1.8. a) prezentului raport, urmând a fi corectata ori da câte ori piața o cere.

A.E.C. CONSULTING S.R.L. . ; o _v.

MENI BRU CORPORATIV ANEVAR.?^v‘    '

Ec. Xxxxx Xxxxxxx X- Xxxxxx - Evaluator autorizat, me

Director general                    i t

Ec. Victor ~ Xxxxxx Xxxxxxx - Evaluator autoriza^ membru titular ANEVAR

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

A.E.C. CONSULTING S.R.L, prin Evaluator autorizat, ec. Xxxxx Xxxxxxx • Mocanu, in calitate de Director generai, declara ca evaluarea a fost făcuta in concordanta cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR - ediția 2022 si confirma ca:

* prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte si reflecta cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

• *    analizele sl concluziile sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele spedale prezentate in acest raport.

• •    evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspectiva in activul ce face obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este părtinitor fata de vreuna din pârtie Implicate; el oferă o evaluare obiectiva si Imparțiala.

• •    după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevărate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

• *    remunerarea evaluatorului nu se face rn funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

• •    acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori mlrtme/maxime, soildtare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altor persoane care au interese legate de utilizatorul desemnat.

• •    in deplina cunoștința de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR - ediția 2022 si cu cerințele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat.

• •    prezentul raport poate fi experbat si verificat, in conformitate eu Standardul de evaluare SEV 400 ~ Verificarea evaiuarii.

• •    evaluatorul este membru titular ANEVAR sî a îndeplinit programul de pregătire profesionala continua;

• *    evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul nu a primit asistente profesionala semnificativa din partea niciunei persoane;

* evaluatorul a efectuat o inspecție personala a proprietății.

A.E.C. CONSULTING S.R.L.

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR                                '

ni

Ec. Xxxxx Xxxxxxx X- Xxxxxx - Evaluato^ytomaHtpnembn^Ssfer ANEVAR

Director oonert                   Wr ।               |

CAPITOLUL 1. PREMISELE EVALUĂRII

• 1.1.    Identificarea si competenta evaluatorului: Raportul de evaiuia^â^Tfilăc^ de către A.E.C Consulting S.R.L, membru corporativ ANEVAR, nr. autorizație 0581, prin Xxxxxxx X- Xxxxxx VasSică - Dorin, Membru titular ANEVAR, specializați El, EPl, E8M, Legitimație sl parafa: Nr. 10283/valabiia 2022 si Xxxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxx, Membru titular ANEVAR, specializări EPI, E8M, Legitimație sl parafa: Nr. 18571/valaMa 2022.

  1,2, Client:

  
  

  U.A.T. BACAU.

  
  

• 1,3.    Utilizator desemnat: U.A.T. BACAU

Evaluatorul nu-g asuma răspunderea decât fata de client st fata de utilizatori lucrării.

• 1.4.    Obiectul evaiuarii

Obiectul lucrării II constituie terenul intravilan, N.C. 70749, CF 70749, categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 8,58 mp, amplasat in Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 7, jud, Bacau, apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau.

• 1.5.    Scopul evaluării

Scopul evaiuarii este vanzarea terenului supus evaluării, in condițiile prevăzute de ari 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind Codul Administrativ.

• 1.6.           valorii ți data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a vaiorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare si cea de schimb in contextul general al pieței.

• • Conform SEV 100 - Cadru! general (IVS Cadrul general): „Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbatfa) la data evaiuarii, intre un cumpărător hotarat st un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent, si fara constrângere."

Aceasta valoare, de regula, datorita volatilității condițiilor de plata, are valabilitate limitate la date evaiuarii si nu va putea fi atinsa In cazul unei eventuale incapacitati de plata viitoare când, atat condițiile pieței cat si situațiile de vanzare ar putea diferi fata de acest moment De asemenea, raportul de evaluare este valabil in condițiile economice, fiscale, juridice si politice de la data întocmirii sale. Dara aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport fel pot pierde val abilitatea.

Data estimării valorii este 18.08.2022.

• 1.7.    Modul de exprimare a valorii

Valoarea este reportată în lei, în condițiile unei plăți integrale respectând prevederile legale de plata.

Pentru elementele de calcul ce au la bază estimări în valută, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 18.08.2022, respectiv: 1 euro = 4,8793 lei.

• 1.8.    Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stepam bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozițiilor tegale.

Conform declarației proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activului menționat mai sus, este deplin si aparține Mimicipiuîui Bacau. Dreptul de proprietate se considera a fi deplin, acesta conferindu-l titularului sau toate cele trei atribute: posesia - de a stapani, folosința -^*4 de a-i culege foloasele materiale, dispoziția - de a dispune de bun. Din informațiile date de client, nu exista niciuna dintre cele trei*«pitarii ale exercitări dreptului de proprietate: legale, Judiciare sl convenționale. In cazul de fața, forma de proprietate este compieța, rfepșctiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitărilor care afr&âund cmc patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plăti impozite, de a fi expropriata, de a respecta ânjlriea^icdri^și de reversiune (dreptul succesoral al statului).

'               ii                                                                                                                                                           •/<

Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse la dlspczltie de către client Extras din inventarul domeniului privat al Municipiului Barau, Contract de concesiune, Extras de carte funciara, Plan de amplasament si delimitare a Imobilului. Expertul evaluator nu a avut la dispoziție alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietari imobiliare supusa evaluării. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente in original pentru proprietatea evaluata. Având In vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu iși asuma niac responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a veridicității actelor de proprietate. Se presupune ca adele de proprietate sunt valabile.

IA Ipoteze sl Epateze speciale

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in condițiile In care situațiile ia care se face referire in cele ce urmeaza nu generează restricții in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al căror impact este expres menționat o a fost luat in considerare. Daca cel puțin una din ipotezele menționate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata. In realizarea raportului au fost luate in considerare următoarele aspecte care sunt general acceptate ca fapte, in mod rezonabil, in contextul evaluării, fara a fi In mod specific documentate sau verificate:

» evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către U AT. Barau, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-și asumă nicto responsabilitate privind descrierea situatei juridice sau a titlurilor de proprietate. Ttlu! de proprietate se presupune valabil si tranzadfonabll daca nu se specifica altfel;

• •    locația indicata si limitele proprietății indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara pentru a măsura si garanta ca locația si limitele proprietății, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise In raportul de evaluare corespund documentele de proprietate, respectiv documentația cadastrala;

• •    informațiile solicitate și luate în considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fără ca acestea să ofere o garanție asupra preciziei for;

• •    evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii, ce au fast evidențiate în raportul de evaluare, de ia surse considerate credibile;

• •    se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca i se aplica un management competent;

• •    se presupune că proprietatea este în concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător, reglementările și restricțiile urbanistice, cu excepția neconcordanțelor ce ar fi expuse in prezentul raport;

• •    se presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționarii sunt sau pot fi abținute pentru atare dintre utilizările luate în considerare în prezentul raport;

• •    se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizlblle ale proprietății, evaluatorul neasumându-și nicio responsabilitate pentru asemenea situații;

• •    se presupune că utilizarea proprietății corespunde granițelor și nu există nkfo servitute în afara celor descrise in raport;

» din informațiile deținute de către evaluator si din discuțiile purtate cu clientul, nu exista nidun indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau diimice la data evaluării rare afecteaza valoarea proprietății analizate sau proprietăților vecine. Nu am avut cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vedn sau ca au fost sau sunt puse in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile in cauza).

• •    nu se dețin informați cu privire la existența unor materiale periculoase în cadrul proprietății evaluate; evaluatorul nu are calitatea, calificarea și nici obligația de a depista astfel de substanțe;

• •    estimarea valorilor din acest raport a avut în vedere proprietatea în întregime și orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare;

• •    previziunile sau estimările conținute în raport s-au făcut în condițiile actuale ale pteții;

• *    se considera ca proprietatea evaluata se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabiliteti. Nu au fost efectuate investigatii in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

• •    evaluatorul nu are cunoștința de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vednatati care sa afecteze proprietatea evaluata;

• •    evaluarea s-a efectuat în condițiile unei vânzări cu plata integrală, respectând prevederile legate de plate;

• •    evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ufterioara sau sa depună mărturie în Instanță in legătură cu proprietatea evaluate, decât dara au fost făcute Inițial aranjamente in aceasta privința;

• •    prezentul raport de evaluare nu poate fi indus în nici un document și nu poate fi publicat sub nici o formă, fără aprobarea scrisă a evaluatorului, cu excepția publicării stat ca anexa la Hotararea de Consilii! Local ce urmeaza a fi întocmită cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare;

• *    acest raport de evaluare este confidente! atât pentru dient cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat în cadrul capitalului sl evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate dacă acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop. Având in vedere scopul raportului de evaluare evaluatorul oferă dreptul de publicare Primăriei Mundpiuiui Barau al prezentului raport de evaluare atat ca anexa la Hotararea de Consiliu Local ce urmeaza a fi întocmite cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare;

» previziunile, protejate si estimările conținute ald se tezeaza pe condițiile curente de pe plata, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

Ipoteze speciale

• •    evaluarea are ca termen de referința cursul valutar de la data de 18.08.2022. Evaluarea s-a realizat in ipoteza in care proprietatea se afia in aceleași condiții ca si la data inspecției;

• •    evaluatorul nu a avut te dispoziție certificat de urbanism pentru terenul supus evaluării. In lipsa certificatului de urbanism, evaluarea s-a realizat in ipoteza in care terenul este constnibil, conform regimului tehnic si economic a! zonei, in baza PUG mun. Barau. In stația in rare apar informatii ce invalidează aceasta ipoteza speciala, conduziile prezentului raport de evaluare devin nule, necesitând o revizuire in sensul puterii de acord cu noile Informații existente;

» identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe teza documentelor puse te dispoziție de dient;

• •    evaluatorul nu are cunoștința despre existente vreunei restricții privind construirea pe acest teren, de rețele de utilitati existe pe teren sau alte testactil. Evaluarea s-a facut in ipoteza in rare terenul este liber pentru construire;

• •    documentele prezentate sunt considerate veridice fara ca evaluatorul sa poate certifica exactitatea tar, anexarea for ta capotul de evaluare avană doar scop informativ;

• •    ev^^toru^^kt tsi asuma răspunderea pentru eventualele modificări ale dreptului de proprietate sau ale dementelor inscrise in /tfocumente de ladate emiterii acestora sau de la data inspecției si pana la data evaluării;

• •    raportul de evaluare este valabil in condiții economice, fiscale, juridica si politice de la data întocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, conduziiîe acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

• 1.10.    Declararea conformității cu SEV

Evaluarea s-a realizat in concordanta cu prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor - ANEVAR - ediția 2022:

• •    SEV 100 -Cadrul general;

• •    SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării;

• •   SEV 102 - Implementare;

• •   SEV 103 - Raportarea evaluării;

• •    SEV 104 - Tipuri ale valorii;

• *    SEV 10S - Abordări si metode de evaluare

• •    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;

• •    SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara;

• •    IVS 300 - Anexa - Evaluarea imobilizărilor corporale din sectorul privat;

• •    GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

• 1.11.    Natura si surselor informațiilor pe care se bazeaxa evaluarea
  
  1.11.1.    Informații primite de ia proprietar/client

Informării certe:

• •    elemente si date de identificare ale proprietății evaluare -- adresa, delimitare fizica pe teren;

• •    datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate - acte de intrare in posesie, alte documente (suprafața

terenului a fost prealuate din extrasul de carte funciara si planul de amplasament si delimitare a imobilului);

• •    scopul evaluării.

Responsabilitatea pentru aceste informatii revin integral proprietarului/dlentului.

Informații pe care se bazeaza concluzia asupra valorii sunt tranzacții cu proprietari imobiliare similare sau oferte ale site-uritor de spedalite si agențiilor imobiliare. Aceste informatii au fost asumate de Evaluator in urma comparații cu cele rezultate din cercetarea pieței. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustări.

• 1.11.2.    Informații colectate de evaluator

• •    datele descriptive referitoare la proprietatea evaluata;

» informații despre vecinătăți, despre zona si localitate;

• •    date privind piața imobiliara locala, incluzând elemente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu informații de 1a participanti pe piața specifica si din mass-media de specialitate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informatii sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunoștința. Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de încredere, dar nu se asuma nido resposabilitate In cazul in care acestea s-ar dovedi a fi Incorecte.

• 1.12.    Clauzele de neprivatare si responsabilitatea către terti

Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat si nido responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terta persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau parțial si nid indus intr-un document destinat publicării fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricărei referințe sau valori induse in acest raport de evaluare sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia. Având in vedere scopul raportului de evaluare evaluatorul oferă dreptul de publicare Primăriei Mundplulul Bacau al prezentului raport de evaluare atat ca anexa ia Hotararea de Consiliu Local ce urmeaza a fi întocmită cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

• 2.1.    Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluării realizate In prezentul raport este valoarea de plata asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea îndeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost următoarele:

• •    documentarea pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/prcprietarului;

• *    inspecția proprietății Imobiliare a efectuarea de fotografii;

• •    stabilirea Ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;

• •    selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

• *    analiza tuturor informațiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

• »    obținerea de informatii asupra valorilor de tranzacționare sau oferta a proprietăților imobiliare similare;

• •    aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

• •    analiza valorilor obținute prin raționament profesional să prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii

informațiilor utilizate;

• •    estimarea valorii de plate in urma aplicații abordării considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

• 2.2.    Prezentarea generala a proprietății imobiliare
  
  2.2.1.    Situația juridică si descriere conform FISEI CORPULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate asupra imobilului evaluat, rezulta din documentele puse la dispoziție de clientul lucrării. Conform documentelor puse la dispoziție, respectiv botararea ne 1S7 din 27,04.2018 si extrasul de carte funciara, imobilul aparține Municipiului Bacau.

Prin menționarea documentelor de mai sus, evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestora si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru In prezenta lucrare.

• 2.3.    Degcjwea generala a tonei. Utilitatea si dotarea urbana. Harți relevante
  
  _/2,3.i^Descrt^ea zonei, utilitatea si dotarea urbana

Proprietatea evalușta este un teren intravilan, N.C. 70749, CF 70749, cu categoria de folosința curts construcții, in suprafața de 8,68 mp, Carnplașatirî zona M orașului Bacau, pe str. Ștefan cel Mare, nr. 7, jud. Bacau.

are cârd ttei mfijt, respectiv rezidențial st parțial comercial, fiind populată cu locuitorii cu venituri medii si peste medie.

Artere importante de drculabe in apropriere;

• •    Auto - Ștefan cel Mare, Turbinei, Mioriței;

• •    Calitatea rețelelor de transport din zona: asfalt.

Caracterul edilitara! zonei: Imobile rezidențiale, comerciale, sedii de societăți comerciale etc

In zona se afla: Tribunalul Bacau, rețea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente, supermaket-uri, instituții de cult, instituții de invatamant.                        *

Terenul dispune de toate utilitatile edilitare zonei: rețea urbana de energie electrica, rețea urbana de apa, rețea urbana de canalizare, rețea urbana de telefonie, cablu si internet

Concluzie:

• 2.4.    Descrierea terenului

Terenul intravilan subiect, categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 8,68 mp, aparține domeniului privat a! Municipiului Bacau, este plan si are forma regulata (dreptunghiulara). Terenul dispune de posibilitatea de racordare la toate utilitățile zonei si este ocupat de o “construcție cu destinația spațiu de depozitare".

Accesul la proprietate se realizează din str. Ștefan cel Mare prin intermediul unei alei de acces.

• 2.5.    Analiza pieței
  
  2.5,1.    Date generale ale pieței Imobiliare

O piața imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entitab care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietăți imobiliare. In schimb, piețele imobiliare fac obiectul une! diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ helastica si o localizare fixa a'fffoprietatii imobiliare. Ca urmare, oferta de praprietab imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns ia modificările cererii de pe piața. Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează, fiind influențată de multe ori de reglementările guvernamentale $i Ipcale. Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj intre cerere și oferta, echilibrul atingandu-se

greu și fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, design-ul și tipul proprietății Imobiliare, motivațiile și vârste partidpanți lor s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

• *    Piața imobiliara rezidențiala;

• •    Piața imobiliara comerciala;

• •    Piața imobiliara industriala;

• •    Piața imobiliara agricola;

• •    Piața imobiliara speciala.

Având in vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața activa, caracterizata prin oferta puțin elestica in comparație cu cererea și prețuri in creștere, pentru amplasamente ce oferă utilizări comerciale atractive. In consecința, avem o piața a vânzătorilor, pentru ca aceștia pot obține prețuri mai meri pentru proprietățile disponibile. Se estimează ca dezechilibrul intre cerere șl oferta pentru aceasta zona va genera și va susține in continuare un nivel crescut al prețului de vanzare și a! chiriilor pentru proprietăți Imobiliare.

Analizând piața imobiliara din două puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lufsg, se pot afirma armatoarele:

• •    Pe termen scurt este o piața a vânzătorului, datorita ofertei mid in comparația cu cererea mare de proprietăți in zone atractive, c aracterizata de prețurile relativ mari pe piața;

» Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstra un număr destul de cereri de proprietăți Imobiliare, determinat de echilibrarea cerere! cu oferta, insa cu un potențial de dezechilibru in sens invers, ca urmare a stagnării a creditului ipotecar, influențat și de o creștere a inflației cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

• •    din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,

• »    din punct de vedere al pieței in care concurează proprietatea evaluate.

Analiza de piața apiicata unei proprietăți specific® are o importanța deosebita in procesul de evaluare șl nu trebuie confundata cu analiza generala de piața sau cu alte studii similare. In cazul evaluării proprietății ce face obiectul raporWui, analiza de piața arate modul In care interacțiunea dintre cerere și oferte afectează valoarea proprietății. Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotarilor și comportamentului partidpanțflor de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate. Analiza de piața ofere și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății evaluate. Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere și oferte concurențiala de pe piața proprietății evaluate. Aceasta relație indica gradul de echfflbru sau dezechilibru care caracterizează piațs curente. Valoarea de piața a unei proprietăți este in mare măsura determinata de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare.

• 2.5.2,    Analiza cererii si ofertei pe plata Imobiliara

Deși pandemia COVID-19 a avut un impact vizibil asupra pieței imobiliare, spre deosebire de episoadele Potrivit specialiștilor, în ultimii tind ani piața imobiliară s-a aflat pe un trend ascendent, care a depins în mare măsură de dezvoltarea fiecărei zone / oraș. Astfel că, piața imobiliară din fiecare zona si oraș a crescut semnificativ datorită dezvoltării infrastructurii, domeniu) real-estate crescând cu 5-10%. Totodată, deși piața imobiliară este una în continuă dezvoltare, este necesară o educare a ciienților, în special pe partea de așteptări și cerințe. Majoritatea specialiștilor consideră că anul aceste, 2022, ne putem aștepta la creșteri de până la 10% a prețurilor Sa case, apartamente și terenuri, respectiv la stagnări pe segmentele comercial, Office și pe piața chiriilor. 2021 a fost anul cu cea mai intensă activitate de tranzacționare din ultimii 5 ani: anul trecut a fost un an bun pentru cei care si-au vândut locuințele, cererea depășind 180.000 de unități individuale vândute la nivel național, o creștere anuală de 49%, echivalentul a aproximativ 60.000 de unități (sursa date ANCPI). Raportul Colfers privind evoluția pieței imobiliare în primul semestru din 2021 arată ca piața terenurilor a rămas activă în primul semestru din 2021, în ceea ce privește intențiile de cumpărare, continuând tendințele de anul trecut și indicând o perspectivă bună si pentru ante 2022, în general, în ceea ce privește volumul tranzacțiilor, care indude și pe cele aflate în stadiul de pre-contract cu anumite obligați} de îndeplinit pentru finalizare, consultanții imobiliari apreciază că 2022 se anunță a fi unul dintre cei mai buni ani pentru piața terenurilor de la recesiunea din 2008. Retailerii șl dezvoltatorii de rezidențial sunt mal activi ca oricând, în timp ce, din sectoarele care încă au nevoie de mai multă daritate privind evoluția viitoare (în special birouri și hoteluri}, doar câțiva jucători mai sunt în expectativă, restul reîncepând căutările de terenuri pentru proiecte noi. Cel mai important criteriu pentru clasificarea terenurilor este situarea acestora, în sensul că 90% contează situarea terenului: deschiderea la bulevard, la facilități, la vecinătăți, utilități iar restul de 10% este potențialul de dezvdtere a! zonei. Oferta de terenuri rămâne consistentă și vine de la diferite categorii de vânzători, dar apar mele schimbări generate de contextul actual. De exemplu, asocierile sunt mai des întâlnite, deoarece mulți dezvoltatori, în special în sectorul rezidențial, urmăresc să împartă riscurile unui nou proiect în timp ce proprietarii de terenuri care nu au nevoie imediată de lichidfâțt sunt interesați să beneficieze de o parte din profiturile din dezvoltare. Un aspect important care influențează atât oferta, cât și planurile pe termen scurt și mediu ale investitariidr este legat de incertitudinile privind situația urbanistică. Schimbările din administrația publică din anumite zone au dus ia blocaje, cum ar fi întârzieri în numirea arhitectilor șefi în unele orașe sau înghețarea pianurSor urbanistice zonale. Până acum, anul 2021 a înregistrat câteva tranzacții importante finalizate, dar lipsa unui volum mai bogat nu are legătură cu cererea pentru terenuri, care este la un nivel ridicat, d cu blocajele din zona urbanistică și nevoia investitorilor de mai mtetă daritete în acest sens. în majoritatea cazurilor, prețurile au fost destul de stabile în ultimii 1-2 ani, deși pentru locațiile foarte bune, unde concurează, mai nou, mai mulți potențiali cumpărători, se primește un bonus de preț, uneori semnificativ, pentru a obține cele mai bune loturi de teren.

în concluzie, in prima parte a anului 2022, dezvoltatorii de retaâ au avut cel mai mare apetit pentru achiziția de terenuri și au fost mult mai activi și în afara Capitalei.

Potrivit analiștilor imobiHari cele 10 tendințe ale pieței imobiliare în 2022 sunt:

• •    Creșterea progresiva a dobânzii la creditele ipotecare;

• •    Scăderea accesibilității achiziționării locuințelor prin credit;

• •    Afectarea cumpărătorilor tineri, aflați ia prima achiziție;

• •    Preferarea la OTSție a construcțiilor noi;

• •    încetinirea creșteli cererii de apartamente;

• •    Menținerea ridicate a cererii pentru terenuri libere și case cu teren, ca efect al prelungirii pandemiei șl a! preferințelor cumpărătorilor pentru zone rezidențiale liniștite, cu densitate demografică scăzută, înfr-un mediu verde;

• *    Creșterea într-un ritm crescut a prețurilor solicitate pentru locuințele care vor fi finalizate în următorii 2 ani din cauza creșterii prețurilor materialelor dar și a întârzierii livrărilor;

• •    Scăderea ofertei ex^tente în piața secundară;

• •   CumpăfătOTi'nu mai v&d proprietățile pe care le dețin deja și le transformă în investiție imobiliara sau le transmit membrilor familiei;

• •   Cele maic^utate case arteren au un spațiu de office dedicat, în condiție în care mai mulți cumpărători își doresc sa continue să

lucreze de aca^/c^-putin ocazional;

l                                      ±

Această creștere Importantă a fost susținută de vânzările apartamentelor din piața primară (proiecte rezidențiale). Din cele 180.000 de unități individuale vândute, estimăm că cel puțin 140,000 reprezintă tranzacții cu apartamente. Totuși, în ultimul trimestru din 2021, cererea a stagnat comparativ cu 2020, înregistrându-se un număr similar de unități individuale vândute (48.000). De remarcat și faptul că cete mai mari trei piețe in 2020 (București, Ilfov, Cluj) au înregistrat scăderi ale ponderii unităților vândute în total național, de la 44% în 2020, la 39% în 2021. Potrivit specialiștilor in imobiliare care au participat la studiul RE/MAX, apartamentele cu două sau trei camere vor rămâne în topul preferințelor românilor și anul acesta, 2022.

Casele se mențin în continuare pe poziția a treia în topul locuințelor alese de români, tendința fiind văzută ca o continuare firească a procentului de vânzări pe acest segment înregistrat în 2021. în contextul unui interes crescut pe acest segment, specialiștii se așteaptă la creșteri și în materie de terenuri extravilane.

Pe de altă parte, specialiștii în imobiliare nu prevăd schimbări importante referitoare la prețurile pentru spații comerciale și cete office, ca urmare a adaptării la contextul panctemic și noul mod de lucru.

De asemenea, pe piața chiriilor pentru apartamente șl garsoniere nu vor remarca schimbări masive, întrucât marile centre universitare funcționează din nou și în sistem offline, iar tendința de lucru remote se îndreaptă mai degrabă către modul de lucru hibrid. Astfel ca, majoritatea analiștilor consideră că anul 2022 va fi marcat de o stagnare a prețurilor la chirii sau creșteri cu până la 10%, tendință explicată pe pe fondul creșterii prețurilor la locuințe în orașele foarte dezvoltate.

Condușii cu privire la analfra do plata

Proprietatea evaluata este de tip teren intravilan cu categoria de folosința curți construcții. Aria pieței este una urbana si aparține unei zone median centrala a orașului Bacau, avand un grad de construire de peste 35%.

Valorile de plata a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita condițiilor actuale ate pieței imobiliare).

» caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietăți cu amplasament atractiv si utilizări alternative multiple, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpărători, motivata de politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

• •    caracteristici oferta: mai mica - in comparație cu dimensiunile cererii.

• •    echilibru cerere - oferta: pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențate de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, ded in funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea plete! imobiliare, pe acest segment, in stagnare.

• •    tendințe: o situație volatila ce poate fi depășită prin factorii care ar putea influenta in mod direct stimularea ereditarii ce constau intr-un plan coerent anticriza realizat de Guvern, poitica monetara si administrativa a bandi centrate, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

• *    cotatii oferte de piața la terenuri in zona subiectului: 200 - 300 eurc/mp.

Piața imobiliara este o piața activa.

CAPnOtUL 3. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

• 3.1.    Cea mai buna utilizare

"Conform standardelor de evaluare SEV 2022, CMBU este definita ca "utilizarea probabila In mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabite financiar si din care rezulta cea mal mare valoare a proprietății imobiliare".

Pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piața informații referitoare la terenuri libere amplasate în mun. Bacau, jud. Bacau, zona in care este amplasata proprietatea imobiliara supusa evaluării. Pe baza analizei de piața efectuate am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ate celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, ținând cont în același timp de specificul zonei și caracteristicile terenului (formă și dimensiuni).

Astfel, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este rezidentiala/comerciala.

• 3.2.    Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii terenului supus evaluării s-a utilizat abordarea prin plata.

• 3.2.1.    Abordarea prin piața

Abordarea prin plata presupune ca proprietatea evaluata este comparata cu proprietăți similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc preturi de cotatie sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți compcurti constructiie, iar comparabile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil cu care s-ar vinde proprietatea daca ar fi oferita de piața. Prin aceasta metoda preturile si acele informații referitoare la proprietăți similare sunt analizate, comparate si corectate in funcție de asemanari si deosebiri.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele: drepturile de proprietate, condițiile de finanțare, condițiile de vanzare, condițiile impuse de plata, amplasament / locație, suprafața, tipul terenului (inbavilan/extravilan), categoria de folosința, restricții de construire, forma terenului, utilitatl, acces.

Pentru estimarea valorii de piața a terenului ce faoe obiectul evaluării, s-au identificat trei proprietăți similare cu următoarele caracteristici: COMPARABILA 1: Teren intravilan, categoria de folosința curți construcții, situat in Bacau, str. Ștefan cel Mare, vis-a-vis Arena Mall, jud.

Bacau, in suprafața totala de 219,00 mp, fara restricti de construire, cu o forma regulata, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 228,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul publi24.ro.

COMPARABILA 2: Teren intravilan, categoria de folosința curți construcții, situat in Bacau, B-dul Unirii, nr. 30, jud. Bacau, in suprafața totala de 1,81)1,00 mp, fara restricti de construire, cu o forma regulata, se afla la vanzare ta data evaluării la un preț de 250,00 euro/mp. Informația esfezredibiia, fiind preluata de pe site-ul lajumate.ro.

dOMPARABILA-3: Teren intravilan, categoria de folosința curți construcții, situat in Bacau, in imediata vednatate Arena Mall, jud. Bacau,

• -m suprafața totala de 620,00 mp, fara restricti de construire, cu o forma regulata, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 270,00 reuro/țnp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul oix.ro.

-------------------------- X

Exolicitarea ajustărilor;

• 1.    Tranzacțiile nu sunt efectuate, acestea sunt oferte de vanzare. Marja de negociere se corelează in funcție de prețul solicitat; prin aceasta marja se urmărește aducerea comparabilelor fa posibile preturi de tranzacționare cat mai apropiate. Spre exemplu: la preturi mari la ofertare corespund marje de negociere mai mari. în cazul de față marja de negociere estimată este de -2%, conform evoluțiilor înregistrate pe piața imobiliara;

• 2.    In funcție de amplasamentul terenurilor prețul unitar sufere modificări semnificative. Astfel, in urma analizei evoluției pieței imobiliare, diferentele de amplasament dintre locațiile comparabile si subiect a fost corectate cu ajustări procentuale de ±3 15%;

• 3.    Diferența de suprafața a terenului afecteaza si valoarea proprietarii. Analizând plata imobiliara s-a constatat ca de suprafața de ± 500 mp afecteaza prețul unitar cu ± 3 euro/mp;

Desfășurarea calculului si analiza relativa a terenului este prezentata in Anexa 1 ta raportul de evaluare.

CAP. IV ESTIMAREA VALORII FINALE

4.1. Estimarea valorii finale

în baza calculelor efectuate, a ipotezelor și ipotezelor speciale, valoarea estimată a terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Bacau, supus evaluării la data de 18.08.2022, estimat prin metoda de evaluare (adecvata) utilizata, este prezentata in detaliu In tabelul anexa si in sinteza in tabelul de mai jos:

Valoare propusa «Se evaluator

euro

TEREN, N.C 70749, CF 70749, S « 8,68 mp - Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 7, jud. Bacau

Notă 1: Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare nu include TVA.

Nota 2: Valoarea propusa este valabila la data 18.08.2022, urmând a fi corectata ori de câte ori pista o cere.

Nota 3: Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Notă 4: Valoarea estimata este valabila la data evaluării, in ipotezele si Ipotezele speciale, cuprinse la cap. 1 punctul 1.8. al prezentului raport, urmând a fi corectata ori de câte ori piața o cere.

Evaluatorul consideră că valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui bază pentru stabilirea prețului de vanzare in condițiile prevăzute de art 364 din OUG 54 din 03.07.2019 privind Codul Adminstrativ, sub rezerva limitelor menționate.

A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legătura cu proprietatea evaluata.

Aneja 1

ESTIMAREA VMOXn TCSSERUUSI

ABORDAREA PRIN MAT*

P^»a 1 din 1

tdcwuui

® Mt*<

IUO.1

CWTAUI MIMĂ

m#w n** k »» nn trnțw» <a

rut W»3$

uRa(W*»w v-

Teren intravilan Ștefan cel Mare / Arena Maîl /

Bacau

270 € MMultfnQpOCWW

W HWî'W* Q MACTV*hrt«JX

hwMO***9S

Teren intravilan Ștefan cel Mare / Arena Mall /

Bacau

270 € httu»*ne®ooa«i

DESCRIERE

VHW «iprptH* i*^Kl mtrMan f» auarle yittencHKUt»

.53a u«ii<

Tftwu* * aha M <»iva pa O* Aitm «#r.

fYcOr-ce.-^gcxwri I

a*'370

O rentai

® 075 832 770Î