privind aprobarea vânzării cu drept de preempțiune către constructorul de bună credință, a terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Bacău, aferent imobilului-extindere sediu firmă, situat în municipiul Bacău, str. 9 Mai, nr. 31, în suprafață de 8,7 m.p.

Consiliul Local al Municipiului Bacău întrunit în ședință ordinară la data de 28.02.2023 potrivit art. 133 alin. (1) din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare.

Având în vedere:

• - Adresa nr. 144/30.01.2023 a Camerei Notarilor Publici Bacău înregistrată la UAT Bacău cu nr.109961/ PM 01.02.2023, cu referire la valorile de circulație a terenurilor din muncipiul Bacău în anul 2022;

• - Referatul nr. 113269 din 10.02.2023 înaintat de către Serviciul Evidență Patrimoniu prin care se propune aprobarea vânzării cu drept de preempțiune către constructorul de bună credință, a terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Bacău, aferent imobilului-extindere sediu firmă, situat în municipiul Bacău, str. 9 Mai, nr. 31, în suprafață de 8,7 m.p.;

• - Expunerea de motive a Primarului Municipiului Bacău înregistrata cu nr. 114597/14.02.2023;

^Raportul Direcției Juridice înregistrat cu nn 114598/1/14.02.2023;

• - Raportul Direcției Patrimoniu înregistrat cu nr. 114598/2/14.02.2023;

• - Avizele comisiilor de specialitate din cadrul Consiliului Local al Municipiului Bacău, întocmite în vederea avizării proiectului de hotărâre: nr. 69/27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 1, nr. 75/27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 2, nr. 45/27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 3 și nr. 86/27.02.2023 al Comisiei de specialitate nr. 5;

• - Prevederile art. 1.650 și ale art. 1.730 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, cu modificările și completările ulterioare;

• - Prevederile art. 140 alin. (1) și alin. (3), ale art. 196, alin. (1) lit. a), ale art. 197, ale art. 243 alin. (1) lit. a) si lit. b) și ale art. 364 alin. (1) și alin. (2) din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si completările ulterioare;

în temeiul art. 129 alin. (2) lit. c) si alin. (6) lit. b) și art. 139 alin. (2) și alin. (6) din O.U.G. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

ART. 1 Se aprobă vânzarea cu drept de preempțiune a 2 (două) loturi de teren, proprietate privată a Municipiului Bacău, în suprafață totală de 8,7 m.p., respectiv:

• -    5,55 m.p., având nr. cadastral 66349, CF nr. 66349, situat în municipiul Bacău, str. 9 Mai, nr. 31;

• -    3,15 m.p., având nr. cadastral 66350, CF 66350, situat în municipiul Bacău, str. 9 Mai, nr. 31. Terenul este ocupat de o construcție-extindere sediu societate, aflată în proprietatea domnului Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx.

ART. 2 (1) Se aprobă RAPORTUL de EVALUARE nr. 950 din 12.09.2022 elaborat de SC A.E.C. CONSULTING SRL Bacău, privind estimarea valorii de piață a terenului proprietate privată a Municipiului Bacău, în suprafață de 8,70 m.p., situat în municipiul Bacău, Str. 9 Mai, nr. 31, având CF nr. 66349, nr.cadastral 66349 pentru suprafața de 5,55 m.p. și CF 66350, nr. cadastral 66350 pentru suprafața de 3,15 m.p., în vederea vânzării către constructorii de bună credință care beneficiază de un drept de preemțiune la cumpărarea terenurilor aferente construcțiilor.

• (2)    Răspunderea juridică privind corectitudinea stabilirii prețului prevăzut în raportul de evaluare revine exclusiv evaluatorului.

ART. 3 (1) Se aprobă vânzarea prin valorificarea dreptului de preempțiune a terenului cu prețul de 2.201 euro la care se adaugă taxa pe valoarea adăugată, plătibil în lei la cursul de referință al Băncii Naționale a României din ziua efectuării plății, preț stabilit de evaluatorul, autorizat ANEVAR - SC A.E.C. CONSULTING SRL, Dl Xxxxxxx Xxxxxx- Xxxxxxxx Xxxxx.

• (2)    Proprietarul construcției va fi notificat în termen de 15 zile asupra hotărârii Consiliului Local și acesta își poate exprima opțiunea de cumpărare în termen de 15 zile de la primirea notificării.

• (3)    Cumpărătorul va achita integral prețul de vânzare al terenului, în termen de 30 de zile de la exprimarea opțiunii de cumpărare.

• (4)    Cumpărătorul va putea solicita intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, numai după achitarea integrală a prețului de vânzare a terenului.

• (5)    Taxele pentru perfectarea actelor notariale în formă autentică, efectuarea procedurilor de publicitate imobiliară prevăzute de lege precum și contravaloarea Raportului de Evaluare întocmit de către expertul autorizat, vor fi suportate integral de către cumpărător.

ART. 4 La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a terenului, încetează efectele contractului de concesionare/închiriere, încheiat între municipiul Bacău și cumpărător, iar Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Direcția Impozite și Taxe Locale, Serviciul Evidență Patrimoniu-Compartimentul Evidență și Inventar Domeniul public și Privat, Compartiment Exploatare Fond Locativ și Gestionare spații/terenuri și alte bunuri vor înregistra toate modificările intervenite ca urmare a adoptării hotărârii.

ART. 5 Se împuternicește Primarul Municipiului Bacău să semneze la notarul public actul de vânzare-cumpărare, în formă autentică.

ART. 6 Primarul Municipiului Bacău va aduce la îndeplinire prezenta hotărâre prin Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Impozite și Taxe Locale și Serviciul Evidență Patrimoniu.

ART. 7 Prezenta hotărâre va fi comunicată către Primarul Municipiului Bacău, Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Impozite și Taxe Locale și Serviciul Evidență Patrimoniu.

ART. 8 Prin grija Secretarului General al Municipiului Bacău, prezenta hotărâre va fi comunicată la Instituția Prefectului - Județul Bacău. în vederea verificării legalității.

CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE SECRETARUL GENERAL AL MUN. BACĂU

Xxxxxxx X- Xxxxxx Xxxxxxxx

N.O.P.,C.S./O.R.A./EX.1/DS.1-A-1

ROMANIA

JUDEȚULBACAU

CONSILIUL LOCAL BACAU

RAPORTUL de EVALUARE nr. 950 din 12.09.2022 elaborat de SC A.E.C. CONSULTING SRL Bacău, privind estimarea valorii de piață a terenului proprietate privată a Municipiului Bacău, în suprafață de 8,70 mp, situat în municipiul Bacău, Str. 9 Mai, nr. 31, având CF nr. 66349, nr.cadastral 66349 pentru suprafața de 5,55 mp și CF 66350, nr. cadastral 66350 pentru suprafața de 3,15 mp

DIRECTOR EXECUTIV, lulîan-Ioi ier STAN

RAPORT DE EVALUARE

TERENURI INTRAVILANE

N.C. 66350, CF 66350 + xx. xxxxx, CF 66349 BACAU, STR. 9 MAI, NR. 31, SC. C, AP. x, JUD. BACAU -St = 8,70 MP-

PROPRIETAR:

CLIENT:

UTILIZATOR DESEMNAT:

AUGUST 2022

ofHce: Bac&u, str. Pictor Th. Ama», nr. 940, et. x, cam, 8, jud. Bacău tel./fe» 0334 - 405.447, 0722 -699.049, e-snail: xxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxx

Către,

U.AX BACAU

Ca urmare a solicitării dumneavoastră, vă transmitem anexat Raportul de evaluare detaliat al terenurilor intravilane, N.C. 66350, CF 66350 + N.C. 66349, CF 66349, categoria de folosința curți construcții, in suprafața totala de 8,70 mp (conform Fisa de date "Prezentarea bunurilor imobile - terenuri propuse pentru evaluare", cap, B la Caietul de sarcini si a informațiilor ulterioare, transmise de reprezentatii utilizatorului desemnat), amplasate in Bacau, str. 9 Mai, nr. 31, sc. C, ap. x, jud. Bacau, apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau,, constituit din doua loturi de teren separate, respectiv; -   teren intravilan, N.C. 66350, C.F. 66350 in suprafața de 3,15 mp;

• -   teren intravilan, N.C. 66349, C.F. 66349 in suprafața de 5,55 mp.

Nota: Conform solicitării Beneficiarului, evaluarea s-a realizat pe fiecare lot de teren in parte, dar valoarea a fost exprimata si pe total suprafața, conform Fisei de date "Prezentarea bunurilor imobile - terenuri propuse pentru evaluare", cap. B la Caietul de sarcini.

Scopul evaluări este vanzarea terenurilor supuse evaluării in condițiile prevăzute de art. 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind codul administrativ.

Conform solicitării clientului, ce are calitatea si de utilizator desemnat, am procedat la analiza documentelor care ne-au fost puse la dispoziție, inspectarea terenului, prelucrarea datelor si a Informațiilor rezultate din sursele de informare oficiale precum si din cercetarea de piața efectuata.

Data de referință pentru care sunt valabile toate calculele, analizele și estimările efectuate este 18.08.2022.

Prezenta scrisoare este insatita de un raport de evaluare al activului imobilizat apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau. Raportul este intocmit in conformitate cu cerințele Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2022, utilizând abordările si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR.

SINTEZA EVALUĂRII

A.E.C. Consulting S.R.L., membru corporativ ANEVAR, nr. autorizație 0581.

Arbânaș - Xxxxxx Xxxxxxxx ~ Dorin, Membru titular ANEVAR, specializați EI, EPI, EBM, Legitimație si parafa: Nr. 10283/v^abila 2022.

Xxxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxx, Membru titular ANEVAR, specializări EPI, EBM, Legitimație si parafa: Nr. 18571/valabila 2022.

U.A.T. BACAU, cu sediul in Bacau, Calea Marasesti, nr. 6, jud. Bacau

MUNICIPIUL BACAU

U.A.T. BACAU, cu sediul in Barau, Calea Marasesti, nr. 6, jud. Bacau

Terenuri intravilane, N.C. 66350, CF 66350 + N.C. 66349, CF 66349, categoria de folosința curți construcții, in suprafața totala de 8,70 mp, amplasate in Bacau, str. 9 Mal, nr. 31, sg C, ap. x, jud. Bacau, apartinand domeniului privat ai Municipiului Bacau, constituite din doua ioturi de teren separate, respectiv: - teren intravilan, N.C. 66350, CF. 66350 In suprafața de 3,1S mp;

• -   teren intravilan, N.C 66349, C.F, 66349 in suprafața de 5,55 mp.

Nota: Conform solicitării Beneficiarului, evaluarea s-a realizat pe fiecare lot de teren in parte, dar valoarea a fost exprimata si pe testat suprafața, conform Fisei de date "Prezentarea bunurilor imobile -terenuri propuse pentru evaluare', cap. B la Caietul de sarcini.

Vanzarea terenurilor supuse evaluării in condițiile prevăzute de art 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind codul administrativ.

18.08.2022

4,8793 lei/euro

Situația proprietății la data evaluați:

Evaluatorul a procedat la inspectarea directa a activului imobilizat ce face obiectul prezentului raport de evaluare. Datele si informațiile respective au fost sintetizate in cadrul cap. 2 si 3 si utilizate pentru efectuarea una evaluări corecte.

Ipotezele a ipotezele speciale avute in vedere la evaluare sunt prezentate explicit in cadrul cap. 1, pct. 1.8. De asemenea, ia elaborarea raportului, s-au avut in vedere standardele, normele si recomandările Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizati din Remania - ANEVAR.

Rezultatul evaluării în baza calculelor efectuate, a ipotezelor șl ipotezelor speciale, valoarea estimată a terenului ce aparține Municipiului Bacau, supus evaluării la data de 18.08.2022, estimat prin metoda de evaluare (adecvate) utilizata, este prezentata in detaliu in tabelul anexa si in sinteza in tabelul de mai jos:

Specificație                                    ,	Valoare propusa de evaluator
		eura
Teren intravilan, N.C. 66350 / CF. 66350 - Bacau, str, 9 Mai, nr. 31, sc. C, ap.x, jud. Bacau, S = 3,15 mp	3.890,00	797,00
Teren intravilan, N.C 66349 / CF. 66349 - Bacau, str. 9 Mal, nr. 31, se C, ap.x, jud. Baca:, S = 5,55 mp	6.850,00	1.404,00
TOTALTEREN, S = 8,70 mp	10.740,00	2.201,00

Notă 1: Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare nu include TVA.

Nota 2: Vaioarea propusa este vaiablia la data 18.08.2022, urmând a fi corectata ori de câte ori pata o cere.

Nota 3: Evaluarea este o opinie asupra mei valori.

Notă 4: Valoarea estimata este valabila la date evaluării, in ipotezele si ipotezele speciale, cuprinse la cap. 1 punctul 1.8. al prezentului raport, urmând a fi corectata ori de câte ori piața o cere.

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

A.E.C. CONSULTING S.R.L, prin Evaluator autorizat, ec Xxxxx Xxxxxxx X- Xxxxxx, in calitate de Director general, dedara ca evaluarea a fost făcută in concordanta cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR - ediția 2022 si confirma ca:

* prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte s reflecta cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

• •    analizele si conduziite sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale prezentate in acest raport.

• •    evaluatorul nu are riduri interes actual sau de perspectiva in activul ce face obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este părtinitor fata de vreuna din partite implicate; el oferă o evaluare obiectiva si imparțiala.

• •    după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

• *    remunerarea evaluatorului nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

• •    acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altor persoane care au interese legate de utilizatorul desemnat.

• •    in deplina cunoștința de cauza, analizele, opiniile ti concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR - ediția 2022 și ou cerințele Codului de etica a! profesiei de evaluator autorizat.

• •    prezentul raport poate fi experizat si verificat, in conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 - Verificarea evaluării.

• •    evaluatorul este membru titular ANEVAR si a îndeplinit programul de pregătire profesionala continua;

• •    evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala semnificativa din partea nidunei persoane;

evaluatorul a efectuat o Inspecție personala, a proprietății.

ARBANÂ5«W\

m2QZ2

Kt, ^•S^'CAPITCR.UL 1. PREMISELE EVALUĂRII —- -.................--------------------—

• 1.1.    Identificarea si competenta evaluatorului: Raportul de evaluare aJosfîntocmit de către A.E.C. Consulting S.R.L, membru corporativ ANEVAR, nr. autorizație 0S81, prin Xxxxxxx X- Xxxxxx Xxxxxxxx X- Xxxxx, Membru titular ANEVAR, specializări EI, EPÎ, EBM, Legitimație si parafe: Nr. 10283/valabife 2022 si Xxxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxx, Membru titular ANEVAR, speciatizari EP1, EBM, Legitimație si

parafe: Nr. 18571/valabila 2022.

• 1.2.    O lent: UAT. BACAU.

• 1.3.    Utilizator desemnat UAT. BACAU

Evaluatorul nu-sî asuma răspunderea decât fata de dient si fata de utilizatorul lucrării.

• 1.4.    Obiectul evaluării

Obiectul lucrării ii constituie terenurile Intravilane, N.C. 66350, CF 66350 + N.C. 66349, CF 66349, categoria de folosința curți construcții, in suprafața totala de 8,70 mp, amplasate in Bacau, str. 9 Mai, nr. 31, sg C, ap. x, jud. Bacau, apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau, constituite din doua ioturi de teren separate, respectiv: -   teren intravilan, N.C 66350, C.F. 66350 in suprafața de 3,15 mp;

• -    teren intravilan, N.C. 66349, C.F. 66349 in suprafața de 5,55 mp.

Nota: Conform solicitării Beneficiarului, evaluarea s a realizat pe fiecare lot de teren in parte, dar valoarea a fost exprimata si pe total suprafața, conform Fisei de date "Prezentarea bunurilor imobile - terenuri propuse pentru evaluare' cap. B la Caietul de sarcini.

• 1.5.    Scopul evaluării

Scopul evaluării este vanzarea terenurilor supuse evaluării in condițiile prevăzute de art. 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind codul administrativ.

• 1.6.    Definire» valorii și date estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecte rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare si cea de schimb in contextul generai al pieței.

• • Conform SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general): .Valoarea de plata este suma estimata pentru ore un activ sau o datorie ar putea fi schimbata) la data evaluării, intre un cumpărător hotarat si un vanzator hoterat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au actionat fiecare în cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere."

Aceasta valoare, de regula, datorita volatilității condițiilor de piața, are valabilitate limitata la data evaluării ti nu va putea fi atinsa in cazul unei eventuale incapadtati de plata viitoare când, atat condițiile pieței cat si situațiile de vanzare ar putea diferi fata de acest moment De asemenea, raportul de evaluare este valabil in condițiile economice, fiscale, juridice ti politice de ia data întocmirii saie. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

Date estimării valorii este 18.08.2022.

• 1.7.    Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportată în fel, in concfițilfe unei plăți integrale respectând prevederile legale de plata.

Pentru elementele de calcul ce au la bază estimări in valută, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil ia data de 18.08.2022, respectiv: 1 euro = 4,0793 lei.

• 1.&    Drepturfle de proprietate evaluate

6•^Etapwri^woprietate este acel drept real care pernițe titularului sau de a stepani bunul, de a-l Moși, de a-î culege foioasele materiale si g A-** de a dispuri^de el in mod exdusiv si perpetuu cu respectarea dispozițiilor legale,

CșîjfojjTi ded^fatiei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activului menționat mai sus, este depun ti aparține Municipiului Bacau. 2 ₍                         se considera a fi deplin, acesta conferindu-i titularului sau toate ceie trei atribute: posesia - de a stepani, folosința -de a-l folosi si de a-i culege foloasele materiale, dispoziția - de a dispune de bun. Din informațiile date de dient, nu existe niciuna cSntre cele trei limitării ale exercitări dreptului de proprietate: legale, judiciare si convenționale. In cazul de fața, forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitărilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plati impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept și de reversiune (dreptul succesoral al statului). Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse ia dispoziție de către client Extras din inventarul domeniului privat ai Municipiului Bacau, Contract de concesiune, Extras de carte fundata, Pian de amplasament. Expertul evaluator nu a avut ia dispoziție alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare supusa evaluării. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente In original pentru proprietatea evaluate. Având in vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu iși asuma nicio responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a veridicității actelor de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.

• 1 .®. Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinate in raportul de evaluare este stimata in condițiile in care situațiile la care se face referire în cete ce urmeaza nu generează restricții in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al căror impact este expres menționat ca a fost luat in considerare. Daca cel puțin una din ipotezele menționate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata. In realizarea raportului au fost luate in considerare armatoarele aspecte care suni general acceptele ca fapte, Iti mod rezonabil, In axttexlui evaluai II, far a a fi in mod specific docm rentele sau verificate:

* evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către U.A.T. Barau, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nași asumă nicio responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si trarrzactiQnabil daca nu se specifica altfel;

• •    locația indicata si limitele proprietății indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/georfez Si nu are calificarea necesara pentru a măsura si garanta ca locația si limitele proprietății, asa cum au fost ele indicate de proprietar st descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate, respectiv documentația cadastrala;

» informațiile solicitate și luate în considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fără ca acestea să ofere o garanție asupra preciziei lor;

• •    evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii, ce au fost evidențiate în raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

• *    se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si o i se aplica un management competent;

• *    se presupune că proprietatea este în concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător, reglementările și restricțiile urbanistice, cu excepția neconcordanțelor ce ar fi expuse în prezentul raport;

» se presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționării sunt sau pot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate în considerare în prezentul raport;

• •    se presupune că nu existe aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, evaluatorul neasumându-și nido responsabilitate pentru asemenea situații;

• •    se presupune că utilizarea proprietății corespunde granițelor și nu există nicio servitute in afara «for descrise în raport;

• •    din informațiile deținute de către evaluator șl din discuțiile purtate cu clientul, nu exista nidun indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice la data evaluarit care afecteaza valoarea proprietății analizate sau proprietăților vecine. Nu am avut cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantifor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata In spateza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vedn sau ca au fost sau sunt puse in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile in cauza).

• *    nu se dețin informații cu privire la existența unor materiale periculoase în cadrul proprietății evaluate; evaluatorul nu are calitatea, calificarea șl nici obligația de a depista astfel de substanțe;

• •    estimarea valorilor din acest raport a avut în vedere proprietatea în întregime și orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare;

• •    previziunile sau estimările conținute în raport s-au făcut în condițiile actuale ale piețli;

• •    se considera ca proprietatea evaluata se conformează tuturor cerințelor de acces pentru pereoane cu dizabilitab. Nu au fost efectuate Investigații in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

• *    evaluatorul nu are cunoștința de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care sa afecteze proprietatea evaluata;

• •    evaluarea s-a efectuat în condițiile unei vânzări cu plata integrală, respectând prevederile legale de plata;

• *    evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie în instanță in legătura cu proprietatea evaluata, decât daca au fost făcute iniția! aranjamente in aceasta privința;

• •    prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus în nio un document și nu poate fi publicat sub nici o formă, fără aprobarea scrisă a evaluatorului, cu excepția publicării atat ca anexa la Hotararea de Consiliu Local ce urmeaza a fi întocmită cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare;

• •    acest raport de evaluare este confidențial atât pentru dient cât și pentru evaluator și este volatili numai pentru scopul menționat în cadru! capltoluluf si evaluatorul nu-? asumă nicio responsabilitate dacă acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop. Având in vedere scopul raportului de evaluare evaluatorul oferă dreptul de publicare Primăriei Munciplului Bacau al prezentului raport de evaluare atat ca anexa la Hotararea de Consiliu Local ce umneaza a fi întocmită cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare;

• •    previziunile, proiecțiile si estimările conținute aid se bazeaza pe condltiiie curente de pe plata, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

Ipoteze speciale

» Evaluarea are ca termen de referința cursul valutar de la data de 18.08.2022. Evaluarea s-a realizat In ipoteza in care proprietatea se afla in aceleași condiții ca si ia data inspecției;

• •    Evaluatorul nu a avut ia dispoziție certificat de urbanism pentru terenurilor supuse evaluam In lipsa certificatului de urbanism, evaluarea s-a realizat in ipoteza in care terenul este construibll, conform regimului tehnic si economic a! zonei, in baza FUG mun. Bacau. In situația in care apar informații ce invalidează aceasta Ipoteza spedala, conduzife prezentului raport de evaluare devin nule, necesitând o revizuire in sensul punerii de acord cu noile informat» existente;

făjfican^Jmdfca a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse ia dispoziție de dient;

sluatorul radare cunoștința despre existenta vreunei restricții privind construirea pe acest teren, de rețele de utilități existe pe teren r alte restricfe. Evaluarea s-a făcut in ipoteza in care terenul este liber pentru construire;

• •    documentele prezentate sunt considerate veridice fora ca evaluatorul sa poala certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare avand doar scop informativ;

• *    evaluatorul nu fsi asuma răspunderea pentru eventualele modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor înscrise in documente de la data emiterii acestora sau de la data inspecției si pana la dala evaluării;

• •    evaluatorul nu fsl asuma nicio responsabilitate, în nido circumstanța pentru eventualele informații eronate, false sau incomplete puse la cfcpozftle de către proprietar/utilizatorul desemnat;

• •    raportul de evaluare este valabil in condiții economice, fiscale, juridice si politice de la data întocmirii sale. Caca aceste condiții se vor modifica, conduziile acestui raport Isl pot pierde valabilitatea.

• 1 .10. Declararea conformității cu SEV

Evaluarea s-a realizat in concordanta cu prevederile standardelor de evaluare s bunurilor - ANEVAR - ediția 2022:

• * SEV 100 - Cadru! general;

• • SEV 101 -Termenii de referința ai evaluării;

• »   SEV 102 - implementare;

• •   SEV 103 - Raportarea evaluării;

• •    SEV 104 - Tipuri ale valorii;

• »    SEV 105 Abordări si metode de evaluare

• •    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;

• •    SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara;

•    IVS 300 - Anexa - Evaluarea imobilizărilor corporale din sectorul privat;

• *    GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

• 1.11.    Natura si surselor informațiilor pe care se bazeaza evaluarea
  
  1.11.5.    Informații primite de ia proprietar/dient

Informații certe:

• •    elemente si date de identificare ale proprietății evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

• •    datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietari evaluate - acte de intrare in posesie, alte documente (suprafața

terenului a fost preaiuata din Planului de amplasament întocmit in and 2009 de Xxxxx Xxxx-Xxxxxx extrasul de carte funciara al Imobilului);

• •    scopul evaluării.

Responsabilitatea pentru aceste informatii revin integral proprietanJui/dientului.

Informații pe care se bazeaza concluzia asupra valorii sunt tranzacții cu proprietăți Imobiliare similare sau oferte ale site-urilor de speciallte si agențiilor imobiliare. Aceste informați au fost asumate de Evaluator in urma comparării cu cete rezultate din cercetarea pieței. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustări.

• 1.11.2.    Informații colectate de evaluator

• •    datele descriptive referitoare fa proprietatea evaluata;

• •    informatii despre vecinătăți, despre zona si localitate;

• •    date privind piața imobiliara locala, incluzând demente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu informatii de ia participanti pe piața specifica si din mass-media de specialitate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informatii sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunoștința. Evaluatorul a oMnut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de încredere, dar nu se asuma nicio resposaNitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

• 1.12,    Clauzele de neprivatare si responsaMitatea către terti

Raportul de evaiuare este confidențial pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat si nido responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terța persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat Integral sau parțial si nid indus intr-un document destinat publicării fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricărei referințe sau valori incluse fa acest raport de evaluare Sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia. Având in vedere scopul raportului de evaluare evaluatori oferă dreptul de publicare Primăriei Muncipiuiui Barau al prezentului raport de evaluare atat ca anexa la Hotararea de Consiliu local ce urmeaza a fi întocmită cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

• 2.1.    Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

teza evaluării realizate in prezenta! raport este valoarea de plata asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea îndeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost următoarele:

• *    documentarea pe baza unei liste de informati! solicitate clientalul/praprietarului;

• •    inspecția proprietății imobiliare si efectuarea de fotografii;

•    stabSrea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;

» selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

• •    analiza tuturor Informațiilor culese si interpretarea rewîțațelor din punct de vedere a! evaluării;

• *    obținerea de informatii asupra valorilor de tranzacționare sau oferta a proprietăților imobiliare similare;

• *    aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

• •    analiza valorilor obținute prin raționament profesional si fain prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantîtatii si caiitatii

informatiitor utilizate;

• •    estimarea valorii de piața in urma aplicări abordării considerata adecvate.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

2,JPrezentarea generala a proprietății Imobiliara

2^L<S^tfa juridici si descriere conform FISEI CORPULUI DE PROPRIETATE

de proprietate asupra imobilului evaluat, rezulte din documentele puse ia dispoziție de clientei lucrării. Conform documentelor puse ; cf (a dispoziție, respectiv fisa corpului de proprietate, imobilul aparține Municipiului Bacau.

° EvaAjmxSrtil nu Ovut la dispoziție acte! de proprietate al proprietari imobiliare, aceste fiind menționat in Extrasul de CF pentru informare

fwaisiteTfitei-tek_te (jobjjnțjtț pnn (ege, cota actuala 1/1

Evaluatorii! a luat in considerare ca ipoteza de lucru ca acesta exista si este in vigoare.

Totodată evaluatorului i-au fost puse la dispoziție, in copie, următoarele documente :

• *    Contract de concesionare nr. 40416/10.01.2003 si Act adițional nr. 68588/24.06.2015 - concestorar Croitcru tonel-Vforei

• •    Extras de inventar - Hotararea nr. 94/2009 a Consiliului Local al mun.Bacau

» Pian de amplasament si delimitare a bunului imobil

La data evaluării terenurile sunt concesionate către Xxxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx

Prin menționarea documentelor de mai sus, evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legai a acestora s» nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

• 2,3.    Descrierea generala a zonei. Utilitatea si dotarea urbana. Harți relevante
  
  2.3.1.    Descrierea zonei, utilitatea si dotarea urbana

Proprietățile evaluate sunt doua terenuri intravilane, N.C. 66350, CF 66350 + N.C. 66349, xx xxxxx, cu categoria <ie fofoAda curb construcții, în suprafața totala de 8,70 mp, amplasate in zona A a orașului Bacau, pe str. 9 Mai, nr îl, st C, ap, 9, jud. Șacau sl constituite din:

• -    teren intravilan, N.C. 66350, C.F. 66350 In suprafața de 3,15 mp;

• -   teren intravilan, N.C. 66349, CF, 66349 in suprafața de 5,55 mp.

Zona are caracter mixt, respectiv rezidențial si parțial comercial, fiind populată cu locuitorii cu veraton medii st peste med®.

Artere importante de circulație in apropriere:

• •    Auto - B-dul Unirii, Mioriței, Ștefan cei Mare;

» Calitatea rețelelor de transport din zona: asfalt

Caracterul edilitar aî zonei: Imobila reâtterfete, comerciale, sedii de societăți comerciale etc.

In zona se afla; rețea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente, insțitutii bancare, institutii de cu i instituții de invatamant Si administrative.

Terenul dispune de toate utilitățile edilitare zonei: rețea urbana de energie electrica, rețea urbana de apa, rețea urbana de canalizare, rețea urbana de telefonie, cablu si internet

Conduzie:

Zona de referința : zona A. Amplasare buna. Poluare redusa. Ambient civilizat.

Terenurile intravilane subiect, categoria de folosința curb construcții, in suprafața totala de 8,70 mp, apartin Munsopiuiui Bacau sunt piane, au forme regulate si sunt repreznetate de:

• -   teren Intravilan, N.C 66350, CF. 66350 In suprafața de 3,15 mp;

• -   teren intravilan, N.C. 66349, CF. 66349 in suprafața de 5,55 mp.

Terenurile dispun de posibilitatea de racordare la toate ubiitatile zmei si sunt ocupate de o construcție tip "Extindere sediu societate".

Accesul la proprietate se realizează din str. 9 Mai.

GALERIE FOTO

• 2.5.    Analiza pieței
  
  2.5.1.    Date generale ale pieței imobiliare

0 piața imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatife care participa la schimbul de proprietăți Imobiliare. In schimb, pletele Imobiliare fac obiectul unei diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai mulB factori cum sunt o oferta relativ Inelastica si o loollzare fixa a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăți imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns la modificările cererii de pe piața. Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează, fiind influențate de multe ori de reglementările guvernamentale și tocate. Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj intre cerere și oferta, echilibrul atmgandu-se greu și fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, deslgn-ui și tipul proprietății imobiliare, motivațiile și varsta partidpanților s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum;

• •    Piața imobiliara rezidențiala;

»    Piața imobiliara comerciala;

• •    Piața ImobSiara industriala;

• •    Piața imobiliara agricola;

*    Piața imobiliara speciala.

Având in vedere cete descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca In prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața activa, caracterizata prin oferta puțin eiestica in comparație cu cererea și prețuri in creștere, pentru amplasamente ce oferă utilizări comerciale atractive. In consecința, avem o piața a vânzătorilor, pentru ca aceștia pot obține prețuri mai mări pentru proprietățile disponibile. Se estimează ca dezechilibru! intre cerere și oferta pentru aceste zona va genera și va susține in continuare un nivel crescut al prețului de vanzare și al chiriilor pentru proprietăți ImobIHare.

Analizând piața imobili ara din doua puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma următoarele:

» Pe termen scurt este o piața a vânzătorului, datorita ofertei mici in comparație cu cererea mare de proprietăți In zone atractive, c aracterizata de prețurile relativ mari pe piața;

• •    Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstra un număr destul de cereri de proprietăți imobiliare, determinat de echilibrarea cerere! cu oferta, insa cu un potențial de dezechilibru in sens invers, ca urmare a stagnării a creditului ipotecar, influențat și de o creștere a inflației cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

• •    din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,

• •    din punct de vedere al pieței in care concurează proprietatea evaluata.

Analiza de piața aplicata unei proprietăți specifice are o importanța deosebite in procesul de evaluare și nu trebuie confundata cu analiza generala de piața sau cu alte studii similare. In cazul evaiuarli proprietății ce face obiectul raportului, analiza de piața arata modul in care Interacțiunea dintre cerere și oferta afecteaza valoarea proprietății. Prin Investigarea vânzărilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului partidpanților de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudini le de piața privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate. Analiza de piața oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății evaluate, evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere și oferta concurențiala de pe piața proprietății evaluate. Aceasta relație indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curenta. Valoarea de piața a unei proprietăți este in nare măsura determinata de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare.

• 2.5.2.    Analiza cererii si ofertei pe plata imobiliara

Deși pandemia COVID-19 a avut un impact vizibil asupra pieței imobiliare, spre deosebire de episoadele Potrivit specialiștilor, în ultimii cinci ani piața imobiliară s-a aflat pe un trend ascendent, care a depins în mare măsură de dezvoltarea fiecărei zone / oraș. Astfel că, piața imobiliară din frecare zona si cras a crescut semnificativ datorită dezvoltării infrastructurii, domeniui real-estate crescând cu 5-10%. Totodată, deși piața imobiliară este una în continuă dezvoltare, este necesară o educare a diențitof, in special pe partea de așteptări și cerințe. Majoritatea specialiștilor consideră că anul acesta, 2022, ne putem aștepta la creșteri de până la 10% a prețurilor la case, apartamente șl terenuri, respectiv la stagnări pe segmentele comercial, Office șl pe piața chiriilor. 2021 a fost anul cu cea mai intensă adivitate de tranzacționare din ultimii S ani: anul trecut a fost un an bun pentru cei care si-au vândut locuințele, cererea depășind 180.000 de unități individuale vândute la nivel național, o creștere anuali de 49%, echivalentul a aproximativ 60.000 de unități (sursa date AMCPI). Raportul Coliierș privind evoluția pieței imobiliare în primul semestru din 2021 arată ca piața terenurilor a rămas activă în primul semestru din 2021, în ceea ce privește intențiile de cumpărare, continuând tenefințete de arai trecut și indicând o perspectivă bună si pentru anul 2022. în general, în ceea ce privește volumul tranzacțiilor, care include și pe cete aflate în stadiul de pre-contract cu anumite obligații de îndeplinit pentru finalizare, consultanții Imobiliari apreciază că 2022 se anunță a fi unul dintre cei mal buni ani pentru piața terenurilor de la recesiune? din 2008. Retaileril și dezvoltatorii de rezidențial sunt mal activi ca oricând, în timp ce, din sectoarele care încă au nevoie de mal multă claritate privind evoluția viitoare (în special birouri și hoteluri), doar câțiva Jucători mai sunt în expectativă, restul reîncepând căutările de terenuri pentru proiecte noi. Cel mai important criteriu pentru clasificarea terenurilor este situarea acestora, în sensul că 90% contează situarea terenului: deschiderea la bulevard, la facilități, ta vecinătăți, utilități iar restul de 10% este potențialul de dezvoltare a! zonei. Oferta de terenuri rămâne consistentă și vine de la diferite categorii de vânzători, dar apar unele schimbări generate de contextul actual. De exemplu, asocierile sunt mai des întâlnite, deoarece mulți dezvoltatori, în special în sectorul rezidențial, urmăresc să împartă riscurile unui nou proiect, în timp ce proprietarii de terenuri care nu au nevoie Imediată de lichidități sunt interesați să beneficieze de o parte din profiturile din dezvoltare Un aspect important care influențează atât oferte, cât și planurile pe termen scurt șl maefiu ale investitorilor este legat de incertitudinile privind situația urbanistică. Schimbările din administrația publică din anumite zone au dus la blocaje, cum ar fi întârzieri în numirea arhitecțlior șefi fri unele orașe sau înghețarea planurilor urbanistice zonale. Până acum, anul 2021 a înregistrat câteva tranzacții importante finalizate, dar lipsa unui volum mai bogat nu are legătură cu oereres pentru terenuri, care este la un nivel ridicat, d cu blocajele din zona urbanistică și nevoia investitorilor de mai multă darttate în acest sens. în majoritatea cazurilor, prețurile au fost destul de stabile în ultimii 1-2 mi, deși pentru locațiile foarte bune, unde concurează, mai nou, mai mulți potențiali cumpărători, se primește un bonuș de preț, uneori semnificativ, pentru a obține cele mai bune laturi de teren.

în concluzie, in prima parte a anului 2022, dezvoltatorii de retaî au avut ce! mai mare apetit pentru achiziția de terenuri și au fost mult mai activi și în afara Capitalei.

- 4 '^(Stiior imobiliari cele 10 tendințe ale plete! imobiliare in 2022 sunt:

• •    Crederea progresiva a dobânzii la creditele ipotecare;

accesibilității achiziționării locuințelor prin credit;

cumpărătorilor tineri, aflați la prima achiziție;

• •    Preferarea la achiziție a construcțiilor noi;

• •    încetinirea creșteii cererii de apartamente;

• •    Menținerea ridicata a cererii pentru terenuri libere și case cu teren, ca efect ai prelungirii pandemlei și al preferințelor cumpărătorilor' pentru zone rezidențiale liniștite, cu densitate demografică scăzută, într-un mediu verde;

• •    Creșterea într-un ritm crescut a prețurilor solicitate pentru locuințete care vor fi finalizate in următorii 2 ani din cauza creșterii prețunior materialelor dar și a întârzierii livrărilor;

• •    Scăderea oferta existente în piața secundară;

• •    Cumpărătorii nu mai vând praprietățBe pe care le dețin deja și le transformă în investiție imobiliara sau le transmit membrilor familiei;

» Cele mai căutate case cu teren au un spațiu de Office dedicat, în condițiile în care mai mulți cumpărători îș» doresc sa continue să lucreze de acasă, cel puțin ocazional;

Această creștere importantă a fost susținută de vânzările apartamentelor din piața primară (proiecte rezidențiale). Din cete 180.000 de unități individuale vândute, estimăm că cel puțin 140.000 reprezintă tranzacții cu apartamente. Totuși, în ultimul trimestru din 2021, cererea a stagnat comparativ cu 2020, înregistrându-se un număr similar de unități individuale vândute (48.000). De remarcat și faptul că cete mai mari trei piețe in 2020 (București, Ilfov, Cluj) au înregistrat scăderi ale ponderii unităților vândute în total național, de la 44% în 2020, la 39% în 2021. Potrivit specialiștilor în imobiliare care au participat la studiul RE/MAX, apartamentele cu două sau trei camere vor rămâne în topul preferințelor românilor și anul acesta, 2022.

Casele se mențin în continuare pe pozipa a treia în topul locuințelor alese de români, tendința fiind văzută ca o continuare firească a procentului de vânzări pe acest segment înregistrat în 2021. în contextul unui interes crescut pe acest segment, specialiștii se așteaptă la creșteri și în materie de terenuri extravilane.

Pe de altă parte, specialiștii în imobiliare nu prevăd schimbări importante referitoare la prețurile pentru spații comerciale și cete Office, ca urmare a adaptării la contextul pandemic și noul mod de lucru.

De asemenea, pe piața chiriilor pentru apartamente și garsoniere nu vor remarca schimbări masive, întrucât marile centre universitare funcționează din nou și în sistem offline, iar tendința de lucru remote se îndreaptă mai degrabă către modul de lucru hibrid. Astfel ca, majoritatea analiștilor consideră că anul 2022 va fi marcat de o stagnare a precursor la chirii sau creșteri cu până ta 10%, tendință explicată pe pe fondul creșterii prețurilor la locuințe în orașele foarte dezvoltate.

Proprietatea evaluata este de tip teren intravilan cu categoria de folosința curii construcții, Aria pieței este una urbana si aparține unei zone centrala a orașului Bacau, avand un grad de construire de peste 85%.

Valorile de piața a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita condițiilor actuale ale pieței imobiliare).

o caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietăți cu amplasament atractiv si utilizări alternative multiple, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpărători, motivata de politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

• *    caracteristici ofertat mai mica - in comparate cu dimensiunile cererii.

• •    echilibru cerere - oferta: pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, deci in funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, in stagnare.

• *    tendințe: o situație volatila ce poate fi depășită prin factorii care ar putea Influenta in mod direct stimularea ereditarii ce constau Intr-un pian coerent anticriza realizat de Guvern, politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

• •    coterii oferte de piața ia terenuri în zona subiectului: 200 - 300 euro/mp.

Plata imobiliara est» o plat* activa.

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

• 3.1.    Cea mai buna ublsare

‘Conform standardelor de evaluare SEV 2022, CMBU este definita ca "utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si

din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății imobiliare". Pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, am Cules de pe plata informații referitoare ia terenuri libere amplasate în mun. Bacau, jud, Bacau, zona in care este amplasata proprietatea

Imobiliara supusa evaluării. Pe baza analizei de plate efectuate am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității

cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, ținând cont în aceiași timp de specificul zonei și caracteristicile

terenului (formă și cSmensiuni). ’n vederea stabilirii cetei mai bune utilizări, am analizat utilizările posibile ale proprietăților, după aim urmează:
Utilizare analizata	Criterii CMBU
	Permisă legal	îWfesîă fizic	Pasabilă financiar	Maximum productiva
Industriala	nu	nu	nu	nu
Comerdata	da	da	da	da
Rezidențiala	da	da	da	da

Astfel, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este rezidentiala/c&merdaîa.

• 3.2.    Modul de abordare a »W1

Pentru estimarea valorii terenului supus evaluării s-a utilizat abordarea prin piața.

• 3.2.1.    Abordarea prin piața

Abordarea pnn piste presupune ca proprietatea evaluata este comparata cu proprietăți similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc preturi te cotatie sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți compcurti constructiie, tar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil cu care s-ar vinde proprietatea daca ar fi oferita de piața. Prin aceasta metoda preturile si acele informa» referitoare te proprietăți similare sunt analizate, comparate si corectate in funcție de asemanari si deosebiri.

,< fCf ^ftstjiente de comparație suni utilizate următoarele: drepturile de proprietate, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, condițiile impuse c&plata, amplasament / locație, suprafața, tipul terenului (Intraviten/extravilan), categoria de folosința, restricții de construire, forma tereifcl^i, utilitari, acces.

^^^ștjpljnea valorii de plate a terenului ce tace obiectul evaluării, s-au identificat trei proprietar similare cu următoarele caracteristici:

⁽............ -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X           ^-/                                                                                    mk.S

v            t

COMPARABILA Îs Teren intravilan, categoria de folosința curți construcții, situat in Bacau, rfr. Oituz, jud, Bacau, in suprafața totala de 800,00 mp, tara restricti de construire, cu o forma regulata, se afla la vanzare la data evaluării ia un preț de 250,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul storia.ro.

COMPARABÎLA 21 Teren intravilan, categoria de folosință curți construcții, situat in Bacau, str.B. Naționala, jud. Barau, in suprafața totala de 576,00 mp, fara restricti de construire, cu o forma regulata, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 208,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul storia.ro.

COMPARABILA 3: Teren intravilan, categoria de folosința curți construcții, situat in Bacau, str. Ecaterina Varga, jud, Bacau, in suprafața totala de 675,00 mp, fara restricti de construire, cu o forma regulata, se afla ia vanzare la data evaluării la un preț de 237,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul imobiliare.ro.

Explkttftrea Aiuftarilon

• 1,    Tranzacțiile nu sunt efectuate, acestea sunt oferte de vanzare. Marja de negociere se corelează in funcție de prețul solicitat; prin aceasta marja se urmărește aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzacționare cat mai apropiate. Spre exemplu: la preturi mari la ofertare corespund marje de negociere mai mari. în cazul de fa0 marja de negociere estimată este de -2%, conform evoluțiilor înregistrate pe piața imobiliara;

• 2.    In funcție de amplasamentul terenurilor prețul unitar sufere modificări semnificative. Astfel, in urma analizei evoluției pistei imobiliare, diferentele de amplasament dintre locațiile comparabile si subiect a fost corectate cu ajustări procentuale cte ±5% + *20%;

• 3.    Diferența de suprafața a terenului afecteaza si valoarea proprietății. Analizând plata imobiliara s-a constatat ca de suprafața de i 580 mp afecteaza prețul unitar cu * 5,00 euro/mp.

Desfășurarea calculului si analiza relative a terenului este prezentata in Anexa 1 la raportul de evaluare.

CAP. IV ESTIMAREA VALORII FINALE

• 4.1.    Estimarea valorii finale

în baza calculelor efectuate, a ipotezelor și ipotezelor speciale, valoarea estimată a terenurilor ce aparține domeniului privat a! Municipiului Bacau, supuse evaluării la data de 18.08.2022, estimate prin metoda de evaluare (adecvata) utilizata, este prezentata in detaliu in tabelul anexa si in sinteza in tabelul de mai jos:

Valoare propusa de evaluator Specificație                                  ___________________________________

__________________________________ ____________ le!___________________euro

Teren Intravilan, N.C. 66350 / C.F. 66350 Bacau, str. 9 Mai, nr. 31, sc. C, ap.x, jud.                      ₃ $$$ _0Q

Bacau, S = 3,15 mp                                                                                   .

Teren intravilan, N.C 66349 / C.F. 66349 • Bacau, str. 9 Mai, nr. 31, sc. C, ap.x, jud.                      $

Bacau, S = 5,55 mp

10.740,00        2.201,00

Notă 1: Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare nu include TVA.

Hota 2: Valoarea propusa este valabila la data 18.08.2022, urmând a fi corectata ori de câte ori plata o cere.

Nuto 3: Evaluarea este t> opinie asupra unei valori.

Notă 4: Valoarea estimate este valabila la data evaluării, in ipotezele si ipotezele speciale, cuprinse la cap. 1 punctul 1.8. ai prezentului raport, urmând a fi corectate ori de câte ori plate o cere.

Evaluatorul consideră că valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui bază pentru stabilirea prețului de vanzare in condițiile prevăzute de art 364 din OUG 54 din 03.07.2019 privind Codul Admlnstrabv, sub rezerva iimitelor menționate.

A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legătura cu proprietatea evaluata.

Anexa 1

CENTRALIZATOR

	VALORI PROPUSE DE EVALUATOR (FARA TVA)
Specificație				Valoare estimata (lei)		Va	iloare estimata (euro)
Teren intravilan, N.C 66350 f C.F. 66350 - Bacau, str. 9 Mai, nr. 31, sc. C, ap.x, jud. Bacau, S = 3,15 mp				3.890,00		797,00
Teren intravilan, N.C 66349 / CF. 66349 - Bacau, str.9 Mai, nr. 31, sc. C, ap. x, jud. Bacau, S - 5,55 mp				6.850,00		1.404,00
TOTAL TEREN, S = 8,70 MP					10.740,00			2.201,00

Pagina 1 din 3

Anexa 2

Ehvnentn da comparați®	Subiect		Comjrerebll» 2	Comparabila 3
Adresa	Bacau, str.9 Mat, nr.31, sc.C, ap< jud. Bacau	8&%i, str. CMtuz, jud. Bacau	Bacau, str, Banca Naționala, jud. Bacau	Bacau, str. Ecaterfoa Varga, jud. Bacau
-.umăr caaasW	5635»
r^TTsM'nNwLi informații conparabSe		doiire	storta.ra	«TKndar24.ro
Preț de vanzare (eum/mp)		350,00	2oe,«	237.00
Tip preț de vjnzare (tranacti# ofa-ta)		ofma de vanzare	oferta de vanzare	oferta de vanzare
Austere (%)		2JXK	-2^0%	-2,W%
14 --știre valarlo (em)		<00	-4,16	-4,74
Preț ajustat (euro)		245,00	203,84	232,26
Dreptul de proprietate transmis	absolut	absolut		absolut
ț%)	-           rrA\	0,00’*	0,«%	o,w®
CaWi de tantere	plata integrate	plata integrate	plata integrala	plata integrala
		0,00*	0X0*
CorxfltO de WWe	de piMa	de pteta	de plata	de ptoto
AJastas {%) Chefrtieli necesare imediat după cumpărare	mj e razul	0,00% nu e cașul	0,00% nu ccto!	0,00% rwe cazul
âpjsfe'e(%)		0,00%	<yw*	9,'wJ
Condiții de plata	date evaluării	vatebd te data evoluării	vatebH la data evaluării	vaJabB la date evaluării
pasare (%)	- • • •—::.. , - "	9,00%	OJtni	0,00%
Preț ajustat (euro)		245,00	203,84	232,a
Aimtwi pentru;
Amplasament	Bacau, str.9 Mat nr.31, scC, ap,9, jud. Bacau	similar	m» slab	puth mal slab
As™re(%} Ajustare viorica (euro)		0,09% 0,00	20,00% 40,77	SrCGFft 11,61
Suprafețe teren preprletete (mp)	3,15	a 00,00	576,00	675,00
Ajustare		7,97	5,73	6,72
Austere valorica (euro)		7,97	5,73	6,72
Tip teren/ categoria de folosința	intravlan/ CC	Intravilan/ CC	Intravilan/ CC	îrtrs.Tlar,' CC
Akstere (%)		w»*	0,00%	0,00%
ML-s^e vatorica (euroj		0.00	0,00	0,00
SMtMfi de construite	tm	Ștbe,	liber	liber
"j%rswTC> WJ AjuSUre valorica curo)	. i'        । । r j J i.        ----r	o,w	.   ...    -Si®*; 000	0.00
F^rrț terenului	regula®	reguto	regulata	regulEta
yattirș fWJi,     _ Ajustate valorica (eurp)		Q.WH 0,1»	0,W)	IJyW** 0rW)
USitaB	foaie uWrtable din zona	amfer	similar	similar
Ajustare valorica (esro)		0,00	0,00	o.w
te»	acces la strada 9 Mai	acces la strada Oituz	i acces la strada Bonca	acces direct din strada Ecaterina varga
ajustare (%)		0XXM	038%	9,00%
AJirrtrvt vaK-rios țeuro)		' '              0,00	P---—	0,09
Ajutare tataia neta		?,07	«Mo	M,J3
Ajustare tatei» brute		7/97	«^0	18,33
Homar ajunuri		1	2
fuctah^at		M3,1T		250,»'
CT.8. / preț de vanzare/oferta		0,011	0,224	0,077
MtETCMtCTAÎ		253,17
Vaiaam wr	ItAni twnN5—rcrtsinjitî		253<	euro/mp
1::                     Valoare totala	teren (euro)_rotunjit		3.890 lei	797 €

Anexa 3

6k«c«bs * ewnpinUt	Sttbfe*	OemparaNta 1	CompambHa 2	CfMt)F«e»blUi 3
Adresa	Bacau, str.9 Mal, nrJl, sc.C ap.x, jud. Datau	Bacau, str. Oltor, jud. Bacau	Bacau, str, Banca Naționala, jud. ftacau	Bacau, str. Ecaterina varga, jud. Bacau
Număr cadastral	«349
tawssstaîa lnf«ra®<awaM!!«		storiaju	tAtrU.ro	unorasfefJMj»
Preț de varuare (eurg/mp)		2S0f00	208,GO	237,99
Tip preț de vanzare (tranzacție/ oferta)		oferta devaoare	oferta de «anzare	oferta Se wsnaife
Ajisbsre;%)		-2,00%	-2,0»	-2,0»
Ajustare valorica (euro)		-S,00	•4,16	-4,74
Preț ajustat (euroj		245,00	203.M	232,26
Dreptul de proprietate transmis	absolut	absolut	absolut	absabA
Altare (%)		0,00%	0,0»	o,m
Condiții d» finanțau*	plata integrala	plate integrala	plata inajrria	plata integrate
Ajustere!%)		0,90%	0,00%	0,60%
Conditfl de vanzare	de piața	de piața	de plata	«ie put»
AjiStîre (%>		0,00%	0^X1%	0,®%
Cheltuieli necesare imediat după cumpărare	nu e cazul	nu e căzui	nu e catul	nuejaaul
		o^n%	0,00%	S,80%
Condiții de piața	data evoluării	valabil la data evaluam	valabil la data evaluate	valabil la data evahjarii
		0,90%	0,00%	two%
Preț ajustat (euro)		MS.-00	203,84	232,26
	Ajustări pentru:
Amplasament	Secau, str.9 Mai, nr.31, scC, ap.x, jud. Bacaj	smilar	mai slab	pubnmsi sub
Ajustare (%} Ajustare valorica (turo)	—	0,00% 0,00	40,77	5,00% 11,61
Suprafața teren proprietate (mp)	5,55	800,00	576,00	675,00
Ajustare		7,«	5,70	6,69
ajustare vsimo (sura)		7,M	5,70	6,69
Tip teren/ categoria de folosința	ipxyavjcm/ cc	sntraMan/ £C	Intravilan/ CC	Intravilan/ CC
Ajustare (%}		0,M%	0,00%	0,06%
Ajustare valorica (curo)		0,00	0,00	0,00
Restricții de construire	fete	Hber	w	Iber
Ajustate (%)		0«%	ÎM»%	9.00%
Ajustare valorica (euro)		0,M	0,00	0,00
Forma terenului	regulata	regulata	regulata	redute»
Ajustăm (%)		o,oc%	0X1»
Ajustare valorica (tur»)		0,00	0,00	0,00
Utincatj	toate utilitățile din zona	similar	simlter	S+mdar
Ajustare (%)	.. • ij '•	0,0»	0,00%	0A»%
Ajustare valorica (euro)		9,09	0,00	0,00
Acces	acces fa strada 9 Mai	Kces la stacft Oltuz	acces la strada Banca Naționala	acces direct din strada Ecaterina Varga
^UMare (%j		o,co%	9,00%	0,00%
Ajustare valorica (euro)		0.00	0,00	0,00
TOTAL AJUSTAM		7,9*	*®«7
Ajustare totata net»		7,94		18,31
Ajustare foitei* bruta		7,9*	4S>47	IM*
Număr ajustări		1	2	2
PREȚ AJUSTAT		25%9«	250,31	250,57
C.T.B. / preț d« vanzani/oteta		0,037	0,223	0.077
WTCORSCW				250,53'
Vnle&ne W	^ar® teren_totu<^t		2S3C	euro/mp
Z' '    " '< >>        Valoare totala ________________z-	teren (euro)_rotunjit		fi.85aief	1.404 €

A *. * _r >.                                            Pagina 3 din 3

• • s.f i' _ y

  
  
  
  
  
  
  
  

  fyimr/Mti

  atacata/ <&77t?if<*/»«/"< y&ftcâti

  
  

ART-î.             ve fi cornuniaitA ÂrWseCîultti $efi Comparitmcntului

Athninisirarca >i inventarierea Patrimoniubri ți Dinxțior fisonomi».

ART 4. Prin grija Secretarului Murucipjului Bacău prezesita hotârturt sc fomunîcfl

In termen legal hutin^tei Prefectului - Jwdejul BtcJif permi verificarea 1epuitK;&

HOTARE* NK PIN mMJOiS

privind li» «firea ijmnismlU buBariter ea re aparțin di&meniuiui privai «I mnaictplulut Bătăii

Consulul Local al Municipiului Badu Intru nh In șc^îbjS wdbtafl le dat» dr 27.04.201 8, potrivit ari.39 {1) din Legea nr, 21S2001 a admioisîrațici publice locale republicați. cu modificările ți eetmpl «irite uherioens,

Având în vedere:

-Rcfcraîuî ar. 78133/ J 6,04201? tî Ccmpart hemuri ui Administrare șî Inventariere-;! Patrimoniului prin care sohcifl înwțHea Inventarului banurtlor care sțwț<P domeniului privat al municipiului Bacău;

-Expunerea de motive * Vicqsnmarului MumclpiulwJ Bade» inregi^rali cu nr. 40)0/20 04.201 B;

-Rnp&rțu! compara maptului dc restm. îmgishar cu nr. 401U 20.04.701 S. ftvcjsWl:

•H.oposrtek' comisiilor 4c «pecwîiWc din cedroJ Consiliului local si Municlpjyltti Batiu» întocmite tu vederea svizirii pnjiteîuM dc hotărâre: nr, ”38/2^04.2015 sl Comisiei dc spcdalitate nr.l, nr. 739/25,04.20] 8 ol Cctni&i dfc specialitate nr.2, nr.

74&26.G4.20U al Comieiei de spectalsuite m.3, ar. 741/25.34.20! 8 ci Comisiei de tpcctalîatw ar.4 ți nr, 74L26.04.201 B al Comici de ajxxtaituui n&S;

-Prevederile m. 4 din t^gea m. 213/ 1995, privind bunurile proprietate publici, rnodifitatâ ți rompletatî;

-Pw«fen!ă sn. 47 (1), ale 48 {2j. «le vt. $1 (2), ele ert. 115 (1) In. file, an. 517 Ut. ale fcrt. 121 }> afc fin. 122 din Ugta nr. 213/ 2001 privind administnlta publici locali republicați, uîlcrior modificați ți eampietaU;

-Prevederite art. 34 (î) Kc J“ din Anexa nr. I jb OrdOTunța Guvernului rj. 35/ 20G2 pentru aprobarea ftea^mcctului-cfidru de orfiâniwmr »i funcție»»»; « «jnsîliiîar locale. mijdificatA și «mpîeUtâ;

In bizs dispozițiilor trt 36 alin- (2) îîl. "c" ți ort 45 (3} dih L+gea nr 215? 2001 a adrmnULTLliei publkc locale, rcput>!®ni. ulterior modrfiwrtâ ți completați.

HOTĂRA $TEr

AKT.I. Sc           îjțwuaml bunurilor cwe itparțin ^©enialiM priv« &l

municipiului badia, conferă Anexelor nr. I p nc. 2, părți integrante tk prezici

-5^- hotirâri.

QțX’țl^^.r'rinanii Muaktpiuîw Baciu prin Arhitectul Șef - Compătimeai ¹ AdmirftW^iFît și Inventariere» Patrimoniului ți Direcția FceroomicS va aduce la îndeplinire prycxjerite prezentei hafetrl

DIRECȚIA ECONOMICA.

DIRECTOR. DC VINEREA CLEMEhTINA

CaMFAX?1MENT EVIDENTA         /

INCVSAKI DEB1TE.EC. PaSCaNSINKLNaÂ)

VtZM LEALITATEA. h, 1

ÎNTOCMIT. Xxxxxx Xxxxxx V ffU»/

O^c^oMf oirxc^ rWi t» :MrfFpMr?»*m rrulmtr *^^*1»»**. tJf,’HKî

_ __ , . ..... „   . .      __ Cane FttfwJW Mr. 6(3tf

„                       u ^ț_ea ।      ""     “ — —

Teren_______________________________________________________________

Inw*                                          ___

Ctn* functori Uf, m49 Comv^Kittțfltunicj^u: 9^»u «uncîtfi țeaurat prin dutirml tnfwmatic uwep-at ai A^ii cwxwie m4wm*iiae   cano

MWlar* actht ta dar* țltnerSdl. *<WSS «5f« vaWHf ?r. cend^Hlc prrvlj<«a se art 7 An LeQM nr <55/11103, eerotMu-W Wl-t Jin O.d.G.nt «lABlt «xritrtiv * ti*ctrtrt< pențiu «tMJți fi practw utrniwîtratJve fxevUixt««         in vig»vi. vaiat^hatM P«te fi «xUns* p In r*«mt ft&l k

«<wnenivilA. rva semnaturi      ^fL tv aa*nk4 iau procMcr*! »’ intravym put*k;e ori eMitlpi

ct?« a toMKat cn«f*mM*a ace» ui txv».

'AiriAearee njredtudxiii p reateițț HifarmițiSu- c«rtțin«ne tSc document i» poala la adresa eMPrf de tfedlwue «nWw «««nffeU in aman, Co<M de *edrcar*au» va^tce 36 de s*4r «icndidsttțț dț la mosițnrJ țcneiiri dnc«rnen(uiuL

Emu > en ptiMrt-Tt,

21fC7m2L W.<6

1      ¹C»A

.....-

timțkn* Sețtnante

11 V^udk        Mțnwtxtbe cun( eS^A* di n pcMkQ* U plan.

ÎNlfKt toc*put

3J75

5,95

2«4»

flwUT.M "S.-) X                  i nr^-eu

DOCUMENTAȚIE CADASTRALĂ

Privind amplasarea și deiii^i-ărea Corpului de Proprieiaie

iJm-Kvs _______________

Si ttiăts.__£ di) ,<op

M-vsa:_&l JS ș-, g -------------ZZ.ii^^xiăz__ ---------------

PmșWa r            s.<per>r           - ‘Ț^rr'Yjț^ji.-T-

SC                 .Lw - ea"rTdri'-'-'^,z

^•^- tos-’ „i.c_

3 rțlt .•«V Afr-lrj        ^J-Z,-- ^(S^l               CMJ A" . .*)

z <&<;<«* nnnam țtyu^sa           w cturvsw »                'e.