HOTĂRÂREA NR. 196 DIN 31.05.2023

privind aprobarea vânzării cu drept de preempțiune către constructorul de bună credință, a terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Bacău, aferent extinderii cu destinația spațiu comercial, situat în municipiul Bacău, str. Ștefan cel Mare nr. 3-5, în suprafață de 85,50 mp.

Consiliul Local al Municipiului Bacău întrunit în ședință ordinară la data de 31.05.2023 potrivit art. 133 alin. (1) din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare, Având în vedere:

• - Adresa nr. 144/30.01.2023 a Camerei Notarilor Publici Bacău înregistrată la UAT Bacău cu nr,109961/PM/01.02.2023, cu referire la valorile de circulație a terenurilor din muncipiul Bacău în anul 2022;

• - Referatul nr.141383/08.05.2023 înaintat de către Serviciul Evidență Patrimoniu prin care se propune aprobarea vânzării cu drept de preempțiune către constructorul de bună credință, a terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Bacău, aferent imobilului cu destinația spațiu comercial, situat în municipiul Bacău, str. Ștefan cel Mare nr. 3-5, în suprafață de 85,50 mp.;

• - Expunerea de motive a Primarului Municipiului Bacău înregistrata cu nr.143575 din 11.05.2023;

• - Raportul Direcției Juridice înregistrat cu nr.143578/1 din 11.05.2023;

• - Raportul Direcției Patrimoniu înregistrat cu nr.143578/2 din 11.05.2023;

• - Avizele comisiilor de specialitate din cadrul Consiliului Local al Municipiului Bacău, întocmite în vederea avizării proiectului de hotărâre: nr.203/30.05.2023 al Comisiei de specialitate nr.l, nr.210/30.05.2023 al Comisiei de specialitate nr.2, nr. 147/30.05.2023 al Comisiei de specialitate nr.3 și nr.250/30.05.2023 al Comisiei de specialitate nr. 5;

• - Prevederile art. 586, ale art.1.650 și ale art. 1.730 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, cu modificările și completările ulterioare;

-Prevederile art. 140 alin. (1) și alin. (3), ale art. 196 alin. (1) lit. a), ale art. 197, ale art. 243 alin.

• (1)    lit. a) si lit. b) și ale art. 364 alin. (1) și alin. (2) din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările si completările ulterioare;

în temeiul art. 129 alin. (2) lit. c) si alin. (6) lit. b) și art. 139 alin (2) și alin. (6) din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE :

ART. 1 Se aprobă vânzarea cu drept de preempțiune a terenului proprietate privată a Municipiului Bacău, în suprafață de 85,50 mp., situat în municipiul Bacău, str.Ștefan cel Mare, nr.3-5, având CF nr.78306, nr. cadastral 78306, teren ocupat de o construcție- extindere spațiu comercial, aflat în proprietatea SOCIETĂȚII COOPERATIVA MEȘTEȘUGĂREASCĂ MAIA TEX.

ART. 2 (1) Se aprobă Raportul de Evaluare nr. 915/12.09.2022 elaborat de SC A.E.C Consulting S.R.L. Bacău , privind estimarea valorii de piață a terenului prevăzut la art. 1, în vederea vânzării către constructorii de bună credință care beneficiază de un drept de preempțiune la cumpărarea terenurilor aferente construcțiilor, conform Anexei, parte integrantă a prezentei hotărâri.

• (2)    Răspunderea juridică privind corectitudinea stabilirii prețului prevăzut în raportul de evaluare revine exclusiv evaluatorului.

ART. 3 (1) Se aprobă vânzarea prin valorificarea dreptului de preempțiune a terenului cu prețul de 19.751 euro la care se adaugă taxa pe valoarea adăugată, plătibil în lei la cursul de referință al Băncii Naționale a României din ziua efectuării plății, preț stabilit de evaluatorul autorizat ANEVAR - SC A.E.C. CONSULTING SRL, Xxxxxxx- Xxxxxx Xxxxxxxx- Xxxxx;

• (2)    Proprietarul construcției va fi notificat în termen de 15 zile asupra hotărârii consiliului local și acesta își poate exprima opțiunea de cumpărare în termen de 15 zile de la primirea notificării.

• (3)    Cumpărătorul va achita integral prețul de vânzare al terenului, în termen de 30 de zile de la exprimarea opțiunii de cumpărare.

• (4)    Cumpărătorul va putea solicita intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, numai după achitarea integrală a prețului de vânzare a terenului.

• (5)    Taxele pentru perfectarea actelor notariale în formă autentică, efectuarea procedurilor de publicitate imobiliară prevăzute de lege precum și contravaloarea Raportului de Evaluare întocmit de către expertul autorizat, vor fi suportate integral de către cumpărător.

ART. 4 La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a terenului, încetează efectele contractului de concesionare/închiriere, încheiat între Municipiul Bacău și cumpărător, iar Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Direcția Impozite și Taxe Locale, Serviciul Evidență Patrimoniu- Compartimentul Evidență și Inventar Domeniul Public și Privat, Compartiment Exploatare Fond Locativ și Gestionare Spații/Terenuri și Alte Bunuri vor înregistra toate modificările intervenite ca urmare a adoptării hotărârii.

ART. 5 Se împuternicește Primarul Municipiului Bacău, să semneze la notarul public, actul de vânzare- cumpărare, în formă autentică.

ART. 6 Primarul Municipiului Bacău va aduce la îndeplinire prezenta hotărâre prin Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Impozite și Taxe Locale și Serviciul Evidență Patrimoniu.

ART. 7 Prezenta hotărâre va fi comunicată către Primarul Municipiului Bacău, Direcția Economică-Compartimentul Financiar Contabil, Impozite și Taxe Locale și Serviciul Evidență Patrimoniu.

ART. 8 Prin grija Secretarului General al Municipiului Bacău, prezenta hotărâre va fi comunicată la Instituția Prefectului - Județul Bacău, în vederea verificării legalității.

CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE SECRETARUL GENERAL AL MUN. BACĂU

Xxxxxxx X- Xxxxxx Xxxx

N.O.P.A.M.B./A.M./EX.l/DS.I-A-l

ROMÂNIA

JUDEȚUL BACĂU

CONSILIUL LOCAL BACĂU

RAPORT de EVALUARE nr. 915 din 12.09.2022

elaborat de S.C. A.E.C. CONSULTING SRL Bacău, privind estimarea valorii de piață a terenului proprietate privată a municipiului Bacău, în suprafață de 85,50 mp, situat în municipiul Bacău, str,Ștefan cel Mare nr.3-5

CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE SECRETARUL GENERAL AL MUN. BACĂU Xxxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxxx

DIRECTOR EXECUTIV, CristmaBARDAȘU

A.E.C. CONSULTING S.R.L.

Office: Bacău, str. Pictor Th. Aman, nr. 94, et. x, cam. 8 J04/491/2007, CUI 21331864, Tel. 0722 - 699.049, Fax: 0334-405.447 www.aecconsulting.ro, mail: xxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR - 0581

Nr. Â.E.C. 915 /12.09.2022

RAPORT DE EVALUARE

TEREN INTRAVILAN, N.C. 7772, CF 78306

BACAU, STR. ȘTEFAN CEL MARE, NR. 3-5, JUD. BACAU - S = 85,50 MP -

PROPRIETAR:                 MUNICIPIUL BACAU

CLIENT:                        U.A.T. BACAU
UTILIZATOR DESEMNAT:         U.A.T. BACAU

AUGUST 2022

Office: Bacău, str. Pictor Th. Aman, nr. 94C, et. x, cam. 8, jud. Bacău tel./fax 0334 - 405.447, 0722 - 699.049, e-mail: xxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx

U.A.T. BACAU

Ca urmare a solicitării dumneavoastră, vă transmitem anexat Raportul de evaluare detaliat al lotului de teren intravilan, N.C. 7772, CF 78306, categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 85,50 mp (conform Fisa de date "Prezentarea bunurilor imobile - terenuri propuse pentru evaluare", cap. B la Caietul de sarcini si a informațiilor ulterioare, transmise de reprezentatii utilizatorului desemnat), amplasat in Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 3-5, jud. Bacau, apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau.

Scopul evaluării este vanzarea terenului supus evaluării, in condițiile prevăzute de art. 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind Codul Administrativ.

Conform solicitării clientului, ce are calitatea si de utilizator desemnat, am procedat la analiza documentelor care ne-au fost puse la dispoziție, inspectarea terenului, prelucrarea datelor si a informațiilor rezultate din sursele de informare oficiale precum si din cercetarea de piața efectuata.

Data de referință pentru care sunt valabile toate calculele, analizele și estimările efectuate este 18.08.2022.

Prezenta scrisoare este insotita de un raport de evaluare al activului imobilizat apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau. Raportul este intocmit in conformitate cu cerințele Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2022, utilizând abordările si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR.

A.E.C. CONSULTING S.R.L.

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Xxxxx Xxxxxxx X- Xxxxxx -Director general

- Caft2a&&fâe

SINTEZA EVALUĂRII

A.E.C. Consulting S.R.L, membru corporativ ANEVAR, nr. autorizație 0581.

Xxxxxxx X- Xxxxxx Xxxxxxxx X- Xxxxx, Membru titular ANEVAR, specializări EI, EPI, EBM, Legitimație si parafa: Nr. 10283/valabila 2022.

Xxxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxx, Membru titular ANEVAR, specializări EPI, EBM, Legitimație si parafa: Nr. 18571/vaiabila 2022.

LI.A.T. BACAU, cu sediul in Bacau, Calea Marasesti, nr. 6, jud. Bacau

MUNICIPIUL BACAU

U.A.T. BACAU, cu sediul in Bacau, Calea Marasesti, nr. 6, jud. Bacau

Teren intravilan, N.C. 7772, CF 78306, categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 85,50 mp, amplasat in Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 3-5, jud. Bacau, apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau.

Vanzarea terenului supus evaluării, in condițiile prevăzute de art. 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind Codul Administrativ.

18.08.2022

4,8793 lei/euro

Situația proprietății la data evaluări:

Evaluatorul a procedat la inspectarea directa a activului imobilizat ce face obiectul prezentului raport de evaluare. Datele si informațiile respective au fost sintetizate in cadrul cap. 2 si 3 si utilizate pentru efectuarea unei evaluări corecte.

Ipotezele si ipotezele speciale avute in vedere la evaluare sunt prezentate explicit in cadrul cap. 1, pct. 1.8. De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut in vedere standardele, normele si recomandările Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR.

Rezultatul evaluării în baza calculelor efectuate, a ipotezelor și ipotezelor speciale, valoarea estimată a terenului ce aparține Municipiului Bacau, supus evaluării la data de 18.08.2022, estimat prin metoda de evaluare (adecvata) utilizata, este prezentata in detaliu in tabelul anexa si in sinteza in tabelul de mai jos:

Specificație	Valoare propusa de evaluator
	lei	euro
TEREN, N.C. 7772, CF 78306, S = 85,50 mp - Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 3-5, jud. Bacau	96.370	19.751

Notă 1: Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare nu include TVA.

Nota 2: Valoarea propusa este valabila la data 18.08.2022, urmând a fi corectata ori de câte ori piața o cere.

Nota 3: Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Notă 4: Valoarea estimata este valabila la data evaluării, in ipotezele si ipotezele speciale, cuprinse la cap. 1 punctul 1.8. al prezentului raport, urmând a fi corectata ori de câte ori plaja o cere.

.... ^J\

f VÂSUCADuU ș

i LejjtouwNr.

membru atnlar.ANEVAR

Ec. Xxxxxx X- Xxxxxx Xxxxxxx - Evaluator autorizat, membru titular ANEVAR

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

A.E.C. CONSULTING S.R.L, prin Evaluator autorizat, ec. Xxxxx Xxxxxxx X- Xxxxxx, in calitate de Director general, declara ca evaluarea a fost făcută in concordanta cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR - ediția 2022 si confirma ca:

• •    prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte si reflecta cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

• •    analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale prezentate in acest raport.

• •   evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspectiva in activul ce face obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si

nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate; el oferă o evaluare obiectiva si imparțiala.

• •    după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

• •    remunerarea evaluatorului nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

• •    acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altor persoane care au interese legate de utilizatorul desemnat.

• •    in deplina cunoștința de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR - ediția 2022 si cu cerințele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat.

• •    prezentul raport poate fi experizat si verificat, in conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 - Verificarea evaluării.

• •    evaluatorul este membru titular ANEVAR si a îndeplinit programul de pregătire profesionala continua;

• •    evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala semnificativa din partea niciunei persoane;

• •    evaluatorul a efectuat o inspecție personala a proprietarii.

  
  

' .A EA : ₍ x

A.E.C. CONSULTING S.R.L.

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

lin /

Ec. Xxxxx Xxxxxxx X- Xxxxxx - Evaluator autorizat, membru titular ANEVAR ₃

Director general

•                                        CAPITOLUL 1. PREMISELE EVALUĂRII

• X,_______ -     _________________________________

• 1.1.    Identificarea si competenta evaluatorului: Raportul de evaluare a fost întocmit de către A.E.C. Consulting S.R.L., membru corporativ ANEVAR, nr. autorizație 0581, prin Xxxxxxx X- Xxxxxx Xxxxxxxx X- Xxxxx, Membru titular ANEVAR, specializări EI, EPI, EBM, Legitimație si parafa: Nr. 10283/valabila 2022 si Xxxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxx, Membru titular ANEVAR, specializări EPI, EBM, Legitimație si parafa: Nr. 18571/valabila 2022.

  1.2. Client:

  
  

  U.A.T. BACAU.

  
  

• 1.3.    Utilizator desemnat: U.A.T. BACAU

Evaluatorul nu-si asuma răspunderea decât fata de client si fata de utilizatorul lucrării.

• 1.4.    Obiectul evaluării

Obiectul lucrării il constituie terenul intravilan, N.C. 7772, CF 78306, categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 85,50 mp, amplasat in Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 3-5, jud. Bacau, apartinand domeniului privat al Municipiului Bacau.

• 1.5.    Scopul evaluării

Scopul evaluării este vanzarea terenului supus evaluării, in condițiile prevăzute de art. 364 din OUG 57 din 03.07.2019 privind Codul Administrativ.

• 1.6.    Definirea valorii și data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare si cea de schimb in contextul general al pieței.

• • Conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general): „Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, intre un cumpărător hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere."

Aceasta valoare, de regula, datorita volatilității condițiilor de piața, are valabilitate limitata la data evaluării si nu va putea fi atinsa in cazul unei eventuale incapacitati de plata viitoare când, atat condițiile pieței cat si situațiile de vanzare ar putea diferi fata de acest moment. De asemenea, raportul de evaluare este valabil in condițiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

Data estimării valorii este 18.08.2022.

• 1.7.    Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportată în lei, în condițiile unei plăți integrale respectând prevederile legale de plata.

Pentru elementele de calcul ce au ia bază estimări în valută, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 18.08.2022, respectiv: 1 euro = 4,8793 tei.

• 1.8.    Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si

de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozițiilor legate.

Conform declarației proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activului menționat mai sus, este deplin si aparține Municipiului Bacau. Dreptul de proprietate se considera a fi deplin, acesta conferindu-i titularului sau toate cele trei atribute: posesia - de a stapani, folosința -de a-l folosi și de a-i culege foloasele materiale, dispoziția - de a dispune de bun. Din informațiile date de client, nu exista niciuna dintre Cele trei' limitării ale exercitări dreptului de proprietate: legale, judiciare si convenționale. In cazul de fața, forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitărilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plati impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept si de reversiune (dreptul succesoral al statului).

* ^S «L. ‘   *//

Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse la dispoziție de către client Extras din inventarul domeniului privat al Municipiului Bacau, Contract de concesiune, Extras de carte funciara, Plan de încadrare in zona. Expertul evaluator nu a avut la dispoziție alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare supusa evaluării. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente in original pentru proprietatea evaluata. Având in vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu iși asuma nicio responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a veridicității actelor de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.

• 1.9.    Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in condițiile in care situațiile la care se face referire in cele ce urmeaza nu generează restricții in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al căror impact este expres menționat ca a fost luat in considerare. Daca cel puțin una din ipotezele menționate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata. In realizarea raportului au fost luate in considerare următoarele aspecte care sunt general acceptate ca fapte, in mod rezonabil, in contextul evaluării, fara a fi in mod specific documentate sau verificate:

• •   evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către U.A.T. Bacau, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-

și asumă nicio responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

• •   locația indicata si limitele proprietății indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si

nu are calificarea necesara pentru a măsură si garanta ca locația si limitele proprietății, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate, respectiv documentația cadastrala;

• •    informațiile solicitate și luate în considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fără ca acestea să ofere o garanție asupra preciziei lor;

• •    evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii, ce au fost evidențiate în raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

• •    se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca i se aplica un management competent;

• •    se presupune că proprietatea este în concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător, reglementările și restricțiile urbanistice, cu excepția neconcordanțelor ce ar fi expuse în prezentul raport;

• •    se presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționării sunt sau pot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate în considerare în prezentul raport;

• •    se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, evaluatorul neasumându-și nicio responsabilitate pentru asemenea situații;

• •  se presupune că utilizarea proprietății corespunde granițelor și nu există nicio servitute în afara celor descrise în raport;

• •   din informațiile deținute de către evaluator si din discuțiile purtate cu clientul, nu exista niciun indiciu privind existenta unor

contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afecteaza valoarea proprietății analizate sau proprietăților vecine. Nu am avut cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile in cauza).

• •    nu se dețin informații cu privire la existența unor materiale periculoase în cadrul proprietății evaluate; evaluatorul nu are calitatea, calificarea și nici obligația de a depista astfel de substanțe;

• •    estimarea valorilor din acest raport a avut în vedere proprietatea în întregime și orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare;

• •    previziunile sau estimările conținute în raport s-au făcut în condițiile actuale ale pieții;

• •    se considera ca proprietatea evaluata se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilitati. Nu au fost efectuate investigatii in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

• •    evaluatorul nu are cunoștința de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care sa afecteze proprietatea evaluata;

• •    evaluarea s-a efectuat în condițiile unei vânzări cu plata integrală, respectând prevederile legale de plata;

• •    evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie în instanță in legătură cu proprietatea evaluata, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

• •    prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus în nici un document și nu poate fi publicat sub nici o formă, fără aprobarea scrisă a evaluatorului, cu excepția publicării atat ca anexa la Hotararea de Consiliu Local ce urmeaza a fi intocmita cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare;

• •    acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat în cadrul capitolului si evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate dacă acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop. Având in vedere scopul raportului de evaluare evaluatorul oferă dreptul de publicare Primăriei Muncipiului Bacau al prezentului raport de evaluare atat ca anexa la Hotararea de Consiliu Local ce urmeaza a fi intocmita cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare;

• •    previziunile, proiecțiile si estimările conținute aici se bazeaza pe condib'ile curente de pe piața, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

Ipoteze speciale

• •    evaluarea are ca termen de referința cursul valutar de la data de 18.08.2022. Evaluarea s-a realizat in ipoteza in care proprietatea se afla in aceleași condiții ca si la data inspecției;

• •    evaluatorul nu a avut la dispoziție certificat de urbanism pentru terenul supus evaluării. In lipsa certificatului de urbanism, evaluarea s-a realizat in ipoteza in care terenul este construibil, conform regimului tehnic si economic al zonei, in baza PUG mun. Bacau. In situația in care apar informatii ce invalidează aceasta ipoteza speciala, concluziile prezentului raport de evaluare devin nule, necesitând o revizuire in sensul punerii de acord cu noile informatii existente;

• •    identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispoziție de client;

• •    evaluatorul nu are cunoștința despre existenta vreunei restricții privind construirea pe acest teren, de rețele de utilitati existe pe teren sau alte restricții. Evaluarea s-a făcut in ipoteza in care terenul este liber pentru construire;

• •    documentele prezentate sunt considerate veridice fara ca evaluatorul sa poata certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare ăvand doar scop informativ;

• •    evaluatorul * nu isi asuma răspunderea pentru eventualele modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor înscrise in documente deda data emiterii acestora sau de la data inspecției si pana la data evaluării;

• •    evaluatorul .nu isi asuma nicio responsabilitate, in nicio circumstanța pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispoziție de către proprietar/utilizatorul desemnat;

- CaiSiliSli

• •    raportul de evaluare este valabil in condiții economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

• 1.10.    Declararea conformității cu SEV

Evaluarea s-a realizat in concordanta cu prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor - ANEVAR - ediția 2022:

• •    SEV 100 - Cadrul general;

• •    SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării;

• •   SEV 102 - Implementare;

• •   SEV 103 - Raportarea evaluării;

o SEV 104 - Tipuri ale valorii;

• •    SEV 105 - Abordări si metode de evaluare

• •    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;

• •    SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara;

• •    IVS 300 - Anexa - Evaluarea imobilizărilor corporale din sectorul privat;

» GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

• 1.11.    Natura si surselor informațiilor pe care se bazeaza evaluarea
  
  1.11.1.    Informații primite de la proprietar/client

Informații certe:

•    elemente si date de identificare ale proprietății evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

»    datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate - acte de intrare in posesie, alte documente (suprafața

terenului a fost prealuata din extrasul de carte funciara si planul de încadrare in zona);

• • scopul evaluării.

Responsabilitatea pentru aceste informatii revin integral proprietarului/ciientului.

Informații pe care se bazeaza concluzia asupra valorii sunt tranzacții cu proprietăți imobiliare similare sau oferte ale site-urilor de specialite si agențiilor imobiliare. Aceste informatii au fost asumate de Evaluator in urma comparării cu cele rezultate din cercetarea pieței. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustări.

• 1.11.2.    Informații colectate de evaluator

•    datele descriptive referitoare la proprietatea evaluata;

• > informatii despre vecinătăți, despre zona si localitate;

•    date privind piața imobiliara locala, incluzând elemente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu informatii de la participanti pe piața specifica si din mass-media de specialitate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informatii sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunoștința. Evaluatorul a obtinut informatii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de incredere, dar nu se asuma nicio resposabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

• 1.12.    Clauzele de neprivatare si responsabilitatea către terti

Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat si nicio responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terta persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau parțial si nici inclus intr-un document destinat publicării fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricărei referințe sau valori incluse in acest raport de evaluare sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia. Având in vedere scopul raportului de evaluare evaluatorul oferă dreptul de publicare Primăriei Muncipiului Bacau al prezentului raport de evaluare atat ca anexa la Hotararea de Consiliu Local ce urmeaza a fi întocmită cat si pe tot parcursul procedurii de vanzare.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

• 2.1.    Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de plata asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea îndeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost următoarele:

• •    documentarea pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/proprietarului;

• •    inspecția proprietății imobiliare si efectuarea de fotografii;

• •    stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;

• •    selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

• •    analiza tuturor informațiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

• •    obținerea de informatii asupra valorilor de tranzacționare sau oferta a proprietăților imobiliare similare;

• •    aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

o    analiza valorilor obținute prin raționament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii

informațiilor utilizate;

• •    estimarea valorii de piața in urma aplicării abordării considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

• 2.2.    Prezentarea generala a proprietății imobiliare
  
  2.2.1.    Situația juridică si descriere conform FISEI CORPULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate asupra imobilului evaluat, rezulta din documentele puse la dispoziție de clientul lucrării. Conform documentelor puse la dispoziție, respectiv hotararea nr. 157 din 27.04.2018 si extrasul de carte funciara, imobilul aparține Municipiului Bacau.

Prin menționarea documentelor de mai sus, evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestora si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

• 2.3.    Descrierea generala a zonei. Utilitatea si dotarea urbana. Harți relevante
  
  2.3.1.    Descrierea zonei, utilitatea si dotarea urbana

Proprietatea evaluata este un teren intravilan, N.C. 7772, CF 78306, cu categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 85,50 mp, amplasat in zona A a orașului Bacau, pe str. Ștefan cel Mare, nr. 3-5, jud. Bacau.

Zona are caracter mixt, respectiv rezidențial si parțial comercial, fiind populată cu locuitorii cu venituri medii si peste medie.

Artere importante de circulație in apropriere:

• • Auto - Ștefan cel Mare, Turbinei, Mioriței;

. Calitatea rețelelor de transport din zona: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei: Imobile rezidențiale, comerciale, sedii de societăți comerciale etc.

In zona se afla: Tribunalul Bacau, rețea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente, supermaket-uri, instituții de cult, instituții de invatamant.

Terenul dispune de toate utilitățile edilitare zonei: rețea urbana de energie electrica, rețea urbana de apa, rețea urbana de canalizare, rețea urbana de telefonie, cablu si internet

Concluzie:

Zona de referința : zona A. Amplasare buna. Poluare redusa. Ambient civilizat.

• 2.4.    Descrierea terenului

Terenul intravilan subiect, categoria de folosința curți construcții, in suprafața de 85,50 mp, aparține domeniului privat al Municipiului Bacau, este plan si are forma regulata (dreptunghiulara). Terenul dispune de posibilitatea de racordare la toate utilitățile zonei si este ocupat de o construcție "extindere spațiu pentru comerț cu produse industriale si prestări servcii, regim de inaltime parter".

Accesul la proprietate se realizează din str. Ștefan cel Mare.

• 2.5.    Analiza pieței
  
  2.5.1.    Date generale ale pieței imobiliare

O plata imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietăți imobiliare. In schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ inelastica si o localizare fixa a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăți imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns la modificările cererii de pe piața. Spre.’âepșebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează, fiind influențată de multe ori de reglementările guvernamentale și locale. Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj intre cerere și oferta, echilibrul atingandu-se

greu și fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, design-ul și tipul proprietății imobiliare, motivațiile și varsta participanților s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

• •    Piața imobiliara rezidențiala;

• •    Piața imobiliara comerciala;

o    Piața imobiliara industriala;

«    Piața imobiliara agricola;

• <    Piața imobiliara speciala.

Având in vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața activa, caracterizata prin oferta puțin elestica in comparație cu cererea și prețuri in creștere, pentru amplasamente ce oferă utilizări comerciale atractive. In consecința, avem o piața a vânzătorilor, pentru ca aceștia pot obține prețuri mai mari pentru proprietățile disponibile. Se estimează ca dezechilibrul intre cerere și oferta pentru aceasta zona va genera și va susține in continuare un nivel crescut al prețului de vanzare și al chiriilor pentru proprietăți imobiliare.

Analizând piața imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma următoarele:

• •    Pe termen scurt este o piața a vânzătorului, datorita ofertei mici in comparație cu cererea mare de proprietăți in zone atractive, c aracterizata de prețurile relativ mari pe piața;

• •    Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstră un număr destul de cereri de proprietăți imobiliare, determinat de echilibrarea cererei cu oferta, insa cu un potențial de dezechilibru in sens invers, ca urmare a stagnării a creditului ipotecar, influențat și de o creștere a inflației cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

• •   din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,

o   din punct de vedere al pieței in care concurează proprietatea evaluata.

Analiza de piața aplicata unei proprietăți specifice are o importanța deosebita in procesul de evaluare și nu trebuie confundata cu analiza generala de piața sau cu alte studii similare. In cazul evaluării proprietății ce face obiectul raportului, analiza de piața arata modul in care interacțiunea dintre cerere și oferta afecteaza valoarea proprietății. Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului participanților de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate. Analiza de piața oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății evaluate. Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere și oferta concurențiala de pe piața proprietății evaluate. Aceasta relație indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curenta. Valoarea de piața a unei proprietăți este in mare măsură determinata de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare.

• 2.5.2,    Analiza cererii si ofertei pe piața imobiliara

Deși pandemia COVID-19 a avut un impact vizibil asupra pieței imobiliare, spre deosebire de episoadele Potrivit specialiștilor, în ultimii cinci ani piața imobiliară s-a aflat pe un trend ascendent, care a depins în mare măsură de dezvoltarea fiecărei zone / oraș. Astfel că, piața imobiliară din fiecare zona si oraș a crescut semnificativ datorită dezvoltării infrastructurii, domeniul real-estate crescând cu 5-10%. Totodată, deși piața imobiliară este una în continuă dezvoltare, este necesară o educare a clienților, în special pe partea de așteptări și cerințe. Majoritatea specialiștilor consideră că anul acesta, 2022, ne putem aștepta la creșteri de până la 10% a prețurilor la case, apartamente și terenuri, respectiv la stagnări pe segmentele comercial, oftice și pe piața chiriilor. 2021 a fost anul cu cea mai intensă activitate de tranzacționare din ultimii 5 ani: anul trecut a fost un an bun pentru cei care si-au vândut locuințele, cererea depășind 180.000 de unități individuale vândute la nivel național, o creștere anuală de 49%, echivalentul a aproximativ 60.000 de unități (sursa date ANCPI). Raportul Colliers privind evoluția pieței imobiliare în primul semestru din 2021 arată ca piața terenurilor a rămas activă în primul semestru din 2021, în ceea ce privește intențiile de cumpărare, continuând tendințele de anul trecut și indicând o perspectivă bună si pentru anul 2022. în general, în ceea ce privește volumul tranzacțiilor, care include și pe cele aflate în stadiul de pre-contract cu anumite obligații de îndeplinit pentru finalizare, consultanții imobiliari apreciază că 2022 se anunță a fi unul dintre cei mai buni ani pentru piața terenurilor de la recesiunea din 2008. Retailerii și dezvoltatorii de rezidențial sunt mai activi ca oricând, în timp ce, din sectoarele care încă au nevoie de mai multă claritate privind evoluția viitoare (în special birouri și hoteluri), doar câțiva jucători mai sunt în expectativă, restul reîncepând căutările de terenuri pentru proiecte noi. Cel mai important criteriu pentru clasificarea terenurilor este situarea acestora, în sensul că 90% contează situarea terenului: deschiderea la bulevard, la facilități, la vecinătăți, utilități iar restul de 10% este potențialul de dezvoltare al zonei. Oferta de terenuri rămâne consistentă și vine de la diferite categorii de vânzători, dar apar unele schimbări generate de contextul actual. De exemplu, asocierile sunt mai des întâlnite, deoarece mulți dezvoltatori, în special în sectorul rezidențial, urmăresc să împartă riscurile unui nou proiect, în timp ce proprietarii de terenuri care nu au nevoie imediată de lichidități sunt interesați să beneficieze de o parte din profiturile din dezvoltare. Un aspect important care influențează atât oferta, cât și planurile pe termen scurt și mediu ale investitorilor este legat de incertitudinile privind situația urbanistică. Schimbările din administrația publică din anumite zone au dus la blocaje, cum ar fi întârzieri în numirea arhitecților șefi în unele orașe sau înghețarea planurilor urbanistice zonale. Până acum, anul 2021 a înregistrat câteva tranzacții importante finalizate, dar lipsa unui volum mai bogat nu are legătură cu cererea* pentru terenuri, care este la un nivel ridicat, ci cu blocajele din zona urbanistică și nevoia investitorilor de mai multă claritate în acest sens. în majoritatea cazurilor, prețurile au fost destul de stabile în ultimii 1-2 ani, deși pentru locațiile foarte bune, unde concurează, mai nou, mai mulți potențiali cumpărători, se primește un bonus de preț, uneori semnificativ, pentru a obține cele mai bune loturi de teren.

în concluzie, in prima parte a anului 2022, dezvoltatorii de retail au avut cel mai mare apetit pentru achiziția de terenuri și au fost mult mai activi și în afara Capitalei.

Potrivit analiștilor imobiliari cele 10 tendințe ale pieței imobiliare in 2022 sunt:

« Creșterea progresiva a dobânzii la creditele ipotecare;

• •    Scăderea accesibilității achiziționării locuințelor prin credit;

• •    Afectarea cumpărătorilor tineri, aflați la prima achiziție;

• •    Preferarea la achiziție a construcțiilor noi;

• •    încetinirea creșteii cererii de apartamente;

• •    Menținerea ridicata a cererii pentru terenuri libere și case cu teren, ca efect al prelungirii pandemiei și al preferințelor cumpărătorilor pentru zone rezidențiale liniștite, cu densitate demografică scăzută, într-un mediu verde;

• •    Creșterea într-un ritm crescut a prețurilor solicitate pentru locuințele care vor fi finalizate în următorii 2 ani din cauza creșterii prețurilor materialelor dar și a întârzierii livrărilor;

• •    Scăderea ofertei existente în piața secundară;

• •    Cumpărătorii nu mai vând proprietățile pe care le dețin deja și le transformă în investiție imobiliara sau le transmit membrilor familiei;

• •    Cele mai căutate case cu teren au un spațiu de Office dedicat, în condițiile în care mai mulți cumpărători își doresc sa continue să

lucreze de acasă, cel puțin ocazional;

Această creștere importantă a fost susținută de vânzările apartamentelor din piața primară (proiecte rezidențiale). Din cele 180.000 de unități individuale vândute, estimăm că cel puțin 140.000 reprezintă tranzacții cu apartamente. Totuși, în ultimul trimestru din 2021, cererea a stagnat comparativ cu 2020, înregistrându-se un număr similar de unități individuale vândute (48.000). De remarcat și faptul că cele mai mari trei piețe in 2020 (București, Ilfov, Cluj) au înregistrat scăderi ale ponderii unităților vândute în total național, de la 44% în 2020, la 39% în 2021. Potrivit specialiștilor în imobiliare care au participat la studiul RE/MAX, apartamentele cu două sau trei camere vor rămâne în topul preferințelor românilor și anul acesta, 2022.

Casele se mențin în continuare pe poziția a treia în topul locuințelor alese de români, tendința fiind văzută ca o continuare firească a procentului de vânzări pe acest segment înregistrat în 2021. în contextul unui interes crescut pe acest segment, specialiștii se așteaptă la creșteri și în materie de terenuri extravilane.

Pe de altă parte, specialiștii în imobiliare nu prevăd schimbări importante referitoare la prețurile pentru spații comerciale și cele Office, ca urmare a adaptării la contextul pandemic și noul mod de lucru.

De asemenea, pe piața chiriilor pentru apartamente și garsoniere nu vor remarca schimbări masive, întrucât marile centre universitare funcționează din nou și în sistem offline, iar tendința de lucru remote se îndreaptă mai degrabă către modul de lucru hibrid. Astfel ca, majoritatea analiștilor consideră că anul 2022 va fi marcat de o stagnare a prețurilor la chirii sau creșteri cu până la 10%, tendință explicată pe pe fondul creșterii prețurilor la locuințe în orașele foarte dezvoltate.

Concluzii cu privire la analiza de piața

Proprietatea evaluata este de tip teren intravilan cu categoria de folosința curți construcții. Aria pieței este una urbana si aparține unei zone median centrala a orașului Bacau, avand un grad de construire de peste 85%.

Valorile de piața a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita condițiilor actuale ale pieței imobiliare).

o caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietăți cu amplasament atractiv si utilizări alternative multiple, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpărători, motivata de politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

• •    caracteristici oferta: mai mica - in comparație cu dimensiunile cererii.

• •    echilibru cerere - oferta: pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, deci in funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, in stagnare.

• *    tendințe: o situație volatila ce poate fi depășită prin factorii care ar putea influenta in mod direct stimularea ereditarii ce constau intr-un plan coerent anticriza realizat de Guvern, politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

• •    cotatii oferte de piața la terenuri in zona subiectului: 200 - 300 euro/mp.

Plata imobiliara este o piața activa.

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

• 3.1.    Cea mai buna utilizare

"Conform standardelor de evaluare SEV 2022, CMBU este definita ca "utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietari construite, utilizare care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietarii imobiliare".

Pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piața informatii referitoare la terenuri libere amplasate în mun. Bacau, jud. Bacau, zona in care este amplasata proprietatea imobiliara supusa evaluării. Pe baza analizei de piața efectuate am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, ținând cont în aceiași timp de specificul zonei și caracteristicile terenului (formă și dimensiuni).

în vederea stabilirii celei mai bune utilizări, am analizat utilizările posibile ale proprietăților, după cum urmează:

Utilizare analizata	Criterii CMBU
	Permisă legal	Posibilă fizic	Fezabilă financiar	Maximum productiva
Industriala	nu	nu	nu	nu
Comerciala	da	da	da	da
Rezidențiala	da	da	da	da

Astfel, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este rezidentiala/comerciala.

• 3.2.    Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii terenului supus evaluării s-a utilizat abordarea prin piața.

• 3.2.1.    Abordarea prin piața

Abordarea prin piața presupune ca proprietatea evaluata este comparata cu proprietari similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc preturi de cotatie sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietari compcurti constructiie, iar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil cu care s-ar vinde proprietatea daca ar fi oferita de piața. Prin aceasta metoda preturile si acele informatii referitoare la proprietari similare sunt analizate, comparate si corectate in funcție de asemanari si deosebiri.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele: drepturile de proprietate, condițiile de finanțare, condițiile de vanzare, condițiile impuse de piața, amplasament / locație, suprafața, tipul terenului (intravilan/extravilan), categoria de folosința, restricții de construire, forma terenului, utilitari, acces.

Pentru estimarea valorii de piața a terenului ce face obiectul evaluării, s-au identificat trei proprietari similare cu următoarele caracteristici: COMPARABILA 1: Teren intravilan, categoria de folosința curți construcții, situat in Bacau, str. Ștefan cel Mare, vis-a-vis Arena Mall, jud. Bacau, in suprafața totala de 219,00 mp, fara restricti de construire, cu o forma regulata, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 228,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul publi24.ro.

COMPARABILA 2: Teren intravilan, categoria de folosința curți construcții, situat in Bacau, B-dul Unirii, nr. 30, jud. Bacau, in suprafața totala de 1.801,00 mp, fara restricti de construire, cu o forma regulata, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 250,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul lajumate.ro.

COMPARABILA 3: Teren intravilan, categoria de folosința curți construcții, situat in Bacau, in imediata vecinătate Arena Mall, jud. Bacau, in suprafața totala de 620,00 mp, fara restricti de construire, cu o forma regulata, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 270,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul olx.ro.

Explicitarea ajustărilor;

• 1.    Tranzacțiile nu sunt efectuate, acestea sunt oferte de vanzare. Marja de negociere se corelează in funcție de prețul solicitat; prin aceasta marja se urmărește aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzacționare cat mai apropiate. Spre exemplu: la preturi mari ia ofertare corespund marje de negociere mai mari. în cazul de față marja de negociere estimată este de -2%, conform evoluțiilor înregistrate pe piața imobiliara;

• 2.    In funcție de amplasamentul terenurilor prețul unitar suferă modificări semnificative. Astfel, in urma analizei evoluției pieței imobiliare, diferentele de amplasament dintre locațiile comparabile si subiect a fost corectate cu ajustări procentuale de ±3 -t15%;

• 3.    Diferența de suprafața a terenului afecteaza si valoarea proprietății. Analizând piața imobiliara s-a constatat ca de suprafața de ± 500 mp afecteaza prețul unitar cu ± 3 euro/mp;

Desfasurarea calculului si analiza relativa a terenului este prezentata in Anexa 1 la raportul de evaluare.

CAP. IV ESTIMAREA VALORII FINALE

• 4.1.    Estimarea valorii finale

în baza calculelor efectuate, a ipotezelor și ipotezelor speciale, valoarea estimată a terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Bacau, supus evaluării la data de 18.08.2022, estimat prin metoda de evaluare (adecvata) utilizata, este prezentata in detaliu in tabelul anexa si in sinteza in tabelul de mai jos:

Specificație	Valoare propusa de evaluator
	lei	euro
TEREN, N.C. 7772, CF 78306, S = 85,50 mp - Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 3-5, jud. Bacau	96.370	19.751

Notă 1: Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare nu include TVA.

Nota 2: Valoarea propusa este valabila la data 18.08.2022, urmând a fi corectata ori de câte ori piața o cere.

Nota 3: Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Notă 4: Valoarea estimata este valabila la data evaluării, in ipotezele si ipotezele speciale, cuprinse la cap. 1 punctul 1.8. al prezentului raport, urmând a fi corectata ori de câte ori piața o cere.

Evaluatorul consideră că valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui bază pentru stabilirea prețului de vanzare in condițiile prevăzute de art. 364 din OUG 54 din 03.07.2019 privind Codul Adminstrativ, sub rezerva limitelor menționate.

A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legătură cu proprietatea evaluata.

Anexa 1

ESTIMAREA VALORII TERENULUI ABORDAREA PRIN PIAȚA

Elemente de comparație	Subiect	Comparabila 1	Compa.ab !<• 2	Comparabila 3
Adresa	Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 3/5, jud. Bacau	Bacau, str. Ștefan cel Mare, vis-a-vis Arena Mall, jud.	Bacau, B-dul Unirii, nr. 30, jud. Bacau	Bacau, in imediata vecinătate Arena Mall, jud. Bacau
Număr cadastral	7772	Bacau
Provenit* mformahi comparație		pub’j24.ro	iajumate.ro
Preț de vanzare (euro/mp)		228,00	250,00	270,00
Tip preț de vanzare (tranzacție/ oferta)		oferta de vanzare	oferta de vanzare	oferta de vanzare
Ajustare valorica (euro)		-4,56	-5,00	-5,40
Preț ajustat (euro)		223,44	245,00	264,60
Dreptul de proprietate transmis	absolut	absolut	absolut	''jt
		ii|^^
Condiții de finanțare	plata integrala	plata integrala	plata integrala	plata integrala
			0X0%
Condiții de vanzare	de piața	: ; /.e.	::: ::	>- .
		0,00*; *•	0,00* A
Cheltuieli necesare imediat după cumpărare	nu e cazul	nu e cazul	nu e cazul	ii. •• cru
			iiiiM
Condiții de piața	data evaluării	valabil la data evaluării	valabil la data evaluării	valabil la data evaluam
		0,00%	0,00* 3
Preț ajustat (euro)		223,44	245,00	264,60
	Ajustări pentru:
Amplasament	Bacau, str. Ștefan cel Mare, nr. 3/5, _________jud. Bacau	puțin mai slab	mai bun	mult mai bun
Ajustare valorica (euro)		6,70	-24,50	-39,69
Suprafața teren proprietate (mp)	85,50	219,00	1.801,00	620,00
Ajustare		0,80	10,29	3,21
Ajustare valorica (euro)		0,80	10,29	3,21
Tip teren/ categoria de folosința	intravilan/ CC	intravilan/ CC	intravilan/ CC	intravilan/ CC
		n co%
Ajustare valorica (euro)		0,00	0,00	0,00
Restricții de construire	fara	liber	liber	liber
%			0,00%	;.
Ajustare valorica (euro)		0,00	0,00	0,00
Forma terenului	regulata	regulata	regulata	regulata
			0,03%	0X0%
Ajustare valorica (euro)		0,00	0,00	0,00
Utilitati	toate utilitățile din zona	similar	similar	similar
tastare		ii jlli	0,001-.	0,00%
Ajustare valorica (euro)		0,00	0,00	0,00
Acces	acces facil	similar	similar	similar
				0,00%
Ajustare valorica (euro)		0,00	0 00	J,00
TOTAL AJUSTĂRI		7,50	-14,21	-36,48
Ajustare totala neta		7,50	-14,21	-36,48
Ajustare totala bruta		7,50	34,79	42,90
Număr ajustări		2	2	2
PREȚ AJUSTAT		230.34	230,79	228,12
C.T.D. / piei de vanzaie/oferld		0,033	0,139	0,159
PREȚ CORECTAT		230,94	230,79	228,12
Valoare unitara teren_rotunjit			231 €	euro/mp
Valoare totala teien (euro)_rotunjit			96.370 lei	;         19.751 €

9>

Intravilan Snpraf.it,’) teren (m^!)

Se vinde teren situat pe Bd-ul Unirii,nr,30. in spatele clădirii de birouri 30 Avenue.

teot mZ .preț250 ewo/mZ.

La cerere se mai pot vinde tnca 980 m2

Detalii la 0730100700

ROMANȘA Jt DETUL BACAU CONSILIUL (.OCAL AL MUNICIPIULUI BACAU NR.            DIN 30.10.2002

CONTRACT DE CONCESIONARE

I, PĂRȚILE CONTRACTANTE

Încheiat intre AUTORITATEA EXECUTIVA A MUNICIPIULUI BACAU, cu sediu! in Bacau. str Marasesti, nr. 6. reprezentau prin DL DUMITRU SCCHE1.ARIU - PRIMAR si DL Xxxx Xxxxxx - DIRECTOR AL DIRECȚIEI IMPOZITE SI TAXE LOCALE, in calitate de CONCEDENT, pe dc o pane, si

SOCIETATE COOPERATIVA PE ACȚIUNI MAtA-TEX OC, cu sediul in județul Bacau. municipiul Bacau, STR Razboieni. Nr 7, reprezentata prin D-NA Xxxxxxxx Xxxxx -PREȘEDINTE, înmatriculata la Registrul Comerțului sub nr JW/518T998, COD FISCAL R 10570041, in calitate de CONCESIONAR, pe de alta parte,

In baza dispozițiilor art. 12, liL “b" din Legea nr 50,1991, republicata, uhenor modificata st completam, a Legii nr 219 1998. Ordonanța de Urgente a Guvernului Romanței nr 17/2000 st e Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Bacau nr 244 din 30.09.2002. a intervenit prezentul CONTRACT DE CONCESIONARE

H, OBIECTUL CONTRACTULUI                             , .

Art. 1 - Obiectul contractului il constituie cedarea si preluarea in concesiune a terenului, in suprafața de 85,50 m.p. situat in intravilanul Municipiului Bacau. STR. ȘTEFAN CEL MARE, NR. 3-5.

Terenul m cauza va fi folosit de către concesionar pentru EXTINDEREA SPAȚIULUI PENTRU COMERȚ CU PRODUSE INDUSTRIALE Si PRESTĂRI SERVICII, REGIM DE INALTLME PARTER,teren aflat tn continuarea construcției, proprietatea concesionarului.

Art, 2 - Predarea - primirea terenului precizat la ART 1 se face pe baza de proces-verba! de predare-primire.

m. TERMENUL CONTRACTULUI

An. 3 - Durata concesiunii este de 25 (douazecisicinci) ani, începând cu data intrării in vigoare s prezentului contract, respectiv 30.10.2002

Durau de execuție este de maximum 12 (doisprezece) luni de Îs dala eliberării autorizației de construire

Art. 4 - Contractul de concesionare mccleaza de drept ia expirarea perioadei pentru care a fost încheiat, in măsură tn care partite nu convin, in scris, prelungirea acestuia, in condițiile legii.

Parole pot prelungi contractul de concesionare cu o perioada egala cu cel mult jumătate din durata sa inițiala.

în măsură in care părțile nu convin asupra unor noi condiții cu privire la prelungirea contractului de concesionare, acesta se va derula in condițiile stabilite inițial

IV.PRETULCONCEȘfUNH

Art. 5 -Rcdeventa concesiunii este cfc 22.349.700 (douazecuidouamihoanetreisutepatru-zeeisinouamiisaptesuie) leian/cprezentand taxa anuala de concesionare, la care se aplica TVA.

Ari- 6 - Taxa de concesionare se va indexa anual, conform indicelui de indexare stabilit prin Hotarare a Consiliului Local al Municipiului Bacau, la Începutul fiecărui an fiscal.

Art. 7 - Plate in avans a taxei de concesionare, exonerează concesionarul de plata indexării pentru perioada planta in avans Prin înțelegere intre parii, concesionarul va avea dreptul sa platcasca in avans maximum 10 (zece) rate trimestriale

Plata se poate face in 4 (patru) rate trimestriale. in termen de 10 (zece) zile de la expirarea fiecărui trimestru

Art. 8 • întârzierile la plate relelor trimestriale re vor penaliza cu penahtati zilnice de 0.15 % din suma datorata, conform legislației in vigoare, urmând ca daca întârzierile depasesc 182 zile, sa se procedeze la retragerea concesiunii

Ar*_ 9 - Concesionarul are obligația sa constituie m maximum 90 zile de la semnarea contractului de concesionare (termen limita 30,01.2503). garanția de concesionare in valoare de 22.349.700 lei (taxa de concesionare stabilita si datorata pentru primul an al concesiunii)

Art. 10 - laxa de concesionare pentru anul fiscal 2002 este indexata

• V, MODALITATEA DE PLATA

Art. 11 - Sumele prevăzute la ART. 5. se vor achita pnn;

• •    virament din contul concesionarului nr.____________________. deschis ia_________

___, in contul concedentului. nr 212202074278337, deschis la Trezoreria Municipiului Bacau.

• •    direct tn numerar ia casieria Consiliului Local al Municipiului Bacau

• VI. OBLIGAȚIILE PÂRTILOR

ArL 12 - Concedcntul arc obligația sa predea terenul liber de once sarcini.

Art 13 - Concedentul are dreptul sa verifice modul în rare concesionarul jsi respecta obligațiile si sa notifice in scris acestuia cazurile de încălcare a legii si clauzele contractuale, precum si modul de intrare in legalitate

Art. 14 - Concesionarul arc obligația sa notifice concedentului schimbarea formei sale juridice, asocierea sau fuzionarea cu alta jxrrsoana juridica. Concesionarul nu poate subconcesiona bunul ce face obiectul concesiunii.

Art, 15 - Diversificarea sau schimbarea profilului de activitate al terenului concesionat, stabilita inițial, este permisa concesionarului numai cu acordul sens al concedentului.

Art, 16 - Concesionarul arc obligația sa administreze si sa exploateze obiectul concesiunii cu diligenta maxima pentru a conserva si dezvolta valoarea acestuia, pe toate durate concesiunii si sa-1 despăgubească pe conccdent pentru pagubele produse din culpa sa. Daunele se plătesc in măsura in care nu sunt acoperite pnn plata penalităților. Pom majora dovedita in condițiile legii, exonerează de răspundere

Art 17 - Pe terenul concesionat, concesionarul arc obligația sa realizeze o investiție in valoare de minimum 550.000.000 ki.

Art. 18 - Concesionarul are obligația de a solicite emiterea autorizației de construire si se tnceapa construcția in termen de cel mult un an de la obținerea actului de concesionare.

in caz contrar, concesiunea se retrase fara tuci o pretenție din partea concesionarului.

Vn.INCETAREA CONCESIITvTl

Art 19 * Prezentul contract dc concesionare încetează in armatoarele situatii:

• a)    la expirarea duratei stabilire in contract, daca părțile nu convin, in scris prelungirea acestuia, in condițiile legii;

bj in cazul in care interesul național sau local o impune, pnn denunțarea unilaterala de către conccdent, cu plata unei despăgubiri juste si prealabile in sarcina concedentului,

• c)    în cazul nerespectaru obligațiilor contractuale de către concesionar, pnn reziliere, cu plata unei despăgubiri in sarcina concesionarului,

• d)    in cazul nerespectarii obligațiilor contractuale de către conccdent, pnn reziliere, cu plata de despăgubiri m sarcina concedentului;

el h dispariția, dinu-o cauza de forța majora a bunului concesionat sau m cazul imposibilității obiective a concesionarului de a-i exploata, prin renunțare, fara plata unei despăgubiri;

fj in cazul in care interesul național sau local o impune, prin rascumprarca unei concesiuni, care se poate face numai prin aci administrau^ a! organului care a aprobat concesionarea, la propunerea concedentului, in acest caz se va întocmi o documentație tehmco-cconomica, m care se va stabili prețul răscumpărării. In aceasta situație de încetare a concesiunii, nu sc percep daune,

• g)    alte cauze de încetare a contractului de concesionare, fara a aduce atingere cauzelor si condițiilor reglementate de lege. .

A rț 20 - La încetarea contractul ui de"cap£csionare prin ajungere la termen, concesionarul este obligat sa restituie coiKcdcntului, in deplina proprietate, bunurile de retur, m mod gratun si libere de sarcini

Art. 21 - La încetarea conș^riulai dc concesionare, concesionarul este obligat sa meheie cu concedemd un contract de tenzarc-t umprar--p-..-nd ca obicei bunurile de preluare, stabilite in prezentul contract de eonceșUMne, in ‘privința cărora concedcntul și-a manifestat intenția de a le dobândi                       \ P j           /,

Art. 22 • La încetarea dm orice cauza a contractului dc concesionare, bunurile care au fost utilizate de concesionar in derularea concesiunii, vor h repartizate după cum urmeaza.

• a)    BUNURI DE RETUR - TERENUL CONCESIONAT;

• b)    BUNURI DE PRELUARE = INVES1IT1A REALIZATA DE CONCESIONAR, c) BUNURI PROPRII - BUNURILE DE INVENTAR

Vni, RASPITNDERF.A CONTIȚACTI'ALA

Art. 23 - Nerespectarea de către parrile contractante a obligațiilor cuprinse in prezentul contract de concesionare, atrage răspunderea contractuala a pârtii in culpa

Art. 24 - La finalizarea construcției, concesionarul arc obligația de a inebeia proccs-vcrbal de recepție a lucrărilor, precum si dc a face dovada asigurării construcției la o unitate autorizata in acest scop

Art, 25 - Schimbarea destinației terenului concesionat se poate face numai cu acordul scris a! concedenruJus.

IX-UHGK

Arț. 26 - Litigiile de once fel ce decurg din executarea prezentului contract de concesionare sunt de competenta instanței judecătorești de drept comun.

Arț27 - Pentru soluționarea eventualelor litigii, parale pol stipula m contractul dc concesionare, clauze compromisorii

• X. ALTE CLAUZE

Art. 28 - Concesionarul are obligația de a respecta normele de proiecția mediului si P S.i

xi, Dispozrrn finale

Art. 29 - Dreptul de concesiune asupra terenului se transmite in caz de succesiune sau dc înstrăinare a construcției pentru a cărei realizare acesta a fost constituit, numai cu acordul sens a! concedenlului.

Actele vot fi transcrise prin grija pârtilor pe numele noului proprietar al construcției

An, 30 - Subconcesionarea, in țot sau in pane, unei alte persoane a obietului concesiunii, este interzisa

Ari. 31 - Orice înțelegere legala intre pani, survenita in perioada derulării contractului, se va consemna in scris pnn act adițional, semnat de parti si va constitui anexa prezentului contract, fiind total supusa clauzelor economice st juridice conținute de acesta.

Ari. 32 - Concesionarul are obligația sa înscrie terenul concesionat in evidentele dc publicitare imobiliara in termen dc 30 zile dc la semnarea contractului dc concesionare

Ari. 33 - Proccsul-verbai de prcdarc-primirc a terenului, impreuna cu planul de situauc, fac parte inteoranta din prezentul contract de concesionare

Art. 34 - Prezentul contract privind concesionarea terenului situat tn intravilanul Municipiului Bacau STR. ȘTEFAN CEL MARE, NR. 3 - 5, cu suprafața de 85,50 m.p . s-a încheiat astazi 30.10.2002, ia sediul Consiliului Local a! Municipiului Bacau, in 3 (trei) exemplare, din care un exemplar pentru concesionar si doua exemplare pentru conccdent

CONCEDENT,         CONCESIONAR,

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI BACAU

pria PRIMAR, DUMITRU SECHEIARIU

DIRECȚIA IMPOZITE Si TAXE L DIRECTOR, Xxxx Xxxxxx VIZAT JURIDIC, MONAARO' ÎNTOCMIT, Xxxxxxx X Xxxxxx

ROMANIA .JUPETULBACAU CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI BACAU NR. W’l? DIN -/^2002

gff Oficiul de Cadastru $1 Publicitate Imobiliari BACAU

9^^ Biroul de Cadastru sl Publicitate Imobiliară Bacau

ANCEI.                EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

pentru informare

Carte Fundară Nr. 78306 Bacău

proces-verbal de preoare-primire

Astăzi, /P__2002, Comisia constituita conform

Dispoziției nr. I9X l/l8.07.2001 a Primarului Municipiului Bacau, formata din:

• 1.    Xxxxxxx Xxxxxxx - inspector, Biroul Concesionari

• 2.    BRAȘOVEAN!! LIL1EANA - inspector, Serviciul Cadastru, Fond Funciar;

• 3.    ___________________________________* inspector, Biroul

Disciplina in Construcții,

am procedat la predarea terenului in suprafața de              m.p., situat in

intravilanul Municipiului Bacau, str.                         3'3______ ,

către D-hr                                         -7^ ^2-

baza CONTRACTULUI DE CONCESIONARE NR.        I3â-I0. &W3 ,

Prezentul proces-verbal s-a întocmit in 4 exemplare, din care un

exemplar pentru primitor, unul pentru S.U.A.T-D.C., unul pentru Serviciul Cadastru, Fond Funciar si unul pentru Biroul Concesionari, conform planului

anexat.

AM PRELIAT,

TEREN Intravilan

Nr. Crt	Nr. cadastral Nr. topografic	Suprafața’ (mp)	Observații / Referințe
AI	CAD: 7772	85        [din CF 85,50 mp

B. Partea ll. Proprietari șl acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale		Referințe
23657/29/09/2004
Lege nr. 0;
Bl	intabulate, drept de PROPRlETAIt, dobândit prin Lege, cota actualal 1/1...................................	Al
	1) MUNICIPIUL BACAU
	OBSSRWni: (provenita din conversia CF 13724)

C. Partea III. SARCINI

înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale [ de garanție $1 sarcini                             [		Referințe
2284/21/09/2004
Contract Concesiune nr. 24458/2004, proces verbal de predare primire. 24460/2004;
CI	se înscrie drept de folosința (concesiune)                               j	Al
	1) SCMMA1A-TEX
	UdbkKVAiU: /provenita din conversia <-f 10/20)

Document care conține cate cu caracter personaL protejate de prevederile Legii fir. 677/2001.

Date referitoare la teren

Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrat al ANCP1 conține informațiile din cartea funciară active la data generării. Acesta este valabil Tn condițiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 455/2001. coroborat cu art 3 din O.u.G. nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități și procese administrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al Instituției publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras.

Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate tace la adresa www.ancpl.ro/veriRcare, folosind codul de verificare onllne disponibil în antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.

Data șl ora generării.

20/07/2022, 09:54

] SUPRAFAȚA PROPUSA PENTRU CONCESIONARE S = 85,50rrp