HOTĂRÂRE

privind completarea Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Bacău nr. 178/ 2012 prin care s-a aprobat declanșarea procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică, a terenului în suprafață de 417,63 mp situat în Bacău, str. Mărășești nr. 88, aparținând numitului Xxxxxxxxx Xxxx Xxxx

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI BACAU

Având în vedere :

• - Prevederile art. 44 alin. (3) și (6) din Constituția României;

• - Prevederile art. 4 și ale art. 7 din Legea nr. 255/ 2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local;

• - Prevederile art. 4 (2) din Hotărârea Guvernului nr. 53/ 2011 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 255/ 2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local;

• - Prevederile art. 2 (3) din OG nr. 43/ 1997 privind regimul drumurilor, republicată și actualizată;

• -Prevederile HG nr. 1749/ 2006 privind aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai obiectivului de investitii "Spitalul Municipal Bacau", județul Bacau;

-Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Bacău nr. 346/ 2008 privind aprobarea principalilor indicatori tehnico-economici ai obiectivului de investiții Spital Municipal Bacău, faza Proiect Tehnic.

• - Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Bacău nr. 340/ 2011 privind modificarea si completarea HCL nr. 346/26.09.2008 in sensul actualizării principalilor indicatori tehnico-economici ai obiectivului de investitii, „SPITAL MUNICIPAL Bacau ”, faza PTh;

• - Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Bacău nr. 178/ 2012 privind aprobarea declanșării procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică, a terenului în suprafață de 417,63 mp situat în Bacău, str. Mărășești nr. 88, aparținând numitului Xxxxxxxxx Xxxx Xxxx;

• - Referatul nr. 5682/ 20.08.2012 al Serviciului Juridic și Aplicarea Legilor Proprietății;

• - Prevederile art. 47 si art. 117 lit. „a” din Legea nr. 215/ 2001 privind administrația publică locală republicată și actualizată;

• - Expunerea de motive a Primarului Municipiului Bacău;

în baza dispozițiilor art. 36 alin. (1) și art.45(3) și (5) din Legea nr. 215/ 2001 a administrației publice locale republicată și actualizată,

HOTĂRĂ ȘTE:

ART. 1 - Se aprobă completarea Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Bacău nr. 178/2012, în sensul adăugării unui nou articol care va avea următorul conținut:

„ART. 7 - Se aprobă ca justă despăgubire pentru imobilul teren în suprafață de 417,63 mp, situat în Bacău, str. Mărășești, nr. 88, aparținând numitului Xxxxxxxxx Xxxx Xxxx, suma de 393. 110 lei, stabilită conform Raportului de Evaluare întocmit de SC Sierra Quadrant SRL, anexă - parte integrantă a prezentei hotărâri, valoare stabilită pe baza expertizelor întocmite și actualizate de Camerele Notarilor Publici. ”

ART. 2 - Celelalte prevederi ale Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Bacău nr. 178/ 2012 sunt și rămân în vigoare.

RAPORT DE EVALUARE

TEREN INTRAVILAN

mun. Bacau, str. Calea Marsesti (fost 64,88)

PROPRIETAR:   Xxxxxxxxx Xxxxx

4iBL^<î£^/'2012

VA H^{}1

S.U. SIBKKA Ql .WK IM CONSULTING GKUP S.A.

RAPORT EVALUARE TEREN INTRAVILAN

WM£iWBM

Către, PRIMĂRIA MUN. BACAU

Vă transmitem anexat raportul de evaluare detaliat al proprietății amplasate in municipiul Bacau strada Calea Marasesti (fost 64,88) , ce face obiectul exproprierii In vederea amenajării unei parcari si a unei cai de acces la Spitalului Municipal Bacau.

Inspecția în teren, actualizarea și documentarea informării cu date de piață precum și întocmirea prezentului raport de evaluare, s-au desfășurat în perioada 31.07.2012 + 16,08.2012

Scopul evaluării este estimarea valorii proprietății, la data de 31.07.2012, in vederea exproprierii in baza Legii nr. 255 / 2010,

Lucrarea prezentata este alcătuit din doua secțiuni:

• 1 .SECȚIUNEA 1. RAPORT DE EVALUARE CONFORM STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE (IVS):

Raportul de evaluare a fost făcut în concordanță cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS), abordarea prin comparația vânzărilor, metoda comparație directe, cu excepția limitelor prevăzute la punctual Baza de evaluare a raportului este valoarea de piață

Valoarea este raportată în tei, în condițiile unei plăți integrale cash.

Data de referință pentru care sunt valabile toate calculele, analizele și estimările efectuate este 31.07.2012.

A fost supus evaluării dreptul de proprietate integral al D-nei Xxxxxxxxx Xxxxx asupra terenului intravilan ce face obiectul evaluării. Dreptul de proprietate evaluat este desprins din documentațiile puse la dispoziție de beneficiar (fără a se face investigații/verificări suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuată la comanda beneficiarului). El este considerat integral și nerestrictiv.

In urma aplicării abordărilor menționate anterior, s-au estimat următoarele valori ale terenului:

Specificație	Tip abordare	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eur/mp)	Observatii
Teren, S = 417,63 mp, Bacau, str. Calea Marsesti (fost 64,88^^	Abordarea pe baza comparației directe	428.700,00	93.830,00	225,00	in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

.7<»    , «V'*   \

Notă rț^A^aStay^parq’nu cuprinde TVA.

Notă'i:              lunarii va utiliza lucrarea in vederea exproprierii si acordării de despăgubiri actualului

Pr0Pri%^6Rl; .<>!

• 2 . SECȚIUNEA 2. PREZENTAREA UNEI VALORI DE CIRCULAȚIE STABILITA IN BAZA EXPERTIZELOR întocmite si actualizate de camerele notarilor publici, in conformitate cu PREVEDERILE LEGII 255/2010 SI A HG 53/2011

Valoarea prezentata in lucrare la aceasta secțiune a fost aleasa în concordanță cu art. 8 din H.G. 53/2011 respectiv:

(1) Expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizati din România - UNEAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77¹ alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare {2} Camerele notarilor publici vor pune la dispoziția expropriatorului expertizele prevăzute la alin. (1).

• ( 3) în aplicarea dispozițiilor art. 11 alin. (9) din lege, Uniunea Națională a Notarilor Publici din România va pune la dispoziția evaluatorului, la cerere, expertizele întocmite de camerele notarilor publici

Baza de prezentare a valorii in lucrare este valoarea de circulație a terenurilor situate in intravilanul cat si in extravilanul județului Bacau (in circumscripția teritorială a Judecătoriei Bacău) “comunicata si stabilita orientativ "de Camera Notarilor Publici Bacau in baza Ghidului de evaluare aplicabile în activitatea notariala (expertiza elaborata cu consultarea Hotărârii Consiliului Local Bacău nr. 360/28.12.2006 ), stabilit in baza Hotărârii nr. 6/28.03.2009 si 14/08.10.2009.

In urma verificării si încadrării imobilului in conformitate cu "Ghidului de evaluare aplicabil in activitatea notariala¹' respective Bacau, intravilan, zona A, grupa de folosința curți construcții, valorea terenului stabilita de Camera Notarilor Publici Bacau este:

Specificație	Tip abordare	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unita ra (eur/mp)	Observatii
Teren, S = 417,63 mp, Bacau, str. Calea Marsesti (fost 64,88)	Expertizele intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici	393.110.00	86.032,00	206,00	nu este in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

Notă 1: Aceasta valoare nu cuprinde TVA.

Notă 2: Beneficiarul lucrării va utiliza lucrarea in vederea exproprierii si acordării de despăgubiri actualului proprietar.

Notă 3: Stabilirea valorii terenului prezentata pe baza expertizelor intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici, in conformitate cu prevederile Legii 255/2010 si a HG 53/2011 pentru aprobarea normelor metodologice nu respecta Standardele Internationale de Evaluare (IVS) pentru estimarea valorii de piața.

SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. BACAU MEMBRU CORPORATIV UNEAR

Dl RECTOR f^N^AL

S.U. SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A.

SECȚIUNEA 1.

RAPORT DE EVALUARE CONFORM STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE flVS):

CERTIFICAREA VALORII

S.C. SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. Bacau prin Expert evaluator ing. Xxxxxx X. Xxxxx in calitate de Director, declar că evaluarea a fost făcută în concordanță cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS) pentru abordarea prin comparația directa de piața cu excepția limitelor prevăzute la punctual 1.6., și confirm că:

• •    prezentarea faptelor din raport sunt corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului,

• •    analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile prezentate în acest raport

• •    evaluatorul nu a avut nici un interes asupra proprietății evaluate.

• •    după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

• •    onorariul evaluatorului nu este condiționat de nici un aspect al raportului.

• •    evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate, de calificare profesională.

• •    evaluatorul are experiență în ceea ce privește localizarea și categoria de proprietate care este evaluată.

• •    evaluatorul a efectuat o inspecție personală a proprietății

• •    nici o persoană, cu excepția celor specificate în raport, nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului.

• •    nici realizarea evaluării si nici remunerarea nu depind de valoarea raportata.

SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP SA BACAU MEMBRU CORPORATIV UNEAR

DIRECTQ&GENM&J

. j         EXPERT EVALUĂMD^

Ing. TODlCÂ^^ăiN

‘ ^J                  : -JC cn_?

,<</ '^r,?\ iL-                                                                                                                                                                  -.........  4

8

CAPITOLUL 1. PREMISELE EVALUĂRII

• 1.1,    Obiectul evaluării

Obiectul lucrării îl constituie o suprafața de teren de 417,63 mp, amplasat in Bacau, str, Calea Marasesti (fost 64,88), aflat in proprietatea D-nei Xxxxxxxxx Xxxxx, ce se dorește a se expropria in baza Legii 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica necesara realizării unor obiective de interes național, județean si local.

• 1.2.    Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii proprietății, la data de 31,07.2012, in vederea exproprierii in baza Legii nr. 255/2010.

• 1.3.    Definirea valorii și data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat.

Valoarea reflectă rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare și cea de schimb în contextul general al pieței.

Conform Standardelor Internationale de Evaluare IVS 2, baza de evaluare este valoarea de piața:

• • VALOAREA DE PIAȚĂ (conform Standardelor Internationale de Evaluare - IVS) este suma estimată, pentru care o proprietatea va fi schimbată, la data evaluării, între un vânzător hotărât și un cumpărător decis, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Data estimării valorii este 31.07.2012.

• 1.4.    Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportată în lei, în condițiile unei plăți integrale cash.

Pentru elementele de calcul ce au la bază estimări în valută, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 31.07.2012, respectiv: 1 EURO = 4,5694 RON.

• 1.5.    Drepturile de proprietate evaluate

A fost supus evaluării dreptul de proprietate integral al D-nei Xxxxxxxxx Xxxxx asupra terenului intravilan ce face obiectul evaluării. Dreptul de proprietate evaluat este desprins din documentațiile puse la dispoziție de proprietar (fără a se face investigații/verificări suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuată la comanda proprietarului în același timp și destinatar). El este considerat integral și nerestrictiv.

• 1.6.    Ipoteze si condiții limitative

Prezentul raport a fost elaborat in următoarele ipoteze si condiții limitative:

• •    evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către beneficiarul lucrării, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

• •    Evaluatorul nu are cunoștința de situația juridica a terenului.

• •    informațiile solicitate și luate în considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fără ca acestea să ofere o garanție asupra preciziei lor;

• •    evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii, ce au fost evidențiate în raportul de evaluare, de la surse considerate credibile fără a-și asuma nici o responsabilitate în privința corectitudinii lor;

• •    proprietatea este evaluată ca fiind liberă de sarcini deoarece nu s-a specificat altfel;

• •    se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

• •    datele referitoare la dimensiuni și suprafețe au fost extrase din Planul de situație si Raportul de expertiza tehnica extrajudiciara puse la dispoziție de către Beneficiarul lucrării;

• •    se presupune că proprietatea este în concordanță cu toate reglementările locale șl republicane privind mediul înconjurător, reglementările șl restrictțiile urbanistice, cu excepția neconcordanțelor ce ar fi expuse în prezentul raport;

ț.-jse:presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționării ^t<ș£ujpot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate în considerare în prezentul raport;

• •    se presupune că utilizarea proprietății corespunde granițelor și nu există nici o servitute în afara celor descriese în raport;

• •    nu se dețin informații cu privire la existența unor materiale periculoase în cadrul proprietății evaluate; Evaluatorul nu are calitatea, calificarea șl nici obligația de a depista astfel de substanțe;

• •    estimarea valorilor din acest raport a avut în vedere proprietatea în întregime și orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare;

• •    previziunile sau estimările conținute în raport s-au făcut în condițiile actuale ale pieții;

• •    evaluarea s-a efectuat în condițiile unei vânzări cu plata integrală, cash;

• •    evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie în instanță in legătură cu proprietatea evaluata, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

• •    prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus în nici un document și nu poate fi publicat sub nici o formă, fără aprobarea scrisă a evaluatorului;

• •    acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat în cadrul capitolului si evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate dacă acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

• •    previziunile, proiecțiile si estimările conținute aici se bazeaza pe condițiile curente de pe piața, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

• 1.7.    Sfera evaluării

Având in vedere scopul evaluării, respectiv "estimarea valorii proprietății, la data de 31.07.2012, în vederea exproprierii in baza Legii nr. 255 / 201(7', Evaluatorul a utilizat următoarele informatii culese de pe piața imobiliara locala:

•    informatii despre proprietăți similare care s-au tranzactionat sau sunt in curs de tranzacționare obținute de la Agenția Imobiliara ADIMAX Bacau str. Mioriței nr. 68, telf./fax 0234516045 persoana de contact Xxxxx Xxxxx nr. 0723505533. Informațiile se considera cu un grad relativ mare de realism.

•    Evaluatorul a verificat veridicitatea informațiilor prime prin discutarea cu părțile ce au/vor participa la tranzacții;

•    Evaluatorul a analizat oferta si cererea de proprietăți similare in zona si in împrejurimi si gradul de vandabilitate al zonei.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

• 2.1.    Identificarea proprietății, descriere juridică

Evaluarea a fost solicitată de Primăria mun. Bacau, prin comanda nr. 247/26.07.2012.

Terenul este amplasat in Bacau, str. Calea Marasesti, in curtea Spitalului Județean, in fata noului Spital Municipal aflat in construcție.

Beneficiarul lucrării a prezentat, drept documente de aferente proprietății următoarele acte, anexate în copie la prezentul raport:

• • Dispoziția nr. 61/13.03.2008 - Consiliul Județean Bacau

• Documentația cadastrala 61232;

Prin menționarea documentelor anterioare, Evaluatorul nu certifica corectitudinea din punct de vedere legal a acestora si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare

Nota: Datorita amplasamentului, proprietatea imobiliara prezintă unele restricții de construire putând fi utilizat fie pentru construcții de utilitate publica, fie ca spațiu verde sau pentru cai de acces si parcare.

• 2.2.    Tipul proprietății; definirea pieții

Proprietatea evaluată este de teren intravilan cu destinația curți construcții cu suprafața de 417,63 mp, fiind amplasat in curtea Spitalului Județean. Amplasamentul, forma si utilitățile de care dispune nu ii conferă o flexibilitate mărită, acesta avand o destinație limitata putând fi utilizat pentru:

• •   construcții de utilitate publica;

• •   spațiu verde;

^:;."cai de acces si parcare in curtea spitalului;

Zona de delimitare a subpietei este dispusa in vecinătatea Spitalului Județean Bacau, zonă care cuprinde ansambluri de blocuri de locuințe, spatii verzi, unitati de prestări servicii si comerciale. Gradul de ocupare al terenului este de peste 90%, suprafețele libere fiind destinate căilor de acces, spațiilor verzi și parcărilor. Nu sunt parcele mari de teren libere, construibile.

Piața specifica a proprietății este cea a terenurilor libere, cu suprafețe mici si cu un amplasament bun pentru o dezvoltare imobiliara profitabila. La data evaluării piața imobiliara înregistrează un trend negativ, ca urmare a crizei economice ce se manifesta atat la nivel International cat si la nivel național. In urma acestor aspecte negative, preturile proprietăților imobiliare au scăzut foarte mult, ajungând la nivelul celor înregistrate in urma cu 3 * 4 ani, fiind posibil ca tendința de scădere sa continue. Aceasta diminuare a preturilor pe piața imobiliara se datoreaza in primul rând dezechilibrului aparut, respectiv prin devansarea cererei de către oferta, mai ales pe fondul lipsei de lichidități pe piața ca urmare a înăspririi condițiilor de creditare.

• 2.3.    Aspecte economico - sociale

Municipiul Bacau in care se afla proprietatea evaluata este reședința de județ, oraș industrial, aflat in plina dezvoltare mai ales după 1989, când a inceput sa se dezvolte si proprietatea privata.

Din punct de vedere economic în Bacău funcționează societăți cu profil industrial de interes național și chiar mai mult, cum sunt societatea de construcții și reparații avioane AEROSTAR, societatea de construcții mașini unelte WMW, societăți de prelucrare a lemnului, un mare număr de societăți de producție textilă și confecții, societăți din industria alimentară, etc; toate societățile amintite sunt privatizate, iar în Bacău s-au dezvoltat multe alte afaceri particulare ale unor societăți cu capital atât românesc, cât și străin.

Municipiul Bacău beneficiază de o infrastructură bine dezvoltată, după cum urmează:

• •    este străbătut de drumurile europene E85 și E57 - artere de circulație europeană și națională;

• •    feroviar, Bacăul reprezintă un important nod de cale ferată;

• •    legăturile aeriene sunt realizate prin intermediul aeroportului internațional.

In cadrul municipiului Bacău acționează o rețea de bănci comerciale foarte dezvoltată (BCR, BRD, BANCPOST, BANCA TRANSILVANIA, ROMEXTERA, ITALO ROMENA, UNICREDIT - TIRIAC, BANCA ROMANEASCA, EXIMBANk, INGBANK, CARPATICA, etc.)

Populația municipiului Bacău, după datele statistice publicate la finele anului 2008, este de 175.500 locuitori.

• 2.4.    Informații despre zonă si amplasament

Terenul supus evaluării este amplasat in zona centrala a orașului, in curtea Spitalului Județean si in fata Spitalului Municipal ce se afla in construcție. La data evaluării, traficul rutier este intens ca si cel pietonal, zona fiind preponderent cu caracter utilitate publica si recreere. Zona este dens populată, locuitorii fiind, în general persoane cu venituri medii si peste medie. Nu sunt surse de neplăceri în imediata apropriere, iar nivelul protecției din partea forțelor de ordine publică este optima. Utilitățile și amenajările stradale sunt adecvate. Colectarea gunoiului este asigurata de către serviciile specializate ale Primăriei municipiului, acesta fiind transportat la groapa de gunoi a orașului. Proprietatea evaluată are următoarele vecinătăți:

• •    la nord: teren proprietatea CJ Bacau (Spitalul Județean Bacau);

• •    la sud: teren proprietatea CJ Bacau (Spitalul Județean Bacau);

• •    la est: str. Calea Marasesti;

• •    la vest: teren CJ Bacau (Spitalul Municipal Bacau).

• 2,4.    Descrierea terenului:

Terenul ce face obiectul evaluării este in suprafața de 417,63 mp, avand un o deschidere la strada de 6,84 m fiind amplasat in curtea Spitalului Judeten in fata noului Spital Municipal care se afla in construcție. Accesul la teren se face direct din str. Calea Marasesti, avand o forma aproximativ dreptunghiulara.

Datorita faptului ca terenul este amplasat in curtea Spitalului Județean acesta prezintă unele restricții de construire putând fi utilizat fie pentru construcții de utilitate publica, fie ca spațiu verde sau pentru cai de acces..

Utilitățile zonei:

• •    apa + canalizare;

• •    energie electrica;

• •    gaz metan;

• •    rețea de telecomunicații.

  
  

  S1EKKA

  
  

QUADKANT CONSULTaNG GHIU® S.A.

RAPORT EVALUARE TEREN INTRAVILAN

• 2.7.    Oferta competitivă; analiza cererii; echilibrul pieții

Analiza cererii

Cererea pentru o proprietate ca cea evaluată poate veni din partea persoanelor fizice si/sau juridice care doresc să construiască o clădire in scop comercial, dar și din partea celor care anticipează perspective de dezvoltare, deci vor cumpăra în scop speculativ.

Evident că aceste două categorii de investitori trebuie să dispună de o finanțare corespunzătoare, deoarece politica băncilor s-a modificat foarte mult odata cu instaurarea crizei financiare.

Nu putem estima câte astfel de cereri vor exista, dar ele ar putea fi în număr suficient, dacă oferta va fi formulată în valori realiste. Chiar daca există o cerere relativ mare pentru acest gen de proprietăți, datorita lipsei de lichidități pe piața tranzacțiile sunt foarte rare.

In continuare prezintam cateva exemple de asemenea proprietăți:

Nr. crt.	Locație	Zona	Caracteristici	Preț vanzare (euro /mp)	Termen de tranzacționare (luni)
1	Bacau, str. Calea Marasesti	centrala	Teren intravilan, S = 700 mp, neconstruîbil, toate utilitățile in zona	200	oferta de vanzare
2	Bacau, str. Calea Marasesti	centrala	Teren intravilan, S = 500 mp, construibil, toate utilitățile in zona	300	oferta de vanzare
3	Bacau, str. Erou Ciprian Pintea	centrala	Teren intravilan, S = 632 mp, construibil, toate utilitățile in zona	253	oferta de vanzare
4	Bacau, str. Pictor Aman	centrala	Teren intravilan, S- 1200 mp, construibil, toate utilitatîle in zona	400	oferta de vanzare

Oferta competitivă

La data evaluării oferta pentru terenuri libere, construibile, in zona centrala si mediana este redusa deoarece exista foarte puține locații libere, cea mai mare parte a terenurilor fiind deja ocupate de construcții. Aceasta oferta limitata a dus la creșterea accelerata a preturilor, tendința care se pastreaza si in prezent, chiar daca piața imobiliara este in regres relativ.

Echilibrul pieței

Zona care definește segmentul de piață imobiliară studiat, prin caracteristicile sale, este la un nivel foarte bun de satisfacere a dorințelor calitative ale comercianților, insă insuficientă cantitativ, proprietățile oferite fiind in număr limitat. Chiar daca exista cerere pentru proprietăți similare in zona, pe fondul lipsei de lichidități si a ofertei limitate, exista un dezechilibru intre cerere si oferta, in sensul devansării cererii fata de oferta

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR Șl CONCLUZIILE

• 3.1.    Cea mai bună utilizare

Conceptul de "cea mai buna utilizare" (CMBU) este in stransa si directa corelație cu valoarea de piața. Prin analiza CMBU a proprietății imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva si profitabila a acesteia.

"In conformitate cu IVS 1, CMBU este definita ca "utilizarea cea mai probabila a proprietății, posibila din punct de vedere fizic, justificata in mod adecvat, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății evaluate".

In mod normal, analiza CMBU se realizează, atat pentru terenul considerat liber cat si pentru proprietatea construita, asa cum se afla ea la momentul evaluării.

Având in vedere ca proprietatea evaluata are o particularitate care limitează posibilitățile de utilizare, fiind amplasat in fata noului Spital Municipal ce se afla in construcție, consideram ca cea mai buna utilizare este de teren cu destinație de utilitate publica, respectiv construcții speciale (parcare si cale de acces la Spitalul Municipal). Analiza CMBU nu poate face obiectul unui studiu de proprietăți imobiliare terenul nefiind adecvat acestei activitati.

Chiar si in aceasta situație sunt respectate prevederile Standardelor Internationale de Evaluare respectiv:

• •    produce efecte economice pozitive, avand in vedere funcțiunile permise de către PUG, prin amenajarea unei parcari si a unei cai de acces către un obiectiv de utilitate publica (Spitalul Municipal);

•    utilizările propuse sunt dimensionate in corespondenta cu suprafața totului de teren, astfel sa existe acces neîngrădit si o funcționalitate adecvata, fiind realizabile din punct de vedere fizic si tehnic in baza studiilor de fezabilitate aferente, cat si permisive legal fiind in concordanta cu Planul urbanistic general al mun. Bacau (PUG).

• •    pe baza studiilor de fezabilitate ale Primăriei Bacau se considera oportuna si fezabila financiar executarea unei astfel de investitii.

Avand in vedere solicitarea pentru care se întocmește prezentul raport de evaluare respectiv estimarea valorii terenului pentru expropiere in vederea construirii unei parcari si a unei cai de acces la Spitalul Municipal Bacau, evaluatorul considera oportuna ca ipoteza de lucru aplicarea principului substituției si analiza valorii unui teren in zona apropiata liber de sarcini.

• 3.2.    Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii parcelei de teren ce face obiectul prezentului raport s-a utilizat abordarea comparației directă a vânzărilor.

• 3.2.1.    Abordarea pe baza comparației directe

Abordarea prin comparație directă presupune că proprietatea evaluată este comparată cu proprietăți similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc prețuri de cotație sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți comparabile, iar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil cu care s-ar vinde proprietatea dacă ar fi oferită de piață.

Tehnica aplicată pentru identificarea și cuantificarea corecțiilor este cea a comparațiilor relative. Terenul a fost considerat fara restricții legale.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele:

• 1.    drepturile de proprietate

• 2.    condiții de finanatare

• 3.    durata de exploatare in ani;

• 4.    condițiile de vanzare;

• 5.    condiții de piața (data tranzacției);

• 6.    caracteristici tehnice;

• 7.    caracteristici economice;

• 8.    utililizarea;

• 9.    componenete speciale;

• 10.    cheltuieli immediate după cumpărare;

șura rea calculelor si corecțiile efectuate sunt prezentate in Anexa 5.

în analiză au fost utilizate trei proprietăți comparabile, situate în vecinătatea terenurilor supuse evaluării. COMPARABILA 1: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Calea Marasesti (vis a vis de Spital), in suprafața de 700,00 mp, cu acces la strada, cu o forma triunghiulara, neconstruibîl, toate utilitățile in zona, este la vanzare la data evaluării cu 200,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenția care deține oferta. COMPARABILA 2: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Calea Marasesti (zona Spital), in suprafața de 500,00 mp, cu acces la strada, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile in zona, este la vanzare la data evaluării cu 300,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenția care deține oferta.

COMPARABILA 3: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Erou Ciprian Pintea, nr. 12D, in suprafața de 632,00 mp, cu acces la strada, cu o forma trapezoidala, construibil 100%, toate utilitățile in zona, este la vanzare la data evaluării cu 253,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenția care deține oferta.

Explicitarea corecțiilor:

• 1.    Având in vedere ca nu sunt tranzacții efectuate, sunt oferte de vanzare, valoarea proprietăților s-a corectat in funcție de evoluțiile inregistrate pe piața imobiliara;

• 2.    In funcție de localizarea terenurilor prețul unitar suferă modificări semnificative. Astfel, in urma analizei evoluției pieței imobiliare, diferența de localizare dintre locațiile comparabile si subiect a fost corectata conform pieței imobiliare;

• 3.    Diferența de suprafața a terenului afecteaza si valoarea proprietății. Analizând piața imobiliara s-a constatat ca o diferența de suprafața de ± 10 mp afecteaza prețul unitar cu ± 200 euro/mp;

• 4.    Datorita faptului ca atat proprietatea evaluata cat si una din comparabile prezintă unele restricții de construire s-au făcut corectii de ± 5 + 10%;

• 5.    Forma terenului influențează valoarea proprietății, astfel s-au făcut corectii de ± 5 - 15%.

Din analiza efectuată a rezultat că cea mai apropiată comparabilă de subiect este Comparabila 3 deoarece aceasta are cea mai mica corecție.

Astfel, in urma aplicării acestei abordări s-a estimat următoarea valoare de piața a terenului la data de 31.07.2012:

Specificație	Tip abordare	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eubmp)	Observatii
Teren, S = 417,63 mp, Bacau, Calea Marasesti (fost 66,88)	Abordarea pe baza comparației directe	428.700.00	93.830,00	225,00	in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

S.C. S11KKA QUADKANT C0NSUL1IIVG CHIP S.A.

SECȚIUNEA 2.

PREZENTAREA UNEI VALORI DE CIRCULAȚIE STABILITA IN BAZA EXPERTIZELOR ÎNTOCMITE SI ACTUALIZATE DE CAMERELE NOTARILOR PUBLICI, IN CONFORMITATE CU PREVEDERILE LEGII 255/2010 SI A HG 53/2011

In conformitate cu prevederile Legii 255/2010, a Hotărârii nr. 53/2011 pentru aprobarea normelor metodologice a Legii 255/2010 si a cerințelor caietului de sarcini aferent achiziției serviciului de evaluare, s-a estimat valoarea terenului si pe baza expertizelor întocmite si actualizate de camerele notarilor publici.

Astfel, in urma analizei expertizelor întocmite si actualizate de camerele notarilor publici, valoarea minima a unui metru patrat de teren cu destinația curți - construcții in zona A a Circumscripției Teritoriale a Judecătoriei Bacau este de 228,85 euro / mp.

Astfel, in urma utilizării expertizelor întocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici valoarea terenului a fost estimata la:

Specificație	Tip abordare	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eur/mp)	Observatii
Teren, S = 417,63 mp, Bacau, Calea Marasesti (fost 66,88)	Expertizele intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici	393.110,00	86.032,00	206,00	nu este in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

Notă 1: Aceasta valoare nu cuprinde TVA.

Notă 2: Beneficiarul lucrării va utiliza in vederea exproprierii si acordării de despăgubiri actualului proprietar

EXPERT EVALUATOR Ing. Xxxxxx Xxxx

S.C. SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legătură cu proprietatea evaluata

CENTRALIZATOR

Nr. crt	Specificație	Tip abordare	Valoare (Iei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eur/mp)	Observatii
1	Teren, S = 417,63 mp, Bacau, Calea Marasesti (fost 66,88)	Abordarea pe baza comparației directe	428.700,00	93.830,00	225,00	in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare
2	Teren, S = 417,63 mp, Bacau, Calea Marasesti (fost 66,88)	Expertizele întocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici	393.110.00	86.032,00	206,00	nu este in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

Page 1 of 1

SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A.

•                                          VALOAREA TERENULUI ESTIMATA PE BAZA COMPARAȚIEI DIRECTE

CI î £ rr ⁷ * x n: j

£ £ 74 Bacau, str. Marasesti (fost 64.88)

	Elemente de comparație	Subiect	Comparabila 1	Comparabila 2	Comparabila 3
--—	Adresa	Bacau, str. Marasesti (fost 64,88)	Bacau, Calea Marasesti (langa Peco Petrom, vis a vis de Spital)	Bacau, Calea Marasesti (zona Spital)	Bacau, str. Erau Xxxxxxx Xxxxxx 12D
	Proveniența informatii comparabile		informații Agenția Imobiliara Adimax Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045	informatii Agenția imobiliara Adimax Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045	vMw.ca uta- imobil i ar e ro
	Preț de vanzare (euro/mp)		200	300	253
	Drepturi proprietate transmise	libera	libera	libera	libera
	Preț corectat		200,00	300,00	253,00
	Condiții de finanțare	la piața	la piața	la piața	la piața
	Preț corectat		200,00	300,00	253,00
	Condiții de vanzare	independent	independent	independent	independent
	Corecție		0,00%	0,00%	0,00%
	Preț corectat		200,00	300,00	253,00
	Condiții ale pieței		la vanzare	la vanzare	la vanzare
	Corecție		-10,00%	-10,00%	-10,00%
	Preț corectat		180,00	270,00	227,70
	Cheltuieli după comparare
	Corecție		0,00%	0,00%	0,00%
	Preț corectat		180,00	270,00	227,70
			Corecții pentru:
	Amplasament si acces	Bacau, str. Marasesti (fost 64,88)	similar	mai bun	mai slab
	Corecție		0,00%	-5,00%	3,00%
	Valoare corecție		0.00	-13,50	6,83
	Suprafața teren proprietate (mp)	417,00	700,00	500.00	632,00
	Corecție		-14.15	-4.15	-10,75
	Valoare corecție		-14,15	-4,15	-10,75
	Restricții construcții	in curtea spitalului județean	neconstruibil	liber	liber
	Corecție		10,00%	-5.00%	-5,00%
	Preț corectat		18,00	-13,50	-11,39
	Forma terenului	aproape dreptunghiular	triunghiular, in panta	dreptunghiular	trapezoidal
	Corecție		15,00%	-5,00%	5,00%
	Valoare corecție		27,00	-13,50	11,39
	Utilitati	in zona	in zona	in zona	in zona
	Corecție		0,00%	0,00%	0,00%
	Valoare corecție		0,00	0,00	0,00
	Alte dotări	nu	nu	nu	nu
	Corecție		0,00%	0,00%	0.00%
	Valoare corecție		b.obl	0,00	0.00
	TOTAL CORECTII		30,85	-44,65	-3,92
	pret:corectat:^:-		210,85	......'  ' 225,35	223,78
	Va/oare teren (EURO/mp) rotunjit	225,00
	Valoare teren (euro) rotunjit	93.830,00
	Valoare totala teren (lei) rotunjit	428.700,00

Page 1 of 1

- ROMÂNIA-CONSILIUL JUDEȚEAN BACĂU PREȘEDINTE

DISPOZIȚIE

privind restituirea în natură a imobilului din Calea Mărășești (fost nr. 64, 88) $i acordarea altor măsuri reparatorii prin echivalent constând

în compensarea cu alte bunuri 'doamnei Xxxxxxxxx Xxxxx, domiciliată în Bacău, str. Pictor Aman nr. 3, Sc. B, ap. xx

Președintele Consiliului Județean Bacău;

Având în vedere art. 1 alin (3), art.7, art,9 și art.21 alin (4) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie -22 decembrie 1989/ republicată cu modificările și completările*îilterioare;

Luând în considerare notificarea "nr. 46/2001, depusă la Biroul Judecătoresc „Xxxxxxxxxx Xxxxxx’ prin care doamna Xxxxxxxxx Xxxxx, solicită restituirea în natură a imobilului din str. Calea Mărășești (fost nr. 64, 88);

Ținând cont'de Raportul de evaluare nr.426/31.08.2007 întocmit de SC CONT- EXPERT SA Bacău, de Lista bunurilor disponibile aparținând patrimoniului județului Bacău stabilită conform prevederilor art.l alin (5) din Legea nr. 10/2001 republicată cu modificările și completările ulterioare, precum și de acceptul nr. 11273 din 6.12.2007;

Văzând referatul nr.l 1274/7.12.2007, prin care Comisia internă de analiză a notificărilor propune restituirea imobilului din str. Calea Mărășești (fost nr. 64, 88), situat în curtea Spitalului Județean de Urgență Bacău, precum și acordarea de măsuri reparatorii în echivalent ce constă în compensarea cu alte bunuri imobile disponibile din patrimoniul județului Bacău;

în temeiul ârt.106 alin (1) din Legea administrației publice locale nr.215/2001, republicată emite următoarea

DISPOZIȚIE

Art.l Se restituie în natură doamnei Xxxxxxxxx Xxxxx, domiciliată în Bacău, str. Pictor Aman nr. 3, Sc. B, ap. xx posesoare al actului de identitate - B.I, seria GR nr. 748389, CNP xxxxxxxxxxxxx, imobilul compus din teren în suprafață totală de 417,63_mm situat în municipiul Bacău,. Calea Mărășești _ (fost nr, 64, 88) situat în curtea Spitalului Județean^de Urgență, având uhnătoarele vecinătăți: la nord Consiliul

Județean Bacău, la sud Consiliul Județean Bacău și Laborator Clinic, la est Consiliul Local Bacau și la vest Consiliul Județean Bacău. Imobilul este individualizat conform schiței din Anexa nr»l care face parte integrantă din prezenta dispoziție.

Art.2. Se stabilește ca valoare echivalentă a imobilului imposibil de restituit (teren în suprafață de 196,37 mp.) suma de 114.876 euro, în limita căreia se va acorda în compensare, ca măsură reparatorie teren agricol în suprafață de 4786 mp situat în Bacău, C^lea Onești. Imobilul este individualizat contbrm scBiței' chn Anexa nr.2 care tace parte integrantă dîn prezenta dispoziției

Art.3. Prezenta dispoziție face dovada proprietății asupra imobilelor și constituie titlu executoriu după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară,

Punerea în posesie se va face după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, prin proces-verbal de punere în posesie, conform dispozițiilor art.25 alin (4) din Legea nr. 10/2001 Republicata, cu modificările si completările interioare

îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară cad în sarcina persoanei nominalizate la art.l.

ArL4. Pentru suprafața de 50 mp teren, dosarul se transmite conform prevederilor art.27 din Legea nr. 10/2001 republicată, cu modificările și completările ulterioare spre competentă soluționare la Primarul Municipiului Bacău.

Art5. Direcția juridică și administrație publică locală, prin Serviciul juridic, documentare și reglementări va comunica prezenta dispoziție persoanei prevăzute la art.l, procuratorului Xxxxxxxxx Xxxx X-Xxxx domiciliat în Constanța, str. Lanului, nr. 22B, jud. Constanța, Comisiei interne de analiză a notificărilor, Spitalului Județean de Urgență Bacău precum și Prefectului Județului Bacău.

Art.6. Prezenta dispoziție poate fi atacată în termen de 30 de zile de la comunicare la Secția Civilă a Tribunalului Bacău.

Aviz pentru legitate,

Nr. ^/ din/Ă.tfS.iâO8.

S.C. GEO POINT EXPERT SXL. Bacau

Certificat de înregistrare la Registrul Comerțului seria J04/1193/30.06.2004

C.U-1.16561336 I

Mun Bacau ,Str, Progresuluinr. 13j Tel. 0234/524585; 0^3/679019 ;0743/568812

DOCUMENTAȚIE CADASTRALĂ privind amplasarea și^limitarea corpul ui Ide proprietate

-

Nr. cadastral provizoriu :

Denumire lucrarea ‘ Intabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil neinscris in Cartea FuAcîara

(Teren intravilan ). I

Amplasament: Mun. Bacau Calea IVIarasesti (fost nk 64, 88 )

Proprietar: Xxxxxxxxx Xxxxx prin procurator Xxxxxxxxx Xxxx Xxxx

Data: septembrie 2009

Agenția imobiliara ADIMAX - loc. Bacau, jud. Bacau

Str. Mioriței nr. 68 - tel. 0234-518060, 0234-516045

Persoana de contact: Xxxxx Xxxxx - tel.-fax. 0334-808457, 0723 505533

Oferta de vanzare TERENURI in Bacau, zona : str. CALEA MARASESTI

	Comparabila 1	Comparabila II	Comparabila III
Adresa = strada	Calea Marasesti	Calea Marasesti	Pictor Aman
Suprafața teren	700 m.p.	500 m.p.	1.200 m.p.
Preț de vanzare cerut        1	200 euro / m.p.	300 euro / m.p.	400 euro / m.p.
Data ofertei	18.03.2012	22.05.2012	16.04.2012
Deschidere la strada	18 ml	17 ml	30 ml
Adâncime		29 ml	40 ml
Forma terenului	Triunghi, in panta	Dreptunghi	Dreptunghi
Amplasament	Langa Peco Petrom Vizavi de spital	zona spitalului	In fata Unîv.G.Bacovia
Restricții urbanistice in zona Observatii	Intravilan	Intravilan	Intravilan Certif.Urb. P+10

31.07.2012

Fl« ut Mtw            TClA H«lp

f*icj<eî ' _r- 1              ^t RwK&riat GttnwteAdd-oni ’

; Tei tfi & VXVAre h &4CAÎJ’ Kt 4 d1)2 *T 1 'W -

I Apartamenteoeia 696 Euro/ mp + 5% TVA