CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI BACAU

Având în vedere:

• -    Prevederile Legii nr. 247/ 2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente. Titlul X, referitor la circulația juridică a terenurilor, cu modificările și completările ulterioare;

• -    Prevederile Legii nr. 213/ 1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, cu modificările și completările ulterioare;

• -    Prevederile Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Bacău nr. 192/ 2011 privind completarea IICL nr. 199/ 2003 prin care s-a însușit inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Bacău, în sensul înscrierii unor bunuri în domeniul privat al municipiului Bacău, modificată și completată;

• -    Referatul nr. 78308/ 29.06.2011 al Serviciului Administrarea și Inventarierea Patrimoniului, Fond Locativ și îndrumare Asociații de Proprietari;

• -    Adresa nr. 4-6012/ 30.06.2011 a SC Termoport SRL, înregistrată la Primăria municipiului Bacău cu nr. 33798/ 29.06.2011 prin care își exprimă acordul pentru schimbul de teren;

• -    Prevederile ari. 47 si art. 117 lit. „a” din Legea nr. 215/ 2001 privind administrația publică locală republicată, ulterior modificată și completată;

• -    Expunerea de motive a Primarului Municipiului Bacău;

în baza dispozițiilor art. 36 alin. (2) lit. “c” din Legea nr. 215/ 2001 a administrației publice locale republicată și ulterior modificată și completată:

HOTĂRĂ ȘTE

ART. 1 - Se aprobă schimbul de teren solicitat de municipiul Bacău, cu un teren proprietatea SC TERMOPORT SRL, conform Planului de situație - Anexa nr. 1 la prezenta hotărâre.

ART. 2 - Se însușește Raportul de evaluare întocmit de către SC Sicrra Quadrant Consulting Grup SA, prin care se estimează un schimb corect între cele două suprafețe de teren, cu valoare aproximativ egală, ce reprezintă Anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre.

ART, 3 - Serviciul Administrarea și Inventarierea Patrimoniului, Fond Locativ și îndrumare Asociații de Proprietari va face modificările corespunzătoare în inventarul domeniului privat al municipiului Bacău.

ART. 4 - Hotărârea va fi comunicată Administratorului Public, Serviciului Administrarea și Inventarierea Patrimoniului, Fond Locativ și îndrumare Asociații de Proprietari, Direcției Juridice și Administrație Locală

CONTRASEMNEAZĂ, SECRETARUL MUNICIPIULUI BACĂU Xxxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxxx

Societate de Consulting, evaluare, management, și marketing

SIERRA QUADRANT CONSILTING GRUP S.Ă

MEMBRU CORPORATIV AL ASOCIAȚIEI NAȚIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMANIA Str. Alexandru Cel Bun nr.UA Bacau, 600058; tel 0234/510676, fax 0234/510624 Capital Social: 120.000 RON, C.U.I. RO 10840960, Nr. Reg. Com. J04/727/1998 e-mail: Office, sa(5>sierraquadrant. ro

SISTEM DE MANAGEMENT AL CALITATIISR EN ISO 9001: 2001

RAPORT DE EVALUARE

TERENURI INTRAVILANE

CONTRASEMNEAZĂ, SECRETARUL MUNICIPIULUI BACĂU Xxxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxxx

ELABORAT SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. BACAU

^VRaNT

cwwnvt;

V            */

Către, PRIMĂRIA MUN. BACAU

Vă transmitem anexat raportul de evaluare detaliat al celor trei loturi de teren intravilan, amplasate in municipiul Bacau, ce vor face obiectul unul schimb.

Scopul evaluării este estimarea valorii terenurilor, la data de 27.06.2011, in vederea retrocedării sau acordării de despăgubiri, in conformitate cu prevederile legale.

Inspecția în teren, actualizarea și documentarea informării cu date de piață precum și întocmirea prezentului raport de evaluare, s-au desfășurat în perioada 27.06.2011 + 29.06.2011. Data de referință pentru care sunt valabile toate calculele, analizele și estimările efectuate este 27.06.2011. Valoarea este raportată în lei, în condițiile unei plăți integrale cash.

A fost supus evaluării dreptul de proprietate integral al Primăriei mun. Bacau asupra a doua loturi de teren S ^c 50 mp si S = 79 mp) si dreptul de proprietate integral al S.C. Termoport S.R.L. asupra unul lot de teren (S = 140 mp). Dreptul de proprietate evaluat este desprins din documentațiile puse la dispoziție de Beneficiar (fără a se face investigații/verificări suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuată la comanda destinatarului). El este considerat integral și nerestrictiv.

In urma inspecției pe teren si a investigațiilor realizate, Evaluatorul a identificat amplasamentele (cu sprijinul Beneficiarului) si utilltatile existente. Locațiile terenurilor ce fac obiectul prezentei lucrări au fost indicate de către Beneficiarul raportului.

In baza calculelor efectuate, a ipotezelor și a condițiilor limitative, valoarea estimată a proprietăților la data de 27 06.2011, este de:

Nr. crt	Specificație	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unitara |eur/mp)
1	Teren intravilan, S = 50 mp	20.000,00	4.750,00	95,00
2	Teren intravilan, S = 79 mp	31.700,00	7.505,00	95,00
3	Teren intravilan, S = 140 mp	56.100,00	13.300,00	95,00

Nota 1: Valorile de mai sus nu conțin TVA

Notă 2: Valorile propuse sunt valabile astăzi 27.06.2011, urmând a fi corectate ori de câte ori piața o cere.

SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. BACAU MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

CERTIFICAREA VALORII

S.C. SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. Bacau prin Expert evaluator ing. Xxxxx X. Xxxxxx in calitate de Director Executiv, declar că evaluarea a fost făcută în concordanță cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS) și confirma că:

• •    prezentarea faptelor din raport sunt corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

• •    analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile prezentate în acest raport

• •    evaluatorul nu a avut nici un interes asupra proprietăților evaluate.

• •    evaluarea a fost efectuată în conformitate cu Codul etic si cu Standardele Internationale de Evaluare.

• •    după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

• •    onorariul evaluatorului nu este condiționat de nici un aspect al raportului.

• •    evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate, de calificare profesională.

• •    evaluatorul are experiență în ceea ce privește localizarea și categoria de proprietăți ce sunt evaluate.

• •    evaluatorul a efectuat o inspecție personală a proprietăților

• •    nici o persoană, cu excepția celor specificate în raport, nu a acordat asistență profesională în elaborarea

raportului.

• •    nici realizarea evaluării si nici remunerarea nu depind de valoarea raportata.

SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. BACAU MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

DIRECTOR EXECUTIV^r ^

EXPERT EVALUATOR^ SIERRA * >__r»..___«

CAPITOLUL 1. PREMISELE EVALUĂRII

• 1.1.    Obiectul evaluării

Obiectul lucrării ii constituie trei loturi de teren intravilan ce vor face obiectul unui schimb, respectiv:

• •    terenuri aflate in proprietatea Primăriei mun. Bacau, amplasate in Bacau, str. Vântului:

o Lot 1: teren intravilan, S = 50 mp;

o Lot 2: teren intravilan, S = 79 mp;

• •    teren aflat in proprietatea S.C. Terme port S.R.L., amplasat in Bacau, str. Vântului:

o Lot 3: teren intravilan, S = 140 mp.

• 1.2.    Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii terenurilor, la data de 27.06.2011, in vederea efectuării unui schimb, in conformitate cu prevederile legale.

• 1.3.    Definirea valorii și data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unei proprietăți la un moment dat.

Valoarea reflectă rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare și cea de schimb In contextul general al pieței.

In abordarea evaluării, evaluatorul are in vedere următoarea definiție:

• • VALOAREA DE PIAȚĂ (conform Standardelor Internationale de Evaluare - IVS) este suma estimată, pentru care o proprietatea va fi schimbată, la data evaluării, Intre un vânzător hotărât și un cumpărător decis, lntr*o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, in care părțile implicate au acționat In cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Data estimării valorii este 27.06.2011.

• 1.4.    Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportată In lei, în condițiile unei plăți integrale cash.

Pentru elementele de calcul ce au la bază estimări In valută, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 27.06.2011, respectiv: 1 EURO = 4,2192 lei.

• 1.5.    Drepturile de proprietate evaluate

A fost supus evaluării dreptul de proprietate integral al Primăriei mun. Bacau asupra a doua loturi de teren S = 50 mp si S = 79 mp) si dreptul de proprietate integral al S.C. Termoport S.R.L. asupra unul lot de teren (S = 140 mp). Dreptul de proprietate evaluat este desprins din documentațiile puse la dispoziție de Beneficiar (fără a se face investigații/verificări suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuată la comanda destinatarului). El este considerat integral și nerestrictiv.

• 1.6.    Ipoteze si condiții limitative

Prezentul raport a fost elaborat in următoarele ipoteze si condiții limitative:

• •    evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către beneficiarul lucrării, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

• •    informațiile solicitate și luate în considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fără ca acestea să ofere o garanție asupra preciziei lor;

• •    evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii, ce au fost evidențiate în raportul de evaluare, de la surse considerate credibile fără a-și asuma nici o responsabilitate în privința corectitudinii lor;

• •    proprietățile sunt evaluate ca fiind libere de sarcini deoarece nu s-a specificat altfel;

• •    se presupune ca proprietățile sunt deținute cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acestora;

• •    se presupune ca terenurile nu sunt străbătute de rețele de utilitati, fiind construibile 100%;

• •    datele referitoare la dimensiuni și suprafețe au fost extrase din schitele puse la dispoziție de catre Beneficiarul lucrării;

• *    se presupune că proprietățile sunt în concordanță cu toate reglementările locale șl republicane privind mediul înconjurător, reglementările și restricțiile urbanistice, cu excepția neconcordanțelor ce ar fi expuse în prezentul raport;

• •    se presupune că utiliza»'prQprjetMjpr corespund granițelor și nu există nici o servitute în afara celor descrise în raport-

• •    nu se dețin informații cu privire la existența unor materiale periculoase 1n cadrul proprietăților evaluate; Evaluatorul nu are calitatea, calificarea șl nici obligația de a depista astfel de substanțe;

• •    estimarea valorilor din acest raport a avut în vedere proprietățile în întregime și orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare;

• •    previziunile sau estimările conținute în raport s-au făcut în condițiile actuale ale pieții;

• •    evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie în instanță in legătură cu proprietățile evaluate, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

• *    prezentul raport de evaluare nu poate fi Inclus în nici un document și nu poate fi publicat sub nici o formă, fără aprobarea scrisă a evaluatorului;

• •    acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat în cadrul capitolului si evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate dacă acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

• •    previziunile, proiecțiile si estimările conținute aici se bazeaza pe condițiile curente de pe plata, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

• 1.7.    Sfera evaluării

Având in vedere scopul evaluării, respectiv “estimarea valorii terenurilor, la data de 27.06.2011, in vederea efectuării unui schimb, in conformitate cu prevederile legale’", Evaluatorul a utilizat următoarele informatii culese de pe piața imobiliara locala:

• informatii despre proprietăți similare care sunt in curs de tranzacționare obținute de la Agenția Imobiliara ADIMAX Bacau str. Mioriței nr. 68, telf./fax 0234516045 persoana de contact Xxxxx Xxxxx nr. 0723505533. Informațiile se considera cu un grad relativ mare de realism.

• • Evaluatorul a analizat oferta si cererea de proprietati similare in zona si in împrejurimi si gradul de vandabilitate al zonei.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

• 2.1.    Identificarea proprietății, descriere juridică

Terenurile evaluate sunt in proprietatea Primăriei Bacau (lot 1: S = 50 mp si lot 2: S = 79 mp) si respectiv in proprietatea S.C. Termoport S.R.L. (lot 3: S = 140 mp).

Beneficiarul lucrării a prezentat un plan de situație din care reies amplasamentul terenurilor si suprafața acestora. Nu au fost prezentate acte de proprietate, Evaluatorul luând in calcul ipoteza ca acestea exista si sunt conform declarației Beneficiarului.

Prin menționarea documentelor anteriore, Evaluatorul nu certifica corectitudinea din punct de vedere legal a acestuia si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

• 2.2.    Tipul proprietății; definirea pieții

Proprietățile evaluate sunt terenuri intravilane, amplasate in zonele mediene ale mun. Bacau. Piața specifică este cea a terenurilor intravilane, potențial construibile Zona de delimitare geografica a subpieței este reprezentata de zona mediana a municipiului, in vecinătatea Autogaril Bacau.

In urma analizei proprietăților imobiliare, a amplasamentului acestora si a utilităților de care dispun, se poate desprinde concluzia ca acestea dispun de o flexibilitate redusa a utilizărilor, respectiv:

• •    terenurile propuse la schimb de către Primărie, respectiv lot 1 si lotul 2, au suprafețe foarte mici si forme neregulate, utilizarea potențiala a acestora fiind fie de spațiu verde fie de întregire a proprietăților învecinate;

• •    terenul solicitat spre schimbare de către Primărie, respectiv lotul 3, aflat in patrimoniul S.C. Termoport S.R.L., are o forma neregulata si se suprapune peste obiectivul de investiție al Primărie de realizare a unei cai de acces in zona, ceea ii conferă imposibilitatea creării unei dezvoltări imobiliare, utilizarea acestuia fiind limitata fie la efcetuarea schimbului cu Primăria, fie la crearea unui spațiu verde.

La data evaluării, piața imobiliara naționala înregistrează un trend negativ, ca urmare a crizei economice ce se manifesta atat la nivel internațional cat si la nivel național. In urma acestor aspecte negative, preturile terenurilor / imobilelor au scăzut foarte mult, ajungând la nivelul celor înregistrate in urma cu 3-4 ani, fiind

posibil ca tendința de scaderș, ₍ primul rând dezechilibrului ș^ar&t.re de lichidități pe piața ca urm^rea^ri^^

• 2.3.    Aspecte economico - sociale

Municipiul Bacau in care se afla proprietatea evaluata este reședința de județ, oraș industrial, aflat in plina dezvoltare mai ales după 1989, când a început sa se dezvolte si proprietatea privata.

Din punct de vedere economic în Bacău funcționează societăți cu profil industrial de interes național și chiar mai mult, cum sunt societatea de construcții și reparații avioane AEROSTAR, societatea de construcții mașini unelte WMW, societari de prelucrare a lemnului, un mare număr de societăți de producție textilă și confecții, societari din industria alimentară, etc; toate societățile amintite sunt privatizate, iar în Bacău s-au dezvoltat multe alte afaceri particulare ale unor societăți cu capital atât românesc, cât și străin.

Municipiul Bacău beneficiază de o infrastructură bine dezvoltată, după cum urmează:

• •    este străbătut de drumurile europene E85 și E57 - artere de circulație europeană și națională;

• •    feroviar, Bacăul reprezintă un important nod de cale ferată;

• •    legăturile aeriene sunt realizate prin intermediul aeroportului internațional.

In cadrul municipiului Bacău acționează o rețea de bănci comerciale foarte dezvoltată (BCR, BRD, BANCPOST, BANCA TRANSILVANIA, ROMEXTERA, ITALO ROMENA, UNICREDIT - TIRIAC, BANCA ROMANEASCA, EXIMBANk, INGBANK, CARPATICA, etc.)

Populația municipiului Bacău, după datele statistice publicate la finele anului 2007, este de 175.500 locuitori.

In perioada după schimbarea economieiei totalitariste si trecerea la economia de piața, mediul de afaceri bacauan a înregistrat in medie un trend ascendent care a contribuit la creșterea interesului oamenilor de afaceri, pentru a investi în această zonă. Efectul asupra pierii imobiliare a fost acela ca subpiata construcții, afaceri, comerț, In special spatiile comerciale si in principal locuințele si terenurile libere au înregistrat o dinamica ascendenta, cu efect asupra pieței imobiliare. Odata cu apariția primelor semne ale crizei financiare instituite la nivel mondial la sfârșitul anului 2008, piața imobiliara naționala a intrat intr-o perioada de stagnare si chiar au aparut dezechilibre majore intre cerere si oferta, in sensul ca interesul investitorilor a scăzut pentru achiziții de proprietăți imobiliare, ca urmare a lipsei de lichidități pe piața coroborat cu inasprirea condițiilor de creditare de către banei.

• 2.4.    Informații despre zonă sl amplasament

Toate cele trei loturi de teren ce face obiectul evaluării sunt amplasate in zona mediana a mun. Bacau, in vecinătatea Autogarii Bacau, pe partea stanga in direcția de mers spre Podul pestre râul Bistrița dispre str. Vadu Bistriței, in planul al doilea. Terenurile sunt libere. Accesul la aceste terenuri este dificil, acesta realizandu-se de pe str. Vântului, strada balastata.

Traficul pietonal in zona este mediu, dar cel rutier este ridicat, zona fiind preponderent cu caracter comercial si rezidențial. Nu sunt surse de neplăceri în imediata apropiere, cu excepția disconfortului fonic produs de mijloacele de transport

Utilitățile zonei / amplasamentului:

• *  rețea de apa;

• •   rețea de canalizare;

• •   rețea de energie electrica;

• •   rețea de gaze naturale;

• •    telefonie fixa si mobila.

• 2.5.    Descrierea terenurilor

• 2.4.1.    Terenuri propuse de către Primăria mun. Bacau pentru efectuarea schimbului

  • 2.4.1.1.    Lot 1: S = 50,00 mp

Terenul, cu o suprafața de 50,00 mp, propus de către Primărie pentru efectuarea schimbului, are o forma triunghiulara, cu baza orientata perpendicular pe axa nord - sud. La data evaluării, terenul este liber. Categoria de folosința a acestuia este curți - construcții. Accesul la proprietate se face prin strada Vântului. Terenul dispune de toate utilitățile.

Vecinatatl:

la nord: proprietate Consiliul Local Bacau;

la sud: proprietate parțji

la est: proprietate

la vest: proprietat nâOt oafc

I

........" FTffrw-

Oi

• 2.4.1.2.    Lot 1: S = 79,00 mp

Terenul, cu o suprafața de 79,00 mp, propus de către Primărie pentru efectuarea schimbului, are o forma neregulata, foarte greu de organizat La data evaluării, terenul este liber. Categoria de folosința a acestuia este curți - construcții. Accesul la proprietate se face prin strada Vântului si alei de acces balastate. Terenul dispune de toate utilitățile.

Vecinătăți:

• •    la nord: proprietate Consiliul Local Bacau;

• •    la sud: proprietate particulara;

• •    la est: proprietate Consiliul Local Bacau

• •    la vest: proprietate particulara

  
  
  
  

• 2.4.2.    Teren solicitat de către Primăria mun. Bacau pentru efectuarea schimbului

  • 2.4.2.1.    Lot 3: S = 140,00 mp

Terenul, cu o suprafața de 140,00 mp, solicitat de Primărie pentru efectuarea schimbului este in proprietatea S.C. Termoport S.R.L. si are o forma triunghiulara, cu baza orientata aproximativ paralel cu axa nord - sud. Categoria de folosința a acestuia este curți - construcții. La data evaluării, terenul este liber. Accesul la proprietate se face prin strada Vântului. Terenul dispune de toate utilitățile.

Vecinătăți:

• •    la nord: proprietate Consiliul Local Bacau;

• *    la sud: proprietate Consiliul Local Bacau

• •    la est: proprietate particulara

• •    la vest: proprietate Consiliul Local Bacau _ _______ ____

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR Șl CONCLUZIILE

• 3.1.    Cea mal bună utilizare

Prin analiza CMBU a proprietății imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva si profitabila a acesteia.

"In conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare, CMBU este definita ca “utilizarea cea mai probabila a proprietății, posibila din punct de vedere fizic, justificata in mod adecvat, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății evaluate”.

Având in vedere ca proprietățile evaluate au o particularitate care limitează posibilitățile de utilizare, fie prin amplasament, fie ca si dimensiuni si forma, consideram ca cea mai buna utilizare este de teren cu destinație de utilitate publica, respectiv cai de acces si reîntregirea proprietăților vecine. Analiza CMBU nu poate face obiectul unui studiu de proprietăți imobiliare terenul nefiind adecvat acestei activitati.

Chiar si in aceasta situație sunt respectate prevederile Standardelor Internationale de Evaluare respectiv:

• •    produce efecte economice pozitive, avand in vedere funcțiunile permise de către PUG, prin realizarea caii de acces in zona;

• •    utilizările propuse sunt dimensionate in corespondenta cu suprafața loturilor de teren, astfel sa existe acces neîngrădit si o funcționalitate adecvata, fiind realizabile din punct de vedere fizic si tehnic in baza studiilor de fezabilitate aferente, cat si permisive legal fiind in concordanta cu Planul urbanistic general al mun. Bacau (PUG).

• •    pe baza studiilor de fezabilitate ale Primăriei Bacau se considera oportuna si fezabila financiar executarea unei astfel de investitii.

Avand in vedere solicitarea pentru care se intocmeste prezentul raport de evaluare respectiv estimarea valorii terenurilor in vederea efectuării unui schimb, evaluatorul considera oportuna ca ipoteza de lucru aplicarea principului substituției si analiza valorii unui teren in zona apropiata liber de sarcini.

• 3.2.    Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii parcelelor de teren ce tec obiectul prezentului raport s-a utilizat abordarea comparației directă a vânzărilor.

• 3.2.1.    Abordarea pe baza comparației directe

Abordarea prin comparație directă presupune că proprietatea evaluată este comparată cu proprietăți similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc prețuri de cotație sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți comparabile, iar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil cu care s-ar vinde proprietatea dacă ar fi oferită de piață.

Tehnica aplicată pentru identificarea și cuantificarea corecțiilor este cea a comparațiilor relative. Terenul a fost considerat tera restricții legale.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele:

• 1.    drepturile de proprietate

• 2.    condiții de finanatare

• 3.    durata de exploatare in ani;

• 4.    condițiile de vanzare;

• 5.    condiții de piața (data tranzacției);

• 6.    caracteristici tehnice;

• 7.    caracteristici economice;

• 8.    utililizarea;

• 9.    componenete speciale;

• 10.    cheltuieli imediate după cumpărare;

Desfășurarea calculelor si corecțiile efectuate sunt prezentate in Anexele 2 + 4.

în analiză au fost utilizate trei proprietăți comparabile, situate în vecinătatea terenurilor supuse evaluării.

COMPARABILA 1: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Vadu Bistriței, in suprafața de 180,00 mp, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile, este la vanzare la data evaluării cu 200,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenția care deține oferta.

COMPARABILA 2: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Vadu Bistriței, in suprafața de 158,00 mp, cu o forma regulata, construibil 100%, toate uțilitetj|ș,^ește la vanzare la data evaluării cu 125,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenfia dare~oferta.

___________________________________________________________________ ₈

l’. *        "< . ‘      ,            M ff

COMPARABILA 3: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Vadu Bistriței, in suprafața de 2.000,00 mp, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile, este la vanzare la data evaluării cu 200,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenția care deține oferta.

Explicitarea corecțiilor:

• 1.    Având in vedere faptul ca terenurile fac obiectul unui schimb cu utilitate publica necesara realizării unui obiectiv de interes local, respectiv construirea unei cai de acces in zona, s-au aplicat corectii negative de 15%;

• 2.    Având in vedere ca nu sunt tranzacții efectuate, sunt oferte de vanzare, valoarea proprietăților s-a corectat in funcție de evoluțiile înregistrate pe piața imobiliara;

• 3.    In funcție de localizarea terenurilor prețul unitar suferă modificări semnificative. Astfel, in urma analizei evoluției pieței imobiliare, diferența de localizare dintre locațiile comparabile si subiect a fost corectata conform pieței imobiliare;

• 4.    Diferența de suprafața a terenului afecteaza si valoarea proprietății. Analizând piața imobiliara s-a constatat ca o diferența de suprafața de ± 100 mp afecteaza prețul unitar cu ± 10 euro/mp pentru suprafețele de teren pana in 500 de mp si ± 1.000 mp afecteaza prețul unitar cu ± 10 euro/mp pentru suprafețele de teren peste 500 de mp;

• 5.    Restricțiile privind costructiile terenului de evaluat au impus aplicarea de corectii negative de 5% asupra proprietăților comparabile.

• 6.    Forma neregulata a terenului impune o aplicarea unei corectii negative de 5%.

Din analiza efectuată a rezultat că cea mai apropiată comparabilă de subiect este Comparabila 3 deoarece aceasta are cea mai mica corecție.

CAP. III ESTIMAREA VALORII FINALE

In urma aplicării metodei de evaluare utilizate si a analizei rezultatelor obținute, Evaluatorul propune ca valoare de piață a loturilor de teren ce fac obiectul evaluării, la data de 27.06.2011, valoarea degajata de metoda comparației directe, respectiv:

Nr.crt	Specificație	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eur/mp)
1	Teren Intravilan, S = 50 mp	20.000,00	4.750,00	95,00
2	Teren intravilan, S = 79 mp	31,700,00	7.505,00	95,00
3	Teren intravilan, S = 140 mp	56.100,00	13.300,00	95,00

Nota 1: Valoarea de mai sus nu conține TVA

Notă 2: Valoarea propusă este valabilă astăzi 27.06.2011, urmând a fi corectată ori de câte ori piața o cere.

Evaluatorul consideră că valoarea de mai sus este realista și pot constitui drept bază In vederea efectuării schimbului, sub rezerva limitelor menționate.

S.C. SIERRA QUADRA^TCpNSULTING GRUP S.A. Bacau certifica obiectivitatea rezultatelor evaluării precum si lipsa interes^r persâlt^e in legătură cu proprietățile evaluate, marimea onorariului incasat nu a depins sub nici o forn^e VâfoSMa Estimata.

ii                                        ।

d CONSULTING '                                                          _n

V/

Anexa 1

CENTRALIZATOR

Nr. crt	Specificație	Tip abordare	Valoare (tei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eur/mp)
1	Teren intravilan, S = 50,00 mp	Abordarea pe baza comparației directe	20.000,00	4.750,00	95,00
2	Teren intravilan, S = 79,00 mp	Abordarea pe baza comparației directe	31.700,00	7.505,00	95,00
3	Teren intravilan, S = 140,00 mp	Abordarea pe baza comparației directe	56.100,00	13.300,00	95,00

Page 1 of 1

SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A.

VALOAREA PROPRIETĂȚII ESTIMATA PE BAZA COMPARAȚIEI DIRECTE

Elemente de comparație	Subiect	Comparabila 1	Comparabila 2	Comparabila 3
Adresa	Bacau, str. Vântului	Bacau, str. Vadu Bistriței	Bacau, str. Vadu Bistriței	Bacau, str. Vadu Bistriței
Proveniența informatii comparabile		informații Agenția Imobiliara Adimax Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045	informații Agenția Imobiliara Adimax Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045	informatii Agenția Imobiliara Adimax Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045
Preț de vanzare (euro/mp)		200	125	200
Drepturi proprietate transmise	libera	libera	libera	libera
Preț corectat		200,00	125,00	200,00
Condiții de finanțare	la piața	la piața	la piața	la piața
Preț corectat		200,00	125,00	200,00
Condiții de vanzare          \	schimb	independent	independent	independent
Corecție		-15,00%	-15,00%	-15,00%
Preț corectat                      \		170,00	106,25	170,00
Condiții ale pieței. < £ $ p n		la vanzare	la vanzare	la vanzare
Corecție		-35,00%	-35.00%	-35,00%
Preț corectat K		110,50	69,06	110,50
X                                       CORECTII PENTRU:
Amplasament si acces	Bacau, str. Vântului	puțin mai bun	mult mai slaba	mai bun
Corecție		-5,00%	55,00%	-10,00%
Valoare corecție		-5,53	37,98	-11,05
Suprafața teren proprietate (mp)	50,00	180,00	158,00	2.000,00
Corecție		13,00	10,80	19,50
Valoare corecție		13,00	10,80	19,50
Restricții construcții	cu restricții	liber	liber	liber
Corecție		-5,00%	-5,00%	-5,00%
Valoare corecție		-5,53	-5,53	-5,53
Forma terenului	neregulat	regulata	regulata	regulata
Corecție		-15,00%	-15,00%	-15,00%
Valoare corecție		-16,58	-16,58	-16,58
Total corectii		-14,63	26,68	-13,65
Preț corectat		95,88	95,75	96,85
Valoare teren (EURO/mp) rotunjit	95,00
Valoare teren (euroj rotunjit	4.750,00
Valoare totala teren (lei) rotunjit	20.000,00

SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A.

VALOAREA PROPRIETĂȚII ESTIMATA PE BAZA COMPARAȚIEI DIRECTE

Elemente de comparație	Subiect	Comparabila 1	Comparabila 2	Comparabila 3
Adresa	Bacau, str. Vântului	Bacau, str. Vadu Bistriței	Bacau, str. Vadu Bistriței	Bacau, str. Vadu Bistriței
Proveniența informații comparabile		informații Agenția Imobiliara Adirnax Bacau, Mioriței 68. tel 0234-516045	informații Agenția Imobiliara Adirnax Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045	informații Agenti: mobiliara Adirnax Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045
Preț de vanzare (euro/mp)		200	125	200
Drepturi proprietate transmise	libera	libera	libera	libera
Preț corectat		200,00	125,00	200,00
Condiții de finanțare	la piața	la piața	la piața	la piața
Preț corectat		200,00	125.00	200,00
Condiții de vanzare	schimb	independent	independent	independent
Corecție		-15,00%	-15,00%	-15,00%
Preț corectat             £ ry		170,00	106,25	170,00
Condiții ale pieței < „    - £ £ -		la vanzare	la vanzare	la vanzare
Corecție                        *P		-35,00%	-35,00%	-35,00%
Preț corectat         x ? s J £7		110,50	69,06	110,50
X «                                     CORECTII PENTRU:
Amplasament si acces'"'-—	Bacau, str. Vântului	puțin mai bun	mult mai slaba	mat bun
Corecție		-5,00%	55,00%	-10,00%
Valoare corecție		-5,53	37,98	-11,05
Suprafața teren proprietate (mp)	79,00	180,00	158,00	2.000,00
Corecție		10,10	7,90	19,21
Valoare corecție		10,10	7,90	19,21
Restricții construcții	cu restricții	liber	liber	liber
Corecție		-5,00%	-5,00%	-5,00%
Valoare corecție		-5,53	-5,53	-5,53
Forma terenului	neregulat	regulata	regulata	regulata
Corecție		-15,00%	-15,00%	-15,00%
Valoare corecție		-16,58	-16,58	-16,58
Total corectii		-17,53	23,78	-13,94
Preț corectat		92,98	92,85	96,56
Valoare teren (EURO/mp) rotunjit	95'00
Valoare teren (euro) rotunjit	7.505,00
Valoare totala teren (lei) rotunjit	31.700,00

SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A.

VALOAREA PROPRIETĂȚII ESTIMATA PE BAZA COMPARAȚIEI DIRECTE

Elemente de comparație		Subiect	Comparabila 1	Comparabila 2	Comparabila 3
Adresa		Bacau, str. Vântului	Bacau, str. Vadu Bistriței	Bacau, str. Vadu Bistriței	Bacau, str. Vadu Bistriței
Proveniența informatii comparabile			informații Agenția Imobiliara Adimax	informații Agenția Imobiliara Adimax	informată Agenția ImobtBara Adimax
			Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045	Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045	Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045
Preț de vanzare (euro/mp)			200	125	200
Dreptun proprietate transmise		libera	libera	libera	libera
Preț corectat			200,00	125,00	200,00
Condiții de finanțare		la piața	la piața	la piața	la piața
Preț corectat			200,00	125,00	200,00
Condiții de vanzare		schimb	independent	independent	independent
Corecție			-15,00%	-15,00%	-15,00%
Preț corectat           , << «b			170,00	106,25	170,00
Condiții ale pieței „        g n'			la vanzare	la vanzare	la vanzare
Corecție                      o			-35,00%	-35,00%	-35,00%
Preț corectat ;?L ' XȘ < £ ^7'			110,50	69,06	110,50
		CORECTII PENTRU:
Amplasament si acces'—		Bacau, str. Vântului	similar	mult mai slaba	similar
Corecție			0,00%	65,00%	-10,00%
Valoare corecție			0,00	44,89	-11,05
Suprafața teren proprietate (mp)		140,00	180,00	158,00	2.000,00
Corecție			4,00	1,80	18,60
Valoare corecție			4,00	1,80	18,60
Restricții construcții		cu restricții	liber	liber	liber
Corecție			-5,00%	-5,00%	-5,00%
Valoare corecție			-5,53	-5,53	-5,53
Forma terenului		neregulat	regulata	regulata	regulata
Corecție			-15,00%	-15,00%	-15,00%
Valoare corecție			-16,58	-16^58	-16,58
Total corectii			-18,10	24,59	-14.55
Preț corectat			92,40	93,65	95,95
Valoare teren (EURO/mp) rotunjit		95t00
Valoare teren (euro) rotunjit		13.300,00
Valoare totala teren (lei) rotunjit		56.100,00

Dacro 1    *1

Nr. 259 / 29.06.2011

PROCES VERBAL

încheiat astazi 29.06.2011

Intre din partea Primăria Bacau si Xxxx Xxxxxx din partea

S.C. Sierra Quadrant Consulting Grup S.A.

Reprezentantul S.C. Sierra Quadrant Consulting Grup S.A. a predat reprezentantului Primăriei Bacau raportul de evaluare Terenuri Intravilane, situate In Bacau, str. Vântului, In doua exemplare.

Prezentul s-a incheiat in doua exemplare, cate unul pentru fiecare parte.

Am primit