CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI BACAU

Având în vedere :

• -    Prevederile art. 44 alin. (3) și (6) din Constituția României;

• -    Prevederile art. 4 și ale art. 7 din Legea nr. 255/ 2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local;

• -    Prevederile art. 4 (2) din Hotărârea Guvernului nr. 53/ 2011 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 255/ 2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local;

• -    Prevederile art. 8 lit. “c” din Ordonanța Guvernului nr. 43/ 1997, privind regimul drumurilor, republicată;

• -    Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Bacău nr. 129/ 2008 privind aprobarea documentației tehnico-economice faza SF pentru obiectivul “Străpungere strada Mihai Viteazu - strada 9 Mai”, din municipiul Bacău;

• -    Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Bacău nr. 401/ 2010 privind aprobarea demarării procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică, a terenului în suprafață de 152 mp situat în Bacău, str. Mihai Viteazu, nr. 9 A.

• -    Referatul nr. 3133/ 14.04.2011 al Serviciului Juridic și Aplicarea Legilor Proprietății;

• -    Prevederile art. 47 si art. 117 lit. „a” din Legea nr. 215/ 2001 privind administrația publică locală republicată, ulterior modificată și completată;

• -    Expunerea de motive a Primarului Municipiului Bacău;

în baza dispozițiilor art. 36 alin. (1) și ale art. 45 (1) din Legea nr. 215/ 2001 a administrației publice locale republicată și ulterior modificată și completată:

HOTĂRĂ ȘTE

ART. 1 - Se clasifică obiectivul „Străpungere strada Mihai Viteazu - strada 9 Mai” drept drum de interes local.

ART. 2 - Se aprobă declanșarea procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică, a terenului în suprafață de 152 mp situat în Bacău, str. Mihai Viteazu, nr. 9 A, evidențiat în Anexa nr. 1 - Raport de Evaluare, parte integrantă din prezenta hotărâre.

ART. 3 - Finanțarea obiectivului „Străpungere strada Mihai Viteazu - strada 9 Mai” se asigură de la bugetul local al municipiului Bacău, din capitolul cheltuieli de capital.

ART. 4 - Se aprobă lista proprietarilor ale căror imobile sunt afectate de coridorul de expropriere, identificați pe baza evidențelor OCPI și ale Consiliului Local al Municipiului Bacău, prezentați în Anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre.

ART. 5 - Se aprobă ca justă despăgubire pentru imobilele expropriate suma de 146.540 lei, stabilită conform Raportului de Evaluare, Anexa nr. 1 la prezenta hotărâre, valoare stabilită pe baza expertizelor întocmite și actualizate de Camerele Notarilor Publici.

ART. 6 - Se aprobă consemnarea pe numele proprietarilor de imobile, prevăzuți în Anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre, a sumei de 146.540 lei, în termen de 10 zile în contul care se va deschide de către municipiul Bacău.

ART. 7 - Se abrogă Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Bacău nr. 401/2010.

ART. 8 - Hotărârea va fi comunicată Direcției Juridice și Administrație Locală, Serviciului Juridic și Aplicarea Legilor Proprietății, precum și Direcției Drumuri Publice.

CONTRASEMNEAZĂ, SECRETARUL MUNICIPIULUI BACĂU Xxxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxxx

Societate ele consul ling, evaluare, management, și marketing

MLKKA QVADRW CONSULTING GRUP S. A.

MEMBRU CORPORATIV AL ASOCIAȚIEI NAȚIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMANIA Str. Alexandru Cel Bun nr. 11A Bacau. 600058; tel 0234/510676. fax 0234/510624 Capital Social; 120.000 RON, C.U.I. RO 10840960, Nr. Reg. Com. J 04/727/1998

e-mail: xxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxx

SISTEM DE MANAGEMENT AL CALITATII SRENISO 9001: 2001

ROMÂNIA

JUDEȚUL BACĂU

CONSILIUL LOCAL BACĂU

F 22 - Nr, SQCG -105/11.03.2011

ANEXA NR. 1

RAPORT DE EVALUARE

TEREN INTRAVILAN

mun. Bacau, str. Mihai Viteazu, nr. 9A

PROPRIETAR:   Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx

P^lfaÂRXMUNIC^ BACAU

CONTRASEMNEAZĂ, SECRETARUL MUNICIPIULUI BACĂU

Xxxxxxx-Xxxxxx Xxxx I

EÎ>febRAȚSfERRA QUADRANT CONSULTING j3\UFț^AB^\

MARTIE ^11

S.C. S1IRRA

Către, PRIMĂRIA MUN. BACAU

Vă transmitem anexat raportul de evaluare detaliat ai proprietății amplasate in municipiul Bacau strada Mihai Viteazu, nr. 9A, ce face obiectul exproprierii in vederea realizării străpungerii din str, 9 Mai cu str. Mihai Viteazu.

Inspecția în teren, actualizarea și documentarea informării cu date de piață precum și întocmirea prezentului raport de evaluare, s-au desfășurat în perioada 02,03.2011 * 10.03.2011

Scopul evaluării este estimarea valorii proprietății, la data de 04.03.2011, in vederea exproprierii in baza Legii nr. 255 / 2010.

Lucrarea prezentata este alcătuit din doua secțiuni:

• 1    .SECȚIUNEA 1. RAPORT DE EVALUARE CONFORM STANDARDELE INTERNATIONALE DE

EVALUARE (IVS):

Raportul de evaluare a fost făcut în concordanță cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS), abordarea prin comparația vânzărilor, metoda comparație directe, cu excepția limitelor prevăzute la punctual Baza de evaluare a raportului este valoarea de piață

Valoarea este raportată în lei, în condițiile unei plăți integrale cash.

Data de referință pentru care sunt valabile toate calculele, analizele și estimările efectuate este 04.03.2011.

A fost supus evaluării dreptul de proprietate integral al D-lui Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx asupra terenului intravilan ce face obiectul evaluării. Dreptul de proprietate evaluat este desprins din documentațiile puse la dispoziție de beneficiar (fără a se face investigații/verificări suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuată la comanda beneficiarului). El este considerat integral și nerestrictiv.

In urma aplicării abordărilor menționate anterior, s-au estimat următoarele valori ale terenului:

Specificație	Tip abordare	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eur/mp)	Observații
Teren, S = 152 mp, Bacau, str. M. Viteazu, nr. 9A	Abordarea pe baza comparației directe	179.300,00	42.560,00	280,00	in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

Notă 1: Aceasta valoare nu cuprinde TVA.

Notă 2: Beneficiarul lucrării va utiliza lucrarea in vederea exproprierii si acordării de despăgubiri actualului proprietar.

SIERRA QUADRANT COASULT1AG GRUP SA.

Ux             RAPORT EVALUARE TEREN INTRAVILAN

• 2 . SECȚIUNEA 2. PREZENTAREA UNEI VALORI DE CIRCULAȚIE STABILITA IN BAZA EXPERTIZELOR ÎNTOCMITE si actualizate de camerele notarilor publici, in conformitate cu PREVEDERILE LEGII 255/2010 SI A HG 53/2011

Valoarea prezentata in lucrare la aceasta secțiune a fost aleasa în concordanță cu art. 8 din H.G. 53/2011 respectiv:

• (1)    Expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77¹ alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare

• (2)    Camerele notarilor publici vor pune la dispoziția expropriatorului expertizele prevăzute la alin. (1).

• (3)    în aplicarea dispozițiilor art. 11 alin. (9) din lege, Uniunea Națională a Notarilor Publici din România va pune la dispoziția evaluatorului, la cerere, expertizele întocmite de camerele notarilor publici

Baza de prezentare a valorii in lucrare este valoarea de circulație a terenurilor situate in intravilanul cat si in extravilanul județului Bacau (in circumscripția teritorială a Judecătoriei Bacău) “comunicata sl stabilita orientativ "de Camera Notarilor Publici Bacau in baza Ghidului de evaluare aplicabile in activitatea notariala (expertiza elaborata cu consultarea Hotărârii Consiliului Local Bacău nr. 360/28.12.2006 ). stabilit in baza Hotărârii nr. 6/28.03.2009 si 14/08.10.2009.

In urma verificării si incadrarii imobilului in conformitate cu “Ghidului de evaluare aplicabil in activitatea notariala" respective Bacau, intravilan, zona A, grupa de folosința curți construcții, valorea terenului stabilita de Camera Notarilor Publici Bacau este:

Specificație	Tip abordare	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eur/mp)	Observatii
Teren, S = 152 mp, Bacau, str. M. Viteazu, nr. 9A	Expertizele intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici	146.540,00	34785.00	228,85	nu este in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

Notă 1: Aceasta valoare nu cuprinde TVA.

Notă 2: Beneficiarul lucrării va utiliza lucrarea in vederea exproprierii si acordării de despăgubiri actualului proprietar.

Notă 3: Stabilirea valorii terenului prezentata pe baza expertizelor intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici, in conformitate cu prevederile Legii 255/2010 si a HG 53/2011 pentru aprobarea normelor metodologice nu respecta Standardele Internationale de Evaluare (IVS) pentru estimarea valorii de piața.

DIRECTOR GENERAL

EXPERT

l4TODI^_s^raif<\

JpL

sA*         /

SECȚIUNEA 1.

RAPORT DE EVALUARE CONFORM STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE (IVS):

CERTIFICAREA VALORII

S.C. SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. Bacau prin Expert evaluator ing. Xxxxxx X. Xxxxx in calitate de Director, declar că evaluarea a fost făcută în concordanță cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS) pentru abordarea prin comparația directa de piața cu excepția limitelor prevăzute la punctual 1.6., și confirm că:

• •    prezentarea faptelor din raport sunt corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

• •    analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile prezentate în acest raport.

• •    evaluatorul nu a avut nici un interes asupra proprietății evaluate.

• •    după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

•    onorariul evaluatorului nu este condiționat de nici un aspect al raportului.

• •    evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate, de calificare profesională.

• •    evaluatorul are experiență în ceea ce privește localizarea și categoria de proprietate care este evaluată.

• •    evaluatorul a efectuat o inspecție personală a proprietății

• •    nici o persoană, cu excepția celor specificate în raport, nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului.

• •    nici realizarea evaluării si nici remunerarea nu depind de valoarea raportata.

  
  

SIERRA QUADRANT CO MEMBRU CORPORA

CAPITOLUL 1. PREMISELE EVALUĂRII

• 1.1.    Obiectul evaluării

Obiectul lucrării il constituie o suprafața de teren de 152 mp, amplasat in Bacau, str. Mihai Viteaza, nr. 9A, aflat in proprietatea D-lui Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx, ce se dorește a se expropria in baza Legii 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica necesara realizării unor obiective de interes național, județean si local.

• 1.2.    Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii proprietății, la data de 04.03.2011, in vederea exproprierii in baza Legii nr. 255/2010.

• 1.3.    Definirea valorii și data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat.

Valoarea reflectă rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare și cea de schimb în contextul general al pieței.

Conform Standardelor Internationale de Evaluare IVS 2, baza de evaluare este valoarea de piața:

• • VALOAREA DE PIAȚĂ (conform Standardelor Internationale de Evaluare - IVS) este suma estimată, pentru care o proprietatea va fi schimbată, la data evaluării, între un vânzător hotărât și un cumpărător decis, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Data estimării valorii este 04.03.2011.

• 1.4.    Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportată în lei, în condițiile unei plăți integrale cash.

Pentru elementele de calcul ce au la bază estimări în valută, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 04.03.2011, respectiv: 1 EURO = 4,2127 RON.

• 1.5.    Drepturile de proprietate evaluate

A fost supus evaluării dreptul de proprietate integral al D-lui Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx asupra terenului intravilan ce face obiectul evaluării. Dreptul de proprietate evaluat este desprins din documentațiile puse la dispoziție de proprietar (fără a se face investigații/verificări suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuată la comanda proprietarului în același timp și destinatar). El este considerat integral și nerestrictiv.

• 1.6.    Ipoteze si condiții limitative

Prezentul raport a fost elaborat in următoarele ipoteze si condiții limitative:

• •    evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către beneficiarul lucrării, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

• •    Evaluatorul nu are cunoștința de situația juridica a terenului.

• •    informațiile solicitate și luate în considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fără ca acestea să ofere o garanție asupra preciziei lor;

• •    evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii, ce au fost evidențiate în raportul de evaluare, de la surse considerate credibile fără a-și asuma nici o responsabilitate în privința corectitudinii lor;

• •    proprietatea este evaluată ca fiind liberă de sarcini deoarece nu s-a specificat altfel;

• •    se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

datele referitoare la dimensiuni și suprafețe au fost extrase din Planul de situație si Raportul de expertiza tehnica extrajudiciara puse la dispoziție de către Beneficiarul lucrării;

se presupune că proprietatea este în concordanță cu toate reglementările locale șl republicane privind mediul înconjurător, reglementările șl restrictțiile urbanistice, cu excepția neconcordanțelor ce ar fi expuse în prezentul raport;

, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționării re dintre utilizările luate în considerare în prezentul raport;

____——5

IQNețjS

gZnOH

•    se presupune că utilizarea proprietății corespunde granițelor și nu există nici o servitute în afara celor descriese în raport;

• •    nu se dețin informații cu privire la existența unor materiale periculoase în cadrul proprietății evaluate; Evaluatorul nu are calitatea, calificarea șl nici obligația de a depista astfel de substanțe;

• •    estimarea valorilor din acest raport a avut în vedere proprietatea în întregime și orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare;

• •    previziunile sau estimările conținute în raport s-au făcut în condițiile actuale ale pieții;

• •    evaluarea s-a efectuat în condițiile unei vânzări cu plata integrală, cash;

• •    evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie în instanță in legătură cu proprietatea evaluata, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

• •    prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus în nici un document și nu poate fi publicat sub nici o formă, fără aprobarea scrisă a evaluatorului;

• •    acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat în cadrul capitolului si evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate dacă acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

• •    previziunile, proiecțiile si estimările conținute aici se bazeaza pe condițiile curente de pe piața, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

• 1.7.    Sfera evaluării

Având in vedere scopul evaluării, respectiv “estimarea valorii proprietății, la data de 04.03.2011, in vederea exproprierii in baza Legii nr. 255 / 2010", Evaluatorul a utilizat următoarele informatii culese de pe piața imobiliara locala:

• “ informații despre proprietăți similare care s-au tranzactionat sau sunt in curs de tranzacționare obținute de ia Agenția Imobiliara ADIMAX Bacau str. Mioriței nr. 68, telf./fax 0234516045 persoana de contact Xxxxx Xxxxx nr. 0723505533. Informațiile se considera cu un grad relativ mare de realism.

• " Evaluatorul a verificat veridicitatea informațiilor prime prin discutarea cu părțile ce au/vor participa la tranzacții;

• Evaluatorul a analizat oferta si cererea de proprietăți similare in zona si in împrejurimi si gradul de vandabilitate al zonei.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

• 2.1.    Identificarea proprietății, descriere juridică

Evaluarea a fost solicitată de Primăria mun. Bacau, prin comanda nr. 68648/11.02.2011.

Beneficiarul lucrării a prezentat, drept documente de aferente proprietății următoarele acte, anexate în copie la prezentul raport:

• •    Raport de expertiza tehnica extrajudiciara efectuata in dosarul nr. 15055/180/2010 de la Judecătoria Bacau;

• •    Plan de încadrare in zona;

• •    Situația rețelelor de utilitati din zona de amplasament a terenului, adresa nr. 1725/04.03.2011

Prin menționarea documentelor anterioare, Evaluatorul nu certifica corectitudinea din punct de vedere legal a acestora si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare

• 2,2.    Tipul proprietății; definirea pieții

Proprietatea evaluată este de teren intravilan cu destinația curți construcții cu suprafața de 152 mp, aceata fiind o parte dintr-un lot de teren in suprafața totala de 650 mp, respectiv acea parte afectata de străpungerea străzii Mihai Viteazu cu strada 9 Mai. Amplasamentul si utilitățile de care dispune ii conferă o flexibilitate mărită, acesta putând fi utilizat pentru toate activitatile permise de PUZ, respectiv:

• •    rezidențial;

• •    sedicr^lerfe^tbirouri);

Zona de delimitare a subpietei este dispusa in vecinătatea Pieței Revoluției, Liceul Sportiv, Catedrala Catolica, zonă care cuprinde ansambluri de blocuri de locuințe, banei, unitati de prestări servicii si comerciale. Gradul de ocupare al terenului este de peste 90%, suprafețele libere fiind destinate căilor de acces, spațiilor verzi și parcărilor. Nu sunt parcele mari de teren libere, construibile.

Piața specifica a proprietății este cea a terenurilor libere, cu suprafețe mici si cu un amplasament bun pentru o dezvoltare imobiliara profitabila. La data evaluării piața imobiliara înregistrează un trend negativ, ca urmare a crizei economice ce se manifesta atat la nivel internațional cat si la nivel național, In urma acestor aspecte negative, preturile proprietăților imobiliare au scăzut foarte mult, ajungând la nivelul celor inregistrate in urma cu 2 + 3 ani, fiind posibil ca tendința de scădere sa continue. Aceasta diminuare a preturilor pe piața imobiliara se datoreaza in primul rând dezechilibrului aparut, respectiv prin devansarea cererei de către oferta, mai ales pe fondul lipsei de lichidități pe piața ca urmare a inaspririi condițiilor de creditare.

• 2.3.    Aspecte economico - sociale

Municipiul Bacau in care se afla proprietatea evaluata este reședința de județ, oraș industrial, aflat in plina dezvoltare mai ales după 1989, când a inceput sa se dezvolte si proprietatea privata.

Din punct de vedere economic în Bacău funcționează societăți cu profil industrial de interes național și chiar mai mult, cum sunt societatea de construcții și reparații avioane AEROSTAR, societatea de construcții mașini unelte WMW, societăți de prelucrare a lemnului, un mare număr de societăți de producție textilă și confecții, societăți din industria alimentară, etc; toate societățile amintite sunt privatizate, iar în Bacău s-au dezvoltat multe alte afaceri particulare ale unor societăți cu capital atât românesc, cât și străin.

Municipiul Bacău beneficiază de o infrastructură bine dezvoltată, după cum urmează:

• •    este străbătut de drumurile europene E85 și E57 - artere de circulație europeană și națională;

• •    feroviar, Bacăul reprezintă un important nod de cale ferată;

• •    legăturile aeriene sunt realizate prin intermediul aeroportului internațional.

In cadrul municipiului Bacău acționează o rețea de bănci comerciale foarte dezvoltată (BCR, BRD, BANCPOST, BANCA TRANSILVANIA, ROMEXTERA, ITALO ROMENA, UNICREDIT - TIRIAC, BANCA ROMANEASCA, EXIMBANk, INGBANK, CARPATICA, etc.)

Populația municipiului Bacău, după datele statistice publicate la finele anului 2008, este de 175.500 locuitori.

• 2.4.    Informații despre zonă si amplasament

Terenul supus evaluării este amplasat in zona centrala a orașului, in zona Liceului Sportiv, catedralei catolice, sediului BancPost S.A. si bl. 12. La data evaluării, traficul rutier este redus, insa odata cu realizarea străpungerii va fi intens, ca si cel pietonal. zona fiind preponderent cu caracter rezidențial si comercial. Zona este dens populată, locuitorii fiind, în general persoane cu venituri medii si peste medie. Nu sunt surse de neplăceri în imediata apropriere, iar nivelul protecției din partea forțelor de ordine publică este optima. Utilitățile și amenajările stradale sunt adecvate. Colectarea gunoiului este asigurata de către serviciile specializate ale Primăriei municipiului, acesta fiind transportat la groapa de gunoi a orașului. Proprietatea evaluată are următoarele vecinătăți;

• •    la nord; teren proprietatea CL Bacau;

• •    la sud: teren proprietatea CL Bacau;

• •    la est: str. Mihai Viteazu;

• •    la vest: teren proprietate privata.

• 2.4.    Descrierea terenului:

Terenul ce face obiectul evaluării este un lot de 152 mp, ce face parte dintr-un lot mai mare de teren, in suprafața totala de 650 mp. Peste acest lot de teren in suprafața de 152 mp se va suprapune străpungerea str. Mihai Viteazu cu str, 9 Mai, acesta fiind partea estica a suprafeței de teren totala.

Forma terenului este trapezoidala, cu bazele orientate pe direcția nord - sud.

Conform adresei nr. 1725/04.03.2011, emisa de Primăria mun. Bacau - Direcția de drumuri publice, terenul ce face obiectul evaluării este străbătut de toata lungimea sa de o rețea de canalizare, iar pe coltul sudic de o rețea de termoficare.

Utilitățile zonei:

• •    apa + canalizare;

• •    erwgi^gl^gtrjca;

• 2.7.    Oferta competitivă; analiza cererii; echilibrul pieții

Analiza cererii

Cererea pentru o proprietate ca cea evaluată poate veni din partea persoanelor fizice si/sau juridice care doresc să construiască o clădire in scop comercial, dar și din partea celor care anticipează perspective de dezvoltare, deci vor cumpăra în scop speculativ.

Evident că aceste două categorii de investitori trebuie să dispună de o finanțare corespunzătoare, deoarece politica băncilor s-a modificat foarte mult odata cu instaurarea crizei financiare.

Nu putem estima câte astfel de cereri vor exista, dar ele ar putea fi în număr suficient, dacă oferta va fi formulată în valori realiste. Chiar daca există o cerere relativ mare pentru acest gen de proprietăți, datorita lipsei de lichidități pe piața tranzacțiile sunt foarte rare.

In continuare prezintam cateva exemple de asemenea proprietăți:

Nr. crt.	Locație	Zona	Caracteristici	Preț van za re (euro /mp)	Termen de tranzacționare (luni)
1	Bacau, str. 9 Mai	centrala	Teren intravilan, S - 150 mp, fara restricții de construcții, toate utilitățile, certificat urbanis S+P+3E	500	oferta de vanzare
2	Bacau, str. 9 Mai	centrala	Teren intravilan, S - 250 mp, fara restricții de construcții, toate ulilitatile	450	oferta de vanzare
3	Bacau, str. Petru Rares	centrala	Teren intravilan, S - 340 mp, fara restricții de construcții, toate utilitățile, certificat urbanis P+4E+M	350	oferta de vanzare

Oferta competitivă

La data evaluării oferta pentru terenuri libere, construibile, in zona centrala si mediana este redusa deoarece exista foarte puține locații libere, cea mai mare parte a terenurilor fiind deja ocupate de construcții. Aceasta oferta limitata a dus la creșterea accelerata a preturilor, tendința care se pastreaza si in prezent, chiar daca piața imobiliara este in regres relativ.

Echilibrul pieței

Zona care definește segmentul de piață imobiliară studiat, prin caracteristicile sale, este la un nivel foarte bun de satisfacere a dorințelor calitative ale comercianților, insă insuficientă cantitativ, proprietățile oferite fiind in număr limitat. Chiar daca exista cerere pentru proprietăți similare in zona, pe fondul lipsei de lichidități si a ofertei limitate, exista un dezechilibru intre cerere si oferta, in sensul devansării cererii fata de oferta

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR Șl CONCLUZIILE

• 3,1,    Cea mai bună utilizare

Prin analiza CMBU a proprietății imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva si profitabila a acesteia.

"In conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare, CMBU este definita ca "utilizarea cea mai probabila a proprietății, posibila din punct de vedere fizic, justificata in mod adecvat, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății evaluate".

Pentru terenul considerat liber, CMBU se determina in conformitate cu utilizările terenurilor care au fost vândute libere sau eliberate după vanzare. In majoritatea situațiilor ele au fost destinate utilizărilor rezidențiale, comerciale, serviciilor, sediilor de firma, etc. In ultima perioada s-a accentuat tendința de realizare a centrelor rezidențiale (ansambluri de locuințe) sub forma de blocuri, vile, etc.

• 3,1.1.    Utilizare probabila si justificata in mod adecvat

Cele mai probabile utilizări, care sa producă efecte economice pozitive, avand in vedere funcțiunile permise de către PUG, sunt:

• A.    Bloc de locuințe, respectiv locuințe unifamiliale intr-un bloc cu un regim de inattime P + 4E. Locuințele vor fi apartamente de doua camere, cu o suprafața construita de 65 mp / apartament, patru apartamente pe nivel, cu finisaje de calitate, tamplarie PVC cu geam termoizolant, pardoseli din parchet in camere si hol si gresie in bucătărie si grupuri sanitare, inclusiv in spatiile comune (casa scării), faianța in bucătării si grupuri sanitare, zugrăveli cu var lavabil in rest, tamplarie interioara din lemn superior finisata, instalatii aferente utilităților din materiale actuale de calitate. încălzirea se asigura prin centrala termica de scara. Se considera un POT de maxim 45%, ceea ce oferă posibilitatea construirii unui bloc cu o suprafața construita de 286,00 mp, si o suprafața construita desfasurata de 1.300 mp. Se pot vor realiza 20 apartamente cu doua camere.

• B.    Spațiu comercial fbirouri). respectiv o soluție constructiva moderna, realizata pe o structura de profile metalice galvanizate sau europrofile, cu închideri din izopan, cu ferestre si usi de acces din PVC armat, cu geam termoizolant, cu finisaje superioare, cu pardoseli din gresie de calitate, zugrăveli cu var lavabil, tamplarie interioara realizata din PVC armat cu vitrine din geam securizat, cu instalații de climatizare. Se considera un POT de maxim 45%, ceea ce oferă posibilitatea construirii unui spațiu comercial cu o suprafața construita de 260 mp si un regim de inaltime de P + 4E.

Nota: S-a luat in calcul intreaga suprafața a terenului, respectiv 650 mp, nu doar cei 152 de mp care fac obiectul exproprierii, avand in vedere faptul ca proprietarul ar fi realizat o investiție imobiliara pe intreaga suprafața de teren.

• 3.1.2.    Posibilitatea fizica si permisivitatea legala

Utilizările propuse sunt dimensionate in corespondenta su suprafața lotului de teren, astfel sa existe acces neîngrădit si o funcționalitate adecvata. Aceste doua utilizări sunt realizabile din punct de vedere fizic. Cele doua investitii potențiale asigura permisivitatea legala, fiind in concordanta cu Planul urbanistic general al mun. Bacau (PUG).

• 3.1.3.    Fezabilitatea financiara

Aceasta vizeaza diferența dintre valoarea de piața a investiției (proprietății imobiliare) si costurile de realizare corespunzătoare. Pentru ca o anumita utilizare sa fie fezabila din punct de vedere financiar trebuie ca aceasta diferența sa fie pozitiva.

Dintre cele doua utilizări potențiale propuse cea care va oferi cea mai mare valoare a acestei diferente va reprezenta cea mai buna utilizare a terenului considerat liber.

Icarea elementelor de calcul sunt prezentate in continuare.

A. Bloc de locuințe

Valoarea de piața proprietății imobiliare va fi reprezentata de sumele ce se pot obține din vazarea apartamentelor pe piața imobiliara, respectiv:

număr apartamente total	20,00
suprafața apartament x camere	65,00 mp
suprafața blocului	286,00 mp
număr scări de bloc	1,00
• regim înălțime	5,00 P+4E
suprafața construita totala	1.300,00 mp
preț de vanzare unitar	800,00 euro / mp
• preț de vanzare apartament	xx.000,00 euro
VALOARE DE PIAȚA	1.040.000,00 euro

Calculele s-au făcut cu un preț de vânzare de 800 euro/mp arie construita, respectiv 65 mp / apartament, indicator rezonabil pentru localizarea respectiva si pentru piața imobiliara prezenta.

• •    Costuri dezvoltării a fost dimensionat in conformitate cu indicatorii de preț globali rezultati din lucrările similare deja executate la nivelul mun. Bacau sau aflata in diverse stadii de execuție.

  suprafața construita desfasurata totala	1.300,00	mp
  cost unitar mediu al dezvoltării	500,00	euro/mp Aed
  cost de construire al blocurilor	650.000,00	euro
  cost lucrări exterioare	7.280,00	euro
  cost rețele utilitati	55.500,00	euro
  cost total construcții	712.780,00	euro
  cheltuieli financiare	49.826,00	euro
  profitul antreprenorului	156.000,00	euro
  TOTAL COST DEZVOLTARE	918.606,00	euro

Ipoteze de calcul:

•    costul unitar mediu al dezvoltării cuprinde trotuarele si racordurile, lucrările exterioare fiind evidențiate separat;

•    costul lucrărilor exterioare a fost estimat pe baza unui cost mediu de 20 euro / mp de teren amenajat;

•    costul rețelelor de utilitati a fost estimat in baza indicatorilor rezultati in investițiile similare realizate, respectiv: 12.500 euro / rețea pentru rețeaua de canalizare, apa si gaz metan si 18.000 euro pentru rețeaua de electricitate.

•    cheltuielile financiare reprezintă dobânzile pentru creditul bancar necesar realizării investiției, respectiv 9% pe o perioada de doi ani aplicata la un credit in euro in valoare de 70% din costul investiției. S-a considerat o perioada de doi ani deoarece nu este necesara toata suma de la demarararea investiției si in plus vor exista si avansurile plătite de către viitorii proprietari. Rambursarea creditului se va realiza trimestrial (vezi Anexa 3);

•    profitul antreprenorului a fost dimensionat la 15% din valoarea de piața a investiției, recuperat de către acesta după finalizarea acesteia.

In aceste condiții si ipoteze limitative, fezabilitatea financiara este:

Fezabilitate financiara (A - B)           121.394,00 euro

Astfel, pentru aceasta utilizare fezabila a terenului, valoarea terenului considerat liber, este:

121.394,00 euro 650,00 mp 186,76 euro/mp

S.C. SII KKA QLADKA.M <OXMLTIMi GRUP S.A.

RAPORT EVALUARE TEREN INTRAVILAN

Valoare unitara teren_rotunjita	187,00	euro/mp
Valoare totala teren jroiunjlt	121.550,00	euro
Valoare totala teren_rotunjit	512.050,00	lei

B, Spațiu comercial (birouri)

• Valoarea de piața a proprietății imobiliare va fi reprezentata valoarea rezultata in urma capitalizării veniturilor nete obținute in urma închirierii spatiilor comerciale pe piața imobiliara, respectiv:

suprafața construita	260,00	mp
suprafața utila construita	234,00	mp
pondere suprafața spatii comune	0,30	%
suprafața spatii comune	70,20	mp
suprafața spatii comerciale inchiriabiie	163,80	mp
regim inaltime	5,00	P+3E
suprafața totala spatii comune	351,00	mp
suprafața totala spatii comerciale inchiriabiie	819,00	mp
chirie spatii comerciale	9,00	euro/mp
chirie spatii comune	1,00	euro/mp
VBP	92.664,00	euro
grad de ocupare	0,85	%
VBE	78.764,40	euro
rata de capitalizare	7,50%	%
VALOARE DE PIAȚA	1.050.192,00	euro

Ipoteze de calcul:

•    chiriile luate in calcul sunt chirii practicate in mod curent pe piața imobiliara din mun, Bacau si corespund dezvoltării imobiliare propuse;

•    gradul de ocupare a fost prevăzut din motive de siguranța, acesta vizând eventualele pierderi din întârzierea la plata chiriei sau din perioade de neocupare ale spatiilor comerciale;

• "    rata de capitalizare a rezultat in baza analizei randamentelor investițiilor cerute si obținute de către investitori din exploatarea unei proprietăți imobiliare similare.

In vederea estimării ratei de capitalizare pentru proprietăți imobiliare s-au folosit trei imobile similare cu cea evaluată, cu următoarele caracteristici:

COMPARABILA 1 - Spațiu comercial in Bacau, B-dul Unirii, nr. 30, cu suprafața totala 5.870 mp, dotat cu toate utilitățile, cu finisaje superioare. Proprietatea este la oferta de vanzare la data evaluării pentru suma de 1.200 euro / mp. Tarif chirie 9 €/mp/luna. Informația este credibila, fiind preluata de pe pagina web a Agentii imobiliare Prohouse.

COMPARABILA 2 - Spațiu comercial in Bacau, zona Piața Sud, cu suprafața totala 193 mp, dotat cu toate utilitățile, cu finisaje superioare. Proprietatea este la oferta de vanzare la data evaluării pentru suma de 1.250 euro / mp. Tarif chirie 9,50 €/mp/luna. Informația este credibila, fiind preluata de pe pagina web a Agentii imobiliare Prohouse.

COMPARABILA 3 - Spațiu comercial in Bacau, str. 9 Mai, cu suprafața totala 170 mp, dotat cu toate utilitățile, cu finisaje superioare. Proprietatea este la oferta de vanzare la data evaluării pentru suma de 1.650 euro / mp. Tarif chirie 12 €/mp/luna. Informația este credibila, fiind preluata de pe pagina web a Agentii imobiliare Prohouse.

Având in vedere condițiile pieței precum si dorința cumpărătorului de recuperare rapida a investiției, apreciem o rata de capitalizare de 7,50%

Desfasurarea calculului este prezentata in Anexa 2.

„uadm*' V consult"*⁶.

emire, J...

• Costuri dezvoltării a fost dimensionat in conformitate cu indicatorii de preț globali rezultati din lucrările similare deja executate la nivelul mun. Bacau

• suprafața construita desfasurata	1.300,00	mp
suprafața construita parcare	390,00	mp
cost unitar mediu construcție	450,00	euro/mp
* cost unitar mediu parcare	20,00	euro/mp
cost de construire al clădirii	585.000,00	euro
cost lucrări parcare	7.800,00	euro
cost rețele utilitati	55.500,00	euro
" cost total construcții	648.300,00	euro
cheltuieli financiare	65.461,00	euro
profitul antreprenorului	157.529,00	euro
- TOTAL COST DEZVOLTARE	871.290,00	euro

Ipoteze de calcul:

•    costul unitar mediu al dezvoltării este cel rezultat din proiecte similare realizate la nivelul, mun. Bacau, cuprinzând trotuarele si racordurile, lucrările exterioare fiind evidențiate separat;

•   costul lucrărilor exterioare a fost estimat pe baza unui cost mediu de 20 euro / mp de teren amenajat;

• “   costul rețelelor de utilitati a fost estimat in baza indicatorilor rezultati in investițiile similare realizate,

respectiv: 12.500 euro / rețea pentru rețeaua de canalizare, apa si gaz metan si 18.000 euro pentru rețeaua de electricitate.

•    cheltuielile financiare reprezintă dobânzile pentru creditul bancar necesar realizării investiției, respectiv 9% pe o perioada de trei ani aplicata la un credit in euro in valoare de 70% din costul investiției. Rambursarea creditului se va realiza trimestrial (vezi Anexa 4);

•    profitul antreprenorului a fost dimensionat la 15% din valoarea de piața a investiției, recuperat de către acesta după finalizarea acesteia.

In aceste condiții si ipoteze limitative, fezabilitatea financiara este:

• a.    valoare de piața

  1.050.192,00 euro

  871.290,00 euro

  178.902,00 euro

  
  

• b.    cost dezvoltare_____________

Fezabilitate financiara (A - B)

Astfel, pentru aceasta utilizare fezabila a terenului, valoarea terenului considerat liber, este:

fezabilitate financiara suprafața teren	178.902,00 650,00	euro mp
Valoare unitara teren	275,23	euro/mp
Valoare unitara teren_rotunjita             275,00 euro/mp
Valoare totala teren_rotunjit            178.750,00 euro
Valoare totala teren_rotunjit             753.020,00 lei

• 3.1.4,    Concluziile celei mai bune utilizări

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, conform elementelor din analizele de fezabilitate anterioare, este cea pentru spatii de birouri, respectiv utilizare comerciala.

Desfasurarea calculelor este prezentata in Anexa 1.

• 3.2. Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii parcelei de teren ce face obiectul prezentului raport s-a utilizat abordarea comparației directâ^v^&i|$r,

12

QUADRANT CONSULTING GRUP S.A.

RAPORT EVALUARE TEREN INTRAVILAN

• 3. 2.1. Abordarea pe baza comparației directe

Abordarea prin comparație directă presupune că proprietatea evaluată este comparată cu proprietăți similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc prețuri de cotație sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți comparabile, iar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil cu care s-ar vinde proprietatea dacă ar fi oferită de piață,

Tehnica aplicată pentru identificarea și cuantificarea corecțiilor este cea a comparațiilor relative. Terenul a fost considerat fara restricții legale.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele:

• 1.    drepturile de proprietate

• 2.    condiții de finanatare

• 3.    durata de exploatare in ani;

• 4.    condițiile de vanzare;

• 5.    condiții de piața (data tranzacției);

• 6.    caracteristici tehnice;

• 7.    caracteristici economice;

• 8.    utililizarea;

• 9.    componenete speciale;

• 10.    cheltuieli immediate după cumpărare;

pesfasurarea calculelor si corecțiile efectuate sunt prezentate in Anexa 5.

în analiză au fost utilizate trei proprietăți comparabile, situate în vecinătatea terenurilor supuse evaluării. COMPARABILA 1: Teren intravilan, situat in Bacau, str. 9 Mai (langa Liceul Sportiv), in suprafața de 150,00 mp, cu acces la strada, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile, certificat de urbanism S+P+3E, este la vanzare la data evaluării cu 500,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenția care deține oferta.

COMPARABILA 2: Teren intravilan, situat in Bacau, str. 9 Mai (zona Liceului Sportiv), in suprafața de 250,00 mp, cu acces la strada, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile, este la vanzare la data evaluării cu 450,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenția care deține oferta.

COMPARABILA 3: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Petru Rares (langa Catedrala Catolica/Bancpost), in suprafața de 340,00 mp, cu acces la strada, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile, certificat de urbanism P+4E+M, este la vanzare la data evaluării cu 350,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenția care deține oferta.

Explicitarea corecțiilor:

• 1.    Având in vedere ca nu sunt tranzacții efectuate, sunt oferte de vanzare, valoarea proprietăților s-a corectat in funcție de evoluțiile înregistrate pe piața imobiliara;

• 2.    In funcție de localizarea terenurilor prețul unitar suferă modificări semnificative. Astfel, in urma analizei evoluției pieței imobiliare, diferența de localizare dintre locațiile comparabile si subiect a fost corectata conform pieței imobiliare;

• 3.    Diferența de suprafața a terenului afecteaza si valoarea proprietății. Analizând plata imobiliara s-a constatat ca o diferența de suprafața de ± 100 mp afecteaza prețul unitar cu ± 10 euro/mp;

• 4.    Pentru devierea conductelor de canalizare si termoficare ce strabat terenul subiect s-a avut in vedere o deviere de ~ 80 m liniari pentru rețeaua de canalizare, cu un cost unitar mediu de 70 euro/ml de conducta si o deviere de 20 de m liniari pentru rețeaua de termoficare cu un cost mediu de 70 euro/ml de conducta. Costurile unitare au fost estimate pe baza devizelor intocmite de societățile de profil pentru executarea de astfel de lucrări.

Din analiza efectuată a rezultat că cea mai apropiată comparabilă de subiect este Comparabila 2 deoarece aceasta are cea mai mica corecție neta, bruta si cel mai mic raport C.T.B. / Prețul de vanzare.

Astfel, in urma aplicării acestei abordări s-a estimat următoarea valoare de piața a terenului la data de 04.03.2011:

Specificație	Tip abordare	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eur/mp)	Observații
Teren, S = 152 mp.Bacau, ștr. M. Viteazu, nr.^A —--C	Abordarea pe baza comparației directe	179.300,00	42.560,00	280,00	in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

SECȚIUNEA 2.

PREZENTAREA UNEI VALORI DE CIRCULAȚIE STABILITA IN BAZA EXPERTIZELOR ÎNTOCMITE SI ACTUALIZATE DE CAMERELE NOTARILOR PUBLICI, IN CONFORMITATE CU PREVEDERILE LEGII 255/2010 SI A HG 53/2011

In conformitate cu prevederile Legii 255/2010, a Hotărârii nr. 53/2011 pentru aprobarea normelor metodologice a Legii 255/2010 si a cerințelor caietului de sarcini aferent achiziției serviciului de evaluare, s-a estimat valoarea terenului si pe baza expertizelor intocmite si actualizate de camerele notarilor publici.

Astfel, in urma analizei expertizelor intocmite si actualizate de camerele notarilor publici, valoarea minima a unui metru patrat de teren cu destinația curți - construcții in zona A a Circumscripției Teritoriale a Judecătoriei Bacau este de 228,85 euro / mp.

Astfel, in urma utilizării expertizelor intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici valoarea terenului a fost estimata la:

Specificație	Tip abordare	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eur/mp)	Observatii
Teren, S = 152 mp, Bacau, str. M. Viteazu, nr. 9A	Expertizele intocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici	146.540,00	34.785,00	228,85	nu este in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

Notă 1: Aceasta valoare nu cuprinde TVA.

Notă 2: Beneficiarul lucrării va utiliza in vederea exproprierii si acordării de despăgubiri actualului proprietar

S.C. SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legătură cu proprietatea evaluata

CENTRALIZATOR

Nr. crt.	Specificație	Tip abordare	Valoare (lei)	Valoare (euro)	Valoare unitara (eur/mp)	Observatii
1	Teren, S = 152 mp, Bacau, str. M. Viteazu, nr. 9A	Abordarea pe baza comparației directe	179.300,00	42.560,00	280,00	in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare
2	Teren, S = 152 mp, Bacau, str. M. Viteazu, nr. 9A	Expertizele întocmite si actualizate de Camerele Notarilor Publici	146.540,00	34.785,00	228,85	nu este in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

Șp^Hicatie	UM	Valoare
Sulfataăparta^ent 2 camere	mp	65,00
Număr^arta^nte pe nivel	-	4,00
Pondere suprafața spatii comune	%	0,10
Suprafața scara bloc	mp	286,00
Număr scări de bloc	-	1,00
Suprafața construita totala	mp	286,00
POT	%	44,00%
Regim înălțime	P+4E	5,00
Număr apartamente total	-	20,00
Suprafața construita desfasurata totala	mp	1.300,00
Cost unitar mediu al dezvoltării	euro/mp Aed	500,00
Cost de construire al blocurilor	euro	650.000,00
Cost lucrări exterioare	euro	7.280,00
Cost rețele utilitati	euro	55.500,00
Cost total construcții	euro	712.780,00
Cheltuieli financiare	euro	49.826,00
Profitul antreprenorului	euro	156.000,00
TOTAL COST DEZVOLTARE	euro	918.606,00

Preț de vanzare unitar	euro / mp	800,00
Preț de vanzare apartament	euro	52.000,00
Număr apartamente	-	20,00
VALOARE DE PIAȚA	euro	1.040.000,00

SPAȚIU BIROURI

Specificație	UM	Valoare
Suprafața construita	mp	260,00
Suprafața utila construita	mp	234,00
Pondere suprafața spatii comune	%	30%
Suprafața spatii comune	mp	70,20
Suprafața spatii comerciale inchiriabile	mp	163,80
Regim inaltime	P+4E	5,00
Suprafața totala spatii comune	mp	351,00
Suprafața totala spatii comerciale inchiriabile	mp	819,00
Chirie spatii comerciale	euro/mp	9,00
Chirie spatii comune	euro/mp	1,00
VBP	euro	92.664,00
Grad de ocupare	%	85%
VBE	euro	78.764,40
Rata de capitalizare	%	7,50%
VALOARE DE PIAȚA	euro	1.050.192,00

Suprafața construita desfasurata	mp	1.300,00
Suprafața construita parcare	mp	390,00
Cost unitar mediu construcție	euro/mp	450,00
Cost unitar mediu parcare	euro/mp	20,00
Cost de construire al clădirii	euro	585.000,00
Cost lucrări parcare	euro	7.800,00
Cost rețele utilitati	euro	55.500,00
Cost total construcții	euro	648.300,00
Cheltuieli financiare	euro	65.461,00
Profitul antreprenorului	euro	157.529,00
TOTAL COST DEZVOLTARE	euro	871.290,00

Fezabilitate financiara	euro	121.394,00	Fezabilitate financiara	euro	178.902,00
Suprafața teren	mp	650,00	Suprafața teren	mp	650,00
Valoare unitara teren	euro/mp	186,76	Valoare unitara teren	euro/mp	275,23
Valoare unitara teren rotunjită	euro/mp	187,00	Valoare unitara teren rotunjită	euro/mp	275,00
Valoare totala teren rotunjit	euro	121.550,00	Valoare totala teren_rotunjit        ____	euro	178.750,00
Valoare totala teren_rotunjit	lei	512.050,00	Valoare totala teren rotunjit	lei	753.020,00

Page 1 of 1

GRAFICUL DE RAMBURSARE A CREDITULUI - bloc locuințe -

EURO

Valoare credit	498.946
durata (luni)	24
dobinda % / an	9,00%
rata trimestriala (euro)	62.368,25

	Rata	Dobânda	Rata + dobanda	Ramas de rambursat
AN 1
luna 1	0,00	3.690,83	3.690,83	498.946,00
luna 2	0,00	3.690,83	3.690,83	498.946,00
luna 3	62.368,25	3.690,83	66.059,08	498.946,00
luna 4	0,00	3.229,48	3.229,48	436.577,75
luna 5	0,00	3.229,48	3.229,48	436.577,75
luna 6	62.368,25	3.229,48	65.597,73	436.577,75
luna 7	0,00	2.768,13	2.768,13	374.209,50
luna 8	0,00	2.768,13	2.768,13	374.209,50
luna 9	62.368,25	2.768,13	65.136,38	374.209,50
luna 10	0,00	2.306,77	2.306,77	311.841,25
luna 11	0,00	2.306,77	2.306,77	311.841,25
luna 12	62.368,25	2.306,77	64.675,02	311.841,25
	249.473,00	35.985,63	285.458,63
AN II
luna 1	0,00	1.845,42	1.845,42	249.473,00
luna 2	.0,00	1.845,42	1.845,42	249.473,00
luna 3	62.368,25	1.845,42	64.213,67	249.473,00
luna 4	0,00	1.384,06	1.384,06	187.104,75
luna 5	0,00	1.384,06	1.384,06	187.104,75
luna 6	62.368,25	1.384,06	63.752,31	187.104,75
luna 7	0,00	922,71	922,71	124.736,50
luna 8	0,00	922,71	922,71	124.736,50
luna 9	62.368.25	922,71	63.290,96	124.736,50
luna 10	0,00	461,35	461,35	62.368,25
luna 11	0,00	461,35	461,35	62.368,25
luna 12	62.368,25	461,35	62.829,60	62.368.25
	249.473,00	13.840,63	263.313,63

COHSV^

^S-^A'

GRAFICUL DE RAMBURSARE A CREDITULUI - spatii comerciale (birouri) -

EURO

Valoare credit	453.810
durata (luni)	36
dobinda % / an	9,00%
rata trimestriala (euro)	37.817,50

	Rata	Dobanda	Rata -i- dobanda	Ramas de rambursat
AN 1
luna 1	0,00	3.356,95	3.356,95	453.810,00
luna 2	0,00	3.356,95	3.356,95	453.810,00
luna 3	37.817,50	3.356,95	41.174,45	453.810,00
luna 4	0,00	3.077,20	3.077,20	415.992,50
luna 5	0,00	3.077,20	3.077,20	415.992,50
luna 6	37.817,50	3.077,20	40.894,70	415.992,50
luna 7	0,00	2.797,46	2.797,46	378.175,00
luna 8	0,00	2.797,46	2.797,46	378.175,00
luna 9	37.817,50	2.797,46	40.614,96	378.175,00
luna 10	0,00	2.517,71	2.517,71	340.357,50
luna 11	0,00	2.517,71	2.517,71	340.357,50
luna 12	37.817,50	2.517.71	40.335,21	340.357,50
	151.270,00	35.247,98	186.517,98
AN II
luna 1	0,00	2,237,97	2.237,97	302.540,00
luna 2	0,00	2.237,97	2.237,97	302.540,00
luna 3	37.817,50	2.237,97	40.055,47	302.540,00
luna 4	0,00	1.958,22	1.958,22	264.722,50
luna 5	0,00	1.958,22	1.958,22	264.722,50’
luna 6	37.817,50	1.958,22	39.775,72	264.722,50
luna 7	0,00	1.678,48	1.678,48	226.905,00
luna 8	0,00	1.678,48	1.678,48	226.905,00
luna 9	37.817,50	1.678,48	39.495,98	226.905,00
luna 10	0,00	1.398,73	1.398,73	189.087,50
luna 11	0,00	1.398,73	1.398,73	189.087,50
luna 12	37.817,50	1.398,73	39.216,23	189.087,50
	151.270,00	21.820,18	173.090,18
AN III
luna 1	0,00	1.118,98	1.118,98	151.270,00
luna 2	0,00	1.118,98	1.118,98	151.270,00
luna 3	37.817,50	1.118,98	38.936,48	151.270,00
luna 4	0,00	839,24	839,24	113.452.50
luna 5	0,00	839,24	839,24	113.452,50
luna 6	37.817,50	839,24	38.656,74	113.452,50
luna 7	0,00	559,49	559,49	75.635,00
luna 8	0,00	559,49	559,49	75.635,00
luna 9	37.817,50	559,49	38.376,99	75.635,00
luna 10	0,00	279,75	279,75	37.817,50
luna 11	0,00	279,75	279,75	37.817,50
luna 12	37.817,50	279,75	38.097,25	37.817,50
	151.270,00	8.392,38	159.662,38

VALOAREA PROPRIETĂȚII ESTIMATA PE BAZA COMPARAȚIEI DIRECTE

	Elemente de comparație	Subiect	Comparabila 1	Comparabila 2	Comparabila 3
	Adresa	Bacau, str. Mihai Viteazu, nr, 9A	Bacau, str. 9 Mai	Bacau, str. 9 Mai	Bacau, str. Petru Rares
F 52 £ S '	proveniența informatii comparabile . H		informatii Agenția Imobiliara Adimax Bacau. Mioriței 68. tei 0234-516045	informatii Agenția Imobiliara Adimax Bacau, Mioriței 68, tel 0234-516045	informatii Agenția Imobiliara Adimax Bacau. Mioriței 68. tel 0234-516045
§ 2 £ 5 £ î	Preț de vanzare (euro/mp)		500	450	350
A \N\ 7A '.A. 1 ,	Drepturi proprietate transmise	libera	libera	libera	libera
	Pret corectat		500,00	450,00	350,00
XS. *	Condiții de finanțare	la pista	la piața	la piața	la piața
	Pret corectat		500,00	450,00	350,00
	Condiții de vanzare	independent	independent	independent	independent
	Corecție		0,00%	0,00%	0,00%
	Pret corectat		500,00	450,00	350,00
	Condiții ale pieței		la vanzare	la vanzare	la vanzare
	Corecție		-30,00%	-30,00%	-30,00%
	Pret corectat		350,00	315,00	245,00
	Credibilitate sursa informatii		credibila	credibila	credibila
	Corecție		0,00%	0,00%	0,00%
	Pret corectat		350,00	315,00	245,00
	Amplasament si acces	Bacau, str. Mihai Viteazu, nr. 3A	puțin mai bun	similar	mai slab
	Corecție		-5,00%	0,00%	30,00%
	Pret corectat		332,50	315,00	318,50
	Suprafața teren proprietate (mp)	152,00	150,00	250,00	340,00
	Corecție		-0,20	10,00	9.00
	Pret corectat		332,30	325,00	327.5Q
	Restricții construcții	traversat de rețea de canalizare si termoficare	liber	liber	liber
	Corecție		-46,05	-46,05	-46,05
	Pret corectat		286,25	278,95	281,45
	Forma terenului	regulata	regulata	regulata	regulata
	Corecție		0,00%	0,00%	0,00%
	Pret corectat		286,25	278,95	281,45
	Cea mai buna utilizare	destinație rezidentiai/ccmerciaia	destinație rezid ential/comerciala	destinație rezide ntial/com erei ala	destinație rezidentiai/ccmerciaia
	Corecție		0.00%	0,00%	0,00%
	Pret corectat		286,25	278,95	281,45
	Corecție totala neta		-213,75	-171,05	-68,55
	Corecție totala bruta		213,75	191,05	233,55
	C.T.B. / pret de vanzare		0,428	0,425	0,667
	Număr corectii		4	3	4
	Valoare teren (EURO/mp)_rotunjit	280,00
	Valoare teren (euro)_rotunjit	42.560,00
^0	Valoare totala teren (lei) rotunjit	179.300,00

Page 1 of 1

Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară a județului BACĂU

Str. loniță Sandu Sturzanr.78

Domnului director

Vă înaintăm alăturat, în copie. Hotărârea Adunării generale a Camerei Notarilor Publici Bacău nr.14 din 08 octombrie 2009 privind Ghidările de Evaluare aplicabile în activitatea notarială pentru anul 2010.

Cu toată considerația.

Notar public, / / Alexandru Casapw [ c Președintele Colegiului wec

ADUNAREA GENERALĂ

HOTĂRÂREA nr. 14 din 08 octombrie 2009 privind Ghidurile de Evaluare aplicabile în activitatea notarială pentru anul 2010

Adunarea generală a notarilor publici din Camera Bacău;

Având în vedere propunerile notarilor publici din ședința Adunării Generale din 08.10,2009 de a se menține pentru anul 2010 aplicarea Hotărârii nr. 6 din 28 martie 2009, privind „Ghidurile de Evaluare întocmite pentru anul 2007, aplicate în anul 2009 în activitatea notarială, cu amendamentele stabilite prin acea hotărâre;

în temeiul dispozițiilor art. 32, alin.(l) și alin. (4) și ale art. 33, alin. (1), lit. „n” din Statutul Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România;

HOTĂRĂȘTE:

ArtL Adunarea generală a notarilor publici din Camera Bacău menține și pentru anul 2010, aplicarea Hotărârii nr. 6 din 28 martie 2009, adoptată de Adunarea Generală, privind, „Ghidurile de Evaluare pentru anul 2007, aplicate în anul 2009, în activitatea notarială, cu amendamentele stabilite prin acea hotărâre, anexată prezentei;

Art2. Notarii publici din Camera Bacău vor aduce la îndeplinire prezenta Hotărâre, care se aplică începând cu data de 01.01.2010.

Art.3. Secretariatul Camerei va asigura transmiterea prezentei hotărâri birourilor notariale. din Camera Bacău, Consiliului U.N.N.P.R, Direcțiilor teritoriale ale Ministerului Economiei și Finanțelor, precum și Oficiilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară din județele Bacău și Neamț.

Notar public, Xxxxxxxxx Xxxxxxx Președintele Colegiului dir

circumscripția Judecătoriei Roman; 17-18 circumscrptia Judecătoriei Targu Neamț; 13-14 circumscrptia Judecătoriei Bicaz din Raportul de Evaluare Tehnică a Construcțiilor pentru județul Neamț;

Art 3 - Abrogă cu data de 01 aprilie 2009, Hotărârea nr. 18 din 29 noiembrie 2008 a Adunării Generale a Camerei Notarilor Publici Bacău, privind însușirea propunerilor de actualizare a Expetizelor pe anul 2009;

Art. 4 - Secretariatul Camerei va asigura transmiterea prezentei hotărâri birourilor notariale din Camera Notarilor Publici Bacău, Consiliului U.N.N.P.R, Direcțiilor Teritoriale ale Ministerului Economiei și Finanțelor, precum și Oficiilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară din Județele Bacău și Neamț.

Notar public -^^KT/^Xxxxxx Xxxxxxxxx /G " * șe "' le Colegiului director

CAMERA NOTARILOR PUBLICI BACĂU

Prezenta COPIE este conformâ gu originalul aflat tn arhiva Instituției noastre.

HOTĂRÂREA nr. 6 din 28 martie 2009 privind Ghidurile de Evaluare aplicabile în activitatea notarială

Adunarea Generală a Notarilor Publici din Camera Bacău, întrunită în ședință ordinară din data de 28 martie 2009;

Având în vedere prevederile art. 77¹, alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal;

Ținând cont de propunerile imensei majorități a notarilor publici de a se reveni ia aplicarea rapoartelor de evaluare tehnică a construcțiilor și terenurilor întocmite pentru anul 2007, precum și cu privire la reducerea cu 50% a evaluării spațiilor .comerciale și a spațiilor de producție și depozitare + construcții agrozootehnice și clădiri administrative din Raportul de Evaluare Tehnică a Construcțiilor pentru județul Neamț întocmit pentru anul 2007 de către ing. Xxxx Xxxxx, expert tehnic evaluator;

Văzând adresa nr. 1 din 27 martie 2009, prin care expertul tehnic ing. Xxxx Xxxxx consideră oportună reducerea evaluării spațiilor comerciale și a spațiilor de producție și depozitare cu 50% față de valorile înscrise în Raportul de Evaluare .Tehnica a Construcțiilor menționat mai sus;

Având în vedere scăderea apreciabilă a tranzacțiilor imobiliare în ultimele 5 -6 luni, în mod treptat, de la o lună la alta, ajungându-se până în prezent la o diminuare a acestora de circa 40 % /lună, față de perioada corespunzătoare a anului trecut, datorită crizei economico-financiare în care se află societatea românească;

în temeiul dispozițiilor art. 32, alin. 1 și alin. 4, coroborate cu cele ale art. 33, ,n” din Statutul Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 - Aprobă aplicarea în activitatea notarilor publici, începând cu 01

KȘăprilie 2009, a Ghidurilor de Evaluare Tehnică a Construcțiilor și Terenurilor

^ipțocmite pentru județele Bacău și Neamț, pentru anul 2007;

^; Art. 2 - Aprobă reducea cu 50% a evaluării spațiilor comerciale și a spațiilor M^ixoducție și depozitare + construcții agrozootehnice și clădiri administrative, ^^Șxele. nr.: 27 si 28, circumscripția Judecătorie Piatra Neamț; 30 si 31,

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BACAU

Județul Bacău, România

DIRECȚIA DE DRUMURI PUBLICE

Serviciul Drymuri, Rețele si Iluminat Nr.j^^W^2011

CĂTRE

SC SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP SA BACAU

Bacau, str.Alexandru Cel Bun nr.11 A

Fax: 0234/ 510624

Referitor la comanda nr. 78027 / 15.02.2011, avand ca obiect de prestare "Servicii de evaluare teren situat in strada Mi hai Viteazu nr.9A” in vederea finalizării obiectivului de investitii “Construire străpungere strada Mihai Viteazu cu strada 9 Mai”, va transmitem alaturat in copie Xerox planul coordonator de rețele care face parte din documentația întocmită de proiectantul de specialitate SC INTERPROIECT SRL Bacau, din care rezulta ca pe terenul pentru care se solicita evaluarea exista rețele edilitare de canalizare si termoficare aflate in proprietatea Primăriei municipiului Bacau si canalizatie pentru rețelele de comunicatii de o deosebita importanta aflate in proprietatea Romtelecom.

DIRECTOR

Ing. Florin IVJ^ta ^ -

LD/LD/IVA

2 ex/ Ds 4

__Conducta apa existenta pe strada M.Viteazu de la intersecția cu Piața Revolți C.V.1 pana la str. Luminii(B.R.D).) are o stare de uzura avansata si se impune schimbarea ei din aceasta portiune.OL 250

• —- Rețele termoficare C.T.3/5                                ।

Rețele electrice subterane existente                       ~

Rețea publica de canalizare existenta,B04OO

—- Instalații de telecomunicații subterane de IMPORTANTA DEOSEBITA la cca 0,8-?1,5n^aa&ncim

Conducta de apa proiectata PE100 PN10 0250

----Rețea publica de canalizare

• r. Cămin de vane existent,CVnl ,CVn2

Cămin de vizitare proiectatCVpr1-CVpr8

Cămin de vizitare existent,CV1-CV10

Gura de scurgere existenta

Gura de scurgere proiectata

Conducta de gaz presiune medie

Conducta de gaz presiune redusa

v Hidrant de incendiu subteran Dn65 proiectat

ANCP1

I\A MUSAI. \ ih c um .s i i i >> rt hr Vi ni im mi u tt»

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară BACAU

Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Bacau

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE

A. Partea I. (Foaie de avere)

Din acte:650; Masurata:650

B. Partea II. (Foaie de proprietate)

CARTE FUNCIARA NR. 65090

Comuna/Oras/Municipiu: Bacau (provenita din conversia de pe hârtie a CF Nr. 4428 )

. 521 02.02.2000
Act certificat de moștenitor, 43 din 1999, contract de vanzare cumpărarea uat. sub ” 14063 din 1992'
1 Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/1		Al              |
		(provenita din conversia CF 4428)
1	Xxxxxx Xxxxxxx
2	Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx

C. Partea III. (Foaie de sarcini)

Anexa Nr. 1 la Partea I

e“t^:fic ca prezentul extras corespunde intrutotul cu pozițiile In vigoare din cartea eșuata de acest birou.

'ezentul extras de carte funciara nu este valabil la încheierea actelor autentificate de notarul public, -a achitat tariful de 0 RON, pentru serviciul de publicitate Imobiliara 251M,

NOTARIATUL DE STAT-

. ' județuxAbacau

îi>ra®itWW MWto Nr.^efe’:

''.'A 'AC'îC                                        ; S ^a / " C- ^: "X'"

'C .            Ă A; C< .A$uK^99’<Aâ^                           ...... ziua-- -"       .            . ;-

TBt/y,ctanmu

DOSAR NR.44/1999

CERTIFICAT DE MOȘTENITOR NR,43

DATA 20 MAI 1999

MAR IA POENARU, notar public, cu sediul biroului în Bacău str.MVrteazu 8, cercetlnd piesele dosarului de mai sus, precum și încheierea finală respectivă, în baza art.76 si 83 clin Legea nr.36/1995,

CERTIFIC URMĂTOARELE :

De pe urma defunctului, STOICA MIMAI, decedat la data de 06.02.1996, fost cu jrdnui com:c!IU :n Bacău str.Mărășești nr.4 sc.G ap.x Județul Bacău, au rămas ^mătoa^e cunun ș^; următorii moștenitori:

MASA SUCCESORALĂ:

a; Bun un' mobile : Un număr de 39 acțiuni de la nr.de ordine 150299 la nr. de ordine 15833“. «“ va^:care tataia de 975.000 lei conform certificatului de acționar nr.9688995 din data de 10.09.1996 eterat de SC^!:METATEX COMBAC" BACĂU.

• -    1/2 cotă indiviză din autoturismul marca DACIA 1310, înscris în circulație sub nr.1-BC-984, culoare alb 13.. capacitate 1289 c.c. sene motor 259977, serie șasiu 276294 conform certificatului de înmatriculare seria I nr.19553, an fabricație 1977, cumpărat în cu! căsătoriei, de la IDMS Bacău cu factura 8402/20.04.1977.

c Bunuri imobile: 1'2 cotă indiviză dintr - un apartament proprietate, situat în Bacău stM/s-ăs-șc     sc.G ap.x județul Bacău, compus din două camere și dependințe,

cioc^dz de ser crin cumpărare cu actul autentificat sub nr. 11522/91 la Notariatul județean Bacău, transcris sub nr.9590/91, achitat integral.

• - 12 cotă indiviză, dintr-un garaj, situat în complexul de garaje din Bacău str.Alecu Russo nofat cu nr.9. dobîndit cu actul de donație autentificat sub nr.6755/06.05.1992 la Notariatul județean Bacău, transcris sub nr.8343/1992.

• -    1/2 coță indiviză din^una copertină tip pentiu parcare auto, situată în Bacău str.Mărășești pe terenul proprietatea statului, construită în baza autorizației de construire nr.903/10.12.1993 eliberata de Primăria mun.Bacău.

• -    1/2 cota indiviză din suprafața de 650 mp teren construcții, situat în Bacău str. M.Viteazu nr.23 județul Bacău, cumpărat cu actul autentificat sub/nr.14063/08.09.1992 ia Notariatul județean Bacău, transcris sub nr. 17200/1992.

• -    1/2 cotă indiviză din două IocujL de înmormîntare reconcesionate, situate în Cimitirul Central Bacău, clasa L, zona B, poziția 4, rîndul 44, cuy cavou, cu două locuri.

• -    Restul de 1/2 cotă indiviză din bunurile de mat sus aparține soției supraviețuitoare Xxxxxx Xxxxxxx.

Natura succesiunii : legală .

II _;. MOȘTENITORI :

• 1.Xxxxxx Xxxxxxx - soție - domiciliată în Bacău str.Mărășești nr.4 sc.G ap.x județul Bacău, care a acceptat succesiunea în mod tacit de la data decesului, căreia îi revine cota de 1/4 din succesiune.

g/Xxxxxx Xxxxx-Xxxxxx fiu domiciliat "în Bacău str.Mărășești nr,4 sc.G ap.x județul bacău, care a acceptat succesiunea în mod tacit de la data decesului, căruia îi revine cota Ne 3/4 din succesiune,

Au renunțat la succesiune -                                        >

NU SUNT.

Siuit străini de succesiune prin necceptare conform art.ZOO Cod Civil.

NU SUNT.

Taxă timbru 1.060.000 lei cu chitanța nr.138122/99 eliberată de acest birou notarial, j Taxă onorar de 980.000 lei cu chit.nr. 1199/99 eliberata de BNP M.POENARU.

S-a taxat cu 30.000 lei prin timbre judiciare .

cu iNCUnCRS CA DASTR-TAXAT CU .

• - a\ .ciul împreună cu îmchelerea de îndreprate

nr. 393-5 din 19.O7.2OO4 ° B.N.p. Xxxxxx Xxxxx U.” o rare seu

ROMANȚA

JUDECĂTORIA ... B^CUU...............................

Biroul de carte funciară

Dosar nr......11182........ din .............*a6.a2 oul....................

ÎNCHEIERE Nn

JUDECĂTOR.....................

Asupra cererii introduse de .............  prin notarul public

....................  ....................  privind j^js^aaakgptekli HSG-tifiaaliaa..

c u ihăr u ȚCi Ă" " q 0” ’ BB'â tne' * ‘ pe țț» u ‘ * iarobt itr VaT t ua*t - £»• •     U y st» • * MlhaV ;-Vlt a a 2 ^u

~ Cartea finctara, m baza *)                                                                  1

’ 9 - S la poziția Â3» a o nforă "p 1Ș n iȚ                   laie gis tiia ț lă

R.. S3 c au,.5 upn» >^21/31 • o 1 »2d.oqț..........; ;.......

~L~ 2 rszsnmi conducătorului de carte funciară. în sensul că nu există piedici la înscriere, fiind îndeplinite ' 7nduiue rre"'^:* la uu. 5C cin Legea nr. 7/ 1996 și achitată taxa de timbru de.............., 'u chiiai rurr..........;......................din..................    și timbrul judiciar în valoare

..................................... lei;

DISPUNE:

.i , din Baaau.st», ^ihai Vițqaau n»»94 privue la imobilul .....’...................................................

.......... .................

......442-&AF-......... a localității...........................................

A .......................;.............:...........cu numărul cac^ș^.......

...........M.«...     . a--T4ae'--aa.n.țiunaa.-d3-.8b.bi>bS/E3A-3‘>&—......„< Prezenta încheiere se va comunica...............;.........................................................

Data în................la data de........

ROMANȚA

JUDEȚUL BACĂU

CONSILIUL LOCAL BACĂU

ANEXA NR. 2 LA H( L NR. AO DIN 29 -O42011

Nr. crt.	Județul	Localitate	Parcela	Nr. cadastral	Suprafața terenului	Nume prorpieta!-
					Suprafața totala rezultata din I Suprafața de acte (mp)                    expropriat (mp)
1	Bacau	Bacau		65090	650|                152	Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx

CONTRASEMNEAZĂ, SECRETARUL MUNICIPIULUI BACĂU Xxxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxxx