HOTĂRÂRE

privind însușirea Raportului de Evaluare a terenului în suprafață de 4,52 ha din Bacău strada Mărășești, realizat de către S.C. SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. în baza HCL nr. 261/31.07.2007, precum și aprobarea prețului minim de pornire la licitație în vederea concesionării acestui teren

Consiliul Local al Municipiului Bacău :

Având în vedere :

J Prevederile art. 11 alin.(l) lit. „a” din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, actualizată;

Prevederile art. 17 din Legea nr. 507/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții;

J H.C.L.nr.261/31.07.2007 privind aprobarea caietului de sarcini cu documentația aferentă licitației pentru concesionarea suprafeței ce aparține domeniului public al municipiului Bacău, din strada Mărășești, precum și a Contractului cadru de concesionare;

Referatul comun nr. 35484/23.08.2007 înaintat de Direcția Economică,

Direcția Patrimoniu și Direcția Urbanism din cadrul Primăriei Municipiului Bacău;

Expunerea de motive a Primarului Municipiului Bacău;

în baza prevederilor art. 36(2) lit. „c”, 36(5) lit. „b”și art. 45(2) lit. "a” din Legea nr. 215/2001, privind administrația publică locală, republicată,

Hotărășt e:

Art.l. - Se însușește Raportul de Evaluare a terenului în suprafață de 4,52 ha din Bacău, strada Mărășești, raport realizat de către S.C. SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. în baza HCL nr. 261/31.07.2007, raport prezentat în Anexa nr.l parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. - Se aprobă, potrivit Raportului de Evaluare de la art. 1 și a prevederilor Legii nr. 50/1991, prețul minim de pornire la licitație, la valoarea de 77,08 RON/mp/an, respectiv de 23,6 euro/mp/an, în vederea concesionării terenului în suprafață de 4,52 ha din Bacău stradaMărășești.

CONTRASEMNEAZĂ

SECRETARUL MUNICIPIULUI BACĂU Cons. jr. Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

RAPORT DE EVALUARE

TEREN INTRAVILAN AFERENT STADIONULUI MUNICIPAL BACAU S = 45.200 MP Bacau, str. Marasesti

PROPRIETAR:   CONSILIUL LOCAL BACAU

BENEFICIAR:    PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BACAU

Către,

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BACAU

Vă transmitem anexat raportul de evaluare detaliat al proprietății “Teren intravilan aferent Stadionului Municipal Bacau”, din municipiul Bacău, str. Marasesti.

Inspecția în teren, actualizarea și documentarea informării cu date de piață precum și întocmirea prezentului raport de evaluare, s-au desfășurat în perioada 25.07.2007 + 01.08.2007.

Data de referință pentru care sunt valabile toate calculele, analizele și estimările efectuate este 01.08.2007.

în baza calculelor efectuate, a ipotezelor și a condițiilor limitative, valoarea de piața estimată a proprietății este de :

VTeren_stadîon municipal Bacau_str. Marasesti.metoda capitalizării veniturilor⁼ 26.668.000 6UTO

V unitara_Ț_eren_stadion municipal Bacau_str. Marasesti_metoda capitalizării veniturilor ⁼ 590 GUTO/mp

S.C. SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. Bacau prin Expert evaluator Xxxxxx X. Xxxxx si Expert evaluator Xxxxx Xxxxxxx X- Xxxxxx, ca o garanție a protejării intereselor dumneavoastră, certifică următoarele:

• •    nici una din persoanele care au participat la întocmirea și documentarea cu informații, în vederea realizării prezentului raport de evaluare nu are nici un interes legat de proprietatea evaluată și nici nu depinde material sau este părtinitor față de vreuna din părțile implicate.

• •    inspecția proprietății evaluate precum și investigațiile, analizele și calculele efectuate au fost efectuate de evaluatorul care a realizat lucrarea.

• •    informațiile raportate sunt adevărate și bazate pe fapte reale și au fost verificate în limita posibilităților din mai multe surse.

• •    s-au luat în considerare toți factorii care afectează valoarea.

• •    raportul a fost realizat în conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare valabile la data de referință.

• •   raportul este supus doar acelor condiții limitative prezentate în cadrul său.

• •    realizarea evaluării precum și onorariul nu depind de valoarea raportată.

• •    Evaluatorul are calitatea de membru ANEVAR și deține competența de a elabora acest raport de evaluare.

SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP SA BACAU MEMBRU ASOCIAT ANEVAR

CERTIFICAREA VALORII

SC SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP S.A. Bacau prin Expert evaluator ing. Xxxxxx X. Xxxxx in calitate de Director general, declar că evaluarea a fost făcută în concordanță cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS) și confirm că:

• •    prezentarea faptelor din raport sunt corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

• •    analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile prezentate în acest raport.

• •    evaluatorul nu a avut nici un interes asupra proprietății evaluate.

• •    evaluarea a fost efectuată în conformitate cu Codul etic si cu Standardele Internationale de Evaluare.

• •    după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

• •    onorariul evaluatorului nu este condiționat de nici un aspect al raportului.

• •    evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate, de calificare profesională.

• •    evaluatorul are experiență în ceea ce privește localizarea și categoria de proprietate care este evaluată.

• •    evaluatorul a efectuat o inspecție personală a proprietății

• •    nici o persoană, cu excepția celor specificate în raport, nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului.

• •    nici realizarea evaluării si nici remunerarea nu depind de valoarea raportata.

SIERRA QUADRANT CONSULTING GRUP SA BACAU MEMBRU ASOCIAT ANEVAR

CAPITOLUL 1. PREMISELE EVALUĂRII

• 1.1.    Obiectul evaluării

Obiectul lucrării il constituie terenul intravilan cu suprafața de 45,200 mp situat in Bacau, str. Marasesti, pe care este amplasat in prezent Stadionul Municipal Bacau, proprietatea Consiliului Local Bacau.

• 1.2.    Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piața a terenului, la data de 01.08.2007, in vederea stabilirii taxei de concesiune. La data evaluării terenului este ocupat de stadionul municipal Bacau, ipoteza principala impusa de Beneficiarul lucrării fiind demolarea acestuia ¹ si acordarea altei destinatii terenului liber astfel obtinut.

• 1.3.    Definirea valorii și data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat.

Valoarea reflectă rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare și cea de schimb în contextul general al pieței.

Conform Standardelor Internationale de Evaluare IVS 2, baza de evaluare este valoarea de piața:

• • VALOAREA DE PIAȚĂ (conform Standardelor Internationale de Evaluare - IVS) este suma estimată, pentru care o proprietatea va fi schimbată, la data evaluării, între un vânzător hotărât și un cumpărător decis, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Data estimării valorii este 01.08.2007.

i }      1.4. Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportată în lei, în condițiile unei plăți integrale cash.

Pentru elementele de calcul ce au la bază estimări în valută, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 01.08.2007, respectiv: 1 EURO = 3,1786 RON.

• 1.5.    Drepturile de proprietate evaluate

în condițiile efectuării unei tranzacții cu proprietatea evaluată, ar putea fi transmise integral drepturile de proprietate deținute de actualul proprietar (descrise detaliat în capitolul 2.1-Identificarea proprietății). în consecință, drepturile de proprietate evaluate sunt drepturile depline.

• 1.6.    Ipoteze si condiții limitative

Prezentul raport a fost elaborat in următoarele ipoteze si condiții limitative:

• •    evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către beneficiarul lucrării, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

• •    Evaluatorul nu are cunoștința de situația juridica a terenului, respectiv daca este in proprietatea publica sau privata a Primăriei, ipoteza principala fiind case poate acorda o destinație comerciala terenului;

« qvaduft ^r\ CUMjLTING _b :

f GRUr&A. / ^^4,^ BC.01.

• •    informațiile solicitate și luate în considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fără ca acestea să ofere o garanție asupra preciziei lor;

• •    evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii, ce au fost evidențiate în raportul de evaluare, de la surse considerate credibile fără a-și asuma nici o responsabilitate în privința corectitudinii lor;

• •    proprietatea este evaluată ca fiind liberă de sarcini deoarece nu s-a specificat altfel;

• •    se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

• •    datele referitoare la dimensiuni și suprafețe au fost extrase dintr-un Plan de situație pus la dispoziție de către Proprietar;

• •    se presupune că proprietatea este în concordanță cu toate reglementările locale șl republicane privind mediul înconjurător, reglementările șl restrictțiile urbanistice, cu excepția neconcordanțelor ce ar fi expuse în prezentul raport;

• •    se presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționării sunt sau pot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate în considerare în prezentul raport;

• •    se presupune că utilizarea proprietății corespunde granițelor și nu există nici o servitute în afara celor descriese în raport;

• •    nu se dețin informații cu privire la existența unor materiale periculoase în cadrul proprietății evaluate; Evaluatorul nu are calitatea, calificarea șl nici obligația de a depista astfel de substanțe;

• •    estimarea valorilor din acest raport a avut în vedere proprietatea în întregime și orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare;

• •    previziunile sau estimările conținute în raport s-au făcut în condițiile actuale ale pieții;

• •    evaluarea s-a efectuat în condițiile unei vânzări cu plata integrală, cash;

• •    evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie în instanță in legătură cu proprietatea evaluata, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

• •    prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus în nici un document și nu poate fi publicat sub nici o formă, fără aprobarea scrisă a evaluatorului;

• •    acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat în cadrul capitolului si evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate dacă acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

• •    previziunile, proiecțiile si estimările conținute aici se bazeaza pe condițiile curente de pe piața, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

• 1.7.    Sfera evaluării

Având in vedere scopul evaluării, respectiv “estimarea valorii de piața a terenului, la data de 01.08.2007, in vederea stabilirii taxei de concesiune”, Evaluatorul a utilizat următoarele informatii culese de pe piața imobiliara locala:

•    informatii despre proprietăți similare care s-au tranzactionat sau sunt in curs de tranzacționare obținute de la Agenția Imobiliara ADIMAX Bacau str. Mioriței nr. 68, telf./fax 0234516045 persoana de contact Xxxxx Xxxxx nr. 0723505533. Informațiile se considera cu un grad relativ mare de realism.

II V¹ GRUr&A.

RAPORT EVALUARE TEREN_STADION MUNICIPAL

Mun. Bacau, str. Marasesti

•    Evaluatorul a verificat veridicitatea informațiilor prime prin deplasarea la adresele menționate si a discutat cu partite ce au/vor participa la tranzacții si a fotografiat proprietățile respective;

•    Evaluatorul a analizat oferta si cererea de proprietăți similare in zona si in împrejurimi si gradul de vandabilitate al zonei.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

• 2.1.    Identificarea proprietății, descriere juridică

Evaluarea a fost solicitată de către Primăria mun. Bacau, prin nota de comanda nr. 30904 / 25.07.2007.

Beneficiarul lucrării a prezentat doar un Plan de situație a amplasamentului, anexat în copie la prezentul raport.

Prin menționarea documentului anterioar, Evaluatorul nu certifica corectitudinea din punct de vedere legal al acestuia si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

• 2.2.    Tipul proprietății; definirea pieții

Proprietatea evaluată este suprafața de teren amplasata in zona ultracentrala a mun. Bacau, vis-a-vis de Parcul Cancicov, in suprafața de 45.200 mp pe care este construit Stadionului Municipal Bacau. Piața specifică este cea a terenurilor ultracentrale, construibile. Zona de delimitare a subpieței este zona ultracentrala a mun. Bacau, respectiv in zona străzii Marasesti, zona cu vad comercial foarte mare, aceasta strada fiind bulevardul principal ce străbate orașul.

• 2.3.    Aspecte economico - sociale

Municipiul Bacau in care se afla proprietatea evaluata este reședința de județ, oraș industrial, aflat in plina dezvoltare mai ales după 1989, când a început sa se dezvolte si proprietatea privata.

Din punct de vedere economic în Bacău funcționează societăți cu profil industrial de interes național și chiar mai mult, cum sunt combinatul chimic SOFERT - aflata in prezent in procedura de faliment, societatea de construcții și reparații avioane AEROSTAR, societatea de construcții mașini unelte WMW, societăți de prelucrare a lemnului, societatea de prelucrare celuloză și hârtie LETEA, un mare număr de societăți de producție textilă și confecții, societăți din industria alimentară, etc; toate societățile amintite sunt privatizate, iar în Bacău s-au dezvoltat multe alte afaceri particulare ale unor societăți cu capital atât românesc, cât și străin.

Municipiul Bacău beneficiază de o infrastructură bine dezvoltată, după cum urmează :

• •    este străbătut de drumurile europene E85 și E57 - artere de circulație europeană și

națională;

• •    feroviar, Bacăul reprezintă un important nod de cale ferată;

• legăturile aeriene sunt realizate prin intermediul aeroportului internațion^^^c^

RAPORT EVALUARE TEREN_STADION MUNICIPAL

Mun. Bacau, str, Marasesti

In cadrul municipiului Bacău acționează o rețea de bănci comerciale foarte dezvoltată (BCR, BRD, BANCPOST, BANCA AGRICOLA, BANCA TIRIAC, BANCA TRANSILVANIA, ROMEXTERA, ITALO ROMENA, UNICREDIT, BANCA ROMANEASCA, EXIMBANk, INGBANK, CARPATICA, EUROMBANK etc.)

Populația municipiului Bacău, după datele statistice publicate la finele anului 2006, este de 175.500 locuitori.

Câștigul salarial mediu net a fost cu aproximativ 10% mai mare față de cel realizat în regiunea de nord-est și cu aproximativ 5% mai mic față de cel obtinut la nivelul întregii țări (câștig în care s-a luat în calcul si municipiul București).

Toate acestea demonstrează un mediu de afaceri în plină dezvoltare, cu o stare economică bună, ce beneficiază de o infrastructură deosebită, care contribuie la creșterea interesului oamenilor de afaceri, pentru a investi în această zonă.

Efectul asupra pietii imobiliare a fost acela ca subpiata construcții, afaceri, comerț, in special spatiile comerciale si in principal locuințele si terenurile libere au înregistrat o dinamica ascendenta, cu efect asupra pieței imobiliare.

Datorita faptului ca in ultimul timp nu se mai construiesc blocuri de locuințe decât prin ANL si datorita faptului ca in Bacau nu au aparut inca societăți de investitii puternice de leasiing imobiliar, preturile pentru locuințe au crescut puternic.

Deasemenea tot datorita creșterii demografice normale si a stagnării construcțiilor de locuințe, preturile proprietăților imobiliare au crescut. In urma imigrării forței de munca romanești pe piața europeana si a câștigurilor substanțiale a acesteia, au aparut asa-zisii ,,investitori” care investesc in proprietăți imobiliare, locuințe, terenuri si spatii pentru închiriere.

• 2.4.    Informații despre zonă

Terenul supus evaluării este amplasat în zona ultracentrala a orașului (zona de impozitare A), la distanta de - 600 m de Primăria municipiului si ~ 800 m fata de Prefectura.

In zona in care este amplasata proprietatea este un sistem rutier asfaltat cu doua benzi de mers pe sens, strada Marasesti fiind principalul bulevard al orașului cu ieșire spre București (E85). Traficul rutier si pietonal in zona este foarte intens.

în zonă se află:

• •    Rețea de transport în comun în apropiere (strada Marasesti)

• •    Unități comerciale: magazine suficiente, bine aprovizionate.

• •    Unități de învățământ superior (Universitatea G. Bacovia, Universitatea tehnica)

• •    Unități medicale (Spitalul municipal)

• •    Parcul Cancicov

• •    Restaurante si fast-food-urî

• •    Structuri sportive si de distracții (Sala Sporturilor, Bazinul Olimpic, Parculetul Copiilor) în zonă NU se află

• •    supermarket-uri

• •    piață agroalimentară

• •    muzee

• •    lacuri naturale

In zona exista parcari special amenajate, insa numărul locurilor de parcare surtrinsuficiente.

• 2.5.    Informații despre amplasament

Proprietatea este amplasata in zona ultracentrala a orașului, avand acces direct din trei străzi, respectiv str. Marasesti, str. Pictor Aman si un drum de acces ce face legătură cu str. Pictor Aman. Amplasamentul dispune de toate utilitățile.

Condițiile de sol și subsol sunt normale, terenul de fundare fiind format din argila prafoasa galben cafenie uscata si tare cu permebilitate mica începând de la 0,90 m de la CTN; P_conv = 240 Pa pentru încărcări gravitaționale (conform expertizei tehnice întocmite de S.C. PROVEX S.R.L. Bacau).

• 2.6.    Descrierea terenului

Datorita mărimii sale, proprietatea de evaluat este amplasata intr-o zona cu caracter preponderent de agrement si sport dar direct învecinată cu zone rezidențiale si comerciale, densitatea populației in aceste zone fiind mare (Tic-Tac, Cornișa si zona ultracentrala). Forma terenului este aproape ovala, orientat pe direcția nord-sud pe latura lunga.

Utiiitatile terenului: terenul beneficiază de toate utilitățile esențiale.

Terenul este ocupat de stadionul municipal al orașului si de o parcare.

• 2.7.    Oferta competitivă; analiza cererii; echilibrul pieții
  
  Analiza cererii

Cererea pentru o proprietate ca cea evaluată poate veni din partea persoanelor fizice si/sau juridice care doresc să construiască fie o clădire in scop comercial fie in scop rezidențial fie mixt, repectiv: comercial / rezidențial, dar și din partea celor care anticipează perspective de dezvoltare, deci vor cumpăra în scop speculativ.

Evident că aceste două categorii de investitori trebuie să dispună de o finanțare corespunzătoare, deoarece preturile la terenuri au crescut vertiginos in ultima perioada.

Există o cerere relativ mare pentru acest gen de proprietăți, concluzie desprinsă din aceea că ceea ce s-a oferit la vânzare cu valori realiste, s-a tranzacționat în perioade rezonabile, de 3 + 6 luni.

Nu putem estima câte astfel de cereri vor exista, dar ele ar putea fi în număr suficient, dacă oferta va fi formulată în valori realiste.

Constatarea noastră a fost că tot ce s-a formulat ca ofertă cu valori realiste, s-a tranzacționat, chiar dacă nu imediat.

In continuare prezintam cateva exemple de asemenea proprietăți:

RAPORT EVALUARE TEREN_STADION MUNICIPAL Mun, Bacau, str. Marasesti

Oferta competitivă

La data întocmirii raportului de evaluare piața imobiliară prezintă o dinamica in creștere, la proprietăți imobiliare înregistrându-se creșteri de prețuri accelerate. Astfel, în prima jumătate a anului 2007 majoritatea ofertelor au înregistrat creșteri medii de aproximativ 50 4-60% (limitele maxime depășind chiar si 100%), față de oferte similare ale anului precedent. Acest aspect se înregistrează în special la proprietățile imobiliare din zonele ultracentrale si cele cu caracter rezidențial.

Oferta cu proprietăți de tipul celei evaluate este limitată în această zonă de amplasament, deoarece exista foarte puține locații libere, cea mai mare parte a terenurilor fiind deja ocupate de construcții, ceea ce a dus la creșterea accelerata a preturilor.

Echilibrul pieței

Zona care definește segmentul de piață imobiliară studiat, prin caracteristicile sale, este ia un nivel foarte bun de satisfacere a dorințelor calitative ale comercianților, insă insuficientă cantitativ, proprietățile oferite fiind in număr limitat.

Din analiza unor tranzacții efectuate anterior evaluării, a rezultat că proprietățile ofertate au fost vândute intr-un termen relativ scurt (50 4- 60 zile).

Dacă se analizează cererea solvabilă în comparație cu oferta, rezultă că oferta este mult sub cerere.

Evaluarea proprietății analizate se va face în condițiile de plată integrală cash, deoarece este modalitatea de plată predominantă.

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR Șl CONCLUZIILE

• 3.1.    Cea mai bună utilizare (CMBU)

Prin analiza CMBU a proprietății imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva si profitabila a acesteia.

"In conformitate cu IVS 1, CMBU este definita ca "utilizarea cea mai probabila a proprietății, posibila din punct de vedere fizic, justificata in mod adecvat, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății evaluate”.

în timp ce clădirile se pot schimba, nu același lucru se poate spune și despre caracteristicile esențiale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul conducător și valoarea proprietății imobiliare este în funcție de venitul adus de teren.

In mod normal, analiza CMBU se realizează, atat pentru terenul considerat liber cat si pentru proprietatea construita, asa cum se afla ea la momentul evaluării.

Având in vedere amplasamentul si vecinătatea cu zona ultracentrala, utilitățile existente in zona, vadul comercial de care dispune locația, cu siguranța cea mai buna utilizare a terenului nu este cea actuala, respectiv stadion municipal. Deci se considera ca ipoteza de lucru ca acesta va fi demolat si se va acorda o alta destinație terenului astfel obținui

CtMaUiiW

GRUF&A. *

Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui dată unei proprietăți imobiliare prin construcțiile ce îi aparțin. Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietăți în funcție de rata de fructificare pe termen lung și riscul asociat este cea mai bună utilizare a terenului construit.

Pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului construit, s-a prevăzut o parcelare a acestuia in locuri de * 500 + 900 mp, in funcție de forma terenului. Pentru a identifica cea mai buna utilizare dintre cea rezidențiala si cea comerciala s-a prevăzut următoarele ipoteze de calcul:

• • pe un lot de teren obtinut in urma parcelarii celor 45.200 mp, s-a prevăzut construirea unei clădiri cu următoarele caracteristici constructive:

  •    suprafața construita la sol

  •    număr nivele

  •    suprafața desfasurata

  •    suprafața utila inchiriabila

  • •    se considera ca aceasta construcție comerciala;

  • •    in cazul destinației rezidențiale:

  
  

  300 mp

  P + 4E

  1.500 mp

  900 mp

  poate avea doua utilizări, fie rezidențiala, fie

  
  

o preț de vanzare unitar al apartamentelor: 1.000 €/mp • in cazul destinației comerciale:

o se închiriază suprafața de spatiile comerciale cu o chirie medie de: 15 €/mp/luna; o rata de capitalizare: 10,50% (vezi Anexa 10)

In urma identificării veniturilor realizabile din cele doua destinatii s-a estimat valoarea proprietății:

Din datele de mai sus, rezultă că cea mai bună utilizare a terenului construit este destinația comerciala - ‘’bussines zone” - cu spatii pentru sedii de firme, banei comerciale, magazine, etc.

• 3.2.    Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii terenului ce face obiectul prezentului raport s-au utilizat doua

RAPORT EVALUARE TEREN_STADION MUNICIPAL Mun, Bacau, str. Marasesti

• 3.2.1.    Abordarea prin parcelarea terenului si abordarea prin comparație directa

Abordarea prin parcelarea terenului este utilizata atunci când sunt disponibile pe piața imobiliara informatii privind loturile parcelate. Parcelarea terenului este modelul normal de dezvoltare a proprietății imobiliare. O parcelare bine planificata poate crea o utilizare a proprietății mai buna si mai intensa acolo unde sunt combinate favorabil zonarea, disponibilitatea utilităților, condițiile comunitare, accesul si alte elemente semnificative. In mod tradițional, parcelarea, prin divizarea terenului in loturi mai mici, conduce la crearea de drumuri, sisteme de canalizare, utilitati publice si alte îmbunătățiri cerute prin legislația si normele cadastrale locale.

Analiza parcelarii terenului evaluat demareaza prin determinarea numărului si dimensiunilor loturilor ce pot si create din punct de vedere fizic, economic si legal. Loturile propuse trebuie sa fie conforme cu cerințele legale in ceea ce privește dimensiunea, deschiderea la fațada, topografia, calitatea solului, precum si imbunatatiri ale terenului, cum ar fi: asigurarea cu apa, canalizarea, străzi si borduri. Loturile trebuie sa respecte de asemenea si cerințele specifice pieței in care este amplasata proprietatea.

După ce se realizeaa parcelarea terenului, tanand cont de cele menționate mai sus, se face o analiza prin comparație directa a loturilor.

Premiza majoră a abordării prin comparație directe este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile.

în cazul de față, ca tehnică de comparare, se va utiliza o metodă calitativă și anume -analiza comparațiilor relative. Aceasta se bazează pe studiul relațiilor indicate de datele pieței, fără a recurge la cuantificare. Pentru a aplica această tehnică, evaluatorul analizează, compară și ajustează oferte și tranzacții pentru loturi similare în scopul determinării caracteristicilor inferioare, superioare sau egale față de cele ale proprietății subiect.

In urma parcelarii suprafeței de teren ce face obiectul prezentei lucrări au rezultat 59 de loturi cu suprafețe cuprinse intre * 300 + 900 mp (vezi Anexa 1 si schița anexata).

In urma parcelarii, prin crearea de drumuri si cai de acces a rezultat o suprafața totala de utilizabila pentru tranzacționare de 39.028 mp, respectiv - 86% (prin parcelare a prevăzut o suprafața de 6.172 mp .

Loturile numerotate pe schița cu numarele 13 si 14 care au suprafețe de 331 mp, respectiv 340 mp s-a considerat ca vor utilizate pentru contruirea de puncte termice, spatii de joaca pentru copii, deci nu vor face obiectul unei eventuale tranzacții.

în analiză au fost utilizate cinci proprietăți comparabile, situate în vecinătatea terenului supus evaluării.

COMPARABILA 1: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Pictor Aman (langa Casa Albastra), in suprafața de 1.200,00 mp, cu acces din strada Pictor Aman, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile, este la vanzare (in curs de semnare a antecontractului) la data evaluării cu 800,00 euro/mp. Informația este credjbHjrfiind preluata de la agenția imobiliara care deține oferta.                           /&*

/# SIFRZ4 A I QUADRWT ¹ U

COMPARABILA 2: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Marasesti (vis-a-vis de Parcul Cancicov), in suprafața de 600,00 mp, cu acces din strada Marasesti, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile, s-a tranzactionat înainte cu 6 luni de data evaluării cu 400,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenția imobiliara care a efectuat tranzacția.

COMPARABILA 3: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Marasesti (vis-a-vis de Parcul Cancicov), in suprafața de 550,00 mp, cu acces din strada Marasesti, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile, este la vanzare la data evaluării cu 800,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la agenția imobiliara care deține oferta.

COMPARABILA 4: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Marasesti (vis-a-vis de Parcul Cancicov, teren aferent statie de autobuz Selena), in suprafața de 300,00 mp, cu acces din strada Marasesti, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile, s-a tranzactionat înainte cu 3 luni de data evaluării cu 800,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la părțile implicate in tranzacție.

COMPARABILA 5: Teren intravilan, situat in Bacau, str. Pictor Aman (in fata stadionului), in suprafața de 400,00 mp, cu acces din strada Pictor Aman, cu o forma regulata, construibil 100%, toate utilitățile, s-a tranzactionat înainte cu 3 luni de data evaluării cu 800,00 euro/mp. Informația este credibila fiind preluata de la părțile implicate in tranzacție.

Prin parcelare au rezultat 6 categorii de loturi, in funcție de amplasament si suprafața, respectiv:

• •    zona 1 - zona parcării actuale

o 3 loturi S « 700 mp;

• •    zona 2 - zona stadionului

o 6 loturi cu S « 550 mp;

o 28 de loturi cu S » 600 mp;

o 7 loturi cu S ~ 750 mp;

o 10 loturi cu S ~ 850 mp;

o 3 loturi cu S » 900 mp.

Explicitarea corecțiilor:

• 1.    Având in vedere ca unele tranzacțiile nu sunt efectuate, acestea fiind oferte de vanzare, iar altele au fost tranzactionate cu o perioada mai mare de timp înainte de data evaluării, valoarea proprietăților s-a corectat in funcție de evoluțiile înregistrate pe piața imobiliara;

• 2.    In funcție de localizarea terenurilor prețul unitar suferă modificări semnificative. Astfel, in urma analizei evoluției pieței imobiliare, diferența de localizare dintre locațiile comparabile si subiect a fost corectata cu ± 10% + 20%;

• 3.    Diferența de suprafața a terenului afecteaza si valoarea proprietății. Analizând piața imobiliara s-a constatat ca o diferența de suprafața de ± 100 mp afecteaza prețul unitar cu ± 20 euro/mp;

Din analiza efectuată a rezultat că cea mai apropiată comparabilă de subiect este comparabila 2, deoarece aceasta are cea mai mica corecție neta si bruta.

Pentru fiecare din cele 6 categorii s-au efectuat comparatii cu locațiile similare identificate, rezultând un preț unitar pe metru patrat pentru fiecare categorie. Din valoarea totala astfel obtinuta se vor scadea cheltuielile cu demolarea stadionului si evacurea deșeurilor rezultate in valoare de 570.100 euro (conform ofertei din partea grupului de firme

S.R.L si Hidrolnvest Constructor S.A.). In urma raportului dintre valoarea obtinuta anterior si suprafața totala de teren aferenta proprietății s-a estimat prețul mediu unitar.

Desfasurarea calculului este prezentata in Anexele 2*8.

Astfel, valoarea de piață a terenului, determinată prin metoda parcelarii si comparației directe este de:

VȚeren_stadion municipal Bacau_str. Marasestimetoda parcelarii + comparației directe “ 27.120.000 GUTO

V unitara_Ț_{eren s}tadion municipal Bacau_str. Marasesti_ metoda parcelarii + comparației directe ⁼ 600 GUFO/mp

• 3.2.2.    Abordarea pe baza capitalizării veniturilor

Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății.

Capitalizarea directă a veniturilor este procesul de transformare a unei serii de tranșe periodice anticipate de venit net, în valoarea lor prezentă. Această metoda este folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net așteptat într-un indicator de valoare a proprietății.

Transformarea se face prin divizarea câștigului estimat printr-o rată de capitalizare.

Metoda capitalizării directe presupune:

• >    determinarea venitului brut potențial (VBP). VBP este venitul anticipat din toate formele de explotare a proprietății imobiliare în ipoteza unui grad de ocupare de 100%;

• >    determinarea venitului brut efectiv (VBE). VBE este venitul anticipat din toate formele de explotare a proprietății imobiliare ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare;

• >    calculul venitului net din exploatare (VNE) care se efectuează prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care sunt în sarcina proprietarului/investitorului așa cum rezultă din prevederile legale, contracte sau cutumă.

Sunt trei categorii de cheltuieli:

• -    cheltuieli fixe care nu se modifică cu gradul de ocupare, cum ar fi impozitele, cheltuielile pentru asigurarare și paza, etc;

• -    cheltuieli variabile cum ar fi: utilități, salarii, administrație, reparații și întreținere, dacă în contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriași;

• -    rezerve pentru reparații capitale.

• >    estimarea ratei de capitalizare (c);

In vederea estimării ratei de capitalizare pentru proprietăți imobiliare s-au folosit trei spatii comerciale amplasate ultracentral, cu următoarele caracteristici:

COMPARABILA 1: Spațiu comercial, situat in Bacau, str. Marasesti, suprafața utila inchiriabila 270 mp, cu finisaje superioare, toate utilitățile. Spațiu comercial s-a tranzactionat cu - 5 luni înainte de data evaluării cu suma de 3.000 euro/mp, respectiv 810.000 euro.

Chiria lunară este de 30 euro/mp/lună. Informația este credibila fiind prelu care deține oferta.                                                     ză

RAPORT EVALUARE TEREN_STADION MUNICIPAL Mun. Bacau, str. Marasesti

COMPARABILA 2: Spațiu comercial, situat in Bacau, str. Marasesti, suprafața utila inchiriabila 200 mp, cu finisaje superioare, toate utilitățile. Spațiu comercial este la vanzare la data evaluării cu suma de 4.500 euro/mp, respectiv 900.000 euro. Chiria lunară este de 45 euro/mp/lună. Informația este credibila fiind preluata de la agenția care deține oferta.

COMPARABILA 3: Spațiu comercial, situat in Bacau, str. Marasesti, suprafața utila inchiriabila 70 mp, cu finisaje superioare, toate utilitățile. Spațiu comercial este la vanzare la data evaluării cu suma de 3.000 euro/mp, respectiv 210.000 euro. Chiria lunară este de 30 euro/mp/lună. Informația este credibila fiind preluata de la agenția care deține oferta.

Având in vedere condițiile pieței precum si dorința cumpărătorului de recuperare rapida a investiției, apreciem rata de capitalizare in valoare de 10,50%.

Desfasurarea calculului este prezentata in Anexa 10.

Evaluatorul consideră că acestă valoare a ratei de capitalizare este realistă și poate fi utilizată pentru evaluarea proprietății menționate.

• >    aplicarea formulei de capitalizare directă si determinarea veniturilor capitalizate (Ven capitalizate)-

Ven capitalizate ⁼ VNE / C

Ipoteze folosite:

• >    pe suprafața de teren de 45.200 mp ce face obiectul prezentei lucrări se va construi un mall cu toate spatiile aferente;

• >    suprafețele construite au fost estimate prin similitudine cu suprafețele construite ale altor asemenea mall-uri;

• >    suprafața construita la sol mall: 17.000 mp;

• >    număr nivele: 3;

• >    suprafața construita desfasurata: 51.000 mp;

• >    suprafața parcari si spatii verzi: 23.200 mp;

• >    suprafața cai de acces (principala si secundare): 5.000 mp;

• >    cota suprafața utila inchiriabial: 65% din suprafața construita desfasurata;

• >    suprafața utila inchiriabila: 33.150 mp;

• >    grad de ocupare: 85%;

• >    tarif chirie: 19 euro/mp/luna, care conține:

• -    chirie aferenta spatiilor închiriate;

• -    chirie aferenta spatiilor comune;

• -    cota de utilitati consumata;

• -    cota din remunerația personalului aferent administrării mall-ului;

> valoarea investiție a fost estimata la 30.000.000 euro, respectiv:

• -    520 euro / mp pentru mall-ul propriu-zis;

• -    125 euro / mp pentru parcari si spatii verzi;

• -    116 euro / mp pentru caile de acces (principala si secundare);

> s-au luat in calcul următoarele cheltuieli care nu au fost prinse (ca si cota procentuala) in chiria unitara;                                                                          _

• -    cheltuieli cu impozitul: 1% din valoarea de construcție a cladiriL^*,^

• -    cheltuieli cu reparațiile: 2% din venitul brut efectiv potențial; srniu V\

OMsbLWNG GRUr&A.

în urma aplicării acestei metode a rezultat:

VTeren_stadion municipal Bacau_str. Marasestl_metoda capitalizării veniturilor ⁼ 26.668.000 0UTO

V unitara^Țeren.stadion municipal Bacau_str. Marasesti metoda capitalizării veniturilor ⁼ 590 CUfo/mp

Desfasurarea calculului este prezentata in Anexa 9.

Menționam ca această valoare a rezultat pe baza scenariului unei utilizări normale și realiste a proprietății, similara cu cea solicitata si prin caietul de sarcini realizat de către Primăria Bacau pentru locația menționata, considerată de evaluator ca fiind cea mai bună. Prețurile chiriei sunt conforme celor practicate pe piața spatiilor comerciale.

• 3.3. Reconcilierea valorilor în urma aplicării metodelor de evaluare s-au estimat următoarele valori ale proprietății:

  Nr. crt.	Specificație	Valoare estimată (euro)	Valoare unitara estimată (euro/mp)
  1	Metoda parcelarii si metoda comparației directe	i |           27.120.000,00	600,00
  I ,2	Metoda capitalizării veniturilor	|           26.668.000,00	590,00

Estimarea finală a valorii se realizează având în vedere criteriile specifice, respectiv:

Deși din punct de vedere al adecvării, abordarea prin metoda veniturilor este la fel de buna ca si cea a parcelarii si comparației directe, se constată că din punct de vedere al preciziei, abordarea pe bază capitalizării veniturilor este cea mai indicată.

In acest context, ca rezultat al investigațiilor și analizelor efectuate, evaluatorul propune ca valoare de piață a dreptului de proprietate, la data de 01.08.2007, valoarea estimată prin metoda capitalizării veniturilor, respectiv:

VTerenjstadion municipal Bacau_str. Marasesti_metoda capitalizării veniturilor ⁼ 26.668.000 euro V unitara_Ț_eren_stadion municipal Bacau_str. Marasestirnetoda capitalizării veniturilor ⁼ 590 GUTO/mp

Valoarea obtinuta prin aceasta metoda este valoarea de piața, deoarece a fost obtinuta folosind metoda cea mai apropiata de utilizarea potențiala si propusa de către proprietarul terenului prin caietul de sarcini ce trebuie respectat de către noul investitor.

Notă 1: Aceasta valoare nu cuprinde TVA.

Notă 2: Valoarea propusă de către Evaluator este valoarea minima de pornire a negocierilor in vederea stabilirii concesiunii terenului si aceasta este valabilă astăzi 01.08.2007, urmând a fi corectată ori de câte ori piața o cere. In cazul unei utilizări impuse de Beneficiar, diferite de C.M.B.U. si al unor restricții sau facilitati cu efecte comerciale (ex: un POT mai mare sau mai mic decât cel estimat, construcții cu scop social, etc..) prețul de pornire la achiziția publica poate sa varieze.

Evaluatorul consideră că valoarea de mai sus este realistă și poate constitui drept bază de

sipr^ c

CENTRALIZATOR

Pagina 1 din 1

CENTRALIZATOR METODA PARCELARII SI COMPARAȚIEI DIRECTE

Page 1 of 1

EVALUARE TEREN

LOTURI AMPLASATE IN ZONA 1

EVALUARE TEREN LOTURILE DIN ZONA 2 CU SUPRAFEȚE DE - 600 MP

EVALUARE TEREN LOTURILE DIN ZONA 2 CU SUPRAFEȚE DE - 750 MP

EVALUARE TEREN LOTURILE DIN ZONA 2 CU SUPRAFEȚE DE - 850 MP

EVALUARE TEREN LOTURILE DIN ZONA 2 CU SUPRAFEȚE DE - 900 MP

VALOAREA PROPRIETĂȚII ESTIMATA PE BAZA CAPITALIZĂRII VENITURILOR

ESTIMAREA RATEI DE CAPITALIZARE

HARTA MUNICIPIULUI BACAU - ZONA STADIONULUI MUNICIPAL

PROPRIETATE DE EVALUAT ,             PROPRIETĂȚI COMPARABILE

Proprietate imobiliara_Teren aferent stadionului Municipal Bacau, str. Marasesti

01 - Vedere de ansamblu

03 - Parcare si Intrare stadion

04 - Parcare si intrare stadion

FOTOGRAFII PROPRIETĂȚI COMPARABILE

hidre bvesrccnstrucrorsa.^yaboo.cc^

FORMULAR DE OFERTA

Către.

SIERRA QUADRANT COSULTING GRUP SA

Domnilor,

• 1 .Examinând obiectivele pentru elaborarea si prezentarea ofertei, subsemnatii reprezentanti ai ofertantului:

SC HIDRO INVEST CONSTRUCTOR SA & TNT DEMOLĂRI SRL, BACAU ne oferim ca, in conformitate cu prevederile si cerințele cuprinse in documentația de mai sus, sa executam lucrarea “Demolarea prin împușcare controlata combinata cu lucrări clasice si evacuarea molozului rezultat, inclusive fundatii si platforme a obiectivului STADION MUNICIPAL- BACAU ” in valoare de:

• -    570 100 EURO

Serviciile oferite in cadrul acestui preț sunt:

• -    executarea lucrărilor de implozie cu personal propriu specializat cu exprienta in lucrări de demolări structuri urbane;

• -    spargerea, maruntirea, concasarea elementelor din beton ;

• -    debitarea armaturilor in vederea desprinderii si încărcării;

• -    incarcarea materialului rezultat si transportul acestuia ;

• -    masuri de protecție a obiectivului;

• -    depozitarea molozului pe terenul proprietate a firmei , autorizat de APM Bacau si DGA Șiret;

• -    asigurare de daune si viata in valoare de 1.000.000 euro

Prețul cuprinde :

• -    demolare stadion 200.200 euro,reprezentând aproximativ 14.300 mc

• -    evacuare fundatii ( cuzineți, fundatii) 92.400 euro, reprezentând aproximativ 4200 mc

• -    incarcare, concasare, transport , depozitare zona autorizata a aproximativ 18.500 mc in valoare de 277.500 euro ;

total LUCRARE ( demolare , scoatere fundatii, concasare, incarcare, transport, depozitare) 570.100 euro

• I.    CUBAJ ESTIMATIV plus/ minus 5% structura supraterana

• a)    volum beton suprastructura-11.800 mc

volum cărămidă suprastructura - 3.500 mc

• b)    volum beton ( cuzineți, fundații, platforme-cubaj estimativ) plus / minus 15 % - 4.200 mc

  
  

  DEMOLĂRI S.R.L

  
  

  Str. Prieteniei, Nn 2 60)373, Barau, Rom-nia Tel./ Fax: 0234 -510323

  
  
  
  

  CONSTRUCTOR S.A.

  
  

Lcromvesuxnstructors ârg.yahco. cern

• II.    VALORI EXECUȚIE CATEGORIE LUCRĂRI

• a)    demolare suprastructura -14 euro / mc

• b)    scoatere fundatii - spargere , decopertare 22 euro / mc

• c)    in ca rea re, concasare,incarcare auto, transport, dcpozitare(incliisiv taxa depozitare)- 15 euro / mc

VOLUM GENERAL CUBAJ     =    aprox 18.500 mc

VALOARE GENERALA/MC    =    30,8 euro/mc

TIMP EXECUȚIE DEMOLARE- EVACUARE

• a)    suprateran - 100 zile

• b)    fundatii - 75 zile

Evaluare efectuata de către SC HIDRO INVEST CONSTRUCTOR SA, prin măsură rea structurilor existente.

Prețul cuprinde asigurarea zonei prin masuri de protecție in cazul lucrărilor de împușcare controlata.

Prețul nu cuprinde demontarea instalațiilor de nocturna, lucrări specifice electrice, termice sau de recuperări de material rezultat din demolări

Toate autorizațiile necesare executării lucrării de împușcare intra in obligația executantului. Beneficiarul va pune la dispoziție executantului, o sursa de energie la o tensiune de 220V, cat si toate documentele de autorizare a demolării.

• 2. Ne angajam ca in cazul in care oferta noastra este stabilita castigatoare, sa începem lucrările cat mai curând posibil după primirea ordinului de începere si sa terminam lucrările in conformitate cu graficul de execuție.

• 3.    Ne angajam sa menținem aceasta oferta valabila pentru o durata de...........zile, respectiv pana la data ................si ea va ramane obligatorie pentru noi si poate fi

acceptata oricând înainte de expirarea perioadei de valabilitate.

• 4.    Pana la încheierea si semnarea contractului de execuție, aceasta oferta împreuna cu comunicarea transmisa de dv., prin care oferta noastra este stabilita castigatoare, va constitui un contract angajat intre noi.

Data

DI .Xxxxxx Xxxx, in calitate de reprezentant legal sa semneze oferta pentru si in numele

SC HIDRO INVEST CONSTRUCTOR SA BACAU& TNT DEMOLĂRI SRL BACAU

¹

gruf&a, 7

BC.01