Hotărârea nr. 281/2023

privind încetarea contractului de concesiune prin acordul părților și vânzarea unui teren situat în Arad, str. Barabas Bela, nr. 18, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276

Download Document PDF

ROMÂNIA

JUDEȚUL ARAD

MUNICIPIUL ARAD

CONSILIUL LOCAL

H O T Ă R Â R E A nr. 281 din 31 mai 2023

privind încetarea contractului de concesiune prin acordul părților și vânzarea unui teren situat în Arad, str. Barabas Bela, nr. 18, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276

Având în vedere inițiativa Primarului Municipiului Arad, exprimată în referatul de aprobare înregistrat cu nr. 42103/16.05.2023,

Analizând raportul de specialitate al Biroului Evidență și Administrare Domeniul Privat din cadrul Direcției Patrimoniu a Primăriei Municipiului Arad, înregistrat cu nr. 42108/M1/16.05.2023,

Analizând avizele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Arad,

Ținând seama de solicitarea doamnei Xxxxxxxx Xxxxxx-Xxxxxxx, înregistrată la Primăria Municipiului Arad cu nr. 70.529/2022,

Având în vedere contractul de concesiune nr. 4/24.03.2014, modificat prin act adițional nr. 1/05.09.2022,

Având în vedere C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276, C.F. nr. 304250 Arad, nr. top. 286/a/2/1 și Certificatul de Urbanism nr. 63/2023,

Ținând cont de Autorizația de Construire nr. 963/2014, Autorizația de Construire nr. 28/2017 privind executarea lucrărilor de construire, Certificatul de atestare a edificării/extinderii construcției și Adeverința înregistrate sub nr. 47.276/A3/2017,

Luând în considerare Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Arad nr. 167/2023 privind aprobarea inventarului bunurilor imobile care alcătuiesc proprietatea privată a Municipiului Arad/Statului Român și aflate în administrarea Biroului Evidență și Administrare Domeniul Privat, la data de 31.12.2022 și Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Arad nr. 169/2023 cu privire la însușirea rapoartelor de evaluare a unor bunuri imobile aparținând Municipiului Arad,

Ținând cont de adresa nr. ad. 248.556/2023 emisă de Direcția Venituri - Biroul Contracte și de Certificatul de atestare fiscala nr. 243.379/2023 eliberat de Serviciul Impunere Persoane Juridice,

Ținând cont de art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind Legea cadastrului și a publicității imobiliare, republicată art. 901 din Legea nr. 287/2009, privind Codul Civil, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

Luând în considerare adoptarea hotărârii în unanimitate de voturi (21 consilieri prezenți din totalul de 23),

În temeiul prevederilor art. 108, art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c), alin. (6) lit. b), art. 139 alin. (2), art. 196 alin. (1) lit. a), art. 364 alin. (1) și alin. (2) din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ARAD, adoptă prezenta

H O T Ă R Â R E:

Art. 1. Se aprobă încetarea prin acordul părților a contractului de concesiune nr. 4/24.03.2014, modificat prin act adițional nr. 1/05.09.2022, privind terenul situat în Arad, str. Barabas Bela nr. 18, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276, în suprafață de 157 mp, teren ce se regăsește în proprietatea privată a Municipiului Arad, fără restituirea redevenței,

Art. 2. Se ia act de Raportul de evaluare în vederea stabilirii valorii terenului identificat prin C.F. nr 341276 Arad, nr. cad. 341276, situat în municipiul Arad, str. Barabas Bela, nr. 18 întocmit de S.C. Danina Star S.R.L., prin evaluator autorizat EPI și EBM, Xxxxx Xxxx, membru titular al A.N.E.V.A.R., conform căruia s-a determinat o valoare de 20.910 euro, cuprins în Anexa nr. 1, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Nr.

Crt.

Descriere imobil

Valoare imobil

Valoare/mp

Valoare imobil¹

Valoare/mp

euro

lei

Teren, situat în Arad, str. Barabas Bela, nr. 18,

înscris în CF nr. 341276, nr. cad. 341276, în

suprafață de 157 mp

20.910

133,18

102.877

655,30

*la cursul valutar de 4,9200 lei/euro, valabil pentru data de referință a evaluării 28.02.2023

Art. 3. Se însușește Raportul de verificare a valorii juste (de piață) nr. 3/18.04.2023 -Verificare cu obiectiv extins - ”Verificare Raport de evaluare nr. 19108/28.02.203 în vederea stabilirii valorii juste (de piață) a terenului identificat prin C.F. nr. 341276 Arad (RESV)”, întocmit la data de 18.04.2023 de S.C. VALUE MANAGEMENT CONSULT S.R.L, membru corporativ A.N.E.V.A.R., raport de verificare cu obiectiv extins ce determină valoare de piață de 23.700 euro, cuprins în Anexa nr. 2, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Nr.

Crt.

Descriere imobil

Valoare imobil

Valoare/mp

Valoare imobil¹

Valoare/mp

euro

lei

Teren, situat în Arad, str. Barabas Bela, nr. 18,

înscris în CF nr. 341276, nr. cad. 341276, în

suprafață de 157 mp

23.700

150,95

117.012

745,29

Art. 6. Se mandatează Primarul Municipiului Arad să semneze contractul de vânzare -cumpărare cu doamna ;

Art. 7. Prezenta hotărâre se duce la îndeplinire de către Primarul Municipiului Arad, prin Biroul Evidență și Administrare Domeniu Privat și se comunică celor interesați de către Serviciul Administrație Publică Locală.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ

Xxxx Xxxxx Contrasemnează pentru legalitate

SECRETAR GENERAL

Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

Red./Dact. BCV/BCV Verif. C.M.

1 ex. Biroul Evidență și Administrare Domeniul Privat

1 ex. Instituția Prefectului-Județul Arad

1 ex. Dosar ședință CLMA 31.05.2023

Cod PMA-S4-02

ROMÂNIA

P R O I E C T

Nr. 277/17.05.2023

Avizat

SECRETAR GENERAL Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

JUDEȚUL ARAD

MUNICIPIUL ARAD CONSILIUL LOCAL

H O T Ă R Â R E A nr.___ din _______________2023

privind rezilierea contractului de concesiune prin acordul părților și vânzarea unui teren situat în Arad, str. Barabas Bela, nr. 18, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276

Având în vedere inițiativa Primarului Municipiului Arad, exprimată în referatul de aprobare înregistrat cu nr. 42103/16.05.2023,

Analizând raportul de specialitate al Biroului Evidență și Administrare Domeniul Privat din cadrul Direcției Patrimoniu a Primăriei Municipiului Arad, înregistrat cu nr. 42108/M1/16.05.2023,

Analizând avizele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Arad,

Ținând seama de solicitarea doamnei , înregistrată la Primăria Municipiului Arad cu

nr. 70.529/2022,

Având în vedere contractul de concesiune nr. 4/24.03.2014, modificat prin act adițional nr. 1/05.09.2022,

Având în vedere C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276, C.F. nr. 304250 Arad, nr. top. 286/a/2/1 și Certificatul de Urbanism nr. 63/2023,

Ținând cont de adresa nr. ad. 248.556/2023 emisă de Direcția Venituri - Biroul Contracte și de Certificatul de atestare fiscala nr. 243.379/2023 eliberat de Serviciul Impunere Persoane Juridice,

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ARAD, adoptă prezenta

H O T Ă R Â R E:

Art. 1. Se constată încetarea prin acordul părților a contractului de concesiune nr. 4/24.03.2014, modificat prin act adițional nr. 1/05.09.2022, privind terenul situat în Arad, str. Barabas Bela nr. 18, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276, în suprafață de 157 mp, teren ce se regăsește în proprietatea privată a Municipiului Arad;

Nr.

Crt.

Descriere imobil

Valoare imobil

Valoare/mp

Valoare imobil*

Valoare/mp

euro

lei

Teren, situat în Arad, str. Barabas Bela, nr. 18, înscris în CF nr. 341276, nr. cad.

341276, în suprafață de 157 mp

20.910

133,18

102.877

655,30

*la cursul valutar de 4,9200 lei/euro, valabil pentru data de referință a evaluării 28.02.2023

Nr.

Crt.

Descriere imobil

Valoare imobil

Valoare/mp

Valoare imobil*

Valoare/mp

euro

lei

Teren, situat în Arad, str. Barabas Bela, nr. 18, înscris în CF nr. 341276, nr. cad.

341276, în suprafață de 157 mp

23.700

150,95

117.012

745,29

*la cursul valutar de 4,9372 lei/euro, valabil pentru data de referință a verificării, 18.04.2023

Art. 4. Se aprobă vânzarea suprafeței de teren descrisă la art. 1 din prezenta hotărâre, proprietatea privată a Municipiului Arad, către doamna , proprietară asupra

construcției edificată pe acest teren.

Art. 5. Se aprobă prețul de 23.700 euro + TVA, preț care va fi achitat integral, anterior semnării contractului de vânzare-cumpărare, în lei, la cursul comunicat de Banca Națională a României, din data facturării. Termenul de plată este de 3 (trei) luni de la data adoptării prezentei hotărâri. Costurile privind întocmirea actelor autentice și a publicității imobiliare sunt în sarcina cumpărătorului.

Art. 6. Se mandatează Primarul Municipiului Arad să semneze contractul de vânzare -cumpărare cu doamna ;

Art. 7. Prezenta hotărâre se va duce la îndeplinire de către Primarul Municipiului Arad, prin Biroul Evidență și Administrare Domeniu Privat și se comunică celor interesați de către Serviciul Administrație Publică Locală.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ SECRETAR GENERAL

Biroul Evidență și Administrare Domeniul Privat Red.D.R.M./Verificat/L.O.

Cod: PMA-S4-

PRIMARUL MUNICIPIULUI ARAD Nr. 42103/16.05.2023

În temeiul prevederilor art. 136, alin (1) și alin. (8), lit. a) din Ordonanța de urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, îmi exprim inițiativa de promovare a unui proiect de hotărâre privind rezilierea prin acordul părților a acordul părților a contractului de concesiune și vânzarea terenului situat în Arad, str. Barabas Bela nr. 18, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276, în suprafață de 157 mp, teren proprietatea privată a Municipiului Arad, în susținerea căruia formulez următorul:

REFERAT DE APROBARE

Având în vedere solicitarea doamnei , înregistrată la Primăria

Municipiului Arad cu nr. 70.529/2022, privind cumpărarea terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Arad, în suprafață de 157 mp, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276, teren concesionat conform contractului de concesiune nr. 4/24.03.2014, modificat prin act adițional nr. 1/05.09.2022, terenul fiind folosit conform obiectivului contractului de concesiune, respectiv extindere construcție;

Consider oportun adoptarea unui proiect de hotărâre în vederea rezilierii contractului de concesiune mai sus menționat și vânzării terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Arad.

p.P R I M A R,

Xxxxx Xxxxxx

V I C E P R I M A R, Xxxxx Xxxx

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD

DIRECȚIA PATRIMONIU

Biroul Evidență și Administrare Domeniul Privat

Nr. 42.108/M1/16.05.2023

RAPORT DE SPECIALITATE

privind rezilierea contractului de concesiune prin acordul părților și vânzarea unui teren situat în Arad, str. Barabas Bela, nr. 18, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276

Referitor la: referatul de aprobare înregistrat cu nr. 42.103/16.05.2023, a domnului Xxxxx Xxxxxx, Primarul Municipiului Arad, prin care se propune rezilierea contractului de concesiune prin acordul părților și vânzarea unui teren situat în Arad,

Considerente generale:

• adresa înregistrată la Primăria Municipiului Arad cu nr. 70.529/2022, prin care doamna Xxxxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxxx a solicitat cumpărarea terenului în suprafață de 157 mp, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276;
• contractul de concesiune nr. 4/24.03.2014, modificat prin prin act adițional nr. 1/05.09.2022, privind terenul situat în Arad, str. Barabas Bela nr. 18, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276, în suprafață de 157 mp, teren ce se regăsește în proprietatea privată a Municipiului Arad;
• extrasul de carte funciară nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276, C.F. nr. 304250 Arad, nr.

top. 286/a/2/1 și Certificatul de Urbanism nr. 63/2023;

• ținând cont de Autorizația de Construire nr. 963/2014, Autorizația de Construire nr. 28/2017 privind executarea lucrărilor de construire, Certificatul de atestare a edificării/extinderii construcției și Adeverința înregistrate sub nr. 47.276/A3/2017;
• Hotărârea Consiliului Local a Municipiului Arad nr. 169/2023, cu privire la însușirea rapoartelor de evaluare a unor bunuri imobile aparținând Municipiului Arad, conform căruia s-a determinat o valoare de 20.910 euro, pentru terenul înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276;
• Acordul Cadru nr. 87.940/2019 referitor la verificarea raportului de evaluare încheiat cu S.C. Value Management Consult S.R.L., membru corporativ A.N.E.V.A.R., a fost întocmit raportul de verificare a valorii juste (de piață) nr. 3/18.04.2023 - Verificare cu Obiectiv Extins (VOE) - ”Verificare Raport de Evaluare nr. 19.108/28.02.2023 în vederea stabilirii valorii juste (de piață) a terenului identificat prin CF nr. 341276 Arad, raport de verificare cu obiectiv extins ce determină o valoare de piață de 23.700 euro;
• Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Arad nr. 167/2023 privind aprobarea

inventarului bunurilor imobile care alcătuiesc proprietatea privată a Municipiului Arad/Statului Român și aflate în administrarea Biroului Evidență și Administrare Domeniul Privat, la data de 31.12.2022;

• Adresa Biroului Contracte nr. ad. 248.556/2023 referitoare la regimul TVA aplicabil, precum și Certificatul de Atestare Fiscală nr. 243.379/2023;

Facem precizarea că acest teren nu face obiectul legilor proprietății și este cuprins în lista de inventar L1 din inventarul bunurilor aparținând domeniului privat al Municipiului Arad, nr. inventar 3600486, cu o valoare de 114.260,98 lei.

Considerente juridice:

• prevederile art. 108, art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c), alin. (6), lit. b), art. 136, art. 139 alin. (2), art. 196 alin. (1) lit. a), art. 364 alin. (1) și alin. (2) din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ cu modificările și completările ulterioare;
• prevederile art. 37, alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată privind Legea cadastrului și a publicității imobiliare;
• prevederile art. 901 din Legea 287/2009, republicată privind Codul Civil;

PROPUNEM

Rezilierea prin acordul părților a contractului de concesiune nr. 4/24.03.2014, modicat prin act adițional nr. 1/05.09.2022, privind terenul situat în Arad, str. Barabas Bela nr. 18, înscris în C.F. nr. 341276 Arad, nr. cad. 341276, în suprafață de 157 mp, teren proprietate privată a Municipiului Arad și vânzarea terenului cu datele de identificare menționate mai sus, către doamna , la prețul de 23.700 euro + TVA, la cursul comunicat de Banca

Națională a României, din data facturării

DIRECTOR EXECUTIV, cj. Xxxxxx Xxxxxxxxxxx

ȘEF BIROU, ec. Xxxxx Xxxxxx

Avizat

cj. Xxxxxx Xxxxx

DN ST

PROIECTARE rjhvihvaA .Vîiîicwausj;

o 9 MÂR, 7023

fW5nr;:;sr;v ww-'n-i'-jî ;

CADASTRU | TOPOGRAFIE I GEODEZIE

urni varu ii rews kun f; ta

EXPERTIZE I EVALUĂRI

pwit iau rm iui-

SW-HUBU

aZM-MyFW. I T.'l»

(IFEHWM1FVJ ■'(*

STB CHtORGHf UZMXS?» BWOT 1 OOtt M71W I 0040 ?M M)IM

CONTACT

MficteauousTuno

SU li» ;t niiAr.

SA KUI1 MA'.aiWM « (i Alt	mrauausTWM	«MUU» flM3 2CTW 1 BUCURLSn
«tiMl '( (.'iMTlUMU MU	RfECM »»/»»/IWÎCOOfBUl RKtUM	m 0M0 752-071701

5 7 maJ 2023

RAPORT DE EVALUARE

IN VEDEREA STABILIRII VALORII TERENULUI IDENTIFICAT

PRIN CF 341276 ARAD NR. CAD. 341276, SITUAT IN

MUN. ARAD, STR. BARABAS BELA, NR. 18

BENEFICIAR:

MUNICIPIUL ARAD

EVALUATOR:

SC DANINA STAR SRL Brașov, Autorizație ANEVAR Nr. 0487

CONTRACT:

8140 / 8 / 4 / 2022 (xx xxxxx / 2020 - CS 5434 / 2023)

Stimate client,

Prin prezenta vă informez că la data de 28.02.2023 s-a întocmit raportul de evaluare asupra dreptului absolut/deplin de proprietate a proprietății imobiliare - teren intravilan - situată în municipiul Arad, str. Barabas Bela. nr. 18, județul Arad de către Xxxxx Xxxx în calitate de evaluator autorizat, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, legitimat cu nr. 10662.

Xxxxxx Xxxxx, în calitate de evaluator, a făcut inspecția proprietății imobiliare a cărei proprietar este MUNICIPIUL ARAD (domeniul privat), înscrisă în C.F. 341276, nr. cadastral 341276.

Evaluarea are ca scop estimarea valorii juste (conform Ordin 3471/2008 - pentru bunurile care au valoare de piață, valoarea justă este identică cu valoarea de piață) a proprietății pe o piață liberă la nivelul prețurilor practicate pe piața specifică în luna februarie 2023 și poate fi utilizată pentru Înregistrarea in evidentele contabile si pentru tranzacționare. Obiectul evaluării este o proprietate imobiliară de tip teren intravilan. Scrisoarea este însoțită de un raport complet de evaluare; tipul raportului este explicativ (narativ).

în urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea justă / de piață a proprietății imobiliare evaluate, ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este cea obținută prin abordarea prin piață, și anume:

VALOARE IMOBIL

20.910 euro echivalent a 102.877 Iei (pentru suprafața de 157 mp -conform extras CF)

la cursul valutar 4,9200 lei/euro, valabil pentru data de referință a evaluării 28.02.2023

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerente privind valoarea sunt:

- valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile generale și specifice aferente perioadei FEBRUARIE 2023;
- valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;
- cursul mediu valutar luat în considerare pentru calcule a fost de 4,9200 RON = 1 EURO;
- prezentul rezumat trebuie utilizat împreună cu raportul din care face parte;
- valoarea reprezintă prețul de pornire ai licitației pentru vânzarea terenului.

Evaluarea a fost efectuată în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor - 2022, aplicând principiile conținute în:

SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general)

SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)

SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102)

SEV 103 - Raportarea evaluării (IVS 103)

SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104)

SEV 105 - Abordări și metode de evaluare

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 400)

SEV 430 - Evaluări pentru raportarea financiară

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile,

și poate fi verificat în conformitate cu Verificarea evaluării (SEV 400).

Cu stimă,

Xxxxx Xxxx (leg. jyo6in tomi.

Membru titularftaN vjț EStM

CUPRINS

OPINIA ASUPRA VALORII

I. INTRODUCERE

1.1, Sinteza evaluării
1.2. Certificarea evaluatorului

2. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII
- 2.1. Identificarea și competența evaluatorului
- 2.2. Clientul și utilizatorii desemnați
- 2.3. Scopul evaluării
- 2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect. Drepturi de proprietate
- 2.5. Tipul valorii estimate
- 2.6. Data evaluării
- 2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
- 2.8. Natura și sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea
- 2.9. Ipoteze și ipoteze speciale
- 2.10. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare
- 2.11. Conformitatea cu SEV
- 2.12. Descrierea raportului
3. PREZENTAREA DATELOR
- 3.1. Date despre aria de piață, oraș, vecinătăți și localizare
- 3.2. Prezentare generală a proprietății imobiliare
  - 3.2.1. Situația juridică
  - 3.2.2. Descrierea și analiza amplasamentului
4.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

5.    ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI
6.    EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
- 6.1. Aplicarea abordărilor în evaluare
- 6.2. Evaluarea terenului. Abordarea prin comparație directă
7. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
- 7.1. Raportarea valorii
8. ANEXE
- 8.1. Abordări in evaluare
- 8.2. Fotografii ale proprietății
- 8.3. Localizare, plan de amplasament, schițe
- 8.4. Date de piață (oferte, tranzacții, etc)
- 8.5. Documente

Raportul de evaluare ini

Cap. 1. INTRODUCERE

1.1. Sinteza raportului de evaluare

Evaluator: SC DANINA STAR SRL - societate membru corporativ ANEVAR, prin cj. Xxxxx Xxxx, evaluator atestat ANEVAR în specializările "evaluator de proprietăți imobiliare" si "evaluator de bunuri mobile", cu număr legitimație 10662 \alabilă în anul 2022. asigurat pentru răspundere civilă profesională cu asigurarea nr. 42910 i 02.12.2022 - nivel III - 250.000 Euro. la societatea de asigurări ALL1ANZ ȚIR1AC.

Client este PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD, cu sediul în Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, județul Arad.

Utilizator desemnat: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD, cu sediul în Arad, B-dul Re\ oluției. nr. 75. județul Arad.

Scopul evaluării bunului ce face obiectul raportului este estimarea valorii juste a proprietății imobiliare pe o piață liberă la nivelul prețurilor practicate pe piața specifică în luna februarie 2023, în vederea înregistrării in evidentele contabile si pentru tranzacționare.

Evaluarea nu va fi utilizată în afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

Obiectul raportului de evaluare îl constituie terenul intravilan în suprafață de 157 mp, cu număr cadastral 341276, având categoria de folosință curți construcții.

Dreptul de proprietate supus evaluării: a fost supus evaluării dreptul absolut de proprietate.

Adresa proprietății - str. Barabas Bela, nr. 18, municipiul Arad, județul Arad.

Tipul valorii estimate este "valoarea justă" așa cum este definită în standardul internațional de evaluare SEV 104 -"Tipuri ale valorii":

"Valoarea justă reprezintă prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții de pe piață, la data evaluării.” Conform prevederi Ordin 3471/2008 - pentru bunurile care au valoare de piață, valoarea justă este identică cu valoarea de piață.

Data evaluării este 28.02.2023, raportul de evaluare s-a întocmit la data de 28.02.2023, iar inspecția proprietății imobiliare s-a făcut la data de 25.02.2023. Data redactării raportului de evaluare este 28.02.2023.

Moneda raportului este RON si EURO

Declararea valorii

V justă = 20.910 euro echivalent a 102.877 lei - metoda comparației directe (metodă din cadrul abordării prin piață)

1.2. Certificartea evaluatorului

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că:

- afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevarate și corecte;
- analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele și ipotezele speciale considerate și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional;
- nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate;
- suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior;
- analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din România);
- dețin cunoștințele și experiența necesară pentru efectuarea, în mod complet, a acestei lucrări;
- nu a fost oferită asistență profesională semnificativă persoanei care semnează acest raport;
- evaluatorul a respectat codul etic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectată de Xxxxx Xxxx. în calitate de evaluator, în baza planurilor și documentelor transmise de către reprezentanții primăriei. în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR și are competența necesară întocmirii acestui raport.

Evaluatorul are încheiată asigurarea de răspundere profesională la nivelul III - limita de asigurare 250.000 euro, încheiată la Allianz Țiriac - valabilă pe anul 2023.

Cu stimă,

Xxxxx Xxxx (leg.

Membru

Cap. 2. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

2.1. Identificarea și competenta evaluatorului

Prezentul raport de exaluare este realizat de către SC Danina Star SRL. prin exaluator Xxxxx Xxxx. în baza comenzii transmise de către Primăria Municipiului Arad.

EVALUATOR: Xxxxx Xxxx

Legitimație ANEVAR. Nr. 10662 valabilă 2023

Referitor la întocmirea raportului de evaluare, declar că:

- afirmațiile susținute sunt reale și corecte
- analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și ipotezele speciale prezentate la punctul 2.2. și se constituie ca analiză nepărtinitoare
- nu am nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport și nu am nici un interes personal și nu sunt părtinitor față de vreuna din părțile implicate
- prezentul raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei valori anumite, specificată de către client sau alte persoane ce au interese în legătură cu clientul
- remunerarea evaluatorului nu se face în funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar da curs dorinței clientului de obținere a unui rezultat dorit sau care ar influența un eveniment viitor
- inspecția bunului ce face obiectul prezentului raport de evaluare a fost efectuata de Xxxxxx Xxxxx, în calitate de evaluator
- în prezent sunt membru ANEVAR, iar evaluarea a fost făcută cu respectarea Codului de Etică și a Standardelor de Evaluare a Bunurilor, ediția 2022
- nici o persoană, cu excepția celor specificate în raport, nu a acordat asistență profesională semnificativă în elaborarea raportului

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care semnează acest raport este membru ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR și are competența necesară întocmirii acestui raport.

2.2. Clientul și utilizatorii desemnați

Client este PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD, cu sediul în Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, județul Arad.

Utilizator desemnat: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD, cu sediul în Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, județul Arad.

2.3. Scopul evaluării

Estimarea valorii de juste a imobilului evaluat în vederea înregistrării în evidențele contabile și pentru tranzacționare (stabilire preț pentru licitație).

Evaluarea nu va fi utilizată în afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect. Drepturi de proprietate

în conformitate cu contractul de prestări servicii și datele înregistrate în baza de date proprie a evaluatorului, prezenta evaluare se referă la o proprietate imobiliară - teren intravilan - situată în str. Barabas Bela, nr. 18, mun. Arad, județul Arad.

A fost evaluat dreptul absolut de proprietate asupra proprietății imobiliare prezentată mai sus, drept considerat deplin, valid și marketabil, în ipoteza în care acesta nu este afectat de niciun fel de sarcini. Titularii acestui drept au un drept absolut de a poseda și a dispune de proprietatea imobiliară, în mod perpetuu, nefiind afectat de drepturi subordonate și/sau îngrădiri stabilite prin lege.

Conform documente anexate, suprafața de teren este de:

- 157 mp - conform extras CF

2.5. Tipul valorii estimate

în prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii justă a obiectivului așa cum este aceasta definită în SEV 104 - Tipuri ale valorii. Conform SEV 104 - Tipuri ale valorii, definiția valorii de juste este următoarea: Valoarea Justă reprezintă prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanti de pe piață, la dala evaluării.

Această valoare, de regulă, datorită volatilității condițiilor de piață, are valabilitate limitată de la data evaluării 28.02.2023, fiind valabilă în continuare atât timp cât nu se modifică condițiile pieței și nu va putea fi atinsă în cazul unei eventuale incapacități de plată viitoare când, atât caracteristicile proprietății imobile, condițiile pieței cât și situațiile de vânzare pot diferi față de acest moment.

Moneda raportului este RON.

2.6. Data evaluării

Inspecția prorietății a fost realizată de către Xxxxxx Xxxxx, în calitate de evaluator; cu această ocazie s-au făcut fotografii. Au fost preluate informații referitoare la proprietatea evaluată, au fost analizate documentele și schița transmisă de către reprezentanții beneficiarului.

Nu au fost realizate studii privind contaminarea amplasamentului sau a amplasamentelor vecine.

Indicația asupra valorii recomandată ca opinie finală în acest raport a fost determinată în contextul condițiilor pieței specifice din perioada februarie 2023;

Data evaluării este 28.02.2023;

Cursul valutar valabil la această dată este 4,9200 RON pentru 1 EUR;

Data redactării raportului este 28.02.2023.

2.7. Documentarea necesara pentru efectuarea evaluării

Cu ocazia inspecției proprietății evaluate, au fost vizualizate toate părțile/componentele. cu excepția celor care, prin natura lor, sunt ascunse sau ne-vizibile.

în vederea documentării și colectării datelor despre bunul evaluat, precum și a celorlalte date necesare identificării, evaluatorul a avut acces la informațiile relevante.

Dimensiunile au fost preluate din actele puse la dispoziție de către client. Acest document este anexat la prezentul raport de evaluare.

2.8. Natura si sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea

Informațiile utilizate au fost:

- Certificatul de Urbanism nr. 63 / 12.01.2023;
- Informații privind piața imobiliară specifică (prețuri, oferte etc.);
- Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate;

Sursele de informații au fost:

- reprezentantul proprietarului, pentru informațiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situație juridică, suprafețe, istoric, șamd.) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;
- presa de specialitate;
- baza de date a evaluatorului;
- informații furnizate de către agenții imobiliare privind tranzacții sau oferte similare;
- informații existente pe site-urile: olx.ro, homezz.ro, imobiliare.ro, publi24.ro, lajumate.ro;
- revistele de profil;
- piața imobiliară referitoare la oferte și cereri de proprietăți imobiliare similare din municipiul Arad.

2.9. Ipoteze si ipoteze speciale

Prezentul raport de evaluare s-a întocmit considerându-se următoarele premize:

Ipoteze:

- situațiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor aratate expres pe parcursul raportului și a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare
- aspectele juridice (descrierea legală și aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar/destinatar și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare
- proprietatea a fost evaluată în ipoteza ..liberă de sarcini"
- se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport (conform certificat de urbanism atașat, nu sunt menționate restricții)
- pentru calculul valorii, ipoteza utilizată a fost aceea de teren construibil
- în urm^nspectieH-^onstata^^erenul este ocupat de o casă, care este proprietatea unei persoane fizice ______________________________
- cota de 1/2 din teren este către
- nu am făcut o expertiză tehnică a structurii bunului, nici nu am inspectat acele părți care sunt acoperite, inaccesibile sau neexpuse, acestea fiind considerate în stare tehnică bună, corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia prezentată în acest raport nu trebuie înțeleasă că ar valida integritatea lor
- evaluatorul nu a efectuat măsurători ale proprietății, ci a estimat valoarea acesteia bazându-se pe suprafața înscrisă în actele puse la dispoziție în copie și anexate prezentului raport; răspunderea pentru veridicitatea acestora aparține celui care le-a furnizat
- nu îmi asum nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu mă angajez pentru o expertiză sau o cercetare științifică în acest scop
- în pregătirea evaluării au fost utilizate informațiile, datele juridice, alte documente și specificații puse la dispoziție de client
- previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în raport se bazează pe condițiile curente de piață, pe factorii cererii și ofertei anticipați pe termen scurt și datorită lipsei de stabilitate economică actuală, sunt supuși schimbării condițiilor viitoare
- posesia acestui raport sau a unei copii a lui nu conferă nimănui dreptul la publicare
- evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță în legătură cu obiectul raportului de evaluare decât în condițiile în care legea îl obligă altfel
- nici una din părțile prezentului raport (în specia] concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului sau firma la care lucrează acesta) nu vor fi difuzate public prin reclamă de orice natură, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice fără acordul prealabil, scris, al evaluatorului - orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport

Ipoteze speciale: nu sunt

2.10. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Raportul de evaluare, în totalitate sau pe părți, sau oricare altă referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară.

Evaluatorul nu va fi făcut responsabil pentru elementele de natură juridică ale proprietății bunului ce nu i-au fost aduse la cunoștință de către beneficiarul lucrării.

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

în conformitate cu uzanțele din România, valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată. în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Orice valori estimate în raport se aplică activului evaluat, luat ca întreg și orice div izare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată. în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general (februarie 2023) când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței specifice și scopul prezentului raport.

Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului și destinatarului menționați la punctele anterioare.

Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale. De asemenea, intrarea în posesia unui terț a unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

Pentru validitatea prezentului raport este necesară semnătura originală.

2.11. Conformitatea cu SEV

- Definițiile și conceptele pe care se bazează acest raport sunt cele din SEV 100 - Cadru general și SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării.
- Misiunea de evaluare a fost condusă în acord cu prevederile SEV 102 - Documentare și conformare, prezentul raport de evaluare fiind întocmit cu respectarea cerințelor SEV 103 - Raportare și SEV 104 -Tipuri ale valorii.
- Obiectul raportului de evaluare fiind de natura proprietății imobiliare, procesul de evaluare a ținut cont și de prevederile SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.
- Scopul evaluării fiind determinarea valorii juste (de piață - în accepțiunea Ordinului 3471 / 2008), în vederea înregistrării în evidențele contabile și pentru vanzare (stabilire preț minim pentru licitație), evaluarea s-a făcut cu respectarea principiilor de evaluare, cuprinse în SEV 100- Cadru General și poate fi verificată, conform SEV 400 - Verificarea evaluării.

Conform prevederilor contractuale și a instrucțiunilor evaluării, nu a fost necesară abaterea de la niciunul din standardele respective.

2.12. Descrierea raportului

Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard.

Cap. 3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Date despre aria de piatâ. oraș, vecinătăți si localizare

Situat la poarta de vest a României. Aradul este unul dintre cele mai importante județe ale țării. Numit de Nicolae lorga ..Mica Vienă", de istoricii români ,.A Treia Romă’*, iar de istoricii maghiari „Golgota Maghiară", orașul Arad se întinde spectaculos, cu parcuri largi și clădiri monumentale, pe cursul râului Mureș. Spectaculosul Pod Traian din inima orașului a fost odinioară graniță între provincii, țări și imperii, locul unde s-au îmbinat Imperiul Otoman cu Imperiul Habsburgic. Principatul Transilvaniei cu Ungaria și Banatul.

3.2. Prezentare generala a proprietății imobiliare

3.2.1. Situația juridică

Proprietatea imobiliară este situată în municipiul Arad, județ Arad, proprietatea MUNICIPIULUI ARAD - domeniul privat, este compusă din terenul intravilan în suprafață de 157 mp, cu număr cadastral 341276, având categoria de folosință curți construcții - conform documente puse la dispoziție de către reprezentantii beneficiarului.

Terenul supus evaluării se identifică după următoarele date:

- Dreptul de proprietate evaluat: dreptul real de proprietate asupra imobilului, proprietate privată aparținând MUNICIPIULUI ARAD; acesta este titularul dreptului de a poseda, a folosi și a dispune de bunul imobil în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege. Nu au fost identificate limitări legale ale dreptului de proprietate sau restricții de utilizare a imobilului în documentele ce atestă dreptul de proprietate, puse la dispoziție de client și anexate raportului (conform certificat de urbanism);
- Drept de proprietate dobândit prin: -.

3.2.2. Descrierea si analiza amplasamentului

Amplasamentul se identifică cu numărul cadastral 341276, dreptul de proprietate fiind înscris în Cartea funciară nr. 341276 a municipiului Arad, proprietar fiind MUNICIPIUL ARAD - domeniul privat. Amplasamentul este situat în str. Barabas Bela, nr. 18 (vezi plan de încadrare atașat).

Amenajările terenului:

- rețele de utilități: apa, canal, energie electrica, gaz, telefonie (la teren);
- amplasamentul este împrejmuit parțial;
- terenul are categoria de folosință curți construcții;

Accesibilitatea:

- posibilități de acces: din str. Barabas Bela. peste o parcela care este tot in proprietatea mun. Arad (conform informație primita de la reprezentanta Biroului Ev. și Adm. Dom. Privat); ulterior vânzării terenului, se va înscrie un drept de servitute de trecere în favoarea terenului cu nr. cad. 341276

Caracteristici fizice:

- amplasarea terenului: municipiul Arad, zona B, conform zonificării municipiului;
- suprafață teren: 157 mp - conform extras CF:
- forma: regulată;
- categoria de folosință: curți construcții;
- terenul este împrejmuit parțial și pe ei este amplasată o casă - proprietate privată;
- topografia: plană.

Caracteristici juridice:

- terenul se află situat în intravilanul municipiului Arad, conform documente puse la dispoziție de către reprezentantii beneficiarului;
- terenul este proprietate exclusivă a municipiului Arad (domeniu privat);
- servituți: nu sunt - conform documente furnizate de către reprezentanții proprietarului;
- sarcini existente pe teren: nu sunt - conform documente furnizate de către reprezentanții proprietarului;
- conform certificat de urbanism 63 / 12.01.2023, terenul se află în UTR 4:

3. REGIMUL TEHNIC

Imobil situat in UTR 4, subunitate funcționala LI 4b - subzona predominant rezidențiala

Stcrcn=157 mp.

Utilitari existente : apa, canalizare, energie electrica, telefonic, gaz.

POT maxim admis =40 % ; POTactual=39,49 % (nu se mai pot autoriza alte construcții); CUTactual 0,78 ; CUTmaxnn admis =1.20. Se admite etajarea construcției existenta pana 1a regimul de inaltime maxim admis P+2E+M (cu menținerea POTactual).

întrucât POTactual este apropiat de POTmax admis NU se vor autoriza alte construcții. Se 'or autoriza lucrări de întreținere si renovare pentru construcțiile existente.

Interdicții permanente: nu se vor autoriza construcții de unitati industriale si de depozitare.

Destinație conform PUG : LI -zonă rezidențiala cu clădiri cu mai mult de 3 niveluri

Funcțiunea dominanta a zonei: locuire, zona comerciala, prestări servicii.

Funcțiuni complementare admise ale zonei: spatii comerciale si prestări servicii.

Folosință actuală : curte cu construcție (casa P+E).

Se solicita : informare in vederea stabilirii valorii de piața a imobilului teren înscris in CF 341276 Arad in vederea vanzarii directe conform art.364, alin. I din OUG nr.57 2019.

Anterior a fost emisa AC nr.28 2017 pentru REAUTORIZARE LUCRĂRI IN EXECUȚIE AUTORIZATE IN BAZA AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE NR. 900 30.08.2016 ( MODIFICARE STRUCTURA SI COMPARTIMENTARE INTERIOARA), REGIM DE INLAT1ME - P + l.

Teren și contaminări:

- nu s-au investigat stabilitatea și caracteristicile geologice ale terenului și evaluarea a fost făcută considerând că terenul îndeplinește toate condițiile necesare pentru utilizările admise;
- evaluatorul nu a realizat investigații sau teste și nu au fost puse la dispoziție date privind poluarea sau contaminarea terenului și a apei freatice;
- evaluarea a fost realizată neluând în considerare aceste aspecte care ar putea afecta valoarea proprietății.

Cap. 4. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă.

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori. informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE ESTE IN PROCES IN SASE PAȘI:

i| Delimitarea pieței specifice

ISMHHk (aria pieței și aria competitivă)

■ Analiza cererii

Analiza ofertei

(investigarea și previziunea concurenței) Analiza interacțiunii dintre cerere și ofertă Previziunea absorbției proprietății subiect în piață (conceptele penetrării de piață)

Pasul 1. Definirea produsului imobiliar (analiza productivității proprietății)

In aceasta prima etapa sunt identificate caracteristicile proprietății subiect care determină capacitatea sa productivă și utilizările potențiale ale proprietății. Aceste caracteristici pot fi fizice, juridice sau de localizare; acestea urmând a fi baza pentru selectarea proprietăților comparabile, precum și pentru concluziile cu privire la modelarea cererii marginale previzionale.

Atributele fizice, juridice și localizarea imobilului au fost prezentate anterior, prop. imobiliară evalută este de tip teren liber.

Utilizările probabile in mod rezonabil ale proprietății subiect sunt:

• Rezidențial;
• Comercial;
• Industrial;
• Destinație alternativa.

Proprietatea imobiliară evalută este de tip teren intravilan, categoria de folosința curți construcții.

Suprafață teren - 157 mp (conform extras CF).

Utilizările potențiale ale proprietății sunt:

• teren cu destinație rezidențială

Din analiza trendului pieței am determinat că la data evaluări există cerere pentru utilizarea legal permisa, fiind identificate câteva comparabile.

Pasul 2. Delimitarea pieței specifice (aria pieței și aria competitivă)

Segmentarea pieței se impune a fi efectuată încă de la început, pentru a reduce eforturile și a concentra căutările spre a găsi cele mai bune informații cu grad mare de asimilare proprietății de e\aluat.

Analiza pieței specifice presupune cercetarea condițiilor pieței imobiliare specifice proprietății subiect, precum si examinarea cererii și ofertei și a ariei geografice de piață pentru tipul de proprietate analizat.

Pentru identificarea pieței imobiliare specifice proprietății subiect au fost analizati o serie de factori:

• Tipul proprietății imobiliare: teren liber construibil;
• Caracteristicile proprietății imobiliare:

- Modul de ocupare/utilizare: in majoritatea cazurilor imobilul este ocupat de un singur utilizator (proprietarul) sau, in cazul închirierii, de un singur chiriaș;
- Baza de clienți (potențialii utilizatori): clienti potențiali sunt persoanele juridice sau fizice care au proprietăți învecinate si doresc alipirea terenului subiect la parcela invecinata sau utilizarea acestuia (efect de sinergie cu terenurile vecine)
- Calitatea terenului de fundare: nu avem cunoștința de documente/informatii/date din care

sa rezultate existenta unor probleme legate de natura terenului de fondare;

Vtilitati disponibile: energie electrica, apa, gaz, canalizare - in zona;

- Forma: neregulata;

• Aria pieței: locala, au fost analizate toate informațiile disponibile, referitoare la proprietăți substitut, oferite spre vanzare in zona centrală;
• Proprietăți substitut disponibile: au fost identificate suficiente proprietăți (disponibilitate curentă și viitoare) cu o atractivitate similară, ce concurează cu proprietatea subiect, in aria de piața definita;

în concluzie, ținând cont de toate aspectele prezentate anterior, precum si de specificul zonei, putem afirma ca piața specifica proprietății subiect este cea a terenurilor cu potențial de dezvoltare pentru segmentul rezidențial, situat in zona centrală din municipiul Arad.

Pasul 3. Analiza cererii

Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor produsului imobiliar. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători și chiriași) pentru proprietatea subiect. Pentru aceasta se urmărește activități/ utilizări care pot susține proprietatea așa cum este ea sau după unele lucrări de modificare (dacă se demonstrează că ar fi logic și favorabil a se efectua aceste modificări).

Cererea trebuie urmărită mai ales pe segmentul de piață al celor cu interes de a achiziționa un imobil, îl doresc și pot (au puterea financiară) sâ-l și achiziționeze.

Nivelul cerererii pentru un anumit tip de proprietate determină atractivitatea proprietăților similare.

Cererea privind Cumpărarea:

în general, nivelul cererii solvabile a crescut în ultima perioadă, creșterea fiind antrenata de diminuarea efectelor crizei economice, creșterea interesului investițional și marirea nivelului creditării.

Cererea privind închirierea:

în ceea ce privește închirierea acestui tip de propritate, exista cerere scăzută.

Categorie importantă într-o piață imobiliară sănătoasă, dezvoltatorii de mici dimensiuni au intrat din nou în joc, investind deocamdată prudent. Cei care cumpără zilele acestea sunt exclusiv cei interesați să dezvolte un proiecte în viitorul apropiat, astfel că analizează mult mai atent caracteristicile unui teren. Numărul tranzacțiilor a urcat simțitor față de anii trecuți, prețurile încă scăzute fiind unul dintre cei mai importanți factori.

Piața de terenuri din tara noastra s-a caracterizat anul trecut prinir-o cerere crescută din partea segmentelor de rezidențial si retail. Interesul fata de aceste sectoare a fost menținui si pe parcursul anulus 2021. iar atentia imestitorilor s-a îndreptat cu precădere spre dezvoltarea proiectelor rezidențiale si mixte, care pot oferi un ecosistem complet.

Deși atat impactul crizei din domeniul sanitar, declanșată de răspândirea COVID-19. cât și efectele conflictului declanșat între Rusia și Ucraina, se resimt. în mod firesc, și în imobiliare, pe piața imobiliara există semnale de o oarecare stabilizare. Astfel, urmărind un grafic al căutărilor de proprietăți imobiliare disponibile spre xânzare. se poate observa că începutul lunii martie a anului în curs a adus. înlr-adevăr, o scădere la acest capitol. Această tendință a fost resimțită în toate marile centre regionale monitorizate constant de Imobiliare.ro și Analize Imobiliare. în ciuda acestei scăderi (cu totul de așteptat, de altfel, într-o asemenea perioadă), cererea pentru proprietăți imobiliare nu s-a prăbușit, pur și simplu, cu totul. Cererea a trecut printr-o fază de plafonare, pentru ca. apoi, să crească ușor.

în general, nivelul cererii solvabile a crescut în ultima perioadă, creșterea fiind cauzată de oportunitățile aparute pentru investitori in agricultura, creșterea interesului investițional și oportunitățile de creditare.

Concluzii privind Cererea solvabila specifică pentru acest tip de proprietate:

• Cererea pentru cumpărare - cererea solvabila înregistrează o creștere încurajata de evoluția pozitiva a economiei, stabilitatea locurilor de munca, creșterile salariale si existenta programelor de finanțare;
• Cererea pentru închiriere - nu exista informatii in acest sens.
• Potențialii cumpărători: proprietarii terenurilor învecinate din zona.
• Interesul investitional: exista si este in continua creștere. In ultimii cinci ani, preturile terenurilor au înregistrat creșteri de peste 50%, iar cererea pentru acest tip de proprietate este in creștere;
• Preferințele manifestate pe piața: in principal sunt solicitate unitățile cu suprafețe plane, forme regulate si deschideri care sa permită accesul facil, amplasate in zone bine echipate dpdv edilitar;
• Dimensiunea proprietății: preturile au cunoscut evoluții diferite in funcție de regiunile geografice in care sunt amplasate terenurile, suprafața si potențialul economic al acestora avand un rol decisiv in ochii investitorilor.

Pasul 4. Analiza ofertei (investigarea și previziunea concurenței)

Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar în diferitele lui faze de dezvoltare. Un cumpărător are alternativa de a achiziționa/închiria de pe piața un număr mai mare de proprietăți cu caracteristici asemănătoare. în competiție cu acestea intră și proprietatea subiect, care este doar una dintre variantele alternative din totalul celor disponibile pe piață.

Oferta aferentă proprietăților disponibile spre vânzare/închiriere (doar acestea prezintă interes, nu cele care sunt similare dar nu sunt expuse spre vânzare/ închiriere), care sunt asimilabile (caracteristicilor șî utilității) proprietății subiect se numește ofertă competitivă.

Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

începutul anului 2022 a fost unul promițător pentru piața imobiliara, cererea fiind mai mare decât oferta la vanzare in marile orașe, dar începând cu 24 februarie (data izbucnirii conflictului dintre Rusia și Ucraina), a urmat o scădere, dar ulterior datele indica o revenire graduala a interesului pentru achiziția unei proprietăți imobiliare.

în ceea ce privește oferta competitivă pentru proprietatea imobiliară subiect, in urma analizei de piața au rezultat următoarele informatii:

• oferta de vanzare - suficienta, așezata pe un trend ascendent;
• oferta de închiriere - nu sunt informatii;
• stocul total disponibil - suficient, in stagnare;
• volumul de livrări așteptate: piața activa cu tranzacții relativ medii:
• prețurile solicitate pentru vânzare* - intre 130-215 EUR/mp
• marja de negociere la vanzare (oferte mature): intre 3-20%

(Reprezintă raportul dintre prețul din oferta maturizata și prețul la care se încheie tranzacția).

* variația prețurilor este aut renala de următoarele aspecte: localizare. facililatFutililati, suprafața, acces,dimensiuni, distanta fata de drumuri de acces, amenajam exterioare, împrejmuire, restricții ele;

In anexe sunt prezentate informațiile de piața (oferte de vânzare) colectate din piața specifica pentru proprietatea subiect.

Pasul 5. Analiza interacțiunii dintre cerere și ofertă

Valoarea justă a unei proprietăți imobiliare este. în cea mai mare măsură, dependentă de poziția sa competitivă pe piața specifică.

Cunoscând caracteristicile proprietății imobiliare evaluate, putem identifica și selecta și alte proprietățile imobiliare competitive (oferta) și putem înțelege avantajele/dezavantajele comparative pe care proprietatea subiect le-o prezintă potențialilor cumpărători (cererea).

Pentru a evidenția conformările pieței pentru o anumită utilizare a unei proprietăți imobiliare, trebuie identificata relația dintre cererea (solvabilă și probabilă) și oferta concurențială de pe piața analizată -curentă și viitoare. Această relație arată gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizează piața curentă și condițiile ce ar caracteriza piața după o perioadă de prognoză.

Pe termen scurt, oferta imobiliară este relativ fixă și prețul răspunde la cerere. Comparând cererea existentă și potențială cu oferta curentă și anticipată competitivă se poate determina dacă există cerere pentru un număr mai mare de imobile.

Pe piața românească, raportul cerere/ofertă este supraunitar. în ceea ce privește echilibrul pieței imobiliare, față de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piața imobiliară aceasta devenind o piață a vânzătorului începând cu a doua parte a anului 2015. Transformarea pieței imobiliare într-o piață a vânzătorului s-a realizat în contextul creșterii economice locale, a creșterii numărului locurilor de muncă și a emigrării din alte zone mai slab dezvoltate ale țării, coroborat cu creșterea numărului tranzacțiilor pe segmentul imobiliar și previziunile de menținere a unui trend de stagnare a evoluției prețurilor pe piața menționată.

Ținând cont de informațiile existente in piață la data evaluării, pentru acest tip de proprietate putem reliefa următoarea situație:

- activitatea pieței: piață activă sau piață a vânzătorului (cerere în creștere, rămânere în urmă a ofertei, prețuri în creștere).

Pasul 6. Evoluția pieții. Previziuni

Potrivit unei analize realizate de reprezentanții companiei de consultanță imobiliară Colliers, real estate-ul autohton se bucură, per ansamblu, de perspective pozitive pentru anul ce ne stă înainte, în ciuda provocărilor politice și economice resimțite la nivel global. „Piața imobiliară din România are suficiente resurse pentru a continua să se dezvolte și în 2023. Acest lucru se datorează faptului că o dinamică de 3-4% pentru economia locală este realizabilă chiar și în contextul actual, în care conflictul din Ucraina și adevăratul impact al înăspririi politicii monetare din zona euro și SUA nu a fost încă resimțit pe deplin [...]. în timp ce anul de excepție 2022 va fi probabil urmat de un an de reechilibrare pe segmentul investițiilor imobiliare din perspectiva activității, piața spațiilor logistice și industriale rămâne unul dintre cele mai dinamice sectoare imobiliare”, subliniază reprezentanții companiei.

Totuși, punctează aceștia, 2023 are mari șanse să fie un an „dominat și de mult zgomot politic*’, având în vedere alegerile prezidențiale, parlamentare, locale și europarlamentare din 2024, care ar putea opri sau încetini reformele semnificative de care economia românească are nevoie pentru a rămâne competitivă pe termen lung.

In ceea ce prhește așteptările pentru piața rezidențială, consultanții Colliers sunt de părere că doar în cazul în care condițiile economice vor deveni deosebit de dificile ar fi de așteptat, poate, ca prețurile locuințelor din România sa scadă - iar asta spre nivelurile din 2018 sau 2019. „în rest, prețurile rămân mult mai aproape de \aloarea lor corectă decât au fost în alți ani. în special în comparație cu perioada 2007-2008*'. punctează aceștia.

.Jntre timp, cererea ar putea, de asemenea, să scadă, deoarece incertitudinile mari și creșterea ratelor la creditele ipotecare fac din achiziția de apartamente o alternativă mai puțin atractivă. Volumul de livrări ar trebui, de asemenea, să se reducă și el puțin, pe fondul costurilor de construcție mai mari, mai ales după anul 2022, care a fost probabil un maxim al ultimelor decenii in ceea ce privește livrările de apartamente. ”

Deși există loc pentru noi surprize negative, economia României pare să fie poziționată decent la începutul anului 2023 și nu se întrevede nicio recesiune în clipa de față. Având în vedere că numărul de angajați se află la un nivel maxim de mai bine de două decenii, iar companiile continuă să se extindă, cheltuielile de consum ar trebui să rămână stabile. întrucât o piață a forței de muncă cu o ofertă limitată ar trebui să stimuleze creșterea salariilor. De ajutor ar fi și o majorare substanțială a salariului minim.

Anul 2024 va fi destul de plin de evenimente pe plan politic pentru România, deoarece țara noastră va avea patru tipuri de alegeri diferite, iar consultanții Colliers se așteaptă ca elanul de a duce mai departe reformele importante, în special cele din domeniul fiscal, să se diminueze, fiind probabil ca politicienii să încerce mai degrabă să ademenească alegătorii cu promisiuni și potențiale măsuri populiste. Acest lucru este deosebit de relevant pe termen mediu, deoarece ajutorul financiar al UE postpandemie este semnificativ, dar este condiționat de adoptarea anumitor reforme.

Cu excepția cazului în care perspectivele economice generale se deteriorează semnificativ, cererea de spații de birouri ar trebui să rămână relativ decentă. în contextul unor livrări destul de reduse - doar 3 clădiri de birouri de dimensiuni mai considerabile sunt planificate pentru 2023 în București, iar calendarul de livrări de asemenea proiecte pentru 2024 este în prezent gol-, la care se adaugă o rată mică de neocupare pentru clădirile office bune/moderne, în 2023 am putea începe să vedem semne concrete ale unei piețe a proprietarilor de birouri, aspect care poate aduce și o creștere mai amplă a chiriilor. Pe de altă parte, există chiriași mari care nu au luat încă nicio decizie cu privire la prelungirea contractelor pentru spațiile de lucru, iar în caz că renunță la suprafețe importante, aceasta ar putea atenua parțial unele dintre problemele legate de ofertă.

Reechilibrarea este cuvântul de ordine pentru piața de investiții imobiliare din România. Mai mult, livrările limitate de noi birouri au o relevanță deosebită pentru scena investițională, care s-a bazat pe astfel de proiecte. Astfel, în 2023 am putea asista la o înjumătățire a volumului tranzacțional, comparativ cu volumul record, de peste 1,2 miliarde de euro, consemnat în 2022. „Perspectivele pe termen scurt par provocatoare, inclusiv dacă luăm în considerare că ne aflăm într-o perioadă de redescoperire a prețurilor”, precizează reprezentanții Colliers.

Creșterea consumului a rămas puternică în ultimii ani, datorită unei piețe solide a forței de muncă, în timp ce retailerii și-au extins prezența în întreaga țară. Acest lucru înseamnă că oferta de depozite moderne, deja destul de limitată, a rămas și mai mult în urma nivelului pe care l-ar sugera cererea potențială pe termen lung, fără a lua în considerare activitatea sporită pe partea de producție. Altfel, costurile de construcție au făcut ca extinderea rețelelor de depozite să fie o provocare fără o creștere reală a chiriei, care a început să se simtă din 2022, tendință care va continua și în 2023.

Anul trecut, românii au revenit Ia obiceiuri mai vechi, inclusiv cel de a-și face cumpărăturile mai des în centre comerciale. Acest lucru a însemnat că proprietarii deja încasează chirii procentuale din cifra de afaceri comparabile sau peste valorile dinaintea pandemiei, în ciuda faptului că e-commerce-ul a rămas la niveluri mult mai ridicate decât în 2019. Pentru că România are un stoc de spații comerciale modeme în mare parte insuficient în comparație cu țările din Europa de Vest, această coexistență dintre magazinele online și cele fizice va rămâne în picioare. în rest, dezvoltatorii rămân în mare măsură concentrați pe orașele medii / mici, unde deschid parcuri de retail. deși în 2023 se va inaugura la Craiova și unul dintre cele mai mari centre comerciale din ultimul deceniu, urmând ca în următorii câțiva ani să apară la orizont alte câteva mal Juri mari.

După câțiva ani foarte buni pentru activitatea de dezvoltări imobiliare, urmează o perioadă cu un volum de livrări mai slab, pe fondul costurilor de construcție mai ridicate și al incertitudinilor politice și economice. „Astfel, dezvoltatorii xor deveni probabil din ce în ce mai prudenți în ceea ce privește viitorul. Ca urmare, achizițiile de terenuri vor deveni mult mai oportuniste, ceea ce înseamnă că investitorii se vor concentra din ce în ce mai mult pe tranzacții care implică terenuri excepționale sau pe cele cu un preț atractiv. în plus, problemele din București legate de urbanism înseamnă că potențialii cumpărători vor prefera să evite în continuare terenurile fără autorizație pentru a nu rămâne blocați pe termen lung”, notează consultanții Colliers. Aceste condiții pot exercita o presiune de scădere a prețurilor, cu mențiunea că aceasta nu se va aplica în cazul celor mai bune terenuri, care probabil vor beneficia în continuare de o cerere susținută.

în județul Arad, pentru tranzacțiile efectuate in luna ianuarie 2023, există următoarele date

statistice la ANCPI;

Județ	Număr terenuri				Nr. unități Individuale	Total Imobile
	Extravilan		Intravilan
	Agricol	Neagricol	Cu construcții	Fără construcții
ARAD	184	5	158	152	103	602

Cap. 5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății subiect din diferite variante posibile. Aceasta va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare procesului de evaluare.

Cea mai bună utilizare este definită ca fiind utilizarea probabila rezonabilă și legală a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și care determină cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare este analizată în următoarele situații:

o Cea mai bună utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber;

în plus față de a fi probabil rezonabilă. CMBU atât a terenului ca fiind liber trebuie să îndeplinească patru criterii implicite. Astfel. CMBU trebuie să fie:

o permisă legal

o fizic posibilă

o fezabilă financiar

o maxim productivă (să conducă la cea mai mare valoare a terenului (considerat) liber sau a proprietății construite)

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți este determinată după aplicarea celor patru criterii și după eliminarea diferitelor utilizări alternative. Utilizarea rămasă, care îndeplinește toate cele patru criterii, este cea mai bună utilizare.

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber

Pentru a identifica cea mai bună utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piață informații referitoare la terenuri libere amplasate în municipiul Arad, județul Arad.

Pe baza analizei de piață efectuate, am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, ținând cont în același timp de specificul zonei și caracteristicile terenului (formă și dimensiuni).

în vederea stabilirii celei mai bune utilizări, am analizat utilizările posibile ale proprietății, după cum urmează:

l tilizare analizată	Permisă Icjial	Criterii (MIJI		Maximum productivă
l tilizare analizată	Permisă Icjial	Posibilă fizic	l-'cznbilă financiar	Maximum productivă
Industrial	Nu	Nu	Nu	Nu
Comercial	Da	Nu	Nu	Nu
Rezidențial	Da	Da	Da	Da

Astfel, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este cea rezidențială.

Având în vedere cele prezentate mai sus și concluziile rezultate din analiza pieței specifice, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este cea de teren cu destinație rezidențială (ținând cont de utilizările permise pentru această zonă - conform CV). Această utilizare îndeplinește criteriile care definesc CMBU, și anume: o este fizic posibilă o este permisă legal o estefezabilăfinanciar o este maxim productivă (conduce la cea mai mare valoare a terenului (considerat) liber și a proprietății construite)

Cap. 6. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

6.1. Aplicarea abordărilor în evaluare

Valoarea de piață a terenului trebuie estimată având în xedere cea mai bună utilizare a acestuia.

Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru exaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile.

Pentru exprimarea concluziei asupra valorii proprietății imobiliare, exaluatorul a utilizat metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare:

- abordarea prin piață:
- abordarea prin venit;
- abordarea prin cost.

Alegerea abordării a depins de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor de piață, disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

In abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar).

Abordarea prin venit include două metode de bază:

- capitalizarea venitului si fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcție i/construcții lor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Având în vedere informațiile disponibile pentru evaluarea terenului am utilizat abordarea prin piață, metoda comparației directe, singura abordare considerată ca fiind adecvată.

6.2. Evaluarea terenului. Abordarea prin comparație directă

Valoarea de piață a terenului este estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia; în cazul terenului subiect, aceasta fiind cea rezidențială, utilizare care este posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.

Metoda comparației directe utilizează ca procedeu de lucru estimarea valorii de piață prin analiza pieței pentru a găsi proprietăți similare tranzacționale și compararea acestora cu cea de evaluat. Această metodă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile. Este recomandată pentru evaluarea terenurilor libere, sau considerate libere pentru scopul evaluării.

In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiile privind tranzacțiile și/sau ofertele și alte date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului subiect. în procesul de comparație sunt luate în considerație asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație:

- selectarea și descrierea comparabilelor de pe piață și procesul de ajustare;
- comparabilele sunt selectate dintre cele care au același CMBU;
- elementele de comparație includ: drepturile de proprietate, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizare, caracteristicile fizice, utilități disponibile și zonarea;
- aplicare.

Analiza pe perechi de date este un proces în care două sau mai multe tranzacții sunt comparate pentru a obține o indicație privind mărimea ajustării ce se referă la o singură caracteristică. Ajustările se aplică procentual sau valoric la prețul de tranzacționare al comparabilei în cauză.

Abordarea prin piață, cunoscută și sub denumirea de "comparația directă'¹ sau anterior "comparația vânzărilor", este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare, care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

în anexa nr. 8.1. este prezentată procedura de aplicare a metodei și Grila comparațiilor de piață. în urma aplicării metodei selectate, a rezultat valoarea justă a proprietății analizate. Aceasta a fost estimată ca fiind de:

V justă teren = 20.910 euro, echivalent a 102.877 lei - pentru suprafața de 157 mp (conform extras CF)

Nu am putut utiliza alte metode deoarece nu am avut la dispoziție Autorizație de construire care este obligatorie pentru metoda reziduala, respectiv nu am identificat informatii de piața pentru aplicarea altor metode.

Cap. 7. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Raționamentul profesional al evaluatorului s-a concretizat în prezentarea argumentelor care motivează importanța diferită acordată rezultatelor obținute prin aplicarea metodelor de evaluare folosite, respectiv în selectarea rezultatului obținut prin aplicarea unei dintre metodele de evaluare, rezultat pe care evaluatorul îl consideră ca fiind cel mai rezonabil.

Raționamentul profesional care stă la baza selectării rezultatului final și a stabilirii concluziei asupra valorii trebuie să aibă în vedere credibilitatea, relevanța și adecvarea informațiilor și ipotezelor luate în considerare în aplicarea metodelor de evaluare, în funcție de scopul evaluării, așa cum precizează Standardele de Evaluare a Bunurilor - 2022.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea unui interval de valoare pentru proprietatea imobiliară de tip teren intravilan în suprafață de 157 mp (conform extras CF), situată în municipiul Arad, nr. cadastral 341276, înscris în Cartea Funciară nr. 341276 Arad, proprietar MUNICIPIUL ARAD, conform actelor prezentate în copie de către client și anexate la prezentul raport, la nivelul prețurilor practicate pe piața specifică în luna februarie 2023.

Etapele parcurse:

- inspecția și descrierea proprietății:
- culegerea datelor de pe piața imobiliară din municipiul Arad, cu ajutorul cărora s-a făcut o analiză a acesteia;
- identificarea unor proprietăți asemănătoare comparabile;
- evaluarea propriu zisă (valoare justă).

In urma analizei s-a ajuns la concluzia că cea mai bună utilizare a terenului este aceea de proprietate imobiliară rezidențială.

Prin folosirea abordării prezentate, a rezultat următoarea valoare justă:

V justă teren = 20.910 euro, echivalent a 102.877 Iei

în abordarea prin comparație am folosit trei loturi similare, fiind analizate, comparate și ajustate funcție de asemănări sau diferențieri. Comparabilele au fost selectate dintre cele care au aceeași CMBU.

Datele avute la dispoziție le consider reale, ca urmare tehnica de evaluare o consider credibilă.

7.1. Raportarea valorii

în urma acestei analize, valoarea justă estimată este cea rezultată din abordarea prin comparație directă. La folosirea acestei metode au existat suficiente informații și ca atare consider că este cea mai credibilă metodă.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum și considerente privind valoarea sunt:

• valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile generale și specifice aferente perioadei lunii februarie 2023;
• intervalul de valoare nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;
• prezenta evaluare este o opinie asupra unui interval de valori;
• cursul valutar luat în considerare pentru calcule a fost de 4.9200 lei/euro;
• valoarea estimată în EUR. este valabilă atât timp cât condițiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieței, nivelul cererii și ofertei, inflație, evoluția cursului de schimb valutar, etc) nu se modifică semnificativ. Pe piețele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o dată cu trecerea timpului și variația lor în raport cu cursul valutar nu este neapărat liniară;
• valoarea este o predicție și este orientată spre viitor;
• valoarea este calculată în ipoteza de teren construibil;
• evaluarea poate fi utilizată în vederea înregistram valorii in evidentele contabile si pentru tranzacționare (licitație).

VALOARE IMOBIL

20.910 euro echivalent a 102.877 lei (pentru suprafața de 157 mp -conform extras CF)

la cursul valutar 4,9200 lei/euro, valabil pentru data de referință a evaluării 28.02.2023

Raportul a fost pregătit în conformitate cu standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din Romania).

Cap. 8. Anexe

8.1.1 Abordări în evaluare

Metoda comparației directe - pentru stabilire valoare justă

In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate si ajustate vânzările si alte date despre loturi similare, in scopul identificării unui nivel de valoare pentru terenul de evaluat.

In procesul de comparație, sunt luate in considerare asemănările si deosebirile intre loturi.

Această metodă este recomandată pentru evaluarea terenurilor libere, sau considerate libere pentru scopul evaluării, fiind preferată atunci când există date comparabile suficiente si sigure.

Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.

La data evaluării, evaluatorul a dispus de informații privind terenuri similare ce au fost tranzacționale recent (mai aproape de data evaluării), informațiile fiind culese din publicațiile de specialitate, în care sunt prezentate diverse oferte (vânzări - cumpărări de terenuri, cu și fără construcții).

Ofertele de vanzare ale terenurilor din zona unde se situează proprietatea imobiliara evaluata sunt cuprinse intre 130-215 EUR/ntp.

In metoda comparației directe valoarea este estimata prin analiza activitatii pieței pentru tranzacții cu proprietăți similare.

Elementele de comparație includ drepturi de proprietate, restricții legale, condiții de finanțare, condiții de vanzare (motivația), condiții de piața (data vanzarii), localizarea, caracteristici fizice, utilitati disponibile, zonarea și cea mai buna utilizare.

FISADE GOEECTARE A INEORMAMUSORiDE PIATAiREHEVANTE - TERENlEIBER
	Sufită	Oferta	Oferta	Oferta
SupraCua (mp)	157.00 mp	1006.00 mp	16)6.00 mp	1040,00 mp
Prețerta/vanzare (CAup)	-	2WCAnp	190	202 Crap
TIPUL COMPARABILEI (tranzactic/ofcrta)	-	oferta	oferta	oferta
(«iFITI DFPROPRII TATETRANSMTS	Drept tfcnqlar	Drept ehsJui	PțțptahKiiuC	Dtțpt-abnolrd
RESTRICȚII LEGALE (reglementare urbanistici}	intravilan - teren construibil conform CU	intravilan * teren construibil	intravilan - teren construibil	intravilan - teren Constniibil
CCNDtni DE FINANȚARE	Kurttair	INruv.
CONDIȚII DE VANZARE	Nepărtinitoare	Nepărtinitoare	Nepărtinitoare	Nepărtinitoare
CONDIȚII©! LĂTA	fobiuw-23	Curente	Canaste	Corcnte
LOCALIZARE	Arad - str Barabas Bcla. nr. 18	zona centrala (str Tudor Vladimircscu	zona centrala	zona centrala (str Ghc BanUu)
SUPRAFAȚA (rap)	ISTOOrep	1006 mp	1616 mp	1040 mp
DESTINAȚIA (utilizarea terenului)	rezidențial	rezidențial	rezidențial	rezidențial
R1J a tf ~i *1"'K f y un țȚ,				T -r ' JR\| J. • ■ r,
_	u0at	ăirfațtaT jwfwifMl;		nUtat
TOPOGRAFIE/REL1EF	plan	plan	plan	plan
UTILITATl DISPONIBILE	la teren	la teren	Ia teren	la teren
FORMA IN PLAN & DESCHIDERE	regulata, fora front la strada * înscrieri. drept de servitute de trecere după achiziționare	regulata, d ⁵ 19,5 m	regulata, d c 60 m stnui	La2 . , regulata. d - 17 m
Pentru froftielaiUe aunfxmbdesdeaaie au fes atașau prcentulul raport PrtntScmiml cu iertași datele de contact tUakst nr de				uU^țț^_

	Nr. Crt	ELEMENTE DE COMPARAȚIE	SUBIECT \|
	0	1	²

	Suprafața (mp)		157 \|
	Elemente *p<
	1	Prrt oferta/t anzarc (Euro/mp)
		Tipui
		Cuantum ajustare %
		Cuantum ajustare (Eura/nipt
		PREȚ CORECTAT (Euro/mp)
	2	Dreptul de proprietate transmis	deplin
		Cuantum ajusinrc %
		Cuantum mustite (Eurtt/mpl
		PREȚ CORECTAT (Ftinr'mp»
	1	Restricții de utilitare	mînrnkm - teren
		Cuantum qiuswrc %
		Cuantum a rusia re (Eurc^mpi
	4	Condiții de finanțare	ti piuti
		Cuantum prusian: %
		Cuantum ajustare (Enro/nipi
		PREȚ CORECTAT (EurnJmp)
	5	Condiții de vamare	independent
		Cuantum ajustate %
		Cuantum tyusuuc (Euro/mp)
		PREȚ CORECTAT (Eura/mp)
	6	Condiții ale pieței	28 02.2023
		Cuantum ajustare %
		Cunmum ajustare (Eura/mp)
		PREȚ CORECTAT (EurtUmp)
		Elemente ipc
	7	Localiure	Arad - gr Barabns Reia, nr 18
		Cuantum qiustam %
		Cuantum ajustare (Euro/mp)
		PREȚ CORECTAT (Eura/mp)
		Caracu
	8	Suprafața (mp)	157
		Cuantum ajustare %
		Cuantum aiusurc (EurtVmp)
	9	Destinația (CMBV teren)	nț/idcnital
		Cuantum ajustare %
		Cuantum BTUStarc (Euro/mp)
	10	ToWBLVMsrmțL _______ .	reputat, plan
		Cuantum ajustare %
		Cuantum ajustare (EimVmp)
	II	UtlJItatl	la teren
		Cuantum ajustare H
		Cuantum ajustare (EunVmp)
	12	Arco	acces din strada Bambus Beta, prin alia parcela -după achiziție se va Înscrie sen hulea de trecere
		Cuantum ajustare %
		Cuantum ajustare (Euro/mp)
	13	Deschidere	fam fruni ta strada • acces de pe aha parcela - după ocluziile se va Înscrie senil ut ea de trecere
		Cuantum ajustare %
		Cuantum ajustare (Eum/nrp>
	14	Al ti factori	nu
		Cuantum ajustare %
		Cuantum ajustare (Euro/mpt
		Total afumam taraclrrixlici jfacr H
		Total t^utnare iamcterixttci face tEurv mp)
		PREȚ CORECTAT (Euro/mp)
		Construcție dcmolaMIa pe teren	nu
		Valoare corecție (H)
		Valoare corecție (Enra/mp)
		PREȚ CORECTAT (Eura/mp)
	Ajustare totali bruta abwtata (Euro)
Ajustare iutii, procentuala abwluu (H)
Ajustam bruta era mai mici s-a efectuat ta comparabila:
VALOAREA UNITARĂ (Euro/nml
V»lo>re tjepiat.:----------------------------------^{20 910} €

TERENURI COMPARABILE
Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C
3	4	5

1 1.006	1.616	1.040
irdfkc tranzacției
213.71	189.9H	201.92
oferta	□fcrt;i	efena
-20%	-I05Î,	-10%
-42.74	-19.00	•20.19
170,97	Î7ÎMH	181,73
deplin	deplin	dgilin
0%	l>%	0%
0.00	O.IX>	O.IX)
170.97	170^8	Î81.73
intravilan - leren _ ©imniihiL...	intravilan - teren ____ cgiiMruibiL	wirav itan - teren ____CMMntibil . .
0%	0%	0%
0,00	0,00	0.(10
b piața	ta ptala	ta ptata
0%	0%	0%
0.00	0.00	mx»
170,97	i7U.9S	181.73
independent	independent	independeni
0%	0%	0%
0.00	0.00	0.00
17057	170.98	181.73
fcbruatie-23	rdxuirie-23	rebninric-21
0%	0%	6%
0.00	0.00	o.txî
170.97	170,911	181,73
tcclfice proprirtitii
zona centrate (str Tudor Vladiniircscu / B-dul , „, ^eudtillei) ______	zona centrata	zona centrala {ctr Clic Baritiu}
-s%	■5%	-5%
-8.55	-«.53	-9,1 W
16242	10243	172.64
tcristlcl (bice
1.006	1.616	1,040
2%	3%	2%
3.25	4.87	3.45
rez*deniia1	rezident ini	rezidențial
0%	0%	0%
0.00	0.00	o.îxî
reputat. plan	regulai, plan	reputil. Ptiu___
0%	0%	0%
000	0.00	0.110
la teren	ta teren	la teren
0%	ti%	_______0% 0,00
0.00	0.00	_______0% 0,00
dinstr T Vtadimirescu	din slrada asfaltata	din str GIr: Barittu
-15%	-15%	-15%
•24.36	-24,36	-25 90
17 ml	25 ml	30 ml
-5%	-7%	•8%
■8.12	-11.37	-13.81
nu	nu	______m*__________
OH	0%	0%
o.oo	0.00	0.00
-18%	-19%	-21%
-29.24	-30.86	-36.25
133	132	136
nu	nu	da
0%	0%	•5%
0.00	0.00	•6.82
133.18	131^7	12937

44.28	49.16	59.07
26%	29%	33%
A
133.18 € /mp		4.92
echivalent a 102.S77 lei

Jl STIHCAREA AJl SI ARILOR APLICATE-

Ajustare pentru tip oferta un tranzacție

Comparabilele ABC utilizat; pv.ani estimate: valon: dk p^t suri oferte Astfel năștea au fost decolate cu un procent de întrucât t» urma dts^i tiilor telefonice cu proprietarii aceștia sun dispus sj negocieze \a oara corecției a fost stabilita pe baza observațiilor rstoncc rcfcnioarc 1 marja de ticimcicrc pentru 3kCM tip de proprietate

Dreptul de prop. transmis

Dreptul de propr etate a cor probi eter este deplin - Nu sunt lecesarc ajustan

Restricții de utilizare

Nu au fost necesare ajustîlrr

Condiții de finanțare

Deoarece condițiile de finanțare simt similare nu sunt necesare ajnstari

Condiții desan/are

Condiții de vanzare similare • pentru acest clement de comparație nu au fost necesare ajustan

Condiții de piața (data)

In aplicarea metodei comparau itar pentru ev aluarea terenului s-au utilizat inforniatn pnv md oferte recente - nu suni necesare ajustan pe tuni condiții de piața

Ajustarea |>cnlni localizare

Zona de amplasare a proprietății subiect este: Arad-str BarabasBch nr 18

Avatul in vedere poziționarea proprietăților comparabile fata de proprietatea subiect s-au avut in vedere următoarele

Locație comparabile vs. locație subiect A mai buna B mai buna C inat buna

Ajustările aplicate pentru localizare ptA. -5% pt 0 -5% pt C -5%

Ajustările procentuale se stabilesc in urma analizei de piața pt zona de amplasare a proprietății subiect si zonele unde se afla proprietățile comparabile.

linand cont de cat ar recunoaște un cumpărător tipic ca diferența in prețul plătit intre z.ona unde se alb proprietatea de evaluat si zona in cart se afla comparabilele

Ajustarea pentru suprafața

Comparabila A. cu suprafața mai mica, a fost ajustata cu 2% Comparabila B. cu suprafața mai marc. a fost ajustat cu l"»

Comparabila A. cu suprafața mai nuca, a fost ajustata cu

Valoarea ajustărilor s-a stabilit pe baza observațiilor istorice rcfcnioarc la efectul asupra valorii dat de diferența de suprafața dintre

suprafața comparabilelor si suprafața proprietății de evaluat. (S-a considerat ca se recunoaște o diferența in prețul plătii doar pentru o diferența semnificativa intre suprafața comparabilelor si suprafața proprietății de evaluați

Ajustări pentru dcitinnlia terenului

In mod normal comparabilele idilizate trebuie sa aiba aceeași utilizare cu ca a proprietarii de evaluat - dar exista st situării and nu se găsesc informații

despre comparabile cu aceeași CMBU aflate in aceeași zona, dar se găsesc in zone din imediata apropiere infonnatii despre comparabile ascmanaioarc ca si caracteristici doar a au CMDU difenta. Se fac ajustan pentru acest element, linand cont de diferența in prețul plătit fata de un teren cu o utilizare diferita de ca a proprietății de evaluai Deșii naiia terenului A - rezidențial - similara cu a proprietarii subiect - Nu se impun ajustări.

Destinația terenului B - rezidențial • similara cu a proprietarii subiect. • Nu se impun ajustări

Destinația terenului C - rezidențial * similara cu a proprietății subiect. - Nu se impun ajustan.

Ajustări pentru topografic

Deoarece comparabila A arc aceeași forma a si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustan.

Deoarece comparabila B arc aceeași forma ca si proprietatea subiect, nu au fosi aplicate ajustan

Deoarece comparabila C arc aceeași forma a si propnetata subiect, nu au fost aplicate ajustări

Valoarea ajustărilor tine cont de ai ar recunoaște un cumpărător tipic a diferența in prețul plutit fata de un imobil ce arc o forma diferite fata forma terenului de evaluat

0% (1% 11%

Ajustări pentru olilitati

Deoarece comparabila A arc aceleași utilitari a si propnetata subiect, nu au fost apliate ajustări

Deoarece comparabila B arc acckasi utilități a si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustări

Deoarece comparabila C arc aceleași utilitari a si propnetata subiect nu au fost apliate ajustan

Valoarea ajustărilor line cont de al ar recunoaște un cumpărător tipic a diferența in piciul plătit fata de un imobil ce dispune de utilitati diferite fata de cele arc suni prezente la proprietatea subiect.

Ajustări pentru acces

Deoarece comparabila A prezintă acces dintr-un drum mai bine amenajat deal proprietatea subiect am aplicat o ajustare de -15%

Deoarece comparabila 0 prezintă acces dintr-un drum mai bine amenajat deal proprietata subiect, ain aplicat o ajustare de -15%

Deoarece comparabila C prezintă acces dintr-un drum mai bine amenajat deal proprietatea subiect, am aplicai o ajustare de -15%

Valoarea ajustărilor tine eoni de cat ar recunoaște un cumpărător tipic a diferența in prețul plătit fota de un imobil ce dispune de acces dintr-un drum amenajat diferit fala de drumul pe arc se face accesul către proprietății subiect.

Ajustări pentru deschidere

Deoarece comparabili A arc o dcscliidcrcmai favorabila deal proprietata subiect, ani aplicat o ajustare de -5%

Deoarece comparabila B arc o deschidere mai favorabila deal proprietata subiect, am aplicai o ajustare de *7%

Deoarece comparabila C arc o deschidere mai favorabila deal proprietata sthicci. am apliai o ajustare de -8%

Valoarea ajustărilor line cont de at ar recunoaște uit cumpărător tipic a diferența in prețul plătit fata de un imobil ce dispune de o deschidere diferita fata de deschiderea proprietății subiect.

Ajustări pentru alti factori

Deoarece comparabila A prezintă aceleași amenajati a si proprietatea subiect, nu au fost apliate ajustări. t>%

Deoarece comparabila B prezintă același amenajați a si proprietaia subiect, nu au fost apliate ajustări 0%

Deoarece comparabila C prezintă același amenajați ca si proprietaia subiect, nu au fost apliate ajustări 1*%

Valoarea corecțiilor tine cont de at ar recunoaște un cumpărător tipic a diferența in prețul platii pentru un teren afectat de o consiructic dcntolabila fala de terenul subiect evaluat in ipoteza a este liber de construcții.

8.2. Fotografii ale proprietății

PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI

Scara 1S00

8.4. Date de piatâ (oferte, tranzacții, etc)

COMPARABILA 1

Teren in zona ultracentrala

3 1>

215.000 €

rul

Descriere

tfHVr JISWluțawitbSmlbT're'VUa ' r; t-iara* »fJ J f

fia itaniv ye Af Rc.uLjtwt * wilru jr.jruLrcafij_t^.r't k«u lințla** H _L

‘ki**⁴ >ri txwt iFir.n lu

iicri>tA^i .on&jw t l**fwf JKLDuataJ l n*A! tiaiM ama*

Mft I^St^rA

«•MaftwiptiW

Specificații

irii

C^^LtirltLUr lODțrrț¹

Qtfrm ccniftucii

ir;! ■ ixt iwm nua /tan

Irtriî tf3l»t

tj hwtiz' '■

Notițe

«.TIWTAUtZOHA

COMPARABILA 2

----—*"^!—7—

imobiliarom

Teren intravilan, zona centrata

307.000 €

Descriere

tem ixuco:uti^u

HifnufePQtrv* 3t

Specificații

« 4

Ipwly

f ■ur’VXJ^l

tj frurUr

IE16 nț. construcții intravilan 25 m

Notițe

Ajs«u^4

imuTJTi

A;a CzfdX'jre

Ca2 <Xr*nt

ALTE DEÎAUI

Irtf ru 1 tc a e< 3’

ALTț DETALII ZONÂ

. tfK. Jjjutc

DESTtfUpE

ALTE DET ALB PRfȚ

Cjn/xj

COMPARABILA 3

210 .000 €

Descriere

otei3burcare ine»;luv.' tatet îancwns-tr [«rirjcjturaUr ui trebuii aut i:n» e wfrjylș irr;u

hwttmia'tt-jarrp

wx^aiaîa KtîîJJstină-.jci' iMZaVtXvcitesepul »neta'erjlt^wu urr ^uniajcu ' tuddu

Lncs rcpwtuniLilecrnrt¹ t:he

’njrewiâl M-jirOsfansTejure ttiro-ru',i3^tii:rL<^ Uftfletur

Specificații X Xf»*3î- !<m 7trJica'cU!^,i^,n rart^-nfai

ÎOtOmp

«nttructh mlmvikin

3Dm

Notițe

Adaug*

vninAp

M tir r ara

JUTFDniUJZOKA

A^juarc'.tra:i «Mtatî t/jj'o^ec’3 ranseex: fir ■ Kwțiîrdij.

ALT? CARACTERISTICI

rf eix? u.J.' j

ALTE OCTALI PREȚ

8.5. Documente

Otic u^: de Cadastru și Pub icitate Imobiliară ARAD Biroui de Cadastru și Publ citate imobiliară Arad

ANCEI

EXTRAS DE CARTE F UN OARĂ

PENTRU INFORMARE

Nr cerere	463
Ziua	04
Luna	01
Anul	2023

Cod wr ncare

Carte Funciară Nr. 341276 Arad

k. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN intravilan

Adresa: Loc. Arad. Str Barabas Bela, Nr. 18. Jud. Arad

Nr.

Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

341276

157

Teren împrejmuit, parțial

Construcții

Crt	Nr cadastral Nr. topografic	Adresa	Observații / Referințe
Al.l	341276-C1	Loc Arad, Str Barabas Bela, Nr. 18, jud. Arad	Nr. niveluri-2; 5. construita la sol:62 mp; S. construita desfășurată:!23 mp, Corp P + IE ; Deține certificat de performanta enerqetica

B. Partea II. Proprietari și acte
înscrieri privitoare la dreptul de proprietate $1 alte drepturi reale		Referința
11290/13/02/2014
Act Administrativ nr. HOTARAREA NR. 305, din 23/12/2013 emis de PRIMĂRIA ARAD (înscris sub semnătură privata nr. ANEXA 11 NR. 7163/29-01-2014 emis de SC ALPIN PROIECT SRL; act administrativ nr. ANEXA 11 NR. 7163/29-01-2014 emis de SC ALPIN PROIECT SRL; înscris sub semnătură privata nr. ANEXA 16 NR. 7163/29-01-2014 emis de SC ALPIN PROIECT SRL; act administrativ nr. 7163/29-01-2014 emis de OCPI ARAD;);
Bl	Se infiinteaza cartea funciara 341276 a imobilului cu numărul cadastral 341276/Arad, rezultat din dezmembrarea imobilului cu numărul cadastral 331277 inscris in cartea funciara 19377 (identificator electronic 331277);	Al
23278 / 24/03/2014
Act Administrativ nr. 4, din 24/03/2014 emis de PRIMĂRIA ARAD (act administrativ nr. PV DE PREDARE PRIMIRE FN/24-03-2014 emis de PRIMĂRIA ARAD;);
B3	Intabulare, drept de CONCESIUNEpe o perioada de 49 de ani incepand CU dafa da 74 03 7014	Al

89241 /12/09/2017 —
Act Administrativ nr. 963, din 06/10/2014 emis de Primăria Mun. Arad; Act Administrativ nr. 341276, din 07/08/2017 emis de BCPI ARAD; Act Administrativ nr. 47276, din 04/08/2017 emis de Primăria Mun. Arad; Act Administrativ nr. 28, din 09/01/2017 emis de Primăria Mun Arad; Act Administrativ nr. 900, din 30/08/2016 emis de Primăria Mun. Arad;
86	Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Construire, cota actuala 1/2	Al 1
	Xxxxxxxx Xxxxxx-Xxxxxxx \|
98960 / tiyiim;
Act Administrativ nr. 305 + PAD, din 23/12/2013 emis de CONSILIUL LOCAL ARAD;
87	Intabulare, drept de PROPRIETATE a rt. 36. al. 1. L.18/1991, dobândit crin Lene, cota actuala 1/1	Al
	1) MUNICIPIUL ARAD, CIF:3519925, - PROPRIETATE PRIVATA
81747 / 24/08/2020
Act Notarial nr. 40, din 26/08/2020 emis de Xxxx Xxxxxxx Xxxx; Act Notarial nr. 1953, din 20/08/2020 emis de Lanq Xxxxxxx Xxxx;
B8	Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Succesiune, cota acțuak^_	Al 1

B9	Intabulare, drept de CONCESIUNEpe o perioada de 49 de ani incepand cu data de 24.03.2014, cota actuala 1/2	Al

Pagina 1 din 4

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr 677/2001

£«t os» pentru intorma-c un .ie >b aa eu epeyjncpt to

Formular verțiurca i I

Carte Funciară Nr. 341276 Comuna/Oraș/Municipiu: Arad

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

C. Partea III. SARCINI.

Referințe

înscrieri privind dezmembrăm intele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr 67772001. Pagina 2 din 4

extirpe pentru nforniate gn ne ta adiesâ •pnyjmcpi.ro Fcrrnutar ucis,unea 1 I

_______________Carte Funciară Nr. 341276 Comuna/Oraț/Municipiu: Arad

Anexa Nr. 1 La Partea I

Teren

Nr cadastral	Suprafața (mp)’	Observații / Referințe
341276	157	parțial

* Suprafața este determinată in planul de proiecție Stereo 70.

Dai	te referitoare		a teren
Nr Crt	Categorie folosință	Intra vllan	Suprafața (mp)	Tarta	Parcelă	Nr. topo	Observații / Referințe
1	curți construcții	DA	157	-	LOT1	-

Date referitoare la construcții
Crt	Număr	Destinație construcție	Supraf. (mp)	Situație juridică	Observații / Referințe
Al.l	341276-C1	construcții de locuințe	62	Cu acte	S. construita la sol 62 mp; S. construita desfasurata:123 mp; Corp P + IE ; Deține certificat de performanta energetica

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție tn plan.

Punct început	Punct sfârâit	Lungime segment «-(m)
1	2	14.517
2	3	10.937
3	4	14.525
4	1	10 649

Document care conține date cu caracter personal. protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 3 din 4

Furnicar 1 1

ptfiiiiu unor meu; Qfi-j-nB la adresa epey.ancpl.ro

Evaluare teren - CF 341276Arati

__________________________________________________Carte Funciară Nr. 341276 Comuna/Oraț/Municipiu: Arad

** Lungimile segmentelor sunt determinate in planul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite ta 1 milimetru.

*** Distanța dintre puncte este formați din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.

Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrat al ANCPI conține informațiile din cartea funciară active la data generării Acesta este valabil în condițiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 455/2001, coroborat cu art. 3 din O.U.G. nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități și procese administrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al instituției publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras.

Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresa www.sncpl.ro/verificare, folosind codul de verificare online disponibil in antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului,

Data și ora generării,

04/01/2023, 12:46

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr 677/2001. Pagina 4 din 4

riUdie m'ormare ort bric ta aJresd «pap^ncplxo Pendular vwstuned 1 L

F.6

PMA-A4-12

ROMÂNIA

JUDEȚUL ARAD

PRIMĂRiA MUNICIPIULUI ARAD

Nr. 875 din 05.012023

CERTIFICAT DE URBANISM

In scopul:

INFORMARE in vederea stabilirii valorii de piața a imobilului teren inscris in CF 341276 Arad in vederea tanzarit directe conform art.364, alin. 1 din OUG nr.57 2019.

Ca urmare a cererii adresate de MUNICIPIUL ARAD PRIN BIROUL EVIDENTA SI ADMINISTRAREA DOMENIULUI PRIVAT pers- juridico cu sediul în județul ARAD, municipiul ARAD, satul, sectorul, cod poștal, B-duL REVOLUȚIEI , nr. 75, bloc , sc, , etaj, ap., telefon, c-mail, înregistrata la nr. 875 din 05.012023

pentru imobilul - teren ți sau construcții - situat in județul ARAD, municipiul ARAD, satul, sectorul, cod poștal, Str. BARABAS BELA, tir. 18, bloc, sc., etaj , ap. sau identificat prin CF 341276

TOP: 341276.

In temeiul reglementărilor documentației de urbanism nr. faza PUG, aprobată cu hotărârea Consiliului Loca) ARAD nr. 502/ 2018.

In confoimitate cu prevederile Legii nr. 50 / 1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, cu modificările ți completările ulterioare,

SE CERTIFICĂ:

I. REGIMUL JURIDIC

terenul proprietate privata a Municipiului Arad, cota 1 2 din teren ntni erioada de 49 ani începând cu data de 24.03 2014,

Imobil situat in intravilanul Municiniului A coccsionata d-nei construcția proprietate privata a d-nci

2. REGIMUL ECONOMIC

Destinație conform PUG : LI -zonă rezidcnriala cu clădiri cu mai mult de 3 niveluri

Funcțiunea dominanta a zonei: locuire, zona comerciala, prestări servicii.

Funcțiuni complementare admise ale zonei: spatii comerciale si prestări servicii.

Folosință actuală: curte cu construcție (casa P+E).

Se solicita : informare in vederea stabilirii valorii de piața a imobilului teren inscris in CF 341276 Arad in vederea vanzarii directe conform art.364, alin. 1 din OUG nr.57 2019.

Anterior a fost emisa AC nr.28 2017 pentru RE AUTORIZARE LUCRĂRI IN EXECUȚIE AUTORIZATE IN BAZA AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE NR. 900 30 08.2016 ( MODIFICARE STRUCTURA SI COMPARTIMENTARE INTERIOARA), REGIM DE INLAT1ME - P +1.

3. REGIMULTEHNIC

Imobil situat in UTR 4, subunitate funcționala L! 4b - subzona predominant rezidențiala

Stcren=157 mp.

Utilitari existente : apa, canalizare, energie electrica, telefonic, gaz.

POT maxim admis =40 % ; POTactual=39,49 % (nu se mai pot autoriza alte construcții); CUTactua! 0,78 ; CUTmaxim admis =1.20. Se admite etajarca construcției existenta pana la regimul de inaltime maxim admis P+2E-M (cu menținerea POTactual).

Întrucât POTactual este apropiat de POTmax admis NU se vor autoriza alte construcții. Sc 'or autoriza lucruri dc intretinerc si renovare pentru construcțiile existente.

Interdicții permanente: nu se vor autoriza construcții de unitari industriale si de depozitare.

Prezentul certificat de urbanism POATE fi utilizat, in scopul declarat pentru informare In i ederea stabilirii valorii de plata a imobilului teren Înscris in CF 341276 Arad in vederea vanzarii directe conform art J64, alin.1 din OUG nr.57/2019.

Certificatul de urbanism nu ține loc de autorizație de construire/dcsființare și nu conferă dreptul de a executa lut rări de construcții

4. OBLIGAȚII ALE TITULARULUI CERTIFICATULUI DE URBANISM:

in scopul elaborării documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții - de constnrire/de desființare - solicitantul se va adresa autorității competente pentru protecția mediului: Agenția pentru Protecția Mediului ARAD, Splaiul Mureșului F.N.

In aplicarea Directivei Consiliului 85/337 CEE (Directiva EIA) privind evaluarea efectelor anumitor proiecte publice ți private asupra mediului, modificată prin Directiva Consiliului 97/11'CE și prin Directiva Consiliului și Parlamentului European 2003/35/CE privind participarea publicului la elaborarea anumitor planuri ți programe în legăturii cu mediul și modificarea, cu privire la participarea publicului ți accesul la justiție, a Directivei 85 337/CEE ți a Directivei 96/61/CE, prin certificatul de urbanism se comunică solicitantului obligația dc a contacta Autoritatea teritorială dc mediu pentru ca aceasta să analizeze și să decidă, după coz, încadrarea / ncîncadnirca proiectului investiției publice, private în lista proiectelor supuse evaluării impactului asupra mediului.

In aplicarea prevederilor Directivei Consiliului 85 337 'CEE, procedura de emitere a acordului de mediu se desfășoară după emiterea Certificatului de urbanism, anterior depunerii documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții la autoritatea administrației publice competente.

In vederea satisfacerii cerințelor cu privire la procedura dc emitere a acordului dc mediu autoritatea competentă pentru protecția mediului stabilește mecanismul asigurării consultării publice, centralizării opțiunilor publicului ți formulării unui punct de vedere oficial cu privire la realizarea investiției in acord cu rezultatele consultării publice.

în aceste condiții:

După pmmrc,i prezentului C emficiit dc urbanism, TITULARUL arc obligația de a .se prezenta Iu au loriUl eu cumpei'.'uQ pentru proiecția mediului în vederea evaluăm nuțidk a imesuțui ți stabilmi necesității eu luării efectelor acesteia asupra mediului în urma evaluăm inițiale a ins estiției se va emite actul administrau al autorității competente peniru protecția metilului

In situația în caic autoritatea competentă pentru protecția mediului sinbilețle necesitatea evaluăm efectelor investiției asupra mediului, solicilanlul are obligația de u nvriTiea uceu fapt auuirnății administrației publice competente cu privire la menținerea cererii pentru autorizarea executării lucrărilor de construi Iu

In situația în ■ are după emiterea Certificatului de urbanism ori pi parcursul derulării procedurii de evaluare a efecteloi investiției asupra mediului oiicnautul renunță la imsnția de realizare a investiției acesta are obligația de a mirifica acesl fapt autontâțu administrației publt.e competente

F.6

PMA-A4-12

5. CEREREA DE EMITERE A AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE/DESF1NȚARE va fi însoțită de următoarele documente:

a) certificatul de urbanism;
b) dovada titlului asupra imobilului, teren ți sau construcții, sau, după caz, extrasul de plan cadastral actualizat ta zi ți extrasul de carte funciari de informare actualizat Ia zi, in cazul în care legea nu dispune altfel (copie legalizată);
c) documentația tehnică - D.T., după caz;

□ D.T.A.C.

n D.T.O.E.

n D.T.A.D.

d) Avizele și acordurile stabilite prin certificatul de urbanism. d.I. Avize ți acorduri privind utilitățile urbane și infrastructura □ alimentare cu apa

□ canalizare

□ alimentare cu energie electrica
□ alimentare cu energic termica

□ □

gaze naturale telefonie salubritate transport urban

d2. Avize și acorduri privind: □ securitatea la incendiu

□ protecția civili

□ sănătatea populației

d.3. avizele acordurile specifice ale administrației publice centrale ți sau ale sen iciilor descentralizate ale acestora: d.4. Studii de specialitate:

c) Actul administrativ al autorilatii competente pentru protecția mediului;

f) Dovada privind achitarea laxelor legale.

Documentele de plata ale următoarelor taxe {copie):

Prezentul certi ficat de urbanism arc valabilitate de 12 luni de la data emiterii.

p. PRIMAR, Xxxxx Xxxxx V1CEPR1MAR, ur

Achitat taxa de scutit de taxa lei, conform chitanței seria nr. din , taxă de urgență - RON și taxă pentru avizarea Certificatului de urbanism de către Comisia de Urbanism si Amenajare a Teritoriului in valoare de RON, conform chitanței seria nr. din.

Prezentul certificat de urbanism a fost transmis solicitantului direct/ prin poștă la data c&(2 10 31

SEF SERVICIU, ing.^i

ÎNTOCMIT, log Xxxx Xxxxxx

în conformi taie cu prevederile legii nrăO 1991 privind autorizarea executăm .ucrănlor de construcții, cu modificările și completările ulterioare

SE PRELUNGEȘTE VALABILITATEA CERTIFICATULUI DE URBANISM

de la data de pana la data de

După aceasta data, o noua prelungire a valabilitatii nu este posibila, solicitantul urmând sa obțină, in condițiile legii, un alt certificat de urbanism.

PRIMAR,

SECRETAR GENERAL

ARHITECT ȘEF,

Data prelungirii valabilității_________________________

Achitat laxa de______________________lei, conform chitanței nr._______________________din________._______________

Transmis solicitantului la data de direct/ prin poștă.

RAPORT DE VERIFICARE A VALORII JUSTE (DE PIAȚĂ) 3/18.04.2023 Teren intravilan 157 mp, categ. Curți construcții

Verificare cu Obiectiv Extins (VOE)

Verificare RAPORT DE EVALUARE nr. 19108 / 28.02.2023 în vederea stabilirii valorii juste (de piață) a terenului identificat prin CF 341276 Arad (RESV)

VAlUf MAJUGfMflO C0KUI Ml

I C.l. f RO9SB67I0

ARAD-ROMÂNIA

Autor Raport evaluare verificat DANINASTAR S.R.L.

prin Evaluator VE EPI / legitimație Xxxxx Xxxx (EPI) /10662

Clientul raportului verificat Municipiul Arad

Utilizator desemnat al evaluării Municipiul Arad

Clientul verificării Municipiul Arad

..... „ .. Direcția patrimoniu Municipiul Arad Serviciul Evidență și

Utotordesemretalwrifkm

Data evaluării 28.02.2023

Data raportului de evaluare verificat 28.02.2023

Data de referință a VOE 18.04.2023

Data raportului de verificare 18.04.2023

Verificator VALUE MANAGEMENT CONSULT S.R.L.

prin Evaluator VE EPI / legitimație Xxxxxx Xxxxxx 113.804

ITermenii de referința ai verificării

Identificarea evaluatorului verificator

Denumire VALUE MANAGEMENT CONSULT S.R.L. * Adresa Arad, str. Ștefan Cicio Pop, nr. 20

CUI RO 9566710 ♦ Autorizație membru corporativ/Legitimație ANE VAR 0115 *

prin evaluator verificator autorizat / Legitimație ANE var

Xxxxxx Xxxxxx / 13.804

Identificarea evaluatorului autor al raportului de evaluare verificat

Denumire DANINA STARS.R.L. * Adresa Brașov, str. Gh. Lazărnr. 25, jud. Brașov *

CUI RO 3581471 * Autorizație membra corporativ/ Legitimație ANEVAR 0487 *

prin evaluator autorizat / Legitimație ANEVAR

Xxxxx Xxxx (E PI)/10662

Raportul de evaluare supus verificării	Dreptul de proprietate evaluat
RAPORT DE EVALUARE nr. 19108 / 28,02.2023 în vederea stabilirii valorii juste (de piață) a terenului identificat prin CF 341276 Arad (RESV)	Dreptul de proprietate asupra Terenului intravilan, categoria de folosință Curți construcții, intabulat în extrasul CF341276 Arad, în suprafață de 157 mp, în proprietatea Municipiului Arad.

Clientul raportului verificat Client Municipiul Arad CUI	Tip * Calitatea	Persoana Juridica Proprietar teren
Utilizator desemnat al evaluării Municipiul Arad, Direcția patrimoniu Serviciul Evidență și Administrare Domeniu Privat	Adresa Arad. Bd. Revoluției nr. 75		*	Județ	Arad	a
Clientul verificării Cod fiscal Municipiul Arad 3519925	Adresa Arad, Bd. Revoluției nr. 75		*	Județ	Arad	•
Utilizator desemnat al verificării Direcția patrimoniu Municipiul Arad Serviciul Evidență și Administrare Domeniu Privat	Adresa Arad		•	Județ	Arad	•

Scopul verificării

Prezentul raport de verificare cu obiectiv extins (RVOE) este întocmit la cererea utilizatorului desemnat ai evaluării in scopul prezentării de către verificator a propriei opinii asupra valorii juste (pentru bunurile care au piață, valoarea justă este identică cu valoarea de piață) a bunului evaluat în RESV, pentru luarea unor decizii manageriale de către client și destinatar. Opinia verificatorului asupra valorii juste (de piață) va fi la dala evaluării cu obiectiv extins. Este interzisa utilizarea raportului de verificare, integral sau in parte, pentru orice alt scop. In consecința, in mod expres, este interzisa utilizarea valorii de piață rezultate in urma verificării în scopul impozitării, garantării împrumutului sau oricărei alt scop cu excepția înregistrării valorii juste a bunului în situațiile financiare și a vânzării bunului prin licitație de către Autoritatea Locală.

Obiectivul verificării: Verificare cu obiectiv extins (VOE)

Date relevante ale bunului evaluat in raportul verificat, preluate din raport:

Adresă	Denumire, tip și categorie teren	Suprafața înscrisă în CF (mp)	Suprafața măsurată înscrisă în CF (mp)	Drept de folosință	Valoare de piață din RESV		Elemente cheie din Raportul de evaluare verificat
slr. Xxxxxxx Xxxx nr. 18	Teren intravilan, Curți construc^i	157	157	Absolut, în favoarea Municipiului Arad	20.910 €	102.877 lei	Teren intravilan, categoria Curți construcții, împrejmuit parțial; suprafața = 157 mp; utilități: A-C, EE, G, T; formă teren: regulată; lără servituți și fără sarcini. Ocupare și utilizare: teren construit parțial cu clădire comercială. Acces: din str. Barabas Bela. Urbanistic: situat în UTR 4, zonă predominant rezidențială.
Data evaluării în raportul verificat	Abordări / Reconciliere	Utilități (cf. CU)	Scop și utilizare evaluare declarate în RESV		Valoarea de piață unitară
28.02.2023	Piață, Comparati directe	A-C. EE. G, T	Estimarea valorii juste a proprietății imobiliare în vederea înregistrării in evidentele contabile si pentru tranzacționare (stabilire preț pentru licitație).		133,18 €	655,3 lei

Tipul valorii estimate

"Valoarea justă reprezintă prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participantii de pe piață, la data evaluării." Pentru bunurile care au piață, valoarea justă este identică cu valoarea de piață (Ordin 3471/2008).

‘Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, întro tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere." si reprezintă rezultatul evoluării în baza prevederilor Standardelor de evaluare a bunurilor relevante pentru evaluare.

Valoarea de piață nu reprezintă valoarea impozabilă, valoarea sinergiei, valoarea de investiție sau orice alt tip de valoare definit in Standardele de evaluare a bunurilor, standardele contabile naționale sau alte referențiale profesionale.

Documentația minim necesară pentru efectuarea evaluării și a VOE

RESV cu țoale anexele sale. După caz, date, informații și documente suplimentare din Dosarul de lucru al evaluatorului autor al raportului de evaluare verificat. Descrierea terenului: amplasament, caracteristici fizice, informații relevante din piața specifică (ex. prețuri de tranzacție I ofertă la vânzare / închiriere etc.). Extrasul de carte funciară a imobilului; plan de amplasament; certificat de urbanism.

Orice ale elemente relevante în evaluare, după caz.

Comunicarea cu evaluatorul

Comunicarea cu evaluatorul s-a făcut prin e-mail la adresele xxxxxx@xxxxxxxxxxxxx și xxxxxxxxxx@xxxxxxxxx.

Natura și surse te informațiilor utilizate pe care se bazează verificarea. Părți preluate din raportul de evaluare verificat Documentarea verificării

RESV cu toate anexele sale. Părțile din RESV preluate de verificator sunt: RESV integral. In completare, s-a realizat și propria cercetare a pieței specifice.

Date ți informații publice privind piața imobiliară specifică: diverse platforme sau portaluri de anunțuri, inclusiv imobiliare, agenții Imobiliare etc.

Propria cercetare a pieței specifice imobilului evaluat în RESV.

Metodologia de evaluare a proprietăților Imobiliare - ANEVAR, Manual EPIANEVAR 2023.

Data evaluării în

Data de referință la care se

Curs de schimb RON/EUR indicat in _ . „ . , , .

Curs de schimb RON/ EUR la data

raportul veriîicat

raportează rezultatul verificării cu obiectiv extins

Data RESV Data raportului de verificare

Kcbv

relevantă pentru verificare (18.04.2023)

28.02.2023

18.04.2023

4,9200 28.02.2023 18.04.2023 *

4.9372

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Este interzisă distribuția și reproducerea raportului de verificare, iar utilizarea raportului de verificare este restricționaiă la părțile care dețin din punct de vedere legal acest drept.

Declararea conformității cu SEV Tip verificare

pentru Raportul de evaluare verificai Standardele de evaluare a bunurilor SEV 2022 Cu inspecție Insnecti^^fost realizată fn prezența doamnei

pentru Raportul de verificare Standardele de evaluare a bunurilor SEV 2022 Șef Serviciu Evidență șl Administrare Domeniul

Verificarea raportului de evaluare

Verificarea evoluării poate fi realizata in conformitate cu prevederile SEV 400 'Verificarea evoluării’, numai de către evaluatori autorizați avand ca specializare Verificarea Evoluării ("VE"), dovedita cu parata de verificator (în specializarea corespunzătoare raportului de evaluare supus verificării - în cazul analizat, specializarea necesară este EPI) sau da către evaluatori autorizați persoane juridice care semnează declarația privind verificarea împreună cu evaluatorii persoane fizice care dețin specializarea VE și care au participat la elaborarea acestuia.

Evaluatorii autorizați care dețin specializarea Verificarea evoluării (VE) pot efectua rapoarte de verificare numai dacă la data realizării raportului de evoluare care urmează a fi verificat desfășurau activitate de evaluare fn specializarea evaluării verificate sau în specializarea deținută de evaluatorul care a realizat raportul de evoluare, dacă una dintre specializările prevăzute de OG 24/2011 nu exista la data realizării raportului de evaluare.

Ipoteze VOE

Verificarea are la bază RESV cu anexele sale, astfel cum acestea au fc»l puse la dispoziție de către clientul verificării. Existența unor alte versiuni ale RESV cu anexele sale poate invalida concluziile prezentului raport de verificare dacă se adresează versiunii care nu a fost pusă la dispoziția verificatorului.

Obiectivul extins al venficării are la bază inclusiv informațiile publice de piață disponibile pe portaluri web de anunțuri, portaluri web ale unor agenții imobiliare și ale unor publicații ce conțin anunțuri imobiliare, pe dalele de piață furnizate de provideri de informații Imobiliare, pe baza de date a evaluatorului, disponibile la dala raportului VOE.

Informațiile pnmite de la Ierți sau colectate de la instituții publice ori de la alți furnizori publici sau privați de informații (ex. portaluri internet de informații inclusivimobillare-olx.ro, publl24.ro etc.) sunt considerate corecte, fotă insă să putem garanta acuratețea lor

Obiectivul extins a! verificării se bazează pe date și informați disponibile public și legal în piață precum și pe date, informații sau documente din baza de date a evaluatorului verificator, cu referințe pasibile pentru persoanele îndreptățite în dosarul de lucru al verificatorului.

Rezultatele verificării cu obiectiv extins se bazează pe opinia personală a verificatorului, care este argumentată în mod adecvat fn raportul de verificare.

Ipoteze speciale utilizate în VOE Nu este cazul

Restricții de utilizare, difuzare, publicare sau verificare a Raportului de verificare cu obiectiv extins (RVOE)

intrarea în posesia unei copii a RVOE nu implică dreptul de publicare a acestuia.

Verificatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la raportul de evaluare supus verificării, în afara cazului în care s*au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

Nici RVOE realizat, nici părți ale sale (în specia! concluzii referitor la obiectivii extins sau identitatea verificatorului) nu trebuie publicate sau mediatlzate fără acordul prealabil al verificatorului. RVOE sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al verificatorului cu specificarea formei, și contextului în care urmează să apară.

Verificarea cu obiectiv extins s-a bazat doar pe informații disponibile public și legal în piață. Nu au fost considerate informații alternative conținute de documente care nu sunt publice sau care sunt protejate de secretul profesional sau de servciu și la care evaluatorul verificator nu a putut avea acces legal. Cadrul legal actual din România nu permite accesul unui evaluator autorizat la astfel de documente, cu excepția unor situații - rare și specifice, în care aceste deține și calitatea de expert judiciar numit într-o anumită cauză pentru care astfel de informații sunt relevante și necesare iar instanța se pronunță în acest sens. în concluzie, afirmăm direct și fără echivoc că eventuala utilizare a oricărui document care nu putea fi accesat legal de evaluatorul verificator de către un evaluator autorizat în calitate de verificator al prezentului raport de verificare cu obiectiv extins va reprezenta clar și Sră echivoc o încălcare indubitabilă a prevederilor SEV 400 și a Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat.

RVOE este destinat numai scopului, clientului și destinatarului precizați mai sus.

RVOE este confidențial atât pentru evaluator, cât și pentru client / destinatar, denumite în continuare “părțile*, cât și pentru orice alt terț care intră, accidental sau intențional, în posesia prezentului raport:

- Părțile colectează și prelucrează datele cu caracter personal înscrise în prezentul raport în conformitate cu legislația în vigoare, în modalități care asigură confidențialitatea și securitatea adecvată a acestor date. în vederea asigurării protecției împotriva prelucrării neautorizate sau Ilegale șl împotriva pierderii, a distrugerii sau a deteriorării accidentale;
- în procesul de prelucrarea a datelor cu caracter personal, părțile aplică prevederile Regulamentului (UE) 2016/679 al Parlamentului European și al Consiliului din 27 aprilie 2016 privind protecția persoanelor fizice în ceea ce privește prelucrarea datelor cu caracter personal și privind libera circulație a acestor date și de abrogare a Directivei 95/46/CE (regulamentul general pnvind protecția datelor) și ale legislației naționale;
- Datele cu caracter personal colectate și prelucrate în vederea executării misiunii de evaluare sunt următoarele: (de ex.: nume și prenume, adresă, serie și număr carte de identitate, cod numeric personal, număr de telefon/fax, adresă de poștă electronică, cont bancar)
- Dalele personale, comunicate în cadrul prezentului raport, pot fi comunicate instituțiilor publice, în conformitate cu prevederile legale in vigoare;
- In situația în care este necesară prelucrarea datelor personale în alte scopuri decât cele prevăzute in prezentul raport, partea care realizează prelucrarea va informa cealaltă parte și îl va solicita acordul scris cu privire la prelucrarea dalelor cu caracter personal, în conformitate cu prevederile legislației în vigoare.

Prezentul raport de venficare cu obiectiv extins nu poate fi utilizat de client și destinatar precum și de orice altă persoană îndreptățită decât împreună cu versiunea de raport de evaluare supus verificării cu anexele sale puse la dispoziția verificatorului.

Verificatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană decât clientul în nici o circumstanță. Responsabilitatea se limitează strict la prevederile contractuale dintre părți.

Declarația privind verificarea

■Afirmațiile susținute in prezentul raport sunt reale și corecte.

■Analizele, opiniile ți concluziile sunt limitate numai la ipotezele ți Ipotezele specifice prezentate în raport ți reprezintă opinia mea imparțială, opinie care nu a fost Influențată de terțe părți ți nu este în niciun mod supusă weunei cerințe de a ajunge la concluzii predeterminate.

• Nu am niciun interes referitor la bunul care fece obiectul evaluării supuse verificării ți nu am niciun interes personal față de vreuna din părțile Implicata.
• Nu sunt influențat de nlcio constrângere legată de bunul evaluat In raportul supus verificării sau de părțile Implicate in această activitate de verificare.

•Implicarea mea in această activitate de verificare nu se bazează pe solicitarea din partea nimănui, de obținere a unor rezultate predeterminate.

■ Onorariul plătit de către client nu are nicio legătură cu obținerea unor rezultate predeterminate sau cu vreo acțiune sau eveniment, rezultate in urma utilizării analizelor, opiniilor șl concluziilor prezentului raport.

•Analizele, opiniile ți concluziile au fost exprimate în conformitate cu prevederile standardelor de evaluare ți cu respectarea Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat.

• Pentru realizarea raportului nu am primit asistență din partea altor persoane nesemnatare ale declarației privind verificarea.

Cuprins

Coperta

Termenii de referința ai verificării

Rezultatele VOE

Anexe (RESV)

Alte date: în Dosarul de lucru al evaluatorului verificator

Semnătură

Stampila

Rezultatele verificării

Verificare cu Obiectiv Extins (VC£3

Calculul independent al valorii de piață a condus la următoarele opinii

Denumire Imobil evaluat	Suprafața (mp)	Localitate	Adresa	Valoare de piață rezultată în urma VOE
Teren intravilan, Curți construcții	157	Arad	str. Barabas Bela nr. 18	_____ 23.700 €

Verificarea cu obiectiv extins (VOE)

Grila de estimare a Valorii de piață

Criterii și elemente de conparație	Teren de evaluat	Terenuri de comparație

		Comparabila 1		Comparabila 2		Comparabila 3
Ajustări specifice tranzacționării
Identificare	str. Barabas Beta, nr. 18	zona centrală (T. Vladimlrescu / Bd. Revoluției)		zona centrală		zona centarlă (str. Gh Barițiu)
Data	data evaluării	data evaluării		data evaluării		data evaluării
Suprafața	157 mp.	1.006 m.p.		1.616 m.p.		1.040 m.p.
Tip comparabilă (tranzace / ofertă)		ofertă		ofertă		ofertă
Preț ofertă		215.284 €		307.040 €		210 080 €
Preț probabil de de tranzacționare		na		na		na
Prețui de vânzare / ofertare unitar	?	214 ©mp		190 ©mp		202 ©mp
Marja de negociere efectivă pt tranzacții (% / euro/mp)		na	na	na	na	na	na
Marja de negociere din piața specifică (% / euro/mp)*		-10%	-21.4 €	-10%	-19.0 €	•10%	•20,2 €
Cuantum total ajustare		-21528 €		-30.704 €		-21 008 €

Preț unitar ajustat pt. tranzacțu / negociere		193 ©mp		171 ©mp		182 ©mp
Dreptul de proprietate transmis	absolut	similar		similar		similar
Cuantum ajustare (%) / euro		0%	0.0 €	0%	0,0 €	0%	0.0 €
Preț ajustat		193 ©mp		171 ©mp		182 ©mp
Restricții legale (reglementare urbanistică)	nu sunt	nu sunt		nu sunt		nu sunt
Cuantum ajustare (%) / euro		0%	0.0 €	0%	0.0 €	0%	0.0 €
Preț ajustat		193 ©mp		171 ©mp		182 ©mp
Condiții de finanțare	numerar	numerar		numerar		numerar
Cuantum ajustare (%) / etro		0%	0.0 €	0%	0.0 €	0%	0,0 €
Preț ajustat		193 ©mp		171 ©mp		182 ©mp
Condiții de vânzare	nepărtinitoare	nepărtinitoare		nepărtinitoare		nepărtinitoare
Cuantum ajustare (%) / euro		0%	0,0 €	0%	0,0 €	0%	0,0 €
Preț ajustat		193 ©mp		171 ©mp		182 ©mp
Condifi de piață	dala evaluării	data evaluării		data evaluării		data evaluării
Cuantum ajustare (%) / euro		0%	0,0 €	0%	0,0 €	0%	0.0 €
Preț ajustat		193 ©mp		171 ©mp		182 ©mp
Ajustări specifice proprietății
LocaSzare	str. Barabas Beta, nr. 18	zona centrală (T. Vladimlrescu / Bd. Revoluției)		zona centrală		zona centarlă (str. Gh. Barițiu)
Cuantum ajustare unitară (%) / euro		-5%	-9.6 €	-5%	-8,6 €	-5%	-9.1 €
Preț ajustat		183 ©mp		162 ©mp		173 ©mp
Caracteristici fizice
Suprafața	157 m.p.	1.006 m.p.		1.616 m.p.		1.040 m.p.

Cuantum ajustare unitară (%) / euro		2.5%	4,6 €	7.5%	12,2 €	2,5%	4,3 €

Tip teren și Destinația (utiizarea terenului)	intravilan / rezidențial	intravilan / rezidențial		intravilan / rezidențial		intravilan 1 rezidențial
Cuantum ajustare unitară (%) / euro		0%	0.0 €	0%	0.0 €	0%	0,0 €
Acces	acces din str. Barabas Bela prin altă parcelă (după achiziție se va înscrie servitute de trecere)	direct din str. T. Vladimlrescu		direct din str. asfaltată		1 direct din str. Gh Barițiu
Cuantum ajustare unitară (%) / euro		-10%	-18.3 €	-10%	-16,2 €	•10%	-17,3 €
Topografie / reief	drept	drept		drept		drept
Cuantum ajustare unitară (%) / euro		0% I 0.0 €		0%	0.0 €	0%	0.0 €
Utiitati disponibile	la teren	comparabile		comparabile		comparabile
Cheltuieli introducere utilitati	total	€0.0		€0.0		€0.0
Cuantum ajustare unitară (%) / euro		0%	0.0 €	0%	0,0 €	0%	0.0 €
Deschidere (front stradal) / raport front adâncime / formă	na \| na	- 30.0 ml	14/16	-22,0 ml	5/16	- 20,0 ml	©16
	fără FS (după achiziție se va înscrie servitute de trecere)	-17,0 ml		-25,0 mi		- 30,0 ml
Cuantum ajustare unitară (%) / euro		-10%	-18.3 €	-15%	-24.4 €	•15%	-25.9 €
Total ajustare caracteristici fizice (%) / euro		-18%	-32.0 €	-18%	-28.4 €	•23%	-38.9 €
Preț ajustat		151 €		134 €		134 €

Caracteristici economice '
Chefcjiei pentru aducere le stadiu de teren’’ constuibil	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul
CbeRuiel de demolare	-	0 0 €	0.0 €	0.0 €
Ajustare (%)/ euro		0% \| 0.0 €	0% \| 0,0 €	0% \| 0 0 €
Preț ajustat		151 ©mp	134 ©mp	134 ©mp
Ajustare netă (%) / euro		-22% \| -41 6 €	-22% \| -37.0 €	•26% I-47 9 €
Ajustare totală brută		€51	€61	€57
Ajustare brută procentuali		26ț<«	35,9%	31,1%
Total număr ajustări		2	2	2

Suprafața totală	157 mp.	Vp unitară teren, rotund	151,0 <lmp
Valoare de piață estimată, rotund	23.700 €	echivalent a	117.012 lei
Curs valutar folosit 1 euro =	4.9372 lei	la data de	18.04.2023

'Ajustarea preturilor de oferii s-a făcut cu o marjă de negociere extrapolată in baza tranzacțiilor identificate (marja max. pentru terenbut periferic șl min. pentru terenul central)

Ajustarea Localizare reflectă diferența dintre subiect șl comparabilele amplasate ușor mal bine relativ la centru, estimată relativ la -5%.

Ajustarea Suprafață reflectă diferența de preț In funcție de mărimea terenurilor, respectiv tendința de a se cere I plăti mai puțin pentru terenurile cu suprafețe mai mari comparativ cu cele de suprafețe mai mici estimată relativ la +2,5% la C1/C3. respectiv +7,5% la C2.

Ajustarea Acces reflectă diferența dintre terenurile cu acces direct și terenurile cu acces indirect; estimate relativ la -10% la toate comparabilele, care au acces direct

Ajustarea Deschidere (front stradal) f raport bont adăncime f formă reflectă diferența dintre prețurile terenurilor cu FS mal mare VS cele cu FS mai rric say fără FS. estimate relativ la -10% la C1. teren cu FS de 17 mi. respectiv de -15% la C2f C3, terenuri cu FS de 25 I 30 ml.

Comparabilele utilizate sunt cele din RESV

Extrase relevante din RESV

O 9 MM m

PROIECTARE

coteai ahu KZTSUrniSfSîuan

AJHHCUfiAS DESEN IRBMCICAPLlD PLI2 SPUG

CADASTRU I TOPOGRAFIE I GEODEZIE

MJCWIQPOGRAJa OEMMJRAAaKlOPH

OENTrCAHDE WWUBSPlMflWFQSESt

EXPERTIZE | EVALUĂRI pwFttimcam

uuRwuwfvcntPs

i£lIVE CORPORALE

ACTM «CORPORAL

cotei fuctioyie groBiRuir SRaoEfE?Aanâr£

EXPERTIZE DE GUNIUK SUROCE WNț EIÎASU MntlUIOE FWWiAIE

SDOETAIICOWRDAEE

CtNSalAXTâOTEflllZf UMWț

ot’ah aAiruuf< anui a uAJuanA” n w îmi ssnuu a uawewm a unu

CONTACT smaeoicusnuuo twwauaunuuB mau nmM/im ca mat n»i«n

«KMDRQauuunn msiY tmo-îawiB 10MO-SM471H

| O 7 Zoi

RAPORT DE EVALUARE

IN VEDEREA STABILIRII VALORII TERENULUI IDENTIFICAT

PRIN CF 341276 ARAD NR. CAD. 341276, SITUAT ÎN

MUN. ARAD, STR. BARABAS BELA, NR. 18

BENEFICIAR: MUNICIPIUL ARAD

EVALUATOR: SC DANINA STAR SRL Brașov, Autorizație ANEVAR Nr. 0487

CONTRACT: 8140 7 8/4/ 2022 (xx xxxxx / 2020 - CS 5434 / 2023)

Cap. 1. INTRODUCERE

1.1. Șinteza raportului dc evaluare

Evaluator: SC DANINA STAR SRL - societate membru corporativ ANEVAR, prin cj. Bcres Aron, evaluator atestat ANEVAR în specializările "evaluator de proprietăți imobiliare” si "evaluator de bunuri mobile", cu număr legitimație 10662 valabilă în anul 2022, asigurat pentru răspundere civilă profesională cu asigurarea nr. 42910 / 02.122022 - nivel III - 250.000 Euro, la societatea de asigurări ALL1ANZ ȚIRJAC.

Client este PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD, cu sediul în Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, județul Arad.

Utilizator desemnat: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD, cu sediul în Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, județul Arad.

Scopul evaluării bunului ce face obiectul raportului este estimarea valorii juste a proprietății imobiliare pe o piață liberă la nivelul prețurilor practicate pe piața specifică în luna februarie 2023, în vederea Înregistrării in evidentele contabile si pentru tranzacționare.

Evaluarea nu va fi utilizată în afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

Obiectul raportului de evaluare îl constituie terenul intravilan in suprafață de 157 mp, cu număr cadastral 341276, având categoria de folosință curți construcții.

Dreptul de proprietate supus evaluării: a fost supus evaluării dreptul absolut de proprietate.

Adresa proprietății - str. Barabas Bela, nr. 18, municipiul Arad, județul Arad.

Tipul valorii estimate este "valoarea justă" așa cum este definită în standardul internațional de evaluare SEV 104 - "Tipuri ale valorii":

"Valoarea justă reprezintă prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții de pe piață, la data evaluării." Conform prevederi Ordin 3471/2008 - pentru bunurile care au valoare de piață, valoarea justă este identică cu valoarea de piață.

Moneda raportului este RON si EURO

Declararea valorii

V justă = 20.910 euro echivalent a 102.877 Iei — metoda comparației directe (metodă din cadrul abordării prin piață)

1.2. Certificartea evaluatorului

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că: - afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevărate și corecte; - analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele și ipotezele speciale considerate șî sunt analizele, opiniile și concluziile personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional;

- nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate;
- suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influenjată de apariția unui eveniment ulterior,
- analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din România);
- dețin cunoștințele și experiența necesară pentru efectuarea, în mod complet, a acestei lucrări;
- nu a fost oferită asistență profesională semnificativă persoanei care semnează acest raport;
- evaluatorul a respectat codul etic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectată de Xxxxx Xxxx, în calitate de evaluator, în baza planurilor și documentelor transmise de către reprezentanții primăriei. în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos.

Evaluatorul are încheiată asigurarea de răspundere profesională la nivelul 111 - limita de asigurare 250.000 euro, încheiată la Allianz Țiriac - valabilă pe anul 2023.

Cu stimă, Xxxxx Xxxx (leg.J^ Membru titulara®

Cap. 3. PREZENTAREA DATELOR

3. 1. Date despre ana de piață, oraș, vecinStSțj și locali^re

Situat la poarta de vest a României, Aradul este unul dintre cele mai importante județe ale țării. Numit de Nicolae lorga „Mica Vienă”, de istoricii români „A Treia Romă”, iar de istoricii maghiari „Golgote Maghiară”, orașul Arad se întinde spectaculos, cu parcuri largi și clădiri monumentale, pe cursul râului Mureș. Spectaculosul Pod Traian din inima orașului a fost odinioară graniță între provincii, țări și imperii, locul unde s-au îmbinat Imperiul Otoman cu Imperiul Habsburgic, Principatul Transilvaniei cu Ungaria și Banatul,

34. Prezentare generala a proprietății imobiliare

3.2.1. Situația juridică

Terenul supus evaluării se identifică după următoarele date:

- Dreptul de proprietate evaluat: dreptul real de proprietate asupra imobilului, proprietate privată aparținând MUNICIPIULUI ARAD; acesta este titularul dreptului de a poseda, a folosi și a dispune de bunul imobil în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege. Nu au fost identificate limitări legale ale dreptului de proprietate sau restricții de utilizare a imobilului în documentele ce atestă dreptul de proprietate, puse la dispoziție de client și anexate raportului (conform certificat de urbanism);
- Drept de proprietate dobândit prin: -.

3.2,2. Descrierea și analiza amplasamentului

Amplasamentul se identifică cu numărul cadastral 341276, dreptul de proprietate fiind înscris în Cartea funciară nr. 341276 a municipiului Arad, proprietar fiind MUNICIPIUL ARAD * domeniul privat. Amplasamentul este situat in str. Barabas Bela, nr. 18 (vezi plan de încadrare atașat).

Amenajările terenului:

- rețele de utilități: apa, canal, energie electrica, gaz, telefonie (la teren);
- amplasamentul este împrejmuit parțial;
- terenul are categoria de folosință curți construcții;

Accesibilitatea:

- posibilități de acces: din str. Barabas Bela, peste o parcela care este tot in proprietatea mun. Arad (conform informație primita de la reprezentanta Biroului Ev. și Adm. Dom. Privat); ulterior vânzării terenului, se va înscrie un drept de servitute de trecere în favoarea terenului cu nr. cad. 341276

Caracteristici fizice:

- amplasarea terenului: municipiul Arad, zona B, conform zonificării municipiului;
- suprafață teren: 157 mp - conform extras CF;

~ forma: regulată;

- categoria de folosință: curți construcții;
- terenul este împrejmuit parțial și pe el este amplasată o casă - proprietate privată;
- topografia: plană.

Caracteristici juridice:

- terenul se află situat în intravilanul municipiului Arad, conform documente puse la dispoziție de către reprezentantii beneficiarului;
- terenul este proprietate exclusivă a municipiului Arad (domeniu privat);
- scrvituți: nu sunt - conform documente furnizate de către reprezentanții proprietarului;
- sarcini existente pe teren: nu sunt • conform documente furnizate de către reprezentanții proprietarului;
- conform certificat de urbanism 63 / 12.01.2023, terenul se află în UTR 4:

3. REGIMULTEHNIC

Imobil situat in UTR 4, subunitate funcționala LI 4b - subzona predominant rezidențiala

StErem»157 mp.

Utilitari existente: apa, canalizare, energie electrica, telefonie, gaz.

POT maxim imis =40 % ; POTactuxl=39,49 % (nu se mai pot autoriza alte construcții); CUTKiuaim,78 ; CUTmaxnn admis =120. Se admite etajnrea construcției existenta pana 1a regimul dc înălțime maxim admis P+2E+M (cu menținerea POTactual).

Intra ii POTactual este apropiat dc POTmax admis NU se vor autoriza alte construcții. Sc vor outonzn lucrări dc întreținere si renovare pentru construcțiile existente.

Interdicții permanente; nu se vor autoriza construcții de unitari industriale si de depozitare.

Destinație conform PUG : Li -zonă rezidențiala cu clădiri cu mai mult de 3 niveluri

Funcțiunea dominanta a zonei: locuire, zona comerciala, prestări servicii.

Funcțiuni complementare admise ale zonei: spatii comerciale si prestări servicii.

Folosință actuală: curte cu construcție (cosa P+E).

Se solicita : infonnare in vederea stabilirii valorii de piața o imobilului teren înscris in CF 341276 Arad in vederea vanzarii directe conform ort.364, alin. 1 din OUG nr.57 2019.

Anterior a fost emisa AC nr.28 2017 pentru REAUTOR1ZARE LUCRĂRI IN EXECUȚIE AUTORIZATE IN BAZA AUTORIZATEI DE CONSTRUIRE NR. 900 30.08.2016 ( MODIFICARE STRUCTURA SI COMPARTIMENTARE INTERIOARA), REGIM DE INLAHME - P +1.

Teren și contaminări:

* nu s-au investigat stabilitatea și caracteristicile geologice ale terenului și evaluarea a fost făcută considerând că terenul îndeplinește toate condițiile necesare pentru utilizările admise;
- evaluatorul nu a realizat investigații sau teste și nu au fost puse la dispoziție date privind poluarea sau contaminarea terenului și a apei freatice;
- evaluarea a fost realizată neluând în considerare aceste aspecte care ar putea afecta valoarea proprietății.

Cap, g. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mai bună utilizare este definită ca fiind utilizarea probabilă rezonabilă și legală a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și care determină cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare este analizată în următoarele situații:

o Cea mai bună utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber;

în plus față de a fi probabil rezonabilă, CMBU atât a terenului ca fiind liber trebuie să îndeplinească patru criterii implicite. Astfel, CMBU trebuie să fie:

o permisă legal

o fizic posibilă

o fezabilă financiar

o maxim productivă (să conducă la cea mai mare valoare a terenului (considerat) liber sau a proprietății construite)

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber

Pentru a identifica cea mai bună utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piață informații referitoare la terenuri libere amplasate în municipiul Arad, județul Arad.

în vederea stabilirii celei mai bune utilizări, am analizat utilizările posibile ale proprietății, după cum urmează:

1 lihz.m- .ut ilirm.i	Pi riuis.i	< «ițe» si < MIU l‘ii\il!il i 1 i/.il>il.i 1i/ii Iiii.hhi.i!		M.iMiutiiii piiiilinln.i
Industrial	Nu	Nu	Nu	Nu
Comercial	Da	Nu	Nu	Nu
Rezidențial	Da	Da	Da	Da

Astfel, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este cea rezidențială.

Având în vedere cele prezentate mai sus și concluziile rezultate din analiza pieței specifice, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este cea de teren cu destinație rezidențială (ținând cont de utilizările permise pentru această zonă - conform CU). Această utilizare îndeplinește criteriile care definesc CMBU, și anume: o este fizic posibilă o este permisă legal o este fezabilăfinanciar

o este maxim productivă (conduce la cea mai mare valoare a terenului (considerat) liber și a proprietății construite)

Cap. 8» Anexe

$.1.1 Abordări îo evaluare

Metoda comparației dirqctg - pentru stabilire valoare justă

In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate si ajustate vânzările si alte date despre loturi similare, in scopul identificării unui nivel de valoare pentru terenul de evaluat.

In procesul de comparație, sunt luate in considerare asemănările si deosebirile intre loturi.

Această metodă este recomandată pentru evaluarea terenurilor libere, sau considerate libere pentru scopul evaluării, fiind preferată atunci când există date comparabile suficiente si sigure.

Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.

La data evaluării, evaluatorul a dispus de informații privind terenuri similare ce au fost tranzacționate recent (mai aproape de data evaluării), informațiile fiind culese din publicațiile de specialitate, în care sunt prezentate diverse oferte (vânzări - cumpărări de terenuri, cu și fără construcții).

Ofertele de vanzare ale terenurilor din zona unde se situează proprietatea imobiliara evaluata sunt cuprinse intre 130-215 EUR/mp.

In metoda comparației directe valoarea este estimata prin analiza activitatii pieței pentru tranzacții cu proprietăți similare.

FlkA DE COEEGTAR	EA INFORMAT	HLORJD	E PiATA	CNTE-TEREN LIBER
			Oferta	0^
Suprafața (mp)	137,00 mp		1006,00 mp	1616.00 nț	1040,00 nț
Preț ofcuAwizare	*		2M£^
TIPUL COMPARABILEI (traniacti<A>fcrta}			oferta	oferta	oferta
DREPTUL M PROPRIETATE TRANSMIS	Drept traiul		Drept absolut	Drept ahcdtM	Drept
RESTRICȚII LEGALE (reglementare	intravilan - teren ecnsnuibil		intravilan • teren	intravilan - teren	Intravilan - teren
urturtitică)	conform CU		coastnubd	coortruibil	conrtntibil
CDNDÎTH OH FINANȚARE	Ft LlTLT.rJlf njțncrir		NuA	Numcmr	SumCrax
CONDmi DE VANZARE	Nețartanicnare		Neparuniccsre	Nepărtinitoare	Ncpartinitcuc
CONDIȚII DE PLATA	fcbrane-ZS		Curate	Curerte	tunase
LOCALIZARE	Arad-ttr Barabas Bda. nr IX		zona centrala (str Titdor Vbdimirescu /	zona centrala	unu centrala (se Ghc Barai u)
SUPRAFAȚA	15700™		1006	1616 mp	KMâmp
DESTINAȚIA (utilizarea tiranjlutf	rezidențial		rtsxianiaJ	rczidcrinal	rcatdcnUaJ
AMENAJĂRI EXTERIOARE (strau, trenare ctc)	BSâlOl		asfaltat	Bsfidtsî	u Uitai
tupografiezrelief	plan		pian	plan	plan
UTILITATI DISPONIBILE	la teren		litra	iateren	la teren
FORMA IN PLAN & DESCHIDERE	regulata, fora front la Krada • mjcricre drept de tenitute dc trecere după achisnonare		regulata, d ~ 19J m	regulata. d 60 m la 2 «razi	regulata, d» 17 m
rram coniparMlt telcclafe an ttUaaU țrarttahii		t Pri/uSorta*! cuarta ti daiete dr contact (ttak ti nr

MISTIFICAREA AJUSTĂRILOR AnkATEt ........

Ajuure pentru tip aferu un muicile

Comparabitelc A. B. C vttllraic pentru cari ca isterii dc pdu sunt oferte. Astfel. .trosta au fM decorare ai un proczru de inuuat in umu discurilor telefonice cu proprietarii acenia uni duputi sa negociem Valoarea corecției a fost stabtliia pe bara otacnolrilor istoria; referitoare la marja dc ncjadere pcntni aees) lip de proprietate

Dreptul de prop. ironiaib

Dreptei de prapriesne a ccmpatcbilcta) este deplin - No sunt necesare qustari

RenrioR de militare

Nu ac Im necesare ajuuâri

CMdhB de numire

Deoarece condițiile de finanțare arat slrtrilarc, nu strat necesare ajustări

Condicii de intuire

Condiții dc «urare similare • peram «cal element de cumpănite no au Iod necesare aptstari.

Con ditH de plata (dau)

In aplicarea metodei «xtiparaiiilor pentru ei aiurea renamlm wr diluat inforeulu pm iad oferte recente ■ nu um ooaare ajustări penuu condiiu dc ptou

Ajustare» pentru tocalktre

Zona dc amplasare a proprietății subiect esc: Arad • nr. Baratsu Bdx ar 11

Annd in intere pocitionans propktatilor comparabile fota de proprietatea subiect t-au mat in talere umutenrete

Locație comparabite îl toatiestfoias: A’mii buna B' mai tura C nul buna

Ajustările aplicate pentru facaliarr pt A. -3% pt.B -3% pt C -5%

Apelările procoauale ac stabilesc in urm» analuci dc puia pl. rou dc amplasare < propnetatii subiect li roncic unde se oft» pecpnciaț ilc cuniporabik ținând eoni de cm ar rtciuwaste un camparator tipic a diferență iu ptaul plătit torc ana unde re afla proprietatea de ei aluat a ana in care se afli cnraparabtlek Ajutarea pentru suprafața

Comparabila A. cu Suprafața mai mica, a fd« sjuitUa cu 2% Comparabila B. cu suprafața mai mare • (ou njuslat cu 3%

Comparabila A. cu snpralau mai mica, a fata ajintau cu 2%

Valoarea ajustărilor M tubiln pe bura observațiilor istorice referitoare la efectul asupra ntorii doi de diferența dc suprafața dunrc suprafața cotnpanbrlctor si uprabu proprietății dc evoluat (S-a ctntsadcral a te rccuocxisie o diferența ia prețul ptairl doat patru o dtfcrcma tantuficaliia mire suprafau comparabildoc ti suprafața propocnui dc etatea!)

Ajustări pentru berii nația terenului

in mod normal comparabilele utilizate trebuie c alba acerași uri Urare cu cer a propnciatii de ciahaat • dar. coda u situata and nu se psc informații

despre comparabile cu «irosi CMBU aflate in «rou roma, dar se psac in une din itttediau apropiere infanutii despre comparabile uentnaioorc ca si oracsemtiei doar a mCMBU diferita. Se fac fusuri pentru acru clement, ținând cm dc diferența in psciulplaiil fala deu* teren cu o utduaredifcnla de cea a proprietății dccioluai
Dcstiulb terenului A - rcridcnlial • similara cu a proprisSatii subiect Datinatia leretnhii D - rezidențial - similara cu t proprioaite subiect Destinația terenului C • rczidcreial - similara cu a proprietății sitoiect	- Ns se hapuri pjusttri • Nu te impun ijusuri • Mi Se impun «justari.
AjasUri peturti topoprafle
Deoarece comparabd» A are occcisi forma a st proprietatea subiect. no «o (cm apliocc ojastan.	0%
Deoarece comparabila B are accEasi bruta ca d pruprictotra ndueci. nu au foii apiiclc ajustan	0%
Dtnarece Comparabila C orc aracul forma ea a proprietatea subtcct. nu k fost apltcse ajustări	n%
Valoarea gustărilor ime cont dc cal ar recarnasic un cumpărător tipic a difereau ta prețul plalit fata de na trtnbil ce are o forno

diferite Tata forma terenului dc multul

Ajutări pentru mlIMatl

Deoarece cortifac la A are aceleași utilitatl a d propneuao st ret, na ei foti aplicate ajunați Deoarece comparabila B are acckasi utililatl ca ti proprietatea subiect na au fon apticne țusuri Ocăresc comparabila C arc aceleași ulilitali ea u proprietatea subiect na au foii girate apuaan

V starea ajustărilor unc eoni dc car ar recuncaae ut esanporaior lipte a diferent» m prețul plalit (au de un Imobil ce dispune de iMiiitM< diferite [ala dc cric care mm prezente b propnctaiei rebicta

Ajutări pentru acces

Desarccc comparabila A prcrimaaaxidmir-un drum mai bine atnaujrt decât proprietatea subiect. ara aplicai o ajustare dc -15%

Deoarece aroțuratab B prteiela acces dintr-un drum mat bine amenAjat deci propnctnca u ed ora aplicai o ăjuuort dc 13%

Desarra comparabila C prerino acces ânlr-un drum nul bine amenaja deal propnruiea nduea am aplicai o usure de -15%

Valcaro florarilor tine cad dc cil ar recuncasc un cumpărător lipea difereau In pretai plătit lira dc un Imobil ce dupunede acces dinu-on drum gticnajal difent fata dc drumul pe are se Dec accesul cairo proprietarii subiect „ _ „ _ ___

Ajutări pentru deschidere

Dcrxurxz comparabila A are o desctrKfcrciaai foi inabili dccaipropricialQ subiect ara aplicat ajustare dc -3%

Deoarece tsrmparabib B arc o dcscliderc mal Cnorabib deal prcpriaiia p±iea, am aplicai o ajustare dc -7%

Dcconsecomparabila Curcadestbalcremai f.ntaabtb dozai prapneuncanriim. am aplicai a ajustare dc -8%

Valoarea ajusrartlar line oral de al ar rccinicaoc nn raunparator lipre a diferaiia in prclul pbiit fora de un imobil ce dispune dc o dachiderc Afenta fala dc dcscbidcrca proprietății subiect.

Ajustări pentru alti faruri

Dccaroa comparabila A ptetinU aceleași amcsajali ta si prapncuica subtcct. nu ctt fast opiict e ajuslac 0%

Deoarece comparabila B prezintă ncxlasi amciupti a u ptupriaaka subrect. nu au fost tpbcaie ajwsran 0%

Deoarece comparabila C prezintă aerian amenajau a si propncuia subuxt pa aii fost ophcuc ojuun U%

Valoarea corccittlct uoc cont de cu ar tecunaut: an comparator tip:: a difereau in prețul plalit pentru un teren afccij dc o conutuat: dcraobbila fora de terenul uticn eiulm in ipoieza a este liber dc mnaruciu

8 .4. Date de piață (pferte, tranzacții, etc)

N.H QM*crxunTO

COMPARABILA 3

Teren de vanure UMOmp Arad/Strada Gtworghe Banuu . ..i-, 210.000€

Descriere

4» Um ci va b ar^xt r un «^va c«w un tenrurtr acerai n xuSAU de >>3rtr pj

un oțxrtuktME cc rwtttîc

Pw»u n» nxe dcuf i Mu pDțrrrurtg .ttcrwn o tvrpț cu grjg U runrj t» t« t»?

Specificații

UAiwț U* rY -

&jprt?iUlnv> rcwjmp

T<jimn Esntsnjtli

□jva-ttrm Irimim

n»w

Notițe

i/nurAp MnDEiujzaU

AiU' r«*j vrrujiriyrr r.VXs

Vr-sxri

t/vcCîîtdijr

un ufijonjfmci u*i onuj wq

Cut7r,jcwc«f’ixjixji

3.5. Documente

—-p

^xĂncpi

Oficiul de Cidestru j| Publicitate Imobiliari ARAD

Biroul de Cadastru ?l Publicitate Imobiliari And

EXTRAS DE CARTE FUNDARĂ

PENTRU INFORMARE

Nr. ceran ] 4C

Ziua M

] Lima

A nu

2023

codvamcara

Certe Funciari Nr. 341276 Arad

A. Partea I. Descrierea Imobilului

TEREN Intravilan

Adresa: Loc. Arad. Str Barabas Bela. Nr. 18. Jud. Arad

Nr. ot	Mr. cadastral Nr. topografic	Suprafața* (mp)	Observații / Referința
Al	341276	157	Teren împrejmuit; parțial

Construcții

Ort	Nr cădești î Nr. topografic	Adresa	Observații / Referințe
Al.l	341276^1	.oc Arad. Str Barabas Bela, Nr. 18, Jud Arad	Nr niveluri 2; 5 construita la sol 62 mp, S construita desfășurată 123 mp; Corp P + IE ; Deține certificat da performanta energetica

B. Partea II. Proprietari șl acte

înscrieri privitoare le dreptul de proprietate ji alte drepturi reale		Referințe
11290/13/02/2014
Act Administrativ nr. HOTARAREA NR. 305. din 23/12/2013 emis de PRIMĂRIA ARAD (înscris sub semnătura privata nr. ANEXA 11 NR. 7163/29-01-2014 emis de SC ALPIN PROIECT SRL; act administrativ nr. ANEXA 11 NR. 7163/29-01-2014 emis de SC ALPIN PROIECT SRL; înscris sub semnătura privata nr. ANEXA 16 NR. 7163/29-01-2014 emis de SC ALPIN PROIECT SRL; act administrativ nr. 7163/29-01-2014 emis de OCPI ARAD;);
Bl	Se înființează cartea funciara 341276 a Imobilului cu numărul cadastral 341276/Arad, rezultat din dezmembrarea imobilului cu numărul cadastral 331277 înscris in cartea funciara 19377 (identificator electronic 331277);	Al
2327	'B / 24/03/2014
Act Administrativ nr. 4. din 24/03/2014 emis de PRIMĂRIA ARAD (act administrativ nr. PV DE PREDARE PRIMIRE FN/24-03-2014 emis de PRIMĂRIA ARAD;);
B3	Intabulare, drept de CONCESIUNEpe o perioada de 49 de ani începând cu data de 24.03.2014	Al

89241 / LWHWW
Act Administrativ nr. 963. din 06/10/2014 emis de Primăria Mun. Arad; Act Administrativ nr. 341276. din 07/08/2017 emis de BCPI ARAD; Act Administrativ nr. 47276. din 04/08/2017 emis de Primăria Mun. Arad Act Administrativ nr, 28, din 09/01/2017 emis de Primăria Mun Arad; Act Administrativ nr. 900. din 30/08/2016 emis de Primărie Mun. Arad:
B6	Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Construire, cota	Al 1

98960 / 06/10/2017
Act Administrativ nr. 30S + PAD. din 23/12/2013 emis dc CONSILIUL LOCAL ARAD;
B7	Intabulare, drept de PROPRIETATEart. 36, al. 1. L. 18/1991, dobândit prin Lene, cota actuala 1/1	Al
	1) MUNICIPIUL ARAD, CIF:3519925. - PROPRIETATE PRIVATA
81747 124/08/2020
Act Notanai nr. 40. din 20/08/2020 emis de Xxxx Xxxxxxx Xxxx; Act Notarial nr. 1953, din 20/08/2020 emis de Lanq Xxxxxxx Xxxx;
BB	Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Succesiune, cota actuala	*11

B9	intabulare, drept de LONLtbiUNtpe o perioada de da de am începând cu data de 24.03,2014, cota actuala 1/2	Al

Document are conține date cu caracter persanii proteste de prevederile legH Nr cimoci

Pagina 2 din 4

titra» pentru nfqrme e on i ne « ari cu epațjVKp n>

Carte Funciari Nr. 341276 Comuna/OrașTMunlcipiu; And

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate $1 alto drepturi reale

LjjjflhMhAMhMNh___________

_____ -_Q1J_{artea m}, sarcini ,

Referințe

înscrieri privind dezmembrimlnbele dreptutul de proprietate, drepturi reale de garanția sarcini

Referințe

NU SUNT

Document care conține date cu caracter pectoral, protejate de prevederile Legii Nr 677/2001. Pagina 2 din 4

tctrktr CNntnjinJomA'Fun a «4r«i4«ptjrjmcpfjd ramul»'vtiwuta 1 1

Punct început	Punct sfârjJt	Lungime segment t- (m)
1	2	14.517
2	3	10 937
3	4	14.525
4	1	10B4B

la cursul valutar de 4,9372 lei/euro, valabil pentru data de referință a verificării, 18.04.2023

Art. 4. Se aprobă vânzarea suprafeței de teren descrisă la art. 1 din prezenta hotărâre, proprietatea privată a Municipiului Arad, către doamna , proprietară asupra construcției

edificată pe acest teren.

Hotărârea nr. 281/2023

PRIMARUL MUNICIPIULUI ARAD Nr. 42103/16.05.2023

REFERAT DE APROBARE

Considerente generale:

Considerente juridice:

PROPUNEM

Avizat

DN ST

RAPORT DE EVALUARE

IN VEDEREA STABILIRII VALORII TERENULUI IDENTIFICAT

PRIN CF 341276 ARAD NR. CAD. 341276, SITUAT IN

MUN. ARAD, STR. BARABAS BELA, NR. 18

BENEFICIAR:

MUNICIPIUL ARAD

SC DANINA STAR SRL Brașov, Autorizație ANEVAR Nr. 0487

8140 / 8 / 4 / 2022 (xx xxxxx / 2020 - CS 5434 / 2023)

20.910 euro echivalent a 102.877 Iei (pentru suprafața de 157 mp -conform extras CF)

CUPRINS

OPINIA ASUPRA VALORIII. INTRODUCERE

2. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

3. PREZENTAREA DATELOR

4. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI6. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

7. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

8. ANEXE

Raportul de evaluare ini

1.1. Sinteza raportului de evaluare

1.2. Certificartea evaluatorului

Cap. 2. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

2.1. Identificarea și competenta evaluatorului

EVALUATOR: Xxxxx Xxxx

2.2. Clientul și utilizatorii desemnați

2.3. Scopul evaluării

2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect. Drepturi de proprietate

2.5. Tipul valorii estimate

2.6. Data evaluării

2.7. Documentarea necesara pentru efectuarea evaluării

2.8. Natura si sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea

2.9. Ipoteze si ipoteze speciale

2.10. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

2.11. Conformitatea cu SEV

2.12. Descrierea raportului

3.1. Date despre aria de piatâ. oraș, vecinătăți si localizare

3.2. Prezentare generala a proprietății imobiliare3.2.1. Situația juridică

Cap. 4. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Pasul 1. Definirea produsului imobiliar (analiza productivității proprietății)

Pasul 3. Analiza cererii

Pasul 6. Evoluția pieții. Previziuni

Cap. 5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

6.1. Aplicarea abordărilor în evaluare

6.2. Evaluarea terenului. Abordarea prin comparație directă

V justă teren = 20.910 euro, echivalent a 102.877 lei - pentru suprafața de 157 mp (conform extras CF)

Cap. 7. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

V justă teren = 20.910 euro, echivalent a 102.877 Iei

7.1. Raportarea valorii

ANCEI

CERTIFICAT DE URBANISM

RAPORT DE VERIFICARE A VALORII JUSTE (DE PIAȚĂ) 3/18.04.2023 Teren intravilan 157 mp, categ. Curți construcții

Verificare RAPORT DE EVALUARE nr. 19108 / 28.02.2023 în vederea stabilirii valorii juste (de piață) a terenului identificat prin CF 341276 Arad (RESV)

O 9 MM m

RAPORT DE EVALUARE

IN VEDEREA STABILIRII VALORII TERENULUI IDENTIFICAT

PRIN CF 341276 ARAD NR. CAD. 341276, SITUAT ÎN

MUN. ARAD, STR. BARABAS BELA, NR. 18

BENEFICIAR: MUNICIPIUL ARAD

EVALUATOR: SC DANINA STAR SRL Brașov, Autorizație ANEVAR Nr. 0487CONTRACT: 8140 7 8/4/ 2022 (xx xxxxx / 2020 - CS 5434 / 2023)

1.1. Șinteza raportului dc evaluare

1.2. Certificartea evaluatorului

3. 1. Date despre ana de piață, oraș, vecinStSțj și locali^re

34. Prezentare generala a proprietății imobiliare3.2.1. Situația juridică

OPINIA ASUPRA VALORII

I. INTRODUCERE

4. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI
6. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

3.2. Prezentare generala a proprietății imobiliare

3.2.1. Situația juridică

EVALUATOR: SC DANINA STAR SRL Brașov, Autorizație ANEVAR Nr. 0487

CONTRACT: 8140 7 8/4/ 2022 (xx xxxxx / 2020 - CS 5434 / 2023)

34. Prezentare generala a proprietății imobiliare

3.2.1. Situația juridică