Hotărârea nr. 396/2020

privind aprobarea vânzării apartamentului nr. xx (garaj) proprietatea Statului Român, situat în municipiul Arad, strada Bela Bartok nr. 7

Download Document PDF

ROMÂNIA

JUDEȚUL ARAD

MUNICIPIUL ARAD CONSILIUL LOCAL

H O T Ă R Â R E A nr. 396 din 9 octombrie 2020 privind aprobarea vânzării apartamentului nr. xx (garaj) proprietatea Statului Român, situat în municipiul Arad, strada Bela Bartok nr. 7

Având în vedere inițiativa Primarului Municipiului Arad, exprimată în referatul de aprobare cu nr. 66.931/17.09.2020,

Analizând raportul de specialitate al Serviciului Evidență și Administrare Domeniul Privat din cadrul Direcției Patrimoniu înregistrat cu nr. 66.932/M1/17.09.2020,

Analizând avizele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Arad,

Ținând seama de cererea înregistrată cu nr. 36744/2019, a domnului Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx și de extrasul de carte funciară nr. 309176-C1-U11 Arad,

Având în vedere prevederile art. 34 din Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicată -pentru aprobarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului și ale art. 4 din prevederile Legii nr. 85/1992 - privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat - republicată, cu modificările și completările ulterioare,

Având în vedere adoptarea hotărârii în unanimitate de voturi (19 consilieri prezenți din totalul de 21),

În temeiul prevederilor art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. b), alin. (14), art. 136, art. 139 alin. (2) și art. 196 alin. (1) lit. a) din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ARAD adoptă prezenta

H O T Ă R Â R E:

Art. 1. Se ia act de Raportul de evaluare întocmit de către PFA Xxxxx Xxxxxx „Topo - Cad” evaluator ANEVAR, întocmit în vederea determinării valorii de piață a apartamentului nr. xx, (garaj) proprietatea Statului Român, situat în municipiul Arad, str. Bela Bartok, nr. 7, înscris în C.F. nr. 309176-C1-U11 Arad, cu nr. top: 577/b;578/b/X, conform căruia s-a determinat o valoare de piață de 1596 euro, la data de 05.04.2019, anexa 1, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2. Se însușește Raportul de verificare a valorii de piață 6.1/04.09.2020 - Verificare cu obiectiv extins (VOE) privind Verificare Raport de Evaluare Garaj, str. Bela Bartok, nr. 7, ap. xx, la 05.04.2019, întocmit de către S.C. Value Management Consult S.R.L., membru corporativ ANEVAR, raport ce stabilește valoarea de piață a garajului înscris în C.F. nr. 309176-C1-U11 Arad, cu nr. top: 577/b;578/b/X, la 2.160 euro, echivalent în lei la 04.09.2020, 10.474 lei

(construcție + teren), valoare care nu cuprinde TVA, anexa 2, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3. Se aprobă vânzarea imobilului, identificat la art. 1 și art. 2 din prezenta hotărâre, proprietatea Statului Român, către domnul Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx, titularul contractului de închiriere nr. 81336 din 05.11.2018.

Art. 4. Se aprobă prețul de 2.160 euro, preț care nu include TVA și care va fi achitat integral, anterior semnării contractului de vânzare - cumpărare, în lei, la cursul comunicat de Banca Națională a României, din data facturării, în maxim 3 (trei) luni de la data adoptării prezentei hotărâri. Costurile privind întocmirea actelor autentice și a publicității imobiliare sunt în sarcina cumpărătorului.

Art. 5. Prezenta hotărâre se duce la îndeplinire de către Primarul Municipiului Arad, prin Serviciul Evidență și Administrare Domeniul Privat din cadrul Direcției Patrimoniu și se comunică celor interesați de către Serviciul Administrație Publică Locală.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ Xxxxxxx Xxxxxxxx

Contrasemnează pentru legalitate

SECRETAR GENERAL

Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

Red./Dact. IF/IF, Verif. C.M.

1 ex. Serviciul Evidență și Administrare Domeniul Privat

1 ex. Instituția Prefectului-Județul Arad

1 ex. Dosar ședință CLMA 9.10.2020

Cod PMA-S4-02

ROMANIA

PROIECT Nr. 347/17.09.2020

Avizat:

SECRETAR GENERAL Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

JUDETUL ARAD

MUNICIPIUL ARAD CONSILIUL LOCAL

H O T Ă R Â R E A nr. ___ din________________2020

privind aprobarea vânzării apartamentului nr. xx (garaj) proprietatea Statului Român, situat în municipiul

Arad, strada Bela Bartok nr. 7

Având în vedere inițiativa Primarului Municipiului Arad, exprimată în referatul de aprobare cu nr. 66.931/17.09.2020,

Analizând raportul de specialitate al Serviciului Evidență și Administrare Domeniul Privat din cadrul Direcției Patrimoniu înregistrat cu nr. 66.932/M1/17.09.2020,

Analizând avizele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Arad,

Ținând seama de cererea înregistrată cu nr. 36744/2019, a domnului Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx și de extrasul de carte funciară nr. 309176-C1-U11 Arad,

În temeiul prevederilor art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. b), alin. (14), art. 136, art. 139 alin. (2) și art. 196 alin. (1) lit. a) din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 - privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ARAD adoptă prezenta

H O T Ă R Â R E

Art. 1. Se ia act de Raportul de evaluare întocmit de către PFA Xxxxx Xxxxxx ”Topo - Cad” evaluator ANEVAR, întocmit în vederea determinării valorii de piață a apartamentului nr. xx, (garaj) proprietatea Statului Român, situat în municipiul Arad, str. Bela Bartok, nr. 7, înscris în C.F. nr. 309176-C1-U11 Arad, cu nr. top: 577/b;578/b/X, conform căruia s-a determinat o valoare de piață de 1596 euro, la data de 05.04.2019, anexa 1 la prezenta hotărâre.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ SECRETAR GENERAL

S.E.A.D..P. Cod: PMA-S4-01

Red./Dact. S.D.

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD Nr. 66.931/17.09.2020

În temeiul prevederilor art. 136 alin. (8) lit. a) din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 - privind Codul administrativ și al art. 37 din Regulamentului de Organizare și Funcționare al Consiliului Local al Municipiului Arad pentru mandatul 2016 - 2020, îmi exprim inițiativa de promovare a unui proiect de hotărâre privind însușirea valorii de piață a garajului situat în Arad, Strada Bela Bartok, nr. 7, ap. xx și aprobarea vânzării acestuia către chiriaș, în susținerea căruia formulez următorul:

REFERAT DE APROBARE

În vederea vânzării către chiriaș a apartamentului nr. xx (garaj), situat în municipiul Arad, strada Bela Bartok nr. 7, întrucât Legea nr. 85/1992, republicată - privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, prevede că vânzarea garajelor către aceștia se face la valoarea de circulație de la data vânzării, propun adoptarea unui proiect de hotărâre privind însușirea valorii de piață a garajului și aprobarea vânzării acestuia.

PRIMAR, Xxxxx Xxxxxx

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD

DIRECȚIA PATRIMONIU

SERVICIUL EVIDENȚĂ și ADMINISTRARE DOMENIUL PRIVAT

Nr. 66.932/M1/17.09.2020

R A P O R T privind aprobarea vânzării apartamentului nr. xx (garaj) proprietatea Statului Român, situat în municipiul Arad, strada Bela Bartok, nr. 7

Referitor la: referatul de aprobare a Primarului Municipiului Arad, domnul Xxxxx Xxxxxx, prin care se propune însușirea valorii de piață a garajului situat în Arad, Strada Bela Bartok, nr. 7, ap. xx și aprobarea vânzării acestuia către chiriaș.

Considerente generale:

Imobilul situat în municipiul Arad, strada Bela Bartok, nr. 7, este compus din unsprezece apartamente, nouă cu destinația de locuință, o magazie și un garaj.

Pentru apartamentul nr. xx (garaj), există solicitarea de cumpărare a chiriașului Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx, care este proprietarul apartamentului nr. x din imobil, apartament cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995.

Garajul situat în municipiul Arad, strada Bela Bartok, nr. 7, apartamentul nr. xx, identificat în C.F. nr. 309176-C1-U11 Arad, cu nr. top: 577/b;578/b/X, nr. C.F. vechi: 5901, proprietatea Statului român este deținut cu contractul de închiriere nr. 81336 din 05.11.2018.

Potrivit Hotărârii Guvernului nr. 20 din 17 ianuarie 1996 - republicată pentru aprobarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, art. 34 - valoarea despăgubirilor care se acordă, potrivit legii, foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pentru garaje, precum și prețul de vânzare al garajelor sunt cele stabilite potrivit prevederilor art. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată.

Având în vedere că în conformitate cu prevederile Legii nr. 85/1992, - privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat - republicată, art. 4, acesta poate fi vândut către titularii contractului de închiriere la valoarea de circulație de la data vânzării.

În vederea determinării valorii de piață a garajului, s-a întocmit Raport de evaluare de către PFA Xxxxx Xxxxxx ”Topo - Cad” evaluator ANEVAR, rezultând o valoare de piață de 1.596 euro, la data de 05.04.2019.

În baza Acordului Cadru nr. 87.940/2019, referitor la verificarea rapoartelor de evaluare încheiat cu S.C. Value Management Consult S.R.L., membru corporativ A.N.E.V.A.R., a fost întocmit Raportul de verificare a valorii de piață 6.1/04.09.2020 - Verificare cu Obiectiv Extins (VOE) privind Verificare Raport de Evaluare Garaj, str. Bela Bartok, nr. 7, ap xx, la 05.04.2019, raport ce stabilește valoarea de piață a garajului la 2.160 euro, echivalent în lei la 04.09.2020, 10.474 lei (construcție + teren), valoare care nu cuprinde TVA.

Garajul are anul punerii în funcțiune PIF 1968, cu pereți din tablă neagră cutată vopsită, pardoseală din PVC pe suport textile și învelitoare din plăci azbociment ondulat.

Menționăm că în ”Lista de inventariere” - Garaje- pagina 1, poz. nr. 20, nr. inv.

260132003, la data de 31.12.2019, valoarea de inventar este 4.927,44 lei.

Considerente juridice:

> prevederile art. 34 din Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicată - pentru aprobarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului
> prevederile art. 4 din Legea nr. 85/1992 - privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat - republicată, cu modificările și completările ulterioare,

PROPUNEM

Însușirea Raportul de verificare a valorii de piață 6.1/04.09.2020 - Verificare cu Obiectiv Extins (VOE) privind Verificare Raport de Evaluare Garaj, str. Bela Bartok, nr. 7, ap xx, întocmit de către S.C. Value Management Consult S.R.L și aprobarea vânzării garajului către chiriaș.

DIRECTOR EXECUTIV,

ȘEF SERVICIU, Ec. Xxxxx Xxxxxx

C.j. Xxxxxx Xxxxxxxxxxx

Avizat Juridic

C.J. Xxxxxxxxxxx Xxxxxx

Evaluator ANEVAR ing. Xxxxx Xxxxxx

ta- <_ /

PFA Xxxxx Xxxxxx "TOPO-CAD" CUI 20303980 J02/376/2003

a garajului înscris in CF 309176-Cl-l ll, Arad, (CF vechi 5901, Arad) sub nr. top 577/b;578/b/X in suprafața de 21 mp

EVALUATOR AUTORIZAT EMBRU TITULAR ANEVAR

Xxxxx Xxxxxx k Legicm^Nî. 13603 &

Valahii 2019 .

ING. Xxxxx Xxxxxx Legitimație nr. 13609

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară ARAD Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad

ANCPȚ

AQKKYlA «*Tfa**M ** tft»A*ltț & PLtBietlMTC «OMWăkA

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Nr. cerere	80899
Ziua	20
Luna	08
Anul	2020

Cod verificare iiiniîiiiB

Carte Funciară Nr. 309176-C1-U11 Arad

A. Partea I. Descrierea imobilului

Unitate individuală

Nr. CF vechi:5901

Adresa: Loc. Arad, Str Beia Bartok, Nr. 7, Ap. lOJud. Arad

Părți comune: teren, pasaj poarta, fațada, spălătorie, instalatii electrice, podul, urcare la pod, WC.

Nr crt	Nr. cadastral	Suprafața construită	Suprafața utilă (mp)	Cote părți comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	Top: 577/b; 578/b/X	-	-	21/908	52/2134	in suprafața de 21 mp, compus din garaj teren af.ap -21/2134 dif de 31/2134-proprietate stat

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale		Referințe
2735 / 06/03/2000
Act nr. 73, din 01/01/2000 emis de Primăria Arad;
Bl	Intabulare, drept de PROPRIETATEnationalizare inch nr.2590/1968, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1	Al
	1) STATUL ROMAN

C. Partea III. SARCINI

înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini		Referințe
2735 / 06/03/2000
Act nr. -, din 01/01/2000 emis de
CI	intabulare, drept de UZUFRUCT VIAGERinch nr.3831/1940, cota actuala 1/1	Al
	1) VĂDUVĂ LUI SIDA LAZAR NĂSCUTĂ Xxxxx Xxxxxxx

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr, 677/2001.

Pagina 1 din 2

_______Carte Fundară Nr. 309176-C1-U11 Comuna/Oraș/Munlciplu: Arad

Anexa Nr. 1 La Partea I

Unitate individuală, Adresa: Loc. Arad, Str Bela Bartok, Nr. 7, Ap. xx, Jud. Arad

Părți comune: teren, pasaj poarta, fațada, spălătorie, instalații electrice, podul, urcare la pod, WC.

Nr crt	Nr cadastral	Suprafața construită	Suprafața Cote părți utilă (mp) comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	Top: 577/b; 578/b/X	-	21/908	52/2134	in suprafața de 21 mp, compus din garaj teren af.ap -21/2134 dif de 31/2134-proprietate stat

Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrat al ANCPI conține Informațiile din cartea funciară active la data generării, Acesta este valabil în condițiile prevăzute de art, 7 din Legea nr. 455/2001, coroborat cu art. 3 din O.U.G, nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități șl procese administrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al instituției publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras.

Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresa www.ancpi.ro/verificare, folosind codul de verificare online disponibil în antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.

Data și ora generării, 20/08/2020, 10:20

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 2 din 2

EVALUATOR ANEVAR

Ing.Xxxxx Xxxxxx

Legitimație nr. 13609

RAPORT DE EVALUARE a garajului și a terenului aferent înscris în CE nr.309176-Cl-Ull Arad (nr.CF vechi 5901 Arad) sub nr.top.577/b;578/b/X în suprafață de 21 mp

1. Rezumat

1. Evaluarea a fost solicitată de Xxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, domiciliat în Arad, str.Bela Bartok, nr.7, ap.x
2. Expertul evaluator este ing.Xxxxx Xxxxxx, EVALUATOR ANEVAR, legitimație nr.13609.
3. Lucrarea este destinată numai scopului și utilizatorului menționat direct, orice distribuție către terți sau publicare fiind restricționate și condiționate de acordul scris al expertului.
4. Obiectul evaluării este: Evaluarea garajului și a terenului aferent în suprafață de 21 mp, situat în Arad, str.Bela Bartok, nr.7, ap. xx, înscris în CF nr.309176-Cl-Ul 1 Arad (nr.CF vechi 5901 Arad) sub nr.top.577/b;578/b/X cu următoarele cote părți de sub A.l:

- 21/908 cote părți comune și
- 52/2134 cote teren, iar ca proprietar tabular sub B.l.l STATUL ROMÂN, garaj închiriat de Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx în calitate de locatar în baza contractului de închiriere nr.82236/5.11.2018 de la locatorul Consiliului Local al Municipiului Arad reprezentat de Primar.

5. Pentru prezenta lucrare se consideră că activul evaluat nu este în combinație cu alte active. Evaluatorul a realizat o inspecție personală a proprietății.
6. Valoarea propusă este valoarea de piață. Acest tip de valoare este în concordanță cu scopul evaluării. Nu au fost utilizate ipoteze speciale.
7. Data evaluării este 12.03.2019, fiind data la care se aplică opinia asupra valorii.
8. Pricipalele informații despre activ au fost preluate. Evaluatorul a utilizat date de piață provenite din surse publice, private și/sau studii proprii.
9. Estimez că valoarea de piață a garajului (construcția) este de 2600 lei sau 546 Euro. Cursul valutar considerat a fost de 4,76 lei/Euro, comunicat de BNR la data de 5.04.2019.
10. Estimez că valoarea de piață a terenului este de 5000 lei sau 1050 Euro. Cursul valutar considerat a fost de 4,76 lei/Euro, comunicat de BNR la data de 5.04.2019.
11. Valoarea totală (teren + garaj) este de 7600 lei.
12. Valoarea propusă este o opinie asupra celui mai probabil preț care ar fi plătit pentru activ în cadrul unui schimb, respectiv asupra beneficiilor economice rezultate din deținerea activului.

2. Partea introductivă
- 2.1. Obiectul raportului de evaluare: Evaluarea garajului și a terenului aferent în suprafață de 21 mp, ap. xx, înscris în CF nr.309176-Cl-Ul 1 Arad (nr.CF vechi 5901 Arad) sub nr.top.577/b;578/b/X cu următoarele cote părți de sub A.l:

- 21/908 cote părți comune și
- 52/2134 cote teren, iar ca proprietar tabular sub B.l STATUL ROMÂN.

2.2. Beneficiarul evaluării: Xxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, domiciliat în Arad, str.Bela Bartok, nr.7, ap.x
2.3. Data inspecției: 12.03.2019
2.4. Data evaluării: 5.04.2019
2.5. Moneda raportului: Euro/lei

CERTIFICAREA VALORII

în conformitate cu standardele ANEVAR, declar:

- expunerile faptelor din acest raport sunt corecte și adevărate;
- analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează doar la ipotezele și condițiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparțiale;
- nu există nici un interes prezent sau viitor în proprietatea care constituie obiectul acestui raport și nici un interes personal legat de părțile implicate
- nu am nici o părtinire legată de proprietatea care este obiectul acestui raport sau legată de părțile implicate în această evaluare;
- angajarea mea în această evaluare și onorariul pentru această lucrare nu depind de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabilă clientului;
- acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei valori minime ori maxime, solicitare venită din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui împrumut;
- în deplină cunoștință de cauză, analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România);
- dețin cunoștințele și experiența necesară pentru efectuarea, în mod competent, a acestei lucrări;
- subsemnatul am inspectat personal proprietatea în cauză la 12.03.2019
- certific faptul că utilizarea raportului de evaluare întocmit poate fi însoțit de verificarea lui în conformitate cu Standardul de verificare de rapoarte de evaluare, adoptat de ANEVAR.

PREMISELE EVALUĂRII

SCOPUL EVALUĂRII

Prezentul raport are ca scop stabilirea valorii de piața a proprietății imobiliare: „Evaluarea garajului și a terenului aferent în suprafață de 21 mp, ap.xx, înscris în CF nr.309176-C1-U11 Arad (nr.CF vechi 5901 Arad) sub nr.top.577/b;578/b/X, așa cum este definită în Standardele internaționale de Evaluare ediția 2018, adoptate de către ANEVAR.

Definiții

Evaluarea realizată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății, aceasta fiind recomandată de către Standardele Internaționale de Evaluare, ediția 2018 adoptate de ANEVAR (au caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR) ca fiind criteriul riguros de evaluare. Standardele sunt aplicabile valorii de piață a unei proprietăți. Conform standardului, definiția valorii de piață este următoarea:

Valoarea de piață, conform Standardelor Internationale de Evaluare este definită astfel: Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent si fără constrângere.

IPOTEZE GENERALE SI CONDIȚII LIMITATIVE

• datele și informațiile conținute în raport sunt confidențiale. Publicarea, prezentarea în mass-media sau utilizarea în alt scop decât cel stipulat în contract, a oricăror informații din raport trebuie să aibă aprobarea scrisă prealabilă a evaluatorului;
• evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță în legătură cu proprietatea în chestiune decât dacă au fost făcute inițial aranjamente în această privință, în scris și în prealabil;
• previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în raport se bazează pe condițiile curente de pe piață, pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen scurt și sunt influențate de inexistența (încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare;
• proprietatea este evaluată in ipoteza ca fiind liberă de ocupare si de orice alte sarcini, dacă nu se specifică altfel;
• se considera ca accesul la proprietate, prin proprietățile publice, comune sau private este asigurat;
• raportul de evaluare este valabil atât timp cât piața imobiliară nu suferă schimbări esențiale față de situația existentă la data evaluării. In situația în care evoluțiile pieței imobiliare prezintă schimbări importante și/sau apar elemente semnificative noi se impune o reevaluare;
• prețul unei posibile viitoare tranzacții va putea fi diferit fată de valoarea exprimată în funcție de particularitățile concrete ale tranzacției și de caracteristicile pieței la data tranzacției
• concluziile sunt valabile doar la data evaluării;
• valoarea finala este exprimată în moneda națională, respectiv LEI (RON), dar și în valută (EURO) la data evaluării;
♦ metoda costurilor (pentru construcție) și metoda comparațiilor de piață (pentru teren) au fost aplicate luând în considerare informațiile disponibile pentru construcția garaj și informațiile privind tranzacții cu proprietăți comparabile care au avut Ioc în ultima perioadă în județul Arad.
• documentele care atestă proprietatea au fost prezentate evaluatorului în copie la raportul de expertiză depus.

ISTORIC, INCLUZÂND VÂNZĂRILE ANTERIOARE SI OFERTELE SAU COTAȚIILE CURENTE

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact cu scopul de efectua tranzacții imobiliare

La proprietățile imobiliare, mai întotdeauna există un decalaj între cerere și ofertă, de aceea, piața imobiliară, este destul de greu de previzionat.

O analiză de piață trebuie să fie adaptată tipului și caracteristicilor de bază ale proprietății imobiliare, locației și poziției acesteia pe piață (Evaluarea proprietății imobiliare, București, IRO VAL, 2018).

Piața imobiliară se definește pe baza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și chiriașilor tipici. Piața imobiliară este influențată de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor și are caracteristici diferite de cele ale piețelor eficiente (este foarte sensibilă la situația pieței de muncă și stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare, durata rambursării și rata dobânzii, este o piață care nu se autoreglează, ci este afectată de multe reglementări

Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, la un anumit preț și un anumit ioc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

în prezent, oferta de vânzare este ceva mai mare decât cea de cumpărare datorită puterii scăzute de cumpărare a populației. Piața este aproape de echilibru, dar problemele care afectează echilibrul pieței sunt condițiile de finanțare și rata dobânzii.

Pe piața de proprietăți imobiliare, echilibrul dintre cerere și ofertă este considerat momentan stabil. în medie, timpul de vânzare a unei astfel de proprietăți este de 1-12 luni de Ia punerea în vânzare.

surseie ue iniormațn care au stat ia oaza prezentului raport sunt:

• actele de publicitate imobiliară,
• proprietari ai unor proprietăți oferite spre vânzare, vecini ai proprietății analizate;
• datele referitoare la imobilele învecinate,
• datele de la NOTARII PUBLICI privind tranzacțiile efectuate în zonă,
• internet (www.multecase.ro, xxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, Vând și cumpăr)
• fișa de calcul a chiriei
• adresa Primăriei Municipiului Arad -Direcția Patrimoniu - Serviciul Evidența și Administrare Domeniu Privat nr.86996/MI/12.12/.2018
• fișa de calcul a chiriei
• Standardele ANEVAR, suportul de curs pentru Evaluarea proprietăților imobiliare.

DESCRIEREA IMOBILULUI

Pe teren, în data de 12.03.2019 am identificat și măsurat imobilul care face obiectul cauzei, constatând următoarele:

Regimul juridic:

- garajul, construcție cu altă destinație decât cea de locuință, este înscris în CF nr.309176-Cl-Ul 1 Arad (nr.CF vechi 5901 Arad) sub nr.top.577/b;578/b/X cu următoarele cote părți de sub A.l:

- 21/908 cote părți comune și
- 52/2134 cote teren, iar ca proprietar tabular sub
- B.l STATUL ROMÂN, întăbulare, drept de proprietate, naționalizare, înch.nr.2590/1968, dobândit prin Lege, act nr.73 din 01.01.2000 emis de Primăria Arad, cota actuală 1/1, înch.nr.2735/6.03.2000, iar sub
- C.l.l întăbulare, drept de uzufruct viager, înch.nr.3831/1940, cota actuală 1/1 în favoarea numitei văduva lui Sida Lazăr născută Xxxxx Xxxxxxx.

Starea tehnică a garajului:

- este o construcție provizorie edificată în anul 1968, amplasată între pereții a două apartamente învecinate, intrarea la spălătorie, cu un singur perete din lambriuri din material plastic în partea vestică și o ușă metalică dublă de acces în partea sudică, cu un geam în partea estică, limitrof cu coborârea la spălătorie
- acoperișul este într-o singură apă și este din plăci ondulate de azbo-ciment, în stare tehnică satisfăcătoare;
- toate aceste elemente sunt fixate pe un schelet metalic (țevi);
- pardoseala este din balast cu granulație mare (pietriș) peste care este pus un covor din linoleum;
- actuala folosință faptică este de magazie.

Pentru a susține cele arătate mai sus anexez 9 (nouă) fotografii, respectiv:

- fotografia nr. 1 unde se observă poarta dublă metalică de acces și lateral dreapta peretele apartamentului învecinat și ușa din lemn a spălătoriei;
- fotografia nr.2 este o vedere generală a garajului, văzut din curte, cu acoperișul, ușa dublă de acces, o parte din peretele lateral și pereții celor două apartamente învecinate;
- fotografia nr.3- vedere din curte cu poarta de acces, geamul, ușa din lemn a spălătoriei și o parte din acoperiș;
- fotografia nr.4 relevă peretele vestic din lambriuri din material plastic;
- fotografia nr.5 - vedere mai detaliată a peretelui vestic din lambriuri din material plastic;
- fotografia nr.6 - se observă ușa metalică dublă de acces, geamul, peretele din cărămidă, ușa din lemn a spălătoriei și o parte din peretele apartamentului situat la est,
- fotografiile nr.7,8 și 9 vizualizează materialele depozitate în garaj.

Vecinătățile imobilului sunt:

ia est ziaui ain caramiaa ai ap.nr. /,

- la sud curtea interioară și poarta de acces, la vest spațiu cu sorturi din pietriș și apartamentul nr.x, iar
- la nord zidul anexei de pe str, Bela Bartok, nr.9.

ABORDAREA PRIN COST

Costul de înlocuire net poate fî abordarea cea mai utilizată când nu există informații suficiente despre vânzările de proprietăți comparabile nu are la dispoziție un deviz analitic detaliat (nu poate estima costul de reconstruire), dar exista informații suficiente referitoare la costuri și la deprecierea cumulată (deprecierea fizică, deprecierea funcțională și deprecierea economică). în acest caz, mai degrabă, poate estima costul de înlocuire prin metoda comparației unitare sau metoda costurilor segregate.

Metoda costurilor

Conform lucrării Evaluarea proprietății imobiliare - ANEVAR, IROVAL, București 2017, prin abordarea prin cost se realizează „o defalcare teoretică a proprietății imobiliare pe componentele sale: teren și construcții. Această defalcare este pur teoretică... și este importantă deoarece permite rezolvarea mai multor probleme, care nu ar putea fi rezolvate prin aplicarea celorlalte abordări în care terenul nu poate fi separat de construcție”. De exemplu, alocarea deprecierii externe este o problemă rezolvabilă prin abordarea prin cost.

Abordarea prin cost, ca și abordarea prin piață și abordarea prin venit, se bazează pe comparația datelor de piață.

Ca procedură, evaluatorul estimează costul realizării unui substitut al construcției existente, apoi va scădea din acest cost (cost de reconstrucție/înlocuire al construcției) estimat la data evaluării, toate deprecierile acesteia.

Costul de reconstruire este costul estimat pentru a construi la prețurile curente, la data evaluării, o copie a construcției evaluate, utilizând aceleași materiale și tehnici, aceleași standarde și normative de execuție.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi la prețurile curente, la data evaluării, o construcție similară care oferă o utilitate echivalentă cu cea a construcției evaluate, utilizând materiale și tehnici modeme, normative, proiecte și planuri actuale.

Atunci când construcțiile sunt mai vechi sau nu reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului considerat liber, este mult mai dificil de estimat deprecierea fizică, funcțională sau externă a acestora.

în abordarea prin cost, după inspectarea împrejurimilor, a amplasamentului și a construcțiilor aferente proprietății subiect și după culegerea tuturor informațiilor necesare în evaluare, evaluatorul parcurge o serie de etape pentru a formula o concluzie asupra valorii proprietății imobiliare:

1. Estimarea valorii de piață a terenului în ipoteza că este liber și disponibil pentru dezvoltare la cea mai bună utilizare a sa.
2. Stabilirea tipului de cost adecvat, respectiv costul de înlocuire sau costul de reconstruire. Alegerea tipului de cost adecvat trebuie să aibă în vedere vechimea sau unicitatea construcțiilor sau diferența dintre utilizarea pentru care a fost proiectată și cea mai bună utilizare curentă.
3. Estimarea costurilor directe și indirecte ale clădirilor și respectiv, ale construcțiilor speciale la data evaluării.
4. Estimarea profitului.
5. însumarea costurilor rezultate pentru a obține costul nou al construcțiilor.
6. Estimarea deprecierii cumulate: depreciere fizică, funcțională și externă.
7. Scăderea deprecierii cumulate din costul nou al clădirilor, respectiv al construcțiilor speciale, pentru a obține o estimare a costului net de reconstrucție/înlocuire al construcției

Estimarea deprecierii cumulate

ueprecierea este o pierdere de utilitate a unui activ cauzată de deteriorări fizice, de modificări tehnologice care se concretizează într-o pierdere de valoare.

Deprecierea pe care o suferă o construcție este rezultatul a trei cauze majore care por acționa separat sau împreună:

Deprecierea fizică - o pierdere de utilitate cauzată de deteriorările fizice ale activului sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale... care se concretizează într-o pierdere de valoare. Reprezintă uzura generată de folosirea regulată a construcției și de impactul factorilor astmosferici asupra acesteia.

Deprecierea funcțională - o pierdere de utilitate cauzată de ineficiența activului subiect în comparație cu substitutul său, care se concretizează într-o pierdere de valoare.

Deprecierea externă (economică) - o pierdere de utilitate cauzată de factori din exteriorul activului. Poate fi rezultatul condițiilor de piață nefavorabile.

Suma acestor componente reprezintă deprecierea totală a construcției.

Deprecierea fizică poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă.

Deprecierea fizică recuperabilă se referă la elementele de întreținere defectuoasă, adică la reparațiile neefectuate la timp. Acest element de depreciere este măsurat prin costul de aducere a elementelor de construcție depreciate la condiția de nou sau ca nou, adică costul reabilitării/reparării lor.

Deprecierea fizică nerecuperabilă se referă Ia elementele deteriorate care nu pot fi reparate la data evaluării din motive practice sau economice.

Elementele care prezință o depreciere fizică nerecuperabilă se împart în elemente cu durată de viață lungă (structura de rezistență) și elemente cu durată de viață scurtă (învelitoare, pardoseli din scândură, centrală, aparate electrice precum prize, întrerupătoare, comutatoare).

Utilizarea costului de înlocuire elimină automat necesitatea estimării anumitor forme de depreciere funcțională, dar trebuie totuși cuantificate celelalte tipuri de depreciere funcțională, precum și deprecierea fizică și cea din cauze externe.

S-a ales soluția constructivă cea mai apropiată construcției evaluate. ___________________

SIMBOL

Denumire articol

Stare fizică

Cantitate

Cost unitar catalog actualizat inclusiv TVA(lei)

Cost unitar catalog actualizat inclusiv TVA-Euro

Cost de în loc .brut total inclusiv TVA(lei)

Cost de intoc.brut total inclusiv TVA-Euro

Cost de înlocuire brut total ftrăTVA

-lei

Uzura fizică

Depreciere func

CIB lucrări executate minus uzura fizică (lei)

BMZN350

Baracă metalică din tablă zincată, cutată/ ondulată

734,5

154,30

15424

3240

12493

70%

10%

3373

TOTAL

3373

Datorită faptului că lipsesc 2 (doi) pereți (fiind folosiți pereții actualelor construcții în suprafață de 21,58 mp x 34,97 lei/mp = 754 lei), estimez valoarea garajului la suma de:

3373 lei-754 lei = 2619 lei.

Calculul s-a făcut conform Catalog Costuri de reconstrucție - costuri de înlocuire - Clădiri rezidențiale, industriale, comerciale și agricole, construcții speciale, construcții cu structuri pe cadre, Autor Xxxxxxx Xxxxxxx, Editura IROVAL 2018 - actualizare 2018-2019.

CALCULUL VALORII GARAJULUI - conform MATRIX ROM CATALOG 2, fișa nr.12 -șopron

Schelet metalic: 280 lei/mp.

21 mp x 280 lei/mp = 5880 lei

Coeficient de actualizare = 2,3407325

Preț actual = 5880 lei x 2,3407325 = 13763 lei (RON)

Lipsă pereți =21,58 mp x 82,01 lei/mp = 1769,77 lei

Coeficient de actualizare = 2,3407325

Preț actual =1770 lei x 2,3407325 = 4143 lei (RON)

13 /63 lei - 4143 lei = 9620 lei

Uzura fizică 70%: 9620 lei x 0,30 = 2886 lei

Depreciere funcțională 10%: 2886 lei x 0,90 = 25971ei.

Estimez valoarea garajului la suma de 2600 lei.

CALCULUL VALORII TERENULUI PRIN METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

Metoda comparației directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și comparând apoi aceste proprietăți cu cea de evaluat.

Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferențele în drepturile de proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor și a vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vânzării, dimensiunile, locația, caracteristicile fizice și caracteristicile economice, dacă proprietățile produc venituri. Criteriile de comparație sunt testate față de datele pieței pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare și cum afectează ele valoarea.

Oferta și cererea pieței sunt constituite de vânzători și cumpărători, iar dacă cererea pentru o proprietate este mare, prețurile tind să crească.

Identificarea comparabilelor

Toate proprietățile comparabile sunt reale (identificabile).

în cadrul inspecției am folosit pe lângă harta de CF și cadastru și un GPS - cea mai sigură și mai complexă metodă de identificare a proprietății și de introducere a conturului parcelei în baza de evidență electronică a OCPI Arad.

în zonă s-au făcut puține tranzacții cu imobile similare cu cel evaluat în cursul ultimilor 10 ani.

Am căutat să obțin cât mai multe comparabile din zonă sau limitrofe, cu caracteristici asemănătoare și informații de piață care să-mi asigure o corectă identificare a caracteristicilor pieții. Metoda comparațiilor directe

Comp. A- vând loc de casă în Pârneava, stradă circulată, în suprafață de 1700 mp, apă, curent electric, gaz, canalizare în fața terenului, front stradal 16 ml, prețul 120000 Euro, negociabil, tel.0727818439 (Vând si cumpăr, nr.1, 12,01.2019-18.01.2019)

Comp. B- vând teren intravilan în zonă foarte circulată din Pârneava, în suprafață de 1200 mp, front stradal 50 m, cu toate utilitățile în fața terenului, prețul 80000 Euro, negociabil, tel.0744546579 (Vând si cumpăr, nr.1, 12.01.2019-18.01.2019)

Comp. C- vând urgent teren intravilan cu casă slabă, dar cu toate utilitățile introduse, în suprafață de 1000 mp, în Pârneava, front stradal 14 ml, prețul 68000 Euro, negociabil, tel. 0744546579 (Vând si cumpăr, nr.1, 12.01.2019 -18.01.2019)

	Elemente de comparație	Proprietatea subiect	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Observații
	Identificare	Intravilan	Intravilan	Intravilan	Intravilan
	Data	Prezent	Ian.2019	Ian.2019	Ian.2019
	Suprafața-(mp)	21	1700	1200	1000
	Preț vânzare-Euro		120000	80000	68000
	Prețul de vânzare (Euro/mp) -criteriul de comparație		€ 70,58	€ 66,66	€ 68,00
0 TIP COMPARABILĂ
	Tip comparabila Corecție unitară sau procentuală Corecție totală Preț de vânzare corectat		Ofertă	Ofertă	Ofertă
			-10% -€7,05 € 63,53	-10% -€6,66 € 60,00	-10% -€6,80 €61,20

i utvcr i ul un rKurKim a i r

	Drepturi de proprietate transmise Corecție unitară sau procentuală Corecție totală pentru drepturi de proprietate Preț corectat (Euro/mp)	Depline	Depline	Depline	Depline
			0% €0,00 €63,53	0% €0,00 €60,00	0% €0,00 €61,20
2 RESTRICȚII LEGALE
	Restricții legale-coeficienți urbanistici Corecție unitară sau procentuală Corecție totală pentru restricții legale Preț corectat (Euro/mp)	Nu sunt	Nu sunt	Nu sunt	Nu sunt
			0% €0,00 €63,53	0% €0,00 €60,00	0% €0,00 €61,20
3 CONDIȚII DE FINANȚARE
	Condiții de finanțare Corecție unitară sau procentuală Corecție totală pentru condiții de finanțare Preț corectat (Euro/mp)	Normale	Similare	Similare	Similare
			0% €0,00 € 63,53	0% €0,00 €60,00	0% €0,00 €61,20
4 CONDIȚII DE VÂNZARE
	Condiții de vânzare Corecție unitară sau procentuală Corecție totală pentru condiții de vânzare Preț de vânzare corectat (Euro/mp)	Nepărtinitoare	Similare	Similare	Similare
			0% €0,00 €63,53	0% €0,00 €60,00	0% €0,00 €61,20
5 CONDIȚII DE PIAȚĂ
	Condiții ale pieței Corecție unitară sau procentuală Corecție totală pentru condiții ale pieței Preț corectat (Euro/mp)	Prezent	Ian.2019	Ian.2019	Ian.2019
			0% €0,00 € 63,53	0% €0,00 €60,00	0% €0,00 €61,20
6 LOCALIZARE
	Localizare Corecție unitară sau procentuală Corecție totală pentru localizare Preț corectat (Euro/mp)	Intravilan	Intravilan	Intravilan	Intravilan
			0% €0,00 €63,53	0% €0,00 € 60,00	0% €0,00 €61,20
7 CARACTERISTICI FIZICE
	Mărime (dimensiune) și formă Corecție unitară sau procentuală Corecție totală pentru formă și dimensiuni	21	1700	1200	1000
			-15% -€ 9,53	-10% €6,00	-8% -€4,90
	Front Stradal -deschidere la fațadă Corecția unitară sau procentuală Corecție totală pentru front stradal		16 ml	50ml	14ml
			-4% -€2,54	-6% -€3,60	-4% -€ 2,45
	Topografie Corecția unitară sau procentuală Corecție totală pentru topografie-planeitate	Plan	Plan	Plan	Plan
			0% €0,00	0% €0,00	6% €0,00
	Preț corectat (Euro/mp)		€51,46	€ 50,40	€53,85
8 UTILITĂȚI DISPONIBILE
	Utilități (en.el./apa/canalizare/gaz metan/alte) Corecția unitară sau procentuală Corecție totală pentru utilități disponibile Preț corectat (Euro/mp)	Apă, curent electric în apropiere	Apă,canal, gaz,curent el,cablu în fața terenului	Toate utilitățile în fața terenului	Apă,canal, curent electric,cablu
			0% €0,00 €51,46	0% €0,00 € 50,40	0% €0,00 €53,85
9 ZONAREA
	Zonarea-destinația legală permisă Corecția unitară sau procentuală Corecție totală pentru zonare Preț corectat (Euro/mp)	Mixt	Similar	Similar	Similar
			0% €0,00 €51,46	0% €0,00 € 50,40	0% €0,00 € 53,85
10 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE
	Cea mai bună utilizare	Rezidențial	Rezidențial	Rezidențial	Rezidențial

Corecția unitară sau procentuală Corecție totală pentru cea mai bună utilizare Preț corectat (Euro/mp)		0% €0,00 € 51,46	0% €0,00 € 50,40	0% €0,00 € 53,85
Preț corectat (Euro/mp)		€51,46	€50,40	€ 53,85
Corecție totală netă	(absolut) (procentual)	-€ 19,12 -29%	-€ 16,26 •26%	-€ 14,15 -22%
Corecție totală brută	(absolut) (procentual)	€19,12 29%	€ 16,26 26%	€ 14,15 22%
Suprafața (mp)	21
Opinie €/mp	€50
Valoare estimată-euro	1050
Valoare estimată - LEI (RON)	4998
Curs valutar BNR - lei/euro	4,76
Data evaluării	5.04.2019

In urma analizei fiecăreia dintre comparabile se constată că proprietatea cea mai apropiată caracteristicilor imobilului evaluat este comparabila B.

Estimez că valoarea de piață a terenului este de 50 Euro/mp.

Valoarea terenului prin metoda comparației directe este:

=> V teren = 21 mp x 50 Euro/mp = 1050 EURO = 4998 LEI

V teren = 4998 LEI = 1050 EURO

Valorile estimate sunt exclusiv TVA.

Valoarea a fost stabilită ținând seama de:

• ipotezele și condițiile limitative exprimate în acest raport
• valoarea se referă la plata cash la data vânzării
• valoarea este subiectivă
• evaluarea este o opinie asupra unei valori
• valoarea nu conține TVA

CONCLUZII

Ca rezultat al investigațiilor și analizelor făcute, estimez că valoarea de piață a garajului înscris în CF nr.309176-Cl-Ul 1 Arad (nr.CF vechi 5901 Arad) sub nr.top.577/b;578/b/X și a terenului aferent în suprafață de 21 mp, din Arad, str.Bela Bartok, nr.7, ap. xx, jud.Arad, este de: 5000 lei (terenul) + 2600 lei (construcția) =.7600 lei.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii sunt:

- Valorile au fost exprimate ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul raport de evaluare, iar Evaluarea este o opinie exprimată asupra unei valori.

Prezentul raport de evaluare a fost întocmit în 3 (trei) exemplare din care:

- 2 exemplare la beneficiar și

1 exemplar pentru executant

Anexe:

Planul de amplasament și delimitare a imobilului sc.l :500

- Planul de încadrare în zonă
- Extrasul de CF

EVALUATOR ANEVAR

Ing. Xxxxx Xxxxxx ^^g^ațjenr. 13609

înregistrat la nrĂ< hX |PCG-2Z^t|t?

Din____________________'

CONTRACT DE ÎNCHIRIERE

Pentru spații cu altă destinație decât aceea de locuință - GARAJ

I. PĂRȚILE CONTRACTANTE:

1. Statul Român, prin Consiliul Local al Municipiul Arad reprezentat de Primar, Ing. Xxxxxxxx Xxxxx, cu sediul în Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, în calitate de LOCATOR și
2. NOAGHIM1RON VASILE

domiciliat în Arad, Str. Bela Bartok nr. 7, ap. x, identificat cu B.I./C.I. seria AR , nr. 795966 eliberat de SPCJEP Arad la data de 15.12.2016, C.N.P. xxxxxxxxxxxxx, în calitate de LOCATAR, în baza prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996, a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, OUG nr. 43/2014, cerere nr. 51556/10.07.2018, PV nr., 78080/24.10.2018, Comisia de schimburi, extinderi, modificări contracte, precum și în baza;

- CF nr. 59501; Top 577/b, 579/b/X ap.xx - garaj

Au convenit la încheierea prezentului contract de închiriere:

II. OBIECTUL CONTRACTULUI:

Art.l. - Obiectul contractului este închirierea spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință - GARAJ, situat în Arad. Str. Bela Bartok nr. 7, ap. xx , în suprafață 21.00 m² alcătuit din:

- suprafețe locative folosite în exclusivitate : 21.00 m²;
- suprafețe locative folosite în comun m²;

III. TERMENUL:

zy7 A*

Art. 2 - Termenul închirierii este cu începere de la data de și până la data de 27.06.2019. După expirarea acestei perioade, prelungirea contractului se poate face conform prevederilor legale.

IV. PLATA CHIRIEI:

Art. 4 - Chiria lunară pentru folosirea spațiului sus menționat, ce formează obiectul închirierii, se achită conform fișei de calcul ce face parte din prezentul contract.

Art. 5 - Chiria se datorează începând cu data de •£. ț_n numerar la casieriile

Primăriei Municipiului Arad, sau prin virament, în contul administratorului nr. RO24TREZ021502205X023130 deschis la Trezoreria Municipiului Arad.

Chiria lunară se va achita până cel târziu în ultima zi lucrătoare a lunii curente.

Art. 6 - Tariful de bază lunar al chiriei se actualizează în funcție de rata anuală a inflației prin hotărâre a Guvernului până la data de 31 ianuarie a fiecărui an.

Art. 7 - Neplata chiriei la termen atrage o penalizare de 0,5 % asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează celei în care suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăși totalul chiriei restante.

Art. 8 - în caz de neplată, executarea silită se va face prin hotărâre judecătorească prin care chiriașul va fi obligat să achite chiria restantă, precum și dobânda și cheltuielile de judecată.

V. OBLIGAȚIILE LOCATORULUI

Art. 9 - Locatorul se obligă să predea și să asigure folosința spațiului, să mențină spațiul în stare de întrebuințare conform destinației sale și să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa faptă.

Art. 10 - Locatorul suportă sarcinile și impozitele asupra bunului închiriat.

VI. OBLIGAȚIILE LOCATARULUI

Art. 11 - Locatarul are următoarele obligații:

a) - să folosească spațiul închiriat ca un bun proprietar, conform destinației sale, conform profilului care rezultă din contract. Schimbarea profilului este posibilă doar cu aprobarea Consilului Local al Municipiului Arad;
b) - să execute, pe cheltuiala sa, în timp util și bune condiții toate lucrările de întreținere și reparații ce-i revin;
c) - să achite chiria lunar, până la termenul fixat prin contract;
d) - la expirarea contractului, să restituie bunul închiriat în starea în care l-a primit, prin semnarea e) - contractului recunoscându-se că l-a primit în stare bună;

f) - să respecte reglementările tehnice și dispozițiile de apărare împotriva insendiilor, și să nu primejduiască prin deciziile și fapetele lor viața, bunurile și mediu, respectând prevederile Legii nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor;
g) - de la data expirării contractului, locatarul care a refuzat predarea spațiului închiriat, se obligă să achite chiria stabilită prin contract, precum și diferența până Ia data eliberării spațiului, fără ca aceasta să constituie relocațiune tacită.

Art.12. - Taxele comunale, precum și utilitățile consumate sunt în sarcina locatarului.

Art. 13. - Locatarul răspunde de stricăciunile și pierderile provocate de el sau membrii familiei conform prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, cu completările și modificările ulterioare.

VII. CLAUZE SPECIALE
Art.14. - Subînchirierea în tot sau în parte a spațiului închiriat, cesiunea contractului de închiriere și asocierea sunt interzise.
Art.15. - Locatarul va putea face orice reparații sau îmbunătățiri care sunt menite să crească valoarea spațiului închiriat cu acordul locatorului, fără însă să emită pretenții referitoare la restituirea contravalorii acestora.
Art.16. - De la data expirării duratei contractului de închiriere până la evacuarea din spațiu, plata în continuare a chiriei de către locatar nu constituie tacită relocațiune.
VIII - Rezilierea contractului de închiriere înaintea termenului stabilit se face:

a) la cererea chiriașului, cu condiția notificării prealabile într-un termen minim de 30 de zile;
b) la cererea administratorului, atunci când:

• chiriașul nu a achitat chiria cel puțin trei luni consecutive;
- chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni garajului clădirii în care este situat aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora;
- chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a garajului sau a clădirii în care acesta este situat:
- chiriașul nu a respectat clauzele contractuale.

Art. 17 - Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, acesta fiind obligat să plătească chiria prevăzută în contract, până la data execuției efective a hotărârii de evacuare.

Art. 18 - Prezentul contract s-a încheiat astăzi,______________________în trei exemplare, câte unul

pentru fiecare parte

/primar, ING. Xxxxxxxx Xxxxx

0 5 NOV. 2018

CHIRIAȘ, Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx liiÂ,

DIRECTOR EXECUTIV

P.M.A./M4/F13

Anexa nr. 1 parte integrantă din contractul de închiriere înregistrat Ia nr. 81336 din 05.11.2018

FIȘĂ

DE CALCUL A CHIRIEI PENTRU SUPRAFAȚA LOCATIVĂ CU ALTĂ DESTINAȚIE DECÂT LOCUINȚĂ - GARAJ, SITUAT ÎN ARAD

STR. BELA BARTOK NR. 7, AP. xx , DEȚINUT DE Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx

Nr. Crt	DESTINAȚIA	Suprafața mp.	Tarif lei/mp	Total lei Col.2 x col. 3
0	1	2	3	4
1.	Suprafața locativă principală (necesară) folosită pentru activitatea de birou		-	-
2.	Suprafața dependințelor aferentă suprafeței locative principale (necesare) folosită pentru birou	-	-
3.	Suprafața locativă excedentară folosită pentru birou	-	-	-
4.	Suprafața locativă folosită pentru activități social-culturale și pentru cazarea unor specialiști	-	-
5.	Suprafața locativă folosită pentru ateliere de către artiștii plastici și meseriașii autorizați	-	-	-
6.	Suprafața locativă folosită pentru activități comerciale industriale și prestări servicii, exclusiv supraf.depozitelor	-	-	-
7.	Suprafața locativă folosită pentru depozite	-	-	-
8.	Suprafața locativă a garajului	21.00	1,27	26,67
9.	Total (coeficient zonă) x 3,5	*		96,34
10.	Total General (1+2+3+4+5+6+7+8)			9334

ÎNTOCMIT, CONSILIER MARIA FITIU

CHIRIAȘ,

Am primit un exemplar

Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx

PMA-M4-F24

ANCEI.

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară ARAD Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

S/Z '■'T'-dÂO /C Carte Funciară Nr. 309176-C13311 Arad

< ,7. -- 'd >,2>;

Nr. cerere 122364

Ziua

Luna

Anul

Cod verificare

■■■■

100064098970

A. Partea 1. Descrierea imobilului

Unitate individuală

Nr. CF vechi;5901

Adresa: Loc. Arad, Str Bela Bartok, Nr. 7, Ap. xx, Jud. Arad

Părți comune: teren, pasaj poarta, fațada, spălătorie, instalații electrice, podul, urcare la pod, WC.

Nr crt	Nr. cadastral	Suprafața construită	Suprafața utilă (mp)	Cote părți comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	Top: 577/b; 578/b/X	-	-	21/908	52/2134	in suprafața de 21 mp, compus din garaj teren at.ap -21/2134 dif de 31/2134-proprietate stat

B. Partea BB. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale		Referințe
2735 / 06/03/2000
Act nr. 73, din 01/01/2000 emis de Primăria Arad;
Bl	Intabulare, drept de PROPRIETATEnationalizare inch nr.2590/1968, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1	Al
	1) STATUL ROMAN

C. Partea III. SARCINI

înscrieri privind dezmembrăm!ntefe dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini		Referințe
2735 / 06/03/2000
Act nr. -, din 01/01/2000 emis de
CI	intabulare, drept de UZUFRUCT VIAGERinch nr.3831/1940, cota actuala 1/1	Al
	1) VĂDUVĂ LUI SIDA LAZAR NĂSCUTĂ Xxxxx Xxxxxxx

_______Carte Funciară Nr. 309176-C1-U11 Comuna/Oraș/Munidpiut Arad

Anexa Nr. 1 La Partea I

Unitate individuală, Adresa: Loc. Arad, Str Bela Bartok, Nr. 7, Ap, 10, Jud. Arad

Părți comune: teren, pasaj poarta, fațada, spălătorie, instalatii electrice, podul, urcare la pod, WC.

Nr crt	Nr cadastral	Suprafața construită	Suprafața Cote părți utilă (mp) comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	Top: 577/b; 578/b/X	-	21/908	52/2134	in suprafața de 21 mp. compus din garaj teren af.ap-xx/2134 dif de 31/2134-proprietate stat

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 20 RON, -Chitanța interna nr.469880/07-11-2018 in suma de 20, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272. /

Data soluționării, 07-11-2018

Data eliberării, / /

1 2 -11- 20 8

Pagina 2 din 2

"xtnjsfr pentru informur* orUine la epay.ancpi.ro

formular l.j.

SCHIȚA DE IDENTIFICARE A GARAJULUI

SCARA 1:1000

MUNICIPIUL ARAD

riJr simtex 0

CK*n|FkE|>MAFMa«HENT CrCTEM ISO 6OD1

310130 Arad-România-Bd.Revoluției 75

TeL+40-257-281850 Fax.+40-257-284744

www.primariaarad.ro xxx@xxxxxxxxxxxxxxx

DIRECȚIA PATRIMONIU Serviciul Fond Locativ

25 FEB. ?019

CÂTRE, NOAGHIMIRON-VASILE ARAD, STR. BELA BARTOK NR. 7, AP. x

Urmare cererii dumneavoastră înregistrată la Primăria Municipiului Arad cu nr. 8834/562/, prin care solicitați valoarea de inventar a garajului nr. 10 Cf nr. 9501 nr.top 577/b,578/b/X, din imobilul situat în Arad, Str. Bela Bartok nr. 7, este de 4927,44 lei.

DIRECTOR EXE^^Y ING. IOANJfiNAT rad

Funcția	Nume prenume	Semnături		Data
Șef serviciu	Xxxxxx Xxxxxx		L o
Consilier	Maria Fițiu

FOTOGRAFII

CU EXPLICITAREA CONSTRUCȚIEI GARAJULUI

RAPORT DE VERIFICARE A VALORII DE PIAȚĂ 6.1/04.09.2020

Verificare cu Obiectiv Extins (VOE)

Verificare RAPORT DE EVALUARE Garaj, str. Bela Bartok, nr. 7, ap. xx la 05.04.2019

MmEMWUGfflWCOMWUJ-l

C.I.F.*O?SBW10 1 akw.iomAhia_£

Autor Raport evaluare verificat PFA Xxxxx Xxxxxx "Topo-Cad" prin Evaluator VE EPI / legitimație Xxxxx Xxxxxx (EPI, El) /13609 Clientul raportului verificat NOAGHIMIRON VASILE

Utilizator desemnat al evaluării Municipiul Arad

Clientul verificării Municipiul Arad

Direcția patrimoniu Municipiul Arad Serviciul Evidență și

Utilizator desemnat al verificării _{Adminlstrare Domeniu Privat}

Data evaluării 05.04.2019

Data raportului de evaluare verificat 05.04.2019

Data de referință a VOE 04.09.2020

Data raportului de verificare 04.09.2020

Verificator VALUE MANAGEMENT CONSULT S.R.L.

prin Evaluator VE EPI/legitimație Xxxxxx Xxxxxx/13.804

Termenii de referința ai verificării

Identificarea evaluatorului verificator

Denumre VALUE MANAGEMENT CONSULT S.R.L. • Adresa Arad. str. Ștefan Ocio Pop, nr. 20

CUI 20303980 • Autorizație membru corporativ / Legitimație ANB/AR ți 15

prin evaluator verificator autorizat / Legitimație ANEVAR

MANAȚE DA hE /13.804

Identificarea evaluatorului autor al raportului de evaluare verificat

Denumire FFA Xxxxx Xxxxxx "Topo-Cad* ' Adresa Chtșheu Criș, jud. Arad

CU 35922267 • Autorizație membru corporativ! Legitimație ANEVAR - /13609

prin evaluator autorizat / Legitimație ANEVAR

LATHJViORB. (Bl, B)/13609

Raportul de evaluare supus verificării

RAPORT DE EVALUARE Garaj, str. Beta Bartok, nr. 7, ap. xx

Dreptul de proprietate evaluat

Dreptul de proprietate asupra asupra garajului înscris h CF309176-C1-

Uf 1 Arad_____________________________________________________

Clientul raportului verificat Client NOAGHMRON VÂSLE a	* Tip * Calitatea	Ftersoana Fizica Titular contract de închiriere garaj de la Primăria Arad
Utilizator desemnat al evaluării Municipiul Arad, Direcția patrimoniu Serviciul Evidență șl Administrare Domeniu Privat	Adresa r Arad, Bd. Revoluției nr. 75	e	Județ	Arad	w
Clientul verificării Cod fiscal Municipiul Arad 3519925	Adresa Arad, Bd. Revoluției nr. 75	•	Județ	Arad	*■
Utilizator desemnat al verificării Direcția patrimoniu Municipiul Arad Serviciul Evidentă si Administrare Domeniu Privat	Adresa Arad	*	Județ	Arad	*

Scopul verificării

Prezentul raport de verificare cu obiectiv extins (RVOE) este intocmit la cererea utilizatorului desemnat al evaluări Hi scopul prezentări de către verificator a propriei opini asupra valorii de piață a bunului evaluat ti raportul de evaluare supus verificări pentru luarea unor decizi manageriale de către cient și destinatar in privința vânzării imobilului. Opinia verificatorului asupra valorii de piață va fi la data evaluări cu obiectiv extins, respectiv 04.09.2020. Este interzisa irtfcarea raportului de verificare, integral sau in parte, pentru orice alt scop. In consecința, in mod expres, este interzisa utizarea valori de piață rezultate in urma verificării h scopul impozitări, garantari irrprumutului sau oricărui alt scop cu excepția vânzării bunului de către Autoritatea Locală.

Obiectivul verificării: Verificare cu obiectiv extins (VOE)

Date relevante ate bunului evaluat in raportul de evaluare verificat (REvV), preluate din raport:

Adresă	Denumire	Aed (mp)	Utilizare	Stare	Utilități	Valoare de piață		Elemente cheie din Raportul de evaluare verificat / Neconforrrități
str. Beta Bartok, nr. 7, ap. xx	Garaj	21	Garaj/ Magazie	S	-	1,600€	7,600 lei	Data evaluării: 05.04.2019; Scop evaluare: Vânzare-Currpărare; Standarde de evaluare: SEV 2018; Amplasament, central; Aed = 21 mp; Data PF: 1968; Stare structură: S; Finisaje: inferioare; Structură: metalică, cu hveBtoare din azbociment; UHttăți: ■
Data evaluării în raportul verificat	Abordări / Reconciliere	Data PIF	Scop evaluare	Finisaje/ Instalații	Regim inălțime	Valoare de piață unitară (Preț/mp)
05.04.2019	Cost	1968	Estimare valoare de piață pentru vânzare -cunpărare	Inferioare / -	P	76.2 €	361.9 lei	In Fișa de cost, as iritarea structurii cu baraca metalică trebuia făcută la dimensiunea cea mai rrică din Catalog (210 mp) și nu la cea mai mare (350 rrp); corecție perețior care lipsesc trebuiau făcute ta fișa de cost înainte de apicarea deprecieri nu după, ceea ce a diminuat artificial costul estimat; deprecierea funcțională nu este expicitată / calculată ta mod absolut.

Tipul valorii estimate

“Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, intre un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și in care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.' si reprezintă rezultatul evaluării ta baza prevederitor Standardelor de evaluare a bunurilor relevante pentru evaluare.

Valoarea de piață nu reprezintă valoarea impozabilă, valoarea sinergiei, valoarea de investiție sau orice alt tip de valoare definit in Standardele de evaluare a bunurfor, standardele contabile naționale sau alte referențiale profesionale.

Documentația minim necesară pentru efectuarea evaluării și a VOE

Raportul de evaluare supus verificării (REvV), cu toate anexele sale. După caz, date, informați și documente suplimentare din Dosarul de lucru al evaluatorului autor al raportului de evaluare verificat.

Descrierea garajului: arrplasament, caracteristici fizice, stare imobil, informații relevante din piața specifică

Extrasul de carte funciară a imobiului; Fișa de calcul chirie; Contract tactwtere garaj

Orice ale elemente relevante ta evaluare, după caz

Comunicarea cu evaluatorul

Comunicarea cu evaluatorul s-a făcut prin e-mai, prin adresa 48/02.09.2020, anexată RVOE ut*izând-se datele de pe pagina web a ANEVAR, sețiunea Caută evaluator, respectiv xxxxxx@xxxxxxxxx.

Comunicarea cu evaluatorul s-a reafeat și telefonic, la numărul de telefon 0744 796 854.

Evaluatorul a colaborat cu verificatorul, oferind informații suplimentare privind bunul evaluat.

Natura și sursele informațiilor utilizate pe care se bazează verificarea. Părți preluate din raportul de evaluare verificat. Documentarea verificării

Raportul de evaluare verificat (REvV). Rărțle din REvV preluate de verificator sunt; 1. Rezumat 2. Rartea introductivă 3. Retrasele evaluării, inclusiv Termeni de referință. Descrierea imobiului, parțial Abordarea prin cost (dimensiuni garaj și dimensiuni ajustări). Concluziite abordării prin cost nu au fost însușite deoarece: asimilarea structuri cu baraca metalică trebuia făcută la dimensiunea cea mal rrică din Catalog (210 op) și nu la cea mai mare (350 mp); corecțiie perețior care fpsesc trebuiau făcute ti fișa de cost tiainte de aplicarea deprecierii nu după, ceea ce a diminuat artificial costul estimat; deprecierea funcțională nu este expfcitată / calculată ti mod absolut.

Date și informații pubfce privind piața imobiliară specifică: provideri profesionali de date Imobiliare (ex. Argus Roperty Resource), diverse platforme de anunțuri (olx.ro), portaluri imobiare (storia.ro), ziare de anunțuri (Vând și Cumpăr)

Ropria cercetare a pieței specifice imobiului evaluat ii Raportul de evaluare verificat: comparabile adecvate identificate folosind sursele de mal sus ofertate la vânzare sau tranzacționale, respectiv ofertate la Închiriere.

Metodologia de evaluare a proprietăților Imobfere - ANEVAR, Manual Bl ANEVAR 2019

Data evaluării în ^{de referin}’^{ă ,a care se}

raportul ve rificat ^raP^ort8ază recitatul verificării cu obiectiv extins

05.04.2019 04.09.2020

Curs de schimb RONI Data raportului de evaluare _ __ Data raportului de verificare

EUR rezultat din Raport verificat ^p

4.7508 05.04.2019 04.09.2020 ’

Curs de schimb ROW EUR la data relevantă pentru verificare (04.09.2020) 4.8492

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Este interzisă distribuția și reproducerea raportului de verificare, iar utttzarea raportului de verificare este restricționată la părțile care dețin din punct de vedere legal acest drept.

Declararea conformității cu SEV		Tip verificare
pentru Raportul de evaluare verificat	Standardele de evaluare a bunurilor SEV 2018	Cu inspecție	Inspecția a fost realzată în prezența doamnei
pentru Raportul de verificare	Standardele de evaluare a bunurilor SEV 2020		Xxxxx Xxxxxx, Șef Serviciu Evidență și Administrare Domeniul Rivat

Verificarea raportului de evaluare

Verificarea evaluării poate fi reatzata in conformitate cu prevederte SEV 400 "Verificarea evaluarir, numai de către evaluatori autorizați avand ca speciatzare Verificarea Evaluării ("VE"), dovedita cu parafa de verificator (ri specializarea corespunzătoare raportului de evaluare supus verificării - in cazul analizat, specializarea necesară este Bl) sau de către evaluatori autorizați persoane juridice care semnează declarația privind verificarea împreună cu evaluatorii persoane fizice care dețin specializarea VE și care au participat la elaborarea acestuia.

Evaluatorii autorizați care dețin specializarea Verificarea evaluării (VE) pot efectua rapoarte de verificare numai dacă la data realizării raportului de evaluare care urmează a fi verificat desfășurau activitate de evaluare fri speciaizarea evaluări verificate sau în specializarea deținută de evaluatorul care a realizai raportul de evaluare, dacă una dintre specîalizărite prevăzute de OG 24/2011 nu exista la data reaizării raportului de evaluare.

Ipoteze VOE

Verificarea are la bază Raportul de evaluare supus verificări, cu anexele sale, astfel cum acestea au fost puse la dispoziție de către cientul verificări. Existența unei alte versiuni a raportului verificat cu anexele sale poate invalida concluzile prezentului raport de verificare dacă se adresează versiunii care nu a fost pusă la dispoziția verificatorului

Obiectivul extins al verificării are la bază informație pubBce de piață disponMe pe portaluri w eb de anunțuri, portaluri web ale unor agenții imobiliare și ale unor pubăcați ce conțin anunțuri imobiiare, pe datele de piață furnizate de providerl de informații imobfere, pe baza de date a evaluatorului, disponiMe la data raportului VOE.

Informațiile prirrite de la terți sau colectate de la instituții pubice ori de la alți furnizori pubici sau privați de informații (ex. Argus Property Resource, portaluri internet de informații inclusiv imobiiare - olx.ro, imobfere.ro, tocmai.ro etc.) sunt considerate corecte, fără însă să putem garanta acuratețea lor

Obiectivul extins al verificării se bazează pe date și informați disponiMe public și legal n piață precum și pe date, informați sau documente din baza de date a evaluatorului verificator, cu referințe posfoile pentru persoanele îndreptățite ti dosarul de lucru al verificatorului.

Rezultatele verificării cu obiectiv extins se bazează pe opinia personală a verificatorului, care este argumentată îi mod adecvat h raportul de verificare.

Ipoteze speciale utilizate în VOE

S-a presupus valorificarea imobilului evaluat prin ncturiere, în condiție pieței specifice (piața garajelor vechi ușoare, din structură metalică, amplasate în curți comune cu acces auto din stradă prin curte), la chiria pieței.

Restricții de utilizare, difuzare, publicare sau verificare a Raportului de verificare cu obiectiv extins (RVOE)

Intrarea ’n posesia unei cop» a RVOE nu implică dreptul de pubicare a acestuia.

Verificatorul, prin natura muncii sale, nu este obfegat să ofere îi continuare consultanță sau să depună mărturie îi instanță relativ la raportul de evaluare supus verificări, îi afara cazului îi care s-au îicheiat astfel de îițelegeri îi prealabil.

Mei RVOE reaizat, nici părți ale sale (îi special concluzii referitor la obiectivul extins sau identitatea verificatorului) nu trebuie publicate sau mediatlzate fără acordul prealabil al verificatorului. RVOE sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus îitr-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabi al verificatorului cu specificarea formei și contextului îi care urmează să apară.

Verificarea cu obiectiv extins s-a bazat doar pe informații disponibile public și legal îi piață. Nu au fost considerate informații alternative conținute de documente care nu sunt publice sau care sunt protejate de secretul profesional sau de serviciu și la care evaluatorul verificator nu a putut avea acces legal. Cadrul legal actual (fin România nu pernițe accesul unui evaluator autorizat la astfel de documente, cu excepția unor situații - rare și specifice, îi care aceste deține și caltatea de expert judiciar numit îitr-o anumită cauză pentru care astfel de informați sunt relevante și necesare iar instanța se pronunță îi acest sens, ti concluzie, afirmăm direct și fără echivoc că eventuala utHzare a oricărui document care nu putea fi accesat legal de evaluatorul verificator de către un evaluator autorizat îi calitate de verificator al prezentului raport de verificare cu obiectiv extins va reprezenta clar și fără echivoc o încălcare indubitabilă a prevederilor SEV 400 și a Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat.

RVOEeste destinat numai scopului, clientului și destinatarului precizați mai sus.

RVOE este confidențial atât pentru evaluator, cât șl pentru client / destinatar, denumite in continuare "părție’, cât și pentru orice alt terț care intră, accidental sau intențional, ri posesia prezentului raport:

- Părțile colectează și prelucrează datele cu caracter personal înscrise h prezentul raport îi conforrritate cu legislația îi vigoare, ti modaRăți care asigură confidențiaBtatea și securitatea adecvată a acestor date, îi vederea asigurări protecției împotriva prelucrării neautorizate sau ilegale și împotriva pierderii, a distrugerii
- In procesul de prelucrarea a datelor cu caracter personal, părție aplică prevederile Regulamentului (UE) 2016/679 al Parlamentului European și al Consiliului din 27 aprife 2016 privind protecția persoanelor fizice îi ceea ce privește prelucrarea datelor cu caracter personal și privind Itera circulație a acestor date și de abrogare a Directivei 95/46/CE (regulamentul general privind proiecția datelor) și ale legislației naționale;
- Datele cu caracter personal colectate și prelucrate îi vederea executării misiunii de evaluare sunt următoarele: (de ex.: nume și prenume, adresă, serie și număr carte de identitate, cod numeric personal, număr de telefon/fax, adresă de poștă electronică, cont bancar)
- Datele personale, comunicate îi cadrul prezentului raport, pot fi comunicate instituțiilor publce, tn conformitate cu prevederite legale in vigoare;
- h situația îi care este necesară prelucrarea datelor personale îi alte scopuri decât cele prevăzute îi prezentJ raport, partea care realizează prelucrarea va Informa cealaltă parte și 1 va soicita acordul scris cu privîe la prelucrarea datelor cu caracter personal, h conformitate cu prevederile legislației în vigoare.

Prezentul raport de verificare cu obiectiv extins nu poate fi utilizat de client și destinatar precum și de orice altă pe-soană îidreptățită decât rnpreună cu versiunea de raport de evaluare supus verificări cu anexele sale puse la dispoziția verificatorului

Verificatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană decât cientul îh nici o circumstanță. Responsabilitatea se frritează strict la prevederie contractuale dintre părți.

Declarația privind verificarea

•AfbmațHe susținute b prezentul raport sunt reale și corecte.

•Analizele, opiniile și concluzie sunt liniate numai la ipotezele și ipotezele specifice prezentate b raport șr reprezbtă opinia mea imparțială, opinie care nu a fost influențată de terțe părți și nu este b niciun mod supusă vreunei cerințe de a ajunge la concluzii predeterminate.

• Nu am niciun interes referitor la bunul care face obiectul evaluării supuse verificării și nu am niciun bteres personal față de vreuna din părțile implicate.
• Nu sunt influențat de nicio constrângere legată de bunul evaluat b raportul supus verificări sau de părțile impicate în această activitate de verificare.

•Implicarea mea b această activitate de verificare nu se bazează pe solicitarea din partea nimănui, de obținere a unor rezumate predeterminate.

•Onorariul plătit de către client nu are nicio legătură cu obțberea unor rezultate predeterminate sau cu vreo acțiune sau eveniment, rezultate b urma utilizării anaizelor, opbHor și concluzSor prezentului raport.

•Analizele, opiniile și concluziile au fost exprimate b conformitate cu prevederie standardelor de evaluare și cu respectarea Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat.

• Pentru realizarea raportului nu am primit asistență din partea altor persoane nesemnatare ale declarației privind verificarea.

Cuprins

Coperta

Termeni de referința ai verificării

Rezultatele VOE

Anexe (Extrase relevante db Raportul de evaluare verificat, Prezentarea și argumentarea verificării cu obiectiv extins) Alte date: în Dosarul de lucru al evaluatorului verificator

Semnătură Stampila

Tip verificare Cu inspecție

Inspecția a fost realizată h prezența doamnei Unda Ocenic, Șef Serviciu Evidență și Administrare Domeniul Rival Fotografii realizate ta inspecție:

Rezultatele verificării

Verificare cu Obiectiv Extins (VOE) Q Clientul verificării a solicitat VOE. în concluzie, se realizează Verificarea cu Obiectiv Extins la data relevantă a evaluării {04.09.2020)

Denumire Imobil evaluat	Utilizare	Localitate	Adresa	Valoare de piață* estimată în urma VOE
^FGaraj	' Garaj / Magazie	Arad	str. Bela Bartok, nr. 7, ap. xx	2,160 €
‘valoarea de piață estimată include și contribuția terenului			Echivalent Lei la 04.09.2020	10,474 lei
			din care se alocă clădirii Garaj	4,931 lei

Semnătură

Stampila

în procesul de emitere a propriei concluzii privind valoarea de piață, am respectat cerințele standardelor de evaluare, precizate în termenii de refe^rință ai verificării, respectiv SEV 2020 ANEVAR, intrate în vigoare începând cu data de 01.09.2020. Potrivit SEV 400 Verificarea evaluării, pct. 12, litera g, părțile din raportul supus verificării, pe care verificatorul le consideră concludente, pot fi preluate de către verificator în procesul propriu de estimare a valorii.

Informații preluate din raportul supus verificării

s In procesul de evaluare am preluat următoarele părți din raportul de evaluare supus verificării: 1. Rezumat 2. Partea introductivă 3. Premisele evaluării, inclusiv Termenii de referință, Descrierea imobilului, parțial Abordarea prin cost (dimensiuni garaj și dimensiuni ajustări).

Concluziile abordării prin cost nu au fost însușite deoarece: asimilarea structurii cu baraca metalică trebuia făcută la dimensiunea cea mai mică din Catalog (210 mp) și nu la cea mai mare (350 mp); corecțiile pereților care lipsesc trebuiau făcute în fișa de cost înainte de aplicarea deprecierii nu după, ceea ce a diminuat artificial costul estimat; deprecierea funcțională nu este explicitată I calculată tn mod absolut. .

/ în procesul de evaluare am realizat propria cercetare de piață privind terenurile comparabile cu subiectul, având în vedere efectele măsurilor luate de autorități asupra economiei și pieței imobiliare în contextul pandemiei covid-19.

s Comparația directă este cea mai adecvată metodă de evaluare a terenului, având în vedere existența unor comparabile relevante, astfel încât celelalte 5 metode de evaluare a terenului recunoscute de standardele de evaluare relevante (extracția, alocarea, metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare și analiza parcelării și dezvoltării) nu au fost aplicate.

Declararea conformității cu SEV

Raportul de verificare solicitat de client ia în considerare Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2020 ANEVAR (SEV 2020 ANEVAR), Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat, precum și prevederile legale aflate în vigoare la data verificării.

Având în vedere că se realizează verificarea cu obiectiv extins, exprimarea concluziei verificatorului privind valoarea de piață a imobilului evaluat în raportul supus verificării are în vedere:

Standarde generale

=> SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general)

=> SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)

=> SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102)

=> SEV 103 - Raportare (IVS 103)

=> SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104)

=> SEV 105 - Abordări și metode de evaluare

Standarde pentru active

=> SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 400)

=> GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Standarde pentru utilizări specifice

=> SEV 400 - Verificarea evaluării

Formatul raportului

Formatul raportului de verificare este cel prezent, conținând aspectele relevante cerute de standardele de evaluare a bunurilor. Alte Informații relevante în verificare sunt disponibile în dosarul verificârii.

Abordările în evaluare. Metodele de evaluare

O abordare in evaluare este una din cele trei modalități principale de estimare a valorii recunoscute de standardele de evaluare. Fiecare abordare în evaluare include diferite metode care pot fi utilizate pentru a aplica principiile abordării la tipuri de active sau situații specifice.

Metoda de evaluare este o tehnică specifică sau un model specific utilizat pentru a estima valoarea. Toate metodele de evaluare se includ în cadrul unei abordări în evaluare. Pentru a se înțelege rezultatul evaluării în contextul acesteia, raportul face trimitere la abordările aplicate, la datele cheie de intrare utilizate și la raționamentele principale care au condus la concluziile evaluării.

Datele de intrare pentru evaluare se referă la date și informații care se utilizează în oricare dintre abordările în evaluare. Aceste date de intrare pot fi date reale sau date ipotetice. în mod normal, o valoare va avea un grad de certitudine mai ridicat atunci când există multe date de intrare pentru evaluare.

tn continuare prezentăm abordările aplicate, respectiv motivația pentru care nu s-au aplicat anumite abordări.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc. Prima etapă a acestei abordări este obținerea prețurilor activelor identice sau similare care au fost tranzacționale recent pe piață sau prețurile activelor identice sau similare care sun) listate sau oferite spre vânzare.

* Poate fi necesar ca prețul altor tranzacții să fie ajustat pentru a reflecta orice diferențe între tranzacția reală și tipul valorii și orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista și diferențe între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacții față de cele ale activului evaluat.

Piața vânzărilor de garaje nu este însă foarte activă în Arad, existând puține oferte de vânzare și mai multe oferte de închiriere. O altă caracteristică este dată de faptul că sunt disponibile unele informații despre vânzările de pe piață, însă activele comparabile diferă în mod semnificativ față de activul subiect, necesitând probabil ajustări subiective. Din acest motiv, abordarea prin piață nu este abordarea principală în evaluare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxului de numerar viitor într-o singură valoare curentă. Conform abordării prin venit, valoarea unui activ este determinată prin estimarea mărimii venitului, a fluxurilor de numerar sau a economiilor de costuri generate de acel activ.

Deoarece capacitatea activului subiect de a genera venit reprezintă cel mai important element care influențează valoarea, din perspectiva unui participant pe piață, abordarea prin venit este abordarea principală în evaluare.

în abordarea prin venit valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul estimat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de titularul dreptului, în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie.

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluăhi, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Comparabilele privind prețurile de vânzare sau ofertă ale unor garaje, respectiv chiriile solicitate sunt prezentate în Anexa Comparabile.

Metoda capitalizării directe convertește venitul anual așteptat într-o indicație a valorii proprietății; această conversie se realizează fie prin împărțirea venitului estimat cu o rată adecvată venitului respectiv, fie prin multiplicarea venitului cu un factor adecvat acelui tip de venit (multiplicator al venitului).

Capitalizarea directă se utilizează pe scară largă în cazul în care proprietățile sunt exploatate pe baze stabile în piața lor specifică și când există date ample despre proprietăți comparabile având același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli de exploatare, cu aceleași caracteristici fizice și de localizare și cu aceleași așteptări investiționale. Vom folosi o variantă a capitalizării directe bazată pe chiria obtenabilă în piață - Multiplicatorul chiriei brute (MCB).

Calculele sunt prezentate în continuare:

Proprietate	ARED	Voluntarilor Bloc Kaulland	Zona INTIM	liane Chendi
Preț cerut de vânzare	10,000 €	10,000 €	5,000 €	5,000€
Tip tranzacție	Ofertă	Tranzacție	Oferă	Tranzacție
Marja de negociere	20%		20%
Preț probabil de vânzare	8,000 €	-	4,000€	*
Preț de vânzare		10,000 C		5,000€
Chirie lunară soli diată	60€	100 €	80 €	80 €
Marja de negociere	10%	10%	10%	10%
Chirie probabilă lunară	54€	904	72 €	72 €
MCB	148	111	56	69
MCB mediu	96
Chiria brută lunară solicitată	2S€
Marja de negociere	10%
Chiria bută lunară obtenabilă Garaj Bel a Bartok	22.5 €
Valoare de piață Garaj	2,16O€	10,474 lei

Valoare de piață Ap. x Garaj = 2.160 euro, echivalent 10474 lei

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire, cu excepția situației când se interpun factori precum momente inoportune, inconveniențe, riscuri sau alți factori.

Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin calcularea costului curent de înlocuire sau de reconstruire al unui activ și aplicarea unor deduceri pentru deprecierea fizică a acestuia și pentru alte forme relevante de depreciere. Abordarea prin cost s-a folosit pentru alocarea valorii de piață a garajului între teren și clădire.

Metoda utilizată în cadrul abordării este metoda costului de înlocuire: metodă care indică valoarea prin calcularea costului unui activ similar care oferă o utilitate echivalentă. în prima etapă se determină costul curent de înlocuire al activului, după care se scad orice forme relevante de depreciere.

Etapele principale ale metodei costului de înlocuire sunt:

=> calcularea tuturor costurilor suportate de un participant tipic de pe piață care urmărește să creeze sau să obțină un activ care îi oferă o utilitate echivalentă,

=o determinarea oricăror forme de depreciere, respectiv, fizică, funcțională sau externă ale activului subiect și

=> scăderea deprecierii totale din costul total pentru a obține o valoare a activului subiect.

In mod uzual, ajustările pentru depreciere se aplică pentru următoarele tipuri de depreciere, care pot fi la rândul lor împărțite în mai multe subcategorii când se aplică ajustările:

=> Deprecierea fizică: Orice pierdere a utilității din cauza deteriorării fizice a activului sau a componentelor sale, ca urmare a vechimii sau a utilizării sale.

=» Deprecierea funcțională: Orice pierdere a utilității rezultată din lipsa de eficiență a activului subiect în comparație cu înlocuitorul său, cum ar fi designul, specificațiile sau tehnologia învechite.

-> Deprecierea externă sau economică: Orice pierdere a utilității cauzată de factori economici sau de localizare, independenți de activ. Acest tip de depreciere poate fi temporară sau permanentă.

Determinarea deprecierii s-a făcut prin metoda vârsta efectivă și durata economică de viață, ceea ce» presupune aprecierea duratei de viață economică a construcțiilor evaluate. Durata de viață economică este perioada de timp în care clădirea participă la valoarea proprietății imobiliare luând în considerare tipul structurii de rezistență, utilitatea în funcționarea clădirii, precum și localizarea.

Durata de viață economică este influențată de o serie de factori precum:

1) Calitatea construcției exprimată prin aprecierea duratei de viață fizică a componentelor clădirii, mediul normal sau agresiv în care este utilizată și gradul de întreținere;
2) Circulația interioară, designul clădirii, conservarea și eficiența termică a clădirii, materialele modeme folosite;
3) Vecinătățile, factorii cerere - ofertă.

Vârsta efectivă este determinată ținând cont de utilitatea clădirii și starea sa tehnică. A fost consultată și metodologia de estimare a deprecierii fizice cuprinse in GEV500, care are ca punct de plecare normativul P135. Deprecierea totală, estimată în moneda curentă a evaluării, rezultă din înmulțirea costului brut de înlocu re cu raportul dintre vârsta efectivă și durata de viață economică.

_ . Virsta efectivi ,

Deprecierea = -----_A '-----— x Cost brut

^r Durata de vlați economici

Pentru estimarea costului de înlocuire (nou sau brut) a fost utilizată Sursa publică de cost Costuri de reconstrucție - Costuri de înlocuire, respectiv cataloagele pentru toate tipurile de clădiri și construcții speciale, editura IROVAL București, edițiile 2016, autor C. Șchiopu, cu indicii de actualizare aferenți, valorificată prin Programul informatic Kost Plus¹, actualizat la zi. A rezultat un cost de înlocuire net de 4.931 lei estimată ca și contribuție a clădirii garaj la valoarea de piață a garajului. Prezentăm în continuare, sintetic, rezultatul estimării. Fișa completă de Kost este anexată.

RAPORT DE EVALUARE nr. 1

Beneficiar raport: Primărie Arad Destinatar: Primăria Arad Proprietate Evaluata: Nerezidențială ARAD, ARAD, str. Bela Bartok, nr. 7

Data evaluării: 04.09.2020 / Curs la data evaluării: 4,849 lei/EUR Coef.de corecție pentru distanta transport 1,003 (cont, tabel din ANEXA 2) Coef. corecție manopera: 1 (conf. tabel din ANEXA 2} Grad seismic: 7

EVALUARE CONSTRUCȚII - ABORDAREA PRIN COST

Fisa nr.

Roz pe plan de sit.

Denumire

Anul PIF

Grupa/ Subgr. (GEV 500.

Anexa 2)

Starea

Fizica

Varsta Crcnolo gica (ani)

Varsta Cronolog ica

Ponderat a (am)

Suprafața construită desfasurata (mp)

Cost de nou construcție (lei)

Cost de nou construcție (EUR)

□epr. (uzura) fizica

(%)

Depreciere funcționala (tei)

Depr Externa (%)

Cost net construcție (lei)

Cost net construcție (EUR)

Grad de realiza re (%)

Cost lucrări ramase de executat (lei)

Garaj metalic

1968

1.3.1.5

¹⁸

24.655

5.084

4.931

1.017

100,00

TOTAL CONSTRUCȚII

24.655

r-- -

5.084

4.931

1.017

Note:

- Valorile din tabel nu conțin TVA

■

_________

_____

- In cazul construcțiilor nefinalizate coloana "Cost de nou construcție" conține costul de nou al construcțiilor considerate ca fiind finalizate, iar coloana "Cost net construcție’ conține costul de nou al construcțiilor considerate ca fiind finalizate din care s-au dedus deprecierile.

RAPORT DE EVALUARE nr. 1

Beneficiar raport: Primărie Arad Destinatar: Primăria Arad Proprietate Evaluata: Nerezidențială ARAD, ARAD, str. Bela Bartok, nr. 7

Data evaluării: 04.09.2020/ Curs la data evaluării: 4,849 leVEUR Coef.de corecție pentru distanta transport: 1,003 (conf. tabel din ANEXA 2) Coef. corecție manopera: 1 (conf. tabel din ANEXA 2) Grad seismic: 7

FISA NR. 1 - Garaj metalic

Nr. crt.	Simbol	Descriere element constructiv	Comentariu	UM	Stare Fizica	Cantitate	Cost unitar de nou indexat si corectat, tara TVA (lel/UM)	Cost de nou construcție (lei fara TVA)	Grad realizare (%)	Cost de nou lucrări executate (lei fara TVA)	Cost lucrări ramase de executat (lei fara TVA)	Sursa inf.	Pag.
Index	1	2	2A	3	4	5	•	7 = 5x6	8	9 » 7 x 8 /100	10 = 7-9	11	12
1	SP/ITOVOP	X • Invelitori din tabla ondulata neagra vopsita (cuprinde: montare tabla ondulata, prindere de pane, vopsitorii la tabla, transport)	se scade acoperișul din tablă	mp	^S	-21	185,93	-3.904.53	100,00	-3.905	0	4	29
2	SP/IAZB	X - Invelitori din placi azbociment ondulat pe pane metalice (cuprinde: montare placi azbociment, prindere de pane)	se înlocuiește cu învelitoare' azbociment pe aria acoperișului cu pantă	mp	^s	22.5	59,34	1.335,15	100,00	1.335	0	4	29

3	A/PTC	X - Pereți din tabla neagra cutata vopsita de 0,75 mm grosime fixați pe profile laminate L x ti (cuprinde: profite laminate fixate pe stâlpi metalici, tabla neagra cutata grunduita fixata prin șuruburi autofiletante+grund+2 straturi vopsea ulei, transport)	se scad pereții care lipsesc	mp	s	-18,5	131,66	-2.435,71	100,00	-2.436	0	⁴	25
4	P/P1	X - Pardoseala din PVC pe suport textil (cuprinde: sapa M110 3 cm grosime, covor PVC pe suport textil lipit cu prenadez, pervaz perimetral, transport)		mp	s	21	87,32	1.833,72	100,00	1.834	0	⁴	60
5	BMVOP210	Baraca metalica din tabla neagra vopsita cutata/ondulata cu suprafața de 210 mp	asimilata	mp Ad	s	21	1.325,07	27.826,47	100,00	27.826	0	2	90
		TOTAL FISA						24.655		24.655	0
Note:

- Cost unitar de nou indexat sl corectat, far a TVA (col.6) este calculat pe baza costurilor de Material, Manopera, Transport si utilaje, Coef.recapit.deviz analitic, Coef.chelt.indirecle din catalog, iar rezultatul este indexat cu indicele de actualizare aferent datei evaluării si corectat cu coef.ptdist.transp.si manopera, apoi din rezultat se deduce TVA aferenta indicilor de actualizare valabili la data evaluării

- Sursa informației: 1 = "CI-CR C.rezidențiale"; 2 = "CI-CR C.industriale, comerciale si agricole, construcții speciale"; 3 = "CI-CR Clădiri cu structuri pe cadre, anexe gospodărești, structuri MiTek si construcții speciale":4 -"Metoda costurilor segregate” / IROVAL, 5 - "CONSTRUCȚII - sisteme și subsisteme constructive” - Editura IROVAL, 6 - "Centrale eoliene’ autor Schiopu C.

- Creat cu aplicația Kost Plus (indici 2020-2021) - www.kosturi.ro - program înregistrat in Registrul National al programelor pentru Calculator

Comparabile închiriere ■ vânzare

https://www.olx.ro/oferta/inchiriez-garai-uta-ared-IOeOcTri.htmltl6bc292fd06

Inchirtez Garaj UTA ARED O <

60 € Q C t—<**

| OVI-M hCQIMMf || DeKrltre VkTv»?z Gerț VActoc ^e£ pt 0r*MO» UXX

https://www.olx ro/oferta/Rarai-ared-uta-IDe08Zt.htmlH6bc292fd06

Garaj Ared Iha 10 000 €

P) t! JInCUl.rtlKa

| rw-tn ►»11 ; s

Drerter*

(i Ar«<J mM A'»

V <

're-J CU a>40w * J

Comparabile închiriere - Argus Property Resource

Comparabila 1

X ID# 4240914

3}Mizerii nt^aUcA MOințpiteUicOal* £? prețui «:* de 31 o* ikzo p* kw cri mi*

pentru nw-mu*t» cntsajtv ksiaUun tuna dac»tutun rtataaau

toc^u»» HARTA

MiCalac*. Aiwd (AR)

Contacte (1)

Proprietar

“ +40 749 554 797

Adaugă la contacte

Oare pf^wWt«*a

îr*rtr»ct>f. tochincrt

Tip pr opcmate spanuccmeicui

V. IQ

mtpoj'/wwM# □*• royoTHt*i'9ara>-dnrci*tot'ro

Comparabila 2

Un 'central. Arad (AR) ts»MI*»rAT- inUrîOT»

DesuWe

inc tarife șari] tfm btiort MAC uttr#C<riue( «ajulincir!»!urae m a=Ugr*yJ te race «nbcUtardJ t»vo*»n rr 9?, (lw*>

Utamara HARTA

UfcraceniraL Arad {AR)

A«> proarMffU î:*fliKt+. inchuine

7«g proprietate Spabu oomerc tal

hnp flujta xvoTer [V^a*aj-arKtert ere-j* 4^«n-be

Conta cte(i)

Adaugă la contacte

Comparabila 3

X !D #2633547

Centrala. Arad (AR)

W-ILE PtPIATA

Dewwe**

tnchidez garaj caran^i, tftiNu. rona centra¹ a

22mppegng<xe etextMrweu. «tealchtaf $j

oentJV «patiu d* deportare 1*1 0745257721

Loco*bw«

Centrala, Arad fAR)

&ot* prapftfftete

Trantacne

Tip fMOpn^ât»

S ufjlar

inchirwe Spblru comercial 21 ir>-

Contacte (1)

Proprietar

+40 745 257 721

sutu. Adaugă la contacte

i>ttp //www romimo rp/h?K^bafe/con>afci»ie/ Toate anunțurile (3)

Comparabile închiriere - Vând șl Cumpăr

Comparabila 4

https://www.vandsicumpar.com/anuntM37317

vândQcumpăr

« Gflraje Itichjtieri < Inaprii

=: Crtftsh; atiuni O Jnioanuni lfgg|

închiriez garaj acoperit, 23 mp, zona kaufland banii mărăcine, bloc ared r 17, preț 50 euro telefon 0756319023, 0770691257.

50 euro K

Comparabile închiriere - Storia.ro

Comparabila 5

https://www.$torla.ro/oferta/spatiu-pentru-depozitare-garai-<le-inchiriat-zona-aurel-vlaiai-

IDjO5y.html

Spațiu pantru Depomartf Garaj do închiriat. Zona Aurel Vlaicu

• *t«C Ar»j

frettncare genera ia

Suprafața cpr'RnMta 'r^r)2Drrr* țlarr-nou

Swor«^J«u vale <r*> 20

^Tți indUR»

Descriere anunț

ROYAt IMOBILIARE v4 propui'* ipre r.cr> nere nepoca l praj rruo; m Zona Aurd VWkv

Suprafața garajear «MedeZOmputita.

Amenajări: depozitul este din panouri janAvijn. utl eu to.ecorrtacda. Oiarfurrn» betonata

Utilități: Iu mma Ou Senzor de macara K>Unor p titencr

Accriirf m rx>n\o k fete dwr w tete comanda.

Spartul etpure de wpt«-?etbere edeo.

Se percepe o garant.» de 60 Fur o izmene ier*a contractul» plata crinei ie Im» m nenr odaia la Z kif<

PREȚ: 60 «ura / tuna Fte

1*Uf0n O7275M3O7

in cazul în <*re oferta noatvA ccueapurd* mteretator dumne«voaterj pentru cort informații /4 ț:>m l« drjpoîrtfe 3lr<. .r intervalul orar 8.00-1 £,00. la numârul de telefon 072753^307 precum Ji la iedul A$enț«ei ROVAL IMOBILIARE d>imur.Arad rj Vani«Cold*}.nr. I»?.ap.xx. ir mtee.alu»orar8.00-'8.00 oetumplnj Umbiti

Va mulțumHi ca ne-ou v aliat-'

Comparabila 6

https://www.storia.ro/oferta/spatiu-pentru-depozitare-garai-de-inchiriat-toria-boul-rosu-IDjO4o.html

îpatiu pantru Depozitare/Garaj da închiriat - ZrtA Boid RoMt

I */•*

50 € /luna

'reiwUare [«nraU

tO pacenfLK* itwiaKcMt

ROÎAL IMOBILIARE vi propune spre închiriere depo’it f garaj s*tua: <n Zona Boul Roșu

Sp«v vl este Situa; mțr-o ton» rdusirtala. anrtd o suprafa» utila de 2<* mp $ metri lurgime/ 4 mein lățime

Referințe: o incapere.

Ametwțjarbdepoatul estedm tabla.

Preubil pentru pectru oepot ttre

PREF 50 euro / luna

Telefon; 07275*1307

Fn catul în care oferta noastrâ corespunde interese’cp dumneavoastră pentru cnce iHcurnav' stăm a d scczqe iit*ie, în intervalul orar W;OMStOO_d ia num4rui de ie efon 0727534307 precum ț< «a sediul Agerț ei ROYAL IMOBILIARE. d*n mun. Arad. ser. VasrteGokf j nrb3 se A uo.32.Tr nterva’uf orar OȘ'OO-ÎSiDO delun-pănă sâmbătă.

Va mulțumim ca ne-au vrjițat'

IdAnunc 3

ANEXk Comparabile

Comparabile închiriere - olx.ro

Comparabile 7-8 (chirie in funcție de suprafață)

https://www.olx.ro/oferta/proprietar-i ochi riez-Raraie-marl-inzona-cențrala-pe-bd-l-maniu-lDdzCAs.htmln6bc292fdO6

Propf mut. inchVwz garaje mari in zona centrata pe Bd LMantu

80 €

https //www.olx.ro/oferta/inchirlez-garaje-boxe-in-zona-centr3la-pe-bd.l-maniu-6S-71-

IDdlK0i.htiril»0784cdc075

închiriez garaje (boxe) in zona centrala pe Bd <7 •; I Meniu 65-71

25 €

ANEXA Comparabile

Comparabila 9

https://www.olx.ro/ofe rta/închî riez-garaj-l DdYlW8.htm IK0784cdc075

Inchtrwi

40 €

Comparabila 10

Ițtțps Z/www olK.ro/oferta/lnchiriez-garai-Xxxx-Xxxxxx-IOcXBah.htmltt0784cdc075

Comparabile vânzări - tranzacții (baza de date a evaluatorului)

Comparabila 1

Vânzare (2020) garaj zidărie vechi, ultracentral, str. Darie Chendi, cu acces direct din stradă, preț probabil 5.000 euro. Un alt garaj a fost vândut in aceeași locație cu cca 5.000 în urmă cu câțiva ani.

Comparabila 2

Vânzare (2020) parcare subterană în bloc nou, ultracentral, str. Voluntarilor Bloc R1 (zona Kaufland), acces cu telecomandă, 10.000 euro

Comparabila 3 - ultracentral, Zona Intim

https://www.ofx ro/oferta/va nd-ga ra j-l Dd G puv .htmlrr tibț292fdQ6

Vând garaj

5 000€

vana M*4 MQ*. jjtr Mim Mar>*u, teci trio» wrrv4£«M<

MaWtt an rai*» n*wiw«ei. ca ppțMrac* O» /Kora**t»Ct-^ »*<X -I*

n»Jt? M I» 14-rtw t»f> 4M1!

Comparabila 5 - garaj metalic demontabil

https://www.olx. ro/oferta/ofertagara j-nietal ic-pentr u-doua-masini-de-6mxSm-cu-port i-cuhsarite-IDzOo9.htm !#6bc292fd06

9 360 lei

De«rlere

C*;*/«■)

UU=*i/Ti tanw m

►>*yrM ■ cr*Mn* î>a

kAQr«« « rorn K«p«*Kvk« ir»

fw«». !«5iti

«M»«aJc. p^u<xMi

C>*W4

T«M i*K*M i pv« a «»e^4N H, K«*r* TK]

ANI

k omparabile

QdQ

VALUE MANAGEMENT CONSULT

S.C. VALUE MANAGEMENT CONSULT SRL 310086 Arad, Str. Cido Pop nr. 20. ap. xx b Tel. 0728 876 498 yaluegtvaluemanaqerient. ro

48/02.09.2020

Către

PFA Xxxxx Xxxxxx **Topo-Cad"

Evaluator autorizat Xxxxx Xxxxxx, leg. ANEVAR 13609

E-mail: xxxxxx@xxxxxxxxx, tel. 0744 796 854'

Societatea VALUE MANAGEMENT CONSULT S.R.L., membru corporativ ANEVAR cu Autorizația de membru corporativ ANEVAR Nr. 0115 / 2020, vă informează că a primit misiunea de verificare cu obiectiv extins a Raportului de evaluare a garajului înscris în CF30917G-C1-U11 având data evaluării 05.04.2019 întocmit cu scopul de a 'stabili valoarea de piață a proprietății imobiliare' formate din garaj și teren aferent în suprafață de 21 mp - proprietar Statul Român, întocmit prin intermediul evaluatorului autorizat Xxxxx Xxxxxx.

Conform cerințelor Standardelor de Evaluare a Bunurilor, ediția 2020, ANEVAR, SEV 400 - Verificarea evaluării, în cazul obiectivului extins se solicită exprimarea concluziei verificatorului privind valoarea bunului evaluat în raportul supus verificării. în acest caz vom avea în vedere următoarele aspecte:

=> dacă nu a identificat neconformități care să fi influențat rezultatul evaluării supuse verificării, verificatorul își asumă ca opinie proprie rezultatul evaluării verificate;

=> dacă a identificat neconformități care ar fi putut influența rezultatul evaluării, verificatorul se angajează în demersul propriu de estimare a valorii;

¹ Date de contact preluate de pe pagina web ANEVAR ia adresa: http://site2.anevji ro/cautare-evaluat<x?nun^,re=latiu%20viorel&teqitimatii=&iudet=AII&ai=AII&epi=AII&ebm=Ati&eif=A|l&a<xeditare ei =AIIȘacreditare epi=AI|

CUI 9586710, Nr. Reg. Com. 302/352/1997, Capital social 200 RON

=> concluzia verificării cu obiectiv extins o reprezintă opinia verificatorului privind concluziile raportului verificat și nu constă în aprecieri privind existența în raport a unor neconformități care ar fi putut influența aceasta concluzie.

Legat de abordările în evaluare aplicate vă rugăm să precizați motivația pentru care a fost folosită doar abordarea prin cost și nu au fost folosite și abordările prin piață sau venit.

Vă rugăm să ne transmiteți precizările solicitate în format electronic la adresa val ue@ valueme negement. ro sau, să ne contactați la nr. de tel. 0728 876 498 pentru a stabili o altă modalitate de transmitere.

mu Mwwnwraww ut]

I ai.f.uowewio I

ARAP - SOWAWl* (1

Cu stimă, Administrator Xxxxxx Xxxxxx, REV, MAAEI, MRICS Verificator autorizat ANEVAR EP1, El, EIF

Anexa Extrase relevante din Raportul verificat

Evaluator ANEVAR ing. LATIL’ VIOREL

PFA Xxxxx Xxxxxx "TOPO-CAD" CUI 20303980 J02/376/2003

a garajului înscris in CF 309176-C1-U11, Arad, (CF vechi 5901, Arad) sub nr. top 577/b;578/b/X in suprafața de 21 mp

EVALUATOR AUTORIZAT EMBRU TITULAR ANEVAR

ING. Xxxxx Xxxxxx Legitimație nr. 13609

EVALUATOR ANEVAR

Ing.Xxxxx Xxxxxx

Legitimație nr. 13609

RAPORT DE EVALUARE garajului ți a terenului aferent înscris în CF nr.309176-Cl-Ul 1 Arad (nr.CF vechi 5901 Arad) sub nr.top.577/b;578/b/X în suprafață de 21 mp

1. Rezumat

1. Evaluarea a fost solicitată de Xxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, domiciliat în Arad, str.Bela Bartok, nr.7,ap.x
2. Expertul evaluator este ing.Xxxxx Xxxxx], EVALUATOR ANEVAR, legitimație nr. 13609.
3. Lucrarea este destinată numai scopului ți utilizatorului menționat direct, otice distribuție către terți sau publicare fiind restricționate ți condiționate de acordul scris al expertului.
4. Obiectul evaluării este: Evaluarea garajului ți a terenului aferent în suprafață de 21 mp, situat în Arad, str.Bela Bartok, nr.7, ap.xx, înscris în CF nr.309176-C1-U11 Arad (nr.CF vechi 5901 Arad) sub nr,top.577/b;S78/b/X cu următoarele cote părți de sub A. 1:

- 21/908 cote părți comune și
• 52/2134 cote teren, iar ca proprietar tabular sub B.l.l STATUL ROMÂN, gofaj închiriat de Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx în calitate de locatar în baza contractului de închiriere nr.82236/5.11.2018 de la locatorul Consiliului Local al Municipiului Arad reprezentat de Primar.

5. Pentru prezenta lucrare se consideră că activul evaluat nu este în combinație cu alte active. Evaluatorul a realizat o inspecție personală a proprietății.
6. Valoarea propusă este valoarea de piață. Acest tip de valoare este în concordanță cu scopul evaluării. Nu au fost utilizate ipoteze speciale.
7. Data evaluării este 12.03.2019, fiind data la care se aplică opinia asupra valorii.
8. Prici pale Ic informații despre activ au fost preluate. Evaluatorul a utilizat date de piață provenite din surse publice, private ți/sau studii proprii.
9. Estimez că valoarea de piață a garajului (construcția) este de 2600 lei sau 546 Euro. Cursul valutar considerat a fost de 4,76 [ei/Euro, comunicat de BNR la data de 5.04.2019.
10. Estimez că valoarea de piață a terenului este de 5000 lei sau 1050 Euro. Cursul valutar considerat a fost de 4,76 lei/Euro, comunicat de BNR la data de 5.04.2019.
11. Valoarea totală (teren +■ garaj) este de 7600 lei. V—-
12. Valoarea propusă este o opinie asupra celui mai probabil preț care ar fi plătit pentru activ în cadrul unui schimb, respectiv asupra beneficiilor economice rezultate din deținerea activului.

2. Partea introductivă
- 2.1. Obiectul raportului de evaluare: Evaluarea garajului și a terenului aferent în suprafață de

21 mp, ap. xx, înscris în CF nr.309176-C1-UI l Arad (nr.CF vechi 5901 Arad) sub nr.top.577/b;578/b/X cu următoarele cote părți de sub A. 1:

- 21 /9O8 cote părți comune ți
- 52/2134 cote teren, iar ca proprietar tabular sub B.l STATUL ROMÂN.

2.2. Beneficiarul evaluării: Xxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, domiciliat în Arad, str.Bela Bartok, nr.7, ap. x
2.3. Data inspecției: 12.03.2019
2.4. evaluării: 5.04.2019
2.5. Moneda raportului: Euro/lei

CERTIFICAREA VALORII

în conformitate cu standardele ANEVAR, declar:

- expunerile faptelor din acest raport sunt corecte ți adevărate;
- analizele, opiniile ți concluziile raportate se limitează doar la ipotezele ți condițiile limitative prezentate ți reprezintă analizele, opiniile ți concluziile mele profesionale ți imparțiale;
- nu există nici un interes prezent sau viitor in proprietatea care constituie obiectul acestui raport ți nici un interes personal legat de părțile implicate
- nu am nici o părtinire legată de proprietatea care este obiectul acestui raport sau legală de părțile implicate în această evaluare;
- angajarea mea in această evaluare ți onorariul pentru această lucrare nu depind de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabilă clientului;
- acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei valori minime ori maxime, solicitare venită din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui împrumut;
- în deplină cunoțtință de cauză, analizele, opiniile ți concluziile exprimate au fost realizare în conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România);
- dețin cunoțtințele ți experiența necesară pentru efectuarea, în mod competent, a acestei lucrări;
- subsemnatul am inspectat personal proprietatea în cauză la 12.03.2019
- certific faptul că utilizarea raportului de evaluare întocmit poate fi insoțit de verificarea lui în conformitate cu Standardul de verificare de rapoarte de evaluare, adoptat de ANEVAR.

PREMISELE EVALUĂRII

SCOPUL EVALUĂRII

Prezentul raport are ca scop stabilirea valorii de oiata a proprietății imobiliare: „Evaluarea garajului ți a terenului aferent în suprafață de 21 mp, ap. xx, înscris în CF nr.309I76-Cl-Ul I Arad (nr.CF vechi 5901 Arad) sub nr.top.577/b;578/b/X, ața cum este definită în Standardele internaționale de Evaluare ediția 2018, adoptate de către ANEVAR.

Definiții

IPOTEZE GENERALE SI CONDIȚII LIMITATIVE

• datele și informațiile conținute în raport sunt confidențiale. Publicarea, prezentarea în mass-media sau utilizarea în alt scop decât cel stipulat în contract, a oricăror informații din raport trebuie să aibă aprobarea scrisă prealabilă a evaluatorului;
• evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță în legătură cu proprietatea în chestiune decât dacă au fost făcute inițial aranjamente în această privință, în scris ți în prealabil;

previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în raport se bazează pe condițiile curente de pe piață, pe factorii cererii ți ofertei anticipate pe termen scurt ți sunt influențate de inexistența (încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare;

• proprietatea este evaluată în ipoteza ca fiind liberă de ocupare st de orice alte sarcini, dacă nu se specifică altfel;
• se considera ca accesul la proprietate, prin proprietățile publice, comune sau private este asigurat;
• raportul de evaluare este valabil atât timp cât piața imobiliară nu suferă schimbări esențiale față de situația existentă la data evaluării. în situatta în care evoluțiile pieței imobiliare prezintă schimbări importante ți/sau apar elemente semnificative noi se impune o reevaluare;
• prețul unei posibile viitoare tranzacții va putea fi diferit fată de valoarea exprimată în funcție de particularitățile concrete ale tranzacției și de caracteristicile pieței la dala tranzacției
• concluziilesuntvalabiledoarladata evaluări i;
• valoarea finala este exprimată în moneda națională, respectiv LEI (RON), dar și în valută (EURO) la data evaluării;

« metoda costurilor (pentru construcție) ți metoda comparațiilor de piață (pentru teren) au fost aplicate luând în considerare informațiile disponibile pentru construcția garaj și informațiile privind tranzacții cu proprietăți comparabile care au avut loc în ultima perioadă în ^udetul Arad.

• documentele care atestă proprietatea au fost prezentate evaluatorului în copie la raportul de expertiză depus.

ISTORIC, INCLUZÂND VÂNZĂRILE ANTERIOARE SI OFERTELE SAUCOTAȚIILE CURENTE

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact cu scopul de efectua tranzacții imobiliare

La proprietățile imobiliare, mai întotdeauna există un decalaj între cerere și ofertă, de aceea, ■piața imobiliară, este destul de greu de previzional.

O analiză de piață trebuie să fie adaptată tipului și caracteristicilor de bază ale proprietății imobiliare, locației si poziției acesteia pe piață (Evaluarea proprietății imobiliare, București, 1R0VAL, 2018).

Piața imobiliară se definește pe baza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor ți chiriașilor lipici. Piața imobiliară este influențată de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor ți are caracteristici diferite de cele ale piețelor eficiente (este foarte sensibilă la situația pieței de muncă și stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare, durata rambursării și rata dobânzii, este o piață care nu se autoreglează, ci este afectată de multe reglementări

Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, la un anumit preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

în prezent, oferta de vânzare este ceva mai mare decât cea de cumpărare datorită puterii scăzute de cumpărare a populației. Piața este aproape de echilibra, dar problemele care afectează echilibrul pieței sunt condițiile de finanțare ți rata dobânzii.

S' "seie de informații care au stat la baza prezentului raport sunt: actele de publicitate imobiliară,

• proprietari ai unor proprietăți oferite spre vânzare, vecini ai proprietății analizate;
* dalele referitoare la imobilele învecinate,
• datele de la NOTARII PUBLIC! privind tranzacțiile efectuate în zonă,
• internet (www, mu ltecase.ro, o xxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Vând și cumpăr)
• fișa de calcul a chiriei
• adresa Primăriei Municipiului Arad -Direcția Patrimoniu - Serviciul Evidenta și Administrare Domeniu Privat nr.86996/MI/l2.12/,2018
• fișa de calcul a chiriei
• Standardele ANEVAR, suportul de curs pentru Evaluarea proprietăților imobiliare.

DESCRIEREA IMOBILULUI

Pe teren, în data de 12.03.2019 am identificat și măsurat imobilul care face obiectul cauzei, constatând următoarele:

Regimul juridic:

• 21 /908 cote părți comune și
- 52/2134 cote teren, iar ca proprietar tabular sub
- B.l STATUL ROMAN, întfibulare, drept de proprietate, naționalizare, înch.nr.2590/I968, dobândit prin Lege, act nr.73 din 01.01.2000 emis de Primăria Arad, cota actuală l/l, tnch.nr.2735/6.03.2000, iar sub
- C.1.1 întăbulare, drept de uzufruct viager, înch.nr.3831/1940, cota actuală 1/1 în favoarea numitei văduva lui Sida Lazăr născută Xxxxx Xxxxxxx.

Starea tehnică a garajului:

- este o construcție provizorie edificată în anul 1968, amplasată între pereții a două apartamente învecinate, intrarea la spălătorie, cu un singur perete din lambriuri din material plastic în partea vestică și o ușă metalică dublă de acces în partea sudică, cu un geam în partea estică, limitrof cu coborârea la spălătorie

’ • acoperișul este într-o singură apă și este din plăci ondulate de azbo-ciment, în stare

tehnică satisfăcătoare;

- toate aceste elemente sunt fixate pe un schelet metalic (țevi);
- pardoseala este din balast cu granulație mare (pietriș) peste care este pus un covor din linoleum; ,
- actuala folosință faptică este dc magazie.

Pentru a susține cele arătate mat sus anexez 9 (nouă) fotografii, respectiv:

• fotografia nr.1 unde se observă poarta dublă metalică de acces și lateral dreapta peretele apartamentului învecinat și ușa din lemn a spălătoriei;
- fotografia nr.2 este o vedere generală a garajului, văzut din curte, cu acoperișul, ușa dublă de acces, o parte din peretele lateral și pereții celor două apartamente învecinate;
- fotografia nr.3- vedere din curte cu poarta de acces, geamul, ușa din lemn a spălătoriei și o parte din acoperiș;
- fotografia nr.4 relevă peretele vestic din lambriuri din material plastic;
- fotografia nr.5 - vedere mai detaliată a peretelui vestic din lambriuri din material plastic;
- fotografia nr.6 - se observă ușa metalică dublă de acces, geamul, peretele din cărămidă, ușa din lemn a spălătoriei și o parte din peretele apartamentului situat la est,
- fotografiile nr.7,8 și 9 vizualizează materialele depozitate în garaj.

Vecinătățile imobilului sunt:

- ia est zidul dîn cărămidă al ap.nr.x,
* Ia sud curtea interioară ți poarta de acces,
- la vest spațiu cu sorturi din pietriș ți apartamentul nr.x, iar
. la nord zidul anexei de pe slr. Bela Bartok, nr.9.

ABORDAREA PRIN COST

Costul de înlocuire net poate fi abordarea cea mai utilizată când nu există informații suficiente despre vânzările de proprietăți comparabile nu are ta dispoziție un deviz analitic detaliat (nu poate estima costul de reconstruire), dar există informații suficiente referitoare la costuri ți la deprecierea cumulată (deprecierea fizică, deprecierea funcțională ți deprecierea economică), în acest caz, mai degrabă, poale estima costul de înlocuire prin metoda comparației unitare sau metoda costurilor segregare.

Metoda costurilor

Conform lucrării Evaluarea proprietății imobiliare - AN EV AR, IROVAL, București 2017, prin abordarea prin cost se realizează „o defalcam teoretică a proprietății imobiliare pe componentele sale: teren și construcții. Această defalcare este pur teoretică... și este importantă deoarece permite rezolvarea mai multor probleme, care nu ar putea fi rezolvate prin aplicarea celorlalte abordări în care terenul nu poale fi separat de construcție”. De exemplu, alocarea deprecierii externe este o pToblemă rezolvabilă prin abordarea prin cost.

Abordarea prin cost, ca și abordarea prin piață și abordarea prin venit, se bazează pe comparația datelor de piață.

Ca procedură, evaluatorul estimează costul realizării unui substitut al construcției existente, apoi va scădea din acest cosi (cost de reconstrucție/înlocuire al construcției) estimai la data evaluării, toate deprecierile acesteia.

Costul de reconstruire este costul estimat pentru a construi la prețurile curente, la data evaluării, O copie a construcției evaluate, utilizând aceleași materiale și tehnici, aceleași standarde și normative de execuție.

1. Estimarea valorii de piață a terenului în ipoteza că este liber și disponibil pentru dezvoltare la cea mai bună utilizare a sa.
2. Stabilirea tipului de cost adecvat, respectiv costul de înlocuire sau costul de reconstruire. Alegerea tipului de cost adecvat trebuie să aibă în vedere vechimea sau unicitatea construcțiilor sau diferența dintre utilizarea pentru care a fost proiectată și cea mai bună utilizare curentă.
3. Estimarea costurilor directe și indirecte ale clădirilor și respectiv, ale construcțiilor speciale la data evaluării.
4. Estimarea profitului.
5. însumarea costurilor rezultate pentru a obține costul nou al construcțiilor.
6. Estimarea deprecierii cumulate: depreciere fizică, funcțională și externă.
7. Scăderea deprecierii cumulate din costul nou al clădirilor, respectiv al construcțiilor speciale, pentru a obține o estimare a costului net de rcconstrucție/înlocuire a! construcției

Estimarea deprecierii cumulate

r^recierea este o pierdere de utilitate a unui activ cauzată de deter Ari fizice, de modificări ologice care se concretizează într-o pierdere de valoare.

Deprecierea pe care o suferă o construcție este rezultatul a trei cauze majore care por acționa separat sau împreună:

Deprecierea fizică - o pierdere de utilitate cauzată de deteriorările fizice ale activului sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale... care se concretizează într-o pierdere de valoare. Reprezintă uzura generată de folosirea regulată a construcției ți de impactul factorilor astmosferici asupra acesteia.

Deprecierea funcțională - o pierdere de utilitate cauzată de ineficiența activului subiect în comparație cu substitutul său, care se concretizează într-o pierdere de valoare.

Deprecierea externă (economică) - o pierdere de utilitate cauzală de factori din exteriorul activului. Poate fi rezultatul condițiilor de piață nefavorabile.

Suma acestor componente reprezintă deprecierea totală a construcției.

Deprecierea fizică poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă.

Deprecierea fizică recuperabilă se referă la elementele de întreținere defectuoasă, adică la reparațiile neefecluate la timp. Acest element de depreciere este măsurat prin costul de aducere a elementelor de construcție depreciate la condiția de nou sau ca nou, adică costul reabilitării/reparării lor.

Deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la elementele deteriorate care nu pot fi reparate la data evaluării din motive practice sau economice.

Elementele care prezință o depreciere fizică nerecuperabilă se împart în elemente cu durată de viață lungă (structura de rezistență) ți elemente cu durată de viață scurtă (învelitoare, pardoseli din scândură, centrală, aparate electrice precum prize, întrerupătoare, comutatoare).

S-a ales soluția constructivă cea mai apropiată construcției evaluate. _______________

SIMBOL

Denumire articol

Corni laic

Cost anuar coialog OCl’JâllZJt inclusiv TVA(kt}

Cost unitar catalog 4IClUllJl£Al inclusiv TVA-Euro

Cost dc inSoc.bnit total inclusiv TVA(tei)

Cost de tnlochmt (Cial inclusiv TVAEuro

Cosi de tnlocyjrc brut tclltl ftrtlVA -lei

ț a

Dcțwcicrc Tune

CIB lucrAri cKccuiatc minus mura nzkâ (tei)

B.MZN35O

Baracâ metalica dir, inblfi zincuUL cotai!/ cwidvJalfl

7M,5

154.30

(MM

3240

LMflJ

70%

10%

3373

TOTAL

3373

Datorită faptului că lipsesc 2 (doi) pereți (fiind folosiți pereții actualelor construcții in suprafață de 21,58 mp x 34,97 lei/mp = 754 lei), estimez valoarea garajului ta suma de:

3373 lei-754 lei = 2619 lei. ,

Calculul s-a făcut conform Cațalog Costuri de reconstrucție - costuri de înlocuire ~ Clădiri rezidențiale, industriale, comerciale și agricole, construcții speciale, construcții cu structuri pe cadre. Autor Xxxxxxx Xxxxxxx, Editura 1ROVAL 2018 - actualizare 2018-2019.

CALCULUL VALORII GARAJULUI - conform MATRIX ROM CATALOG 2, fișa nr.12 -șopron

Schelet metalic: 280 lei/mp.

21 mp x 280 lei/mp « 5880 lei

Coeficient de actualizare “ 2,3407325

Preț actual - 5880 lei x 2,3407325 = 13763 lei (RON)

Lipsă pereți = 21,58 mp x 82,01 lei/mp ■ 1769,77 lei

Coeficient de actualizare - 2,3407325

Pre| actual = 1770 lei x 2,3407325 - 4143 lei (RON)

13763 lei-4143 lei “9620 iei

Uzura fizică 70%: 9620 lei x 0,30 2886 lei

Depreciere funcțională 10%: 2886 Iei x 0,90 = 2597lei,

Estimez valoarea garajului la suma de 2600 lei.

CALCULUL VALORII TERENULUI PRIN METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

Metoda comparației directe utilizează procesul de lucru in care estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și comparând apoi aceste proprietăți cu cea de evaluat.

Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferențele în drepturile de proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor șt a vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vânzării, dimensiunile, locația, caracteristicile fizice și caracteristicile economice, dacă proprietățile produc venituri. Criteriile de comparație sunt testate față de dalele pieței pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare și cum afectează ele valoarea.

Oferta fi cererea pieței sunt constituite de vânzători și cumpărători, iar dacă cererea pentru o proprietate este mare, prețurile tind să crească.

Identificarea comparabilelor

Toate proprietățile comparabile sunt reale (identificabile).

în zonă s-au făcut puține tranzacții cu imobile similare cu cel evaluat în cursul ultimilor 10 anî.

Am căutat să obțin cât moi multe comparabile din zonă sau limitrofe, cu caracteristici asemănătoare și informații de piață care să-mi asigure o corectă identificare a caracteristicilor pieții. Metoda comparațiilor directe

Comp. A- vând loc de casâ în Pâmeava, stradă circulată, în suprafață de 1700 mp, apă, curent electric, gaz, canalizare în fața terenului, front stradal 16 ml, prețul 120000 Euro, negociabil, tel.0727818439 (Vând și cumpăr, nr.1, 12.01.2019-18.01.2019)

Comp. B- vând teren intravilan în zonă foarte circulată din Pâmeava, în suprafață de 1200 mp, front stradal 50 m, cu toate utilitățile în fața terenului, prețul 80000 Euro, negociabil, tel.0744546579 (Vând și cumpăr, nr.1, 12.01.2019 -18:01.2019)

	Elemente de comparație	Propfieimea subiect	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Observații
	Identificare	Imravilan	Intravilan	Intravilan	Intravilan
	Orna	Prezent	Un.2OI9	Ion.2019	lamZOIS
	SupraCoia^inp)	21	1100	1200	1000
	Prci «ânawe-Euro		120000	80000	68000
	Prețul dc vtinwire (Eura/mp) * criteriul de ce mp orație		€70.58	€66.66	€68,00
0 1	1P COMPARABILĂ
	Tip comparabila Corecție «nilort sau procentuala Corecție totalfi Preț de vânzare corectai		O feri a	Oferu	Oferii
			-10% -€7,05 €6153	-10% -€6.66 €60.00	-10% «€6.80 €61.20

1 DREPTUL DE PROPRIETATE
repturi de proprietate transmise		Depline	Depline Depline .\ilinc
	Corecție imrt&rt sau procentuală Corecție total* pentru drepturi de proprietate Preț corectat (Euro/mp)		(1% €0,00 €63,53	0% €0.00 £60.00	€0.00 €61,20
2	RESTRICJI! LEGALE
	Restricții legale-coeficienți urbanistici Corecție unitari sau procentuală Corecție toialfi pentru restricții legale Preț corectat (Euro/mp)	Nu sunt	Nu sunt	Nu sunt	; Nu suni
			0% eo.oo €63,53	0% € 0.00 e âo.oo	0% ^! £0.00 £61.20	1
3 CONDIȚII DE FINANȚARE
• Condiții de finanțare		Normale	Similare	Similare	Similare
	Corecție unitară sau procentuală Corecție 1 utuia pentru condiții dc finanțare Preț corectat (Euro7mp)		0% €0.00 € 63.53	0% €0,00 €60.00	0% €0.00 6 61,20
4 CONDIȚII DE VaNZARE
	Condiții de vânzare Corecție unitarii suu procentuală Corecție totală pentru condiții de vtazarc Preț de vânzare corectai (Euro/mp)	Nepărtinitoare	Similare	Similare	Similare
			0% €0.00 €63.53	0% €0.00 €60.00	0% €0.00 €61.20
5 CONDIȚII DE Pi AȚĂ
	Condiții aje pieței	Prezent	ltm.2019	lan.2019	Iun.2019
	Corecție unitarii sau procentuală Corecție loiatâ pentru condiții ale pieței Preț corectat (Euro/mp}		6% €0,00 €63.33	0% EO.OD €60.00	0% 6 0.00 €61.20 1
6 LOCALIZARE \|
	Localizare Corecție unitarii sau procentuală Corecție totala pentru localizare Preț corectat (Euro/tttp)	Intravilan	Intravilan	Intravilan	Intravilan
			0% €0.00 £63.53	6% €0.00 €60.00	0% €0,00 €61.20
7 CARACTERISTICI FIZICE
*	Mflrirnc (dimensiune) și formă Corecție unitarii sau procentuală Corecție loială pentru formă ?i dimensiuni	II	1700	1200	1000
			-15% -€ 9.53	-10% £6.00	•s% -€ 4.90
	Front stradal -deschidere la fațada Corecția unitară sau procentuala Corecție totală pentru frânt stradal	; 16 ml		50ml	I4ml
			-4% -e 2.54	-6% -£3,60	-4% -6 2.45
	Topografie Corecția unitara sau procentuală Corecție totală pentru lopagrofie-p lăncii ote	Plan	Plan	Plan	Pian
			0% eo.oo	0% £ [>.0(1	0% €0.00
	Preț corectat {Euroi'mp)		€51,46	«50.40	€53.85
& UTILITĂȚI DISPONIBILE
______________________i	Ut i 1 Ilăți (cn.c I Jap a/c on ol iznre/gaz mciun/alte) Corecția unitară sau procentuală Corecție totali pentru utilități disponibile Preț corectai (Euro/mp)	Ap ii. curent electric în apropiere	Api, canal, gaz, curent el,cablu in foto terenului	Toate utilitățile în fața terenului	Apicml, curent clcctric.cubl'j
______________________i			0“/. E 0.00 6 51,46	0% €0,00 € 50.40	0*4 €0.00 6 53.85
9 ZONAREA
	Zonorca-dcstinoția legală permisă Corecția unitară suu procentualei Corecție totală pentru zonare Preț corectat {Eura/mp)	Mixt	Similar	Similar	Similar
			0% £0,00 €51.46	05$ 6 0.00 6 50.40	0% €0,00 € 33.85
tO CEA MAI BUNA UTILIZARE
	Cea tnai hună ulilizore i Rezidențial		Rezidențial	Rezidențial	Rezidențial	__________________________________________1

Corecția unitufi sau pcocenîuolft Corecție io mia ptnini cc& mai bunâ utiliutfc Preț corectat (Euro/rop)		0% €0,00 €51.46	0% €0.00 € 50,40	0% €0,0(1 € 53_t«5
Preț corectai (Euro/mp)		£5l.«	€50,40	€53,M
Corecție lolalS neiA	(absolut) (procentual)	-E 1942 -29®.	-€1646 -26*0	€1445 -22*.
Corecție [otalh boiiâ	(abwkn) (procentual)	€ 19J2 29*.	€16,25 26* •	€ 1445 22*.
Suprafața (mp)	21
Opinie	£50
Valoare csiirrurtfecura	10X1
Valoare eslimatf - LEI (RON)	499*
Cura valutar BNR - H/eura	<76
putn evalufirii	W 2019

In urma analizei fiecăreia dintre comparabile se constată că proprietatea cea mai apropiată caracteristicilor imobilului evaluat este comparabila B.

Estimez că valoarea de pia|ă a terenului este de 50 Euro mp.

Valoarea terenului prin metoda comparației directe este:

V teren = 21 mp x 50 Euro/mp = 1050 EURO = 4998 LEI

V teren - 4998 LEJ - 1050 EURO

Valorile estimate sunt exclusiv TVA.

Valoarea a fost stabilită (inănd seama de:

• ipotezele și condițiile limitative exprimate în acest raport
• valoarea se referă la plata cash la data vânzării
• valoarea este subiectivă
• evaluarea este o opinie asupra unei valori
• valoarea nu conține TVA

CONCLUZII

Ca rezultat al investigațiilor și analizelor făcute, estimez că valoarea de piață a garajului înscris în CF nr.309176-Cl*Ull Aradfnr.CF vechi 5901 Arad) sub nr.top.577/b;578/bZX și aterenului aferent în suprafață de 21 mp, din Arad, str.Bela Banok, nr.7, ap. xx, jud.Arad, este de: 5000 tei (terenul) + 2600 lei (construcția) • 7600 lei.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii sunt:

■ Valorile au fost exprimate (inănd seama exclusiv de ipotezele șt aprecierile exprimate în prezentul raport de evaluare, iar
- Evaluarea este o opinie exprimată asupraainei valori.

Prezentul raport de evaluare a fost întocmit în-3 (trei) exemplare din care:

- 2 exemplare la beneficiar și

1 exemplar pentru executant

Anexe:

- Planul de amplasament și delimitare a imobilului sc.l:500
- Planul de încadrare în zonă
- Extrasul de CF

EVALUATOR ANEVAR Ing. Xxxxx Xxxxxx

<JrSÎWHfe.^136(>9

⁹ g lATWVlOttl

5 ternii

Anexa nr. 1 parte integrantă din contractul de închiriere înregistrat Ia nr. 81336 din 05.11.2018

FIȘĂ

. DE CALCUL A CHIRIEI PENTRU SUPRAFAȚA LOCATIVĂ CU ALTĂ DESTINAȚIE DECÂT LOCUINȚĂ - GARAJ, SITUAT ÎN ARaD

STR. BELA BARTOK NR. 7, AP. xx, DEȚINUT DE Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx

Nr. Crt.	DESTINAȚIA	Suprafața mp.	Tarif Ici/mp	Total iei Col.2 x col. 3
0	1	2	3	4
l.	Suprafaja locativă principală (necesară) folosită pentru activitatea dc birou	*	-	*
2.	Suprafața dependințelor aferentă suprafeței locative principale (necesare) folosită pentru birou	-		-
3.	Suprafața locativă excedentară folosită pentru birou	-	*	-
4.	Suprafața locativă folosită pentru activită[i social-culturalc și pentru cazarea unor specialiști	-	*	-
5.	Suprafața locativă folosită pentru ateliere de către artiștii plastici și meseriașii autorizați	-	-	-
6.	Suprafapt locativă folosită pentru activități comerciale industriale și prestări servicii, exclusiv supraf.dcpozitelor	-	-	* !
7.	Suprafața locativă folosită pentru depozite	-	-	-
8.	Suprafața locativă a garajului	21.00	1,27	26,67
9.	Total (coeficient zonă) x 3,5			9634
10.	Total General (1+2+3+4+5^6+7+81			9334

ÎNTOCMIT, CONSILIER MARIA FIȚIU

CHIRIAȘ, Am pamd wi cxcniphi Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx

PMA-M4F14

Adresa: Loc. Arad. Str Bela Bartok, Nr. 7 Ap. xx. fud. Arad

Părți comune: teren. pșșaj poarta, fațada, spălătorie, instalații electrice, podul, urcare la pod. WC.

Nr crt

Nr. cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp)

Cota părți comuna

Cote teren

Observaț i / Referințe

Top: 577/b;

578/b/X _

21/908

52/2134

in suprafața de 21 mp. compus din garaj teren af.ap -21/2134 dif de 31/2134-oroMietate stat

AMC.PL

OGciu* <*e Cadastru și Publicitate Imobiliară AflAD Biroul de Cadastru și Publicitate Imobdiarâ Arad

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr, 309176-C1-U11 And

A. Partea I. Descrierea imobilului

Nr. CF vechi-5901

B. Partea II. Proprietari șl acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale		Referințe
2735 / 06/03/2000
Act nr. 73. din 01/01/2000 emis de Primar a Arad.
Bl	intabulate, drept de PRO PAI ETATE naționali zare mch nr.2590/196B, dobândit prin Lene, cota actuala 1/1	Al
	1) STATUL ROMAN

C. Partea III. SARCINI

înscrieri privind dczmembrăminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini		Referințe
2735 / 06/03/2000
Act nr.din 01/01/2000 emis de
CI	Intabulare, drept de UZUFRUCT VIAGERincti nr.3831/1940. cota actuala 171	Al
	1) VĂDUVĂ LUt SIDA LAZAR NĂSCUTĂ Xxxxx Xxxxxxx

i (W? cu caracter personal (WWfUtb de fW\. edeft'e Leșt ft' 577 2001


Valoarea	W) j
13	14 ]

Autor Xxxxxx Xxxxxxx, http7/kosturi to/, hțtps7/maqazin.irovai.ro/