Hotărârea nr. 394/2019

cu privire la aprobarea rapoartelor de evaluare a unor bunuri aparținând Municipiului Arad

ROMÂNIA JUDEȚUL ARAD MUNICIPIUL ARAD CONSILIUL LOCAL

H O T Ă R Â R E A nr. 394 din 1 august 2019

cu privire la aprobarea rapoartelor de evaluare a unor bunuri aparținând Municipiului Arad

Având în vedere inițiativa Primarului Municipiului Arad, exprimată în referatul de aprobare înregistrat cu nr. 57708/23.07.2019,

Analizând raportul nr. 57709/23.07.2019 al Serviciului Evidență și Administrare Domeniul Public,

Studiind art. 8 alin. (1) și art. 13 din Legea contabilității nr. 82/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

Ținând cont de Contractul de Servicii nr. 94460/21.12.2018 încheiat între Municipiul Arad și PFA Xxxxxx Xxxxx,

Având în vedere adresa înregistrată la registratura Primăriei Municipiului Arad cu nr.44134/04.06.2019 privind rapoartele elaborate de Persoană Fizică Autorizată Xxxxxx Xxxxx în calitate de evaluator privind evaluarea unor bunuri aparținând Municipiului Arad,

Luând în considerare avizele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Arad,

Având în vedere adoptarea hotărârii în unanimitate de voturi (21 de consilieri prezenți din totalul de 23),

În temeiul prevederilor art. 129 alin. (1), alin. (2) lit. c), art. 139 alin. (1) alin. (3) lit. g), art. 196 alin. (1) lit. a), art. 286 alin. (4) din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ,

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ARAD

H O T Ă R Ă Ș T E

ART. 1. Se aprobă rapoartele de evaluare a unor bunuri aparținând Municipiului Arad, întocmite de expert evaluator autorizat, membru titular ANEVAR, conform Anexelor nr. 1 - 9, care fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

ART. 2. Prezenta hotărâre se duce la îndeplinire de către Primarul Municipiului Arad, prin serviciile de specialitate și se comunică Serviciului Evidență și Administrare Domeniul Public și celor interesați, prin grija Serviciul Administrație Publică Locală.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ

Xxxxx Xxxxx-Xxxxx

Contrasemnează pentru legalitate SECRETARUL GENERAL Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

Red./Dact. SML/SML Verif. C.M.

1 ex. Serviciul Evidență și Administrare Domeniul Public

1 ex. Instituția Prefectului-Județul Arad

1 ex. Dosar ședință CLMA 1.08.2019

Cod PMA -S4-02

Anexa 1 la Hotărârea nr.394 /1.08.2019 a Consiliului Local al Municipiului Arad

VALOAREA ESTIMATĂ JUSTĂ A PATRIMONIULUI EVALUAT

Nr. crt.	Denumirea/Adresa bunului	Valoare justă estimată ^(lei)
1.	Teren - Piața Spitalului, CF 350542, 1.168 mp	133.283,00
2.	Teren - str. Pandurilor nr.8/A, CF 312426, 964 mp	138.043,00
3.	Teren - str. Pandurilor nr.8/A, CF 312426, 91 mp	7.140,00
4.	Teren - stație încărcare lentă pentru autobuz - str. Cocorilor, 832 mp	242.765,00
5.	Teren - stație încărcare lentă pentru autobuz - str. Timișorii, 1.077 mp	199.924,00
6.	Teren - str. Ghioceilor nr.29, 1.080 mp	228.485,00
7.	Clădire - Calea Iuliu Maniu, sediu administrativ Poliția locală, P+1, CF 331196, 205 mp	452.209,50
8.	Clădire - Calea Iuliu Maniu, ateliere și anexă hală, Poliția Locală P+1, CF 331196, 500 mp	428.409,00

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ

Xxxxx Xxxxx-Xxxxx Contrasemnează pentru legalitate SECRETARUL GENERAL Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

ROMÂNIA JUDEȚUL ARAD MUNICIPIUL ARAD CONSILIUL LOCAL	PROIECT	Avizat SECRETAR GENERAL Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx
	Nr. 371/24.07.2019
	HOTĂRÂREA nr._______
	din _______________2019

cu privire la aprobarea rapoartelor de evaluare a unor bunuri

aparținând Municipiului Arad

Având în vedere inițiativa Primarului Municipiului Arad, exprimată în referatul de aprobare înregistrat cu nr. 57708/23.07.2019,

Analizând raportul nr. 57709/23.07.2019 al Serviciului Evidență și Administrare Domeniul Public,

Studiind art. 8 alin. (1) și art. 13 din Legea contabilității nr. 82/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

Ținând cont de Contractul de Servicii nr. 94460/21.12.2018 încheiat între Municipiul Arad și PFA Xxxxxx Xxxxx,

Luând în considerare avizele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Arad,

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ARAD

H O T Ă R Ă Ș T E

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ SECRETAR GENERAL

Serviciul Evidență și Administrare Domeniul Public

Red./Dact. M.B./M.B.

Anexa nr. 1 la Hotărârea nr. ______/_________________

a Consiliului Local al Municipiului Arad

VALOAREA ESTIMATĂ JUSTĂ A PATRIMONIULUI EVALUAT

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ

SECRETAR GENERAL

Nr. crt.	Denumirea/Adresa bunului	Valoare justă estimată ^(lei)
1.	Teren - Piața Spitalului, CF 350542, 1.168 mp	133.283,00
2.	Teren - str. Pandurilor nr.8/A, CF 312426, 964 mp	138.043,00
3.	Teren - str. Pandurilor nr.8/A, CF 312426, 91 mp	7.140,00
4.	Teren - stație încărcare lentă pentru autobuz - str. Cocorilor, 832 mp	242.765,00
5.	Teren - stație încărcare lentă pentru autobuz - str. Timișorii, 1.077 mp	199.924,00
6.	Teren - str. Ghioceilor nr.29, 1.080 mp	228.485,00
7.	Clădire - Calea Iuliu Maniu, sediu administrativ Poliția locală, P+1, CF 331196, 205 mp	452.209,50
8.	Clădire - Calea Iuliu Maniu, ateliere și anexă hală, Poliția Locală P+1, CF 331196, 500 mp	428.409,00

PRIMARUL MUNICIPIULUI ARAD

Nr. 57708 din 23.07.2019

Primarul Municipiului Arad

În temeiul prevederilor art. 136, alin. (8), lit. a) din Ordonanța de urgență nr. 57/2019 din 3 iulie 2019 - privind Codul administrativ îmi exprim inițiativa de promovare a unui proiect de hotărâre cu următorul obiect:

„aprobarea rapoartelor de evaluare a unor bunuri aparținând Municipiului Arad", proiect în susținerea căruia formulez următorul

REFERAT DE APROBARE

Având în vedere faptul că au fost identificate bunuri aparținând Municipiului Arad care nu au fost supuse evaluării, pentru acestea fiind necesar contractarea de servicii de evaluare în vederea stabilirii valorii juste, consider oportun aprobarea Raportului de evaluare a bunurilor, întocmit de către PFA Xxxxxx Xxxxx, pentru înregistrarea acestora în evidențele Primăriei Municipiului Arad.

P R I M A R

Xxxxx Xxxxxx

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD

DIRECȚIA PATRIMONIU

SERVICIUL EVIDENȚĂ ȘI ADMINISTRARE DOMENIUL PUBLIC

Nr.57709/23.07.2019

Referitor la: referat de aprobare înregistrat cu nr. 57708/23.07.2019 a domnului Xxxxx Xxxxxx, Primarul Municipiului Arad;

Obiect: aprobarea rapoartelor de evaluare a unor bunuri aparținând Municipiului Arad;

Ținând cont de:

- necesitatea atribuirii unei valori de inventar fiecărui bun ce aparține Municipiului Arad conform art. 8, alin. (1) și art. 13 din Legea contabilității nr. 82/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare;
- Contractul de Servicii nr. 94460/21.12.2018 încheiat între Municipiul Arad și PFA Xxxxxx Xxxxx;
- rapoartele elaborate de Persoană Fizică Autorizată Xxxxxx Xxxxx în calitate de evaluator privind evaluarea unor bunuri aparținând Municipiului Arad;
- art. 286 alin (1) și (4) din Ordonanță de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ,

Față de cele prezentate mai sus

P R O P U N E M:

Promovarea unui proiect de hotărâre prin care se aprobă rapoartele de evaluare a bunurilor aparținând Municipiului Arad, ca urmare a contractului de servicii de estimare-evaluare a imobilelor din patrimoniul municipiului Arad, întocmit de expert evaluator autorizat, membru titular ANEVAR, conform Anexei la proiectul de hotărâre.

DIRECTOR EXECUTIV Xxxxxx Xxxxxxxxxxx

ȘEF SERVICIU

Xxxxxxx Xxxxx

CONSILIER

Daniela CIGHIREAN

RAPORT DE EVALUARE

SERVICII DE ESTIMARE - EVALUARE A IMOBILELOR DIN PATRIMONIUL MUNICIPIULUI ARAD

CONFORM CONTRACTULUI NR.94460/21.12.2018

PRIMARI A MUNICiPtULUI aRAD

Anexa.........(ndicciiiv................

EVALUATOR

BUNURI

Xxxxxx Xxxxx PFA

Timișoara, Str. Vârădia, nr. 24

CUI: 386599567018

EUtD.ROONRC.F35/12/2018

Tei: 0722 550 246

Către Primăria Municipiului Arad

TABEL CUPRINZÂND PREȚUL CALCULAT AL PROPRIETĂȚILOR

Nr. crt	Suprafața (mp)	Preț euro/mp	Valoarea (euroi	Valoarea(lei),	Observații
0	2	3	4		5
8	Imobil - Piața Spitalului, CF 350542 1.168 mp	24	28.000	133.283
9	Imobil - str.Pandurilor nr.8/A, CF 312426, 964 mp	30	29.000	138.043
10	Imobil - str.Pandurilor nr.8/A, CF 312426. 91 mp	16	1.500	7.140
11	Imobil - teren - stafie incarcare lenta pt.autobuz -str. Coco ri lor_i832 mg	61	51.000	242.765
12	Imobil - teren - statie incarcare lenta pt.autobuz - Calea Timisorli 1.077 mp	39	42.000	199.924
13	imobil - str.Ghioceilor nr.29,1.080 mp	44	48.000	228.485
14	imobil - clădire - sediu administrativ P+1 - Poliția Locală. CF 331196, Calea luliu Maniu.^05mg	463	95.000	452.210
15	imobil- clădire - ateliere si anexe hală - Politia Locală CF 331196, 500 mp	180	90.000	428.409
	Total		384.500	1.830.258

Raport de evaluare

Proprietate imobiliară de tip; Teren intravilan, neimprejmuit, categoria de folosinta-drum- situat în Localitatea Arad,P-ta,. Spitalului, județul Arad.

Propietar: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Client: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Destinatar. Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Datele, informațiile si conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terii fara acordul scris al Evaluatorului Xxxxxx Xxxxx, legitimația nr. 18671/2019 si al destinatarului.

Elaborat de: Xxxxxx Xxxxx, Evaluator autorizat, ANEVAR, Legitimația nr. 18671/2019, Specializarea EPI.

SCRISOARE DE TRANSMITERE

Către

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Stimați domni.

In calitate de Evaluator autorizat cu legitimația nr 18671 EPI ANEVAR, va transmit raportul de evaluare intocmit in scop informativ pe care ii anexez prezentei scrisori.

Obiectul raportului de evaluare este estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare de tip; Proprietate imobiliară de tip Teren intravilan, neimprejmuit, categoria de folosinta-drum- situat în Localitatea Arad,P*ta,. Spitalului, Județul Arad.

identificata prin;

-Nr.extras de Carte Funciara -nr. 350542.

-Nr.Cadastru/Topografic.- nr. 350542.

-Plan de amplasament si delimitare imobil, intocmit de SC DATCAD SRL, in luna octombrie 2018. (anexa 1;35).

Scopul raportului de evaluare este de a determinarea valoarea de piața in vederea informării clientului asupra acesteia.

Dreptul evaluat este dreptul deplin de proprietate.

Tipul valorii- valoarea de piața.

Data evaluării: 29.01.2019.

In urma aplicării metodei de evaluare prezentate in cadrul lucrării, evaluatorul estimează: -valoarea de piața, la data de 29.01.2019, a propietatii imobiliare evaluate, la nivelul de:

28.000 euro

Valoarea este valabila in condițiile si in conformitate cu termenii raportului de evaluare, situația pieței imobiliare la data evaluării si elementele care influențează valoarea, prezentate in cuprinsul raportului.

Prețul de care se informează clientul propietatii evaluate se va putea situa sub sau peste valoarea de piața opinata de evaluator, in funcție de situația pieței la data tranzacției si de elementele subiective provenind de la părțile implicate in tranzacție; valoarea prezentata reprezintă opinia evaluatorului cu privire la propietatea in cauza, bazata pe datele puse la dispoziție de părțile implicate, informațiile culese si analiza de piața efectuata, precum si raționamentul profesional al evaluatorului.

In completarea misiuni de evaluare am utilizat informațiile si documentele furnizate de către client, cat si date furnizate din piața- tranzacții si oferte.

Timișoara la

CUPRINS

COPERTA

SCRISOARADETRANSMITERE...

Cuprinsul raportului

PARTEA INTA1.INTRODUCERE

Sinteza raportului

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Scopul evaluării

Identificarea proprietăți imobiliare subiect. Dreptul de proprietate evaluate

Tipul valorii

Data evaluări

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Ipoteze si ipoteze speciale

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Declarare conformitate

Moneda valorii definite; Modalitati de plata

PARTEA A TREIA. PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatii si localizare

Identificarea proprietății imobiliare subiecți

Descrierea situației juridice

Descrierea terenului

Descrierea construcției

Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente

care nu sunt proprietăți imobiliare

Istoricul propietatii subiectfincluzand vânzările anterioare si

ofertele sau cererile curente)

Date privind impozitele si valorile de impozitare

PARTEA A PATRA - ANALIZA PIEȚEI

Analiza cererii

Analiza ofertei

Analiza echilibrului pieței

PARTEA A CINCEA. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mai buna utilizare a proprietarii

PARTEA A SASEA. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața

PARTEA A ȘAPTEA. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII Analiza rezultatelor

Concluzia asupra valorii

ANEXE

PARTEA INTAI. SINTEZA RAPORTULUI

Sinteza raportului

Proprietatea evaluată:

Tipul proprietății:

Localizare (adresa): Scopul evaluării;

Dreptul evaluat; Beneficiar:

Utilizator desemnat:

Evaluator;

Data evaluării:

Data inspecției: Data raportului: Ipoteze speciale:

Teren intravilan, neimprejmuit, categoria de folosinta-drum- situat în Localitatea Arad,P-ta,. Spitalului, județul Arad

Teren intravilan, neimprejmuit, categoria de folosința-drum- situat în Localitatea Arad,P-ta,. Spitalului, județul Arad

Localitatea Arad, nr.. topografic -350542-jud. Arad.

Evaluarea Teren intravilan, neimprejmuit, categoria de folosinta-drum- situat în Localitatea Arad,P-ta,. Spitalului, județul Arad.

Dreptul de proprietate absolut.

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu , B-dul Revoluției nr 75.

Primăria Municipiului Arad-DIrectia Patrimoniu B-dul Revoluției nr75.

Xxxxxx Xxxxx, evaluator EPI, legitimația nr. 18671/2019 29.01.2019

29.01.2019

11.02.2019

Nu sunt.

Cursul valutar de referința, valabil la data evaluării: 1 EUR=4,7601 lei(29.01.2019).

Situația proprietății la data evaluării:

Evaluatorul a procedat la inspectarea directa a proprietății care face obiectul prezentului raport. Datele si informațiile respective au fost sintetizate in cadrul cap. 3 si 4 si utilizate pentru efectuarea unei evaluări corecte. Ipotezele avute in vedere la evaluare sunt prezentate In cadrul cap.2.

Deasemenea, la elaborarea raportului, s-au avut in vedere Standardele, normele si recomandările ANEVAR.

Tipul valorii estimate: Valoare de piață

Valoarea de piața este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un comparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere..

Raportul de evaluare este unul narativ, detailat, in conformitate cu SEV 103 si cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor si judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația concluziei asupra valorii, nefiind necesara nici o excludere sau abatere de la respectivul Standard.

Etapele parcurse pentru estimarea valorii sunt: -Sinteza raportului;

-Stabilirea termenilor de referința ai evaluării;

-Colectarea datelor. Identificarea si descrierea proprietății imobiliare.

-Analiza datelor;

-Evaluarea terenului;

-Aplicarea abordării in evaluare;

-Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii;

-Raportarea evaluării;

-Anexele raportului de evaluare;

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Prezentul raport de evaluare este realizat in baza unui contract nr. 94460/21.12.201de prestări servicii de către persoana fizica -Xxxxxx Xxxxx- membru titular ANEVAR, identificat cu legitimația nr. 18671/2019 EPI ANEVAR, domiciliat in loc. Timișoara, str. Varadia nr24, județul Timiș.

-nu am nici un interes prezent sau viitor referitor la proprietatea care constituie obiectul acestui raport si nici un interes personal legat de părțile implicate.

-onorariul perceput pentru acest raport nu este condiționat de raportarea unor rezultate premeditate, sau de marimea valorii estimate sau de o concluzie in favoarea clientului, -dețin cunoștințe pentru efectuarea in mod competent a acestei lucrări obiectiv si imparțial, -analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost relizate in conformitate cu cerințele, recomandările si metodologia de evaluare recomndata de către Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2018.

-in realizarea prezentului raport acționez in calitate de evaluator extern, independent.

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Prezentul raport de evaluare se adreseaza exclusiv Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu B-dul Revoluției nr 75.

-evaluarea s-a realizat in scopul determinării valorii de piața.

-evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in fata nici unui tert(persoana fizica sau juridical), niciodată si in nici o alta circumstanța in care raportul de evaluare ar putea fi utilizat in diferite scopuri;

-nu desemnam alti utilizatori care sa aiba acces la prezentul raport de evaluare;

Scopul evaluării

Estimarea celui mai probabil preț al proprietății imobiliare de tip; Teren intravilan, neimprejmuit, categoria de folosinta-drum- situat în Localitatea Arad,P-ta,. Spitalului, județul Arad in cazul tranzacționării pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna ianuarie 2019.

Scopul unei evaluări se bazeaza pe nevoile de informații ale clientului in legătura cu valoarea unui drept asupra proprietății imobiliare. Necesitatea evaluării diferitelor tipuri de proprietăți imobiliare deriva dintr-o multitudine de scopuri.Oricine folosește o proprietate imobiliara plătește pentru aceasta, de obicei la cumpărare sau inchiriere, acest lucru implica tranzacții sau situații in care trebuie sa se ia o decizie, sa se stabilească o strategie si pentru toate acestea e nevoie de o estimare a valorii. In cazul de fata scopul evaluării este estimarea valorii de piața a propietati imobiliare in vederea vanzarii- necesitatea vânzătorului de a cunoaște stabilirea unor preturi de vanzare corecte sl acceptabile de piața.

-acest raport nu va putea fi utilizat in afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

Identificarea proprietății imobiliare subiect.Dreptul de proprietate evaluat.

Dreptul de proprietate supus evaluării

In conformitate cu contractual de prestări servicii, prezenta evaluare se refera la dreptul integral de proprietate asupra proprietăți imobiliara de tip; Teren intravilan, neimprejmuit, categoria de folosinta-drum- situat în Localitatea Arad,P-ta,. Spitalului, județul Arad -nu consemnam restricții ale dreptului de proprietate asupra construcției supuse evaluării;

Localizare

Proprietatea subiect este situate in localitatea Arad conform Plan de amplasament si delimitare imobil, întocmit de SC DATCAD SRL, in luna octombrie 2018,(anexa 1;35). Caracteristici fizice, economice, juridice

Proprietatea de evaluat se refera la o proprietate imobiliara de tip, Teren intravilan, neimprejmuit, categoria de folosinta-drum- situat în Localitatea Arad,P-ta,. Spitalului, județul Arad. Suprafața 1.168 mp, teren neimprejmuit.

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale;

Act normative nr. 976, din 19/09/2002 emis de Guvernul României; Act Administrativ nr. 49802 din 03/07/2018 emis de Municipiul Arad, Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala1/1.

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanții si sarcini;

-Nu sunt

Date referitoare la teren;

Categoria de folosinta-drum

Intravilan-da.

Suprafata(mp)-1.16B mp

Extras Carte Funciara,-nr. 350542

Nr. cadastral /Nr topografic.- 350542.

Componente non-imobiliare, dotări tehnico-functionale, elemente non-imobiliare -nu am identificat componente non-imobiliare la proprietatea evaluata.

Tipul valorii

In prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piața a proprietății asa cum este definita in SEV 100-Cadru general, paragrafele 29-34.Valoarea de piața este suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un comparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângere. Conceptul de valoare de piața presupune un preț negociat pe o piața deschisa si concurentiala unde participanti actioneaza in mod liber.Valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia.

Data evaluării

Data evaluării este 22.04.2019, data ia care este valabila concluzia privind valoarea estimata, atunci când opiniile si concluziile evaluatorului a fost disponibile pentru fundamentarea valorii.

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

-am analizat PUG-ul municipiului Arad, am identificat proprietatea pe baza ;

1. Plan de amplasament si delimitare imobil lot 1, întocmit de SC DATCAD SRL, in luna octombrie 2018,
2. -inspectia proprietății făcută in prezenta reprezentantului desemnat de client, s-a făcut o inspecție parțiala;
3. Extras de Carte Funciara, nr. 350542.

-am solicitat informații in detaliu de la client privind starea solului, deasemenea am încercat sa identific riscuri de mediu inconjurator, reale sau potențiale;

-daca exista riscuri legale referitoare la utilizarea proprietății imobiliare;

In urma acestei documentarii am obtinut date suficiente pentru efectuarea evaluării si pentru a emite o opinie total justificabila asupra valorii.

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Natura si sursa informațiile utilizate au fost:

-Standardele de Evaluare a Bunurilor 2018;

-informații existente pe srt-urile, www.imobiliare.ro,www.publi24.ro.etc

- Informații privind piața imobiliara specifica;
- Informații privind istoricul utilizării proprietății imobiliare;
- Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;
- informații cu caracteristicile fizice ale propietatli imobiliare, amplasare acces, vecinătăți preluate din documentația primita;
- Piața imobiliara referitoare la oferte si cereri de proprietăți imobiliare, similare cu proprietatea subiect.

Ipoteze si ipoteze speciale

Pe langa precizarea tipului valorii, este nevoie sa se formuleze una sau mai multe ipoteze sau o ipoteza speciala, pentru a clarifica starea proprietății in cazul tranzactionarii/informarii. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii. -Valoarea de piața estimata este valabila la data evaluării. întrucât piața si condițiile de piața se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un moment dat;

-Datorita faptului ca intre data raportului si a inspecției, este o perioada scurta de timp, interval in care nu s-au modificat esențial condițiile pietii prin urmare putem considera data raportului si data evaluării.

-Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informații sau documente de care evaluatorul nu avea conostlinta;

-Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de incredere dar nu isi asuma nici o responsabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

-Exista o finanțare normala;

-Nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietatiilor vecine;

-S-a presupus ca legislația in vigoare se va menține si nu a fost luate in calcul eventuale modificări care pot sa apare In perioada următoare;

-Proprietatea nu a fost expertizata detailat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ala proprietății si este realizat pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevantețmasuratori de cadastru, expertize) aceste vor avea prioritate

-Presupunem ca amplasamentul este in deplina concordanta cu toate reglementările legale privind mediul înconjurător in afara cazurilor când neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in considerare in raport;

Ipoteze speciale

-Proprietatea nu a mai fost supusa altor tranzacționări pană in momentul de fata.

Ipotezele si ipotezele speciale trebuie sa fie rezonabile si s-a fie relevante in funcție de scopul pentru care este ceruta evaluarea si cu situațiile particulare ale unei evaluării.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare.

-Raportul de evaluare, in totalitate sau pe parii, sau oricare atta referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicității fare acordul scris in prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apare.

-Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menționați la punctele anterioare.

-Publicarea, parțial sau integral, precum si utilizarea lui de către alte personae decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine incetarea obligațiilor contractuale. De asemenea, intrarea in posesia unui teri a unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

-Evaluatorul nu isi asuma responsabilitate pentru orice modificare neautorizata adusa raportului, iar pentru validitatea acestuia este necesara semnătura in original.

-Raportul nu trebuie utilizt parțial, ci numai in integralitatea sa. Posesia raportului de evaluare nu conferă si dreptul de al publica.

Declarația de conformitatea evaluării cu standardele de evaluare aplicabile in Remania sau explicarea cauzei neconformttatii

-Scopul evaluării fiind determinarea valorii de piața, evaluarea s-a făcut cu respectarea principiilor de evaluare, cuprinse in SEV 100-Cadru General.

-Obiectul raportului de evaluare este proprietatea imobiliara, procesul de evaluare respecta prevederile SEV 230-Drepturi asupra proprietății imobiliare, si GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.

-Deasemenea s-a respectat prevederile SEV 102-lmpiementarea si s-a întocmit cu respectarea cerințelor SEV 103 -Raportarea.

Moneda valorii definite.

Moneda in care se exprima valoarea prezentului raport este euro;

PARTEA A TREIA. PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de plata, oras/vecinatatii si localizare

Date generale

Municipiul Arad este amplasat in partea vestica a României, respectiv in nordul regiunii Banat, in sesul Tisei, parte a Câmpiei de Vest. Este unul din cele mai importante orașe, aflate la intrarea dinspre Europa Centrala, cu deschidere directa către orașe europene ca: Belgrad (la distanta de doar 209km), Budapesta (275km), Viena (506km), Cracovia (657km), Praga (797km

fiind amplasat la intersecția unor importante rețele de comunicații rutiere (Coridorul European IV intersecția drumurilor europene E68 si

E60, E671), dar si important nod feroviar, aerian, si de frontiera.

Municipiul se mărginește de râul Mureș, in apropierea ieșirii acestuia din culoarul Deva

Populația Municipiului Arad, era la recensământul din 2011, de 159074 locuitori, reprezentând un procent de 36.9% din populația județului.

In ce privește populația stabila a Municipiului, se înregistrează o scădere a numărului populat

iei, cu 1.65% mai mare decât media de 16.3% aferenta întregului județ.

Scăderea este datorata indicelui național de scădere a natalitatii, nefiind specific doar județului si Municipiului, dar, la care se adauga o scădere datorata migralîei, cauzata de po zitia

Date specifice

Identificarea proprietății imobiliare subiect Descrierea construcției de baza.

Proprietatea de evaluat se refera la o proprietate imobiliara de tip Teren intravilan, neimprejmuit, categoria de folosinta-drum- situat în Localitatea Arad,P-ta,. Spitalului, județul Arad Suprafața 1.168 mp, teren neimprejmuit.

Proprietatea imobiliara este situata intr-o zona de dezvoltare imobiliara de tip; Drum. Terenul se afla amplasat intr-o zona de circulație auto in perimetrul sensului giratoriu din zona Intim.

Descrierea situației juridice

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanții si sarcini;

-Nu sunt

Date referitoare la teren;

Categoria de folosinta-drum

Intravilan-da.

Suprafata(mp)-1.168 mp

Extras Carte Funciara.-nr. 350542

Nr. cadastral /Nr topografic.- 350542

•Marimea si forma;

-forma neregulata.

Influenta coltului;

-nu este cazul.

Potențialul de creștere a valorii prin comasare;

-nu este cazul, fiindcă nu se poate combina cu nici o proprietate învecinată.

Topografia

-plana, cu sistem natural de drenaj.

Utilității

-ca urmare inspecției făcute, am identificat următoarele utilitati;

-alimentarea cu apa potabila.

•branșament stradal de gaze natural.

-rețea de joasa tensiune electrica.

Amenajarea terenului

Nu am identificat lucrări de pregătire a terenului pentru construcție, cum ar fi nivelări, garduri,borduri, trotuare șanțuri.

Proprietatea nu este imprejmuita

Accesibilitatea

-se realizează pietonal, direct din strada amenajatafdrum de pamant,pietruit, si astfalt in unele locuri)

Mediul înconjurător

-sub aspectul conditiilior de mediu proprietatea subiect corespunde factorilor de mediu favaorabili.

Istoricul proprietății subiectfincluzand vânzările anterioare si ofertele sau cererile curente)

-nu a existat un istoric.

Date privind impozitele si valorile de impozitare

Impozitele si laxele aferente acestui drept de proprietate, sunt la nivel mediu urban, stabilite prin HCL a autorităților locale.

PARTEA A PATRA. ANALIZA PIEȚEI

Date privind cererea si oferta de pe plata

Din analiza statistica a evoluțiilor din piața rezidențiala rezulta ca asistam la un moment în care piața este captiva între un nivel ridicat al cererii si o oferta relativ redusa Datele arata ca cererea pentru apartamente si case de vânzare este în continuare puternica, înregistrând un avans, cumulat la nivelul celor 6 mari orașe analizate, de 17%, în ultimul an: de la +6% printre bucuresteni, culminând cu +49% printre ieșeni. Daca urmărim evoluția cererii din ultimii 3 ani, cu punct de plecare T1-2015, reiese faptul ca aceasta înregistrează o creștere însemnata, de 76% - maximul fiind înregistrat în lași, de +217%. în ultimul an, am tot vorbit despre insuficienta ofertei pe piața atât ca număr de proprietăți cât si ca intervale de preț accesibile populației. Datele pe ultimele 12 luni, în cele sase mari orașe, indica o evoluție negativa a stocului de apartamente si case de 5,9%, Singurul oraș cu o evoluție pozitiva este Cluj-Napoca, cu 8,6%, celelalte orașe înregistrând scăderi între 0,2%, în lași,si 12,3%, în București. De asemenea, cererea pentru locuințele ieftine are o volatilitate mare dictata de programul Prima Casa, volumul ofertei pe acest segment fiind în continua scădere, iar noile construcții nu reusesc sa acopere diferentele din piața. în ultimii patru ani, se remarca o tendința de creștere a perioadei de vânzare a proprietăților rezidențiale. în cazul apartamentelor creșterea este mai temperata, de la 2 luni, în 2014, la 3 luni, în 2018, iar la case perioada de vânzare ajunge sa de dubleze, de la 4 luni, în 2014, la 8 luni, în 2018. Atât vânzătorii cât si cumpărătorii au o atitudine prudenta si sunt mai informați. Analiza evoluției preturilor medii pe metru pătrat al apartamentelor, în ultimii 10 ani, evidențiază faptul ca localitățile din jumatatea de Vest a tarii au recuperat cel mai mult din scăderile de preț determinate de criza economica. Comparativ cu primul trimestru din 2008, Cluj Napoca este singurul oraș din România care nu numai ca a recuperat scăderea de preț, ba chiar a ajuns la un preț mediu pe metru patrat cu 15,2% mai mare decât în urma cu 10 ani. Capitala Transilvaniei este urmata da Oradea, cu o scădere curenta de 0,7%, Timișoara si Arad, cu -6,5%, Alba lulia, cu -9,3%,si Satu Mare, cu -10,5%. Capitala se număra printre orașele cu cea mai mare scădere, mai având de recuperat 41,8% din nivelul prețului mediu din 2008. Deși ritmul de creștere a preturilor s-a mai temperat în primul trimestru al acestui an, ne confruntam cu un comportament de apreciere continua a apartamentelor bazata pe creșterea cererii si lipsa ofertei. O creștere sustenabila a valorii proprietăților imobiliare ar trebui susținuta de investiții în infrastructura, utilități si servicii sociale de calitate accesibile comunităților din noile ansambluri rezidențiale.

Analiza pieței imobiliare reprezintă procesul de identificare si studiere a pieței unei anumite proprietăți imobiliare. Folosim analiza pieței pentru a determina daca exista o piața, definind care este aceasta in cazul proprietarii subiect.

O analiza a pieței trebuie sa fie adaptata tipului si caracteristicilor de baza a proprietății imobiliare, locația si poziția acesteia pe piața.

Piața imobiliara se poate define ca fiind o interacțiune dintre personae -fizice sau juridîce-care schimba dreptul de proprietate contra altor bunurii cum ar fi banii. Aceasta piața se definește pe baza tipului de proprietate, potențialului de a produce venituri, localizarea, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici etc. Analizam proprietatea sub aspectul beneficiilor viitoare pe care le generează pentru viitori cumpărători. Oferta de pe piața similara cu a proppietatii subiect sunt de nivel peste mediu. Pentu acest tip de proprietate , cum este cazul proprietății subiect, se identifica preferințele pietii unui segment de potențiali cumpărători mai restrains.

Altfel spus, participant de pe piața isi formează propriile opinii cu privire la proprietatea subiect, altele asimilabile, evaluatorul sa concluzioneze care ar fi prețul cel mai probabil pe acea piața specifica, găsind comparabile pe care sa le analizeze In paralel cu proprietatea subiect, aplicând un raționament corect provenit din percepția pieței, nu di propria sa părere subiectiva.

Procesul anlizei pieței in sase pași;

Pasul 1 -Analiza productivității proprietății.

Am identificat la proprietatea subiect, acele caracteristici care ii determina capacitatea sa productiva, si anume;

-Detalii liniare imobil;

-Categoria de folosința -intravilan,-drum- suprafața de 1.168 mp.

-ca urmare inspecției făcute, am identificat următoarele utilitati la 150 ml de parcela; -alimentarea cu apa potabila.

-branșament stradal de gaze natural.

-rețea de joasa tensiune electrica.

Aceste caracteristici ale proprietății subiect vor sta la baza selectării proprietăților comparabile, precum si la modelarea cererii marginale previzionate.

Pasul 2-Delimitarea pieței specfficjaria pieței si aria competitiva).

Valoarea unei proprietății este in mare măsura dependent de poziția sa competitive pe piața specifica. In analiza pietii se poate discuta despre tranzacționarea unui drept de proprietate, dar si despre închirieri, caz in care se folosește abordarea prin venit. Cunoaștem caracteristicile proprietății subiect si trebuie sa identificam proprietățile cu caracteristici asemanatoare, pentru a putea intelege avantajele pe care proprietatea le oferă potențialilor cumpărători.

1. Air ia pietel-nu am identificat intr-un perimetru apropriat comparabile ;

2, Aria competitiva-ln aria competitiva

Nu-am identificat anumite elemente comune si particulare care evidențiază proprietatea subiect fata de proprietățile comparabile Identificate, si anume;

-localizare

-categoria/subcategoria de teren

-suprafața in mp.

-Preț de oferta in euro

-utilitățile

-front stradal

-tip drum de acces

Pasul 3-Analiza cererii.

Cererea reflecta nevoile, dorințele, puterea de cumpărare si preferințele consumatorilor produsului imobiliar. Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor potențiali pentru un anumit tip de proprietate. Dorința si puterea efectiva de cumpărare sunt factori de influenta ai cererii probabile si solvabile.

Cererea este greu de cuantificat pentru a predza la un moment dat cate cereri sunt prezente pe piața pentru un anumit tip de proprietate.

Pentru analiza cererea de piața a terenurilor pentru construcții Industriale am identificat următorii factorii:

-politicile fiscale si condițiile de creditare—accesibilitatea mai mare la credit si facilitate mat rapide si mai ieftine, in fructificarea creditelor pentru construcții.

-Topografia zonei este de câmpie,plana-.

Pasul 4-Analiza oferteifinvestigarea si previziunea concurentei).

Factori economici interdependenți care creeaza valoare pentru orice produs sunt;

1 .Utilitatea-capacitatea unui produs de a satisfice o nevoie, o dorința sau a suplini o lipsa. Toate proprietățile imobiliare trebuie sa aiba utilitate pentru investitori. Valoarea unei proprietății imobiliare rezulta din dreptul de proprietate. Restrictionarea acestui drept poate micșora valoarea proprietății.

2.Raritatea-exprima raportul dintre cererea si oferta actuala sau anticipate pentru o anumita categorie de bunuri. In general, daca cererea este constanta , raritatea unui bun il face mai valoros. Terenul, de exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil cerut pe piața este relativ rar, si prin urmare, are o valoare mai mare.

Cererea pentru un bun sau serviciu este creata de utilitate si este afectata de raritate.

Selectarea datelor comparabile si stabilirea gradului de comparabilitate

Prin urmare nu am identificat din oferta de proprietăți imobiliare scoase la vanzare proprieitati comparabile cu proprietatea subiect.

Pasul 5-Analiza interacțiunii dintre cerere si oferta).

Valoarea de piața a unei proprietății imobiliare est, in cea mai mare măsură, depndenta de poziția sa competitive pe piața specifica. Am cunoscut si identificat caracteristicile proprietății imobiliare subiect, am cunoscut , identificat si selectat proprietățile imobiliare competitive (oferta), si am identificat avantajele/dezavantajele proprietății subiect. Pentru a pune in evidenta conformările pieței pentru o anumita utilizare a proprietății subiect am identificat relația dintre cererea si oferta concurentiala de pe piața curenta si viitoare. Aceasta relație arata gradul de echilibru care caracterizează piața curenta si condițiile ce ar caracteriza piața după o perioada de prognoza. Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si prețul răspunde la cerere. Daca cererea este neobișnuit de mare, preturile vor incepe sa creasca. Acivitatea pieței imobiliare este ciclica, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, declin, recesiune si recuperare. Ciclul pe termen lung depinde de schimbările in caracteristicile gradului de ocupare a forței de munca existente, popuatie, venituri si modificări in preferințele de consum. Ciclul pe termen scurt depinde de disponibilitatea creditului si de situația generala a economiei. Piața impbiliara a fost si este afectata de reglementările legale si de posibilitatea obținerii de finanțare pentru achiziții de proprietății. Apariția, începând cu anul 2005, a facilităților de finanțare de tipul credit ipotecar a dus (in special pentru terenuri si proprirtatii rezidențiale) la o adevarata explozie a preturilor. Aceasta a avut un efect indirect si pe piața imobiliara industriala prin creșterea generala a nivelului pieței, dar cu o amploare mult mai redusa. Criza financiara manifestata pe plan internațional a avut ca efect o reducere puternica a nivelului pieței imobiliare si a preturilor practicate, datorita crizei de lichidități precum si a reticientei investitorilor in a efectua investiții. Este o reacție normala, motivata de reducerea generala a consumului, utilizat ca si o tactica de negociere in cadrul discuțiilor purtate in vederea achiziției de terenuri pentru construcții..

O piața activa este caracterizata prin cerere in creștere, o ramanere in urma a ofertei si preturi in creștere; o piața activa este numita piața vânzătorilor, pentru ca vânzători pot obține preturi mai mari pentru proprietățile imobile disponibile.

O piața in declin este o piața in care diminuarea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o scădere a preturilor, aceasta se numește piața cumpărătorilor pentru ca au un avantaj cumpărătorii. Cu cat avem mai multe informații de piața, cu atat ne putem argumenta si fundamenta opinia; in cazul ideal ar fi suficiente informații de piața pentru toate abordările, am ajunge la rezultate apropiate prin toate cele trei abordau in evaluare. Cotatia a terenurilot libere asimilate proprietarii subicet, sunt informații căra au in vedere componentele fizice ale prprietatii.

Analiza trebuie sa fie clara si s- a stabilească intrările de date in sistem, calibrarile unitare , dar si ajustările recunoscute de piața. Plajele largi sau criteriile nesustinute pot conduce Ea inceritudini in raport.

Pasul 6-Previziunea absorbției proprietății subiect in plata.

Indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt pot fi considerați gradul de ocupare si rata de absorbție a proprietăților

Prin compararea caracteristicilor proprietarii subiect cu cele ale proprietăților competitive, putem determina absorbția proprietarii subiect, in condițiile de piața, cerere si oferte competitive cunoscute. Prin urmare apreciem ca terenul pentru construcție care face obiectul prezentului raport se va vinde intre 30 si 150 de zile de la expunere.

PARTEA A CINCEA. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mal buna (CMBU) este definită in Standardele de evaluare a bunurilor 2018-Utilizarea probabila in mod rezonabil si justificat adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietarii construite, utilizare care trebuie sa fie posibil din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabil financiar si din care sa rezulte cea mai mare valoare a proprietarii imobiliare.

In analiza CMBU , trebuie sa consideram mai intai utilizările probabile in mod rezonabil ale proprietății subiect Pentru a ajunge ia o opinie privind CMBU a proprietarii subiect, trebuie sa aplicam patru teste;

1 .permlsibilitatea legala;

2. posibilitatea fizica;
3. fezabilitatea financiara;
4. productivitatea maximafutilizarea proprietarii subiect care are cea mai mare valoare) Obiectivele identificării celei mai bune utilizări a proprietarii sunt:

1 .identificarea acelei utilizări a propietatii care va asigura cea mai mare rentabilitate a capitalului investit.

2.identificarea proprietarilor comparabile recente pentru analiza comparativa.

3.estimarea valorii separate a terenului(la CMBU a terenului considerat liber).

Testul permisibîlitatii legale;

in toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizări sunt permisibile de legislație la data evaluării. El trebuie sa analizeze orice restricție prevăzută in reglementările urbanistice, normativele din domeniul construcțiilor, legislația privind monumentele istorice sau zonele cu patrimoniu arheologic, reglementarii de mediu. Daca nu sunt restricții, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism pot determina alternativele ce vor fi avute in vedere pentru analiza CMBU.

Testul posibilității fizice

Dimensiunea, forma, suprafața, capacitatea portanta, accesul afecteaza utilizările unei proprietăți imobiliare. Deci terenul are o topografie plana, iar proprietatea subiect fiind in cadrul Pug a Municipiului Arad intr-o zona cu destinație de curți construcții o definește ca o zona rezidențiala.

Testul fezabilității financiare

Utilizările care au îndeplinit deja cele doua criterii, le analizam pentru a determina daca ar putea genera un venit(inclusiv prin vanzare) care sa acopere toate costurile de construire. Toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate a fi fezabil financiar. Fezabilitatea financiara poate fi determinate pe baza analizei de piața in doua moduri:

1.Poate fi indicată de activitatea pieței. Vânzările recente de proprietății comparabile către utilizatorii finali indica fezabilitatea financiara a utilizării proprietății subiect.

Testul profitabilității maxime

Dintre toate utilizările demonstrate a fi fezabile financiar, CMBU este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare actualizata a proprietății, ca dezvoltarea pentru construcții de spatii rezidențiale care maximizează profitabilitatea.

Rezulta ca;

-utilizarea pentru construcții rezidențiale poate fi realizata imediat si se poate menține pe termen lung.

Cumpărătorul cel mai probabil este utilizatorul final(persone fizice sau juridice care doresc sa dezvolte o activitate in domeniul industrial).

PARTEA A SASEA. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața -este cunoscuta in domeniul evaluării proprietății imobiliare si sub denumirea de COMPARAȚIA DIRECTA sau Comparația Vânzărilor este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin analiza comparative a proprietăți similar care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vanzare. Astfel, premise principal a tehnicilor înscrise in abordarea prin piața este aceea ca valoarea de piața a proprietății imobiliare subiect este legata de preturile competitive ale proprietăților imobiliare comparabile.

Analiza comparativa din cadrul abordării prin piața, se concentrează pe similitudinile si diferentele constatate intre proprietățile comparabile si proprietatea subiect, diferente care au impact asupra valorii acesteia din urma. Aceste se numesc elemente de comparație si pot include: diferentele intre drepturile de proprietate transmise, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de finanțare, condițiile pietii la momentul vanzarii, dimensiuni, amplasarea proprietăților, caracteristicile fizice, si in cazul când proprietățile produc venituri, caracteristicile economice.

Atunci când exista informații disponibile, abordarea prin piața este cea mai directa si adecvata abordare ce poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piața.

La analiza rezultatelor obținute prin aplicarea abordări prin piața, ca si la analiza finala a rezultatelor evaluării, obținute prin aplicarea tuturor abordărilor utilizate, trebuie sa se exprime clar opinia privind relevanta datelor culese, a analizelor efectuate si a concluziei asupra valorii proprietății subiect.

Elementele de comparative recomandate a fi utilizate include: drepturile de proprietate transmise; condițiile de finanțare; condiții de vanzare; cheltuieli necesare imediat după cumpărare; condițiile de piața; caracteristicile fizice; caracteristicile economice,; utilizarea; component non-imobiliare.

In prezentul raport, datorita faptului ca nu sunt tranzactionate si ofertate terenuri intravilane pentru cu categoria de drum, pe piața, nu putem sa identificam proprietari comparabile ,prin urmare nu vom utiliza abordarea prin piața.

Abordarea prin venit reprezintă una din cele trei abordări tradiționale pe care evaluatorul le poate utiliza in procesul de evaluare. Abordarea prin venit are ca scop analiza capacitatii proprietății imobiliare de a genera fluxuri de numerar viitoare si transformarea acestora intr-o indicație asupra valorii printr-un proces de capitalizare sau de actualizare.

Abordarea prin venit se bazeaza pe principiul ca, pentru a achiziționa o proprietate imobiliara, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât valoarea actualizata a beneficiilor pe care le va incasa pe perioada de deținere ca investirie a proprietății respective plus valoarea de revanzare a proprietății la finele perioadei de deținere, adica valoarea terminal sau de reversiune.

Abordarea prin venit este aplicabila oricare! proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării . Proprietatea subiect fiind teren intravilan nu are posibilitatea de genera fluxuri de numerar viitoare, prin urmare Abordarea prin venit nu se poate aplica.

Abordarea prin cost; Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar objinerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice forme relevante de depreciere .Abordarea prin cost este recomandabilă în situații specifice de evaluare, cum sunt:

- când există un număr limitat de tranzacții din cauza naturii specializate, modelului sau localizării activului, sau când activul în sine nu generează un flux de numerar sau când fluxul de numerar asociat cu acesta nu poate fi separat de întreprinderea care utilizează activul. De aceea, abordarea prin cost se utilizează în mod tipic ca abordarea primară în evaluare atunci când abordarea prin piață sau prin venit nu se pot aplica;

-când activul subiect a fost construit și pus în funcțiune recent;

-când activul subiect se află în fază de proiect sau se află în stadiul de în curs de execuție/neterminat. Prin urmare abordarea prin cost in acest caz o folosim, deoarece in cazul proprietăți subiect nu avem avem o piața.

FISA DE CALCUL PENTRU TEREN INTRAVILAN, CATEGORIA -DRUM-, SITUAT IN PTA SPITALULUI, LOCALITATE ARAD

Frs* nr.	a	Pdxltla pe planul do altuatiat	1 iViluiHI: lao.M.ao-l»
		PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAO
ODlecUv		P-TA SPITALULUI

Adropa		Lee. ARAD,, Ji»d ARAD
		SA- i ;	An PIF

Ooocrlore riructum _:

Rn^^fn do lnnt\|\|me		h mediu (mj' ■	Au total» (mp)«
Ad letal fmnț -	SO 300	<H eociu /m) —	Ae trr>p)«

STARE TEHNICA________________ __________MEDIU PE FOLC*INT A

tn Tras imc tun»

Foarte tauru»	0	Normal
Buh*		Aonmiv
Sm •facocoare	O	Putem Ic oarețiv

1. EVALUARE ABORDAREA FR>N COST

IROVAU BUCUR&6TI 3014, pnp. 19B

EXPLICAT»	SIMBOL	Lelfmp	indice net	suprafața ■ mp	Cod teta! - lol
Drum asfaltat pe macadam clHndmt cu acostament	DRMASP	IST,30	O 9B42	1 1M	137 306
TOTAL COST /m» ou TVA					130,33;
TOTAL COST CM TVA					1B7 3M
Coafleteot de distanta	1 900	distante do tirana port
Coreei lo manopera	1 ooo	nivel II da ea-ad sare
TOTAL COST DE ÎNLOCUIRE BRUT (CIOl CU TVA - lei					187 303

TABEL CENTRALIZATOR RgNTRU AMAL1ZA oaPRECIERII FIZICE A STRASLOR

Donumlrt aubstrueture	Cosi d* înlocuire brut <CIB>- ie	Coeficient de distanta	Coeficient de mancoara	Cost de înlocuire brut total (OIB) -IMI	□ep rastere fltțlca «tlmato %	valoare deprecia iw . lei
Drum	137 308	1,00	1 DO	137 306	35%	46 326
Irruallteard	□	1ODB	1 018	0	10%	O
FJniBBje interioare	0	1 006	1 018	0	1 B%	O
Finisaje ewterleare	0	1.006	1 018	o	10%	0
Instalații etactrleo	6	i.ooe	1.013	o	20%	o
Instalații de încălzire	0	1 006	1 013	□	20%	0
(natalatH sanitare	a	1.006	1 013	o	25%	0
TOTAL cot: de intoculre brut (Ci*) - TOTAL de preot era eu TVA (el				137 306		40 82 a
total CtS * profitul nritreuwcnjiul cu TVA *- 4et				203 036
TOTAL Cts P fer» TVA (tal)				173 140
TOTAL CIB • fora TVA (le^rnp)				3
Pentru determinarea centului da înlocuire noi (CIN) ap deduce in coru huane deprec cro» funcționala »i deprwclwea externa
Depreciere flzica totala <Dfl% >					25%
Depreelere funcționala (CWuinct )			■		O%
Depreciere externa (Dext.)			•		0%
Ceai de imoculre brut fCiaj tara TVA lol			M		173 140	Im
Cosi de înlocuire: net (CtN) - lai					120 855	le
Pormuin de calcul ' CIN " ClB K \|1 Ofiz ) x ți Dfutnet ) m {1 Dexț j
Valoare» de olatodusia eatlmnin mra TVA ei			■		12S 855	te
Valoarea da platafj liste estimate rotunjite - EURO					2? aaa	EURO

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU imjLAR Ea BOGL'JȚ DOREL

PARTEA A ȘAPTEA. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Analiza rezultatelor

In analiza rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrării pentru a putea certifica exactitatea datelor, tehnicile aplicate , raționamentele care au dus la judecați corecte.

Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obținute din surse considerate de încredere. In acest proces evaluatorul parcurge mai multe etape;

-identifica si culege date generale si specifice.

-determina cea mai buna utilizare a proprietății.

-aplica metodele de evaluare , in concordanta cu scopul evaluării.

In raționamentul efectuat am avut in vedere ca;

1 .Valoarea este subiectiva-evaluarea este o comparare a rezultatelor care duc la estimarea finala a valorii, trebuie sa ia in considerare o mulțime de comparații efectuate in decursul procesului de evaluare si nu o selecție arbitrara. Compararea este fundamentala pentru întregul proces si prin urmare este necesarao mare grija la selecția si utilizarea tranzacțiilor comparabile.

Orientarea pe piata-evaluatorul trebuie sa cunoască sis- a reflecte piața

Deși este o concluzie Imparțiala, experta si rezonabila a unui profesionist calificat, bazata pe o analizaa tuturor informațiilor relevante, ramane totuși o opinie. Raportul de evaluare trebuie sa evidențieze clar raționamentul evaluatorului, cum a ajuns la aceasta concluzie. Evaluatorul trebuie sa fie sigur ca valoarea estimate este in concordanta cu scopul evaluării, deasemenea trebuie sa se tina seama de drepturile de proprietate transferate in cadrul tranzacțiilor proprietății comparabile.

In urma

abordări

s-au obtinut;

Tipul abordării Abordarea prin COST	Valoarea obțin uta -euro
Teren	28.000
Total	28.000 euro

Concluzia asupra valorii

Având in vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea abordărilor in evaluare, relevante acestora si informațiile de piața care au stat la baza aplicării lor sipe de alta parte scopul evaluării si caracteristicile propietatii imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea estimate pentru propietatea in discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicării abordări prin piața. Datele si informațiile utilizate in cadrul abordări sunt preluate direct de pe piața, fiind suficiente sub aspectul cantitatii, calrtatii si a preciziei in vederea estimării valorii de piața a proprietății.

Astfel, valoarea de piața a propietatii imobiliare prezentate este, in opinia evaluatorului, la data de 22.04.2019 in suma de;

28.000 euro

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerente privind valoare;

-valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipoteze, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport;

-valoarea estimată in euro este valabila atat timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea nu se modifica semnificativ;

-evaluarea este □ opinie asupra unei valori;

-valoarea nu tine seama de responsabilitatea de mediu;

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandata de către ANEVAR.

Evaluator

Ec. Xxxxxx Xxxxx

Legitimația nr. 18671/2019

ANEXE

LOCALIZARE - Piața Spitalului C.F. 350542

E A^CPL l;.-.-.?~.kl’. -L7t^;>-^ ■ •-• ..i, ,^_ \~ >■■ -,. . - >- -, r < _•_ IZ. -Ț

Lcatiurv rap*4* O

«RflultaJelt tiutKU rapid < *

OwUrt imsWlO

/**♦ *Tjfi

f*V Alt

Sparturi»!

»DU2

COMPARABILE - Piața Spitalului C.F. 350542

COMPARABILA 1

Teren intravilan în centrul orașului

120 000 EUR

Tel. 0757662907 - Andrei Caracionl - www.romimo.ro

Arad. Arad Intim Vezi pe harta

Specificații Front stradaM

Lățime drum acces3

Descriere

Vă oferim spre achiziție un teren cu suprafața de 2000 mp în centrul orașului.

Utilitățile sunt în zona putând fi racordate.

Terenul este generos putându-se dezvolta o zona rezidențială într-o zona liniștită și totodată centrală, având acces printr-un drum de servitute către acesta.

Pentru mai multe detalii și/sau pentru programarea unei vizionari, vă rugăm să ne contactați la numărul de telefon afișat.

Xxxxxx Xxxxxxxxx - Consultant Imobiliar PropertyLab.ro

Telefon 0374 484 489

Cod Proprietate: xxxxxxxx

COMPARABILA 2

Descriere

Vând 9300 mp teren "curii construcții" in zona ultracentrala a Aradului. aproape de Catedrala . Are toate utilitățile, apa. canalizare, gaz, curent trifazic, asfalt, comunicații, ele.. Fostul Bodimar.

Am Certificat de Urbanism pentru construcții civile: Blocuri , supermarket

COMPARABILA 3

2000 mp loc de casa, in micalaca 65 EUR

Tel. 0747039593 - Teodora - www.romimo.ro

Arad. Arad Micalaca Vezi pe harta

Valabil din 12.02.2019 12:48:41

Specificații

Suprafața terenulu(2000,0 m²

Front stradal27.00

Descriere

Vând 2000 mp teren intavilan cu casa modesta, de demolat, pe o strada larga, frumoasa si liniștita in Micalaca.

Frontul stradal este mare, de 27 mp, ceea ce permite, eventual, construcția a doua case sau a unor case insiruite.

Prețul: 65 euro/mp, suprafața totala: 2000, Front stradal: 27

I 0<nni|>* Iții: Text in Balon

AmiMI 13& U iWfțUMfTMim Plan de amplasament si delimitare a imobilului

		'icwa 1-2000
Nt cwtaatv		&u«f*tau fTwcniQk a knoUtAJ «Wl	Adi«U kTCW^ul
sPcfliX-		UI»	\| inlHM arw.N-ru»₁.< KttAE P TASpn *vLX J
	r* fvfigw®		t>ow* T«nt#UU* ;iUAȚ
MWS

plraon»dpi5>n«3 Sțra*«a <mjf	kLemwrit
i j OR IM»	I «nm M Hfv*»n «KflQltlIUU
K. CMt* «•laiitMr» ta tMHtrteW
Jhuin^Lk tTK^Ulj La “ ow-w» w₍»t	Mertkmd

Supratata tomta maturau a imobilului • tMZSnjg Supratatai tân uct 1D)2Sms

Ofiaii de Cacavru; Putori* MAC «raiaCadar-uy Put citare imcti-ari Arad

JNCPL. EXTRAS de carte funciara

ă*;!!K!:rr pentru informare

Carte fiincMM 350542 Arad

A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN Intravdar

Adresa: lot Argij. Cartier Centru Piața Sp ta uiu iuj Arac

Nr. 1 Jir, cadastral Crt \|Hr topografic	Suprafața* \|mp\|	Observații ■Referințe
ti \| 5555C	15129	Tererr.îirmw

B, Partea II. Proprietari șl acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale		Referințe
74B01 /16/07/2018 \|
Act Normativ nr 976 ffln 19/09/20® em» de GUVERNUL ROMAN :l Act Administrativ nr. 49M2, din
03i07/201B emis de MUWIC Pili ARAD.		. 1
61	Intaoulere, drept de PROPRiETAlt. dabwdit prin lege, ccta actuala 1/1	Al i
	1) MUNICIPIUL ARAD, domeniu pubric \|

C. Partea III. SARCINI.

înscrieri privind dezmembrâmlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini	Referințe
hJSUNT

Punct taeaput	►una rf*r»rt	tunțjlmw lOOmnnt	HRHCT Început	!I	Uin«i*i<5 snțpntfnt		J*unCt inctpvt	Pur»ct Sfârșit	Uinqkrw StCrwent
>•<	25] 14.17*		M	7'	S)I		:?	28	s wi
«	»	4on	29» 30		r 5-7		5 o⁴ si		1.134
31	37	0 927	»	»	10 MS		IJC M		1 109.
34	15	0 011	35	36	j.sii		ab	37	C.5H
37	35\| 03711		11	39	iesTjj		»! AC		€ ast
4C	J>	01C5	41	42	a*©i		42	4)	6572
43	44	0 642	44		:.M3		45	46	3.79
4fi	47	J472	4?		a ?9 i		4\|l 45
4»	»“	ae!J	W	St	) «»î		51	1«	3UÎ'
«1 ș>		3.84	53	SG	3 355		Ml 55		XOii?
S5	16	Hll	SGJ 5?		10 139			SB	B»37
Sfl	59	0.551	56! *0		est		aa	61	),9».
... ts	CI	ICTM	Gli 63		1.542		ci	64	p.sul
M	es	0.671	ți	€6	0619		€6	6Î) 14.177C
*’	Gfi	Ws	€01 69		3 K66		45	70	4C2S
?c	’>	?.»*		T2	un¹		72i n		4.71
73	24	30.377	74	75	3 427		7S; 78		4.)rx
75	771 )î?6		ÎT	ItH 3.122<’			711 79		1.756
7?	IWl 1.221		£1. «1		__L£2I		aii 02		3.92
w	51	4»M	K3	«1	4.022		iul es		XMC¹
«.S£		3 556	£îît	a>	0.31		87. M		0814»
Bfi	Ml «.»»!		R*	M	0 6J	1 QFf		«n	175)
M	»J	6.0P1	97	r~sr	4.BÎ2		PJ		SJIST
w	96	11341	.. &5	9h	“’M		96	97	0 634
.«>	ABÎ 0.1721		»B	90	13 je		UO	109	3».c:3
1CD	«1	34.445	101	1U2	TIO		ic:	113
JOI	104	5.735	104	1K	3S-*J		1D!	1D6	5 505
	X071 3?.)7t.		J07, 1C6		18 754		xoe	JC9	5 054
it»i irc		4;&S1\|	noi ITT		2112		uit 112		Tîît
1ÎT	IU	2. DM	111	114	1.S6B		IU	Hi	C^22
DS	n«	D.058	:h	117	2.1X5		>\|7] 11®		3B?1
nt	ns	3.8*5	119	170	2 797		120	121	fFSÂ
33!	122	4 0>0		123	1.922		173	124	C96Y1
SH	225	07»	i:t	126	0 657		126	177	cale
127	175( 42a«		12tf	12»\| 75 993			129	I»	1.012
«2.	131	CfiW	131	132	C.711		13?	551	0574
13*	IUI 17 12GJ		13*	135	2 44J		135	13G	1 M2
tki ;j:		“W*	137	Î30	4* 048*		118	139	is«i
139	MD	13 476	140	Ml	HW		1411 14)		57 862
1*7	IO	5 4M,	1431 144		5.7E2		143] 145		5 561
143	146	33M	146	w»	19 901		147	T4S	IÎ469
14fl	1491 3.675		1*9	ISO	C.5241		15(1	151	2D 8€2
151	157» 1B«95		152	U3	2.242		1511 154		20 16.5
15^	155	SJ.SJT	1SS\| 15b		21659		1361 i57i 7)47
1671 156		3.3TB	15B	159	1075		Î5q Î6O		4*13
X6U	161	3.742	161	IM	75		109	163! 3 961
155	16J	3ttl	1M	165	5.25B		16b	îtb	€396
Xfeîl 35?		19 11)	. »’	irt	29 03)1		IC«	ta»	)B tlb
IMi 1?G) 18 17?			1TD	173	27 98-,		x?r	'in	3 an
■»	1«	5 531	l 3	■ 134	15 935		>«	:?s	0 72t
175	HG	5 193	176	l?7	1 OO»		177? IȚ81 2t 564
iT3i m		113831	179	IflG	2 323		:w	181	2I3:
1911 1RI 3-5€2			1*2	«63	Fer		îai	1 1*4	2332J
114	1851 5065		H5\| tir		5 6’9]		1IG	1 1S7	130*
11>	1BI> 1 IU		IbBI ieo		11072		14»	X9Î»	1JW5
1B0	1»1	1-537	1»1	1 192	0 615		! 197	1W	2JB3b

£«Xins»rte*Ct*'^*C»^r4<uC*’fl^rTp<*^*t<PV*»*'* «fr*T« «* V* r«£JÎ M0*T4 J Pn 4

f ►âincEJ Punct l ] ] lk<*lll jrli«Ut 1	LkihțilmB WțITWfTt
iii 1H»
mi 1971	4 7?<
" t ufwmhă imbhwf	■•Iar ă*ia

Cortc «/X JC3SJJ tcmijfl t-WuninpiU, Jur»

[ Ptfnet j funct	Lunpbna
' kntaputhhrnțH	Mțmml
t IMAl ist	J4J>
\| 397 1	^fJ.3I
*i> m iwnw m> kwh

IflțBpțlt	»»br»U\|	Lkfngbm* in*"
1»3	mi	4 t>47

IțJrV* fJîîwilwî

)

etw

Ancwa 1 Jî> ia rwgtMmtm

Plan de amplasament si delimitare a imobilului Sa» V7DOT

^oprraLtrtmiXB» IHWJUtn» rrr^clit

•ci20 ' ha4»r.oniiPwM.r» «< >»Mic 0 ÎA zrn*uîtjF

kMKUM UjXTi

A. Dat» r»twfMaac* ta

Stilau» mj

E3tau*«wtwimi

£uizj4»1» LWWDO M coi mț,)

Raport de evaluare

Proprietate imobiliară de tip; Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A, cf 312426-964 mp, județul Arad.

Propietar Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Client: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Destinatar Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Datele, informațiile si conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate in parte sau In totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris al Evaluatorului Xxxxxx Xxxxx, legitimația nr. 18671/2019 si al destinatarului.

Elaborat de: Xxxxxx Xxxxx, Evaluator autorizat, ANEVAR, Legitimația nr. 18671/2019, Specializarea EPI.

SCRISOARE DE TRANSMITERE

Către

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Stimati domni.

In calitate de Evaluator autorizat cu legitimația nr 18671 EPI ANEVAR, va transmit raportul de evaluare intocmit in scop informativ pe care il anexez prezentei scrisori.

Obiectul raportului de evaluare este estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare de tip; Proprietate imobiliară de tip; Teren intravilan, parțial imprejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A Județul Arad.

identificata prin;

-Nr.extrasde Carte Funciara -nr. 312426.

-Nr.Cadastru/Topografic.- nr.350905.

Plan de amplasament si delimitare imobil lot 1, intocmit de P.F.Xxxxxxx Xxxxxxxx, autorizat ANCPl, seria RO-B-F NR0859SC.

Scopul raportului de evaluare este de a determinarea valoarea de piața in vederea informării clientului asupra acesteia.

Dreptul evaluat este dreptul deplin de proprietate.

Tipul valorii- valoarea de piața.

Data evaluării: 29.01.2019.

In urma aplicării metodei de evaluare prezentate in cadrul lucrării, evaluatorul estimează: -valoarea de piața, la data de 29.01.2019, a propietatii imobiliare evaluate, la nivelul de:

29.000 euro

Prețul de care se informează clientul propietatii evaluate se va putea situa sub sau peste valoarea de piața opinata de evaluator, in funcție de situația pieței la data tranzacției si de elementele subiective provenind de ia părțile implicate in tranzacție; valoarea prezentata reprezintă opinia evaluatorului cu privire la propietatea in cauza, bazata pe datele puse la diapozitie de părțile implicate, informațiile culese si analiza de piața efectuata, precum si raționamentul profesional al evaluatorului.

In completarea misiuni de evaluare am utilizat informațiile si documentele furnizate de către client, cat si date furnizate din piața- tranzacții si oferte.

Timișoara la

29.01.2019.

CUPRINS

COPERTA

SCRISOARADETRANSMITERE...

Cuprinsul raportului

PARTEA INTAUNTRODUCERE

Sinteza raportului

PARTEA A DOUA TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Scopul evaluării

Identificarea proprietăți imobiliare subiect.Dreptul de proprietate evaluate

Tipul valorii

Data evaluări

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Ipoteze si ipoteze speciale

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Declarare conformitate

Moneda valorii definite; Modalitati de plata

PARTEA A TREIA PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatii si localizare

Identificarea proprietății imobiliare subiecți

Descrierea situației juridice

Descrierea terenului

Descrierea construcției

Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente

care nu sunt proprietăți imobiliare

Istoricul propietatii subiectțincluzand vânzările anterioare si

ofertele sau cererile curente)

Date privind impozitele si valorile de impozitare

PARTEA A PATRA - ANALIZA PIEȚEI

Analiza cererii

Analiza ofertei

Analiza echilibrului pieței

PARTEA A CINCEA ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mai buna utilizare a proprietății

PARTEA A SASEA EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața

PARTEA A ȘAPTEA ANAUZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII Analiza rezultatelor

Concluzia asupra valorii

ANEXE

PARTEA INTAI. SINTEZA RAPORTULUI

Sinteza raportului

Proprietatea evaluată:

Tipul proprietății:

Localizare (adresa):

Scopul evaluării;

Dreptul evaluat; Beneficiar:

Utilizator desemnat:

Evaluator;

Data evaluării:

Data inspecției:

Data raportului:

Ipoteze speciale:

Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A județul Arad.

Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate In loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A Județul Arad.

Localitatea Arad, nr tapogaflc/cadastru. 350905, Cf. 312426— jud.Arad.

Estimarea valori de piața, proprietăți; Teren intravilan, parțial imprejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A Județul Arad.

Dreptul de proprietate absolut

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu , B-duI Revoluției nr 75.

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu B-dut Revoluției nr 75.

Xxxxxx Xxxxx, evaluator EPI, legitimația nr. 18671/2019 29.01.2019

29.01.2019

11.02.2019

Nu sunt.

Cursul valutar de referința, valabil la data evaluării: 1 EUR=4,7601 lei(29.01.2019).

Situația proprietății la data evaluării:

Deasemenea, la elaborarea raportului, s-au avut in vedere Standardele, normele si recomandările ANEVAR.

Tipul valorii estimate: Valoare de piață

Valoarea de plata este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un comparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere..

Raportul de evaluare este unul narativ, detailat, in conformitate cu SEV 103 si cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor si judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația concluziei asupra valorii, neflind necesara nici o excludere sau abatere de la respectivul Standard.

Etapele parcurse pentru estimarea valorii sunt: -Sinteza raportului;

-Stabilirea termenilor de referința ai evaluării;

-Colectarea datelor. Identificarea si descrierea proprietății imobiliare. -Analiza datelor;

-Evaluarea terenului;

-Aplicarea abordării in evaluare;

-Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii;

-Raportarea evaluării;

-Anexele raportului de evaluare;

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Prezentul raport de evaluare este realizat in baza unui contract nr. 94460/21.12.201 de prestări servicii de către persoana fizica -Xxxxxx Xxxxx- membru titular ANEVAR, identificat cu legitimația nr. 18671/2019 EPI ANEVAR, domiciliat in loc. Timișoara, str. Varadia nr24, județul Timiș.

-nu am nici un interes prezent sau viitor referitor la proprietatea care constituie obiectul acestui raport si nici un interes personal legat de părțile implicate.

-in realizarea prezentului raport acționez in calitate de evaluator extern, independent.

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Prezentul raport de evaluare se adreseaza exclusiv Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu B-dul Revoluției nr 75.

-evaluarea s-a realizat in scopul determinării valorii de plata.

-evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in fata nici unui tert(persoana fizica sau juridica!), niciodată si in nici o alta circumstanța in care raportul de evaluare ar putea fi utilizat in diferite scopuri;

-nu desemnam alti utilizatori care sa aiba acces la prezentul raport de evaluare;

Scopul evaluării

Estimarea celui mai probabil preț al proprietății imobiliare de tip Teren intravilan, parțial împrejmuit, situat in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A județul Arad.

in cazul tranzacționării pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna ianuarie 2019.

Scopul unei evaluări se bazeaza pe nevoile de informații ale clientului in legătură cu valoarea unui drept asupra proprietății imobiliare. Necesitatea evaluării diferitelor tipuri de proprietăți imobiliare deriva dintr-o multitudine de scopuri.Oricine folosește o proprietate imobiliara plătește pentru aceasta, de obicei la cumpărare sau inchiriere, acest lucru implica tranzacții sau situații in care trebuie sa se ia o decizie, sa se stabilească o strategie si pentru toate acestea e nevoie de o estimare a valorii. In cazul de fata scopul evaluării este estimarea valorii de piața a propietati imobiliare in vederea vanzarii- necesitatea vânzătorului de a cunoaște stabilirea unor preturi de vanzare corecte si acceptabile de piața.

-acest raport nu va putea fi utilizat in afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

Identificarea proprietății imobiliare subiect. Dreptul de proprietate evaluat. Dreptul de proprietate supus evaluării.

In conformitate cu contractual de prestări servicii, prezenta evaluare se refera la dreptul integral de proprietate asupra proprietăți imobiliara de tip Teren intravilan, parțial imprejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A Județul Arad.

-nu consemnam restricții ale dreptului de proprietate asupra construcției supuse evaluării;

Localizare

Proprietatea subiect este situate in localitatea Arad, conform Plan de amplasament si delimitare imobil lot 1, întocmit de P.F.Xxxxxxx Xxxxxxxx, autorizat ANCPI, seria RO-B-F NR 0859SC.

Caracteristici fizice, economice, juridice

Proprietatea de evaluat se refera la o proprietate imobiliara de tip, Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. SA Județul Arad.

Suprafața 964 mp, teren parțial imprejmuit.

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale;

Nespecificat

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanții si sarcini;

-Nu sunt

Date referitoare la teren;

Intravilan-da.

Suprafata(mp)-964 mp.

Extras Carte Funciara,-nr. 312426..

Nr. cadastral /Nr topografic.- nr. 350905.

Componente non-imobiliare, dotări tehnico-functlonala, elemente non-imobiliare

-nu am identificat componente non-imobiliare la proprietatea evaluata.

Tipul valorii

In prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piața a proprietății asa cum este definita in SEV 100-Cadru general, paragrafele 29-34.Valoarea de piața este suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un comparator hotarat si un vânzător hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângere. Conceptul de valoare de plata presupune un preț negociat pe o piața deschisa si concurentiala unde participant! actioneaza in mod liber.Valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia.

Data evaluării

Data evaluării este 29.01.2019, data la care este valabila concluzia privind valoarea estimata, atunci când opiniile si concluziile evaluatorului a fost disponibile pentru fundamentarea valorii.

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

-am analizat PUG-ul municipiului Arad, am identificat proprietatea pe baza ;

1, Plan de amplasament si delimitare imobil lot 1, intocmit de P.F.Xxxxxxx Xxxxxxxx, autorizat ANCPI. seria RO-B-F NR 0859SC.

2. -inspectia proprietarii făcută in prezenta reprezentantului desemnat de client, s-a făcut o inspecție parțiala;

-am solicitat informații in detaliu de la client privind starea solului, deasemenea am incercat sa identific riscuri de mediu inconjurator, reale sau potențiale;

-daca exista riscuri legale referitoare la utilizarea proprietarii imobiliare;

In urma acestei documentarii am obtinut date suficiente pentru efectuarea evaluării si pentru a emite o opinie total justificabila asupra valorii.

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Natura si sursa informațiile utilizate au fost:

-Standardele de Evaluare a Bunurilor 2018;

•informații existente pe sit-urile, www.imobiliare.ro.www.publi24.ro.etc

- Informații privind piața imobiliara specifica;
- Informații privind istoricul utilizării proprietății imobiliare;
- Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;
- informații cu caracteristicile fizice ale propietatii imobiliare, amplasare acces, vecinătăți preluate din documentația primita;
- Piața imobiliara referitoare la oferte si cereri de proprietăți imobiliare, similare cu proprietatea subiect.

Ipoteze si ipoteze speciale

-Datorita faptului ca intre data raportului si a inspecției, este o perioada scurta de timp, interval In care nu s-au modificat esențial condițiile pietii prin urmare putem considera data raportului si data evaluării.

-Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de încredere dar nu isi asuma nici o responsabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

-Exista o finanțare normala;

-Nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietarii evaluate sau valoarea proprietarii lor vecine;

-S-a presupus ca legislația in vigoare se va menține si nu a fost luate in calcul eventuale modificări care pot sa apara In perioada următoare;

-Proprietatea nu a fost expertizata detailat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ala proprietății si este realizat pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante(masuratori de cadastru, expertize) aceste vor avea prioritate

Ipoteze speciale

-Proprietatea nu a mai fost supusa altor tranzacționări pană in momentul de fata.

Ipotezele si ipotezele speciale trebuie sa fie rezonabile si s-a fie relevante in funcție de scopul pentru care este ceruta evaluarea si cu situațiile particulare ale unei evaluării.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare.

-Raportul de evaluare, in totalitate sau pe parii, sau oricare alta referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitarii fara acordul scris in prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara.

-Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menționați la punctele anterioare.

-Publicarea, parțial sau integral, precum si utilizarea lui de către alle personae decât cele la care s-au tacul referiri anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale. De asemenea, intrarea in posesia unui tert a unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

-Evaluatorul nu isi asuma responsabilitate pentru orice modificare neautorizata adusa raportului, iar pentru validitatea acestuia este necesara semnătura in original.

-Raportul nu trebuie utilizt parțial, ci numai in integralitatea sa. Posesia raportului de evaluare nu conferă si dreptul de al publica.

Declarația de conformitatea evaluării cu standardele de evaluare aplicabile in Romania sau explicarea cauzei neconformitatii

-Scopul evaluării fiind determinarea valorii de piața, evaluarea s-a făcut cu respectarea principiilor de evaluare, cuprinse in SEV 100-Cadru General.

-Obiectul raportului de evaluare este proprietatea imobiliara, procesul de evaluare respecta prevederile SEV 230-Drepturi asupra proprietății imobiliare, si GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.

-Deasemenea s-a respectat prevederile SEV 102-lmplementarea si s-a intocmit cu respectarea cerințelor SEV 103 -Raportarea.

Moneda valorii definite.

Moneda in care se exprima valoarea prezentului raport este euro;

PARTEA A TREIA PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de plata, oras/vecinatatii si localizare

Date generale

fiind amplasat la intersecția unor importante rețele de comunicații rutiere (Coridorul European IV intersecția drumurilor europene E68 si

E60, E671), dar si important nod feroviar, aerian, si de frontiera.

Municipiul se mărginește de râul Mureș, in apropierea ieșirii acestuia din culoarul Deva

Populația Municipiului Arad, era la recensământul din 2011, de 159074 locuitori, reprezentând un procent de 36.9% din populația județului.

In ce privește populația stabila a Municipiului, se înregistrează o scădere a numărului populat iei, cu 1.65% mai mare decât media de 16.3% aferenta întregului județ

Scăderea este datorata indicelui național de scădere a natalitatii, nefiind specific doar județului si Municipiului, dar, la care se adauga o scădere datorata migratiei, cauzata de po zitia

Date specifice

Identificarea proprietății Imobiliare subiect

Descrierea construcției de baza.

Proprietatea de evaluat se refera la o proprietate imobiliara de tip, Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A Județul Arad.

Suprafața 964 mp, teren parțial împrejmuit.

Proprietatea imobiliara este situata intr-o zona de dezvoltare imobiliara de tip; curți construcții.

Terenul se afla amplasat intr-o zona preponderent rezidențiala, avand in vecinătate construite blocuri si case unifamiliale

Descrierea situației juridice

-extras de CF,nr. 312426.

-Nr. cadastral/topografic -nr. 350905.

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale;

-Nu sunt.

Descrierea terenului

-Detalii liniare imobil;

-Categoria de folosința -intravilan, curți construcții

-Suprafața de 964 mp.

Mărimea sl forma;

-forma eregulata.

Influenta coltului;

-nu este cazul.

Potențialul de creștere a valorii prin comasare;

-nu este cazul, fiindcă nu se poate combina cu nici o proprietate invecinata.

Topografia

-plana, cu sistem natural de drenaj.

Utilitatii

-ca urmare inspecției făcute, am identificat următoarele utilitati;

-alimentarea cu apa potabila.

-branșament stradal de gaze natural.

-rețea de joasa tensiune electrica.

Amenajarea terenului

Nu am identificat lucrări de pregătire a terenului pentru construcție, cum ar fi nivelări, garduri,borduri, trotuare șanțuri.

Proprietatea nu este împrejmuita

Accesibilitatea

-se realizează pietonal, direct din strada amenajata(drum de pamant, pietruit, si astfalt in unele locuri)

Mediul înconjurător

-sub aspectul conditiilior de mediu proprietatea subiect corespunde factorilor de mediu favaorabili.

-Regimul juridic;

- Teren intravilan; Proprietarii conform CF.

-Regimul economic

Conform PUG- TEREN INTRAVILAN, (zona- curți construcții), partal împrejmuit situat in localitatea Arad, județul Arad.

Istoricul proprietății subiect(incluzand vânzările anterioare si ofertele sau cererile curente)

-nu a existat un istoric.

Date privind impozitele si valorile de impozitare

Impozitele si taxele aferente acestui drept de proprietate, sunt la nivel mediu urban, stabilite prin HCL a autoritatilor locale.

PARTEA A PATRA. ANALIZA PIEȚEI

Date privind cererea si oferta de pe piața

Din analiza statistica a evoluțiilor din piața rezidențiala rezulta ca asistam la un moment în care piața este captiva între un nivel ridicat al cererii si o oferta relativ redusa Datele arata ca cererea pentru apartamente si case de vânzare este în continuare puternica, înregistrând un avans, cumulat la nivelul celor 6 mari orașe analizate, de 17%, în ultimul an: de la +6% printre bucuresteni, culminând cu +49% printre ieșeni. Daca urmărim evoluția cererii din ultimii 3 ani, cu punct de plecare T1-2015, reiese faptul ca aceasta înregistrează o creștere însemnata, de 76% - maximul fiind înregistrat în lași, de +217%. în ultimul an, am tot vorbit despre insuficienta ofertei pe piața atât ca număr de proprietăți cât si ca intervale de preț accesibile populației. Datele pe ultimele 12 luni, în cele sase mari orașe, indica o evoluție negativa a stocului de apartamente si case de 5,9%. Singurul oraș cu o evoluție pozitiva este Cluj-Napoca, cu 8,6%, celelalte orașe înregistrând scăderi între 0,2%, în lași,si 12,3%, în București. De asemenea, cererea pentru locuințele ieftine are o volatilitate mare dictata de programul Prima Casa, volumul ofertei pe acest segment fiind în continua scădere, iar noile construcții nu reusesc sa acopere diferentele din piața. în ultimii patru ani, se remarca o tendința de creștere a perioadei de vânzare a proprietăților rezidențiale. în cazul apartamentelor creșterea este mai temperata, de la 2 luni, în 2014, la 3 luni, în 2018, iar la case perioada de vânzare ajunge sa de dubleze, de la 4 luni, în 2014. la 8 luni, în 2018. Atât vânzătorii cât si cumpărătorii au o atitudine prudenta si sunt mai informați. Analiza evoluției preturilor medii pe metru pătrat al apartamentelor, în ultimii 10 ani, evidențiază faptul ca localitățile din jumatatea de Vest a tarii au recuperat cel mai mult din scăderile de preț determinate de criza economica. Comparativ cu primul trimestru din 2008, Cluj Napoca este singurul oraș din România care nu numai ca a recuperat scăderea de preț, ba chiar a ajuns la un preț mediu pe metru patrat cu 15,2% mai mare decât în urma cu 10 ani. Capitala Transilvaniei este urmata de Oradea, cu o scădere curenta de 0,7%, Timișoara si Arad, cu -6,5%, Alba lulia, cu -9,3%,si Satu Mare, cu -10,5%. Capitala se număra printre orașele cu cea mai mare scădere, mai având de recuperat 41,8% din nivelul prețului mediu din 2008. Deși ritmul de creștere a preturilor s-a mai temperat în primul trimestru al acestui an, ne confruntam cu un comportament de apreciere continua a apartamentelor bazata pe creșterea cererii si lipsa ofertei. O creștere sustenabila a valorii proprietăților imobiliare ar trebui susținuta de investiții în infrastructura, utilitari si servicii sociale de calitate accesibile comunitarilor din noile ansambluri rezidențiale.

Analiza pieței imobiliare reprezintă procesul de identificare si studiere a pieței unei anumite proprietari imobiliare. Folosim analiza pieței pentru a determina daca exista o piața, definind care este aceasta in cazul proprietății subiect.

O analiza a pieței trebuie sa fie adaptata tipului si caracteristicilor de baza a proprietarii imobiliare, locația si poziția acesteia pe piața.

Piața imobiliara se poate define ca fiind o interacțiune dintre personae -fizice sau juridice-care schimba dreptul de proprietate contra altor bunurii cum ar fi banii. Aceasta piața se definește pe baza tipului de proprietate, potențialului de a produce venituri, localizarea, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici etc. Analizam proprietatea sub aspectul beneficiilor viitoare pe care le generează pentru viitori cumpărători. Oferta de pe piața similara cu a proppietatii subiect sunt de nivel peste mediu. Pentu acest tip de proprietate, cum este cazul proprietarii subiect, se identifica preferințele pielii unui segment de potențiali cumpărători mai restrains.

Altfel spus, participant de pe piața isi formează propriile opinii cu privire la proprietatea subiect, altele asimilabile, evaluatorul sa concluzioneze care ar fi prețul cel mai probabil pe acea piața specifica, găsind comparabile pe care sa le analizeze in paralel cu proprietatea subiect, aplicând un raționament corect provenit din percepția pieței, nu di propria sa părere subiectiva.

Procesul anllzei pieței in sase pași;

Pasul 1-Analiza productivității proprietății.

Am identificat la proprietatea subiect, acele caracteristici care ii determina capacitatea sa productiva, si anume;

-Detalii liniare imobil;

-Categoria de folosința -arabil intravilan, suprafața de 964 mp.

-ca urmare inspecției făcute, am identificat următoarele utilități;

-alimentarea cu apa potabila.

-branșament stradal de gaze natural.

-rețea de joasa tensiune electrica.

Aceste caracteristici ale proprietății subiect vor sta la baza selectării proprietăților comparabile, precum si ia modelarea cererii marginale previzionale.

Pasul 2-Delimitarea pieței specific(aria pieței si aria competitiva).

Valoarea unei proprietății este in mare măsură dependent de poziția sa competitive pe piața specifica.In analiza pietli se poate discuta despre tranzacționarea unui drept de proprietate, dar si despre închirieri, caz in care se folosește abordarea prin venit. Cunoaștem caracteristicile proprietății subiect si trebuie sa identificam proprietățile cu caracteristici asemanatoare, pentru a putea înțelege avantajele pe care proprietatea le oferă potențialilor cumpărători.

1. Aria pietei-am identificat intr-un perimetru apropriat 3 (trei)comparabile;

Toate comparabilile sunt de tip oferta de vanzare publicate in presa imobiliara, in prealabil ele au fost verificate atat telefonic cat si pe teren, ocazie cu care am cules date necesare pentru analiza pielii.

2. Aria competitiva-ln aria competitiva

Am identificat anumite elemente comune si particulare care evidențiază proprietatea subiect fata de proprietățile comparabile identificate, si anume;

-localizare

-categoria/subcategoria de teren

-suprafața in mp.

=Pret de oferta in euro

-utilitățile

-front stradal

-tip drum de acces

După cum se observa, proprietatea subiect se identifica cu proprietățile comparabile prin caracteristici comune si particulare.

Pasul 3-Analiza cererii.

Cererea este greu de cuantificat pentru a preciza la un moment dat cate cereri sunt prezente pe piața pentru un anumit tip de proprietate.

Pentru analiza cererea de piața a terenurilor pentru construcții industriale am identificat următorii factorii:

-politicile fiscale si condițiile de creditare—accesibilitatea mai mare la credit si facilitate mai rapide si mai ieftine, in fructificarea creditelor pentru construcții.

-Topografia zonei este de campie.plana-.

Pasul 4-Analiza oferteifinvestigarea si previziunea concurentei).

Factori economici interdependenți care creeaza valoare pentru orice produs sunt;

1. Utilîtatea-capacitatea unui produs de a satisfice o nevoie, o dorința sau a suplini o lipsa. Toate proprietățile imobiliare trebuie sa aiba utilitate pentru investitori. Valoarea unei proprietății imobiliare rezulta din dreptul de proprietate. Restrictionarea acestui drept poate micșora valoarea proprietății.
2. Raritatea-exprima raportul dintre cererea si oferta actuala sau anticipate pentru o anumita categorie de bunuri. In general, daca cererea este constanta , raritatea unui bun ii face mai valoros. Terenul, de exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil cerut pe piața este relativ rar, si prin urmare, are o valoare mai mare.

Cererea pentru un bun sau serviciu este creata de utilitate si este afectata de raritate.

Selectarea datelor comparabile si stabilirea gradului de comparabilitate

Am selectat de pe piața proprietății imobiliare comparabile , proprietăți imobiliare similare, din aria de piața in care este amplasata proprietatea subiect. Fiind o piața activa am găsit oferte atat ca reprezentativitate cat si ca număr, pentru a putea selecta un număr suficient de proprietăți imobiliare comparabile.

Prin urmare am identificat din oferta de proprietăți imobiliare scoase la vanzare 3 proprieitati comparabile cu proprietatea subiect, acestea prezentând caractristici similar atat ca;

-localizare topografica;

-suprafața;

Organizarea datelor de piața

Intr-o grila cu date de piața se înscriu pe rânduri separate caracteristicile de baza ale proprietății imobiliare subiect si ale celor comparabile. Acest tip de grila sintetizează datele prezentate si permite evaluatorului sa identifice acele elemente care ar putea explica diferentele de valoare

Am identificat in aria de piața mai multe proprietăți cu caracteristici similare cu a proprietății subiect (oferta competitiva), care sunt expuse in tabelul de mai jos;

FISA DE COLECTARE A INFORMAȚIILOR DE PIAȚĂ RELEVANTE TEREN INTRAVILAN-LOC ARAD ,STR. PANDURILOR NR. 8 A, CF 312426, JUD ARAD

ELEMENTE DE COMPARAȚIE	SUBIECT	COMP. 1	COMP. 2	COMP. 3
	Loc Arad str Pandurilor nr BA	Loc Arad zona Aradul Nou, str Ticu Dumitrescu, nr 32fc	Loc Arad zona Aradul Nou	Loe Arad, zona Aradul Nou
Preț de ofertă(euro)	?	37 170	49 990	65 000
Suprafațafmp)	964	1239	1440	2110
Preț (ofertă) (Eur/mp)		30.00	34.72	30,31
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII
TIPUL COMPARABILEI (ofertâ)	ofertă	ofertă	ofertă	ofertă
DREPTUL DE PROPRIETATE TRANSMIS	Drept absolut	Drept absolut	Drept absolut	Drept absolut
CHELTUIELI DE ADUCERE LA STADIUL DE TEREN CONSTRUIBIL	Da	Nu	Nu	Nu
CONDIȚII DE FINANȚARE	Numerar	Numerar	Numerar	Numerar
CONDIȚII DE VÂNZARE	Nepart	Nepart	Nepart	Nepart
CONDIȚII DE PIAȚĂ	Curente	Curente	Curente	Curente
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETĂȚII
LOCALIZARE	Loc. Arad, str. Pandurilor nr BA	Loc. Arad, zona Aradul Nou, str. Ticu Dumitrescu, nr 32fc	Loc Arad, zona Aradul Nou	Loc Arad, zona Aradul Nou
SUPRAFAȚA	964	1.239	1 440	2.110
DESTINAȚIA (utilizarea terenului)	intravilan -	intravilan	intravilan	intravilan, casa pentru demolat
AMENAJĂRI EXTERIOARE (străzi, trotuare)	da	da	da	da
TOPOGRAFIE IRELI EF	pi ana	plana	plana	plana
UTILITĂȚI DISPONIBILE	curent apa'canalf g³²	curent/apa/can al	curenl/apa/canal/ gaz	Curent
FORMA IN PLAN & DESCHIDERE	neregulata	1 front stradal 30 ml	2 front stradal	dim.(17'120ml), 1 front stradal

SURSE DE INFORMARE

www.romimo.r

www romimo.ro

www.romimo.ro

TELEFON DE

720627284

722266228

• 724249298

CONTACT

Nota; Comparabile selectate sunt c1 ,c2 sl c3

Din analiza ofertei competitive rezulta ca:

- pe aria de piața specifica sunt proprietății cu utilitatii similare cu a proprietății subiect.

-nu am identificat proprietății construite propuse spre demolare, care sa ne diminueze oferta competitiva.

-nu am identificat proprietății care au fost competitive, dar care sa-si schimbe utilizare in construcții cu alta destinație.

-din discuțiile avute cu dezvoltatori imobiliari si cu reprezentanți firmei de imobiliare, am colectat date suficient pentru a justifica caracterul specific construcțiilor industriale al zonei, -totodată din informațiile culese am constatat un raport echilibrat intre volumul si calitatea terenurilor pentru construcție din arealul proprietății subiect.

-nivelul ofertei pentru parcele similar se situează intre 30-35 euro/mp., fiind reprezentata de suprafețe de teren cu o suprafața cuprinsa intre 1200-2500 mp. Creditele pentru achiziții proprietății similar se mențin la costuri care se cjfreaza la 8,5-10 % dobanda pe an, acordate de numeroase instituții de credit. Termenele de acordare sunt cuprinse intre 10-25 de ani, dar observam din uzanțele de crditare ca un număr redus de instituții de crdit finanteaza investiția in terenuri de construcții. Pe termen mediu se asteapta o reducere a costurilor - dobânzii- pretense pana la nivelul de 5-6% pe an, paralel cu relansarea politicii monetare a BNR. Trebuie insa precizat, ca in cazul finanțări unei investiții imobiliare similar, finantatorul-banca-ia in considerare ca garanție soliditatea financiara a solicitantului si credibilitatea planului de afaceri prezentat, iar in acest caz creditul nu este unul de tip ipotecar, costul acrestuia fiind diferit in cazul fiecărei instituții, si poate ajunge la 10-12%(lei).

-nu am identificat o alta conversie in alte utilizări a proprietății subiect.

-perioada medie de expunere pe piața, la vanzare a proprietăților rezidențiala tip apartamentele stau mai puțin decât terenurile, este cuprins intre 30-90 de zile.

-existenta acelorași oferte pe o perioada indelungata de timp denota ori ca preturile solicitate nu au fost atractive, ori se analizeaza daca nu cumva oferta depășește cererea si de aceea exista pe piața aceleași oferte de mai mult timp.

Pasul 5-Analiza interacțiunii dintre cerere si oferta).

Valoarea de piața a unei proprietății imobiliare est, in cea mai mare măsură, depndenta de poziția sa competitive pe piața specifica. Am cunoscut si identificat caracteristicile proprietății imobiliare subiect, am cunoscut , identificat si selectat proprietățile imobiliare competitive (oferta), si am identificat avantajele/dezavantajele proprietății subiect. Pentru a pune in evidenta conformările pieței pentru o anumita utilizare a proprietății subiect am identificat relația dintre cererea si oferta concurentiala de pe piața curenta si viitoare. Aceasta relație arata gradul de echilibru care caracterizează piața curenta si condițiile ce ar caracteriza piața după o perioada de prognoza. Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si prețul răspunde la cerere. Daca cererea este neobișnuit de mare, preturile vor incepe sa creasca. Acivitatea pieței imobiliare este ciclica, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, declin, recesiune si recuperare. Ciclul pe termen lung depinde de schimbările in caracteristicile gradului de ocupare a forței de munca existente, popuatie, venituri si modificări in preferințele de consum. Ciclul pe termen scurt depinde de disponibilitatea creditului si de situația generala a economiei. Piața impbiliara a fost si este afectata de reglementările legale si de posibilitatea obținerii de finanțare pentru achiziții de proprietății. Apariția, incepand cu anul 2005, a facilităților de finanțare de tipul credit ipotecar a dus (in special pentru terenuri si proprirtatii rezidențiale) la ◦ adevarata explozie a preturilor. Aceasta a avut un efect indirect si pe piața imobiliara industriala prin creșterea generala a nivelului pieței, dar cu o amploare mult mai redusa. Criza financiara manifestata pe plan internațional a avut ca efect o reducere puternica a nivelului pieței imobiliare si a preturilor practicate, datorita crizei de lichidități precum si a reticientei investitorilor in a efectua investiții. Este o reacție normala, motivata de reducerea generala a consumului, utilizat ca si o tactica de negociere in cadrul discuțiilor purtate in vederea achiziției de terenuri pentru construcții..

O piața in declin este o piața in care diminuarea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o scădere a preturilor, aceasta se numește piața cumpărătorilor pentru ca au un avantaj cumpărătorii. Cu cat avem mai multe informații de piața, cu atat ne putem argumenta si fundamenta opinia; in cazul ideal ar fi suficiente informații de piața pentru toate abordările, am ajunge la rezultate apropiate prin toate cele trei abordări in evaluare. Cotatia a terenurilot libere asimilate proprietății subicet, sunt informații cara au in vedere componentele fizice ale prprietatii.

Analiza trebuie sa fie clara si s- a stabilească intrările de date in sistem , calibrarile unitare , dar si ajustările recunoscute de piața. Plajele largi sau criteriile nesustinute pot conduce la inceritudini in raport.

Pasul 6-Previziunea absorbției proprietății subiect in piața.

Indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt pot fi considerați gradul de ocupare si rata de absorbție a proprietăților

Prin compararea caracteristicilor proprietății subiect cu cele ale proprietăților competitive, putem determina absorbția proprietății subiect, in condițiile de piața, cerere si oferte competitive cunoscute. Prin urmare apreciem ca terenul pentru construcție care face obiectul prezentului raport se va vinde intre 30 si 150 de zile de la expunere.

PARTEA A CINCEA. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mai buna (CMBU) este definită in Standardele de evaluare a bunurilor 2018-Utilizarea probabila in mod rezonabil si justificat adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietății construite, utilizare care trebuie sa fie posibil din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabil financiar si din care sa rezulte cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.

In analiza CMBU , trebuie sa consideram mai intai utilizările probabile in mod rezonabil ale proprietății subiect. Pentru a ajunge la o opinie privind CMBU a proprietății subiect, trebuie sa aplicam patru teste;

1. permisibilitatea legala;
2. posibilitatea fizica;

3 .fezabilitatea financiara;

4.productivitatea maxima(utilizarea proprietății subiect care are cea mai mare valoare) Obiectivele identificării celei mai bune utilizări a proprietății sunt:

1 .identificarea acelei utilizări a propietatii care va asigura cea mai mare rentabilitate a capitalului investit.

2.identificarea proprietăților comparabile recente pentru analiza comparativa.

3.estimarea valorii separate a terenului(la CMBU a terenului considerat liber).

Testul permisibilitatii legale;

In toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizări sunt permisibile de legislație la data evaluării. El trebuie sa analizeze orice restricție prevăzută in reglementările urbanistice, normativele din domeniul construcțiilor, legislația privind monumentele istorice sau zonele cu patrimoniu arheologic, reglementarii de mediu. Daca nu sunt restricții, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism pot determina alternativele ce vor fi avute in vedere pentru analiza CMBU.

Testul posibilității fizice

Dimensiunea, forma, suprafața, capacitatea portanta, accesul afecteaza utilizările unei proprietari imobiliare.Deci terenul are o topografie plana, iar proprietatea subiect fiind in cadrul PUG a Municipiului Arad intr-o zona cu destinație de curți construcții o definește ca o zona rezidențiala.

Testul fezabilității financiare

Utilizările care au indeplinit deja cele doua criterii, le analizam pentru a determina daca ar putea genera un venitfinclusiv prin vanzare) care sa acopere toate costurile de construire. Toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate a fi fezabil financiar. Fezabilitatea financiara poate fi determinate pe baza analizei de piața in doua moduri:

1.Poate fi indicată de activitatea pieței. Vânzările recente de proprietarii comparabile către utilizatorii finali indica fezabilitatea financiara a utilizării proprietății subiect.

Testul profitabilității maxime

Rezulta ca;

-utilizarea pentru construcții rezidențiale poate fi realizata imediat si se poate menține pe termen lung.

Cumpărătorul cel mai probabil este utilizatorul final(persone fizice sau juridice care doresc sa dezvolte o activitate in domeniul industrial).

PARTEA A SASEA. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin plata -este cunoscuta in domeniul evaluării proprietarii imobiliare si sub denumirea de COMPARAȚIA DIRECTA sau Comparația Vânzărilor este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin analiza comparative a proprietăți similar care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vanzare. Astfel, premise principal a tehnicilor Înscrise in abordarea prin piața este aceea ca valoarea de piața a proprietății imobiliare subiect este legata de preturile competitive ale proprietarilor imobiliare comparabile.

Analiza comparativa din cadrul abordării prin piața, se concentrează pe similitudinile si diferentele constatate intre proprietățile comparabile si proprietatea subiect, diferente care au impact asupra valorii acesteia din urma. Aceste se numesc elemente de comparație si pot include: diferentele intre drepturile de proprietate transmise, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de finanțare, condițiile pierii la momentul vânzării, dimensiuni, amplasarea proprietarilor, caracteristicile fizice, si in cazul când proprietățile produc venituri, caracteristicile economice.

Atunci când exista informații disponibile, abordarea prin piața este cea mai directa si adecvata abordare ce poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piața.

In prezentul raport, datorita faptului ca sunt tranzacționale si ofertate terenuri intravilane pentru construcții industriale, pe piața, putem sa identificam proprietăți comparabile .vom utiliza abordarea prin piața, folosind comparația directa, după cum urmeaza;

FISA DE CALCUL - COMPARAȚII DIRECTE - TEREN INTRAVILAN LOC. ARAD, STR PANDURILOR NR. 8 ACF 312426

		Terenuri comparabile
- Elemente de comparație	Prop. Subiect	Comp. 1	Câmp. 2	Comp. 3
Preț de -oferte - EURO	?	37.170	49.990	65.000
Suprafața terenimp)	964	1239	1.440	2 110

-5%

F?ret,unttar.-oferta-EURO/mp

Mar,a de negociere %

Cuantum ajustare tEURO/mpl

-5%

-1,54

PrM'Coraci estima ttrari zac tig~ȚEtJRO/'mp, ^r|<

ELEMEffTE SPECIFICE TRANZACTlOtMfUi

DREPT proprietate TRANSMIS

Cuantum aiustareP/a]

Cuantum ajustare (EURO/mp)

Rret ajustat (EURO/mp)

Ț----

liber

0.00%

28.50

-1.74

liber

0.00%

0,00

liber

0.00%

0.00

CONDIȚII DE FINANȚARE

Cuantum a,uslare''¹/»

Cuantum ajustare (e/mpi

la plata

la piața

0.00

la plata

0.00

CONDIȚII DE VANZARE

Cuantum ajuslare<%j Cuantum ajustare (e/mpj

obiective

Rret ajustat (a/m_D)
CH. IMEDIAT DUPĂ COMPARARE	nu sunt	nu sunt	nu suit	nu sunt
Cuanlum austerei %)		0%	0%	0%
Cuantum aiustare (e/mp)		0.00	0,00	0.00
		28.50	3Z08	29.Z7
ELEMENTE SPECIFICE PROPR1ETA TU	■
LOCALIZARE	Curente	Curente	Curente	Curente
Zona	buna	mai slaba	similara	similara
Cuantum ajuslarc(%)		3%	0%	0%
Cuantum auslare i EURO/mp)		0,86	0.00	0.00
Preț ajustat,(a/mp)		SM.	32.se	29,27
C4JMCTERfST7CE HZJCE
Suprafața (mp).	964	1,239	1.440	2 110
		Suprafața mal mare	Suprafața mat mare	Suprafața mai mare
Cuantum ajustatei %)		2%	2%	3%
Cuantum aiustare i EURO/mp i		0.57	0.66	088
UTILITĂȚI DISPONIBILE	curenl/apa/c anal/qaz	curentfapa/c ana!	curentfapa/c anal/gaz	Curent
Cuantum ajustarcl%)		0%	3%	4%
Cuantum aiustare f EURO/mp)		0.00	0.99	1 17
Forma țăranului, deschiderea la strada, raportul laturilor	Forma regulata,	Forme regulata,	Forma regulata,	Forme regulata,
Cuantum ajustare/%)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare (EURO/mp)		0.00	0.00	0 01
UTILIZARE	intravllen/c onstructB	intra vil an/c onstructil	intravilan/c onstructil	Intravllan/c onstructil
Cuantum aiustare; %}		0%	0%	0%
Cuantum ajustare {EURO/mp)		0.00	000	0,00
COMPONENTE NON IMOBILIARE	nu e cazul	nu e cazul	nu e cazul	nu e cazul
Cuantum a;ustare(%)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare i EURO/mp)		0,00	0,00	0,00
ACCES LA proprietate	drum asfaltat	drum asfaltat	drum asfaltat	drum asfaltat
Cuantum ajuslarei%)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare (EURO/mp 1		0.00	0.00	0,00
RESTRICȚII	teren liber	teren liber	teren liber	teren liber
Cuantum aiustare{%)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare lEURO/mpi		0.00	000	0,00
CONDIȚII DE MEDIU	bune	bune	bune	bune
Cuantum ajustare-; %)		0%	0%	0%
Cuantum aiustare (EURO/mp)		0.00	0,00	0.00
DEZVOLTAREA INFRASTRUCTURII EDILITARE	in zona	in zona	in zona	in zona
Cuantum aiustarei%)		0%	0%	0%

Cuantum aiustare (EURQ/mpt		0.00	000	0.00
		2,00%	5.M%	7.00%
TțW®ustanoara<rt«fefce l?. \|		0,57	1J85	2.M,
Prm.iu-tatfElWOfmp)		2MB	34,63	31,31
Cheltuieli pt aducere la statfiul de teren construibll	nu	nu	nu	da
Cuantum ajustaref%)		0.00%	D.00%	-5,00%
Cuantum gustare rEURO/mpt		0.00	0.00	-1.57
Pnrt afuitafiEUROimp)		29.33		29.75 '
. __.____				2-00% ,
. .		*—> 143	1.65
_; Ajustersatotala fermi (%).		10:00%	10,00%	17100%
.. .		1'48	1,65-	3.B1i
		3	A	. . . 4
Valoarea de plita: 30,00 euro/mp - rotunjit		curs valutar 1 aura = 4,7601

142,B valoare

0 lei/mp curs 1 auro 4,7601 euro 28.920

Conform GEV 630/art 50, selectarea concluziei asupra valorii este delerm nala de proprietatea imobiliara (x x) comp.1

care este cea mai apropriata dpdv fizic juridic si economic de proprietatea imobiliara subiect si asupra prețului care s-au efectuat cele mai mici ajustări

EXPLICAȚII AJUSTĂRI;

1, Ajustarea pentru marja de negociere este de<- 5%), in urma discuției cu firmele de imobiliare.
2, Ajustarea pentru suprafața terenurile me mici de obicei sunt mai scumpe, respectiv

am ajustat pozitiv proprietățile comparabile

3, Ajustarea pentru localizare, fiind situate in zone mai buna de dezvoltare imobiliara proprietățile comparabile au fost ajustate pozitiv
4, Comparabila 3 e necesar ch de demolare. am ajustat pozitiv

Abordarea prin venit este aplicabila oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării . Proprietatea subiect fiind teren intravilan nu are posibilitatea de genera fluxuri de numerar viitoare, prin urmare Abordarea prin venit nu se poate aplica.

Abordarea prin cost; Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice forme relevante de depreciereAbordarea prin cost este recomandabilă în situații specifice de evaluare, cum sunt:

-când activul subiect a fost construit șl pus în funcțiune recent;

-când activul subiect se află în fază de proiect sau se află în stadiul de în curs de execuție/neterminat. Prin urmare abordarea prin cost in acest caz nu o folosim, deoarece in cazul proprietăți subiect avem o piața.

PARTEA A ȘAPTEA. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Analiza rezultatelor

In analiza rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrării pentru a putea certifica exactitatea datelor, tehnicile aplicate , raționamentele care au dus la judecați corecte.

Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obținute din surse considerate de încredere. In acest proces evaluatorul parcurge mai multe etape;

-identifica si culege date generale si specifice.

-determina cea mai buna utilizare a proprietății.

-aplica metodele de evaluare , in concordanta cu scopul evaluării.

In raționamentul efectuat am avut in vedere ca;

1 .Valoarea este subiectiva-evaluarea este o comparare a rezultatelor care duc la estimarea finala a valorii, trebuie sa ia in considerare o mulțime de comparații efectuate in decursul procesului de evaluare si nu o selecție arbitrara. Compararea este fundamentala pentru intregul proces si prin urmare este necesarao mare grija la selecția si utilizarea tranzacțiilor comparabile.

Orientarea pe piata-evaluatorul trebuie sa cunoască sis- a reflecte piața

Deși este o concluzie imparțiala, experta si rezonabila a unul profesionist calificat, bazata pe o anallzaa tuturor informațiilor relevante, ramane totuși o opinie. Raportul de evaluare trebuie sa evidențieze dar raționamentul evaluatorului, cum a ajuns la aceasta concluzie. Evaluatorul trebuie sa fie sigur ca valoarea estimate este in concordanta cu scopul evaluării, deasemenea trebuie sa se tina seama de drepturile de proprietate transferate in cadrul tranzacțiilor proprietății comparabile.

In urma

abordări

s-au obtlnut;

Tipul abordării Abordarea prin piața	Valoarea obțin uta -euro
Teren	29.000
Total	29.000 euro

Concluzia asupra valorii

Având in vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea abordărilor in evaluare, relevante acestora si informațiile de piața care au stat la baza aplicării lor sipe de alta parte scopul evaluării si caracteristicile propietatii imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea estimate pentru propietatea In discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicării abordări prin piața. Datele si informațiile utilizate in cadrul abordări sunt preluate direct de pe piața, fiind suficiente sub aspectul cantitatii, calitatii si a preciziei in vederea estimării valorii de piața a proprietății.

Astfel, valoarea de piața a propietatii imobiliare prezentate este, in opinia evaluatorului, la data de 29.01.2019 in suma de;

29.000 euro

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerente privind valoare;

-valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipoteze, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport;

•valoarea estimată in euro este valabila atat timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea nu se modifica semnificativ;

-evaluarea este o opinie asupra unei valori;

-valoarea nu tine seama de responsabilitatea de mediu;

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandata de către ANEVAR.

Evaluator

Ec. Xxxxxx Xxxxx

Legitimația nr. 18671/2019

ANEXE

Loc de casa si gradina, teren intravilan aradul nou

Arad, Arad Aradul Nou 9 In eh Mo harta Ucrnnaica

49 990 EUR

Vaiawttiin c-i t)2.20is? 15 26 ze

SQ Mesaj

Fa oferta

_w^V>³"^F,'‘'rn_î

•» Vizualizări 253

A Raportează

Maria

a

O ini Arad

Silitului Citric ito U(grii|h Arail

^S<r«fo

*•*<*«.

Distribuie anunttt! pe

(î) (3)

SpllalU Clinic

Mlinkipnt

1 HapbM OpenStreelMap Improve tliis n>ep

Rommoio Anun I un imobUare

Dean isre

Terenuri <Je vamare Teren înltavtlâii

Teren intravilan cu utilitati, aradul nou!

Arad, Arad Aradul Nou ț> închide harta

Llernltatea

% \ B	v tâ ? tn
% \ B	3 w 3 S‘	0 A tJ î	©
	w 2»	8 Ș^-,
	3
	8 e.

Al num Center

_5V>d»^^(,FiuTera

65 000 EUR

Vsfet::! din 1502.2019 10,54 -₂

O.tra Arad

C9 Agenții ? Ajutor

+ Adăugă anunț

S Meșa] W Fa oferta

Vizualizări 30

A Raportează

Casadomi Arad

Vezi luate Brtuntutife

O J w >

+ Spitalul Clinic de Urgență Arad

—1

+ 5pita!uL Clinic Municipal

	©

	£
^Str**_c x_c	/
©	©

Strada

1. J.lapbîr T OpsnSîreeîMap fmprove ibis mop

Uimaiit

Distribuie anunțul pe

POZE PROPRIETATE

Focalizare cf

Focalizare detaliu

COMPARABILA 1

Specificații

Suprafața terenuluil 239,0 rrr

Front stradal30

Număr fronturil

Lățime drum accesG

Descriere Imobiliare

Vând teren, loc de casa, in Aradul Nou, str. Constantin Ticu Dumitrescu, nr. 32/c. Utilitati pe teren: curent, apa, canal. Urmeaza si gazul care este in apropiere Terenul are forma dreptunghiulara cu front de 30 ml la drumul privat de acces Prețul este negociabil. Accept si discuții pe schimburi. Proprietar. Fara intermediari.

Vezi detalii pe www.romimo.ro

COMPARABILA 2

Loc de casa si gradina, teren intravilan aradul nou 49 990 EUR

Tel. mesaj Marfa -www romimo.ro

Arad, Arad Aradul Nou Vezi pe harta

Specificații

Suprafața terenului1440 0 m-

Front stradali 5.00

Descriere Imobiliare

Teren intravilan tara construcție, cu acces de pe doua străzi, aproape de autostrada Arad Timișoara. Dotări: in curte curent electric trifazic, apa rețea fantana, la poarta gaz metan, canal menajer. Strada recent asfaltata.

, suprafața totala: 1440, Front stradal: 15

Acces:

Amenajare străzi: Asfaltate

Utilitati:

Utilitati Generale: Apa, Curent trifazic, Gaz, Canalizare

Vezi detalii pe www.romimo.ro

COMPARABILA 3

Suprafața terenuluI2110,0 m²

Front stradali 20

Număr fronturi 1

Descriere Imobiliare

Vând teren intravilan, zona Aradul Nou, 2.110 mp, front stradal 120 m, toate utilitățile, cu construcție demolabila, acces facil la autostrada, pretabil construcții rezidențiale sau servicii.

Vezi detalii pe www.romimo.ro

Nr. cadastral

Nr. Cartea Funciara

347665

Anexa nr. 1.36 la regulament

Plan de amplasament sl delimitare a Imobilului cu propunere de dezlipire Scara 1:500

Suprafața maturata a Imobilului (mp)

1.055 mp

Adresa Imobilului

LOC. ARAD, JUD. ARAD

Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT)

ARAD

in r*

' Situația actuala (înainte da dezlipire}				SHuatia viitoare (după dezlipire)
Nr. cad.	Suprafața (mp)	Culeg, de faleelnta	Descrierea Imobilului	Nr. cad.	Supraf. (mp)	Csteg.de foloelnta	Descrierea înrobitului
Top 1S64-	1.055	Cc	Teren Intravilan parțial împrejmuit cu gard plasa sarma	LOT 1	964	Cc	Teren intravilan parțial împrejmuit cu gard plasa sarma
1565/a.l		Cc	Teren Intravilan parțial împrejmuit cu gard plasa sarma	LOT 2	91	Cc	Teren Intravilan parțial Împrejmuit cu gard plasa sarma
TOTAL	1.055	X	X	TOTAL	1JS5	X	r x

Suprafața totala măsurate a Imobilului «1.055 mp Suprafața din act ■ 1.055 mp.

Inspector:

Confirm Introducerea imobilului In baza de date Integrate s> atribuirea numărului cadastral

Executant: P.F. Xxxxxxx Xx Certificat de autorizare ANCPI: Seria Confirm executarea măsurătorilor la te......

intocmffifviOQ^WQtatfei odastraleslp

Bcestaj5.cn realitatea din tțre (Semnătura si stampil

semnătura sl parafa

Stampila

ah.

Raport de evaluare

Proprietate imobiliară de tip; Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A, cf 312426-91 mp, județul Arad.

Propietar Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Client: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Destinatar Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Datele, informațiile si conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate sl nu vor fi transmise unor terii fara acordul scris al Evaluatorului Xxxxxx Xxxxx, legitimația nr. 18671/2019 si al destinatarului.

Elaborat de: Xxxxxx Xxxxx, Evaluator autorizat, ANEVAR, Legitimația nr. 18671/2019, Specializarea EPi.

SCRISOARE DE TRANSMITERE

Către

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Stimati domni.

In calitate de Evaluator autorizat cu legitimația nr 18671 EPI ANEVAR, va transmit raportul de evaluare întocmit in scop informativ pe care il anexez prezentei scrisori.

Obiectul raportului de evaluare este estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare de tip; Proprietate imobiliară de tip; Teren Intravilan, parțial imprejmuit, situate în loc. Arad, str. Pandurilor nr. BA Județul Arad.

identificata prin;

-Nr.extras de Carte Funciara -nr. 312426.

-Nr.Cadastnj/Topografic.- nr.350904.

Plan de amplasament si delimitare imobil lot 1, intocmit de P.F.Xxxxxxx Xxxxxxxx, autorizat ANCPI, seria RO-B-F NR0859SC.

Scopul raportului de evaluare este de a determinarea valoarea de piața in vederea informării clientului asupra acesteia.

Dreptul evaluat este dreptul deplin de proprietate.

Tipul valorii- valoarea de piața.

Data evaluării: 29.01.2019.

In urma aplicării metodei de evaluare prezentate in cadrul lucrării, evaluatorul estimează: -valoarea de piața, la data de 29.01.2019, a propietatii imobiliare evaluate, la nivelul de:

1.500 euro

Prețul de care se informează clientul propietatii evaluate se va putea situa sub sau peste valoarea de piața opinata de evaluator, in funcție de situația pieței la data tranzacției si de elementele subiective provenind de la părțile implicate in tranzacție; valoarea prezentata reprezintă opinia evaluatorului cu privire la propietatea in cauza, bazata pe datele puse la diapozitie de părțile implicate, informațiile culese si analiza de piața efectuata, precum si raționamentul profesional al evaluatorului.

In completarea misiuni de evaluare am utilizat informațiile si documentele furnizate de către client, cat si date furnizate din piața- tranzacții si oferte.

Timișoara la

29.01.2019.

CUPRINS

COPERTA

SCRISOARADETRANSMITERE...

Cuprinsul raportului

PARTEA INTAI.INTRODUCERE

Sinteza raportului

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Scopul evaluării

Identificarea proprietăți imobiliare subiect Dreptul de proprietate evaluate

Tipul valorii

Data evaluări

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Ipoteze si ipoteze speciale

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Declarare conformitate

Moneda valorii definite; Modalitati de plata

PARTEA A TREIA. PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatii si localizare

Identificarea proprietății imobiliare subiecți

Descrierea situației juridice

Descrierea terenului

Descrierea construcției

Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente

care nu sunt proprietăți imobiliare

Istoricul propietatii subiect(incluzand vânzările anterioare si

ofertele sau cererile curente)

Dale privind impozitele si valorile de impozitare

PARTEA A PATRA - ANALIZA PIEȚEI

Analiza cererii

Analiza ofertei

Analiza echilibrului pieței

PARTEA A CINCEA ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mai buna utilizare a proprietății

PARTEA A SASEA. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața

PARTEA A ȘAPTEA. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII Analiza rezultatelor

Concluzia asupra valorii

ANEXE

PARTEA INTAI. SINTEZA RAPORTULUI

Sinteza raportului

Proprietatea evaluată:

Tipul proprietății:

Localizare (adresa):

Scopul evaluării;

Dreptul evaluat; Beneficiar:

Utilizator desemnat:

Evaluator;

Data evaluării:

Data inspecției: Data raportului: Ipoteze speciale:

Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A Județul Arad.

Localitatea Arad, nr topogafic/cadastru. 350904, Cf. 312426— jud.Arad.

Estimarea valori de piața,a proprietăți; Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A Județul Arad.

Dreptul de proprietate absolut

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu , B-dul Revoluției nr 75.

Primăria Municipiului Arad-DIrectia Patrimoniu B-dul Revoluției nr 75.

BOGLUT DOR EL, evaluator EPI, legitimația nr, 18671/2019 29.01.2019

29.01.2019

11.02.2019

Nu sunt.

Cursul valutar de referința, valabil la data evaluării: 1 EUR=4,7601 lei(29.01.2019).

Situația proprietății la data evaluării:

Deasemenea, ia elaborarea raportului, s-au avut in vedere Standardele, normele si recomandările ANEVAR.

Tipul valorii estimate: Valoare de piață

Etapele parcurse pentru estimarea valorii sunt: -Sinteza raportului;

-Stabilirea termenilor de referința ai evaluării;

-Colectarea datelor. Identificarea si descrierea proprietății imobiliare.

-Analiza datelor

-Evaluarea terenului;

-Aplicarea abordării in evaluare;

-Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii;

-Raportarea evaluării;

-Anexele raportului de evaluare;

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Prezentul raport de evaluare este realizat in baza unui contract nr. 94460/21.12.201 de prestări servicii de către persoana fizica -Xxxxxx Xxxxx- membru titular ANEVAR, identificat cu legitimația nr. 18671/2019 EPI ANEVAR, domiciliat in loc. Timișoara, str. Varadia nr 24, județul Timiș.

-nu am nici un interes prezent sau viitor referitor la proprietatea care constituie obiectul acestui raport si nici un interes personal legat de părțile implicate.

-in realizarea prezentului raport acționez in calitate de evaluator extern, independent.

Identificarea clientului, identificarea utilizatorilor desemnați

Prezentul raport de evaluare se adreseaza exclusiv Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu B-dul Revoluției nr75.

-evaluarea s-a realizat in scopul determinării valorii de piața.

-evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in fata nici unui tertfpersoana fizica sau juridical), niciodată si in nici o alta circumstanța in care raportul de evaluare ar putea fi utilizat in diferite scopuri;

-nu desemnam alti utilizatori care sa aiba acces la prezentul raport de evaluare;

Scopul evaluării

Estimarea celui mai probabil preț al proprietății imobiliare de tip Teren intravilan, parțial împrejmuit, situat in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A Județul Arad.

in cazul tranzacționării pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna ianuarie 2019.

Scopul unei evaluări se bazeaza pe nevoile de informații ale clientului in legătura cu valoarea unui drept asupra proprietății imobiliare. Necesitatea evaluării diferitelor tipuri de proprietăți imobiliare deriva dintr-o multitudine de scopuri.Oricine folosește o proprietate imobiliara plătește pentru aceasta, de obicei la cumpărare sau închiriere, acest lucru implica tranzacții sau situații in care trebuie sa se ia o decizie, sa se stabilească o strategie si pentru toate acestea e nevoie de o estimare a valorii. In cazul de fata scopul evaluării este estimarea valorii de piața a propietati imobiliare in vederea vanzarii- necesitatea vânzătorului de a cunoaște stabilirea unor preturi de vânzare corecte si acceptabile de piața.

-acest raport nu va putea fi utilizat in afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

Identificarea proprietății imobiliare subiect.Dreptul de proprietate evaluat.

Dreptul de proprietate supus evaluării.

In conformitate cu contractual de prestări servicii, prezenta evaluare se refera la dreptul integral de proprietate asupra proprietăți imobiliara de tip Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A Județul Arad.

-nu consemnam restricții ale dreptului de proprietate asupra construcției supuse evaluării;

Localizare

Proprietatea subiect este situate in localitatea Arad, conform Plan de amplasament si delimitare imobil lot 2, întocmit de P.F.Xxxxxxx Xxxxxxxx, autorizat ANCPI, seria RO-B-F NR 0859SC.

Caracteristici fizice, economice, juridice

Proprietatea de evaluat se refera ia o proprietate Imobiliara de tip, Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A Județul Arad, Suprafața 91 mp, teren parțial împrejmuit.

Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale;

Nespecificat

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanții si sarcini;

-Nu sunt

Date referitoare la teren;

Categori’curti construcții.

Intravilan-da.

Suprafata(mp)-91 mp.

Extras Carte Funciara,-nr. 312426..

Nr. cadastral /Nr topografic.- nr. 350904.

Componente non-imobiliare, dotări tehnlco-functionale, elemente non-imobiliare -nu am identificat componente non-imobiliare la proprietatea evaluata.

Tipul valorii

In prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de plata a proprietății asa cum este definita in SEV 100-Cadru general, paragrafele 29-34.Valoarea de piața este suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un comparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângere. Conceptul de valoare de piața presupune un preț negociat pe o piața deschisa si concurentiala unde participanti actioneaza in mod liber.Valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia.

Data evaluării

Data evaluării este 29.01.2019, data la care este valabila concluzia privind valoarea estimata, atunci când opiniile si concluziile evaluatorului a fost disponibile pentru fundamentarea valorii.

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

-am analizat PUG-ul municipiului Arad, am identificat proprietatea pe baza ;

1. Plan de amplasament si delimitare imobil lot 1, întocmit de P.F.Xxxxxxx Xxxxxxxx, autorizat ANCPI, seria RO-B-F NR 0859SC.
2. -inspectia proprietății făcută in prezenta reprezentantului desemnat de client, s-a făcut o inspecție partiafa;

-am solicitat informații in detaliu de la client privind starea solului, deasemenea am încercat sa identific riscuri de mediu înconjurător, reale sau potențiale;

-daca exista riscuri legale referitoare la utilizarea proprietății imobiliare;

In urma acestei documentarii am obtinut date suficiente pentru efectuarea evaluării si pentru a emite o opinie total justificabila asupra valorii.

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Natura si sursa informațiile utilizate au fost:

-Standardele de Evaluare a Bunurilor 2018;

-informații existente pe sit-urile, www.imobiiiare.ro.www.publi24.ro.etc

- Informații privind piața imobiliara specifica;
- Informații privind istoricul utilizării proprietății imobiliare;
- Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;
- informații cu caracteristicile fizice ale propietatii imobiliare, amplasare acces, vecinătăți preluate din documentația primita;
- Plata imobiliara referitoare la oferte si cereri de proprietăți imobiliare, similare cu proprietatea subiect.

Ipoteze si ipoteze speciale

-Datorita faptului ca intre dala raportului si a inspecției, este o perioada scurta de timp, interval in care nu s-au modificat esențial condițiile pietii prin urmare putem considera data raportului si data evaluării.

-Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de incredere dar nu isi asuma nici o responsabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

-Exista o finanțare normala;

-Nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietatiilor vecine;

-S-a presupus ca legislația in vigoare se va menține si nu a fost luate in calcul eventuale modificări care pot sa apare In perioada următoare;

-Proprietatea nu a fost expertizata detailat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ala proprietății si este realizat pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante(masuratori de cadastru, expertize) aceste vor avea prioritate

Ipoteze speciale

-Proprietatea nu a mai fost supusa altor tranzacționări pană in momentul de fata.

Ipotezele si ipotezele speciale trebuie sa fie rezonabile si s-a fie relevante in funcție de scopul pentru care este ceruta evaluarea si cu situațiile particulare ale unei evaluării.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare.

-Raportul de evaluare, in totalitate sau pe parti, sau oricare alta referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicității fara acordul scris in prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apare.

-Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menționați la punctele anterioare.

-Publicarea, parțial sau integral, precum si utilizarea lui de către alte personae decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale. De asemenea, intrarea in posesia unui tert a unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

-Evaluatorul nu isi asuma responsabilitate pentru orice modificare neautorizata adusa raportului, iar pentru validitatea acestuia este necesara semnătură in original.

-Raportul nu trebuie utilizt parțial, ci numai in integralitatea sa. Posesia raportului de evaluare nu conferă si dreptul de al publica.

Declarația de conformitatea evaluării cu standardele de evaluare aplicabile in Roman ia sau explicarea cauzei neconformitatiî

-Scopul evaluării fiind determinarea valorii de piața, evaluarea s-a făcut cu respectarea principiilor de evaluare, cuprinse in SEV 100-Cadru General.

-Obiectul raportului de evaluare este proprietatea imobiliara, procesul de evaluare respecta prevederile SEV 230-Drepturi asupra proprietății imobiliare, si GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.

-Deasemenea s-a respectat prevederile SEV 102-Implementarea si s-a întocmit cu respectarea cerințelor SEV 103 -Raportarea.

Moneda valorii definite.

Moneda in care se exprima valoarea prezentului raport este euro;

PARTEA A TREIA PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatii si localizare

Date generale

Municipiul Arad este amplasat in partea vestica a României, respectiv in nordul regiunii Banat, in sesul Tisei, parte a Câmpiei de Vest. Este unul din cele mai importante orașe, aflate la intrarea dinspre Europa Centrala, cu deschidere directa către orașe europene ca: Belgrad (la distanta de doar209km), Budapesta (275km), Viena (506km), Cracovia (657km), Praga (797km

fiind amplasat la intersecția unor importante rețele de comunicații rutiere (Coridorul European IV Intersecția drumurilor europene E68 si

E60, E671), dar si important nod feroviar, aerian, si de frontiera.

Municipiul se mărginește de raul Mureș, in apropierea ieșirii acestuia din culoarul Deva

Populația Municipiului Arad, era la recensământul din 2011, de 159074 locuitori, reprezentând un procent de 36.9% din populația județului.

In ce privește populația stabila a Municipiului, se înregistrează o scădere a numărului populat iei, cu 1.65% mai mare decât media de 16.3% aferenta întregului județ

Scăderea este datorata indicelui național de scădere a natalitatii, nefiind specific doar județului si Municipiului, dar, la care se adauga o scădere datorata migratiei, cauzata de po zitia

Date specifice

Identificarea proprietății imobiliare subiect

Descrierea construcției de baza.

Proprietatea de evaluat se refera la o proprietate imobiliara de tip, Teren intravilan, parțial împrejmuit, situate in loc. Arad, str. Pandurilor nr. 8A județul Arad.

Suprafața 91 mp, teren parțial împrejmuit.

Proprietatea imobiliara este situata intr-o zona de dezvoltare imobiliara de tip; curți construcții.

Terenul se afla amplasat intr-o zona preponderent rezidențiala, avand in vecinătate construite blocuri si case unifamiliale

Descrierea situației juridice

-extras de CF.nr. 312426.

-Nr. cadastral/topografic -nr. 350904.

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale;

-Nu sunt.

Descrierea terenului

-Detalii liniare imobil;

-Categoria de folosința -intravilan, curți construcții

-Suprafața de 91 mp.

Marimea si forma;

-forma eregulata.

Influenta coltului;

-nu este cazul.

Potențialul de creștere a valorii prin comasare;

-nu este cazul, fiindcă nu se poate combina cu nici o proprietate invecinata.

Topografia

-plana, cu sistem natural de drenaj.

Utilității

-ca urmare inspecției făcute, am identificat următoarele utilitari;

-alimentarea cu apa potabila.

-branșament stradal de gaze natural.

-rețea de joasa tensiune electrica.

Amenajarea terenului

Nu am identificat lucrări de pregătire a terenului pentru construcție, cum ar fi nivelări, garduri,borduri, trotuare șanțuri.

Proprietatea nu este împrejmuita

Accesibilitatea

-se realizează pietonal, direct din strada amenajata(drum de pamant, pietruit, si astfalt in unele locuri)

Mediul înconjurător

-sub aspectul conditiilior de mediu proprietatea subiect corespunde factorilor de mediu favaorabili.

-Regimul juridic;

- Teren intravilan; Proprietarii conform CF.

-Regimul economic

Conform PUG- TEREN INTRAVILAN,(zona- curii construcții), parțial imprejmuit situat in localitatea Arad, județul Arad.

Istoricul proprietății subiect(incluzand vânzările anterioare si ofertele sau cererile curente)

-nu a existat un istoric.

Date privind impozitele si valorile de impozitare

Impozitele si taxele aferente acestui drept de proprietate, sunt la nivel mediu urban, stabilite prin HCL a autoritarilor locale.

PARTEA A PATRA. ANALIZA PIEȚEI

Date privind cererea si oferta de pe plata

Din analiza statistica a evoluțiilor din piața rezidențiala rezulta ca asistam la un moment în care piața este captiva între un nivel ridicat al cererii sl o oferta relativ redusa Datele arata ca cererea pentru apartamente si case de vânzare este în continuare puternica, înregistrând un avans, cumulat la nivelul celor 6 mari orașe analizate, de 17%, în ultimul an: de ia +6% printre bucuresteni, culminând cu +49% printre ieșeni. Daca urmărim evoluția cererii din ultimii 3 ani, cu punct de plecare T1-2015, reiese faptul ca aceasta înregistrează o creștere însemnata, de 76% - maximul fiind înregistrat în lași, de +217%. în ultimul an, am tot vorbit despre insuficienta ofertei pe piața atât ca număr de proprietăți cât si ca intervale de preț accesibile populației. Datele pe ultimele 12 luni, în cele sase mari orașe, indica o evoluție negativa a stocului de apartamente si case de 5,9%. Singurul oraș cu o evoluție pozitiva este Ciuj-Napoca, cu 8,6%, celelalte orașe înregistrând scăderi între 0,2%, în lași,si 12,3%, în București. De asemenea, cererea pentru locuințele ieftine are o volatilitate mare dictata de programul Prima Casa, volumul ofertei pe acest segment fiind în continua scădere, iar noile construcții nu reusesc sa acopere diferentele din piața, în ultimii patru ani, se remarca o tendința de creștere a perioadei de vânzare a proprietăților rezidențiale. în cazul apartamentelor creșterea este mai temperata, de la 2 luni, în 2014, la 3 luni, în 2018, iar la case perioada de vânzare ajunge sa de dubleze, de la 4 luni, în 2014, la 8 luni, în 2018. Atât vânzătorii cât si cumpărătorii au o atitudine prudenta si sunt mai informați. Analiza evoluției preturilor medii pe metru pătrat al apartamentelor, în ultimii 10 ani, evidențiază faptul ca localitățile din jumatatea de Vest a tarii au recuperat cel mai mult din scăderile de preț determinate de criza economica. Comparativ cu primul trimestru din 2008, Cluj Napoca este singurul oraș din România care nu numai ca a recuperat scăderea de preț, ba chiar a ajuns la un preț mediu pe metru pătrat cu 15,2% mai mare decât în urma cu 10 ani. Capitala Transilvaniei este urmata de Oradea, cu o scădere curenta de 0,7%, Timișoara si Arad, cu -6,5%, Alba lulia, cu -9,3%,si Satu Mare, cu -10,5%. Capitala se număra printre orașele cu cea mai mare scădere, mai având de recuperat 41,8% din nivelul prețului mediu din 2008. Deși ritmul de creștere a preturilor s-a mai temperat în primul trimestru al acestui an, ne confruntam cu un comportament de apreciere continua a apartamentelor bazata pe creșterea cererii si lipsa ofertei. O creștere sustenabila a valorii proprietăților imobiliare ar trebui susținuta de investiții in infrastructura, utilitati si servicii sociale de calitate accesibile comunităților din noile ansambluri rezidențiale.

O analiza a pieței trebuie sa fie adaptata tipului si caracteristicilor de baza a proprietății imobiliare, locația si poziția acesteia pe piața.

Piața imobiliara se poate define ca fiind o interacțiune dintre personae -fizice sau juridice-care schimba dreptul de proprietate contra altor bunurii cum ar fi banii. Aceasta piața se definește pe baza tipului de proprietate, potențialului de a produce venituri, localizarea, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici etc. Analizam proprietatea sub aspectul beneficiilor viitoare pe care le generează pentru viitori cumpărători. Oferta de pe piața similara cu a proppletatii subiect sunt de nivel peste mediu. Pentu acest tip de proprietate , cum este cazul proprietății subiect, se identifica preferințele pietii unui segment de potențiali cumpărători mai restrains.

Altfel spus, participant de pe piața isi formează propriile opinii cu privire la proprietatea subiect, altele asimilabile, evaluatorul sa concluzioneze care ar fi prețul cel mai probabil pe acea piața specifica, găsind comparabile pe care sa le analizeze in paralel cu proprietatea subiect, aplicând un raționament corect provenit din percepția pieței, nu di propria sa părere subiectiva.

Procesul artlizei pieței in sase pași;

Pasul 1-Analiza productivității proprietății.

Am identificat la proprietatea subiect, acele caracteristici care ii determina capacitatea sa productiva, si anume;

-Detalii liniare imobil;

-Categoria de folosința -arabil intravilan, suprafața de 91 mp.

-ca urmare inspecției făcute, am identificat următoarele utilitati;

-alimentarea cu apa potabila.

-branșament stradal de gaze natural.

-rețea de joasa tensiune electrica.

Aceste caracteristici ale proprietății subiect vor sta la baza selectării proprietăților comparabile, precum si ia modelarea cererii marginale previzionate.

Pasul 2-Delimitarea pieței specific(aria pieței si aria competitiva).

Valoarea unei proprietății este in mare măsura dependent de poziția sa competitive pe piața specifica. In analiza pietii se poate discuta despre tranzacționarea unui drept de proprietate, dar si despre inchirieri, caz in care se folosește abordarea prin venit. Cunoaștem caracteristicile proprietății subiect si trebuie sa identificam proprietățile cu caracteristici asemanatoare, pentru a putea înțelege avantajele pe care proprietatea le oferă potențialilor cumpărători.

1. Arla pietei-am identificat intr-un perimetru apropriat 3 (trei)comparabile ;

2. Aria competitiva-ln aria competitiva

Am identificat anumite elemente comune si particulare care evidențiază proprietatea subiect fata de proprietățile comparabile identificate, si anume;

-localizare

-categoria/subcategoria de teren

-suprafața in mp.

=Pret de oferta in euro

-utilitățile

-front stradal

-tip drum de acces

După cum se observa, proprietatea subiect se identifica cu proprietățile comparabile prin caracteristici comune si particulare.

Pasul 3-Analiza cererii.

Cererea este greu de cuantificat pentru a preciza la un moment dat cate cereri sunt prezente pe piața pentru un anumit tip de proprietate.

Pentru analiza cererea de piața a terenurilor pentru construcții industriale am identificat următorii factorii:

-politicile fiscale si condițiile de creditare—accesibilitatea mai mare la credit si facilitate mai rapide si mai ieftine, in fructificarea creditelor pentru construcții.

-Topografia zonei este de câmpie,plana-.

Pasul 4-Analiza ofertei(investigarea si previziunea concurentei).

Factori economici interdependenți care creeaza valoare pentru orice produs sunt;

1. Utilitatea-capacitatea unui produs de a satisfice o nevoie, o dorința sau a suplini o lipsa. Toate proprietățile imobiliare trebuie sa alba utilitate pentru investitori. Valoarea unei proprietății Imobiliare rezulta din dreptul de proprietate. Restrictionarea acestui drept poate micșora valoarea proprietății.
2. Rar‘rtatea-exprima raportul dintre cererea si oferta actuala sau anticipate pentru o anumita categorie de bunuri. In general, daca cererea este constanta , raritatea unui bun il face mai valoros. Terenul, de exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil cerut pe piața este relativ rar, si prin urmare, are o valoare mai mare.

Cererea pentru un bun sau serviciu este creata de utilitate si este afectata de raritate.

Selectarea datelor comparabile si stabilirea gradului de comparabilitate

Prin urmare am identificat din oferta de proprietăți imobiliare scoase la vânzare 3 proprieitati comparabile cu proprietatea subiect, acestea prezentând caractristici similar atat ca;

-localizare topografica;

-suprafața;

Organizarea datelor de piața

Intr-o grila cu date de plata se inscriu pe rânduri separate caracteristicile de baza ale proprietății imobiliare subiect si ale celor comparabile. Acest tip de grila sintetizează datele prezentate si permite evaluatorului sa identifice acele elemente care ar putea explica diferentele de valoare

Am identificat in aria de piața mai multe proprietăți cu caracteristici similare cu a proprietății subiect (oferta competitiva), care sunt expuse in tabelul de mai jos;

FIȘA DE COLECTARE A INFORMAȚIILOR DE PIAȚĂ RELEVANTE TEREN INTRAVILAN-LOC ARAD ,STR. PANDURILOR NR. 8 A, CF 312426, JUDARAD

ELEMENTE DE COMPARAȚIE	SUBIECT	COMP. 1	COMP. 2	COMP. 3
	Loc Arad, slr Pandurilor nr 8A	Loc Arad, zona Aradul Nou, slr Xxxx Xxxxxxxxxx nr 32/c	Loc Arad, zona Aradul Nou	Loc Arad, zona Aradul Nou
Preț de ofertâ(euro)	?	37470	49 990	65 000
Suprafațafmp)	964	1239	1440	2110
Preț (ofertă) (Eur/mp)		30,00	34.72	30,81
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII
TIPUL COMPARABILEI (ofertă)	ofertă	ofertă	ofertă	ofertă
DREPTUL DE PROPRIETATE TRANSMIS	Drept absolut	Drept absolut	Drept absolut	Drept absolut
CHELTUIELI DE ADUCERE LA STADIUL DE TEREN CONSTRUIBIL	Da	Nu	Nu	Nu
CONDIȚII DE FINANȚARE	Numerar	Numerar	Numerar	Numerar
CONDIȚII DE VÂNZARE	Nepari	Nepart	Nepart	Nepart.
CONDIȚII DE PIAȚĂ	Curente	Curente	Curente	Curente
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETĂȚII
LOCALIZARE	Loc Arad slr. Fandurtor nr BA	Loc. Arad, zona Aradul Nou. str.Ticu □umilrescu, nr 32/c	Loc Arad zona Aradul Nou	Loc Arad, zona Aradul Nou
SUPRAFAȚA	964	1 239	1440	2.110
DESTINAȚIA (utilizarea terenului)	intra «Iar -	intravilan	Intravilan	intravilan, casa pentru demolat
AMENAJĂRI EXTERIOARE (străzi, trotuare) _	da	da	da	da
TOPOGRAFIE/RELI EF	plana	plana	plana	plana
UTILITĂȚI DISPONIBILE	ojrenL'aparcanaU qaz	curea t/apa/can a!	curent/apa/canal¹qaz	Curent
FORMA IN PLANS DESCHIDERE	nerequiaia	1 front stradal 30 rrt	2 front stradal	dim.(17-120ml} 1 front stradal

SURSE DE INFORMARE	Yrtvw.rofnimo.r o	www.romimo.ro	www.romimo.ro
TELEFON DE	720627264	722266228	Z2424S298
CONTACT

Nota; Comparabile selectate suni cl,c2 si c3

Din analiza ofertei competitive rezulta ca:

- pe aria de piața specifica sunt proprietății cu utilitatii similare cu a proprietății subiect.

-nu am identificat proprietății construite propuse spre demolare, care sa ne diminueze oferta competitiva.

-nu am identificat proprietății care au fost competitive, dar care sa-si schimbe utilizare in construcții cu alta destinație.

-nivelul ofertei pentru parcele similar se situează intre 30-35 eura/mp., fiind reprezentata de suprafețe de teren cu o suprafața cuprinsa intre 1200-2500 mp. Creditele pentru achiziții proprietății similar se mențin la costuri care se cjfreaza la 8,5-10 % dobânda pe an, acordate de numeroase instituții de credit. Termenele de acordare sunt cuprinse intre 10-25 de ani, dar observam din uzanțele de crditare ca un număr redus de instituții de codit finanteaza investiția in terenuri de construcții. Pe termen mediu se asteapta o reducere a costurilor - dobânzii- pretense pana la nivelul de 5-6% pe an, paralel cu relansarea politicii monetare a BNR. Trebuie insa precizat, ca in cazul finanțări unei investiții imobiliare similar, finantatorul-banca-ia in considerare ca garanție soliditatea financiara a solicitantului si credibilitatea planului de afaceri prezentat, Iar in acest caz creditul nu este unul de tip ipotecar, costul acrestuia fiind diferit in cazul fiecărei instituții, si poate ajunge la 10-12%(lei).

-nu am identificat o alta conversie in alte utilizări a proprietății subiect.

-perioada medie de expunere pe piața, la vanzare a proprietăților rezidențiala tip apartamentele stau mai puțin decât terenurile, este cuprins intre 30-90 de zile.

-existenta acelorași oferte pe o perioada îndelungata de timp denota ori ca preturile solicitate nu au fost atractive, ori se analizeaza daca nu cumva oferta depășește cererea si de aceea exista pe piața aceleași oferte de mal mult timp.

Pasul 5-Anallza interacțiunii dintre cerere si oferta).

Valoarea de piața a unei proprietății imobiliare est, in cea mai mare măsură, depndenta de poziția sa competitive pe piața specifica. Am cunoscut si identificat caracteristicile proprietății imobiliare subiect, am cunoscut , identificat si selectat proprietățile imobiliare competitive (oferta), si am identificat avantajele/dezavantajele proprietății subiect. Pentru a pune in evidenta conformările pieței pentru o anumita utilizare a proprietății subiect am identificat relația dintre cererea si oferta concurentiala de pe piața curenta si viitoare. Aceasta relație arata gradul de echilibru care caracterizează piața curenta si condițiile ce ar caracteriza piața după o perioada de prognoza. Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si prețul răspunde la cerere. Daca cererea este neobișnuit de mare, preturile vor incepe sa creasca. Acivitatea pieței imobiliare este ciclica, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, declin, recesiune si recuperare. Ciclul pe termen lung depinde de schimbările in caracteristicile gradului de ocupare a tortei de munca existente, popuatie, venituri si modificări in preferințele de consum. Ciclul pe termen scurt depinde de disponibilitatea creditului si de situația generala a economiei. Piața impbiliara a fost si este afectata de reglementările legale si de posibilitatea obținerii de finanțare pentru achiziții de proprietății. Apariția, incepand cu anul 2005, a facilităților de finanțare de tipul credit ipotecar a dus (in special pentru terenuri si proprirtatii rezidențiale) la o adevarata explozie a preturilor. Aceasta a avut un efect indirect sl pe piața imobiliara industriala prin creșterea generala a nivelului pieței, dar cu o amploare mult mai redusa. Criza financiara manifestata pe plan International a avut ca efect o reducere puternica a nivelului pieței imobiliare si a preturilor practicate, datorita crizei de lichidități precum si a reticientei investitorilor in a efectua investiții. Este o reacție normala, motivata de reducerea generala a consumului, utilizat ca si o tactica de negociere in cadrul discuțiilor purtate in vederea achiziției de terenuri pentru construcții..

O piața activa este caracterizata prin cerere in creștere, o ramanere in urma a ofertei si preturi in creștere; o piața activa este numita plata vânzătorilor, pentru ca vânzători pot obține preturi mai mari pentru proprietățile imobile disponibile.

O piața in declin este o piața in care diminuarea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o scădere a preturilor, aceasta se numește piața cumpărătorilor pentru ca au un avantaj cumpărătorii. Cu cat avem mai multe Informații de piața, cu atat ne putem argumenta si fundamenta opinia; in cazul ideal ar fi suficiente informații de piața pentru toate abordările, am ajunge la rezultate apropiate prin toate cele trei abordări in evaluare. Cotatia a terenurilot libere asimilate proprietarii subicet, sunt informații cara au in vedere componentele fizice ale prprietatii.

Analiza trebuie sa fie clara si s- a stabilească intrările de date in sistem , calibrarile unitare , dar si ajustările recunoscute de piața. Plajele largi sau criteriile nesustinute pot conduce la inceritudini in raport.

Pasul 6-Previziunea absorbției proprietății subiect in piața.

Indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt pot fi considerați gradul de ocupare si rata de absorbție a proprietăților

Prin compararea caracteristicilor proprietarii subiect cu cele ale proprietarilor competitive, putem determina absorbția proprietarii subiect, in condițiile de piața, cerere si oferte competitive cunoscute. Prin urmare apreciem ca terenul pentru construcție care face obiectul prezentului raport se va vinde intre 30 si 150 de zile de la expunere.

PARTEA A CI NC EA ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mal buna (CMBU) este definită in Standardele de evaluare a bunurilor 2018-Urilizarea probabila in mod rezonabil si justificat adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietarii construite, utilizare care trebuie sa fie posibil din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabil financiar si din care sa rezulte cea mai mare valoare a proprietății imobiliare,

1 .permisibilitatea legala;

2. posibilitatea fizica;
3. fezabilîtatea financiara;
4. productivitatea maxima(utilizarea proprietarii subiect care are cea mai mare valoare) Obiectivele identificării celei mai bune utilizări a proprietarii sunt:

1 .identificarea acelei utilizări a propietatii care va asigura cea mai mare rentabilitate a capitalului investit.

2.identificarea proprietăților comparabile recente pentru analiza comparativa.

3.estimarea valorii separate a terenului(la CMBU a terenului considerat liber). Testul permislbllftatii legale;

Testul posibilității fizice

Dimensiunea, forma, suprafața, capacitatea portanta, accesul afecteaza utilizările unei proprietăți Imobiliare. Deci terenul are o topografie plana, iar proprietatea subiect fiind in cadrul PUG a Municipiului Arad intr-o zona cu destinație de curți construcții o definește ca o zona rezidențiala.

Testul fezabilității financiare

Utilizările care au indeplinit deja cele doua criterii, le analizam pentru a determina daca ar putea genera un venit(inclusiv prin vanzare) care sa acopere toate costurile de construire. Toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate a fi fezabil financiar. Fezabilitatea financiara poate fi determinate pe baza analizei de piața in doua moduri:

1.Poate fi indicată de activitatea pieței. Vânzările recente de proprietății comparabile către utilizatorii finali indica fezabilitatea financiara a utilizării proprietății subiect.

Testul profitabilității maxime

Rezulta ca;

-utilizarea pentru construcții rezidențiale poate fi realizata imediat si se poate menține pe termen lung.

Cumpărătorul cel mal probabil este utilizatorul final(persone fizice sau juridice care doresc sa dezvolte o activitate in domeniul industrial).

PARTEA A SASEA. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața -este cunoscuta in domeniul evaluării proprietății imobiliare si sub denumirea de COMPARAȚIA DIRECTA sau Comparația Vânzărilor este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin analiza comparative a proprietăți similar care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vanzare. Astfel, premise principal a tehnicilor înscrise in abordarea prin piața este aceea ca valoarea de piața a proprietarii imobiliare subiect este legata de preturile competitive ale proprietarilor imobiliare comparabile.

Analiza comparativa din cadrul abordării prin piața, se concentrează pe similitudinile si diferentele constatate intre proprietățile comparabile si proprietatea subiect, diferente care au impact asupra valorii acesteia din urma. Aceste se numesc elemente de comparație si pot include: diferentele intre drepturile de proprietate transmise, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de finanțare, condițiile pierii la momentul vanzarii, dimensiuni, amplasarea proprietăților, caracteristicile fizice, si in cazul când proprietățile produc venituri, caracteristicile economice.

Atunci când exista informații disponibile, abordarea prin piața este cea mai directa si adecvata abordare ce poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piața.

La analiza rezultatelor obținute prin aplicarea abordări prin piața, ca si la analiza finala a rezultatelor evaluării, obținute prin aplicarea tuturor abordărilor utilizate, trebuie sa se exprime dar opinia privind relevanta datelor culese, a analizelor efectuate si a concluziei asupra valorii proprietății subiect.

In prezentul raport, datorita faptului ca sunt tranzactionate si ofertate terenuri intravilane pentru construcții industriale, pe piața, putem sa identificam proprietăți comparabile ,vom utiliza abordarea prin piața, folosind comparația directa, după cum urmeaza;

FISA DE CALCUL - COMPARAȚII DIRECTE - TEREN INTRAVILAN LOC. ARAD, STR PANDURILOR NR. 8 A CF 312426-91 MP

		Terenuri comparabile
Elemente de comparație	Prep. Subiect	Comp. 1	Comp. 2	Comp. 3
Preț de -oferta - EURO	?	37.170	49.990	55.000
Suprafața teren'mp)	91	1.239	1 440	2110
Preț unitar-oferta-EUROAnp	7	30.00	34,72	30.81
Marja de negociere %		-5%	•5%	■5%
Cuantum ajustare ,'EURQimpj		-1.50	-1.74	-1,54
Preț corect estimat tranzacție (EURO/mp	*• )	28,50	32.98	29,27
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII
DREPT proprietate TRANSMIS	liber	kber	liber	liber
Cuantum aiuslare(%)		0.00%	0.00%	0.00%
Cuantum aiustare (EURO/mp)		0	0.00	000
Preț, ajustai (EURO/mp)		28.50		29,27
CONDIȚII re FINANȚARE	ta plata	la piața	la plata	la plata
Cuantum ajustarej’A;		0%	0%	0% ^!
Cuantum aiustare :e/mo)		0	0.00	0.00
Pretaiustat (e/mp)		28,50	32.98	29,27
CONDIȚII DE VANZARE		obiective	obiective	obiective

Cuantum ajustare(%)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare ie/m_c;		0	0	0
Pret-atusUrtfafrbp)		28,50	32.98	29.27
CH. IMEDIAT DUPĂ CUMPĂRARE	nu sunt	... • nu suni	nu sunt	nu sunt
Cuantum a\|ustare(%)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare te/mp)		0.00	0.00	0.00
Prel ajustat [stop)		28.50	32.98	2327
ELEMENTE SPECIFICE PRDPRIETATn
LOCALIZARE	Curente	Curente	Curente	Curente
Zona	buna	mal slaba	simllwa	similara ----- —--
Cuantum aruslare<%)		3%	0%	0%
Cuantum aiustare lEURO/moi		0.B6	0.00	■ ■ — 0.00
ajustai {efap}		29.36	32.65	29)27
OARAC7Effl577CE FIZICE			—
Suprafața (mp).	91	1 239	1.440	2.110
		Suprafața mat mare	Suprafața mal mare	Suprafața mal mare
Cuantum aiustaret%i		-15%	-15%	•15%
Cuantum ajustare (EURO/mp)		-4,28	-4,95	-4 39
UTILITĂȚI disponibile	curenl/apa/c anal/qaz	curent/apa/c anal	curenl/apa/c anal/qaz	Curent
Cuantum ajustare\|%)		0%	3%	4%
Cuantum ajustare (EURO/mp)		000	0.9S	1.17
Forma terenului, deschiderea la strada, raportul laturilor	Forma regulata.	Forma regulata.	Forma regulata.	Forma reputata.
Cuantum ajus1ard⁶oj		-10%	-10%	—--1 -10%
Cuantum aiustare fEURO/mp)		-2B5	-3.30	-2.93
UTILIZARE	Intravllen/c onatruetil	tntravllan/c onstructli	fntravilanfc onstructli	IntravHan/c onstructli
Cuantum ajustare; %;		-2%	— -2%	-2%
Cuantum ajustare (EURO/mp;		-0,57	-0,66	-0.59
COMPONENTE NON IMOBILIARE	nu e cazul	nu e cazul	nu e cazul	nu e cazul
Cuantum aiustare{%)		0%	0%	0%
Cuantum aiustare 'EURO/mpi		0.00	0.00	0.00
ACCES LA proprietate	drum asfaltat	drum asfaltat	drum asfaltat	drum asfaltat
Cuantum ajustare; %)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare t EURO/mp)		0.00	0,00	------------------------------ ri 0.00
RESTRICȚII	teren liber	teren liber	teren liber	teren liber
Cuantum ajustare(%)		-20%	-20%	-20%
Cuantum ajustare (EURO/mp)		-5.70	-6.60	•5 85
CONDIȚII DE MEDIU	buna	bune	bune	bune
Cuantum a\|ustare(%)		0%	0%	0%
Cuantum a,ustare (EURO/mp)		0,00	0,00	0.00

DEZVOLTAREA INFRASTRUCTURII EDILITARE	in zona	In zona	in zona	in zona
Cuantum ajustare?		0%	0%	-—- 0%
Cuantum ajustare (EURO/mpi		0.00	D.0D	0,00
Tjfafgugtarioarectepstfcerțflmrtfe .		-47.0W.	-44.00%	-43 00%
Total^tm^nKriBrfibf» '.h î Ltocefeururtnpl_____________ .________		--- -13:40	.....	-12,58
------ . Rrrt^ustatfEUROfmp)		15,96	18,47	16(88
Cheltuieli pL aducara la stacfiuf de teren canstruibil	nu	nu	nu	da
Cuantum ajustare %)		000%	0.00%	-5.00% I
Cuantum ajustare (EURO/mp)		0,00	0.00	-0.83
f’MfeJuehtfEUROfmp)		15,96.	18.47	15I8S
, Ajustare faUlameta procentuala		-44,00%	44.oo%	-48 00% .
m " >—— :— -----------------! Ajustare (EURO)		-12 54	-	-13.42
AJu»t«a.tottl»bruta(%)		55 0094	55:oc%	81,00%
Ajustareatotata bruta (EURO)		14j25	18.49	15.-76
				4
Valoare» de plata: 16,00 eurofmp • rotunjit		curs valutar 1 euro “ 4,7601

valoare

76,16 leMmp curs 1 auro 4,7601 auro 1,456

Conform GEV 630’art 50. selectarea concluzie, asupra valorii este determinata de proprietatea imobWara (x x) comp.1

care este cea mal apropriata dpdv fizic. juridic si economic de proprietatea imobiliara subiect s asupra prețuim care s-au efectuat cete mei mici ajustări

EXPLICATH AJUSTĂRI;

1, Ajustarea pentru marja de negociere este deț- 5%), In urma discuției cu firmele de imobiliare,
2, Ajustarea pentru suprafața am aiustat negativ comparabi'.e'e findca proprietatea subiect are o suprafața foarte mica, care nu are plata pentru dezvoltări Imobiliare rezidențiale
3, Ajustarea -forma terenulul-am ajustat negativ comparabdile, 'ntrucat datorita dimensiuni mici, prețul de plata va fi mult mai mic in tranzacționali

4, Ajustarea pentru -utilizare- am ajustat negativ prețul comparabilelor deoarece ca o utilizare rezidențiala propnetalile construite sunt foarte mici, care generează o proprietate neatractiva.
5, Ajustarea pentru -restrictii-conform reglementarilor urbanistice >n vigoare care Stabilește Sc In funcție de marimea suprafeței temuiufPOT CUTi. rezulta o construcție mica pentru care In plata nu reprezintă interes,

Abordarea prin cost; Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice forme relevante de depreciere.Abordarea prin cost este recomandabilă în situații specifice de evaluare, cum sunt:

-când activul subiect a fost construit și pus în func^une recent;

-când activul subiect se află în fază de proiect sau se află în stadiul de în curs de execuție/neterminat Prin urmare abordarea prin cost in acest caz nu o folosim, deoarece in cazul proprietăți subiect avem o piața.

PARTEA A ȘAPTEA. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Analiza rezultatelor

In analiza rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrării pentru a putea certifica exactitatea datelor, tehnicile aplicate , raționamentele care au dus la judecați corecte.

Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obținute din surse considerate de încredere. In acest proces evaluatorul parcurge mai multe etape;

-identifica si culege date generale si specifice.

-determina cea mai buna utilizare a proprietății.

-aplica metodele de evaluare , in concordanta cu scopul evaluării.

In raționamentul efectuat am avut in vedere ca;

1.Valoarea este subiectiva-evaluarea este o comparare a rezultatelor care duc la estimarea finala a valorii, trebuie sa ia in considerare o mulțime de comparații efectuate in decursul procesului de evaluare si nu o selecție arbitrara. Compararea este fundamentala pentru întregul proces si prin urmare este necesarao mare grija la selecția si utilizarea tranzacțiilor comparabile.

Orientarea pe piata-evaluatorul trebuie sa cunoască sis- a reflecte piața

Deși este o concluzie imparțiala, experta si rezonabila a unui profesionist calificat, bazata pe o analizaa tuturor informațiilor relevante, ramane totuși o opinie. Raportul de evaluare trebuie sa evidențieze clar raționamentul evaluatorului, cum a ajuns la aceasta concluzie. Evaluatorul trebuie sa fie sigur ca valoarea estimate este in concordanta cu scopul evaluării, deasemenea trebuie sa se tina seama de drepturile de proprietate transferate in cadrul tranzacțiilor proprietății comparabile.

In urma

î abordări

s-au obținui;

Tipul abordării Abordarea prin piața	Valoarea obtinuta -euro
Teren	1.500
Total	1.500 euro

Concluzia asupra valorii

Având in vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea abordărilor in evaluare, relevante acestora si informațiile de piața care au stat la baza aplicării lor sipe de alta parte scopul evaluării si caracteristicile propietatii imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea estimate pentru propietatea in discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicării abordări prin piața. Datele si informațiile utilizate in cadrul abordări sunt preluate direct de pe plata, fiind suficiente sub aspectul cantitatii, calitatii si a preciziei in vederea estimării valorii de piața a proprietății.

Astfel, valoarea de piața a propietatii imobiliare prezentate este, in opinia evaluatorului, la data de 29.01.2019 in suma de;

1.500 euro

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerente privind valoare;

-valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipoteze, ipotezele speciale si aprecierile exprimate In prezentul raport;

-valoarea estimată in euro este valabila atat timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea nu se modifica semnificativ;

-evaluarea este o opinie asupra unei valori;

-valoarea nu tine seama de responsabilitatea de mediu;

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandata de către ANEVAR.

Evaluator

Ec. Xxxxxx Xxxxx

Legitimația nr. 18671/2019

ANEXE

POZE PROPRIETATE

Focalizare cf

J.OCALIZARE DETALIU

COMPARABILE TEREN - C.F. 347665 - LOT1 + LOT2 =1.055 mp

COMPARABILA 1

Specificații

Suprafața terenului"! 239,0 nv

Front strada!30

Număr fronturi 1

Lățime drum accesS

Descriere Imobiliare

Vând teren, loc de casa, in Aradul Nou, slr. Xxxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxxx. nr. 32 c. Utilitati pe teren: curent, apa, canal, Urmeaza si gazul care este in apropiere. Terenul are forma dreptunghiulara cu front de 30 ml la drumul privat de acces. Prețul este negociabil. Accept si discuții pe schimburi. Proprietar. Fara intermediari.

Vezi detalii pe wuav .romimo.ro

COMPARABILA 2

Loc de casa si gradina, teren intravilan aradul nou • 49 990 EUR

Tel. mesaj Maria -www.romimo.ro

Arad. Arad Aradul Nou Vezi pe harta

Specificații

Suprafața terenului1440 O m²

Front stradali5.00

Descriere Imobiliare

Teren intravilan fara construcție, cu acces de pe doua străzi, aproape de autostrada Arad Timișoara. Dotări: in curte curent electric trifazic, apa rețea, fantana. la poarta gaz metan, canal menajer. Strada recent asfaltata.

. suprafața totala: 1440, Front stradal: 15

Acces:

Amenajare străzi: Asfaltate

Utilitati:

Utilitati Generale: Apa. Curent trifazic, Gaz, Canalizare

Vezi detalii pe www.romimo.ro

COMPARABILA 3

Suprafața terenulul2110,0 m⁷

Front stradali 20

Număr front urii

Descriere Imobiliare

Vând teren intravilan, zona Aradul Nou, 2.110 mp, front stradal 120 m, toate utilitățile, cu construcție demolabila, acces facil Ia autostrada, pretabil construcții rezidențiale sau servicii. Vezi detalii pe www.romimo.ro

Anexa nr 1.36 le regulament

Plan de amplasament si delimitare a Imobilului cu propunere de dezlipire Scara 1:500

Nr, cadastral

Suprafața măsurată a Imobilului {mp}

1.055 mp.

Adrau imobilului

LOG ARAD, JUD. ARAD

Nr. Cartea Funciara

347665

Unitatea Administrativ Teritoriale ((JAT)

ARAD

52WOO

* Sttuatia actuala (înainta da tferiiplr»)				Situația vBtoara (după dezlipire}
Nr. cad.	Suprafața (mp)	Categ.de folos Irrt	Descrierea imobilului	Nr. cad.	Supraf. (mp)	Categ.de folosința	Deacrima hnobRulul
Top 1564-1565/al	1.055	Cc	Teren Intravilan parțial împrejmuit cu gard plasa sarma	LOT1	964	Cc	Teren Intravilan parțial Împrejmuit cu gard plasa sarma
Top 1564-1565/al	1.055	Cc	Teren Intravilan parțial împrejmuit cu gard plasa sarma	LOT 2	91	Cc	Teren Intravilan parțial împrejmuit cu gard plasa sarma
TOTAL	1.055	X	2	TOTAL	1.055	X	X

Suprafața totala măsurată a Imobilului =1.055 mp Suprafața din act ■ 1.055 mp

Executant: P.F. Xxxxxxx Xxx E.

Certificat de autorizare ANCPl: Seria RD-BjF nr. 0859 Confirm executarea măsurătorilor la

' tdOQ^Jnentetfel cadastrale sl acesfe^cu realitatea din <. tSemnatura si stampll

Inspector;

Confirm introducerea imobilului In baia de date Integrate sl atribuirea numărului cadastral

__iu_Lu.A.,u ARAD _ț p_rtuuir.c Xxxxxx Xxxxxx FILOJ consîijșr , .... -,_ja--

Raport de evaluare

Proprietate imobiliară de tip; Teren intravilan, neimprejmuit situat în Localitatea Arad,calea Timisoarii, județul Arad.

(statia încărcare lenta pentru autobuze)

Propielar: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Client: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Destinatar: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Datele, informațiile si conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terii fera acordul scris al Evaluatorului Xxxxxx Xxxxx, legitimația nr 18671/2019 si al destinatarului.

Elaborat de: Xxxxxx Xxxxx, Evaluator autorizat, ANEVAR, Legitimația nr. 18671/2019, Specializarea EPI.

SCRISOARE DE TRANSMITERE

Către

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Stimati domni,

In calitate de Evaluator autorizat cu legitimația nr18671 EPIANEVAR. va transmit raportul de evaluare intocmit in scop informativ pe care il anexez prezentei scrisori.

Obiectul raportului de evaluare este estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare de tip; Proprietate imobiliară de tip; Teren Intravilan, neimprejmuit, situat în Localitatea Arad,calea Timisorii fin, județul Arad.

identificata prin;

-Nr.extras de Carte Funciara -nu exista.

-Nr.Cadastru/Topografic.- nu exista.

Plan de amplasament si delimitare imobil, intocmit de SC DATCAD SRL, in luna octombrie 2018.

Scopul raportului de evaluare este de a determinarea valoarea de piața in vederea informării clientului asupra acesteia.

Dreptul evaluat este dreptul deplin de proprietate.

Tipul valorii- valoarea de piața.

Data evaluării: 29.01.2019.

In urma aplicării metodei de evaluare prezentate in cadrul lucrării, evaluatorul estimează: -valoarea de piața, la data de 29.01.2019, a propietatii imobiliare evaluate, la nivelul de:

42.000 euro

In completarea misiuni de evaluare am utilizat informațiile si documentele furnizate de către client, cat si date furnizate din piața- tranzacții si oferte.

Timișoara la

29.01.2019.

CUPRINS

COPERTA

SCRISOARADETRANSMITERE...

Cuprinsul raportului

PARTEA INTAI.INTRODUCERE

Sinteza raportului

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Scopul evaluării

Identificarea proprietăți imobiliare subiect. Dreptul de proprietate evaluate

Tipul valorii

Data evaluări

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Ipoteze si ipoteze speciale

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Declarare conformitate

Moneda valorii definite; Modalitati de plata

PARTEA A TREIA. PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de plata, oras/vecinatatii si localizare

Identificarea proprietății imobiliare subiecți

Descrierea situației juridice

Descrierea terenului

Descrierea construcției

Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente

care nu sunt proprietăți imobiliare

Istoricul propietatii subiectfincluzand vânzările anterioare si

ofertele sau cererile curente)

Date privind impozitele si valorile de impozitare

PARTEA A PATRA - ANALIZA PIEȚEI

Analiza cererii

Analiza ofertei

Analiza echilibrului pieței

PARTEA A CINCEA ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mai buna utilizarea proprietății

PARTEA A SASEA EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața

PARTEA A ȘAPTEA ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII Analiza rezultatelor

Concluzia asupra valorii

ANEXE

PARTEA INTAl. SINTEZA RAPORTULUI

Sinteza raportului

Proprietatea evaluată:

Tipul proprietății:

Localizare (adresa) Scopul evaluării;

Dreptul evaluat; Beneficiar:

Utilizator desemnat;

Evaluator;

Data evaluării:

Data inspecției: Data raportului: Ipoteze speciale:

Teren intravilan, neimprejmuit, situat în Localitatea Arad, calea Timisorii, județul Arad.

Teren intravilan, neimprejmuit, situat în Localitatea Arad, calea Timisoarii, județul Arad.

Localitatea Arad .calea Timisoarii, județul Arad.

Estimarea celui mai probabil preț al proprietății imobiliare de tip teren intravilan neimprejmuit situat in Localitatea Arad, județul Arad, In cazul tranzactionarii(informarii) pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna ianuarie 2019.

Dreptul de proprietate absolut.

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu , B-dul Revoluției nr 75,

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu B-dul Revoluției nr 75.

Xxxxxx Xxxxx, evaluator EPI, legitimația nr. 18671/2019 29.01.2019

29.01.2019

11.02.2019

Sunt.

Cursul valutar de referința, valabil la data evaluării: 1 EUR=4,7601 lei(29.01.2019).

Situația proprietății la data evaluării:

Deasemenea, la elaborarea raportului, s-au avut in vedere Standardele, normele si recomandările ANEVAR.

Tipul valorii estimate: Valoare de piață

Etapele parcurse pentru estimarea valorii sunt: -Sinteza raportului;

-Stabilirea termenilor de referința ai evaluării;

-Colectarea datelor. Identificarea si descrierea proprietății imobiliare. -Analiza datelor;

-Evaluarea terenului;

-Aplicarea abordării in evaluare;

-Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii;

-Raportarea evaluării;

-Anexele raportului de evaluare;

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Prezentul raport de evaluare este realizat in baza unui contract nr. 94460/21.12.201 de prestări servicii de către persoana fizica -Xxxxxx Xxxxx- membru titular ANEVAR, identificat cu legitimația nr. 18671/2019 EPI ANEVAR, domiciliat in loc. Timișoara, str. Varadia nr24, județul Timiș.

-nu am nici un interes prezent sau viitor referitor la proprietatea care constituie obiectul acestui raport si nici un interes personal legat de părțile implicate.

-in realizarea prezentului raport acționez in calitate de evaluator extern, independent.

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Prezentul raport de evaluare se adreseaza exclusiv Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu B-dul Revoluției nr 75.

-evaluarea s-a realizat in scopul determinării valorii de piața.

-evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in fata nici unui tertfpersoana fizica sau ju ridicai), niciodată si in nici o alta circumstanța in care raportul de evaluare ar putea fi utilizat in diferite scopuri;

-nu desemnam alti utilizatori care sa aiba acces la prezentul raport de evaluare;

Scopul evaluării

Estimarea celui mai probabil preț al proprietății Imobiliare de tip;teren intravilan neimprejmuit situat in Localitatea Arad, județul Arad, in cazul tranzacționalii pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna ianuarie 2019.

Scopul unei evaluări se bazeaza pe nevoile de informații ale clientului in legătura cu valoarea unui drept asupra proprietății imobiliare. Necesitatea evaluării diferitelor tipuri de proprietăți imobiliare deriva dintr-o multitudine de scopuri.Oricine folosește o proprietate imobiliara plătește pentru aceasta, de obicei la cumpărare sau închiriere, acest lucru implica tranzacții sau situații in care trebuie sa se ia o decizie, sa se stabilească o strategie si pentru toate acestea e nevoie de o estimare a valorii. In cazul de fata scopul evaluării este estimarea valorii de piața a propietati imobiliare in vederea vanzarii- necesitatea vânzătorului de a cunoaște stabilirea unor preturi de vanzare corecte si acceptabile de piața.

-acest raport nu va putea fi utilizat in afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

Identificarea proprietății imobiliare subiectDreptul de proprietate evaluat.

Dreptul de proprietate supus evaluării

-nu consemnam restricții ale dreptului de proprietate asupra construcției supuse evaluării;

Localizare

Proprietatea subiect este situate in localitatea Arad, calea Timisorii, județul Arad.

Caracteristici fizice, economice, juridice

Proprietatea de evaluat se refera la o proprietate imobiliara de tip. Teren intravilan, neimprejmuit, situat în Localitatea Arad, calea Timisorii, județul Arad.

Suprafața 1077 mp,.

Marimea si forma;

-forma neregulata, un singur front stradal, cu deschidere la strada principal.

Influenta coltului;

-nu este cazul.

-orientarea pe direcția V-E, priveliștea inspre strada.

Topografia

-plana, cu sistem natural de drenaj.

Potențialul de creștere a valorii prin comasare;

-nu este cazul, fiindcă nu se poate combina cu nici o proprietate învecinată.

Utilltatii

-ca urmare inspecției făcute, am identificat următoarele utilitari la parcela; -alimentarea cu apa potabila si canalizare.

-branșament stradal de gaze natural.

-rețea de joasa tensiune electrica.

Amenajarea terenului

Nu am identificat lucrări de pregătire a terenului pentru construcție, cum ar fi nivelări, garduri,borduri, trotuare șanțuri.

Accesibilitatea

-se realizează pietonal, direct din strada amenajata(astfalt)

Mediul înconjurător

-sub aspectul conditiilior de mediu proprietatea subiect corespunde factorilor de mediu favaorabili.

-Regimul juridic;

-Teren intravilan;.

-Regimul economic

Conform PUG- TEREN INTRAVILAN,(zona- curți construcții), neimprejmuit situat in localitatea Arad, județul Arad.

Componente non-imobiliare, dotări tehnico-functionale, elemente non-imobiliare

-nu am identificat componente non-imobiliare la proprietatea evaluata.

Tipul valorii

In prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piața a proprietății asa cum este definita in SEV 100-Cadru general, paragrafele 29-34,Valoarea de piața este suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un cumpărător hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângere. Conceptul de valoare de piața presupune un preț negociat pe o piața deschisa si concurentiala unde participant! actioneaza in mod liber.Valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia.

Data evaluării

Data evaluării este 29.01.2019, data la care este valabila concluzia privind valoarea estimata, atunci când opiniile si concluziile evaluatorului a fost disponibile pentru fundamentarea valorii.

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

-am analizat PUG-ul municipiului Arad.

am identificat proprietatea pe baza ;

-inspecția proprietății făcută in prezenta reprezentantului desemnat de client, s-a făcut o inspecție parțiala;

-am solicitat informații in detaliu de la client privind starea solului, deasemenea am încercat sa identific riscuri de mediu inconjurator, reale sau potențiale;

-daca exista riscuri legate referitoare la utilizarea proprietății imobiliare;

in urma acestei documentarii am obtinut date suficiente pentru efectuarea evaluării si pentru a emite o opinie total justificabila asupra valorii.

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Natura si sursa informațiile utilizate au fost:

-Standardele de Evaluarea Bunurilor2018;

-informații existente pe sit-urile, www.lmobiliare.ro.www.oubli24.ro.etc

- Informații privind piața imobiliara specifica;
- Informații privind istoricul utilizării proprietății imobiliare:
- Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;
- informații cu caracteristicile fizice ale propietatii imobiliare, amplasare acces, vecinătăți preluate din documentația primita;
- Piața imobiliara referitoare la oferte si cereri de proprietăți imobiliare, similare cu proprietatea subiect.

ipoteze si ipoteze speciale

-Datorita faptului ca intre data raportului si a inspecției, este o perioada scurta de timp, interval in care nu s-au modificat esențial condițiile pierii prin urmare putem considera data raportului si data evaluării.

-Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de încredere dar nu isi asuma nici o responsabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

-Exista o finanțare normala;

-Nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietarii evaluate sau valoarea proprietarii lor vecine;

-S-a presupus ca legislația in vigoare se va menține si nu a fost luate in calcul eventuale modificări care pot sa apare In perioada următoare;

-Proprietatea nu a fost expertizata detailat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ala proprietarii si este realizat pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante(masuratori de cadastru, expertize) aceste vor avea prioritate

-Presupunem ca amplasamentul este in deplina concordanta cu toate reglementările legate privind mediul inconjurator in afara cazurilor când neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in considerare in raport;

Ipoteze speciale

-Evaluarea proprietăți imobiliare care face subiectul acestui raport, s-a făcut;

- pe baza vizualizări si studierii PUG-ul, municipiului Arad.

-identificarea proprietății subiect pe baza Planului de amplasament si delimitare a imobilului, pus la dispoziție de către beneficiar.

-inspecției riguroase făcută pe teren împreuna cu reprezentantul beneficiarului, care cunoscând zona in cauza, am identificat cu ușurința proprietatea.

Beneficiarul nu a pus la dispoziție alte documente care sa certifice localizare proprietății si nici extrase de CF., pentru a determina proprietari si regimul juridic.

Prin urmare evaluarea s-a făcut ținând seama de considerentele de mai sus.

Ipotezele si Ipotezele speciale trebuie sa fie rezonabile si s-a fie relevante in funcție de scopul pentru care este ceruta evaluarea si cu situațiile particulare ale unei evaluării.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare.

-Raportul de evaluare, in totalitate sau pe parii, sau oricare alta referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicității fara acordul scris in prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara.

-Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menționați la punctele anterioare.

-Publicarea, parțial sau integral, precum si utilizarea lui de către alte persoane decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale. De asemenea, intrarea in posesia unui teri a unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

-Evaluatorul nu isi asuma responsabilitate pentru orice modificare neautorizata adusa raportului, Iar pentru validitatea acestuia este necesara semnătura in original.

-Raportul nu trebuie utilizt parțial, ci numai in integralitatea sa. Posesia raportului de evaluare nu conferă si dreptul de al publica.

Declarația de conformitatea evaluării cu standardele de evaluare aplicabile in Roman ia sau explicarea cauzei neconformitatii

-Scopul evaluării fiind determinarea valorii de piața, evaluarea s-a făcut cu respectarea principiilor de evaluare, cuprinse in SEV 100-Cadru General.

-Obiectul raportului de evaluare este proprietatea imobiliara, procesul de evaluare respecta prevederile SEV 230-Drepturi asupra proprietății imobiliare, si GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.

-Deasemenea s-a respectat prevederile SEV 102-Implementarea si s-a intocmit cu respectarea cerințelor SEV 103 -Raportarea.

Moneda valorii definite.

Moneda in care se exprima valoarea prezentului raport este euro;

PARTEA A TREIA. PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatii si localizare

Date generale

E60, E671), dar si important nod feroviar, aerian, si de frontiera.

Municipiul se mărginește de râul Mureș, in apropierea ieșirii acestuia din culoarul Deva

Populația Municipiului Arad, era la recensământul din 2011, de 159074 locuitori, reprezentând un procent de 36.9% din populația județului.

In ce privește populația stabila a Municipiului, se inregistreaza o scădere a numărului populat

iei, cu 1.65% mai mare decât media de 16.3% aferenta întregului județ.

Scăderea este datorata indicelui național de scădere a natalitatii, neftlnd specific doar județului si Municipiului, dar, la care se adauga o scădere datorata migratiei, cauzata de po zltia

Date specifice

Identificarea proprietății imobiliare subiect

Descrierea construcției de baza.

Proprietatea de evaluat se refera la o proprietate imobiliara de tip, Teren intravilan, neimprejmuit, situat în Localitatea Arad.calea Timisorii, județul Arad.

Suprafața 1 077 mp, teren neimprejmuit.

Proprietatea imobiliara este situata intr-o zona de dezvoltare imobiliara de tip; curți construcții.

Descrierea situației juridice

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale;

-nespecificat

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanții si sarcini;

-nespecificat.

Date referitoare la teren;

Intravilan-da.

Suprafata(mp)-1 077 mp.

Extras Carte Funciara,-nu exista.

-Nr. cadastrat/topografic - nu exista.

-Detalii liniare imobil;

-Categoria de folosința -intravilan, suprafața de 1 077 mp.

Istoricul proprietății subiect(incluzand vânzările anterioare si ofertele sau cererile curente)

-nu a existat un istoric.

Date privind impozitele si valorile de impozitare

Impozitele si taxele aferente acestui drept de proprietate, sunt la nivel mediu urban, stabilite prin HCL a autorităților locale.

PARTEA A PATRA. ANALIZA PIEȚEI

Date privind cererea si oferta de pe piața

Din analiza statistica a evoluțiilor din piața rezidențiala rezulta ca asistam la un moment în care piața este captiva între un nivel ridicat al cererii si o oferta relativ redusa Datele arata ca cererea pentru apartamente si case de vânzare este în continuare puternica, înregistrând un avans, cumulat la nivelul celor 6 mari orașe analizate, de 17%, în ultimul an: de la +6% printre bucuresteni, culminând cu +49% printre ieșeni. Daca urmărim evoluția cererii din ultimii 3 ani, cu punct de plecare T1-2015, reiese faptul ca aceasta înregistrează o creștere însemnata, de 76% - maximul fiind înregistrat în lași, de +217%. în ultimul an, am tot vorbit despre insuficienta ofertei pe piața atât ca număr de proprietăți cât si ca intervale de preț accesibile populației. Datele pe ultimele 12 luni, în cele sase mari orașe, indica o evoluție negativa a stocului de apartamente si case de 5,9%. Singurul oraș cu o evoluție pozitiva este Cluj-Napoca, cu 8,6%, celelalte orașe înregistrând scăderi între 0,2%, în lași,si 12,3%, în București. De asemenea, cererea pentru locuințele ieftine are o volatilitate mare dictata de programul Prima Casa, volumul ofertei pe acest segment fiind în continua scădere, iar noile construcții nu reusesc sa acopere diferentele din piața. în ultimii patru ani, se remarca o tendința de creștere a perioadei de vânzare a proprietăților rezidențiale. în cazul apartamentelor creșterea este mai temperata, de la 2 luni, în 2014, la 3 luni, în 2018, iar la case perioada de vânzare ajunge sa de dubleze, de la 4 luni, în 2014, la 8 luni, în 2018. Atât vânzătorii cât si cumpărătorii au o atitudine prudenta si sunt mai informați. Analiza evoluției preturilor medii pe metru pătrat al apartamentelor, în ultimii 10 ani, evidențiază faptul ca localitățile din jumatatea de Vest a tarii au recuperat cel mai mult din scăderile de preț determinate de criza economica. Comparativ cu primul trimestre din 2008, Cluj Napoca este singurel oraș din România care nu numai ca a recuperat scăderea de preț, ba chiar a ajuns la un preț mediu pe metru patrat cu 15,2% mai mare decât în urma cu 10 ani. Capitala Transilvaniei este urmata de Oradea, cu o scădere curenta de 0,7%, Timișoara si Arad, cu -6,5%, Alba lulia, cu -9,3%,si Satu Mare, cu -10,5%. Capitala se număra printre orașele cu cea mai mare scădere, mai având de recuperat 41,8% din nivelul prețului mediu din 2008. Deși ritmul de creștere a preturilor s-a mai temperat în primul trimestre al acestui an, ne confruntam cu un comportament de apreciere continua a apartamentelor bazata pe creșterea cererii si lipsa ofertei. O creștere sustenabila a valorii proprietăților imobiliare ar trebui susținuta de investiții în infrastructura, utilitari si servicii sociale de calitate accesibile comunităților din noile ansambluri rezidențiale.

O analiza a pieței trebuie sa fie adaptata tipului si caracteristicilor de baza a proprietarii imobiliare, locația si poziția acesteia pe piața.

Piața imobiliara se poate define ca fiind o interacțiune dintre personae -fizice sau juridice-care schimba dreptul de proprietate contra altor bunurii cum ar fi banii. Aceasta piața se definește pe baza tipului de proprietate, potențialului de a produce venituri, localizarea, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici etc. Analizam proprietatea sub aspectul beneficiilor viitoare pe care le generează pentru viitori cumpărători. Oferta de pe piața similara cu a proppietatii subiect sunt de nivel peste mediu. Pentu acest tip de proprietate , cum este cazul proprietarii subiect, se identifica preferințele pierii unui segment de potențiali cumpărători mai restrains.

Altfel spus, participant de pe piața isi formează propriile opinii cu privire la proprietatea subiect, altele asimilabile, evaluatorul sa concluzioneze care ar fi prețui cel mai probabil pe acea piața specifica, găsind comparabile pe care sa le analizeze in paralel cu proprietatea subiect, aplicând un raționament corect provenit din percepția pieței, nu di propria sa părere subiectiva.

Procesul anlizei pieței in sase pași;

Pasul 1-Analiza productivității proprietății.

Am identificat la proprietatea subiect, acele caracteristici care ii determina capacitatea sa productiva, si anume;

-Detalii liniare imobil;

-Categoria de folosința -intravilan, suprafața de 1 077 mp.

-ca urmare inspecției făcute, am identificat următoarele utilitati la parcela;

-alimentarea cu apa potabila si canalizare stradala.

-branșament stradal de gaze natural.

-rețea de joasa tensiune electrica.

Aceste caracteristici ale proprietății subiect vor sta la baza selectării proprietăților comparabile, precum si la modelarea cererii marginale previzionate.

Pasul 2-Delimitarea pieței specificjaria pieței si aria competitiva).

Valoarea unei proprietății este in mare măsură dependent de poziția sa competitive pe piața specifica.In analiza pietil se poate discuta despre tranzacționarea unui drept de proprietate, dar si despre închirieri, caz in care se folosește abordarea prin venit. Cunoaștem caracteristicile proprietății subiect si trebuie sa identificam proprietățile cu caracteristici asemanatoare, pentru a putea înțelege avantajele pe care proprietatea le oferă potențialilor cumpărători.

1. Aria pietei-am identificat intr-un perimetru apropriat 3 (trei)comparabile;

2. Aria competitiva-ln aria competitiva

Am identificat anumite elemente comune si particulare care evidențiază proprietatea subiect fata de proprietățile comparabile identificate, si anume;

-localizare

-categoria/subcategoria de teren

-suprafața in mp.

-preț de oferta in euro.

-utilitățile.

-front stradal

-tip drum de acces.

După cum se observa, proprietatea subiect se identifica cu proprietățile comparabile prin caracteristici comune si particulare.

Pasul 3-Analiza cererii.

Cererea este greu de cuantificat pentru a preciza la un moment dat cate cereri sunt prezente pe piața pentru un anumit tip de proprietate.

Pentru analiza cererea de piața a terenurilor pentru construcții industriale am identificat următorii factorii:

-politicile fiscale si condițiile de creditare—accesibilitatea mai mare la credit si facilitate mai rapide si mai ieftine, in fructificarea creditelor pentru construcții.

-Topografia zonei este de câmpie,plana-.

Pasul 4-Analiza oferteifinvestigarea si previziunea concurentei).

Factori economici interdependenți care creeaza valoare pentru orice produs sunt;

1 .Utilitateacapadtatea unui produs de a satisfice o nevoie, o dorința sau a suplini o lipsa. Toate proprietățile imobiliare trebuie sa aiba utilitate pentru investitori. Valoarea unei proprietății imobiliare rezulta din dreptul de proprietate. Restrictionarea acestui drept poate micșora valoarea proprietății.

2.Raritatea-exprima raportul dintre cererea si oferta actuala sau anticipate pentru o anumita categorie de bunuri. In general, daca cererea este constanta , raritatea unui bun il face mai valoros. Terenul, de exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil cerut pe piața este relativ rar, si prin urmare, are o valoare mai mare.

Cererea pentru un bun sau serviciu este creata de utilitate si este afectata de raritate.

Selectarea datelor comparabile si stabilirea gradului de comparabilitate

Prin urmare am identificat din oferta de proprietari imobiliare scoase la vanzare, proprieitati comparabile cu proprietatea subiect, acestea prezentând caractristici similar atat ca;

-localizare topografica;

-suprafața;

Organizarea datelor de piața

Am identificat in aria de piața mai multe proprietari cu caracteristici similare cu a proprietății subiect {oferta competitiva), care sunt expuse in tabelul de mai jos;

FIȘA PE COLECTARE A INFORMAȚIILOR PE PIAȚĂ RELEVANTE - TEREN INTRAVILAN-LOC ARAD .CALEA TIMISOARII, JUD ARAD

ELEMENTE DE COMPARAȚIE	SUBIECT	COMP. 1	COMP, 2	COMP. 3
	Loc Arad cartier Aradul Nou c-lea Timisoani	Loc. Arad, cartier Aradul Nou,	Loc. Arad, Cartier Aradul Nou	LocArad, cartier Aradul Nou
Preț de ofertă	?	48 500	49 990	37.170
Suprafața	1 077	1.600	1 440	1.239

Preț (ofertă} (Eur/mp)	1	30,31	34,72	30,00
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII
TIPUL COMPARABILEI (ofertă)	ofertă	ofertă	ofertă	ofertă
DREPTUL DE PROPRIETATE TRANSMIS	Drept absolut	Drept absolut	Drept absolut	Drept absolut
CHELTUIELI DE ADUCERE LA STADIUL DE TEREN CONSTRUIBIL	Da	Nu	Nu	Nu
CONDIȚII DE FINANȚARE	Numerar	Numerar	Numerar	Numerar
CONDIȚII DE VÂNZARE	Nepart	Nepart	Nepart	Nepart
CONDIȚII DE PIAȚĂ	Curente	Curente	Curente	Curente
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETĂȚII
LOCALIZARE	Loc Arad cartier Aradul Nou, c4ea Tlmisoarii	Loc Arad cartier Aradul Nou.	Loc Arad Cartier Aradul Nou	LocArad, cartier Aradul Nou
SUPRAFAȚA	1 077	1600	1440	1.239
DESTINAȚIA (utilizarea terenului!	intravilan -	intravilan	intravilan	intravilan
AMENAJĂRI EXTERIOARE (străzi, trotuare)	da	da	da	nu
TOPOGRAFIE /RELI EF	plana	plana	plana	plana
UTILITĂȚI DISPONIBILE	La marginea parcelei	La marginea parcelei	La marginea parcelei	La marginea parcelei
FORMA ÎN PLAN & DESCHIDERE	neregulata	1 front stradal.	2 front stradal,	1 front stradal,
SURSE DE INFORMARE		www.romimo.r 0	www.romimo ro	www rcKnima.ro
TELEFON DE		0731 832467	0744 797873	0720 827264
CONTACT

Nota; Comparabile selectate sunt cl,c2 si c3

Din analiza ofertei competitive rezulta ca:

- pe aria de piața specifica sunt proprietății cu utilitarii similare cu a proprietarii subiect.

-nu am identificat proprietății construite propuse spre demolare, care sa ne diminueze oferta competitiva.

-nu am identificat proprietății care au fost competitive, dar care sa-si schimbe utilizare in construcții cu alta destinație.

-nivelul ofertei pentru parcele similar se situează intre 30-50 euro/mp., fiind reprezentata de suprafețe de teren cu o suprafața cuprinsa intre 500-1500 mp. Creditele pentru achiziții proprietății similar se mențin la costuri care se cjfreaza la 8,5-10 % dobanda pe an, acordate de numeroase instituții de credit. Termenele de acordare sunt cuprinse intre 10-25 de ani, dar observam din uzanțele de crditare ca un număr redus de instituții de crdit finanteaza investiția in terenuri de construcții. Pe termen mediu se asteapta o reducere a costurilor - dobânzii- pretense pana la nivelul de 5-6% pe an, paralel cu relansarea politicii monetare a BNR. Trebuie insa precizat, ca in cazul finanțări unei investiții imobiliare similar, finantatorul-banca-ia in considerare ca garanție soliditatea financiara a solicitantului si credibilitatea planului de afaceri prezentat, iar in acest caz creditul nu este unul de tip ipotecar, costul acrestuia fiind diferit in cazul fiecărei instituții, si poate ajunge la 10-12%(lei).

-nu am identificat o alta conversie in alte utilizări a proprietății subiect.

-perioada medie de expunere pe piața, la vanzare a proprietăților rezidențiala tip apartamentele stau mai puțin decât terenurile, este cuprins intre 30-90 de zile.

Pasul 5-Analiza interacțiunii dintre cerere si oferta).

Valoarea de piața a unei proprietarii imobiliare est, in cea mai mare măsură, depndenta de poziția sa competitive pe piața specifica. Am cunoscut si identificat caracteristicile proprietarii imobiliare subiect, am cunoscut , identificat si selectat proprietățile imobiliare competitive (oferta), si am identificat avantajele/dezavantajele proprietarii subiect. Pentru a pune in evidenta conformările pieței pentru a anumita utilizare a proprietarii subiect am identificat relația dintre cererea si oferta concurentiala de pe piața curenta si viitoare. Aceasta relație arata gradul de echilibru care caracterizează piața curenta si condițiile ce ar caracteriza plata după o perioada de prognoza. Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si prețul răspunde la cerere. Daca cererea este neobișnuit de mare, preturile vor incepe sa creasca. Acivitatea pieței imobiliare este ciclica, ciclul imobiliar este caracterizai prin perioade succesive de expansiune, declin, recesiune si recuperare. Ciclul pe termen lung depinde de schimbările in caracteristicile gradului de ocupare a forței de munca existente, popuatie, venituri si modificări in preferințele de consum. Ciclul pe termen scurt depinde de disponibilitatea creditului si de situația generala a economiei. Piața impbiiiara a fost si este afectata de reglementările legale si de posibilitatea obținerii de finanțare pentru achiziții de proprietății. Apariția, incepand cu anul 2005, a facilitărilor de finanțare de tipul credit ipotecar a dus (in special pentru terenuri si proprirtatii rezidențiale) la o adevarata explozie a preturilor. Aceasta a avut un efect indirect si pe piața imobiliara industriala prin creșterea generala a nivelului pieței, dar cu o amploare mult mai redusa. Criza financiara manifestata pe plan internațional a avut ca efect o reducere puternica a nivelului pieței imobiliare si a preturilor practicate, datorita crizei de lichidități precum si a reticientei investitorilor in a efectua investiții. Este o reacție normala, motivata de reducerea generala a consumului, utilizat ca si o tactica de negociere in cadrul discuțiilor purtate in vederea achiziției de terenuri pentru construcții..

O piața in declin este o plata in care diminuarea cererii este insolita de o supraoferta relativa si o scădere a preturilor, aceasta se numește piața cumpărătorilor pentru ca au un avantaj cumpărătorii. Cu cat avem mai multe informații de piața, cu atat ne putem argumenta si fundamenta opinia; in cazul ideal ar fi suficiente informații de piața pentru toate abordările, am ajunge la rezultate apropiate prin toate cele trei abordări in evaluare. Cotatia a terenurilot libere asimilate proprietății subicet, sunt informații care au in vedere componentele fizice ale prprietatii.

Analiza trebuie sa fie clara si s- a stabilească intrările de date in sistem , calibrarile unitare , dar si ajustările recunoscute de piața. Plajele largi sau criteriile nesustinute pot conduce la inceritudini in raport.

Pasul 6-Previziunea absorbției proprietății subiect In piața.

Indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt pot fi considerați gradul de ocupare si rata de absorbție a proprietăților

PARTEA A CINCEA. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

1. permisibilitatea legala;
2. posibilitatea fizica;
3. fezabilitatea financiara;
4. productivitatea maxima(utilizarea proprietății subiect care are cea mai mare valoare) Obiectivele identificării celei mai bune utilizări a proprietății sunt:

1.identificarea acelei utilizări a propietatii care va asigura cea mai mare rentabilitate a capitalului investit.

2.identificarea proprietăților comparabile recente pentru analiza comparativa.

3.estimarea valorii separate a terenuluifla CMBU a terenului considerat liber).

Testul permlsibilitatii legale;

In toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizări sunt permisibite de legislație la data evaluării. El trebuie sa analizeze orice restricție prevăzută in reglementările urbanistice, normativele din domeniul construcțiilor, legislația privind monumentele istorice sau zonele cu patrimoniu arheologic, reglementarii de mediu. Daca nu sunt restricții, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism pot determina alternativele ce vor fi avute in vedere pentru analiza CMBU.

Testul posibilității fizice

Dimensiunea, forma, suprafața, capacitatea portanta, accesul afecteaza utilizările unei proprietăți imobiliare.Deci terenul are o topografie plana, iar proprietatea subiect fiind in cadrul Pug a Municipiului Arad Intr-o zona cu destinație de curți construcții o definește ca o zona rezidențiala.

Testul fezabilității financiare

Utilizările care au îndeplinit deja cele doua criterii, le analizam pentru a determina daca ar putea genera un venitfinclusiv prin vanzare) care sa acopere toate costurile de construire. Toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate a fi fezabil financiar.Fezabilitatea financiara poate fi determinate pe baza analizei de piața in doua moduri:

1.Poate fl indicată de activitatea pieței. Vânzările recente de proprietății comparabile către utilizatorii finali indica fezabilitatea financiara a utilizării proprietății subiect.

Testul profitabilității maxime

Rezulta ca;

-utilizarea pentru construcții rezidențiale poate fi realizata imediat si se poate menține pe termen lung.

Cumpărătorul cel mai probabil este utilizatorul final(persone fizice sau juridice care doresc sa dezvolte o activitate in domeniul industrial).

PARTEA A SASEA. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Analiza comparativa din cadrai abordării prin piața, se concentrează pe similitudinile si diferentele constatate intre proprietățile comparabile si proprietatea subiect, diferente care au impact asupra valorii acesteia din urma. Aceste se numesc elemente de comparație si pot include: diferentele intre drepturile de proprietate transmise, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de finanțare, condițiile pietii la momentul vanzarii, dimensiuni, amplasarea proprietăților, caracteristicile fizice, si in cazul când proprietățile produc venituri, caracteristicile economice.

Atunci când exista informații disponibile, abordarea prin piața este cea mai directa si adecvata abordare ce poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piața.

FISA DE CALCUL - COMPARAȚII DIRECTE ■ TEREN INTRAVILAN LOC. ARAD, CALEATtNIISOARIl

		Terenuri comparabile
Elemente de comparație	Prop. Subiect	Comp. 1	Comp. 2	Comp. 3
Preț de -oferta • EURO	?	40.500	59.700	37.170
Suprafața lerenlmp)	1.077	1600	1.440	1.239
		30.31	41.46 30-00
Mana de negociere %		-3%	-3%	•3%
Cuantum a ustare ■ EURO/mp)		-0.91	-1.24	-0.90
		29; 40	40,21	2s;io
ELEMENTE SfiECIFlCEfTRANZACTlONARii
DREPT proprietate TRANSMIS	liber	liber	liber	liber
Cuantum e\|ustarc(%)		0 00%	0.00%	0,00%
Cuantum ajustare (EURO/mn)		0	0,00	0.00
		23,40	40.21	am
CONDIȚII DE FINANȚARE	la plata	la plata	la plata	la plata
Cuantum ajustara %)		0%	0%	0%
Cuantum amstarele/mp)		0	0.00	0.00
PreL ajustat (eAnp)		29,40	40.21
CONDIȚII DE VANZARE		obiective	obiective	obiective
Cuantum ajuslarcr%)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare (e/mp)		0 0 0
		29,40 40,21 90
CH. IMEDIAT DUPĂ CUMPĂRARE	nu sunt	nu sunt	nu sunt	nu sunt
Cuantum aiustaca'%}		0%	0%	0%
Cuantum ajustare ie/mp)		0.00	0.00	0.00
		2!»	«21	ne
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETA TU
LOCALIZARE	Curente	Curente	Curante	Curente
Zona	buna	buna	mal buna	mai slaba
Cuantum ajustare %)		2%	-8%	5%
Cuantum ajustare (EURO/mp)		0,59	-2.01	1 46
Preteiustatfefmoi		29.99	3U0	30.56
CARACTERISTICE FIZICE
Suprafața (mp).	1 077	1600	1440	1.239
		Suprafața mal mare	Suprafața mai mare	Suprafața mal mare
Cuantum ajustare: %)		5%	2%	2% j

Cuantum ajustare (EURO/mp)

Garacteristici economice

Cuantum ajustare(%)

Cuantum ajustare (EURO/mp)

Forma terenului, deschiderea la strada, raportul laturilor

Cuantum ajustare{%)

Cuantum ajustare (EURO/mp)

UTILIZARE

Cuantum ajustare/%)

Cuantum ajustare (EURD/mp)

COMPONENTE NON IMOBILIARE

Cuanlum ajustare/%)

Cuantum ajustare (EURO/mp)

ACCES LA proprietate

Cuantum ajustare(%)

Cuantum ajustare (EURO/mp)

RESTRICȚII

1 47

0.00

bune

0.00

0,00

0 00

Forma neregulata.

intravilan/con structil

nu e cazul

drum asfaltat

teren liber

Forma regulata,

-2%

•0,59

intravilan/con structil

0,00

nu e cazul

0,00

drum asfaltat

0,00

teren liber

Forma regulata,

-2%

■0.80

intravilan/con structil

0,00

nu e cazul

0.00

drum asfaltat

0,00

teren liber

Forma

regulata,_______

___________-2% I

-0,58

intravilan/con structil

nu e cazul

0,00

drum asfaltat

0.58

teren liber

Cuantum ajustare(%)

CONDIȚII DE MEDIU

bune

--—

bune

Cuantum aiustare(%)

Cuantum aii

0,00

0.00

DEZVOLTAREA INFRASTRUCTURII EDILITARE

In zona

in zona

Cuantum ajustare(%}

Cuantum ajustare (EURQ/mi

Preț ajustat/EURO/mp)

Cheltuieli pt aducere la stadiul de teren construlbll

Cuantum ejustarc/%:

Cuantum ajustare (EURO/mp)

Preta/ustat/EURO/mp)__

AJustare.totalrhete; procent

Valoarea de plata;

39 euro/mp - rotunjit

curs 1 euro

0,00

a.oo

38120

0.00

0.00%

0.00

0,00%

0 00

curs valutar 1 euro « 4.7601

4,7801

valoare euro 42.003

0,00%

0.00

Conform GEV 630/art 50, selectarea concluziei asupra valorii este determinata de proprietatea imobtkara (x x) cowp.2

care este cea mai apropriata dpdv fizic , juridic si economic de proprietatea imobiliara subiect si asupra prețului care s-au efectuat cele mai mici ajustări

EXPLICAȚI) AJUSTĂRI;

1, Ajustarea pentru marja de negociere este de(- 5%), in urma discuției cu firmele de imobiliare.
2, Ajustarea pentru suprafața: terenurile mai mici de obicei sunt mai scumpe, respectiv

am ajustat negativ proprietățile comparabile

3, Ajustarea pentru localizare: fiind situate m zone mai slab de dezvoltare imobiliara proprietățile comparabile au fost ajustate negativ.
4, Ajustare pentru forma terenului' am ajustat negativ comparabitile
5, Ajustarea pentru acces' am ajustat pozitiv comp. 3. avand drum de acces pietruit.

Abordarea prin venit este aplicabila oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării , Proprietatea subiect fiind teren intravilan nu are posibilitatea de genera fluxuri de numerar viitoare, prin urmare Abordarea prin venit nu se poate aplica.

Abordarea prin cost; Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice forme relevante de depreciere.Abordarea prin cost este recomandabilă în situații specifice de evaluare, cum sunt:

-când activul subiect a fost construit și pus în funcțiune recent;

PARTEA A ȘAPTEA. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Analiza rezultatelor

In analiza rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrării pentru a putea certifica exactitatea datelor, tehnicile aplicate , raționamentele care au dus la judecați corecte.

Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obținute din surse considerate de incredere. In acest proces evaluatorul parcurge mai multe etape;

-identifica si culege date generale si specifice.

■determina cea mai buna utilizare a proprietății.

-aplica metodele de evaluare , in concordanta cu scopul evaluării.

In raționamentul efectuat am avut in vedere ca;

1.Valoarea este subiectiva-evaluarea este o comparare a rezultatelor care duc la estimarea finala a valorii, trebuie sa ia in considerare o mulțime de comparații efectuate in decursul procesului de evaluare si nu o selecție arbitrara. Compararea este fundamentala pentru intregul proces si prin urmare este necesarao mare grija la selecția si utilizarea tranzacțiilor comparabile.

Orientarea pe piata-evaluatorul trebuie sa cunoască sis- a reflecte piața

in urma

abordări

s-au obtinut;

Tipul abordării Abordarea prin piața	Valoarea obtinuta -euro
Teren	42.000
Total	42.000 euro

Concluzia asupra valorii

Având in vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea abordărilor in evaluare, relevante acestora si informațiile de piața care au stat la baza aplicării tor sipe de alta parte scopul evaluării si caracteristicile propietatii imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea estimate pentru propietatea in discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicării abordări prin piața. Datele si informațiile utilizate in cadrul abordări sunt preluate direct de pe piața, fiind suficiente sub aspectul cantitatii, calitatii si a preciziei in vederea estimării valorii de piața a proprietății.

Astfel, valoarea de piața a propietatii imobiliare prezentate este, in opinia evaluatorului, la data de 29.01.2019 in suma de;

42.000 euro

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerente privind valoare;

-valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipoteze, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport;

-valoarea estimată in euro este valabila atal timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea nu se modifica semnificativ;

-evaluarea este o opinie asupra unei valori;

-valoarea nu tine seama de responsabilitatea de mediu;

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandata de către ANEVAR.

Evaluator

Ec. Xxxxxx Xxxxx

Legitimația nr. 18671/2019

ANEXE

POZE PROPRIETATE

COMPARABILA 3

Soeakcat

itiprAlikU tar* «aflu klMr iHMtur.

Aiwnawv iwwt

JMtt urAțlaniUK-

Desciter-

Piaftwit

Asw« «uto U MMC

rufrHjrju.ru

■ n«*tj

&Jrttsrt Rtao*^-»’

AM CKUieAct.CrtVC *

& r.nWitfftipu * r JlC ^

Vând ter»n 620 mp sau 1239 mp loc de casa in «radu nou

30 EUR

S>>< I

* MXMiHll ^'1

m. Rutrtaftr.1

T*lt iMl L VțaaMitfwfeni

[Hatribuw ■nunUsI pț

O ©o

COMPARABILA 2

Specificați

Supralata terenului

Front strada¹

15 00

UUIItaii generale

Aoa Cuient Ir fazi: Gaz +

Desenare

Teren irtravttan tara conssrjaie cu acces «e ne aoua îtiai ac mase de aulotlrarla Ara: Tratoirl Dotat! n carte curent electr c tntaze, apa rețea laroarta la ocara ța: metan canal menajer Slr sos recent asfaltata

svwatata totala uaO Front strada' 15

Acces:

Anwnajara străzi: Asfaltate

Utilitate

Utllrtatl Generale: AM Curam trttac Gaz Canalctara

Anunțuri recomandate

Loc de casa s gradine teren nirav lan aradul nou 49 990 EUR

Arnd Ars? rjDu țr

& LSeța fc t .

DhuibuW «(Hirutii p*

@®©@

COMPARABILA 1

Specificați,

UptaMa ti'anulu

• WD 0 »F'

Ffrurt m«dal

Ccd «t iaMtunttrt

XlRFUMt

Desenare

T6f£h©EALHUWCOUST«CTlECA3AC€lOCV.TCin;iAnuUrtATlU CL'R&iTARA CAfM SAZ.SiTL'AT lt. ZCIUBI M ,APROA®£ C£ ARTERf frfltKCiPALE SI rJAOACE D£ TR*fi$FORT SCOL SK

REUTflV PETALhNE PUTETl COKTACTALAKA TElS

S D* «rjart %Mder Ifeifin

Taran intravilan aradul nou xlrf'i30qâ

a-9<l A*a a Aratei r:qu o v«# m nar. u

48 500 EUR

0731B12467

ă'>3-ai %Fstarj

•T- V£li;±iflrt. 74

A RJpsrtcîza

Lang imablljar» Arad

Dltulbw •rwnivl pe

O o@

Raport de evaluare

Proprietate imobiliară de tip; Teren intravilan, neimprejmuit situat în Localitatea Arad.str Ghioceilor, nr.29, județul Arad.

Propietar: Primăria Municipiului Arad-DIrectia Patrimoniu

Client: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Destinatar Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Elaborat de:

Xxxxxx Xxxxx, Evaluator autorizat, ANEVAR, Legitimația nr. 18671/2019, Specializarea EPI.

SCRISOARE DE TRANSMITERE

Către

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Stimati domni,

In calitate de Evaluator autorizat cu legitimația nr 18671 EPIANEVAR, va transmit raportul de evaluare intocmit in scop informativ pe care il anexez prezentei scrisori.

Obiectul raportului de evaluare este estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare de tip; Proprietate imobiliară de tip; Teren intravilan, neimprejmuit, situat în Localitatea Arad,str Ghioceilor, nr. 29, județul Arad.

identificata prin;

-Nr.extras de Carte Funciara -nr. 326362.

-Nr.Cadastru/Topografic.- nr. 1/c.1.s.1.4.a.1.b/173

Scopul raportului de evaluare este de a determinarea valoarea de piața in vederea informării clientului asupra acesteia.

Dreptul evaluat este dreptul deplin de proprietate.

Tipul valorii- valoarea de piața.

Data evaluării: 29.01.2019.

In urma aplicării metodei de evaluare prezentate in cadrul lucrării, evaluatorul estimează: -valoarea de piața, la data de 29.01.2019, a propietatii imobiliare evaluate, la nivelul de:

48.000 euro

Prețul de care se informează clientul propietatii evaluate se va putea situa sub sau peste valoarea de piața opinata de evaluator, in funcție de situația pieței la data tranzacției si de elementele subiective provenind de la părțile implicate in tranzacție; valoarea prezentata reprezintă opinia evaluatorului cu privire la propietatea in cauza, bazata pe datele puse la diapozitie de partite implicate, informațiile culese si analiza de piața efectuata, precum si raționamentul profesional al evaluatorului.

In completarea misiuni de evaluare am utilizat informațiile si documentele furnizate de către client, cat si date furnizate din piața- tranzacții si oferte.

Timișoara la

29.01.2019.

CUPRINS

COPERTA

SCR1SOARADETRANSMITERE...

Cuprinsul raportului

PARTEA INTAI.INTRODUCERE

Sinteza raportului

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Scopul evaluării

Identificarea proprietăți imobiliare subiect. Dreptul de proprietate evaluate

Tipul valorii

Data evaluări

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

Natura sl sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Ipoteze si ipoteze speciale

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Declarare conformitate

Moneda valorii definite; Modalitatl de plata

PARTEA A TREIA. PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatii si localizare

Identificarea proprietății imobiliare subiecți

Descrierea situației juridice

Descrierea terenului

Descrierea construcției

Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente

care nu sunt proprietăți imobiliare

Istoricul propietatii subiectf incluzând vânzările anterioare si

ofertele sau cererile curente)

Date privind impozitele si valorile de impozitare

PARTEA A PATRA - ANALIZA PIEȚEI

Analiza cererii

Analiza ofertei

Analiza echilibrului pieței

PARTEA A CINCEA. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mai buna utilizare a proprietății

PARTEA A SASEA. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața

PARTEA A ȘAPTEA. ANALIZA REZULTATELOR Sl CONCLUZIA ASUPRA VALORII Analiza rezultatelor

Concluzia asupra valorii

ANEXE

PARTEA INTAI. SINTEZA RAPORTULUI

Sinteza raportului

Proprietatea evaluată:

Tipul proprietății:

Localizare (adresa): Scopul evaluării;

Dreptul evaluat; Beneficiar:

Utilizator desemnat:

Evaluator;

Data evaluării:

Data inspecției: Data raportului: Ipoteze speciale:

Teren intravilan, neimprejmuit, situat în Localitatea A rad. st r Ghioceilor, nr. 29, județul Arad.

Teren intravilan, neimprejmuit, situat în Localitatea Arad.str Ghioceilor, nr. 29, județul Arad.

Localitatea Arad.str Ghioceilor, nr. 29, județul Arad.

Estimarea celui mai probabil preț al proprietății imobiliare de tip teren intravilan neimprejmuit situat in Localitatea Arad, județul Arad, in cazul tranzactionarii(informarii) pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna ianuarie 2019.

Dreptul de proprietate absolut.

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu , B-dul Revoluției nr 75.

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu B-dul Revoluției nr 75.

Xxxxxx Xxxxx, evaluator EPI, legitimația nr. 18671/2019 29.01.2019

29.01.2019

11.02.2019

Nu sunt.

Cursul valutar de referința, valabil la data evaluării: 1 EUR=4,7601 lei(29.01.2019).

Situația proprietății la data evaluării:

Evaluatorul a procedat ia inspectarea directa a proprietății care face obiectul prezentului raport. Datele si informațiile respective au fost sintetizate in cadrai cap. 3 si 4 si utilizate pentru efectuarea unei evaluări corecte. Ipotezele avute in vedere la evaluare sunt prezentate in cadrul cap.2.

Deasemenea, la elaborarea raportului, s-au avut in vedere Standardele, normele si recomandările ANEVAR.

Tipul valorii estimate: Valoare de piață

Valoarea de piața este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un comparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care partite au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere..

Etapele parcurse pentru estimarea valorii sunt: -Sinteza raportului;

-Stabilirea termenilor de referința ai evaluării;

-Colectarea datelor. Identificarea si descrierea proprietății Imobiliare.

-Analiza datelor;

-Evaluarea terenului;

-Aplicarea abordării in evaluare;

-Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii;

-Raportarea evaluării;

-Anexele raportului de evaluare;

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Prezentul raport de evaluare este realizat in baza unui contract nr. 94460/21.12.201 de prestări servicii de către persoana fizica -Baglut Corel- membru titular ANEVAR. identificat cu legitimația nr. 18671/2019 EPI ANEVAR, domiciliat in loc. Timișoara, str. Varadia nr 24, județul Timiș.

-nu am nici un interes prezent sau viitor referitor la proprietatea care constituie obiectul acestui raport si nici un interes personal legat de părțile implicate.

-onorariul perceput pentru acest raport nu este condiționat de raportarea unor rezultate premeditate, sau de mărimea valorii estimate sau de o concluzie in favoarea clientului, -dețin cunoștințe pentru efectuarea in mod competent a acestei lucrări obiectiv si imparțial, -analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost relizate in conformitate cu cerințele, recomandările si metodologia de evaluare recomndata de către Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2018.

-in realizarea prezentului raport acționez in calitate de evaluator extern, independent.

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Prezentul raport de evaluare se adreseaza exclusiv Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu B-dul Revoluției nr 75.

-evaluarea s-a realizat in scopul determinării valorii de piața.

-evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in fata nici unui tert(pereoana fizica sau juridical), niciodată si in nici o alta circumstanța in care raportul de evaluare ar putea fi utilizat in diferite scopuri;

-nu desemnam alti utilizatori care sa aiba acces la prezentul raport de evaluare;

Scopul evaluării

Estimarea celui mai probabil preț al proprietății imobiliare de tip;teren intravilan neimprejmuit situat in Localitatea Arad, județul Arad, in cazul tranzacționării pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna ianuarie 2019.

Scopul unei evaluări se bazeaza pe nevoile de informații ale clientului in legătură cu valoarea unui drept asupra proprietății imobiliare. Necesitatea evaluării diferitelor tipuri de proprietăți imobiliare deriva dintr-o multitudine de scopuri.Oricine folosește o proprietate imobiliara plătește pentru aceasta, de obicei la cumpărare sau închiriere, acest lucru implica tranzacții sau situații in care trebuie sa se ia o decizie, sa se stabilească o strategie si pentru toate acestea e nevoie de o estimare a valorii. In cazul de fata scopul evaluării este estimarea valorii de piața a propietati imobiliare in vederea vanzarii- necesitatea vânzătorului de a cunoaște stabilirea unor preturi de vanzare corecte si acceptabile de piața.

-acest raport nu va putea fi utilizat in afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

Identificarea proprietății imobiliare subiectDreptul de proprietate evaluat.

Dreptul de proprietate supus evaluării

-nu consemnam restricții ale dreptului de proprietate asupra construcției supuse evaluării;

Localizare

Proprietatea subiect este situate in localitatea Arad,str Ghioceilor, nr. 29, județul Arad.

Caracteristici fizice, economice, juridice

Proprietatea de evaluat se refera la o proprietate imobiliara de tip, Teren intravilan, neimprejmuit, situat în Localitatea Arad.str Ghioceilor, nr, 29, județul Arad.

Suprafața 1080 mp.v

Marimea si forma;

-forma neregulata, un singur front stradal, cu deschidere la strada principal.

Influenta coltului;

-nu este cazul.

-orientarea pe direcția V-E, priveliștea pe str. Ghioceilor.

Topografia

-plana, cu sistem natural de drenaj.

Potențialul de creștere a valorii prin comasare;

-nu este cazul, fiindcă nu se poate combina cu nici o proprietate învecinată.

Utilității

-ca urmare inspecției făcute, am identificat următoarele utilitari la parcela;

-alimentarea cu apa potabila si canalizare.

-branșament stradal de gaze natural.

-rețea de joasa tensiune electrica.

Amenajarea terenului

Nu am identificat lucrări de pregătire a terenului pentru construcție, cum ar fi nivelări, garduri,borduri, trotuare șanțuri.

Accesibilitatea

-se realizează pietonal, direct din strada amenajata(astfalt)

Mediul înconjurător

-sub aspectul conditiilior de mediu proprietatea subiect corespunde factorilor de mediu favaorabili.

-Regimul juridic;

- Teren intravilan; Proprietarii conform CF.

-Regimul economic

Conform PUG- TEREN INTRAVILAN,(zona- curți construcții), parțial împrejmuit situat in localitatea Arad, județul Arad.

Componente non-imobiliare, dotări tehnico-functionale, elemente non-lmoblliare

-nu am identificat componente non-imobiliare la proprietatea evaluata.

Tipul valorii

In prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piața a proprietății asa cum este definita in SEV 100-Cadru general, paragrafele 29-34.Valoarea de piața este suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un cumpărător hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat st in care părțile au acționat fiecare in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângere. Conceptul de valoare de piața presupune un preț negociat pe o piața deschisa si concurentiala unde particlpanti actioneaza in mod liber.Valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia.

Data evaluării

Data evaluării este 29.01.2019, data la care este valabila concluzia privind valoarea estimata, atunci când opiniile si concluziile evaluatorului a fost disponibile pentru fundamentarea valorii.

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

-am analizat PUG-ul municipiului Arad.

am identificat proprietatea pe baza ;

-extras de Carte Funciara.

-inspecția proprietății făcută in prezenta reprezentantului desemnat de client, s-a făcut □ inspecție parțiala;

-am solicitat informații in detaliu de la client privind starea solului, deasemenea am incercat sa identific riscuri de mediu înconjurător, reale sau potențiale;

-daca exista riscuri legale referitoare la utilizarea proprietății imobiliare;

In urma acestei documentarii am obtinut date suficiente pentru efectuarea evaluării si pentru a emite o opinie total justificabila asupra valorii.

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Natura si sursa informațiile utilizate au fost:

-Standardele de Evaluare a Bunurilor 2018;

-informații existente pe sit-urile, www.imobiliare.ro.www.pubh24.ro.etc

- Informații privind plata imobiliara specifica;
- Informații privind istoricul utilizării proprietății imobiliare;
- Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;
- informații cu caracteristicile fizice ale propietatii imobiliare, amplasare acces, vecinătăți preluate din documentația primita;
- Piața imobiliara referitoare la oferte si cereri de proprietari imobiliare, similare cu proprietatea subiect.

Ipoteze si ipoteze speciale

Pe langa precizarea tipului valorii, este nevoie sa se formuleze una sau mai multe ipoteze sau o ipoteza speciala, pentru a clarifica starea proprietarii in cazul tranzactionarii/informarii. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii. -Valoarea de piața estimata este valabila la data evaluării. întrucât piața si condițiile de plata se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un moment dat;

-Datorita faptului ca intre data raportului st a inspecției, este o perioada scurta de timp, interval in care nu s-au modificat esențial condițiile pletii prin urmare putem considera data raportului si data evaluării.

-Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de incredere dar nu isi asuma nici o responsabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

-Exista o finanțare normala;

-Nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietatiilor vecine;

-S-a presupus ca legislația in vigoare se va menține si nu a fost luate in calcul eventuale modificări care pot sa apare In perioada următoare;

-Proprietatea nu a fost expertizata detailat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ala proprietății si este realizat pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante(masuratori de cadastru, expertize) aceste vor avea prioritate

Ipoteze speciale

-Nu sunt

Ipotezele si ipotezele speciale trebuie sa fie rezonabile si s-a fie relevante in funcție de scopul pentru care este ceruta evaluarea si cu situațiile particulare ale unei evaluării.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare.

-Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menționați la punctele anterioare.

-Evaluatorul nu isi asuma responsabilitate pentru orice modificare neautorizata adusa raportului, iar pentru validitatea acestuia este necesara semnătură in original.

-Raportul nu trebuie utilizt partal, ci numai in integralitatea sa. Posesia raportului de evaluare nu conferă si dreptul de al publica.

Declarația de conformitatea evaluării cu standardele de evaluare aplicabile in Romanța sau explicarea cauzei neconformitatii

-Scopul evaluării fiind determinarea valorii de piața, evaluarea s-a făcut cu respectarea principiilor de evaluare, cuprinse in SEV 100-Cadru General.

-Obiectul raportului de evaluare este proprietatea imobiliara, procesul de evaluare respecta prevederile SEV 230-Drepturi asupra proprietății imobiliare, si GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.

-Deasemenea s-a respectat prevederile SEV 102-lmplementarea si s-a întocmit cu respectarea cerințelor SEV 103 -Raportarea.

Moneda valorii definite.

Moneda in care se exprima valoarea prezentului raport este euro;

PARTEA A TREIA. PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatil si localizare

Date generale

Municipiul Arad este amplasat in partea vestica a României, respectiv in nordul regiunii Banat, in sesul Tisei, parte a Câmpiei de Vest. Este unul din cele mai importante orașe, aflate la intrarea dinspre Europa Centrala, cu deschidere directa către orașe europene ca: Belgrad (la distanta de doar209km), Budapesta (275km), Viena (506km), Cracovia (657km), Praga (797km

fiind amplasat la intersecția unor importante netele de comunicații rutiere (Coridorul European IV intersecția drumurilor europene E68 si

E60, E671), dar si important nod feroviar, aerian, si de frontiera.

Municipiul se mărginește de râul Mureș, in apropierea ieșirii acestuia din culoarul Deva

Populația Municipiului Arad, era la recensământul din 2011, de 159074 locuitori, reprezentând un procent de 36.9% din populația județului.

In ce privește populația stabila a Municipiului, se înregistrează o scădere a numărului

populat

iei. cu 1.65% mai mare decât media de 16.3% aferenta întregului județ.

Scăderea este datorata indicelui național de scădere a natalitatii, nefiind specific doar județului si Municipiului, dar, la care se adauga o scădere datorata migratiei, cauzata de po zitia

Date specifice

Identificarea proprietății imobiliare subiect

Descrierea construcției de baza.

Proprietatea de evaluat se refera la o proprietate imobiliara de tip, Teren intravilan, neimprejmuit, situat în Localitatea Arad,str Ghioceilor, nr. 29, județul Arad.

Suprafața 1 080 mp, teren neimprejmuit.

Proprietatea imobiliara este situata intr-o zona de dezvoltare imobiliara de tip; curți construcții.

Descrierea situației juridice înscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale;

Prin Decizia nr. 185/1978, se Intabuelaza, drept de Proprietate, preluare conf. L223/1974, dobândit prin lege, cota actuala 1/1, Statul Roman, se notifica Administrația Operativa in favoarea Întreprinderi Județene de Gospodărie Comunala si Locativa Arad.

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanții si sarcini;

Prin actul 2683/05.05.1938, Intabulare, drept de Uzufruct Viager, pentru văduvă lui Xxxxxx Xxxxxxx, născută Xxxxxx Xxxxxxxx.

Date referitoare la teren;

Intravilan-da.

Suprafata(mp)-1 085 mp.

Extras Carte Funciara,-nr. 326362

-Nr. cadastral/topografic - nr. 1/c.1.s.1.4.a.1 ,b/173

-Detalii liniare imobil;

-Categoria de folosința -arabil intravilan, suprafața de1 080 mp.

Istoricul proprietății subiectfincluzand vânzările anterioare si ofertele sau cererile curente)

•nu a existat un istoric.

Date privind impozitele si valorile de impozitare

Impozitele si taxele aferente acestui drept de proprietate, sunt la nivel mediu urban, stabilite prin HCL a autorităților locale.

PARTEA A PATRA ANALIZA PIEȚEI

Date privind cererea si oferta de pe piața

Din analiza statistica a evoluțiilor din piața rezidențiala rezulta ca asistam la un moment în care piața este captiva între un nivel ridicat al cererii si o oferta relativ redusa Datele arata ca cererea pentru apartamente si case de vânzare este în continuare puternica, înregistrând un avans, cumulat la nivelul celor 6 mari orașe analizate, de 17%, în ultimul an: de la +6% printre bucuresteni, culminând cu +49% printre ieșeni. Daca urmărim evoluția cererii din ultimii 3 ani, cu punct de plecare T1-2015, reiese faptul ca aceasta înregistrează o creștere însemnata, de 76% - maximul fiind înregistrat în lași, de +217%. în ultimul an, am tot vorbit despre insuficienta ofertei pe piața atât ca număr de proprietăți cât si ca intervale de preț accesibile populației. Datele pe ultimele 12 luni, în ceie sase mari orașe, indica o evoluție negativa a stocului de apartamente si case de 5,9%. Singurul oraș cu o evoluție pozitiva este Cluj-Napoca, cu 8,6%, celelalte orașe înregistrând scăderi între 0,2%, în lași,si 12,3%, în București. De asemenea, cererea pentru locuințele ieftine are o volatilitate mare dictata de programul Prima Casa, volumul ofertei pe acest segment fiind în continua scădere, iar noile construcții nu reusesc sa acopere diferentele din piața. în ultimii patru ani, se remarca o tendința de creștere a perioadei de vânzare a proprietăților rezidențiale. în cazul apartamentelor creșterea este mai temperata, de la 2 luni, în 2014, la 3 luni, în 2018. iar la case perioada de vânzare ajunge sa de dubleze, de la 4 luni, în 2014, la 8 luni, în 2018. Atât vânzătorii cât si cumpărătorii au o atitudine prudenta si sunt mai informați. Analiza evoluției preturilor medii pe metru patrat al apartamentelor, în ultimii 10 ani, evidențiază faptul ca localitățile din jumatatea de Vest a tarii au recuperat cel mai mult din scăderile de preț determinate de criza economica. Comparativ cu primul trimestru din 2008, Cluj Napoca este singurel oraș din România care nu numai ca a recuperat scăderea de preț, ba chiar a ajuns la un preț mediu pe metru patrat cu 15,2% mai mare decât în urma cu 10 ani. Capitala Transilvaniei este urmata de Oradea, cu o scădere curenta de 0,7%, Timișoara si Arad, cu -6,5%, Alba lulia, cu -9,3%,si Satu Mare, cu -10,5%. Capitala se număra printre orașele cu cea mai mare scădere, mai având de recuperat 41,8% din nivelul prețului mediu din 2008. Deși ritmul de creștere a preturilor s-a mai temperat în primul trimestru al acestui an, ne confruntam cu un comportament de apreciere continua a apartamentelor bazata pe creșterea cererii si lipsa ofertei. O creștere sustenabiia a valorii proprietăților imobiliare ar trebui susținuta de investiții în infrastructura, utilitari si servicii sociale de calitate accesibile comunitarilor din noile ansambluri rezidențiale.

Analiza pielei imobiliare reprezintă procesul de identificare si studiere a pieței unei anumite proprietăți imobiliare. Folosim analiza pieței pentru a determina daca exista o piața, definind care este aceasta in cazul proprietarii subiect.

O analiza a pieței trebuie sa fie adaptata tipului si caracteristicilor de baza a proprietății imobiliare, locația si poziția acesteia pe piața.

Piața imobiliara se poate define ca fiind o interacțiune dintre personae -fizice sau juridice-care schimba dreptul de proprietate contra altor bunurii cum ar fi banii. Aceasta piața se definește pe baza tipului de proprietate, potențialului de a produce venituri, localizarea, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici etc. Analizam proprietatea sub aspectul beneficiilor viitoare pe care le generează pentru viitori cumpărători. Oferta de pe piața similara cu a proppietarii subiect sunt de nivel peste mediu. Pentu acest tip de proprietate , cum este cazul proprietății subiect, se identifica preferințele pietii unui segment de potențiali cumpărători mai restrains.

Altfel spus, participant de pe piața isi formează propriile opinii cu privire la proprietatea subiect, altele asimilabile, evaluatorul sa concluzioneze care ar fi prețul cel mai probabil pe acea plata specifica, găsind comparabile pe care sa le analizeze in paralel cu proprietatea subiect, aplicând un raționament corect provenit din percepția pieței, nu di propria sa părere subiectiva.

Procesul anlizei pieței in sase pași;

Pasul 1-Analiza productivității proprietății.

Am identificat la proprietatea subiect, acele caracteristici care ii determina capacitatea sa productiva, si anume;

-Detalii liniare imobil;

-Categoria de folosința -arabil intravilan, suprafața de 1 080 mp.

-ca urmare inspecției făcute, am identificat următoarele utilitati la parcela;

-alimentarea cu apa potabila si canalizare stradala.

-branșament stradal de gaze natural.

-rețea de joasa tensiune electrica.

Aceste caracteristici ale proprietății subiect vor sta la baza selectării proprietăților comparabile, precum si la modelarea cererii marginale previzionate.

Pasul 2-Delimitarea pieței speclfic(aria pieței si aria competitiva).

Valoarea unei proprietății este in mare măsura dependent de poziția sa competitive pe piața specifica.In analiza pietii se poate discuta despre tranzacționarea unui drept de proprietate, dar si despre închirieri, caz in care se folosește abordarea prin venit. Cunoaștem caracteristicile proprietății subiect si trebuie sa identificam proprietățile cu caracteristici asemanatoare, pentru a putea intelege avantajele pe care proprietatea le oferă potențialilor cumpărători.

1 .Aria pietei-am identificat intr-un perimetru apropriat 3 (trei)comparabile;

2.Aria competitiva-ln aria competitiva

Am identificat anumite elemente comune si particulare care evidențiază proprietatea subiect fata de proprietățile comparabile identificate, si anume;

-localizare

-categoria/subcategoria de teren

-suprafața in mp.

=Pret de oferta in euro

-utilitățile

-front stradal

-tip drum de acces

După cum se observa, proprietatea subiect se identifica cu proprietățile comparabile prin caracteristici comune si particulare.

Pasul 3-Analiza cererii.

Cererea este greu de cuantificat pentru a preciza la un moment dat cate cereri sunt prezente pe piața pentru un anumit tip de proprietate.

Pentru analiza cererea de piața a terenurilor pentru construcții industriale am identificat următorii factorii:

-politicile fiscale si condițiile de creditare—accesibilitatea mai mare la credit si facilitate mai rapide si mai ieftine, in fructificarea creditelor pentru construcții.

-Topografia zonei este de campie.plana-.

Pasul 4-Analiza of artei (in vesti ga re a si previziunea concurentei).

Factori economici interdependenți care creeaza valoare pentru orice produs sunt; I.Utilitatea-capacitatea unui produs de a satisfice o nevoie, o dorința sau a suplini o lipsa. Toate proprietățile imobiliare trebuie sa aiba utilitate pentru investitori. Valoarea unei proprietății imobiliare rezulta din dreptul de proprietate. Restrictionarea acestui drept poate micșora valoarea proprietății.

2.Raritatea-exprima raportul dintre cererea si oferta actuala sau anticipate pentru o anumita categorie de bunuri. In generat, daca cererea este constanta , raritatea unui bun il face mai valoros. Terenul, de exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil cerut pe piața este relativ rar, sl prin urmare, are o valoare mai mare.

Cererea pentru un bun sau serviciu este creata de utilitate si este afectata de raritate.

Selectarea datelor comparabile sl stabilirea gradului de comparabilitate

Prin urmare am identificat din oferta de proprietăți imobiliare scoase la vanzare 9 proprieitati comparabile cu proprietatea subiect, acestea prezentând caractristici similar atat ca;

-localizare topografica;

-suprafața;

Organizarea datelor de piața

Intr-o grila cu date de plata se înscriu pe rânduri separate caracteristicile de baza ale proprietății imobiliare subiect si ale celor comparabile. Acest tip de grila sintetizează datele prezentate si permite evaluatorului sa identifice acele elemente care ar putea explica diferentele de valoare

Am identificat In aria de piața mai multe proprietăți cu caracteristici similare cu a proprietății subiect (oferta competitiva), care sunt expuse în tabelul de mai jos;

FIȘA DE COLECTARE A INFORMAȚIILOR DE PIAȚĂ RELEVANTE. TEREN INTRAVILAN-LOC ARAD STR. GHIOCEILOR NR. 29, JUD ARAD

ELEMENTE DE COMPARAȚIE	SUBIECT	COMP.1	COMP. 2	COMP. 3
	Loc Arad, cartier Bujac, slr Ghioceilor ar. 29	Loc Arad cartier Bujac str I Felea nr 86	Loc. Arad, Cartier Gal.	LocArad, cartier Gal, str. Grădinarilor
Preț de ofertă	?	30 000	59 700	34.000
Suprafața	1.080	626	1.013	1.020
Preț (ofertă) (Eur/mp)		47,92	58,93	33,33
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII
TIPUL COMPARABILEI (ofertă)	ofertă	ofertă	ofertă	ofertă
DREPTUL DE PROPRIETATE TRANSMIS	Drept absolut	Drept absolut	Drept absolut	Drept absolut

CHELTUIELI DE ADUCERE LA STADIUL DE TEREN CONSTRUIBIL	Da	Nu	Nu	Nu
CONDIȚII DE FINANȚARE	Numerar	Numerar	Numerar	Numerar
CONDIȚII DE VÂNZARE	Nepari.	Nepari.	Nepari.	Nepart.
CONDIȚII DE PIAȚĂ	Curente	Curente	Curente	Curente
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETĂȚII
LOCALIZARE	Loc. Arad, cartier Bujac, str Ghioceilor nr. 29	Loc. Arad, cartier Bujac, str I Felea nr. 86	Loc. Arad, Cartier Gal	LocAred. cartier Gal, str. Grădinarilor
SUPRAFAȚA	1.080	626	1.013	1.020
DESTINAȚIA (utilizarea terenului)	intravilan -	intravilan	intravilan	intravilan
AMENAJĂRI EXTERIOARE (strâ2i, trotuare)	da	da	da	nu
TOPDGRAFIE7RELIEF	plana	plana	plana	plana
UTILITĂȚI DISPONIBILE	La marginea parcelei	La marginea parcelei	La marginea parcelei	La marginea parcelei
FORMA IN PLANS DESCHIDERE	regulata	1 front stradal, 21 m	1 front stradal, 20 m	1 front stradal. 22 rr>
SURSE DE INFORMARE		www.romimo.ro	www.romimo r o	ww.romiinotfo
TELEFON DE		0751 264736	0744 797873	0.723.973446
CONTACT

Nota; Comparabile selectate suni c1,c2 si c3

Din analiza ofertei competitive rezulta ca:

- pe aria de piața specifica sunt proprietății cu utilitarii similare cu a proprietății subiect.

-nu am identificat proprietății construite propuse spre demolare, care sa ne diminueze oferta competitiva.

-nu am identificat proprietății care au fost competitive, dar care sa-si schimbe utilizare in construcții cu alta destinație.

•nu am identificat o alta conversie in alte utilizări a proprietății subiect.

-perioada medie de expunere pe piața, la vanzare a proprietăților rezidențiala tip apartamentele stau mai puțin decât terenurile, este cuprins intre 30-90 de zile.

Pasul 5-Analiza interacțiunii dintre cerere si oferta).

Valoarea de piața a unei proprietății imobiliare est, in cea mai mare măsura, depndenta de poziția sa competitive pe piața specifica. Am cunoscut si identificat caracteristicile proprietății imobiliare subiect, am cunoscut , identificat si selectat proprietățile imobiliare competitive (oferta), si am identificat avantajele/dezavantajele proprietății subiect. Pentru a pune in evidenta conformările pieței pentru o anumita utilizare a proprietății subiect am identificat relația dintre cererea si oferta concurentiala de pe piața curenta si viitoare. Aceasta relație arata gradul de echilibru care caracterizează plata curenta si condițiile ce ar caracteriza piața după o perioada de prognoza. Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si prețul răspunde la cerere. Daca cererea este neobișnuit de mare, preturile vor incepe sa creasca. Acivitatea pieței imobiliare este ciclica, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, declin, recesiune si recuperare. Ciclul pe termen lung depinde de schimbările in caracteristicile gradului de ocupare a forței de munca existente, popuatie, venituri si modificări in preferințele de consum. Ciclul pe termen scurt depinde de disponibilitatea creditului si de situația generala a economiei. Piața impbiliara a fost si este afectata de reglementările legale si de posibilitatea obținerii de finanțare pentru achiziții de proprietății. Apariția, incepand cu anul 2005, a facilităților de finanțare de tipul credit ipotecar a dus (in special pentru terenuri si proprirtatii rezidențiale) la o adevarata explozie a preturilor. Aceasta a avut un efect indirect si pe piața imobiliara industriala prin creșterea generala a nivelului pieței, dar cu o amploare mult mai redusa. Criza financiara manifestata pe plan internațional a avut ca efect o reducere puternica a nivelului pieței imobiliare si a preturilor practicate, datorita crizei de lichidități precum si a reticientei investitorilor in a efectua investiții. Este o reacție normala, motivata de reducerea generala a consumului, utilizat ca si o tactica de negociere in cadrul discuțiilor purtate in vederea achiziției de terenuri pentru construcții..

O plata activa este caracterizata prin cerere in creștere, o ramanere in urma a ofertei si preturi in creștere; o plata activa este numita piața vânzătorilor, pentru ca vânzători pot obține preturi mai mari pentru proprietățile imobile disponibile.

O piața in declin este o piața in care diminuarea cererii este Insotita de o supraoferta relativa si o scădere a preturilor, aceasta se numește piața cumpărătorilor pentru ca au un avantaj cumpărătorii. Cu cat avem mai multe informații de piața, cu atat ne putem argumenta si fundamenta opinia; in cazul ideal ar fi suficiente informații de piața pentru toate abordările, am ajunge la rezultate apropiate prin toate cele trei abordări in evaluare.

Cotatia a terenurilot libere asimilate proprietății subicet, sunt informații cara au in vedere componentele fizice ale prprietatii.

Analiza trebuie sa fie clara si s- a stabilească intrările de date in sistem , calibrarile unitare , dar si ajustările recunoscute de piața. Plajele largi sau criteriile nesustinute pot conduce la inceritudini in raport.

Pasul 6-Previzlunea absorbției proprietății subiect in piața.

Indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt pot fi considerați gradul de ocupare si rata de absorbție a proprietăților

PARTEA A CI MCE A. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

1 .permisibilitatea legala;

2. posibilitatea fizica;

3 .fezabilitatea financiara;

4.productivitatea maximafutilizarea proprietății subiect care are cea mai mare valoare) Obiectivele identificării celei mai bune utilizări a proprietății sunt

1 .identificarea acelei utilizări a propietatii care va asigura cea mai mare rentabilitate a capitalului investit.

2.identificarea proprietăților comparabile recente pentru analiza comparativa.

3. estimarea valorii separate a terenului(la CMBU a terenului considerat liber).

Testul permîsibilltatti legale;

Testul posibilității fizice

Dimensiunea, forma, suprafața, capacitatea portanta, accesul afecteaza utilizările unei proprietăți imobiliare.Deci terenul are o topografie plana, iar proprietatea subiect fiind in cadrul Pug a Municipiului Arad intr-o zona cu destinație de curți construcții o definește ca o zona rezidențiala.

Testul fezabilității financiare

1.Poate fi indicată de activitatea pieței. Vânzările recente de proprietății comparabile către utilizatorii finali indica fezabilitatea financiara a utilizării proprietății subiect.

Testul profitabilității maxime

Dintre toate utilizările demonstrate a fi fezabile financiar, CMBU este acea utilizare care conduce ia cea mai mare valoare actualizata a proprietății, ca dezvoltarea pentru construcții de spatii rezidențiale care maximizează profitabilitatea.

Rezulta ca;

-utilizarea pentru construcții rezidențiale poate fi realizata imediat si se poate menține pe termen lung.

Cumpărătorul cel mai probabil este utilizatorul final(persone fizice sau juridice care doresc sa dezvolte o activitate in domeniul industrial).

PARTEA A SASE A EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața -este cunoscuta in domeniul evaluării proprietății imobiliare si sub denumirea de COMPARAȚIA DIRECTA sau Comparația Vânzărilor este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin analiza comparative a proprietăți similar care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vanzare. Astfel, premise principal a tehnicilor inscrise in abordarea prin piața este aceea ca valoarea de piața a proprietății imobiliare subiect este legata de preturile competitive ale proprietarilor imobiliare comparabile.

Atunci când exista informații disponibile, abordarea prin piața este cea mai directa si adecvata abordare ce poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piața.

FISA DE CALCUL - COMPARAȚII DIRECTE • TEREN INTRAVILAN LOC. «IAD, STR. GHIOCEILOR NR. 29

		Terenuri comparabile
E> am anta de comparație	Prop. Subiect	Comp. 1	Comp. 2	Comp. 3
Preț de -oferta - EURO	7	30.000	59.700	34.000
Susrafata teren! mpi	1080	626	1.013	1.020
		47.»	aua	aa
Marfa de negociere %		-5%	-5%	-5%
Cuantum ajustare lEURO/mn;.		-2.40	-2.95	-1,67
I» ta.«OM.		45?53	gjgg	3167
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII
DREPT proprietate TRANSMIS	liber	hber	liber	liber
Cuantum ajustare %>		0.00%	0.00%	0,00%
Cuantum a ustere (EURO/mo)		0	0,00	0,00
		45,83	5S;B9;	31.67
CONDIȚII DE FINANȚARE	ta plata	la plate	la piața	la piața
Cuantum ajuslare1%)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare <e/mnj		0	0.00	0,00
țțț&tiSg&l		4S.53	55 99	31.67
CONDIȚII DE VANZARE		obiective	obiective	obiective
Cuantum aiustarei%j		0%	0%	0%
Cuantum ajustare le/mp)		0	0	0
PretajustaHe/mpi		45,53	55-B9 31,67
CH. IMEDIAT DUPĂ CUMPĂRARE	nu sunt	nu sunt	nu sunt	nu sunt
Cuantum aiusiare\|%ț		0%	0%	0%
Cuantum ajustare (e/mp>		0 00	0.00	0,00
Preț ajustat jefrnp)		45,53	55,99	31^67
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETATE	1	■
LOCALIZARE	Curente	Curente	Curente	Curente
Zona	buna	buna	mai buna	mar slaba
Cuantum ajustare'%)		2%	-5%	5%

Cuantum ajustare (EURO/mpl		0,91	-2.80	1,50
F’ratajuștatfa/rnp) .			53 19	33,25
MRACTER/SnCE RZJCE
Suprafața (mp).	1080	626	1.013	1.020
		Suprafața mai mica	Similara	Similara
Cuantum aiuslare(%)		-4%	1%	1%
Cuantum ajustare [EURO/mp>		-1.82	0.56	0.32
Caracteristici economice	bune	bune	bune	bune
Cuantum a,ustar&;%)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare (EURQImpl		0,00	0,00	0.00
Forma terenului, deschiderea la strada, raportul laturilor	Forma neregulata.	Forma regulata.	Forma requlata,	Forma regulata,
Cuantum ajustaref %j		0%	0%	0%
Cuantum ajustare (EURO/mpi		0.00	0,00	0.00
UTILIZARE	intravilarWc onstructii	Intravllan/c onstructii	intravilantc onstructii	Jntravilan/c onstructii
Cuantum ajustare(%)		0%	0%	0%
Cuantum ajustare (EUROftnpj		0.00	0.00	0.00
COMPONENTE NON IM 06 IU ARE	nu e cazul	nu e cazul	nu e cazul	nu e cazul
Cuantum aiustarc-\|%j		0%	0%	0%
Cuantum gustare (EURO/mpi		0.00	0.00	0.00
ACCES LA proprietate	drum aftat	drum asfaltat	drum asfaltat	drum asfaltat
Cuantum ajustaref %i		0%	0%	0%
Cuantum ajustare (EURO/mp)		0.00	0.00	0.00
RESTRICȚII	teren liber	teren liber	teren liber	teren liber
Cuantum a;ustere;%i		0%	0%	0%
Cuantum a\|u stare (EUROftnpJ		0.00	o.ao	0,00
CONDIȚII DE MEDIU	bune	bune	bune	bune
Cuantum ajustare(%)		0%	0%	a%
Cuantum aluslare 1 EURO/mp;		0.00	0,00	O.OD
DEZVOLTAREA INFRASTRUCTURII EDILITARE	in zona	in zona	In zona	In zona
Cuanlum ajustare{%)		0%	0%	0%
Cuantum aiustare iEUROJmpj		0.00	O.DO	0.00
Tatatajustari.CBractensbce flzfce%
Toialfajustan caracteristice
Pret»lustaitEURO/mp)		44 62	53,75	33.57
Cheltuieli pt aducere la stadiul de teren construibll	nu	nu	nu	nu
Cuantum ajustare/%)		0.00%	0.00%	0,00%
Cuantum ajustare (EURO/mpj		0.00	0.00	D.OO
PretajUstatfEURO/mp)		Ha	53.75	33 57
Altatare totalaneti procentuala		_? i -4‘oq% 1 eioD% 1

Valoarea de plata:

44,00 euro/mp - rotunjit | curs valutar 1 euro ■ 4,7601_________

200/ valoare

4 lel/mp curs 1 euro 4,7601 euro 47.520

Conform SEV 630,'art 50. selectarea concluziei asupra vacrii este determinata de proprietatea imobiliara (« x) comp.1

care este cea mai apropriata dpdv fizic . jurirfic si economic de proprietatea imobiliara subiect si asupra prețului care s-au efectuat ceie mai mic- a.ustan

EXPLICAȚII AJUSTĂRI;

1. Ajustarea pentru marja de negociere este de(- 5%) in urma discuției cu firmele de Imobiliare,
2. Ajustarea pentru suprafața, lerenuriie mal mici de obicei sunt ma. scumpe, respectiv

am ajustat negativ proprietățile comparabile

3. Ajustarea pentru localizare, fiind sltuale in zone mai slab de dezvoltare imobiliara proprietățile comparabile au fost ajustate negativ.

Abordarea prin cost; Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice forme relevante de depreciere.Abordarea prin cost este recomandabilă în situații specifice de evaluare, cum sunt:

-când activul subiect a fost construit și pus în funcțiune recent;

PARTEA A ȘAPTEA ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Analiza rezultatelor

In analiza rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrării pentru a putea certifica exactitatea datelor, tehnicile aplicate , raționamentele care au dus la judecați corecte.

Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obținute din surse considerate de încredere. In acest proces evaluatorul parcurge mai multe etape;

-identifica si culege date generale si specifice, -determina cea mai buna utilizare a proprietății.

-aplica metodele de evaluare , in concordanta cu scopul evaluării.

In raționamentul efectuat am avut in vedere ca;

1 .Valoarea este subiectiva-evaluarea este o comparare a rezultatelor care duc la estimarea finala a valorii, trebuie sa ia in considerare o mulțime de comparații efectuate in decursul procesului de evaluare si nu o selecție arbitrara. Compararea este fundamentala pentru intregul proces si prin urmare este necesarao mare grija la selecția si utilizarea tranzacțiilor comparabile.

Orientarea pe piata-evaluatorul trebuie sa cunoască sis- a reflecte piața

In urma aplicări abordări prin piața s-au obțin ut;___

Tipul abordării Abordarea prin piața	Valoarea obtinuta -euro
Teren	48.000
Total	48.000 euro

Concluzia asupra valorii

Având in vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea abordărilor in evaluare, relevante acestora si informațiile de piața care au stat la baza aplicării lor sipe de alta parte scopul evaluării si caracteristicile propietatii imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea estimate pentru propietatea in discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicării abordări prin piața. Datele si informațiile utilizate in cadrul abordări sunt preluate direct de pe piața, fiind suficiente sub aspectul cantitatii, calitatii si a preciziei in vederea estimării valorii de piața a proprietății.

Astfel, valoarea de piața a propietatii imobiliare prezentate este, in opinia evaluatorului, la data de 29.01.2019 in suma de;

48.000 euro

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerente privind

valoare;

-valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipoteze, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport;

-valoarea estimată in euro este valabila atat timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea nu se modifica semnificativ;

-evaluarea este □ opinie asupra unei valori;

-valoarea nu tine seama de responsabilitatea de mediu;

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandata de către ANEVAR.

Evaluator

Ec. Xxxxxx Xxxxx

Legitimația nr. 18671/2019

Uzinala Nr. 1867

ANEXE

Pizza 5 Colturi 'V

Sitatia Independenței

Biserica (g)

Penticostală Gloria

_TL

comparabila 1

Cocoșul de Aur

COMPARABILA 3

Teren ntrav an, l020mp. bujac. arad țțdSKE.?.:

34 000 EUR

5TB77O7B8â

—

S >'i$ț V.^LTB

•V;«:î n

fiRmci

Distih*» nsBJp»

Specificată

Suprafatatettrwiuj ițaof-î

Descriere Imobfere

UaiDma-IUOBILMRE EbFOfHjnesprsvanzareun Terenriavisn IKOrp Buia: Arad (dfefairp taiarada’îîr'

Oâ3 veiîuie KBE’ fU t5U0I Sufcclfe (O Eiti S IBCHUClsî?

Smo&'m lins«li intej isutia pane la uitea seanljia

■ten Gxisăeie si esuaita «rasiala

•le sj'jnin h prccsd de cedue data «te razii

•le 3|u» j a stas tezatia s șir s< rasd

■Panrjen iwmaeBHfe «eioa-ț prtjprstala nejeaere ral tjp«!S!sSia^dsravjtsa!|

Laa-nesatjjijiail

COMPARABILA 2

Specificați:

Supratata terenulu

1513 Cm¹

Front stiadal

Nunurtronturi

ÎEM

Descriere Imobiliare

Vani tean imravi£n tzte Bujac strada Constantin Bmccveanu 1 Gi3 m? tfiiiiali asa curen'a țasizare curent efectrc cat

Front stradal Km

$ EUR&mp2 negooatd suprafața totala. 1 Di3 Front strada! 20

Alte carictrrrstici:

Nr. Fronturi: i

Var cere pemrrorrmto

COMPARABILA 1

publi .ro

CUTEZ

Cmipșj S'.^-e trac-ffii £.uTa?G®?3 ÎAjttcr

teutfuft hoLto De taxate

tr*'

Teren in bujacilarion felea nr 86

îAaJfajâta: î te-puia

Specificați

Suțntalttțtiuluî 625Drr

FwttUwW 2i

Descriere Imobiliare

Teia tiiWsicM' font snadat 2lm p sr 8s: w Fe i-

te teta)» pa r.v.t Kxirao rj

Anuituri recomandate

30 000 EUR

0744297808

» Vaia'aan ”6

â faptam

* <■

Ccrrel

AM 11

TI .1. li-Cjp_tslr...<.:r_tJlr AfWf

i Li , l'ulklV •?.:■ ►. □'? Arm

s Tllțl

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA flHTRU rtJEORMARE

TEREN hitfJvi t'i

Adresa: Lei Atei¹ S» Ghifteb:. Nt, ;-*> 4tl A ad

Nr₊Crt

Nr cadasrral Nr* topoșMlit

5 tip ridați* țmp} |

□tn<*rvtiții t ftalethilc

ic 3*1’ / 4-

•. c ța

Construcții

. j Nr cadastral

1 Nr

... '

Adiesa [

Otrst-'vațh: Referințe 1

*' tjf ti. li.i» . ____a 11.1 1_

u> . *V Stt'.h^wb* ^f*r ?.î |ii-’ t _f

*iM

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitome la dreptul de proprietate si arte drepturi reale

Refennte

2319 ! 25 03/197» —

Bac?L> nr. ies.^rlr78.

iF.sn. lare drept ric î'RORAlTfATîprclm.'e rr.r'.t 223/1974 'linsn'-C A" .’.i

,pr_n Lege rele at’.i£i‘> j.-î __

’ STATUIHOMAH 7

07Î1 ■ w's*^-? rjnmir.i :a :t 't 2/: 5_tiitr

-* -int"âra •■•.d.-uiiiii.rej./Ou-; itc.a u»'avaâtua id'rej:--idt vj A*

judetrm.ni Gn.lpricvi# t lari.îutla -i locauyci Ai.iff

ri"srn/4“. rprw.r* :,t rHt:r:.îe;s>ir 'T2J

C. Partea III. SARCINI

înscrieri privind deztnembrâwintelî dreptului de proprietate drepturi reale de garanția ți sarcini

>2663 7 C15/05/i53B ___

■ țMia-t ( i’ Vaniatrr Cuințur. i- ir. {■;

■ l w.r»B Jart. Piept UiUrurRlir.î VI.MiER

: VĂDUVA LUI CtUS AN EMANUIL NĂSCUTĂ BCANCA LUCAET1A

. ^,.^-S/^rA^l.'.'“il ............. rsw fr^ijr,,j

«i- i-c .. t " t f *

ir f* f I

“ii

tiv J

Larr-¹ »>^nr \f: i.n > (. » i;.-.ui ->r

Anexa Nr. 1 La Partea l

Teren

»• < • $■ a

wiivaiata ’>»> ir|

Clssrvcj , ^ttekrn¹^îJ J

t O i 3 - ¹• d.

. r 17”

_vr |

• iupicraț? <»)•• rte:«.-rr.- «a:;. r. cl.tu ji, e |>ra.an * MCrac- ?C

__ mo t < tw .•»;

■ u-.'e;..7r; >}i'HÎ’rStm < •

Date referitoare la teren

n \| Ccicasrie l'r \| laLiți-lț¹	wr.-.. \| S țM’«-a;e	"urzi	f-r t'.'li
11 ’■ ** ’^T’	i ■ ■:<		.	1 c'. l.1 •■;.».
co»K ^R1jf				1 f7. ‘Zi

Date referitoare la construcții

trt

k„nwr

Dteiî H-r»c

5u~.ra" in:p»

Sttjanc jir dur!

QîiȘĂ? ‘ f iitpr Htii

C-J Ci

Toi 1 k^.î.c

îcrutuui»

c-j.r 'i

C «»rtt1tr il v ’22?i 1U eH ?.țc '^q.;r»c! ’ n ritf Hir

flu.ir? tiir c.’tt'.’i I- util'?. ■ n""■■ Sfetrj’r, UL r.i-.l

Pffji CdTiA» U-rri-uA -?sîp v¹ fltii î-4< i ♦ «A :& ’c VJ ;j ¹ I l ; j.~zo’cr df ti ;r f -

c.«r<? ii Lh.tj ii Ppn«4i' ^rf4’J :• hi il j in ^|,lt»b’t!»rda r ^{r ;} ‘’h' î-'fC.J-'' ¹ ■ ’i '

r.» i.^r.f iv.zr. îi; jiv :n ' ¹<ju /¹/

5 n <»-i tiu îsr 71 SCS Untw ’“CTcri 4574^r>Q,<j/J; /ât? in i

pubhrrir e w HiO C-i :c5ul nr. Z72

Raport de evaluare

Proprietate imobiliară de tip; Imobil-sediu administativ P+1-Politia Locala, situate in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. Jud. Arad.

Propietari: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Client: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Destinatar: Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Elaborat de: Xxxxxx Xxxxx, Evaluator autorizat, ANEVAR, Legitimația nr. 18671/2019, Specializarea EPI.

SCRISOARE DE TRANSMITERE

Către

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Stimati domni,

In calitate de Evaluator autorizat cu legitimația nr 18671 EPI ANEVAR, va transmit raportul de evaluare intocmit in scop informativ pe care ii anexez prezentei scrisori.

Obiectul raportului de evaluare este estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare de tip; Proprietate imobiliară de tip; Imobii-sediu administativ P+1-Politia Locala, situat in loc. Arad, C-lea. iuliu Maniu fn. Jud. Arad.

identificata prin;

-Nr.extras de Carte Funciara -331196.

-Nr.Cadastru/Topografic.- 01; 3975/A/1/2

Scopul raportului de evaluare este de a determinarea valoarea de piața in vederea informării clientului asupra acesteia.

Dreptul evaluat este dreptul deplin de proprietate.

Tipul valorii- valoarea de piața.

Data evaluării: 29.01.2019.

In urma aplicării metodei de evaluare prezentate in cadrul lucrării, evaluatorul estimează: -valoarea de piața, la data de 29.01.2019, a propietatii imobiliare evaluate, la nivelul de:

95.000 euro

Prețul de care se informează clientul propietatii evaluate se va putea situa sub sau peste valoarea de piața opinata de evaluator, in funcție de situația pieței la data tranzacției si de elementele subiective provenind de la părțile implicate in tranzacție; valoarea prezentata reprezintă opinia evaluatorului cu privire la propietatea in cauza, bazata pe datele puse la diapozitie de părțile implicate, informațiile culese si analiza de piața efectuata, precum si raționamentul profesional al evaluatorului.

In completarea misiuni de evaluare am utilizat informațiile si documentele furnizate de către client, cat si date furnizate din piața- tranzacții si oferte.

Timișoara la

CUPRINS COPERTA PAGINA DE TITLU

SCRISOARA DE TRANSMITERE...

PARTEA INTA1.INTRODUCERE

Sinteza raportului

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Scopul evaluării

Identificarea proprietăți imobiliare subiect.Dreptul de proprietate evaluate

Tipul valorii

Data evaluări

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Ipoteze si ipoteze specialei

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Declararea conformitate

Moneda valorii definite. Modalitati de plata

PARTEA A TREIA. PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatii si localizare

Identificarea proprietății imobiliare subiecți

Descrierea situației juridice

Descrierea terenului

Descrierea construcției

Istoricul propietatii subiect

Date privind impozitele si valorile de impozitare

PARTEA A PATRA.. ANALIZA PIEȚEI

Analiza cererii

Analiza ofertei

Analiza echilibrului pieței

PARTEA A CINCEA. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRII

Cea mai buna utilizare a proprietății considerate 20

PARTEA A SASEA. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin plata

Abordarea prin venit

Abordarea prin cost

PARTEA A ȘAPTEA. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Analiza rezultatelor 23

Concluzia asupra valorii 24

ANEXE

27-30

PARTEA INTAl. INTRODUCEREA

Sinteza raportului

Proprietatea evaluată:

Tipul proprietății:

Localizare (adresa): Scopul evaluării;

Dreptul evaluat; Beneficiar

Utilizator desemnat:

Evaluator;

Data evaluării:

Data inspecției;

Data raportului:

Ipoteze speciale:

Proprietăți imobiliare de tip; Imobil-sediu administativ P+1-Politia Locala, situat in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. dud. Arad

Proprietate imobiliară de tip; construcție administrativa si social culturala.

Situat in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. Jud. Arad

Estimarea celui mai probabil preț al proprietăți imobiliare in cazul tranzactionarii(informarii) pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna ianuarie 2019. Dreptul de proprietate absolut.

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu , B-dul Revoluției nr 75.

Xxxxxx Xxxxx, evaluator EPI, legitimația nr. 18671/2019 29.01.2019

29.01.2019

11.02.2019

Nu sunt.

Cursul valutar de referința, valabil la data evaluării: 1 EUR=4,7601 lei(29.01.2019).

Situația proprietății la data evaluării:

Evaluatorul a procedat la inspectarea directa a proprietății care face obiectul prezentului raport. Datele si informațiile respective au fost sintetizate in cadrul cap. 3 si 4 si utilizate pentru efectuarea unei evaluați corecte. Ipotezele avute in vedere la evaluare sunt prezentate in cadrul cap.2.

Deasemenea, la elaborarea raportului, s-au avut in vedere Standardele, normele si recomandările ANE VAR.

Tipul valorii estimate: Valoare de piață

Etapele parcurse pentru estimarea valorii sunt: -Sinteza raportului;

-Stabilirea termenilor de referința ai evaluării;

-Colectarea datelor. Identificarea si descrierea proprietății imobiliare. -Analiza datelor;

-Evaluarea terenului;

-Aplicarea abordării in evaluare;

-Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii;

-Raportarea evaluării;

-Anexele raportului de evaluare;

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Prezentul raport de evaluare este realizat in baza unui contract de prestări servicii de către persoana fizica -Xxxxxx Xxxxx- membru stagiar ANEVAR, identificat cu legitimația nr. 18671, Specializarea EPI, domiciliat in loc. Timișoara, str. Varadia nr 24, județul Timiș.

-nu am nici un interes prezent sau viitor referitor la proprietatea care constituie obiectul acestui raport si nici un interes personal legat de părțile implicate.

-onorariul perceput pentru acest raport nu este condiționat de raportarea unor rezultate premeditate, sau de marimea valorii estimate sau de o concluzie in favoarea clientului, -dețin cunoștințe pentru efectuarea in mod competent a acestei lucrări obiectiv si imparțial. -Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost relizate in conformitate cu cerințele, recomandările si metodologia de evaluare recomandata de către Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2018.

-in realizarea prezentului raport acționez in calitate de evaluator extern, independent.

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Prezentul raport de evaluare se adreseaza exclusiv Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu B-dul Revoluției nr 75.

- evaluarea s-a realizat in scopul determinării valorii de piața, pentru transferai dreptului de proprietate;
- evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in fata nici unui tertfpersoana fizica sau juridical), niciodată si in nici o alta circumstanța in care raportul de evaluare ar putea fi utilizat in diferite scopuri;

-nu desemnam afti utilizatori care sa alba acces la prezentul raport de evaluare;

Scopul evaluării

Estimarea celui mai probabil preț al proprietăți imobiliare in cazul tranzacționării (informări) pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna octombrie 2019. Scopul unei evaluări se bazeaza pe nevoile de informații ale clientului in legătură cu valoarea unui drept asupra proprietarii imobiliare. Necesitatea evaluării diferitelor tipuri de proprietăți imobiliare deriva dintr-o multitudine de scopun.Oricine folosește o proprietate imobiliara plătește pentru aceasta, de obicei la cumpărare sau închiriere, acest lucru implica tranzacții sau situării in care trebuie sa se ia o decizie, sa se stabilească o strategie si pentru toate acestea e nevoie de o estimare a valorii, in cazul de fata scopul evaluării este estimarea valorii de piața a propietati imobiliare in vederea vanzarii- necesitatea vânzătorului de a cunoaște stabilirea unor preturi de vanzare corecte si acceptabile de plata.

-acest raport nu va putea fi utilizat in afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

Identificarea proprietății imobiliare subiect Dreptul de proprietate evaluat. Dreptul de proprietate supus evaluării

In conformitate cu contractul de prestări servicii, prezenta evaluare se refera la dreptul integral de proprietate asupra proprietari imobiliara de tip; Imobil-sediu ad mi ni sta tiv P+1-Politia Locala, situat in loc. Arad, C-iea. luliu Maniu fn. Jud. Arad

Spațiu cu destinația -sediu administrative, birouri, folosite de Politia Locala, Arad in Suprafața construita desfășurată de 205 mp.

-nu consemnam restricții ale dreptului de proprietate supus evaluării;

Proprietatea de evaluat se refera la un spațiu tip; ; Imobii-sediu admintsiativ P+1-Politia Locala, situat in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. dud. Arad.unde gradul de intensitate seismica este?, si este compusa din,

-construcție cu regim de înălțime parte si etai(P+1), cu aria construita (Ac) de 130 mp, aria construita desfasurata(Acd) de 205 mp.

-terasa acoperita la intrare.

-platforme betonate pentru acces pietonal si auto in suprafața de 50 mp.

-construcția a fost edificata apreciem in anul 1975, si este amplasata intr-o zona periferica si are toate utilitățile.

Se identifica cu;

-extras CF, nr. 331196.

-nr. cadastr/topographic; C1,3975/a/1/2.

Componente non-imobiliane, dotări tehnico-functionale, elemente nrcorporale -nu am identificat component non-imobiliare la proprietatea de evaluat.

Tipul valorii

In prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piața a proprietății asa cum este definita in SEV 100-Cadru general, paragrafele 29-30.Valoarea de piața este suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un comparator hotarat st un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat st in care părțile au acționai fiecare in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângere. Conceptul de valoare de piața presupune un preț negociat pe o piața deschisa si concurentiala unde participanti actioneaza in mod liber.Valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia.

Data evaluării

Data evaluării este 29.01.2019, data la care este valabila concluzia privind valoarea estimata, atunci când opiniile si concluziile evaluatorului a fost disponibile pentru fundamentarea valorii.

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

-am analizat extrasul de CF., pus la dispoziție de către proprietar;

-am identificat proprietatea pe baza Planului de încadrare in zona;

-am analizat schitele cuprinse in releveu;

-inspecția proprietății s-a făcut in prezenta reprezentantul proprietarului, s-a făcut o inspecție parțiala;

-am solicitat informații in detaliu de la reprezentantul proprietarului privind starea solului, deasemenea am încercat sa identific riscuri de mediu inconjurator, reale sau potențiale; -daca exista riscuri legale referitoare la utilizarea proprietății imobiliare;

In urma acestei documentarii am obtinut date suficiente pentru efectuarea evaluării si pentru a emite o opinie total justificabila asupra valorii.

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Natura si sursa informațiile utilizate au fost;

-Standardele de Evaluare a Bunurilor 2018;

-informații existente pe sit-urile, www.imobiliare.ro,www.oubli24.ro, etc

Ipoteze si ipoteze speciale

Pe ianga precizarea tipului valorii, este nevoie sa se formuleze una sau mai multe ipoteze sau o ipoteza speciala, pentru a clarifica starea proprietății in cazul tranzacționări Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.

-Valoarea de piața estimata este valabila la data evaluării. întrucât piața si condițiile de piața se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un moment dat;

- Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor Informații sau documente de care evaluatorul nu avea conostiinta;
- Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de încredere dar nu isi asuma nici o responsabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

-Exista o finanțare normala;

-Nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietatiilor vecine;

-S-a presupus ca legislația in vigoare se va menține si nu a fost luate in calcul eventuale modificări care pot sa apara In perioada următoare;

- Proprietatea nu a fost expertizata detailat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ala proprietății si este realizat pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante(măsurători de cadastru, expertize) aceste vor avea prioritate

Ipoteze speciale

-Nu am identificat ipoteze speciale;

Ipotezele si ipotezele special trebuie sa fie rezonabile si s-a fie relevante in funcție de scopul pentru care este ceruta evaluarea si cu situațiile particulare ale unei evaluării.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare.

-Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menționați la punctele anterioare.

-Evaiuatorul nu isi asuma responsabilitate pentru orice modificare neautorizata adusa raportului, iar pentru validitatea acestuia este necesara semnătură in original.

-Raportul nu trebuie utilizt parțial, ci numai in integralitatea sa. Posesia raportului de evaluare nu conferă si dreptul de al publica.

Declarația de conformitate a evaluării cu standardele de evaluare aplicabile in Roman ia sau explicarea cauzei neconformitatii

•Scopul evaluării fiind determinarea valorii de piața, în vederea tranzacționări, evaluarea s-a făcut cu respectarea principiilor de evaluare, cuprinse in SEV 100-Cadru General.

imobile

-Deasemenea s-a respectat prevederile SEV 102-lmplementarea si s-a întocmit cu respectarea cerințelor SEV 103'-Raportarea.

Moneda valorii definite

Moneda in care se exprima valoarea prezentului raport est lei si euro;

PARTEA A TREIA. PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatii si localizare

Date generale

Municipiul Arad este amplasat in partea vestica a României, respectiv in nordul regiunii Banat, in sesul Tisei, parte a Câmpiei de Vest. Este unul din cele mai importante orașe aflate la intrarea dinspre Europa Centrala, cu deschidere directa către orașe europene ca: Belgrad (la distanta de doar209km), Budapesta (275km), Viena (506km), Cracovia (657km), Praga (797km fiind amplasat la intersecția unor importante ratele de comunicații rutiere (Coridorul European IV intersecția drumurilor europene E68 si E60, E671), dar si important nod feroviar, aerian, si de frontiera.

Municipiul se mărginește de raul Mureș, in apropierea ieșirii acestuia din culoarul Deva

Populația Municipiului Arad, era la recensământul din 2011, de 159074 locuitori, reprezentând un procent de 36.9% din populația județului

In ce privește populația stabila a Municipiului, se inregîstreaza o scădere a numărului populat

iei, cu 1.65% mai mare decât media de 16.3% aferenta întregului județ.

Scăderea este datorata indicelui național de scădere a natalitatii, nefiind specific doar județului si Municipiului, dar, la care se adauga o scădere datorata migratiei, cauzata de po zitia

Date specifice

Identificarea proprietății imobiliare subiect

Descrierea construcției de baza

Proprietatea imobiliara supusa descrierii de tip imobil-sediu administativ P+1-Politia Locala, situat in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. Jud. Arad

identificata prin;

-regim de inaltime P+1,

-terasa necirculabila.

Structura de rezistenta infrastructra-fundatii sub forma de beton simplu si cuzineți armați deschiderea inferioara de 0.50 ml ,cu o inaltime de 1,20 ml.

Suprastructura-este realizata pe zidărie portanta din cărămidă cu grosimea de 24 cm. Zidurile portante au 6 stalpisori de rigidizare , 4 pe colturile clădiri si 2 stalpisori in câmpul zidăriei cu armatura alipita (juntata) din armatura existenta la nivelul centurii de beton armat la partea superioara a zidului. La partea superioara a clădirii este realizata placa de beton armat , Pentru accesul către niveiul superior, este realizata o scara din beton armat cu Închiderile perimetrele si compartimentările

podest intermediar de odihna.

închiderile perimetrele sunt realizate din zidărie de cărămidă, cu grosimea de 24 cm, tar zidurile de compartimentare din zidărie de cărămidă de 20 cm. Inaltimea camerei este de 2,80 m ia parte si de 2,75 cm la etaj.

Finisajele interioare si exterioare.

Finisajele interioare ale clădirii constau din;

- pardoseli din gresie ceramic pe hol, in bai, parchet laminat cu plinta perimetrala in camera.

-pereți sunt tencuiti, gletuiti si zugrăviți acrilic in camera si in culori diferite pe holuri si in bai. -tavan tencuit, gletuit si tencuit, zugrăvit acrilic.

-scara interioara este din beton armat, cu podest. -Tamplaria este din aluminiu cu geam termopan. Finisajul exterior al clădiri - perti tencuiti si zugrăviți.

Instalațiile funcționale; instalația electrica;

Bransamentu se face direct de la rețeaua stradala.

Instalate electrica interioara este de tip îngropat si asigura iluminatul cu incadescenta si funcționarea prizelor monofazate.

Instalația sanitara;

Bransamentuul la rețeaua de apa se compune din rețeaua de alimentare cu apa realizata din țeava de PVC.

Canalizarea menajera este racordata la rețeaua stradala.

La interior, instalația de alimentare cu apa este realizata cu țeava multistrat, Iar scurgerea este din tubulatura din polipropilena.

Instalația de încălzire si de gaz metan;

Branșamentul la gaz metan este realizat din țeava metalica si are o lungime 10 m. Construcția dispune de instalație proprie de incalzire central, cu traseele tur-retur, si corpuri statice de tipul convectoradiatoarelor din tabla vopsita.

Nu am constatat forme de depreciere externa specifica cartierului, vecinătăților sau specifice proprietății imobiliare subiect.

Descrierea situației juridice

-Imobil-sediu administativ P+1-Politia Locala, situat in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. Jud. Arad

- Extras C.F. nr. 331196
- Nr. cadastral nr. C1,3975/A/1/2
- Propietari; Primăria Municipiului Arad.

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale;

-Act administrative nr. 11, din 27.01.2011 emis de ConsiliuILocaî alMunicipiului Arad, Intabulare drept de proprietate cu titlu de cumpărare in rangul inch cf nr. 96071/2008, dobândit prin Convenție, cota 1/1 Politia Locala Arad.

-Act administrative nr. 87+Anexa din 27.02.2018, emis de Municipiul Arad, înscriere provizorie, drept de Administrare, dobândit prin Lege cota actuala 1/1, Consiliul Local Arad, înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanții si sarcini;

-Nu sunt.

Descrierea terenului

-Nr. cadastral 3975/a /1/2, in suprafața de 205 mp, Marimea si forma;

-forma regulate tip dreptunghi, cu o deschidere de 30 ml.

Influenta coltului:

-nu este cazul.

Potențialul de creștere a valorii prin comasare;

-nu este cazul, fiindcă nu se poate combina cu mc o proprietate invecinata, acestea fiind construite.

Topografia;

-plana, cu sistem de drenaj in rețeaua pluviala din strada.

Utilitarii;

-ca urmare inspecției făcute, am identificat utilitati la care proprietatea este racordata;

Vecinătății;

-proprietății imobiliare rezidențiale, si industiale

Amenajarea terenului

-nu este cazul

Accesibilitatea

-se realizează atat auto cat si pietonai, direct din strada amenajata.

Mediul înconjurător

-sub aspectul conditiilior de mediu proprietatea subiect corespunde factorilor de mediu favaorabiii.

Istoricul proprietății subiect(incluzand vânzările anterioare si ofertele sau cererile)

-nu se cunosc.

Date privind impozitele si valorile de impozitare

Impozitele si taxele aferente acestui drept de proprietate, sunt la nivel mediu rural, stabilite prin HCL a autorităților locale.

PARTEA A PATRA. ANALIZA PIEȚEI

Date privind cererea si oferta de pe piața

informați. Analiza evoluție, preturilor medi pe metru pătrat al apana mantelor, îr ultimi 1C ani, evidențiază fapiu ca localitățile din jumatatea de Vest a tari, au recuperat cel mai mul^fdin scăderile de preț determinate de criza economica. Comparativ cu primu trimestru din 2008, Cluj Napoca este singurul oraș din România care nu numai ca a recuperat scăderea de preț, ba chiar a ajuns la un preț mediu pe metru pătrat cu 15,2% mai mare decât in urma cu 10 ani. Capitala Transilvaniei este urmata de Oradea, cu o scădere curenta de 0,7%, Timișoara si Arad, cu -6,5%, Alba lulia, cu -9,3%,si Satu Mare, cu -10.5%. Capitala se număra printre orașele cu cea mai mare scădere, mai având de recuperat 41,B% din nivelul prețului mediu din 2008. Deși ritmul de creștere a preturilor s-a mai temperat în primul trimestru al acestui an, ne confruntam cu un comportament de apreciere continua a apartamentelor bazata pe creșterea cererii si lipsa ofertei. O creștere sustenabila a valorii proprietăților imobiliare ar trebui susținuta de investiții în infrastructura, utilitati si servicii sociale de calitate accesibile comunităților din noile ansambluri rezidențiale.

O analiza a pieței trebuie sa fie adaptata tipului si caracteristicilor de baza a proprietății imobiliare, locația si poziția acesteia pe plata.

Piața imobiliara se poate define ca fiind o interacțiune dintre personae -fizice sau juridioe-care schimba dreptul de proprietate contra altor bunurii cum ar fi banii. Aceasta piața se definește pe baza tipului de proprietate, potențialului de a produce venituri, localizarea, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici etc. Analizam proprietatea sub aspectul beneficiilor viitoare pe care le generează pentru viitori cumpărători. Oferta de pe piața similara cu a proppietatii subiect sunt de nivel peste mediu. Pentu acest tip de propnetate . cum este cazul proprietății subiect, se identifica preferințele pietii unui segment de potențiali cumpărători mai restrains.

Altfel spus, participant de pe piața isi formează propriile opinii cu privire la proprietatea subiect, altele asimilabile, evaluatorul sa concluzioneze care arfi prețul cel mai probabil pe acea piața specifica, găsind comparabile pe care sa le analizeze in paralel cu proprietatea subiect, aplicând un raționament corect provenit din percepția pieței, nu di propria sa părere subiectiva.

Procesul anlizei platei in sase pași;

Pasul 1-Analiza productivității proprietari.

Am identificat la proprietatea subiect, acele caracteristici care ii determina capacitatea sa productiva, si anume;

-construcție cu regim de inaltime parte si etai(P+1), cu aria construita (Ac) de 130 mp, aria construita desfasurata(Acd) de 205 mp.

-terasa acoperita la intrare.

-platforme betonate pentru acces pietonal si auto in suprafața de 50 mp.

-construcția a fost edificata apreciem in anul 1975, si este amplasata intr-o zona perifenca si are toate utilitățile.

Se identifica cu;

-extras CF, nr. 331196.

-nr. cadastr/topographic; C1,3975/a/1/2.

Am identificat utilitati racordate;

-alimentarea cu apa potabila.

-branșament stradal de gaze natural

-rețea de joasa tensiune electrica

-servicii de telefonie si televiziune prin cablu sau internet

Aceste caracteristici ale proprietății subiect vor sta la baza selectării proprietăților comparabile, precum si la modelarea cererii marginale previzionate.

Pasul 2-Delimitarea pieței specific(aria pieței si aria competitiva).

Valoarea unei proprietății este in mare măsură dependent de poziția sa competitive pe piața specifica.In analiza pietii se poate discuta despre tranzacționarea unui drept de proprietate, dar si despre inchirieri, caz in care se folosește abordarea prin venit. Cunoaștem caracteristicile proprietății subiect si trebuie sa identificam proprietățile cu caracteristici asemanatoare, pentru a putea înțelege avantajele pe care proprietatea le oferă potențialilor cumpărători.

1 .Aria pietei-Nu am identificat intr-un perimetru apropriat comparabile asemanatoare cu proprietatea subiect, care sa fie tranzacționale sau ofertate pe piața.;

2.Aria competitiva-ln aria competitiva

Nu am identificat anumite elemente comune si particulare care sa evidențieze proprietatea subiect fata de proprietățile comparabile identificate, si anume;

-localizare

-categoria/subcategoria de teren

-suprafața in mp.

=Pret de oferta in euro

-utilitățile

-front stradal

-tip drum de acces

După cum se observa, proprietatea subiect nu se identifica cu proprietățile comparabile prin caracteristici comune si particulare.

Pasul 3-Anallza cererii.

Cererea reflecta nevoile, dorințele, puterea de cumpărare si preferințele consumatorilor produsului imobiliar. Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor potențiali pentru un anumit tip de proprietate. Dorința si puterea efectiva de comparare sunt factori de influenta ai cererii probabile si solvabile.

Cererea este greu de cuantificat pentru a preciza la un moment dat cate cereri sunt prezente pe piața pentru un anumit tip de proprietate.

Pentru analiza cererea de piața a constructilor rezidențiale am identificat următorii factorii: -politicile fiscaie si condițiile de cneditare-Programul Prima casa -accesibilitatea mai mare la credit si facilitate mai rapide si mai ieftine, in fructificarea creditelor pentru construcții de locuințe.

-Utilizatorii proprietăților învecinate cu proprietatea subiect sunt familii tinere care ori au construit ori au cunparat de la dezvoltatori imobiliari.

-Topografia zonei este de câmpie,plana-. Zona este una rezidențiala in plina dezvoltare, cu o infrastructura urbana, cu facilitate sanitare si medicale, paza si politie, servicii de salubritate.

-accesibilitate la proprietate- disponibilitate la transportul urban de autobus, precum si statie de taxi si tramvai in apropiere.

-existenta in apropiere a centrelor comerciale si piețelor agrea limentare, scolii primare si gimnaziale, lacase de cult si zone de recreere.

Arătăm ca proprietatea subiect; casele sunt construite la standard medii utilizând material de construcții obișnuite -finisajele si instalațiile executate la standadrde medii

-casele construite sunt unifamiliale. cuprinzând apartamente cu doua sau tre. camere plus dependințe

-cumpărători posibili ar fi familii tinere cu un venit mediu, care sunt angajate la companiile multinaționale , care isi desfasoara activitatea in zona, precum si familii in varsta care au vândut apartamente situate in zona de centru si doresc o liniște specifica zonei de case. Deasemenea observam ca., localizarea proprietății precum si celelalte caractenstici de baza, fac ca proprietatea subiect sa fie atractiva in contextul pieței imobiliare din zona situata in arealul comunei Giroc.

Pasul 4-Analiza oferteifinvestigarea si previziunea concurentei).

Factori economici interdependenți care creeaza valoare pentru orice produs sunt;

1. Utilltatea-caparitatea unui produs de a satlsfice o nevoie, o dorința sau a suplini o lipsa. Toate proprietățile imobiliare trebuie sa aiba utilitate pentru investitori. Valoarea unei proprietății imobiliare rezulta din dreptul de proprietate. Restrictionarea acestui drept poate micșora valoarea proprietății.
2. Rarltatea-exprima raportul dintre cererea si oferta actuala sau anticipate pentru o anumita categorie de bunuri. In general, daca cererea este constanta , raritatea unui bun il face mai valoros. Terenul, de exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil cerut pe piața este relativ rar, si prin urmare, are o valoare mai mare.

Cererea pentru un bun sau serviciu este creata de utilitate si este afectata de raritate.

Pasul 5-Anallza interacțiunii dintre cerere si oferta).

Valoarea de piața a unei proprietății imobiliare est, in cea mai mare măsura, depndenta de poziția sa competitive pe piața specifica. Am cunoscut si identificat caracteristicile proprietății imobiliare subiect, am cunoscut , identificat si selectat proprietățile imobiliare competitive (oferta), si am identificat avantajele/dezavantajele proprietății subiect. Pentru a pune in evidenta conformările pieței pentru o anumita utilizare a proprietății subiect am identificat relația dintre cererea si oferta concurentiala de pe piața curenta si viitoare. Aceasta relație arata gradul de echilibru care caracterizează piața curenta si condițiile ce ar caracteriza piața după o perioada de prognoza. Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si prețul răspunde la cerere. Daca cererea este neobișnuit de mare, preturile vor începe sa creasca. Arivitatea pieței imobiliare este ciclica, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, declin, recesiune si recuperare. Ciclul pe termen lung depinde de schimbările in caracteristicile gradului de ocupare a forței de munca existente, popuatie, venituri si modificări in preferințele de consum. Ciclul pe termen scurt depinde de disponibilitatea creditului si de situația generala a economiei. Plata impbiliara a fost si este afectata de reglementările legale si de posibilitatea obținerii de finanțare pentru achiziții de proprietății. Apariția, incepand cu anul 2005, a facilităților de finanțare de tipul credit ipotecar a dus (in special pentru terenuri si proprirtatii rezidențiale) la o adevarata explozie a preturilor. Aceasta a avut un efect indirect si pe piața imobiliara industriala prin creșterea generala a nivelului pieței, dar cu o amploare mult mai redusa. Criza financiara manifestata pe plan internațional a avut ca efect o reducere puternica a nivelului pieței imobiliare si a preturilor practicate, datorita crizei de lichidități precum si a reticientei investitorilor in a efectua investiții. Este □ reacție normala, motivata de reducerea generala a consumului, utilizat ca si o tactica de negociere in cadrul discuțiilor purtate in vederea achiziției de terenuri pentru construcții..

O piața activa este caracterizata prin cerere in creștere, o ramai preturi in creștere; o piața activa este numita piața vânzătorilor, obține preturi mai mari pentru proprietățile imobile disponibile.

O piața in declin este o piața in care diminuarea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o scădere a preturilor, aceasta se numește piața cumpărătorilor pentru ca au un avantaj cumpărătorii. Cu cat avem mai multe informații de piața, cu atat ne putem argumenta si fundamenta opinia; in cazul ideal ar fi suficiente informații de piața pentru toate abordările, am ajunge ia rezultate apropiate prin toate cele trei abordări in evaluare Cotatia a terenurilot libere asimilate proprietății subicet, sunt informații cara au in vedere componentele fizice ale prpnetatii.

Analiza trebuie sa fie clara si s- a stabilească intrările de date in sistem , calibrarile unitare , dar si ajustările recunoscute de piața. Plajele largi sau criteriile nesustinute pot conduce la inceritudini in raport.

Pasul 6-Previziunea absorbției proprietății subiect in piața.

Indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt pot fi considerați gradul de ocupare si rata de absorbție a proprietăților

PARTEA A CINCEA. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRII

Cea mai buna (CMBU) este definită in Standardele de evaluare a bunurilor 2018-Utilizarea probabila in mod rezonabil si justificat adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietății construite, utilizare care trebuie sa fie posibil din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabîl financiar si din care sa rezulte cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.

In analiza CMBU , trebuie sa consideram mai întâi utilizările probabile in mod rezonabil ale proprietății subiect. Pentru a ajunge la o opinie privind CMBU a proprietății subiect, trebuie sa aplicam patru teste;

1. permisibiiitatea legala;
2. posibilitatea fizica;
3. fezabilitatea financiara;
4. productivitatea maxima(utilizarea proprietății subiect care are cea mai mare valoare) Obiectivele identificării celei mai bune utilizări a proprietății sunt;

1 .identificarea acelei utilizări a propietatii care va asigura cea mai mare rentabilitate a capitalului investit.

2.identificarea proprietăților comparabile recente pentru analiza comparativa.

3.estimarea valorii separate a terenuluifla CMBU a terenului considerat liber). Testul permisibilitatii legale;

Testul posibilității fizice

Dimensiunea, forma, suprafața, capacitatea portanta, proprietăți imobiliare.Deci terenul are o topografie plana, iar proprietatea

cadrul Pug a Municipiului Arad intr-o zona cu destinație de curți construcții o definește ca o zona rezidențiala

Testul fezabilității financiare

Utilizările care au îndeplinit deja cele doua criterii, le analizam pentru a determina daca ar putea genera un venit(inclusiv prin vanzare) care sa acopere toate costurile de construire. Toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate a fi fezabil financiar.Fezabilitatea financiara poate fi determinate pe baza analizei de piața in doua moduri:

1.Poate fi indicată de activitatea pieței. Vânzările recente de proprietății comparabile către utilizatorii finali indica fezabilitatea financiara a utilizării proprietății subiect.

Testul profitabilității maxime

Rezulta ca:

-utilizarea pentru construcții rezidențiale poate fi realizata imediat si se poate menține pe termen lung.

Cumpărătorul cel mai probabil este utilizatorul final(persone fizice sau juridice care doresc sa dezvolte o activitate in domeniul industrial).

PARTEA A SASEA. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața -este cunoscuta in domeniul evaluării proprietății imobiliare si sub denumirea de COMPARAȚIA DIRECTA sau Comparația Vânzărilor este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin analiza comparative a proprietăți similar care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vanzare. Astfel, premise principal a tehnicilor inscrise in abordarea prin piața este aceea ca valoarea de piața a proprietății imobiliare subiect este legata de preturile competitive ale proprietăților imobiliare comparabile.

Analiza comparative din cadrul abordării prin piața, se concentrează pe similitudinile si diferentele constatate intre proprietățile comparabile si proprietatea subiect, diferente care au impact asupra valorii acesteia din urma. Aceste se numesc elemente de comparație si pot include: diferentele intre drepturile de proprietate transmise, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de finanțare, condițiile pietii la momentul vanzarii, dimensiuni, amplasarea proprietăților, caracteristicile fizice, si in cazul când proprietățile produc venituri, caracteristicile economice.

Atunci când exista informații disponibile, abordarea prin piața este cea mai directa si adecvata abordare ce poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piața.

Abordarea prin venit reprezintă una din cele trei abordan tradiționale pe care evaluatorul le poate utiliza in procesul de evaluare. Abordarea prin venit are ca scop analiza capacitatii proprietății imobiliare de a genera fluxuri de numerar viitoare si transformarea acestora intr-o indicație asupra valorii printr-un process de capitalizare sau de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabila oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării . Proprietatea subiect fiind o proprietate rezidențiala in finalizare, in cele ce urmeaza nu vom aplica aceasta abordare.

Abordarea prin cost; Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mutt costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice forme relevante de depreciere.Abordarea prin cost este recomandabilă in situații specifice de evaluare, cum sunt:

-când activul subiect a fost construit și pus în funcțiune recent,

-când activul subiect se află în fază de proiect sau se află în stadiul de în curs de execuție/neterminat. Prin urmare determinarea valori de piața a construcției, folosim abordarea prin cost, după cum urmeaza;

PARTEA A ȘAPTEA. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Analiza rezultatelor

In analiza rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrării pentru a putea certifica exactitatea datelor, tehnicile aplicate , raționamentele care au dus la judecați corecte.

Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obținute din surse considerate de încredere. In acest proces evaluatorul parcurge mai multe etape;

-identifica si culege date generale si specifice.

•determina cea mai buna utilizare a proprietății.

-aplica metodele de evaluare , in concordanta cu scopul evaluării.

In raționamentul efectuat am avut in vedere ca;

1.Valoarea este subiectiva-evaluarea este o comparare a rezultatelor care duc la estimarea finala a valorii, trebuie sa ia in considerare o mulțime de comparații efectuate in decursul procesului de evaluare si nu o selecție arbitrara. Compararea este fundamentala pentru întregul proces si prin urmare este necesara o mare grija ia selecția si utilizarea tranzacțiilor comparabile.

Orientarea pe piata-evaluatorul trebuie sa cunoască si s- a reflecte piața

Deși este o concluzie imparțiala, experta si rezonabila a unui profesionist calificat, bazata pe o analiza a tuturor informațiilor relevante, ramane totuși o opinie. Raportul de evaluare trebuie sa evidențieze clar raționamentul evaluatorului, cum a ajuns la aceasta concluzie. Evaluatorul trebuie sa fie sigur ca valoarea estimate este in concordanta cu scopul evaluării, deasemenea trebuie sa se tina seama de drepturile de proprietate transferate in cadrul tranzacțiilor proprietății comparabile.

In urma aplicări celor doua abordări s-au obtinut o valoare, prezentata in tabelul de mai jos;

Tipul abordării	Valoarea obtinuta
Abordarea prin cost	95.000(rotunjrt) euro

Concluzia asupra valorii

Având in vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea abordărilor in evaluare, relevante acestora si informațiile de piața care au stat la baza apiicarii lor si pe de alta parte scopul evaluării si caracteristicile propietatii imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea estimate pentru propietatea in discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma apiicarii abordări prin cost fiind suficienta sub aspectul cantitatii, calitatii si a preciziei in vederea estimării valorii de piața a proprietății.

Astfel, valoarea de piața a propietatii imobiliare prezentate este, in opinia evaluatorului, la data de 29.01.2019, in valoare de;

95.0D0țrotunjit) euro

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerente privind valoare;

-valoarea a fost exprimata ținând seama exclusive de ipoteze, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport;

-valoarea estimate in euro este valabila atat timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea nu se modifica semnificativ;

-evaluarea este o opinie asupra unei valori;

-valoarea nu tine seama de responsabilitatea de mediu;

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandata de către ANEVAR.

Evaluator

Xxxxxx Xxxxx- Legitimație 18671/2019

ANEXE

| CLĂDIRE SEDIITADMINISTRATIV1M-P0DTIA LOCALĂ- 5TR. |

COST DE NOU MP (WCLUStV19% TVA)								1 303,94

INSTALAȚII FUNCȚIONALE INTERIOARE
IrertataWetodrfce	lECLBTIPa	141.50 leVmp	135,79 Mlmp	1,213	1,006	1,038	205	35.192,83
COST DE NOU INSTATN ELECTRICE								35.192,82
Instalații sanitare	13CLBT1PB	107,10 tet/mp \| 102,78 teiftnp		0.9275	1,000	1,036	205	20.367,82
COST DE NOU INSTALAT! SANITARE								20387,62
instalații Se încălziră si ventilație	WCLSTIPB	132	128,88	1.2222	1,006	1,036	205	33.079,05
COST DE NOU INSTATU DE IHCAL2MES1 VENTILATE								31079,06
COST DE NOU MSTALATU FUNCȚIONALE								88939,50
TOTAL MPfSdc)								130,00
COST DE NOU MP (INCLUSIV 19% TVA)								B8194
COST DE NOU CONSTRUCȚII FINISAJE SI INSTALAȚII FUNCȚIONALE (INCLUSIV TVA 19%)								54694736
COST DE NOU CONSTRUCȚII, FINISAJE SI INSTALAȚII FUNCȚIONALE FARA TVA								440.199,98
COST DE NOU I MP (INCLUSIV 19% TVA)								4.190,83
COST DE NOU MP (FARA TVA)								3388,15
TABEL CENTRALIZATOR PENTRU ANALIZA DEPREC £R1 FIZICE A CLĂDIRII
				Cosi de “ totocriire brut	Depreciere	Valoare
O				total (CB)-	fizica estimata	depreciere-
Descriere subsistem constructiv				lei	-%	lei
Structura				116.105,10	22,05%	27.001
Finisaje interioara				194 448.22	31.06%	61.947
Finisaje exterioare				96.220,24	31.76%	30.562
Terasa necircutebita				40.354.92	27,66%	13.373
Instalații electrice				35.192,82	14,90%	5 242
Instalații de încălzire				33.079,05	19,91%	QMS
Instalații sanitare				20 387,62	29,04%	5.915
TOTAL	L T 1			546.848		150920
COSTDEIHLOCURE(OB). CU TVA-19 %- lei				545.648
COST DE MLOCUfflE CU TVA (C1B}-r profitul antreprenorului cu TVA -toi				«00.433
TOTAL CB cu bre 19%				600433
TOTAL 08- tara TVA (W)				6(M.5$6
TOTAL C® - tara TVA (leifmp)				2929
Hrntru determinarea costului de înlocuire net (CIN) sa deduce In contfmutre, deprecierea funcționala si deprecierea externa
Depreciere fizica totala (DflzJ				600 433	25,09%	150 825
Depreciere funcționala (Dtanct)				600.433	0%	0
Deprețjrre externa (De Kt.)				800.433	0%	0

Cost d« înlocuire net (ON) - tei		1		449908
Formula de calcul: CIN» CIB x (1 -Dfiz.) x (1 -DfuncL) x (1 -					OexL)
Valoarea da plata estimata cu TVA					449300	lei
Valoarea de plate estimata tara TVA					377990	lei
Valoarea de piateflusta asumata • rotunjită - EURO					94930	EURO

403 EUROMP

TABEL DE CALCUL AL DEPRECIERII FIZICE PRIN METODA VARSTA EFECT1VA/DURATA DE VIATA UTILA

Nr. Crt	Denumirea mijloc fix	An Eval	An Real PIF	Costul de nou	Durata da viata utila	Uzura fizica liniara	Costul cu renov amenajai i	Nr. Ani echfva terrti	Varsta cronol	Varsta electiva	Depreciere lei	Depreci ere%
0	1	2	3	4	5	6	7	S	9	10	11	12
	IOD DE CALCUL COLOAN			CALC. FISE. EVAL	NORM AT1VE	6=4/5	NSPECTI!	8=7/6	9=2-3	10=9-8	11=10*4/5	12=11/4
	N.Tlncu Valea nr 17
1	Structura	2.019	1.975	11B.185	100	1.182	25.000	21	44	23	27.001,44	22,85
2	Finisaje interioare	2.019	1.975	194.448	00	2431	45.000	19	44	25	61.946,52	31,86
3	Finisaje exterioare	2.019	1.975	96.220	60	1.604	40.000	25	44	19	30.561,51	31,76
4	Terasa necirculabila	2.019	1.975	48.355	80	320	7.000	22	44	22	13.373,16	27,66
5	Instalații electrice	2.019	1.975	35.193	35	1.006	39.000	39	44	5	5.242,41	14,90
6	Instalație de încălzire	2019	1 975	33.079	35	945	35.000	37	44	7	6.585,10	19,91
7	Instalații sanitare	2.019	1.975	20.368	45	453	14.000	31	44	13	5.915,01	29,04
8
	TOTAL			545.848			191.000				150.625
7^ R										'i $

Raport de evaluare

Proprietate imobiliară de tip; Imobil-ateliere si anexe hale, situata in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. Jud. Arad.

Propietari:	Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu
Client:	Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu
Destinatar:	Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Elaborat de: Xxxxxx Xxxxx, Evaluator autorizat, ANEVAR, Legitimația nr. 18671/2019, Specializarea EPI.

SCRISOARE DE TRANSMITERE

Către

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu

Stimati domni,

In calitate de Evaluator autorizat cu legitimația nr 18671 EPI ANEVAR, va transmit raportul de evaluare întocmit in scop informativ pe care îl anexez prezentei scrisori.

Obiectul raportului de evaluare este estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare de tip; Proprietate imobiliară de tip; Im o bi l-ateliere si anexe hale, situate in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. Jud. Arad.

identificata prin;

-Nr.extras de Carte Funciara -331196.

-Nr.Cadastru/Topografic.- C2; 3975/A/1/3

Scopul raportului de evaluare este de a determinarea valoarea de piața in vederea informării clientului asupra acesteia.

Dreptul evaluat este dreptul deplin de proprietate.

Tipul valorii- valoarea de piața.

Data evaluării: 29.01.2019.

In urma aplicării metodei de evaluare prezentate in cadrul lucrării, evaluatorul estimează: -valoarea de piața, la data de 29.01.2019, a propietatii imobiliare evaluate, la nivelul de:

90.000 euro

Valoarea este valabila in condițiile si in conformitate cu termenii raportului de evaluare situația pieței imobiliare ia data evaluării si elementele care influențează valoarea, prezentate in cuprinsul raportului.

Prețul de care se informează clientul propietatii evaluate se va putea situa sub sau peste valoarea de piața opinata de evaluator, in funcție de situația pieței la data tranzacției si de elementele subiective provenind de ia părțile implicate in tranzacție; valoarea prezentata reprezintă opinia evaluatorului cu privire la propietatea in cauza, bazata pe datele puse la dispoziție de părțile implicate, informațiile culese si analiza de piața efectuata, precum si raționamentul profesional al evaluatorului.

In completarea misiuni de evaluare am utilizat informațiile si documentele furnizate de către client, cat si date furnizate din piața- tranzacții si oferte.

Timișoara la

29.01.2019.

CUPRINS COPERTA PAGINA DE TITLU

SCR1SOARA DE TRANSMITERE...

PARTEA INTAI.INTRODUCERE

Sinteza raportului

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Scopul evaluării

Identificarea proprietăți imobiliare subiect. Dreptul de proprietate evaluate

Tipul valorii

Data evaluați

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

Natura si sursa informațiilor pe cane s-a bazat evaluarea

Ipoteze si ipoteze specialei

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Declararea conformitate

Moneda valorii definite. Modalitati de plata

PARTEA A TREIA. PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatii si localizare

Identificarea proprietății imobiliare subiecți

Descrierea situației juridice

Descrierea terenului

Descrierea construcției

Istoricul propietatii subiect

Date privind impozitele si valorile de impozitare

PARTEA A PATRA.. ANALIZA PIEȚEI

Analiza cererii

Analiza ofertei

Analiza echilibrului pieței

PARTEA A CINCEA. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRII

Cea mai buna utilizare a proprietății considerate 20

PARTEA A SASE A EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața

Abordarea prin venit

Abordarea prin cost

PARTEA A ȘAPTEA. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII Analiza rezultatelor 23

Concluzia asupra valorii 24

ANEXE

27-30

PARTEA INTAI. INTRODUCEREA

Sinteza raportului

Proprietatea evaluată:

Tipul proprietății:

Localizare (adresa): Scopul evaluării;

Dreptul evaluat; Beneficiar

Utilizator desemnat:

Evaluator;

Data evaluării:

Data inspecției: Data raportului: Ipoteze speciale:

Proprietăți imobiliare de tip; Imobi l-ateliere si anexe hala, situate in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. dud. Arad. Proprietate imobiliară de tip; construcție industriala si edilitara.

Situat in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. Jud. Arad Estimarea celui mai probabil preț al proprietăți imobiliare in cazul tranzactionarii(informarii) pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna ianuarie 2019. Dreptul de proprietate absolut.

Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu , B-dul Revoluției nr 75.

Xxxxxx Xxxxx, evaluator EPI, legitimația nr. 18671/2019 29.01.2019

29.01.2019

11.02.2019

Nu sunt.

Cursul valutar de referința, valabil la data evaluării: 1 EUR=4,76D1 lei(29.01.2019).

Situația proprietarii la data evaluării:

Deasemenea, la elaborarea raportului, s-au avut in vedere Standardele, normele si recomandările ANEVAR.

Tipul valorii estimate: Valoare de piață

Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea ff schimbata la data evaluării, intre un comparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere..

Etapele parcurse pentru estimarea valorii sunt: -Sinteza raportului;

-Stabilirea termenilor de referința ai evaluării;

-Colectarea datelor. Identificarea si descrierea proprietarii imobiliare. -Analiza datelor;

-Evaluarea terenului;

-Aplicarea abordării in evaluare;

-Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii;

-Raportarea evaluării;

-Anexele raportului de evaluare;

PARTEA A DOUA. TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

Identificarea evaluatorului si competenta acestuia

Prezenta raport de evaluare este realizat in baza unui contract de prestări servicii de către persoana fizica -Xxxxxx Xxxxx- membru stagiar ANEVAR, identificat cu legitimația nr 18671/2019, Specializarea EPi, domiciliat in loc. Timișoara, str. Varadia nr 24, judetu^;Timiș.

-nu am nici un interes prezent sau viitor referitor ta proprietatea care constituie obiectul acestui raport si nici un interes personal legat de părțile implicate.

-onorariul perceput pentru acest raport nu este condiționat de raportarea unor rezultate premeditate, sau de marimea valorii estimate sau de o concluzie in favoarea clientului, -dețin cunoștințe pentru efectuarea in mod competent a acestei lucrări obiectiv si imparțial. -Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost relizate in conformitate cu cerințele, recomandările si metodologia de evaluare recomandata de către Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2018.

-in realizarea prezentului raport acționez in calitate de evaluator extern, independent.

Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnați

Prezentul raport de evaluare se adreseaza exclusiv Primăria Municipiului Arad-Directia Patrimoniu B-dul Revoluției nr 75.

- evaluarea s-a realizat in scopul determinării valorii de plata, pentru transferai dreptului de proprietate;
- evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in fata nici unui tert(persoana fizica sau juridical), niciodată si in nici o alta circumstanța in care raportul de evaluare ar putea fi utilizat in diferite scopuri;

-nu desemnam alti utilizatori care sa aiba acces la prezentul raport de evaluare:

Scopul evaluării

Estimarea celui mai probabil preț al proprietăți imobiliare in cazul tranzactionarii(informari) pe o piața libera la nivelul preturilor practicate pe piața specifica in luna octombrie 2019. Scopul unei evaluări se bazeaza pe nevoile de informații ale clientului in legătură cu valoarea unui drept asupra proprietății imobiliare. Necesitatea evaluării diferitelor tipuri de proprietăți imobiliare deriva dintr-o multitudine de scopuri.Oricine folosește o proprietate imobiliara plătește pentru aceasta, de obicei la cumpărare sau inchiriere, acest lucru implica tranzacții sau situații in care trebuie sa se ia o decizie, sa se stabilească o strategie si pentru toate acestea e nevoie de o estimare a valorii. In cazul de fata scopul evaluării este estimarea valorii de piața a propietati imobiliare in vederea vanzarii- necesitatea vânzătorului de a cunoaște stabilirea unor preturi de vanzare corecte si acceptabile de piața.

-acest raport nu va putea fi utilizat in afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

Identificarea proprietății imobiliare subiect. Dreptul de proprietate evaluat. Dreptul de proprietate supus evaluării

in conformitate cu contractul de prestări servicii, prezenta evaluare se refera la dreptul integral de proprietate asupra proprietari imobiliara de tip; Imobil-ateliere si anexe hale, situate in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. Jud. Arad.

Spațiu cu destinația - construcție industriala si edilitara, in Suprafața construita desfășurată de 500 mp.

-nu consemnam restricții ale dreptului de proprietate supus evaluării;

Localizare

Caracteristici fizice, economice, juridice

Proprietatea de evaluat se refera la un spațiu tip imobii-ateliere si anexe hale, situate in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. Jud. Arad.,unde gradul de intensitate seismica este”, si este compusa din;

-construcție cu regim de inaltime parte (P), cu ana construita (Ac) de 500 mp, -terasa acoperita la intrare.

-platforme betonate pentru acces pietonal si auto in suprafața de 100 mp. -construcția a fost edificata apreciem in anul 1975, si este amplasata intr-o zona periferica si are toate utilitățile.

Se identifica cu;

-extras CF, nr. 331196.

-nr. cadastr/topographic; C1,3975/a/1/3.

Componente non-imobiliare, dotări tehnico-functionale, elemente nrcorporale

-nu am identificat component non-imobiliare la proprietatea de evaluat Tipul valorii

In prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piața a proprietății asa cum este definita in SEV 100-Cadru general, paragrafele 29-30.Valoarea de piața este suma pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un comparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționai fiecare in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângere. Conceptul de valoare de piața presupune un preț negociat pe o piața deschisa si concurentiala unde participanti actioneaza in mod liber.Valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia.

Data evaluării

Data evaluării este 29.01.2019, data la care este valabila concluzia privind valoarea estimata, atunci când opiniile si concluziile evaluatorului a fost disponibile pentru fundamentarea valorii.

Documente necesare pentru efectuarea evaluării

-am analizat extrasul de CF., pus la dispoziție de către proprietar;

-am identificat proprietatea pe baza Planului de încadrare in zona;

-am analizat schitele cuprinse in releveu;

-inspecția proprietății s-a făcut in prezenta reprezentantul proprietarului, s-a făcut o inspecție parțiala;

-am solicitat informații in detaliu de la reprezentantul proprietarului privind starea solului, deasemenea am incercat sa identific riscuri de mediu înconjurător, reale sau potențiale; -daca exista riscuri legale referitoare la utilizarea proprietății imobiliare;

In urma acestei documentarii am obtinut date suficiente pentru efectuarea evaluării si pentru a emite o opinie total justificabila asupra valorii.

Natura si sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Natura si sursa informațiile utilizate au fost: -Standardele de Evaluare a Bunurilor 2018;

-informații existente pe sit-urile, www.imobihare.ro.www.oubli24.ro, etc

- Informații privind piața imobiliara specifica;
- Informații privind istoricul utilizării proprietății imobiliare;
- Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;
- informații cu caracteristicile fizice ale propietatii imobiliare, amplasare acces, vecinătăți preluate din documentația primita;
- Piața imobiliara referitoare la oferte si cereri de proprietăți imobiliare, spatii rezidențiale cu proprietatea subiect.

Ipoteze si ipoteze speciale

Pe ianga precizarea tipului valorii, este nevoie sa se formuleze una sau mai multe ipoteze sau o ipoteza speciala, pentru a clarifica starea proprietății in cazul tranzacționării. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.

-Valoarea de piața estimata este valabila la data evaluării. întrucât piața si condițiile de piața se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un moment dat;

- Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informații sau documente de care evaluatorul nu avea conostiinta;
- Evaluatorul a obținui informații, opinii, estiman din surse considerate a fi corecte si de încredere dar nu isi asuma nici o responsabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

-Exista o finanțare normala;

-Nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietarilor vecine;

-S-a presupus ca legislația in vigoare se va menține si nu a fost luate in calcul eventuale modificări care pot sa apara In perioada următoare;

- Proprietatea nu a fost expertizata detailat Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ala proprietății si este realizat pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante(masunatori de cadastru, expertize) aceste vor avea prioritate

Ipoteze speciale

-Nu am identificat ipoteze speciale;

Ipotezele si ipotezele special trebuie sa fie rezonabile si s-a fie relevante in funcție de scopul pentru care este ceruta evaluarea si cu situațiile particulare ale unei evaluării.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare.

-Raportul de evaluare, in totalitate sau pe parti, sau oricare alta referire la acesta, nu poate fi publicat, nici indus intr-un document destinat publicității fara acordul scris in prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara,

-Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menționați la punctele anterioare.

-Publicarea, parțial sau integral, precum si utilizarea lui de către alte personae decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale. De asemenea, intrarea in posesia unui teri a unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

-Evaluatorul nu isi asuma responsabilitate pentru orice modificare neautorizata adusa raportului, iar pentru validitatea acestuia este neoesara semnătura in original.

-Raportul nu trebuie utilîzt parțial, ci numai in integralitatea sa. Posesia raportului de evaluare nu conferă si dreptul de al publica.

Declarația de conformitate a evaluării cu standardele de evaluare aplicabile in Romania sau explicarea cauzei neconformitatii

imobile

-Deasemenea s-a respectat prevederile SEV 102-Implementarea si s-a intocmit cu respectarea cerințelor SEV 103 -Raportarea.

Moneda valorii definite.

Moneda in cane se exprima valoarea prezentului raport est lei si euro;

PARTEA A TREIA PREZENTAREA DATELOR

Date despre aria de piața, oras/vecinatatii si localizare

Date generale

Municipiul Arad este amplasat in partea vestica a României, respectiv in nordul regiunii Banat, in sesul Tisei, parte a Câmpiei de Vest. Este unul din cele mai importante orașe, aflate la intrarea dinspre Europa Centrala, cu deschidere directa către orașe europene ca: Belgrad (la distanta de doar209km), Budapesta (275km), Viena (506km), Cracovia (657km), Praga (797km

fiind amplasat la intersecția unor importante rețele de comunicații rutiere (Coridorul European IV intersecția drumurilor europene E68 si

E60, E671), dar si important nod feroviar, aerian, si de frontiera.

Municipiul se mărginește de raul Mureș, in apropierea ieșirii acestuia din culoarul Deva

Populația Municipiului Arad, era la recensământul din 2011, de 159074 locuitori, reprezentând un procent de 36.9% din populația județului.

In ce privește populația stabila a Municipiului, se înregistrează o scădere a numărului populat

iei, cu 1.65% mai mare decât media de 16.3% aferenta întregului județ.

Scăderea este datorata indicelui național de scădere a natalitatii, neflind specific doar județului si Municipiului, dar, ia care se adauga o scădere datorata migratiei, cauzata de po zitia

Date specifice

Identificarea proprietății imobiliare subiect

Descrierea construcției de baza

Proprietatea imobiliara supusa descrierii de tip jlmobil-ateliere si anexe hale, situate in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. dud. Arad.

identificata prin;

-regim de inaltime P,

-terasa necirculabila.

Structura de rezistenta infrastructra-fundatii sub forma de beton simplu si cuzineți armați deschiderea inferioara de 0.50 ml ,cu o inaitime de 1,20 ml.

Suprastructura-este realizata pe zidărie portanta din cărămidă cu grosimea de 24 cm. Zidurile portante au 6 stalpisori de rigidizare , 4 pe colturile clădiri si 2 stalpisori in câmpul zidăriei cu armatura alipita (juntata) din armatura existenta la nivelul centurii de beton armat la partea superioara a zidului. La partea superioara a clădirii este realizata placa de beton armat . Pentru accesul către nivelul superior, este realizata o scara din beton armat cu închiderile perimetrale si compartimentările

podest intermediar de odihna.

închiderile perimetrale sunt realizate din zidărie de caramida, cu grosimea de 24 cm iar zidurile de compartimentare din zidărie de caramida de 20 cm. Inaitimea camerei este de 2,80 m la parter.

Finisajele interioare si exterioare.

Finisajele interioare aie clădirii constau din;

- pardoseli din gresie, in bai, si beton in spatiile de service.

-pereți sunt tencuiti, gietuiti si zugrăviți acrilic..

-Tamplaria este din fier cu geam simplu.

Finisajul exterior al clădiri - perii tencuiti si zugrăviți.

instalațiile funcționale;

Instalația electrica;

Branșa mentu se face direct de la rețeaua stradala.

Instalația electrica interioara este de tip îngropat si asigura iluminatul cu incadescenta si funcționarea prizelor monofazate st trifazte.

Instalația sanitara;

Branșa mentuul la rețeaua de apa se compune din rețeaua de alimentare cu apa realizata din țeava de PVC.

Canalizarea menajera este racordata la rețeaua stradala.

La interior, instalația de alimentare cu apa este realizata cu țeava multistrat, iar scurgerea este din tubulatura din polipropilena.

Nu am constatat forme de depreciere externa specifica cartierului, vecinătăților sau specifice proprietății imobiliare subiect.

Descrierea situației juridice

- Imobil-ateliere si anexe hale, situate in loc. Arad, C-lea. luliu Maniu fn. Jud. Arad.
- Extras C.F. nr. 331196
- Nr. cadastral nr. C1, 3975/A/1/3
- Propietari; Primăria Municipiului Arad.

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale;

-Act administrative nr. 11, din 27.01.2011 emis de ConsiliuILocal alMunicipiului Arad, Intabulare drept de proprietate cu titlu de cumpărare in rangul inch cf nr. 96071/2008, dobândit prin Convenție, cota 1/1 Politia Locala Arad.

-Act administrative nr. 87+Anexa din 27.02.2018, emis de Municipiul Arad, înscriere provizorie, drept de Administrare, dobândit prin Lege cota actuala 1/1, Consiliul Local Arad, înscrieri privind dezmembra mlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanții si sarcini;

-Nu sunt.

Descrierea terenului -Nr. cadastral 3975/a /1/2, in suprafața de 500 mp, Marimea si forma;

-forma regulate tip dreptunghi, cu o deschidere de 30 ml,

Influenta coltului;

-nu este cazul.

Potențialul de creștere a valorii prin comasare;

-nu este cazul, fiindcă nu se poate combina cu nici o proprietate învecinată, acestea fiind construite.

Topografia;

-plana, cu sistem de drenaj in rețeaua pluviala din strada. Utilitarii;

-ca urmare inspecției făcute, am identifica; utilitati la care proprietatea este racordata Vecinătății;

-proprietății imobiliare rezidențiale, si industiaie

Amenajarea terenului

-nu este cazul

Accesibilitatea

-se realizează atat auto cat si pietonal, direct din strada amenajata.

Mediul înconjurător

-sub aspectul conditiilior de mediu proprietatea subiect corespunde factorilor de mediu favaorabiii.

Istoricul proprietății subiectțincluzand vânzările anterioare si ofertele sau cererile)

-nu se cunosc.

Date privind impozitele si valorile de impozitare

Impozitele si taxele aferente acestui drept de proprietate, sunt la nivel mediu rural, stabilite prin HCL a autoritatilor locale.

PARTEA A PATRA. ANALIZA PIEȚEI

Date privind cererea si oferta de pe piața

Din analiza statistica a evoluțiilor din piața rezidențiala rezulta ca asistam la un moment în care piața este captiva între un nivel ridicat al cererii si o oferta relativ redusa Datele arata ca cererea pentru apartamente si case de vânzare este în continuare puternica, înregistrând un avans, cumulat la nivelul celor 6 mari orașe analizate, de 17%, în ultimul an: de la +6% printre bucuresteni, culminând cu +49% printre ieșeni. Daca urmărim evoluția cererii din ultimii 3 ani, cu punct de plecare T1-2015, reiese faptul ca aceasta înregistrează o creștere însemnata, de 76% - maximul fiind înregistrat în lași, de +217%. în ultimul an, am tot vorbit despre insuficienta ofertei pe piața atât ca număr de proprietăți cât si ca intervale de preț accesibile populației. Datele pe ultimele 12 luni, în cele sase mari orașe, indica o evoluție negativa a stocului de apartamente si case de 5,9%. Singurul oraș cu o evoluție pozitiva este Cluj-Napoca, cu 8,6%, celelalte orașe înregistrând scăderi între 0,2%, în lași,si 12,3%, în București. De asemenea, cererea pentru locuințele ieftine are o volatilitate mare dictata de programul Prima Casa, volumul ofertei pe acest segment fiind în continua scădere, iar noile construcții nu reusesc sa acopere diferentele din piața. în ultimii patru ani, se remarca o tendința de creștere a perioadei de vânzare a proprietăților rezidențiale. în cazul apartamentelor creșterea este mai temperata, de la 2 luni, în 2014, la 3 luni, în 2018, iar la case perioada de vânzare ajunge sa de dubleze, de la 4 luni, în 2014, la 8 luni, în 2018. Atât vânzătorii cât si cumpărătorii au o atitudine prudenta si sunt mai informați. Analiza evoluției preturilor medii pe metru pătrat al apartamentelor, în ultimii 10 ani evidențiază faptul ca localitățile din jumatatea de Vest a tarii au recuperat cel mai mult din scăderile de preț determinate de criza economica Comparativ cu primul trimestru din 2008, Cluj Napoca este singurul oraș din România care nu numai ca a recuperat scăderea de preț, ba chiar a ajuns la un preț mediu pe metru patrat cu 15,2% mai mare decât în urma cu 10 ani Capitala Transilvaniei este urmata de Oradea, cu o scădere curenta de

0,7%, Timișoara si Arad, cu -6,5%, Alba lulia, cu -9,3%,si Satu Mare, cu -10,5%. se număra printre orașele cu cea mai mare scădere, mai având de recuperat

nivelul pretuiu mediu din 2008. Deși ritmul de creștere 2 preturilor s-s ma temperai în primu trimestru a acestui an, ne confruntam cu un comporta meni de apreciere continua a apartamentelor bazata pe creșterea cererii si lipsa ofertei. O creștere sustenabila a valori¹proprietăților imobiliare ar trebui susținuta de investiții în infrastructura, utilitat si servicii sociale de calitate accesibile comunităților din noile ansambluri rezidențiale.

O analiza a pieței trebuie sa fie adaptata tipului si caracteristicilor de baza a proprietății imobiliare, locația si poziția acesteia pe piața

Piața imobiliara se poate define ca fiind o interacțiune dintre personae -fizice sau juridice-care schimba dreptul de proprietate contra altor bunuri! cum ar fi banii. Aceasta piața se definește pe baza tipului de proprietate, potențialului de a produce venituri, localizarea, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici etc. Analizam proprietatea sub aspectul beneficiilor viitoare pe care le generează pentru viitori cumpărători. Oferta de pe piața similara cu a proppietatii subiect sunt de nivel peste mediu. Pentu acest tip de proprietate , cum este cazul proprietății subiect, se identifica preferințele pietiî unui segment de potențiali cumpărători mai restrains.

Altfel spus, participant de pe piața isi formează propriile opinii cu privire la proprietatea subiect, altele asimilabile, evaluatorul sa concluzioneze care ar fi prețul cel mai probabil pe acea piața specifica, găsind comparabile pe care sa le analizeze in paralel cu proprietatea subiect, aplicând un raționament corect provenit din percepția pieței, nu di propria sa părere subiectiva.

Procesul anlizei pieței in sase pași;

Pasul 1-Analiza productivității proprietății.

Am identificat la proprietatea subiect, acele caracteristici care ii determina capacitatea sa productiva, si anume;

-construcție cu regim de inaltime parte si etai(P), cu aria construita (Ac) de 500 mp, -terasa acoperita la intrare.

-platforme betonate pentru acces pietonal si auto in suprafața de 80 mp.

-construcția a fost edificata apreciem in anul 1975, si este amplasata intr-o zona periferica si are toate utilitățile.

Se identifica cu;

-extras CF, nr. 331196.

-nr. cadastr/topographic: C1,3975/a/1/3.

Am identificat utiiitati racordate;

-alimentarea cu apa potabila.

-branșament stradal de gaze natural

-rețea de joasa tensiune electrica

-servicii de telefonie si televiziune prin cablu sau internet

Aceste caracteristici ale proprietății subiect vor sta la baza selectării proprietăților comparabile, precum si la modelarea cererii marginale previzionate.

proprietate, dar si despre închirieri, caz in care se folosește abordarea pnn venit Cunoaștem caracteristicile proprietății subiect si trebuie sa identificam proprietățile cu caracteristici asemanatoare, pentru a putea inteiege avantajele pe care proprietatea le □fera potențialilor cumpărători.

1. Aria pietei-Nu am identificat intr-un penmetru apropriat comparabile asemanatoare cu proprietatea subiect, care sa fie tranzactionate sau ofertate pe piața.;
2. Aria competitiva-tn aria competitiva

Nu am identificat anumite elemente comune si particulare care sa evidențieze proprietatea subiect fata de proprietățile comparabile identificate, si anume;

-localizare

-categoria/subcategoria de teren

-suprafața in mp.

=Pret de oferta in euro

-utilitățile

-front stradal

-tip drum de acces

După cum se observa proprietatea subiect nu se identifica cu proprietățile comparabile prin caracteristici comune si particulare.

Pasul 3-Analiza cererii.

Cererea reflecta nevoile, dorințele, puterea de cumpărare si preferințele consumatorilor produsului imobiliar Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor potențiali pentru un anumit tip de proprietate. Dorința si puterea efectiva de cumpărare sunt factori de influenta ai cererii probabile si solvabile.

Cererea este greu de cuantificat pentru a preciza la un moment dat cate cereri sunt prezente pe piața pentru un anumit tip de proprietate.

Pentru analiza cererea de piața a constructilor rezidențiale am identificat următorii factorii: -politicile fiscale si condițiile de creditare-Pragramul Pnma casa -accesibilitatea mai mare la credit si facilitate mai rapide si mai ieftine, in fructificarea creditelor pentru construcții de locuințe.

-Utilizatorii proprietăților învecinate cu proprietatea subiect sunt familii tinere care ori au construit ori au cunparat de la dezvoltatori imobiliari.

-Topografia zonei este de campie.plana-. Zona este una rezidențiala in plina dezvoltare, cu o infrastructura urbana, cu facilitate sanitare si medicale, paza si politie, servicii de salubritate.

-accesibilitate la propnetate- disponibilitate la transportul urban de autobus, precum si statie de taxi si tramvai in apropiere.

-existenta in apropiere a centrelor comerciale si piețelor agroalîmentare, scolii primare si gimnaziale, lacase de cult si zone de recreere.

Arătăm ca proprietatea subiect;

-casele sunt construite la standard medii utilizând material de construcții obișnuite -finisajele si instalațiile executate la standadrde medii

-casele construite sunt unifamiliale, cuprinzând apartamente cu doua sau trei camere plus dependințe

Deasemenea observam ca., localizarea proprietății precum si celelalte caracteristici de baza, fac ca proprietatea subiect sa fie atractiva in contextul pieței imobili;

situata in arealul comunei Giroc.

Pasul 4-Analiza ofertei(investîgarea si previziunea concurentei).

Factori economici interdependent; care creeaza valoare pentru orice produs sunt;

1. Lttilitatea-capacitatea unui produs de a satisfice o nevoie, o dorința sau a suplini o lipsa Toate proprietățile imobiliare trebuie sa aiba utilitate pentru investitori. Valoarea unei proprietății imobiliare rezulta din dreptul de proprietate. Restrictionarea acestui drept poate micșora valoarea proprietarii.
2. Raritatea-exprima raportul dintre cererea si oferta actuala sau anticipate pentru o anumita categorie de bunuri. In general, daca cererea este constanta , raritatea unui bun il face mai valoros. Terenul, de exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil cerut pe piața este relativ rar, si prin urmare, are d valoare mai mare.

Cererea pentru un bun sau serviciu este creata de utilitate si este afectata de raritate.

Pasul S-Analiza interacțiunii dintre cerere si oferta).

Valoarea de piața a unei proprietății imobiliare est, in cea mai mare măsură, depndenta de poziția sa competitive pe piața specifica. Am cunoscut si identificat caracteristicile proprietarii imobiliare subiect, am cunoscut , identificat si selectat proprietățile imobiliare competitive (oferta), si am identificat avantajele/dezavantajele proprietății subiect. Pentru a pune in evidenta conformările pieței pentru o anumita utilizare a proprietarii subiect am identificat relația dintre cererea si oferta concurentiaia de pe piața curenta si viitoare. Aceasta relație arata gradul de echilibru care caracterizează piața curenta si condițiile ce ar caracteriza piața după o perioada de prognoza. Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si prețul răspunde la cerere Daca cererea este neobișnuit de mare, preturile vor incepe sa creasca. Acivitatea pieței imobiliare este ciclica, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, declin, recesiune si recuperare. Ciclul pe termen lung depinde de schimbanle in caracteristicile gradului de ocupare a forței de munca existente, popuatie, venituri si modificări in preferințele de consum. Ciclu î pe termen scurt depinde de disponibilitatea creditului si de situația generala a economiei. Piața impbiliara a fost si este afectata de reglementările legale si de posibilitatea obținerii de finanțare pentru achiziții de proprietății. Apariția, incepand cu anul 2005, a facilităților de finanțare de tipul credit ipotecar a dus (in special pentru terenuri si praprirtatii rezidențiale) la o adevarata explozie a preturilor. Aceasta a avut un efect indirect si pe piața imobiliara industriala prin creșterea generala a nivelului pielei, dar cu o amploare mult mai redusa. Criza financiara manifestata pe plan internațional a avut ca efect o reducere puternica a nivelului pieței imobiliare si a preturilor practicate, datorita crizei de lichidități precum si a reticientei investitorilor in a efectua investiții. Este o reacție normala, motivata de reducerea generala a consumului, utilizat ca si o tactica de negociere in cadrul discuțiilor purtate in vederea achiziției de terenuri pentru construcții,.

O piața in declin este o piața in care diminuarea cererii este insolita de o supraoferta relativa si o scădere a preturilor, aceasta se numește piața cumpărătorilor pentru ca au un avantaj cumpărătorii. Cu cat avem mai multe informații de piața, cu atat ne putem argumenta si fundamenta opinia; in cazul ideal ar fi suficiente informații de piața pentru toate abordările, am ajunge la rezultate apropiate prin toate cele trei abordări in evaluare.

Cotatia a terenurilot libere asimilate proprietății subicet, sunt informații cara au in vedere componentele fizice ale prprietatii.

Analiza trebuie sa fie clara si s- a stabilească intrările de date in sistem , calibrarile unitare , dar si ajustările recunoscute de piața. Plajele largi sau criteriile nesustinute pot conduce

la inceritudini in raport

Pasul 6-Previziunea absorbției proprietății subiect in piața.

Indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt po‘. fi considerați gradul de ocupare si rata de absorbție a proprietăților

Prin compararea caracteristicilor proprietății subiect cu cele ale proprietarilor competitive, putem determina absorbția proprietarii subiect, in condițiile de piața, cerere si oferte competitive cunoscute. Prin urmare apreciem ca terenul pentru construcție care fece obiectul prezentului raport se va vinde intre 30 si 90 de zile de la expunere.

PARTEA A CI NC EA ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRII

Cea mai buna (CMBU j este definită in Standardele de evaluare a bunurilor 2018-Utilizarea probabila in mod rezonabil si justificat adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietarii construite, utilizare care trebuie sa fie posibil din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabil financiar si din care sa rezulte cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.

In analiza CMBU , trebuie sa consideram mai întâi utilizările probabile in mod rezonabil ale proprietarii subiect. Pentru a ajunge la o opinie privind CMBU a proprietarii subiect, trebuie sa aplicam patru teste;

1. permisibilitatea legala;
2. posibilitatea fizica;
3. fezabilitatea financiara:
4. productivitatea maxima(utilizarea proprietății subiect care are cea mai mare valoare) Obiectivele identificării celei mai bune utilizări a proprietarii sunt:

1 .identificarea acelei utilizări a propietatrî care va asigura cea mai mare rentabilitate a capitalului investit.

2. identificarea proprietarilor comparabile recente pentru analiza comparativa.
3. estimarea valorii separate a terenuluifla CMBU a terenului considerat liber).

Testul permîsibilitatii legale;

Testul posibilității fizice

Dimensiunea, forma, suprafața, capacitatea portanta, accesul afecteaza utilizările unei proprietăți imobiliare.Deci terenul are o topografie plana, tar proprietatea subiect fiind in cadrul Pug a Municipiului Arad intr-o zona cu destinație de curii construcții o definește ca o zona rezidențiala.

Testul fezabilității financiare

Utilizările care au îndeplinit deja cele doua criterii, le analizam pentru a determina daca ar putea genera un venitținclusiv prin vanzare) care sa acopere toate costurile de construire. Toate utilizările din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate a fi fezabil financiar.Fezabilitatea financiara poate fi determinate pe baza analizei de piața in doua moduri:

1.Poate fi indicată de activitatea pieței. Vânzările recente de proprietății comparabile

către utilizatorii finali indica fezabilitatea financiara a utilizării proprietății subiect

Testul profitabilității maxime

Dintre toate utilizările demonstrate a fi fezabile financiar, CMBU este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare actualizata a propnetatii, ca dezvoltarea pentru construcții de spatii rezidențiale care maximizează profitabilitatea.

Rezulta ca;

-utilizarea pentru construcții rezidențiale poate fi realizata imediat si se poate menține pe termen lung.

Cumpărătorul cel mai probabil este utilizatorul final(persone fizice sau juridice care doresc sa dezvolte o activitate in domeniul industrial).

PARTEA A SASEA. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin piața -este cunoscuta in domeniul evaluării proprietății imobiliare si sub denumirea de COMPARAȚIA DIRECTA sau Comparația Vânzărilor este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin analiza comparative a proprietăți similar care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vanzare. Astfel, premise principal a tehnicilor inscrise in abordarea prin piața este aceea ca valoarea de piața a proprietăți, imobiliare subiect este legata de preturile competitive ale proprietăților imobiliare comparabile.

Analiza comparative din cadrul abordării prin piața, se concentrează pe similitudinile si diferentele constatate intre proprietățile comparabile si proprietatea subiect, diferente care au impact asupra valorii acesteia din urma. Aceste se numesc elemente de comparație si pot include; diferentele intre drepturile de proprietate transmise, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de finanțare, condițiile pietii la momentul vanzarii, dimensiuni, amplasarea proprietăților, caracteristicile fizice, si in cazul când proprietățile produc venituri, caracteristicile economice.

Atunci când exista informații disponibile, abordarea prin piața este cea mai directa si adecvata abordare ce poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piața.

Elementele de comparative recomandate a fi utilizate include; drepturile de proprietate transmise; condițiile de finanțare; condiții de vanzare; cheltuieli necesare imediat după cumpărare; condițiile de piața; caracteristicile fizice; caracteristicile economice,: utilizarea^-component non-imobiliare.

In prezentul raport, datorita faptului ca nu sunt tranzactionate si ofertate Imobile in construcție, nu putem sa identificam proprietăți comparabile ,deci nu vom utiliza abordarea prin piața.

Abordarea prin venit reprezintă una din cele trei abordări tradiționale pe care evaiuatorui le poate utiliza in procesul de evaluare. Abordarea prin venit are ca scop analiza capacitatii proprietății imobiliare de a genera fluxuri de numerar viitoare si transformarea acestora intr-o indicație asupra valorii printr-un process de capitalizare sau de actualizare.

Abordarea prin venit se bazeaza pe principiul ca, pentru a achiziționa o proprietate imobiliara, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât valoarea actualizata a beneficiilor pe care le va incasa pe perioada de deținere ca investirie,, respective plus valoarea de revanzare a proprietății la finele perioadei de.^Tiner

valoarea terminal sau de re versiune.

Abordarea prin cost; Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice forme relevante de depreciere.Abordarea prin cost este recomandabilă în situații specifice de evaluare, cum sunt:

•când activul subiect a fost construit și pus în funcțiune recent;

-când activul subiect se află în fază de proiect sau se află în stadiul de în curs de execuție/neterminat. Prin urmare determinarea valon de piața a construcției, folosim abordarea prin cost, după cum urmeaza;

PARTEA A ȘAPTEA ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Analiza rezultatelor

In analiza rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrării pentru a putea certifica exactitatea datelor, tehnicile aplicate , raționamentele care au dus la judecați corecte.

Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obținute din surse considerate de Încredere. In acest proces evaluatorul parcurge mai multe etape;

-identifica si culege date generale si specifice.

-determina cea mai buna utilizare a proprietății.

-aplica metodele de evaluare , in concordanta cu scopul evaluării.

in raționamentul efectuat am avut in vedere ca;

1.Valoarea este subiectiva-evaluarea este o comparare a rezultatelor care duc ia estimarea finala a valorii, trebuie sa ia in considerare o mulțime de comparații efectuate in decursul procesului de evaluare si nu o selecție arbitrara. Compararea este fundamentala pentru întregul proces si prin urmare este necesara o mare grija la selecția si utilizarea tranzacțiilor comparabile.

Orientarea pe piata-evaluatorul trebuie sa cunoască si s- a reflecte piața

Deși este o concluzie imparțiala, experta si rezonabila a unui profesionist calificat, bazata pe o analiza a tuturor informațiilor relevante, ramane totuși o opinie. Raportul de evaluare trebuie sa evidențieze clar raționamentul evaluatorului, cum a ajuns la aceasta concluzie. Evaluatorul trebuie sa fie sigur ca valoarea estimate este in concordanta cu scopui evaluării, deasemenea trebuie sa se tina seama de drepturile de proprietate transferate in cadrul tranzacțiilor proprietății comparabile.

In urma aplicări celor doua abordări s-au obțin ut o valoare prezentata in tabelul de mai jos;

Tipul abordării	Valoarea obțin uta
Abordarea prin cost- Hala	90.000{rotunjit) euro

Concluzia asupra valorii

Având in vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea abordărilor in evaluare relevante acestora si informațiile de piața care au stat la baza aplicării lor si pe de alta parte scopul evaluării si caracteristicile propietatii imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea estimate pentru propietatea in discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicării abordări prin cost fiind suficienta sub aspectul cantitatii, calitatii si a preciziei in vederea estimării valorii de piața a proprietății.

Astfel, valoarea de piața a propietatii imobiliare prezentate este, in opinia evaluatorului, la data de 29.01.2019, in valoare de;

9Q.000(rotunjit) euro

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerente privind valoare;

-valoarea a fost exprimata ținând seama exclusive de ipoteze, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport; _—

-valoarea estimate in euro este valabila atat timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea nu se modifica semnificativ;

-evaluarea este o opinie asupra unei valori;

-valoarea nu tine seama de responsabilitatea de mediu;

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandata de către ANEVAR,

Evaluator

Xxxxxx Xxxxx- Legitimație 18671/2019

ANEXE

CLĂDIRE ATELIERE SI ANEXE HALE - STR CALEA IULIU MANIU NR FN-LOC ARAD

FtSAnr ; 1	Poziția pe pLpnul do situație		Date ; evoluări.	1S.62.TS	t nijrp=	4 rjw\|
Unitara	Primăria municipiului ARAD
ObioCliv	CLĂDIRE ATELIERE SI ANEXE HALE -STR. CALEA IULIU MANIU NR FN-LOC ARAC
Adresa	Slr Claa IiiIeu Uanlu nr FH
	Cod cl		AnPrf 197S
Descriere structura:
Rețam de malbme	PARTER*ET₍ AJ \| Hmedjuimis		AC destaurela impi-	SOC
Att total (mp) =	0 00 \| H soclu îmi-	F	Ac «mpi-	SOC	nivel
unEaua	Prbnaria municipiului ARAD
\|Cadre din bulon armat prefabricat		’jf'"	x

Structura

Pardoseli	beton
Placaje	nu
FlntMjs exterioare	Tenojieh ample tamptana metalica zugrăveli stmpJe - var
Finisaje interioare	Tencuieli simple, tamptarip metasca Zugrăveli sima»- var
	INSTALATE
Ap»	ea
Can altar»	da
Încălzire	centralizata de la rețeaua publica
Gaz	nu
Electrice	da
Sistem de alarma	nu

i^¹

Foarte buna

Buna

Săli decalcară

Descriere subsistem constructiv	Simbol carie	Preț carte LaUmpttva 24%}	Indici multiplicare tva 24% la rva 19%	indice aciua Uzare	Coeficient distanta	Coeficient manopera	Suprafața mp	Cost tbiaNIeil
1 ' J. . ’			•
STRUCTURA
Structura 1 pag 14	7STR2D6H6	652 90le»mp\| «26 57 le mp		1.038’	1,006	I.C36	500	339.146.43
COST DE NOU TOTAL STRUCTURA							\| 339.148,43
ACOPERIȘ + ÎNCHIDERI PERIMETRALE FINISATE
Acoperiș tip terasa nacirculatiila (pag 56 £'!■	12GPRECHT6	608.20 le timp	581 76 teiritip	',0206	KW	<036	500	309 402 99
COST DE NOU ACOPERIȘ								30940249
tnchiderei parimetrale finisate (pag 69	ICARA24GH6	313,20 leilmp	300 57 le-.mp	1.1352	1,005	1036	500	177 982 93

17746243

48736543

instalați electrica (pag 72		ELHALAC	56 80 leilmp	54 51 lei/mp	1.0571	1,006	1,036	500	30027.38
COST DE NOU IN ST ATI ELECTRICE									30.HZ7.38
Instalabi canitare ioag 72	ISAHAIAC		6953 letlmp	66 70Wmp	0 8711	1006	1.036	500	30.276,51
COST DE NOU INSTALAT» SANITARE									3027641
Instalați de ncaizi s ventilație (pag. 72'		INCHALAC	109.80 lei/mp	105 57 iei/mp	1.0146	1.006	T.036	500	55 728.65
COST DE NOU INSTATI DE INCALZ1RESI VENTILAȚIE
COST DE NOU INSTALAT» FUNCȚIONALE
COST DE NOU CONSTRUCȚII, FINISAJE SI INSTALAȚII FUNCȚIONALE (INCLUSIV TVA 19%)
	TASEL CENTRALIZATOR PENTRU ANALIZA DEPRECERII FIZICE A CLĂDIRII

Descriere subsistem constructiv		Cosi oe intocwre brut letal (CfB 4e«	Depreciere fizica esiimaia , tya	Valoare depreciere • IW
Etniciura		339 144 43	44 00°.	14«r 22S
Acopwi» »inchlder parimotralc finisate		487 365 93	55 00'	268051’
In si ala tH el&ctrico		30 027.38	100 DOS	30027
instalații de încălzite		55 728.66 10' 00%		55 729
Instalam sanitare		30.276.51		27 504
TOTAL		942.547		530.536
COST DE ÎNLOCUIRE BRUT (CIBS • cu TVA-'9 %- lei		942J47
Profitul antreprenorului cu TVA = CIB x10% • lei		94255
Pentru determinarea costului de înlocuire nat (CIN) se oeduce in continuare deprecierea funcționale si deprecierea externa
Depreciere fizica totala (Dftz.)	942 M'		5629%	530 636
Depreciere funcționala (Ofunct)	942 547		0%	0
Depreciere aicterna (Dext.)	942 547		0%	0
Cost de înlocuire net (CM): CIN = CtB x (1 • Qta.) x (1 - DfuncL) x (1 - DaxL) • lei cu TVA	412.011
Profitul antreprenorului cu TVA “ CIB x10’A- lei		94255
Valoarea de plata estimata cu TVA			506265	lei
Valoarea <te plata estimata tara TVA			425.433	lei
Valoarea de piataflusta estimata - rotunjită ■ EURO			89.790	EURO

18® EUROIMP

TABEL DE CALCUL AL DEPRECIERII FIZICE PRIN METODA VARSTA EFECTIV A/DURATA DE VIATA UTILA

Nr. Crt	Denumire	An Eval	An Real PIF	Castul de nou	Durata de viata utila	Uzura fizica liniara	Costul cu rencw amenaja ri	Nr. Ani echiv.	Varsta era noi	Varsta efectiva	Deprecie re lei	Depreci ere %
0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
	MOD DE CALCUL COLOANE			CALC. FtSE. EVAL	NORM ATIVE	6*4/5	INSPEC T1E	8x7/6	£=2-3	10=9-8	11=10*4/'	12*11/4
1	Structura	2019	1975	339,148	100	3.391	0	0	44	44	149.225	44
2	Acopens + închideri perimetrele finisate	2019	1975	487.356	80	6.092	0	0	44	44	268.051	55
3	Instalații electrice	2019	1975	30.027	35	858	1.500	2	44	42	30.027	100
4	Instalație de incatzire	2019	1975	55.729	35	1.592	2.200	1	44	43	55.729	100
5	instalații sanitare	2019	1975	30.277	45	673	2.100	3	44	41	27.504'	91
	TOTAL			942.549			5.800				530536	56,29

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TITULAR Ee. Xxxxxx Xxxxx

»«S ■ , - i •% ■ ii? r ?