ROMÂNIA

JUDEȚUL ARAD MUNICIPIUL ARAD CONSILIUL LOCAL

H O T Ă R Â R E A nr. 289 din 17 august 2017 privind schimbul a două terenuri în vederea executării lucrărilor de investiții conform Hotărârii nr. 266/2015 a Consiliului Local al Municipiului Arad

Având în vedere inițiativa Primarului Municipiului Arad, exprimată prin expunerea de motive nr. 49.159/03.08.2017,

Analizând raportul Serviciului Evidență și Administrare Domeniu Privat din cadrul Direcției Patrimoniu a Primăriei Municipiului Arad, înregistrat cu nr.      ad.

49.159/M2/03.08.2017,

Ținând seama de solicitarea nr. 49.159/25.07.2017, înregistrată la Primăria Municipiului Arad,

Analizând rapoartele comisiilor Consiliului Local al Municipiului Arad,

Ținând seama de Certificatul de Urbanism nr. 1143/2017 și Certificatul de Urbanism nr. 1144/2017, Sentința Civilă nr. 304/18.06.2009, pronunțată în Dosar nr. 2839/108/2007, de Tribunalul Arad, rămasă definitivă și irevocabilă prin Decizia nr. 710/2014, pronunțată în Dosar 363/59/2011*, de Înalta Curte de Casație și Justiție, Hotărârea nr. 266/2015 a Consiliului Local Municipal Arad, Hotărârea nr. 59/2017 a Consiliului Local Municipal Arad și Declarație în formă autentică nr. 1672/2016,

Având în vedere prevederile art. 617, art. 756, art. 1763 din Legea nr. 287/2009 privind Cod Civil, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

Adoptarea hotărârii în unanimitate de voturi (20 prezenți din totalul de 22),

În temeiul prevederilor art. 36 alin. (1), alin. (2) lit. c), lit. d), art. 45 alin. (3), art. 115 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ARAD

H O T Ă R Ă Ș T E:

Art. 1. Se aprobă însușirea Rapoartelor de evaluare privind terenurile înscrise în C.F. nr. 332138 Arad - proprietatea lui Xxxxxx Xxx Xxxx și Xxxxxx Xxxxxxx - cota de 1/2 și Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx - cota ^ și C.F. nr. 347768 Arad, proprietatea Municipiului Arad, întocmite de Suciu Consulting I.I., evaluator ANEVAR - Xxxxx Xxxxx Xxxxxx, conform anexei nr. 1 și anexei nr. 2, la prezenta hotărâre.

Art. 2. Se aprobă valoarea de piață a terenului înscris în C.F. nr. 332138 Arad -proprietatea domnului Xxxxxx Xxx Xxxx, a dnei Xxxxxx Xxxxxxx - cota de 1/2 și a dnei Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx - cota ^, la valoarea de 36.500 euro, rezultând o valoare de 15, 48 euro/mp

Art. 3. Se aprobă valoarea de piață a terenului înscris în C.F. nr. 347768 Arad, proprietatea Municipiului Arad, respectiv valoarea de 37.700 euro, rezultând o valoare de 15,99 euro/mp.

Art. 4. Se abrobă efectuarea schimbului de terenuri între Municipiul Arad și Xxxxxx Xxx Xxxx, Xxxxxx Xxxxxxx și Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx, după cum urmează:

• 1.  Se trece în proprietatea privată a Municipiului Arad, din proprietatea privată a d-lui Xxxxxx Xxx Xxxx, a d-nei Xxxxxx Xxxxxxx și a d-nei Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx, terenul în suprafață de 2750 mp, conform C.F. nr. 332138 Arad, cu nr. cad. 332138 - teren intravilan, suprafață rectificată la 2357 mp, conform măsurători, în baza Sentinței Civile nr. 304/18.06.2009, pronunțată în Dosarul nr. 2839/108/2007, de Tribunalul Arad, rămasă definitivă și irevocabilă prin Decizia nr. 710/2014, pronuțată în Dosar 363/59/2011*, de Înalta Curte de Casație și Justiție.

• 2.  Se trece în proprietatea privată a d-lui Xxxxxx Xxx Xxxx, a d-nei Xxxxxx Xxxxxxx -cota de 1/2 și a d-nei Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx - cota U, terenul în suprafață de 2357 mp, înscris în C.F. nr. 347768 Arad, nr. cad. 347768 - teren intravilan, din proprietatea privată a Municipiului Arad.

• 3.  Semnarea actului autentic notarial de schimb este condițonată de plata sultei în valoare de 1200 €, care se va achita în lei la cursul comunicat de BNR din data plății, de către Xxxxxx Xxx Xxxx și/sau Xxxxxx Xxxxxxx și/sau Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx în favoarea Municipiului Arad, constând în diferența de valoare dintre cele două imobile care se schimbă.

• 4.  Se aprobă notarea servitutii cu titlu gratuit asupra fondului aservit - lotul nr. 3, în suprafață de 343 mp, înscris în C.F. nr. 347767 Arad, nr. cad. 347767, proprietatea Municipiului Arad, în favoarea fondului dominant, înscris în C.F. nr. 347768 Arad, nr. cad. 347768.

Art. 5. Costurile privind actul autentic și de publicitate imobiliară vor fi suportate în mod egal de către părți.

Art. 6. Se mandatează Primarul Municipiului Arad în vederea semnării actelor autentice de schimb.

Art. 7. Prezenta hotărâre se duce la îndeplinire de către Primarul Muncipiului Arad, prin Serviciul Evidență și Administrare Domeniu Privat și se comunică celor interesați de către Serviciul Administrație Publică Locală.

Contrasemnează pentru legalitate SECRETARUL MUNICIPIULUI ARAD Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

Red./Dact. S.M.L./S.M.L. Verif. C.M.

1 ex. Serviciul Evidență și Administrare Domeniul Privat

1 ex. Instituția Prefectului-Județul Arad

1 ex. Dosar ședință CLMA 17.08.2017

Nr.273/10.08.2017

HOTĂRÂREA nr.

Din 2017

Privind schimbul a două terenuri în vederea executării lucrărilor de investiții conform Hotărârii nr. 266/2015 a Consiliului Local al Municipiului Arad

Având în vedere inițiativa Primarului Municipiului Arad, exprimată prin expunerea de motive nr. 49.159/03.08.2017,

Analizând raportul Serviciului Evidență și Administrare Domeniu Privat din cadrul Direcției Patrimoniu a Primăriei Municipiului Arad, înregistrat cu nr.      ad.

49.159/M2/03.08.2017,

Ținând seama de solicitarea nr. 49.159/25.07.2017, înregistrată la Primăria Municipiului Arad,

Analizând rapoartele comisiilor Consiliului Local al Municipiului Arad,

Ținând seama de Certificatul de Urbanism nr. 1143/2017 și Certificatul de Urbanism nr. 1144/2017, Sentința Civilă nr. 304/18.06.2009, pronunțată în Dosar nr. 2839/108/2007, de Tribunalul Arad, rămasă definitivă și irevocabilă prin Decizia nr. 710/2014, pronunțată în Dosar 363/59/2011*, de Înalta Curte de Casație și Justiție, Hotărârea nr. 266/2015 a Consiliului Local Municipal Arad, Hotărârea nr. 59/2017 a Consiliului Local Municipal Arad și Declarație în formă autentică nr. 1672/2016,

Având în vedere prevederile art. 617, art. 756, art. 1763 din Legea nr. 287/2009 privind Cod Civil, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

În temeiul prevederilor art. 36 alin. (1), alin. (2) lit. c), lit. d), art. 45 alin. (3), art. 115 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ARAD

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. Se aprobă însușirea Rapoartelor de evaluare privind terenurile înscrise în C.F. nr. 332138 Arad - proprietatea lui Xxxxxx Xxx Xxxx și Xxxxxx Xxxxxxx - cota de 1/2 și Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx - cota ^ și C.F. nr. 347768 Arad, proprietatea Municipiului Arad, întocmite de Suciu Consulting I.I., evaluator ANEVAR - Xxxxx Xxxxx Xxxxxx, anexa nr. 1 și anexa nr. 2, la prezenta hotărâre.

Art. 2. Se aprobă valoarea de piață a terenului înscris în C.F. nr. 332138 Arad -proprietatea domnului Xxxxxx Xxx Xxxx, a dnei Xxxxxx Xxxxxxx - cota de 1/2 și a dnei Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx - cota ^, la valoarea de 36.500 euro, rezultând o valoare de 15, 48 euro/mp Art.3. Se aprobă valoarea de piață a terenului înscris în C.F. nr. 347768 Arad, proprietatea Municipiului Arad, respectiv valoarea de 37.700 euro, rezultând o valoare de 15,99 euro/mp.

Art. 3. Se abrobă efectuarea schimbului de terenuri între Municipiul Arad și Xxxxxx Xxx Xxxx, Xxxxxx Xxxxxxx și Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx, după cum urmează:

• 5. Se trece în proprietatea privată a Municipiului Arad, din proprietatea privată a d-lui Xxxxxx Xxx Xxxx, a d-nei Xxxxxx Xxxxxxx și a d-nei Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx, terenul în suprafață de 2750 mp, conform C.F. nr. 332138 Arad, cu nr. cad. 332138 - teren intravilan, suprafață rectificată la 2357 mp, conform măsurători, în baza Sentinței Civile nr. 304/18.06.2009, pronunțată în Dosarul nr. 2839/108/2007, de Tribunalul Arad, rămasă definitivă și irevocabilă prin Decizia nr. 710/2014, pronuțată în Dosar 363/59/2011*, de Înalta Curte de Casație și Justiție.

• 6.  Se trece în proprietatea privată a d-lui Xxxxxx Xxx Xxxx, a d-nei Xxxxxx Xxxxxxx -cota de 1/2 și a d-nei Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx - cota 'A, terenul în suprafață de 2357 mp, înscris în C.F. nr. 347768 Arad, nr. cad. 347768 - teren intravilan, din proprietatea privată a Municipiului Arad.

• 7.  Semnarea actului autentic notarial de schimb este condițonată de plata sultei în valoare de 1200 €, care se va achita în lei la cursul comunicat de BNR din data plății, de către Xxxxxx Xxx Xxxx și/sau Xxxxxx Xxxxxxx și/sau Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx în favoarea Municipiului Arad, constând în diferența de valoare dintre cele două imobile care se schimbă.

• 8.  Se aprobă notarea servitutii cu titlu gratuit asupra fondului aservit - lotul nr. 3, în suprafață de 343 mp, înscris în C.F. nr. 347767 Arad, nr. cad. 347767, proprietatea Municipiului Arad, în favoarea fondului dominant, înscris în C.F. nr. 347768 Arad, nr. cad. 347768.

Art. 5. Costurile privind actul autentic și de publicitate imobiliară vor fi suportate în mod egal de către părți.

Art. 6. Se mandatează Primarul Municipiului Arad în vederea semnării actelor autentice de schimb.

Art. 7. Prezenta hotărâre se va duce la îndeplinire de către Primarul Muncipiului Arad, prin Serviciul Evidență și Administrare Domeniu Privat și se comunică celor interesați de către Serviciul Administrație Publică Locală.

SERVICIUL EVIDENȚĂ ȘI ADMINISTRARE DOMENIU PRIVAT

EX. - 1

O.L./ O.L.

Primăria Municipiului Arad Nr. 49.159/03.08.2017

EXPUNERE DE MOTIVE

Având în vedere H.C.L.M. nr. 266/2015 privind Studiul de fezabilitate "Complex sportiv zona Câmpul Liniștii", care prevede realizarea a șase terenuri de sport cu toate utilitățile necesare în vederea facilitării practicării sportului de către cetățenii orașului și Dispoziția Primarului nr. 9310/2007, privind restituirea în natură a unui teren, din care rezultă necesitatea efectuării unui schimb de terenuri, cu beneficiarul dispoziției antemenționate, consider oportun adoptarea unui proiect de hotărâre privind aprobarea schimbului unui schimb de terenuri, astfel încât investiția să poată fi realizată.

P R I M A R

Xxxxxxxx Xxxxx

Direcția Patrimoniu

Serviciul Evidență și Administrare Domeniu Privat

Nr.ad. 49.159/M2/03.08.2017

RAPORT

Privind schimbul a două terenuri în vederea executării lucrărilor de investiții conform H.C.L.M. nr. 266/31.08.2015

La data de 31.08.2015 a fost aprobat prin HCLM nr. 266 Studiu de fezabilitate "Complex sportiv zona Câmpul Liniștii", care prevede realizarea a 6 terenuri de sport cu toate utilitățile necesare în vederea facilitării practicării sportului de către cetățenii orașului.

La momentul a adoptării hotărârii antemenționate era emisă Dispoziția nr. 9310/23.05.2007 a Primarului Municipiului Arad, privind restituirea în natură a suprafeței de 2.750 mp, înscris în C.F. nedefinitiv nr. 73120, cu nr. top. 161.1569/3/4/2, în favoarea fostului proprietar al respectivului teren. Beneficiarul dispoziției nemulțumit de conținutul acesteia, a atacat în termenul legal documentul fără a-și nota dreptul de proprietate în cartea funciară. Acesta fiind motivul pentru care la data inițierii procedurilor privind realizarea investiției "Complex sportiv zona Câmpul Liniștii", în cărțile funciare afectate proiectului singurul proprietar tabular era Municipiul Arad. Ulterior după finalizarea litigiului, din Dosarul nr. 2839/108/2007, (Dosar nr. 363/59/2011), la data de 28.09.2016, prin încheierea O.C.P.I. nr. 90227, Dispoziție nr. 9310/2007 a fost înscrisă în cartea funciară, terenul astfel restituit situându-se în limitele suprafeței destinate realizării investiției.

În vederea realizării investiției aprobată prin H.C.L.M. nr. 266/2015, este necesară realizarea schimbului de terenuri între proprietarii Xxxxxx Xxx Xxxx și Xxxxxx Xxxxxxx -cota de 1/2 și Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx - cota 1/2, respectiv Municipiul Arad, orice investiție publică fiind posibilă doar pe proprietatea publică sau privată a Municipiului Arad.

Proprietarii si-au manifestat disponibilitatea pentru realizarea schimbului așa cum rezultă din Declarația autentificată sub nr. 1672/05.09.2016 la BNP Xxxxx Xxxxxxx.

Raportat la suprafața de teren proprietatea persoanelor private Xxxxxx Xxx Xxxx și Xxxxxx Xxxxxxx - cota de 1/2 și Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx - cota 1/2, deși conform Dispoziției de restituire în natură pe vechiul amplasament nr. 9310/2007 și conform C.F. nr. 332138 - Arad, nr. cadastral 332138, aceasta este de 2750 mp, în realitate ca urmare a pronunțării Sentinței Civile nr. 304/18.06.2009 în Dosar nr. 2839/108/2007, de Tribunalul Arad, suprafața care trebuia restituită este de 2357 mp, în loc de 2750 mp. Urmare acestei situații a fost adoptată H.C.L.M. nr. 59/28.02.2017, cu privire la dezlipirea lot nr. 2 - în suprafață de 2357 mp, care face obiectul schimbului și lot nr. 3 - în suprafață de 343 mp, care va face obiectul unui drept de servitute de trecere cu titlu gratuit în favoarea acelorași persoane private, întrucât lotul nr. 2 nu are acces la drumul public.

Cele două terenuri cu suprafețe egale au făcut obiectul a două rapoarte de evaluare întocmite de Suciu Consulting I.I., evaluator ANEVAR - Xxxxx Xxxxx Xxxxxx, din care rezultă:

• I.      Terenul înscris în CF nr. 347768 Arad, cu număr cadastral 347768, în suprafață de 2357 mp proprietatea privată a Municipiului Arad, are o valoare totală de 37.700 euro, respectiv 15,99 euro/mp;

• II.     Terenul înscris în C.F. nr. 332138 - Arad, cu număr cadastral 332138, în suprafață predată de 2357 mp proprietatea persoanelor private Xxxxxx Xxx Xxxx și Xxxxxx Xxxxxxx - cota de 1/2 și Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx - cota 1/2 , are o valoare totală de 36.500 euro, respectiv 15,48 euro/mp;

Față de cele de mai sus propunem aprobarea schimbului de terenuri, înscrise în C.F. nr. 332138 Arad - proprietatea persoanelor private și C.F. nr. 347768 Arad, proprietatea Municipiului Arad, notarea servitutii cu titlu gratuit în favoarea C.F. nr. 332138 Arad și însușirea celor două rapoarte de evaluare, întocmite de Suciu Consulting I.I., evaluator ANEVAR - Xxxxx Xxxxx Xxxxxx.

Persoanele private coschimbașe se vor obliga să achite diferența de valoare în cuantum de 1200 euro reprezentând plusul de valoare dobândit în urma schimbului de terenuri, la cursul comunicat de BNR din data plății.

DIRECTOR EXECUTIV,           ȘEF SERVICIU,

Xxxx Xxxxx                         Xxxxx Xxxxxx

ANEVAR - Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania

SUCIU CONSULTING l.l. CUI: 29937689;

Sediu: Arad, Str. Dimitrie Bolintineanu nr. 13

Telefon: 0764-015.676 / 0745-503.707

E-mail: suciu.consultinșiggmail.com

CONT: BANCA ROMANA DE DEZVOLTARE

IBAN: R002BRDE020SV74270960200

Teren intravilan

CLIENT:	Xxxxxx Xxx-Xxxx
Adresa client:	Arad, Str. Razboieni, nr. 25
DESTINATAR:	Xxxxxx Xxx-Xxxx si PRIMĂRIA ORAȘULUI ARAD

IULIE 2017

AN EV AR - Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania

SUCIU CONSULTING 1.1. CUI: 29937689;

Sediu: Arad, Str. Dimitrie Bolintineanu nr. 13

Telefon: 0764-015.676 / 0745-503.707

E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx

CONT: BANCA ROMANA DE DEZVOLTARE

IBAN: R002BRDE020SV74270960200

SINTEZĂ EVALUĂRII

folosință “pășune”, avand Nr. Cadastral 332138, Nr. Topo 161.1569131412 “Teren neimprejmuit”, proprietate privata. Conf. Sentinței civile nr.304/18.06.2009, se va avea in vedere la momentul evaluării , suprafața reala restituita in natura -2.357 mp teren, suprafața rectificată conform expertizei tehnice judiciare intocmita in dosarul cauzei ___________________________Nr.2839/108/2007 Tribunalul Arad.___________________________ Identificarea proprietății In - CF 332138 Arad, Plan de amplasament și delimitare a imobilului/27.03.2017 - vezi Anexe, documente anexate prezentului raport de evaluare.

Scopul evaluării            Scopul evaluării este de a stabili valoarea echitabilă, pentru

terenul intravilan evaluat, in vederea informării clientului, cu scopul realizării schimbului de terenuri intre proprietari -persoane fizice si Municipiul Arad conf. Ad. 73550/M2Z 16.02.2017.

Opinia asupra valorii echitabile propusă de evaluator:

Valoarea terenului subiect 36.500 euro echivalent a 166.217 ron, obținută prin piață (15,50 euro / mp teren liber)

Evaluarea s-a efectuat în scopul determinării valorii echitabile în vederea informării clientului, cu scopul realizării schimbului de terenuri intre proprietari - persoane fizice si Municipiul Arad, ținându-se seama de cea mai bună utilizare a terenului respectiv, starea acestuia și de prețul pieței.___________________________________________________________________

Curs de schimb valutar pentru transpunerea calculului 1 € - 4,5539 Lei____________________

Data evaluării Evaluarea s-a efectuat asupra datelor puse la dispoziția evaluatorului de ___________________către beneficiar. Data de referința a raportului este 01.07.2017.___________

Reglementări Standarde ANEVAR, Ediția MAI 2017

• ■ SEV 100 - Cadrul general

• ■ SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării

• SEV 102 - Implementare

• ■ SEV 103 - Rapoartarea evaluării

____________________■ SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare_____________________ Cadrul legal ■ Legislația în vigoare

Tipuri ale valorii SEV 104 (Baza de evaluare) - valoarea echitabilă

Luând în considerare scopul prezentei evaluări, tipul valorii adecvat este "valoarea de piață”, definită de SEV 104 - Tipuri ale valorii ca fiind:

> prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, preț care reflectă interesele acelor părți. care nu ar fi obtenabil sau suportat de către partidpanții de pe piață, să nu fie luat în considerare.

Valoarea echitabilă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deși, în multe cazuri, prețul care este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piață, vor fi situații în care estimarea valorii echitabile va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piață.

Opinia finală a evaluării este prezentata în € și lei. Exprimarea în € a opiniei finale este adecvată doar atât vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.).

Abordarea în evaluare            Abordarea prin Piață

1. Metoda comparațiilor directe de piață

Restricții de utilizare, Acest raport de evaluare este destinat numai scopului precizat distribuire sau publicare și numai pentru uzul clientului/ destinatarului. Nu acceptam nicio responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nicio circumstanță

Datele și imformațiile din raport sunt confidențiale. Publicarea lor trebuie să aibă aprobarea scrisă a autorului.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) și poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris și prealabil al evaluatorului) și verificat, în conformitate cu legislația în vigoare.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este e Evaluator Autorizat - Membru Titular si are competența necesară întocmirii acestui raport.

Xxxxx Xxxxx Xxxxxx

Evaluator autorizat - membru titular EPI

SUCIU CONSULTING l.l.

/C? 29937689 "V /O F2/327/2012 r" r "suciu \CONSULTING”

Cuprins

• 1   EVALUATOR

• 2  CLIENT/DESTINATAR

• 3   IDENTIFICARE PROPRIETATEA EVALUATĂ

• 4  TIPUL VALORII ESTIMATE . BAZA DE EVALUARE

• 5  SCOPUL EVALUĂRII

• 6   DATA ESTIMĂRII

• 7  DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT

• 8  DOCUMENTE AVUTE LA BAZA RAPORTULUI

• 9  ZONA DE AMPLASARE

• 9.1  ANALIZA ZONEI

• 9.2  FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂȚII

• 9.3  ANALIZA PIEȚEI SPECIFICE

• 9.4  ANALIZA CERERII

• 9.5  ANALIZA OFERTEI

• 9.6  ECHILIBRUL PIEȚEI

• 9.7  ANALIZA PRETURILOR

• 10 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

• 11  Evaluare

• 11.1    Reglementări / Conformitatea cu SEV / Certificarea

Declarația de conformitate:

Certificare:

• 12  IPOTEZE - IPOTEZE SPECIALE

• 12.1   ABORDAREA PRIN PIAȚA - COMPARAȚII

• 13  DECLARAREA VALORII

• 14 MONEDA RAPORTULUI

• 15  RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE. CONDIȚII LIMITATIVE

• 16 ANEXE

• 16.1    Informații utilizate (Surse de informații)

• 16.2    Documente si schite

  RAPORT DE EVALUARE - Teren liber intravilan -

1 EVALUATOR

Evaluatorul	• Xxxxx Xxxxx Xxxxxx
Legitimație ANEVAR	■ Nr. 18187, valabila 2017
Adresa evaluatorului	■ Orașul: Arad • Str. D. Bolintineanu, nr. 13 ■ Telefon: 0745-091.373 ■ E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx
Executant	■ Jrs. Xxxxx Xxxxx Xxxxxx
Nr. identificare raport	■ 24/12.07.2017

2 CLIENT/DESTINATAR

Client Adresa	• Xxxxxx Xxx-Xxxx ■ Arad, Str. Razboieni, nr. 25
Destinatarul raportului	■ Xxxxxx Xxx-Xxxx si PRIMĂRIA ORAȘULUI ARAD

• 3  IDENTIFICARE PROPRIETATEA EVALUATĂ

Teren intravilan

Proprietate înscrisă în CF 332138

Teren in intravilan, nr. Cadastral 332138, nr. Top 161.1569/3/4/2 - “Teren neimprejmuit”.

Suprafața terenului asupra careia s-a exprimat opinia valorii de piața in prezentul raport de evaluare este de 2.357 mp - Conf. Sentinței civile nr.304/18.06.2009

Proprietari                         ■ Xxxxxx Xxx-Xxxx si soția Xxxxxx Xxxxxxx

■ Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Error! Reference source not found.

Adresa proprietății               ■ Orașul Arad, jud. Arad; zona Str. 6 Vanatori

• 4  TIPUL VALORII ESTIMATE . BAZA DE EVALUARE

Luând în considerare scopul prezentei evaluări si recomandările standardului aplicabil SEV 100 -Cadru general, s-a apelat la estimarea “valorii echitabile”:

Valoarea echitabilă - SEV 104:

> „Valoarea echitabila este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, preț care reflectă interesele acelor părți. ”

Valoarea echitabilă cere estimarea prețului care este just pentru ambele părți specifice, identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obține din Valoarea echitabilă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deși, în multe cazuri, prețul care este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piață, vor fi situații în care estimarea valorii echitabile va presupune luarea în considerare a

unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piață.

• 5  SCOPUL EVALUĂRII

Scopul evaluării este de a stabili valoarea echitabilă, pentru terenul intravilan evaluat, in vederea informării clientului, cu scopul realizării schimbului de terenuri intre proprietari - persoane fizice si Municipiul Arad - cf. Ad. 73550/M2/16.02.2017.

• 6  DATA ESTIMĂRII

Data inspecției           ■ Inspecția a fost efectuată de către evaluator în prezența

proprietății                  proprietarului la data de 01 Iulie 2017

Data de referință a evaluării • 01 Iulie 2017

Curs de schimb utilizat pentru transpunerea calculelor ■ 1 € = 4.5539 Lei

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare perioadei Iulie 2017.

• 7  DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT

• ■ Dreptul deplin inscris în CF 332138

o Parcela de teren in intravilan, cu categoria de folosința „pășune”, nr. Cadastral 332138, nr. Top 161.1569/3/4/2, in suprafața de 2.750 mp (suprafața din acte).

• ■ Conform CF, înscrieri privitoare la dreptul de proprietate:

Proprietari: Xxxxxx Xxx si Xxxxxx Xxxxxxx drept de proprietate dobândit cu titlu de cumpărare, dobândit prin convenție, cota actuala 14 si

Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx drept de proprietate dobândit cu titlu de cumpărare, dobândit prin convenție, cota actuala 14

• • (provenita din conversia CF vechi 73120).

• ■ Sarcini înscrise în Cartea Funciară:

o Nu sunt. Data Cerere CF cu nr. 10230/07.02.2017

Alte mențiuni ale evaluatorului:

• • Evaluatorul a avut la dispoziție o copie extras de CF 332138 din 17.02.2017, eliberat conform cererii 10230/07.02.2017, pus la dispoziție de către client, din care s-au extras datele mai sus prezentate, - anexat prezentului raport și considerat parte integrantă. Conform extrasului de carte funciară prezentat proprietatea imobiliară este libera de sarcini;

• ■ Valoarea proprietății a fost determinată în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini;

• ■ Evaluatorului nu i s-a adus la cunoștință existența unui titlu definitiv și executoriu care să știrbească integritatea dreptului de proprietate (nu sunt sarcini asupra proprietății care să ducă la executare silită).

• 8  DOCUMENTE AVUTE LA BAZA RAPORTULUI

• •  Extras de CF 332138 .

• ■  Plan de amplasamet si delimitare a imobilului (vezi Anexe)

• ■  Certificat de urbanism nr. 1144 / 10.06.2017

• •  H O T Ă R Â R E A nr. 59 din 28 februarie 2017

Plan de amplasamet si delimitare a imobilului (vezi Anexe)

Certificat de urbanism nr. 1144 / 10.06.2017

H O T Ă R Â R E A nr. 59 din 28 februarie 2017

ad. 73550/M2/16.02.2017

Adresa solicitant evaluare;

Sentința civila nr.304/18.06.2009

• 9 ZONA DE AMPLASARE

Denumire              ■ Zona periferica a orașului Arad cu potențial mixt de dezvoltare, C-

lea 6 Vanatori, perimetrul Penitenciarului Arad si in imediata apropiere a amplasamentului industrial al firmei Cerealcom Arad. Aceasta zona, in special partea stanga a soselei, in sensul de mers Arad-Sofronea (DJ709B) si după liniile CFR, prezintă interes pentru construcția de amplasamente industriale (Cerealcom, SildorProd, Feroneria, Verofer, statie de betoane etc.) cu drumuri de acces asfaltate si pietruite.

■ Partea dreapta a str. 6 Vanatori este caracterizata prin existenta, cu preponderenta a proprietăților rezidențiale - case unifamiliale.

Localizare proprietate            ■ Orașul Arad, str. 6 Vanatori.

■ Jud. Arad.

Terenurile sunt situate deci intr-o zona cu dezvoltare preponderent industriala a Aradului, cu acces din C-lea Aurel Vlaicu si din centura de trafic greu a orașului.

Conform ipotezelor speciale prezentate in raportul de evaluare, terenul subiect prezintă restricții de construire pentru proprietățile rezidențiale - locuințe, aici putând fi dezvoltate alte tipuri de amplasamente: zona de agrement > parcuri, complexe sportive, recrere, turism etc.

Dezvoltarea economica a Aradului a fost favorabila in primul rând datorita poziției sale geografice, deosebit de strategica, orașul fiind principala poarta de intrare in Romania dinspre Uniunea Europeana si cel mai important nod al rețelelor de transport rutiere si feroviare transeuropene din vestul României, inclus in Coridorul Paneuropean IV, care leaga Europa de Vest de tarile Europei de Sud - Est si Asiei Centrale.

In ultimii ani, Aradul a cunoscut o creștere economica semnificativa, printr-o serie de privatizări reușite (de exemplu Astra Vagoane, achizitionata de Trinty Industries Inc., SUA, Arbema achizitionata de Brâu Union AG, Austria) si prin investițiile in noi unitati industriale realizate prin atragerea investitorilor străini si romani. Un alt element de atractivitate l-a constituit infrastructura extinsa, forța de munca calificata si bogata tradiție industriala. Nu in ultimul rând trebuie menționata implementarea cu succes a proiectului Zonei de Dezvoltare Economice Arad promovat de Camera de Comerț, Industrie si Agricultura Arad in parteneriat cu administrația publica locala.Aceasta presupune realizarea Zonei Industriale Arad si a Centrului Logistic, a Terminalului Cargo de pe Aeroportul International Arad, a Târgului International Arad si a Zonei Libere Arad-Curtici. O parte a acestor componente - Zona Industriala Arad, Zona Libera Arad - Curtici a fost realizata, celelalte sunt intr-o faza avansata de finalizare. Zona Industriala Arad a fost inaugurata in 1999 pe o suprafața de 15 kmp si pana la jumatatea anului 2001 au fost construite facilitați de producție si de depozitare a 10 firme, valoarea investițiilor in infrastructura si utilitari depășind 1,5 milioane USD, numărul locurilor de munca create fiind de peste 2000.Principalele ramuri industriale si cele mai reprezentative firme din Arad: vagoane de marfa: Astra Trinty si vagoane de calatori - Astra Vagoane Calatori; mobila si accesorii pentru mobila: Imar, MGA, Cotta International, Feroneria; confecții si textile: Sabina & Co, Moda, TEBA, Manitoba; industrie alimentara: Petra, Indagrara, Arvinex, Arbema - Brâu Union Romania; componente pentru industria auto: Leoni Wiring, Xxxxxx-Xxxxx Romania; componente electronice: Eastern Technology; contoare: Contor Zenner, Victoria; incaltaminte: West Shoes Industry - materiale paramedicale: Sanevit.Principalele produse de export constau in vagoane de marfa si material rulant, confecții si textile, mobilier si accesorii, componente pentru industria auto, incaltaminte si jucării. Conform datelor publicate de Institutul National de Statistica, in perioada ianuarie-august 2010, in județul Arad, valoarea exporturilor s-a ridicat la 1034,24 milioane de euro. Municipiul Arad ocupa primul loc in clasamentul orașelor de mărime medie la acest indicator.In activitatea comerciala a Aradului se constata diversificarea formelor de comerț si servire, prin promovarea unor unitati specializate avand o dotare si tinuta moderna, precum si prin extinderea unor unitati mici, tip boutique. Au aparut noi unitati comerciale Cash&Carry: Metro, Selgros; Hipermarketuri: Real, Kaufland, Carrefour, Jumbo, Billa - 4 unitati; Supermarketuri: Lidl - 4 unitati, Profi - 2 unitati, Unicarm - 6 unitati, magazine de lux (Atrium Mall, Arad Galeria Mall), bricolaj (Dedeman, Praktiker, Bricostore).

Principalele industrii din localitate sunt dominate de principalii agenti comerciali: LEONI

WIRING SYSTEMS ARAD, Xxxxxx X- Xxxxx ROMANIA, PORTA KMI ROMANIA, YAZAKI COMPONENT TECHNOLOGY, AAANITOBA TEX, J.R.L. EDITION, EASTERN TECHNOLOGY, NDB LOGISTICA ROMANIA, ROMANIA COMBI, VELVET PELARAD, CAMERA DE COMERȚ INDUSTRIE SI AGRICULTURA a județului Arad, INCONTRO PREFABBRICATI, COTURNIX, RUMANIAN ARTS & CRAFTS, JOHNSON ROMANIA, MEDIAVAM SPEDIZIONIERE, LGA EXPRES, MIC ROMÂNIA, ROWO,etc

Principalele platforme industriale sau zone din localitate unde este grupata activitatea de producție, sunt: Zona Industriala Vest, Zona industriala Est, Zona industriala Nord, Zona industriala Sud - Zadareni si zona Industriala Curtici.

Aspecte pozitive:

• •  localitate urbană mare, reședință de județ

• •  localitate rurală suburbană mare, importantă

• •  densitate mare a populației

• •  veniturile populației peste medie

• •  șomaj redus

• •  economie locală puternică

• •  dezvoltare industrială și comercială semnificaivă

  9.1 ANALIZA ZONEI

  Tipul locației	X	Urban
  Distanța față de centrul localității		Mare
  Densitatea construcțiilor în zonă		>75%
  Caracterul edilitar al zonei	X	Mixt
  	X	industrial
  Infrastructură	X	Bună
  Accesul în zonă     X Auto	X	Bus
  X Drum „trafic greu”
  Vârsta construcțiilor în zonă		-10 ani

  
  

  	Suburban	1—	Rural
  X	Medie		Mică
  X	25% - 75%	—	< 25%
  .......	Rezidențial	—-	Comercial
  	Turistic		agricol
  —	Medie	—	Curs realizare
  '■ '■	Tramvai	--	Metrou
  	Autostrada	X	Cale ferata
  X	- 20 ani	X	>30 ani

  
  

Telefonie, cablu, internet

Locuri de parcare	——	Mare	X	Mediu	Mic		Inexistent
Nivel de dezvoltare	—	Total dezvoltat	——	Rapid	—— ■■	Stabilizat	X	încet
Economia zonei	—	scăzută		în regres	——	stagnare	X	în dezvoltare
Șomaj	—	în creștere	......	Stagnare	X	în scădere

Val. de piață a propriet. similare în zonă Perioada de marketabilitate	—-■	în creștere < 6 luni	X	Echilibru 6 -12 luni	X	în scădere >12 luni
Lichiditate	—......	Mare	x	Medie		Mică
Interes la cumpărare	-.......	Mare	X	Mediu		Mic
Interes la închiriere		Mare		Mediu	X	Mic

în zonă sunt amplaste construcții cu destinație mixata - industriala si rezidențiala, pentru zona analizata dezvoltarea fiind preponderent industriala;

• ■ Dotări și rețele edilitare suficiente - apa potabila, energie electrica, canalizare este in zona;

• ■ Ambient civilizat, liniștit, fără poluare cu noxe auto semnificative;

• Nu s-au făcut măsurători privind poluarea, dar nu se cunosc agenți poluanți în zonă

• ■ Proprietatea evaluata nu se află în zonă inundabilă.

Scurta descriere a lotului, per ansamblu Parcela: CF 30332138; ANCPI Arad

o Categoria de terenuri cu suprafața mica / medie, fata de parcelele existente in zona ;

o Situata la Nord fata de Cerealcom si Sud raportat la Penitenciarul Arad.

o O parcela cu o suprafața de 2.357 mp, de forma dreptunghiulara, plana - cf. Sentința civila nr. 304/18.06.2009;

o Nu prezintă construcții;

Forma terenului este dreptunghiulara, având un contur regulat. Teren cu topografie plană, configurație plană. Natura terenului de fundație normală. Nu are frontală la DN7 din zona respectiva.

9.3 ANALIZA PIEȚEI SPECIFICE

Proprietatea evaluata este situata intr-o zona periferica a orașului Arad, pe partea stanga a străzii 6 Vanatori, in sensul de mers Arad-Sofronea (DJ709B), aflata la cca. 330 ml de aceasta sosea, aproape de centura orașului si o zona industrial UTA 1 si Canpul Liniștii, preponderent industrial dar si residential, respectiv commercial.

Zonele industriale din Arad se impart in doua categorii:

1. zone infiintate de către Primărie Municipiului Arad si Consiliul Local Arad: Zona Industriala Vest, Zona Industriala Est, Zona Industriala Nord, Zona Industriala Est si Zona Libera Arad -Curtici

zone infiintate pe structura vechilor platforme industriale din Municipiul Arad: Zona Industriala UTA - Câmpul Liniștii, Zona Industriala Calea 6 Vanatori - Gara CFR Arad, Zona Industriala Aradul Nou - Gara CFR Aradul Nou - Sanicolaul Mic

2. zone infiintate pe vechile platforme industriale

• a) Zona industriala UTA - Câmpul Liniștii

Localizare - platforma de Nord UTA - Câmpul Liniștii

Destinație - activitati industrie, depozitare, colectare deșeuri

înființata - după anul 1990

Acces - de pe str. Poetului se poate ajunge la centura de Nord a Municipiului Arad; exista si acces pe calea ferata

Firme prezente in zona: Parcul Industrial UTA 1, SC REMAT SA Arad, SC Metalcomp International SRL, Holcim Romania

Utilitati - societățile care isi desfasoara activitatea in aceasta zona dețin toate utilitățile necesare funcționarii unor activitati industriale

• b) Zona industriala Calea 6 Vanatori - Gara CFR Arad

Localizare - platforma de Nord Calea 6 Vanatori - Gara CFR Arad Destinație - activitati industrie si depozitare;

înființata - după anul 1990

Acces - de pe Calea 6 Vanatori se poate ajunge la centura de Nord a Municipiului Arad; exista deasemenea acces pe cale ferata

Firme prezente in zona: SC FERONERIA SA, FRIGORIFER ARAD, ICIM ARAD, LAZAR & CO, etc

Utilitari - societățile care isi desfasoara activitatea in aceasta zona dețin toate utilitățile necesare funcționarii unor activitati industriale

• c) Zona industriala Aradul Nou - Gara CFR Aradul Nou - Sanicolaul Mic

Localizare - platforma de Sud - Est Gara CFR Aradul Nous - platforma fostei întreprinderi Refacerea

Destinație - activitati industrie si depozitare;

înființata - după anul 1990

Acces - platforma industriala este poziționată la aproximativ 2 km de soseaua Timișoara - Arad -Oradea; exista deasemenea acces pe cale ferata

Firme prezente in zona: Prodagro Bian, Cotta International, MGA, diferite societari care comercializează materiale de construcții, etc.

Utilitari - societățile care isi desfasoara activitatea in aceasta zona dețin toate utilitățile necesare funcționarii unor activitati industriale

• d) Zona industriala Pădurii

Localizare - zona de Sud - Est a orașului

Destinație - activitati industrie si depozitare;

înființata - după anul 1990 pe vechea platforma industriala din zona

Acces - platforma industriala este poziționată aproape de Aeroportul din Arad

Firme prezente in zona: Contor Group, Aradeanca, Confecții Arad, diferite societari comerciale care comercializează materiale de construcții

Utilitari - societățile care isi desfasoara activitatea in aceasta zona dețin toate utilitățile necesare funcționarii unor activitati industriale

Caracteristicile si elementele proprietarii evaluate duc la identificarea segmentului de piața a proprietarii de tipul teren intravilan cu destinație mixta - agrement si/sau industrial.

9.4 ANALIZA CERERII

Cererea reflecta in cea mai mare măsură nevoile, cerințele materiale în strânsă concordanta cu puterea de cumpărare, precum si preferințele consumatorilor. Factorii importanți analizați:

9.6 ECHILIBRUL PIEȚEI

O caracteristica de baza (generala) a piețelor imobiliare este aceea in care cererea si oferta de proprietăți imobiliare nu se afla in echilibru. In momentul evaluării cat si pe termen scurt evaluatorul considera activitatea si tendința pieței proprietății subiect astfel:

• ■ Min: 12 / m²

• ■ Max: 20 / m²

• ■ Nu se cunosc închirieri de terenuri in zona evaluata

• ■ Piață a cumpărătorului, din anul 2008 până în prezent;

• ■ Trend descendent al valorii pe piața specifică cu o ușoară încetinire la sfârșitul anului 2012, o stabilizare pe parcursul anului 2015 si o tendința de creștere la finalul anului 2016, care se menține si pentru primul trimestru al anului 2017.

• ■ Număr redus de tranzacții.

Din elementele prezentate mai sus, se desprinde clar concluzia că nivelul cererii este mai mic decât cel al ofertei și avem de a face cu o piață a cumpărătorului, cu prețuri care tind să se stabilizeze; estimăm că această tendință se va păstra, cel puțin pe termen scurt și mediu.

Oferte si tranzacții terenuri pentru dezvoltare industriala cu deschidere la sosele naționale si drumuri județene:

Nr.	Zona	Oferte min	Oferte max	Tipul de dezvoltare a zonei
1	Zona Ind. Grădiște / acces din str. P. Rares	10	25	Mixt
2	Zona industriala CET Arad / centura Nord	10	20	Industrial
3	Zona industriala 6 Vanatori	12	18	Industrial
4	Zona industriala Gai / BAT	20	30	Mixt
4	Zona industriala Panduit / Arad-Sofronea	10	15	Mixt

• 10 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Deși conceptual de cea mai bună utilizare se folosește în special în valoarea de piață, analiza CMBU a unei proprietăți este o etapă importantă a procesului de evaluare prin care se identifică contextul în care participanții de pe piață și evaluatorii selectează informațiile comparabile de piață. în anumite situații o astfel de analiză este necesară și adecvată.

■ în cazul terenului aparținând persoanelor fizice, cea mai bună utilizare trebuie analizată ca alternativă de utilizare a acestora din diferite variante posibile și constituie ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare.

Conceptul de C.M.B.U. reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare.

C.M.B.U. este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Terenul este analizat în una din următoarele situații:

■ cea mai bună utilizare a terenului liber;

• cea mai bună utilizare a terenului construit.

Terenul apartinand proprietății evaluate este amplasat intr-o zona mixta - industriala si rezidențiala, pentru zona analizata dezvoltarea fiind preponderent industriala. Estimam, astfel, ca CMBU pentru terenul liber este destinația mixta: agrement - conf. Certificatului de uranism nr. 1144 si, de asemenea industriala, conf. specificului de dezvoltare al zonei, ambele fiind posibile, permise legal și fără a fi nevoie de o altă validare a fezabilității financiare sau a maximizării productivității.

Zona deține un potențial de dezvoltare industriala fiind caracterizata prin prezenta terenurilor libere destinate construcțiilor industriale dar si celor rezidențiale.

Zona în care se află amplasamentul studiat, este preponderent industriala, cf. PUG / PUZ zonal.

Conform Certificatului de urbanism nr. 1144 / 10.06.2016, pus la dispoziția evaluatorului de către proprietar, terenul subiect prezintă ca si regim tehnic “categoria de folosința pășune” iar zona aferenta este zona „de parcuri, complexe sportive, recerere, turism, perdele de protecție”.

Terenul subiect prezintă si interdicții permanente:

• -   nu se vor autoriza construcții de locuințe in zona;

• -   nu se vor autoriza construcții in zona de protecție Pp53.

Astfel, cele 3 utilizări posibile pentru terenul supus evaluării sunt utilizarea terenului pentru dezvoltare rezidențiala, teren pentru dezvoltare industriala si teren pentru dezvoltare comerciala. Având in vedere restricțiile de construire, amplasarea terenului si vecinătățile existente, singura utilizare a terenului care respecta toate cele 4 criterii este cea de teren pentru dezvoltare industriala, celelalte utilizări alternative nerespectand condiția permisibilitatii legale si/sau fezabilității financiare. De asemena utilizarea comerciala nu este maxim productiva datorita faptului ca o astfel de dezvoltare nu permite recuperarea investiției prin vanzarea terenurilor ca urmare a preturilor mici care se pot obține pentru aceste terenuri avand in vedere distanta mare fata de zonele rezidențiale si fata de utilitati.

In urma analizei celei mai bune utilizări a rezultat cea mai buna utilizare ca fiind teren pentru dezvoltare industriala si, avand in vedere cele inscrise in Certificatul de urbanism nr. 1144, dezvoltare amplasament agrement - parcuri, complex sportiv, recerere, turism etc.

Practic, ținând cont de tipul proprietății și de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă (si singura) pentru proprietatea evaluata este cea de proprietate imobiliară „teren intravilan cu dezvoltare industriala dar si de agrement”. Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:

o este permisibilă legal;

o îndeplinește condiția de fizic posibilă.

o este fezabilă financiar.

o este maxim productivă se refera la valoarea proprietății imobiliare in condițiile celei mai bune utilizări (destinații).

Având în vedere aceste aspecte, împreună cu caracterizarea zonei, dacă amplasamentul nu ar fi construit la data evaluării, el ar prezenta interes maxim pentru o dezvoltare mixta industriala si/sau agrement (cf. Certificatului de urbanism nr. 1144/10.06.2017) - și putem afirma că amplasamentul analizat se află în CMBU a sa, fără a fi nevoie de o altă validare a fezabilității financiare sau a productivității maximale.

Cu excepția cazurilor în care piața terenurilor libere este slab segmentată și nu face diferență între utilizări, CMBU pentru proprietatea construită o urmează pe cea a terenului liber; astfel, luând în considerare tipul clădirilor existente pe amplasament, se constată că acestea sunt coerente cu utilizarea terenului.

• 11 Evaluare

  Evaluare proprietate

  
  

  La stadiul actual

  
  

la stadiul final (după finalizare)

11.1 Reglementări / Conformitatea cu SEV / Certificarea

In conformitate cu Standardele ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

• ■ SEV 100 - Cadrul general

• ■ SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării

• ■ SEV 102 - Implementare

• ■ SEV 103 - Rapoartarea evaluării

• ■ SEV 104 - Tipuri de valoare

• ■ SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

Ghid metodologic de evaluare:

• ■ GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile;

Declarația de conformitate:

• ■ Prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare ale Bunurilor ANEVAR 2017, cu normele și cu metodologia de lucru recomandate în materie de evaluare, și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport;

• ■ Evaluatorul nu accepta niciun interes prezent sau de perspectiva în legătură cu proprietățile evaluate, de natură a influența opiniile conținute în raport;

• ■ Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului, destinatarului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări;

• ■ Onorariile de evaluare s-au calculat luând în considerare costurile materiale ale raportului de evaluare, volumul de ore muncă depus, termenul de execuție al lucrării de evaluare, amplasamentul proprietății;

Certificare:

• ■ Prezenta evaluare este realizata de către Xxxxx Xxxxx Xxxxxx - EXPERT EVALUATOR E.P.I., care semnează raportul in calitate de Membru Titular ANEVAR, SUCIU CONSULTING CIF 29937689, Arad.

• ■ In limita cunoștințelor si informațiilor deținute, certificam ca afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevărate și corecte;

• ■ Analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și prezentate in raport;

• ■ In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul;

• ■ La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează raportul (inclusiv evaluatorul executant) este Evaluator Autorizat - Membru Titular ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională continuă al profesiei și are competența necesară întocmirii acestui raport;

• ■ Prezentul raport de evaluare este realizat cu respectarea propriilor proceduri interne de calitate.

• ■ Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională pe anul in curs.

• 12 IPOTEZE - IPOTEZE SPECIALE

Raportul de evaluare a fost realizat pe baza următoarelor ipoteze generale, inclusiv a celor care pot să apară în raport:

IPOTEZE:

• Informația furnizată de către terți este considerată de încredere dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe;

• ■  Previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în raport se bazează pe condițiile curente de pe piață, pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen scurt și pe o economie stabilă în timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare;

• ■  Presupunem că nu există nici un fel de contaminanți și costul activităților de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informați de nici o inspecție sau raport care să indice prezența contaminanților sau a materialelor periculoase;

• ■  Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afectează valoarea terenurilor. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări la orice parcela de teren sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

• ■  Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea prin piața la cea mai buna utilizare a sa;

• ■  Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport.

• ■  Orice referință în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credință, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piață a proprietății evaluate sau a oricărei proprietăți în zona studiată.

• ■  Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilități. Nu au fost efectuate investigații în aces sens și evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

• ■  Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

• ■  Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele și titlurile de proprietate puse la dispoziție de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;

• ■  Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

Ipoteze speciale:

• ■  Evaluatorul nu își asumă nicio răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziție sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil și tranzactionabil;

• ■  Proprietatea este evaluată fără ipoteci sau datorii (dreptul deplin asupra proprietății);

• ■  Evaluatorul a examinat Extrasul CF, schițele, Planul de amplasament si delimitare al imobilului, documentele privitoare la proprietate anexate și a identificat proprietatea împreună cu proprietarului; locația indicată și limitele proprietății indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf / topometrist și nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății așa cum au fost ele indicate de proprietar și descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale;

" Având in vedere faptul ca pe piața activa a proprietății imobiliare evaluate, destinația de teren intravilan pentru amenajarea de spatii agrement - parcuri, complexe sportive, recreere, turism etc., este extrem de puțin intalnita, astfel de proprietari apartinand in general instituriilor publice, terenul a fost evaluat in ipoteza CMBU ca si teren pretabit pentru dezvoltare industriala. Conform Certificatului de urbanims nr. 1144/10.06.2017 acesta nu precizează restricitia de construire pentru proprietățile cu destinație industriala, amplasamentul fiind maxim fezabil in aceasta ipoteza.

• ■  Având in vedere Sentința civila nr.304/18.06.2009, se dispune modificarea art.1 din Dispoziția nr 9310 din 23 mai 2007 emisa de Primăria Arad in sensul restituirii in natura asuprafetei de 2357 mp in loc de 2750 mp suprafața menționata in CF.

• ■  Astfel, conf. Sentinței civile nr.304/18.06.2009, terenul subiect a fost evaluat in ipoteza unei suprafețe rectificate de 2.357 mp - conform expertizei tehnice judiciare intocmita in dosarul cauzei Nr.2839/108/2007 Tribunalul Arad = secția civila, comunicate de către solicitant.

în evaluarea terenului se pot utiliza șase metode (tehnici) recunoscute: comparația directă, extracția de pe piață, alocarea, tehnica reziduală, capitalizarea directă a rentei / arendei funciare (chiriei) și analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelării și dezvoltării. Alocarea și extracția combină metoda costului cu metoda comparației directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode.

12.1 ABORDAREA PRIN PIAȚA - COMPARAȚII

Evaluatorul a folosit ca metodă de estimarea a valorii terenului metoda comparației directe ducând la o opinie a valorii echitabile a acestuia.

Valoarea determinata prin piață se bazează pe teoria economică convențională, care susține existența unui preț unic conducător la punctul în care oferta este egală cu cererea, pe o piață concurențială.

Conceptele anticipării și schimbării, care fundamentează principiile cererii și ofertei, substituției și echilibrului, precum și cel al condițiilor externe sunt esențiale în abordarea prin comparația

directă.

Metoda comparațiilor de piața utilizează analiza comparativa: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare si comparând aceste proprietari cu cea care trebuie evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietari imobiliare este in relație directa cu preturile unor proprietari competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemănările si diferentele intre proprietari’ si tranzacții, care influențează valoarea.

Metoda este cea mai utilizată și preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, prețurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri. Metoda se bazează pe valoarea pe metru pătrat a terenurilor libere expuse pe piața imobiliară locală.

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o variantă a tehnicii cantitative, analiza comparațiilor, care reflectă cel mai bine natura imperfectă a pieței imobiliare și tipul datelor de piață.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost din baza proprie de date, de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la instituțiile și persoanele direct implicate în tranzacții.

Colectarea datelor despre vânzările actuale, precum si despre cotatiile, ofertele si opțiunile disponibile:

Criterii si elemente de comparație	Teren de evaluat	Terenuri de cor pa ■'âție
		Comparabila 1	Comparabila 2	Comparabila 3	Comparabila 4	Comparabila 5 j
Preț vânzare / ofertare - total		45,000 €	60,000 €	22,000 €	177,000 €	75,000 €
Prețul de vânzare i ofertare unitar		12.39 €/mp	12.00 €/mp	17.60 €/mp	20.00 €/mp	15.00 €/mp
Tipul comparabilei		oferta	oferta	oferta	oferta	oferta
Drepturi de proprietate transmise	integral	integral	integral	integral	integral	f                                                         -----■ integral
Restricții legale	intravilan • nerezidential (nu se autorizează construcții de locuințe)	intravilan ■ fara restricții de construire rezidențial	intravilan	intravilan	intravilan ■ fara restricții de construire rezidențial	intravilan
Condiții de finanțare	Numerar	similare	similare	similare	Similare	similare
Condiții de vanzare                Tranzacti nepărtinitoare		similar	similar	similar	similar	similar
Condițiile pieței:	prezent	prezent	prezent	prezent	prezent	prezent
		Zona Grădiște •
Localizare:	Zona semiperiferica mixta -	semiperiferic str.	Zona industriala CET	Zona 6 Vanatori / str.	Zona Gal - semiperiferic •	Zona OJ 7098 Arad-
	6 Vanatori	Ludvvig Roth si	Arad / 6 Vanatori	Grisului	str. Dunării	Sofronea / periferic I
		prelungire Privighetorii
Caracteristici fizice
Suprafața totală teren :	2,357 m.p.	3,632 m.p.	5,000 m.p.	1,250 m.p.	8,850 m.p.	5,000 m.p.
Forma	regulata	regulata	regulata	regulata	regulata	regulata
Front stradal - aprox :	far a F5/acces dublu ■ indirect din 6 Vanatori • situat in planul secundar fata de sosea (CCA. 330ML)	fara - acces indirect din sosea si str. L. Roth	fs 35 ml la drum de acces din DN (plan secundar)	fs 25 ml la strada cu legătură la 6 Vanatori (str. Grisului)	da -123 ml ta str. Dunării	da, la sosea; retragere fata de sosea cca. 10-15ml
Topografie:	plan	plan	plan	plan	plan	plan
Eliberare teren	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul
Utilitari ( en el / apa / canalizare	En. Electrica, apa,	Apa, en. Electrica si	Apa si en. Electrica	Toate utilitățile in	Toate utilitatite in	Toate utilitățile in
/ gaz metan l termoficare / alte)	canalizare si gaz in zona	canalizare in zona	pe teren	imediata apropiere	imediata apropiere	imediata apropiere
Zonare	mixta	mixta	industrial	mixta	mixta	industrial
Cea ma buna utilizare	mixt ■ agrement si/sau industrial	mixt ■ rezidențial / industrial	industrial	industrial / pretabil agrement	mixt • rezidențial / pretabil industrial	mixt - agrement si/sau industrial

Grila de piață se prezintă astfel:

j! Elementul de COMPARAȚIE	Proprietatea subiect	Comparabila 1	Comparabila 1	Comparabila 3	Comparabila 4	Compd'ab’la 5
Identificare	CF3321Î8 • Arad, iud. Arad	Zona Grădiște-	Zona industriala CET Arad	Zona 6 Vanatori/str.	ZonaGai-semiperiferic-	Zona 03 7098 Arad-
Suprafața Preț vânzare / ofertare ■ total	2,357 m.p.	3,632 m.p. 45,000 €	5,000 m.p. 60,0006	1,250m.p. 22,000 €	8,850 m.p. 177,000 6	5,000 m.p. 75,000 6
Prețul de vânzare / ofertare unitar		12.39 (/mp	12.00 (/mp	17.60 (/mp	20.00 C/mp	15.00 C'nț
Tț> comparabilă		oferta	oferta	oferta	oferta	oferta
Negocierea /interviu		4,000 £	6,000 £	2,000 C	17,0006	7,500 6
Marja negociere (%) / total ajustare Preț de vânzare ajustat		■%      -1.1 i 11.296	-108       -1.2 £ 10.80C	•9%        -1.6 i 16.00C	■10%       -1.9 C 18.086	•10%        -1.5 C 13.50 £
1 Drepturi de proprietate transmise	integral	integral	integral	integral	integral	integral
Ajustare (%) / total ajustare Preț ajustat		0%       0.0 € 11.29 C/mp	0%        0.0 € 10.80 C/mp	0%         0.0 C 16.00 C/mp	0%        0.0 C 18.08 C/mp	0%         0.0 6 13.50 C/mp
2 Restricții legale - coeficienți urbanistici	intravilan ■ nerezidential (nu se autorizează construcții de locuințe)	intravilan - fara restricții de construire rezidențial	intravilan	intravilan	intravilan-fara restricții de construire rezidențial	intravilan
Ajustare (%)/ total ajustare Preț ajustat		-5.0SS       -0.6 i 10.73 C/mp	0.0%        0.0 C 10.80 C/mp	0.0%        0.0 £ 16.00 C/mp	•5.0%      -0.9 C 17.18 C/mp	0.0%         0.0 £ 13.50 C/mp
3 Condiții de finanțare	Ntmerar	similare	similare	similare	similare	similare
Ajustare (%) / total ajustare Preț ajustat		0.0%       0.0C 10.73 C/mp	0.0%       0.0 C 10.80 C/mp	0.0%        0.0 C 16.00 C/mp	0.0%       0.0 £ 17.18 C/mp	0.0%         0.0 6 13.50 C/mp
4 Condiții de vânzare	Tranzacti nepărtinitoare	similar	similar	similar	similar	similar
Ajustare (X) / total ajustare Preț ajustat		0%        0.0 € 10.73 C/mp	0%        0.0 C 10.80 C/mp	0%        0.0 £ 16.00 C/mp	0%        0.0 6 17.18 C/mp	0%         0.0 € 13.50 C/mp
5 Condiții ale pieței (timpul)	prezent	prezent	prezent	prezent	prezent	prezent
Ajustare (%) / total ajustare		0%        0.0 i	0%        0.0 €	0%        0.0 £	0%        0.0 6	0%         0.0 £
Preț ajustat		10.73 C/mp	10.80 C/mp	16.00 C/mp	17.18 C/mp	13.50 C/mp
6 Localizare	Zona senriperiferica mixta • 6Vanatori	Zona Grădiște -semiperifericstr.Ludwig	Zona industriala CET Arad / 6 Vanatori	Zona 6 Vanatori/str. Grisului	ZonaGai-semiperiferic-str. Dunării	Zona DJ7O9B Arad-Sofronea/ periferic
Ajustare (%) 7 total ajustare Preț ajustat		5.0K       0.5 € 11.26 C/mp	0.0%        0.0 c 10.80 C/mp	0.0%        0.0 C 16.00 C/mp	0.0%       0.0 € 17.18 C/mp	10.0%        1.4 £ 14.85 C/mp

7 Caracteristici fizice

a Mărime (dimensiune) p formă	2,357 m.p.	3632mp / regulata	5000mp / regulata	1250mp / regulata	8850mp / regulata	5000mp / regulata
Ajustare (%); total ajustare		0.0%      0.00 6	5.0%       0.54 £	0.0%       0.00 £	10.0%      1.72 €	5.0%        0.74 £
	fara FS/acces dublu-			fs 25 ml la strada cu legătura la 6 Vanatori (str. Grisului)
b Front stradal ■ deschidere la fațadă	indirect din 6 Vanatori ■ situat in planul secundar fata de sosea (CCA.330ML)	fara-acces indirect din sosea si str. LRoth	fs 35 ml la drum de acces din DN (plan secundar)		da-123 ml la str. Dunării	da, la sosea; retragere fata de sosea cca. 10-15ml
Ajustare (%)/total ajustare		0.0%       0.0 £	0.0%        0.0 £	•3.0%       -0.5 £	•15.0%      -2.6 £	•3.0%        -0.4 £
c Topografie	plan	plan	plan	plan	plan	plan
Ajustare (%) / total ajustare)		0.0%       0.0 £	0.0%        0.0 £	0.0%        0.0 i	0.0%       0.0 6	0.0%         0.0 £
d Eliberare teren (construcții demolabile/altele)	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul
Cheltuieli de demolare, elib. Teren		0.0 £	0.0 £	0.0 £	0.0 6	0.0 £
Ajustare (%) / total ajustare		0.0% ' 0.0 £	0.0% ' 0.0 £	0.0% ' 0.0 £	0.0% ' 0.0 €	0.0%         0.0 £
Preț ajustat		11.26 C/mp	11.34 C/mp	15.52 C/mp	16.32 C/mp	15.15 C/mp
8 Utilități (en el / apa / canalizare	En. Electrica, apa,	Apa, en. Electrica si	Apa si en. Electrica pe	Toate utilitățile in	Toate utilitățile in	Toate utilitățile in imediata
/ gaz metan / termoficare / alte)	canalizare si gaz in zona	canalizare in zona	teren	imediata apropiere	imediata apropiere	apropiere
Cheltuieli utilități		£9,428.0	69,428.0	60.0	£0.0	£0.0
Ajustare (%) / total ajustare		35.5%       4.0 £	35.3%       4.0 £	0.0% ' 0.0 £	0.0% ’ 0.0 £	0.0%        0.0 £
Preț ajustat		15.26 C/mp	15.34 C/mp	15.52 C/mp	16.32 C/mp	15.15 C/mp
9 Zonarea * destinația legală permisă	mixta	mixta	industrial	mixta	r mixta	F industrial
Ajustare (%) / total ajustare		0.1%       0.0 £	0.0%        0.0 6	0.0%        0.0 6	0.0%       0.0 €	0.0%         0.0 6
Preț ajustat		15.26 €/mp	15.34 C/mp	15.52 C/mp	16.32 6/mp	15.15 C/mp
10 Cea mai bună utilizare	mixt-agrement si/sau industrial	mixt-rezidențial/ industrial	industrial	industrial/ pretabil agrement	mixt-rezidențial/ pretabil industrial	mixt-agrement si/sau industrial
Ajustare (%)/total ajustare		0.0%       0.0 £	0.0%       0.0 £	0.0%        0.0 £	0.0%       0.0 C	0.0%         0.0 £
Preț ajustat		15.3 C/mp	15.3 C/mp	15.5 £/nț>	16.3 C/mp	15.1 C/mp
Preț ajustat		15.3 C/mp	15.3 C/mp	15.5 C/mp	16.3 C/mp	15.1 C/mp
Ajustare netă		35% ' 4.0 £	42% ’ 4.5 €	•3% ' -0.5 £	•10% ’ -1.8 C	12%         1.6 C
Ajustare totală brută		£5.10	£4.54	£0.48	£5.20	£2.54
Ajustare brută procentuala		45%	42%	3%	29%	19%

Suprafața

Valoare estimată

Curs valutar folosit 1 euro =

După aplicarea ajustărilor s-au ales valorile amplasamentelor pentru care au fost necesare cele mai mici ajustări brute (procentual).

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluării a fost estimata ca fiind asimiliabila proprietății comparabilei 3 deoarece proprietarii 3 i-au fost aduse cele mai puține ajustări (corecția bruta absoluta cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate; astfel, valoarea unitara terenului subiect, este 15.50 Euro/mp.

Analiza efectuata a condus la următoarele ajustări:

• ■  Comparabilele au fost decotate astfel: interval de ajustări de aprox. -10% - acestea au fost negociate mai mult datorita disponibilității vânzătorilor de a negocia substanțial in cazul unei vanzari;

• ■  Pentru drepturi de proprietate transmise nu au fost necesare ajustări pentru elementele de comparație;

• ■  Pentru restricții legale au fost necesare ajustări:

• -   Au fost corectate negativ cu 5% comparabilele 1 si 4, acesta fiind fara restricție de construcire a proprietarilor rezidențiale, ele fiind situate in zone mixte cu construcții de acest tip. Corecțiile au rezultat din analiza pe perechide date intre comparabila 2 si 1, resp. Comparabila 3 si 4.

• ■  Pentru condiții de finanțare nu au fost necesare ajustări pentru elementele de comparație;

• ■  Pentru condițiile de vanzare nu au fost necesare ajustări ;

• ■  Pentru condițiile pieței nu au fost necesare ajustările ;

• ■  Pentru localizare au fost aplicate următoarele ajustări:

• -  comparabila 1 a fost ajustata cu 5% datorita amplasării in zona mai slaba decât subiectul evaluat;

comparabila 5 a fost ajustata cu 10% datorita amplasării in zona cu mult mai slaba decât subiectul evaluat;

Corecțiile au rezultat din analiza datelor secundare de piața.

• ■  Caracteristici fizice

Suprafața: au fost aplicate următoarele ajustări:

5% pentru proprietatea comparabila 1 si comparabila 5;

• -   10% pentru proprietatatea comparabila 4;

Ajustările au rezultat din analiza pe perechi de date intre comparabila 3 si ofertele corectate. Front stradal si acces: au fost necesare ajustări :

• -  Negativa de 10% pentru proprietatea comparabila 2 si comparabila 3;

Negativa 15% pentru proprietatatea comparabila 4;

• -  Negativa 5% pentru proprietatatea comparabila 5;

Ajustările au rezultat din analiza pe perechi de date intre comparabila 1 si ofertele corectate.

o Pentru utilitari au fost necesare ajustări astfel: comparabila 1 si comparabila 2 au fost ajustate pozitiv cu 3 si resp. 4 euro/mp teren liber, datorita lipsei racordării la toate utilitățile (gaz metan si rețeaua de canalizare a orașului) . Ajustarea a rezultat din analiza pe perechi de date intre comp. 3 si ofertat ajustata.

o Zonarea nu au fost necesare ajustări

o Cea mai buna utilizare: nu au fost necesare ajustări

• 13 DECLARAREA VALORII

Având în vedere rezultatele obținute prin aplicarea metodei de evaluare, relevanța acesteia, informațiile de piață care au stat la baza metodei și scopul evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piață estimată a proprietății imobiliare descrise este:

Valoarea echitabila

Valoarea terenului subiect 36.500 euro echivalent a 166.217 ron, obținută prin piață (15,50 euro / mp teren liber)

Evaluarea s-a efectuat în scopul determinării valorii echitabile în vederea informării clientului, cu scopul realizării schimbului de terenuri intre proprietari - persoane fizice si Municipiul Arad, ținându-se seama de cea mai bună utilizare a terenului respectiv, starea acestuia și de prețul pieței.

Valoarea nu cuprinde TVA

Valoarea a fost determinată prin abordarea prin piață - metoda comparațiilor

• 14 MONEDA RAPORTULUI

Opinia finală a evaluării este prezentata în € și Lei. Cursul de schimb pentru transpunerea calculelor Leu - valuta (€), folosit in evaluare a fost de 1 € = 4.5539 lei Exprimarea în € a opiniei finale este adecvată doar atât vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.)

• 15 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE. CONDIȚII LIMITATIVE

• ■ Acest raport de evaluare este destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului și destinatarului. Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară;

• ■  Datele și informațiile din raport sunt confidențiale;

• ■ Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane nu atrage după sine răspunderea evaluatorului;

• Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea față de terți în afara clientului și destinatarului evaluării, nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice terț, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

• ■ Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, se aplică numai la programul de utilizare stabilit, aceasta nu poate fi utilizată în combinație cu nicio altă evaluare; în caz contrar nu este validă;

• ■ Evaluatorul nu va acorda despăgubiri clientului sau altor persoane ca urmare a unor greșeli în executarea prestărilor de servicii (din culpa sa, a serviciilor sale), decât în limita asigurării de răspundere profesională pe care evaluatorul o are încheiată conform reglementărilor în vigoare;

• ■ Eventualele despăgubiri prevăzute la alin. (6) sunt aplicabile numai în cazul în care culpa evaluatorului este dovedită conform legislației în vigoare.

• 16 ANEXE

16.1 Informații utilizate (Surse de informații)

• •  Situația juridică a proprietății imobiliare;

• •  Proprietarul imobilului - pentru informațiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situație juridica, istoric - precizate prin CF/documente), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

• •  Baza de date a evaluatorului; Informații privind piața imobiliară specifică (prețuri)

• •  Informații furnizate de către agenții imobiliare (rig imobiliare) privind oferte;

• •   revistele de profil;

Comparabile folosite -TERENURI LIBERE INTRAVILANE

Comparabila 1 (oferta )

Reclama ta pe OLX!

Vând teren zona 6 Vanatori langa CET. cri front stradal langa soseaua care merge la groapa de gunoi, suprafața 5000 mp., front stradal la sosea 35 mL.utilitati: curent, apa. pe teren.

Preț: 12 euro/mp.

Anunțuri publicate de: Real Investments

Anunț adaugat de pr storia

Vând tei rn 5000 mp. zona 6 Vanatori 14312 este adaugat de pe Stoiia.ro.

Următorul anunț >

ifr îmi place 0 j Distribuie

Vizualizări: 194

https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-5000-mp-zona-6-vanatori-14312-ID813qT.html#c829d 1 b431

Comparabila 3 (oferta)

zona proiecție

Dobanda î\ ♦ Robor J lu-a

Aleg» c»l ir.a bun cr»d-t pentru caia'

Q Trimite mesaj

V. 07238 92323

Arad, județ Arad

Vezi pe harta

Anunț ib ile utilizator ukjr

Proprietar

8 850m²

Reclama ta pe OLX!

Teren intravilan zona Gai, front stiadal 123m Tel. 723 * arata telefon -

https://www.olx.rO/oferta/vand-teren-intravilan-arad-zona-gai-ID8yci9.html#60b3b270el

Comparabila 5 (oferta)

Rare Toyota Yans 1 0     Oii ftred borte rs and

Full Automate 1 Own burners a!f in perfect

Moto ”fo ■ Mae mto

https://laiumate.ro/teren-5000-mp-la-iesirea-din-arad-spre-sofronea-13145-356194.html

Alte oferte

Proprietar 1300 m²

Reclama ta pe O LX!

Vând teren intravilan. suprafață 1300 mp. Sinnkoi.Hi Mic (luda), proprietar. intabulat. utilitari ta sti<x1a. canalizare. Preț 19000 Euro neg. Iei. 743 - arata telefon •.

localiure și

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/arad/micalaca/teren-constructii-de-vanzare-

X38G0303B?lista=10147363

16.2Documente si schite

© SUCIU CONSULTING 1.1. Publicarea sau reproducerea sunt interzise

© SUCIU CONSULTING l.l. Publicarea sau reproducerea sunt interzise

© SUCIU CONSULTING l.l. Publicarea sau reproducerea sunt interzise

Extras din HCLM Arad nr.59/28.02.2017

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD

xx. xxxxx 16.02.201"

EXPUNERE DE .MOTIVE

în vederea implementării unui proiect de realizare a unor terenuri de sport in Zona Calea

6 Vânători, unde există și un teren proprietatea privată a unor persoane fizice este necesară realizarea unui schimb de terenuri intre Municipiul Arad și proprietarii terenului.

Pentru aceasta este necesară în primă etapă efectuarea tutei lucrări cadastrale a terenului proprietatea privată a Municipiului Arad înscris in C.F. nr. 333214 - Arad, motiv pentru care consider oportun adoptarea unui proiect de hotărâre in acest sens.

FKLMAK1A -Ml N1C1F1L LL 1 ARAD

DIRECȚIA PATRIMONIU

SERVICIUL ADMINISTRARE PATRIMONIU

Nr. ad. 73550/M2/16.02.2017

RAPORT

cu privire Ia dezlipirea unui imobil, proprietatea privată a Municipiului Arad, înscris în C.F. nr. 333214 Arad - Zona Calea 6 Vânători

Imobilul, teren extravilan, proprietatea privată a Municipiului Arad, înscris in C.F. nr. 333214 - Arad, cu nr. cad: 333214. in suprafață totală de 156.889 mp. este situat in Municipiul .Arad. Zona Calea 6 Vânători, intre noul penitenciar și Cerealcom S.A.. având acces atât de pe Calea 6 Vânători, cât și pe continuarea străzii Câmpul Liniștii.

Pe terenul mai sus amintit există un proiect de realizare a mior terenuri de sport, iar parcela de teren cu nr. cad. 332138. este proprietatea unor persoane fizice dobândită prin cumpărare (inițial terenul fiind dobândit prin restituire in natura in baza Legii nr. 10 2001). actualmente creând dificultăți in implementarea proiectului.

în vederea soluționării problemei, este necesară realizarea unui schimb de terenuri intre Municipiul Arad și persoanele fizice proprietare a parcelei menționate.

Suciu Consulting i.i.

Doamnei evaluator Xxxxxx Xxxxx

Subsemnatul Xxxxxx Xxx Xxxx în calitatea mea de proprietar al terenului înscris în C.F. nr. 332138 - Arad, nr. cadastral 332138, arăt că suprafața terenului mai sus indicat este conform CF - 2750 mp iar suprafață reală pe care o dețin în proprietate (în cotă parte cu Xxxx Xxxxxxx) este conform Sentinței Civile nr. 304/18.06.2009 în Dosar nr. 2839/108/2007, de Tribunalul Arad, - 2 357 mp. în ceea ce privește diferența de suprafață arăt că Municipiul Arad a restituit în temeiul Legii nr. 10/2001 fostului proprietar, pe vechiul amplasament suprafața de 2750 mp dar în fața instanței, după administrarea probei cu expertiza tehnică judiciară, s-a stabilit că în realitate suprafața restituibilă este de 2357 mp. Acesta este și motivul pentru care Municipiul Arad a dezlipit o suprafață de teren de 2357 mp pe care ne-a oferit-o în schimb. Nu au fost efectuate lucrările pentru corectarea suprafeței întrucât diferența de teren de la 2357 mp la 2750 mp revine oricum Municipiului Arad, instituția nedorind să efectueze cheltuieli suplimentare nejustificate și care ar duce la același rezultat respectiv aducerea în proprietatea acesteia a întregii suprafețe de teren. Pentru reducerea suprafeței de teren de la 2750 mp ia 2357 mp ar fi trebuit ca anterior notării dreptului de proprietate a doamnei Darlău, Municipiul Arad să fi dezlipit din suprafața de 2750 mp suprafața de 393 mp astfel urmând să rămână o suprafață de 2357 mp. Acest lucru nu s-a întâmplat la vremea respectivă astfel că această lacună va fi acoperită prin înțelegerea celor două părți, proprietarii privați fiind de acord cu predarea întregii suprafețe de 2750 mp către Municipiul Arad din care doar 2357 mp aparțin de drept subsemnatului și coproprietarei mele.

Față de cele de mai sus, vă solicit să procedați la evaluarea terenului înscris în C.F. nr. 332138 - Arad, nr. cadastral 332138 ținând cont de suprafața reală care urmează a fi predată Municipiului Arad respectiv 2357 mp.

Mai arăt că am achiziționat terenul în discuție de'la doamna Darlău Xxxx Xxxxxxx prin contractul autentificat sub nr. 4640 încheiat la data de 27.10.2016 la Birou Notarial Morariu. Ulterior doamna Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx a dobândit cota de % din imobil prin contractul autentificat sub nr. 477 încheiat la data de 03.02.2017 la Birou Notarial Morariu.

ROMÂNIA

TRIBUNALUL ARAD

SECȚIA CIVILĂ

DOSAR NR.2839/108/2007

SENTINȚA CIVILĂ NR. 304

Ședința publică din data de 18 iunie 2009 Președinte     Xxxxx Xxxxxxx

Grefier        Xxxxxxx Xxxxxx

S-a luat în examinare în vederea pronunțării acțiunea civilă exercitată de reclamanta Dărlau Xxxx Xxxxxxx în contradictoriu cu pârâții Primarul Municipiului Arad, Municipiul Arad reprezentat prin Primar și Cerealcom SA, pentru Legea nr. 10/2001.

La apelul nominal nu se prezintă nimeni.

Procedura de citare a fost legal îndeplinită

S-a făcut referatul cauzei după care se constată că prin încheierea de ședință din data de 11 iunie 2009 s-au consemnat concluziile părților, încheiere care face parte integranta din prezenta hotărâre.

TRIBUNALUL

Constată că prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță la data de 22 iunie 2007 reclamanta Dărlău Xxxx Xxxxxxx a chemat în judecată Primarul Municipiului Arad și CEREALCOM SA, solicitând ca prin hotărâre să se dispună obligarea pârâților să-i restituie diferența de 6362 m.p. teren intravilan situat în Arad C1.6 Vânători nr.51 înscris în c.f. 8453 Arad, iar în cazul în care o parte din acest teren .este afectat de amenajări de utilitate publică să i se stabilească măsuri reparatorii prin echivalent în compensare cu teren intravilan amplasat pe raza municipiului Arad.

în fapt se arată că prin notificarea înregistrată la Primăria Municipiului ■ Arad , sub nr.27299/9 noiembrie 2001,dosar execuțional 1063/2001 a solicitat restituirea în natură a terenului în suprafață de 9012 m.p înscris în c.f. 8453 Arad. Terenul a fost proprietatea tatălui ei și a fost trecut în proprietatea Statului Român ca efect al naționalizării.

Prin dispoziția nr. 9310 din 23 mai 2007 emisă de Primarul Municipiului Arad s-a dispus să i se restituie în natură suprafața de 2750 m.p. din terenul situat în Arad înscris în CF nedefinitiv 73120 Arad, cu nr, top. 161.1569/3/4/2 . nr. cad- 9739, iară a se preciza unde este diferența de teren solicitată.

Prin adresa nr. ad.27299/30.05.2007 Primăria municipiului Arad i-a comunicat că pentru suprafața de 2750 m.p. situat în CF nedefinitiv 73120 Arad

cu nr.iop. i6i.i569/3/-+/^ m.cau.y/jy s-a etius uispuziua nr. 93iO/zj ti.ai zw/, iar în urma identificării efectuate de către Comisia internă de evaluare constituită pentru aplicarea Legii 10/2001 s-a constatat că suprafața de 6160 m.p. se afla în incinta SC Cerealcom, fiind aplicabile prevederile art.l alin.3, art. 21 și 22 din Legea nr.l 0/200 l.Totodată a mai arătat că suprafața de 102 m.p. este afectat de rețeaua magistrală de termoficare a CET Arad. Schița de parcelare a terenului situat în Arad CL. 6 Vânători nr.51 înscris în CF 8453 Arad întocmită de Primăria Municipiului Arad, care a stat la baza rezolvării notificării, este greșită și nu corespunde cu situația de fapt existentă în teren.

In dovedirea acțiunii reclamanta a depus la dosar copia notificării adresată executorului judecătoresc,dispoziția nr. 9310 din 23 mai 2007, referatul nr. 27299 a Municipiului Arad, copia adresei Comisiei tehnice cu nr., 1494/07.05.2007,copia răspunsului primăriei municipiului Arad nr. 27299,copia colii de c.f.

La data de 10 octombrie pârâta SC Cerealcom SA a depus la dosar întâmpinare prin care solicită respingerea ca nefondată a cererii.

Municipiului Arad prin întâmpinare a arătat că nu se opun , în principiu admiterii acțiunii reclamantei, în sensul obligării entității investite cu soluționarea notificării la emiterea unei dispoziții motivate în baza Legii nr.10/2001 și respingerea acțiunii față de pârâtul de ordinul I.

Pe cale de excepție invocă lipsa calității procesuale pasive a primarului municipiului Arad, arătând că în cazul litigiilor fundamentate pe Legea nr. 10/2001 are calitate procesuală pasivă unitatea administrativ teritorială, în cazul de față Municipiul Arad, reprezentat prin primar. Totodată se mai invocă și excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului Arad, având în vedere că potrivit prevederilor art. 27 din Legea 10/2001 republicată, obligația soluționării notificării revine unității deținătoare a imobilului.

Prin întâmpinare pârâta SC Cerealcom solicită respingerea ca nefondată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă. în motivare arată că suprafața de teren care este revendicată de reclamantă și care se află în incinta societății este conform schițelor depuse în probațiune de reclamantă ocupată de construcții care sunt utilizate de societate pentru desfășurarea activității.

Prin efectuarea expertizei în cauză se va putea stabili cu ușurință natura construcțiilor care ocupă terenul și dacă acestea mai sunt sau nu necesare activității societății.

Pârâta AVAS București, prin întâmpinare pe cale de excepție solicită admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a AVAS față de obiectul acțiunii. Totodată se invocă și excepția inadmisibilității acțiunii privind despăgubirile în echivalent deoarece nu au fost respectate dispozițiile art. 29 din Legea nr. 10/2001 republicată.

Prin precizarea de acțiune reclamanta solicită obligarea entității investite cu soluționarea notificării potrivit prevederilor Legii nr.10/2001 la emiterea unei dispoziții motivate de restituire în natură a suprafeței de 6362 m.p teren • intravilan situat in municipiul Arad Calea b Vânători nr.51 înscris in ct nr.8453 Arad cu nr.top 4728/b.a, iar în cazul în care o parte din acest teren este afectat de amenajări de utilitate publică, să î se stabilească măsuri reparatorii prin echivalent în compensare cu teren intravilan amplasat pe raza municipiului Arad.

Pârâta SC Cerealcom Arad prin precizările depuse arată că societatea are în acționariatul său la ora actuală Statul Român reprezentat prin AVAS cu o participație minoritară, dar apreciază că valoarea acestei participați! este mai mică decât valoarea imobilului revendicat și prin urmare nu sunt incidente prevederile art. 21 din lege.

Reclamanta și-a precizat la termenul din 8 noiembrie 2007 acțiunea în sensul că solicită anularea dispoziției primarului municipiului Arad nr. 9310 723 mai 2007 și în consecință obligarea entităților investite cu notificarea respectiv : Municipiul Arad prin primarul municipiului Arad și SC Cerealcom SA la emiterea unei dispoziții motivate de restituire în natură a suprafeței de 9012 m.p. teren intravilan înscris în c.f. 8453 Arad cu nr.top. 4728/b.a jar în cazul în care această suprafață de teren este afectată de amenajări de utilitate publică să i se stabilească măsuri reparatorii prin echivalent prin compensare cu teren intravilan amplasat pe raza municipiului Arad.

Față de concluziile raportului de expertiză judiciară efectuat în cauză reclamanta și-a precizat pentru termenul de judecată din 5 februarie 2009 acțiunea solicitând chemarea în judecată în calitate de pârâtă a AVAS București, ca instituție publică care a efectuat privatizarea pârâtei SC Cerealcom SA , să propună acordarea de despăgubiri bănești, pentru terenul în suprafață de 2709 m.p amplasat în incinta SC Cerealcom SA la valoarea stabilită de expert de 65 euro/m.p.

Pentru suprafața de teren de 3923 m.p. identificată de expert ca fiind afectată de magistrala de termoficare și de rețeaua electrică solicită obligarea pârâtului Municipiul Arad, ca unitate deținătoare a terenului în înțelesul prevederilor HGR nr.250/2007, să înainteze Autorității Naționale pentru Restituirea proprietății București dosarul pentru acordarea de despăgubiri bănești, astfel cum au fost stabilite în raportul de expertiză tehnico judiciară.

Din probele administrate în cauză tribunalului constată următoarele :

Conform notificării depuse la Biroul executorului judecătoresc Xxxxxxxxxx Xxxxx înregistrată la dosarul execuțional nr. 1063 din 20.02. 2001 reclamanta a solicitat restituirea în natură a terenului în suprafață de 9012 m.p. înscrisă în CF nr. 8453 Arad, nr. top. 4728/b.a proprietatea antecesorului său tată Xxxxxxx Xxxxx.

Potrivit mențiunilor înscrise în CF imobilul de sub A 1 1 ,în suprafața de 9012 m.p. a fost dobândit cu titlu de moștenire în părți egale de către Xxxxxxx Xxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxx și Xxxxxxx Xxxxx la data de 19 martie 1932.

Ulterior contorm notațiilor de sub ti.i coteie ae proprietare aeținure ne Xxxxxxx Xxxxxxxxx și Colarov iova au fost dobândite de Xxxxxxx Xxxxx cu titlu de cumpărare la data de 2 martie 1936.

imobilul a fost preluat cu titlu de naționalizare de către Statul Român de la antecesorul reclamantei care figura ca unic proprietar la 17 decembrie 1979 și transmis în administrarea operativă a SC Cerealcom SA Arad conform încheierilor de sub B 8,9,10.

Din copia certificatului de moștenitor nr.745 din 30 aprilie 1994 rezultă că reclamanta are calitate de moștenitoare acceptantă după antecesorul său tată Xxxxxxx Xxxxx decedat la data de 28 ianuarie 1994 fiind dovedită calitatea de persoană îndreptățită în sensul dispozițiilor art. 4 alin.2 din Legea 10/2001.

Municipiul Arad prin primar a emis dispoziția nr.9130 din 23 mai 2007 prin care a dispus restituirea în natură a suprafeței de 2750 m.p. din imobilul teren situat în Arad, înscris în CF nedefinitivă 73120 Arad, nr. top 161.1569/3/4/2 număr cadastral 9739.

Prin adresa nr.27299 din 30.05.2007 Primăria municipiului Arad a comunicat reclamantei că în urma identificării efectuate de către Comisia internă de evaluare pentru aplicarea Legii 10/2001 suprafața de 6160 m.p. se află în incinta Cerealcom SA, iar suprafața de 102 m.p. sunt afectați de rețeaua magistrală de termoficare a CET Arad , pârâta arătând totodată că nu are calitatea de unitate deținătoare, solicitând ca reclamanta să-și exprime opțiunea cu privire la modalitatea de acordare a despăgubirilor pentru această suprafață. Respectiv terenul în compensare conform procesului verbal afișat la sediul instituției cuprinzând inventarul bunurilor disponibile sau despăgubiri

Din schița de parcelare întocmită de Primăria municipiului Arad reiese că terenul situat în Arad C1.6 Vânători nr.51 înscris în CF nr.8453 Arad care a stat la baza soluționării notificării reclamantei a fost greșită și nu corespunde cu situația de fapt existentă în teren.

Acest fapt rezultă din raportul de expertiză tehnică- judiciară întocmit de expertul numit Csurovscki Andrei care a concluzionat că suprafața totală de teren înscrisă în c.f. nr.8453 Arad, nr. top.4728/b.a este de 8989 m.p. și nu 8989 m.p., cum este înscrisă în CF ; suprafața de teren afectată de magistrala de termoficare este de 3923 m.p. și nu 102 m.p. cum greșit s-a constatat în schița ■ de parcelare; suprafața de 2702 mp, este amplasată în incinta SC Cerealcom. SA și nu 6160 mp, cum sa menționat în schița de parcelare; diferența de 2357 m.p. este amplasată în parcela înscrisă în CF ■ nedefinitivă 7320 Arad, nr. top. 161.1569/3/4/2 și nu suprafața restituită în natură prin dispoziția nr. 9310/2007 în întindere de 2750 m.p.

Prin dispoziția nr. 823/19.02.2009 Municipiul Arad prin primar a dispus acordare de măsuri reparatorii constând în despăgubiri bănești pentru suprafața de 3923 m.p, identificată de expert ca fiind afectate de magistrala de termoficare și de rețeaua electrică.

Prin precizările de acțiune reclamanta a ch^âTînjuâ'wală'âîafpe'pârâta'" SC Cerealcom SA cât și AVAS București pentru a fi obligate la acordarea de despăgubiri bănești pentru suprafața de 2709 m.p. amplasată în incinta SC Cerealcom la valoarea de 65 euro /m.p stabilită în raportul de expertiză .

Conform concluziilor expertizei topografice pe această suprafață de teren sunt edificate construcții și amenajări care sunt utilizate de pârâta SC Cerealcom pentru desfășurarea propriei activități jar valoarea de circulație a terenului este de 650.160 ron.

Prin urmare restituirea în natură a acestui teren nu este posibilă întrucât societatea pârâtă SC Cerealcom ar fi lipsită de facilitățile legate de activitățile specifice de recepționam și depozitare a cerealelor.

Art.10 alin.5 din Legea 10/2001 prevede că restituirea în natură și terenurile pe care ulterior preluării abuzive s-au edificat construcții autorizate se restituie numai dacă nu sunt necesare unității deținătoare.

Contrar apărărilor pârâtei AVAS București în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art.21 alin.l și 2 din Legea nr. 10/2001 întrucât pârâta SC Cerealcom are în acționariatul său la ora actuală Statul Român reprezentat prin AVAS București cu o participație de capital social de 6,46 % potrivit certificatului constatator nr. 15740/21.04. 2008 emis de Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul Arad, modificările la actul constitutiv s-au efectuat în urma adoptării Hotărârii nr.2/04.2008 a Adunării generale extraordinare a acționarilor societății.

In urma finalizării lucrărilor desfășurate în baza H.G NR. 894/1991 s-a eliberat Certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria M 07 nr.2877/5.05.2003.

Dacă ne raportăm la acest moment capitalul social al Statului reprezentat prin pârâta AVAS București s-a majorat cu contravaloarea terenului greșit la capitalul social ajungând la 11,62 %, iar ulterior ca urmare a unei alte majorări s-a ajuns la 14,18 %.

Insă, indiferent la ce moment ne raportăm la valoarea de participație a statului prin AVAS aceasta este sub valoarea terenului având în vedere valoarea nominală a unei acțiuni care este de 2,5 lei iar valoarea cotei de participație a statului este 376270 lei dacă ne raportăm la cota de 14,18 % și de 157270 lei ,. daca se are în vedere cota de participație de 6,46 % la capitalul social cât este în prezent întrucât astfel cum s-a arătat valoarea terenului care se află în incinta pârâtei SC Cerealcom SA este de 650.160 lei.

în conformitate cu art.6 alin.3 din HG nr. 844/1991 terenul pentru care s-a emis certificatul de atestare a dreptului de proprietate se include în patrimoniul pârâtei.

în acest context excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul Statul Român prin AVAS București este nefondată , în cauză sunt incidente dispozițiile art. 29 din Legea 10/2001 care prevăd că pentru imobilele evidențiate în patrimoniul unor societăți comerciale privatizate, altele decât cele prevăzute ia ari. zi aitn. i și z persoanele îndreptățite au dreptul ia despăgubiri în condițiile legii speciale privind regimul de stabilire și plata a despăgubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv , corespunzător valorii de piață a imobilelor solicitate. Normele metodologice de aplicare a Legii 10/2001 aprobată, prin HG nr. 250/2007 vizează la art. 29 alin. 1 și 2 stabilirea regimului juridic al reparațiilor pentru cazul imobilelor situate în intravilanul localității aflate în patrimoniul societăților comerciale care sunt privatizate integral sau într-o proporție care nu permite aplicarea art. 21 din lege.

Instanța va avea în vedere în ce privește cuantumul despăgubirilor solicitate de reclamantă că în condițiile prevăzute de art.29 din Legea 10/2001 coroborat cu art.l (1) titlul VII , art. 13(1) din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente pârâta AVAS București poate fi obligată să emită decizia prin care să se constate că reclamanta are dreptul la măsuri reparatorii constând în despăgubiri pentru imobilul din litigiu amplasat în incinta pârâtei SC Cerealcom SA .

Analizarea și stabilirea cuantumului final al despăgubirilor care se acordă potrivit prevederilor prezentei legi se face în conformitate cu art. 16 alin .2 Titlu] VII din Legea 247/2005 astfel că pretențiile de acordare a despăgubirilor bănești la valoarea stabilită prin raportul de expertiză nu este întemeiată.

Față de această stare de fapt în temeiul art. 2 ,4 ,7 ,9 ,21 , 25, 26 și 29 din Legea nr. 10/2001 HG nr-.250/2007 , art. 34 din Legea 7/1996 va admite în parte acțiunea civilă precizată formulată de reclamanta Dărlău Xxxx Xxxxxxx împotriva pârâților Municipiul Arad reprezentat prin primar, AVAS București și în consecință va dispune modificarea art.l din Dispoziția nr.9310 din 23 mai 2007 emisă de pârâtul Municipiul Arad reprezentat prin primar, în sensul restituirii în natură a suprafeței de 2357 m.p. în loc de 1750 m.p. și rectificarea suprafeței de teren înscrisă în CF nedefinitivă 73120 Arad nr. top 161.1569/3/4/2 conform raportului de expertiză tehnică de la 2750 m.p. la 2357 m.p.

Va obliga pârâta AVAS București să emită decizia prin care să constate că reclamanta are dreptul la măsuri reparatorii constând în despăgubiri pentru imobilul - terenul în suprafață de 2709 m.p. înscris în CF NR.8453 Arad , nr. top 4728 /0/2 amplasat în incinta SC Cerealcom SA.

Pe cale de consecință față de considerentele arătate va respinge acțiunea reclamantei împotriva pârâtei SC Cerealcom SA care nu are calitatea de deținătoare a imobilului în sensul Legii 10/2001 .

întrucât nu s-au solicitat cheltuieli de judecată , nu s-a făcut aplicarea dispozițiilor art. 274 cod.pr. civilă.

Pentru aceste motive în numele legii HOTĂRĂȘTE

Admite în parte acțiunea civilă precizată formulată de reclamanta Dăriău Xxxx Xxxxxxx cu domiciliu procesual ales în Arad str. Luceafărului nr. 9 Bl, 14 ap. xx împotriva pârâților Municipiul Arad reprezentat prin primar, AVAS cu sediul în București sector 1, str. Căpitan Aviator Alexandru Șerbănescu nr.50 și în consecință :

dispune modificarea art.l din Dispoziția nr.9310 din 23 mai 2007 emisă de pârâtul Municipiul Arad reprezentat prin primar, în sensul restituirii în natură a suprafeței de 2357 m.p. în loc de 2750 m.p.

rectificarea suprafeței de teren înscrisă în CF nedefinitivă 73120 Arad nr. top 161.1569/3/4/2 conform raportului de expertiză tehnică de la 2750 m.p. la 2357 m.p.

Obliga pârâta AVAS București să emită decizia prin care să constate că reclamanta are dreptul la măsuri reparatorii constând în despăgubiri pentru imobilul - teren în suprafață.de 2709 m.p. înscris în CF NR.8453 Arad , nr. top 4728 /0/2 amplasat în incinta SC Cerealcom SA .

Respinge acțiunea precizată a reclamantei împotriva pârâtei SC Cerealcom SA Arad.

• 1.           reci. Dăriău Xxxx Xxxxxxx cu domiciliu procesual ales în Arad str. Luceafărului nr. 9 Bl. 14 ap. xx

• 2.           pârât Municipiul Arad reprezentat prin primar

• 3.           AVAS cu sediul în București sector 1, str. Căpitan Aviator Alexandru Șerbănescu nr.50 ••

• 4. Cerealcom SA Arad C1.6 Vânători nr.51

  
  
  
  

ANEVAR - Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania

SUCIU CONSULTING l.l. CUI: 29937689;

Sediu: Arad, Str. Dimitrie Bolintineanu nr. 13

Telefon: 0764-015.676 / 0745-503.707

E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx

CONT: BANCA ROAAANA DE DEZVOLTARE

IBAN: R002BRDE020SV74270960200

CF 347768 ; Nr. Cadastral 347768 - Teren liber 2.357 mp Orașul Arad, jud. Arad; zona Str. 6 Vanatori

PROPRIETAR:

Municipiul Arad

CLIENT:	Xxxxxx Xxx-Xxxx
Adresa client:	Arad, Str. Razboieni, nr. 25
DESTINATAR:	Xxxxxx Xxx-Xxxx si PRIMĂRIA ORAȘULUI ARAD

IULIE 2017

ANEVAR - Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania

SUCIU CONSULTING 1.1. CUI: 29937689;

Sediu: Arad, Str. Dimitrie Bolintineanu nr. 13

Telefon: 0764-015.676 / 0745-503.707

E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx

CONT: BANCA ROAAANA DE DEZVOLTARE

IBAN: R002BRDE020SV74270960200

SINTEZA EVALUĂRII

Numele solicitantului	Xxxxxx Xxx-Xxxx
Destinatarul lucrării	Xxxxxx Xxx-Xxxx si PRIMĂRIA ORAȘULUI ARAD
Obiectul evaluării	Valoarea echitabilă a terenului intravilan cu categoria de folosință “pășune”, avand Nr. Cadastral 347768, Nr. Topo A1 347768 si suprafața de 2.357 mp, “Teren neimprejmuit”, proprietate privata.
Identificarea proprietății	In - CF 347768 Arad, Plan de amplasament și delimitare a imobilului/27.03.2017 - vezi Anexe, documente anexate prezentului raport de evaluare.
Scopul evaluării	Scopul evaluării este de a stabili valoarea echitabilă, pentru terenul intravilan evaluat, in vederea informării clientului, cu scopul realizării schimbului de terenuri intre proprietari -persoane fizice si Municipiul Arad - conf. Ad. 73550/M2/16.02.2017.

Opinia asupra valorii echitabile propusă de evaluator:

Valoarea terenului subiect 37.700 euro echivalent a 171.682 lei, obținută prin piață (16 euro / mp teren liber)

Evaluarea s-a efectuat în scopul determinării valorii echitabile în vederea informării clientului, cu scopul realizării schimbului de terenuri intre proprietari - persoane fizice si Municipiul Arad, ținându-se seama de cea mai bună utilizare a terenului respectiv, starea acestuia și de prețul pieței._________________________________________________________________

Curs de schimb valutar pentru transpunerea calculului 1 € = 4,5539 Lei___________________

Data evaluării Evaluarea s-a efectuat asupra datelor puse la dispoziția evaluatorului de __________________către beneficiar. Data de referința a raportului este 01.07.2017.___________

Reglementări Standarde ANEVAR, Ediția MAI 2017

• ■ SEV 100 - Cadrul general

• ■ SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării

• ■ SEV 102 - Implementare

• ■ SEV 103 - Rapoartarea evaluării

________________ ■ SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare__________ Cadrul legal ■ Legislația în vigoare

Tipuri ale valorii SEV 104 (Baza de evaluare) - valoarea echitabilă

Luând în considerare scopul prezentei evaluări, tipul valorii adecvat este "valoarea echitabilă”, definită de SEV 104 - Tipuri ale valorii ca fiind:

> prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, preț care reflectă interesele acelor părți.

Valoarea echitabilă cere estimarea prețului care este just pentru ambele părți specifice, identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obține din tranzacție. Pe de altă parte, valoarea de piață cere ca orice avantaj sau dezavantaj, care nu ar fi obtenabil sau suportat de către participanții de pe piață, să nu fie luat în considerare.

Valoarea echitabilă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deși, în multe cazuri, prețul care este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piață, vor fi situații în care estimarea valorii echitabile va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piață.

Opinia finală a evaluării este prezentata în € și lei. Exprimarea în € a opiniei finale este adecvată doar atât vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.).

Abordarea în evaluare            Abordarea prin Piață

_________________________________1. Metoda comparațiilor directe de piață________________ Restricții de utilizare, Acest raport de evaluare este destinat numai scopului precizat distribuire sau publicare și numai pentru uzul clientului/ destinatarului. Nu acceptam nicio responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nicio circumstanță

Datele și imformațiile din raport sunt confidențiale. Publicarea lor trebuie să aibă aprobarea scrisă a autorului.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) și poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris și prealabil al evaluatorului) și verificat, în conformitate cu legislația în vigoare.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este e Evaluator Autorizat - Membru Titular si are competența necesară întocmirii acestui raport.

Xxxxx Xxxxx Xxxxxx

Evaluator autorizat - membru titular EPI /

Cuprins

• 1   EVALUATOR

• 2  CLIENT/DESTINATAR

• 3   IDENTIFICARE PROPRIETATEA EVALUATĂ

• 4  TIPUL VALORII ESTIAAATE . BAZA DE EVALUARE

• 5  SCOPUL EVALUĂRII

• 6   DATA ESTIMĂRII

• 7  DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT

• 8  DOCUMENTE AVUTE LA BAZA RAPORTULUI

• 9  ZONA DE AMPLASARE

• 9.1  ANALIZA ZONEI

• 9.2  FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂȚII

• 9.3  ANALIZA PIEȚEI SPECIFICE

• 9.4  ANALIZA CERERII

• 9.5  ANALIZA OFERTEI

• 9.6  ECHILIBRUL PIEȚEI

• 9.7  ANALIZA PRETURILOR

• 10 CEA AAAI BUNĂ UTILIZARE

• 11  Evaluare

• 11.1    Reglementări / Conformitatea cu SEV / Certificarea

Declarația de conformitate:

Certificare:

• 12  IPOTEZE - IPOTEZE SPECIALE

• 12.1   ABORDAREA PRIN PIAȚA - COMPARAȚII

• 13 DECLARAREA VALORII

• 14 MONEDA RAPORTULUI

• 15  RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE. CONDIȚII LIMITATIVE

• 16 ANEXE

• 16.1    Informații utilizate (Surse de informații)

• 16.2    Documente si schite

RAPORT DE EVALUARE - Teren liber intravilan -

1 EVALUATOR

Evaluatorul	■ Xxxxx Xxxxx Xxxxxx
Legitimație ANEVAR Adresa evaluatorului            1	- Nr. 18187, valabila 2017 • Orașul: Arad • Str. D. Bolintineanu, nr. 13 • Telefon: 0745-091.373 • E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx
Executant	• Jrs. Xxxxx Xxxxx Xxxxxx
Nr. identificare raport	- 25/12.07.2017

2 CLIENT/DESTINATAR

Client Adresa	- Xxxxxx Xxx-Xxxx ■ Arad, Str. Razboieni, nr. 25
Destinatarul raportului	-Xxxxxx Xxx-Xxxx si PRIMĂRIA ORAȘULUI ARAD

• 3 IDENTIFICARE PROPRIETATEA EVALUATĂ

Teren intravilan

Proprietate înscrisă în CF 347768

Suprafața teren 2.357 mp, in intravilan, nr. Cadastral 347768, “Teren neimprejmuit”.

Proprietar	■ Municipiul Arad
Adresa proprietății	■ Orașul Arad, jud. Arad; zona Str. 6 Vanatori

• 4 TIPUL VALORII ESTIMATE . BAZA DE EVALUARE

Luând în considerare scopul prezentei evaluări si recomandările standardului aplicabil SEV 100 -Cadru general, s-a apelat la estimarea “valorii echitabile”:

Valoarea echitabilă - SEV 104:

> „Valoarea echitabila este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, preț care reflectă interesele acelor părți. ”

Valoarea echitabilă cere estimarea prețului care este just pentru ambele părți specifice, identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obține din tranzacție. Pe de altă parte, valoarea de piață cere ca orice avantaj sau dezavantaj, care nu ar fi obtenabil sau suportat de către participanții de pe piață, să nu fie luat în considerare .

Valoarea echitabilă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deși, în multe cazuri, prețul care este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piață, vor fi situații în care estimarea valorii echitabile va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piață.

• 5  SCOPUL EVALUĂRII

Scopul evaluării este de a stabili valoarea echitabilă, pentru terenul intravilan evaluat, in vederea informării clientului, cu scopul realizării schimbului de terenuri intre proprietari - persoane fizice si Municipiul Arad - cf. Ad. 73550/M2/16.02.2017.

• 6  DATA ESTIMĂRII

Data inspecției           • Inspecția a fost efectuată de către evaluator în prezența

proprietății                  solicitantului la data de 01 Iulie 2017

Data de referință a evaluării • 01 Iulie 2017

Curs de schimb utilizat pentru transpunerea calculelor ■ 1 € = 4.5539 Lei

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare perioadei Iulie 2017.

• 7  DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT

• ■ Dreptul deplin inscris în CF 347768

o Parcela de teren in intravilan, cu categoria de folosința „pășune”, nr. Cadastral 347768, in suprafața de 2.357 mp (suprafața din acte).

• ■ Conform CF, înscrieri privitoare la dreptul de proprietate:

Proprietar: Municipiul Arad

Prin Actul administrativ 59 din 28.02.2017 emis de CL Arad se infiinteaza CF 347768 cu nr cadastral 347768, rezultat din dezmembrarea imobilului cu nr cadastral 333214 inscris in CF nr 333214.

• ■ Sarcini înscrise în Cartea Funciară:

o Nu sunt. Data Cerere CF cu nr. 46401 /09.05.2017

Alte mențiuni ale evaluatorului:

• ■ Evaluatorul a avut la dispoziție o copie extras de CF 347768 din 9.05.2017, eliberat conform cererii 46401, pus la dispoziție de către client, din care s-au extras datele mai sus prezentate, -anexat prezentului raport și considerat parte integrantă. Conform extrasului de carte funciară prezentat proprietatea imobiliară este libera de sarcini;

• • Valoarea proprietății a fost determinată în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini;

• ■ Proprietate publica, proprietatea privata a municipiului Arad

• 8  DOCUMENTE AVUTE LA BAZA RAPORTULUI

• •  Extras de CF 347768 .

• ■  Plan de amplasamet si delimitare a imobilului (vezi Anexe)

• ■  Certificat de urbanism nr. 1143 / 10.06.2017

• ■  H O T Ă R Â R E A nr. 59 din 28 februarie 2017

- ad. 73550/M2/16.02.2017

• 9 ZONA DE AMPLASARE

Denumire              ■ Zona periferica a orașului Arad cu potențial mixt de dezvoltare, C-

lea 6 Vanatori, perimetrul Penitenciarului Arad si in imediata apropiere a amplasamentului industrial al firmei Cerealcom Arad. Aceasta zona, in special partea stanga a soselei, in sensul de mers Arad-Sofronea (DJ7O9B) si după liniile CFR, prezintă interes pentru construcția de amplasamente industriale (Cerealcom, SildorProd, Feroneria, Verofer, statie de betoane etc.) cu drumuri de acces asfaltate si pietruite.

■ Partea dreapta a str. 6 Vanatori este caracterizata prin existenta, cu preponderenta a proprietarilor rezidențiale - case unifamiliale.

Localizare proprietate            ■ Orașul Arad, str. 6 Vanatori.

■ Jud. Arad.

Terenurile sunt situate deci intr-o zona cu dezvoltare preponderent industriala a Aradului, cu acces din C-lea Aurel Vlaicu si din centura de trafic greu a orașului.

Conform ipotezelor speciale prezentate in raportul de evaluare, terenul subiect prezintă restricții de construire pentru proprietățile rezidențiale - locuințe, aici putând fi dezvoltate alte tipuri de amplasamente: zona de agrement > parcuri, complexe sportive, recrere, turism etc.

Dezvoltarea economica a Aradului a fost favorabila in primul rând datorita poziției sale geografice, deosebit de strategica, orașul fiind principala poarta de intrare in Romania dinspre Uniunea Europeana si cel mai important nod al rețelelor de transport rutiere si feroviare transeuropene din vestul României, inclus in Coridorul Paneuropean IV, care leaga Europa de Vest de tarile Europei de Sud - Est si Asiei Centrale.

In ultimii ani, Aradul a cunoscut o creștere economica semnificativa, printr-o serie de privatizări reușite (de exemplu Astra Vagoane, achizitionata de Trinty Industries Inc., SUA,

Arbema achizitionata de Brâu Union AG, Austria) si prin investițiile in noi unitari industriale realizate prin atragerea investitorilor străini si romani. Un alt element de atractivitate l-a constituit infrastructura extinsa, forța de munca calificata si bogata tradiție industriala. Nu in ultimul rând trebuie menționata implementarea cu succes a proiectului Zonei de Dezvoltare Economice Arad promovat de Camera de Comerț, Industrie si Agricultura Arad in parteneriat cu administrația publica locala.Aceasta presupune realizarea Zonei Industriale Arad si a Centrului Logistic, a Terminalului Cargo de pe Aeroportul International Arad, a Târgului International Arad si a Zonei Libere Arad-Curtici. O parte a acestor componente - Zona Industriala Arad, Zona Libera Arad - Curtici a fost realizata, celelalte sunt intr-o faza avansata de finalizare. Zona Industriala Arad a fost inaugurata in 1999 pe o suprafața de 15 kmp si pana la jumatatea anului 2001 au fost construite facilitați de producție si de depozitare a 10 firme, valoarea investițiilor in infrastructura si utilitari depășind 1,5 milioane USD, numărul locurilor de munca create fiind de peste 2000. Principalele ramuri industriale si cele mai reprezentative firme din Arad: vagoane de marfa: Astra Trinty si vagoane de calatori - Astra Vagoane Calatori; mobila si accesorii pentru mobila: Imar, MGA, Cotta International, Feroneria; confecții si textile: Sabina & Co, Moda, TEBA, Manitoba; industrie alimentara: Petra, Indagrara, Arvinex, Arbema - Brâu Union Romania; componente pentru industria auto: Leoni Wiring, Xxxxxx-Xxxxx Romania; componente electronice: Eastern Technology, contoare: Contor Zenner, Victoria; incaltaminte: West Shoes Industry - materiale paramedicale: Sanevit. Principalele produse de export constau in vagoane de marfa si material rulant, confecții si textile, mobilier si accesorii, componente pentru industria auto, incaltaminte si jucării. Conform datelor publicate de Institutul National de Statistica, in perioada ianuarie-august 2010, in județul Arad, valoarea exporturilor s-a ridicat la 1034,24 milioane de euro. Municipiul Arad ocupa primul loc in clasamentul orașelor de mărime medie la acest indicator.ln activitatea comerciala a Aradului se constata diversificarea formelor de comerț si servire, prin promovarea unor unitati specializate avand o dotare si tinuta moderna, precum si prin extinderea unor unitati mici, tip boutique. Au aparut noi unitati comerciale Cash&Carry: Metro, Selgros; Hipermarketuri: Real, Kaufland, Carrefour, Jumbo, Billa - 4 unitati; Supermarketuri: Lidl - 4 unitati, Profi - 2 unitati, Unicarm - 6 unitati, magazine de lux (Atrium Mall, Arad Galeria Mall), bricolaj (Dedeman, Praktiker, Bricostore).

Principalele industrii din localitate sunt dominate de principalii agenti comerciali: LEONI WIRING SYSTEMS ARAD, Xxxxxx X- Xxxxx ROMANIA, PORTA KMI ROMANIA, YAZAKI COMPONENT TECHNOLOGY, MANITOBA TEX, J.R.L. EDITION, EASTERN TECHNOLOGY, NDB LOGISTICA ROMANIA, ROMANIA COMBI, VELVET PELARAD, CAMERA DE COMERȚ INDUSTRIE SI AGRICULTURA a județului Arad, INCONTRO PREFABBRICATI, COTURNIX, RUMÂN IAN ARTS & CRAFTS, JOHNSON ROMANIA, MEDIAVAM SPEDIZIONIERE, LGA EXPRES, MIC ROMÂNIA, ROWO,etc

Principalele platforme industriale sau zone din localitate unde este grupata activitatea de producție, sunt: Zona Industriala Vest, Zona industriala Est, Zona industriala Nord, Zona industriala Sud - Zadareni si zona Industriala Curtici.

Aspecte pozitive:

• •  localitate urbană mare, reședință de județ

• •  localitate rurală suburbană mare, importantă

• •  densitate mare a populației

• •  veniturile populației peste medie

• •  șomaj redus

• •  economie locală puternică

• •  dezvoltare industrială și comercială semnificaivă

9.1 ANALIZA ZONEI

Tipul locației	X	Urban		Suburban		Rural
Distanța față de centrul localității		Mare	X	Medie	.....	Mică
Densitatea construcțiilor în zonă		>75%	X	25% - 75%	......	<25%
Caracterul edilitar al zonei	X	Mixt		Rezidențial	.....	Comercial
	X	industrial		Turistic	............	agricol

Nivel de dezvoltare		Total dezvoltat	Rapid	■■	Stabilizat	X	încet
Economia zonei		scăzută	în regres		stagnare	X	în dezvoltare

Val. de piață a propriet. similare în zonă		în creștere	X	Echilibru		în scădere
Perioada de marketabilitate	....................	< 6 luni	——	6 -12 luni	X	>12 luni
Lichiditate		Mare	X	Medie		Mică
Interes la cumpărare		Mare	X	Mediu		Mic
Interes la închiriere		Mare		Mediu	X	Mic

în zonă sunt amplaste construcții cu destinație mixata - industriala si rezidențiala, pentru zona analizata dezvoltarea fiind preponderent industriala;

• ■ Dotări și rețele edilitare suficiente - apa potabila, energie electrica, canalizare este in zona;

• ■ Ambient civilizat, liniștit, fără poluare cu noxe auto semnificative;

• ■ Nu s-au făcut măsurători privind poluarea, dar nu se cunosc agenți poluanți în zonă

• ■ Proprietatea evaluata nu se află în zonă inundabilă.

Scurta descriere a lotului, per ansamblu Parcela: CF 347768 ANCPI Arad

o Categoria de terenuri cu suprafața mica / medie, fata de parcelele existente in zona ;

o Situata la Nord fata de Cerealcom si Sud raportat la Penitenciarul Arad.

o 0 parcela cu o suprafața de 2.357 mp, de forma dreptunghiulara, plana;

o Nu prezintă construcții;

Forma terenului este dreptunghiulara, având un contur regulat. Teren cu topografie plană, configurație plană. Natura terenului de fundație normală. Nu are frontală la DN7 din zona respectiva.

9.3 ANALIZA PIEȚEI SPECIFICE

Proprietatea evaluata este situata intr-o zona periferica a orașului Arad, pe partea stanga a străzii 6 Vanatori, in sensul de mers Arad-Sofronea (DJ709B), aflata la cca. 100 ml de aceasta sosea, aproape de centura orașului si o zona industrial UTA 1 si Canpul Liniștii, preponderent industrial dar si residential, respectiv commercial.

Zonele industriale din Arad se impart in doua categorii:

1. zone infiintate de către Primărie Municipiului Arad si Consiliul Local Arad: Zona Industriala Vest, Zona Industriala Est, Zona Industriala Nord, Zona Industriala Est si Zona Libera Arad -Curtici

zone infiintate pe structura vechilor platforme industriale din Municipiul Arad: Zona Industriala UTA - Câmpul Liniștii, Zona Industriala Calea 6 Vanatori - Gara CFR Arad, Zona Industriala Aradul Nou - Gara CFR Aradul Nou - Sanicolaul Mic

2. zone infiintate pe vechile platforme industriale

• a) Zona industriala UTA - Câmpul Liniștii

Localizare - platforma de Nord UTA - Câmpul Liniștii

Destinație - activitati industrie, depozitare, colectare deșeuri

înființata - după anul 1990

Acces - de pe str. Poetului se poate ajunge la centura de Nord a Municipiului Arad; exista si acces pe calea ferata

Firme prezente in zona: Parcul Industrial UTA 1, SC REMAT SA Arad, SC Metalcomp International SRL, Holcim Romania

Utilitari - societățile care isi desfasoara activitatea in aceasta zona dețin toate utilitățile necesare funcționarii unor activitati industriale

• b) Zona industriala Calea 6 Vanatori - Gara CFR Arad

Localizare - platforma de Nord Calea 6 Vanatori - Gara CFR Arad Destinație - activitati industrie si depozitare;

înființata - după anul 1990

Acces - de pe Calea 6 Vanatori se poate ajunge la centura de Nord a Municipiului Arad; exista deasemenea acces pe cale ferata

Firme prezente in zona: SC FERONERIA SA, FRIGORIFER ARAD, ICIM ARAD, LAZAR & CO, etc

Utilitati - societățile care isi desfasoara activitatea in aceasta zona dețin toate utilitățile necesare funcționarii unor activitati industriale

• c) Zona industriala Aradul Nou - Gara CFR Aradul Nou - Sanicolaul Mic

Localizare - platforma de Sud - Est Gara CFR Aradul Nous - platforma fostei întreprinderi Refacerea

Destinație - activitati industrie si depozitare;

înființata - după anul 1990

Acces - platforma industriala este poziționată la aproximativ 2 km de soseaua Timișoara - Arad -Oradea; exista deasemenea acces pe cale ferata

Firme prezente in zona: Prodagro Bian, Cotta International, MGA, diferite societari care comercializează materiale de construcții, etc.

Utilitati - societățile care isi desfasoara activitatea in aceasta zona dețin toate utilitățile necesare funcționarii unor activitati industriale

• d) Zona industriala Pădurii

Localizare - zona de Sud - Est a orașului

Destinație - activitati industrie si depozitare;

înființata - după anul 1990 pe vechea platforma industriala din zona

Acces - platforma industriala este poziționată aproape de Aeroportul din Arad

Firme prezente in zona: Contor Group, Aradeanca, Confecții Arad, diferite societari comerciale care comercializează materiale de construcții

Utilitati - societățile care isi desfasoara activitatea in aceasta zona dețin toate utilitățile necesare funcționarii unor activitati industriale

Caracteristicile si elementele proprietarii evaluate duc la identificarea segmentului de piața a proprietarii de tipul teren intravilan cu destinație mixta - agrement si/sau industrial.

9.4 ANALIZA CERERII

Cererea reflecta in cea mai mare măsură nevoile, cerințele materiale în strânsă concordanta cu puterea de cumpărare, precum si preferințele consumatorilor. Factorii importanți analizați:

• 9.6 ECHILIBRUL PIEȚEI

O caracteristica de baza (generala) a piețelor imobiliare este aceea in care cererea si oferta de proprietăți imobiliare nu se afla in echilibru. In momentul evaluării cat si pe termen scurt evaluatorul considera activitatea si tendința pieței proprietății subiect astfel:

• ■ Min: 12 / m²

• ■ Max: 20 / m²

• ■ Nu se cunosc închirieri de terenuri in zona evaluata

• ■ Piață a cumpărătorului, din anul 2008 până în prezent;

• ■ Trend descendent al valorii pe piața specifică cu o ușoară încetinire la sfârșitul anului 2012, o stabilizare pe parcursul anului 2015 si o tendința de creștere la finalul anului 2016, care se menține si pentru primul trimestru al anului 2017.

• ■ Număr redus de tranzacții.

Din elementele prezentate mai sus, se desprinde clar concluzia că nivelul cererii este mai mic decât cel al ofertei și avem de a face cu o piață a cumpărătorului, cu prețuri care tind să se stabilizeze; estimăm că această tendință se va păstra, cel puțin pe termen scurt și mediu.

Oferte si tranzacții terenuri pentru dezvoltare industriala cu deschidere la sosele naționale si drumuri județene:

Nr.	Zona	Oferte min	Oferte max	Tipul de dezvoltare a zonei
1	Zona Ind. Grădiște / acces din str. P. Rares	10	25	Mixt
2	Zona industriala CET Arad / centura Nord	10	20	Industrial
3	Zona industriala 6 Vanatori	12	18	Industrial
4	Zona industriala Gai / BAT	20	30	Mixt
4	Zona industriala Panduit / Arad-Sofronea	10	15	Mixt

10 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Deși conceptual de cea mai bună utilizare se folosește în special în valoarea de piață, analiza CMBU a unei proprietăți este o etapă importantă a procesului de evaluare prin care se identifică contextul în care participanții de pe piață și evaluatorii selectează informațiile comparabile de piață. în anumite situații o astfel de analiză este necesară și adecvată.

■ în cazul terenului aparținând persoanelor fizice, cea mai bună utilizare trebuie analizată ca alternativă de utilizare a acestora din diferite variante posibile și constituie ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare.

Conceptul de C.M.B.U. reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare.

C.M.B.U. este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Terenul este analizat în una din următoarele situații:

• ■  cea mai bună utilizare a terenului liber;

• ■  cea mai bună utilizare a terenului construit.

Terenul apartinand proprietății evaluate este amplasat intr-o zona mixta - industriala si rezidențiala, pentru zona analizata dezvoltarea fiind preponderent industriala. Estimam, astfel, ca CMBU pentru terenul liber este destinația mixta: agrement - conf. Certificatului de urbanism nr. 1143 si, de asemenea industriala, conf. specificului de dezvoltare al zonei, ambele fiind posibile, permise legal și fără a fi nevoie de o altă validare a fezabilității financiare sau a maximizării productivității.

Zona deține un potențial de dezvoltare industriala fiind caracterizata prin prezenta terenurilor libere destinate construcțiilor industriale dar si celor rezidențiale.

Zona în care se află amplasamentul studiat, este preponderent industriala, cf. PUG / PUZ zonal.

Conform Certificatului de urbanism nr. 1143 / 10.06.2016, pus la dispoziția evaluatorului de către proprietar, terenul subiect prezintă ca si regim tehnic “categoria de folosința pășune” iar zona aferenta este zona „de parcuri, complexe sportive, recerere, turism, perdele de protecție”.

Terenul subiect prezintă si interdicții permanente:

• -   nu se vor autoriza construcții de locuințe in zona;

• -   nu se vor autoriza construcții in zona de protecție Pp53.

Astfel, cele 3 utilizări posibile pentru terenul supus evaluării sunt utilizarea terenului pentru dezvoltare rezidențiala, teren pentru dezvoltare industriala si teren pentru dezvoltare comerciala. Având in vedere restricțiile de construire, amplasarea terenului si vecinătățile existente, singura utilizare a terenului care respecta toate cele 4 criterii este cea de teren pentru dezvoltare industriala, celelalte utilizări alternative nerespectand condiția permisibilitatii legale si/sau fezabilității financiare. De asemena utilizarea comerciala nu este maxim productiva datorita faptului ca o astfel de dezvoltare nu permite recuperarea investiției prin vanzarea terenurilor ca urmare a preturilor mici care se pot obține pentru aceste terenuri avand in vedere distanta mare fata de zonele rezidențiale si fata de utilitati.

In urma analizei celei mai bune utilizări a rezultat cea mai buna utilizare ca fiind teren pentru dezvoltare industriala si, avand in vedere cele înscrise in Certificatul de urbanism nr. 1144, dezvoltare amplasament agrement - parcuri, complex sportiv, recerere, turism etc.

Practic, ținând cont de tipul proprietarii și de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă (si singura) pentru proprietatea evaluata este cea de proprietate imobiliară „teren intravilan cu dezvoltare industriala dar si de agrement”. Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:

o este permisibilă legal;

o îndeplinește condiția de fizic posibilă.

o este fezabilă financiar.

o este maxim productivă se refera la valoarea proprietății imobiliare in condițiile celei mai bune utilizări (destinații).

Având în vedere aceste aspecte, împreună cu caracterizarea zonei, dacă amplasamentul nu ar fi construit la data evaluării, el ar prezenta interes maxim pentru o dezvoltare mixta industriala si/sau agrement (cf. Certificatului de urbanism nr. 1143/10.06.2017) - și putem afirma că amplasamentul analizat se află în CMBU a sa, fără a fi nevoie de o altă validare a fezabilității financiare sau a productivității maximale.

Cu excepția cazurilor în care piața terenurilor libere este slab segmentată și nu face diferență între utilizări, CMBU pentru proprietatea construită o urmează pe cea a terenului liber; astfel, luând în considerare tipul clădirilor existente pe amplasament, se constată că acestea sunt coerente cu utilizarea terenului.

11 Evaluare

la stadiul final (după finalizare)

11.1 Reglementări / Conformitatea cu SEV / Certificarea

In conformitate cu Standardele ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

• ■ SEV 100 - Cadrul general

• ■ SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării

• ■ SEV 102 - Implementare

• ■ SEV 103 - Rapoartarea evaluării

• ■ SEV 104 - Tipuri de valoare

• ■ SEV 230 - Drepturi asupra proprietarii imobiliare

Ghid metodologic de evaluare:

• ■ GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile;

Declarația de conformitate:

• ■ Prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare ale Bunurilor ANEVAR 2017, cu normele și cu metodologia de lucru recomandate în materie de evaluare, și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport;

• ■ Evaluatorul nu accepta niciun interes prezent sau de perspectiva în legătură cu proprietățile evaluate, de natură a influența opiniile conținute în raport;

• ■ Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului, destinatarului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări;

• ■ Onorariile de evaluare s-au calculat luând în considerare costurile materiale ale raportului de evaluare, volumul de ore muncă depus, termenul de execuție al lucrării de evaluare, amplasamentul proprietății;

Certificare:

• ■ Prezenta evaluare este realizata de către Xxxxx Xxxxx Xxxxxx - EXPERT EVALUATOR E.P.I., care semnează raportul in calitate de Membru Titular ANEVAR, SUCIU CONSULTING CIF 29937689, Arad.

• ■ In limita cunoștințelor si informațiilor deținute, certificam ca afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevărate și corecte;

• ■ Analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și prezentate in raport;

• ■ In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul;

• ■ La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează raportul (inclusiv evaluatorul executant) este Evaluator Autorizat - Membru Titular ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională continuă al profesiei și are competența necesară întocmirii acestui raport;

• ■ Prezentul raport de evaluare este realizat cu respectarea propriilor proceduri interne de calitate.

• Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională pe anul in curs.

12 IPOTEZE - IPOTEZE SPECIALE

Raportul de evaluare a fost realizat pe baza următoarelor ipoteze generale, inclusiv a celor care pot să apară în raport:

IPOTEZE:

• ■  Informația furnizată de către terți este considerată de încredere dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe;

• ■  Previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în raport se bazează pe condițiile curente de pe piață, pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen scurt și pe o economie stabilă în timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare;

• ■  Presupunem că nu există nici un fel de contaminanți și costul activităților de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informați de nici o inspecție sau raport care să indice prezența contaminanților sau a materialelor periculoase;

• ■  Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afectează valoarea terenurilor. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări la orice parcela de teren sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

• ■  Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea prin piața la cea mai buna utilizare a sa;

• ■  Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport.

• ■  Orice referință în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credință, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piață a proprietății evaluate sau a oricărei proprietăți în zona studiată.

• ■  Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilități. Nu au fost efectuate investigații în aces sens și evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

• ■  Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

• ■  Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele și titlurile de proprietate puse la dispoziție de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;

• ■  Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

Ipoteze speciale:

• ■  Evaluatorul nu își asumă nicio răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziție sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil și tranzactionabil;

• ■  Proprietatea este evaluată fără ipoteci sau datorii (dreptul deplin asupra proprietății);

• ■  Evaluatorul a examinat Extrasul CF, schițele, Planul de amplasament si delimitare al imobilului, documentele privitoare la proprietate anexate și a identificat proprietatea împreună cu proprietarului; locația indicată și limitele proprietății indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf / topometrist și nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății așa cum au fost ele indicate de proprietar și descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale;

• ■  Având in vedere faptul ca pe piața activa a proprietății imobiliare evaluate, destinația de teren intravilan pentru amenajarea de spatii agrement - parcuri, complexe sportive, recreere, turism etc., este extrem de puțin intalnita, astfel de proprietăți apartinand in general instituriilor publice, terenul a fost evaluat in ipoteza CMBU ca si teren pretabil pentru dezvoltare industriala. Conform Certificatului de urbanims nr. 1144/10.06.2017 acesta nu precizează restricitia de construire pentru proprietățile cu destinație industriala, amplasamentul fiind maxim fezabil in aceasta ipoteza.

în evaluarea terenului se pot utiliza șase metode (tehnici) recunoscute: comparația directă, extracția de pe piață, alocarea, tehnica reziduală, capitalizarea directă a rentei / arendei funciare (chiriei) și analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelării și dezvoltării. Alocarea și extracția combină metoda costului cu metoda comparației directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode.

12.1 ABORDAREA PRIN PIAȚA - COMPARAȚII

Evaluatorul a folosit ca metodă de estimarea a valorii terenului metoda comparației directe ducând la o opinie a valorii echitabile a acestuia.

Valoarea determinata prin piață se bazează pe teoria economică convențională, care susține existența unui preț unic conducător la punctul în care oferta este egală cu cererea, pe o piață concurențială.

Conceptele anticipării și schimbării, care fundamentează principiile cererii și ofertei, substituției și echilibrului, precum și cel al condițiilor externe sunt esențiale în abordarea prin comparația directă.

Metoda comparațiilor de piața utilizează analiza comparativa: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare si comparând aceste proprietari cu cea care trebuie evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietari imobiliare este in relație directa cu preturile unor proprietari competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemănările si diferentele intre proprietari si tranzacții, care influențează valoarea.

Metoda este cea mai utilizată și preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, prețurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri. Metoda se bazează pe valoarea pe metru pătrat a terenurilor libere expuse pe piața imobiliară locală.

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o variantă a tehnicii cantitative, analiza comparațiilor, care reflectă cel mai bine natura imperfectă a pieței imobiliare și tipul datelor de piață.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost din baza proprie de date, de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la instituțiile și persoanele direct implicate în tranzacții.

Colectarea datelor despre vânzările actuale, precum si despre cotatiile, ofertele si opțiunile disponibile:

ICriterii ci elemente d*	Teren se evaluat			Terenuri de comparați	e
| come a rație		Cemperșpite i	Comparazils *	Comparabila 3	Compara zi la -	Cc~oeraoita 5      '
Preț vânzare / ofertare - total		45,000 €	60,000 €	22,000 €	177,000 €	75,000 €
Prețul de vânzare l ofertare unitar		12.39 €/mp	12.00 €/mp	17.60 C/mp	20.00 €/mp	15.00 €/mp
Tipul comparabilei		oferta	oferta	oferta	oferta	oferta
Drepturi de proprietate transmise	integrai	integral	integral	integral	integral	integral
Restricții legate	intravilan ■ nerezidential (nu se autorizează construcții de locuințe)	intravilan - fara restricții de construire rezidențial	intravilan	intravilan	intravilan - fara restricții de construire rezidențial	intravilan
Condiții de finanțare	Numerar	similare	similare	similare	similare	similare
Condiții de vanzare	Tranzacti nepărtinitoare	similar	similar	similar	similar	similar
Condițiile pieței:	prezent	prezent	prezent	prezent	prezent	prezent
		Zona Grădiște •
Localizare:	Zona semiperiferica mixta •	semiperiferic str.	Zona industriala GET	Zona 6 Vanatori / str.	Zona Gai • semiperiferic •	Zona DJ 709B Arad-
	6 Vanatori	Xxxxxx Xxxx si prelungire Privighetorii	Arad / 6 Vanatori	Grisului	str. Dunării	Sofronea / periferic
Caracteristici fizice						.            J
Suprafața totală teren :	2,357 m.p.	3.632 m.p.	5,000 m.p.	1,250 m.p.	8.850 m.p.	5,000 m.p.
Forma	regulata	regulata	regulata	regulata	regulata	regulata
Front stradal - aprox:	fara FS/ acces indirect din 6 Vanatori - situat in planul secundar fata de sosea (CCA. 70ML)	fara - acces indirect din sosea si str. L. Roth	fs 35 ml la drum de acces din DN (plan secundar)	fs 25 ml la strada cu legătură la 6 Vanatori (str. Grisului)	da • 123 ml la str. Dunării	da. la sosea; retragere fata de sosea cca. 10-15ml
Topografie:	plan	plan	plan	plan	plan	plan
Eliberare teren	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul
Utilitari (en el / apa / canalizare	En. Electrica, apa. canalizare si gaz in imediata apropiere	Apa, en. Electrica si	Apa si en. Electrica	Toate utilitățile in	Toate utilitățile in	Toate utilitățile in
/ gaz metan . termoflcare / alte)		canalizare in zona	pe teren	imediata apropiere	imediata apropiere	imediata apropiere
Zonare	mixta	mixta	industrial	mixta	mixta	industrial
Cea ma buna utilizare	mixt ■ agrement si/sau industrial	mixt • rezidențial / industrial	industrial	industrial / pretabil agrement	mixt - rezidențial / pretabil industrial	mixt - agrement si/sau industrial

Grila de piață se prezintă astfel:

[ Elementul de COMPARAȚIE	Proprietatea subiect	Comparabila 1	Comparabila 2	Comparabila 3	Comparabila 4	Comparabila 5 J
Identificare Suprafața Preț vânzare / ofertare - total	CF 347768 ■ Arad, jud.	Zona Grădiște ■	Zona industriala CET Arad	Zona 6 Vanatori / str.	Zona Gai • semiperiferic •	Zona 0J 7098 Arad-
	Arad 2,357m.p.	semioerifericstr. Ludwie 3,632 m.p. 45,000 €	/ 6 Vanatori 5,000m.p. 60,000 €	Grisului 1,250m.p. 22,000 €	str. Dunării 8,850 m.p. 177,000 €	Sofronea / periferic 5,000 m.p. 75,000 €
Prețul de vânzare / ofertare unitar		12.39C/rrp	12,00 C/mp	17.60 C/mp	20.00 C/mp	15.00 C/mp
Tip comparabilă		oferta	oferta	oferta	oferta	oferta
Negocierea /interviu		4,000 €	6,000 £	2,000C	17,000 £	7,500 €
Marja negociere (%) / total ajustare Preț de vânzare ajustat		-9%        -1.1 i 11.29€	•10%       -1.2 £ 10.80 £	-9%        -1.6 £ 16.00 £	•10%       -1.9 £ 18.08C	-10%        -1.5 £ 13.50 €
1 Drepturi de proprietate transmise	integral	integral	integrali	integral	integral	integral
Ajustare (%) / total ajustare Preț ajustat		0%       0.0 € 11.29 €/mp	0%        0.0 £ 10.80 £/mp	0%        0.0 £ 16.00€/mp	0%       0.0 € 18.08 €/mp	0%         0.0 £ 13.50 €/mp
2 Restricții legale ■ coeficienți urbanistici	intravilan ■ nerezidential (nu se autorizează construcții de locuințe)	intravilan ■ fara restricții de construire rezidențial	intravilan	intravilan	intravilan ■ fara restricții de construire rezidențial	intravilan
Ajustare (%) / total ajustare Preț ajustat		-5.0%      -0.6 € 10.73 E/mp	0.0%        0.0 £ 10.80 £/mp	0.0%        0.0 £ 16.00 £/mp	•5.0%      -0.9 i 17.18 €/mp	0.0%         0.0 £ 13.50 £/mp
3 Condiții de finanțare	Nisnerar	similare	similare	similare	similare	similare
Ajustare (%) / total ajustare Preț ajustat		0.0%       0.0 £ 10.73 £/mp	0.0%        0.0 £ 10.80 £/mp	0.0%        0.0 £ 16.00 £/mp	0.0%       0.0 £ 17.18 £/mp	0.0%         0.0 £ 13.50 £/mp
4 Condiții de vânzare	Tranzacti nepărtinitoare	similar	similar	similar	similar	similar
Ajustare (%) / total ajustare Preț ajustat		0%       0.0 £ 10.73 £/mp	0%        0.0 £ 10.80 £/mp	0%        0.0 £ 16.00£/mp	0%       0.0 € 17.18 €/mp	0%         0.0 £ 13.50 £/mp
5 Condiții ale pieței (timpul)	prezent	prezent	prezent	prezent	prezent	prezent
Ajustare (%) / total ajustare		0%       0.0 £	0.0 £	0%        0.0 £	0%       0.0 €	0%         0.0 £
Preț ajustat		10.73 £/mp	10.80 £/mp	16.00 £/mp	17.18 €/mp	13.50 €/mp
6 Localizare	Zona semiperiferica mixta -6 Vanatori	Zona Grădiște • semiperiferic str. Ludwig	Zona industriala CET Arad /6Vanatori	Zona 6 Vanatori/str. Crisului	Zona Gai-semiperiferic str. Dunării	Zona DJ 7098 Arad-Sofronea / periferic
Ajustare (%) / total ajustare		5.0%       0.5 £	0.0%        0.0 £	0.0%        0.0 £	0.0%       0.0 €	10.0%        1.4 €
Preț ajustat		11.26€/mp	10.80 £/mp	16.00£/mp	17.18 €/mp	14.85 £/mp
7 Caracteristici fizice
a Mărime (dimensiune) ți formă	2,357 m.p.	3632mp / regulata	5000mp / regulata	1250mp / regulata	8850mp /regulata	5000mp / regulata
Ajustare (%) / total ajustare		0.0%       0.00 £	5.0%       0.54 £	0.0%       0.00 £	10.0%      1.72 £	5.0%        0.74 £
b Front stradal • deschidere la fațadă	fara FS/ acces indirect din 6 Vanatori-situat in planul secundar fata de sosea (CCA. 70ML)	fara-acces indirect din sosea si str.LRoth	fs 35 ml la drum de acces din 0N (plan secundar)	fs 25 ml la strada cu legătură la 6 Vanatori (str. Crisului)	da-123 ml la str. Dunării	da, la sosea; retragere fata de sosea cca. 10-15mt
Ajustare (%) / total ajustare c Topografie	plan	5.0%       0.6 £ plan	0.0%_     0.0 €___ plan	0.0%        0.0 £ plan	•10.0%      -1.7 £ plan	0.0%        0.0 £ plan
Ajustare (%) / total ajustare)		0.0%       0.0 £	0.0%        0.0 £	0.0%        0.0 £	0.0%       0.0 £	0.0%         0.0 £
d Eliberare teren (construcții demolabite/altele)	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul
Cheltuieli de demolare, elib. Teren		0.0 £	0.0 £	0.0 £	0.0 £	0.0 £
Ajustare (%) / total ajustare		0.0% ' 0.0 £	0.0% ' 0.0 £	0.0% ’ 0.0 £	0.0% ' 0.0 €	0.0%         0.0 i
Preț ajustat		11.82£/mp	11.34 £/mp	16.00 £/mp	17.18 €/mp	15.59 €/mp
8 UtiHtatl (en eU apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte)	En. Electrica, apa, canalizare si gaz in imediata apropiere	Apa, en. Electrica si canalizare in zona	Apasien. Electrica pe teren	Toate utilitățile in imediata apropiere	Toate utilitățile in imediata apropiere	Toate utilitățile in imediata apropiere
Cheltuieli utilitari		£4,714.0	£9,428.0	€0.0	£0.0	£0.0
Ajustare (%) / total ajustare Preț ajustat		16.9%       2.0 £ 13.82 £/mp	35.3%       4.0 £ 15.34€/mp	0.0% ' 0.0 £ 16.00 €/mp	0.0% ' 0.0 £ 17.18 €/mp	0.0%         0.0 £ 15.59 €/mp
9 Zonarea • destinația legala permisa	mixta	mixta	industrial	mixta	Y mixta	r industrial
Ajustare (%)' total ajustare		0.0%       0.0 £	0.0%        0.0 £	0.0%        0.0 i	0.0%       0.0 €	0.0%         0.0 €
Preț ajustat		13.82 £/mp	15.34 £/mp	16.00 €/mp	17.18£/mp	15.59 €/mp
10 Cea mal bună utilizare	mixt-agrement si/sau industrial	mixt - rezidențial/ industrial	industrial	industrial / pretabil agrement	mixt - rezidențial/ pretabil industrial	mixt-agrement si/sau industrial
Ajustare (%)! total ajustare		0.0%       0.0 £	0.0%        0.0 £	0.0%       0.0 €	0.0%       0.0 €	0.0%         0.0 £
Preț ajustat		13.8 £/mp	15.3 £/mp	16.0£/mp	17.2 £/mp	15.6 £/mp
Preț ajustat		13.8 €/mp 22% ' 2.5 £ £3.66 32%	15.3 C/mp	16.0 C/mp	17.2 C/mp	15.6 C/mp
Ajustare netă Ajustare totală brută ______________Ajustare brută procentuala			42%    ' 4.5 £ £4.54 42%	0%     ' 0.0 € €0.00 0%	•5% ' -0.9 £ €4.34 24%	16%         2.1 £ €2.09 16%

Suprafața	2.357 m.p.	Opinie unitara	16,00 €/mp
Valoare estimată	37.700 €	echivalent a	171.682 lei
Curs valutar folosit 1 euro =	4,5539	la data de	1-iul-17

După aplicarea ajustărilor s-au ales valorile amplasamentelor pentru care au fost necesare cele mai mici ajustări brute (procentual).

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluării a fost estimata ca fiind asimiliabila proprietarii comparabilei 3 deoarece proprietarii 3 i-au fost aduse cele mai puține ajustări (corecția bruta absoluta cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate; astfel, valoarea unitara terenului subiect, este 16 Euro/mp.

Analiza efectuata a condus la următoarele ajustări:

• ■  Comparabilele au fost decotate astfel: interval de ajustări de aprox. -10% - acestea au fost negociate mai mult datorita disponibilității vânzătorilor de a negocia substanțial in cazul unei vanzari ;

• ■  Pentru drepturi de proprietate transmise nu au fost necesare ajustări pentru elementele de comparație;

• ■  Pentru restricții (egale au fost necesare ajustări:

Au fost corectate negativ cu 5% comparabilele 1 si 4, acesta fiind fara restricție de construcire a proprietarilor rezidențiale, ele fiind situate in zone mixte cu construcții de acest tip. Corecțiile au rezultat din analiza pe perechide date intre comparabila 2 si 1, resp. Comparabila 3 si 4.

• ■  Pentru condiții de finanțare nu au fost necesare ajustări pentru elementele de comparație;

• ■  Pentru condițiile de vanzare nu au fost necesare ajustări ;

• ■  Pentru condițiile pieței nu au fost necesare ajustările ;

• ■  Pentru localizare au fost aplicate următoarele ajustări :

• -  comparabila 1 a fost ajustata cu 5% datorita amplasării in zona mai slaba decât subiectul evaluat;

comparabila 5 a fost ajustata cu 10% datorita amplasării in zona cu mult mai slaba decât subiectul evaluat;

Corecțiile au rezultat din analiza datelor secundare de piața.

• ■  Caracteristici fizice

Suprafața: au fost aplicate următoarele ajustări:

• -  5% pentru proprietatea comparabila 1 si comparabila 5;

10% pentru proprietatatea comparabila 4;

Ajustările au rezultat din analiza pe perechi de date intre comparabila 3 si ofertele corectate. Front stradal si acces: au fost necesare ajustări :

• -   Pozitiva de 5% pentru proprietatea comparabila 1;

• -  Negativa 10% pentru proprietatatea comparabila 4;

Ajustările au rezultat din analiza pe perechi de date intre comparabila 1 si ofertele corectate.

o Pentru utilități au fost necesare ajustări astfel: comparabila 1 si comparabila 2 au fost ajustate pozitiv cu 2 si resp. 4 euro/mp teren liber, datorita lipsei racordării la toate utilitățile (gaz metan si rețeaua de canalizare a orașului) . Ajustarea a rezultat din analiza pe perechi de date intre comp. 3 si ofertat ajustata.

o Zonarea nu au fost necesare ajustări

o Cea mai buna utilizare: nu au fost necesare ajustări

13 DECLARAREA VALORII

Având în vedere rezultatele obținute prin aplicarea metodei de evaluare, relevanța acesteia, informațiile de piață care au stat la baza metodei și scopul evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piață estimată a proprietății imobiliare descrise este:

Valoarea echitabila

Valoarea terenului subiect

37.700 euro echivalent a 171.682 ron, obținută prin piață

(16 euro / mp teren liber)

Evaluarea s-a efectuat în scopul determinării valorii echitabile în vederea informării clientului, cu scopul realizării schimbului de terenuri intre proprietari - persoane fizice si Municipiul Arad, ținându-se seama de cea mai bună utilizare a terenului respectiv, starea acestuia și de prețul pieței.

Valoarea nu cuprinde TVA

Valoarea a fost determinata prin abordarea prin piață - metoda comparațiilor

14 MONEDA RAPORTULUI

Opinia finală a evaluării este prezentata în € și Lei. Cursul de schimb pentru transpunerea calculelor Leu - valuta (€), folosit in evaluare a fost de 1 € = 4.5539 lei Exprimarea în € a opiniei finale este adecvată doar atât vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.)

15 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE. CONDIȚII LIMITATIVE

• ■ Acest raport de evaluare este destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului și destinatarului. Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară;

• ■  Datele și informațiile din raport sunt confidențiale;

• ■  Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane nu atrage după sine răspunderea evaluatorului;

• ■  Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea față de terți în afara clientului și destinatarului evaluării, nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice terț, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

• ■ Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, se aplică numai la programul de utilizare stabilit, aceasta nu poate fi utilizată în combinație cu nicio altă evaluare; în caz contrar nu este validă;

• ■ Evaluatorul nu va acorda despăgubiri clientului sau altor persoane ca urmare a unor greșeli în executarea prestărilor de servicii (din culpa sa, a serviciilor sale), decât în limita asigurării de răspundere profesională pe care evaluatorul o are încheiată conform reglementărilor în vigoare;

• ■ Eventualele despăgubiri prevăzute la alin.(6) sunt aplicabile numai în cazul în care culpa evaluatorului este dovedită conform legislației în vigoare.

16 ANEXE

16.1 Informații utilizate (Surse de informații)

• •  Situația juridică a proprietății imobiliare;

• •  Solicitantul - pentru informațiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situație juridica, istoric - precizate prin CF/documente), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

• •  Baza de date a evaluatorului; Informații privind piața imobiliară specifică (prețuri)

• •  Informații furnizate de către agenții imobiliare (rig imobiliare) privind oferte;

• •  revistele de profil;

Comparabile folosite -TERENURI LIBERE INTRAVILANE

Comparabila 1 (oferta )

Reclama ta pe OLX!

Vând teren zona 6 Vanatori langa CET. cu front stradal langa soseaua care merge la groapa de gunoi, suprafața 5000 mp., front stradal la sosea 35 mLutilitati: curent, apa, pe teren.

Preț: 12 euro/mp.

Anunțuri publicate de: Real Investments

Anunț .ftlaugat de pe storla

Vând teren 5000 mp. zona 6 Vanatori - 14312 esteadaugat de pe Storia.ro.

Următorul anunț )>

tfe îmi place 0 J Distribuie

Vizualizari:194

https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-5000-mp-zona-6-vanatori-14312-ID813qT.html#c829d 1 b431

Comparabila 3 (oferta)

teren intravilan, front strada 25m str. Grisului nr. 56 coordonate GPS

46.215225. 21.322121

Q 0741 949 877

<jP Adăugă fișier

https://www.olx.ro/oferta/teren-intravilan-arad-ID2Bnv 1 ,html#60b3b270e 1

Comparabila 4 (oferta)

Reclama ta pe O LX!

Teren intravilan zona Gai, front stradal 123m Tel. 723 - arata telefon -

https://www.olx.rO/oferta/vand-teren-intravilan-arad-zona-gai-ID8yci9.html#60b3b270el

Comparabila 5 (oferta)

Proprietar

1300 m²

Reclama ta pe OLX!

Vând teien inti.wilan. supiafata 1300 mp. SmnKoUu Mic(hada). jMOpuctar. intabulat, utilitari la strada. canalizare. Preț 19000 Eino neg. Tel. 743 - arata telefon -

80.000 EUR - Vând teren intravilan Micaiaca- Selgros                                                  înapoi în lista | ur<r

Arad, zona Micalaca • Vezi hartă

0730.102.117

Alte telefoane: 0727.876.437

Caracteristici

construcții

intravilan

Nu

Specificații

Alte detalii zonă

» Amenajare st raze asfaltate

Alte detalii

Vând teren intravilan. 5000 mp., zona Micalaca. langa Selgros. 15 ml. FS, cu CF. pretabil construcții, hala, depozite, etc. Preț 16 euro mp., tel.O730...vezi tot nuinărul:0740...vezi tot număful.0357...vezi tot

locjlaarc imprcjuxcni

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/arad/micalaca/teren-constructii-de-vanzare-

X38G0303B?lista=10147363

Pate referitoare la tron

Crt	Categorie Irtira fotfwnța plan	Suprafața <mp>	Tarla	Pa (teii	Nr. wpo	Observații / Refennțe
1	pășune DA	2.357	•	L®V2	•

Lungime Segmente

1) valorile lungimilor segmentelor sunt obțlmrte din proiecție In plan.

Punct început	Punct sfârțtt	Lungime segment <“(">>
1	2	”70.448’
2	3	33.455
3	4	70.446
4	5	4.51
S	1	28.944

ROMÂNIA

.11 DEȚUL ARAD

PRIMĂRIA MUNICIPII l.l 1 ARAD

Nr.__28133 din 1 0 1F» 2Q17

< I U î II H X I Dl HI! X x I •>

Nr.                          din 1 0     2017

In scopul:

Alte-copuri IXI ORMARi:

Ca urmare a Cererii adresate de: PRIMĂRIA MUNICIPII LUI ARAI) SERVICIUL. ADMINISTRARE PATRIMONIU

domiciliul in                                           municipiul

cu sediul județul__ARAI)_____________ orașul comuna          ARAI)

satul_______________________________________________________sectorul                     coti țx'.ștal

____________B-dul, REVOLUȚIEI__nr. 75 bl.________se.         et. ’ âjx ’

telefon fax____________________________________________e-mail

înregistrată la nr. _____________28133 __din                       27/04/2017

pentru imobilul - teren și sau construcții ■ situat in județul _____________________ARAI)

municipiul                                                                          cod

In temeiul reglementărilor Documentației de urbanism nr. _____________ tuza FUG

aprobată prin Hotărârea Consiliului Județean Local _______ARAD_______nr. 371          2015

In conformitate cu prev ederile Legii nr. 50 1991. prîv ind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

SI < 1 R l II |( X

1.REGIMUL JURIDIC

I eren situat in intravilanul municipiului Vad- proprietate privata a Municipiului Arad

2.RI GIMl 1 I CONOMIC

l olosint.i actuala* I eren mravilan Se solicita INI ORM \RI

• 3.REGIMI! TEHNIC

1 eren intrav ilan cuieț’<.»rin de folosința pasuiK’ situat in l 1 R:5? conform I’l 'li aprobat

! CI emil C'le situa ut Suh/ona (uneiionala P - zona de parcuri . complexe sportiv e. recrere. lurNm . perdele de proiecție Interdicții permanente

• - Nu se '.or autoriza construcții de locuințe in zona

• - Nu >e tor autoriza construcții in zona de proiecție Pp5 '

Prezentul certificat de urbanism poate fi utilizat in scopul declarat pentru: INFORMARE

• 4. OBLIGAI IL’NI AII- IUI 1 ARI I LI CERIU ICA1UI.LI DE VRBANISM:

în scopul elaborării documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții de construire de desființare solcitantul se va adresa autorității competente pentru protecția mediului:

Agenția pentru Protecția Mediului Arad. Splaiul Mureșului F.N.____________________________________________

In aplicarea Directivei Consiliului 85 337 CEL (Directiva EIA) privind evaluarea efectelor anumitor proiecte publice și private asupra mediului, modificata prin Directiva Consiliului 9711 CI: și prin Directiva Consiliului și Parlamentului European 2003 35 CE privind participarea publicului la elaborarea anumitor planuri și programe în legătură eu mediul și modificarea, cu privire la participarea publicului și accesul la justiție. a Directivei 85 337 Cl-.I- și a Directivei 96 61 CE. prin certificatul de urbanism se comunică solicitantului obligația de a contacta autoritatea teritorială de mediu pentru ca aceasta să analizeze și să decidă, după caz. încadrarea neîncadrarea proiectului investiției publice private in lista proiectelor supuse evaluării asupra mediului.

în aplicarea prevederilor Directivei Consiliului 85 33⁷ Cl-.I . procedura de emitere a acordului de mediu se desfășoară după emiterea certificatului de urbanism, anterior depunerii documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții la autoritatea administrației publice competente.

în vederea satisfacerii cerințelor cu priv ire la procedura de emitere a acordului de mediu, autoritatea competentă pentru protecția mediului stabilește mecanismul asigurării consultării publice, centralizării opțiunilor publicului și al formulării unui punct de vedere oficial cu privire la realizarea investiției în acord cu rezultatele consultării publice.

în aceste condiții:

Extras din HCLM Arad nr.59/28.02.2017

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI ARAD

Nr. 73550 16.02.201 ~

EXPUNERE DE .MOTIVE

în vederea implementării unui proiect de realizare a unor terenuri de sport in Zona Calea

6 Vânători, unde există și un teren proprietatea privată a unor persoane fizice este necesară realizarea unui schimb de terenuri intre Municipiul Arad și proprietarii terenului.

Pentru aceasta este necesară în primă etapă efectuarea unei lucrări cadastrale a terenului proprietatea privată a Municipiului Arad înscris in C.F. nr. 333214 - Arad, motiv pentru care consider oportun adoptarea unui proiect de hotărâre in acest sens.

PRIMĂRIA Ml -M CIVIL LI 1 ARAD

DIRECȚIA PATRIMONIU

SERVICIUL ADMINISTRARE PATRIMONIU

Nr. ad. 73550/M2/16.02.2017

RAPORT

cu privire la dezlipirea unui imobil, proprietatea privată a Municipiului Arad, înscris în C.F. nr. 333214 Arad - Zona Calea 6 Vânători

Imobilul, teren extravilan, proprietatea privată a Municipiului Arad, înscris in C.F. nr. 333214 - Arad, cu nr. cad: 333214. in suprafață totală de 156.889 mp. este situat in Municipiul Arad. Zona Calea 6 Vânători. între noul penitenciar și Cerealcom S.A.. având acces atât de pe Calea 6 Vânători. cât și pe continuarea străzii Câmpul Liniștii.

Pe terenul mai sus amintit există un proiect de realizare a unor terenuri de sport, iar parcela de teren cu nr. cad. 332138. este proprietatea unor persoane fizice dobândită prin cumpărare (inițial terenul fiind dobândit prin restituire în natura in baza Legii nr. 10 2001). actualmente creând dificultăți in implementarea proiectului.

In vederea soluționării problemei, este necesară realizarea unui schimb de terenuri intre Municipiul Arad și persoanele fizice proprietare a parcelei menționate.