Hotărârea nr. 260/2009

HOTARAREnr. 260 din 2009-07-15 PRIVIND APROBAREA SCHIMBULUI DE PROPRIETATI INTRE O SECTIUNE DIN TERENUL SITUAT IN STR. VIRGILIU NR. 55-57, SECTOR 1, PROPRIETATEA SC "ARCOM" SA SI TERENUL SITUAT ADIACENT IMOBIL DIN STR. VIRGILIU NR. 55-57, SECTOR 1, APARTINAND MUNICIPIULUI BUCURESTI


CONFORM CU

.n^r^MALUjL




T

Consiliul General al Municipiului București

ra^r?X^"«^*V^5FS?^S^ț5W2®®l^^e®K®2!aaeBa3H^£îa^ffiasaai^HEE®aB9fira8»fiBaBramBEaBBBa8^aB3BSSSWaBSM6IBOTBWBSWiraKa»KBB5a^»BBfS»TOaBWB«lOTaB0BS

HOTĂRÂRE

privind aprobarea schimbului de proprietăți între o secțiune din terenul situat în str. Virgiliu nr. 55 - 57, sector 1, proprietatea SC "ARCOM" SA și

terenul situat adiacent imobil din str. Virgiliu nr. 55 - 57, sector 1, aparținând Municipiului București

Având în vedere expunerea de motive a Primarului General al Municipiului București și raportul de specialitate al Direcției Generale de Dezvoltare, Investiții și Planificare Urbană - Direcția Evidență Imobiliară și Cadastrală, Direcția Administrare Patrimoniu și Direcția Urbanism și Amenajarea Teritoriului;

Văzând raportul Comisiei patrimoniu, raportul Comisiei economice, buget, finanțe și avizul Comisiei juridice și de disciplină din cadrul Consiliului General al Municipiului București;

în conformitate cu prevederile Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul prevederilor art. 36 alin. (2) lit. c), art. 45 alin. (3) și art. 121 alin. (4) din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI HOTĂRĂȘTE:

Art.1 Se aprobă trecerea din domeniul public în domeniul privat al Municipiului București a terenului situat adiacent imobil din str. Virgiliu nr.55 - 57, sector 1, în suprafață de 65,12 mp.

Art.2 Se aprobă schimbul de proprietăți între o secțiune din terenul situat în str. Virgiliu nr. 55 - 57, sector 1, proprietatea SC "ARCOM" SA și terenul prevăzut la art.1, ambele terenuri având suprafață egală de 65,12

mp.


Terenurile se identifică conform anexei nr.1

B-dul Regina Elisabeta 47, sector^, București, România; tei:- +4021305 55 00; www.bucuresti-primaria.ro


Art.3 Se însușesc rapoartele de evaluare întocmite de expert evaluator ANEVAR Petrea Neculae, pentru terenurile prevăzute la art. 2, conform anexelor nr. 2 și nr. 3.

Art.4 Imobilul primit la schimb se va înregistra în evidențele contabile ca bun aparținând domeniului privat al Municipiului București. Perfectarea contractului de schimb se va face de către Direcția Juridic, Contencios și Legislație după înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate privată a Municipiului București asupra terenului identificat în anexa nr. 3.

Art.5 Taxele pentru perfectarea actului de schimb vor fi suportate de S.C. „ARCOM” S.A.

Art.6 Predarea - preluarea imobilului se va face prin Protocol încheiat între părți, în termen de 10 zile calendaristice de la data perfectării actului de schimb.

Art.7 Anexele nr. 1,2 și 3 fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.8 Direcțiile din cadrul aparatului de specialitate al Primarului General al Municipiului București și S.C. „ARCOM” S.A. vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului General al Municipiului București din data de 15.07.2009.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,    SECRETAR GENERAL


AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI


Tudor Toma





B-dul Regina Elisabeta 47, sector 5, București, România; tel.: +4021305 55 00; www.bucuresti-primaria.ro

Pag 2

\n

Anexa 1



,A'*\


U i.



AK&xAHg.. L

A (>a /Ț-C-6-    ■ -W


_

PI AN nF AMP1 ASAMENT Șl deumitMe AL

/ / /-^xx


-?777----'XX/' NUMEliE Șl PRENUMELipROPRIETAB/jLaH

JUDEȚUL:    MUNIC. BUCUREȘ TI .    ..., ff/kCii-1 -o A Aornrui q A    Vrf \ <-J “ ‘ 7 /

TERIT.ADM.: SECTORUL 1    YX''XX ■'

CODSIRUTA: 179141    223cX aDRFSA' STR. VIRGILtXfc 'ft1 C '.


jiriuiM.    22XX

ADRESA:    STR. VIRGILIU NR. 55 - 57


o« c7 223M^ ADreSA:    STR.VIRGILtCI<W<X

R 55    '    ^.pf'oJlQCALITATEA: MUNIC. BUCUREȘTT""

SECT0RUL1

---------Xy I— I •”> -1T> <P.\


- XXXx v Mh u J., A V    -XX :

\    ț ic .    \aMeXdĂ ;‘^X;    nr‘-'-

\    " \3 K    S5r..

I    ■' -    ■'    - >; Jtfc-1 '."a C    .1-    ■ ' i —i-\-7-A-^

-i----ț " ZZZZZj Î2B '" 1 W”i '>■-"VĂS*--?—\    A •    •’    7m X

\    1 ______tTț!    ;$■ .    •'<•-    °A.™4    ,    O77>3S-    -,e ,a>5/ .- -?..

■' \X




buc 20c

fa™

Si- JL b    s/

,X 13\    XX77 67    <?


O 7B X 7i-X\my'' -\7S72 %X’    / X\<    ''■    (

© 74.4©-    \\X nN 4    \

/s7i XX ^X

:; ; .. .    (-■< /    /" ’% 7|T47 oîtjOăf\ I) I \

-TT /XX .*    \ S7 -    '


~?7 -fi


■\°7X/X <XB \ X, X7

7ff.ff/ \

7£7S i

h    .

L-r<'.vr


d>


Xv


’Z


*->


ZgȘgA'AĂ"


^XXXXXXeLE EXECUTAlfejLâfr^^




•4"Â/ tX /4'

■-■'"?■ /3.

Pagina 1 din 10


RAPORT de EVALUA


nform cu


IMOBIL-TEREN


Str. Virgiliu nr. 55-57, București sectorul 1.

Beneficiar,

S.C. ARCOM S.A București,


Expert evalyator ANEVAR ^Neculae



Ing. Petrea Neculae

Evaluator acreditat ANEVAR Membru Corpului de Experti Tehnici Expert tehnic judiciar - textile, pielărie



o v,

'

73 •• _ m 1! </>


\t% 97'!T9'15'.'239'

E-Mail: petreaniro(âe@yafî^TOm ' /, Internet: http://ww\eyaluațors.rck//



UJ


^evâtuaîoi


1. REZULTATELE EVALUĂRII

1.1.    Proprietatea imobiliară evaluată.

Prezentul raport de evaluare are ca obiect

piață a proprietății imobiliare - teren

1.2.    Solicitantul evaluării.

Evaluarea a fost solicitată de către S.C ARCOM S.A.

București, sectorul 1

1.3.    Data evaluării.

Raportul de evaluare a fost elaborat având ca dată de referință

09 iulie 2007.

1.4.    Bazele evaluării.

Valoarea de piață reprezintă baza prezentei evaluări și așa cum acest tip de valoare este definit de către Standardele Internationale de evaluare IVS 1, ediția a șaptea 2005, standarde adoptate de către ANEVAR ca reglementări locale privind cea mai bună practică in evaluare , prin Stardandul Internațional IVS 1 , are următoarea formulare.

“Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va putea fi schimbată la data evaluării , intre un compărător decis si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție , cu preț determinat obiectiv, după un marketing adecvat, in care părțile au acționat in cunoștință de cauză , prudent și fără constrângeri.”

1.5.    ,ezuitatul evaluării.

Pentru proprietatea imobiliara, evaluatorul estimează ca valoarea de piața la nivelul lunii iulie 2007 este de:


.o??


V = 70.000 €.



•?.»




^ONALÂ A

rt*eva Itiaf^cAN E VAR NfrftLRetreaMecutae

''Op doap^ *    s;'    •


i/)

E-Mail: petreanicolâe@ya(ioWC0Fn / ȘpJ-7 Internet: htțp://yA^^v^juațorsirg/'//s

http:ZZ^w.pfeaK/riBneasorri;x< $0


CERTIFICARE,

Prin prezenta, in limita cunoștințelor si informațiile deținute, certific faptul ca afirmațiile prezentate si susținute in acest raport sunt adevarate si corecte, ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai la ipotezele considerate si condițiile limitative specifice si sunt analizate , opiniile si concluziile mele personale , fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

Fac precizarea ca nu am nici-un interes , prezent sau de viitor in proprietatea care face subiectului prezentului raport de evaluare. Suma ce revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici-o Jegaluxa_cu declararea in raport a unei anumite valori.


_p i

ORM ^Wiblizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in - conformitate cu cerințele din Standardele Internationale de Evaluare, recomandările si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR si am respectat codul deontologic ANEVAR.

Sunt expert tehnic judiciar, membru titular ANEVAR, legitimație nr. 7089 și membru al Corpului Experților Tehnici din România.

Proprietatea a fost inspectata personal de către evaluator.

La data elaborării raportului am încheiata asigurarea de răspundere profesionala la ALLIANZ TIRIAC S.A.

/U ■4



,J-.......


E^MevaîuaWANEVAR

//xSv V' • 708Q •    4^/4 4


lj


>7089*

gptreaNeculae

PRQPR'^ *

Român};



..^NSCIP/^

• - Ti ..    \


3. DATE GENERALE.

3.1.    Obiectul evaluării.

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă evaluarea

terenului, din București str. Virgiliu nr. 55-57 sectorul 1.

3.2.    Scopul evaluării.

Stabilirea valorii de piață la data actuală. r------~~—i

ICONFORM CU!

t    i

' ' ' \ !

3.3.    Clientul si destinatarul lucrării Prezentul raport de evaluare a fost solicitat de către S.C ARCOM S.A. București sectorul 1


3.3.1. Situația juridică, a dreptului de proprietate

3.4. Proprietar: Terenul este domeniul public și aparține

primăriei pe care se află un post trafo electric.

3.5. Baza evaluării

în vederea evaluării terenului au fost parcurse următoarele etape: ■ Au fost studiate și aplicate următoarele referințe care sunt

acceptate în România:

<    >•    - Standardele profesionale europene pentru evaluarea

prdprietăților imobiliare IVS1 , legea nr 54/1998;

- Standardele interne și internaționale în materie de evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor 7 din România;



darde ce se referă în nrțQd^presJa evaluare;


/ZAC"’

..fost reținute și aplicate/Urth^toarele "


îi



AlA3"-‘

^r0R PR° Din RQVfe


ZZ    r, ,    v..

/Ay- &•    ■ XJ o .


Tel: 0J4'Ș945.2Wt6w\c

£l‘ E-Mail: petreank»tee@TOtciW3BO«fâ7-^Sjl Internet: htlp://wwwre'^taat6re,w»țn.:?|7i~~ •£?// httD:MA'vifw.pepiO'ri!ine.corn ' //l'jy./ ‘ WÎWlt

k

^u-^eviiluators^

Pagina 5 din 10


k -f .r/.’/.-ri-♦ :? -.mu! icc Jr-Pî?- e    ; r.t

-    “Valoarea de piață” ce reprezintă suma pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între

_ un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât într-o

jCONFORM CrAAiacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri. Metodologiile cele mai uzuale în estimarea valorii de piață includ: metoda comparațiilor directe, metoda capitalizării profitului și

metoda costurilor;

, A i.. ■

■    în executarea angajamentului asumat, am utilizat următoarele elemente:

-    documentarea pe baza actelor puse la dispoziție de către solicitant,

-    Inspecția la fața locului în , in prezența proprietarului, la data de 06 iulie 2007,

-    Analiza informațiilor culese și interpretarea lor;

■    Compararea valorilor;

Data evaluării / valuta folosită.

-    data realizării raportului de evaluare este 09 iulie 2007

-    valuta folosita: EURO.

3.4.1. Ipoteze si condiții limitative.

Acest raport de evaluare a fost realizat pe baza . următoarelor

ipoteze limitative:

-    nu se asuma răspunderea pentru legalitate

proprietate;


-    proprietatea este evaluată fără ipoteci

;datoPiî;

ZT/    .


Ing. Petrea Neculae Evaluator acreditat ANEVAR Membru Corpului de Experti Tehnici Expert tehnic judiciar - textile, pielărie


ÎS^Oator    Tel: 07^45^19    4

* DIN    petreanicolae@yahcM.cQ^:,-jM

-----fntemet: httpt/Zwww.eMsfeatoO^^

http7Zvww.pei^iiffiinexoftf,?>w


CtU

22. o;, 2CO3

/"'H,

t i wV.VJ/i :?    d ,r> j2:±.ț.u.:j,d

-    informațiile furnizate de către terți printre care: Anunțul Telefonic, Informații Bucureștene, revista “Capital”, ziarul “Bursa”,agențiile imobiliare din zonă, sunt considerate de încredere, dar nu li se poate acorda garanția pentru acuratețe;

-    acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, in întregime sau parțial, in documente, circulare sau in declarații, nici publicat sau menționat in alt fel, fara aprobarea scrisa a evaluatorului asupra formei si contextului in care ar putea sa apară;

_______________ - acest raport este confidențial, pentru dumneavoastră si pentru

CUM FO HMiWli ntii dumneavoastra, si este numai pentru destinația stabilita

ORIGINĂ


Nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop.

-    procedurile standard nu au condus la nici un indiciu privind existenta unei contaminări naturale sau chimice care sa afecteze valoarea proprietății analizate, sau a proprietăților vecine; daca se va stabili ulterior ca exista contaminare pe proprietate, sau alt teren vecin, sau ca au fost sau sunt in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, acesasta ar putea duce la diminuarea valoriii raportate.

-    nu am făcut nici o investigație si nici nu am inspectat părțile subsolului inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna.

Pentru evaluare, am utilizat documentele puse la dispoziția mea

r

de către solicitant.    ,



3.6. Valoarea estimata/data evaluării.

Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piața a terenului asa cum aceasta este definita de Standardele Internaționale de Evaluare aid^fâte'SJTqa standarde naționaleide cătreiw^lEVAR. Evaluarefețs-4j&Jizatd

Evaluator acreditatîANEVAR si |    |    .ij

Membru Corpului de Expert Tehnici i l /

Expert tehnic judiciar - textile. pjelarie' ® sf! S


u. • i(- a J C văl U d 10 / "S

06.07.2007 - 09.07.2007, la baza evaluării au stat informațiile privind preturile de tranzacție corespunzătoare lunilor aprilie - iunie 2007.

Data evaluării este fixată pentru data de 09.07.2007.

3.7, Data inspecției.

Inspecția la fața locului a terenului, a fost făcută la data de 06.07.2007, de către evaluator, în prezența reprezentantului;

SC ARCOM SA.

4. PREZENTAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE.

Proprietatea imobiliară, - terenul are formă aproximativ

CG(MFORf^e0VJ1£lhL|lară §• se Pe latura terenului cu suprafața de 2409,386 ORIGINA» ^adastral 23658. Terenul are suprafața de cca. 70 mp.

Pe acest teren se află instalat un post de transformare electric.

U-


5, PIAȚA PROPRIETĂȚI, IMOBILIARE.    j

In perioada anilor 2000 - 2007, in București piața imobiliara a cunoscut o revigorare permanentă.

Piața proprietăților cu caracter industrial din București si imprejurimi a cunoscut variații de preturi, in funcție de mai multi factori, cum ar fi zona, tipul construcției sau vechimea. Aceasta se datoreaza, in principal, existentei unor fluctuații relative atat a cererii cat si a ofertei.

Evident ca, evoluția pietii pe ansamblu diferă in funcție de zona. Aici, preturile sunt relativ ridicate, datorita faptului ca predomina construcțiile noi, cu dotări si finisaje deosebite. Pe de alta parte, in zonele centrale, preturile se mențin ridicate dai

ofertei limitate.




ri si a


Au fost întâmpinate unele probleme in ceeace privește dreptul de proprietate asupra terenurilor, aceasta problema fiind rezolvata pe parcurs când foștii proprietari sau moștenitorii acestora au reușit sa intre in posesia terenurilor, prin obținerea titlurilor de proprietate.

Analiștii, apreciaza ca in 2007 cumpărarea de proprietăți imobiliare va continua sa fie una din cele mai bune in România. Ei susțin că, pe termen mediu și lung, investițiile in terenuri vor reprezenta plasamentul care aduce câștiguri ce depășesc de 2 - 3 ori randamentele depozitelor bancare.

COMF


ORK



6. EVALUARE TEREN.

Terenul este plan, fără denivelări și impedimente de relief care să

fU nct’ona*’tatea_ut*''tatea

UNz\LUL!n^a'’ Ca ’P°teza de 'ucru> am considerat dreptul de proprietate cfepTTrTși neafectat de clauza de întreținere, estimând potențiala valoare de piață pentru astfel de condiții care sunt in general normele de tranzacționare pe piața imobiliară.

Astfel, pentru estimarea valorii de piață a unei proprietăți de tipul celei de față, Standardele Internaționale de Evaluare prevăd posibilitatea a două tipuri de abordări.    v

Acestea sunt:    \

I.    Abordarea evaluării prin comparația vânzărilor pe piață;

II.    Abordarea evaluării prin capitalizarea veniturilor;

Cele două abordări ale evaluări sunt independente una de cealaltă, chiar dacă fiecare abordare se bazeazj_pe_aceleaș principii.

In cazul de față s-a considerat oportun a

- metoda comparațieide piață,


c li


Abordarea pe baza comparațiilor directe, datorită faptului că există un număr relativ mare de tranzacții, in zona unde este amplasat terenul.

I. Metoda comparației de piață.

Metoda se pretează la evaluarea tuturor tipurilor de proprietăți, libere sau considerate libere, când există date suficiente privind tranzacțiile cu imobile similare din zonă. Din studiul pieței imobiliare ținând seama de zona unde este amplasat terenul, se ia în considerare , informațiile din revista “Capital”, ziarul “Bursa”, “Anunutul Telefonic” din perioada aprilie - mai - iunie 2007, cât și informațiile obținute de la agențiile imobiliare din zonă (astfel de terenuri se comercializează cu valori cuprinse între 900 € și 1100 € pentru un metru pătrat). In acest context, am utilizat Media prețurilor din Imobiliare bucureștene și oferte

d’n baza RUN.RO anexate prezentului raport: ORiGiNALULA™ estimat că valoarea cea mai potrivită este 1000 €/mp.

Vteren = 70 x 1000 = 70.000 €


Am considerat ,ca dreptul de proprietate transmis , este integral.

Deci Vteren = 70.000 €.

Rezultatele evaluării. Opinia evaluatorului.

Astfel valoarea de piață a proprietății imobiliare care constituie obiectul evaluării,"esteiiWpinia evaluatpruîUitaastazi 09 iulie 2007, de 70.000 (șaptezecimii)^ % A.

NECULAE

\ ___’


CIP.v?




+ ^Or pro?*

RO^U--' --    ---------

Trrremet:

Cl    2? K-.rȘi’t’-,' r S-£    r.’? ?C2r?J2 :?jx

Veren = 70.000 €.

Prezentul raport de evaluare s-a încheiat în 3(exemplare), din care unul la evaluator și 2(două) la beneficiar.

Anexe la raportul de evaluare,

-    Copii ale actelor de proprietate,

-    Documentele topo-cadastrale,

Data: 09 iulie 2007.




s,..


- IO î

.    a//?. 3

fy • C '(S - /    /-<


A1C


W7..


Mii


?[W    ©trOg «j) W4i?W/gO9 OD

(Saltea PD(W(^ ®oo©w®ș< §©@fio ®g G@Qfa ItfKșW®


CONFORM CU 2.F?j G[K7țLUL

RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliara - teren liber situata in București, sector 1



1. SINTEZA EVALUĂRII

Obiectul evaluării : proprietăți imobiliare de tip “teren liber”, situate in București, sector 1, zona: strada Virgiliu nr. 55-57 - strada Fagaras

Proprietari :

*    S.C. ARCOM S.A. - terenul identificat cu Nr. Cadastral 23658, situat pe strada Virgiliu nr. 55-57: pe latura dinspre strada Fagaras se va reamplasa postul de transformare, pe o suprafața de cca. 70 mp

*    Domeniu Privat al municipiului București, cu suprafața de cca. 70 mp -pe care este amplasat in prezent postul de transformare, spre strada Fagaras

Scopul evaluării: estimarea valorii de piața a proprietăților imobiliare, asa cum este definita in Standardul International de Evaluare adoptat de

-Asociativi Naționala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) - IVS 1, in vederea £aWle&ttlglriț unui transfer de terenuri: terenul aferent actualului amplasament al /-pfoAtUl-ui trafo (Domeniu Privat al municipiului București) si terenul aferent noului

amplasament al postului trafo (proprietar S.C. ARCOM S.A.)

Condiții limitative : din datele si informațiile puse la dispoziția evaluatorului la data evaluării, rezulta ca proprietățile imobiliare in cauza nu sunt supuse nici unor restricții, dreptul de proprietate fiind complet

Abordarea evaluării este conform prevederilor Standardului International de Practica in Evaluare GN 1 - Evaluarea proprietății imobiliare.

Prezentul raport reprezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului, conține ... pagini inclusiv anexe si a fost întocmit in trei exemplare, din care doua pentru client si unul pentru evaluator.    <;

1.1. Rezultatele evaluării

In urma aplicării metodei de evaluare prezentate in acest raport (metoda comparației directe), a rezultat ca cele doua terenuri au aceeași valoare unitara

de piața, schimbul trebuind a fi efectuat pentru suprafețe egale, de cca. 70 ..mp


(necesar amplasamentului postului trafo). Expert evaluator ANEVAR «CRISTINA BURLACU

1.2. Opinia evaluatorului

In opinia evaluatorului valoarea unitara de piața estimata pentru proprietățile imobiliare in cauza, la data de 04.06.2007 este de (valoarea de piața nu conține TVA.):

Vpropreietate imobiliara “ 3.260 lei / mp ( 1.000 EUR/mp)

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt:

>    Valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport;

>    Cursul de schimb valutar luat in considerație este cel anuntat de BNR pentru data de 04.06.2007 : 3,26 lei /1 EUR;

>    Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflația, evoluția cursului leu/EUR) nu se modifica semnificativ. Pe piețele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului, variația lor in raport cu cursul dolarului nefiind neaparat liniara;

>    Valoarea este o predictie;

>    Valoarea este subiectiva;

>    Valoarea nu tine cont de responsabilitățile de mediu;

>    Valoarea aleasa este obtinuta prin metoda comparației;

>    Evaluarea este o opinie asupra unei valori.


Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania).    /3


CRISTINA BURLACU, M

Expert evaluator proprietăți imobiliare

Jefl^bre!^e,Ceditat al Asociației Naționale a Eva,

#.*•<'/ ' î    <

ert evaluator'ANEVÂRftCRISTINA BURLACU



1.3. Certificare

Prin prezenta, in limita cunoștințelor si informațiilor deținute, certific ca afirmațiile prezentate si susținute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certific ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si condițiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, neinfluentate de nici un factor, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

In plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perpectiva in proprietățile imobiliare ce fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de părțile implicate. Suma ce revine drept plata

i i

pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către

CONFOB    (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania).

ORIGItMÂl ULE/a,uatorul a respectat codul deontologic al meseriei, ANEVAR.

Proprietățile imobiliare au fost inspectate personal de evaluator, in data de

02.06.2007.


Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu standardele de verificare ANEVAR.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul este membru ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesionala continua a ANEVAR si

are competenta necesara întocmirii acestui raport.


/r


CRISTINA BURLACU, IVU

Expert evaluator proprietăți imobiliare

Membru acreditat/âLAsocîatiei Naționale a Evaluatorilorrtîin Rornania




2.


DATE GENERALE


2.1. Obiectul evaluării - Drepturi de proprietate evaluate

Obiectul evaluării il constituie : Proprietăți imobiliare de tip “teren liber”, situate in zona centrala a municipiului București, sector 1, zona: strada Virgiliu nr. 55-57 - strada Fagaras.

Bunurile evaluate sunt in proprietatea:

*    S.C. ARCOM S.A. - terenul identificat cu Nr. Cadastral 23658, situat pe strada Virgiliu nr. 55-57: pe latura dinspre strada Fagaras se va reamplasa postul de transformare, pe o suprafața de cca. 70 mp

*    Domeniu Privat al municipiului București, cu suprafața de cca. 70 mp -pe care este amplasat in prezent postul de transformare, spre strada Fagaras

Conform declarației reprezentanților proprietarilor, dreptul de proprietate asupra imobilelor este complet. Asupra acestora nu grevează nici un fel de sarcini sau servituti si nu s-au constituit garanții bancare sau ipoteci, care sa limiteze dreptul de proprietate. Toate aceste informații au fost considerate


OntCiM AI î j I I

._ £> itiyte^i^infatiei juridice sau a considerațiilor privind actele de proprietate. Se presupune

ca actele de proprietate sunt valabile.


2.2. Scopul evaluării si utilizarea raportului

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piața a proprietăților imobiliare, asa cum este definita in Standardul International IVS 1 -Valoarea de piața, in vederea efectuării unui transfer de terenuri: terenul aferent actualului amplasament al postului trafo (Domeniu Privat al municipiului București) si terenul aferent noului amplasament al postului trafo (proprietar S.C. ARCOM S.A.)

2.3. Clientul si destinatarul lucrării

Prezentul raport de evaluare se adreseaza S.C. ARCOM S.A., cu sediul in București, sector ’A strada Virgiliu nr. 81, identificat prin CIF 405195; J40/2147/1991/tn calitate 6&cfîșnt si de destinatar.

fifr. -•? r / A    A


Expert evaluator AhifiVA'R - CRISTJNA ’fflJRLAC ,. jiji

llS, ADMINISTRAI WFWidMIt..'


. t \    - ’7 Z

Având in vedere Statutul ANEVAR evaluator, evaluatorul nu-si asuma destinatar.

2.4. Bazele evaluării


si Codul deontologic al profesiunii de răspunderea decât fata de client si


(CONFORM cu I

Din informațiile aflate la dispoziția evaluatorului, rezulta ca proprietățile imobiliare nu sunt supuse nici unor restricții sau limitări deosebite, restricții contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de folosința.

La baza evaluării stau o serie de ipoteze si condiții limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

2.4.1. Ipoteze si condiții limitative


Ipoteze:    \

>    Atât selectarea metodelor de evaluare, cat si modalitățile de aplicare, s-au făcut avand in vedere statutul actual al proprietăților supuse evaluării, astfel incat valorile estimate sa conducă la o valoare cat mai probabila si apropiata de cea la care va fi încheiata tranzacția;

>    Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea abordărilor in evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

>    Metoda comparației directe: este utilizata pentru evaluarea terenurilor libere, când sunt cunoscute tranzacții recente si informații corecte de pe piața imobiliara; in aplicarea metodei, vânzările de terenuri similare (comparabile) sunt analizate, comparate si corectate prin elemente de comparații, pentru a obține valoarea de piața

>    La elaborarea lucrării au fost luati in considerare toti factorii care au influenta asupra valorii, utilizând numai informațiile avute la dispoziție, nefiind omisa deliberat nici una (exista posibilitatea existentei si a altor informații de care



>    Imobilele au fost vizionate si inspectate personal de către evaluator;

>    Evaluatorul nu va fi făcut responsabil pentru aspectele de natura juridica ale proprietăților imobiliare, ce se bazeaza exclusiv pe informațiile si documentele furnizate de către client si care au fost prezentate fara a se intreprinde verificări sau investigații suplimentare. Evaluatorul a presupus ca actele de proprietate asupra imobilelor sunt valabile si nu exista sarcini asupra acestora la data evaluării;

>    Proprietățile sunt evaluate liber de orice posesiuni;

>    Evaluatorul nu va fi făcut răspunzător pentru existenta unor vicii ascunse privind construcțiile si/sau factorii de mediu care ar putea influenta valoarea, evaluatorul neavand componentele necesare si, prin urmare, nu poate da nici o garanție referitoare la starea tehnica sau economica a imobilului;

>    Evaluatorul a obtinut informații, estimări si opinii ce au fost evidențiate in raportul de evaluare, de la surse pe care el le considera credibile si nu isi asuma nici o responsabilitate in privința datelor furnizate de client si terte persoane;

>    Evaluatorul a presupus ca imobilele de evaluat se conformează tuturor reglementarilor si restricțiilor urbanistice din zona, in afara cazului in care a

^CONFORM 0^1 identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in

j ORiGiNALUÎ?4nlul raport;

...............................’F'Tvaluatorul nu are nici un interes in prezent sau in viitor cu beneficiarul sau

cu părțile interesate in tranzacții;


>    Evaluatorul isi asuma întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate in prezentul raport de evaluare.

Condiții limitative :

>    Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport; valori separate, alocate dotărilor, nu trebuie folosite in legătură cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

>    Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare

a acestuia;


fi f




Expert evaluator ANEVAR --CRISTINA BURLACII

>    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depună mărturie in instanța relativ la proprietatea in cauza, in afara cazului in care s-au încheiat astfel de intelegeri in prealabil;

>    Prezentul raport sau parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

>    Orice valori estimate in raport, se aplica întregii proprietăți si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzută in raport;

2.4.2. Valoarea estimata

Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piața a proprietății imobiliare, asa cum este aceasta definita in Standardul International IVS 1, cu caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR.

Standardul este aplicabil valorii de piața a unei proprietăți imobiliare si elementele conexe.

Conform standardului definiția valorii de piața este următoarea :

“Valoarea de piața este marimea pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării intre un cumpărător hotarat si un vanzator hotarat , intr-o tranzacție echilibrata, după un marketing adecvat, in care fiecare parte a acționat in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângeri.”

CONFORM CU ORIGINALUL



‘V


Expert evaluator ANEVAR - CRISTINA BURLACU /




2.4.3. Data evaluării

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii Mai-lunie 2007, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de către evaluator.

Opinia privind valoarea de piața a proprietății imobiliare a luat in considerare datele si informațiile deținute sau culese si analizate de evaluator in data de 04.06.2007.

/ Îconform^cu'

2.4.4. Data inspecției

Inspecția proprietății imobiliare a fost efectuata in data de 02.06.2007.

Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau amplasamentelor învecinate si nu au fost inspectate si expertizate părțile ascunse ale construcțiilor învecinate.

2.4.5. Metodologia de evaluare folosita

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita anterior. Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata

- metoda comparației

Prin aplicarea acestei metode, s-au obtinut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator si, prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea de piața posibil obtenabila in zona respectiva si la data evaluării.

2.4.6. Modalitati si termene de plata    *

Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare, reprezintă valoarea de piața a proprietății imobiliare evaluate si considerata a fi plătită integral (cash), fara condiții de plata-deosebite (rate, leasing, etc).

fa’' / /

V




’lr 1    ■’    . - -'i /

Expert evaluator ANEVaA.- CRISTINA BURLĂpU

2.5. Responsabilitatea fata de terti


Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atesta dreptul de proprietate si a informațiilor legate de istoricul si exploatarea imobilului, furnizate de către reprezentanții proprietarului prezent lâ inspecție, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

Valorile estimate de către evaluator sunt valabile ia data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat după aceasta data, in care condițiile specifice ale pieței imobiliare nu suferă modificări semnificative care afecteaza opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data evaluării in care are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare a pieței imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acesta se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului menționați la pct. 2.3. Evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de o alta persoana (daca este transmis unei alte persoane), fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanța.

2.6. Sursele de informații

Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

>    Informații privind situația juridica a proprietății imobiliare puse la dispoziție de către reprezentanți client / destinatar;

>    Informații privind istoricul amplasamentului, lucrările de construcții efectuate, starea fizica actuala, furnizate de către reprezentanți client / destinatar;

>    Inspecția efectuata de evaluator in toate elementele componente proprietății

>    Informații preluate din bazai,;.d.e^date a evaluatorului, de la vânzători si cumpărători imobiliari de p0 piatâ’i^biHgra specifica, informații care au--fost.

sintetizate in analiza pietpjditiobîiiâri^,

ÎS1

Expert evaluator ANEVAR - CRISTINA BURLACII





Aceste documente si informații au fost puse la dispoziția evaluatorului de către reprezentanți client, veridicitatea acestora, corectitudinea informațiilor conținute de acestea fiind in exclusivitate responsabilitatea acestora.

ÎcoSForm'cu

2.7. Clauze de nepublicare [ ORIGINALUL [    ,

Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat sau inclus intr-un document destinat publicității fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara.

Publicarea parțiala sau integrala, precum si utilizarea lui de către alte persoane dacat cele menționate la pct. 2.3 atrage după sine incetarea obligațiilor contractuale.

3. PREZENTAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

X..,


3.1. Descrierea pieței imobiliare specifice

3.1.1. Definirea pieței - Analiza datelor specifice

Piața imobiliara se poate defini ca fiind interacțiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piața se definește pe baza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici. Piața imobiliara este influențată de atitudinile, motivațiile si interacțiunile vânzătorilor si cumpărătorilor si are caracteristici diferite de cele ale piețelor eficiente (este foarte sensibila la situația pieței de munca si stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare, durata rambursării si rata dobânzii, este o piața care nu se autoreglează, ci este afectata de multe reglementari, guvernamentale si locale, informațiile despre

HîGlNÂLUtJ


oferta, cererea poate fi volatila datorita unor schimbări rapide in marimea si structura populației).

In cazul prezentului raport, ținând cont de estimările privind “cea mai buna utilizare”, piața se definește ca “piața terenurilor libere”, piața a cărei localizare geografica se situează in zona centrala Știrbei Vodă - Virgiliu, intr-o microzona cu construcții vechi/noi, de tip “imobile de lux” / “blocuri de locuit”, ce beneficiază de un acces facil la arterele principale de circulație. Construcțiile invecinate se afla in stare foarte buna/buna.

In analiza acestei piețe am investigat aspecte legate de situația economico-sociala si dezvoltarea urbanistica a zonei si subzonei, PUG / PUZ, populația din zona, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.

Se poate considera ca in prezent piața imobiliara pentru proprietăți similare in zona analizata este in dezechilibru relativ datorita ofertei limitate (manifestate si potențiale) si cererii relativ crescânde, formata din cumpărători cu posibilități financiare peste medie sau mici investitori. In consecința, avem o piața a vânzătorilor.

3.2. Descrierea proprietății imobiliare evaluate

\

Imobilele in cauza sunt in proprietatea:

*    S.C. ARCOM S.A. - terenul identificat cu Nr. Cadastral 23658, situat pe strada Virgiliu nr. 55-57: pe latura dinspre strada Fagaras se va reamplasa postul de transformare, pe o suprafața de cca. 70 mp

*    Domeniu Privat al municipiului București, cu suprafața de cca. 70 mp -. pe care este amplasat in prezent postul de transformare, spre strada Fagaras

Transferul de terenuri se face intre: terenul aferent actualului amplasament al postului trafo (Domeniu Privat al municipiului București) si terenul aferent noului amplasament al postului trafo (proprietar S.C. ARCOM S.A.)


4. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE


ICONFORM CU




4.1. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai buna valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din următoarele situații:

-    cea mai buna utilizare a terenului liber;

-    cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii, ea trebuind sa fie:



-    posibila fizic    .................;..............

-    fezabila financiar    ---------------- \

-    maxim profitabila.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit - pentru amplasamentul postului trafo.

4.2. Procedura de evaluare (Etape parcurse, surse de informații)

Etape parcurse:

>    documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate si furnizate de către

reprezentanți proprietar Z client;    .....

>    inspecția amplasamentului si al zonei;

>    discuții purtate CU reprezentanții clientului / destinatarului-


2L _ -.o i. 2003



>    estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de evaluat de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzacției;

>    analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

>    aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietății imobiliare.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR.

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita mai sus.

Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata

* Metoda comparației directe: utilizata pentru evaluarea terenurilor libere, când sunt cunoscute tranzacții recente si informații corecte de pe piața imobiliara; in aplicarea metodei, vânzările de terenuri similare (comparabile) sunt analizate, comparate si corectate prin elemente de comparații, pentru a obține valoarea de piața

Pe baza metodei comparației, s-a estimat valoarea unitara de piața de 1.000 EUR/mp (sunt anexate informații de piața cu oferte spre tranzacționare terenuri libere). Ofertele sunt situate intre 1.000 EUR/mp si 1.500 EUR/mp. La acg§te„,valori se aplica corecții de 0,90 (“-10%”) pentru tranzacție si de 0,90

”) pentru caracteristici dimensionale, rezultând intervalul:

L 1 200 EUR/mp. Evaluatorul estimează valoarea unitara de piața la media zonei, respectiv: 1.000 EUR/mp

Vcomparatii “ 1.000 EUR/mp ,..........

-    .    ' • S'

Ambele terenuri au aceeași yaloareXinitara de piața.

••' ' '    " .. ...    s


U : " - .    .,; .    $

Expert evaluator ANEVAR - CRISTINÂ BURLACU    /L «MM

4.6. Concluzii

In urma aplicării metodei de evaluare prezentate in acest raport (metoda comparației directe), a rezultat ca cele doua terenuri au aceeași valoare unitara de piața, schimbul trebuind a fi efectuat pentru suprafețe egale, de cca. 70 mp (necesar amplasamentului postului trafo).

In opinia evaluatorului valoarea unitara de piața estimata pentru proprietățile imobiliare in cauza, la data de 04.06.2007 este de (valoarea de piața nu conține TVA):

Vpropreietate imobiliara “ 3-260 I©"l / mp ( 1.000 EUR / mp )

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt:

-    valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul raport, conforme cu standardele europene si internaționale ale evaluatorilor;

-    datele folosite in prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumandu-si responsabilitatea pentru veridicitatea si acuratețea acestora;

-    valoarea este o predictie;

^„valoarea nu tine cont de responsabilitățile de mediu;

CUUaloarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori.




Expert evaluator ANEVAR - CRISTINA BURLACU / A


2.0^




PREZENTAREA EVALUATORULUI

CRISTINA BURLACU, domiciliata în București, sector 6, Calea Plevnei nr. 141, bloc 1, scara A, etaj 6, apartament 19, CNP 2540702400016, posesoarea atestărilor:

-    MINISTERUL JUSTIȚIEI

-    Carnet de expert tehnic judiciar nr. 4392 - 11384

-    CORPUL EXPERTILOR TEHNICI DIN ROMANIA

-    Carnet de membru nr. 332

CONFORM CU


ASOCIAȚIA NAȚIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA i    - Legitimație de membru titular nr. 4978