Hotărârea nr. 358/2019

Hotãrârea nr. 358 privind înstrăinarea prin vânzare către domnul Țigău Ion a suprafeţei de teren curte de 75 mp, având număr cadastral 142412, Carte Funciară nr. 142412 situat în Ploiești, str. Transilvaniei nr. 19


ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

HOTĂRÂREA NR. 358

privind înstrăinarea prin vânzare către domnul Țigău Ion a suprafeței de teren curte de 75 m.p., având număr cadastral 142412, Carte Funciară nr. 142412 situat în Ploiești, str. Transilvaniei nr. 19

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Referatul de aprobare nr. 444/10.09.2019 al consilierilor Dănescu Ștefan, Stanciu Marilena, Dragulea Sanda, Vîscan Robert Ionuț, Mateescu Marius Nicolae, Văduva Sorin și Hodorog Bogdan, precum și Raportul de specialitate comun înregistrat la Direcția Gestiune Patrimoniu sub nr. 295/10.09.2019, sub nr.288/17.09.2019 la Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte si sub nr. 286/17.09.2019 la Direcția Economică privind aprobarea înstrăinării prin vânzare către domnul Tigău Ion a suprafeței de teren curte în suprafață de 75 m.p., având număr cadastral 142412, Carte Funciară nr. 142412 situat în Ploiești, str. Transilvaniei nr. 19;

Luând în considerare procesul verbal din data de 10.07.2019 și avizul din data de 17.07.2019 ale Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local al Municipiului Ploiești - Valorificare Patrimoniu, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale;

în conformitate cu prevederile Hotărârii Consiliului Local al municipiului Ploiești nr. 339/11.09.2013 privind reluarea procedurilor de vânzare a spațiilor cu destinația de locuință construite din fondurile statului, imobilelor cu destinația de locuințe preluate în proprietatea statului și a celor achiziționate de municipiul Ploiești, garaje, terenurilor aferente locuințelor, terenurilor curțî/grădini închiriate proprietarilor de construcții aferente locuințelor vândute în baza Legii nr. 112/1995 și a terenurilor aferente construcțiilor locuințelor vândute în baza Decretului-Lege nr.61/1990 și a Legii nr. 85/1992, aflate în patrimoniul privat al municipiului Ploiești, modificată prin Hotărârile Consiliului Local al Municipiului Ploiești nr.261/28.07.2017 sinr. 167/30.05.2019;

Luând în considerare adresa înregistrată la municipiul Ploiești sub nr.13273/03.07.2019, formulată de către domnul Țigău Ion;

Având în vedere procesul verbal din data de 03.06.2019 al ședinței Comisiei de verificare a solicitărilor și îndeplinire a condițiilor de cumpărare a imobilelor aflate în patrimoniul privat al municipiului Ploiești, constituită în baza Dispoziției nr.6883/13.10.2017, cu modificările și completările aduse prin Dispozițiile nr.1441/15.02.2018, nr. 3132/21.09.2018 și nr. 2147/22.05.2019 emise de către Primarul municipiului Ploiești;

în temeiul art. 129, alin. 2 lit. c), alin. 6, lit. b) și ale art. 354 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul Administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 Se însușește raportul de evaluare nr. 135/26.07.2018 întocmit de către S.C. Opinion S.R.L. pentru terenul ce aparține domeniului privat al municipiului Ploiești, în suprafață dc 75 m.p., având număr cadastral 142412, Carte Funciară nr. 142412 situat în Ploiești, str. Transilvaniei nr. 19, care constituie Anexa nr. 1 la prezenta hotărâre.

Art. 2 Se stabilește valoarea terenului, în suprafață de 75 m.p., ce face obiectul înstrăinării prin vânzare, la suma de 43.381 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A.

Art. 3 (1) Se aprobă înstrăinarea prin vânzare către domnul Țigău Ion a terenului curte în suprafață de 75 m.p., având număr cadastral 142412, Carte Funciară nr. 142412 situat în Ploiești, str. Transilvaniei nr. 19, identificat conform planului de amplasament și delimitare - care constituie Anexa nr. 2 la prezenta hotărâre, în următoarele condiții:

  • a)     domnul Țigău Ion va achita suma de 13.014,3 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., sumă ce reprezintă un avans de 30% din prețul de vânzare al terenului sus menționat. Acest avans se va achita în cel mult 60 de zile de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești;

  • b)     contractul de vânzare - cumpărare ce are ca obiect terenul sus menționat, se va întocmi în termen de cel mult 5 zile lucrătoare de la data la care cumpărătorul face dovada plății avansului;

  • c)     diferența de preț în sumă de 30.366,7 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., va fi achitată de către domnul Țigău Ion în rate lunare pentru o perioadă de 3 ani, până la ultima zi lucrătoare a fiecărei luni, sub sancțiunea aplicării obligațiilor de plată accesorii în conformitate cu prevederile fiscale. în cazul neachitării de către cumpărător a prețului de vânzare în rate stabilit, acesta va plăti majorări de întârziere și dobândă în conformitate cu prevederile fiscale din cuantumul obligației neachitate în termen, începând cu ziua următoare de scadență și până la data stingerii sumei datorate, inclusiv;

  • d)     contractul de vânzare - cumpărare se va considera rezolvit de drept conform dispozițiilor Codului Civil, în cazul în care cumpărătorul nu achita ratele lunare în termen de 5 luni consecutiv, sumele plătite cu titlu de rate până la momentul rezolvirii vor rămâne în tot dobândite de vânzător, iar cumpărătorul va pierde dreptul de a folosi imobilul sub orice titlu;

  • e)     cumpărătorul intră în stăpânire dc drept și de fapt a bunului cumpărat la data achitării ultimei rate din preț;

  • f)     cumpărătorul are obligația de a suporta cheltuielile aferente efectuării raportului de evaluare până la data perfectării contractului și cele ocazionate cu perfectarea contractului de vânzare cumpărare;

  • g)     Municipiul Ploiești va efectua demersurile privind instituirea unei ipoteci în favoarea sa până la achitarea integrală a prețului de vânzare, costurile vor fi achitate de cumpărător.

(2) In cazul nerespectării condițiilor prevăzute la art. 3.(1) lit. a) și f), contractul de vânzare - cumpărare nu se va încheia.

Art. 4 împuternicește Primarul Municipiului Ploiești să semneze contractul de vânzare - cumpărare în condițiile stabilite prin prezenta hotărâre.

Art. 5 Direcția Gestiune Patrimoniu. Direcția Economică și Direcția Administrație Publică, Juridic Contecios, Achiziții Publice, Contracte, vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 6 Direcția Administrație Publică, Juridic Contecios, Achiziții Publice. Contracte va aduce la cunoștință publică prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 27 septembrie 2019.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,  George Sbrin N icul ne BOTEZ


Contrasemnează:

SECRETAR GENERAL, Ioana Geanina SERBINOV




fifrtxo nr/. fastfei.



PLOIEȘTI, STR.TRANSILVANIEI,

NR.19, JUD. PRAHOVA, SUPRAFAȚĂ DE 75 MP,

NR.CAD.142412

CĂTRE,

Municipiul Ploiești

Conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018, avem plăcerea să vă prezentăm Raportul de Evaluare a proprietății imobiliare teren intravilan, situat în Ploiești, Str.Transilvaniei, nr.19, Jud. Prahova, suprafață de 75 mp, Nr.Cad. 142412.

Prin prezenta scrisoare declarăm că nu avem niciun interes prezent sau viitor în legătură cu proprietatea ce face subiectul acestei evaluări, iar angajamentul subsemnaților nu este condiționat de estimări sau de rezultatul evaluării.

Investigațiile, analizele efectuate și concluziile rezultate au avut la bază informațiile și documentele puse la dispoziție de către Municipul Ploiești, precum și datele, documentele și informațiile culese de către evaluator la fața locului în cursul inspecției.

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018.

Opinion SRL Expert evaluator:

Andrei Nistorescu





Cuprins

Capitolul I

  • 7.7. Certificarea evaluatorului..............................................

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante................................

Capitolul II............................................................................

  • 2.7. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

2.2 Identificarea evaluatorului.............................................

  • 2.3. Identificarea clientului...................................................

2.4.Identificarea utilizatorului..............................................

  • 2.5. Scopul evaluării.............................................................

  • 2.6, Identificarea proprietății de evaluat..............................

2. " Identificarea drepturilor asupra proprietății................

1 Tipul valorii și definiția acesteia...................................

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii...........................

  • 2.10. Amploarea investigației...............................................

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate.........................

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale...........................................

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare..........

  • 2.14. Confirmarea conformității cuSEV..............................

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor..................................


  • 3.1. Descrierea situației juridice

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente.................................................................................. 11

  • 3.3. Date despre aria de piață

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare........................................................................................................................... 11

  • 3.5. Descrierea terenului

    14

    14

    • 14

    • 15

    • 16

    21

    21

    21

    22


  • 3.6. Date privind impozitele............................................................................................................................

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile....................................................................................................

  • 4.1. Cea mai hună utilizare a terenului ca fiind liber.....................................................................................

4. Evaluarea terenului..................................................................................................................................

4.z.i. Comparația directă................................................................................................................................

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii...........................................................................................

  • 4.4. Data raportului de evaluare.....................................................................................................................

  • 4.5. Calificările evaluatorilor..........................................................................................................................

ANEXE............................................................................................................................................................

Capitolul I
  • 1.1.Certificarea evaluatorului

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest studiu sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului studiu de evaluare și nici un interes sau influență legate de părțile implicate.

Precizăm faptul că onorariul pentru realizarea prezentului studiu nu are nici o legătură cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de valori.

Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, i  m a udări Ic și metodologia de lucru ale ANEVAR.

Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 compuse din ediția 2018 a Standardelor la care se adaugă Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV), ediția 2018.

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, care a fost însoțit de reprezentanții clientului. Raportul de evaluare a fost întocmit în baza ipotezelor prezentate în cadrul său și în baza estimărilor făcute de evaluator, de asemenea prezentate în cadrul raportului. Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR.

Acest raport de evaluare este confidențiaf atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Opinion SRL Expert evaluator:

Andrei Nistorescu

'ff NIST08ESC^C t ,ANDttlVAlENThS\ i X leghizrmij Nr. 18WVJ VihbflzOtB K

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

    OBIECTUL EVALUĂRII

    Terem intravilan cu o suprafață de 75 mp,

    Nr. Cad. 142412

    ,LOCALIZARE

    Ploiești, Str. Transilvaniei, nr.19, Jud. Prahova

    DOMENIU

    Privat

    PROPRIETAR

    Municipiul Ploiești

    A 'E DE PROPRIETATE

    HCL 133/27.06.2017

    ScOPUL EVALUĂRII

    Stabilirea valorii de piață a terenului

    DESTINATAR RAPORT

    Municipiul Ploiești

    DATA INSPECȚIEI

    19.04.2018

    DATA EVALUĂRII

    26.07.2018

    MONEDA

    Euro/Ron

    CURS DE REFERINȚĂ

    4.6273 LEI/EURO

    VALOAREA DE PIAȚĂ

    9.375 Euro (43.381 Iei) echivalent 125 euro/mp

    Valorile de piață estimate de către evaluator nu conțin T.V.A.

Capitolul II

2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

Prezentul reprezintă un raport de evaluare explicativ în formă scrisă.


2.2 identificarea evaluatorului

Studiul de evaluare este întocmit de către Opinion SRL, cu sediul în Craiova, Str. G.Pleșoianu, nr.26, Bloc 33, Apartament nr.l, județ Dolj, CIF 35629810, J16/291/2016, membru corporativ ANEVAR cu autorizație nr. 0551, prin expert evaluator Andrei Nistorescu nr. Leg. 18397. Cu ocazia efectuării studiului, evaluatorul poate oferi o valoare obiectivă și imparțială. Nu există niciun conflict de interese pentru evaluator. Fiind membru ANEVAR, evaluatorul are competența necesară pentru efectuarea misiunii de evaluare.

  • 2.3. Identificarea clientului

Clientul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre. Evaluarea se efectuează conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018.

2.4.ldentificarea utilizatorului

Utilizatorul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre.

  • 2.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării este determinarea valorii de piață a bunului imobil.

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

Proprietatea imobiliară de evaluat, teren intravilan, este situată în Ploiești, str.Transilvaniei, nr. 19, jud. Prahova, nr.cad. 142412.

Terenul are suprafață totală de 75 mp, categorie de folosință curți construcții, conform extrasului de carte funciară nr. 110141/28.11.2016 furnizat de către client. Terenul aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Municipiului Ploiești, d-I Ștefan Georgian, pe baza documentației furnizate.

Locație:



e s

V >c '

i d flGuîesT'j

8

•■in q>


ț

'•■****

ifc

X





1      1

r       *

A.CSt:

: x          2

Sttwljij'ieonlteuoja





Art


rtj

^Strada Transilvaniei 19

tT’

(;a$o Memoria»

Nichfta Stâvscu


F’teteșTî


Strada

4x

\     ti

X cț.

Stwmn țlixw<<Urr

>

+

ig

_

Go gfe t              i                      -

ȚKȚȚrt^fț^ljgcfc^


Fig 1 Imobil subiect, str Transilvaniei, Nr. 19, Ploiești Vedere Google Maps



Fig2 Imobil subiect, Str Transilvaniei, Nr, 19, Ploiești-Vedere Satelit


2.7 Identificarea drepturilor asupra proprietății


2

Ș<j                     .          ..

Proprietarul imobilului este Municipiul Ploiești conform HCL 133/27.06,2017 furnizat de către' client. Terenul aparține domeniului privat administrat de Consiliul Local Ploiești.                    !A

Conform Standardelor de Evaluare 2018, SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare:^^^^^

CI Un drept asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

  • (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

  • (b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de posesie și de dispoziție de o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

  • (c) un drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de posesie sau de dispoziție, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de folosință numai pentru o anumită activitate.

C3 Deși în diferite țări se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un anumit scop sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica terenului și a construcțiilor de a fi imobile semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu în mod efectiv, terenul și construcțiile. Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și construcțiilor, chiar daca la estimarea valorii unui imobil se tine cont si de caracteristicile fizice ale terenurilor si construcțiilor.

In consecința, prezentul raport de evaluarea estimează valoarea dreptului de proprietate al imobilului, si nu a imobilului văzut in forma fizica.

In acest caz, dreptul de proprietate asupra imobilului nu se extinde si asupra altor imobile aflate pe supTafata/in incinta sa, asupra carora alta persoana deține dreptul de proprietate.

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacției ipotetice, relația și motivația părților și măsura în care activul este expus pe piață. Tipul adecvat al valorii va fi diferit în funcție de scopul evaluării.

Tipul valorii ar trebui să fie în mod clar diferențiat de:

  • •  abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicație asupra valorii;

  • •  tipul activului care este evaluat;

  • •  starea efectivă sau ipotetică a unui activ, la momentul evaluării;

  • •  orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele fundamentale în situații specific

Obiectul prezentului raportului de evaluare îl reprezintă estimarea valorii de piață. Conform SEV 100 valoarea de piață este definite astfel:

Valoarea de piața este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar puteați ^hinibatfăJJta ^Za evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție ' * marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent |tJȘră constrânge^, r

“**         *  .*1             M          .

împlinitoare, dupa^iin


Definiția valorii de piață se aplica în conformitate cu următorul cadru conceptual:

"------ . j.                        . r- -  1                  .           •      .  *                                                                J-


”suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru ac^3fitr-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care"se"pbate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clause sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii speciale;

”un activ ar putea fi schimbat” se referă la faptul că valoarea unui activ este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării;

  • > ”la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date;

  • > "între un cumpărător hotărâtw se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest comparator nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează "piața”;

  • > ”și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un

' proprietar ipotetic;

  • > ”într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursalesau între proprietar și chiriaș, care ar face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat prin includerea unui element al valoră speciale, t ranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent;

  • > ”după un marketing adecvat“ înseamnă că activul ar fi expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este

&   f-.                           z *•>?

«                  .                                                                                                                       rx . "         <* »'•

acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat departicipanți de pe piață. Perioada de expunere este situate înainte de data evaluări^               ț

> ”în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent”^presupune că ...atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rczonabiiă.desprenâtura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum -și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neiuând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date.

De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării;

> ”și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte estemotivată să facă tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

Data la care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii de piață a proprietății este 26.07.2018, Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 26.07.2018 este : 1€ — 4.6273 lei.

  • 2.10. Amploarea investigației

în ziua inspecției, 19.04.2018, evaluatorii Opinion SRL s-au deplasat la adresa imobilului împreună cu reprezentantul Municipiului Ploiești, Ștefan Georgian. S-a permis accesul evaluatorilor și a furnizat toate detaliile solicitate cu privire la bunurile evaluate. Nu au existat limitări sau restricții, au fost realizate fotografii precum și un interviu cu reprezentantul proprietarului. Terenul a fost identificat cu ajutorul rer 'zentantului Primăriei Ploiești in baza documentației puse la dispoziție. Alte informații au fost preluate di documentele furnizate de Primăria Municipiului Ploiești.

Conform GEV 630 ” De regulă, pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie inspectată. Neinspectarea sau inspecția parțială a proprietății imobiliare trebuie menționată în raportul de evaluare, inclusiv motivul neefectuării acesteia sau inspectării parțiale, motiv care trebuie să fie bine justificat.” în cazul prezentei lucrări de evaluare, inspecția proprietății a fost permisă de către proprietar și realizată integral.

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

Informațiile utilizate în elaborarea studiului de evaluare au fost obținute din multiple surse: Informații generale:

SC OP/NION SRL


Opinion S.R.L., Membru corporativ A.N.E.V.A.R. nr. 0551

.......<//

îmobiWe,

r/ y yy/ yyy?


■ &S /"■■■ it . Sf

  • -   Informații de pe piața imobiliară, agenții imobiliare, ziare, prospectări .ăjfe/pieței

verificări personale;

  • -  Informații publice de pe internet.

  • -  Baza de date a evaluatorului.

Informații specifice proprietății;

  • - încheiere și Extras CF 11014128.11.2016

  • - HCL 133/27.06.2017

  • - Plan de amplasament și delimitare imobil

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • - Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu se respectă aceste cerințe valoarea de piață va fi afectată;

  • - Informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorilor de către beneficiarul lucrării au fost c jiderate corecte și că reflectă întocmai situația reală a bunurilor;

  • - Evaluatorul nu își asuma nici o responsabilitate cu privire la situația juridică a bunurilor;

  • - Nu au făcut obiectul constatărilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații și nici pentru obținerea studiilor de expertiză tehnică necesare pentru descoperirea lor;

  • - Studiul de evaluare analizează implicațiile ce decurg din condițiile de suprafață, nefacându-se nici o analiză de mediu, de subteran sau de adâncime sau vreo evaluare a impactului unor posibile acțiuni trecute de degradare a mediului sau radiații periculoase care ar putea afecta valoarea;

  • - Estimările valorilor de piață ale proprietăților imobiliare care fac obiectul prezentului raport au fost făcute în condițiile în care acestea sunt libere de sarcini;

  • - Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate este bun și marketabil;

  • - Informațiile despre evoluțiile pieței imobiliare în localitățile menționate mai sus au fost obținute de la agenții imobiliare active în zonele respective, societăți de construcții, investitori și proprietari - aceste informații sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe;

  • -   Informațiile privind utilități, și alte asemenea au fost preluate din declarațiile clientului.

  • -  Evaluarea a fost întocmită în ipoteza în care, de Ia data inspecției, nu au intervenit schimbări de natură să influențeze valoarea.

  • -  Evaluarea a fost efectuata in lipsa Certificatului de urbanism.

în cazul în care oricare dintre ipotezele utilizate în realizarea prezentului raport se dovedește a fi eronată, evaluatorul își rezervă dreptul de a întocmi un nou raport în baza informațiilor suplimentare furnizate.

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de 10

SC ORMOH SRL


nicio persoana în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu'se’’ acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană,' pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport;                       V .       -

Acest raport este confidențial, destinat exclusiv beneficiarului și poate fi folosit mimai în , scocul menționat în raport în condițiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate față de o terță persoană care să poată face uz de el).

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

Prezentul studiu de evaluare este conform cu prevederile Standardelor de Evaluare ANEVAR 2018.

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor
  • 3.1. Descrierea situației juridice

Dreptul deplin de proprie laie asupra imobilelor aparține Municipiul Ploiești conform HCL 1   "27.06.2017 furnizat de către client. Terenul aparține domeniului privat.

Conform extrasului de CF nr. 110141/28.11.2016 nu există sarcini intabulate.

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

Terenul aparține Municipiului Ploiești, domeniul privat. A fost înscris în domeniul privat conform HCL 133/27.06.2017 furnizat de către client.

  • 3.3. Date despre aria de piață

Piața este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețurilor; toate piețele sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor care, la rândul lor, se află sub acțiunea unor influențe sociale, economice, fizice, etc.

Analiza ofertei și cererii

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru înr' îere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Cererea reprezintă numărul de proprietăti de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, intr-un interval de timp.

Tendințele pieței imobiliare pentru perioada următoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt, printr-o stagnare a ofertei și o creștere a cererii.

Echilibrul pieței

Cererea este constantă pe un trend ascendent, oferta relavitv mai mică cu tendința de stagnare fiind influențată de factorii economici curenți. în consecință se poate concluziona că piața imobiliară de tipul proprietății evaluate, se află într-un dezechilibru relativ în favoarea cererii.

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

Informații generale despre piața imobiliară din România

.. ’ / >.

Conform business24.ro, contextul economic va continua sa fie favorabil tuturw- segmentelor comparativ cu anii anteriori, se arata intr-o analiza realizata de o companie de consultantajmdbiliara internaționala, remisa vineri AGERPRES.

imobiliare in anul 2018, cu toate ca situația la nivel macro nu se mai bucura de aceleași fundamente solide ___________...         ..             .    ,                .    .                "'mm■'


Situația economica din Romania anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criza', spun analiștii imobiliari care apreciaza ca Romania poate depăși performantele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale si de Est si in 2018, marcand inca un an foarte bun pentru domeniul imobiliar

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 in analiza realizata de Colliers International vizeaza evoluția pieței de investirii, rezultatele economice mai bune decât in majoritatea tarilor din UE, piața forței de munca, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând in considerare reducerea stimulentelor fiscale si inasprirea politicii monetare incepand cu 2018, creșterea PH3 va incetini pana la un nivel mai sustenabil (spre 5%), insa Romania va continua sa fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investirii va avea parte de o evoluție spectaculoasa. După acumularea in 2017 a unui volum i ești donai ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro si amanarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de L -ollicrs International se asteapta in 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro.

O alta tendința, migratia (interna si externa) va deveni din ce in ce mai relevanta. Tiparul migratiei interne sugerează o preferința in creștere pentru principalele orașe din Romania - Cluj-Napoca, Timișoara si Iași, in detrimentul Bucurestiului, astfel ca marile companii vor viza extinderea sau Înființarea unor birouri in afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al romanilor care lucrează in alte tari si care ar putea începe sa se intoarca in tara in număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce in ce mai puternica, mai ales in condițiile intensificării comerțului electronic, in timp ce dezvoltările speculative vor creste in număr.

Infrastructura slaba va constitui in continuare o problema. In 2017, au fost livrați 24 km de autostrada, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expertii in domeniu avertizează ca 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spatii de birouri vor fi mai mari in 2018 fata de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, in; lezvoltatorii devin mai precauti.

Piața forței de munca va fi mai încordata anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere si oferta pe piața forței de munca a crescut, in timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea putini in comparație cu nevoile angajatorilor.

In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București in următorii ani, ci doar cateva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra îmbunătățirii situației orașelor cu deficit de spatii modeme de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori.

Retailul Online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. In procesul decizional, romanii doresc de regula sa vada un produs înainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Pentru a face fata mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie sa se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber: mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food court si de servicii precum cinema si terenuri de joaca pentru copii.

r

SC OPiNlON SRL

/ev /■';'■■ -

Cererea pentru terenuri va continua sa vina din partea segmentului rezidențial: Luând in considerare ’ creșterea salariilor si a intenției de a achiziționa o locuința, proiectele rezidențiale vor continua sa ramana ./ principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru'’ proiecte rezidențiale in zonele invecinate.                                                             ;

Informații specific referitoare la piața proprietății subiect

Pentru analizarea pieței de oferte referitoare la vânzări de terenuri în Ploiești, in zona subiect au fost analizate un număr de 29 proprietăți oferite spre vânzare, cu diferite suprafețe, având aceeași întrebuințare ca și proprietatea subiect. Analiza s-a efectuat utilizând platforme specializate de analize imobiliare (analizeimobiliare.ro).

Valorile variază între 100 euro/mp și 275 euro/mp, în funcție de utilități, amplasare, acces și apropiere de zonele favorabile ale orașului. Prețul mediu a ofertelor analizate este de 175 euro/mp. Analiza detaliată este prezentată mai jos:

9           i bemolii Suport .W                 /

Pi oprietatea        Aria         ana!'2ata (29 proprietăți)

Informații                       ,

evaluata                  „                 . ,

medie

minim

maxim

Preț oferta/vanzare (€)

--

137.600

19.000

S80.000

Preț (€/mp)

175

100

275

Zile plata

473

9

1.787

Suprafața teren (mp)

75

684

166

2.600

Front stradal

0

11

9

25

Utili tati generale

-

Curent apa. gaz. canalizare

Curent, apa. gaz, canalizare

Curent, apa. gaz, canalizare

Analizele de piață au fost efectuate de evaluator, pe baza ofertelor identificate pe site-urile specializate și utilizând platforme specializate. Ofertele nu au fost ajustate în niciun fel, fiind preluate în forma originală. Din analiză au fost eliminate extremele, rezultând prezentele valori. Mediile au fost calculate folosind diverse metode, conform raționamentului profesional. Studiul de piață încearcă să ofere o imagine de ansamblu a pieței imobiliare din zonă, și nu oferă intervale clare sau obligatorii în care trebuie încadrată valoarea bunului. Valoarea imobilului poate sa difere considerabil față de mediile analizelor de

SC OPÎNION SRL.


V/|211HVU          IVivllILfl li vvipFUlilliV AJN.C. V .Ai.IX. Iii, UJJf                 -T

piață, în funcție de caracteristicile specifice. Evaluatorul nu îșî asumă răspunderea pentru corectitudinea datelor preluate din anunțuri, acestea aparținând proprietarilor.                       I

l c Ci

V-


3.5. Descrierea terenului


V

-U

o. ?’

Conform datelor primite de la client terenul este amplasat în intravilanul orașului Ploiești, pe strada Transilvaniei si are o suprafață de 75 mp. Accesul la teren se realizează din stradă asfaltată conform planului de amplasament și delimitare a imobilului și a informațiilor primite cu ocazia inspecției.

Terenul este situat într-o zonă preponderent rezidențială.

Amenajările terenurilor sunt următoarele :

  • - terenul dispune de utilități complete;

  • - forma terenului este neregulată;

  • - terenul este împrejmuit cu gard de beton și tablă.

Descrierea proprietăților este realizată folosind informațiile furnizate de către reprezentanții Municipiului Ploiești pe baza documentației prezentate și datele culese ia fața locului de către evaluator.

3.6. Date privind impozitele

Impozitul pe teren este de aproximativ 50 lei pentru intravilanul orașului Ploiești. Impozitul a fost calculat în mod teoretic, fără a fi efectuată o analiză detaliată asupra sa.

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile
  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - elemente teoretice

CMBU- este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care e fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

CMBU este analizată uzual în situațiile:

  • - cea mai bună utilizare a terenului considerat liber,

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:

  • - permisibilă legal;

  • - posibila fizic;

  • - fezabilă financiar;

-care conduce la cea mai mare valoare (maxim productivă);

în analiza celei mai bune utilizări a terenului presupus liber, s-au avut în vedere următorii factori:

□ terenul este situat intr-o zonă rezidențială;

O utilizarea proprietarilor din imediata vecinătate si din zona este de proprietari rezidențiale;

□ forma și suprafața terenului pretabile unei construcții anexa de tip rezidențial

în urma analizei acestor factori, s-a considerat că cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber este aceea de teren construit, cu destinație rezidențiala.

■x. ’•

CMBU a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți ca fiind construita poate fi continuarea utilizării existente, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, ori construirea unui imobil de tip anexa cu utilizare rezidențiala.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa Îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie: permisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.

Atunci când ia decizia de a constitui un drept de proprietate asupra terenului, proprietarul nu tine intotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate interesul public.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit pentru proprietatea imobiliara existenta - proprietate de tip anexa rezidențiala.

Prin prisma criteriilor ce definesc noțiunea CMBU aceasta abordare este permisibila legal, Îndeplinește condiția de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva.

  • 4.2. Evaluarea terenului

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potențială (spre exemplu ca și construcție, ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de trecere pentru căi de transport). Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o categorie particulară de utilizatori.

Pe lângă utilitatea de bază a terenului, există multe principii și mulți factori care trebuie luați în considerare la evaluarea terenului.

în evaluarea oricărui tip de proprietate trebuie descris de fiecare dată și analizat atât terenul cât și amplasamentul.

Amplasamentul este un teren îmbunătătit/amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o anumită utilizare (singulară sau mixtă).

O descriere a terenului sau a amplasamentului cuprinde o listă detaliată de date reale, incluzând o der riere a bunului imobil, alte date oficiale înregistrate și informațiile caracteristicilor fizice.

‘ Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt:

  • -   anticiparea;

  • -  schimbarea;

  • -   cererea și oferta;

  • -   substituția;

  • -   echilibrul;

Valoarea terenului este afectată în mod substanțial de interacțiunea dintre cerere și ofertă, dar utilizarea economică a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o anumită piață.

Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate în cadrul studiului de evaluare sunt:

  • -  Comparația directă;

4.2.1. Comparația directa


AV*i:


Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparațiilor vânzărilor, limitată de insuficiența de informații credibile și adecvate privind vânzări comparabile.

Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță vătorică pentru" loturi similare.

Ea este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și proprietățile similare cu proprietatea în cauză, și care au fost vândute recent, sau au fost oferite spre vânzare.

Dat fiind faptul că în perioada actuală când tranzacțiile atat cu terenuri cât și alte tipuri de proprietăți imobiliare sunt greu identificabile șî dificil de probat, în special în zona Ploiești, evaluatorul a identificat și utilizat oferte de vânzare și terenuri.

Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănările și diferențele care f tează valoarea, care pot include diferențe în ceea ce privește;

  • -  Drepturile de proprietate evaluate;

  • -   Condiții de vanzare;

  • -   Condițiile de finanțare;

  • -  Cheltuieli necesare imediat după vânzare;

  • -  Condițiile de piață la data evaluării;

  • -  Localizarea (poziția)/ tip/ zonare;

  • -  Caracteristici fizice;

  • -  Utilități;

  • -  Cea mai bună utilizare;

în vederea aplicării metodei s-a analizat piața imobiliară a Orașului Ploiești urmărind identificarea unor tranzacții cu terenuri în zona intravilană a acestuia.

întrucât în ultimul an evaluatorul nu a identificat tranzacții, s-au avut în vedere mai multe oferte de vânzare de terenuri din zone apropiate proprietății de evaluat.

n cadrul aplicării metodei s-a aplicat în unele cazuri o ajustare de negociere asupra prețului de oferta, informația fiind obtinuța din discuții cu proprietarii.

Terenurile oferite drept comparabile care fac obiectul studiului au fost terenuri libere sau cu construcții demolabile..

Elementele de comparație luate în calcul la aceasta tehnică au fost: Drepturi de proprietate; Condiții de vânzare; Condiții de finanțare; Condiții de vânzare; Cheltuieli necesare imediat după vânzare; Condiții de piață la data evaluării; Localizare (poziție)/ tip/ zonare; Suprafață; Front stradal; Acces teren; CMBU; Utilități.

Prezentarea comparabilelor, cu caracteristicile fiecăreia este prezentată în tabelul de mai jos.

CARACTERISTIC!

COMPARABIL E

A

B

C

OFERTA

OFERTA

V OFERTA /

DENUMIRE

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

tereri'intravilan-'' 1

LOCALIZARE

Roiesti

Ploiești

Ploiești

Boiesti

AMPLASAMENT

Str. Petriceicu

Vodă nr. 4

Zona Transilvaniei

Zona AFI Transilvaniei Liceul Caragiale

Zona Văleni-Gageni

PROPRIETAR

Primăria Ploiești

persoana fizica

persoana fizica

persoana fizica

suprafața

160,00

385

384

700

data inspecției

19.04.2018

iulie 2018

iulie 2018

iulie 2018

pret/mp-oferta

?

169

129

100

valoare oferta

?

65000

49500

70000

id anunț

MSH5266AJ

ECX41250

ECX66932

contact

0733 358 130

0244 515676

0244 515676

agenție

agenția

agenție

alte caracteristici

Construcție pe teren din cărămidă, Aed = 79 mp

Construcție pe teren din cărămidă, Aed = 95 mp

Construcție pe teren, din chirpici, ACD = 80 mp

ABORDARE PRIN PIAȚA, METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

Subiect

PROPRIETĂȚI COMPARABILE

A

B Q /

; ■■■cr;

Suprafața teren (mp)

75,00

385

384

too

Preț (oferta/vanzare) (EURO/mp)

169,00

129,00

-, : >’400

Date disponibile

Oferta

Oferta

~ Oferta

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-5%

Marja negociere (EURO/mp)

-16,90

-12,90

-5,00

Preț corectat (EURO/mp)

152

116

95

Motivare corecție

Ca urmare a discuțiilor avute cu proprietarii/agentii, am aplicat o ajustare negativa de 5%-10% , in funcție de vechimea ofertelor si disponibilitatea de negociere a ofertantilor, reprezentând marja de negociere. Aceasta a fost obtinuta prin aplicarea analizei datelor secundare rezultând in urma prelucrării informațiilor obținute de la ofertanti si agenti imobiliari.

Ajustari specifice tranzacției

Drepturi de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

istare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

152

116

95

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de finanțare

Normale

Normale

Normale

Normale

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

152

116

95

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de vanzare

Independent

Independent

Independent

Independen t

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

152

116

95

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Cheltuieli necesare imediat după cumpărare

Nu este cazul

Construcție pe teren din cărămidă, Aed - 79 mp

Construcție pe teren din cărămidă, Aed = 95 mp

Construcție pe teren, din chirpici, ACD - 80 mp

Ajustare (EURO)

7,00

9,00

3

Ajustare (%)

5%

8%

3%

Preț ajustat (EURO)

159

125

98

Motivare ajustare

Ajustarea tine cont de costul necesar demolării eventualelor ^ construcții demolabile existente pe terenurile comparabile. ~p ■ Comparabila A si Comparabila B beneficiază de construcții de cărămidă, la care a fost calculat costul de demolare la aproximativ 35 euro/mp conform oferta atașata si raportat ia suprafața terenurilor. Comparabila C beneficiază deb'" construcție din chirpci cu Aed de 80 mp si a fost calculat un cost de 21 euro/mp demolabil / la suprafața de teren

Condiții de piața

iulie 2018

iulie 2018

iulie 2018

iulie 2018

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat (EURO/mp)

159

125

98

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustări specifice

proprietății

Localizare

Str.

Transilvaniei

19

Zona Transilvaniei

Zona AFI Transilvaniei

* Liceul

Caragiale

Zona Valeni-Gageni

. ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări, evaluatorul a considerat ca toate comparabilele se afla la o distanta rezonabila fata de subiect, de natura sa nu influențeze semnificativ valoarea si sa nu necesite ajustări suplimentare.

Drum acces

asfaltat

asfaltat

asfaltat

asfaltat

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Utilități

Electricitate, Apa, Canalizare, Gaze

Toate Utilitățile la limita

Toate Utilitățile la limita

Toate Utilitățile pe teren

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Suprafața

75,00

385

384

700

Ajustare (%)

0%

0%

28%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

27,00

» R O

Motivație ajustare

S-a aplicat o ajustare pozitiva comparabilele, care prezintă o suprafața sporita fata de subiect. Ajustarea a fost calculata comparând B (similara) cu C (suprafata jȚiai mare) rezultând ajustare de 27 euro. Piața nu recunoaște o diferența de preț intre suprafețe de 70 mp si

Deschidere (ml)

5,65

38,86

21,43

40

Ajustare (%)

-21%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

-34,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

S-a calculat raportul laturilor comparabilelor, din care se observa faptul ca A prezintă un raport mult mai bun fata de subiect. Ajustarea a fost calculata comparând A (raport superior) cu B (raport similar), rezultând astfel ajustare de 34 euro pentru deschidere.

Relieful/forma terenului

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Pian

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

.dotivatie ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Utilizare

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Regim de inaltime zonal

P+2

Similar

Similar

Similar

Ajustare (%)

0%

0%

0% |

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00 I

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustare neta pentru caracteritici specifice proprietății

-34,00

0,00

27,00

șt ajustat (EURO/mp)

125

125

125

Ajustare totală netă (EURO)

-27,00

9,00

30,00

Ajustare totală netă (%)

-16%

7%

30%

Ajustare totală brută (EURO)

41,00

9,00

30,00

Ajustare totală brută (%)

24,26%

6,98%

30,00%

Suprafața teren (mp)

75,00

mp

Valoarea estimata (EURO/mp)

125

EURO/mp

VALOARE ESTIMATA

9.375

EURO

* cea mai mica ajustare totala bruta s-a efectuat pentru comparabila:

B

Conform tehnicii comparației directe, valoarea estimată a terenului este de 125 euro/mp, adică 9.375 euro / 43.381 lei..Valoarea nu include TVA.

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii


    Reconcilierea evaluării unei proprietăți imobiliare reprezintă analiza rezultatelor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietății.                            \ .


concluziilor

' A .. ' .- RP ■

„                                                                                                                               ./J.b

In urma aplicării abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare pentru teren au fost- obținute următoarele valori:

Abordarea prin comparație directă:

1. Valoare de piață teren - 125 euro/mp, adică 9.375 euro / 43.381ei

Valoarea de piață teren 75 mp = 125 euro/mp, adică 9.375 euro / 43.381ei

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revizuirea întregii lucrări și a datelor folosite.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasă de evaluator, este necesar să prezentăm următoarele considerente: Urmând criteriile prevăzute în analiza și reconcilierea rezultatelor:

  • - adecvarea metodelor: cea mai adecvată din punct de vedere al scopului întocmirii raportului este metoda comparației directe; conform standardelor în vigoare, nu a fost necesară utilizarea unei a doua

'.tode dacă au fost identificate suficiente informații pentru comparația directă.

  • - precizia: calculele și informațiile primite și utilizate la metodele utilizate sunt corecte;

  • - cantitatea și calitatea informațiilor: se observă ca cele mai multe informații de piață au fost utlizate la comparația directă, acestea provenind și din surse de încredere.

Referitor la această valoare pot fi precizate următoarele:

  • - Valoarea a fost exprimată și este valabilă în condițiile și prevederile prezentului raport;

  • - Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • - Valoarea este o predicție;

  • - Valoarea este subiectivă;

  • - Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

  • - Imobilele au fost evaluate strict în ipotezele prezentate în raport și folosind estimările explicate în cadrul acestuia.

  • 4.4. Data raportului de evaluare Data raportului de evaluare este 26.07.2018.

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

Prezentul raport a fost întocmit de evaluator autorizați, membru titular ANE VAR, cu specialitatea EPI,


ANEXE






6/2/2018


Teren intravilan de vanzare, zona Transilvaniei. 335 mp - Marshall Imobiliare



PROIECTE


IMOBILIARE NOI



Teren intravilan de vanzare, zona Transilvaniei, 385 mp


Suprafață teren - 365.00 mp



65.000 EUR

ID OFERTA: MSH52SGAJ


Caracteristici


Suprafața teren:

385 mp

Categorie:

Intravilan

Front stradal:

3B.36 m

Construcție pe teren:

DA

Nr. Fronturi:

2

Suprafața construita,:

79 mp

Tip teren:

Construcții


Utiiitati

Utilitari- Apa, Canalizare, Gaz, Curent, Utilîtati pe teren

Alte informații

Alte caracteristici: Oportunitate de investiție, Construcție demolabila, La sosea,

Acces auto. Teren împrejmuit

Detalii zona: Străzi asfaltate, Iluminat stradal. Mijloace de transport



Anwttiwemcwwr

Kinder dvt





%

ARIEMap ...Reperfi iha0entr


Taxe notariale

Valoare preț Imobil in lei: 302.152,50 Lei

Total taxe notariale:         4.194,5® Lei

Vezi detalia L


EQU1NOX

Adresa:     Strada Ion Maiorescu,Nr.12,BI.33S1,Ap.5D, Ploiești, jud. Prahova,

Telefon;    0244.515676,0722.434022

Internet    www.eauinox.ro

E-mai(:      office@eauinox.ro


ID OFERTA : ECX41250

Teren intravilan de vanzare in zona Afi-Transilvaniei, Ploiești, județul Prahova

Zona Afi-Transilvaniei


CARACTERISTICI

TIP TEREN;

SUPRAFAȚA;

FRONT STRADAL:

LA SOSEA:

CONSTRUCȚIE PE TEREN:

PREȚ MP:

PREȚ TEREN:

intravilan

384.00 mp

21.43 m

1

0.00 EUR

49500.00 EUR


UT1LITATI

ALTE INFORMAȚII

Destinație: rezidențial

Utititati; apa, gaze, energie electrica

Vecinătăți: case

Acces: auto, pe strada asfaltata, iluminata Construcție pe teren: construcții demolabile Stare juridica: proprietate intabulata, fara sarcini Disponibilitate: imediat



TIPĂREȘTE


EQUINOX

Adresa:     Strada ion Maiorescu.Nr. 12,BI.33S1,Ap.5D, Ploiești, jud. Prahova,

Telefon:    0244.515676,0722.434022

internet:    www.eauinox.ro

E-mail:     office@eauinox.rg


ID OFERTA : ECX66932

Teren intravilan de vanzare in zona Vaieni-Gageni, Ploiești, judetui Prahova

Zona Vaieni-Gageni


CARACTERISTICI

TIP TEREN:

SUPRAFAȚA:

FRONT STRADAL:

LA SOSEA:

CONSTRUCȚIE PE TEREN:

PREȚ MP:

PREȚ TEREN:

UTILITATI

intravilan

700.00 mp

40.00 m


100.00 EUR

70000.00 EUR


ALTE INFORMAȚII

Destinație: rezidențial

Utilități: apa, gaze, energie electrica si canalizare pe proprietate

Vecinătăți: locuințe

Acces auto:, pe drum asfaltat

Construcție pe teren: construcție demolabila

Stare juridica: proprietate intabulata, fara sarcini



TIPĂREȘTE




onstruct


SERVI Cil

T~

| Preturi demolări case

ri ■ CA proiecte infg

r

!

i

ș


Demolat si car at moloz rasa paianta

1 no lei / mp de amprenta casa

130 iei / mp de amprenta casa

170 lei,' mp de amprenta casa

200 lei / mp de amprenta casa


Demolat si carat moloz casa bca/caramida fara stâlpi beton, fara plata beton

Demolat si carat moloz casa bca/caramida cu stâlpi beton, fara placa beton

Demolat si carat moloz casa bea/ cărămidă cu stâlpi si placa beton fara centuri

Demolat si carat moloz casa bea/ cărămidă cu stâlpi. placa beton, centuri                                  250 lei i mp de amprenta casa

Preturile nu includ TVA si sunt valabile in Ploiești si in jurul acestuia la o distanta maxima de 1c km.

Preturile sunt valabile doar pentru locațiile unde avem acces la casa cu buldnexcavatorul, in cazul in care demolarea sc face manual preturile cresc considerabil.

Exemplu de caicul demolare:

Casa de 50 mp construit) amprenta la sol de raramida fara stâlpi beton si fara placa inmuitit cu 130 lei t mp - 6500 lei

In prețui acesta intra :

Demolarea acoperișului, al tavanului, pereților, pardoselii, elevației, scoaterea fundației din pamant si caratul acestora din curtea dvs,

L a final se face o nivelare a terenului cu huldoexcavalorui.

' Pentru alte detalii nu ezitări sa ne contactat!,

info utile: Acte necesare pentru autorizația de demolare sau desființare

* Adresa: Rdul. Republicii Nr. 23, Ploiești, Prahova

t. Telefon: 0724.916.059

K Email: rar Lkți ’cs' a, ;t, ucc.ro


CSConsrruct este o firma ca activeaza in domeniul construcțiilor civile cat. si in cel al construcțiilor industriale. Punem ia dispoziția drencilor noștri o gama larga de soluții profesionale pentru proiecte diverse, Începând cu amenajați interioare sau construcții de dimensiuni mici, pana la construcții specifice industriei grele.

ipfia44Q7Q3QS

X- .      ...

AN.CP1, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA t..:?,;.',^1;     Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești

Dosarul nr. 110141 / 28-11-2016

ÎNCHEIERE Nr. 110141


Registrator: Voicu Marius                                          Asistent: Ceausu Claudia

Asupra cererii introduse de MUNICIPIUL PLOIEȘTI domiciliat in Loc. Ploiești. Bdul Republicii.

Nr. 2-4, Jud. Prahova privind Prima înregistrare a imobllelor/unitatiîor individuale (u.i.) in cartea funciara, in baza:

-Act Administrativ nr. 133/27-06-2007 emiș de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

fiind îndeplinite condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful achitat in suma de 0 lei, cu documentul de plata:

pentru serviciul avand codul 211

Vazand referatul asistentului registrator in sensul ca nu exista impedimente la înscriere

Admiterea cererii cu privire ia:

DISPUNE


  • - imobilul cu nr. cadastral 142412

  • - se intabulează dreptul de PROPRIETATE mod dobândire lege in cota de 1/1 asupra A.l in favoarea MUNICIPIUL PLOIEȘTI, (domeniu privat), sub B.l din cartea funciara 142412 UAT Ploiești;

Prezenta se va comunica părților:

Municipiul Ploiești

Dawidowicz Eduard Gabriel ♦) Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiești, se înscrie in cartea funciara si se soluționează de către registratorul-sef

Data soluționării,

12-12-2016

Asistent Registrator, Ceausu CIApdia "X,

(parafa si semtytwa)


Cu excepție situațiilor prevăzute la Art. 6 >''■■■                amantul de avizare, recepție și înscriere in

evidențele de cadastru și carte funciară, aprc/^ffib OD $ 00/2014.



- 3o - ,,   .____ .. .        Carte Fundară Nr. 142412 Cor

/Municipiu: Ploiești

Nr,

110141

ziua

18

Luna

'“ii.

'Anul

2016


EXTRAS DEPARTE FUNCIARĂ

Im,.

‘i.

■»«»5.V ”» V«k          •* .


PENTRU INFORMARE

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA

Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești T- /<.......


A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN intravilan

Adresa; Loc. Ploiești, Șțr Transilvaniei, Nr. 19,)ud. Prahova

Nr.

Crt

Nr cadastral Nr.

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

142412

75

Teren împrejmuit;

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

110141 / 28/11/2016

Act Administrativ nr. 133, din 27/06/2007 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI;

R, intabulare. drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1 1/1

Al

1) MUNICIPIUL PLOIEȘTI, CIF;2844355. (domeniu privat)

C. Partea III. SARCINI.

Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT

Carte Funciară Nr. 142412 Comuna/Oraș/Municipiu: Ploiești

Anexa Nr, 1 La Partea I        ~~        T ~        .

Teren

Nr cadastral

Suprafața masurata (mp)*

Observații / Referințe

142412

__

■ - ■ - - ■

- w

* Suprafața este determinata in planul de proiecție Stereo 70.

Pate referitoare la teren

Crt

Categorie folosință

intra vlian

Suprafața : (mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

W

-

-

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

<“ (m)

1

2

1.743

2

3

0.501

3

■ ' ■ 4

:                   ...         <652

4

5

2.079

6

6

1.644

6

7

...... 2.101

7

8

0.501

Carte Fundară Nr. 142412 Comuna/Oraț/Municipiu: Ploiești


Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

<«* (m)

8

...      9

12.956

. 9

10

5.654

10

11

3.993

îl

12

1.554

12

13

2.42

13

14

1,498

14

15

8.393

15

1

5.543



„        _                              .         proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite fa 10 centimetri.

*** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 10 centimetri.


Certlfic că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

5-a achitat tariful de 0 RON, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 211.

Data soluționării, 09-12-2016

Dată eliberrli,

J.J

15 BEC. 2016


Referent,

z'v,.-


. INCLUDERE BUNURI IN INVENTAR


Page I of 1

< O

HOTĂRÂREA Nr. 133                   j Ș(. : 7 :’.

privind includerea unor imobile în Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Ploiești

Consiliul Local al Municipiului Ploiești:                                                                      -S: •       7’

văzând Expunerea de motive a Primarului Municipiului Ploiești, domnul Emil Calotă si Raportul de specialitate 8i Direcției Evidentă si Valorificare Patrimoniu, prin care se propune includerea unor imobile în Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Ploiești;

în temeiul prevederilor Legii nr. 18/1991, Legea fondului funciar, republicată, cu modificările si completările ulterioare, si al Legii nr. 54/1998, privind circulația juridică a terenurilor;

având în vedere Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică si regimul juridic al acesteia;

în baza art. 36 alin. 2 lit. c din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată,

HOTĂRĂȘTE;

Art T Constată că imobilele identificate în Anexa nr, 1, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, aparțin domeniului privat al Municipiului Ploiești si se vor înscrie ca atare în Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Ploiești, cu înscrierea, conform legii, în Cartea funciară provizorie.

Art 2 Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios va aduce la cunoștință celor interesați prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 27 iunie 2007

Contrasemnează,

Secretar,

Maria Magdalena Mazâlu


Președinte de ședință,

S intona Schnelbach

http://www.pioiesti .ro/Hotarari/2007/11%20(27%20iunie%202007)/l 33_includere_inventar,,. 1/4/2017

T.

indiviziune.

122

Stăruinței nr. 22

Locuința

29,20

123

Ștefan cel Mare nr. 4

Locuința

3244

Imobil revendicat in baza Legii nr.10/2001.

124

Sticlarului nr. 7

Teren curte

100.00

125

Stindardului nr, 26

Teren curte

431,91

126

Suceava nr.10

Locuința

22,34

Imobilul revendicat in baza Legii nr40/2001.

.    127

Suceava nr.10

; Locuința

4931

Imobil revendicat in baza Legii nr.10/2001

128

Teleajan nr. 1

Teren curte

14.44

129

Țițeiului nr. 7

Teren viran

562,40

1311

Transilvaniei nr. 19

Teren curie

25,00

131

Transilvaniei nr. 19

Țeren curte

50,00

. . 132

Trestioara nr. 13           ,

Teren curte

1000,00

133

Troienclor nr.5 bL45B ap.29

Locuința

40,55

134

Turnătorului nr. 7

Teren viran

100,00

135

Unghiului nr. 7

Teren curte

365,00

136

Valea Alba nr. 7

Locuința

39,38

Imobil revendicat în baza Legii nr.10/2001.

137

Văleni nr .50

Locuința

31,80

Imobil revendicat in baza Legii ur.10/2001.

138

Văleni nr. 59

Locuința

15,08

Imobil revendicat in baza Legii nr.10/2001.

13?

Văleni nr. 71

Teren Viran

118,00

140

Vasile AJescandri nr. 38

Teren curte

141

Vasile Boierescu nr. 9

Teren curte

27431

142

Vasile Lupu nr. 32

Locuința

56-84

Imobil revendicat in baza Legii nr.10/2001.

143

Vasile Lupu nr. 39

Locuința

38491

144

Vasile Lupu nr. 54

Terencurte

73,00

145

Veronica Micle, nr.15

Locuința Locuința

24,00

19,80

Imobil revendicat in baza Legii nr.10/2001.

146

Victoriei nr. 30

Locuința Locuința

37,25

26,40

Imobil revendicat in baza Legii nr.10/2001.

147

Vlad Tepes nr. 18

Locuința

1830

Imobil revendicat in baza Legii nr.10/2001.

148

Vlasiei, bl. 6. ap. 20

Locuința

3935

’T


AMQsA ULT tX VACi-Z-/?^. 3Sy/?0/5

Anexa nr. 1.35 la regulament

Plan de amplasament și delimitare a imobilului z<o £1 v

Scara 1:500                        /fy’ / i

Adresa imobilului T :

îNr. cadastral

"__

Nr. Carte Funciară


Suprafața măsurată a imobilului (mp)


Mua Ploiești, Str. Transilvanie^^. lQ^Jud. J^ahova. .



Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT),' ” PLOIEȘTI

383550


C1 \ '

y ■

lCH \

$

f11®

\<7s i

i

A& \


c

t

A. Date referitoare la teren                      j

5

3

-

Nr. parcelă

Categoria de folosință

Suprafața

Mențiuni

1

Cc

75

TEREN INTRAVILAN ÎMPREJMUIT

Total

75

B. Date referitoare la construcții

Cod

Destinația

Suprafața construită la sol

Mențiuni     __.—

<ț>  «r ' t.ix

r \ a-        s-

/      ■ j 1 a -> -     * . ▼<: •— \

■  •      .&V »<2\

Total

Suprafața totala masurata a imobilului = 75 m.p.

Suprafața din act= 75 mp                                 ,>/

Executant, Dawidowicz Eduard Gabriel

V\

.(^nfirnrexccutarea măsurătorilor la teren,       <

corectitudinea ințQptpăii docuțpentatiei cadastrale si corespondentă acesteia 'cu realitatea din teren

T       Șerrmăfuhi si stampila

Vfe,      '-./•''AîvZ ■ ,?>:7

Inspector

?onfum introducerea imobilului in baza de date integrata si atribuirea numărului cadastral .

Semnătura si parafa

’   • Data: ...................