Hotărârea nr. 197/2019

Hotãrârea nr. 197 privind înstrăinarea prin vânzare către SC IASAGRO SISTEM SRL a terenului în suprafață de 1590 mp, având număr cadastral 141397, Carte Funciară 141397, situat în Ploiești, str. Traian nr. 16


ROMÂNIA


JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘ

HOTĂRÂREA NR. 197

privind înstrăinarea prin vânzare către S.C. IASAGRO SISTEM S.R.L. a terenului în suprafață de 1590 m.p., având număr cadastral 141397, Carte Funciară 141397, situat în Ploiești, str. Traian nr. 16

Consiliul Local al Municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de Motive nr. 256/10.06.2019 a domnilor consilieri Dănescu Ștefan, Dragulea Sanda, Mateescu Marius Nicolae, Văduva Sorin, Vîscan Robert Ionuț și Hodorog Bogdan, precum și Raportul de specialitate comun inregistrat la Direcția Gestiune Patrimoniu sub nr. 190/10.06.2019, sub nr. 225/24.06.2019 la Direcția Administrație Publică Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte și sub nr. 181/24.06.2019 la Direcția Economică privind înstrăinarea prin vânzare către S.C. IASAGRO SISTEM S.R.L. a terenului în suprafață de 1590 m.p., având număr cadastral 141397, Carte Funciară 141397, situat în Ploiești, str. Traian nr. 16.

Văzând procesul verbal al Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local -Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale din data de 22.05.2019 precum și Raportul Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale din data de 05.06.2019.

Având în vedere solicitarea S.C. Iasagro Sistem S.R.L. înregistrată la Municipiul Ploiești sub nr. 20913/2017;

Luând în considerare faptul că terenul în suprafață de 1590 m.p. situat în Ploiești, str. Traian nr. 16, aparține domeniului privat al municipiului Ploiești,în baza Hotărârii Consiliului Local al municipiului Ploiești nr. 459/25.11.2015 și este înscris în Cartea Funciară nr. 141397, având număr cadastral 141397.

Ținând cont de prevederile art. 4 din Legea nr. 213/1998, privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia;

In temeiul prevederilor art. 36 alin. (1), alin(2) -lit. c), art.45 alin. (3) din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

A.

Art. 1 însușește raportul de evaluare nr. 26/14.03.2019 întocmit de către S.C. Opinion S.R.L. pentru terenul ce aparține domeniului privat al municipiului Ploiești, în suprafață de 1590 m.p. situat în Ploiești, str. Traian nr. 16, având număr cadastral 141397, Carte Funciară 141397, conform anexei nr. 1 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2 Stabilește valoarea terenului situat în Ploiești, str. Traian nr. 16, ce face obiectul înstrăinării prin vânzare, la suma de 946.845 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A.

Art. 3 Aprobă înstrăinarea prin vânzare, către S.C. IASAGRO SISTEM S.R.L., a terenului ce aparține domeniului privat al municipiului Ploiești, situat în Ploiești, str.Traian nr. 16, având număr cadastral 141397, Carte Funciară 141397, identificat conform planului de amplasament și delimitare a imobilului - anexa nr. 2 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, în următoarele condiții:

  • a) achitarea integrală de către S.C. IASAGRO SISTEM S.R.L a contravalorii terenului sus menționat, în sumă de 946.845 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., până la perfectarea contractului de vânzare - cumpărare.

  • b) contractul de vânzare - cumpărare ce are ca obiect terenul sus menționat să fie încheiat în termen de maxim 90 de zile de la data adoptării prezentei hotărâri.

  • c) S.C. IASAGRO SISTEM S.R.L are obligația de a suporta cheltuielile aferente efectuării raportului de evaluare până la data perfectării contractului și cele ocazionate cu perfectarea contractului de vânzare cumpărare.

Art. 4 în cazul în care S.C. IASAGRO SISTEM S.R.L nu va achita, în termen de 60 de zile de la data adoptării prezentei hotărâri, prețul stabilit la art. 2 sau nu își va îndeplini obligațiile prevăzute la art. 3 lit. a și c, nu se va încheia contractul de vânzare cumpărare.

Art. 5 împuternicește Primarul Municipiului Ploiești să semneze contractul de vânzare - cumpărare în condițiile stabilite prin prezenta hotărâre.

Art. 6 Direcția Gestiune Patrimoniu, Direcția Economică și Direcția Administrație Publică Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 7 Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștință publică prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 27 iunie 2019

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚA, George-Sorin-Niculae BOTEZ

Contrasemnează:

SECRETAR, Ioana-Geanina SERBINOV




SC OPINION SRL




TEREN INTRAVILAN,

PLOIEȘTI, STR. TRAIAN, NR.16, JUD. PRAHOVA, CF 141397 A

MUN.PLOIEȘTI, SUPRAFAȚĂ

BENEFICIAR

Municipiul Ploiești DATA

14.03.2019

Nr. Raport

26/14.03.2019


DE 1590 MP

v

SC OPINION SkL


CĂTRE,



Municipiul Ploiești

Conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 24856/21.11.2018, avem plăcerea să vă prezentăm Raportul de Evaluare a proprietății imobiliare teren intravilan, situat în Ploiești, STR. TRAIAN, NR.16, JUD. PRAHOVA, CF 141397 A MUN.PLOIESTI, SUPRAFAȚĂ DE 1590 MP.

Prin prezenta scrisoare declarăm că nu avem niciun interes prezent sau viitor în legătură cu proprietatea ce face subiectul acestei evaluări, iar angajamentul subsemnatilor nu este condiționat de estimări sau de rezultatul evaluării.

Investigațiile, analizele efectuate și concluziile rezultate au avut la bază informațiile și documentele puse la dispoziție de către Municipul Ploiești, precum și datele, documentele și informațiile culese de către evaluator la fața locului în cursul inspecției.

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018.

Opinion SRL Expert evaluator:


SC OPINION SRL


Cuprins



Capitolul 1

  • 1.1. Certificarea evaluatorului

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

Capitolul II

  • 2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

2.2 Identificarea evaluatorului

  • 2.3. Identificarea clientului

2.4.Identificarea utilizatorului

  • 2.5. Scopul evaluării......................................................................................................................................5

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

  • 2.10. Amploarea investigației

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV.

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

  • 3.3. Date despre aria de piață

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

  • 3.5. Descrierea terenului

  • 3.6. Date privind impozitele

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

  • 4.2. Evaluarea terenului

  • 4.2.1. Comparația directă

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

  • 4.4. Data raportului de evaluare

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

ANEXE

Capitolul I


  • l.l.Certifîcarea evaluatorului


Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest studiu sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și simt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului studiu de evaluare și nici un interes sau influență legate de părțile implicate.

Precizăm faptul că onorariul pentru realizarea prezentului studiu nu are nici o legătură cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de valori.

Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru ale ANEVAR.

Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 compuse din ediția 2018 a Standardelor la care se adaugă Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV), ediția 2018. Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, care a fost însoțit de reprezentanții clientului. Raportul de evaluare a fost întocmit în baza ipotezelor prezentate în cadrul său și în baza estimărilor făcute de evaluator, de asemenea prezentate în cadrul raportului. Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR.

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Opinion SRL Expert evaluator:


OBIECTUL EVALUĂRII

TEREN INTRAVILAN, NR.CAD. 141397, CF 141397, SUPRAFAȚĂ DE 1590 MP

,LOCALIZARE

PLOIEȘTI, STR. TRAIAN, NR.16, JUD PRAHOVA

DOMENIU

Privat

PROPRIETAR

Municipiul Ploiești

ACTE DE PROPRIETATE

HCL 459/25.11.2015

SCOPUL EVALUĂRII

Stabilirea valorii de piață a terenului

DESTINATAR RAPORT

Municipiul Ploiești

DATA INSPECȚIEI

15.11.2018

DATA EVALUĂRII

14.03.2019

MONEDA

Euro/Ron

CURS DE REFERINȚĂ

9

4.7640 LE1/EURO

VALOAREA DE PIAȚĂ

198.750 Euro (946.845 lei) echivalent 125 euro/mp

Valorile de piață estimate de către evaluator nu conțin T.V.A.

Capitolul II

2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport


Prezentul reprezintă un raport de evaluare explicativ în formă scrisă.


2.2 Identificarea evaluatorului

Studiul de evaluare este întocmit de către Opinion SRL, cu sediul în Craiova, Str. G.Pleșoianu, nr.26, Bloc 33, Apartament nr.l, județ Dolj, CIF 35629810, J16/291/2016, membru corporativ ANEVAR cu autorizație nr. 0551, prin expert evaluator Andrei Nistorescu nr. Leg. 18397. Cu ocazia efectuării studiului, evaluatorul poate oferi o valoare obiectivă și imparțială. Nu există niciun conflict de interese pentru evaluator. Fiind membru ANEVAR, evaluatorul are competența necesară pentru efectuarea misiunii de evaluare.

2.3. Identificarea clientului

Clientul raportului este Municipiul Ploiești , CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor nr.lA, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre. Evaluarea se efectuează conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 24857/21.11.2018.

2.4. Identificarea utilizatorului

Utilizatorul raportului este Municipiul Ploiești , CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor nr.l A, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre.

  • 2.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării este determinarea valorii de piață a bunului imobil.

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

Proprietatea imobiliare de evaluat, teren intravilan, este situata în Ploiești, str. Traian, nr. 16, jud. Prahova, nr.cad. 141397, CF 141397 amun. Ploiești.

Terenul are suprafață totală de 1590 mp, categorie de folosința curți construcții, conform extrasului de carte funciară nr. 100890/02.11.2017 furnizat de către client. Terenul aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Municipiului Ploiești pe baza documentației puse la dispoziție.

La data inspecției, pe suprafața terenului exista o fundație de bloc, în suprafață de 1140 mp conform Planului de Situație furnizat. Conform contractului și informațiilor primite, fundația nu este proprietate a Mun. Ploiești.



AQUiLA S R L


WGrup Școlar Transporturi


Stanta Treime


de Prahova


Energy R


inspectoratul de Poliție al Județului Prahova



  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății


Proprietarul imobilului este Municipiul Ploiești conform HCL 459/25.11.2015 jtf^jizață client. Terenul aparține domeniului privat.                                                     JV

Conform Standardelor de Evaluare 2018, SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare:

CI Un drept asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

  • (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

  • (b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de posesie și de dispoziție de o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

  • (c) un drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de posesie sau de dispoziție, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de folosință numai pentru o anumită activitate.

C3 Deși în diferite țări se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un anumit scop sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica terenului și a construcțiilor de a fi imobile semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu în mod efectiv, terenul și construcțiile. Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și construcțiilor, chiar daca la estimarea valorii unui imobil se tine cont si de caracteristicile fizice ale terenurilor si construcțiilor.

In consecința, prezentul raport de evaluarea estimează valoarea dreptului de proprietate al imobilului, si nu a imobilului văzut in forma fizica.

In acest caz, dreptul de proprietate asupra imobilului nu se extinde si asupra altor imobile aflate pe suprafata/in incinta sa, asupra carora alta persoana deține dreptul de proprietate.

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

Tipul valorii estimate este valoarea de piața.

Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o daca ar fi oferită spre vanzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică sau juridică ale unui activ. Valoarea de piață impune să nu fie luat în considerare niciun astfel de element, indiferent de moment, sigurul lucru presupus fiind acela că există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât.

Conform Standardelor de Evaluare 2018 ” Valoarea de piață reprezintă sunișTesti^^^


Conform Standardelor de Evaluare 2018 ” Valoarea de piață reprezintă surim estimâtșfpântrv^are un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător^hbtărat-șîîim vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțilcâu^actjojțaț-fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Definiția valorii de piață trebuie aplicată în conformitate cu următorul cadru conceptual:

  • (a) „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific.

  • (b) „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

  • (c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată.

Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

  • (d) „între un cumpărător hotărât" se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

  • (e) „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

  • (f) „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

  • (g) „după un marketing adecvat" înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă



    rt

    să ță.


fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu-ește acela că trebâ» fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvai^'particigâhți j ' Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.                        V?'*           s

  • (h) în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent”^presufi cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

  • (i) „și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

Data la care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii de piață a proprietății este 14.03.2019. Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 14.03.2019 este : 1€ = 4.7640 lei.

  • 2.10. Amploarea investigației

în ziua inspecției, 27.11.2018, evaluatorii Opinion SRL s-au deplasat la adresa imobilului împreună cu reprezentantul Municipiului Ploiești. S-a permis accesul in interior evaluatorilor. Reprezentantul Primăriei Ploiești, în baza documentației și a informațiilor cunoscute, a furnizat toate detaliile solicitate cu privire la bunurile evaluate. Nu au existat limitări sau restricții, au fost realizate fotografii.

Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Primăriei Ploiești pe baza documentației furnizate. Alte informații au fost preluate din documentele furnizate de Primăria Municipiului Ploiești.

Conform GEV 630 ” De regulă, pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie inspectată. Neinspectarea sau inspecția parțială a proprietății imobiliare trebuie menționată în raportul de evaluare, inclusiv motivul neefectuării acesteia sau inspectării parțiale, motiv care trebuie să fie bine justificat.” în cazul prezentei lucrări de evaluare, inspecția proprietății a fost permisă de către proprietar și realizată integral.

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

Informațiile utilizate în elaborarea studiului de evaluare au fost obținute din multiple surse:


Informații generale:

- Informații de pe piața imobiliară, agenții imobiliare, ziare, prospectări Ițe verificări personale;

Informații publice de pe internet.

Baza de date a evaluatorului.

Informații specifice proprietății: încheiere și Extras CF 100890/02.11.2017

HCL 459/25.11.2015 cu anexe

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • - Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu se respectă aceste cerințe valoarea de piață va fi afectată;

  • - Informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorilor de către beneficiarul lucrării au fost considerate corecte și că reflectă întocmai situația reală a bunurilor;

  • - Evaluatorul nu își asuma nici o responsabilitate cu privire la situația juridică a bunurilor;

  • - Nu au făcut obiectul constatărilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații și nici pentru obținerea studiilor de expertiză tehnică necesare pentru descoperirea lor;

  • - Studiul de evaluare analizează implicațiile ce decurg din condițiile de suprafață, nefacându-se nici o analiză de mediu, de subteran sau de adâncime sau vreo evaluare a impactului unor posibile acțiuni trecute de degradare a mediului sau radiații periculoase care ar putea afecta valoarea;

  • - Estimările valorilor de piață ale proprietăților imobiliare care fac obiectul prezentului raport au fost făcute în condițiile în care acestea sunt libere de sarcini;

  • - Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate este bun și marketabil;

  • - Informațiile despre evoluțiile pieței imobiliare în localitatea menționata mai sus au fost obținute de la agenții imobiliare active în zonele respective, societăți de construcții, investitori și proprietari -aceste informații sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe;

Informațiile privind utilități, și alte asemenea au fost preluate din declarațiile clientului. Evaluarea a fost întocmită în ipoteza în care, de la data inspecției, nu au intervenit schimbări de natură să influențeze valoarea.

Fundația prezentă pe suprafața terenului nu a făcut obiectul evaluării distincte, afectând doar valoarea terenului;

în cazul în care oricare dintre ipotezele utilizate în realizarea prezentului raport se dovedește a fi eronată, evaluatorul își rezervă dreptul de a întocmi un nou raport în baza informațiilor suplimentare furnizate.

sc opiniom shl Opimon S.R.L., Membru corporativ A.N.E.V.A.R. nr. 0551

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu est^pepriisă'fplbsjrea

raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al client



1  ‘                                                                            .       ji <•      - y-jjțjțoruiui evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nicio persoana în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport;

Acest raport este confidențial, destinat exclusiv beneficiarului și poate fi folosit numai în scopul menționat în raport în condițiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate față de o terță persoană care să poată face uz de el).

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

Prezentul studiu de evaluare este conform cu prevederile Standardelor de Evaluare ANE VAR 2018.

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

Dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor aparține Municipiul Ploiești conform HCL 459/25.11.2015 .Terenul aparține domeniului privat. Conform extrasului de CF nr. 100890/02.11.2017 nu exista sarcini intabulate.

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

Terenul aparține Municipiului Ploiești, domeniul privat. A fost înscris în domeniul privat conform HCL 459/25.11.2015.

  • 3.3. Date despre aria de piață

Piața este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețurilor; toate piețele sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor care, la rândul lor, se află sub acțiunea unor influențe sociale, economice, fizice, etc.

Analiza ofertei si cererii

»

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un interval de timp.

Tendințele pieței imobiliare pentru perioada următoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt, printr-o stagnare a ofertei și o creștere a cererii.

Echilibrul pieței

Cererea este constantă pe un trend ascendent, oferta relavitv mai mică cu

fiind influențată de factorii economici curenți. în consecință se poate concluziona;piața’jmobiliară/de tipul proprietății evaluate, se află într-un dezechilibru relativ în favoarea cererii.                         /

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

Informații generale despre piața imobiliară din România

Conform business24.ro, contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare in anul 2018, cu toate ca situația la nivel macro nu se mai bucura de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arata intr-o analiza realizata de o companie de consultanta imobiliara internaționala, remisa vineri AGERPRES.

Situația economica din Romania anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a inregistrarii celor mai bune rezultate din perioada post criza', spun analiștii imobiliari care apreciaza ca Romania poate depăși performantele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale si de Est si in 2018, marcand inca un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 in analiza realizata de Colliers International vizeaza evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât in majoritatea tarilor din UE, piața forței de munca, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând in considerare reducerea stimulentelor fiscale si inasprirea politicii monetare incepand cu 2018, creșterea PIB va incetini pana la un nivel mai sustenabil (spre 5%), insa Romania va continua sa fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasa. După acumularea in 2017 a unui volum investitional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro si amanarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se asteapta in 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro.

O alta tendința, migratia (interna si externa) va deveni din ce in ce mai relevanta. Tiparul migratiei interne sugerează o preferința in creștere pentru principalele orașe din Romania - Cluj-Napoca, Timișoara si Iași, in detrimentul Bucurestiului, astfel ca marile companii vor viza extinderea sau infiintarea unor birouri in afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al romanilor care lucrează in alte tari si care ar putea incepe sa se intoarca in tara in număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce in ce mai puternica, mai ales in condițiile intensificării comerțului electronic, in timp ce dezvoltările speculative vor creste in număr.

Infrastructura slaba va constitui in continuare o problema. In 2017, au fost livrați 24 km de autostrada, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expertii in domeniu avertizează ca 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spatii de birouri vor fi mai mari in 2018 fata de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, insa dezvoltatorii devin mai precauti.

Piața forței de munca va fi mai incordata anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere si oferta pe piața forței de munca a crescut, in timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea putini in comparație cu nevoile angajatorilor.


ja^tâfpcntru mall-uri. Pentru a face fata mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie sa se fSăsca drept destinații pentru petrecerea timpului liber: mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food court si de servicii


In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte m următorii ani, ci doar cateva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra imbunaltșțj'rii cu deficit de spatii modeme de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-15( Retailul online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice, romanii doresc de regula sa vada un produs inainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezi precum cinema si terenuri de joaca pentru copii.

Cererea pentru terenuri va continua sa vina din partea segmentului rezidențial: Luând in considerare creșterea salariilor si a intenției de a achiziționa o locuința, proiectele rezidențiale vor continua sa ramana principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale in zonele invecinate.

Informații specific referitoare la piața proprietății subiect

Pentru analizarea pieței de oferte referitoare la vânzări de terenuri în Ploiești, in zona subiect, au fost analizate un număr de 40 proprietăți oferite spre vânzare, cu diferite suprafețe, având aceeași întrebuințare ca și proprietatea subiect. Analiza s-a efectuat utilizând platforme specializate de analize imobiliare (analizeimobiliare.ro).

Valorile variază între 50 euro/mp și 234 euro/mp, în funcție de utilități, amplasare, acces și apropiere de zonele favorabile ale orașului. Prețul mediu a ofertelor analizate este de 152 euro/mp. Analiza detaliată este prezentată mai jos:

9 Harta


K Diitrlbutki prtruWm2

Atia de piața analizata {40 proprietari)

Informații

Proprietatea evaluata

medie

minim

maxim

Preț oferta/vanzare (€)

87.500

17.000

749.000

Preț (€/mp)

-

152

50

234

Zile piața

-

514

2

2.110

Suprafața teren (mp)

1.590

544

186

10.700

Front strada i

0

14

9

88

Utilitati generale

--

Curent apa, gaz. canalizare

Curent, apa. gaz. canalizare

Curent, apa. gaz, canalizare

Analizele de piață au fost efectuate de evaluator, pe baza ofertelor identificate pe site-urile specializate și utilizând platforme specializate. Ofertele nu au fost ajustate în niciun fel, fiind preluate în

forma originală. Din analiză au fost eliminate extremele, rezultând prezentele        Mediil$au 'fost

calculate folosind diverse metode, conform raționamentului profesional. Studiul de piăță înccafcță=șăofețe o imagine de ansamblu a pieței imobiliare din zonă, și nu oferă intervale clare saU colimatorii înfpi


o imagine de ansamblu a pieței imobiliare dm zona, și nu otera intervale clare saU Rugătorii m/ciăre trebuie încadrată valoarea bunului. Valoarea imobilului poate sa difere considerabÎMg^Jel^nediile analizelor de piață, în funcție de caracteristicile specifice. Evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru corectitudinea datelor preluate din anunțuri, acestea aparținând proprietarilor.

  • 3.5. Descrierea terenului

Conform datelor primite de la client terenul este amplasat în intravilanul orașului Ploiești, si are o suprafața de 1590 mp. Accesul la teren se realizează direct din stradă asfaltată, conform planului de amplasament furnizat și informațiilor primite cu ocazia inspecției.

Terenul este situat într-o zonă preponderent rezidențială.

în incinta terenurilor au fost identificate alte bunuri (fundație bloc existentă conform inspecției și documentelor, nu face obiectul evaluării separate). La data inspecției era acoperit de vegetație.

Conform contractului subsecvent, construcțiile nu fac obiectul evaluării.

Amenajările terenurilor sunt următoarele :

  • - terenul este împrejmuit.

  • - terenul dispune de utilitati complete;

  • - terenul este acoperit cu vegetație.

Descrierea proprietăților este realizată folosind informațiile furnizate de către reprezentanții Municipiului Ploiești și datele culese la fața locului de către evaluator.

  • 3.6. Date privind impozitele

Impozitul pe teren este de aproximativ 1300 lei pentru intravilanul orașului Ploiești. Impozitul a fost calculat în mod teoretic, fără a fi efectuată o analiză detaliată asupra sa.

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - elemente teoretice

CMBU- este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

CMBU este analizată uzual în situațiile:

  • - cea mai bună utilizare a terenului considerat liber,

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:



Opinion S.R.L., Membru corporativ A.N.E.V.A.R. nr. 055

  • - permisibilă legal;

  • - posibila fizic;

  • - fezabilă financiar;

-care conduce la cea mai mare valoare (maxim productivă);

în analiza celei mai bune utilizări a terenului presupus liber, s-au avut în vedere următorii factori:

  • □     terenul este situat intr-o zonă rezidențială;

  • □     utilizarea proprietăților din imediata vecinătate si din zona este de proprietăți rezidențiale;

  • □     forma și suprafața terenului pretabile unei construcții de dimensiuni ridicate

  • □     existența unei fundații anterioare de bloc, autorizări și alte asemenea

în urma analizei acestor factori, s-a considerat că cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber este aceea de teren construit, cu destinație rezidențială (potențial bloc locuințe).

CMBU a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți ca fiind construita poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea parțiala sau totala, ori o combinație a acestor alternative.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie: permisibilă legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.

Atunci când ia decizia de a constitui un drept de proprietate asupra terenului, proprietarul nu tine întotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate interesul public.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit pentru proprietatea imobiliara existenta - proprietate de tip rezidențial, bloc de locuințe.

Prin prisma criteriilor ce definesc noțiunea CMBU aceasta abordare este permisibilă legal, indeplineste condiția de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva.

  • 4.2. Evaluarea terenului

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potențială (spre exemplu ca și construcție, ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de trecere pentru căi de transport). Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o categorie particulară de utilizatori.

Pe lângă utilitatea de bază a terenului, există multe principii și mulți factori care trebuie luați în considerare la evaluarea terenului.

în evaluarea oricărui tip de proprietate trebuie descris de fiecare dată și analizat atât terenul cât și amplasamentul.

Amplasamentul este un teren îmbunătățit/amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o anumită utilizare (singulară sau mixtă).

O descriere a terenului sau a amplasamentului cuprinde o listă detaliată de date reale, incluzând o descriere a bunului imobil, alte date oficiale înregistrate și informațiile caracteristicilor fizice.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt:

- anticiparea;

schimbarea;

  • -    cererea și oferta;                                                                                                        . •, ...

  • -    substituția;                                                                                              < • i             ■ 1:

  • -   echilibrul;                                                                                                        ;   -

Valoarea terenului este afectată în mod substanțial de interacțiunea dintre cerere,și oferta, dar

utilizarea economică a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o anumită piață.

Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate în cadrul studiului de evaluare sunt: Comparația directă;

4.2.1. Comparația directă

Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparațiilor vânzărilor, limitată de insuficiența de informații credibile și adecvate privind vânzări comparabile.

Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare.

Ea este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și proprietățile similare cu proprietatea în cauză, și care au fost vândute recent, sau au fost oferite spre vânzare.

Dat fiind faptul că în perioada actuală când tranzacțiile atat cu terenuri cât și alte tipuri de proprietăți imobiliare sunt greu identificabile și dificil de probat, în special în zona Ploiești, evaluatorul a identificat și utilizat oferte de vânzare și terenuri.

Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănările și diferențele care afectează valoarea, care pot include diferențe în ceea ce privește:

  • -  Drepturile de proprietate evaluate;

  • -   Condiții de vanzare;

  • -   Condițiile de finanțare;

  • -  Cheltuieli necesare imediat după vânzare;

  • -  Condițiile de piață la data evaluării;

  • -  Localizarea (poziția)/ tip/ zonare;

  • -  Caracteristici fizice;

  • -  Utilități;

  • -  Cea mai bună utilizare;

A                             .      ♦ «

In vederea aplicării metodei s-a analizat piața imobiliară a Orașului Ploiești urmărind identificarea unor tranzacții cu terenuri în zona intravilană a acestuia.

întrucât în ultimul an evaluatorul nu a identificat tranzacții, s-au avut în vedere mai multe oferte de vânzare de terenuri din zone apropiate proprietății de evaluat.

în cadrul aplicării metodei s-a aplicat în unele cazuri o ajustare de negociere asupra prețului de oferta, informația fiind obtinuța din discuții cu proprietarii.

Terenurile oferite drept comparabile care fac obiectul studiului au fost terenuri libere sau cu construcții demolabile..


Elementele de comparație luate în calcul la aceasta tehnică au fost: Drepturi de vânzare; Condiții de finanțare; Condiții de vânzare; Cheltuieli necesare imediat de piață la data evaluării; Localizare (poziție)/ tip/ zonare; Suprafață; Front stradal|i$^es Utilități.

Prezentarea comparabilelor, cu caracteristicile fiecăreia este prezentată în tabelul de

CARACTERISTICI

COMPARABIL E

A

B

C

OFERTA

OFERTA

OFERTA

DENUMIRE

teren intrav

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

LOCALIZARE

PLOIEȘTI

PLOIEȘTI

PLOIEȘTI

PLOIEȘTI

AMPLASAMENT

str Traian nr.16

Zona Cantacuzino

Zona Baciului

Str. Traian

PROPRIETAR

Ploiești

persoana fizica

persoana fizica

persoana fizica

suprafața

1590

822

421

248

Data evaluării

martie 2019

martie 2019

martie 2019

martie 2019

pret/mp-oferta

?

164

202

150

front stradal

49.7 MP

8,22

20,00

30,00

valoare oferta

?

134808

85042

37200

id anunț

contact

alte caracteristici

fundație pe teren

Construcție demolabila

Construcție demolabila

Construcție demolabila

ABORDARE PRIN PIAȚA, METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

Subiect

PROPRIETĂȚI COMPARABILE

A

B

C

Suprafața teren (mp)

1.590,00

822,00

421,00

248,00

Preț (oferta/vanzare) (EURO/mp)

164

173

202

Date disponibile

martie 2019

martie 2019

martie 2019

martie 2019

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10%

Marja negociere (EURO/mp)

-16,40

-17,30

-20,20


Preț corectat (EURO/mp)

148

gf

166

Motivare corecție

Ca urmare a discuțiilor avute cu proprietarii/ag^hții.'^mx aplicat o ajustare negativa cuprinsa intre 5% si* 10%T reprezentând marja de negociere. Aceasta a fosrWțti^y^ prin aplicarea analizei datelor secundare rezultând in urma" prelucrării informațiilor obținute de la ofertanti si agenti imobiliari.

Ajustări specifice tranzacției

Drepturi de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

148

156

182

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de finanțare

Normale

Normale

Normale

Normale

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

148

156

182

Motivare ajustare

Mu au fost necesare ajustări.

Condiții de vanzare

Independent

Independent

Independent

Independent

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

148

156

182

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Cheltuieli necesare imediat după cumpărare

ch demolare

ch demolare

ch demolare

ch demolare

Ajustare (EURO)

0

0

0

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Preț ajustat (EURO)

148

156

182

Motivare ajustare

nu au fost necesare ajustări, toate comparabilele avand construcții demolabile iar aducerea la starea de teren liber ar necesita costuri similare pentru fiecare teren

Condiții de piața

martie 2019

martie 2019

martie 2019

martie 2019

Ajustare (%)

0%

0%

o%l

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat (EURO/mp)

148

156

182

Motivare ajustare

Mu au fost necesare ajustări.


Ajustări specifice proprietății

Localizare

str Traian nr.16

Zona Cantacuzino

Zona Baciului

Str. Traian

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Motivare ajustare

Nu au fost realizate ajustări


Motivație ajustare

Nu s-au aplicat ajustări

Ajustare neta pentru caracteritici specifice proprietății

-0,24

-30,79

-8,82

3 ret ajustat (EURO/mp)

147

125

173

Ajustare totală netă (EURO)

-0,24

-30,79

-8,82

Ajustare totală netă (%)

0%

-18%

-4%

Ajustare totală brută (EURO)

29,76

30,79

45,18

Ajustare totală brută (%)

18,15%

17,79%

22,37%

Suprafața teren (mp)

1.590,00

mp

Valoarea estimata (EURO/mp)

125

EURO/mp

lEURO/mp

VALOARE ESTIMATA

198.750jEURO

* cea mai mica ajustare totala bruta s-a efectuat pentru comparabila:

B


nu au fost necesare ajustări

Ajustare (EURO/mp)

Motivație ajustare

Regim de inaitime zonal

P+4

P+2

P+2

■^+2 7

Ajustare (%)

0%

0%

0 0

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00


Conform tehnicii comparației directe, valoarea estimată a terenului este de 25 euro/mp, adică

198.750 euro / 946.845 lei.Valoarea nu include TVA.

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

Reconcilierea evaluării unei proprietăți imobiliare reprezintă analiza rezultatelor și concluziilor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietății.

In urma aplicării abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare pentru teren au fost obținute următoarele valori:

Abordarea prin comparație directă:

1. Valoare de piață teren = 125 euro/mp, adică 198.750 euro / 946.845 lei.

Valoare de piață teren = 125 euro/mp, adică 198.750 euro / 946.845 lei.

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revizuirea întregii lucrări și a datelor folosite.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasă de evaluator, este necesar să prezentăm următoarele considerente : Urmând criteriile prevăzute în anaiiza și reconcilierea rezultatelor:

- adecvarea metodelor: cea mai adecvată din punct de vedere al scopului întocmiri^ raportului este . metoda comparației directe; conform standardelor în vigoare, nu a fost necesară utilizareâ'unei.a-îibua

,<4H ' I                               .


metode dacă au fost identificate suficiente informații pentru comparația directă.

  • - precizia: calculele și informațiile primite și utilizate la metodele utilizate sunt core&e;1

    c-


  • - cantitatea și calitatea informațiilor: se observă că cele mai multe informații de piață âutfost

la comparația directă, acestea provenind și din surse de încredere.                                '  •.

Referitor la această valoare pot fi precizate următoarele:

  • - Valoarea a fost exprimată și este valabilă în condițiile și prevederile prezentului raport;

  • - Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • - Valoarea este o predicție;

  • - Valoarea este subiectivă;

  • - Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

  • - Imobilele au fost evaluate strict în ipotezele prezentate în raport și folosind estimările explicate în cadrul acestuia.

  • 4.4. Data raportului de evaluare

Data raportului de evaluare este 14.03.2019.

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

Prezentul raport a fost întocmit de evaluator autorizați, membru titular ANEVAR, cu specialitatea EPI.


ANEXE






plan besnTAriE ApE/t/T £ $ Scara 1:ȘOO

Nr. cadastral

uPrafata mas urata

Adrșsa-jmobilurui - ’ - .

1590 mp   -

Miîri^Pkxesf^ sin Traian, nr. 16- INTRA VILĂN




□esunstia


Suprafața construite la sol


B. Date referitoare ia construcții la măsurată a imobilului ='1590mp '■' Suprafața, din act -1590 mp

^^.^■EREM MINERVA s.r.l.

gbmuna Blejai, sat Ploleșnori . £ fartier Rouă - Vila PL103

£ / autorizatA.N.C.P.I., j? -sena RQ-B-J, nr. 0185, clasa II

TelgFax:0244/595321^office@ geremminerva.ro

r la teren,

ÎV cadastrale și lita^a din teren

Mariana


42  .. JUDEȚUL. PRAHOVA

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PLOi

A.M.F.


Confirm introducerea imobilului în bazare dată, integrată și atribuirea h.umărului cadaîi

\-


ȘtâmpUa BCFf