Hotărârea nr. 526/2018

Hotãrârea nr. 526 privind aprobarea unui schimb de terenuri între Municipiul Ploieşti şi domnul Stan P. Ion


ROMÂNIA


JUDEȚUL PRAHOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

ii

HOTĂRÂREA NR. 526

privind aprobarea unui schimb de terenuri între Municipiul Ploiești și domnul Stan P. Ion

Consiliul Local al Municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive nr. 382/21.11.2018 a domnilor consilieri Dănescu Ștefan, Stanciu Marilena, Dragulea Sanda, Mateescu Marius Nicolae, Văduva Sorin și Hodorog Bogdan, precum și Raportul de specialitate comun înregistrat la Direcția Gestiune Patrimoniu sub nr. 366/14.11.2018, sub nr. 1790/21.11.2018 la Direcția Administrație Publică Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte și sub nr.230/22.11.2018 la Direcția Economică prin care se propune aprobarea unui schimb de terenuri între Municipiul Ploiești și domnul Stan P. Ion.

Văzând procesul verbal al Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local -Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale din data de 17.10.2018 precum și Raportul Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale din data de 07.11.2018;

Luând în considerare cererea înregistrată la Municipiul Ploiești sub nr. 17333/2017 formulată de domnul Stan P. Ion cu privire la posibilitatea efectuării unui schimb de terenuri între Municipiul Ploiești, pentru terenurile situate în Ploiești, str. Energiei numerele 16A, 16B, 16C, 16D, 16E si 16F în suprafață totala de 1709,06 m.p. și terenul în suprafață de 1690 m.p. din acte, din măsurători 1694 m.p. situat în Ploiești, str. Fierarilor nr. 26A, proprietatea domnului Stan P. Ion.

Luând act de faptul că terenurile situate în Ploiești, str. Energiei numerele 16A, 16B, 16C, 16D, 16E si 16F în suprafață totala de 1709,06 m.p. sunt proprietatea privată a Municipiului Ploiești, conform Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Ploiești nr. 67/04.05.2005.

în baza prevederilor art. 1763, art. 1764 si art. 1765 din Cod Civil;

Ținând cont de prevederile art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare.

în temeiul art. 36 alin. (2) lit. c) și art. 121 alin. (4) din Legea administrației publice locale nr. 215/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 însușește rapoartele de evaluare nr. 87/21.05.2018, nr.88/21.05.2018, nr.89/21.05.2018, nr. 90/21.05.2018, nr. 91/21.05.2018 și nr. 92/21.05.2018 care constituie Anexele nr. 1, 2, 3, 4, 5 și 6 ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre, întocmite de către S.C. OPINION S.R.L, pentru terenurile proprietatea Municipiului Ploiești, după cum urmeaza:

  • -  Str. Energiei nr. 16A, în suprafață de 286,90 m.p. înscris în Cartea Funciară nr. 143814, cu număr cadastral 143814;

  • -  Str. Energiei nr. 16B, în suprafață de 281,92 m.p. înscris în Cartea Funciară nr. 143810, cu număr cadastral 143810;

  • -  Str. Energiei nr. 16C, în suprafață de 283,38 m.p. înscris în Cartea Funciară nr. 143811, cu număr cadastral 143811;

  • -  Str. Energiei nr. 16D, în suprafață de 285,88 m.p. înscris în Cartea Funciară nr. 143815, cu număr cadastral 143815;

  • -  Str. Energiei nr. 16E, în suprafață de 281,67 m.p. înscris în Cartea Funciară nr. 143816, cu număr cadastral 143816;

  • -  Str. Energiei nr. 16F, în suprafață de 289,31 m.p. înscris în Cartea Funciară nr. 143812, cu număr cadastral 143812.

Art. 2 însușește raportul de evaluare nr. 116/29.06.2018 care constituie Anexa nr. 7 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, întocmit de către S.C. OPINION S.R.L, pentru terenul în suprafață de 1690 m.p. din acte, din măsurători 1694 m.p. situat în Ploiești, str. Fierarilor nr. 26A, înscris în Cartea Funciara nr. 127324, cu nr. cadastral 127324, proprietatea domnului Stan P. Ion.

Art. 3 Aprobă schimbul de proprietăți între Municipiul Ploiești și domnul Stan P. Ion, după cum urmează:

Municipiul Ploiești cedează dreptul său de proprietate asupra terenurilor situate în Ploiești, str. Energiei numerele 16A, 16B, 16C, 16D, 16E si 16F în suprafață totala de 1709,06 m.p. în valoare de 197.523 lei (Iară T.V.A), domnului Stan P. Ion, după cum urmează:

  • -  Str. Energiei nr. 16A, în suprafață de 286,90 m.p. înscris în Cartea Funciara nr. 143814, cu număr cadastral 143814, în valoare de 33.159 lei (fără T.V.A);

  • -  Str. Energiei nr. 16B, în suprafață de 281,92 m.p. înscris în Cartea Funciara nr. 143810, cu număr cadastral 143810, în valoare de 32.581 lei (fără T.V.A);

  • -  Str. Energiei nr. 16C, în suprafață de 283,38 m.p. înscris în Cartea Funciara nr. 143811, cu număr cadastral 143811, în valoare de 32.753 lei (fără T.V.A);

  • -  Str. Energiei nr. 16D, în suprafață de 285,88 m.p. înscris în Cartea Funciara nr. 143815, cu număr cadastral 143815, în valoare de 33.039 lei (fără T.V.A);

  • -  Str. Energiei nr. 16E, în suprafață de 281,67 m.p. înscris în Cartea Funciara nr. 143816, cu număr cadastral 143816, în valoare de 32.554 lei (fără T.V.A);

  • -  Str. Energiei nr. 16F, în suprafață de 289,31 m.p. înscris în Cartea Funciara nr. 143812, cu număr cadastral 143812. în valoare de 33.437 lei (fără T.V.A);

Domnul Stan P. Ion cedează Municipiului Ploiești, dreptul său de proprietate asupra terenului în suprafață de 1690 m.p. din acte, din măsurători 1694 m.p. situat în Ploiești, str. Fierarilor nr. 26A, înscris în Cartea Funciara nr. 127324, cu nr. cadastral 127324, în valoare de 211.438 lei (fărăT.V.A.).

Art. 4 Contractul de schimb, ce are ca obiect terenurile invocate mai sus, să fie încheiat în termen maxim de 90 de zile calendaristice de la data adoptării prezentei hotărâri de către Consiliul Local al Municipiului Ploiești.

Art. 5 Cheltuielile aferente ocazionate cu perfectarea contractului de schimb vor fi suportate de către domnul Stan P. Ion.

Art. 6 împuternicește Primând Municipiului Ploiești să semneze contractul de schimb în condițiile prevăzute la art. 3 din prezenta hotărâre.

Art. 7 Direcția Gestiune Patrimoniu, Direcția Economică și Direcția Administrație Publică Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 8 Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștință publică prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 22 noiembrie 2018


Contrasemnează: p. SECRETAR, Mihaela ZAHARIA



SC OPINION SRL




INTRAVILAN, PLOIEȘTI, STR. ENERGIEI, NR.16A, JUD. PRAHOVA, SUPRAFAȚĂ DE 286.90 MP, NR.CAD.143814


BENEFICIAR

Municipiul Ploiești

DATA

21.05.2018

Nr. Raport

87/21.05.2018

Revizuit 31.07.2018


SC OPiMO* SRL


CĂTRE,


Municipiul Ploiești

Conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018, avem plăcerea să vă prezentăm Raportul de Evaluare a proprietății imobiliare teren intravilan, situat în Ploiești, Str. Energiei, nr.l6A, Jud. Prahova, suprafață de 286.90 mp, Nr.Cad. 143814. Prezentul raport revizuit înlocuiește raportul nr. 87/21.05.2018, care devenine nul.

Prin prezenta scrisoare declarăm că nu avem niciun interes prezent sau viitor în legătură cu proprietatea ce face subiectul acestei evaluări, iar angajamentul subsemnaților nu este condiționat de estimări sau de rezultatul evaluării.

Investigațiile, analizele efectuate și concluziile rezultate au avut la bază informațiile și documentele puse la dispoziție de către Municipul Ploiești, precum și datele, documentele și informațiile culese de către evaluator la fața locului în cursul inspecției.

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018.

Opinion SRL

Expert evaluator:

Andrei Nistorescu

[âf NISTORESCU Yp

ANDREI VALENTMV p Legitimația Nr. 1839’’mj Valabil 2018 ZJE

SC OPIMON SRL


Cuprins

Capitolul 1

  • 1.1. Certificarea evaluatorului

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

Capitolul II

  • 2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

2.2 Identificarea evaluatorului

  • 2.3. Identificarea clientului................................................................................................................................2.4.Identificarea utilizatorului........................................................................................................................... 5

  • 2.5. Scopul evaluării

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

  • 2.10. Amploarea investigației............................................................................................................................ 9

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

  • 3.3. Date despre aria de piață

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

  • 3.5. Descrierea terenului

  • 3.6.  Date privind impozitele............................................................................................................................ 14

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

\~A.2. Evaluarea terenului

  • 4.2.1. Comparația directă

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

  • 4.4. Data raportului de evaluare

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

ANEXE

Capitolul I

  • l.l.Certificarea evaluatorului


Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest studiu sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului studiu de evaluare și nici un interes sau influență legate de părțile implicate.

Precizăm faptul că onorariul pentru realizarea prezentului studiu nu are nici o legătură cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de valori.

Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru ale ANEVAR.

Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 compuse din ediția 2018 a Standardelor la care se adaugă Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV), ediția 2018.

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, care a fost însoțit de reprezentanții clientului. Raportul de evaluare a fost întocmit în baza ipotezelor prezentate în cadrul său și în baza estimărilor făcute de evaluator, de asemenea prezentate în cadrul raportului. Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR.

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Opinion SRL Expert evaluator:


SC OPWON SRL

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

    OBIECTUL EVALUĂRII

    Terem intravilan cu o suprafață de 286.90 mp,

    Nr.Cad. 143814

    ,LOCALIZARE

    Ploiești, Str. Energiei, nr,16A, Jud. Prahova

    DOMENIU

    Privat

    PROPRIETAR

    Municipiul Ploiești

    LCTE DE PROPRIETATE

    HCL 67/04.05.2005

    SCOPUL EVALUĂRII

    Stabilirea valorii de piață a terenului

    DESTINATAR RAPORT

    Municipiul Ploiești

    DATA INSPECȚIEI

    19.04.2018

    DATA EVALUĂRII

    21.05.2018

    MONEDA

    Euro/Ron

    CURS DE REFERINȚĂ

    4.6228 LEI/EURO

    VALOAREA DE PIAȚĂ

    7.173 Euro (33.159 lei) echivalent 25 euro/mp

    Valorile de piață estimate de către evaluator nu conțin T.V.A.

Studiul de evaluare este întocmit de către Opinion SRL, cu sediul în Craiova, Str. G.Pleșoianu, nr.26, Bloc 33, Apartament nr.l, județ Dolj, CIF 35629810, J16/291/2016, membru corporativ ANEVAR cu autorizație nr. 0551, prin expert evaluator Andrei Nistorescu nr. Leg. 18397. Cu ocazia efectuării studiului, evaluatorul poate oferi o valoare obiectivă și imparțială. Nu există niciun conflict de interese pentru evaluator. Fiind membru ANEVAR, evaluatorul are competența necesară pentru efectuarea misiunii de evaluare.

  • 2.3. Identificarea clientului

Clientul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr.

2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre. Evaluarea se efectuează conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018.

  • 2.4. Iden tificarea utilizatorului

Utilizatorul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre.

  • 2.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării este determinarea valorii de piață a bunului imobil.

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

Proprietatea imobiliare de evaluat, teren intravilan, este situata în Ploiești, str. Energiei, nr. 16A, jud. Prahova, nr. cad. 143814.

Terenul are suprafață totală de 286.90 mp, categorie de folosința curți construcții, conform extrasului de carte funciară nr. 13963/19.02.2018 furnizat de către client. Terenul aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Municipiului Ploiești, d-1 Ștefan Georgian cu ajutorul documentației furnizate.

Locație:

SC OP’WON SRL







  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

Proprietarul imobilului este Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05 client. Terenul aparține domeniului privat.

Conform Standardelor de Evaluare 2018, SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare; ..

CI Un drept asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

  • (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

  • (b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de posesie și de dispoziție de o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

  • (c) un drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de posesie sau de dispoziție, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de folosință numai pentru o anumită activitate.

C3 Deși în diferite țări se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un anumit scop sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica terenului și a construcțiilor de a fi imobile semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu în mod efectiv, terenul și construcțiile. Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și construcțiilor, chiar daca la estimarea valorii unui imobil se tine cont si de caracteristicile fizice ale terenurilor si construcțiilor.

In consecința, prezentul raport de evaluarea estimează valoarea dreptului de proprietate al imobilului, si nu a imobilului văzut in forma fizica.

In acest caz, dreptul de proprietate asupra imobilului nu se extinde si asupra altor imobile aflate pe suprafata/in incinta sa, asupra carora alta persoana deține dreptul de proprietate.

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

Tipul valorii estimate este valoarea de piața.

Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o daca ar fi oferită spre vanzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică sau juridică ale unui activ. Valoarea de piață impune să nu fie luat în considerare niciun astfel de element, indiferent de moment, sigurul lucra presupus fiind acela că există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât.

Conform Standardelor de Evaluare 2018 ” Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Definiția valorii de piață trebuie aplicată în conformitate cu următorul cadru conceptual15^' '    L

  • (a) „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibij^pe^Wi^.ctiv^îrttr-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil carc^ejpoate obține în'mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Ace^^ste^^'^ubt^țireț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mp^ tezpnabil.^ feătre cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific.

  • (b) „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

  • (c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

  • (d) „între un cumpărător hotărât” se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

  • (e) „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

  • (f) „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

  • (g) „după un marketing adecvat” înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

  • (h) în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile

n J i

activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în,fnotl piO|hț, pent

»               .     ,       • r .                      -            . . . ,                   A                 • L S'* O                       2

cauta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate m tranzacție. PruqeRța sffi^^ază ] referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele rnfp^^B-tnieriqâre acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activelepejb/piață ^r^țuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri* valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

  • (i) „și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

Data la care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii de piață a proprietății este 21.05.2018. Cursul ■fîcial practicat de B.N.R. la data de 21.05.2018 este : 1€ = 4.6228 lei.

  • 2.10. Amploarea investigației

în ziua inspecției, 19.04.2018, evaluatorii Opinion SRL s-au deplasat la adresa imobilului împreună cu reprezentantul Municipiului Ploiești, Ștefan Georgian. S-a permis accesul evaluatorilor și a furnizat toate detaliile solicitate cu privire la bunurile evaluate. Nu au existat limitări sau restricții, au fost realizate fotografii precum și un interviu cu reprezentantul proprietarului. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Primăriei Ploiești pe baza documentației furnizate. Alte informații au fost preluate din documentele furnizate de Primăria Municipiului Ploiești.

Conform GEV 630 ” De regulă, pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie inspectată. Neinspectarea sau inspecția parțială a proprietății imobiliare trebuie menționată în raportul de evaluare, inclusiv motivul neefectuării acesteia sau inspectării parțiale, motiv care trebuie să fie bine iustificat.” în cazul prezentei lucrări de evaluare, inspecția proprietății a fost permisă de către proprietar și realizată integral.

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

Informațiile utilizate în elaborarea studiului de evaluare au fost obținute din multiple surse: Informații generale:

  • -   Informații de pe piața imobiliară, agenții imobiliare, ziare, prospectări ale pieței imobiliare, verificări personale;

  • -  Informații publice de pe internet.

  • -  Baza de date a evaluatorului.

Informații specifice proprietății:

  • - încheiere și Extras CF 13963/19.02.2018

  • - HCL 67/04.05.2005 cu anexa 1

ijp

SC OPiNfON SRL

- Propunere de lotizare

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

- Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementării ^iviiS’dSeuW^itațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu%% je^peetăSai^ste cerințe ni v                 ’

valoarea de piață va fi afectată;

  • - Informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorilor de către beneficiarul lucrării au fost considerate corecte și că reflectă întocmai situația reală a bunurilor;

  • - Evaluatorul nu își asuma nici o responsabilitate cu privire la situația juridică a bunurilor;

- Nu au făcut obiectul constatărilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații și nici pentru obținerea studiilor de expertiză tehnică necesare pentru descoperirea lor;

  • - Studiul de evaluare analizează implicațiile ce decurg din condițiile de suprafață, nefacându-se nici o analiză de mediu, de subteran sau de adâncime sau vreo evaluare a impactului unor posibile acțiuni trecute le degradare a mediului sau radiații periculoase care ar putea afecta valoarea;

  • - Estimările valorilor de piață ale proprietăților imobiliare care fac obiectul prezentului raport au fost făcute în condițiile în care acestea sunt libere de sarcini;

  • - Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate este bun și marketabil;

  • - Informațiile despre evoluțiile pieței imobiliare în localitatea menționata mai sus au fost obținute de la agenții imobiliare active în zonele respective, societăți de construcții, investitori și proprietari - aceste informații sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe;

  • -   Informațiile privind utilități, și alte asemenea au fost preluate din declarațiile clientului.

  • -  Evaluarea a fost întocmită în ipoteza în care, de la data inspecției, nu au intervenit schimbări de natură să influențeze valoarea.

  • -  Terenul a fost evaluat in lipsa Certificatului de Urbanism, in ipozeta ca terenul este construibil si ca se pot obține toate aprobările necesare.

în cazul în care oricare dintre ipotezele utilizate în realizarea prezentului raport se dovedește a fi eronată, evaluatorul își rezervă dreptul de a întocmi un nou raport în baza informațiilor suplimentare furnizate.

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nicio persoana în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport;

Acest raport este confidențial, destinat exclusiv beneficiarului și poate fi folosit numai în scopul menționat în raport în condițiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate față de o terță persoană care să poată face uz de el).

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

Prezentul studiu de evaluare este conform cu prevederile Standardelor de Evali

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

Dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor aparține Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05.2005 .Terenul aparține domeniului privat. Conform extrasului de CF nr. 13963/19.02.2018 nu exista sarcini intabulate.

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

Terenul aparține Municipiului Ploiești, domeniul privat. A fost înscris în domeniul privat conform HCL 67/04.05.2005.

  • 3.3. Date despre aria de piață

Piața este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețurilor; toate piețele sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor care, la rândul lor, se află sub acțiunea unor influențe sociale, economice, fizice, etc.

Analiza ofertei și cererii

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un interval de timp.

Tendințele pieței imobiliare pentru perioada următoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt, printr-o stagnare a ofertei și o creștere a cererii.

Echilibrul pieței

Cererea este constantă pe un trend ascendent, oferta relavitv mai mică cu tendința de stagnare fiind influențată de factorii economici curenți. în consecință se poate concluziona că piața imobiliară de tipul proprietății evaluate, se află într-un dezechilibru relativ în favoarea cererii.

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

Informații generale despre piața imobiliară din România

Conform business24.ro, contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare in anul 2018, cu toate ca situația la nivel macro nu se mai bucura de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arata intr-o analiza realizata de o companie de consultanta imobiliara internaționala, remisa vineri AGERPRES.

Situația economica din Romania anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criza', spun analiștii imobiliari care apreciaza ca

SC OP'tNÎON SRL

Romania poate depăși performantele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale si de Est si in 2018, marcand inca un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.


Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 in analiza realizata de Collier evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât in majoritatea tarij de munca, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.                          t ____

M________ __________________ ______________Hi________________________________, ■_________icepabd ...

2018, creșterea PIB va incetini pana la un nivel mai sustenabil (spre 5%), insa Roman ia^âjQO^t^^sa fie


Luând in considerare reducerea stimulentelor fiscale si inasprirea politicii monetare irî~ una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasa. După acumularea in 2017 a unui volum investitional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro si amanarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se asteapta in 2018 la un volum total de peste l miliard de euro.

O alta tendința, mi gratia (interna si externa) va deveni din ce in ce mai relevanta. Tiparul migratiei interne sugerează o preferința in creștere pentru principalele orașe din Romania - Cluj-Napoca, Timișoara si Iași, in detrimentul Bucurestiului, astfel ca marile companii vor viza extinderea sau infiintarea unor birouri in afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al romanilor care lucrează in alte tari si care ar putea incepe sa se intoarca in tara in număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce in ce mai puternica, mai ales in condițiile intensificării comerțului electronic, in timp ce dezvoltările speculative vor creste in număr.

Infrastructura slaba va constitui in continuare o problema. In 2017, au fost livrați 24 km de autostrada, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expertii in domeniu avertizează ca 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spatii de birouri vor fi mai mari in 2018 fata de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, insa dezvoltatorii devin mai precauti.

Piața forței de munca va fi mai încordata anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere si oferta pe piața forței de munca a crescut, in timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea putini in comparație cu nevoile angajatorilor.

In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București in următorii ani, ci doar cateva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra imbunatatirii situației orașelor cu deficit de spatii modeme de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori.

Retailul online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. In procesul decizional, romanii doresc de regula sa vada un produs inainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Pentru a face fata mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie sa se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber: mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food court si de servicii precum cinema si terenuri de joaca pentru copii.

Cererea pentru terenuri va continua sa vina din partea segmentului rezidențial: Luând in considerare creșterea salariilor si a intenției de a achiziționa o locuința, proiectele rezidențiale vor continua sa ramana principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale in zonele învecinate.

SC OPiNiON SRL

Informații specific referitoare la piața proprietății subiect


Pentru analizarea pieței de oferte referitoare la vânzări de terenuri în Ploiești T® analizate un număr de 32 proprietăți oferite spre vânzare, cu diferite suprafețe, avânc^aceeâșfoînțrebSi

• • • • . . . ® ■. ,

Zil’Zrl'/ir» rtnar»+ A vinlirjn «-* ZY-f-z-uz'»4-«n-fil«      rl -*^1 n4—n1«r»rs4-zv


ca și proprietatea subiect. Analiza s-a efectuat utilizând platforme specializatâjddaîn (analizeimobiliare.ro).                                                      Vz>

Valorile variază între 10 euro/mp și 45 euro/mp, în funcție de utilități, amplasare, acce^șrăpropiere de zonele favorabile ale orașului. Prețul mediu a ofertelor analizate este de 22 euro/mp. Analiza detaliată este prezentată mai jos:

.Harta- - i informații Suport IJil

informi tsi

Proprietatea evaluata

Preț ofer ta/vanza re (€)

--

Preț (€/mp)

Zile piața

-

Suprafața teren (mp)

2S7

Front stradal

16

Utili ta ti generale


Aria de piața anarzata (32 proprietăți}

medie

minim

■ maxim; ■'

27.450

4.QQO

1.125.000

22

10.00

45

318

28

1.714

1.300

250

65.885

2 ■-

IO

74

Curent, apa, gaz. canalizare

Curent, apa, canalizare

Curent, apa, gaz. canalizare


Analizele de piață au fost efectuate de evaluator, pe baza ofertelor identificate pe site-urile specializate și utilizând platforme specializate. Ofertele nu au fost ajustate în niciun fel, fiind preluate în brma originală. Din analiză au fost eliminate extremele, rezultând prezentele valori. Mediile au fost calculate folosind diverse metode, conform raționamentului profesional. Studiul de piață încearcă să ofere o imagine de ansamblu a pieței imobiliare din zonă, și nu oferă intervale clare sau obligatorii în care trebuie încadrată valoarea bunului. Valoarea imobilului poate sa difere considerabil față de mediile analizelor de piață, în funcție de caracteristicile specifice. Evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru corectitudinea datelor preluate din anunțuri, acestea aparținând proprietarilor.

  • 3.5. Descrierea terenului

Conform datelor primite de la client terenul este amplasat în intravilanul orașului Ploiești, si are o suprafața de 286.90 mp. Accesul la teren se realizează direct din stradă cu drum de pământ, conform informațiilor primite cu ocazia inspecției.

Terenul este situat într-o zonă preponderent rezidențială. La data inspecției era acoperit de vegetație.

SC OPiNiON SRL

Amenajările terenurilor sunt următoarele

  • - terenul este liber;


  • - terenul dispune ca utilități- energie electrică, apa curenta in zona.

  • - terenul este acoperit cu vegetație;

  • - forma terenului este regulată.

Descrierea proprietăților este realizată folosind informațiile furnizate de^băt Municipiului Ploiești pe baza documentației furnizate și datele culese la fața locului de către.evaliiator

  • 3.6. Date privind impozitele

Impozitul pe teren este de aproximativ 120 lei pentru intravilanul orașului Ploiești. Impozitul a fost calculat în mod teoretic, fără a fi efectuată o analiză detaliată asupra sa.

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - elemente teoretice

CMBU- este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

CMBU este analizată uzual în situațiile:

  • - cea mai bună utilizare a terenului considerat liber,

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii.

  • - permisibilă legal;

  • - posibila fizic;

  • - fezabilă financiar;

-care conduce la cea mai mare valoare (maxim productivă);

în analiza celei mai bune utilizări a terenului presupus liber, s-au avut în vedere următorii factori.

  • □     terenul este situat intr-o zonă rezidențială;

  • □     utilizarea proprietarilor din imediata vecinătate si din zona este de proprietari rezidențiale;

  • □     forma și suprafața terenului pretabile unei construcții de dimensiuni ridicate

în urma analizei acestor factori, s-a considerat că cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber este aceea de teren construit, cu destinație rezidențială.

CMBU a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietari ca fiind construita poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea parțiala sau totala, ori o combinație a acestor alternative.


Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa indeplineasca p^i% .cfiiefiî'^Webuie jermisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.        /


sa fie: permisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.

Atunci când ia decizia de a constitui un drept de proprietate asupra terenifhdy p intotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate intereluî’ț?ub:|^^i y


Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determirfat^.itr-srtuatia.țereriului construit pentru proprietatea imobiliara existenta - proprietate de tip rezidențial, casa de- v

Prin prisma criteriilor ce definesc noțiunea CMBU aceasta abordare este penhisibila legal, indeplineste condiția de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva.


  • 4.2. Evaluarea terenului

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potențială (spre exemplu ca și construcție, ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de trecere pentru căi de transport). Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o categorie particulară de utilizatori.

Pe lângă utilitatea de bază a terenului, există multe principii și mulți factori care trebuie luați în considerare la evaluarea terenului.

In evaluarea oricărui tip de proprietate trebuie descris de fiecare dată și analizat atât terenul cât și amplasamentul.

Amplasamentul este un teren îmbunătățit/amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o anumită utilizare (singulară sau mixtă).

O descriere a terenului sau a amplasamentului cuprinde o listă detaliată de date reale, incluzând o descriere a bunului imobil, alte date oficiale înregistrate și informațiile caracteristicilor fizice.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt:

  • -   anticiparea;

  • -  schimbarea;

  • -   cererea și oferta;

  • -   substituția;

  • -   echilibrul;

Valoarea terenului este afectată în mod substanțial de interacțiunea dintre cerere și ofertă, dar utilizarea economică a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o anumită piață.

Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate în cadrul studiului de evaluare sunt:

  • -  Comparația directă;

4.2.1. Comparația directă

Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparațiilor vânzărilor, limitată de insuficiența de informații credibile și adecvate privind vânzări comparabile.

Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare.

Ea este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.


Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între teței proprietățile similare cu proprietatea în cauză, și care au fost vândute recent, sau au fos^t/

Dat fiind faptul că în perioada actuală când tranzacțiile atat cu terenuri cât și alte ^purT de’piwri^ti imobiliare sunt greu identificabile și dificil de probat, în special în zona Ploiești, evaluatorul a identificat și utilizat oferte de vânzare și terenuri.

Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănările și diferențele care afectează valoarea, care pot include diferențe în ceea ce privește:

- Drepturile de proprietate evaluate;

Condiții de vanzare;

  • -   Condițiile de finanțare;

  • -  Cheltuieli necesare imediat după vânzare;

  • -  Condițiile de piață la data evaluării;

  • -  Localizarea (poziția)/ tip/ zonare;

  • -  Caracteristici fizice;

  • -  Utilități;

  • -  Cea mai bună utilizare;

în vederea aplicării metodei s-a analizat piața imobiliară a Orașului Ploiești urmărind identificarea unor tranzacții cu terenuri în zona intravilană a acestuia.

întrucât în ultimul an evaluatorul nu a identificat tranzacții, s-au avut în vedere mai multe oferte de vânzare de terenuri din zone apropiate proprietății de evaluat.

în cadrul aplicării metodei s-a aplicat în unele cazuri o ajustare de negociere asupra prețului de oferta, informația fiind obtinuța din discuții cu proprietarii.

Terenurile oferite drept comparabile care fac obiectul studiului au fost terenuri libere sau cu construcții demolabile..

Elementele de comparație luate în calcul la aceasta tehnică au fost: Drepturi de proprietate; Condiții de vânzare; Condiții de finanțare; Condiții de vânzare; Cheltuieli necesare imediat după vânzare; Condiții de piață la data evaluării; Localizare (poziție)/ tip/ zonare; Suprafață; Front stradal; Acces teren; CMBU; Utilități.

Prezentarea comparabilelor, cu caracteristicile fiecăreia este prezentată în tabelul de mai jos.

SC OPINIOM SRL

CARACTERISTICI

COMPARAB

A

B

//• c

ă 'W/i ir

OFERTA

OFERTA

OFERTA

I

/A •'■-■•«U..

DENUMIRE

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

târentiiitrăviișĂ

.. AAjA

LOCALIZARE

Ploiești

Ploiești

Ploiești

Ploiești

AMPLASAMENT

Str. Energiei 16A

Str.

Brândușelor

28

Str. Paltinului

Str. Prigorie

PROPRIETAR

Primăria Ploiești

persoana fizica

persoana fizica

persoana fizica

suprafața

286,90

327

500

500

data inspecției

19.04.2018

mai. 18

mai.18

mai. 18

pret/mp-oferta

?

27,52

30,00

24

valoare oferta

?

8999,04

15000

12000

id anunț

"161414715

"5334067

*162455341

contact

723676893

722610537

743638670

proprietar

proprietar

proprietar

alte caracteristici

teren liber

teren liber

teren fiber

ABORDARE PRIN PIAȚA, METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

ELEMENTE        DE

COMPARAȚIE

Subiect

PROPRIETĂȚI COMPARABILE

A

B

C

Suprafața teren (mp)

286,90

327

500

500

Preț          (oferta/vanzare)

(EURO/mp)

27,52

30,00

24

Date disponibile

Oferta

Oferta

Oferta

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10%

Marja negociere (EURO/mp)

-2,75

-3,00

-2,40

Preț corectat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

_

Ca urmare a discuțiilor avute cu proprietarii/agentii, am aplicat o ajustare negativa de 10% , in funcție de vechimea ofertelor si disponibilitatea de negociere a ofertantilor, reprezentând marja de negociere. Aceasta a fost obtinuta prin aplicarea analizei datelor secundare rezultând in urma prelucrării informațiilor obținute de la ofertanti si agenti imobiliari.

SC ORlNfON SRL

Ajustări specifice tranzacției

Drepturi de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin/-#' ;

^piinp

Ajustare (%)

0%

0% Pj j

Ajustare (EURO/mp)

0

0 t V. fi

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00 YY?

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.                    * .«A,

Condiții de finanțare

Normale

Normale

Normale

Normale

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de vanzare

Independent

Independent

Independent

Independent

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Cheltuieli necesare imediat după cumpărare

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Ajustare (EURO)

0

0

0

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Preț ajustat (EURO)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de piața

mai 2018

mai 2018

mai 2018

mai 2018

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustări specifice proprietății

Localizare

Str. Energiei 16A

Str.

Brândușelor

28

Str.

Paltinului

Str. Prigorie

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

SC OPîMON SRL

Drum acces

pietruit

pietruit

pietruit

pietruit

Ajustare (%)

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustari.                   / -9/             Vj2^

u A-

v ........-.....A W

X     , .rv. <'S   /■-

Utilitati

Electricitate, Apa, in zona

Electricitate, Apa, in zona

Electricitate, Apa, in zona

Electricitate, Apa, in zona

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Suprafața

286,90

327

500

500

Ajustare (%)

0%

12%

15%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

3,17

3,17

Motivație ajustare

S-au aplicat ajustări pozitive comparabilelor B si C, deoarece au o suprafața de teren mai mare fata de proprietatea subiect. A fost comparata proprietatea A (asemantatoare subiectului) cu proprietatea C ( suprafața mai mare fata de subiect) si a rezultat o ajustare de 3,17 euro/mp pentru fiecare diferența de aproximativ 200 mp.

Deschidere (ml)

16,11

16

20

20,75

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Relieful/forma terenului

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat,

Plan

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Utilizare

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Regim de inaltime zonal

P+2

Similar

Similar

Similar

Ajustare (%)

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

r \/A

O/ 1:3 ol

Ajustare     neta     pentru

caracteritici            specifice

proprietății

0,00

_ ■ -■ -

3,17

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

30,17

24,77

Ajustare totală netă (EURO)

0,00

3,17

3,17

Ajustare totală netă (%)

0%

11%

13%

Ajustare totală brută (EURO)

0,00

3,17

3,17

Ajustare totală brută (%)

0,00%

10,57%

13,21%

Suprafața teren (mp)

286,90

mp

Valoarea estimata (EURO/mp)

25

EURO/mp

VALOARE ESTIMATA

7.173

EURO

* cea mai mica ajustare totala bruta s-a efectuat pentru comparabila:

A

Conform tehnicii comparației directe, valoarea estimată a terenului este de 25 euro/mp, adică 7.173 euro / 33.159 lei .Valoarea nu include TVA.

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

Reconcilierea evaluării unei proprietăți imobiliare reprezintă analiza rezultatelor și concluziilor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietății.

In urma aplicării abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare pentru teren au fost obținute următoarele valori:

Abordarea prin comparație directă :

1. Valoare de piață teren = 25 euro/mp, adică 7.173 euro / 33.159 lei

Valoarea de piață teren 286,90 mp = 25 euro/mp, adică 7.173 euro / 33.159 lei

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revizuirea întregii lucrări și a datelor folosite.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasă de evaluator, este necesar să prezentăm următoarele considerente : Urmând criteriile prevăzute în analiza și reconcilierea rezultatelor:

  • - adecvarea metodelor: cea mai adecvată din punct de vedere al scopului întocmirii raportului este metoda comparației directe; conform standardelor în vigoare, nu a fost necesară utilizarea unei a doua metode dacă au fost identificate suficiente informații pentru comparația directă.

  • - precizia: calculele și informațiile primite și utilizate la metodele utilizate sunt corecte;

  • - cantitatea și calitatea informațiilor: se observă că cele mai multe informații de piață au fost utlizate la comparația directă, acestea provenind și din surse de încredere.

Referitor la această valoare pot fi precizate următoarele:

  • - Valoarea a fost exprimată și este valabilă în condițiile și prevederile prezentului raport;

  • - Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • - Valoarea este o predicție;

  • - Valoarea este subiectivă;

  • - Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

  • - Imobilele au fost evaluate strict în ipotezele prezentate în raport și folosind esfe^^gxpîicate în cadrul acestuia.

  • 4.4. Data raportului de evaluare Data raportului de evaluare este 21.05.2018.

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

Prezentul raport a fost întocmit de evaluator autorizați, membru titular ANEVAR, cu specialitatea EPL

Opinion SRL

Evaluator autorizat:

Andrei Nistorescu

SC OPîKION SRL




ANEXE








5/18/2018




Teren rezidențial Mitica Apostol- Cartier Vest, Ploiești

Ploiești, județ Prahova ‘ Adaugat La 11:30, 24 aprilie 2018, Număr anunț: 161414715

Vând teren rezidențial in Cartierul Mitica Apostol, Ploiești, Str. Brândușelor 28, 327 mp, deschidere 16m, intabulat, cadastru, impozit plătit, toate utilitățile la strada.

Extravilan / intravilan

Suprafața utila

Preț

Intravilan

327 m2

9 000 € (Negociabil)

Contact data

Persoana de contact: Cristina Patru

Locul de intalnire: Ploiești, județ Prahova


Telefon: 0723 676 893

Anunțuri Județul Prahova / Anunțuri Ploiești / Anunțuri Imobiliare in Ploiești / Anunțuri Terenuri in Pk


Teren Mitica Apostol 500m2

Ploiești, Prahova

Acum o săptămână                 15.000 EUR


SALVEAZĂ ANUNȚUL



Clasificare teren


Intravilan Suprafață teren (m2)


500


Utilități

Da


Teren Mitica Apostol - Ploiești -intravilan ideal casa. Deschidere 20 m, adâncime 25m. Utilitățile la hotar gaze, lumina, apa.

DiSTMIBUIE PE FACEBOUK

RAPORTEAZĂ ANUNȚ'Jl


Credite oferite de


Cookie-L'dle ne ajuta sil oferim cer/iatfe


LUifcând aceste servicii, acceptați modul în care


cookie-uriie. Mai muite detalii


OK


EUR


LUNI


Calculează


Credite recomandate


Bank ‘


Creditul imobiliar pentru Achiziție in euro UniCredit Bank


8a08 %


r-Ara l2”a0? EU;’. ctsttotai. 29.261 EUR


Contactează utilizatorul


Teren Mitica Apostol 500m2

’ Adresa ta de email


Raluca

PROPRIETAR


Scrie mesajul tau...


ID 5334067

Nu sunt robot

reCAPTCHA

Ccnfjdențiaiitațe - Termeni

Anunțurile utilizatorului Raluca



Dacia 131 OL pentru uz personal sau voucher Rabla 2018

Acum o săptămână


I

Stai la curent cu cele mai noi oferte!

Abonează-te la newsletter

adresa de email

| Căutări Frecvente:

i

i Casa de vanzare Garsoniera Teren Apartament 2 camere

I                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                i

i Apartamente 2 camere

Anunțuri similare


Teren intravilan

4905mp

Teren 1000 mp, zona Crângul lui Bot, in cartier rezidențial

Teren 800mp

Teren Plo

4 ha langt

vest

Ploiești. Prahova

Ploiești, Prahova

r Ploiești, Pfshova

ploiești, Prahova

Ploiești, Prahova

Vinzi faci i rapid!



CocWe-irile ne si oferim serviciile noastre. Utilizând aceste servfcT acceptați modul in

utilizam cookife-dt tle. Mâi multe


Secțiuni Lajuniate.ro


Despre


Auto-M oto-N autîc imobiliare Eiectronice-Electrocasnice

Casă-Gradină

Modă-Frumusețe


Mamici si pitici Afaceri-Servicii Locuri de muncă

Animal e-Agro-Industrie Sport-Hobbv-Timpul tău liber


Promovarea anunțurilor Aplicații: Android și iOS Despre cookies Verificare telefon Ajutor

Reguli de utilizare

Harța județelor

Hartă site


Campj

Anteni

Intact:

ANPC

Terme

Contai



© intact Media Group


Termenii și condițiile de pe site au fost actualizate. Detaliile complete sunt


vând teren, cartier vest - ploiești, merita sa-i ai

Ploiești, județ Prahova Adaugat La 08:04, 4 mai 2018, Număr anunț: 162455341

Detalii:

  • - teren intravilan, intabulat;

  • - suprafața 500 mp;

  • - deschidere 2 străzi (Prigoriei si Lăstunului);

  • - utilitati la strada.

I

Extravilan! intravilan

Intravilan

500 m2

24 € (Negociabil)


Suprafața utila

Preț

Contact data

Locul de intalnire: Ploiești, județ Prahova


Persoana de contact: SM

Telefon: 0743 638 670


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobillaiă Ploiești


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 143814 Ploiești


A, Partea I. Descrierea imobilului



TEREN Intravilan


Adresa: Loc. Ploiești, St.' Energiei, Nr. 16 AJud. Prahova, LOT 1535

Nr.

Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

....

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

-■•....................................................................................................................... ...........■■

AI

143814

287

Teren neîmprejmuit;

SUPR. DIN ACT = 286.90 MP ; LOT 1535


B. Partea 11. Proprietari și acte


înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

4367 / 18/01/2018

Act Administrativ nr. 67, din 04/05/2005 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI;

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1

Al

1) MUNICIPIUL PLOIEȘTI, CIF:2844855, (domeniul privat)

113963 / 19/02/2018

Act Administrativ nr. 4367, din 18/01/2018 emis de OCPI PH;

82

se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața din act a terenului: este de 286,90 mp

Al


C. Partea IH. SARCINI .


înscrieri privind dezmembrămințele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT


UocLmerit care conține data eu caracter persana!, protejate de prevederile- Legii Nr. 677/2001.   ______________Pagina 1 din 3.



Date referitoare .la teren

Lungim® Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în pian.

Punct

început

Punct

sfârșit

Lungime segment r (m)

1

2

16.121

2

3

17.873

i              3

4

16416

4

1

17 7311


Nr

Crt

Categorie folosință

intra

vi lan

Suprafața (mp)

Taria

. Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți

construcții

DA

287

SUPP DIN ACT = 286.90 MP ; LOT 1535

** Lungimile segmentelor sunt determinate în planu! de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite la 1 milimetru. *** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mar mici decât valoarea 1 milimetru.


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară origin^e^ birou.

Prezentul extras de carte fundară este valahii ia autentificarea de către notarul p care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar in susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tarifai de 0 ROM, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nrl


Asistent Registrator, ANAMARIA RUDIQ< MĂRGĂRIT




(paraTă/și'^em^&ura)

B % W




de acest


Dot emerit care conține clăteai cancter nerS-> ț cce prex eaeriie Legii Mc <>7772001


Pagin a 3 3ln 3-


încheiere Nr.



JEfe Oficial de Cadastru șl Publicitate Imobiliară PRAHOVA - *' t .îV.Xt   !•? ■ Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliară Ploiești

Dosarul nr. 13963 / 19-02-2018

ÎNCHEIERE Nr. 13963

Registrator: NICOLETA RADMILA POLEACU            Asistent: ANAMARIA RODICA MĂRGĂRIT

Asupra cererii introduse de CĂPITAN VIOREL domiciliat îd Loc. Pioiesti, Intr Brebenei, Nr. 3,

BL 5, Se, B, Ap. 16, Jud. Prahova privind Rectificare in cartea funciara, in baza:

-Act Administrativ nr.4367/18-01-2018 emis de OCPI PH;

fiind îndeplinite condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificările și completările ulterioare, tariful achitat in suma de 0 lei, cu documentul de plata:

pentru serviciul avand codul 251M

Vazand referatul asistentului registrator in sensul ca nu exista impedimente la înscriere

DISPUNE

Admiterea cererii cu privire la:

  • - imobilul cu nr. cadastral 143814, înscris in cartea funciara 143814 UAT Pioiesti avand proprietarii: MUNICIPIUL PLOiESTIin cota de 1/1 de sub B.l, ;

  • - se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul suprafața din act a terenului este de 286,90 mp asupra A.l sub B.2 din cartea funciara 143814 UAT Ploiești;

Prezenta se va comunica părților:

MUNICIPIUL PLOIESTI

CAPITAN VIOREL

*) Cu drept de reexaminare în termen de 15 zile de la comunicare, care se depune fa Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiești, se însene în cartea funciara și se soiutioneaza de Către regiștraturui-șef

Data soluționării,

20-02-2018


NICOLETA'



Asiștent Registrator,

IA/ÎODICA MĂRGĂRIT



'■*' < s *3 o <

*) Cu excepția situațiilor prevăzute la Art. 62    /(l) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere in

evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin ODG Nr. 700/2014.


/ (parafa sl semnătura)


Dpcurnsnțu]'conține ante pu caracter perșpnat. pcșteiate de prevederile LsgiiNr. 677/ău&i.

Pagina 1 din l


âOMaLHa

JL~DZ TI? L r tiu.,!;. 0 / m

CONSILIUL LOCAL AL ATUNICIPIULLI PLCLELTI


pdvmci înelrderes unor terenuri ’n JPv^znrn/

r.. && H            PI?

Cozs'iizi Local a? municipiului Ploiești:

V;7g*f ^■‘r'“">         »1~ ’*'ÎO^*V£ £          r:-; r-—A-UrL

specialitate ?.; Serviciului Public Finerte Locale si e.±~izi care se propune includerea uxx~ terenuri ir. ipvevm-zd <db-;;;aM:Cpr;vcr ud zzizÂmCLm PAA.rkr




al Legii zr 54/ȘȘ98, pr.vizu circulația juriulca a tezs...ur?.l-:i: Avane A vedere Legea nr-213/1993... privind progr juridic al acesteia:

In baza ari. -38(3) din Legea ar.215/2G0L privind; zd cu modlLcarih si coiupAiurih ultedoare,

HOlAEaăZSx


■iui Ploiești îi P.az-tDzi ne fin.-'L rus dcz'A-.’ Lui funciar, repubd.'.-aoa n ietatea pub’i-;* st regimul .itzratia urniți. mc?..*.


AruL Ccnstata ca terenurile identificate in anexa. o* prezenta hotarare, aparțin domerinilui privat ai niuruirrCvi 1 mare iz ĂvezLozi bimu/Lo/ fere akxttw&c         pHvp:

ÂrLL Se însărcinează. Serviciul Public Finanțe Patrimoniului si Oficiul Public Proiect Phiad, ou izîtrit* -unciarz a tomnurilor identificate iz anexa -a zrezerta z-tar?




Data î.i Ploiești asuzi •-- meu LvOd Ir doua. exemdare original c dintre oare penum Iude rotor;* Ploi*;:!


-ea iz Registrul ie duu:

<• **

xs vu adu ut A eic-Atizia

Waî





•)     4-.

; *  n


i ’

X

<; j

c><

d

j. i

. ;. 1 <’

I'! f-,

X r

»■>.

l ;

Ț'

'•.o

i' -r d

c

b

V •

d

1 H

r 1

<x?

n }

■ ’ *

l v

! 4

l- f

».p xj

Q-,

V )

1 -

r •■-

< o

«' i

’U'

<■*' i

( ,}

Os

G’î

‘i»

r

«1.?

ti1

•V

r -1

1 :..

V;

1-4

• ».•

• ;

’P

<.l *

<■-• î

vi

‘T-i

i.. *

<1*

a;

A i

5.U

(A?

.. i vi

i J

Avî

rS':

C?’

• t

p.

tp

d

vu

iAî

t i ’<

>

’■■•• i

C|..t

f "> i

^'î

1! >

• ..

t.Vi

'■

,...*

...ț

•P

(- i

(A

<??

’/V

•A' '/J

t, ’ V\J

•>

»X»

'* i

{'•vț

1

r i

b

1

1

1

r-. t-

!‘!

.n

X;

I

-r

j

<•• •,

1

■ î

'-t

v‘

!•*«

1 "<

d

«P

vi

X J '■'j

hi

t '

j'J

ii

<1

<; >

b

î i rJ

??

— 1

îi.)

"ii

îj?

d.i

a*

»V

ip

•»• *.

•i ■

1 *

•1 •

fp

. U*

v •.

=*••• <

»« i

. -t

• w-j

c.)

PI r ,

4-t

.a?,

•L»

,. 1 .■ t 1

r-' ■«

(.»

<■ j

f »

<■ >

V-/

<’.u

Ci

<Ai

Gi

G;

«*'—f

c

ni

P î

p-i 1

< .{

M)

aj

i.V»

<vi

tvi

HJ

05

Ol

(U :

{—

r ț "«

*rț

O

•< »

? i

’ j , -I

di

o

G> !■ -t

rtî J«

<U

•V

ăi

<Țl

t.<i !

r~1

+ ’

■» •*

f •

f .'

h' i

i'Z.!

C"f

r-‘)

</)

!/ )

? 7']

■’ /j î;

ș>

<3


r >.

:

.1

'■)

t j ' •

, si .t. Ei

■ •' i

î"‘!

\|

; »\

<■>.. i:

>. -

• •?■

Ci. d

$.1, C!

’• •' <

ti

Î"Sh.

< ‘:

• ’      « )j

1 n    ■ !

■' h,

fi

, <

t > l;

.. ?

5 P

v :

< \i>

> l.

H

V »

1. i«

$■1

V}

r-

i

t3'

t ■• <

-vr

. 1

vi,*?

»•»

CM

*/ )

4^.1

<’ ‘P| ’.<> »?• c q r .

i

1'{ )

«' ’ X

•’f. *’

1 n

( • j

< :< »

v )

M »

' j

V) ♦ * i

■• *1

*i‘ 1

-f

i*

’Z”) 1/ •,

4)

<«■ ‘

iO

i

t'sj

ti > ’.n

•Cil

<* .1

•. t > •- l

(X » t • V

O'?

■ M

O'J oț

(>'?

’ *1 .. cn r-ii

i;: ■!>

•n

“O

•1;

a ■

f' ț

<1 »

îl»

«p

* O

[...»

<.; j !••■ ■ ,

'•b

C'.l

‘1 !

(P

Ci»

<*» ’i ■

ii > V

d’ < »

<p i :

!-•:     ix’

[si

1 ; r’?i ui f’ i

i -.

.(ivi u.t

r l<’ ■1 1 a

■\i

t -

<•••

!’!

(Ti

t . :

«xl

ții

.««

f x- •

b.’

(li • ! • •

<Â>

ți S

<J >

-: i

.•• i

țp

’.j. i.

l.'i

. tx • 't i

fU

rrî

C • ( •

'Ic

i •■

t x'

1 • <\ ; r.;


i (’.l

Ivi ‘ l

’■ i

o.t

r\:

<

'M -

o:

'f ■

’5‘

PVÎ

)”■.

•! -i (V

r.U

r ; si '

!■ '■

x

H- i (Va

l »

P'

S,

U’l

• •»

șvl

<v-

V;

/Â •

ț in

!?■

17)

!•_ >.

b.

Si:

ț

ț.»t

‘ :J' r./’)

( •.

1

Ou

V î ‘

f ■ >

(’•}.

■ ’•

■ ' □

(«t

I

P>

1

u

; •’

n

mi |

1

î 'i

fii’ •

(■•)

tu

t'i

-o

U i

t< 1

i

. i

: iXi •> r..

1

<’

1

..

i

<

1 i’l

5 '1

1 •Z

iz ■

1

f<!

1

, I

1 IU

< xl‘

|

1

P.

I

1

■a:»

1

M '1

1 fi

M' ’

1

Ml

1 L>

1 p !

1 v’.' ’i ■’

( i

■ -<

*- •

•r’V

co

pp-

S/-: 7

’■ i i:- ii :V:it

S:

.. -i

i

■ -1

- 1

X   )

t :

Q?’

?-1 c;

■ ■

<: \

j ;

• t

iti

•.î

o O

( 1

• ■ * X ■!

s ■•

i

f <

ii î

' i

■’ b

7!    ■ »0

»

i?

.,..

..

’ b

<1 >

«x-i

H ț ' 1

îl?

: 1 ?

' îl '

ip

».r»

4 !

O bO

Șb

■’<)

* -f

ui bO

<1> L’O

" ’ !)

*pij

Ci).O

Ui- (î> :W

<i?

Pțj

\i.’

rt>

• »Jt

îb

“U>

*î •!

bO

Pfi

’ Gb

’bi)

' T,

*P

b

ri ?

' j

P

tp

./.*. ■< :U «* 4

•Pc«. P,

4* O

r« >

(1 >

b Ci

<p

? !

. • t

b

<j >

S ■!/

(p

' !

l.Q

ci.»

■0

'.1 5

«/. -i

ț l

bf

f ■'

s ;

i ■

i       .

{•it

P-

P ■

fii

jj..i

IU

|..u |.i,

P- t

<L^,i

•v.

P 1

Pi

PI

IU

1M

Ț. 1 .1

|3J

x? «u > *«'»

lv •u

T)

v<

P'.l

C.J ’O

P

1.G

(U

'C ’U

'v-.î

,Kj

(5?' ’ T i

w4: "

'••i -

.. di

■"Cj

v,-.’ii

,<rț:

X»    f.1

(.vi

Oi

(xi

o

6>   «>5

di

l'A

bl

V ’

P l

■?v/

id-

i        ; i

11

4.. •

î i

’ .

E-'

* 1

i- •

?>

pi '

. *-i

.i:

Ș

* .ț:

V. ii

’> .•'■)

r/j

•/)

<o

(■/.!

co

f ■ J !./' J

•4..' ■

d;

(/y

E6-

x-! ')

b'

xb

,'Py

f-iP













INTRAVILAN, PLOIEȘTI, STR. ENERGIEI, NR.16B, JUD. PRAHOVA, SUPRAFAȚĂ DE 281,92 MP, NR.CAD.143810

BENEFICIAR

Municipiul Ploiești DATA

21.05.2018

Nr. Raport

88/21.05.2018

Revizuit 31.07.2018


CĂTRE,

Municipiul Ploiești


Conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018, avem plăcerea să vă prezentăm Raportul de Evaluare a proprietății imobiliare teren intravilan, situat în Ploiești, Str. Energiei, nr.l6B, Jud. Prahova, suprafață de 281.92 mp, Nr.Cad. 143810. Prezentul raport revizuit înlocuiește raportul nr. 88/21.05.2018, care devenine nul.

Prin prezenta scrisoare declarăm că nu avem niciun interes prezent sau viitor în legătură cu proprietatea ce face subiectul acestei evaluări, iar angajamentul subsemnaților nu este condiționat de estimări sau de rezultatul evaluării.

Investigațiile, analizele efectuate și concluziile rezultate au avut la bază informațiile și documentele puse la dispoziție de către Municipul Ploiești, precum și datele, documentele și informațiile culese de către evaluator la fața locului în cursul inspecției.

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018.

Opinion SRL Expert evaluator:

Andrei Nistorescu


SC OPfNION SRL

Cuprins

Capitolul I.............................................................................

  • 1.1. Certificarea evaluatorului..............................................

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante................................

Capitolul II............................................................................

  • 2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport 2.2 Identificarea evaluatorului.............................................

  • 2.3. Identificarea clientului...................................................

2.4.Identificarea utilizatorului..............................................

  • 2.5. Scopul evaluării.............................................................

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat..............................

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății................

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia...................................

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii...........................

  • 2.10. Amploarea investigației...............................................

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate.........................

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale...........................................

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare..........

  • 2.14. Confirmarea conformității cuSEV..............................

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor..................................


  • 3.1. Descrierea situației juridice

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

  • 3.3. Date despre aria de piață

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

  • 3.5. Descrierea terenului

  • 3.6. Date privind impozitele

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

'"4.2. Evaluarea terenului

  • 4.2.1. Comparația directă

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

  • 4.4. Data raportului de evaluare

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

ANEXE

SC OPINION SRL


Capitolul I

l.l.Certificarea evaluatorului



Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest studiu sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și simt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului studiu de evaluare și nici un interes sau influență legate de părțile implicate.

Precizăm faptul că onorariul pentru realizarea prezentului studiu nu are nici o legătură cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de valori.

Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru ale ANEVAR.

Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 compuse din ediția 2018 a Standardelor la care se adaugă Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV), ediția 2018.

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, care a fost însoțit de reprezentanții clientului. Raportul de evaluare a fost întocmit în baza ipotezelor prezentate în cadrul său și în baza estimărilor făcute de evaluator, de asemenea prezentate în cadrul raportului. Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR.

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Opinion SRL Expert evaluator:

Andrei Nistorescu

/s.^swltor aul0''‘iafțî

NISTORESCU V ANDREI VALENTIN ‘S Legitimația Nr. 18397 Valabil 2018 '^rtafliarea'.


SC OP1N1OH SRL



  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

    OBIECTUL EVALUĂRII

    Terem intravilan cu o suprafață de 281.92 mp,

    Nr.Cad. 143810

    FOCALIZARE

    Ploiești, Str. Energiei, nr,16B, Jud. Prahova

    DOMENIU

    Privat

    PROPRIETAR

    Municipiul Ploiești

    ACTE DE PROPRIETATE

    HCL 67/04.05.2005

    SCOPUL EVALUĂRII

    Stabilirea valorii de piață a terenului

    DESTINATAR RAPORT

    Municipiul Ploiești

    DATA INSPECȚIEI

    19.04.2018

    DATA EVALUĂRII

    21.05.2018

    MONEDA

    Euro/Ron

    CURS DE REFERINȚĂ

    4.6228 LEI/EURO

    VALOAREA DE PIAȚĂ

    7.048 Euro (32.581 lei) echivalent 25 euro/mp

    Valorile de piață estimate de către evaluator nu conțin T.V.A.

Capitolul II

2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport


Prezentul reprezintă un raport de evaluare explicativ în formă scrisă.


2.2 Identificarea evaluatorului

Studiul de evaluare este întocmit de către Opinion SRL, cu sediul în Craiova, Str. G.Pleșoianu, nr.26, Bloc 33, Apartament nr.l, județ Dolj, CIF 35629810, J16/291/2016, membru corporativ ANEVAR cu autorizație nr. 0551, prin expert evaluator Andrei Nistorescu nr. Leg. 18397. Cu ocazia efectuării studiului, evaluatorul poate oferi o valoare obiectivă și imparțială. Nu există niciun conflict de interese pentru evaluator. Fiind membru ANEVAR, evaluatorul are competența necesară pentru efectuarea misiunii de evaluare.

  • 2.3. Identificarea clientului

Clientul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre. Evaluarea se efectuează conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018.

  • 2.4. Identificarea utilizatorului

Utilizatorul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre.

  • 2.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării este determinarea valorii de piață a bunului imobil.

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

Proprietatea imobiliare de evaluat, teren intravilan, este situata în Ploiești, str. Energiei, nr. 16B, jud. Prahova, nr. cad. 143810.

Terenul are suprafață totală de 281.92 mp, categorie de folosința curți construcții, conform extrasului de carte funciară nr. 13966/19.02.2018 furnizat de către client. Terenul aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Municipiului Ploiești, d-1 Ștefan Georgian pe baza documentației furnizate.

Locație:

2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății


H O 4f

r ăi

Proprietarul imobilului este Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05.2Q§f (fi^^^fede/căifre client. Terenul aparține domeniului privat.                                                               /

Conform Standardelor de Evaluare 2018, SEV 230 Drepturi asupra proprietății im^d^eEjîv^y

CI Un drept asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

  • (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

  • (b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de posesie și de dispoziție de o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

  • (c) un drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de posesie sau de dispoziție, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de folosință numai pentru o anumită activitate.

C3 Deși în diferite țări se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un anumit scop sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica terenului și a construcțiilor de a fi imobile semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu în mod efectiv, terenul și construcțiile. Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și construcțiilor, chiar daca la estimarea valorii unui imobil se tine cont si de caracteristicile fizice ale terenurilor si construcțiilor.

In consecința, prezentul raport de evaluarea estimează valoarea dreptului de proprietate al imobilului, si nu a imobilului văzut in forma fizica.

In acest caz, dreptul de proprietate asupra imobilului nu se extinde si asupra altor imobile aflate pe suprafata/in incinta sa, asupra carora alta persoana deține dreptul de proprietate.

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

Tipul valorii estimate este valoarea de piața.

Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o daca ar fi oferită spre vanzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică sau juridică ale unui activ. Valoarea de piață impune să nu fie luat în considerare niciun astfel de element, indiferent de moment, sigurul lucru presupus fiind acela că există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât.

Conform Standardelor de Evaluare 2018 ” Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Definiția valorii de piață trebuie aplicată în conformitate cu următorul cadru conceptual:

  • (a) „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unităti monetare, plătibjiepeninrăetrOMr-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care ÂșMbat^^^nei în; mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesiiâ Șșt^^f^^oiâi preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în              ^c^re

cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau                   sau

de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, ^bntrâpfestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific.

  • (b) „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

  • (c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

  • (d) „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

  • (e) „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

  • (f) „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și

hiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

  • (g) „după un marketing adecvat" înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

  • (h) în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află


piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mog căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudent apțsefază pțîfi referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele iafem^ții ulterioare! acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pg/^piâță cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel devca^tjî/yaiajji^/și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul ââu,yâh’zătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

  • (i) „și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

Data la care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii de piață a proprietății este 21.05.2018. Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 21.05.2018 este : 1€ = 4.6228 lei.

  • 2.10. Amploarea investigației

în ziua inspecției, 19.04.2018, evaluatorii Opinion SRL s-au deplasat la adresa imobilului împreună cu reprezentantul Municipiului Ploiești, Ștefan Georgian. S-a permis accesul evaluatorilor și a furnizat toate detaliile solicitate cu privire la bunurile evaluate. Nu au existat limitări sau restricții, au fost realizate fotografii precum și un interviu cu reprezentantul proprietarului. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Primăriei Ploiești pe baza documentației furnizate. Alte informații au fost preluate din documentele furnizate de Primăria Municipiului Ploiești.

Conform GEV 630 ” De regulă, pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie inspectată. Neinspectarea sau inspecția parțială a proprietății imobiliare trebuie menționată în raportul de evaluare, inclusiv motivul neefectuării acesteia sau inspectării parțiale, motiv care trebuie să fie bine justificat.” în cazul prezentei lucrări de evaluare, inspecția proprietății a fost permisă de către proprietar și ealizată integral.

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

Informațiile utilizate în elaborarea studiului de evaluare au fost obținute din multiple surse:

Informații generale:

  • -   Informații de pe piața imobiliară, agenții imobiliare, ziare, prospectări ale pieței imobiliare, verificări personale;

  • -  Informații publice de pe internet.

  • -   Baza de date a evaluatorului.

Informații specifice proprietății:

  • - încheiere și Extras CF 13966/19.02.2018

  • - HCL 67/04.05.2005 cu anexa 1

  • - Propunere de lotizare

considerate corecte și că reflectă întocmai situația reală a bunurilor;

  • - Evaluatorul nu își asuma nici o responsabilitate cu privire la situația juridică a bunurilor;

  • - Nu au făcut obiectul constatărilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații și nici pentru obținerea studiilor de expertiză tehnică necesare pentru descoperirea lor;

  • - Studiul de evaluare analizează implicațiile ce decurg din condițiile de suprafață, nefacându-se nici o analiză de mediu, de subteran sau de adâncime sau vreo evaluare a impactului unor posibile acțiuni trecute de degradare a mediului sau radiații periculoase care ar putea afecta valoarea;

  • - Estimările valorilor de piață ale proprietăților imobiliare care fac obiectul prezentului raport au fost făcute în condițiile în care acestea sunt libere de sarcini;

  • - Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate este bun și marketabil;

  • - Informațiile despre evoluțiile pieței imobiliare în localitatea menționata mai sus au fost obținute de la agenții imobiliare active în zonele respective, societăți de construcții, investitori și proprietari - aceste informații sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe;

  • -   Informațiile privind utilități, și alte asemenea au fost preluate din declarațiile clientului.

  • -  Evaluarea a fost întocmită în ipoteza în care, de la data inspecției, nu au intervenit schimbări de natură să influențeze valoarea.

  • -   Terenul a fost evaluat in lipsa Certificatului de Urbanism, in ipozeta ca terenul este construibil si ca se pot obține toate aprobările necesare.

în cazul în care oricare dintre ipotezele utilizate în realizarea prezentului raport se dovedește a fi eronată, evaluatorul își rezervă dreptul de a întocmi un nou raport în baza informațiilor suplimentare furnizate.

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nicio persoana în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport;

Acest raport este confidențial, destinat exclusiv beneficiarului și poate fi folosit numai în scopul menționat în raport în condițiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate față de o terță persoană care să poată face uz de el).

SC OPiNlON SRL


  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

Prezentul studiu de evaluare este conform cu prevederile Standardelor de Evaluaeer^N®/^K 2

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor


3.1. Descrierea situației juridice


L O

Dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor aparține Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05.2005 Terenul aparține domeniului privat. Conform extrasului de CF nr. 13966/19.02.2018 nu exista sarcini intabulate.

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

Terenul aparține Municipiului Ploiești, domeniul privat. A fost înscris în domeniul privat conform HCL 67/04.05.2005.

  • 3.3. Date despre aria de piață

Piața este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețurilor; toate piețele sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor care, la rândul lor, se află sub acțiunea unor influențe sociale, economice, fizice, etc.

Analiza ofertei și cererii

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un interval de timp.

Tendințele pieței imobiliare pentru perioada următoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt, printr-o stagnare a ofertei și o creștere a cererii.

Echilibrul pieței

Cererea este constantă pe un trend ascendent, oferta relavitv mai mică cu tendința de stagnare fiind influențată de factorii economici curenți. în consecință se poate concluziona că piața imobiliară de tipul proprietății evaluate, se află într-un dezechilibru relativ în favoarea cererii.

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

Informații generale despre piața imobiliară din România

Conform business24.ro, contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare in anul 2018, cu toate ca situația la nivel macro nu se mai bucura de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arata intr-o analiza realizata de o companie de consultanta imobiliara internaționala, remisa vineri AGERPRES.

Situația economica din Romania anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criza', spun analiștii imobiliari care apreciaza ca

Romania poate depăși performantele economice ale celorlalte state din regiunea Europei           de Est

si in 2018, marcand inca un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.                            4^;^

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 in analiza realizata de Collier^h^mațț®hal vizeaza evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât in majoritatea tarifer|jindJțf(’jpiata forței de munca, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.                                 \          ) %■/

Luând in considerare reducerea stimulentelor fiscale si inasprirea politicii tnto^re^ifrcepăhd cu 2018, creșterea PIB va incetini pana la un nivel mai sustenabil (spre 5%), insa Roman iaS4.ăd^ntihtîa'sa fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasa. După acumularea in 2017 a unui volum investitional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro si amanarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se asteapta in 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro.

O alta tendința, migratia (interna si externa) va deveni din ce in ce mai relevanta. Tiparul migratiei interne sugerează o preferința in creștere pentru principalele orașe din Romania - Cluj-Napoca, Timișoara si Iași, in detrimentul Bucurestiului, astfel ca marile companii vor viza extinderea sau infîintarea unor birouri in afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al romanilor care lucrează in alte tari si care ar putea incepe sa se intoarca in tara in număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce in ce mai puternica, mai ales in condițiile intensificării comerțului electronic, in timp ce dezvoltările speculative vor creste in număr.

Infrastructura slaba va constitui in continuare o problema. In 2017, au fost livrați 24 km de autostrada, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritatile. Expertii in domeniu avertizează ca 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spatii de birouri vor fi mai mari in 2018 fata de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, insa dezvoltatorii devin mai precauti.

Piața forței de munca va fi mai incordata anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere si oferta pe piața forței de munca a crescut, in timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea putini in comparație cu nevoile angajatorilor.

In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București in următorii ani, ci doar cateva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra imbunatatirii situației orașelor cu deficit de spatii modeme de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori.

Retailul online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. In procesul decizional, romanii doresc de regula sa vada un produs inainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Pentru a face fata mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie sa se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber: mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food court si de servicii precum cinema si terenuri de joaca pentru copii.

Cererea pentru terenuri va continua sa vina din partea segmentului rezidențial: Luând in considerare creșterea salariilor si a intenției de a achiziționa o locuința, proiectele rezidențiale vor continua sa ramana principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale in zonele invecinate.

Informații specific referitoare la piața proprietății subiect

Pentru analizarea pieței de oferte referitoare la vânzări de terenuri în Ploiești, in zo              fost


analizate un număr de 32 proprietăți oferite spre vânzare, cu diferite suprafețe, având        intre^ințare

ca și proprietatea subiect. Analiza s-a efectuat utilizând platforme specializate          ^^hqbilfe^e

(analizeimobiliare.ro).

Valorile variază între 10 euro/mp și 45 euro/mp, în funcție de utilități, amplasare,

Prețul mediu a ofertelor analizate este de 22 euro/mp. Analiza detaliată este prezentată măi

9 C-j. • >        i 2 o, ■:           i

Informații

Proprietate » evaluata

Aria de piața analiza a (32 proprietăți)

medie

minim

maxim

Preț oferta/vanzare (€]

-

27.450

4.000

1.12 S.000

Preț

-

22

10,00

■-1

Zile piața

-

3ia

26

1.714

Suprafața teren (mp)

262

1.300

250

65.885

Front stradal

15

■242

74 ■

Utilitari genera

--

Cur    apa gaz.

canalizare

Curent, apa canalizare

Curent, apa, gaz car aiizare

Analizele de piață au fost efectuate de evaluator, pe baza ofertelor identificate pe site-urile specializate și utilizând platforme specializate. Ofertele nu au fost ajustate în niciun fel, fiind preluate în forma originală. Din analiză au fost eliminate extremele, rezultând prezentele valori. Mediile au fost calculate folosind diverse metode, conform raționamentului profesional. Studiul de piață încearcă să ofere o imagine de ansamblu a pieței imobiliare din zonă, și nu oferă intervale clare sau obligatorii în care trebuie încadrată valoarea bunului. Valoarea imobilului poate sa difere considerabil față de mediile analizelor de piață, în funcție de caracteristicile specifice. Evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru corectitudinea datelor preluate din anunțuri, acestea aparținând proprietarilor.

  • 3.5. Descrierea terenului

Conform datelor primite de la client terenul este amplasat în intravilanul orașului Ploiești, si are o suprafața de 281.92 mp. Accesul la teren se realizează direct din stradă cu drum de pământ, conform informațiilor primite cu ocazia inspecției.

Terenul este situat într-o zonă preponderent rezidențială. La data inspecției imobilul este acoperit de vegetație.

4*

SC CFIN Ofi 3'ÎL

Conform contractului subsecvent, construcțiile nu fac obiectul evaluării.


Amenajările terenurilor sunt următoarele :

  • - terenul este liber;

  • - terenul dispune ca utilități- energie electrică, apa curenta in zona;

  • - terenul este acoperit cu vegetație;

  • - forma terenului este regulată.

Descrierea proprietăților este realizată folosind informațiile furnizate de

Municipiului Ploiești și datele culese la fața locului de către evaluator.

  • 3.6. Date privind impozitele

Impozitul pe teren este de aproximativ 120 lei pentru intravilanul orașului Ploiești. Impozitul a fost calculat în mod teoretic, fără a fi efectuată o analiză detaliată asupra sa.

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului caftind liber

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - elemente teoretice

CMBU- este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

CMBU este analizată uzual în situațiile:

  • - cea mai bună utilizare a terenului considerat liber,

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patra criterii’.

  • - permisibilă legal;

  • - posibila fizic;

  • - fezabilă financiar;

-care conduce la cea mai mare valoare (maxim productivă);

în analiza celei mai bune utilizări a terenului presupus liber, s-au avut în vedere următorii factori:

  • □     terenul este situat intr-o zonă rezidențială;

  • □     utilizarea proprietăților din imediata vecinătate si din zona este de proprietari rezidențiale;

  • □     forma și suprafața terenului pretabile unei construcții de dimensiuni ridicate

în urma analizei acestor factori, s-a considerat că cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber este aceea de teren construit, cu destinație rezidențială.

CMBU a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți ca fiind construita poate fi continuare^ ^?iifeSi^xistente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, Jae^1a^a,părti'â1â sau totala, ori o combinație a acestor alternative.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa indeplineasca parrrfcritein'Eat'rebuie sa fie: permisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.                       X */

Atunci când ia decizia de a constitui un drept de proprietate asupra terenulM;/pf^ne^0Bl nu tine intotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate interesul pfibHc^ ș

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit pentru proprietatea imobiliara existenta - proprietate de tip rezidențial, bloc de locuințe.

Prin prisma criteriilor ce definesc noțiunea CMBU aceasta abordare este permisibila legal, indeplineste condiția de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva.

  • 4.2. Evaluarea terenului

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potențială (spre exemplu ca și construcție, ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de trecere pentru căi de ransport). Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o categorie particulară de utilizatori.

Pe lângă utilitatea de bază a terenului, există multe principii și mulți factori care trebuie luați în considerare la evaluarea terenului.

în evaluarea oricărui tip de proprietate trebuie descris de fiecare dată și analizat atât terenul cât și amplasamentul.

Amplasamentul este un teren îmbunătățit/amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o anumită utilizare (singulară sau mixtă).

O descriere a terenului sau a amplasamentului cuprinde o listă detaliată de date reale, incluzând o descriere a bunului imobil, alte date oficiale înregistrate și informațiile caracteristicilor fizice.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt.

  • -   anticiparea;

schimbarea;

  • -   cererea și oferta;

substituția;

  • -   echilibrul;

Valoarea terenului este afectată în mod substanțial de interacțiunea dintre cerere și ofertă, dar utilizarea economică a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o anumită piață.

Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate în cadrul studiului de evaluare sunt:

  • -  Comparația directă;

4.2.1. Comparația directă

Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparațiilor vânzărilor, limitată de insuficiența de informații credibile și adecvate privind vânzări comparabile.

Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare.


Ea este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerer^o imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorild^jts urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.                                                     & 7

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul^de^bVăl^aC ’și proprietățile similare cu proprietatea în cauză, și care au fost vândute recent, sau au fost oferite spre vânzare.

Dat fiind faptul că în perioada actuală când tranzacțiile atat cu terenuri cât și alte tipuri de proprietăți imobiliare sunt greu identificabile și dificil de probat, în special în zona Ploiești, evaluatorul a identificat și utilizat oferte de vânzare și terenuri.

Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănările și diferențele care afectează valoarea, care pot include diferențe în ceea ce privește:

- Drepturile de proprietate evaluate;

- Condiții de vanzare;

  • -   Condițiile de finanțare;

  • -  Cheltuieli necesare imediat după vânzare;

  • -  Condițiile de piață la data evaluării;

  • -  Localizarea (poziția)/ tip/ zonare;

  • -  Caracteristici fizice;

  • -  Utilități;

  • -  Cea mai bună utilizare;

în vederea aplicării metodei s-a analizat piața imobiliară a Orașului Ploiești urmărind identificarea unor tranzacții cu terenuri în zona intravilană a acestuia.

întrucât în ultimul an evaluatorul nu a identificat tranzacții, s-au avut în vedere mai multe oferte de vânzare de terenuri din zone apropiate proprietății de evaluat.

în cadrul aplicării metodei s-a aplicat în unele cazuri o ajustare de negociere asupra prețului de oferta, informația fiind obtinuța din discuții cu proprietarii.

Terenurile oferite drept comparabile care fac obiectul studiului au fost terenuri libere sau cu construcții demolabile..

Elementele de comparație luate în calcul la aceasta tehnică au fost: Drepturi de proprietate; Condiții de vânzare; Condiții de finanțare; Condiții de vânzare; Cheltuieli necesare imediat după vânzare; Condiții de piață la data evaluării; Localizare (poziție)/ tip/ zonare; Suprafață; Front stradal; Acces teren; CMBU; Utilități.

Prezentarea comparabilelor, cu caracteristicile fiecăreia este prezentată în tabelul de mai jos.

ABORDARE PRIN PIAȚA, METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

Subiect

PROPRIETĂȚI COMPARABILE

A

B

C

Suprafața teren (mp)

281,92

327

500

500

Preț (oferta/vanzare) (EURO/mp)

27,52

30,00

24

Date disponibile

Oferta

Oferta

Oferta

Maija negociere (%)

-10%

-10%

-10%

Marja negociere (EURO/mp)

-2,75

-3,00

-2,40

Preț corectat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Ca urmare a discuțiilor avute cu proprietarii/agentii, am aplicat o ajustare negativa de 10%, in funcție de vechimea ofertelor si disponibilitatea de negociere a ofertantilor, reprezentând maija de negociere. Aceasta a fost obtinuta prin aplicarea analizei datelor secundare rezultând in urma prelucrării informațiilor obținute de la ofertanti si agenti imobiliari.


CARACTERISTICI

COMPARABI L/^

A

B

d ' Y

-■ /WS

OFERTA

OFERTA

OFERTA s/i

DENUMIRE

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

v\         . \

terenintravilan

LOCALIZARE

Ploiești

Ploiești

Ploiești

Ploiești

AMPLASAMENT

Str. Energiei 16B

Str.

Brândușelor

28

Str. Paltinului

Str. Prigorie

PROPRIETAR

Primăria Ploiești

persoana fizica

persoana fizica

persoana fizica

suprafața

281,92

327

500

500

data inspecției

19.04.2018

mai. 18

mai.18

mai. 18

pret/mp-oferta

?

27,52

30,00

24

valoare oferta

?

8999,04

15000

12000

id anunț

"161414715

'5334067

'162455341

contact

723676893

722610537

743638670

proprietar

proprietar

proprietar

alte caracteristici

teren liber

teren liber

teren liber


SC QPiNiON SRL

Ajustări specifice tranzacției

Drepturi de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin^

Ajustare (%)

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0 .fcâ i.

- *

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,0ipA.

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajusta^

Condiții de finanțare

Normale

Normale

Normale

l(ANormale

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de vanzare

Independent

Independent

Independent

Independent

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Cheltuieli necesare imediat după cumpărare

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Ajustare (EURO)

0

0

0

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Preț ajustat (EURO)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de piața

mai 2018

mai 2018

mai 2018

mai 2018

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustări specifice proprietății

Localizare

Str. Energiei

16B

Str.

Brândușelor

28

Str.

Paltinului

Str. Prigorie

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

SC OPiNO* SRL

Drum acces

pietruit

pietruit

pietruit

Opietruit

Ajustare (%)

0%

0%

v/0    65

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustariiei'i       "U- ■   1

'■s O 2■■ w ■■ M ’ 'V

Utilitari

Electricitate, Apa, in zona

Electricitate,

Apa, in zona

Electricitate,

Apa, in zona

Electricitate,

Apa, in zona

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Suprafața

281,92

327

500

500

Ajustare (%)

0%

12%

15%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

3,17

3,17

Motivație ajustare

S-au aplicat ajustări pozitive comparabilelor B si C, deoarece au o suprafața de teren mai mare fata de proprietatea subiect. A fost comparata proprietatea A (asemantatoare subiectului) cu proprietatea C (suprafața mai mare fata de subiect) si a rezultat o ajustare de 3,17 euro/mp pentru fiecare diferența de aproximativ 200 mp.

Deschidere (ml)

15,83

16

20

20,75

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Relieful/forma terenului

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Utilizare

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Regim de inaltime zonal

P+2

Similar

Similar

Similar

V

SC OP1NO* SRL

Ajustare (%)

0%

0%     li.

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare aj ustari.                 /

Ajustare neta pentru caracteritici specifice proprietății

0,00

3,17

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

30,17

24,77

Ajustare totală netă (EURO)

0,00

3,17

3,17

Ajustare totală netă (%)

0%

11%

13%

Ajustare totală brută (EURO)

0,00

3,17

3,17

Ajustare totală brută (%)

0,00%

10,57%

13,21%

Suprafața teren (mp)

281,92

mp

Valoarea estimata (EURO/mp)

25

EURO/mp

VALOARE ESTIMATA

7.048

EURO

* cea mai mica ajustare totala bruta s-a efectuat pentru comparabila:

A

Conform tehnicii comparației directe, valoarea estimată a terenului este de 25 euro/mp, adică 7.048 euro / 32.581 lei.Valoarea nu include TVA.

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii


Reconcilierea evaluării unei proprietăți imobiliare reprezintă analiza rezultatei^

aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietății.                                      ___

în urma aplicării abordărilor, metodelor si tehnicilor de evaluare pentru teren          obtîhute

următoarele valori:

Abordarea prin comparație directă :

1. Valoare de piață teren = 25 euro/mp, adică 7.048 euro / 32.581 lei

Valoarea de piață teren 281,92 mp = 25 euro/mp, adică 7.048 euro / 32.581 lei

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revizuirea întregii lucrări și a datelor folosite.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasă de evaluator, este necesar să prezentăm următoarele considerente : Urmând criteriile prevăzute în analiza și reconcilierea rezultatelor:

  • - adecvarea metodelor: cea mai adecvată din punct de vedere al scopului întocmirii raportului este aetoda comparației directe; conform standardelor în vigoare, nu a fost necesară utilizarea unei a doua

metode dacă au fost identificate suficiente informații pentru comparația directă.

  • - precizia: calculele și informațiile primite și utilizate la metodele utilizate sunt corecte;

  • - cantitatea și calitatea informațiilor: se observă că cele mai multe informații de piață au fost utlizate la comparația directă, acestea provenind și din surse de încredere.

Referitor la această valoare pot fi precizate următoarele:

  • - Valoarea a fost exprimată și este valabilă în condițiile și prevederile prezentului raport;

  • - Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • - Valoarea este o predicție;

  • - Valoarea este subiectivă;

  • - Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

  • - Imobilele au fost evaluate strict în ipotezele prezentate în raport și folosind estimările explicate în cadrul acestuia.

  • 4.4. Data raportului de evaluare

Data raportului de evaluare este 21.05.2018.

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

Prezentul raport a fost întocmit de evaluator autorizați, membru titular ANEVAR, cu specialitatea EPI.

Opinion SRL Evaluator autorizat:


ANEXE






5/18/2018




Teren rezidențial Mitica Apostol- Cartier Vest, Ploiești

Ploiești, județ Prahova ; Adaugat La 11:30, 24 aprilie 2018, Număr anunț: 161414715

Vând teren rezidențial in Cartierul Mitica Apostol, Ploiești, Str. Brândușelor 28, 327 mp, deschidere 16m, intabulat, cadastru, impozit plătit, toate utilitățile la strada.

Extravilan / intravilan

Suprafața utila

Preț

Intravilan

327 m2

9 000 € (Negociabil)

Contact data

Persoana de contact: Cristina Patru

Locul de intalnire: Ploiești, județ Prahova


Telefon: 0723 676 893

Anunțuri Județul Prahova / Anunțuri Ploiești / Anunțuri Imobiliare in Ploiești / Anunțuri Terenuri in Pk

Teren Mitica Apostol 500m2

Ploiești, Prahova

15.000 EUR


Acum o săptămână



CAUTtĂentificare


Creare Cont


Ajutor


Raluca

PERSOANĂ FIZICĂ


0722610537


SALVEAZĂ ANUNȚUL



noastre. Utilizând


modo! în care


ccokie-urirr:. Mai


5/18/2018

Clasificare teren


Intravilan


Suprafață teren (m2)             500


Utilități


Da


Teren Mitica Apostol - Ploiești -intravilan ideal casa. Deschidere 20 m, adâncime 25m. Utilitățile la hotar gaze, lumina, apa.


DISTRIBUIE PI FAtEBOOK


RAPORTEAZĂ ANUNȚUL



j Credite oferite de

serviciile noastre, utilizând aceste servicii, acceptați în care utilizăm cockie-etilc. Ma:

. OK

EUR i


LUNI


Credite recomandate


.uniCieiKtfknw ’


Creditul imobiliar pentru Achiziție in euro UniCredit Bank

wz «,08% wi 121.03 EUR ' cxtr total 29.361 EUR


Contactează utilizatorul


Teren Mitica Apostol 500m2


Adresa ta de email



Raluca

PRCPRIETAH


Scrie mesajul tau...


ID 5334067

Nu sunt robot

reCAPTCHA

Confldențaiitate - Termeni

Anunțurile utilizatorului Raluca

»


Teren casa vacanta Fagetu 1425mp

Acum o săptămână

PB£t 14.000 EUR ț


Dacia 131 OL pentru uz personal sau voucher Rabla 2018

Acum o săptămână

PRE* 3.500 ROM ■'

Terenuri din:

Județul Prahova Ploiești . Adunați.-. Albești Paieoloau . „Alunis. :Anostolache /___

- oferim serviciile noastre. UtifWrtf                                                  '• ••          Ma multe

Stai la curent cu cele mai noi oferte!

Abonează-te la newsletter

adresa de email



Căutări Frecvente:

Casa de vanzare Garsoniera Teren Apartament 2 camere

i

Apartamente 2 camere

Anunțuri similare





Teren intravilan

4905mp

Teren 1000 mp, zona Crângul lui Bot, in cartier rezidențial

Teren BOOrnp

Teren Ph

4 ha iangt

vest

Ploiești, Prahoya

' y Ploiești, Prahova

V5 Ploiești, Prahova

Ploiești.. Prahova


Ploiești, Prahova


Vinzi ușor, faci bani - apia!

ADAUGĂ ANUNȚ


afixâ să oferim serviciile


Utilizând


rnodu* in



De ajutor


Auto-Moto-Nautic

Imobiliare

Eiectronice-Electrocasnice

Casă-Gradină

Modă-Frumusețe


Mămici și pitici

Afaceri-Servicii

Locuri de muncă

Animale-Agro-Industrie

Sport-Hobby-Timpu! tău liber


Promovarea anunțurilor Aplicații: Android și iOS Despre cookies Verificare telefon Ajutor

Reguli de utilizare Harta județelor

Hartă site


Campi

Antenr Intact,

ANPC

Terme

Contai



© Intact Media Group


Termenii și condițiile de pe site au fost actualizate. Detaliile complete suni



mouu’ în


5/18/2018




vând teren, cartier vest - ploiești, merita sa-I ai

PîoieSti, județ Prahova 1 Adaugat La 08:04, 4 mai 2018, Număr anunț: 162455341

Detalii:

  • - teren intravilan, intabulat;

  • - suprafața 500 mp;

  • - deschidere 2 străzi (Prigoriei si Lăstunului);

- utilitati la strada.

I

Extravilan / intravilan

Intravilan

500 m2

24 € (Negociabil)


Suprafața utila

Preț

Contact data

Persoana de contact: SM

Locul de întâlnire: Ploiești, județ Prahova


Telefon: 0743 638 670


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 143810 Ploiești



TEREN Intravilan


A. Partea I. Descrierea imobilului


Adresa: Loc, Ploiești, Slr Energiei, Nr, 16B, jud, Prahova

Nr. Crt

Nr. cadastral

Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

143810

282

Teren neimprej mult;

SUPR.TEREN DIN ACT = 281.92 MP.jLOT 1534


B. Partea II. Proprietari și acte


înscrieri privitoare Ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

4359 / 18/01/2018

Act Administrativ nr. 67, din 04/05/2005 emis de CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI;

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATEfdomeniul privat), dobândit prin Lege., cota actuala 1/1

Al

1) MUNICIPIUL PLOIEȘTI, CIF:2844855

13966 / 19/02/2018

Act Administrativ nr. 4359, din 18/01/2018 emis de OCPI Prahova;

< B2

se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața din act a terenului este de 281,92 mp

Al


C. Partea III. SARCINI .


înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate^ drepturi reaie de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT


Z                       en-î:ne ia adieri epay.ancpi.ro



.................. Carte Funciară Nr. X4381Q Comuna/Oraș/Municlpip

Anexa iMr. 1 La Partea i

Nr cadastral

Suprafața imp)*

143810

282


Date referitoare la teren

Lungime Segmente

1) Valarjle. iMngimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în pian..

Punct început

Punct' sfârșit

Lungime segment

(~ (m)

1

2

3.815

2

3

12.021

3

4

17.658

4

5

15.833

5

i

17.873


** Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite la 1 milimetru. *** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.


Nr

Crt

Categorie folosință

Intra vilan

Suprafața (mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

282

*

-

-

SUPR.TEREN DIN ACT = 281.92 MP.

tefW pwitrș ustașșarg șsiiris: la. «fa» epay.ancpi.ro


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară origina)! birou.         t*

Prezentul extras de carte funciară este valabil ia autentificarea .de către notarul 0ub/e>^z^e!or csre se.sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar inforrhi^rtj.fe." susceptibile de orice modificare,’ in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 0 ROM, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr.


Data soluționării, 20-02-2018

Data eliberării,

/ !



AsistentRegistrator,

ADWÎN ZAMFIR



-L


21. FEB. 2018



-A, i


Document care conține date cu raracter personal, protejate de prevederile Legii Nt. 677/2001.


Pagina 3 din 3




Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești

Dosarul nr. 13966 /19-02-2018

ÎNCHEIERE Nr. 13966


Registrator: MARIUS VOICU                                     Asistent: ADRIAN ZAMFIR

Asupra cererii introduse de CAPITAN VIOREL domiciliat in Loc. Ploiești, intr Brebenei, Nr. 3,

BL 5, Sc. B, Ap. 16, Jud. Prahova privind Rectificare in cartea funciara, in baza:

-Act Administrativ nr.4359/18-01-2018 emis de OCPi Prahova;

fiind îndeplinite condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr. 7/1996,. republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful achitat in suma de 0 lei, cu documentul de plata:

pentru serviciul avand codul 251M

Văzând referatul asistentului registrator in sensul ca nu exista impedimente la înscriere

DISPUNE

Admiterea cererii cu privire la:

  • - imobilul cu nr. cadastral 143810, înscris in cartea funciara 143810 DAT Ploiești avand proprietarii; MUNICIPIUL PLOIEȘTI in cota de 1/1 de sub B.l, ;

  • - se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața din act a terenului este de 281,92 mp asupra A.l sub B.2 din cartea funciara 143810 UAT Ploiești;

Prezenta se va comunica părților:

CAPITAN VIOREL

MUNICIPIUL PLOIEȘTI

*) Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune ia Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiești, se înscrie in cartea funciara si.se soluționează de către


registratorul-sef

Data soluționării,

20-02-2018


/Registrator,

marius yojcu



Asistent Registrator,

iN ZAMFIR




si semnătura)


*) Cu excepția situațiilor prevăzute la Art. 62 alin. (1)                       avizare, recepție și înscriere in

evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin W&Nr, 700/2'ffț/1.

:W „




Avane La vedere Legea m213/19?3; ari jnridic L acesteia;

In baza ard 38(3) din Legea nr.215/2G01, ac n edific adie si con.:-.eticii 5 •Liencase,

/iad pr cariei stea piibUca si segbc.c gndvdn-Li adn”zixrs.;L. d afc&t iran




?HEcZ.DlH LL 3 iT IpTa.

■ d- L> _<'--:i-.L:;- ..dr-—ir







■&

3

:>

O

<


pnergr-i nr,i sj _ suprata® & 33 Strada t^rgiei lot zv. 10 - s^a&ta de Straca Enezg^Olcz rr.1 1 —             ■

ăergis,fc E-.12_;-¥.-5fe, ls • Strada Mecet nr.4- îutra&ta de 297.97 •

etiprg^gde

7-y-


^zraaa czwnaitâ zzia?-- sttprsfcâ - -      ’






SC OPINION SRL




INTRAVILAN,

PLOIEȘTI, STR. ENERGIEI, NR.16C,

JUD. PRAHOVA, SUPRAFAȚĂ DE

283.38 MP, NR.CAD.143811

BENEFICIAR

Municipiul Ploiești

DATA

21.05.2018

Nr. Raport

89 /21.05.2018

Revizuit 31.07.2018


CĂTRE,

Municipiul Ploiești


Conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018, avem plăcerea să vă prezentăm Raportul de Evaluare a proprietății imobiliare teren intravilan, situat în Ploiești, Str. Energiei, nr,16C, Jud. Prahova, suprafață de 283.38 mp, Nr.Cad. 143811. Prezentul raport revizuit inlocuieste raportul nr. 89/21.05.2018, care devenine nul.

Plin prezenta scrisoare declarăm că nu avem niciun interes prezent sau viitor în legătură cu proprietatea ce face subiectul acestei evaluări, iar angajamentul subsemnaților nu este condiționat de estimări sau de rezultatul evaluării.

Investigațiile, analizele efectuate și concluziile rezultate au avut la bază informațiile și documentele puse la dispoziție de către Municipul Ploiești, precum și datele, documentele și informațiile culese de către evaluator la fața locului în cursul inspecției.

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018.

Opinion SRL Expert evaluator:

Andrei Nistorescu


SC OPtNION SRL


Cuprins

Capitolul 1

  • 1.1 .Certificarea evaluatorului

    • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

Capitolul II

  • 2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

  • 2.2 Identificarea evaluatorului

    • 2.3. Identificarea clientului

2.4.Identificarea utilizatorului

  • 2.5. Scopul evaluării

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

  • 2.10. Amploarea investigației

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

  • 3.3. Date despre aria de piață

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare........................................................................................................................... 11

  • 3.5. Descrierea terenului

  • 3.6. Date privind impozitele

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

!.2. Evaluarea terenului

  • 4.2.1. Comparația directă

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

  • 4.4. Data raportului de evaluare

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

ANEXE

SC OPINION SRL


Capitolul I

  • l.l.Certificarea evaluatorului


Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest studiu sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului studiu de evaluare și nici un interes sau influență legate de părțile implicate.

Precizăm faptul că onorariul pentru realizarea prezentului studiu nu are nici o legătură cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de valori.

Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru ale ANEVAR.

Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 compuse din ediția 2018 a Standardelor la care se adaugă Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV), ediția 2018.

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, care a fost însoțit de reprezentanții clientului. Raportul de evaluare a fost întocmit în baza ipotezelor prezentate în cadrul său și în baza estimărilor făcute de evaluator, de asemenea prezentate în cadrul raportului. Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR.

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Opinion SRL Expert evaluator:


SC OPîNtON SRL

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

    OBIECTUL EVALUĂRII

    Terem intravilan cu o suprafață de 283.38 mp,

    Nr.Cad. 143811

    ,LOCALIZARE

    Ploiești, Str. Energiei, nr.l6C, Jud. Prahova

    DOMENIU

    Privat

    PROPRIETAR

    Municipiul Ploiești

    ACTE DE PROPRIETATE

    HCL 67/04.05.2005

    SCOPUL EVALUĂRII

    Stabilirea valorii de piață a terenului

    DESTINATAR RAPORT

    Municipiul Ploiești

    DATA INSPECȚIEI

    19.04.2018

    DATA EVALUĂRII

    21.05.2018

    MONEDA

    Euro/Ron

    CURS DE REFERINȚĂ

    4.6228 LEI/EURO

    VALOAREA DE PIAȚĂ

    7.085 Euro (32.753 lei) echivalent 25 euro/mp

    Valorile de piață estimate de către evaluator nu conțin T.V.A.

SC OPiNlQN SRL

Capitolul II


2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

Prezentul reprezintă un raport de evaluare explicativ în formă scrisă.

  • 2.2 Identificarea evaluatorului

Studiul de evaluare este întocmit de către Opinion SRL, cu sediul în Craiova, Str. G.Pleșoianu, nr.26, Bloc 33, Apartament nr.l, județ Dolj, CIF 35629810, J16/291/2016, membru corporativ ANEVAR cu autorizație nr. 0551, prin expert evaluator Andrei Nistorescu nr. Leg. 18397. Cu ocazia efectuării studiului, evaluatorul poate oferi o valoare obiectivă și imparțială. Nu există niciun conflict de interese pentru evaluator. Fiind membru ANEVAR, evaluatorul are competența necesară pentru efectuarea misiunii de evaluare.

  • 2.3. Identificarea clientului

Clientul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr.

2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre. Evaluarea se efectuează conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018.

2.4.Identificarea utilizatorului

Utilizatorul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre.

  • 2.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării este determinarea valorii de piață a bunului imobil.

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

Proprietatea imobiliare de evaluat, teren intravilan, este situata în Ploiești, str. Energiei, nr. 16C, jud. Prahova, nr. cad. 143811.

Terenul are suprafață totală de 283.38 mp, categorie de folosința curți construcții, conform extrasului de carte funciară nr. 13973/19.02.2018 furnizat de către client. Terenul aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Municipiului Ploiești, d-1 Ștefan Georgian pe baza documentației furnizate.

Locație:


ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietăți fimobili are:

  • (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

  • (b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de posesie și de dispoziție de o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

  • (c) un drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de posesie sau de dispoziție, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de folosință numai pentru o anumită activitate.

C3 Deși în diferite țări se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un anumit scop sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica terenului și a construcțiilor de a fi imobile semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu în mod efectiv, terenul și construcțiile. Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și construcțiilor, chiar daca la estimarea valorii unui imobil se tine cont si de caracteristicile fizice ale terenurilor si construcțiilor.

In consecința, prezentul raport de evaluarea estimează valoarea dreptului de proprietate al imobilului, si nu a imobilului văzut in forma fizica.

In acest caz, dreptul de proprietate asupra imobilului nu se extinde si asupra altor imobile aflate pe suprafata/in incinta sa, asupra carora alta persoana deține dreptul de proprietate.

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

Tipul valorii estimate este valoarea de piața.

Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o daca ar fi oferită spre vanzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică sau juridică ale unui activ. Valoarea de piață impune să nu fie luat în considerare nici un astfel de element, indiferent de moment, sigurul lucru presupus fiind acela că există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât.

Conform Standardelor de Evaluare 2018 ” Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Definiția valorii de piață trebuie aplicată în conformitate cu următorul cadru conceptual:

SC OPINION SRL

  • (a)     „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile^eptru <tcih itko tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care seț^găte obține înmon rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun jVti obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mcWrczonăbil de/c^pre cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau mic^râț. de, yl^^^âu de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestâții sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific.

  • (b) „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

  • (c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum ;unt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

  • (d) „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

  • (e) „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

  • (f) „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat, franzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

  • (g) „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

  • (h) în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât simt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află

V

SC OPiNiON SRL

piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mpâ p căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudenta referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele amj acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele fie



w a

A ap»n

• - - - ’

acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piW cri pfi^u/i în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de                 și

pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătoruf sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

  • (i) „și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

Data la care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii de piață a proprietății este 21.05,2018. Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 21.05.2018 este : 1€ = 4.6228 lei.

  • 2.10. Amploarea investigației

în ziua inspecției, 19.04.2018, evaluatorii Opinion SRL s-au deplasat la adresa imobilului împreună cu reprezentantul Municipiului Ploiești, Ștefan Georgian. S-a permis accesul evaluatorilor și a furnizat toate detaliile solicitate cu privire la bunurile evaluate. Nu au existat limitări sau restricții, au fost realizate fotografii precum și un interviu cu reprezentantul proprietarului. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Primăriei Ploiești pe baza documentației furnizate. Alte informații au fost preluate din documentele furnizate de Primăria Municipiului Ploiești.

Conform GEV 630 ” De regulă, pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie inspectată. Neinspectarea sau inspecția parțială a proprietății imobiliare trebuie menționată în raportul de evaluare, inclusiv motivul neefectuării acesteia sau inspectării parțiale, motiv care trebuie să fie bine justificat.” în cazul prezentei lucrări de evaluare, inspecția proprietății a fost permisă de către proprietar și realizată integral.

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

Informațiile utilizate în elaborarea studiului de evaluare au fost obținute din multiple surse: Informații generale:

  • -   Informații de pe piața imobiliară, agenții imobiliare, ziare, prospectări ale pieței imobiliare, verificări personale;

  • -   Informații publice de pe internet.

  • -  Baza de date a evaluatorului.

Informații specifice proprietății:

  • - încheiere și Extras CF 13973/19.02.2018

  • - HCL 67/04.05.2005 cu anexa 1

  • - Propunere de lotizare

2.12. Ipoteze și ipoteze speciale


X

  • - Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările pri'jHi^ d^cnipenrațiil^de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu se

valoarea de piață va fi afectată;                                                            V ... -. 'V

  • - Informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorilor de către beneficiarul lucrării âu fost considerate corecte și că reflectă întocmai situația reală a bunurilor;

  • - Evaluatorul nu își asuma nici o responsabilitate cu privire la situația juridică a bunurilor;

  • - Nu au făcut obiectul constatărilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații și nici pentru obținerea studiilor de expertiză tehnică necesare pentru descoperirea lor;

  • - Studiul de evaluare analizează implicațiile ce decurg din condițiile de suprafață, nefăcându-se nici o analiză de mediu, de subteran sau de adâncime sau vreo evaluare a impactului unor posibile acțiuni trecute de degradare a mediului sau radiații periculoase care ar putea afecta valoarea;

  • - Estimările valorilor de piață ale proprietăților imobiliare care fac obiectul prezentului raport au fost făcute în condițiile în care acestea sunt libere de sarcini;

  • - Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate este bun și marketabil;

  • - Informațiile despre evoluțiile pieței imobiliare în localitățile menționate mai sus au fost obținute de la agenții imobiliare active în zonele respective, societăți de construcții, investitori și proprietari - aceste informații sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe;

  • -   Informațiile privind utilități, și alte asemenea au fost preluate din declarațiile clientului.

  • -  Evaluarea a fost întocmită în ipoteza în care, de la data inspecției, nu au intervenit schimbări de natură să influențeze valoarea.

  • -   Terenul a fost evaluat in lipsa Certificatului de Urbanism, in ipozeta ca terenul este construibil si ca se pot obține toate aprobările necesare.

în cazul în care oricare dintre ipotezele utilizate în realizarea prezentului raport se dovedește a fi eronată, evaluatorul își rezervă dreptul de a întocmi un nou raport în baza informațiilor suplimentare furnizate.

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nicio persoana în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport;

Acest raport este confidențial, destinat exclusiv beneficiarului și poate fi folosit numai în scopul menționat în raport în condițiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate față de o terță persoană care să poată face uz de el).

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV


Prezentul studiu de evaluare este conform cu prevederile Standardelor de Evaluare;

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

Dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor aparține Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05.2005 Terenul aparține domeniului privat. Conform extrasului de CF nr. 13973/19 02.2018 nu există sarcini intabulate.

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

Terenul aparține Municipiului Ploiești, domeniul privat. A fost înscris în domeniul privat conform HCL 67/04.05.2005.

  • 3.3. Date despre aria de piață

Piața este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețurilor; toate piețele sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor care, la rândul lor, se află sub acțiunea unor influențe sociale, economice, fizice, etc.

Analiza ofertei și cererii

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un interval de timp.

Tendințele pieței imobiliare pentru perioada următoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt, printr-o stagnare a ofertei și o creștere a cererii.

Echilibrul pieței

Cererea este constantă pe un trend ascendent, oferta relavitv mai mică cu tendința de stagnare fiind nfluențată de factorii economici curenți. în consecință se poate concluziona că piața imobiliară de tipul proprietății evaluate, se află Într-un dezechilibru relativ în favoarea cererii.

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

Informații generale despre piața imobiliară din România

Conform business24.ro, contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare in anul 2018, cu toate ca situația la nivel macro nu se mai bucura de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arata intr-o analiza realizata de o companie de consultanta imobiliara internaționala, remisa vineri AGERPRES.

Situația economica din Romania anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criza', spun analiștii imobiliari care apreciaza ca

Romania poate depăși performantele economice ale celorlalte state din regiunea Europă si in 2018, marcand inca un an foarte bun pentru domeniul imobiliar

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 in analiza realizata de Colliers 4nte'matipnăl viz^pa evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât in majoritatea tarilor din l >T7 piața tortei de munca, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.                             \ ' v"-..... '  ■ *

Luând in considerare reducerea stimulentelor fiscale si inasprirea politicii monetare incepand cu 2018, creșterea PIB va incetini pana la un nivel mai sustenabil (spre 5%), insa Romania va continua sa fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasa. După acumularea in 2017 a unui volum investitional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro si amanarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se asteapta in 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro.

O alta tendința, migratia (interna si externa) va deveni din ce in ce mai relevanta. Tiparul migratiei interne sugerează o preferința in creștere pentru principalele orașe din Romania - Cluj-Napoca, Timișoara si Iași, in detrimentul Bucureștiului, astfel ca marile companii vor viza extinderea sau infiintarea unor birouri in afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al romanilor care lucrează in alte tari si care ar putea incepe sa se intoarca in tara in număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce in ce mai puternica, mai ales in condițiile intensificării comerțului electronic, in timp ce dezvoltările speculative vor creste in număr.

Infrastructura slaba va constitui in continuare o problema. In 2017, au fost livrați 24 km de autostrada, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritatile. Expertii in domeniu avertizează ca 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spatii de birouri vor fi mai mari in 2018 fata de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, insa dezvoltatorii devin mai precauti.

Piața forței de munca va fi mai incordata anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere si oferta pe piața forței de munca a crescut, in timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea putini in comparație cu nevoile angajatorilor.

In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București in următorii ani, ci doar cateva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra imbunatatirii situației orașelor cu deficit de spatii modeme de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori.

Retailul Online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. In procesul decizional, romanii doresc de regula sa vada un produs inainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Pentru a face fata mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie sa se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber: mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food court si de servicii precum cinema si terenuri de joaca pentru copii.

Cererea pentru terenuri va continua sa vina din partea segmentului rezidențial: Luând in considerare creșterea salariilor si a intenției de a achiziționa o locuința, proiectele rezidențiale vor continua sa ramana principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale in zonele invecinate.

Informații specific referitoare la piața proprietății subiect

XQv? s’' z - VțpA —-    \\

Pentru analizarea pieței de oferte referitoare la vânzări de terenuri în Ploiești, in zopa^i^ieo^ au eeâși .îtitrebifi^țarpa !■ ®ize ifool^iarf/ xV /*/


analizate un număr de 32 proprietăți oferite spre vânzare, cu diferite suprafețe, având acfe ca și proprietatea subiect. Analiza s-a efectuat utilizând platforme specializate de (anal izeimobiliare.ro).                                                                 X        <'4^

Valorile variază între 10 euro/mp și 45 euro/mp, în funcție de utilități, amplasare, acc^S sM^fafa. Prețul mediu a ofertelor analizate este de 22 euro/mp. Analiza detaliată este prezentată mai jos:

9 Harta

.iii


Informați)

Proprietatea evaluata.

Ari de praita analizata (32 proprie.taxi)

medie

minim

maxim

Preț oferta/vanzare (€)

•-

27.450

4.000

1.125.000

Preț

-

22

20.00

45

Zile piața

-

319

29

1.715

Suprafața teren (mp)

283

1.300

250

65.885

Front stradal

16

24

10

' /

Utîlîtati generale

Curent, apa. gaz.

canalizare

Curent, apa., canalizare

Curent, apa, gaz. canalizare

Analizele de piață au fost efectuate de evaluator, pe baza ofertelor identificate pe site-urile specializate și utilizând platforme specializate. Ofertele nu au fost ajustate în niciun fel, fiind preluate în forma originală. Din analiză au fost eliminate extremele, rezultând prezentele valori. Mediile au fost calculate folosind diverse metode, conform raționamentului profesional. Studiul de piață încearcă să ofere o imagine de ansamblu a pieței imobiliare din zonă, și nu oferă intervale clare sau obligatorii în care trebuie ^îcadrată valoarea bunului. Valoarea imobilului poate sa difere considerabil față de mediile analizelor de piață, în funcție de caracteristicile specifice. Evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru corectitudinea datelor preluate din anunțuri, acestea aparținând proprietarilor.

  • 3.5. Descrierea terenului

Conform datelor primite de la client terenul este amplasat în intravilanul orașului Ploiești, si are o suprafața de 283.38 mp. Accesul la teren se realizează direct din stradă cu drum de pământ, conform informațiilor primite cu ocazia inspecției.

Terenul este situat într-o zonă preponderent rezidențială.

La data inspecției imobilul este acoperit de vegetație.

Amenajările terenurilor sunt următoarele :

- terenul este liber;


  • - terenul dispune ca utilități- energie electrică si apa in zona;

  • - terenul este acoperit cu vegetație;

  • - forma terenului este regulată.

Descrierea proprietăților este realizată folosind informațiile furnizate de cătr Municipiului Ploiești și datele culese la fața locului de către evaluator.

  • 3.6. Date privind impozitele

Impozitul pe teren este de aproximativ 120 lei pentru intravilanul orașului Ploiești. Impozitul a fost calculat în mod teoretic, iără a fi efectuată o analiză detaliată asupra sa.

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului caftind liber

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, electată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - elemente teoretice

CMBU- este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

CMBU este analizată uzual în situațiile:

  • - cea mai bună utilizare a terenului considerat liber,

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:

  • - permisibilă legal;

  • - posibila fizic;

  • - fezabilă financiar;

-care conduce la cea mai mare valoare (maxim productivă);

în analiza celei mai bune utilizări a terenului presupus liber, s-au avut în vedere următorii factori:

  • □     terenul este situat intr-o zonă rezidențială;

  • □     utilizarea proprietarilor din imediata vecinătate si din zona este de proprietăți rezidențiale;

  • □     forma și suprafața terenului pretabile unei construcții de dimensiuni ridicate

în urma analizei acestor factori, s-a considerat că cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber este aceea de teren construit, cu destinație rezidențială.

CMBU a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietari ca fiind construita poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea parțiala sau totala, ori o combinație a acestor alternative.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie: permisibilă legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.

Atunci când ia decizia de a constitui un drept de proprietate asupra terenului, E^^Î^4rdl^irUne întotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate interesul jju^lic.-,\

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi detenninat^țfi sitli^a’^eren^iîi construit pentru proprietatea imobiliara existenta - proprietate de tip rezidențial, casa d^Scuit^ ! © •

Prin prisma criteriilor ce definesc noțiunea CMBU aceasta abordare est® permîs’ibila<^41, indeplineste condiția de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva. X .? v ? X

  • 4.2. Evaluarea terenului

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potențială (spre exemplu ca și construcție, ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de trecere pentru căi de transport). Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o categorie particulară de utilizatori.

Pe lângă utilitatea de bază a terenului, există multe principii și mulți factori care trebuie luați în considerare la evaluarea terenului.

în evaluarea oricărui tip de proprietate trebuie descris de fiecare dată și analizat atât terenul cât și amplasamentul.

Amplasamentul este un teren îmbunătățit/amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o anumită utilizare (singulară sau mixtă).

O descriere a terenului sau a amplasamentului cuprinde o listă detaliată de date reale, incluzând o descriere a bunului imobil, alte date oficiale înregistrate și informațiile caracteristicilor fizice.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt:

  • -   anticiparea;

  • -  schimbarea;

  • -   cererea și oferta;

  • -   substituția;

  • -   echilibrul;

Valoarea terenului este afectată în mod substanțial de interacțiunea dintre cerere și ofertă, dar utilizarea economică a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o anumită piață.

Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate în cadrul studiului de evaluare sunt:

  • -  Comparația directă;

4.2.1. Comparația directă

Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparațiilor vânzărilor, limitată de insuficiența de informații credibile și adecvate privind vânzări comparabile.

Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare.

Ea este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și proprietățile similare cu proprietatea în cauză, și care au fost vândute recent, sau au fost oferite spre vânzare.


Dat fiind faptul că în perioada actuală când tranzacțiile atat cu terenuri cât și alte' imobiliare sunt greu identificabile și dificil de probat, în special în zona Ploiești, evaluatorul^ ioentiticat si utilizat oferte de vânzare si terenuri.                                            WwM

Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănării^ și diferențele care afectează valoarea, care pot include diferențe în ceea ce privește:                          ■          >

- Drepturile de proprietate evaluate;

Condiții de vanzare;

  • -   Condițiile de finanțare;

  • -  Cheltuieli necesare imediat după vânzare;

  • -  Condițiile de piață la data evaluării;

  • -  Localizarea (poziția)/ tip/ zonare;

  • -  Caracteristici fizice;

  • -  Utilități;

  • -  Cea mai bună utilizare;

în vederea aplicării metodei s-a analizat piața imobiliară a Orașului Ploiești urmărind identificarea unor tranzacții cu terenuri în zona intravilană a acestuia.

întrucât în ultimul an evaluatorul nu a identificat tranzacții, s-au avut în vedere mai multe oferte de vânzare de terenuri din zone apropiate proprietății de evaluat.

în cadrul aplicării metodei s-a aplicat în unele cazuri o ajustare de negociere asupra prețului de oferta, informația fiind obtinuța din discuții cu proprietarii.

Terenurile oferite drept comparabile care fac obiectul studiului au fost terenuri libere sau cu construcții demolabile..

Elementele de comparație luate în calcul la aceasta tehnică au fost: Drepturi de proprietate; Condiții de vânzare; Condiții de finanțare; Condiții de vânzare; Cheltuieli necesare imediat după vânzare; Condiții de piață la data evaluării; Localizare (poziție)/ tip/ zonare; Suprafață; Front stradal; Acces teren; CMBU; Utilități.

Prezentarea comparabilelor, cu caracteristicile fiecăreia este prezentată în tabelul de mai jos.

SC OPiNfON SRL

CARACTERISTICI


DENUMIRE


teren intravilan


LOCALIZARE


Ploiești



AMPLASAMENT


Str. Energiei 16C


PROPRIETAR


Primăria Ploiești


persoana fizica


persoana fizica


persoana fizica


suprafața


data inspecției


pret/mp-oferta


valoare oferta


283,38


19.04.2018


327


mai.18


27.52


8999,04


600


mai.18


30,00


15000


600


mai. 18


24


12000


743638670

alte caracteristici

' "162455341

id anunț contact

proprietar teren liber

proprietar teren liber

"5334067

722610537

161414715

723676893 proprietar teren liber

ABORDARE PRIN PIAȚA, METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

Subiect

PROPRIETĂȚI COMPARABILE

A

B

C

Suprafața teren (mp)

283,38

327

500

500

Preț (oferta/vanzare) (EURO/mp)

27,52

30,00

24

Date disponibile

Oferta

Oferta

Oferta

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10%

Marja negociere (EURO/mp)

-2,75

-3,00

-2,40

Preț corectat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Ca urmare a discuțiilor avute cu proprietari i/agentii, am aplicat o ajustare negativa de 10% , in funcție de vechimea ofertelor si disponibilitatea de negociere a ofertantilor, reprezentând marja de negociere. Aceasta a fost obtinuta prin aplicarea analizei datelor secundare rezultând in urma prelucrării informațiilor obținute de la ofertanti si agenti imobiliari.

Ajustări specifice tranzacției

Drepturi de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de finanțare

Normale

Normale

Normale

Normale

Ajustare (%)

0%

o% z

Ajustare (EURO/mp)

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de vanzare

Independent

Independent

Independerif J

zln dependent

Ajustare (%)

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Cheltuieli necesare imediat după cumpărare

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Ajustare (EURO)

0

0

0

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Preț ajustat (EURO)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de piața

mai 2018

mai 2018

mai 2018

mai 2018

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustări specifice proprietății

Localizare

Str. Energiei

16C

Str.

Brândușelor

28

Str.

Paltinului

Str. Prigorie

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Drum acces

pietruit

pietruit

pietruit

pietruit

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

SC OPiMON SRL

Utilitari

Electricitate, Apa, in zona

Electricitate, Apa, in zona

Electricitate, Apa, in zona a

Ajustare (%)

0%

o% fe

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

O0<\z ,..j

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.                                  o /

N* y j țj. 5X

Suprafața

283,38

327

500

500

Ajustare (%)

0%

12%

15%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

3,17

3,17

Motivație ajustare

S-au aplicat ajustări pozitive comparabilelor B si C, deoarece au o suprafața de teren mai mare fata de proprietatea subiect. A fost comparata proprietatea A (asemantatoare subiectului) cu proprietatea C ( suprafața mai mare fata de subiect) si a rezultat o ajustare de 3,17 euro/mp pentru fiecare diferența de aproximativ 200 mp.

Deschidere (ml)

16,11

16

20

20,75

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Relieful/forma terenului

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat,

Plan

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Utilizare

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Regim de inaltime zonal

P+2

Similar

Similar

Similar

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustare neta pentru caracteritici specifice proprietății

0,00

3,17

3,17

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

30,17

24,77

Ajustare totală netă (EURO)

0,00

3,17

3,17

Ajustare totală netă (%)

0%

11%^2; !

Ajustare totală brută (EURO)

0,00

Ajustare totală brută (%)

0,00%

10,57ft/f       .

13,2 i%

Suprafața teren (mp)

283,38

mp

f N '

-—

Valoarea estimata (EURO/mp)

25

EURO/mp

VALOARE ESTIMATA

7.085

EURO

* cea mai mica ajustare totala bruta s-a efectuat pentru comparabila:

A

Conform tehnicii comparației directe, valoarea estimată a terenului este de 25 euro/mp, adică 7.085 euro / 32.753 lei .Valoarea nu include TVA.

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

Reconcilierea evaluării unei proprietăți imobiliare reprezintă analiza rezultatelor și concluziilor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietății.

în urma aplicării abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare pentru teren au fost obținute xmătoarele valori:

Abordarea prin comparație directă :

1. Valoare de piață teren = 25 euro/mp, adică 7.085 euro / 32.753 lei

Valoarea de piață teren 283,38 mp = 25 euro/mp, adică 7.085 euro / 32.753 lei

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revizuirea întregii lucrări și a datelor folosite.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasă de evaluator, este necesar să prezentăm următoarele considerente Urmând criteriile prevăzute în analiza și reconcilierea rezultatelor:

  • - adecvarea metodelor: cea mai adecvată din punct de vedere al scopului întocmirii raportului este metoda comparației directe; conform standardelor în vigoare, nu a fost necesară utilizarea unei a doua metode dacă au fost identificate suficiente informații pentru comparația directă.

  • - precizia: calculele și informațiile primite și utilizate la metodele utilizate sunt corecte;

  • - cantitatea și calitatea informațiilor: se observă că cele mai multe informații de piață au fost utlizate la comparația directă, acestea provenind și din surse de încredere.

Referitor la această valoare pot fi precizate următoarele:

  • - Valoarea a fost exprimată și este valabilă în condițiile și prevederile prezentului raport;

  • - Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • - Valoarea este o predicție;

  • - Valoarea este subiectivă;

  • - Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

  • - Imobilele au fost evaluate strict în ipotezele prezentate în raport și folosind estimările explicate în cadrul acestuia.

  • 4.4. Data raportului de evaluare

Data raportului de evaluare este 21.05.2018.

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

Prezentul raport a fost întocmit de evaluator autorizați, membru titular ANEVAR,



Opinion SRL

Evaluator autorizat:^ .-«ra


Andrei Nîstorescu


J^J>rauWri* /<Z NÎSTORESCU [ ANDRElVmN

VilaM20l8

‘■Wsssi-



ANEXE






5/18/2018

K



Teren rezidențial Mitica Apostol- Cartier Vest, Ploiești

PlOÎSSti, județ Prahova • Adaugat La 11.30, 24 aprilie 2018, Număr anunț: 161414715

Vând teren rezidențial in Cartierul Mitica Apostol, Ploiești, Str. Brândușelor 28, 327 mp. deschidere 16m, intabulat, cadastru, impozit plătit, toate utilitățile la strada.

Extravilan i intravilan

Suprafața utila

Preț

Intravilan

327 m2

9 000 € (Negociabil)

Contact data

Persoana de contact: Crîstina Patru

Locul de intalnire: Ploiești, județ Prahova


Telefon: 0723 676 893

Anunțuri Județul Prahova / Anunțuri Ploiești / Anunțuri Imobiliare in Ploiești / Anunțuri Terenuri in Pk

Teren Mitica Apostol 500m2

Ploiești, Prahova

Acum o săptămână                  15.000 EUR

CAlKĂentificare


Creare Cent Ajutor


ADAUGĂ


Raluca

PERSOANĂ FIZICĂ


TRIMITE MESAJ

SALVEAZĂ ANUNȚUL

modul :n care (itiiizăm cc okie-urite. Mai multe

OK

5/18/2018


Teren Mitica Apostol 500m2, 15.000 eur- Lajumate.ro

Clasificare teren            intravilan    Suprafață teren (m2)              500

Utilități                                 Da

Teren Mitica Apostol - Ploiești -intravilan ideal casa. Deschidere 20 m, adâncime 25m. Utilitățile la hotar gaze, lumina, apa.


RAPORTEAZĂ. ANUNȚUL


ț Credite zsîsritc de

Cookie-urile b ajută           serviciile noastre.          aceste servicii, acceptați modu! i - t utlLtăm coakie-uri’e.

Ț OK ’>


Calculează


Credite recomandate

Creditul imobiliar pentru Achiziție in euro UniCredit Bank

♦SrtlniCreditBank ■         ,

se 8.03 %

im 121,09 EUR      totai 29.261 EUR

Contactează utilizatorul

Teren Mitica Apostol 500m2

Adresa ta de email


Scrie mesajul tau...


Raluca

PROPRIETAR

ID 5334067

Nu sunt robot

reCAPTCHA

Cenfidențiafitate - Termeni

Anunțurile utilizatorului Raluca

Teren casa vacanta Fagetu 1425mp

Acum o săptămână

14.000 EUR '


Dacia 131 OL pentru uz personal sau voucher Rabla 2018

Acum o săptămână

3.500 RON '

Terenuri din:

I

Județul Prahova Ploiești. .Adunați. Albești Paleoioau. Alrrnis Atrostolache.        J

neajută- . of--i ■ -i.- i                          - - ,7 ,=. îl r. ,-.i< rfi.-1   c;-< utilizăm,

adresa de email


Stai la curent cu cele mai noi oferte!

Abonează-te la newsletter



j Căutări Frecvente:

i

î Casa de vanzare Garsoniera Teren Apartament 2 camere

Apartamente 2 camere

Anunțuri similare


Teren intravilan

4905mp

Teren 1000 mp, zona Crângul lui Bot, in cartier rezidențial

Teren 800mp

Teren Plo

4 ha lang:

vest

Pfcitestt Prahova

PkiicșU prahova

pîoiesb, Prahova

Ploiești. Prahova

Ploiești, Prahova

faci bani

ne ajută să oferim


aceste servib'i, acceptat! modul -n care utilizăm coqkie-unfe. Mai

OK

De ajutor


Auto-MotoNautic

Mămici și pitici

Promovarea anunțurilor

Camps

Imobiliare

Afaceri-Servicii

Aplicații: Android și iOS

Anteni

Electronice-Electrocasnice

Locuri de muncă

Despre cookies

Intact

Casă-Gradină

Animale-Agro-Industrie

Verificare telefon

ANPGt

Modă-Frumusețe

Sport-Hobby-Timpul tău liber

Ajutor

Terme

Reguli de utilizare

Contai

Harta județelor

Hartă site



© Intact Media Group


Termenii și condițiile de pe site au fost actualizate. Detaliile complete sunt


acceptat: modul in oare utilizăm


5/18/2018




vând teren, cartier vest - ploiești, merita sa-l ai

Ploiești, județ Prahova Adaugat La 08:04, 4 mai 2018, Număr anunț: 162455341

Detalii:

  • - teren intravilan, intabulat;

  • - suprafața 500 mp;

  • - deschidere 2 străzi (Prigoriei si Lăstunului);

  • - utilitati la strada.

    Extravilan / intravilan

    Intravilan

    Suprafața utila

    500 m2

    Preț

    24 € (Negociabil)

Contact data

Persoana de contact: SM

Locul de întâlnire: Ploiești, județ Prahova


Telefon: 0743 638 670


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA

Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 14381$ Ploiești


A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN intravilan

Adresa: Loc. Ploiești,, Str Energiei, Nr. 16 C, Jud. Prahova

Nr. Cri

Nr. cadastral

Nr. topografic

Suprafața* (mp)

■i

: Observații f Referințe

Al

143811

283

Teren neimprejmuit;

SUPR.TEREN CONF.ACT =

283.38 MP.;LOT 1534

  • B. Partea ii. Proprietari și acte

    înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

    Referințe

    4363 / 18/01/2018

    Act Administrativ nr. 67, din 04/05/2005 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUN.PLOIEȘTI;

    Bl

    Intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Legej cota actuala 1/1                                                                       i

    Al

    1) MUNICIPIUL PLOIEȘTI, CIF:2844855, (domeniu privat)

    13973 / 19/02/2018

    Act Administrativ nr. 4363, din 18/01/2018 emis de OCPI PRAHOVA;

    se îndreaptă eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti

    Al

    B2

    funciare in sensul ca suprafața din acte a imobilului este He 283,38 mp

    i


    C. Partea III. SARCINI .


    înscrieri privind dezmembrăminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

    Referințe

    NU SUNT



Date referitoare la teren

Nr

Crt

Categorie folosință

Intra vilan

Suprafața

(mp)

Tarla

Parceiă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

283

-

-

-

SUPR.TEREN CONF.ACT = 283.38 MP ;

LOT 1534

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment !- (m)

1

2

7.885

2

3

8.237

3

4

17.68

4

5

16.113

5

1

17.658


** Lungimile segmentelor sunt determinate în pianul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite ia 1 milimetru. *** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulatei ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.


Pagina 2 din 3


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originara, birou.                                                                       |                                     „

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificare^ de către notarul pubat*3^câp^L._ care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor. iar informațiile brbze'r^^ej susceptibile de oricfe modificare, in condițiile legii.           ;

S-a achitat tariful de 0 RON, pentru serviciu! de publicitate imobiliară cu codul nr. 251MtV\ V^" Zva

Data soluționării,

20-02-2018

Data eliberării,

/ /


Asistent Registrator,;

MADALINA CLAUDIA STANCUTU

fceqann

w

Referent,a



:ț.


CO^ILiUL LOCAL Al rzru-HCIPirLU: PLCOSTI




rare


tr-


• r

’y


4.


Ț,


■Z ’ Z^ V țș" ■■..>’■ ■ p, -■ i ' ,v ■-. •■      .>, . t


- a—__ u—„l.

PȚJ rrr-s .7.


ve


i*hu Pledezi.


■■


.2 A-ncitr. ~ ~zhls 3.:


n ve:^re


Uîiciui pn


rz


■ ? ■ n t > j—


zy.


V’ 9^3


ah


c.


£tc :r. anex


.21 «rcjrrt

'-' ‘-->X-!


■ape


Ură


'G-


  • - *zC -

•.« Zw ■_ ••» -~-’

t ^-1..

  • - -I

:• --


100055507077


1ANCEL a# w&m j> r. < s'x g m?w»iWj! ?w««oy.ă



Oficiul de Cadastru și Publicitate imobiliară PRAHOVA /2; Biroul de Cadastru și Publicitate imobiliară Ploiești


Registrator: NICOLETA RADM1LA POLEACU          i Asistent: MADALINA CLAUDIA STANCUTU

Asupra cererii introduse de CAPITAN VIOREL domiciliat in Loc. Ploiești, Intr Brebenei, Nr. 3,

Bl. 5, Sc. B, Ap. 16, Jud. Prahova privind Rectificare in cartea funciara, in baza:

-Act Administrativ nr.4363/18-01-2018 emis de OCPI PRAHOVA;

fiind îndeplinite condițiile prevăzute ia art. 29 din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful achitat in suma de 0 lei, cu documentul de plata: pentru serviciul avand codul 251M

Vazand referatul asistentului registrator in sensul ca nu 0xista impedimente la inscriere

DISPUNE

Admiterea cererii cu privire ia:                            i

  • - imobiiul cu nr. cadastral 143811, inscris in cartea funciara 143811 DAT Ploiești avand proprietarii: MUNICIPIUL PLOIEȘTI in cota de 1/1 de sub B.l,;

  • - se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca

suprafața din acte a imobilului este de 283,38 mp asupra A.l sub B.2 din cartea funciara 143811 UAT Ploiești;                                                 ;

Prezenta se va comunica părților:

CAPITAN VIOREL

MUNICIPIUL PLOIEȘTI-

comunicare, care se depune la Biroul de


*). Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la

Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiești,.se înscrie in partea funciara si se soluționează de către registratorul-sef

Data soluționării,


20-02-2018


Asistent Registrator,

MADALINA CLAUDIA STANCUTU

(parafa si semnătura)




O

, _____ri________,________________—   _     .^§i^amentâl^ avizare, recepție și inscriere in

evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin


*) Cu excepția situațiilor prevăzute la Art. 62



(/'. i/i (./> r/j re




ț’

SC OPINION SRL




INTRAVILAN, PLOIEȘTI, STR. ENERGIEI, NR.16D, JUD. PRAHOVA, SUPRAFAȚĂ DE 285.88 MP, NR.CAD.143815

BENEFiCIAR

Municipiul Ploiești DATA

21.05.2018

Nr. Raport

90/21.05.2018

Revizuit 31.07.2018


SC OPÎNSON SRL


CĂTRE,

Municipiul Ploiești

Conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018, avem plăcerea să vă prezentăm Raportul de Evaluare a proprietății imobiliare teren intravilan, situat în Ploiești, Str. Energiei, nr.16 D, Jud. Prahova, suprafață de 285.88 mp, Nr.Cad. 143815. Prezentul raport revizuit înlocuiește raportul nr. 90/21.05.2018, care devenine nul.

Prin prezenta scrisoare declarăm că nu avem niciun interes prezent sau viitor în legătură cu proprietatea ce face subiectul acestei evaluări, iar angajamentul subsemnaților nu este condiționat de estimări sau de rezultatul evaluării.

Investigațiile, analizele efectuate și concluziile rezultate au avut la bază infonnațiile și documentele puse la dispoziție de către Municipul Ploiești, precum și datele, documentele și informațiile culese de către evaluator la fața locului în cursul inspecției.

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018.

Opinion SRL Expert evaluator:

Andrei Nistorescu


nistorescuv

S ANDREI VALENTiH â Legitimația Nr. 1839 Valabil 2013 /"ecUlkaresA’

Cuprins

Capitolul 1

  • 1.1. Certificarea evaluatorului

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

Capitolul II

  • 2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

2.2 Identificarea evaluatorului

  • 2.3. Identificarea clientului

2.4.1dentificarea utilizatorului

  • 2.5. Scopul evaluării

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat........................................................................................................... 5

7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia....................................

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

  • 2.10. Amploarea investigației

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare.........

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

  • 3.3. Date despre aria de piață

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

  • 3.5. Descrierea terenului

  • 3.6. Date privind impozitele

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

41. Cea mai bună utilizare a terenului caftind liber

^2. Evaluarea terenului

  • 4.2.1. Comparația directă

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

  • 4.4. Data raportului de evaluare

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

ANEXE

Capitolul I

  • l.l.Certificarea evaluatorului

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest studiu sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului studiu de evaluare și nici un interes sau influență legate de părțile implicate.

Precizăm faptul că onorariul pentru realizarea prezentului studiu nu are nici o legătură cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de valori.

Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru ale ANEVAR.

Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 compuse din ediția 2018 a Standardelor la care se adaugă Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV), ediția 2018.

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, care a fost însoțit de reprezentanții clientului. Raportul de evaluare a fost întocmit în baza ipotezelor prezentate în cadrul său și în baza estimărilor făcute de evaluator, de asemenea prezentate în cadrul raportului. Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR.

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Opinion SRL Expert evaluator:

SC OPîNlON SRL

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

    OBIECTUL EVALUĂRII

    Terem intravilan cu o suprafață de 285.88 mp,

    Nr.Cad. 143815

    ,LOCALIZARE

    Ploiești, Str. Energiei, nr,16D, Jud. Prahova

    DOMENIU

    Privat

    PROPRIETAR

    Municipiul Ploiești

    kCTE DE PROPRIETATE

    HCL 67/04.05.2005

    SCOPUL EVALUĂRII

    Stabilirea valorii de piață a terenului

    DESTINATAR RAPORT

    Municipiul Ploiești

    DATA INSPECȚIEI

    19.04.2018

    DATA EVALUĂRII

    21.05.2018

    MONEDA

    Euro/Ron

    CURS DE REFERINȚĂ

    4.6228 LEI/EURO

    VALOAREA DE PIAȚĂ

    7.147 Euro (33.039 lei) echivalent 25 euro/mp

    Valorile de piață estimate de către evaluator nu conțin T.V.A.

Capitolul II

2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

Prezentul reprezintă un raport de evaluare explicativ în formă scrisă.

2.2 Identificarea evaluatorului

Studiul de evaluare este întocmit de către Opinion SRL, cu sediul în Craiova, Str. G.Pleșoianu, nr.26, Bloc 33, Apartament nr.l, județ Dolj, CIF 35629810, J16/291/2016, membru corporativ ANEVAR cu autorizație nr. 0551, prin expert evaluator Andrei Nistorescu nr. Leg. 18397. Cu ocazia efectuării studiului, evaluatorul poate oferi o valoare obiectivă și imparțială. Nu există niciun conflict de interese pentru evaluator. Fiind membru ANEVAR, evaluatorul are competența necesară pentru efectuarea misiunii de evaluare.

  • 2.3. Identificarea clientului

Clientul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr.

2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre. Evaluarea se efectuează conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018.

2.4.Identificarea utilizatorului

Utilizatorul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre.

  • 2.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării este determinarea valorii de piață a bunului imobil.

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

Proprietatea imobiliare de evaluat, teren intravilan, este situata în Ploiești, str. Energiei, nr. 16 D, jud. Prahova, nr.cad. 143815.

Terenul are suprafață totală de 285.88 mp, categorie de folosința curți construcții, conform extrasului de carte funciară nr. 13985/19.02.2018 furnizat de către client. Terenul aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Municipiului Ploiești, d-1 Ștefan Georgian pe baza documentelor furnizate.

Locație:

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

Proprietarul imobilului este Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05.2005 lurnizâta^fâkcă client. Terenul aparține domeniului privat.                                               W „

’                                                                                                                    C'

Conform Standardelor de Evaluare 2018, SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliarei

CI Un drept asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

  • (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

  • (b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de posesie și de dispoziție de o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

  • (c) un drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de posesie sau de dispoziție, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de folosință numai pentru o anumită activitate.

C3 Deși în diferite țări se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un anumit scop sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica terenului și a construcțiilor de a fi imobile semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu în mod efectiv, terenul și construcțiile. Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și construcțiilor, chiar daca la estimarea valorii unui imobil se tine cont si de caracteristicile fizice ale terenurilor si construcțiilor.

In consecința, prezentul raport de evaluarea estimează valoarea dreptului de proprietate al imobilului, si nu a imobilului văzut in forma fizica.

In acest caz, dreptul de proprietate asupra imobilului nu se extinde si asupra altor imobile aflate pe suprafata/in incinta sa, asupra carora alta persoana deține dreptul de proprietate.

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

Tipul valorii estimate este valoarea de piață.

Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o daca ar fi oferită spre vanzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică sau juridică ale unui activ. Valoarea de piață impune să nu fie luat în considerare nici un astfel de element, indiferent de moment, sigurul lucru presupus fiind acela că există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât.

Conform Standardelor de Evaluare 2018” Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Definiția valorii de piață trebuie aplicată în conformitate cu următorul cadru conceptual:

  • (a) „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibik* 5je ■ ,       •

tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se p&âțe $bținc’7ri

9                                                                                    ik ±e, \                      '' ' 7

rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este'^&l mafOuit preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod re^țM^ii'b^jc^e cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific.

  • (b) „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

  • (c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau

necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum unt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

  • (d) „între un cumpărător hotărâf ‘ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

  • (e) „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

  • (f) „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și

hi naș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

  • (g) „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

  • (h) în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află


acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe q         prețuri-

în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazu^^^Șl|â^și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

  • (i) „și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

Data la care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii de piață a proprietății este 21.05.2018, Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 21.05.2018 este : 1€ = 4.6228 lei.

  • 2.10. Amploarea investigației

în ziua inspecției, 19.04.2018, evaluatorii Opinion SRL s-au deplasat la adresa imobilului împreună cu reprezentantul Municipiului Ploiești, Ștefan Georgian. S-a permis accesul evaluatorilor și a furnizat toate detaliile solicitate cu privire la bunurile evaluate. Nu au existat limitări sau restricții, au fost realizate fotografii precum și un interviu cu reprezentantul proprietarului. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Primăriei Ploiești pe baza documentelor furnizate. Alte informații au fost preluate din documentele furnizate de Primăria Municipiului Ploiești.

Conform GEV 630 ” De regulă, pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie inspectată. Neinspectarea sau inspecția parțială a proprietății imobiliare trebuie menționată în raportul de evaluare, inclusiv motivul neefectuării acesteia sau inspectării parțiale, motiv care trebuie să fie bine justificat.” în cazul prezentei lucrări de evaluare, inspecția proprietății a fost permisă de către proprietar și realizată integral.

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

Informațiile utilizate în elaborarea studiului de evaluare au fost obținute din multiple surse: Informații generale:

  • -   Informații de pe piața imobiliară, agenții imobiliare, ziare, prospectări ale pieței imobiliare, verificări personale;

  • -   Informații publice de pe internet.

  • -  Baza de date a evaluatorului.

Informații specifice proprietății:

  • - încheiere și Extras CF 13985/19.02.2018

  • - HCL 67/04.05.2005 cu anexa 1

  • - Propunere de lotizare


  • - Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările priviht^doc urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu se respctfâ; valoarea de piață va fi afectată;

  • - Informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorilor de către beneficiarul lucrării au fost considerate corecte și că reflectă întocmai situația reală a bunurilor;

  • - Evaluatorul nu își asuma nici o responsabilitate cu privire la situația juridică a bunurilor;

  • - Nu au făcut obiectul constatărilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații și nici pentru obținerea studiilor de expertiză tehnică necesare pentru descoperirea lor;

  • - Studiul de evaluare analizează implicațiile ce decurg din condițiile de suprafață, nefacându-se nici o analiză de mediu, de subteran sau de adâncime sau vreo evaluare a impactului unor posibile acțiuni trecute de degradare a mediului sau radiații periculoase care ar putea afecta valoarea;

  • - Estimările valorilor de piață ale proprietăților imobiliare care fac obiectul prezentului raport au fost acute în condițiile în care acestea sunt libere de sarcini;

  • - Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate este bun și marketabil;

  • - Informațiile despre evoluțiile pieței imobiliare în localitățile menționate mai sus au fost obținute de la agenții imobiliare active în zonele respective, societăți de construcții, investitori și proprietari - aceste informații sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe;

  • -  Terenul a fost evaluat in lipsa Certificatului de Urbanism, in ipozeta ca terenul este construibil si ca se pot obține toate aprobările necesare.

  • -   Informațiile privind utilități, și alte asemenea au fost preluate din declarațiile clientului.

  • -  Evaluarea a fost întocmită în ipoteza în care, de la data inspecției, nu au intervenit schimbări de natură să influențeze valoarea.

în cazul în care oricare dintre ipotezele utilizate în realizarea prezentului raport se dovedește a fi eronată, evaluatorul își rezervă dreptul de a întocmi un nou raport în baza informațiilor suplimentare furnizate.

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nicio persoana în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport;

Acest raport este confidențial, destinat exclusiv beneficiarului și poate fi folosit numai în scopul menționat în raport în condițiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate față de o terță persoană care să poată face uz de el).


SC OPINfON SRL


Opinion S.R.L., Membru corporativ A.N.E.V.A.R. nr. 0551

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

Prezentul studiu de evaluare este conform cu prevederile Standardelor de Evaluare

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor


  • 3.1. Descrierea situației juridice

Dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor aparține Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05.2005 Terenul aparține domeniului privat. Conform extrasului de CF nr. 13985/19.02.2018 nu există sarcini intabulate.

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

Terenul aparține Municipiului Ploiești, domeniul privat. A fost înscris în domeniul privat conform HCL 67/04.05.2005.

  • 3.3. Date despre aria de piață

Piața este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețurilor; toate piețele sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor care, la rândul lor, se află sub acțiunea unor influențe sociale, economice, fizice, etc.

Analiza ofertei și cererii

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un interval de timp.

Tendințele pieței imobiliare pentru perioada următoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt, printr-o stagnare a ofertei și o creștere a cererii.

Echilibrul pieței

Cererea este constanta pe un trend ascendent, oferta relavitv mai mică cu tendința de stagnare fiind influențată de factorii economici curenți. în consecință se poate concluziona că piața imobiliară de tipul proprietății evaluate, se află într-un dezechilibru relativ în favoarea cererii.

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

Informații generale despre piața imobiliară din România

Conform business24.ro, contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare in anul 2018, cu toate ca situația la nivel macro nu se mai bucura de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arata intr-o analiza realizata de o companie de consultanta imobiliara internaționala, remisa vineri AGERPRES.

Situația economica din Romania anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criza', spun analiștii imobiliari care apreciaza ca

Z K

Romania poate depăși performantele economice ale celorlalte state din regiunea Europei/Centrale si de Est si in 2018, marcand inca un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.                          * ’VpSQ j

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 in analiza realizata de Colliers \- a ■ :.aza, evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât in majoritatea tarilor de munca, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.                                X,. .Je oVs.>'

Luând in considerare reducerea stimulentelor fiscale si inasprirea politicii monetare incepand cu 2018, creșterea PIB va incetini pana la un nivel mai sustenabil (spre 5%), insa Romania va continua sa fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasa. După acumularea in 2017 a unui volum investitional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro si amanarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se asteapta in 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro.

O alta tendința, migratia (interna si externa) va deveni din ce in ce mai relevanta. Tiparul migratiei interne sugerează o preferința in creștere pentru principalele orașe din Romania - Cluj-Napoca, Timișoara si Iași, in detrimentul Bucurestiului, astfel ca marile companii vor viza extinderea sau infiintarea unor birouri in afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al romanilor care lucrează in alte tari si care ar putea incepe sa se intoarca in tara in număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce in ce mai puternica, mai ales in condițiile intensificării comerțului electronic, in timp ce dezvoltările speculative vor creste in număr.

Infrastructura slaba va constitui in continuare o problema. In 2017, au fost livrați 24 km de autostrada, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritatile. Expertii in domeniu avertizează ca 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spatii de birouri vor fi mai mari in 2018 fata de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, insa dezvoltatorii devin mai precauti.

Piața forței de munca va fi mai incordata anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere si oferta pe piața forței de munca a crescut, in timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea putini in comparație cu nevoile angajatorilor.

In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București in natorii ani, ci doar cateva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra imbunatatirii situației orașelor cu deficit de spatii modeme de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori.

Retailul Online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. In procesul decizional, romanii doresc de regula sa vada un produs inainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Pentru a face fata mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie sa se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber: mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food court si de servicii precum cinema si terenuri de joaca pentru copii.

Cererea pentru terenuri va continua sa vina din partea segmentului rezidențial: Luând in considerare creșterea salariilor si a intenției de a achiziționa o locuința, proiectele rezidențiale vor continua sa ramana principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale in zonele invecinate.

Informații specific referitoare la piața proprietății subiect


Pentru analizarea pieței de oferte referitoare la vânzări de terenuri în Ploiești,i analizate un număr de 32 proprietăți oferite spre vânzare, cu diferite suprafețe, având ^cee ca și proprietatea subiect. Analiza s-a efectuat utilizând platforme specializate dc^âpăi (analizeimobiliare.ro).                                                                      *

I UL, y-.

Valorile variază între 10 euro/mp și 45 euro/mp, în funcție de utilități, amplasare, afce^ȘiJapfopiere de zonele favorabile ale orașului. Prețul mediu a ofertelor analizate este de 22 euro/mp. Analiza detaliată este prezentată mai jos:

9 Harta - i Informații Suport .iii

CV;.' rburta p’cî'jiui nr


Informații

Proprietatea evaluata

Preț oferta/vanzare (€)

Preț (€/mp)

-

Zile plata

Suprafața teren (mp)

286

Front strada!

16

Utilitali generale


Aria de piața analizata (32 proprietari}

medie

minim

maxim

27.450

4.000

1.125.000

22

10.00

-5

319

29

1.715

1.300

250

65.885

24

10

74

Curent, apa. gaz, canalizare

Curent, apa.

canalizare

Curent apa. gaz. canalizare


Analizele de piață au fost efectuate de evaluator, pe baza ofertelor identificate pe site-urile specializate și utilizând platforme specializate. Ofertele nu au fost ajustate în niciun fel, fiind preluate în forma originală. Din analiză au fost eliminate extremele, rezultând prezentele valori. Mediile au fost calculate folosind diverse metode, conform raționamentului profesional. Studiul de piață încearcă să ofere o imagine de ansamblu a pieței imobiliare din zonă, și nu oferă intervale clare sau obligatorii în care trebuie încadrată valoarea bunului. Valoarea imobilului poate sa difere considerabil față de mediile analizelor de piață, în funcție de caracteristicile specifice. Evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru corectitudinea datelor preluate din anunțuri, acestea aparținând proprietarilor

  • 3.5. Descrierea terenului


Conform datelor primite de la client terenul este amplasat în intravilanul orașul® suprafața de 285.88 mp. Accesul la teren se realizează direct din stradă cu drum de p?ăni informațiilor primite cu ocazia inspecției.

Terenul este situat intr-o zonă preponderent rezidențială.

La data inspecției imobilul era acoperit de vegetație.

Amenajările terenurilor sunt următoarele :

- terenul este liber;

  • - terenul dispune ca utilități- energie electrică si apa;

  • - terenul este acoperit cu vegetație;

  • - forma terenului este regulată.

Descrierea proprietăților este realizată folosind informațiile furnizate de către reprezentanții Municipiului Ploiești și datele culese la fața locului de către evaluator.

  • 3.6. Date privind impozitele

Impozitul pe teren este de aproximativ 120 lei pentru intravilanul orașului Ploiești. Impozitul a fost calculat în mod teoretic, fără a fi efectuată o analiză detaliată asupra sa.

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - elemente teoretice

CMBU- este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care ste fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

CMBU este analizată uzual în situațiile:

  • - cea mai bună utilizare a terenului considerat liber,

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:

  • - permisibilă legal;

  • - posibila fizic;

  • - fezabilă financiar;

-care conduce la cea mai mare valoare (maxim productivă);

în analiza celei mai bune utilizări a terenului presupus liber, s-au avut în vedere următorii factori:

  • □     terenul este situat intr-o zonă rezidențială;

  • □     utilizarea proprietăților din imediata vecinătate si din zona este de proprietăți rezidențiale;

  • □     forma și suprafața terenului pretabile unei construcții de dimensiuni ridicate



în urma analizei acestor factori, s-a considerat că cea mai buna utilizare a tere fiind liber este aceea de teren construit, cu destinație rezidențială (casa de locuit).        i

CMBU a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietari ca fiind construita poate fi continuarea utilizării.'existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea parțiala sau totala, ori o combinație a acestor alternative.

Cea mai buna utilizare a unei proprietari imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie: permisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.

Atunci când ia decizia de a constitui un drept de proprietate asupra terenului, proprietarul nu tine intotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate interesul public.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit pentru proprietatea imobiliara existenta - proprietate de tip rezidențial, casa de locuit.

Prin prisma criteriilor ce definesc noțiunea CMBU aceasta abordare este permisibila legal, indeplineste condiția de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva.

  • 4.2. Evaluarea terenului

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potențială (spre exemplu ca și construcție, ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de trecere pentru căi de transport). Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o categorie particulară de utilizatori.

Pe lângă utilitatea de bază a terenului, există multe principii și mulți factori care trebuie luați în considerare la evaluarea terenului.

în evaluarea oricărui tip de proprietate trebuie descris de fiecare dată și analizat atât terenul cât și amplasamentul.

Amplasamentul este un teren îmbunătățit/amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o anumită utilizare (singulară sau mixtă).

O descriere a terenului sau a amplasamentului cuprinde o listă detaliată de date reale, incluzând o descriere a bunului imobil, alte date oficiale înregistrate și informațiile caracteristicilor fizice.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt:

  • -   anticiparea;

  • -  schimbarea;

  • -   cererea și oferta;

  • -   substituția;

  • -   echilibrul;

Valoarea terenului este afectată în mod substanțial de interacțiunea dintre cerere și ofertă, dar utilizarea economică a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o anumită piață.

Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate în cadrul studiului de evaluare sunt:

  • -  Comparația directă;


Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparațiilor vânzâ?i insuficiența de informații credibile și adecvate privind vânzări comparabile.

Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică-pefitnf'îoturi similare.

Ea este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și proprietățile similare cu proprietatea în cauză, și care au fost vândute recent, sau au fost oferite spre vânzare.

Dat fiind faptul că în perioada actuală când tranzacțiile atat cu terenuri cât și alte tipuri de proprietăți imobiliare sunt greu identificabile și dificil de probat, în special în zona Ploiești, evaluatorul a identificat și utilizat oferte de vânzare și terenuri.

Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănările și diferențele care ifectează valoarea, care pot include diferențe în ceea ce privește:

  • -  Drepturile de proprietate evaluate;

  • -  Condiții de vanzare;

  • -   Condițiile de finanțare;

  • -  Cheltuieli necesare imediat după vânzare;

  • -  Condițiile de piață la data evaluării;

  • -  Localizarea (poziția)/ tip/ zonare;

  • -  Caracteristici fizice;

  • -  Utilități;

  • -  Cea mai bună utilizare;

în vederea aplicării metodei s-a analizat piața imobiliară a Orașului Ploiești urmărind identificarea unor tranzacții cu terenuri în zona intravilană a acestuia.

întrucât în ultimul an evaluatorul nu a identificat tranzacții, s-au avut în vedere mai multe oferte de vânzare de terenuri din zone apropiate proprietății de evaluat.

în cadrul aplicării metodei s-a aplicat în unele cazuri o ajustare de negociere asupra prețului de oferta, informația fiind obtinuța din discuții cu proprietarii.

Terenurile oferite drept comparabile care fac obiectul studiului au fost terenuri libere sau cu construcții demolabile..

Elementele de comparație luate în calcul la aceasta tehnică au fost: Drepturi de proprietate; Condiții de vânzare; Condiții de finanțare; Condiții de vânzare; Cheltuieli necesare imediat după vânzare; Condiții de piață la data evaluării; Localizare (poziție)/ tip/ zonare; Suprafață; Front stradal; Acces teren; CMBU; Utilități.

Prezentarea comparabilelor, cu caracteristicile fiecăreia este prezentată în tabelul de mai jos.

ABORDARE PRIN PIAȚA, METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

Subiect

PROPRIETĂȚI COMPARABILE

A

B

C

Suprafața teren (mp)

285,88

327

500

500

Preț (oferta/vanzare) (EURO/mp)

27,52

30,00

24

Date disponibile

Oferta

Oferta

Oferta

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10%

Marja negociere (EURO/mp)

-2,75

-3,00

-2,40

Preț corectat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Ca urmare a discuțiilor avute cu proprietari i/agentii, am aplicat o ajustare negativa de 10%, in funcție de vechimea ofertelor si disponibilitatea de negociere a ofertantilor, reprezentând marja de negociere. Aceasta a fost obtinuta prin aplicarea analizei datelor secundare rezultând in urma prelucrării informațiilor obținute de la ofertanti si agenti imobiliari.

Ajustări specifice tranzacției

Drepturi de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin


CARACTERISTICI

COMPARABI

A

B

13E (C          |

OFERTA

OFERTA

OFERȚA ...........

DENUMIRE

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

teren intraVUaa.?;^ -

LOCALIZARE

Ploiești

Ploiești

Ploiești

Ploiești

AMPLASAMENT

Str. Energiei 16D

Str. Brândușelor 28

Str. Paltinului

Str. Prigorie

PROPRIETAR

Primăria Ploiești

persoana fizica

persoana fizica

persoana fizica

suprafața

285,88

327

500

500

data inspecției

19.04.2018

mai. 18

mai.18

mai. 18

pret/mp-oferta

?

27,52

30,00

24

valoare oferta

?

8999,04

15000

12000

id anunț

r161414715

"5334067

"162455341

contact

723676893

722610537

743638670

proprietar

proprietar

proprietar

alte caracteristici

teren liber

teren liber

teren liber



Ajustare (%)

0%

0% Ă

Ajustare (EURO/mp)

0

0 1*

«Sin5

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustau. A*

Condiții de finanțare

Normale

Normale

Normale

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de vanzare

Independent

Independent

Independent

Independent

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Cheltuieli necesare imediat după cumpărare

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Ajustare (EURO)

0

0

0

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Preț ajustat (EURO)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de piața

mai 2018

mai 2018

mai 2018

mai 2018

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustări specifice

proprietății

Localizare

Str. Energiei

16D

Str.

Brândușelor

28

Str.

Paltinului

Str. Prigorie

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Drum acces

pietruit

pietruit

pietruit

pietruit

Ajustare (%)

0%

0%

0%


SC OPINION SRL

Ajustare (EURO/mp)

0,00

O.QO—

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesarezâfcsta/i^'ofX

1*1 L S sSwK-1!

Utilitari

Electricitate,

Apa, in zona

Electricitate, Apa, in zona

^strjcitâte^

^Electricitate,

.IA pa, înzona

Ajustare (%)

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Suprafața

285,88

327

500

500

Ajustare (%)

0%

12%

15%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

3,17

3,17

Motivație ajustare

S-au aplicat ajustări pozitive comparabilelor B si C, deoarece au o suprafața de teren mai mare fata de proprietatea subiect. A fost comparata proprietatea A (asemantatoare subiectului) cu proprietatea C (suprafața mai mare fata de subiect) si a rezultat o ajustare de 3,17 euro/mp pentru fiecare diferența de aproximativ 200 mp.

Deschidere (ml)

16,02

16

20

20,75

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Relieful/forma terenului

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00 -I

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Utilizare

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Regim de inaltime zonal

P+2

Similar

Similar

Similar

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustam^z"C

Tt/     V.A

Ajustare neta pentru caracteritici specifice proprietății

0,00

/ l© \ f

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

30,17

CsW/

Ajustare totală netă (EURO)

0,00

3,17 X,

SP

Ajustare totală netă (%)

0%

11%

13%

Ajustare totală brută (EURO)

0,00

3,17

3,17

Ajustare totală brută (%)

0,00%

10,57%

13,21%

Suprafața teren (mp)

285,88

mp

Valoarea estimata (EURO/mp)

25

EURO/mp

VALOARE ESTIMATA

7.147

EURO

Conform tehnicii comparației directe, valoarea estimată a terenului este de 25 euro/mp, adică 7.147 euro / 33.039 lei. Valoarea nu include TVA.

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

Reconcilierea evaluării unei proprietăți imobiliare reprezintă analiza rezultatelor și concluziilor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietății.

în urma aplicării abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare pentru teren au fost obținute următoarele valori:

Abordarea prin comparație directă :

1. Valoare de piață teren = 25 euro/mp, adică 7.147 euro / 33.039 lei

Valoarea de piață teren 285.88 mp =25 euro/mp, adică 7.147 euro / 33.039 lei

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revizuirea întregii lucrări și a datelor folosite.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasă de evaluator, este necesar să prezentăm următoarele considerente : Urmând criteriile prevăzute în analiza și reconcilierea rezultatelor:

  • - adecvarea metodelor: cea mai adecvată din punct de vedere al scopului întocmirii raportului este metoda comparației directe; conform standardelor în vigoare, nu a fost necesară utilizarea unei a doua metode dacă au fost identificate suficiente informații pentru comparația directă.

  • - precizia: calculele și informațiile primite și utilizate la metodele utilizate sunt corecte;

  • - cantitatea și calitatea informațiilor: se observă că cele mai multe informații de piață au fost utlizate la comparația directă, acestea provenind și din surse de încredere.

Referitor la această valoare pot fi precizate următoarele:

  • - Valoarea a fost exprimată și este valabilă în condițiile și prevederile prezentului raport;

  • - Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • - Valoarea este o predicție;

  • - Valoarea este subiectivă;

  • - Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

  • - Imobilele au fost evaluate strict în ipotezele prezentate în raport și folosind estimările explicate în cadrul acestuia.

  • 4.4. Data raportului de evaluare

Data raportului de evaluare este 21.05.2018.

  • 4.5. Calificările evaluatorilor


Prezentul raport a fost întocmit de evaluator autorizați, membru titular ANEVAR, cu specialitatea EPI.

Opinion SRL

Evaluator autorizat:

Andrei Nistorescu



SC OPIMlQN SRL



ANEXE


5/18/2018




Teren rezidențial Mitica Apostol- Cartier Vest, Ploiești

Ploiești, jlldet Prahove I Adaugat La 11:3£): 24 aprilie 2018, Număr anunț: 161414715

Vând teren rezidențial in Cartierul Mitica Apostol, Ploiești, Str. Brândușelor 28, 327 mp. deschidere 16m, intabulat, cadastru, impozit plătit, toate utilitățile la strada.

Extravilan / intravilan

Suprafața utila

Preț


Intravilan

327 m2

9 000 € (Negociabil)


Contact data

Persoana de contact: Cristina Patru               Locul de intalnire. Ploiești, județ Prahova

Telefon: 0723 676 893

Anunțuri Județul Prahova / Anunțuri Ploiești / Anunțuri Imobiliare in Ploiești / Anunțuri Terenuri in Pk

Teren Mitica Apostol 500m2

Ploiești, Prahova

Acum o săptămână                  1 5.000 EUR



Creare Cont


Ajutor



Raluca

PERSOANĂ FIZICĂ


0722610537

TRIMITE MESAJ


SALVEAZĂ ANUNȚUL

accepUȚ modo! in : ' < Utilizăm cookie-urife. &.■

Clasificare teren


intravilan Suprafață teren (m2)


500


Utilități

Da


Teren Mitica Apostol - Ploiești -intravilan ideal casa. Deschidere 20 m, adâncime 25m. Utilitățile la hotar gaze, lumina, apa.

DISTRltXJIL i-£ FACEBOOK

RAPORTEAZĂ ANUNȚUL


Coo^e-tiriie ne ajută


ser/iciile noastre.


aceste servicii, acceptat:


t'f.ai ’ulte detali’


OK


EUR ț

Credite recomandate

luni i


WlJhfâe<#tBa«k J


Creditul imobiliar pentru Achiziție in euro UniCredit Bank

s»s 8,03 *  ' fam 121,09 EUR :%t total 29.261 EUR

Contactează utilizatorul

Teren Mitica Apostol 500m2

Adresa ta de email

Raluca

PROPRIETAR

Scrie mesajul tau...

ID 5334067

Nu sunt robot

reCAPTCHA

ConfidențlaRtata - Termeni

Anunțurile utilizatorului Raluca

j




Dacia 131 OL pentru uz personal sau voucher Rabla 2018

Acum o săptămână

PR£Ț 3.500 ROM

Terenuri din:

i

, Judelui Rrahova Ploiești ... Adunați . ..Albești Paleoloou .Alunis . . Anostolache.

Utilizând aceste servicii, acceptați modul în care 't. cookie-urile. Ift'd> detalii

OK

Stai la curent cu cele mai noi oferte!

Abonează-te la newsletter

adresa de email

Căutări Frecvente:

Casa de vanzare Garsoniera Teren Apartament 2 camere

I

' Apartamente 2 camere

Anunțuri similare


Teren intravilan

4905mp

Ploiești, Prahova


Teren 1000 mp, zona Crângul lui Bot, in cartier rezidențial

i Ploiești, Prahova


Teren 800mp


’» Ploiești, Prahova


Teren PIo

4 ha iang: vest

V Ploiești, Prahova


Ploiești, Prahova


Vinzi ușor.


rapid!


ztDAUGA ANUNȚ





Auto-Moto-Nautic

Mămici și pitici

Promovarea anunțurilor

Câmp;

imobiliare

Afaceri-Servioii

Aplicații: Android și iOS

Antenr

Electronice-Electrocasnice

Locuri de muncă

Despre cookies

Intact:

Casă-Gradină

Animaie-Agro-Industrie

Verificare telefon

ANPC.

Modă-Frumusețe

Sport-Hobby-Timpul tău liber

Ajutor

Terme

Reguli de utilizare

Contar

Harta județelor

Hartă site



© Intact Media Group


Termenii și condițiile de pe site au fost actualizate. Detaliile complete suni


Gookie-Uiile ne ajută


Utilizând


5/18/2018




vând teren, cartier vest - ploiești, merita sa-l ai

Ploiești, jlldet Prahova Adaugat La 08:04, 4 mai 2018, Număr anunț: 162455341

Detalii:

  • - teren intravilan, intabulat;

  • - suprafața 500 mp;

  • - deschidere 2 străzi (Prigoriei si Lăstunului);

  • - utilitati la strada.

Extravilan / intravilan

Intravilan

500 m2

24 € (Negociabil)


Suprafața utila

Preț

Contact data

Locul de întâlnire: Ploiești, județ Prahova


Persoana de contact: SM

Telefon: 0743 638 670


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul <& Cadastru și: Publicitate imobiliară Ploiești


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 143815 Ploiești



TEREN Intravilan


A* Partea I. Descrierea imobilului


Adresa: Loc. Ploiești, Str Energiei, Nr, ,16D,Jud. Prahova

Nr.

Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

143815

286

Teren neimprejmuit;

SUPR.TEREN DIN ACT = 285.88 MP.:LOT 1533


B. Partea II. Proprietari și acte


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

4390 / 18/01/2018

Act Administrativ nr. 67, din 04/05/2.005 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUN. PLOIEȘTI;

Bl

Intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala1 1/1 ... .

Al

1) MUNICIPIUL PLOIEȘTI, CIF;2844855, (DOMENIUL PRIVAT)

113985/ 19/02/2018

Act Administrativ nr. 4390, din 18/01/2018 emis de OCPI PRAHOVA;

82

se îndreaptă eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața din act a imobilului este de 285,88 mp

Al


C. Partea I». SARCINI .


înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT



__Carte Funciară Nr, 143815 Comuna/Oraș/Municipiu: piq- 1

Anexa Nr. 1 La Partea I                         °

Nr cadastral

Isuprafața (mp)*

Observații / Referințe

143815

286

SUPR.TEREN DIN ACT = 285.88 MP.;LOT 1533

. > ; Vi

ii ut: pruitiLijic Olcitiu /U.

DETALII LINIARE IMOBIL


Date referitoare !a teren

Nr

Crt

Categorie folosință

Intra viian

Suprafața

(mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți

construcții

DA

286

-

SUPR.TEREN DIN ACT = 285.88 MP.

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment i~ (m)

î

2

12.072

2

3

3.94

3

4

18.007

4

5

16.02

5

1

17.68


*» Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite ia 1 milimetru. *** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sur.t mai mici decât valoarea 1 milimetru.


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. la adresa ejsay.așdpj.m

Pagina 2 din 3


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, pjjșțrată de acest birou’ "

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public^ atțster-iundic^ prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar inforțriâ^i'jl'e prezentate Jiu nț susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.                                                   ',>%3

S-a achitat tariful de 0 ROM, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 2SWj              Ij *4


Asistent Registrator,

DANA RALUCA STAFIE DUMITR^CHE _________Zf ? (parafa și semnătura)—

Pagina 3 din 3



2XCB1

rvrxÎ ;>■ v v?fCPiV-’.'i

?î‘’W % k»-              'A- ■;


Oficiul de Cadastru și Publicitate imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate imobiliară Ploiești


Dosarul nr. 13985 / 19-02-2018

ÎNCHEIERE Nr. 13S85



Registrator: MARIUS VOICU                   Asistent: OANA RALUCA STAFIE DUMITRACHE

Asupra cererii introduse de CAPITAN VIOREL domiciliat in Loc. Ploiești, Intr Brebenei, Nr. 3, Bl. 5, Sc. B. Ap. 16, Jud. Prahova privind Rectificare in cartea funciara, in baza:

-Act Administrativ nr.4390/18-01-2018 emis de OCPI PRAHOVA;

fiind îndeplinite condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful achitat in suma de 0 lei, cu documentul de plata:

pentru serviciul avand codul 251M

Vazand referatul asistentului registrator in sensul ca nu exista impedimente la înscriere


DISPUNE

Admiterea cererii cu privire la:

  • - imobilul cu nr. cadastral 143815, înscris in cartea funciara 143815 UAT Ploiești avand proprietarii: MUNICIPIUL PLOIEȘTI in cota de 1/1 de sub B.l, ;

  • - se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața din act a imobilului este de 285,88 mp asupra A.l sub B.2 din cartea funciara 143815 UAT Ploiești;

Prezenta se va comunica părților:

CAPITAN VIOREL

MUNICIPIUL PLOIEȘTI


*) Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la Biroul de Cadastru si Publicitate imobiliara Ploiești., se înscrie in cartea funciara si se soluționează de către registratorui-sef

Data soluționării,

20-02-2018


\(para



Asistent Registrator,

-0ANA RALUCA STAFIE DUMITRACHE


•/

/



*) Cu excepția situațiilor prevăzute la Art.^2 alin, (iy^^^lâmentul/e ^vizare, recepție și inscriere in evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin ODG Nr. 700/201^4./


2XO3dA?UA

DDDDT A .r jxi&U y A

CO1CTJUL, LOCAL AL MLMCIjaLLaI LLâILSDI




yrhlrd .WhA-erea unor terersUri 4a Jkzemzru: b&MTik/r zzr;:‘z ăC'Zizsik-k ys te?.' & izzzzz-kzkț-kk i:i r âaju



tu


J.


,‘Â'“ <


k k municL


’ 1 -J . f. • î


’C


7"Vâ a


As r:


r'


rv?


-


t;


A* A’;


ducerea i


i.


fi??'


kk PLA.ru

tul tvevsAe:


.....

5 ? y


:gU dat


A/lAt


■S


AA5WA


egea


i A cc«


ttAi, crt/Ac =.

Artl» Constata ca teren crezeate hotărâre. an? Air dome a zare ir. A'.-sr"i'it țumzi'z -'U:

l.


.erici


rtkt u-A


insar


caza


~~


J.


■Z.Z.


■5;


Aciill


tara a


rL3


AerLiirca


,’               P"?



Data :r- “iclesA as-asi ■-- ~tai 2105 in doua exemplare cri.amoA CmiA cmc urui;

' > C.Ț* '*• *, ; 7 C- —• r\-“- 7 T?» - — “•'*











" rjtaaca Energiei x. 15H - snpra&ia de 295,5? ™x-

- Strada Ensigiei x. 1 51 - suprafața de 32 j r

■ Strada Ștergiei led x 12 - j-.ip:-£fea de 332   -

O>. C.-.'» J_ _ z _                  ".'"“7;X~p             C ' —

3   -        ~  ” r ~     .    2 -

3 Strada Mecet rx4~- suprafața da 297,97 -nț

•■» strada Mesei r_r ,4A - xxaKx de 253.5- .rr

-• StradăFrasxuld x.2- xxsxx de 1.3? "fnr



,.            t- 'f~<’- ■;••,

7 ■țvÂ’j'K Z?3.’2





SC OPINION SRL




INTRAVILAN, PLOIEȘTI, STR. ENERGIEI, NR.16E, JUD. PRAHOVA, SUPRAFAȚĂ DE 281.67 MP, NR.CAD.143816

BENEFICIAR

Municipiul Ploiești DATA

21.05.2018

Nr. Raport

91/21.05.2018

Revizuit 31.07.2018


CĂTRE,

Municipiul Ploiești

Conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018, avem plăcerea să vă prezentăm Raportul de Evaluare a proprietății imobiliare teren intravilan, situat în Ploiești, Str. Energiei, nr.16 E, Jud. Prahova, suprafață de 281.67 mp, Nr.Cad. 143816. Prezentul raport revizuit înlocuiește raportul nr. 91/21.05.2018, care devenine nul.

Prin prezenta scrisoare declarăm că nu avem niciun interes prezent sau viitor în legătură cu proprietatea ce face subiectul acestei evaluări, iar angajamentul subsemnaților nu este condiționat de estimări sau de rezultatul evaluării.

Investigațiile, analizele efectuate și concluziile rezultate au avut la bază informațiile și documentele puse la dispoziție de către Municipul Ploiești, precum și datele, documentele și informațiile culese de către evaluator la fața locului în cursul inspecției.

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018.

Opinion SRL Expert evaluator:

SC OfWON SRL

Cuprins

Capitolul I..........................................................................................................................................................


  • 1.1 .Certificarea evaluatorului

    • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

Capitolul II

  • 2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

  • 2.2 Identificarea evaluatorului

    • 2.3. Identificarea clientului................................................................................................................................ 5

2.4.Identificarea utilizatorului

  • 2.5. Scopul evaluării.......................................................................................................................................... 5

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

"2.8. Tipul valorii și definiția acesteia............................................................

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

  • 2.10. Amploarea investigației

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

  • 3.3. Date despre aria de piață

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

  • 3.5. Descrierea terenului

  • 3.6. Date privind impozitele

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

^4.2. Evaluarea terenului

  • 4.2.1. Comparația directă

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

  • 4.4. Data raportului de evaluare

  • 4.5. Cal ificările eval uatorilor

ANEXE

Capitolul I

  • 1.1. Certificarea evaluatorului

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest studiu sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, nemfluențate de nici un factor. în plus, certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului studiu de evaluare și nici un interes sau influență legate de părțile implicate.

Precizăm faptul că onorariul pentru realizarea prezentului studiu nu are nici o legătură cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de valori.

Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru ale ANEVAR.

Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 compuse din ediția 2018 a Standardelor la care se adaugă Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV), ediția 2018.

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, care a fost însoțit de reprezentanții clientului. Raportul de evaluare a fost întocmit în baza ipotezelor prezentate în cadrul său și în baza estimărilor făcute de evaluator, de asemenea prezentate în cadrul raportului. Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR.

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Opinion SRL Expert evaluator:

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

    OBIECTUL EVALUĂRII

    Terem intravilan cu o suprafață de 281.67 mp, Nr.Cad.143816

    FOCALIZARE

    Ploiești, Str. Energiei, nr. 16 E, Jud. Prahova

    DOMENIU

    Privat

    PROPRIETAR

    Municipiul Ploiești

    ACTE DE PROPRIETATE

    HCL 67/04.05.2005

    SCOPUL EVALUĂRII

    Stabilirea valorii de piață a terenului

    DESTINATAR RAPORT

    Municipiul Ploiești

    DATA INSPECȚIEI

    19.04.2018

    DATA EVALUĂRII

    21.04.2018

    MONEDA

    Euro/Ron

    CURS DE REFERINȚĂ

    4.6228 LEI/EURO

    VALOAREA DE PIAȚĂ

    7.042 Euro (32.554 lei) echivalent 25 euro/mp

    Valorile de piață estimate de către evaluator nu conțin T.V.A.

SC OPiMON SRL

Capitolul II

2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

Prezentul reprezintă un raport de evaluare explicativ în formă scrisă.

  • 2.2 Identificarea evaluatorului

Studiul de evaluare este întocmit de către Opinion SRL, cu sediul în Craiova, Str. G.Pleșoianu, nr.26, Bloc 33, Apartament nr.l, județ Dolj, CIF 35629810, J16/291/2016, membru corporativ ANEVAR cu autorizație nr. 0551, prin expert evaluator Andrei Nistorescu nr. Leg. 18397. Cu ocazia efectuării studiului, evaluatorul poate oferi o valoare obiectivă și imparțială. Nu există niciun conflict de interese pentru evaluator. Fiind membru ANEVAR, evaluatorul are competența necesară pentru efectuarea misiunii de evaluare.

  • 2.3. Identificarea clientului

Clientul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre. Evaluarea se efectuează conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018.

  • 2.4. Identificarea utilizatorului

Utilizatorul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre.

  • 2.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării este determinarea valorii de piață a bunului imobil.

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

Proprietatea imobiliare de evaluat, teren intravilan, este situata în Ploiești, str. Energiei, nr. 16 E, jud. Prahova, nr. cad. 143816.

Terenul are suprafață totală de 281.67 mp, categorie de folosința curți construcții, conform extrasului de carte funciară nr. 13989/19.02.2018 furnizat de către client. Terenul aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Municipiului Ploiești, d-1 Ștefan Georgian pe baza documentației furnizate.

Locație:

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

Proprietarul imobilului este Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05.2005 client. Terenul aparține domeniului privat.                                              *

Conform Standardelor de Evaluare 2018, SEV 230 Drepturi asupra proprietății imd

CI Un drept asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi său ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

  • (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

  • (b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de posesie și de dispoziție de o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

  • (c) un drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de posesie sau de dispoziție, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de folosință numai pentru o anumită activitate.

C3 Deși în diferite țări se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un anumit scop sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica terenului și a construcțiilor de a fi imobile semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu în mod efectiv, terenul și construcțiile. Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și construcțiilor, chiar daca la estimarea valorii unui imobil se tine cont si de caracteristicile fizice ale terenurilor si construcțiilor.

In consecința, prezentul raport de evaluarea estimează valoarea dreptului de proprietate al imobilului, si nu a imobilului văzut in forma fizica.

In acest caz, dreptul de proprietate asupra imobilului nu se extinde si asupra altor imobile aflate pe suprafata/in incinta sa, asupra carora alta persoana deține dreptul de proprietate.

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

Tipul valorii estimate este valoarea de piață.

Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o daca ar fi oferită spre vanzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică sau juridică ale unui activ. Valoarea de piață impune să nu fie luat în considerare niciun astfel de element, indiferent de moment, sigurul lucru presupus fiind acela că există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât.

Conform Standardelor de Evaluare 2018 ” Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Definiția valorii de piață trebuie aplicată în conformitate cu unnătorul cadru conceptual:

SC OPîMtON SRL

  • (a)     „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pcn^U'aCt'ivțuRk-o

tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se po^țe? o^țiție în rpo<A rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta                 pfet

obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mofebgohă^iyde -e cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micș<^t^;^aiț2»g §âu de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprcstații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific.

  • (b) „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

  • (c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

  • (d) „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

  • (e) „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

  • (f) „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

  • (g) „după un marketing adecvat" înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

  • (h) în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află

SC OPINION SRL

■   ^7/

‘pe o


piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudenți SLaprecia^'prin referire la situația pieței de ia data evaluării și neluând în considerare eventualei^ înjoi acestei date De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele |>e în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfelkj0 pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărat^ prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la dataivaluării.

i»ațiwllteri3ăre


  • (i) „și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

Data la care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii de piață a proprietății este 21.05.2018. Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 21.05.2018 este : 1€ = 4.6228 lei.

  • 2.10. Amploarea investigației

în ziua inspecției, 19.04.2018, evaluatorii Opinion SRL s-au deplasat la adresa imobilului împreună cu reprezentantul Municipiului Ploiești, Ștefan Georgian. S-a permis accesul evaluatorilor și a furnizat toate detaliile solicitate cu privire la bunurile evaluate. Nu au existat limitări sau restricții, au fost realizate fotografii precum și un interviu cu reprezentantul proprietarului. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Primăriei Ploiești pe baza documentelor puse la dispoziție. Alte informații au fost preluate din documentele furnizate de Primăria Municipiului Ploiești.

Conform GEV 630 ” De regulă, pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie inspectată. Neinspectarea sau inspecția parțială a proprietății imobiliare trebuie menționată în raportul de evaluare, inclusiv motivul neefectuării acesteia sau inspectării parțiale, motiv care trebuie să fie bine justificat.” în cazul prezentei lucrări de evaluare, inspecția proprietății a fost permisă de către proprietar și realizată integral.

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

Informațiile utilizate în elaborarea studiului de evaluare au fost obținute din multiple surse: Informații generale:

  • -   Informații de pe piața imobiliară, agenții imobiliare, ziare, prospectări ale pieței imobiliare, verificări personale;

  • -  Informații publice de pe internet.

  • -  Baza de date a evaluatorului.

Informații specifice proprietății:

  • - încheiere și Extras CF 13989/19.02.2018

  • - HCL 67/04.05.2005 cu anexa 1

  • - Propunere de lotizare


  • - Informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorilor de către beneficiarul■'li^țăfflXati^o'st considerate corecte și că reflectă întocmai situația reală a bunurilor;

  • - Evaluatorul nu își asuma nici o responsabilitate cu privire la situația juridică a bunurilor;

  • - Nu au făcut obiectul constatărilor dm teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații și nici pentru obținerea studiilor de expertiză tehnică necesare pentru descoperirea lor;

  • - Studiul de evaluare analizează implicațiile ce decurg din condițiile de suprafață, nefacându-se nici o analiză de mediu, de subteran sau de adâncime sau vreo evaluare a impactului unor posibile acțiuni trecute de degradare a mediului sau radiații periculoase care ar putea afecta valoarea;

  • - Estimările valorilor de piață ale proprietăților imobiliare care fac obiectul prezentului raport au fost făcute în condițiile în care acestea sunt libere de sarcini;

  • - Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate este bun și marketabil;

  • - Informațiile despre evoluțiile pieței imobiliare în localitățile menționate mai sus au fost obținute de la agenții imobiliare active în zonele respective, societăți de construcții, investitori și proprietari - aceste informații sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe;

  • -   Informațiile privind utilități, și alte asemenea au fost preluate din declarațiile clientului.

  • -  Evaluarea a fost întocmită în ipoteza în care, de la data inspecției, nu au intervenit schimbări de natură să influențeze valoarea.

  • -  Terenul a fost evaluat in lipsa Certificatului de Urbanism, in ipozeta ca terenul este construibil si ca se pot obține toate aprobările necesare.

în cazul în care oricare dintre ipotezele utilizate în realizarea prezentului raport se dovedește a fi eronată, evaluatorul își rezervă dreptul de a întocmi un nou raport în baza informațiilor suplimentare furnizate.

2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nicio persoana în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport;

Acest raport este confidențial, destinat exclusiv beneficiarului și poate fi folosit numai în scopul menționat în raport în condițiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate față de o terță persoană care să poată face uz de el).

Dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor aparține Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05.2005 .Terenul aparține domeniului privat. Conform extrasului de CF nr. 13989/19.02.2018 nu există sarcini intabulate.

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

Terenul aparține Municipiului Ploiești, domeniul privat. A fost înscris în domeniul privat conform HCL 67/04.05.2005.

  • 3.3. Date despre aria de piață

Piața este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețurilor; toate piețele sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor care, la rândul lor, se află sub acțiunea unor influențe sociale, economice, fizice, etc.

Analiza ofertei și cererii

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un interval de timp.

Tendințele pieței imobiliare pentru perioada următoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt, printr-o stagnare a ofertei și o creștere a cererii.

Echilibrul pieței

Cererea este constantă pe un trend ascendent, oferta relavitv mai mică cu tendința de stagnare fiind influențată de factorii economici curenți. în consecință se poate concluziona că piața imobiliară de tipul proprietății evaluate, se află într-un dezechilibru relativ în favoarea cererii.

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

Informații generale despre piața imobiliară din România

Conform business24.ro, contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare in anul 2018, cu toate ca situația la nivel macro nu se mai bucura de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arata intr-o analiza realizata de o companie de consultanta imobiliara internaționala, remisa vineri AGERPRES.

Situația economica din Romania anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criza', spun analiștii imobiliari care apreciaza ca

2018, creșterea PIB va incetini pana la un nivel mai sustenabil (spre 5%), insa Romania va continua sa fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasa. După acumularea in 2017 a unui volum investitional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro si amanarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se asteapta in 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro.

O alta tendința, migratia (interna si externa) va deveni din ce in ce mai relevanta. Tiparul migratiei interne sugerează o preferința in creștere pentru principalele orașe din Romania - Cluj-Napoca, Timișoara si Iași, in detrimentul Bucurestiului, astfel ca marile companii vor viza extinderea sau infiintarea unor birouri in afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al romanilor care lucrează in alte tari si care ar putea incepe sa se intoarca in tara in număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce in ce mai puternica, mai ales in condițiile intensificării comerțului electronic, in timp ce dezvoltările speculative vor creste in număr.

Infrastructura slaba va constitui in continuare o problema. In 2017, au fost livrați 24 km de autostrada, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritatile. Expertii in domeniu avertizează ca 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spatii de birouri vor fi mai mari in 2018 fata de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, insa dezvoltatorii devin mai precauti.

Piața forței de munca va fi mai incordata anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere si oferta pe piața forței de munca a crescut, in timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea putini in comparație cu nevoile angajatorilor.

In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București in următorii ani, ci doar cateva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra imbunatatirii situației orașelor cu deficit de spatii modeme de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori.

Retailul online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. In procesul decizional, romanii doresc de regula sa vada un produs inainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Pentru a face fata mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie sa se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber: mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food court si de servicii precum cinema si terenuri de joaca pentru copii.

Cererea pentru terenuri va continua sa vina din partea segmentului rezidențial: Luând in considerare creșterea salariilor si a intenției de a achiziționa o locuința, proiectele rezidențiale vor continua sa ramana principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale in zonele invecinate.

Informații specific referitoare la piața proprietății subiect


Zr-wr

Pentru analizarea pieței de oferte referitoare la vânzări de terenuri în Ploiești, iți zona: stihie

li

analizate un număr de 32 proprietăți oferite spre vânzare, cu diferite suprafețe, având: aceeași, între

ca și proprietatea subiect. Analiza s-a efectuat utilizând platforme specializate â'eoâ^te^.jmbbî^&-e (analizeimobiliare.ro).

Valorile variază între 10 euro/mp și 45 euro/mp, în funcție de utilități, amplasare, acces-șrsuprafata. Prețul mediu a ofertelor analizate este de 22 euro/mp. Analiza detaliată este prezentată mai jos:

9 Harta

Informații

Proprietatea evaluata

Preț oferta/vanzare (€)

Preț (€/mp)

-

Zile piața

Suprafața teren (mp)

282

Front strada:

15

Utilități generale


Aria de piața analizata (32 proprietăți)

medie

minim

maxim

27.450

4.000

1.125.000

22

10.00

-5

319

29

1.715

1.300

250

65.885

24

10

74

Curent, apa. gaz, canalizare

Curent.

apa, canalizare

Curent, apa, gaz. canalizare


Analizele de piață au fost efectuate de evaluator, pe baza ofertelor identificate pe site-urile specializate și utilizând platforme specializate. Ofertele nu au fost ajustate în niciun fel, fiind preluate în forma originală. Din analiză au fost eliminate extremele, rezultând prezentele valori. Mediile au fost calculate folosind diverse metode, conform raționamentului profesional. Studiul de piață încearcă să ofere o imagine de ansamblu a pieței imobiliare din zonă, și nu oferă intervale clare sau obligatorii în care trebuie încadrată valoarea bunului. Valoarea imobilului poate sa difere considerabil față de mediile analizelor de piață, în funcție de caracteristicile specifice. Evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru corectitudinea datelor preluate din anunțuri, acestea aparținând proprietarilor.

3.5. Descrierea terenului


î'            \ X

Conform datelor primite de la client terenul este amplasat în intravilanul orașului*Ploiești, si areu)^ suprafața de 281.67 mp. Accesul la teren se realizează direct din stradă cu drum informațiilor primite cu ocazia inspecției.                                                                 w

Terenul este situat într-o zonă preponderent rezidențială.

La data inspecției era acoperit de vegetație.

Amenajările terenurilor sunt următoarele :

- terenul este liber;

  • - terenul dispune ca utilități- energie electrică si apa;

  • - terenul este acoperit cu vegetație;

  • - forma terenului este regulată.

Descrierea proprietăților este realizată folosind informațiile furnizate de către reprezentanții Municipiului Ploiești și datele culese la fața locului de către evaluator.

3.6. Date privind impozitele

Impozitul pe teren este de aproximativ 120 lei pentru intravilanul orașului Ploiești. Impozitul a fost calculat în mod teoretic, fără a fi efectuată o analiză detaliată asupra sa.

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - elemente teoretice

CMBU- este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

CMBU este analizată uzual în situațiile:

  • - cea mai bună utilizare a terenului considerat liber,

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:

  • - permisibilă legal;

  • - posibila fizic;

  • - fezabilă financiar;

-care conduce la cea mai mare valoare (maxim productivă);

în analiza celei mai bune utilizări a terenului presupus liber, s-au avut în vedere următorii factori:

  • □     terenul este situat intr-o zonă rezidențială;

  • □     utilizarea proprietăților din imediata vecinătate si din zona este de proprietăți rezidențiale;

  • □     forma și suprafața terenului pretabile unei construcții de dimensiuni ridicate


renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea garrtiala sau totala, ori o combinație a acestor alternative.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie: permisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.

Atunci când ia decizia de a constitui un drept de proprietate asupra terenului, proprietarul nu tine intotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate interesul public.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit pentru proprietatea imobiliara existenta - proprietate de tip rezidențial, casa de locuit.

Prin prisma criteriilor ce definesc noțiunea CMBU aceasta abordare este permisibila legal, indeplineste condiția de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva.

  • 4.2. Evaluarea terenului

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potențială (spre exemplu ca și construcție, ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de trecere pentru căi de transport). Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o categorie particulară de utilizatori.

Pe lângă utilitatea de bază a terenului, există multe principii și mulți factori care trebuie luați în considerare la evaluarea terenului.

în evaluarea oricărui tip de proprietate trebuie descris de fiecare dată și analizat atât terenul cât și amplasamentul.

Amplasamentul este un teren îmbunătățit/amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o anumită utilizare (singulară sau mixtă).

O descriere a terenului sau a amplasamentului cuprinde o listă detaliată de date reale, incluzând o descriere a bunului imobil, alte date oficiale înregistrate și informațiile caracteristicilor fizice.

> Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt:

  • -   anticiparea;

  • -  schimbarea;

  • -   cererea și oferta;

  • -   substituția;

  • -   echilibrul;

Valoarea terenului este afectată în mod substanțial de interacțiunea dintre cerere și ofertă, dar utilizarea economică a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o anumită piață.

Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate în cadrul studiului de evaluare sunt:

  • -  Comparația directă;


Opinion S.R.L., Membru corporativ A.N.E.V.A.R. nr. 0551

4.2.1. Comparația directă

Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparațiilor insuficiența de informații credibile și adecvate privind vânzări comparabile.


Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare.

Ea este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și proprietățile similare cu proprietatea în cauză, și care au fost vândute recent, sau au fost oferite spre vânzare.

Dat fiind faptul că în perioada actuală când tranzacțiile atat cu terenuri cât și alte tipuri de proprietăți imobiliare sunt greu identificabile și dificil de probat, în special în zona Ploiești, evaluatorul a identificat și utilizat oferte de vânzare și terenuri.

Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănările și diferențele care afectează valoarea, care pot include diferențe în ceea ce privește:

  • -  Drepturile de proprietate evaluate;

  • -  Condiții de vanzare;

  • -   Condițiile de finanțare;

  • -  Cheltuieli necesare imediat după vânzare;

  • -  Condițiile de piață la data evaluării;

  • -  Localizarea (poziția)/ tip/ zonare;

  • -  Caracteristici fizice;

  • -  Utilități;

  • -  Cea mai bună utilizare;

In vederea aplicării metodei s-a analizat piața imobiliară a Orașului Ploiești urmărind identificarea unor tranzacții cu terenuri în zona intravilană a acestuia.

întrucât în ultimul an evaluatorul nu a identificat tranzacții, s-au avut în vedere mai multe oferte de vânzare de terenuri din zone apropiate proprietății de evaluat.

în cadrul aplicării metodei s-a aplicat în unele cazuri o ajustare de negociere asupra prețului de oferta, informația fiind obtinuța din discuții cu proprietarii.

Terenurile oferite drept comparabile care fac obiectul studiului au fost terenuri libere sau cu construcții demolabile..

Elementele de comparație luate în calcul la aceasta tehnică au fost: Drepturi de proprietate; Condiții de vânzare; Condiții de finanțare; Condiții de vânzare; Cheltuieli necesare imediat după vânzare; Condiții de piață la data evaluării; Localizare (poziție)/ tip/ zonare; Suprafață; Front stradal; Acces teren; CMBU; Utilități.

Prezentarea comparabilelor, cu caracteristicile fiecăreia este prezentată în tabelul de mai jos.

ABORDARE PRIN PIAȚA, METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

Subiect

PROPRIETĂȚI COMPARABILE

A

B

C

Suprafața teren (mp)

281,67

327

500

500

Preț (oferta/vanzare) (EURO/mp)

27,52

30,00

24

Date disponibile

Oferta

Oferta

Oferta

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10%

Marja negociere (EURO/mp)

-2,75

-3,00

-2,40

Preț corectat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Ca urmare a discuțiilor avute cu proprietarii/agentii, am aplicat o ajustare negativa de 10%, in funcție de vechimea ofertelor si disponibilitatea de negociere a ofertantilor, reprezentând marja de negociere. Aceasta a fost obtinuta prin aplicarea analizei datelor secundare rezultând in urma prelucrării informațiilor obținute de Ia ofertanti si agenti imobiliari.

Ajustări specifice tranzacției

Drepturi de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Ajustare (%)

0%

0% /*

/—î

Ajustare (EURO/mp)

0

o /F

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

//

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustai^r

Condiții de finanțare

Normale

Normale

Normale (

(î Ndfiphie

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de vanzare

Independent

Independent

Independent

Independent

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Cheltuieli necesare imediat după cumpărare

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Ajustare (EURO)

0

0

0

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Preț ajustat (EURO)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustau.

Condiții de piața

mai 2018

mai 2018

mai 2018

mai 2018

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustau.

Ajustări specifice proprietății

Localizare

Str. Energiei

16E

Str.

Brândușelor

28

Str.

Paltinului

Str. Prigorie

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Drum acces

pietruit

pietruit

pietruit

pietruit

Ajustare (%)

0%

0%

0%

SC OPIM1ON SRL

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

....

s

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.                "rA

h .iw ui

Utilitati

Electricitate,

Apa, in zona

Electricitate,

Apa, in zona

Electricitate, s

Apa, in zona

■■■^tg6#ji?ifate,

Apa, in zona

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Suprafața

281,67

327

500

500

Ajustare (%)

0%

12%

15%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

3,17

3,17

Motivație ajustare

S-au aplicat ajustări pozitive comparabilelor B si C, deoarece au o suprafața de teren mai mare fata de proprietatea subiect. A fost comparata proprietatea A (asemantatoare subiectului) cu proprietatea C ( suprafața mai mare fata de subiect) si a rezultat o ajustare de 3,17 euro/mp pentru fiecare diferența de aproximativ 200 mp.

Deschidere (ml)

15,24

16

20

20,75

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Relieful/forma terenului

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Utilizare

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Regim de inaltime zonal

P+2

Similar

Similar

Similar

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00


Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări. .             f'i \ :

Ajustare neta pentru caracteritici specifice proprietății

0,00

3,17 C

A^3,< >

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

30,17

'X^47%>’'

Ajustare totală netă (EURO)

0,00

3,17

3,17

Ajustare totală netă (%)

0%

11%

13%

Ajustare totală brută (EURO)

0,00

3,17

3,17

Ajustare totală brută (%)

0,00%

10,57%

13,21%

Suprafața teren (mp)

281,67

nip

Valoarea estimata (EURO/mp)

25

EURO/mp

VALOARE ESTIMATA

7.042

EURO

* cea mai mica ajustare totala bruta s-a efectuat pentru compara

fila:

A

Conform tehnicii comparației directe, valoarea estimată a terenului este de 25 euro/mp, adică 7 042 euro / 32.554 lei. Valoarea nu include TVA.


4.3, Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

Reconcilierea evaluării unei proprietăți imobiliare reprezintă analiza rezultatelor și concluziilor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietății.

în urma aplicării abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare pentru teren au fost obținute următoarele valori:

Abordarea prin comparație directă:

1. Valoare de piață teren = 25 euro/mp, adică 7.042 euro / 32.554 lei

Valoarea de piață teren 281,67 mp = 25 euro/mp, adică 7.042 euro / 32.554 lei

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revizuirea întregii lucrări și a datelor folosite.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasă de evaluator, este necesar să prezentăm următoarele considerente : Urmând criteriile prevăzute în analiza și reconcilierea rezultatelor:

  • - adecvarea metodelor: cea mai adecvată din punct de vedere al scopului întocmirii raportului este .^etoda comparației directe; conform standardelor în vigoare, nu a fost necesară utilizarea unei a doua metode dacă au fost identificate suficiente informații pentru comparația directă.

  • - precizia, calculele și informațiile primite și utilizate la metodele utilizate sunt corecte;

  • - cantitatea și calitatea informațiilor: se observă că cele mai multe informații de piață au fost utlizate la comparația directă, acestea provenind și din surse de încredere.

Referitor la această valoare pot fi precizate următoarele:

  • - Valoarea a fost exprimată și este valabilă în condițiile și prevederile prezentului raport;

  • - Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • - Valoarea este o predicție;

  • - Valoarea este subiectivă;

  • - Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

  • - Imobilele au fost evaluate strict în ipotezele prezentate în raport și folosind estimările explicate în cadrul acestuia.

4.4. Data raportului de evaluare

Data raportului de evaluare este 21.05.2018,

4.5. Calificările evaluatorilor


Prezentul raport a fost întocmit de evaluator autorizați, membru titular ANEVAR, cu specialitatea EPI.

Opinion SRL

Evaluator autorizat:




scomnionsrl Opinion S.R.L., Membru corporativ A.N.E.V.A.R. nr. 0551

CARACTERISTICI

COMPARABI L

A

B

(«£( ,/>!

OFERTA

OFERTA

OFERTA;

DENUMIRE

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

LOCALIZARE

Ploiești

Ploiești

Ploiești

Ploiești

AMPLASAMENT

Str. Energiei 16E

Str. Brândușelor

28

Str. Paltinului

Str. Prigorie

PROPRIETAR

Primăria Ploiești

persoana fizica

persoana fizica

persoana fizica

suprafața

281,67

327

500

500

data inspecției

19.04.2018

mai.18

mai.18

mai.18

pret/mp-oferta

?

27,52

30,00

24

valoare oferta

?

8999,04

15000

12000

id anunț

'161414715

r5334067

F162455341

contact

723676893

722610537

743638670

proprietar

proprietar

proprietar

alte caracteristici

teren liber

teren liber

teren liber




SC OPINlOM SRL



ANEXE


5/18/2018



Teren rezidențial Mitica Apostol-Cartier Vest, Ploiești

Ploiești, JUdet Prahova ; Adaugat La 11:30, 24 aprilie 2018, Număr ariunt: 151414715

Vând teren rezidențial in Cartierul Mitica Apostol, Ploiești, Str. Brândușelor 28, 327 mp, deschidere 16m, intabulat, cadastru, impozit plătit, toate utilitățile la strada.

Extravilan / intravilan

Suprafața utila

Preț

Intravilan

327 m’

9 000 € (Negociabil)

C .ntact data

Persoana de contact: Cristina Patru

Locui de intalnire Ploiești, județ Prahova


Telefon: 0723 676 893

Anunțuri Județul Prahova / Anunțuri Ploiești / Anunțuri Imobiliare in Ploiești / Anunțuri Terenuri in Pk

Teren Mitica Apostol 500m2

Ploiești, Prahova

15.000 EUR


Acum o săptămână


Raluca

PERSOANĂ FIZICĂ


0722610537


SALVEAZĂ ANUNȚUL


Cookie-uriie ajută oferim



Clasificare teren


Intravilan Suprafață teren (m2)


500


Utilități


Da


Teren Mitica Apostol - Ploiești -intravilan ideal casa. Deschidere 20 m, adâncime 25m. Utilitățile la hotar gaze, lumina, apa.


ANUNȚUL


Credite oferite de


ajută să


servicii, acce


o

•%.

o

..‘Vf            y

1



Credite recomandate

, Creditul imobiliar pentru Achiziție in euro UniCredit Bank

r&UrtOsStBar* i                     (,Aro 12i,09EUF


Contactează utilizatorul


Teren Mitica Apostol 500m2

Adresa ta de email


Raluca

PROPRIETAR


Scrie mesajul tau...


!D 5334067

Nu sunt robot

reCAPTCHA

Confidențialitate - Termeni

MESAJ

Anunțurile utilizatorului Raluca


Teren casa vacanta Fagetu 1425mp

Acum o săptămână

Dacia 131 OL pentru uz personal sau voucher Rabla 2018

Acum o săptămână

PR£t 3.500

Terenuri din:

JudețulBrahova „ Rloiesti... Adunați... Albești Raleoloou, Alunis Anostolache

sa                 noastre.                                            care

M multe


OK

adresa de email


Căutări Frecvente:


Stai la curent cu cele mai noi oferte!

Abonează-te la newsletter


ABONARE



Casa de vanzare Garsoniera Teren Apartament 2 camere


Apartamente 2 camere


Anunțuri similare



Teren intravilan

4905mp


Teren 1000 mp, zona Crângul lui Bot, in cartier rezidențial


Teren 800mp


9 Ploiești, Prahova


Ploiești, Prahova


9 Ploiești, Prahova


Teren Plo

4 ha lang; vest

9 Ploiești, Prahova


Ploiești, Prahova


ușor, faci


noastre. Utilizând aceste


modul care utiliz"m


Auto-Moto-Nautic

Imobiliare

Eiectronice-Electrocasnice

Casă-Gradină

Modă-Frumusețe

Mămici și pitici

Afaceri-Servicii

Locuri de muncă

Animale-Agro-Industrie

Sport-Hobby-Timpul tău liber

Promovarea anunțurilor   Câmp;

Aplicații: Android și iOS    Antenr

Despre cookies           Intact

Verificare telefon         ANPC

Ajutor                   Terme

Reguli de utilizare         Contai

Harta județelor

Hartă site




pe:

© Intact Media Group

Termenii și condițiile de pe site au fost actualizate. Detaliile complete sunt

Cookie-urile ne


oferim


aceste


in utilizăm



vând teren, cartier vest - ploiești, merita sa-l ai

Ploiești, județ Prahova Adăugat La 08:04, 4 mai 2018, Număr anunț: 162455341

Detalii:

  • - teren intravilan, intabulat;

  • - suprafața 500 mp;

  • - deschidere 2 străzi (Prigoriei si Lăstunului);

  • - utilitati la strada.

    Extravilan / intravilan

    Intravilan

    Suprafața utila

    500 m2

    Preț

    24 € (Negociabil)

Contact data

Locul de intalnire: Ploiești, județ Prahova


Persoana de contact: SM

Telefon: 0743 638 670


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate imobiliară Ploiești



EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 143816 Ploiești



A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN Intravilan

Adresa: Loc. Ploiești, Str Energiei, Nr, 16E, Jud. Prahova

Nr. Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

!

143816

282

Teren neiniprejmuit;

SUPRA.TEREN CONF. ACT = 281.67 MP. tOT 1533

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare Ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

4375 / 18/01/2018

Act Administrativ nr. 67, din 04/05/2005 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUN.PLOIESTI;

Bl

Intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala .1/1 . .. .

1) MUNICIPIUL PLOIEȘTI, CiF:2844855, (domeniu privat)

13989 / 19/02/2018

Act Administrativ nr. 4375, din 18/01/2018 emis de OCPI PRAHOVA;

82

se îndreaptă eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare în sensul ca suprafața imobilului din acte este de 281,67 mp

Al                  I

j

  • C. Partea iii. SARCINI .

    înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate.

    Referințe

    drepturi reale de garanție și sarcini

    NU SUNT


Carte Funciară Nr, 143816 Cornuna/Oraș/Municipiu: ':lo:ț;,

Nr cadastral

Suprafața (mp)*

Observați) / Referințe

/r ■’ V f

143816

282

SUPRA.TEREN CONF. ACT = 281.67 MP.;LOT 1533

DETALII LINIARE IMOBIL


Date referitoare ia teren

Nr

Crt

Categorie folosință

Intra Vi lan

Suprafața

(mp)

Tarla

Parcelă

Nr, topo

Observații 1 Referințe

1

curți construcții

DA

282

SUPRA.TEREN CONF.AC = 281.57 MP.rLOT 1533

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan. 1 2

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

(m)

1

2

15.833

2

3

18.26

3

4

15.248

4

1

18.007



Carte Funciară Nr. 143816 Comuna/Oraș/Municipiu: Ploiești


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezănțui extras de carte funciară este valabil ta autentificarea de către notarul public care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiî^^rezeritate susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 0 RON, -, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 251M.®/ / rtfrWgi fâls mi



Data soluționării, 20-02-2018

Data eliberării,

! i.


Asistent Registrator, MARIA-ALEXANpRA, OPREA


2 l FEB.



fparafe ?/serrfdatura)

/o VoUSLfC,»/'', «i

. ..’ 1


100OS55Oe5ttt

AXCEL.

.1 i. T t V'S AV J r> S Ai A

-■          ‘ i 33t s3



Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești

Dosarul nr. 13989 / 19-02-2018

ÎNCHEIERE Nr. 13989

Registrator: NICOLETA RADMILA POLEACU

Asistent: MARIA-ALEXANDRA OPREA

Asupra cererii introduse de CAPITAN VIOREL domiciliat in Loc. Ploiești, intr Brebenei, Nr. 3, Bl. 5, Sc. B, Ap. 16,Jud. Prahova privind Rectificare in cartea funciara, in baza:

-Act Administrativ nr.4375/18-01-2018 emis de OCPI PRAHOVA;

fiind îndeplinite condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful achitat in suma de 0 lei, cu documentul de plata:.

pentru serviciu! având codul 251M

Văzând referatul asistentului registrator in sensul ca nu exista impedimente la înscriere

DISPUNE

Admiterea cererii cu privire la:

  • - imobilul-cu nr. cadastral 143816, inscris in cartea funciara 143816 UAT Ploiești avand proprietarii: MUNICIPIUL PLOIEȘTI in cota de 1/1 de sub B.l, ;

  • - se îndreaptă eroarea materiala strecurata In cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața imobilului din acte este de 281,67 mp asupra A.l sub B.2 din cartea funciara 143816 UAT Ploiești;

Prezenta se va comunica părților:

CAPITAN VIOREL

MUNICIPIUL PLOIEȘTI

Data soluționării;

20-02-2018



NICOLETA/RADISțll


Asistent Registrator,

MARIA-ALEXANDRA OPREA

$D..


(parafa si semnătura)


*) Cu excepția situațiilor prevăzute la Art. 62 alin. (1) ih^.^dlsrnentul de avizare, recepție și înscriere in evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin OticP&f.. 7-00/2014.


j^-OÂlAiS’ Ia

JL3LETOL .£ kauv y A

CONSILIUL LOCAL Al ATUrCCIHLL 01 ?L17£5~:


SOlAjAAKAĂAK_67                 .... ;j-

jrMra h?ehî4cr$a wr Ureiruri ir          Ș&i'.iritor czz.e

wizXcjî»'-‘d Șj'îVZs S..i'              ,>i".'i jr'i'OiSA"-



Ui :n OloiesA £s:az- <-    2.a5

k cLia ex^nplare cri jirrh âirOe cm ".nu.-- ’ Aî*’t -. | -9 1'- G.f-1 •- 3ț T** ' ;-, ’

LRESEDÎKTg PI WÎNTA, ?4 "7?71! Gh î v .;*.£■?. s






o

>

3

'5


&4racta Energiei nr,l 5H - srg?r.af£ta de 296,58 x.c birada Energiei nr, 151 - suprafața ds 3 C J m.o.

ăca tuergiei ict n? 2 O — suprafața de 3 0 2 m.u c.d'£C'< Eaetgiei ici ar.: 1 - șuriafata de 296^ C— ~ ~.'x'—«.          . jț~ r~. lx — ■f.tE'ț'âiîta ce 2^2 ar.' — —

Strada Mere: n:,4- suprafața de 297.97 ™

Strada Mecet nr..4A - suprafața de 26'3.64 :nc

Strada             r«-9_ --7----.^--.-     -©-. —-.





1F

SC OPINION SRL




INTRAVILAN,

PLOIEȘTI, STR. ENERGIEI, NR.16F, JUD. PRAHOVA, SUPRAFAȚĂ DE 289.31MP, NR.CAD.143812

BENEFICIAR

Municipiul Ploiești DATA

21.05.2018

Nr. Raport

92 /21.05.2018

Revizuit 31.07.2018


CĂTRE,

Municipiul Ploiești

Conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018, avem plăcerea să vă prezentăm Raportul de Evaluare a proprietății imobiliare teren intravilan, situat în Ploiești, Str. Energiei, nr.16 F, Jud. Prahova, suprafață de 289.31 mp, Nr.Cad. 143812. Prezentul raport revizuit înlocuiește raportul revizuit nr 92/29.06.2018, acesta devenind nul.

Prin prezenta scrisoare declarăm că nu avem niciun interes prezent sau viitor în legătură cu proprietatea ce face subiectul acestei evaluări, iar angajamentul subsemnaților nu este condiționat de estimări sau de rezultatul evaluării.

Investigațiile, analizele efectuate și concluziile rezultate au avut la bază informațiile și documentele puse la dispoziție de către Municipul Ploiești, precum și datele, documentele și informațiile culese de către evaluator la fața locului în cursul inspecției.

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR

2018.

Opinion SRL Expert evaluator:

SC OPiNlON SRL

Cuprins

Capitolul 1

  • 1.1. Certificarea evaluatorului

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante.............................................................................................................4

Capitolul II

  • 2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

2.2 Identificarea evaluatorului

  • 2.3. Identificarea clientului................................................................................................................................ 5

  • 2.4. Identificarea utilizatorului

  • 2.5. Scopul evaluării.......................................................................................................................................... 5

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

  • 2.10. Amploarea investigației

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

  • 3.3. Date despre aria de piață

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

  • 3.5. Descrierea terenului

  • 3.6. Date privind impozitele

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

-^4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

  • 4.2. Evaluarea terenului

  • 4.2.1. Comparația directă................................................................................................................................ 16

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

  • 4.4. Data raportului de evaluare

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

ANEXE

Capitolul I


  • l.l.Certificarea evaluatorului

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest studiu sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului studiu de evaluare și nici un interes sau influență legate de părțile implicate.

Precizăm faptul că onorariul pentru realizarea prezentului studiu nu are nici o legătură cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de valori.

Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru ale ANEVAR.

Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 compuse din ediția 2018 a Standardelor la care se adaugă Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV), ediția 2018.

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, care a fost însoțit de reprezentanții clientului. Raportul de evaluare a fost întocmit în baza ipotezelor prezentate în cadrul său și în baza estimărilor făcute de evaluator, de asemenea prezentate în cadrul raportului. Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR.

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Opinion SRL Expert evaluator:

irescu



SC OP1NION SRL



  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

    OBIECTUL EVALUĂRII

    Terem intravilan cu o suprafață de 289.31 mp,

    Nr.Cad. 143812

    ,LOCALIZARE

    Ploiești, Str. Energiei, nr.16 F, Jud. Prahova

    DOMENIU

    Privat

    PROPRIETAR

    Municipiul Ploiești

    ACTE DE PROPRIETATE

    HCL 67/04.05.2005

    SCOPUL EVALUĂRII

    Stabilirea valorii de piață a terenului

    DESTINATAR RAPORT

    Municipiul Ploiești

    DATA INSPECȚIEI

    19.04.2018

    DATA EVALUĂRII

    21.05.2018

    MONEDA

    Euro/Ron

    CURS DE REFERINȚĂ

    4.6228 LEI/EURO

    VALOAREA DE PIAȚĂ

    1

    7.233 Euro (33.437 lei) echivalent 25 euro/mp

    Valorile de piață estimate de către evaluator nu conțin T.V.A.

SC OPINION SRL


Capitolul II

2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport


Prezentul reprezintă un raport de evaluare explicativ în formă scrisă.

2.2 Identificarea evaluatorului

Studiul de evaluare este întocmit de către Opinion SRL, cu sediul în Craiova, Str. G.Pleșoianu, nr.26, Bloc 33, Apartament nr.l, județ Dolj, CIF 35629810, J16/291/2016, membru corporativ ANEVAR cu autorizație nr. 0551, prin expert evaluator Andrei Nistorescu nr. Leg. 18397. Cu ocazia efectuării studiului, evaluatorul poate oferi o valoare obiectivă și imparțială. Nu există niciun conflict de interese pentru evaluator. Fiind membru ANEVAR, evaluatorul are competența necesară pentru efectuarea misiunii de evaluare.

  • 2.3. Identificarea clientului

Clientul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre. Evaluarea se efectuează conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018.

2.4.Identificarea utilizatorului

Utilizatorul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre.

  • 2.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării este determinarea valorii de piață a bunului imobil.

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

Proprietatea imobiliare de evaluat, teren intravilan, este situata în Ploiești, str. Energiei, nr. 16 F, jud. Prahova, nr. cad. 143812.

Terenul are suprafață totală de 289.31 mp, categorie de folosința curți construcții, conform extrasului de carte funciară nr. 13991/19.02.2018 furnizat de către client. Terenul aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Municipiului Ploiești, d-1 Ștefan Georgian pe baza documentației furnizate.

Locație:

4>

SC OPiNION SRL



Strada Energiei 16


4J.





Fig.2 Imobil subiect, nr.cad. 143812, Ploiești - Vedere Geoportal


  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății


Proprietarul imobilului este Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05.2005 furnizată de către client. Terenul aparține domeniului privat.

Conform Standardelor de Evaluare 2018, SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare:

CI Un drept asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

  • (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

  • (b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de posesie și de dispoziție de o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

  • (c) un drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de posesie sau de dispoziție, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de folosință numai pentru o anumită activitate.

C3 Deși în diferite țări se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un anumit scop sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica terenului și a construcțiilor de a fi imobile semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu în mod efectiv, terenul și construcțiile. Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și construcțiilor, chiar daca la estimarea valorii unui imobil se tine cont si de caracteristicile fizice ale terenurilor si construcțiilor.

In consecința, prezentul raport de evaluarea estimează valoarea dreptului de proprietate al imobilului, si nu a imobilului văzut in forma fizica.

In acest caz, dreptul de proprietate asupra imobilului nu se extinde si asupra altor imobile aflate pe suprafata/in incinta sa, asupra carora alta persoana deține dreptul de proprietate.

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

Tipul valorii estimate este valoarea de piață.

Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb, adică suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o daca ar fi oferită spre vanzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică sau j uridică ale unui activ. Valoarea de piață impune să nu fie luat în considerare niciun astfel de element, indiferent de moment, sigurul lucru presupus fiind acela că există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât.

n f 7 Conform Standardelor de Evaluare 2018 ” Valoarea de piață reprezintă suma estiinaț^p&M^^rc un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hj            yatfeh ■

hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile aumetioriâî îtf e.unosanfâ j______~          ____________„                          ’ ț a WOH & g

/ */


de cauză, prudent și fără constrângere.”                                            |

Definiția valorii de piață trebuie aplicată în conformitate cu următorul cadru con&pț^i^X-^^Z

  • (a) „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru?â^iv^într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific.

  • (b) „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

  • (c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

  • (d) „între un cumpărător hotărât" se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

  • (e) „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

  • (f) „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

  • (g) „după un marketing adecvat" înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient



căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

(i) „și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 2.9. Data efectiva a opiniei asupra valorii

Data la care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii de piață a proprietății este 21.05.2018. Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 21.05.2018 este : 1€ = 4.6228 lei.

  • 2.10. Amploarea investigației

în ziua inspecției, 19.04.2018, evaluatorii Opinion SRL s-au deplasat la adresa imobilului împreună cu reprezentantul Municipiului Ploiești, Ștefan Georgian. S-a permis accesul evaluatorilor și a furnizat toate detaliile solicitate cu privire la bunurile evaluate. Nu au existat limitări sau restricții, au fost realizate fotografii precum și un interviu cu reprezentantul proprietarului. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Primăriei Ploiești pe baza documentației furnizate. Alte informații au fost preluate din documentele furnizate de Primăria Municipiului Ploiești.

Conform GEV 630 ” De regulă, pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie inspectată. Neinspectarea sau inspecția parțială a proprietății imobiliare trebuie menționată în raportul de evaluare, inclusiv motivul neefectuării acesteia sau inspectării parțiale, motiv care trebuie să fie bine justificat.” în cazul prezentei lucrări de evaluare, inspecția proprietății a fost permisă de către proprietar și realizată integral.

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

Informațiile utilizate în elaborarea studiului de evaluare au fost obținute din multiple surse: Informații generale:

ȘC OPiNfON SRL

  • -   Informații de pe piața imobiliară, agenții imobiliare, ziare, prospectări verificări personale;

  • -   Informații publice de pe internet.

  • -  Baza de date a evaluatorului.

Informații specifice proprietății:

  • - încheiere și Extras CF 13991/19.02.2018


- HCL 67/04.05.2005 cu anexa 1

- Propunere de lotizare

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • - Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu se respectă aceste cerințe valoarea de piață va fi afectată;

  • - Informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorilor de către beneficiarul lucrării au fost considerate corecte și că reflectă întocmai situația reală a bunurilor;

  • - Evaluatorul nu își asuma nici o responsabilitate cu privire la situația juridică a bunurilor;

  • - Nu au făcut obiectul constatărilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații și nici pentru obținerea studiilor de expertiză tehnică necesare pentru descoperirea lor;

  • - Studiul de evaluare analizează implicațiile ce decurg din condițiile de suprafață, nefacându-se nici o analiză de mediu, de subteran sau de adâncime sau vreo evaluare a impactului unor posibile acțiuni trecute de degradare a mediului sau radiații periculoase care ar putea afecta valoarea;

  • - Estimările valorilor de piață ale proprietăților imobiliare care fac obiectul prezentului raport au fost făcute în condițiile în care acestea sunt libere de sarcini;

  • - Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate este bun și marketabil;

  • - Informațiile despre evoluțiile pieței imobiliare în localitățile menționate mai sus au fost obținute de la agenții imobiliare active în zonele respective, societăți de construcții, investitori și proprietari - aceste informații sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe;

  • -   Informațiile privind utilități, și alte asemenea au fost preluate din declarațiile clientului.

  • -  Evaluarea a fost întocmită în ipoteza în care, de la data inspecției, nu au intervenit schimbări de natură să influențeze valoarea.

  • -  Terenul a fost evaluat in lipsa Certificatului de Urbanism, in ipozeta ca terenul este construibil si ca se pot obține toate aprobările necesare.

în cazul în care oricare dintre ipotezele utilizate în realizarea prezentului raport se dovedește a fi eronată, evaluatorul își rezervă dreptul de a întocmi un nou raport în baza informațiilor suplimentare furnizate.

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de 10

SC OPiNlON SRL

nicio persoana în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul-sCrisjji nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoan^fiagțtfib^zultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport;                   Zj                o\

Acest raport este confidențial, destinat exclusiv beneficiarului și poate fi fdldȘit nițipăi/iîn ș'âoțiul menționat în raport în condițiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate față dew terța* pbfs&ariă’care să poată face uz de el).                                                                                .......- -''    '

AhA

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV

Prezentul studiu de evaluare este conform cu prevederile Standardelor de Evaluare ANEVAR 2018

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

Dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor aparține Municipiul Ploiești conform HCL 67/04.05.2005 .Terenul aparține domeniului privat. Conform extrasului de CF nr. 13991/19.02.2018 nu există sarcini intabulate.

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

Terenul aparține Municipiului Ploiești, domeniul privat. A fost înscris în domeniul privat conform HCL 67/04.05.2005.

  • 3.3. Date despre aria de piață

Piața este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețurilor; toate piețele sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor care, la rândul lor, se află sub acțiunea unor influențe sociale, economice, fizice, etc.

Analiza ofertei și cererii

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru Închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un interval de timp.

Tendințele pieței imobiliare pentru perioada următoare s-ar putea caracteriza, pe tennen scurt, printr-o stagnare a ofertei și o creștere a cererii.

Echilibrul pieței

Cererea este constantă pe un trend ascendent, oferta relavitv mai mică cu tendința de stagnare fiind influențată de factorii economici curenți. în consecință se poate concluziona că piața imobiliară de tipul proprietății evaluate, se află într-un dezechilibru relativ în favoarea cererii.

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare


Informații generale despre piața imobiliară din România

Conform business24.ro, contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor Mfe imobiliare in anul 2018, cu toate ca situația la nivel macro nu se mai bucura de aceleași f comparativ cu anii anteriori, se arata intr-o analiza realizata de o companie de consultantă' jrtîfoSl'iara internaționala, remisa vineri AGERPRES.

Situația economica din Romania anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a inregistrarii celor mai bune rezultate din perioada post criza', spun analiștii imobiliari care apreciaza ca Romania poate depăși performantele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale si de Est si in 2018, marcand inca un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 in analiza realizata de Colliers International vizeaza evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât in majoritatea tarilor din UE, piața forței de munca, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând in considerare reducerea stimulentelor fiscale si inasprirea politicii monetare incepand cu 2018, creșterea PIB va incetini pana la un nivel mai sustenabil (spre 5%), insa Romania va continua sa fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasa. După acumularea in 2017 a unui volum investitional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro si amanarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se asteapta in 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro.

O alta tendința, migratia (interna si externa) va deveni din ce in ce mai relevanta. Tiparul migratiei interne sugerează o preferința in creștere pentru principalele orașe din Romania - Cluj-Napoca, Timișoara si Iași, in detrimentul Bucurestiului, astfel ca marile companii vor viza extinderea sau infiintarea unor birouri in afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al romanilor care lucrează in alte tari si care ar putea incepe sa se intoarca in tara in număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce in ce mai puternica, mai ales in condițiile intensificării comerțului electronic, in timp ce dezvoltările speculative vor creste in număr.

Infrastructura slaba va constitui in continuare o problema. In 2017, au fost livrați 24 km de autostrada, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expertii in domeniu avertizează ca 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spatii de birouri vor fi mai mari in 2018 fata de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, insa dezvoltatorii devin mai precauti.

Piața foitei de munca va fi mai incordata anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere si oferta pe piața forței de munca a crescut, in timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea putini in comparație cu nevoile angajatorilor.

In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București in următorii ani, ci doar cateva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra imbunatatirii situației orașelor cu deficit de spatii modeme de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori.

Retailul online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. In procesul decizional, romanii doresc de regula sa vada un produs inainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru

mall-uri. Pentru a face fata mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie sa se definească ^^pî^esținatii pentru petrecerea timpului liber: mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food court si servjea^Tcum cinema si terenuri de joaca pentru copii.                                              / c?               „

Cererea pentru terenuri va continua sa vina din partea segmentului rezidențial j^da^^^i^isid''' < creșterea salariilor si a intenției de a achiziționa o locuința, proiectele rezidențiale vor. ctintinua-sâ r^iaiu principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererâa pentru proiecte rezidențiale in zonele invecinate.

Jfe

ia

*


Informații specific referitoare Ia piața proprietății subiect

Pentru analizarea pieței de oferte referitoare la vânzări de terenuri în Ploiești, in zona subiect, au fost analizate un număr de 32 proprietăți oferite spre vânzare, cu diferite suprafețe, având aceeași întrebuințare ca și proprietatea subiect. Analiza s-a efectuat utilizând platforme specializate de analize imobiliare (analizeimobiliare.ro).

Valorile variază între 10 euro/mp și 45 euro/mp, în funcție de utilități, amplasare, acces și apropiere le zonele favorabile ale orașului. Prețul mediu a ofertelor analizate este de 22 euro/mp. Analiza detaliată este prezentată mai jos:

9 Horx»

■iii C


Aria de piața analizata (32 proprietăți}


Informații

Proprietatea evaluata

medie

riînlm maxim

Preț oferta/vanzare (€)

--

27 .4i0

4.000

1.125.000

Preț (€/mp)

-

22

10.00

45

Zile piața

-

319

29

1.715

Suprafața teren (mp}

289

1.300

250

65.885

Front stradal

16

24

10

74

Utflitati generale

Curent, apa. gaz. canalizare

Curent, apa.

canalizare

C..Te‘-.,

apa. gaz, canalizare

Analizele de piață au fost efectuate de evaluator, pe baza ofertelor identificate pe site-urile specializate și utilizând platforme specializate. Ofertele nu au fost ajustate în niciun fel, fiind preluate în 13



  • 3.5. Descrierea terenului

Conform datelor primite de la client terenul este amplasat în intravilanul orașului Ploiești, si are o suprafața de 289.31 mp. Accesul la teren se realizează direct din stradă cu drum de pământ, conform informațiilor primite cu ocazia inspecției.

Terenul este situat într-o zonă preponderent rezidențială.

La data inspecției era acoperit de vegetație.

Amenajările terenurilor sunt următoarele :

  • - terenul este liber;

  • - terenul dispune ca utilități- energie electrică si apa;

  • - terenul este imprejmuit cu gard format din stâlpi metalici si plasa de sarma. ;

  • - forma terenului este regulată.

Descrierea proprietăților este realizată folosind informațiile furnizate de către reprezentanții Municipiului Ploiești și datele culese la fața locului de către evaluator.

  • 3.6. Date privind impozitele

Impozitul pe teren este de aproximativ 120 lei pentru intravilanul orașului Ploiești. Impozitul a fost calculat în mod teoretic, tară a fi efectuată o analiză detaliată asupra sa.

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - elemente teoretice

CMBU- este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

CMBU este analizată uzual în situațiile:

  • - cea mai bună utilizare a terenului considerat liber,

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:

  • - permisibilă legal;


    terenul este situat intr-o zonă rezidențială;

    utilizarea proprietăților din imediata vecinătate si din zona este de proprietăți rezidențiale; forma și suprafața terenului pretabile unei construcții de dimensiuni ridicate


  • - posibila fizic;

  • - fezabilă financiar;

-care conduce la cea mai mare valoare (maxim productivă);

în analiza celei mai bune utilizări a terenului presupus liber, s-au avut în vedere

în urma analizei acestor factori, s-a considerat că cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber este aceea de teren construit, cu destinație rezidențială (casa de locuit).

CMBU a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietari ca fiind construita poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea parțiala sau totala, ori o combinație a acestor alternative.

Cea mai buna utilizare a unei proprietari imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie: permisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.

Atunci când ia decizia de a constitui un drept de proprietate asupra terenului, proprietarul nu tine intotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate interesul public.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit pentru proprietatea imobiliara existenta - proprietate de tip rezidențial, casa de locuit.

Prin prisma criteriilor ce definesc noțiunea CMBU aceasta abordare este permisibila legal, îndeplinește condiția de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva.

  • 4.2. Evaluarea terenului

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potențială (spre exemplu ca și construcție, ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de trecere pentru căi de transport). Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o categorie particulară de utilizatori.

Pe lângă utilitatea de bază a terenului, există multe principii și mulți factori care trebuie luați în considerare la evaluarea terenului.

A                                            t

In evaluarea oricărui tip de proprietate trebuie descris de fiecare dată și analizat atât terenul cât și amplasamentul.

Amplasamentul este un teren îmbunătățit/amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o anumită utilizare (singulară sau mixtă).

O descriere a terenului sau a amplasamentului cuprinde o listă detaliată de date reale, incluzând o descriere a bunului imobil, alte date oficiale înregistrate și informațiile caracteristicilor fizice.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt:

  • -   anticiparea;

  • -  schimbarea;

  • -   cererea și oferta;

  • -   substituția;

  • -   echilibrul;

Valoarea terenului este afectată în mod substanțial de interacțiunea dintre cerere și pferta, c economică a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o anumită piață. /< /

Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate în cadrul studiului de evaluare suntjj,

- Comparația directă;                                                           \z

4.2.1. Comparația directă


'C.p

Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparațiilor vânzărilor, limitată de insuficiența de informații credibile și adecvate privind vânzări comparabile.

Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare.

Ea este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și roprietățile similare cu proprietatea în cauză, și care au fost vândute recent, sau au fost oferite spre vânzare.

Dat fiind faptul că în perioada actuală când tranzacțiile atat cu terenuri cât și alte tipuri de proprietăți imobiliare sunt greu identificabile și dificil de probat, în special în zona Ploiești, evaluatorul a identificat și utilizat oferte de vânzare și terenuri.

Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănările și diferențele care afectează valoarea, care pot include diferențe în ceea ce privește:

  • -  Drepturile de proprietate evaluate;

  • -   Condiții de vanzare;

  • -   Condițiile de finanțare;

  • -  Cheltuieli necesare imediat după vânzare;

  • -  Condițiile de piață la data evaluării;

  • -  Localizarea (poziția)/ tip/ zonare;

  • -  Caracteristici fizice;

  • -  Utilități;

  • -  Cea mai bună utilizare;

în vederea aplicării metodei s-a analizat piața imobiliară a Orașului Ploiești urmărind identificarea unor tranzacții cu terenuri în zona intravilană a acestuia.

întrucât în ultimul an evaluatorul nu a identificat tranzacții, s-au avut în vedere mai multe oferte de vânzare de terenuri din zone apropiate proprietății de evaluat.

în cadrul aplicării metodei s-a aplicat în unele cazuri o ajustare de negociere asupra prețului de oferta, informația fiind obtinuța din discuții cu proprietarii.

Terenurile oferite drept comparabile care fac obiectul studiului au fost terenuri libere sau cu construcții demolabile..

Elementele de comparație luate în calcul la aceasta tehnică au fost: Drepturi de proprietate; Condiții de vânzare; Condiții de finanțare; Condiții de vânzare; Cheltuieli necesare imediat după vânzare; Condiții de piață la data evaluării; Localizare (poziție)/ tip/ zonare; Suprafață; Front stradal; Acces teren; CMBU; Utilități.

ABORDARE PRIN PIAȚA, METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

Subiect

PROPRIETĂȚI COMPARABILE

A

B

C

Suprafața teren (mp)

289,31

327

500

500

Preț (oferta/vanzare) (EURO/mp)

27,52

30,00

24

Date disponibile

Oferta

Oferta

Oferta

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10%

Maija negociere (EURO/mp)

-2,75

-3,00

-2,40

Preț corectat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Ca urmare a discuțiilor avute cu proprietarii/agentii, am aplicat o ajustare negativa de 10% , in funcție de vechimea ofertelor si disponibilitatea de negociere a ofertantilor, reprezentând maija de negociere. Aceasta a fost obtinuta prin aplicarea analizei datelor secundare rezultând in urma prelucrării informațiilor obținute de la ofertanti si agenti imobiliari.


Prezentarea comparabilelor, cu caracteristicile fiecăreia este prezentată in tabelul de mai

/ XXXa-.

>Z            “>.x x'Z. \\

\ 1 oi * ii I O. 05 i .ȘA Jc’ -’::y


CARACTERISTICI

COMPARABI L; .. E .

A

B

XA.

OFERTA

OFERTA

OFERTA

X, o m

DENUMIRE

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

LOCALIZARE

Ploiești

Ploiești

Ploiești

Ploiești

AMPLASAMENT

Str. Energiei 16F

Str. Brândușelor 28

Str. Paltinului

Str. Prigorie

PROPRIETAR

Primăria Ploiești

persoana fizica

persoana fizica

persoana fizica

suprafața

289,31

327

500

500

data inspecției

19.04.2018

mai.18

mai.18

mai. 18

pret/mp-oferta

?

27,52

30,00

24

valoare oferta

?

8999,04

15000

12000

id anunț

k161414715

5334067

”162455341

contact

723676893

722610537

743638670

proprietar

proprietar

proprietar

alte caracteristici

teren liber

teren liber

teren liber


SC OPINION SRL

Ajustări specifice tranzacției                  > ^ 3 o

Drepturi de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin

Ajustare (%)

0%

0*’<>

Ajustare (EURO/mp)

0

“ff'.î V:

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00‘,\ <

21^60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustata.   —v?^'7

Condiții de finanțare

Normale

Normale

Normale

-•^Nbrmale

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de vanzare

Independent

Independent

Independent

Independent

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare aj ustari.

Cheltuieli necesare imediat după cumpărare

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Ajustare (EURO)

0

0

0

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Preț ajustat (EURO)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de piața

mai 2018

mai 2018

mai 2018

mai 2018

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

27,00

21,60

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustări specifice

proprietății

Localizare

Str. Energiei

16F

Str.

Brândușelor

28

Str.

Paltinului

Str. Prigorie

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

SC OPiNfON SRL

Drum acces

pietruit

pietruit

pietrujt '* }

Ajustare (%)

0%

o%fe

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0<; >

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustariA            J

Utilitari

Electricitate,

Apa, in zona

Electricitate, Apa, in zona

Electricitate,

Apa, in zona

Electricitate,

Apa, in zona

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Suprafața

289,31

327

500

500

Ajustare (%)

0%

12%

15%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

3,17

3,17

Motivație ajustare

S-au aplicat ajustări pozitive comparabilelor B si C, deoarece au o suprafața de teren mai mare fata de proprietatea subiect. A fost comparata proprietatea A (asemantatoare subiectului) cu proprietatea C (suprafața mai mare fata de subiect) si a rezultat o ajustare de 3,17 euro/mp pentru fiecare diferența de aproximativ 200 mp.

Deschidere (ml)

16,10

16

20

20,75

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Relieful/forma terenului

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Utilizare

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Regim de inaltime zonal

P+2

Similar

Similar

Similar

Ajustare (%)

0%

o°y\t

Ajustare (EURO/mp)

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajiiSfa-ri ZV'

Ajustare neta pentru caracteritici specifice proprietății

0,00

3,i>^

- M:

Preț ajustat (EURO/mp)

24,77

30,17

24,77

Ajustare totală netă (EURO)

0,00

3,17

3,17

Ajustare totală netă (%)

0%

11%

13%

Ajustare totală brută (EURO)

0,00

3,17

3,17

Ajustare totală brută (%)

0,00%

10,57%

13,21%

Suprafața teren (mp)

289,31

mp

Valoarea estimata (EURO/mp)

25

EURO/mp

VALOARE ESTIMATA

7.233

EURO

* cea mai mica ajustare totala bruta s-a efectuat pentru compara

rila:

A

Conform tehnicii comparației directe, valoarea estimată a terenului este de 25 euro/mp, adică 7.233

euro / 33.437 lei ..Valoarea nu include TVA.

4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

Reconcilierea evaluării unei proprietăți imobiliare reprezintă analiza rezultatelor și concluziilor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietății.

în urma aplicării abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare pentru teren au fost obținute următoarele valori:

Abordarea prin comparație directă:

1. Valoare de piață teren - 25 euro/mp, adică 7.233 euro / 33.437 lei

Valoarea de piață teren 289,31 mp = 25 euro/mp, adică 7.233 euro / 33.437 lei

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revizuirea întregii lucrări și a datelor folosite.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasă de evaluator, este necesar să prezentăm următoarele considerente : Urmând criteriile prevăzute în analiza și reconcilierea rezultatelor:

  • - adecvarea metodelor: cea mai adecvată din punct de vedere al scopului întocmirii raportului este metoda comparației directe; conform standardelor în vigoare, nu a fost necesară utilizarea unei a doua metode dacă au fost identificate suficiente informații pentru comparația directă.

  • - precizia: calculele și informațiile primite și utilizate la metodele utilizate sunt corecte;

  • - cantitatea și calitatea informațiilor: se observă că cele mai multe informații de piață au fost utlizate la comparația directă, acestea provenind și din surse de încredere.

Referitor la această valoare pot fi precizate următoarele:

  • - Valoarea a fost exprimată și este valabilă în condițiile și prevederile prezentului raport;

  • - Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • - Valoarea este o predicție;

  • - Valoarea este subiectivă;

  • - Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

  • - Imobilele au fost evaluate strict în ipotezele prezentate în raport și folosind ^rni^^xpîiSate în

cadrul acestuia.                                                                          '7 z

’* I ,/Z U

4.4. Data raportului de evaluare

Data raportului de evaluare este 21.05.2018.


4?'

4.5. Calificările evaluatorilor

Prezentul raport a fost întocmit de evaluator autorizați, membru titular ANEVAR, cu specialitatea EP

Opinion SRL Evaluator autorizat:

Andrei Nistorescu


/& N15T0WSW § ANDR *}«

II5    tes*'irn3tiâ N'' „

ValabUÎ0'8

ANEXE







5/18/2018




Teren rezidențial Mitica Apostol- Cartier Vest, Ploiești

Ploiești, județ Prahova î Adaugaî La 11:30, 24 aprilie 2018, Număr anunț: 161414715

Vând teren rezidențial in Cartierul Mitica Apostol, Ploiești, Str. Brândușelor 28, 327 mp, deschidere 16m, intabulat, cadastru, impozit plătit, toate utilitățile la strada.

Extravilan / intravilan

Suprafața utila

Preț

Intravilan

327 m2

9 000 € (Negociabil)

Contact data

Persoana de contact: Cristina Patru

Locul de întâlnire: Ploiești, județ Prahova


Telefon: 0723 676 893


Anunțuri Județul Prahova / Anunțuri Ploiești / Anunțuri Imobiliare in Ploiești / Anunțuri Terenuri in Pk

Teren Mitica Apostol 500m2

Ploiești, Prahova

15.000 EUR


Acum o săptămână


Cc'.ită...


CAUliĂentificare Creare Cont




Ajutor

Raluca

PERSOANĂ FIZICĂ

0722610537

TRIMITE

SALVEAZĂ ANUNȚUL

A

sâ         servicii                                                                                                          detalii

5/18/2018

Clasificare teren


Intravilan


Suprafață teren (m2)


500


Utilități


Da



Teren Mitica Apostol - Ploiești -intravilan ideal casa. Deschidere 20 m, adâncime 25m. Utilitățile la hotar gaze, lumina, apa.


DISTRIBUIE PE FACEBOOK




j Credite oferite de


noastre.


aceste servicii,


modui care


cootoe-urile. mult-



LUNI |


Credite recomandate


<&UWCre®Bar* i


Creditul imobiliar pentru Achiziție in euro UniCredit Bank


EUR


Contactează utilizatorul


Teren Mitica Apostol 500m2

Raluca

PROPRIETAR


Adresa ta de email


Scrie mesajul tau...


IO 5334067


Nu sunt robot


reCAPTCHA

Ccnfidențialrtate - Termeni



Anunțurile utilizatorului Raluca

Teren casa vacanta Fagetu 1425mp

Acum o săptămână

14 nnn fur


Dacia 131 OL pentru uz personal sau voucher Rabla 2018

Acum o săptămână

PREȚ

Terenuri din:

Județul Prahova Ploiești. . Adunați Albești Paleoloau Alunis . ..Anostolache

ne                                                     modul                      M

adresa de email


Stai la curent cu cele mai noi oferte!

Abonează-te la newsletter



Căutări Frecvente:

Casa de vanzare Garsoniera Teren Apartament 2 camere

Apartamente 2 camere

Anunțuri similare


Teren intravilan 4905mp

Ploiești, Prahova


Teren 1000 mp, zona Crângul lui Bot, in cartier rezidențial

Ploiești, Prahova


Teren 800mp


9 Ploiești, Prahova


Teren Plo

4 ha iang; vest

V Ploiești, Prahova


Ploiești, Prahova


bani rapid'

sa oferim


noastre. Utilizând


servicii, acceptați


cate


Auto-Moto-Nautic

Mămici și pitici

Promovarea anunțurilor

Campr

Imobiliare

Afaceri-Servicii

Aplicații: Android și iOS

Anten;

Electronice-Electrocasnice

Locuri de muncă

Despre cookies

intact

Ca să-Gradină

Animale-Agro-lndustrie

Verificare telefon

ANPC

Modă-Frumusețe

Sport-Hobby-Timpul tău liber

Ajutor

Reguli de utilizare

Harta județelor

Hartă site

Terme

Contai


Urmărește-ne pe:


© Intact Media Group


Termenii și condițiile de pe site au fost actualizate. Detaliile complete sunt


ferim

acceptați

OK





vând teren, cartier vest - ploiești, merita sa-l ai

Ploiești, județ Prahova I Adaugat La 08:04, 4 mai 2018, Număr anunț: 162455341

Detalii:

  • - teren intravilan, intabulat;

  • - suprafața 500 mp;

  • - deschidere 2 străzi (Prigoriei si Lăstunului);

  • - utilitati la strada.

    Extravilan / intravilan

    Intravilan

    Suprafața utila

    500 m2

    Preț

    24 € (Negociabil)

Contact data

Locul de întâlnire: Ploiești, județ Prahova


Persoana de contact: SM

Telefon. 0743 638 670


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești


,AN.C£I


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 143812 Ploiești

A. Partea I. Descrierea imobilului



TEREN Intravilan


Adresa; Loc. Ploiești, Str Energiei, Nr. 16F,Jud. Prahova

Nr. Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

143812

289

Teren neimprojmuit;

SUPR. TEREN CONF.ACT = 289.31 MP. - LOT 1532


B. Partea II. Proprietari și acte


înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

4383 / 18/01/2018

Act Administrativ nr. 67, din 04/05/2005 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI;

Bl

Intabuiare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1

Al

1) MUNICIPIUL PLOIEȘTI, CIF:2844855, (domeniu privat)

13991 / 19/02/2018

Act Administrativ nr. 4383, din 18/01/2018 emis de OCPI PRAHOVA;

B2

se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața din acte a imobilului este de 289,31 mp

Al                    ,


C. Partea III. SARCINI .


înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT


Teren


Carte Funciară Nr. 143812 Comuna/Oraș/Municipiu: p/oie


Anexa Nr. 1 La Partea I



Nr cadastral

Suprafața (mp)*

Observații / Referințe

143812

289

SUPR. TEREN CONF.ACT = 289.31 MP.; LOT 1532

OCTALII LINIARE IMOBIL



Date referitoare la teren 4 5

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

Hm)

1

2

15.529

2

3

18.332

3

4

16.109

4

1

18.26


Nr Crt

Categorie folosință

intra vilan

Suprafața

(mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

289

-

-

-

SUPR. TEREN CONF.ACT = 289,31 MP.


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară origînala^p^ffiMă de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară -este valabil la autentificarea de către notarul pubiițMa'ctelor'jdt^iie prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar infșrMatip^^ggentȘț.jr'șunt susceptibile de orice modificare, iii condițiile legii.                                     I                  uț

S-a achitat tariful de 0 RON, -, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr.                        ~ |j

S-a achitat tariful de O RON,


Data soluționării, 20-02-2018

Data eliberării, //


Asistent Registrator,

MADALINA CLAUDIA STANCUTU



, .u7toara^ș/-semfrâtura;


-,.y _ •'             ,

!wr,__:■



Jswki .

•■-v.                    ■-

l'-l.     < - Ift t f-i

»ț      »W


. * ixăa/oțX

<>/' _________

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA              ’\â \

Bî.oul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești F*- i        r'7 >A:

_______________________________ n                      v-’■ /_q-»h


-a


i LA I ,'2' 277


Dosarul nr. 13991 / 19-02-2018

ÎNCHEIERE Nr. 13991



Registrator: MARIUS VOICU                       Asistent: MADALINA CLAUDIA STANCUTU

Asupra cererii introduse de CAPITAN VIOREL domiciliat in Loc. Ploiești, Ințr Brebenei, Nr. 3,

Bl. 5, Se. B, Ap. 16, Jud, Prahova privind Rectificare in cartea funciara, in baza:

-Act Administrativ nr.4383/18-01-2018 emis de OCPI PRAHOVA;

fiind îndeplinite condițiile prevăzute ia art. 29 din Legea.cadastrului si a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful achitat in suma de 0 lei, cu documentul de plata:

pentru serviciul avand codul 251M

Vazand referatul asistentului registrator in sensul ca nu exista impedimente la înscriere

DISPUNE

Admiterea cererii cu privire la:

  • - imobilul cu nr. cadastral 143812, înscris in cartea funciara 143812 UAT Ploiești avand proprietarii: MUNICIPIUL PLOIEȘTI in cota de 1/1 de sub B.l,;

  • - se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața din acte a imobilului este de 289,31 mp asupra A.l sub B.2 din cartea funciara 143812 UAT Ploiești;

Prezenta se va comunica părților:

CAPITAN VIOREL

MUNICIPIUL PLOIEȘTI

*) Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune ia Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiești se înscrie in cartea funciara si se soluționează de către registratorul-sef

Data soluționării,


20-02-2018



Registrator,

MARIUS

J

(para fa sl s.<^


Asistent Registrator,



MADALINA CLAUDIA STANCUTU

n

(parafa s,



*) Cu excepția situațiilor prevăzute la Art. 67 alin. (il^dipfleguia/r&i/ul de avizare, recepție și înscriere in evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prinfaȘc Nr; /ffây/014

’• ’r'- '.[>


'sk’%

(



îl, q



<?


F.


c-i

I

!.r jxț Q

»•*■*■■

<0 V/!

c: FL



•k * c » O

<. ><







(U

?*!

)•' i <î »

. ,4



l •> !      1      1

».!'

r »

r<;

■’/ )

M’i

r-

4 *’

.fi

<■>

1

•J

fi

fi

fi

J l

J «

•!

•> ’

4.»

f ■>

d

d

1...)

■ ’ •

t')

0

'.’l>

’i.

,■< •» VJ?

’X»

u?

•>

-

4-’

’h 1 ct>

,d

v ■<

M f»:

e >

0

< !

cri

(Ai

«j

rd

f- f

«Al

<■<:

fci

■fi

<X»

Wi.

’Vl

■ u

X 1

■1 1

fi

l'J

fi

. ■)

C fi

C/J

rz>

r'Zi

r/J

l/J

c

f V

0

•u



L-i

U' U




•? O' r


0,

H fi

fi

- ' c;>

'■■r ‘X

< Z1 r‘-l *»«■’«

i- d

V .»

«

«P

1 • -tj

i ’■

?■ 'M

<v

,i\j cC

'fi 'fi

lV

; ' s-i

i- .

P’-


u

>/•)

I-')

( -1

i!

CC

/n î\j

fi

fi

’fll

n ’

'iu

M)

‘i’W

‘ 4

’bij

•U

•1.»

O

C <

u

p.

w

W

ci

!’J

d

’U

’d

'• •!

ei

;'■!

.h

<>'.!

IV)

i'-.l


M,

B

f.

<y 1


4

TVJ uj s

’ I

; i

«v


' j •

14.1

■b

<L> l-P

«i ■ ț"î


fi.. '•■

r»< ",

fi

• -fit

d

CP

fi

m

î-<.

■> fi.'

• _î

ff»

f-a

*> J

’/'J

r-1

('l

<

CM

*.l>

p

<J»

’U

• < j

r-.ț

’ fi f

(ti

<A..j

d?

.fi

-< 1

s 1

•fi

>:

. c,

ȘA,

P. ;-j

;■ ■;

VI

î .«

(' >

K

1

1

1

tr »

IO J-

xl-

T* ' l

îy«

1

■ d

fi

! ’

fi

fi

*’■ »

•» •?

f •«

0

fi

1

* ...(

*” •’

■ 1 ■ j

t

► T- ■(

4 » <

d >

OA

Q?

ii?

(■«

tuj

■}J

■d

rE:

;J‘

u?

d.t

I.-L,

Ph

t\.ț

■ f ■>

r<J Tî

5

fi; u

fi

fi ..fi

{'i

'.z;

C r



f >

! '■

î

p.,

h’

fi«

■fi

fi

fi

fi

j ;

*' A

■’.!

‘ Â.)

f V i

r

■ 1

z -1

■1 fi

1 j ș

t.n.)

■j •«

, ■<

’v >

11)

M J

. >.. 1

fi< >

f)

.‘‘i’ i

c;‘\

t *' fi

ryy

Î-Y»

\ “i

i A

,1 »

r. ?

•• M

li. ’ V

fxț

l ' .1

♦V

U. ’

V

tl '

" -

«P

CM

“< .}•

■Cfi'

r‘(. i

(O

d>

cU

y î

«Ă<

i-i

C.î

4 ’

Bî ' l-1

ti

: ’’'

1 Ș

ÎM

fi

tt

■’fi!

",.i

■! «.

Ol

•ffi?

; i

fi,

J. 1

ți-

T-î P . ' V

J 1 f ■],

l/«

«.'»

U i

r >

«<>

fi

1

î

1

1

.1

l- r

I

1

1

iXl:

0

f-l

PI

.1

1 ' .

< ’

'■> ’

‘.fi: ►•

\l ■)

' i.'

' C.I

’- l ‘

. i

V” Î

,...4

•. - i

G

N

;

fi-

fi

fi

fi

ii

C!

s,

» I

, <

• 1.-1

, l

—1

'•■ »

..,.

4l >

t|J

fii»

ț}"K

Cp

’p

fifij ■fii

-bh

p<>.

bh •(,?■)

rî\

!■ <

V

fi

. • î d »

fi

?■ •; VI r ;

in

§

! ! i-’-l

K|

P.I

d

P..I

?- 1

p.l

f! ț l]

f.G

’.V

Ui

i.x!

i’t'i

IA-

■i S

,r.<

'•J

u.i

ti

■t.i-

t t

d

f' •

d

d

d

it*

■1 ■'

i i

i- ;

d

li

. 1

î. j

t-T

IZJ

->•’)

co

<'J

CZ.»

'.-.1

’• / (

■1

...

f



■' Strana Energiei nr.l 5H - suprafața ie 29 5,5 8 m.ț-

Strada Energiei ar. 1 ol - suprafața Ss 301 m.p. -3 Strada Energiei kt nr 10 - suprafața de SCO mg > Strada Energiei lot re. • 1 - suprafața de 296,31 m.p 5 Strada Energie- kt ir. 12 - suprafața-ce 29tk> :r.z ■3 Strada Mec e i nr. 4- suprafața de .2 97,9 7 mp ■3 Strada Mecet nrkA - suprafețe de 253.64 mp o S-traca Frasinului nr.2- supmfma de 1 39k3 mo


-4*

SC OPINION




di.a.'o,.!-;

WAUVAp 1 LII JL lUlVdll


RAPORT DE EVALUARE - TEREN

Nr. Raport

116/05.06.2018

Revizuit 29.06.2018


INTRAVILAN, PLOIEȘTI, STR.FIERARILOR, NR.26A, JUD. PRAHOVA,

__ KJ       V                V

• i ■“* r-x a i— a —a » a a            * —a— a r—

bUH’KAl'AI A ÎVlAbUKAlA Ut r

1694MP, NR.CAD.127324

4*.

SG OPiMON SRL

x ft. *

f                           1 :■

CĂTRE,

j'i i           ■.

: o «• s

Municipiul Ploiești

Conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018, avem plăcerea să vă prezentăm Raportul de Evaluare a proprietății imobiliare teren intravilan, situat în Ploiești, Str. Fierarilor, nr.26 A, Jud. Prahova, suprafață măsurată de 1694 mp, Nr.Cad. 127324. Conform adresei nr. 12805 / 21.06.2018 prezentul raport revizuit înlocuiește iupwnui IU 1 XV- VJ,           UUVOIU VW VV111UM. X1A-J.JL.

Plin prezenta scrisoare declarăm că nu avem niciun interes prezent sau viitor în legătură cu proprietatea ce face subiectul acestei evaluări, iar angajamentul subsemnaților nu este condiționat de estimări sau de rezultatul evaluării.

Investigațiile, analizele efectuate și concluziile rezultate au avut la bază informațiile și documentele puse la dispoziție de către Municipul Ploiești, precum și datele, documentele și informațiile culese de către evaluator la fața locului în cursul inspecției.

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018.

Capitolul I.........................................................................

  • 1.1. Certificarea evaluatorului............................................

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante..............................

X. . UpI Lk/llJ.l ±±... . ....................................................................

  • 2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport. 2.2 Identificarea evaluatorului...........................................

  • 2.3. Identificarea clientului................................................

2.4.Identificarea utilizatorului...........................................

  • 2.5. Scopul evaluării..........................................................

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat............................

7. Identificarea drepturilor asupra proprietății................

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia.................................

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii..........................

  • 2.10. Amploarea investigației.............................................

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate........................

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale.........................................

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare..........

    ..3

    ..3

    ..4

    .5

    .5

    ..5

    ..5

    ..5

    ..5

    ..5

    ..7

    ..7

    ..8

    .9

    ..9

    ..9

    10


    2.14. Confirmarea conformității cu SEV...................................................................................................10

    CAPITOLUL III: Prezentarea datelor.......................................................................................................10


  • 3.1. Descrierea situației juridice

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

  • 3.3. Date despre aria de piață

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

  • 3.5. Descrierea terenului

  • 3.6. Date privind impozitele

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului caftind liber

  • 4.2. Evaluarea terenului

    15

    Z/U

    20

    20


  • 4.2.1. Comparația directă.......................................................................................................................

J.               șt upiruu jiriutâl OSUpra vaiOru......................................................................................

  • 4.4. Data raportului de evaluare..............................................................................................................

  • 4.5. Calificările evaluatorilor ................................................................................................................

ANEXE..................................................................................................................................................

21


<*■

SC OPlMON -SHi.


Capitolul I

2. LCertificarea evaluatorului

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest studiu sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului studiu de evaluare și nici un interes sau influență legate de părțile implicate.

Precizăm faptul că onorariul pentru realizarea prezentului studiu nu are nici o legătură cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de valori.

Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru ale ANEVAR.

Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 compuse din ediția 2018 a Standardelor la care se adaugă Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV), ediția 2018.

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, care a fost însoțit de reprezentanții clientului. Raportul de evaluare a fost întocmit în baza ipotezelor prezentate în cadrul său și în baza estimărilor făcute de evaluator, de asemenea nrezentate în cadrul ranortului. Prezentul studiu se sunune normelor ANEVAR.

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Opinion SRL

Expert evaluator:

Andrei Nistorescu



  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

    OBIECTUL EVALUĂRII

    Terem intravilan cu o suprafață măsurată de 1694 mp, Nr.Cad. 127324

    ,LOCALIZARE

    Ploiești, Str.Fierarilor, nr.26 A, Jud. Prahova

    DOMENIU

    Privat

    PROPRIETAR

    Stan Ion

    4. Z'Xnr’TT’       TIT'b ZATWi TTTVr A FT'T7'

    LV 1  17IL ir^WTtVLlL 1.11IL

    .LZispuZiția di.ijuiz ani 1j.v3.zuud unnsa ac Primăria Municipiului Ploiești, Protocol de predare preluare nr.7158 din 19.05.2008 emis de Primăria Municipiului Ploiești.

    SCOPUL EVALUĂRII

    Stabilirea valorii de piață a terenului

    DESTINATAR RAPORT

    Municipiul Ploiești

    DATA INSPECȚIEI

    5

    19.04.2018

    DATA EVALUĂRII

    21.05.2018

    MONEDA

    Euro/Ron

    CURS DE REFERINȚĂ

    5

    4.6228 LEI/EURO

    VALOAREA DE PIAȚĂ

    45.738 Euro (211.438 lei) echivalent 27 euro/mp

    Valorile de piață estimate de către evaluator nu conțin T.V.A.

SC OPINION SRL

Capitolul II

  • 2.1. Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport

Prezentul reprezintă un raport de evaluare explicativ în formă scrisă.

2.2 Identificarea evaluatorului

Studiul de evaluare este întocmit de către Opinion SRL. cu sediul în Craiova, Str. G.Pleșoianu, nr.26, Bloc 33, Apartament nr.l, județ Dolj, CIF 35629810, J16/291/2016, membru corporativ ANEVAR cu autorizație nr. 0551, prin expert evaluator Andrei Nistorescu nr. Leg. 18397. Cu ocazia efectuării studiului, evaluatorul poate oferi o valoare obiectivă și imparțială. Nu există niciun conflict de interese pentru evaluator. Fiind membru ANEVAR, evaluatorul are competența necesară pentru efectuarea misiunii de evaluare.

  • 2.3. Identificarea clientului

Clientul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr.

2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre. Evaluarea se efectuează conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018.

2.4.ldentificarea utilizatorului

Utilizatorul raportului este Municipiul Ploiești, GIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre.

  • 2.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării este determinarea valorii de piață a bunului imobil.

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

Proprietatea imobiliare de evaluat, teren intravilan, este situată în Ploiești, str.Fierarilor, nr. 26A, jud. Prahova, nr.cad. 127324.

Terenul are suprafața măsurată de 1694 mp, și suprafața din acte de 1690 mp, categorie de folosință curți construcții, conform extrasului de carte funciară nr. 27852/27.03.2018 furnizat de către client. Terenul aparține domnului Stan Ion conform Dispoziției nr. 13012 din 13.03.2008 emisă de Primăria Municipiului Ploiești și al Protocolului de predare preluare nr.7158 din 19.05.2008 emis de Primăria Municipiului Ploiești. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Municipiului Ploiești, d-1 Ștefan Georgian.

Locație:

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

Proprietarul imobilului este Domnul Stan Ion conform Dispoziției nr. 13012 din

de Primăria Municipiului Ploiești și al Protocolului de predare preluare nr.7158 din 19.0<2®87eri^k\ăe Primăria Municipiului Ploiești furnizată de către client.

  • 2.8. Tipul valoni și definiția acesteia

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacției ipotetice, relația și motivația părților și măsura în caic activul este expus pe piață. Tipul adecvat al valoni va fi diferit în funcție de scopul evaluării.

Tipul valorii ar trebui să fie în mod clar diferențiat de:

  • •  abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicație asupra valorii;

  • •  tipul activului care este evaluat;

  • •  starea efectivă sau ipotetică a unui activ, la momentul evaluării;

  • •  orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele fundamentale în situații specific

Obiectul prezentului raportului de evaluare îl reprezintă estimarea valorii de piață. Conform SEV 100 valoarea de piață este definite astfel:

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi scliimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

  • > "suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ. într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clause sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprcstații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii speciale;

  • > ”un activ ar putea fi schimbat” se referă la faptul că valoarea unui activ este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării',

  • > ’Ta data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date;

  • > ”între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest comparator nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței

    curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sapci^btețipe^ c^pgi

    >>>.■■> i I . ■>< 1 î >1 mi                lî  /I. ■> r.T\   -1> I >>  .■>>>> >>r>I>■')»'>I n   /  11.t      11  > <-,.--.1 > > I <.->  ..ii '>♦'    1. v>


    existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar pl^i^&fi^^^^na^-


    decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează ”piafa”;


    o-

    !


    ”și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător^oSW'-sa?.vândă\la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezOnăbil pfcpiăța curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț


+"\^» oioIa             rln^xn ii+> ^n’l'a+,T^zv                      nt-n     -fî r»r* al                   Wînt-n-rtf^ilii Hp<-»»-»>+«

acvvoiuii pv piața iiwia, uupa un niaiAuiuig, auwvai., unvaiv ai 11 awi pivț. v nvuiiioLaiiiLiv lapuvv aiv

proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic;

”într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursalesau între proprietar și chiriaș, care ar face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent;

”după un marketing adecvat“ înseamnă că activul ar fi expus pe piață în modul cel mai adecvat

p      fi4vi/^in i o r*f=»H fțț'tifi Im In r»z»1 mai kivn                 -îlul în »yim/1 t'a-TZZAn-il-vt 1  7-n ,-'n^fvs^wiî+ afti r^ii

pVAUA V+ C* OU UJLVVUUU WUU-l Vi4 IUI ICI VV1 Alicii A/CI II plVL VJ IZ IVllCllZlA UL1 L1IVU A A.V/11CCL711, 111 VVlUmilHlUlV CU

definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat departicipanți de pe piață. Perioada de expunere este situate înainte de data evaluării-,

”în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre

îta r“irp cp afla mata la  >-7zvfz7 />i,zvZ-»/xy ■&■»»*’  Qp* mai nroeimnno r»a             n<ivfj=« nfiili r7#»a7a

iJlltlVU XAA W14A.W F7V WX1U- piuiu IU UXU-H-Vt CkLttMUZ U.  k_> V 1L1U1 |/LVJW|/VH1V K/4A- AJWUI V pui IV UL1J1Z.V UZ.U UVV1V

cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în

considerare eventualele informații ulterioare acestei date.

De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării;

> ”și Iară constrângere” stabilește faptul că fiecare parte estemotivată să facă tranzacția, dar niciuna

nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustiîicat să o tacă.

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valoni

Data la care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii de piață a proprietății este 21 05.2018. Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 21.05.2018 este : 1€  4.6228 lei.

2.10. Amploarea investigației


■Q.v A.r *

* Z7~- " O fi

In ziua inspecției, 19.04.2018, evaluatorii Opinion SRL s-au deplasat la adr^a§Miiq]^|m0?!ÎmprBună cu reprezentantul Municipiului Ploiești, Ștefan Georgian și a furnizat toate detaliil^^lic^i^t^pri^re la bunurile evaluate . Nu s-a permis accesul evaluatorilor deoarece proprietarul Stan I                     au

fost realizate fotografii din exterior. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantul diz^^^^^^lbiești. Alte informații au fost preluate din documentele furnizate de Primăria Municipiului Ploiești.

Conform GEV 630 ” De regulă, pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie inspectată. Neinspectarea sau inspecția parțială a proprietății imobiliare trebuie menționată în raportul de evaluare, inclusiv motivul neefectuării acesteia sau inspectării parțiale, motiv care trebuie să fie bine justificat.” în cazul prezentei lucrări de evaluare, inspecția proprietății a fost permisă de către proprietar și realizată integral.

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

a+iîlp, n+îK 7-ifp îr» o1oî\nriJiv''i ctiirliiiliii Atrăln ota aii fAcf rtklimiffi rlî-r* mii1tîr\1 & aura?--LXLX.LZXXXXL4LJ.XXV WLlllCHLV XXL VXUL'VJlULVU kJ LUUl L+ X l+X VLV V VU1UM1V M.W- JV.Jl VZLZLXXLULV MXXL llll+l l-XjJ’X V OWXOV.

Informații generale:

  • -   Informații de pe piața imobiliară, agenții imobiliare, ziare, prospectări ale pieței imobiliare, verificări personale;

  • -   Informații publice de pe internet.

- Baza de date a evaluatorului.

Informații specifice proprietății:

- Extras CF 27852/27.03.2018

  • - Dispoziția nr. 13012 din 13.03.2008 emisă de Primăria Municipiului Ploiești

  • -                                 nr '71 dîr» 1Q As ‘7AA£ Amic Ha "Primăria Nxfiinîrinîiiliiî PlniActi

X- ■ ' IWV71 AXW JAX wmi v Jf'-L VXMIM-X W XXX > J X U LXULJL X S ■ VZ • Ji-1 TZ W VXLIJLkJ VLV A lXI LSiiilL*                  k*l A lWlVkîll

  • - Schiță Amplasament

  • - Plan de amplasament și delimitare imobil

  • - Certificat de urbanism nr.65 din 03.02.2016

  • 2.12. ipoteze și ipoteze speciale

  • - Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu se respectă aceste cerințe valoarea de piață va fi afectată;

  • - Informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorilor de către beneficiarul lucrării au fost considerate corecte si că reflectă întocmai situația reală a bunurilor;

  • - Evaluatorul nu își asuma nici o responsabilitate cu privire la situația juridică a bunurilor;

  • - Nu au făcut obiectul constatărilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații și nici pentru obținerea studiilor de expertiză tehnică necesare pentru descoperirea lor;

  • - Studiul de evaluare analizează implicațiile ce decurg din condițiile de suprafață, nefăcându-se nici o analiză de mediu, de subteran sau de adâncime sau vreo evaluare a impactului unor posibile acțiuni trecute de degradare a mediului sau radiații periculoase care ar putea afecta valoarea;

  • - Estimările valorilor de piață ale proprietăților imobiliare care fac obiectul preze^ii^nrapor/4tLfpst

făcute în condițiile în care acestea sunt libere de sarcini;

  • - Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate e4e,^un;și^fl^btabil;|

T„x-____,...   .______ x

  • - Informațiile despre evoluțiile pieței imobiliare in localitățile menționate mai

la agenții imobiliare active în zonele respective, societăți de construcții, investitori și* prQpțjiețariyș^^ste informații sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe;

~ Informațiile privind utilități, și alte asemenea au fost preluate din declarațiile clientului.

  • -  Evaluarea a fost întocmită în ipoteza în care, de la data inspecției, nu au intervenit schimbări de natură să influențeze valoarea.

î

Plin adresa m 42/20.04.2018 s-a solicitat clientului furnizarea Certificatului de urbanism pentru a confirma aspectele necesare in analiza CMBU. Pana in prezent clientul nu a furnizat documentația solicitata. In concluzie, evaluarea s-a efectuat in lipsa Certificatului de urbanism, in ipoteza in care terenul este construibil suportând construcție de tip rezidențial.

In cazul în care oricare dintre ipotezele utilizate în realizarea prezentului raport se dovedește a fi eronată, evaluatorul își rezervă dreptul de a întocmi un nou raport în baza informațiilor suplimentare anu^uiv.

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nicio persoana în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întrenrinse ne baza acestui ranort:

,      XX         X  s

Acest raport este confidențial, destinat exclusiv beneficiarului și poate fi folosit numai în scopul menționat în raport în condițiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate față de o terță persoană care să poată face uz de el).

•n ji r*--_________x--rr\r

^unjîHHUJvu cunjurfnuuui cu ocv

Prezentul studiu de evaluare este conform cu prevederile Standardelor de Evaluare ANEVAR 2018.

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

Dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor aparține Domnului Stan Ion conform Dispoziției

nnin        n na onno                 Thn-v»    n A Ti i« .11»tu  D1 zxxlini  nl TDx’ZX’f’ZXZ^zx1-ix1i 14  zln        OX’ZX 4\-«'J-ili i

111.J.JW1Z Vilii U.UJ.ZA/UU V111WCI VIV X XlllkUja IVllXlllVipilAlUX 1 ÎUIUOII £1 ai 11ULUW1UJU1 uv pivuatv pivxuaxv

nr.7158 din 19.05.2008 emis de Primăria Municipiului Ploiești furnizată de către client. Conform extrasului de CF nr. 27852/27.03.2018 nu există sarcini intabulate.

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente Terenul aparține Domnului Stan Ion.

  • 3.3. Date despre aria de piață


Piața este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile suifț,, SchimM©^îitre cumpărători și vânzători, prin mecamsmul prețurilor; toate piețele sunt influențate de atitudinile, motivațiile c’i irvtcit-Ijoi t rn-r*'zafnrtloi’ cii                                 1o                  ca oFIo £<tiT\                       ii'vFlimtvfo £i/v-rinU

Ol UILVl M,VU.V*JLUJLV V CVL1 / .XVIAZX JJLkJX CU VlALlipCU. UW1 11V1 V, XC* lUilUUl IVI ? kJV CIA IC* >3V*X7 UVțlUllVU L+1LV1 1 U X I IX vil LV OVVIUIV. economice, fizice, etc.

Analiza ofertei si cererii

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un interval de timp.

Tendințele pieței imobiliare pentru perioada următoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt, printr-o stagnare a ofertei și o creștere a cererii.

T^r-hiliKvmiI rxiclini

jljvlujimi un.

Cererea este constantă pe un trend ascendent, oferta relavitv mai mică cu tendința de stagnare fiind influențată de factorii economici curenți. în consecință se poate concluziona că piața imobiliară de tipul proprietății evaluate, se află într-un dezechilibra relativ în favoarea cererii.

  • 3.4. Anaiiza pieței imobiliare

Informații generale despre piața imobiliară din România

Conform business24.ro, contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare in anul 2018. cu toate ca situația la nivel macro nu se mai bucura de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arata intr-o analiza realizata de o companie de consultanta imobiliara internaționala, remisa vineri AGERPRES.

Situația economica din Romania anului 2017 pune presiune pe asteplarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criza', spun analiștii imobiliari care apreciaza ca Romania poate depăși performantele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale si de Est si in 2018, marcand inca un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 in analiza realizata de Colliers International vizeaza evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât in majoritatea tarilor din UE, piața forței de munca, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând in considerare reducerea stimulentelor fiscale si înăsprirea politicii monetare incepand cu 2018, creșterea PIB va încetini pana la un nivel mai sustenabil (spre 5%), insa Romania va continua sa fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasa. După acumularea in 2017 a unui volum investiționai ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro si amanarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers Internațional se asteapta in 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro.

O alta tendința, migratia (interna si externa) va deveni din ce in ce mai relevanta. Tiparul migratiei interne sugerează o preferința in creștere pentru principalele orașe din Romania - Cluj-Napoca, Timișoara si


Iași, in detrimentul Bucurestiului, astfel ca marile companii vor viza extinderea sau inființafoa uițpț'fiifi^țri  in afara Capitalei.                                                                                            « -o',-.              /

Un alt fenomen important de urmărit este cel al romanilor care lucrează in alte tar+W^r^âr^ut^ă'-începe sa se intoarca in tara in număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce in ce mai puternica, mai ales in condițiile intensificării comerțului electronic, in timp ce dezvoltările speculative vor creste in număr.






autostrada, de aproximativ patra ori mai puțin decât au promis autoritatile. Expertii in domeniu avertizează ca 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spatii de birouri vor fi mai mari in 2018 fata de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor,

insa dezvoltatorii devin mai precaută.


Retailul online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. In procesul decizional, romanii doresc de regula sa vada un produs înainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Pentru a face fata mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie sa se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber: mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food court si de servicii precum cinema si terenuri de joaca pentru copii.

Cererea pentru terenuri va continua sa vina din partea segmentului rezidențial: Luând in considerare


a a.^hi7itirin a In^nmta rvtvvî        ro7i/'lp'ivfi'i1p xwr’ z'-rvti+î+iTK» ca ramana

l* UVllliL.AlLVllW \Z 1WUJJ.LLII, JJA VIW IVI V JL VÂjlLlVLL LlLllV VV1 WA11L11WU OV» ÎUHLIUIU

principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale in zonele învecinate.

Informații specific referitoare la piața proprietății subiect

Pentru analizarea pieței de oferte referitoare la vânzări de terenuri în Ploiești, in zona subiect au fost analizate un număr de 9 proprietăți oferite spre vânzare, cu diferite suprafețe, având aceeași întrebuințare ca și proprietatea subiect. Analiza s-a efectuat utilizând platforme specializate de analize imobiliare f atiiilî VA-îtnnKîlî arA yvniinjLr.vuiivk'iiivn v.A v y.

Valorile variază între 15 euro/mp și 60 euro/mp, în funcție de utilități, amplasare, acces și apropiere de zonele favorabile ale orașului. Prețul mediu a ofertelor analizate este de 35 euro/mp. Analiza detaliată este prezentată mai jos:


Informații


Preț ofertaAranzare {€)

Preț ț€/mp)

Zile pista

Suprafața teren -finpj

Front stradal

Utilitati genera e

Proprietatea evaluata '.



Analizele de piață au fost efectuate de evaluator, pe baza ofertelor identificate pe site-urile specializate și utilizând platforme specializate. Ofertele nu au fost ajustate în niciun fel, fiind preluate în forma originală. Din analiză au fost eliminate extremele, rezultând prezentele valori. Mediile au fost calculate folosind diverse metode, conform raționamentului profesional. Studiul de piață încearcă să ofere o imagine de ansamblu a pieței imobiliare din zonă, și nu oferă intervale clare sau obligatorii în care trebuie încadrată valoarea bunului. Valoarea imobilului poate sa difere considerabil față de mediile analizelor de piață, în funcție de caracteristicile specifice. Evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru corectitudinea datelor preluate din anunțuri, acestea aparținând proprietarilor.

  • 3.5. Descrierea terenului

Conform datelor primite de ia client, terenul este amplasat în intravilanul orașului Ploiești, si are o suprafață măsurată de 1694 mp. Accesul la teren se realizează direct din stradă cu drum pietruit, conform planului de amplasament și delimitare a imobilului precum și a informațiilor primite cu ocazia inspecției.

Terenul este situat într-o zonă preponderent rezidențială la periferie.

în incinta terenului au fost identificate alte bunuri (o construcție casă existentă conform inspecției și care nu apare în documentație, și nu face obiectul evaluării separate).

Conform contractului subsecvent, construcțiile nu fac obiectul evaluării.

Amenajările terenurilor sunt următoarele :

- terenul dispune ca utilități- energie electrică si apa curenta;

ț

- forma terenului este dreptunghiulară.

Descrierea proprietăților este realizată folosind informațiile furnizate de entri Municipiului Ploiești și datele culese la fața locului de către evaluator.


>•' repivzqn fanții

.....\ • w* . j X" Z


  • 3.6. Date privind impozitele

Impozitul pe teren este de aproximativ 1000 lei pentru intravilanul orașului Ploiești. Impozitul a fost

calculat în mod teoretic, fără a fi efectuată o analiză detaliată asupra sa.

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

4.1. Ceu rnui buriu utiiizure u terenului cu fiinu liber

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru \ecesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - elemente teoretice

CMBU- este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

CMBU este analizată uzual în situațiile:

  • - cea mai bună utilizare a terenului considerat liber,

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:

  • - permisibilă legal;

  • - posibila fizic;

  • - fezabilă financiar;

-care conduce la cea mai mare valoare (maxim productivă);

în analiza celei mai bune utilizări a terenului presupus liber, s-au avut în vedere următorii factori: terenul este situat intr-o zonă rezidențială;

  • □     utilizarea proprietăților din imediata vecinătate si din zona este de proprietari rezidențiale;

  • □     forma și suprafața terenului pretabile unei construcții unifamiliale

în urma analizei acestor factori, s-a considerat că cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber este aceea de teren construit, cu destinație locuința unifamiliala.

CMBU a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietari ca fiind construita poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea parțiala sau an za onmhl'ti'riîp a ao      Qlf.^rn qBtzp

LViUlU-j Vil V7 VU11I.U111U l±W Lt UVVkJtVL U11V111UU V V.

Cea mai buna utilizare a unei proprietari imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie: permisibilă legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.

Atunci când ia decizia de a constitui un drept de proprietate asupra terenului, proprietarul nu tine întotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate interesul public.


Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata i __

construit pentru proprietatea imobiliara existenta - proprietate de tip rezidențial, locui iHa^șjifa^l&a^

Prin prisma criteriilor ce definesc noțiunea CMBU aceasta abordare peț^sibil^kgal, îndeplinește condiția de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productivă»!

-Ș \

4.2. Evaluarea terenului


7 ♦/

■ p c

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potențială (spre exemplu ca și construcție, ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de trecere pentru căi de transport). Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o categorie particulară de utilizatori.

Pe lângă utilitatea de bază a terenului, există multe principii și mulți factori care trebuie luați în considerare la evaluarea terenului.

în evaluarea oricărui tip de proprietate trebuie descris de fiecare dată și analizat atât terenul cât și amplasamentul.

Amplasamentul este un teren îmbunătățit/amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o anumită Utilizare (singulară sau mixtă).

O descriere a terenului sau a amplasamentului cuprinde o listă detaliată de date reale, închizând o descriere a bunului imobil, alte date oficiale înregistrate și informațiile caracteristicilor fizice.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt:

anticiparea;

schimbarea;

cererea si oferta;

s                     3

- substituția;

echilibrul;

Valoarea terenului este afectată în mod substanțial de interacțiunea dintre cerere și ofertă, dar utilizarea economică a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o anumită piață.

Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate în cadrul studiului de evaluare sunt:

Comparația directă;

4.2.1. Comparația directă

Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparațiilor vânzărilor, limitată de insuficiența de informații credibile și adecvate privind vânzări comparabile.

Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare.

Ea este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și proprietățile similare cu proprietatea în cauză, și care au fost vândute recent, sau au fost oferite spre vânzare.

-4*.

SC OPiNiOM SRL


Dat fiind faptul că în perioada actuală când tranzacțiile atat cu terenuri cât și alte imobiliare sunt greu identificabile și dificil de probat, în special în zona Ploiești, evajtia^ul .^^ntî^^t utilizat oferte de vânzare și terenuri.                                                    L


Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănai' afectează valoarea, care pot include diferențe în ceea ce privește:

- Drepturile de proprietate evaluate;

Condiții de vanzare;

Condițiile de finanțare;

  • -  Cheltuieli necesare imediat după vânzare;

  • -  Condițiile de piață la data evaluării;

  • -  T orAwtÎ+Î aV fin/ 7nmrp’

  • -  Caracteristici fizice;

- Utilități;

- Cea mai bună utilizare;

în vederea aplicării metodei s-a analizat piața imobiliară a Orașului Ploiești urmărind identificarea unor tranzacții cu terenuri în zona intravilană a acestuia.

întrucât în ultimul an evaluatorul nu a identificat tranzacții, s-au avut în vedere mai multe oferte de vânzare de terenuri din zone apropiate proprietății de evaluat.

în cadrul aplicării metodei s-a aplicat în unele cazuri o ajustare de negociere asupra prețului de oferta, informația fiind obtinuța din discuții cu proprietarii.

Terenurile oferite drept comparabile care fac obiectul studiului au fost terenuri libere sau cu construcții demolabile..

Elementele de comparație luate în calcul la aceasta tehnică au fost: Drepturi de proprietate; Condiții de vânzare; Condiții de finanțare; Condiții de vânzare; Cheltuieli necesare imediat după vânzare; Condiții de piață la data evaluării; Localizare (poziție)/ tip/ zonare; Suprafață; Front stradal; Acces teren; CMBU; Utilități.

Prezentarea comparabilelor, cu caracteristicile fiecăreia este prezentată în tabelul de mai jos.

ABORDARE PRIN PIAȚA, METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

Subiect

PROPRIETĂȚI COMPARABILE

A

B

c

Suprafața teren (mp)

1.694,00

1.050

1.000

1.650

DrLrt.41                       /CI IDA/wr»)

i ici țvicucu vaiii-aiuj țuwiwnis^j

/io nn

37,00

35 i

Date disponibile

Oferta

Oferta

Oferta

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10% i

Marja negociere (EURO/mp)

-4,30

-3,70

-3,50

Preț corectat (EURO/mp)

38,70

33,30

31,50

Motivare corecție

Ca urmare a discuțiilor avute cu proprietarii/agentii, am apiicat o ajustare negativa de 10% , in funcție de vechimea ofertelor si disponibilitatea de negociere a ofertantilor, reprezentând marja de negociere. Aceasta a fost obtinuta prin aplicarea analizei datelor secundare rezultând in urma prelucrării informațiilor obținute de la ofertanti si agenti imobiliari.

Ajustări specifice tranzacției

Drepturi de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

°i

Preț ajustat (EURO/mp)

38,70

33,30

31,50

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de finanțare

Normale

Normale

Normale

Normale

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

ol

Drct ais/CI IDfi/mn) ■ ■ WC. MJMWbML țknWI WJ I 1 » J-* J

Wj J w

V'WjW |

31,50

Motivare ajustare

------- ’V

Nu au fost necesare ajustări.                    ' Z

Condiții de vanzare

Independent

Independent

Independent

Independent

Ajustare (%)

0%

-^o%-

Ajustare (EURO/mp)

0

Preț ajustat (EURO/mp)

38,70

33,30

’■ ■■■ -•■5/31,50

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Cheltuieli necesare imediat după cumpărare

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Nu este cazul

Ajustare (EURO)

0,00

0,00

0,00

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Preț ajustat (EURO)

38,70

33,30

31,50

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de piața

mai 2018

iunie 2018

iunie 2018

iunie 2018

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat (EURO/mp)

38,70

33,30

31,50

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustări specifice proprietății

Localizare

Str. Fierarilor

26A

■■

Q_rlul

București, benzinăria

Petrom

str.

Ghighiului

zona B-dul

București

Ajustare (%)

-10%

-10%

-10%

A ii icta ro /PI

r              ~                   i i

r

3

-i<=;

VZ, I vz

Motivare ajustare

S-au aplicat ajustări negative comparabilelor A, B si C deoarece au o poziționare mai buna fata de subiect. Ajustarea s-a determinat pe baza analizei de piața a datelor secundare

Drum acces

pietruit

pietruit

asfaitat

asfaitat

Ajustare (%)

0%

-5%

-5%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

-1,67

-1,58

Motivare ajustare

S-au aplicat ajustări negative comparabilelor B si C deoarece au acces din strada asaltata iar subiectul din strada pietruita. Ajustarea s-a determinat pe baza analizei de piața a dateior secundare

Utilitari

energie electrica si

apa

energie electrica si gaze la limita canalizare si apa la 100ml

energie electrica, apa si gaze la limita

energie electrica si

AHA ~F--

Ajustare (%)

-19%

-22%

0%

Ajustare (EURO/mp)

-7,20

-7,20

0,00


CARACTERISTICI

A

B

of s. .......

■ O ș-/-'     /

OFERTA

OFERTA

ore Sta

r:

DENUMIRE

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

teren

rar wn

1 '’XZ'-'- Al 1   A o rc

! X 1—

PîOicStî

r îOîeSu

PÎOieSu

Ploiești A      ?'x,      -

7/-'. />■ -.

^.L

AMPLASAMENT

Str. Fierarilor 26A

zona B-dul București, benzinăria Petrom

str.

Ghighiului

zona B-dul București

PROPRIETAR

Primăria Ploiești

persoana fizica

persoana fizica

persoana fizica

suprafața

1.694,00

1.050

1.000

1.650

data inspecției

19.04.2018

iunie 2018

iunie 2018

iunie 2018

p ret/m p- ofe rta

?

43 00

37,00

35

valoare oferta

?

45150

37000

57750

Id anunț

7515988

165345073

MSH6621U9

contact

721262179

0721 056 348

733358130

pers fizica

pers fizica

ag imobiliara

alte caracteristici


Motivație ajustare

S-au aplicat ajustări comparabilelor A si B de 9 eurpf'irrfufetite^ de utilitățile de care beneficiază. Ajustarea s-a dete^BrriăPpe \ baza comparării proprietății 0 cu proprietatea B/°,£/

Suprafața

1.694,00

1.050

1.000

-.T-i

Ajustare (%)

-5%

-5%'

Ajustare (EURO/mp)

-1,80

-1,80

.....

Motivație ajustare

S-au aplicat ajustări negative comparabilelor A si B, deoarece au o suprafața de teren mai mica fata de proprietatea subiect. A fost comparata proprietatea C (asemantatoare subiectului) cu proprietatea B ( suprafața mai mica fata de subiect) si a rezultat o ajustare de 1,80 euro/mp pentru fiecare diferența de aproximativ 600 mp.

Deschidere (ml)

4Z,‘JU

Ort

O A

23,5

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Relieful/forma terenului

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Ajustare (%)

0%

0%

0%

r yjuuKwAi vz  —wi       i tț-f J

n nn

U) w

n nn W) w*_r

n nn

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Utilizare

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Regim de inaltime zonal

P+2

Similar

Similar

Similar

Ajustare (%)

rxnf

U70

rxtxf

U7O

r\t\f

U70

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustare neta pentru caracteritici specifice proprietății

-12,87

-13,99

-4,73

Preț ajustat (EURO/mp)

25,83

19,31

26,78

Ajustare totală netă (EURO)

-12,87

-13,99

-4,73

Ajustare totală netă (%)

-30%

-38%

-14%

Ajustare totală brută (EURO)

12,87

13,99

4,73

Ajustare totală brută (%)

29,93%

37,82%

13,50%

Suprafața teren (mp)

1.694,00

mp

Valoarea estimata (EURO/mp)

27

EURO/mp

VALOARE ESTIMATA

45.738

EURO

* cea mai mica ajustare totala bruta s-a efectuat pentru comparabila:

Conform tehnicii comparației directe, valoarea estimată a terenului este de 2?^um'hțp7<ădicâ euro / 211.438 lei..Valoarea nu include TVA.                                  țUcj.             *


738

2 '

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

Reconcilierea evaluării unei proprietăți imobiliare reprezintă analiza rezultatelor și concluziilor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietății.

în urma aplicării abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare pentru teren au fost obținute următoarele valori :

Abordarea prin comparație directă :

1. Valoare de piață teren = 27 euro/mp, adică 45.738 euro / 211.438 lei

Valoarea de piață teren 1694 mp = 27 euro/mp, adică 45.738 euro 211.438 lei

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revizuirea întregii lucrări și a datelor folosite.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fluid obținute uin surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasă de evaluator, este necesar să prezentăm următoarele considerente

Urmând criteriile prevăzute în analiza și reconcilierea rezultatelor:

  • - adecvarea metodelor: cea mai adecvată din punct de vedere al scopului întocmirii raportului este metoda comparației directe; conform standardelor în vigoare, nu a fost necesară utilizarea unei a doua metode dacă au fost identificate suficiente informații pentru comparația directă.

  • - precizia: calculele și informațiile primite și utilizate la metodele utilizate sunt corecte;

  • - cantitatea și calitatea informațiilor: se observă că cele mai multe informații de piață au fost utlizate la comparația directă, acestea provenind și din surse de încredere.

Referitor la aceasta valoare pot fi precizate următoarele:

  • - Valoarea a fost exprimată și este valabilă în condițiile și prevederile prezentului raport;

  • - Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • - Valoarea este o predicție;

  • - Valoarea este subiectivă;

  • - Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

  • - Imobilele au fost evaluate strict în ipotezele prezentate în raport și folosind estimările explicate în cadrul acestuia.

  • 4.4. Data raportului de evaluare Data raportului de evaluare este 05.06.2018.

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

Prezentul raport a fost întocmit de evaluator autorizați,


niernbiu titular ANE VAR,


cu specialitatea EPI.



■4».

ScbfHteJOV SRL



ANEXE






Teren-vedere exterior

Teren- vedere exterior


CA'."


ploiești 1


ovidki



SALVEAZĂ ANUNTUi,


Zor-a                                                           Te

re teren                                                    •■)

Teren

r?iJLI.('-e-3:Ț". 3!2â:<-l' •.'■-rcTiar.'el

pgitorr- aau se! itțp cu

hîîpS !i«îv.ir.‘Tt't«e.-i’ l.a'iliiir-piu'i: >.-- - CSOilip- 21 Un33.tl.-nl


Teren           Ploiești


Lajumate.ro



6/2/2018


Teren               1050mp,



•nor nene

wwii'uiili

240

recomandate


Ciedil imobiliar ini ' de la LitrainiemelBarik


Contactează


vS-an Ploie^f


Nu


Terenuri din:


6/2/2018


Teren                 1050mp,       - Lajumate.ro



Va

Ploiești județ Prahpv©



Generatei! tjy CtimScarsifr


-

Extravilan

Suprafața

Prgț


intravilan

1 000 ni*


Doru


Locui întâlnire:                         >va



6/5/2018


hitps:/7www,olxjo/adprintA?and-teren-intraviianJDbbLO1 Jsfrnl


6/2/2018





Strazi asfaltate, iluminat


Vioare pr&f hfJUS hs tel:

3.789,49 L?î



dc           ș; hi


J-2 .             Și

EXTRAS De CARTE FUNCiARÂ

PENTRU INFORMARE


Aii 7" ■ 7-Fioteît;


Â. Fartea

Nr. Cr vecbi:5'5340

TEREN intravilan                                                            Nr. cactscrâi v&țh-J 03322



Adresa. l-cc r-l3i4gti sri A-ya.-11 ’.-r, Kr 20    .-.-g r:.; ;;■..

<-=> j

Observații f Referințe

1

,,,..        twcrc l.fcyL'

McSU-r-i* ..R-J4   |

S. Partea l(. Proprietari și acte

I

j Înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale i

Referințe

41293, 13/06/2008

Po'-esș • ‘ 158 di." 27/05 ?r..'«g r--. ; i- ’-RlMARia      -ț-| (dijpcrl: c ■

PRIMARA PlOiES^I"

1 ' Ț 12/13 Ț Ț. 2!' < e Ti :S CC

tabulare. drept Je PROPSIăTA. E-eșț'rj -e, dcbanc : r. • ■ Lt-vț c-jtal |?CtU5!S 1"

AȘ,

( 1 STAN 1G?4

11349 / 19/02/2013

,/»<.'. Ad”Vnistrd?'< nr. .ri293, din ?4 "6/2.'Tc ■■ nis țJt-CC"J

p.j Ist resprșe cei etfra d- radiate intru *iri ru a hs- p.fzar-tet cxurne/cu schciî-M ;? : re erst^ •■■.• cmc"- ;

7-1

G Partea Iii. SARCINI .

înscrie'-: privind desmeir.bramîntele drepturi de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

----------------------.--------------------------------------1

f

’i

(Uf) • •

!iisje±s

Ițnda sui

țiiatu5ss eiUi5ur<i

! SMirițj

jisund

JVJ&u^îHAi

•FU13U4IÎJ.U


T 21


.IV «’p1

,$ țm js -.


c.

'.nu^r.


Ujp

(?o9 i     v<i     4iri>

alu^-y, i i^j^sgq

-■una-r.?;)

___- — - u                           - .  -                 1   ,       -                            - .     I - 1

u-^ue} ej e.te9jij-.4?,i -sq











R M A

n nrn î. rKAiH’^ t


( II H





jt £■* ■-•

AAÎanu

JifJ.

* r » » 4

£ M.n

SE

1

ijîMi 1

■ A HL





xttrji              :* f:              fi.


V îl j


îi


K-* i «ii* * tAehwar




JULIL' ■'G- Fi ;■

i r<. , ■


j'


5 h;

■; d’


s H b..-?iV•■-'      >>’ £<‘'

Prah a domnului 5 •‘   - i< jwl B

2-G ■' | i’ (        pronunîțță. de Cvrtt



de


Raț ~ruUI


A|X >04        î» «j


■■ Imcbil

t-chric


care fbnrțcază cbi-


■i


S'


;;;••■••••••


șWtca

■ftl


-GciG


expert


P-- iri


* id ...£ kxk.nță.

1 ■


’"i.        ■’r •h’G

O (*n ’i J       ?

i/'

pmtej eă-


; --V execut rr;;

* Ț t ‘         . j


p er

i t > i: lî ''


d'AS i?. (a . d


pi a îrd


- . ■• <1;4

■ sM t ni pa.


»Sn.ei indreptițiU a d


f<r h .aihav dc nnblfci’


>.rș


(Si


nn o


$■-


A.rt.4


‘>n


\rt.5*


cepi'i rbd ct


: ua.


v A GV


iCcare Pair


IG'CG : aG'G. Pil.-,

d . ' '


i .;.i


•îi;


t. pirarea          ikn

, prezentei dispoziții ia Piui r ari

cj        ic; ,xk'îuiG


-âz. hi td- 5.

. Clhil ' «V

Ploic>u . u Di'


ce 3 ai>> de da;â


a aduce la


eeplinîre


de 30 de-'ti te de


ni








s. f ■ ■; v..k

i:

\ -t








?










1

Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecție Stereo 70 șl sunt rotunjite ia 1 milimetru.

2

Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.

3

Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiești, se inscrie in cartea funciara si se soluționează de către registratorul-sef

4

Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite la 1 milimetru.

5

Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât Valoarea 1 milimetru.