Hotărârea nr. 381/2018

Hotãrârea nr. 381 privind înstrăinarea prin vânzare a terenului în suprafață de 30,00 mp, situat în Ploieşti, str. Democrației nr. 96, nr. cadastral 143469, Carte Funciară 143469, către domnul Minea Octavian


HOTĂRÂREA NR. 381

privind înstrăinarea prin vânzare a terenului în suprafață de 30,00 mp, situat în Ploiești, str. Democrației nr. 96, nr. cadastral 143469, Carte Funciară 143469, către domnul Minea Octavian

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive nr. 178/07.09.2018 a domnilor consilieri: Dănescu Ștefan, Stanciu Marilena, Vîscan Robert Ionuț, Dragulea Sanda, Mateescu Marius Nicolae, Văduva Sorin, Hodorog Bogdan, precum și Raportul de specialitate comun al Direcției Gestiune Patrimoniu nr. 281/07.09.2018, al Direcției Economice nr.92/10.09.2018 și al Direcției Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte nr. 1209/10.09.2018 privind aprobarea înstrăinării prin vânzare către domnul Minea Octavian a suprafeței de teren de 30,00 mp, situată în Ploiești, str.Democrației nr. 96, identificată cu nr. cadastral 143469, Carte Funciară 143469;

Având în vedere procesul verbal și raportul din data de 05.09.2018 al Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local al Municipiului Ploiești - Valorificare Patrimoniu, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale;

Luând în considerare adresa înregistrata la municipiul Ploiești sub nr. 19838/07.10.2016 a domnului Minea Octavian;

Ținând cont de art. 4 din Legea nr. 213/1998, privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul prevederilor art. 36 alin. (1), alin. (2), lit. c), alin. (5) lit. b), art.45 alin. (3) și art. 123 din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 însușește raportul de evaluare nr. 118/07.06.2018, revizuit în data de 01.08.2018 întocmit de către S.C. Opinion S.R.L. pentru terenul în suprafață de 30,00 m.p., situat în Ploiești, str. Democrației nr. 96, identificat cu nr. cadastral 143469, Carte Funciară 143469, care constituie Anexa nr. 1, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2 Stabilește valoarea terenului menționat mai sus, ce face obiectul înstrăinării prin vânzare, la suma de 25.703 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A.

Art. 3(l)Aprobă înstrăinarea prin vânzare către domnul Minea Octavian a terenului ce aparține domeniului privat al municipiului Ploiești, în suprafață de 30,00 m.p., cu nr. cadastral 143469, Carte Funciară 143469, situat în Ploiești, str.Democrației nr. 96, identificat conform planului de situație - anexa nr. 2 ce face parte integrantă din prezenta, în următoarele condiții:

  • a) achitarea integrală de către domnul Minea Octavian a prețului de vânzare a terenului sus menționat, în sumă de 25.703 lei, la care se adaugă cota legală

de T.V.A., în termen de maxim 60 de zile calendaristice de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești,

  • b) contractul de vânzare - cumpărare, ce are ca obiect terenul sus menționat, să fie încheiat în termen de cel mult 30 zile lucrătoare de la data la care cumpărătorul face dovada plății;

  • c) cumpărătorul are obligația de a suporta cheltuielile aferente efectuării raportului de evaluare până la data perfectării contractului și cele ocazionate cu perfectarea contractului de vânzare cumpărare.

(2) în cazul nerespectării condițiilor prevăzute la art. 3(1), contractul de vânzare-cumpărare nu se va încheia.

Art. 4 împuternicește Primarul Municipiului Ploiești să semneze contractul de vânzare - cumpărare în condițiile stabilite prin prezenta hotărâre.

Art. 5 Direcția Gestiune Patrimoniu, Direcția Economică și Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 6 Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștință publică prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 27 septembrie 2018

Contrasemnează: 7

SECRETAR/


1                                              -••—"‘'‘si

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,

George Sorin Niculae BOTEZ; :              Laurentiu DiTU

LA A\CL


SC OPINION SRL


INTRAVILAN,

PLOIEȘTI, STR. DEMOCRAȚIEI,

NR.96, JUD. PRAHOVA,

SUPRAFAȚĂ DE 30 MP,

BENEFICIAR

Municipiul Ploiești DATA

07.06.2018

Nr. Raport

118/07.06.2018

Revizuit 01.08.2018


NR.CAD.143469

CĂTRE,

Municipiul Ploiești

Conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018, avem plăcerea să vă prezentăm Raportul de Evaluare a proprietății imobiliare teren intravilan, situat în Ploiești, Str. Democrației, nr.96, Jud. Prahova, suprafață de 30 mp, Nr.Cad. 143469. Conform observațiilor clientului, prezentul raport revizuit înlocuiește raportul revizuit din 29.06.2018, care devine nul.

Prin prezenta scrisoare declarăm că nu avem niciun interes prezent sau viitor în legătură cu proprietatea ce face subiectul acestei evaluări, iar angajamentul subsemnaților nu este condiționat de estimări sau de rezultatul evaluării.

Investigațiile, analizele efectuate și concluziile rezultate au avut la bază informațiile și documentele puse la dispoziție de către Municipul Ploiești, precum și datele, documentele și informațiile culese de către evaluator la fața locului în cursul inspecției.

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018.

Opinion SRL Expert evaluator:

Cuprins

Capitolul 1

  • 1.1 .Certificarea evaluatorului

    • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

Capitolul II

  • 2.1. Identificarea lipului de evaluare și a tipului de raport

  • 2.2 Identificarea evaluatorului

    • 2.3. Identificarea clientului

2.4.Identificarea utilizatorului

  • 2.5. Scopul evaluării

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

  • 2.10. Amploarea investigației

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • 2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

  • 2.14. Confirmarea conformității cu SEV......................................................................................................... 11

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

  • 3.3. Date despre aria de piață

  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

  • 3.5. Descrierea terenului

  • 3.6. Date privind impozitele

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

  • 4.2. Evaluarea terenului

  • 4.2.1. Comparația directă

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

  • 4.4. Data raportului de evaluare

  • 4.5. Calificările evaluatorilor

ANEXE

Capitolul I

  • l.l.Certificarea evaluatorului

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest studiu sunt adevărate și corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului studiu de evaluare și nici un interes sau influență legate de părțile implicate.

Precizăm faptul că onorariul pentru realizarea prezentului studiu nu are nici o legătură cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de valori.

Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru ale ANE VAR.

Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 compuse din ediția 2018 a Standardelor la care se adaugă Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV), ediția 2018.

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, care a fost însoțit de reprezentanții clientului. Raportul de evaluare a fost întocmit în baza ipotezelor prezentate în cadrul său și în baza estimărilor făcute de evaluator, de asemenea prezentate în cadrul raportului. Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR.

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Opinion SRL Expert evaluator:

  • 1.2. Rezumatul concluziilor importante

    OBIECTUL EVALUĂRII

    Terem intravilan cu o suprafață de 30 mp,

    Nr.Cad. 143469

    ,LOCALIZARE

    Ploiești, Str. Democrației, nr.96, Jud. Prahova

    DOMENIU

    Privat

    PROPRIETAR

    Municipiul Ploiești

    ACTE DE PROPRIETATE

    HCL 267/29.11.2006 și anexa 3

    SCOPUL EVALUĂRII

    Stabilirea valorii de piață a terenului

    DESTINATAR RAPORT

    Municipiul Ploiești

    DATA INSPECȚIEI

    19.04.2018

    DATA EVALUĂRII

    07.06.2018

    MONEDA

    Euro/Ron

    CURS DE REFERINȚĂ

    4.6564 LEI/EURO

    VALOAREA DE PIAȚĂ

    5.520 Euro (25.703 lei) echivalent 184 euro/mp

    Valorile de piață estimate de către evaluator nu conțin T.V.A.

Capitolul II

2.1 Identificarea tipului de evaluare și a tipului de raport



Prezentul reprezintă un raport de evaluare explicativ în formă scrisă.



  • 2.2 Identificarea evaluatorului

Studiul de evaluare este întocmit de către Opinion SRL, cu sediul în Craiova, Str. G.Pleșoianu, nr.26, Bloc 33, Apartament nr.l, județ Dolj, CIF 35629810, J16/291/2016, membru corporativ ANEVAR cu autorizație nr. 0551, prin expert evaluator Florian Robescu nr. Leg. 18215. Cu ocazia efectuării studiului, evaluatorul poate oferi o valoare obiectivă și imparțială. Nu există niciun conflict de interese pentru evaluator. Fiind membru ANEVAR, evaluatorul are competența necesară pentru efectuarea misiunii de evaluare.

  • 2.3. Identificarea clientului

Clientul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr.

2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre. Evaluarea se efectuează conform contractului cadru nr. 11731/25.05.2017 și a contractului subsecvent 7708/19.04.2018.

  • 2.4. Identificarea utilizatorului

Utilizatorul raportului este Municipiul Ploiești, CIF 2844855, cu sediul în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 2, jud. Prahova, reprezentată de dl. Primar Adrian Florin Dobre.

  • 2.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării este determinarea valorii de piață a bunului imobil.

  • 2.6. Identificarea proprietății de evaluat

Proprietatea imobiliare de evaluat, teren intravilan, este situata în Ploiești, str. Democrației, nr. 96, jud. Prahova, nr.cad. 143469.

Terenul are suprafață totală de 30 mp, categorie de folosința curți construcții, conform extrasului de carte funciară nr. 92191/06.10.2017 furnizat de către client. Terenul aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești. Terenul a fost identificat pe baza documentației puse la dispoziție înainte de efectuarea verificărilor în teren iar reprezentantul Primăriei a însoțit echipa la vizualizarea locațiilor.

Locație:


Colegiul Național Jean Mannet


vr TT

s

<z»


^.CI<rj«yi.SaiîUL



13 DecerrbrieH Q


Biserica Sfântui Panteiimcn


Piața Muzicanți


Sala de Sport

Leonard Doroftel





9

Școala George Ccșbuc


Grădiniță cu Program


Prelungit Numărul 32


UGrădinița Sfinții

▼ Arhangheli Mihail



•-îcw victor S.’avescu

i       1.              9

cro

Giupui Școlar^

Administrativ si de.. 11

X

CV

2

•4*

^jaw> ț

**

5* g* |

i

O

<5

Dale cajt<tf-ăfice«2918 6m>jte ftcmârva Conui “ Tri

feedtatk 59 m t......

——i



Fig,2 Imobil subiect, Str. Democrației, Nr.96, Ploiești - Vedere Satelit

  • 2.7. Identificarea drepturilor asupra proprietății

    A? cu Anexa


Proprietarul imobilului este Municipiul Ploiești conform HCL 267/29.11.2006 împreună

3 a Hotărârii, furnizată de către client. Terenul aparține domeniului privat.                   *•

Conform Standardelor de Evaluare 2018, SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare: - -

CI Un drept asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

  • (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

  • (b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de posesie și de dispoziție de o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

  • (c) un drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de posesie sau de dispoziție, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de folosință numai pentru o anumită activitate.

C3 Deși în diferite țări se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un anumit scop sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica terenului și a construcțiilor de a fi imobile semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu în mod efectiv, terenul și construcțiile. Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și construcțiilor, chiar daca la estimarea valorii unui imobil se tine cont si de caracteristicile fizice ale terenurilor si construcțiilor.

In consecința, prezentul raport de evaluarea estimează valoarea dreptului de proprietate al imobilului, si nu a imobilului văzut in forma fizica.

In acest caz, dreptul de proprietate asupra imobilului nu se extinde si asupra altor imobile aflate pe suprafata/in incinta sa, asupra carora alta persoana deține dreptul de proprietate.

  • 2.8. Tipul valorii și definiția acesteia

Tipul valorii estimate este valoarea de piață.

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacției ipotetice, relația și motivația părților și măsura în care activul este expus pe piață. Tipul adecvat al valorii va fi diferit în funcție de scopul evaluării.

Tipul valorii ar trebui să fie în mod clar diferențiat de:

  • •  abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicație asupra valorii;

  • •  tipul activului care este evaluat;

  • •  starea efectivă sau ipotetică a unui activ, la momentul evaluării;

  • •  orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele fundamentale în situații specific

    /X- ■ aV4

    Obiectul prezentului raportului de evaluare îl reprezintă estimarea valorii de piață,jQpnfbrm SEV 100, valoarea de piață este definite astfel:                                                                             ’

    Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schifnbăt(ă) evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărti&tpai^' fldi^iih marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

    Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

    >


”suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clause sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii speciale;

”un activ ar putea fi schimbat” se referă la faptul că valoarea unui activ este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării;

”la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date;

”între un cumpărător hotărât" se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest comparator nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează ”piața”;

”și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic;

”într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursalesau între proprietar și chiriaș, care ar face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent;

”după un marketing adecvat" înseamnă că activul ar fi expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o

SC OPWON SRL

7 f

b. -•

......

perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este-A acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat i departicipanți de pe piață. Perioada de expunere este situate înainte de data evaluării^ # AM;


> ”în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune, că iatâi cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât simt informați, de o manieră rezonabilă;despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date.

De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării;

> ”și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte estemotivată să facă tranzacția, dar niduna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 2.9. Data efectivă a opiniei asupra valorii

Data la care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii de piață a proprietății este 07.06.2018. Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 07.06.2018 este : 1€ = 4.6564 lei.

  • 2.10. Amploarea investigației

în ziua inspecției, 19.04.2018, evaluatorii Opinion SRL s-au deplasat la adresa imobilului împreună cu reprezentantul Municipiului Ploiești, Ștefan Georgian. S-a permis accesul evaluatorilor și a furnizat toate detaliile solicitate cu privire la bunurile evaluate. Nu au existat limitări sau restricții, au fost realizate fotografii precum și un interviu cu reprezentantul proprietarului. Terenul a fost identificat cu ajutorul reprezentantului Primăriei Ploiești. Alte informații au fost preluate din documentele furnizate de Primăria Municipiului Ploiești.

Conform GEV 630 ” De regulă, pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie inspectată. Neinspectarea sau inspecția parțială a proprietății imobiliare trebuie menționată în raportul de evaluare, inclusiv motivul neefectuării acesteia sau inspectării parțiale, motiv care trebuie să fie bine justificat.” în cazul prezentei lucrări de evaluare, inspecția proprietății a fost permisă de către proprietar și realizată integral.

  • 2.11. Natura și sursa informațiilor utilizate

Informațiile utilizate în elaborarea studiului de evaluare au fost obținute din multiple surse: Informații generale:

  • -   Informații de pe piața imobiliară, agenții imobiliare, ziare, prospectări alefpieței imobiliate,

verificări personale;


  • -   Informării publice de pe internet                                              !l 1-2

  • -  Baza de date a evaluatorului.

Informații specifice proprietății:

  • - încheiere și Extras CF 92191/06.10.2017

  • - HCL 267/29.11.2006 cu anexa 3

  • - Plan de încadrare în zonă

  • 2.12. Ipoteze și ipoteze speciale

  • - Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu se respectă aceste cerințe valoarea de piață va fi afectată;

  • - Informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorilor de către beneficiarul lucrării au fost considerate corecte și că reflectă întocmai situația reală a bunurilor;

  • - Evaluatorul nu își asuma nici o responsabilitate cu privire la situația juridică a bunurilor;

  • - Nu au făcut obiectul constatărilor din teren detectarea defectelor ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații și nici pentru obținerea studiilor de expertiză tehnică necesare pentru descoperirea lor;

  • - Studiul de evaluare analizează implicațiile ce decurg din condițiile de suprafață, nefacându-se nici o analiză de mediu, de subteran sau de adâncime sau vreo evaluare a impactului unor posibile acțiuni trecute de degradare a mediului sau radiații periculoase care ar putea afecta valoarea;

  • - Estimările valorilor de piață ale proprietăților imobiliare care fac obiectul prezentului raport au fost făcute în condițiile în care acestea sunt libere de sarcini;

  • - Se presupune că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare evaluate este bun și marketabil;

  • - Informațiile despre evoluțiile pieței imobiliare în localitățile menționate mai sus au fost obținute de la agenții imobiliare active în zonele respective, societăți de construcții, investitori și proprietari - aceste informații sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe;

  • - Informațiile privind utilități, și alte asemenea au fost preluate din declarațiile clientului și din inspecția la fața locului.

Terenul a fost evaluat ca fiind liber conform explicațiilor de la punctul 2.7.

Evaluarea a fost întocmită în ipoteza în care, de la data inspecției, nu au intervenit schimbări de natură să influențeze valoarea;

Evaluarea s-a efectuat in lipsa Certificatului de Urbanism, in ipoteza in care terenul este construibil/pot fi efectuate demersuri pentru a primi autorizațiile necesare, suportând construcție de tip anexa rezidențial.

în cazul în care oricare dintre ipotezele utilizate în realizarea prezentului raport se dovedește a fi eronată, evaluatorul își rezervă dreptul de a întocmi un nou raport în baza informațiilor suplimentare furnizate.

A V

2.13. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare


•                                    f.j,

raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clietih^ui,-ăutpi


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este pernțisă folbșirȘă^/7 raportului de către o terță persoana fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clietih-jîui, evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nicio persoana în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport;

Acest raport este confidențial, destinat exclusiv beneficiarului și poate fi folosit numai în scopul menționat în raport în condițiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate față de o terță persoană care să poată face uz de el).

2.14. Confirmarea conformității cu SEV

Prezentul studiu de evaluare este conform cu prevederile Standardelor de Evaluare ANEVAR 2018.

CAPITOLUL III: Prezentarea datelor

  • 3.1. Descrierea situației juridice

Dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor aparține Municipiul Ploiești conform HCL 267/29.11.2006 .Terenul aparține domeniului privat. Conform extrasului de CF nr. 92191/06.10.2017 nu exista sarcini intabulate. Nu a fost furnizat extras CF actualizat, se presupune că dreptul de proprietate este bun, marketabil și nu există informații suplimentare față de datele din extrasul furnizat.

  • 3.2. Istoricul vânzărilor anterioare și ofertelor curente

Terenul aparține Municipiului Ploiești, domeniul privat. A fost înscris în domeniul privat conform HCL 267/29.11.2006.

  • 3.3. Date despre aria de piață

Piața este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețurilor; toate piețele sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor care, la rândul lor, se află sub acțiunea unor influențe sociale, economice, fizice, etc.

Analiza ofertei și cererii

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un interval de timp.

Tendințele pieței imobiliare pentru perioada următoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt, printr-o stagnare a ofertei și o creștere a cererii.

r ■ c ’i -          ■ ■ A -v

Echilibrul pieței

Cererea este constantă pe un trend ascendent, oferta relavitv mai mică cu tendința_de stagnare fiind1 . influențată de factorii economici curenti. în consecință se poate concluziona că piața iiifiebiliară detipul’ ’

proprietății evaluate, se află într-un dezechilibru relativ în favoarea cererii.


  • 3.4. Analiza pieței imobiliare

Informații generale despre piața imobiliară din România

Conform business24.ro, contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare in anul 2018, cu toate ca situația la nivel macro nu se mai bucura de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arata intr-o analiza realizata de o companie de consultanta imobiliara internaționala, remisa vineri AGERPRES.

Situația economica din Romania anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criza', spun analiștii imobiliari care apreciaza ca Romania poate depăși performantele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale si de Est si in 2018, marcand inca un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 in analiza realizata de Colliers International vizeaza evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât in majoritatea tarilor din UE, piața forței de munca, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând in considerare reducerea stimulentelor fiscale si înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creșterea PIB va încetini pana la un nivel mai sustenabil (spre 5%), insa Romania va continua sa fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasa. După acumularea in 2017 a unui volum investitional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro si amanarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se asteapta in 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro.

O alta tendința, migratia (interna si externa) va deveni din ce in ce mai relevanta. Tiparul migratiei interne sugerează o preferința in creștere pentru principalele orașe din Romania - Cluj-Napoca, Timișoara si Iași, in detrimentul Bucurestiului, astfel ca marile companii vor viza extinderea sau înființarea unor birouri in afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al romanilor care lucrează in alte tari si care ar putea incepe sa se intoarca in tara in număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce in ce mai puternica, mai ales in condițiile intensificării comerțului electronic, in timp ce dezvoltările speculative vor creste in număr.

Infrastructura slaba va constitui in continuare o problema. In 2017, au fost livrați 24 km de autostrada, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritatile. Expertii in domeniu avertizează ca 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spatii de birouri vor fi mai mari in 2018 fata de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, insa dezvoltatorii devin mai precauti.

Piața foitei de munca va fi mai încordata anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere si oferta pe piața forței de munca a crescut, in timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea putini in comparație cu nevoile angajatorilor.

In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București in următorii ani, ci doar cateva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra imbunatatirii situației orașelor cu deficit de spatii modeme de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori.

Retailul oniine nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. In procesul decizional, romanii doresc de regula sa vada un produs inainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentrțî mall-uri. Pentru a face feta mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie sa se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber: mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food court si de servicii precum cinema si terenuri de joaca pentru copii.

Cererea pentru terenuri va continua sa vina din partea segmentului rezidențial: Luând in considerare creșterea salariilor si a intenției de a achiziționa o locuința, proiectele rezidențiale vor continua sa ramana principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale in zonele invecinate.

Informații specific referitoare la piața proprietății subiect

Pentru analizarea pieței de oferte referitoare la vânzări de terenuri în Ploiești, in zona subiect au fost analizate un număr de 41 proprietăți oferite spre vânzare, cu diferite suprafețe, având aceeași întrebuințare ca și proprietatea subiect. Analiza s-a efectuat utilizând platforme specializate de analize imobiliare (analizeimobiliare.ro).

Valorile variază între 102 euro/mp și 293 euro/mp, în funcție de utilități, amplasare, acces și apropiere de zonele favorabile ale orașului. Prețul mediu a ofertelor analizate este de 211 euro/mp. Analiza detaliată este prezentată mai jos:

9 Harta i

Informații

Proprietatea evaluata

Ariariep.ft?anal'zata HI proprietari)

medie

minim

ma im

Preț oferta/vanzare (€)

-

103.050

39.650

3.375.000

Preț (€/mp)

211

102

293

Zile plata

-

277

17

2.333

Suprafața teren (mp;

30

500

230

27.000

Front stradal

-

14

4

65

Utflîtati generate

Curent apa. gaz. canalizare

Curent    Curent

apa,       apa, gaz.

canalizare canalizare

Analizele de piață au fost efectuate de evaluator, pe baza ofertelor identificateLpe site-unle specializate și utilizând platforme specializate. Ofertele nu au fost ajustate în niciumfol, fiind preluateJn:; forma originală. Din analiză au fost eliminate extremele, rezultând prezentele valori’ Mediile au fost* calculate folosind diverse metode, conform raționamentului profesional. Studiul de piață în^eăreCșă dfe^iid imagine de ansamblu a pieței imobiliare din zonă, și nu oferă intervale clare sau obligaîofii Sîcare tf^?uie încadrată valoarea bunului. Valoarea imobilului poate sa difere considerabil față de mediile analizelor de piață, în funcție de caracteristicile specifice. Evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru corectitudinea datelor preluate din anunțuri, acestea aparținând proprietarilor.

  • 3.5. Descrierea terenului

Conform datelor primite de la client terenul este amplasat în intravilanul orașului Ploiești, si are o suprafață de 30 mp. Accesul la teren se realizează prin drum cu servitute din stradă asfaltată conform planului de încadrare în zonă și a informațiilor primite cu ocazia inspecției.

Terenul este situat într-o zonă preponderent rezidențială.

Pe suprafața terenului au fost identificate alte bunuri imobile - un garaj.

Conform contractului subsecvent, construcțiile nu fac obiectul evaluării.

Amenajările terenurilor sunt următoarele :

  • - terenul dispune de utilități complete (apa curentă, canalizare, energie electrica, gaz);

  • - forma terenului este dreptunghiulară.

Descrierea proprietăților este realizată folosind informațiile furnizate de către reprezentanții Municipiului Ploiești pe baza documentației și datele culese la fața locului de către evaluator.

  • 3.6. Date privind impozitele

Impozitul pe teren este de aproximativ 100 lei pentru intravilanul orașului Ploiești. Impozitul a fost calculat în mod teoretic, fără a fi efectuată o analiză detaliată asupra sa.

Capitolul IV: Analiza datelor și concluziile

  • 4.1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - elemente teoretice

CMBU- este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

CMBU este analizată uzual în situațiile:

  • - cea mai bună utilizare a terenului considerat liber,

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

CMBU a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:

  • - permisibilă legal;

  • - posibila fizic;

  • - fezabilă financiar;

-care conduce la cea mai mare valoare (maxim productivă);


în analiza celei mai bune utilizări a terenului presupus liber, s-au avut în vedere următorii factori

  • □     terenul este situat intr-o zonă rezidențială;

  • □     utilizarea proprietăților din imediata vecinătate si din zona este de proprietăți rezidențiale;

  • □     forma și suprafața terenului pretabile unei construcții anexa de tip rezidențial

  • □     suprafața mică pentru construcții de tip industrial

în urma analizei acestor factori, s-a considerat că cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber este aceea de teren construit, cu destinație rezidențială (anexa).

CMBU a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți ca fiind construita poate fi continuarea utilizării existente.

Cea mai buna utilizare a unei proprietari imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie: permisibilă legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productive.

Atunci când ia decizia de a constitui un drept de proprietate asupra terenului, proprietarul nu tine întotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate interesul public.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit pentru proprietatea imobiliara existenta - proprietate de tip rezidențial, anexa.

Prin prisma criteriilor ce definesc noțiunea CMBU aceasta abordare este permisibilă legal, îndeplinește condiția de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva.

  • 4.2. Evaluarea terenului

Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potențială (spre exemplu ca și construcție, ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de trecere pentru căi de transport). Dacă terenul are utilitate pentru o anumită utilizare și există cerere pentru acea utilizare, terenul are valoare pentru o categorie particulară de utilizatori.

Pe lângă utilitatea de bază a terenului, există multe principii și mulți factori care trebuie luați în considerare la evaluarea terenului.

în evaluarea oricărui tip de proprietate trebuie descris de fiecare dată și analizat atât terenul cât și amplasamentul.

Amplasamentul este un teren îmbunătățit/amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o anumită utilizare (singulară sau mixtă).

O descriere a terenului sau a amplasamentului cuprinde o listă detaliată de date reale, incluzând o descriere a bunului imobil, alte date oficiale înregistrate și informațiile caracteristicilor fizice.

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt:

  • -   anticiparea;

  • -  schimbarea;

  • -   cererea și oferta;

  • -   substituția;

  • -   echilibrul;                                                                        fa V .J

Valoarea terenului este afectată în mod substanțial de interacțiunea dintre cerere și ofertă, dar utilizarea= țgj’î ’                  r.;»        s*--.    :>

economică a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o anumită piață.

Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate în cadrul studiului de evaluare sunt: ■

  • -  Comparația directă;                                                            ■

    ■’3 ’J


4.2.1. Comparația directa

Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparațiilor vânzărilor, limitată de insuficiența de informații credibile și adecvate privind vânzări comparabile.

Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare.

Ea este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și proprietățile similare cu proprietatea în cauză, și care au fost vândute recent, sau au fost oferite spre vânzare.

Dat fiind faptul că în perioada actuală când tranzacțiile atat cu terenuri cât și alte tipuri de proprietăți imobiliare sunt greu identificabile și dificil de probat, în special în zona Ploiești, evaluatorul a identificat și utilizat oferte de vânzare și terenuri.

Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănările și diferențele care afectează valoarea, care pot include diferențe în ceea ce privește:

  • -  Drepturile de proprietate evaluate;

  • -  Condiții de vanzare;

  • -   Condițiile de finanțare;

  • -  Cheltuieli necesare imediat după vânzare;

  • -  Condițiile de piață la data evaluării;

  • -  Localizarea (poziția)/ tip/ zonare;

  • -  Caracteristici fizice;

  • -  Utilități;

  • -  Cea mai bună utilizare;

în vederea aplicării metodei s-a analizat piața imobiliară a Orașului Ploiești urmărind identificarea unor tranzacții cu terenuri în zona intravilană a acestuia.

întrucât în ultimul an evaluatorul nu a identificat tranzacții, s-au avut în vedere mai multe oferte de vânzare de terenuri din zone apropiate proprietății de evaluat.

în cadrul aplicării metodei s-a aplicat în unele cazuri o ajustare de negociere asupra prețului de oferta, informația fiind obtinuța din discuții cu proprietarii.

Terenurile oferite drept comparabile care fac obiectul studiului au fost terenuri libere sau cu construcții demolabile..

Elementele de comparație luate în calcul la aceasta tehnică au fost: Drepturi de proprietate; Condiții de vânzare; Condiții de finanțare; Condiții de vânzare; Cheltuieli necesare imediat după vânzare; Condiții de

r

SC OPINION SRL

piață la data evaluării; Localizare (poziție)/ tip/ zonare; Suprafață; Front stradal; Acces - teren; CMBU^^ Utilități. Prezentarea comparabilelor, cu caracteristicile fiecăreia este prezentată în tabelul $emiai jos.    ! *■

CARACTERISTICI

COMPARABIL E

A

8

C

OFERTA

OFERTA

OFERTA

DENUMIRE

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

teren intravilan

LOCALIZARE

Ploiești

Ploiești

Ploiești

Ploiești

AMPLASAMENT

Str. Democrației

96

zona Piața

Anton

zona Biserica Sf Pantelimon

zona Democrației

PROPRIETAR

Primăria Ploiești

persoana fizica

persoana fizica

persoana fizica

suprafața

30,00

315

400

631

data inspecției

19 04.2018

iunie 2018

iunie 2018

iunie 2018

pret/mp-oferta

?

174,60

162,00

180,00

valoare oferta

7

54999

64800

113580

id anunț

709872

REF370911346

X2L8130BU

contact

0721 330 256

729219900

0733 358 130

ag imobiliara

ag imobiliara

ag imobiliara

alte caracteristici

Construcție pe teren din cărămidă, Aed = 109 mp

Construcție pe teren din cărămidă, Aed = 60 mp

Nu este cazul

ABORDARE PRIN PIAȚA, METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚA (TEREN)

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

Subiect

PROPRIETĂȚI COMPARABILE

A

B

C

Suprafața teren (mp)

30,00

315

400

631

Preț (oferta/vanzare) (EURO/mp)

194,00

180,00

200

Date disponibile

Oferta

Oferta

Oferta

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10%

Marja negociere (EURO/mp)

-19,40

-18,00

-20,00

Preț corectat (EURO/mp)

174,60

162,00

180,00

Motivare corecție

Ca urmare a discuțiilor avu aplicat o ajustare negativa de ofertelor si disponibilitatea reprezentând marja de nego prin aplicarea analizei dateloi prelucrării informațiilor obții imob

te cu proprietari 10% , in funcție de negociere a ciere. Aceasta e secundare rezi iute de la oferta iliari.

/agenții, am de vechimea ofertantiior, fost obțin uta jltand in urma nti si agenti

Ajustări specifice tranzacției

Drepturi de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

174,60

162,00

I /   180,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

J p.             "

Condiții de finanțare

Normale

Normale

Normale

Normale

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

o* i

Preț ajustat (EURO/mp)

174,60

162,00

180,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Condiții de vanzare

Independent

Independent

Independent

Independent

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0

0

0

Preț ajustat (EURO/mp)

174,60

162,00

180,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Cheltuieli necesare imediat după cumpărare

Nu este cazul

Construcție pe teren din cărămidă, Aed = 109 mp

Construcție pe teren din cărămidă, Aed = 60 mp

Nu este cazul

Ajustare (EURO)

12,11

5,25

0,00

Ajustare (%)

7%

3%

0%

Preț ajustat (EURO)

186,71

167,25

180,00

Motivare ajustare

Ajustarea tine cont de costul necesar demolării eventualelor construcții demolabile existente pe terenurile comparabile. Comparabilele A, si B beneficiază de construcții din cărămidă pe teren si a fost calculat un cost de 35euro/mp demolabil / la suprafața de teren

Condiții de piața

iunie 2018

iunie 2018

iunie 2018

iunie 2018

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat (EURO/mp)

186,71

167,25

180,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustări specifice proprietății

Localizare

Str. Democrației 96

zona Piața Anton

zona Biserica Sf Pantelimon

zona Democrației

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0

0,00

Motivare ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Drum acces

servitute

asfaltat

asfaltat

asfaltat

Ajustare (%)

-5%

-5%

-5%

Ajustare (EURO/mp)

-9,34

-8,36

-9,00

Motivare ajustare

S-au aplicat ajustări negative tuturor comparabilelor de 5% deaorece accesul se face din strada asfaltata, iar accesul ia proprietatea subiect se^facecu-servituț^^.

.....

Utilitati

Electricitate,

Apa, Canalizare, Gaze

Toate Utilitățile pe teren

Toate Utilitățile pe teren

ToateAi-j

Utilitățile pe teren

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Suprafața

30,00

315

400

631

Ajustare (%)

3%

5%

7%

Ajustare (EURO/mp)

6,07

7,88

12,78

Motivație ajustare

S-au aplicat ajustări pozitive tuturor comparabilelor, deoarece au o suprafața de teren mai mare fata de proprietatea subiect. A fost comparata proprietatea A (asemantatoare subiectului) cu proprietatea C (suprafața mai mare fata de subiect) si a rezultat o ajustare de 6,71 euro/mp pentru fiecare diferența de aproximativ 315 mp.

Deschidere (ml)

4,20

11

11

14,09

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Relieful/forma terenului

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Regulat, Plan

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Utilizare

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Regim de inaltime zonal

P+2

Similar

Similar

Similar

Ajustare (%)

0%

0%

0%

Ajustare (EURO/mp)

0,00

0,00

0,00

Motivație ajustare

Nu au fost necesare ajustări.

Ajustare neta pentru caracteritici specifice proprietății

-3,26

-0,48

/- ,•  “.3,78:

Preț ajustat (EURO/mp)

183,45

166,77

cA; 183,78

Ajustare totală netă (EURO)

8,85

4,77

C'><-3,78.

Ajustare totală netă (%)

5%

3%

Ajustare totală brută (EURO)

27,52

21,49

l^24’,7â

Ajustare totală brută (%)

14,18%

11,94%

10,89%

Suprafața teren (mp)

30,00

mp

Valoarea estimata (EURO/mp)

184

EURO/mp

VALOARE ESTIMATA

5.520

EURO

* cea mai mica ajustare totala bruta s-a efectuat pentru comparabila:

C

Conform tehnicii comparației directe, valoarea estimată a terenului este de 184 euro/mp, adică 5.520 euro /

25.703 lei.Valoarea nu include TVA.

  • 4.3. Reconcilierea și opinia finală asupra valorii

Reconcilierea evaluării unei proprietăți imobiliare reprezintă analiza rezultatelor și concluziilor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietății.

în urma aplicării abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare pentru teren au fost obținute următoarele valori :

Abordarea prin comparație directă :

1. Valoare de piață teren 30 mp = 184 euro/mp, adică 5.520 euro / 25.703 lei

Valoarea de piață teren 30 mp = 184 euro/mp, adică 5.520 euro / 25.703 lei

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revizuirea întregii lucrări și a datelor folosite.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere.

Pentru a justifica valoarea aleasă de evaluator, este necesar să prezentăm următoarele considerente Urmând criteriile prevăzute în analiza și reconcilierea rezultatelor:

  • - adecvarea metodelor: cea mai adecvată din punct de vedere al scopului întocmirii raportului este metoda comparației directe; conform standardelor în vigoare, nu a fost necesară utilizarea unei a doua metode dacă au fost identificate suficiente informații pentru comparația directă.

  • - precizia: calculele și informațiile primite și utilizate la metodele utilizate sunt corecte;

  • - cantitatea și calitatea informațiilor: se observă că cele mai multe informații de piață au fost utlizate la comparația directă, acestea provenind și din surse de încredere.

Referitor la această valoare pot fi precizate următoarele:

  • - Valoarea a fost exprimată și este valabilă în condițiile și prevederile prezentului raport;

  • - Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

  • - Terenul a fost evaluat ca fiind liber, evaluându-se dreptul de proprietate al clientului asupra sa, care nu se extinde asupra construcțiilor.

  • - Valoarea este o predicție;

  • - Valoarea este subiectivă;

  • - Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

- Imobilele au fost evaluate strict în ipotezele prezentate în raport și folosind estimările explicate în cadrul acestuia.

  • 4.4. Data raportului de evaluare

Data raportului de evaluare este 07.06.2018.

4.5. Calificările evaluatorilor


Prezentul raport a fost întocmit de evaluator autorizați, membru titular ANEVAR, cu specialitatea EPI.

Opinion SRL Evaluator autorizat:


ANEXE




INCLUDERE IMOBILE IN INVENTARUL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI


HOTĂRÂREA Nr. 267

privind includerea unor imobile în

Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Ploiești

Consiliul Local al Municipiului PlpîestL

văzând Expunerea de motive a Primarului Municipiului Ploiești, domnul Emil Calota si Raportul despecialitate ai/U^/? Direcției Patrimoniu, prin care se propune includerea unor imobile în Inventarul bunurilor care alcătuiesc dometsiidfnlyăt Municipiului Ploiești;                                                                                                         *T

îh temeiul prevederilor Legii nr. 18/1991, Legea fondului funciar, republicata, cu modificările si completările ulterioare, si al Legii nr. 54/1998, pri vind circulația juridică a terenurilor;

având în vedere Legea nr. 213/1998, privind proprietatea publică si regimul juridic al acesteia;

în baza art. 38 alin. 2 lit. c din Legea nr. 215/2001, privind administrația publică locală, cu modificările si completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Ari, 1 Conștată că imobilele identificate în Anexa nr. 1. Anexa nr. 2, Anexa ar.. 3. Anexă nr. 4 si Anexa nr. 5. ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre, aparțin domeniului privat al Muncipiului Ploiești si se vor înscrie ca atare în Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al Municipiului Ploiești, cu înscrierea, conform legii, în Carteafunciară provizorie.

Art. 2 Direcția Administrație Publică, Juridic Contencios va aduce la cunoștință celor interesați prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 29 noiembrie 2006

Contrasemnează.

Secretar,

Mari a Magdalena Mazâlu


Președinte de ședință,

Paul Palas

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

EXPUNERE DE MOTIV E ia proiectul de hotarare cu privire la includerea unor imobile în Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniulprivat al municipiului Ploiești

Domeniul privat al municipiului Ploiești est? alcătuit, potrivit prevederilor Legii nr.213/1998, privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, din bunuri aflate in proprietatea sa, bunuri ce nu fac parte din domeniul public al localității.

Prin efectul legii si prin alte acte normative in patrimoniul municipiului Ploiești au intrat bunuri asupra carora municipiul ate drept de proprietate privata.

In Anexele nr.l, nr.2, nr.3 si. nr.4 sunt identificate imobile aflate in domeniul privat al municipiului aflate in folosința, închiriere sau concesionare.

Având in vedere faptul ca imobilele se afla in circuitul civil se impune ca acestea sa figureze in inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești, pentru a putea fi intabulate.

Pentru a se putea face dovada proprietății este necesara emiterea unei hotarari de consiliu care sa ateste faptul ca imobilele ce fac obiectul unor contracte, conform anexelor la prezentul proiect de hotarare, se afla in domeniul privat al municipiului Ploiești.

Fata de cele expuse mai sus, propun spre analiza si aprobare Consiliului Local al municipiului Ploiești, proiectul de hotarare privind includerea unor imobile în inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești

PRIMAR,

http://www.ploiesti.ro/Hotarari/2006/! 7%20(29%20noiembrie%202006)/267_include... 17.04.2018

Anexa nr. 3

Ia H.C.L. Nr. 267/2006

SITUAȚIA TERENURILOR DOMENIUL PRIVAT AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI AFLATE IN REGIM DE CONCESIUNE PE CARE SUNT SITUATE CONSTRUCȚII PROPRIETATE PRIVATA

Nr. crt.

Amplasament

Suprafața

Concesionar

Destinație

Observații

1.

Str. Cuza Vodă

Lot 1

18

Anastase Lorene Carmen

Str. Cuza Vodă, nr. 2, bl. B2, ap. 14

Contract de concesiune FN/13.07.1996

Construcție garaj

2.

Str. Victoras

Lot 3

18

Apostolache Danut Marian

Str. Victoras, nr. 6, bl. 18G, ap. 14

Contract de concesiune FN/26.08.1996

Construcție garaj

3.

Aleea Elevilor

Lot 7

18

Apostolescu Cornelia

Str. Măgurii, nr. 2, bl. 31G, sc. A, ap. 14

Contract de concesiune F.N./16.09.1996

Construcție garaj

4.

Str. Padina colt cu

Str. Vomicei, lot 8

18

Draghici Gabriel

Str. Padina, bl. 10 F, ap. 19

Contract de concesiune FN/26.01.1996

Construcție garaj

5.

Str. Vomiceilor colt cu sondelor, lot. 2

18

Mihalea Viorel

Str. Aleea Someș, bl. 10G, ap. 11

Contract de concesiune FN/06.01.1997

Construcție garaj

6.

Str. Cibinului, lot 1

18

Stoica Mihai

Str. Cibinului, nr. 9, bl. A12, ap. 23

Contract de concesiune FN/14.08.1996

Construcție garaj

7.

Str. Sondelor colt cu str. Vomicei

Lot 19

18

B adarau Vasile

Str. Padina, bl. 9f, ap. 16

Contract de concesiune FN/08.11.1996

Construcție garaj

8.

Str. Al. Odobescu

Lot 19

18

Baroian Tiberiu

Str. Gh. Gr. Cantacuzino, nr. 42B, sc. B,

et. III, ap. 18

Contract de concesiune F.N./05.08.1996

Construcție garaj

Nr, cri.

Amplasament

Suprafața (™P)

Concesionar

Destinație

Observații

149.

Str. Covurlui, nr. 15 A

2,50

Ghita Emil

Str. Covurlui, nr. 15A, Nr.

032955/16.06.1999

Extindere locuințe

150.

Str. Temisana. nr. 12-

14

111

Madan Ioan Marcel Cătălin Timiras Marcela

Str. Cuza Vodă, nr. 6, bl. A8, sc. B, ap. 47

Nr. 185562/21.04.2004

Extindere locuințe

151.

Str. Neagoe Basarab,

nr. 3

28

Manea Ana - Manea Dumitru Str. Castani lor, nr. 24, Nr. 300200/16.01.2001

Extindere locuințe

152.

Str. Eroul

Necunoscut, nr. 7

238,27

Mare Marian

Str. Gheorghe Doja, nr. 1, bl. 37E, et. I, ap. 3

Nr. 209940/20,10.2003

Extindere locuințe

153.

Str. Aprodul Purice,

nr. 42

90

Mărgărit Iulius Drago s

Str. Aprodul Purice, nr. 42, Nr.

1/09.06.1998

Extindere locuințe

154.

Str. Temisana, nr. 16A

289

Marin Tudor - Marin Mimi Str. Temisana, nr. 16 A, 278470/05.05.2004

Extindere locuințe

155.

Str. Pelinului, nr. 5, lot 1,2

114,60

Marinescu Octavian

Str. Garoafelor, nr. 8 , Nr.

278471/05.05.2004

Extindere locuințe

156.

Str. Al. Glinka, nr. 21

196

Mindu Maria

Str. Al. Glinca, nr. 21, nr.

180169/11.07.2003

Extindere locuințe

157.

Str. Democrației, nr.

96

30

Minea Octavian

Str. Barsei, nr. 4, Nr. 11488/19,06.2003

Extindere locuințe

PLAN DE ÎNCADRARE IN ZONA

SCARA 1:10 000



P+1 IMOBIL


NICOLAE


ANGELESC

ION>^



AHCP1

Tăr <«1F* V7-rtVV

ăi.               o


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU WFORMARE

Carte Funciară Nr. 143469 Ploiești

A. Partea I. Descrierea imobilului


TEREN Intravilan

Adresa: Loc. Ploiești, Ștr Democrației, Nr. 96, Jud. Prahova

Nr. Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

143469

30

Teren imprejmuit;

B. Partea IL Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe


92191 / 06/10/2017


Act Administrativ nr. 267, din 29/11/2006 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI; Act Administrativ nr. 47726, din 29/05/2017 emis de OCP! PRAHOVA; Act Administrativ nr. 119, din 30/05/2003 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI; Act Administrativ nr. 6901, din 28/08/2017 emis de

PLOIEȘTI;

, Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1

Al

1) MUNICIPIUL PLOIEȘTI, CIF;2844855, (domeniul privat)

C. Partea HI. SARCINI .

înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate,

R f P»f î trtipi

drepturi reale de garanție Și sarcini

A C J C.f 3 J J

NU SUNT


___       Carte Funciară Nr. 143469Comuna/Oraș/Munici

Anexa Nr. 1 La Partea I


Nr cadastral

Suprafața (mp)*

143459

30


Nt Cit

Categorie folosință

Intra vîian

Suprafața (mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți

construcții

DA

30

-

-

-



Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

i- (m)

1

2

7.2

2

3

4.2

3

4

7.2

4

1

4.2


de proiecție Stereo 70 și surit rotunjite la 1 milimetru.


+♦ Lungimile segmentelor sunt determinate m planul de proiecție stereo 70 și sunt rotunjite ia 1 milimetru-*** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.




Carte Funciară Nr, 143469 Comuna/Oraș/Municipiu: Ploiești

ttițic că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest

_____

’rezentui extras ue carte funciară este vaiabii la autentificarea de către notarul public a actelor juridice'prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt-susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

5-a achitat tariful de G RON,-, pentru serviciul de pubiicltăte imobiliară cu codul nr. 211. \c j

Referent;          “o

• f L


Asistent Registrator, ILEANA.MIHAE1A VASILE

<o ft SZ. c- - 7*

L < > rn


Data soluționării, 12-10-2017

Data eliberării,

/ /

2 0. 0CUO17



Asupra cererii introduse de MUNICIPIUL PLOIEȘTI domiciliat in Loc. Ploiești, Bdul Republicii , Nr. 2-4, Jud. Prahova privind Prima înregistrare a imobilelor/unitatilor Individuale (u.i.) in cartea funciara, in baza:

-Act Administrativ nr.119/30-05-2003 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI;

-Act Administrativ nr.6901/28-08-2017 emis de PRIMĂRIA MUNCIPIULUI PLOIEȘTI;

-Act Administrativ nr.267/29-11-2006 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI;

-Act Administrativ nr.47726/29-05-2017 emis de OCPI PRAHOVA,

fiind îndeplinite condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr. 0     7/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful achitat in suma de 0 iei, cu

documentul de plata:

pentru Serviciul avand codul 211

Văzând referatul asistentului registrator in sensul ca nu exista impedimente ia înscriere

DISPUNE

Admiterea cererii cu privire la:

  • - imobilul cu nr. cadastral 143469

  • - se intabulează dreptul de PROPRIETATE mod dobândire lege in cota de 1/1 asupra A.l in favoarea MUNICIPIUL PLOIEȘTI, (domeniul privat), sub B.l din cartea funciara 143469 UAT Ploiești;

Prezenta se va comunica părților:

Dawidowicz Eduard Gabriel

Municipiul Ploiești

*) Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiești, se inscrie in cartea funciara si se soluționează de către W ' registratorul-sef

Data soluționării,



13-10-2017

*) Cu excepția situațiilor prevăzute la Art. 62 aliri.'-t^lă^Regulamentul de avizare, recepție și înscriere in evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin ODG Nr. 700/2014.

storla                       ~

Teren intravilan + casa batraneasca de vanzare zona Piața!
Anton

Teren de Vanzare, Ploiești, Prahova, Democrației - Vezi oe harta

61 000 €

preț

> suprafața teren (m2)

tip proprietate

61 000 €

| 315 m*

teren intravilan

194€/m2

I

înclinație:

plat


siguranță

  • • gard

focalizare

  • • farmacii

  • • scoli

comodități

  • • conducta de gaze naturale


Descriere anunț

Casa batraneasca de vanzare zona semicentrala Piața Anton, zona liniștita, formata din 3 camere, baie, bucătărie, garaj in curte, fara imbunatatiri, casa se poate renova sau se poate demola si construii o alta casa nr.i ta Qi mrcafofa loran —         ci înrofof o ^ncfruito — lOCImn rlacr'hiHarti 11 ml Dro+i il csefci Ho A1OIV1 at trr>

https://www.storia.rO/oferta/teren-intravilan-casa-batraneasca-de-vanzare-zona-piata-antan-ID2YFy.htrril#4b43114377

1/2


6/6/2018


315 m2, teren de vanzare - Ploiești - Democrației - 709872 • www.storia.ro

I IWUQ, OU|JI QIQLGI IUI UI I ~ U 1 »UI I IfJ, DU|JI CHCUQ UUI 1014 UI ICI “ 1 UOH ip, UUOUI IlUUi C II IUI. I I ULUI UatU XJ& U/ | UUU UUI U

ușor negociabil + comisionul agenției.



Contact

Crissimob

Telefon: 0721 330 256

ID anunț Storia: 709872

Externai id: 2288651

Numărul de vizualizări: 589

Data publicării: acum mai mult de 14 zile

Data modificării: 03.06.2018

6/2/2018


Tipărește

ReFinDenfw)

REAL ESTATE FINDER


REF370911346





• Reper:        Biserica Sf. Pantelimon

I

400mp:       suprafața teren

PREȚ: 72,000 EUR

Dotări / Utilitati / Informații utile

■ Utilitati: Apa, Canalizare, Gaz

• Distanta utilitati: Pe Teren

Alte informații

Vanzare teren Democrației - Biserica Sf. Pantelimon , Ploiești, in suprafața de 400 mp, avand deschiderea stradala de 11 ml la 1 front/uri. Conform , terenul se afla situat in UTR si are următorii indicatori urbanistici: POT 50 %, CUT 1,5 , regim de inaltime P+l. Recomandam acest teren pentru construirea unui imobil rezidențial / office / comercial, cu o amprenta maxima de 200 mp si suprafața totala de maxim 600 mp. Ca si localizare, terenul se afla in situat in in zona Democrației in apropiere de Biserica Sf. Pantelimon. Id intern: REF370911346.

Alte poze

Contact: Telefon: Email:

Refinder


Rodica Neagu

0729219900

rodica.neagu@refinder.ro


PROIECTE

Suprafață teren « S31 'mp



Teren intravilan de vanzare;izona Democrației, 631 mp



Localizare



126.200 EUR +TVA

PREȚ negociabil

ID OFERTA: X2L8130BU


Caracteristici


Suprafața teren:

631 mp

Front stradal:

14.09 m

Nr. Fronturi:

1

Tip teren:

Construcții

Utilitati

Utilitati: Utilitati in zona

Alte informații

Categorie:                    Intravilan

Construcție pe teren:

Suprafața construita:


Alte caracteristici: Oportunitate de investiție, Acces auto, Teren imprejmuit

Detalii zona: Străzi asfaltate, Mijloace de transport, Iluminat stradal

Destinație: rezidențial



Muzeu) Ceasului â Micolae Slmache ~


jNr. Carte Funciară


---

amplasament și delimitare a imobilului j                                .. Sc8n !z 500

lAsurutd a imobilului (mp)

hrr—- 3° mp


Nr. •rodi

Categoria de foJoatnți

SBJiraM»

W

Meu puni

l

Cc

30

TEREN INTRAVILAN IMPREXJIT

——                       -      ■ -.! • ’ri-jr' -y ”'7' ' ‘i

Total

X

z **• roz- >

8. Dti© refertoart h construcții d=u-«. i s^jy****

Cod


Total"~___;_____.___________ „

Suprafața toula măsurau * imobilului • 30 mp Supraâda dia act» 30 mp


Executant, Dswidowicr Eduard Gabnel


Mențiuni                       ■>

n                                        ■'

iSt&r...

8 v h».1* Lv/. 1

X*- 2^**5r.»)Z’ 1

Confirm introducerea imobilului în baza de date integrau ti atribuirea numărul ui c*4«er»l


Inspector


si atribuirea numărului cadastral

Lu. ION DANIELA 1 ^QMSlLIERjGjR- L I


W Edua&£atfâ

1)^^5.2017


Dau. JauI. 1 11 Of’

Stampila BCPI