Hotărârea nr. 63/2013

Hotãrârea nr. 63 privind concesionarea directã a unui teren cãtre Romanian International Bank S.A. Bucuresti Sucursala Ploiesti în vederea extinderii constructiei situata in Ploiesti, B-dul Republicii nr. 143, bl. 31B2, parter, prin edificarea unei rampe pentru persoane cu handicap


ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI

PLOIEȘTI


HOTĂRÂREA NR. 63


privind concesionarea directă a unui teren către Romanian International Bank S.A. București Sucursala Ploiești în vederea extinderii construcției situata in

Ploiești, B-dul Republicii nr. 143, bl. 31B2, parter, prin edificarea unei rampe pentru persoane cu handicap

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive a domnilor consilieri Dumitru Cristian, Ganea Cristian, Popa Constantin, Popa Gheorghe, Bolocan Iulian și Raportul de specialitate al Direcției de Gestiune Patrimoniu referitoare la concesionarea directă a unui teren către Romanian International Bank S.A. București Sucursala Ploiești în vederea extinderii construcției situata in Ploiești, B-dul Republicii nr. 143, bl. 31B2, parter, prin edificarea unei rampe pentru persoane cu handicap;

Potrivit prevederilor art.10, alin.(2) din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare și Legii nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

în conformitate cu art. 15, lit. e) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

Văzând procesele verbale ale Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale încheiat în data de 18.12.2012 si 12.02.2013;

în temeiul art. 36, alin. (2), lit. c) si alin. (5), lit. b) din Legea administrației publice locale nr. 215/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 - Aprobă trecerea din domeniul public al municipiului Ploiești în domeniul privat al municipiului a terenului adiacent imobilului situat în Ploiești, B-dul Republicii nr. 143, bl. 31B2, parter, în suprafață de 1,35 mp., identificat conform planului de situație, întocmit de către PFA Capitan V. Viorel, care constituie Anexa nr.l ce face parte integranta din prezenta hotărâre.

Art. 2 - însușește evaluarea efectuată de către Evaluator Autorizat Duta Ionut -pentru terenul adiacent imobilului situat în Ploiești, B-dul Republicii nr.l43, bl. 31B2, parter, în suprafață de 1,35 mp, care constituie Anexa nr.2 ce face parte integranta din prezenta hotărâre.

Art. 3 - Aprobă concesionarea directă către Romanian International Bank S.A. București Sucursala Ploiești a terenului adiacent imobilului situat în Ploiești, B-dul Republicii nr.143, bl. 31B2, parter, în suprafață de 1,35 mp, în vederea extinderii construcției prin edificarea unei rampe pentru persoane cu handicap.

Durata concesiunii este de 49 ani, cu drept de prelungire cu cel mult jumătate din durata inițială.

Art. 4 - Stabilește redevența anuală pentru concesionarea terenului menționat la art.l astfel încât să se asigure recuperarea valorii terenului, stabilită de Evaluator Autorizat Duta Ionut, în termen de 10 ani și anume 165,70 lei/an pentru terenul adiacent imobilului situat în Ploiești, B-dul Republicii nr 143, bl. 31B2, parter, în suprafață de 1,35 mp atribuit către Romanian International Bank S.A. București Sucursala Ploiești.

Art 5 - Aprobă ca redevența stabilită conform art. 4 să se achite de către concesionar pe toata durata concesiunii. Redevența se va actualiza anual cu indicele de inflație comunicat de Institutul National de Statistică.

5                                                                                           9

Z\

Art. 6 - împuternicește Primarul municipiului Ploiești să semneze contractul de concesiune, în condițiile prevăzute în prezenta hotărâre.

Art. 7 - Direcția de Gestiune Patrimoniu va aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 8 - Direcția Administrație Public, Juridic - Contencios, Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștința celor interesați prevederile prezentei hotărâri.

Data in Ploiești astazi, 27 februarie 2013

Președinte de ședința

Gheorg


0 îA A/^^Contrasemnează Secreta Oana Cristina Iacobz


, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI


EXPUNERE DE MOTIVE


la proiectul de hotărâre privind concesionarea directă a unui teren

către Romanian International Bank S.A.Bucuresti Sucursala Ploiești în vederea

extinderii construcției situata in Ploiești, B-dul Republicii nr.143, bl.31B2, parter prin edificarea unei rampe pentru persoane cu handicap.

în exercitarea atribuțiilor conferite prin Legea nr.215/2001, privind administrația publica locala, cu modificările si completările ulterioare, Consiliul Local hotărăște darea în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor ce aparțin domeniului public sau privat de interes local.

Concesionarea pentru extinderea construcțiilor existente pe terenurile alaturate ce aparțin domeniului privat al localității este posibila în condițiile art.15, litera e), din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicata, cu modificările si completările ulterioare.

Romania International Bank S.A. București Sucursala Ploiești, în calitate de chiriaș al imobilului situat în Ploiești, B-dul Republicii nr.143,bl.31B2, parter, în baza contractului de inchiriere nr.2346/28.08.2007, a solicitat prin adresa înregistrata la Municipiul Ploiești la nr. 15452/05.09.2012 concesionarea terenului în suprafața de 1,35 mp situat la adresa sus menționata, în vederea edificării unei rampe pentru persoane cu handicap.

Având în vedere cele prezentate precum si necesitatea de a atrage noi venituri la bugetul local, propunem concesionarea terenului proprietatea Municipiului Ploiești în suprafața de 1,35 mp adiacent imobilului situat în Ploiești, B-dul Republicii,nr.l43,bl.31B2, parter către Romanian International Bank S.A. București Sucursala Ploiești pentru edificarea unei rampe pentru persoane cu handicap la adresa sus menționata.

Fata de cele prezentate, supunem analizei si aprobării Consiliului Local al municipiului Ploiești proiectul de hotărâre alaturat.

Consilieri:


Popa Gheorghe

Bolocan Iulian

MUNICIPIUL PLOIEȘTI

DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU


RAPORT DE SPECIALITATE la proiectul de hotărâre privind concesionarea directă a unui teren către Romanian International Bank S.A. București Sucursala Ploiești în vederea extinderii construcției situata in Ploiești, B-dul Republicii nr. 143, bl. 31B2, parter, prin edificarea unei rampe pentru persoane cu handicap

Potrivit art. 15, litera e) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicata, cu modificările si completările ulterioare, terenurile destinate construirii se pot concesiona, fara licitație publica, cu plata taxei de redeventa stabilita potrivit legii, pentru extinderea construcțiilor pe terenurile alaturate la cererea proprietarilor sau cu acordul acestora.

Prin cererea nr. 15452/06.09.2012, cu documentația aferenta anexata, Romania International Bank S.A. București Sucursala Ploiești, în calitate de chiriaș, în baza contractului de închiriere nr. 2346/28.08.2007 situat în Ploiești B-dul Republicii nr.l43,bl.31B2, parter, solicita concesionarea terenului în suprafața de 1,35 mp în vederea edificării unei rampe pentru persoane cu handicap.

Terenul în suprafața de 1,35 mp situat în Ploiești, B-dul Republicii nr. 143, bl. 31B, parter face parte din domeniul public al municipiului Ploiești, potrivit prevederilor Legii nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publica, cu modificările si completările ulterioare.

Conform Certificatului de urbanism nr. 537/05.05.2012, terenul propus spre concesionare are folosința actuala - curți construcții si se încadrează în zona valorica A.

Romanian International Bank S.A. București Sucursala Ploiești a obtinut avizele si acordurile privind utilitățile urbane si infrastructura stabilite prin Certificatul de urbanism nr. 537/05.05.2012.

Cererea prin care Romanian International Bank S.A. București Sucursala Ploiești solicita concesionarea terenului în suprafața de 1,35 mp, în vederea edificării unei rampe pentru persoane cu handicap la imobilul situat în Ploiești, B-dul Republicii nr. 143, bl. 31B2, parter a fost analizata în cadrul Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local al municipiului Ploiești - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultura, Promovare Operațiuni Comerciale în ședința din data de 22.01.2013 si a fost avizata favorabil.

Conform raportului de evaluare întocmit de către Evaluator Autorizat Duta Ionut valoarea terenului situat în B-dul Republicii nr. 143, bl. 31B2, parter, în suprafața de 1,35 mp a fost stabilita la 280,16 euro/mp, rezultând o valoare totala de 378,22 euro echivalentul a 1657 lei la un curs de 4,38 lei/euro.

Având în vedere cele prezentate, propunem concesionarea te^rțului în suprafața de 1,35 mp situat în Ploiești, B-dul Republicii, nr. 143, bl/3^B2, parter^ către Romanian International Bank S.A. București Sucursala Ploiești în vederea'\ edificării unei rampe pentru persoane cu handicap, pe o perioada de.49 ani. Pentru'

• •                                         •                         • •                                                                                                  •                                            .                 \ Z            ■■■■ . . •* Z / , > ji

recuperarea valorii terenului, stabilita de Evaluator Autorizat Duta lonut, m termen ’T de 10 ani, rezulta o redeventa anuala de 165,70 lei. Redeventa stabilita^s;e7y^.acEiJa de către concesionar pe toata durata concesiunii. Aceasta se va actualifă-antrâl cu indicele de inflație comunicat de Institutul National de Statistica. Plata redeventei se va efectua anual până la data de 15 martie a fiecărui an.

DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU

DIRECTOR} EXECUTIV, Florin



SEF SERVICIU,

Viorie^ Pyâtrașcu

SEF SERVICIU, Gabriela Mândrutiu

VIZAT,


DIRECȚIA ADMINISTRAȚIE PUBLICA, JURIDIC CONTENCIOS, ACHIZIȚII PUBLICE, CONTRACTE DIRECTOR EXECUTIV, Iulia Alexandru


DIRECȚIA MANAGEMENT FINANCIAR-CONTABIL, CONTRACTE DIRECTOR EXECUTIV, Nicoleta Cra&iunoiu

2 0 FEB 2013 (fe


întocmit:

Elena Licu


■ TERI TORtU A DWtyBȚRȘTIV-

’ Adresa: b-c.:. ppuypiL--p'' 143 & 3 i52 Sap-.:, zo—.e

Proprietar: Cbnf^diii'Șocietă'.e cooperativa mest-su

Repubhcii.nr 1.43'pl 313.!~B2,mun.Ploiești, jud Praho.

i Locatar: Romantap International Bank S.A..b-dui Ur•" 6~.hlG2A.se:: 3.mun. Si

'■ Act de proprietate: Conven-ie.protocol/17 Ou 1284 -Proces verbal dep^ce'ptiș finala nr. 18486/30 09 1987

” - .Corpuldepraprietâte are nr.cad 898/31B2.-Î a 89F31B2;p.a,898/3132 r a

. /.

I •'

■ i '■



DETALIU scara 1:200



Bnoooo


Bloc 31A P+6E


160.04---


A,


/160?09


SUPRArATA AMPLASAMENT PROPUS PENTRU CONCESIONARE RAMPA PERSOANE CU HANDICAP


DEN

=UNCT

CONT

COORDONATE

X[m]

Y[m]

1

383199,375

383199.375

4

383198.469

383195.469

3

' 38.JT97.75l

j'dj rrz;31

4

383198.667

r 333193.667

Suprafața totale mc sura ta =


AMPLASAMENT FRQPUS CONCESIONARE TEREN'


Bloc 31C1


RAPORT DE EVALUARE

Beneficiar; Primăria Municipiului Ploiești* Direcția Gestiune Patrimoniu*

Serviciul Valorificare Patrimoniu* Contracte

Client: ROMANIAN INTERNATIONAL BANK SA București* sucursala Q

Ploiești

Obiectul evaluării: Teren intravilan

Adresa: Ploiești* B-dul Republicii* nn 143* bL 31B* parter* județ Prahova

Data evaluării; 14,01,2013

Curs leî/EURO - 4*3802


o Afirmațiile susținute in prezentul raport sunt reale si corecte;

o Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si condițiile limitative prezentate in acest raport;

o Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem părtinitori fata de vreuna din părțile implicate;

o Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este acționar, asociat sau persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul;


o Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare ;

o Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției;

o Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către UNEAR (Uniunea Naționala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale;

o Proprietatea supusa evaluării a fost inspectata de un reprezentatnt la firmei de evaluare. Pentru elaborarea prezentului raport evaluatorul a colaborat cu personalul din compartimentele financiar -contabil si tehnic ale societarii;

o In prezent sunt membru UNEAR si am îndeplinit programul de pregătire profesionala continua; o Prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa efectuez acest raport de evaluare;


EVALUATOR
Ing. Ionul Duta

Membru titular UNEAR

3.

PROPRIETATEA

EVALUATĂ

Proprietate imobiliara compusă din: TEREN intravilan— suprafața 1.35 mp

Proprietar

Primăria Municipiului Ploiești

Adresa proprietății

■ Ploiești, județ Prahova

B-dul Republicii, nr. 143, bl. 31B2, parter

4<

DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚĂ ESTIMATĂ A PROPRIETĂȚII

378.22 EURO echivalent 1657 LEI

VAj

LOAREA NU CONȚINE T.V.A.

RIBank


ÎNREGISTRARE LA EVALUATOR


Nr. 24/14.01.2013





RĂPORTD&



EVALUATOR

Ing. Duta lonut

Legitimație UNEAR

Nr. 12415

Parafa

Nr. 12415-valabilă 2012

Adresa evaluatorului

  • ■ Localitatea: Ploiești

  • ■ Str. Alexandru Odobescu, nr. 53

  • ■ Telefon 0757 073660

  • ■ E-mail: ionut.duta^hotmail.com


2.

BENEFICIAR

Primăria Municipiului Ploiești, Direcția Gestiune Patrimoniu, Serviciul Valorificare Patrimoniu, Contracte

Client

  • ■ ROMANIAN INTERNATIONAL BANK SA București, sucursala Ploiești

  • ■ CUI 22521875

  • ■ J29/2560/2007

Adresa clientului

■ Ploiești, j udet Prahova

* B-dul Republicii, nr. 143, bl. 31B2, parter

DESTINATARUL RAPORTULUI

Primăria Municipiului Ploiești, Direcția Gestiune Patrimoniu, Serviciul Valorificare Patrimoniu, Contracte



5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

Stabilirea valorii de piața in vederea concesionarii

DATA INSPECȚIEI

PROPRIETĂȚII

Inspecția a fost efectuată de către ing. Duta lonut la data de 08.01.2013 in prezenta reprezentanților RI Bank.

D ATA ÎNTOCMIRII RAPORTULUI DE EVALUARE

14.01.2013

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA ÎNTOCMIRII RAPORTULUI DE EVALUARE

Curs lei/EURO = 4,3802



Descrierea imobilului:

Teren intravilan situat in Ploiești, B-dul Republicii, nr. 143, poziționat in partea din fata a blocului 31B2( adiacent scara acces RI Bank SA) înscrieri privitoare la proprietate

Proprietar: Primăria Municipiului Ploiești Proprietarul spațiului in care isi desfasoara activ] Confecția Ploiești


1ONU7

Legitimația Nr. 12415 Specializarea:

RIBarik



______7'4^V'' ",;.

Temei contractual:                                               —S-1 ,

Contract de închiriere nr 2346/28.08.2007, incheieredHegalizare^, copie nr. 9364/16.11.2007 de BNP Minea Octavian

AUe documente:

Documentație cadastrala-plan de amplasament si delimitare

Sarcini: Nu se cunosc

Imobilul se evalueaza in ipoteza dreptului deplin de proprietate

MENȚIUNI 1: Situația privind Cartea Funciară

Nu a fost pus la dispoziție Extras de CF

7.

DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

  • ■ Există documentație cadastrală

  • ■ Suprafața înregistrată în documentația cadastrală ( propusa pentru concesionare): 1.35 mp

8.

UTILIZAREA ACTUALĂA PROPRIETĂȚII

Pe teren este edificata o rampa acces persoane cu handicap

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Proprietatea este situata in Ploiești, B-dul Republicii, zona centrala, in vecinătatea Parcului Dero si a Catedralei Sf. loan.

Zona este preponderent rezidențiala, fiind edificate blocuri de locuințe cu spatii comerciale la parter

ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAȚIE ÎN APROPIERE

■ Auto: B-dul Republicii

Calitatea rețelelor de transport: asfaltata, cu doua benzi pe sens Accesul la proprietate se face din B-dul Republicii

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

Zona rezidențiala, in zona fiind edificate blocuri de locuințe cu spatii comerciale Ia parter

Unitati comerciale, unitati de invatamant, unitati sanitare, sedii de bancî-in imediata apropiere.

Catedrala Sf. Ioan, Halele Centrale, Winmark

UTILITĂȚI EDILITARE

  • ■ Rețea urbană de energie electrică: existentă

  • ■ Rețea urbană de apă: existentă

* Rețea urbană de termoficare: existentă

  • ■ Rețea urbană de gaze: existenta

  • ■ Rețea urbană de canalizare: existenta

GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV

  • ■ Poluare fonică: in limitele zonei

  • ■ Poluare cu noxe auto: in limitele zonei

• Poluare chimică: absentă

AMBIENT

  • ■ Liniștit

  • ■ Trafic auto: moderat

CONCLUZIE PRIVIND AMPLASAMENTUL

Zona de referință centrala a Mun. Ploiești in vecinătatea Parcului Dero si a Catedralei Sf. Ioan, amplasare favorabilă. Dotări și rețele edilitare satisfăcătoare. Poluare redusă. Ambient civilizat.


10.

DESCRIEREA TERENULUI

Tipul

■ intravilan

Regim economic

■ Categoria de folosința —

Suprafața teren

■ S = 1.35mp

Front stradal

1.5 m

Tip drum de acces

■ asfalt

Regim juridic drum

■ public

11.

CARACTERISTICILE TERENULUI


RÎBahk



\\°S\            &

Forma

regulata .        ------ -------- ---------------

Caracteristici certificat urbanism

■ Nu au fost puse la dispoziție

Utilitati existente Ia limita proprietății

■ toate

Utilitati existente pe teren

nu

înclinare

■ nu

Stare teren

■ este edificata o rampa acces persoane cu handicap

Vecintatî

  • ■ Nord: Alee acces

  • ■ Sud: bloc 31B2

1 Est: Alee acces

  • ■ Vest: Alee acces




12.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

■ Este definita de piața terenurilor situate in Mun. Ploiești, in zona Centrala si Ultracentrala

NATURA ZONEI

■ Zonă rezidențiala

  • ■ Din punct de vedere edilitar: zona în dezvoltare

  • ■ Din punct de vedere economic: zonă cu economie activă, în dezvoltare,

OFERTA DE

PROPRIETĂȚI IMOB.

SIMILARE

• în creștere

CEREREA DE

PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■ Cererea de astfel de proprietăți se afla la un nivel scăzut in raport cu ofertele existente, si este influențată in același timp si de posibilitățile de finanțare ale potențialilor cumpărători cat si de tendința pieței, de continuua scădere.

  • ■ In prezent se remarca o puternica cumpătare pe piața imobiliara determinata de criza financiara a creditelor cu consecința imediata a creșterii prudentialitatii băncilor in creditare ceea ce dermina o perioada de reducere a tranzacțiilor si de tatonare intre oferta la preturi inca ridicate si resursele financiare mai mici ale potențialilor cumpărători.

  • ■  Având in vedere interesul scăzut al potențialilor investitori pentru dezvoltare, necesarului de spatii de depozitare si producție, estimam ca punctul de echilibru a preturilor de tranzacționare a proprietăților similare se va situa la o marja de 15-20% sub preturile de oferta. Deși Banca Naționala a României (BNR) a relaxat, intru catva, creditele ipotecare, analiștii imobiliari sunt sceptici in ceea ce privește dezghețarea pieței, intrucat potențialii clienti sunt inca in așteptarea unui climat financiar si fiscal, mai stabil.

ECHILIBRUL PIEȚEI (RAPORTUL CERERE/ OFERTĂ)

• OFERTA mai mare decât CEREREA

PREȚURI ÎN ZONĂ PTR PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■ Minim: 310 EURO/mp

  • ■ Maxim: 480 EURO / mp

CONCLUZII ȘI TENDINȚE PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

■ OFERTA mai mare decât CEREREA

REZULTATUL CERCETĂRII: posibilitatea stagnării prețurilor

Anexa nr. 3 cuprinde extrase privind prețurile pe segmentul de piață al proprietății



W\.....*

V^;?


- ----l* fe


13. EVALUARE

.

■/ /y ■/    /</ Z>

' .^917?

REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

STANDARDE INTERNAȚIONALE DE EVALUARE - EDIȚIA A IX, 2011

  • ■ IVS -Cadru general

  • ■ IVS 103-Raportarea evaluării

  • ■ IVA 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

  • ■ IVS 310 — Valoarea de piață - evaluarea drepturilor asupra proprietăților

  • ■ Ghid metodologic de evaluare GME 1 - Evaluarea TERENURILO

13.1 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai buna utilizare - este definită ca cea mai probabilă utilizare rezonabilă si legală, a bunului de evaluat care este fizic posibila, fundamentată adecvat, fezabilă financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie: o permisă legal o posibila fizic o fezabilă financiar o maxim productivă

Practic, ținând cont de tipul proprietății si de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă pentru proprietatea evaluată este cea de teren liber.


13.2. Evaluarea proprietății

Valoarea unui teren este influențată in permanenta de cerere si oferta. Anticiparea, schimbarea substituția si echilibrul sunt principiile evaluării care la rândul lor au influenta asupra valorii terenului . Punctul de echilibru nu este atins , nici macar pe termen scurt de aceea valoarea terenului este in mare măsură influențată de cerere.

Terenul liber este o proprietate imobiliara cu caracter specific iar tehnicile de evaluare recunoscute de standardele UNEAR sunt:

  • •  comparația vanzarilor-este metoda cea mai uzuala si se poate utiliza când exista suficiente date despre vanzari pe piața specifica

  • •  parcelarea si dezvolatarea-se folosește atunci când parcelarea si dezvoltarea reprezintă utilizarea cea mai importanta a parcelei de teren in curs de evaluare.

  • •  repartizarea (alocarea)-se bazeaza tot pe vanzari de terenuri pentru a stabili un raport intre valoarea terenului si cea a proprietatii( când avem si construcții pe teren).

  • •  extracția - se estimează valoarea terenului prin diferența dintre prețul de vanzare al unor proprietăți comparabile si valoarea amenajărilor terenului si construcțiilor.

  • •  tehnica reziduala a terenului- identifica venitul net din exploatare atribuit terenului si il capitalizează cu o rata adecvata luata din piața. Aceasta metoda se utilizează atunci când nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber.

  • •  capitalizarea rentei funciare(chirie)- se poate aplica doar când se unosc rente/chirii de comparație precum si rate de capiatlizare din vanzari de terenuri. Renta de baza poate fi capitalizata cu o rata corespunzătoare.

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de redeventa asa cum este definita in Standardele Internationale de Evaluare. Având in vedere elementele caracteristice ale imobilului, amplasarea acestuia, scopul evaluării precum si informațiile disponibile, pentru determinarea acestei valori a fost aplicata tehnica comparației vânzărilor.




13.3 Tehnica comparației vânzărilor& h

.________Metodacomparațiilor de piață utilizează analiza comparativă: estimarea valornclepiață setacCpnn

analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprie^^^yceace^ăj^tă. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este îmrelație mrectă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind, raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile sau. din ofertele de vânzare cu terenuri în zona, precum și la datele și informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre terenul de evaluat si terenuri similare tranzacționate sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom analiza elementele a trei terenuri din aceeași zona.

Pentru estimarea valorii suprafeței de teren de 1.35 mp adiacent spațiului comercial închiriat in care isi desfasoara activitatea RI Bank, s-a determinat valoarea terenului pe care este edificat spațiul comercial ( bloc 31B2) , considerandu-se ca si terenul adiacent are aceiași valoare/mp.

în ANEXA A este prezentată determinarea valorii de piață prin tehnica comparației vânzărilor.

VALOAREA DE PIAȚA PRIN TEHNICA COMPARAȚIEI VÂNZĂRILOR

378.22 EURO echivalent 1657 LEI

VALOAREA NU CON1

flNET.VA.


  • 13.4. Estimarea valorii terenului prin tehnica extracției

Aceasta metoda este o varianta a metodei proporției, valoarea terenului fiind extrasa din prețul de vanzare a unei proprietăți prin scăderea contribuției construcțiilor care este estimata prin costuri si depreciere. Datorita lipsei informațiilor privitoare la tranzacții sau oferte cu proprietăți asemanatoare si teren aferent din zona respectiva, aceasta metoda nu poate fi aplicata.

  • 13.5. Estimarea valorii terenului prin tehnica reziduala

Aceasta metoda se utilizează atunci când nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber. Metoda se utilizează când:

  • -   valoarea clădirilor e cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna;

  • -   venitul anual net stabilit, generat de proprietate, este cunoscut sau poate fi estimat;

  • -   se pot extrage de pe piața ratele de capitalizare separat pentru clădiri si pentru teren.

Datorita lipsei informațiilor privitoare la valoarea clădirilor, a venitului net al acestora si lipsa acestora de pe piața imobiliara, aceasta metoda nu poate fi aplicata.

  • 13.6. Estimarea valorii terenului prin tehnica capitalizării rentei de baza

Renta de baza poate fi capitalizata cu o rata corespunzătoare. Renta de baza este marimea plătită pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului in conformitate cu regulile de închiriere a terenului. Aceasta procedura este utila atunci când exista informații de pe piața închirierilor imobiliare, daca renta curenta corespunde cu cea de piața, atunci valoarea obtinuta prin capitalizarea cu o rata de pe piața, este echivalenta cu valoarea de piața sau valoarea justa.

Datorita lipsei informațiilor privitoare piața închirierilor pentru terenuri similare sau apropiate ca mărime, aceasta metoda nu poate fi aplicata.

RÎBarik


RAPdffȚfDEEVX'EDARE

14. DEFINIȚII, IPOTEZE ȘI CONDIȚII LIMITATIVE ȘI ALTELE      \          i’J

_._._14.1.DEFINIȚII-------------------------------------------------------------------------------------------------

« Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

14.2 IPOTEZE ȘI CONDIȚII LIMITATIVE:



  • 1.  Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

  • 2.  Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3.  Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietatea imobil iară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. In acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

  • 4.  Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

  • 5.  Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Documentația cadastrala atașata la raportul de evaluare prezintă dimensiunile proprietății.

  • 6.  Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv la starea și structura solului, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

  • 7.  Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți-

  • 8.  Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

  • 9.  Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

  • 10. Consimțământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată în orice

A'7\ n/w A ;              • ' -? < ..-...- < '.. V          2:.

scop de către orice persoană, cu excepția clientului și a creditorului, sau a altor a^Șiatarii.ai-''^wiării . care au fost precizați în raport. Consimțământul scris și aprobarea trebuie obținute îhaihte-%a raportul

de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terțe părți, inclusiv altor creditori ipotecari, alții decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relații publice, informații, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietății evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare.


  • 14.3. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat la următoarele surse de informare:

■ Valorile de ofertare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

  • -  pentru COMPARABILA A: internet si informații telefonice

  • -  pentru COMPARABILA B: internet si informații telefonice

  • -  pentru COMPARABILA C: internet si informații telefonice

O

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate.au condus la judecăți consistente.

Procesul de evaluare a constat in aplicarea unei tehnici de evaluare adecvate si s-a obtinut următoarea valoare:

- evaluarea prin tehnica comparația vânzărilor........378.22 EURO echivalent 1657 LEI

Criteriile prin care se ajunge la estimarea valorii finale sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informații. Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute' prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție este valoarea obținută prin tehnica comparației vânzărilor.

Valoarea estimată este subiectivă. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului și se bazează pe ipotezele si condițiile limitative enunțate în raport.


VALOAREA DE PIAȚA RECOMANDATĂ | 378.22 EURO echivalent 1657 LEI VALOAREA DE PIAȚA A FOST ESTIMATA PRIN
TEHNICA COMPARAȚIEI VÂNZĂRILOR

VALOAREA DE PIAȚĂ NU CONȚINE TVA.


EVALUATOR

Ing. Ionut Duta Membru titular UNEAR


I

I!


Anexa A





Evaluarea terenului prin metoda comparațiilor

Elemente de comparație

Terenul evaluat

Teren comp "A” (oferta)

Teren comp (oferta)

j TTer^^cfmp "C”

-    "(oferta)

Data ofertei

ian 2013

ian 2013

ian 2013

ian 2013

Preț unitar ofertare (Euro/mp)

340,00

480,00

310,00

corecție pentru ofertă / tranzacție (Euro /mp)

-20%

-20%

-20%

-68,00

-96,00

-62,00

Preț de vanzare negociat (Euro/mp)

272,00

384,00

248,00

Drept de proprietate

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

corecție pentru dr. de proprietate (Euro / mp)

0%

0%

0%

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (Euro / mp)

272,00

384,00

248,00

Restricții lqalc

Fara

Fara

Fara

Fara

corecție pentru restricții legale (Euro / mp)

0%

0%

0%

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (Euro / mp)

272,00

384,00

248,00

Condiții de piață (data vanzarii)

la piața

Ia piața

Ia piața

la piața

corecție pentru cond. de piața (Euro /mp)

0%

0%

0%

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (Euro/mp)

272,00

384,00

248,00

Localizare

Republicii (zona Parc Dero)

Piața M. Viteazu

Ultracentral

Olandina

corecție pentru localizare (Euro / mp)

0%

-20%

0%

0,00

-76,80

0,00

Preț corectat (Euro / mp)

272,00

307,20

248,00

Caracteristici fizice teren - suprafața (mp)

265,37

323

300

420

corecție pentru caracteristici fizice (Euro /mp)

0%

0%

5%

0,00

0,00

12,40

Preț corectat (Euro / mp)

272,00

307,20

260,40

Utilitățile tehnico-edilitare disponibile ale zonei

apa, energ.elec, gaze, canalizare

apa, energ.elec, gaze, canalizare

apa, energ.elec, gaze, canalizare

apa, energ.elec., gaz (la limita) -

corecție pentru caracteristici fizice (Euro /mp)

0%

0%

5%

0,00

0,00

13,02

Preț corectat (Euro / mp)

272,00

307,20

273,42

Deschidere ml/ tip de drum

12 m

16 ml

14 m

14 m

corecție pentru zonare (Euro / mp)

0%

0%

0%

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (Euro / mp)

272,00

307,20

273,42

CMBU

comercial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

corecție pentru CMBU (Euro / mp)

3%

3%

3%

8,16

9,22

8,20

Preț corectat (Euro / mp)

280,16

316,42

281,62

Corecție totală brută

8,16

86,02

33,62

Corecție totală brută (% din prețul de vânzare)

2,40%

17,92%

10,85%

Preț corectat (Euro / mp)

280,16

280,16

316,42

281,62


Suprafața teren concesiune^ Valoare lei/Euro = Valoare teren concesiune = echivalent


1,35 mp

4,3802

378,22 EURO

1.657 LEI



Comparabila A

Cod oferta: vtS4942 î Publicata [a data: 2012-12-27

Teren de vanzare in
Ploiești, zona Republicii

Repere: -

3 A.'Âii 2.:

~ii;.7Pi". i; A1Â73




0758800200



Specificații:

■Xl&'i AICGEiAAliA Aaa a.       ;L.2 ::

2373           ~   * 3.A: 'ii'AA:    -îiaa:

LA-A AâA e-'-UAA";:- Aa-a-

A-lVA       . ;<t~A ■.r'/.îS.u A~             . AAAAA.        -

■A-P; ;■ C'CikUi ACGiHi.j 2A2A.AA               -3.- _.A.'P ' .PA

AA-iTA.':" /'iOAA'CP

Comparabila B

Cod oferta: vt-36983 | Publicata la data: 2012-12-19


Teren de vanzare In

A; j ■'. 5          . a;...

Informații contact:

Ploiești, zona Ultracentral

Repere:-

.‘AC

7’p i.AfAA              Al           A'A

i-AA

.... r-A

Acfii-' --

\rC ,    l-a

-..... A '

- AA AAiA'A

0758800200


Utilitate

A2 : ilCAA.

AAAAa

ĂAf lCAUÂ:

Specificații:

:A1A.C AAaaA 7A ■ A r< AAA A A Aa PA ,:i; 1? 1 'JvA’iîi?-: A         a- -■ ■ :. ■                       ~  ~ -A Ă ~ ' A--;

:A- . ■’ - PAAiiALA f'i ;‘Ai -C AA: ..: ■■■ ■'.' ■ A.. ■-■■ ■-■     ..            'AP ?

ALA . A'AAAAA'LACA? A; AAA: -AIAL' ''ii"". ?. CA :Ai AAAA ■r.A. A 'AALA-'LAA-AL C-.’.’ÂC'.'i A Ț -: C A.„A “A"1-

Comparabila C




Teren intravilan 420 mp Ghe Doja - Olandina

Publicat in 10.7.2012 de Luigi



Preț: 130000 eur

Tip anunț Oferta vanzare Localitate: Ploiești

Zona: Gheorghe Doja

Suprafața: 420 m

Date contact:

0745541821


Teren Ghe Doja Oiandina, deschidere ia 2 străzi (Națiunii si T Cipariu) 14 si 28 ml, toate utilitățile, construcție. Preț

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

COMISIA DE SPECIALITA TE NR. 2


COMISIA PENTRU VALORIFICAREA PATRIMONIULUI, SERVICII CĂTRE POPULAȚIE, COMERȚ, TURISM, AGRICULTURĂ ȘI PROMOVARE OPERAȚIUNI COMERCIALE

RAPORT

Comisia a luat în discuții proiectul de hotărâre privind concesionarea directă a unui teren către Romanian International Bank S.A. București Sucursala Ploiești în vederea extinderii construcției situată în Ploiești, B-dul Republicii nr. 143, bl. 31B2, parter, prin edificarea unei rampe pentru persoane cu handicap

și a emis:

PREȘEDINTE, Cristian Dumitru



Data:       - o2.