Hotărârea nr. 423/2013

Hotãrârea nr. 423 privind aprobarea înstrãinãrii prin vânzare a terenului în suprafatã de 2.508,48 mp situat în Ploiesti, Bulevardul Republicii cãtre S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L., Nr. cadastral 4853


ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI


HOTĂRÂREA NR. 423 privind aprobarea înstrăinării prin vânzare a terenului în suprafață de 2508,48 m.p. situat în Ploiești, Bulevardul Republicii către S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L., Nr. cadastral 4853

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive a domnului Primar Iulian Badescu, precum și Raportul de specialitate al Direcției de Gestiune Patrimoniu referitoare la vânzarea terenului în suprafață de 2508,48 m.p. situat în Ploiești, Bulevardul Republicii către S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L.;

Luând în considerare procesele verbale ale ședințelor Comisiei nr. 2 a Consiliului Local al Municipiului Ploiești din data de 22.05.2012, 12.02.2013;

Având în vedere adresa S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L. nr.l 1619/08.07.2013;

A

In temeiul prevederilor art. 36 alin. (2), lit. c), alin. (5) lit. b) și art. 123 din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 însușește raportul de evaluare nr. 1.016/2013 întocmit de către S.C. Fidox S.R.L. pentru terenul ce aparține domeniului privat al municipiului Ploiești în suprafață de 2508,48 m.p.(suprafață măsurată) situat în Ploiești, Bulevardul Republicii, Nr. cadastral 4853, Carte Funciara nr. 133912 conform anexei nr. 1 ce face parte integranta din prezenta hotărâre.

Art. 2 Aprobă înstrăinarea prin vânzare a terenului ce aparține domeniului privat al municipiului Ploiești, în suprafață de 2.508,48 m.p. situat în Ploiești, Bulevardul Republicii, Nr. cadastral 4853, Carte Funciara nr. 133912 către S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L. (cod unic de înregistrare 6205722), identificat conform planului de amplasament și delimitare a bunului imobil - anexa nr. 2 ce face parte integranta din prezenta, în următoarele condiții:

  • a) S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L. renunță la mențiunile prevăzute la art. 8d, 8e, 8f din contractul de de asociere nr. 6665/21.02.1996 încheiat între Municipiul Ploiești și S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L. în cazul încheierii contractului de vânzare - cumpărare pentru terenul - clauză ce va fi prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare;

  • b) achitarea în avans de către S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L., pană la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, a contravalorii terenului sus menționat;

  • c) contractul de vânzare - cumpărare ce are ca obiect terenul sus menționat să fie încheiat în termen maxim de 45 de zile de la data adopării prezentei hotărâri.

  • d) toate cheltuielile privind încheierea contractului de vânzare - cumpărare între Municipiul Ploiești și S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L. să fie achitate de S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L.

Art. 3 Stabilește valoarea terenului prevăzut la art. 2, ce face obiectul înstrăinării prin vânzare, la suma de 1.661.667 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A.

/X

Art. 4 In cazul nerespectării condițiilor impuse la art.2 prezenta hotărâre se revoca.

Art. 5 împuternicește Primarul Municipiului Ploiești să semneze contractul de vânzare - cumpărare în condițiile stabilite prin prezenta hotărâre.

Art. 6 Direcția de Gestiune Patrimoniu, Direcția Economică și Direcția Administrație Publică Juridic Contecios, Contracte vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 7 Direcția Administrație Publică Juridic Contecios, Contracte va aduce la cunoștință publică prevederile prezentei hotărâri.

Dată in Ploiești, astăzi, 25 octombrie 2013

Iulian Li



Contrasemnează Secretar,


Oana Cristina Iaco


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI


EXPUNERE DE MOTIVE

la proiectul de hotarare privind aprobarea înstrăinării prin vârî suprafață de 2508,48 m.p. situat în Ploiești, Bulevardul Rep

S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L., Nr. cadastral 4853

Potrivit prevederilor art. 36 alin. (2), lit. c), alin. (5) lit. b) si art. 123 alin. (3) din Legea nr. 215/2001 privind administrația publica locala, republicata, cu modificările si completările ulterioare, Consiliul Local administrează domeniul public si privat al municipiului si hotărăște cu privire la vanzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privata a municipiului, in condițiile legii.

SC McDonald’s Romania SRL a înaintat către Municipiul Ploiești adresa nr.

O 4076/05.03.2012, prin care solicita demararea discuțiilor in vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent Restaurantului McDonald’s Ploiești Nord.

Terenul situat in Ploiesti-cuprins intre Str. Cameliei, B-dul Republicii si Sos. Nordului, in suprafața de 2500 mp, ce aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești conform HCL nr. 267/2006, face obiectul contractului de asociere nr. 6665/21.02.1996 incheiat intre Municipiul Ploiești si SC McDonald’s Romania SRL. Conform Act adițional nr.2/30.09.2013 terenul ce face obiectul contractului de asociere nr. 6665/21.02.1996 este in suprafața de 2508,48 mp..

Prin adresa nr. 4076/29.05.2012 s-a comunicat către SC McDonald’s Romania SRL decizia Comisiei 2, din data de 22.05.2012, de a amana dezbaterea solicitării nr. 4076/05.03.2012 (pana la desemnarea unui expert evaluator), avand in vedere faptul ca Primăria Municipiului Ploiești nu are un contract cu un expert evaluator iar procedura de achiziție a acestuia fiind in derulare.

Q         SC McDonald’s Romania SRL a înaintat către Municipiul Ploiești adresa nr.

2246/31.01.2013, prin care revine cu solicitarea de demarare a discuțiilor in vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent Restaurantului McDonald’s Ploiești Nord.

Prin adresa nr. 2246/20.05.2013 Serviciul Contracte a înaintat încheierea nr. 5692 si Extrasul de Carte Funciara pentru terenul situat in Bdul Republicii, nr. cadastral 4853, înscris in Cartea Funciara nr. 133912.

Referitor la posibilitatea de achiziționare a terenului de către societate, Contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996 incheiat între Municipiul Ploiești si SC McDonald’s Romania SRL, prevede următoarele:

Art. 16, Dreptul de preemtiune al Asociatului: ’Tn cazul in care legea va permite vanzarea terenului, Consiliul intelege sa acorde Asociatului un drept de preemtiune pentru cumpărarea acestuia, Asociatul isi va putea exercita acest drept in termen de 30 de zile de la data la care va fi instiintat de Consilliu.”

Conform Raportului de evaluare transmis de S.C. Fidox S.R.L. in baza Acordului - cadru de prestări servicii nr. 3813/25.02.2013 incheiat intre Primăria

Municipiului Ploiești si S.C. Fidox S.R.L., pentru proprietatea menționata, evaluatorul autorizat a propus următoarele valori:

imobiliară sus



Valoarea terenului este:

  • 1.661.667 LEI ~ 376.272 EURO

(662,42 LEI/m.p. ~ 150,00 EURO/m.p.)

Valoarea nu conține TVA

Curs LEI/EURO = 4,4161 LEI din 26.06.2013

Prin adresa nr. 11619/08.07.2013 SC McDonald’s Romania SRL prezintă intenția ferma a companiei de a demara discuțiile in vederea dobândirii de către subscrisa a dreptului de aproprietate aferent Terenului, care figurează in Cartea Funciara nr. 133912, nr cadastral 4853, in suprafața de 2.508 mp, (2.508 mp suprafața masurata).


Având în vedere cele prezentate precum si necesitatea de a atrage noi venituri la bugetul local, supunem spre aprobare Consiliului Local al municipiului Ploiești proiectul de hotărâre anexat privind aprobarea în suprafață de în suprafață de 2508, 48 m.p. situat în Ploiești, Bulevardul Republicii, Nr. cadastral 4853, Carte Funciara nr. 133912 către S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L.


DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU

5




la proiectul de hotarare privind aprobarea înstrăinării prin vânzare a terenului în suprafață de 2508,48 m.p. situat în Ploiești, Bulevardul Republicii către S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L., Nr. cadastral 4853

Potrivit prevederilor art. 36 alin. (2), lit. c), alin. (5) lit. b) si art. 123 alin. (3) din Legea nr. 215/2001 privind administrația publica locala, republicata, cu modificările si completările ulterioare, Consiliul Local administrează domeniul public si privat al municipiului si hotărăște cu privire la vanzarea, concesionarea sau inchirerea bunurilor proprietate privata a municipiului, in condițiile legii.

SC McDonald’s Romania SRL a inaintat către Municipiul Ploiești adresa nr. 4076/05.03.2012, prin care solicita demararea discuțiilor in vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent Restaurantului McDonald’s Ploiești Nord.

Terenul situat in Ploiesti-cuprins intre Str. Cameliei, B-dul Republicii si Sos. Nordului, in suprafața de 2500 mp, ce aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești conform HCL nr. 267/2006, face obiectul contractului de asociere nr. 6665/21.02.1996 incheiat intre Municipiul Ploiești si SC McDonald’s Romania SRL. Conform Act adițional nr.2/30.09.2013 terenul ce face obiectul contractului de asociere nr. 6665/21.02.1996 este in suprafața de 2508,48 mp..

Prin adresa nr. 170/26.03.2012 s-a solicitat punctul de vedere al Serviciului Juridic Contecios, Contracte din cadrul Direcției Administrație Publica Juridic-Contecios, Achiziții Publice, Contracte, care a comunicat prin adresa nr. 571/24.04.2012 minatoarele :

”Conform prevederilor cuprinse in art. 123 din Legea nr. 215/2001 privind administrația publica locala, republicata, cu modificările si completările ulterioare :”(1)...Consiliile locale hotărăsc cu privire la cumpărarea unor bunuri ori la vanzarea bunurilor ce fac parte din domeniul privat, de interes local sau județean, in condițiile legii. (2) Vanzarea, concesionarea si inchirierea se fac prin licitație publica, organizata in condițiile legii. (3) Prin derogare de la prevederile alin.(2), in cazul in care consiliile locale sau județene hotărăsc vanzarea unui teren aflat in proprietate privata a unitatii administrativ-teritoriale pe care sunt ridicate construcții, constructorii de buna-credinta ai acestora beneficiază de un drept de preemptiune la cumpărarea terenului aferent construcțiilor. Prețul de vanzare se Stabilește pe baza unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau județean, după caz. (4)

Proprietarii construcțiilor prevăzute la alin. (3) sunt notificati^yq^fen^en, d€?jk zile asupra hotărârii consiliului local sau județean si isi pot p^n^/pjpîju'rî^ de cumpărare in termen de 15 zile de la primirea notificării.                    Z */

Având in vedere calitatea de proprietar al Municipi^^^fâe^’ asupra imobilului in discuție, care ii conferă prerogativa de a dispune a§îipr|/_^^tuia prin acte de dispoziție (acte de vanzare-cumparare), conform prevederilor art. 155 Cod Civil, precum si dispozițiile legale menționate mai sus, rezulta faptul ca adoptarea unei hotarari cu privire la vanzarea terenului revine Consiliului Local al Municipiului Ploiești

Trebuie avut in vedere si faptul ca in prezent se afla in derulare contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996, incheiat intre Consiliul Local al Municipiului Ploiești si SC McDonald’s Romania SRL privind terenul in discuție, al cărui termen va expira la data de 21.02.2016, cu posibilitatea de prelungire a acestuia pentru o perioada de 20 de ani, in termenii si condițiile prevederilor art. 12 din contract.

In situația instrainarii unui imobil, in vederea perfectării actului de vanzare-cumparare este necesara intocmirea unui raport de evaluare a imobilului, in scopul stabilirii prețului de vanzare al acestuia, raport ce urmeza a fi insusit de către Consiliul Local al Municipiului Ploiești, prin hotarare.

La acest moment in cadrul Primăriei Municipiului Ploiești nu sunt angajate persoane experti evaluatori (expert acreditat de ANEVAR).”

Prin adresa nr. 4076/29.05.2012 s-a comunicat către SC McDonald’s Romania SRL decizia Comisiei 2, din data de 22.05.2012, de a amana dezbaterea solicitării nr. 4076/05.03.2012 (pana la desemnarea unui expert evaluator), avand in vedere faptul ca Primăria Municipiului Ploiești nu are un contract cu un expert evaluator iar procedura de achiziție a acestuia fiind in derulare.

SC McDonald’s Romania SRL a inaintat către Municipiul Ploiești adresa nr. 2246/31.01.2013, prin care revine cu solicitarea de demarare a discuțiilor in vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent Restaurantului McDonald’s Ploiești Nord.

Prin adresa nr. 2246/20.05.2013 Serviciul Contracte a inaintat încheierea nr. 5692 si Extrasul de Carte Funciara pentru terenul situat in Bdul Republicii, nr. cadastral 4853, inscris in Cartea Funciara nr. 133912.

Referitor la posibilitatea de achiziționare a terenului de către societate, Contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996 incheiat intre Municipiul Ploiești si SC McDonald’s Romania SRL, prevede următoarele:

Art. 6 Termenul Asocierii : ” Asociatul va avea si va deține terenul asocierii pentru o perioada de 20 de ani incepand cu data semnării prezentei asocieri...”

Art. 8d. Acordul de a nu concura: ” Consiliul este de acord si convine cu Asociatul ca nici o alta proprietate (alta decât Terenul Asocierii) acum sau in viitor, deținuta, controlata sau inchiriata direct sau indirect de Consiliu, aflata pe o raza de 1 km in jurul Terenului Asocierii (fie si daca o asemenea proprietate este in mod voluntar cesionata de Consiliu), nu va fî, pe parcursul acestei asocieri si a oricărei prelungiri a ei, inchiriata sau folosita ca restaurant, loc de servit masa cu facilitate pentru mașini si din mers.”

Art. 8e, Vizibilitatea si accesul: ”Consiliul este de acord si convine cu Asociatul sa nu intreprinda nici o acțiune care ar putea impiedica vizibilitatea sau accesul la Terenul Asocierii din cel mai apropiat drum public si trotuar sau ar putea obtura vizibilitatea asupra firmei McDonald’s de pe clădire sau de^pejioric^ alta proprietate adiacenta.”

Art. 8f, ”S-a convenit mutual ca prevederile Art. 8d si 8e s^ s^’a^fic^^u^ra terenului si daca Asociatul va achiziționa Terenul Asocierii, asem^e^i^prevederi jvor ramane valabile pentru o perioada de 20(douazeci) ani de la data^aphifetio^n^j^ Ip ipoteza in care vanzarea va fi posibila Consiliul se obliga sa intocmeasc^ii^w^ga documentație necesara pentru Întocmirea actelor pe cheltuiala Asociaffl&O^^

Art. 9c, Predarea posesiunii: ”La expirarea termenului asocierii sau al oricărei prelungiri a acesteia sau la rezilierea Contractului de asociere si conform prevederilor Art. 15, Asociatul va preda Terenul Asocierii cu îmbunătățirile, construcțiile si rețelele existente la acea data.”

Art. 12, Opțiunea de prelungire: ”Consiliul ii acorda Asociatului dreptul si opțiunea de prelungire a acestei asocieri pentru o perioada de 20 ani, in termenii si condițiile negociate la acea data, prin înștiințarea, in scris, a Asociatului către Consiliu pentru exercitarea unei asemenea opțiuni, data cu cel puțin 90 zile înainte de expirarea termenului sau înaintea prelungirii termenului.”

Art. 15, ...” Consiliul si Asociatul sunt de acord ca toate mașinile, echipamentele, mobila sau alte bunuri personale de orice natura instalate pe Terenul Asocierii de către Asociat sau de un licențiat al Asociatului sa nu devină proprietatea Consiliului sau parte a proprietății imobile, indiferent cat de fixate sunt pe Terenul Asocierii, si pot fi mutate de Asociat sau de licențiatul Asociatului la discreția lor, in orice moment al asocierii sau al oricărei prelungiri sau după rezilierea acesteia numai după cum este prevăzut in orice articol.”

Art. 16, Dreptul de preemtiune al Asociatului: ”In cazul in care legea va permite vanzarea terenului, Consiliul intelege sa acorde Asociatului un drept de preemtiune pentru cumpărarea acestuia, Asociatul isi va putea exercita acest drept in termen de 30 de zile de la data la care va fi instiintat de Consilliu.”

Prin adresa nr. H619/08.07.2013 SC McDonald’s Romania SRL prezintă intenția ferma a companiei de a demara discuțiile in vederea dobândirii de către subscrisa a dreptului de aproprietate aferent Terenului, care figurează in Cartea Funciara nr. 133912, nr cadastral 4853, in suprafața de 2.508 mp, (2.508,48mp suprafața masurata). Se menționează in adresa faptul ca societatea si-a îndeplinit efectiv, integral, întocmai si la timp obligațiile asumate prin contractul de asociere ne. 6665/21.02.1996, faptul ca SC McDonald’s Romania SRL a achitat cu titlu de asociere o suma in cuatum total de peste 550 mii USD, faptul ca investiția totala in restairantul McDonald’s Ploiești Nord DT se ridica la suma de l ,4 mii USD, faptul ca in cadrul celor 2 restaurante din Ploiești lucrează peste 137 de angajați, faptul ca investiția totala a companiei in Municipiul Ploiești se ridica la suma de 2.3 mii USD.

In adresa nr. H619/08.07.2013 se specifica si faptul ca ”Pe Teren, compania noastra a edificat si, in prezent, deține in propietate imobilul-constructie avand o suprafața construita la sol de 352,68 mp...”

Conform Raportului de evaluare transmis de S.C. Fidox<Ș.R.E.4in baza


Acordului - cadru de prestări servicii nr. 3813/25.02.2013 încheiat-intre Primăria

Municipiului Ploiești si S.C. Fidox S.R.L., pentru proprietar**             ---

menționata, evaluatorul autorizat a propus următoarele valori: v

Valoarea terenului este:

1.661.667 LEI ~ 376.272 EURO

(6662,42 LEI/m.p. ~ 150,00 EURO/m.p.)

Valoarea nu conține TVA

Curs LEI/EURO = 4,4161 LEI din 26.06.2013


i imobiliară sus

A


V

X/5-


DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU DIRECTOR EXECUTIV, Florin/Retrache

Avizat,

DIRECȚIA ADMINISTRAȚIE PUBLICA, JURIDIC CONTENCIOS, ACHIZIȚII PUBLICE, CONTRACTE DIRECTQI^ EXECUTIV,

DIRECTLAECONOMICA

DIRECTOR EXECUTIV,

Nicoleta Cracipnoiu

S.C. FIDOX SJLL.

Localitatea Purcăreni, județul Brașov

- Evaluări întreprinderi, bunuri mobile și proprietăți imobiliare^>>

i            x


Solicitant

MUNICIPIUL PLOIEȘTI

DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU TEREN INTRAVILAN - CF 133912

BULEVARDUL REPUBLICII

PLOIEȘTI

5


Data: 26.06.2013

Referitor la: Evaluare - TEREN INTRAVILAN CF 133912 - BULEVARDULREPUBOcil^ —™X -

‘ • “      , ' •    '    .p8/3

membru corporativ ANEVAJ^: .âțitoriiați^




MUNICIPIUL PLOIEȘTI

S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. codul unic de înregistrare RO 13789500, i

nr.0023/22.03.2012, reprezentată prin ing. PANTEL O VID IU - administrator^^nem^ra-lit^L^l ANEVAR cu legitimația nr. 14997, în baza acordului cadru de prestări servicii nr.J^j a contractului subsecvent nr.010720/20.06.2013 încheiat cu MUNICIPIUL PLOIEȘ UăTefectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat mai sus, aparținând MUNICIPIULUI PLOIEȘTI și fiind folosit de către asociatul SC McDonald's România SRL în baza contractului de asociere 6665/21.02.1996.

  • 1. Obiectul supus evaluării și scopul lucrării Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren intravilan situat bulevardul Republicii, municipiul Ploiești, județ Prahova cu suprafață din acte 2.508,00 mp și suprafață măsurată de 2.508,48 mp având nr.cad.4853 înscris în CF 133912.

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a bunului imobil menționat mai sus, așa cum este definită în Standardele Internaționale de Evaluare 2011, conform IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare, IVS 102 - Implementare, IVS 103 - Raportarea evaluării și IVS 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare, este definirea, explicarea și estimarea valorii de piață a bunului imobil în vederea tranzacționării.

Proprietarul bunului imobil MUNICIPIUL PLOIEȘTI folosit de către asociatul SC McDonald's România SRL în baza contractului de asociere 6665/21.02.1996.

Clientul MUNICIPIUL PLOIEȘTI cu sediul în Ploiești, b-ul. Republicii nr.2, jud. Prahova CIF 2844855 reprezentată de IULIAN BĂDESCU - PRIMAR.

  • 2. Data evaluării: 26.06.2013

Data inspectării bunului imobil: 20.06.2013.

3. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării
  • - Standarde Internaționale de Evaluare 2011;

  • - IVS 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare

-CF 133912 al municipiului Ploiești

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR și RON/USD din 26.06.2013

  • 4. Valoarea propusă Raportul de evaluare determină valoarea proprietății imobiliare în vederea tranzacționării. Valoarea propusă este valabilă la data evaluării și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator.

Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori

Valoarea terenului este :

1.661.667 LEI ~ 376.272 EURO

( 662,42 LEI / mp ~ 150,00 EURO / mp )

Valoarea nu conține TVA

curs LEI / EURO = 4,4161 LEI din 26.06.2013

5. Argumente privind valoarea propusă
  • ■  Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

  • ■  Valoarea estimată se referă la bunul imobil menționat mai sus;

  • ■  Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

  • ■  Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

• Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate d         ""VAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați dih Roțnariia)

Data: 26.0                   ' ,     > -’                            ./ r>           *


rt evaluator autorizat EI, EPI, EBM ^Sig. PafatiL.

---------------------------F--


elFOvidt^

£

4997


-2-


\ Specializa •

. EPI, EBM

Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că:

  • •  Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • •  Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • •  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • •  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • •  Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • •  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • •  Bunul supus evaluării a fost inspectat personal de către evaluator.

  • •  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Capitolul 1

GENERALITĂȚI                  X

1.1 Identificarea bunului imobil - obiectul evaluării

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format dini^en^^San bulevardul Republicii, municipiul Ploiești, județ Prahova cu suprafață din aqje^.5^®Șinp suprafață măsurată de 2.508,48 mp având nr.cad.4853 înscris în CF 133912.

1.2. Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a proprietății menționate mai sus, așa cum este definită în standardele ANEVAR (Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) și în Standardele Internaționale de Evaluare 2011, în vederea stabilirii valorii de piață al terenului în vederea tranzacționării.

1.3. Utilizarea evaluării

Prezentul raport de evaluare se adresează MUNICIPIULUI PLOIEȘTI cu sediul în Ploiești, b-ul. Republicii nr.2, jud. Prahova CIF 2844855 reprezentată de IULIAN BĂDESCU - PRIMAR, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-și asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării. ________ _________ _______________________________________________________

1.4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate. Premisele evaluării

Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu cerințele clientului, reprezintă o estimare a valorii de piață (cu particularitățile prezentate în continuare) a proprietății așa cum este aceasta definită în Standardul Internațional de Evaluare 2011 și IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare, IVS 102 - Implementare, IVS 103 - Raportarea evaluării și IVS 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare.

Conform acestui standard, valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Metodologia de calcul a “valorii de piață” a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și recomandările cuprinse în - IVS 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare.Metodologia de evaluare aplicată include abordarea prin comparația vânzărilor. Abordarea prin comparația vânzărilor se bazează pe analiza comparativă a proprietății de evaluat cu proprietăți similare care au fost vândute, luând în considerare o serie de criterii de comparație în funcție de care se realizează corecții ale valorilor.

1.5. Data inspecției

Inspecția proprietății a fost realizată în 20.06.2013 în prezența reprezentanților proprietarului MUNICIPIUL PLOIEȘTI cu sediul în Ploiești, b-ul. Republicii nr.2, jud. Prahova CIF 2844855 reprezentată de IULIAN BĂDESCU - PRIMAR și a reprezentanților SC McDonald's România SRL. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii. La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în luna iunie 2013. Data evaluării este 26.06.2013.

1.7. Moneda raportului

Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și în EURO. Cursul de schimb utilizat pentru transpunere este de 4,4161 RON/EURO, comunicat de BNR pentru data de 26.06.2013. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.). Valorile exprimate nu conțin TVA.

  • 1.8. Standardele aplicabile Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANEVAR :


Standardul Internațional de Evaluare 2011,

IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare,

IVS 102 - Implementare,

IVS 103-Raportareaevaluării..... .......

IVS 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare.

Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fSsF^definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:


  • ♦  documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

  • ♦  inspecția proprietății imobiliare;

  • ♦  stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

  • ♦  selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

  • ♦  deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

♦ analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;


♦ aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANE VAR.

1.9 Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

  • ♦  Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

  • ♦  Catalog "Aplicații cu Evaluarea Terenului", editura IROVAL București 2010

  • ♦ îndrumar pentru’evaluare -T; EVALUAREA TERENULUI editura IROVAL București 2013

  • ♦  Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață județului Prahova, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

  • ♦  Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

  • ♦  Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

1.10. Ipoteze generale
  • ♦  Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare.

  • ♦  Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;

  • ♦  Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe;

  • ♦  Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

  • ♦  Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

  • ♦  Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Nr.1.016/2013

•j "•    .'r<

  • ♦  Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor/de evaluare âu fost

rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;/^                 _

  • ♦  Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părțilpLcqmponeqte, niei; nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea ‘fiihd/CCHisfdefate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opiniă<aâ^țaf^t^u/părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor.

  • ♦  Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

1.11. Condiții limitative
  • ♦  Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide.

  • ♦  Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;

  • ♦  Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare;

  • ♦  Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

1.12. Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele de la pct. 1.3, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

1.13. Responsabilitatea față de terți

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizați la pct.1.3. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

Capitolul 2 DESCRIEREA BUNULUI IMOBIL

2.1. Descrierea juridică a bunului imobil

Date generale privind dreptul de proprietate:

Dreptul de proprietate este dreptul real care permite titularului său de a stăpâni bunul, de a-1 folosi, de a-i culege foloasele materiale și de a dispune de el în mod exclusiv și perpetuu cu respectarea dispozițiilor legale. Identificarea proprietății imobiliare ce face obiectul acestui raport s-a făcut pe baza documentelor prezentate de client.

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren intravilan situat bulevardul Republicii, municipiul Ploiești, județ Prahova cu suprafață din acte 2.508,00 mp și suprafață măsurată de 2.508,48 mp având nr.cad.4853 înscris în CF 133912.

2.2. Situația juridică

Proprietatea imobiliară susmenționată aparține MUNICIPIULUI PLOIEȘTI cu sediul în Ploiești, b-ul. Republicii nr.2, jud. Prahova CIF 2844855 reprezentată de IULIAN BĂDESCU - PRIMAR.. Nu a fost prezentat vreun act și nici nu avem cunoștință despre o situație litigioasă care să aibă ca obiect al litigiului proprietatea în studiu.



CF 133912 a localității Ploiești Județ Prahova

  • A. Partea I. (Foaie de avere)

TEREN intravilan

Adresa : Ploiești, bulevardul Republicii

Al 4853 suprafața - 2.508 mp

  • B. Partea II. (Foaie de proprietate) îscrieri privitoare la proprietate 5692/03.02.2012

Act administrativ nr.6 din 31.12.2005, emis de Primăria Ploiești, act administrativ nr. 1/20.04.2005 emis de Primăria Ploiești 32101/06.06.2012

Act administrativ nr.267 / 29.11.2006, emis de Consiliul Local Ploiești, act administrativ nr.6665/21.02.1996 emis de Consiliul Local Ploiești, act administrativ nr.8/26.01.1996 emis de Consiliul Local Ploiești

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuală 1/1

MUNICIPIUL PLOIEȘTI ( domeniul privat)

43622/26.07.2012

  • C. Partea III. (Foaie de sarcini) înscrieri privitoare la sarcini 5692/06.06.2012

Act administrativ nr.267/29.11.2006 emis de Consiliul Local Ploiești Intabulare, drept de ADMINISTRARE

CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI

35707/03.02.2012

Act administrativ nr.267 / 29.11.2006, emis de Consiliul Local Ploiești, act administrativ nr.6665/21.02.1996 emis de Consiliul Local Ploiești, act administrativ nr.8/26.01.1996 emis de Consiliul Local Ploiești

Intabulare, drept FOLOSINȚĂ

SC McDonald's România SRL

2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află în intravilanul municipiului Ploiești, jud Prahova

Tipul zonei de amplasare:

  • ■ Zona centrală a localității,

în zonă se află:

  • ■ Zonă rezidențială și servicii

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): poluare absentă Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare: Zonă centrală rezidențială și servicii, cu posibilități de dezvoltare. Poluare absentă.

2.4. Descrierea proprietății imobiliare

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren intravilan situat bulevardul Republicii, municipiul Ploiești, județ Prahova cu suprafață din acte 2.508,00 mp și suprafață măsurată de 2.508,48 mp având nr.cad.4853 înscris în CF 133912.TerenuI este 100% plat având forma regulată. Pe teren este construit un restaurant de tip fast - food care aparține SC McDonald's România SRL.

Terenul face obiectul unui contract de asociere între MUNICIPIUL PLOIEȘTI și MCDONALD'S ROMÂNIA SRL contractul cu nr.6665/21.02.1996 . în baza actului adițional nr.l din 16.02.2004 MCDONALD'S ROMÂNIA SRL are obligația de a plăti MUNICIPIUL PLOIEȘTI o sumă lunară echivalentă cu 1,5% din vânzările nete ale restaurantului de tip fast - food edificat pe teren.

NrAM6120F3^

Z     <


Capitolul 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

3.1. Definirea pieței și subpieței proprietății imobiliare

Piața reprezintă un mediu în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate vânzători, prin mecanismul prețurilor.


Conceptul de piață este reprezentat de capacitatea cumpărătorilor și a vânzătorilor de a-și desfășura activitatea fără restricții. Participanții din piață pot fi cumpărători, vânzători, proprietari, debitori, creditori, investitori sau intermediarii.

Piața studiată este cea a terenurilor în general.

Natura zonei studiate este: zona rezidențială și servicii.

3.2. Analiza cererii

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-o anumită perioadă de timp, în situația în care factorii: populația, venitul, prețurile viitoare și preferințele consumatorilor rămân constante.

Având în vedere că terenurile sunt relativ puțin căutate, putem afirma că cererea este redusă mult și nu se întrevăd semne de revigorare apropiată a activității economice.

Un element important care va influența intensitatea cererii și implicit prețurile de tranzacționare îl va reprezenta dezvoltarea continuă a comerțului și serviciilor.

3.3. Analiza ofertei

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-o anumită perioadă de timp.

Oferta de proprietăți similare este relativ mică, numărul fiind limitat datorită expectativei atât a vânzătorilor cât și a cumpărătorilor, expectativă care se datorează crizei economico-financiare.

Din studiul ofertelor imobiliare s-au găsit terenuri ofertate, rezultând o piață cu oarecare interes pentru acest tip de spații.

3.4. Echilibrul pieței

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și ofertă. în comparație cu piețele de bunuri, de valori imobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

în acest moment piața este în stagnare evidentă, numărul tranzacțiilor imobiliare fiind deosebit de scăzut. în ceea ce privește tranzacțiile cu proprietăți imobiliare similare celei evaluate, și acestea sunt reduse datorită tot factorilor enumerați mai sus.

Capitolul 4 DEFINIȚII IVS (INTERNATIONAL VALUATION STANDARD)

Abordarea prin cost - oferă o indicație asupra valorii, prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

Abordarea prin piață - oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al căror preț se cunoaște.

Abordarea prin venit - oferă o indicație asupra valorii, prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare a capitalului.

Chiria de piață - suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi închiriată, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Cumpărător special - un anumit cumpărător, pentru care un anumit activ are o valoare specială,. datorită avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia și care nu ar fi disponibile altor"-cumpărători de pe piață.                                                                    Kj


Data evaluării - data la care se aplică opinia asupra valorii.                    \            '

Drepturi imobiliare - toate drepturile, participațiile și beneficiile legate de proprietatea imobiliară: Fond comercial - orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o întreprindere, dîntf-qpărțicipape la o întreprindere sau din utilizarea unui grup de active, care nu simt separabile.

Imobilizare necorporală - un activ nemonetar care se manifestă prin proprietățile sale economice. Aceasta nu are substanță fizică, dar asigură drepturi și beneficii economice proprietarului său. Investiție imobiliară - proprietatea imobiliară, respectiv un teren sau o clădire, sau o parte a unei clădiri, sau ambele, deținută de proprietar pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrabă decât pentru:

(a) utilizarea în producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau pentru scopuri administrative; sau (b) vânzarea pe parcursul desfășurării normale a activității.

Ipoteză specială - o ipoteză care fie presupune fapte care sunt diferite de faptele efective, existente la data evaluării, fie care nu ar fi făcute într-o tranzacție de un participant tipic pe piață, la data evaluării.

Proprietate generatoare de afaceri - orice tip de proprietate imobiliară desemnată pentru un anumit tip de afacere, în care valoarea proprietății reflectă potențialul comercial pentru acea afacere. Proprietate imobiliară - terenul și toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia, de exemplu copaci și minerale, elementele care au fost atașate terenului, cum ar fi clădirile și construcțiile de pe amplasament și toate elementele permanent atașate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice și electrice care asigură funcționarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât și deasupra solului.

Tip al valorii - o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori.

Valoare de investiție - valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau în scopuri de exploatare.

Valoare justă - prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți.

Valoare specială - o sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special.

Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Valoarea sinergiei - un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau mai multe active sau drepturi, în urma căreia valoarea combinată este mai mare decât suma valorilor separate. Evaluare și raționament 1. Aplicarea principiilor din aceste standarde, la situațiile specifice, va cere exercitarea raționamentului. Acest raționament trebuie să fie aplicat în mod obiectiv și nu ar trebui să fie folosit pentru a supraevalua sau subevalua rezultatul evaluării. Raționamentul va fi exercitat având în vedere scopul evaluării, tipul valorii și orice alte ipoteze aplicabile valorii. Independență și obiectivitate 2. Procesul de evaluare impune evaluatorului să aplice raționamente imparțiale cu privire la încrederea care trebuie atribuită diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare să fie credibilă, este important ca acele raționamente să fie receptate ca fiind aplicate într-un mediu care promovează transparența și minimizează influența oricăror factori subiectivi care influențează procesul.

  • 3. Multe țări au legi sau reglementări care permit numai anumitor persoane să evalueze anumite clase de active, pentru diferite scopuri. în plus, multe corpuri profesionale și furnizori de servicii de evaluare au coduri etice care cer identificarea și dezvăluirea potențialelor conflicte de interese. Scopul acestor standarde este acela de a elabora principii și definiții recunoscute la nivel internațional pentru efectuarea și raportarea evaluărilor. Ele nu se referă la relațiile dintre clienții evaluărilor și evaluatori, iar problemele referitoare la comportamentul deontologic și etic al

-p-

evaluatorilor revin organizațiilor profesionale sau altor organizații care au un ro^/d^fegl® pentru evaluatori.                                                        U.

  • 4. Chiar dacă regulile de conduită pentru evaluatori nu fac obiectul acestor stand^^^Ao^ișfSste fundamentală aplicarea de controale și proceduri adecvate, pentru a se asigura grâdwd^ 7-independență și obiectivitate necesar în procesul de evaluare, astfel încât rezultatul saTiLpiiVif fiind obiectiv. In cazul în care scopul evaluării solicită ca evaluatorul să aibă un anumit statut sau să se dezvăluie statutul acestuia, cerințele sunt prezentate în standardul corespunzător.

Competență 5. Deoarece evaluarea solicită exercitarea abilității și raționamentului profesional, este esențial ca evaluările să fie efectuate de către o persoană sau de o firmă care posedă abilitățile tehnice adecvate, experiență și cunoștințe despre subiectul evaluării, despre piața pe care acesta se comercializează și despre scopul evaluării.

  • 6. în cazul evaluărilor complexe sau a unui număr mare de active, este acceptabil pentru evaluator să solicite asistență din partea specialiștilor, în anumite aspecte ale angajamentului său integral, cu condiția ca acest lucru să fie prezentat în sfera misiunii de evaluare

Preț, cost și valoare 7. Prețul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ. Din cauza capacităților financiare, a motivațiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, prețul plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită activului de către alte persoane.

  • 8. Costul este suma de bani necesară pentru a achiziționa sau produce activul. Când acel activ a fost achiziționat sau produs, costul lui devine un fapt concret. Prețul este corelat cu costul deoarece prețul plătit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumpărător.

  • 9. Valoarea nu este un fapt, ci o opinie:(a) fie asupra celui mai probabil preț care ar fi plătit pentru un activ, în cadrul unui schimb,(b) fie asupra-beneficiilor economice rezultate din deținerea unui activ.O valoare de schimb este un preț ipotetic, iar ipotezele pe baza cărora se estimează valoarea sunt determinate de scopul evaluării.O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni unei anumite părți titulare a proprietății.

  • 10. Cuvântul „evalii are” se referă atât la valoarea estimată (concluzia evaluării), cât și la determinarea valorii estimate (actul de a evalua). în aceste standarde, sensul acestui cuvânt ar trebui să rezulte clar din contextul în care este folosit. Acolo unde există riscul unei confuzii sau este nevoie de a face distincția clară între sensurile alternative, se utilizează cuvinte adiționale

Piața 11.0 piață este mediul în care bunurile și serviciile se comercializează între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricții între cumpărători și vânzători. Fiecare parte va reacționa la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului,ca și la propria lor înțelegere a utilității relative a bunurilor sau serviciilor și la nevoile și dorințele individuale.

  • 12. Pentru a estima cel mai probabil preț care ar fi plătit pentru un activ, este fundamentală înțelegerea dimensiunii pieței pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece prețul obtenabil va depinde de numărul cumpărătorilor și vânzătorilor de pe piața particulară la data evaluării. Pentru a avea un efect asupra prețului, cumpărătorii și vânzătorii trebuie să aibă acces pe piață. O piață poate fi definită pe baza unor criterii variate. Acestea sunt:(a) bunurile sau serviciile care se comercializează, de exemplu piața autovehiculelor este diferită de piața aurului,(b) limitările dimensiunii sau distribuției, de exemplu un producător de bunuri ar putea să nu dețină infrastructura de distribuție sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii finali ar putea să nu solicite bunurile în volumul la care acestea se produc de către producător,(c) geografic, de exemplu piața bunurilor sau serviciilor similare poate fi locală, regională, națională sau internațională.

  • 13. Totuși, cu toate că în orice moment o piață poate fi independentă și poate fi puțin influențată de activitatea de pe alte piețe, pe o anumită perioadă de timp piețele se vor influența reciproc. De exemplu, la o anumită dată, prețul unui activ dintr-o țară poate fi mai mare decât cel care ar putea fi obținut în altă țară, pentru un activ identic. Dacă sunt ignorate orice efecte posibile de distorsiune, cauzate de restricțiile guvernamentale de comercializare sau de politicile fiscale, în timp, furnizorii ar


15. Rareori piețele funcționează perfect, cu un echilibru constant între ofertă și cerere^șj ciui.în riivcl constant de activitate, din cauza diferitelor imperfecțiuni. Pot fi imperfecțiuni obișnuite ale pieței: fluctuații ale ofertei, creșteri sau diminuări bruște ale cererii sau asimetria cunoștințelor deținute de participanții pe piață. Deoarece participanții pe piață reacționează la aceste imperfecțiuni, este posibil, la un moment dat, ca o piață să se ajusteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil preț de piață trebuie să reflecte condițiile de pe piața relevantă, existente la data evaluării, și nu prețul corectat sau atenuat, bazat pe o presupusă refacere a echilibrului.

Activitatea pieței 16. Gradul de activitate pe orice piață va fluctua. Deși ar putea fi posibil să se identifice un nivel normal al activității pieței, pe o perioadă lungă de timp, pe multe piețe vor exista perioade în care activitatea este semnificativ mai mare sau mai mică față de nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai în termeni relativi, de exemplu piața este mai activă sau mai puțin activă față de cum a fost aceasta la o dată anterioară. Nu există o delimitare clar definită între o piață activă și o piață inactivă.

  • 17. Când cererea este mai mare față de ofertă, se așteaptă ca prețurile să crească, tinzând astfel să atragă intrarea pe piață a mai multor vânzători și, deci, o activitate în creștere. Opusul este cazul când cererea este mică și prețurile scad. Totuși, nivelurile diferite ale activității sunt mai degrabă un răspuns la mișcarea prețurilor decât o cauză a acesteia. Tranzacțiile pot avea loc și au loc pe piețe . care, în mod curent, sunt mai puțin active decât este normal și, ceea ce este important, cumpărătorii potențiali vor avea în minte un preț pentru care sunt dispuși să intre pe piață.

  • 18. Informațiile despre preț de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață. O perioadă de scădere a prețurilor este posibil să cunoască atât o diminuare a nivelurilor activității, cât și o creștere a vânzărilor care pot fi considerate „forțate”. Totuși, pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde și a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de astfel de vânzători ar însemna ignorarea realităților pieței.

    cumpărătorilor și vânzătorilor potențiali, activi pe o piață la data evaluării și nu cele ale unor


Participanții pe piață 19. Informațiile din IVS, cu privire la participanții pe piață, se referă la toate persoanele, companiile sau la alte entități care sunt implicate în tranzacții curente sau care intenționează să intre într-o tranzacție cu un anumit tip de activ. Hotărârea de a comercializa și orice optici atribuite participanților pe piață sunt cele specifice acelor cumpărători și vânzători sau anumite persoane sau entități.

20. In efectuarea unei evaluări bazate pe date de piață, circumstanțele faptice ale proprietarului curent sau ale unui anumit cumpărător potențial nu sunt relevante, deoarece atât vânzătorul hotărât, cât și cumpărătorul hotărât sunt persoane sau entități ipotetice care au atributele unui participant tipic pe piață. Aceste atribute suntcomentate în cadrul conceptual referitor la valoarea de piață Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricărui element al valorii speciale sau oricărui element al valorii care nu ar fi disponibil majorității participanților pe piață

Factorii specifici entității 21. Factorii care sunt specifici unui anumit cumpărător sau vânzător și care nu sunt disponibili participanților pe piață sunt excluși din datele de intrare utilizate la o evaluare bazată pe informații de piață. Exemple de factori specifici entității, care pot să nu fie disponibili majorității participanților pe piață, sunt următorii:(a) valoarea suplimentară rezultată din crearea unui portofoliu de active similare,(b) sinergii unice dintre activ și alte active deținute de entitate,(c) drepturile sau restricțiile legale,(d) beneficiul fiscal din impozitare sau povara fiscală,(e) o abilitate de a exploata un activ care este unică pentru acea entitate.

  • 22. Determinarea faptului că astfel de factori sunt specifici entității sau că vor fi disponibili altora pe piață se face de la caz, la caz. De exemplu, se poate ca un activ să nu se tranzacționeze în mod

normal ca element de sine stătător, ci ca parte a unui grup. Orice sinergii cu activele înrudite vor fi?\. transferate participanților pe piață împreună cu transferul grupului și deci, nu suiit'ȘpecificZehtitățiii=

  • 23. Dacă obiectivul evaluării este determinarea valorii pentru un anumit proprietar,\îri evaluarea/^ activului sunt reflectați factorii specifici entității. Următoarele exemple prezintă situațiile în care' / poate fi cerută valoarea pentru un anumit proprietar:(a) fundamentarea deciziilor verificarea performanței unui activ.

Agregarea 24. Adesea, valoarea unui activ individual este dependentă de asocierea lui cu alte active relaționate. Exemple sunt: (a) compensarea activelor și datoriilor într-un portofoliu de instrumente financiare,(b) un portofoliu de proprietăți care se completează unele pe celelalte, oferind cumpărătorului potențial fie un venit ridicat, fie o prezență în locații strategicele) un grup de mașini dintr-o linie de producție sau programul informatic necesar pentru funcționarea unei/unor mașini,(d) rețete și brevete de invenție care susțin un brand,(e) teren, clădiri și imobilizări corporale mobile interdependente utilizate într-o întreprindere.

25. Când se cere evaluarea activelor care sunt deținute în combinație cu alte active complementare sau conexe, este important să se definească clar dacă este vorba de un grup sau portofoliu de active care va fi evaluat sau de active individuale. în cel de al doilea caz, este important să se stabilească dacă fiecare activ se va evalua:(a) ca un element individual, dar asumând ipoteza că celelalte active sunt disponibile pentru un cumpărător, sau(b) ca un element individual, dar asumând ipoteza că celelalte active nu sunt disponibile pentru un cumpărător.

Tipul valorii 26. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori.

  • 27. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacției ipotetice, relația și motivația părților și măsura în care activul este expus pe piață. în funcție de scopul evaluării, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar trebui să fie în mod clar diferențiat de:(a) abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicație asupra valorii,(b) tipul activului care este evaluat,(c) starea efectivă sau atribuită a unui activ, la momentul evaluării,(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele fundamentale în situații specifice.


  • 28. Un tip al valorii poate fi inclus în una din cele trei categorii principale:(a) prima se referă la estimarea celui mai probabil preț care ar fi obținut într-un schimb ipotetic pe o piață liberă și concurențială. în această categorie se încadrează valoarea de piață, așa cum este definită în aceste standarde;(b) a doua implică estimarea beneficiilor pe care o persoană sau o entitate le va obține din deținerea unui activ. Valoarea este specifică pentru acea persoană sau entitate și poate să nu aibă nicio relevanță pentru participanții pe piață. în această categorie se încadrează valoarea de investiție și valoarea specială, așa cum sunt definite în aceste standardele) a treia se referă la estimarea prețului care ar fi convenit, în mod rezonabil, între două părți specifice pentru schimbul unui activ. Deși părțile ar putea să fie independente între ele și negocierea să fie nepărtinitoare, nu este necesar ca activul să fie expus pe piață, iar prețul convenit poate fi unul care reflectă mai degrabă avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietății pentru părțile implicate, decât cele de pe piață, în ansamblul ei. In această categorie se încadrează valoarea justă, așa cum este definită în aceste standarde.

  • 29. Evaluările pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt definite printr-o lege, o reglementare, un contract privat sau un alt document. Deși astfel de tipuri ale valorii pot părea ca fiind similare cu tipurile valorii definite în aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferită de cea descrisă în IVS, cu excepția cazului când, în documentul respectiv, se fac referințe fără echivoc la IVS. Astfel de tipuri ale valorii trebuie să fie interpretate și aplicate conformprevederilor din documentul sursă. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite în alte reglementări, sunt diferitele baze de evaluare fundamentate în Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS) și în alte standarde de contabilitate.

Valoarea de piață 30. Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție


►d cel mai


nepărtinitoare, după un marketing adecvat șiîn care părțile au acționat fiec prudent și fără constrângere.

  • 31. Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru estimată” se referă la un preț exprimat în unitățimonetare, plătibil pentru act nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață: bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și lease-back, contraprestațiile sau facilitățile speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și de orice element al valorii speciale; (b) „un activ ar putea fi schimbat” se referă la faptul că valoarea unui activ este mai degrabă o sumă de bani estimată, decât o sumă de bani predeterminată sau prețul efectiv de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele definiției valorii de piață la data evaluărirfc) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, unei anumite date. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau nepotrivită pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței curente, așa cum sunt ele la data efectivă a evaluării și nu la o dată anterioară sau la o dată viitoare. Definiția presupune și realizarea simultană a schimbului și încheierii contractului de vânzare, fără orice fluctuație a prețului care ar putea altfel să apară;(d) „între un cumpărător hotărât4* se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente, decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează ,,piața”;(e) „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător gata să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a rezista la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic;(f) „într-o tranzacție nepărtinitoare” este una care are loc între părți care nu au o relație anumită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără legătură între ele, fiecare acționând în mod independent; (g) „după un marketing adecvat** înseamnă că activul ar fi expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi cea mai adecvată metodă pentru obținerea celui mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este că trebuie să fi existat suficient timp ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere are loc înainte de data evaluăriifh) „în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizărileefective și potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent pentru un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării;(i) „și fără


constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să facă tranzacția, (^r^cfuS^h^te nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 32. Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață dcschiș&șițconcu^

care participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață mtebfă|ionfi'^sau'£ piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători s^j^d^fi^piațăî>^ caracterizată printr-un număr limitat de participanți pe piață. Piața pe care esf&|p^^țiviil;pehtru vânzare este cea pe care activul care se schimbă este tranzacțional normal

  • 33. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mafbună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează productivitatea și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării existente a activului sau o utilizare alternativă. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

  • 34. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de sine stătător, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul este o parte a unui grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa la valoarea totală a grupului.

  • 35. Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor:

(a) să se stabilească dacă o utilizare este posibilă, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții pe piață,(b) să reflecte cerința de a fi permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic,(c) cerința ca utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare alternativă, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe piață, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea existentă.

Costuri de tranzacționare 36. Valoarea de piață este prețul estimat de tranzacționare a unui activ, fără a se include costurile vânzătorului generate de vânzare sau costurile cumpărătorului generate de cumpărare și fără a se face o corecție pentru orice taxe plătibile de oricare parte, ca efect direct al tranzacției.

Valoarea de investiție 37. Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau pentru scopuri de exploatare.

38. Aceasta este un tip al valorii specific entității. Deși valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi egală cu suma de bani care ar putea fi obținută din vânzarea lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă beneficiile obținute de o entitate din deținerea unui activ și, ca urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiție reflectă situațiile și obiectivele financiare ale entității pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizată pentru cuantificarea performanței investiției. Diferența dintre valoarea de investiție a unui activ și valoarea lui de piață reprezintă motivația pentru cumpărători sau pentru vânzători de a intra pe piață.

Valoarea justă 39. Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți.

  • 40. Definiția valorii juste din IFRS este diferită de cea de mai sus. IVSB consideră că, în general, definiția valorii juste din IFRS este coerentă cu valoarea de piață. Definiția și aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentată în IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară.

  • 41. Pentru alte scopuri decât pentru utilizarea în situațiile financiare, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piață. Valoarea justă cere estimarea prețului care este just pentru ambele părți identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecar parte le va obține din tranzacție. Aceasta, de obicei, este aplicată în contextul judiciar. în contrast, valoarea de piață cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de către participanții pe piață, să nu fie luat în considerare.

  • 42. Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deși, în multe cazuri, prețul care este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piață, vor fi situații în care estimarea valorii juste va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piață, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat în urma combinării drepturilor asupra proprietății.

  • 43. Exemple de utilizare a valorii juste includ: (a) determinarea unui preț care je'steju'st pentru?\. acționariatul unei întreprinderi necotate, deoarece prețul pentru doi deținători anumiți poate fi just pentru aceștia, dar diferit de prețul care ar putea fi obținut pe piață,(b) determinarea unui preț care ar fi just pentru un locator și un locatar, fie pentru transferul permanent al activuluiîri^iriăt,' fie/pentru anularea datoriei aferente contractului de închiriere.


Valoarea specială 44. Valoarea specială este o sumă de bani care reflectă caracteriȘjrcilemaptdculare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special,


  • 45. Un cumpărător special este un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare specială, datorită avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia, care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață.

  • 46. Valoarea specială poate apare când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător, decât pentru alți cumpărători de pe piață. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de piață cere eliminarea oricărui element al valorii speciale, deoarece la orice moment dat se presupune că există un cumpărător hotărât și nu un anumit cumpărător hotărât.

  • 47. Când valoarea specială este identificată, aceasta ar trebui raportată și diferențiată clar de valoarea de piață.

Valoarea sinergie! 48. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau mai multor active sau drepturi, în urma căreia valoarea dreptului combinat este mai mare decât suma valorilor separate. Dacă sinergiile sunt disponibile numai unui anumit cumpărător, atunci acesta este un exemplu de valoare specială.

Ipoteze 49. Deseori este necesar ca, pe lângă stabilirea tipului valorii, să se formuleze o ipoteză sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului în cadrul schimbului ipotetic, fie situațiile în. care se presupune că activul se schimbă. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.

  • 50. Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fără a se limita numai la acestea, sunt:

  • • ipoteza că întreprinderea este transferată ca o entitate completă aflată în exploatare,

  • • ipoteza că activele folosite într-o întreprindere sunt transferate separat de întreprindere, fie în mod individual, fie ca grup,

  • • ipoteza că un activ evaluat individual este transferat împreună cu alte active complementare

  • • ipoteza că un pachet de acțiuni este transferat fie ca pachet, fie în considerată ca fiind liberă în cazul transferului ipotetic.

  • 51. Când se stabilește o ipoteză prin care se asumă situații care diferă de cele existente la data evaluării, ipoteza respectivă devine o ipoteză specială (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbări posibile asupra valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind „speciale” pentru a sublinia utilizatorului evaluării faptul că o concluzie asupra valorii este condiționată de o schimbare în situațiile curente, sau că aceasta reflectă un punct de vedere care nu ar fi luat în considerare de participanții de pe piață, la data evaluării.

  • 52. Ipotezele și ipotezele speciale trebuie să fie rezonabile și să fie relevante în raport cu scopul pentru care este cerută evaluarea.

Vânzări forțate 53. Termenul „vânzare forțată” se utilizează deseori în situațiile când un vânzător este constrâns să vândă și, în consecință, nu are la dispoziție o perioadă de marketing adecvată. Prețul care ar putea fi obținut în aceste situații va depinde de natura presiunii asupra vânzătorului și de motivele pentru care nu poate să aibă la dispoziție o perioadă de marketing adecvată. De asemenea, ar putea reflecta consecințele asupra vânzătorului cauzate de imposibilitatea de a vinde în perioada disponibilă. Cu excepția cazului când natura presiunii și motivul constrângerilor asupra vânzătorului sunt cunoscute, prețul obtenabil într-o vânzare forțată nu poate fi estimat în mod realist. Prețul pe care un vânzător îl va accepta într-o vânzare forțată va reflecta mai degrabă situațiile lui speciale, decât cele ale vânzătorului ipotetic hotărât, din definiția valorii de piață. Prețul obtenabil într-o vânzare forțată are numai întâmplător o legătură cu valoarea de piață sau cu orice alte tipuri


ale valorii definite în acest standard. O „vânzare forțată” este o descriere a sit schimbul și nu un tip al valorii distinct.                                     fi

  • 54. Dacă se cere o indicație asupra prețului obtenabil într-o vânzare forțată, fș, identifice în mod clar motivele constrângerii vânzătorului, inclusiv consecinței^ vinde în perioada specificată, prin emiterea unor ipoteze adecvate. Dacă la data evaluării aceste situații nu există, ele trebuie clar identificate ca fii

  • 55. Vânzările de pe o piață inactivă sau în declin nu sunt în mod automat „vânzări forțate”, deoarece un vânzător ar putea spera la un preț mai bun dacă condițiile de piață se îmbunătățesc. Cu excepția cazului în care vânzătorul este obligat să vândă până la o dată limită, fapt care împiedică un marketing adecvat, vânzătorul va fi un vânzător hotărât, conform definiției valorii de piață Abordări în evaluare 56. Una sau mai multe abordări pot fi utilizate pentru a obține valoarea definită de tipul valorii adecvat. Cele trei abordări descrise și definite în acest Cadru general sunt abordările principale utilizate în evaluare. Toate sunt fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituției.

Abordarea prin piață 57. Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al căror preț se cunoaște.

58. Prima etapă a acestei abordări este obținerea prețurilor de tranzacționare a activelor identice sau similare, tranzacționate recent pe piață. Dacă există puține tranzacții recente, de asemenea, poate fi util să se ia în considerare prețurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Poate fi necesar ca prețul altor tranzacții să fie corectat pentru a reflecta orice diferențe față de condițiile tranzacțiilor efective și să fie definit tipul valorii și orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista și diferențe între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacții, față de cele ale activului evaluat.

Abordarea prin venit 59. Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare a capitalului.

  • 60. Această abordare ia în considerare venitul pe care un activ îl va genera pe durata lui de viață utilă și indică valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implică transformarea venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate corespunzătoare de actualizare. Fluxul de venit poate să derive dintr-un contract/din contracte sau să nu fie de natură contractuală, de exemplu, profitul anticipat și generat fie din utilizarea, fie din deținerea activului.

  • 61. Metodele înscrise în abordarea prin venit sunt:

  • • capitalizarea venitului, în care unui venit reprezentativ al unei singure perioade i se aplică o rată cu toate riscurile incluse sau rata de capitalizare totală,

  • • fluxul de numerar actualizat, în care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare i se aplică o rată de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezentă,

  • • diferite modele de evaluare a opțiunilor.

  • 62. Abordarea prin venit poate fi aplicată la evaluarea datoriilor prin luarea în considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul unei datorii, până la data stingerii acesteia.

Abordarea prin cost 63. Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. 64. Această abordare se bazează pe principiul conform căruia prețul, pe care un cumpărător de pe piață îl va plăti pentru activul supus evaluării, nu va fi mai mare decât costul aferent cumpărării sau construirii unui echivalent modem, cu excepția cazului în care sunt implicați factori precum durată de timp nejustificată, dificultate, risc și alții asemenea. Deseori, activul supus evaluării va fi mai puțin atractiv decât alternativa care ar putea fi cumpărată sau construită, din cauza vârstei sau a deprecierii. în acest caz, trebuie făcute corecții asupra costului activului alternativ, în funcție de tipul valorii cerut.

. A (lf


incfiâ^iferiteZm^oăb ru/ăiferiteleClase de,..î\

Date de intrare pentru evaluare 66. Datele de intrare pentru evaluare se referăVra^jtele^și la,alt<


Metode de aplicare 65. Fiecare din aceste abordări principale în evaluare i detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc în mod uzual pentru/ active, sunt comentate în Standardele referitoare la active.

informații care se utilizează în oricare dintre abordările în evaluare descrise în^eșț^tard^d^ceste date de intrare pot fi date reale sau date asumate.

  • 67. Exemple de date de intrare reale sunt:

  • • prețurile obținute pentru active similare sau identice,

  • • fluxul de numerar efectiv generat de activ,

  • • costul efectiv al activelor identice sau similare.

  • 68. Exemple de date de intrare asumate sunt:

  • • fluxurile de numerar estimate sau previzionate,

  • • costul estimat al unui activ ipotetic,

  • • atitudinea percepută față de risc a participanților pe piață.

  • 69. O credibilitate mai mare poate fi acordată, în mod normal, datelor de intrare reale; totuși, când acestea sunt mai puțin relevante, de exemplu, când dovada despre tranzacțiile reale este învechită, când fluxurile de numerar istorice nu sunt indicative pentru fluxurile de numerar viitoare sau când informația despre costul efectiv este costul istoric, se poate acorda o relevanță mai mare datelor de intrare asumate.

  • 70. în mod normal, o evaluare va fi mai sigură atunci când există multe

date de intrare. Când există puține date de intrare, trebuie avută o grijă deosebită la analiza și verificarea acestora.

  • 71. în cazul în care datele de intrare conțin dovezi despre o tranzacție, ar trebui luate precauții când se verifică dacă termenii tranzacției respective au fost conformi cu cei precizați în tipul valorii cerut.

  • 72. Natura și sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie să reflecte tipul valorii, care, la rândul lui depinde de scopul evaluării. De exemplu, pentru estimarea valorii de piață pot fi utilizate diferitele abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe date obținute din piață. Abordarea prin piață va utiliza, prin definiție, date de intrare derivate din piață. Pentru a indica valoarea de piață, abordarea prin venit ar trebui să fie aplicată prin utilizarea datelor de intrare și a ipotezelor care ar fi adoptate de către particip anții pe piață. Pentru a indica valoarea de piață utilizându-se abordarea prin cost, ar trebui determinat costul și deprecierea aferente unui activ cu aceeași utilitate, prin intermediul analizei costurilor și deprecierii existente pe piață. Disponibilitatea datelor și situațiile de pe piața activului evaluat vor determina care metodă este cea mai relevantă și adecvată. Fiecare abordare sau metodă ar trebui să ofere o indicație despre valoarea de piață, dacă se bazează pe date oferite de piață, analizate în mod corespunzător.

  • 73. în general, abordările și metodele de evaluare sunt aceleași pentru orice tipuri de evaluări. Totuși, evaluarea diferitelor tipuri de active implică surse diferite de date, care trebuie să reflecte piața pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, investiția în proprietatea imobiliară deținută de o companie va fi evaluată în contextul pieței imobiliare relevante pe care se comercializează proprietatea imobiliară, în timp ce acțiunile aceleiași companii vor fi evaluate în contextul pieței pe care se tranzacționează acțiunile.

IVS 230 DREPTURI ASUPRA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

1. Principiile conținute în Standardele generale se aplică la evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare. Acest standard include doar modificările, cerințele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidența acestui standard.

Sfera misiunii de evaluare (IVS 101) 2. Pentru respectarea cerinței din IVS 101, paragraful 2(d), de identificare a activului care se evaluează, trebuie incluse următoarele considerente:

  • • o descriere a dreptului asupra proprietății imobiliare care se evaluează;

  • • identificarea oricărui drept absolut sau subordonat care influențează dreptul evaluat.

  • 3. Pentru respectarea cerințelor din IVS 101, paragrafele 2(g) și 2(h), de prezentare a-amplorii investigației și a naturii și surselor de informații utilizate, trebuie incluse următoarele considerente:

  • • datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății imobiliare șjr4 Oricăror fdrepturi

înrudite relevante;                                                             '.                >

  • • amploarea oricărei inspecții; '•' >

  • • responsabilitatea pentru informațiile despre suprafața amplasamentului și suprafețele oricărei clădiri;

  • • responsabilitatea pentru confirmarea caracteristicilor și stării oricărei clădiri;

  • • amploarea investigației privind natura, specificațiile și adecvarea serviciilor; existența oricăror informații privind starea solului și a fundației;

  • • responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu înconjurător, reale sau potențiale.

  • 4. Exemple tipice de ipoteze speciale, care pot fi convenite și confirmate pentru conformarea cu cerința IVS 101, sunt:

  • • că a apărut o modificare fizică specificată, de exemplu o clădire propusă este evaluată ca și cum ar fi finalizată la data evaluării;

  • • că a apărut o modificare în statutul clădirii, de exemplu o clădire vacantă a fost închiriată sau o clădire închiriată a devenit vacantă la data evaluării.

COMENTARII Tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare

CI. Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, folosi și dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

(a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice clădiri existente pe acesta, în mod perpetuu, supus doar unor drepturi subordonate și unor îngrădiri stabilite prin lege; b) un drept, subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de folosință a unei suprafețe specificate de teren sau clădiri, pentru o anumită perioadă, de exemplu conform clauzelor unui contract de închiriere;(c) un drept de folosință a terenului sau clădirilor, fără un drept exclusiv de folosință, de exemplu dreptul de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

C2 Drepturile asupra proprietății imobiliare pot fi deținute în comun, caz în care mai mulți titulari îl pot partaja sau individual, când fiecare titular deține o anumită cotă-parte.

C3 Deși în țări diferite se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri principale de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un scop anumit sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica de fi inamovibil/e a terenului și a clădirilor semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu fizic, terenul și clădirile.Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și clădirilor.

Ierarhia drepturilor C4. Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietății imobiliare nu se exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi subiectul unuia sau mai multor drepturi subordonate. Titularul dreptului de proprietate absolut poate acorda un drept de închiriere asupra unei părți sau asupra întregii sale proprietăți. Drepturile de închiriere acordate direct de către titularul dreptului absolut de proprietate sunt drepturi de „închiriere inițială”. Dacă nu este interzis prin termenii contractului de închiriere, titularul dreptului de închiriere inițială poate închiria o parte sau întreaga proprietate unei terțe părți, care este numită drept de subînchiriere. Durata dreptului de subînchiriere va fi întotdeauna mai scurtă decât durata închirierii inițiale, din care provine, chiar și cu o singură zi.

C5. Aceste drepturi asupra proprietății imobiliare vor avea propriile lor caracteristici, așa cum se prezintă în exemplele următoare:

  • • deși un drept absolut de proprietate acordă un drept integral de proprietate în mod perpetuu, el poate fi afectat de drepturi subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include închirierea, restricții impuse de proprietarul anterior sau restricții impuse prin contract;

  • • un drept de închiriere va fi acordat pentru o anumită perioadă, la sfârșitul căreia proprietatea revine titularului dreptului absolut de proprietate, din care a fost creat. Contractul de închiriere va include în


mod normal obligațiile chiriașului, de exemplu plata chiriei și a altor cheltuieli. De^&ep^aț^oht1^ impune condiții sau restricții, cum ar fi modul de folosință a proprietății sau modpl.de fransf dreptului către o terță parte;                                                                  <

• un drept de folosință.poate fi deținut în mod perpetuu sau pe o perioadă determindtădDreplul poai^ depinde de acțiuneadeținătorului de a face plățile sau de a respecta anumite condițiicb.nv^nite? C6. De aceea, când se evaluează un drept asupra proprietății imobiliare este necesar să^seTdenfifice natura drepturilor deținute de titularul acelui drept și să se aibă în vedere orice limitări său sarcini impuse de existența altor drepturi asupra aceleiași proprietăți. în mod frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi individuale asupra aceleiași proprietăți va fi diferită de valoarea dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.

C7. Drepturile asupra proprietății imobiliare sunt definite prin constituție și adesea sunt reglementate de legislația națională sau locală. înainte de a face o evaluare a unui drept asupra proprietății imobiliare este important să se cunoască cadrul legal relevant care afectează acel drept.

Chiria C8. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este diferită, chiria de piață.

C9. Chiria de piață este suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi închiriată la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

CIO. Comentariile prezentate pentru definiția similară a valorii de piață din IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru a ajuta la interpretarea definiției chiriei de piață. în particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micșorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. „Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piața tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții pe piață. O valoare a chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate.

Cil. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract de închiriere curent. Ea poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acesteia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate și înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum și obligațiile locatarului

Abordări în evaluare C12. Toate cele trei abordări principale în evaluare, descrise în IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare.

Abordarea prin piață C13. Drepturile asupra proprietății imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul și clădirile, de care este atașat dreptul asupra proprietății imobiliare supus evaluării, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacționează pe piață, localizarea va fi diferită. în pofida acestor deosebiri, în mod uzual, abordarea prin piață se aplică pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare.

C14. Pentru a putea compara subiectul evaluării cu prețul altui drept asupra proprietății imobiliare, care a fost recent tranzacționat sau care poate fi disponibil pe piață, în mod uzual se poate stabili o unitate de comparație adecvată. Unitățile de comparație, care se utilizează frecvent, rezultă din analiza prețurilor de vânzare prin calcularea prețului pe metru pătrat pentru clădiri sau a prețului pe hectar pentru teren. Alte unități folosite pentru compararea prețurilor, atunci când există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăților, sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție, de exemplu în cazul producției agricole. O unitate de comparație este utilă numai atunci când este selectată în mod judicios și este aplicată proprietății subiect și proprietăților comparabile în fiecare analiză. în măsura în care este posibil, orice unitate de comparație utilizată ar trebui să fie cea care se utilizează în mod obișnuit de către participanții pe piața relevantă.

CI5. In procesul de evaluare, încrederea care poate fi acordată oricărei informații despre prețul comparabil se determină prin comparația diferitelor caracteristici ale proprietății imobiliare și tranzacției, din care au rezultat datele despre preț, cu cele ale proprietății evaluate. Trebuie luate în considerare diferențele dintre următoarele elemente:

Nrfh016/2013

//^.'vianr 4>S.

  • • dreptul care oferă dovada despre preț și dreptul asupra proprietății supus evaluării;^' ;

  • • localizările respective;                                                                   - -i ■ f

  • • calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile clădirilor;                               J<          \ 1 5

  • • utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate;

  • • situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut;                         "’^oTEșii

  • • data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerută.

Abordarea prin venit C16. Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de titularul dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar, ar putea fi o chirie asumată (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent. în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unui singur multiplicator, deseori cunoscut sub denumirea de rată de capitalizare. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor bar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensele proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu poate fi credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

CI8. In astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensele proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dacă scopul este estimarea valorii de piață, rata va proveni din examinarea rentabilităților implicite din prețul plătit pentru drepturile asupra proprietății imobiliare tranzacționale pe piață, între participanții pe piață. C20. Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată plecând de la o „rată fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice dreptului particular asupra proprietății imobiliare.

C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar utilizate se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare așteptate.

Abordarea prin cost C22. Această abordare este în general aplicată pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare, prin metoda costului de înlocuire net5 (după deducerea deprecierii). Ea se utilizează când nu există fie nicio dovadă a prețurilor de tranzacționare pentru proprietăți similare, fie niciun flux de venit identificabil, real sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului.

Această abordare se utilizează în principal pentru evaluarea proprietății imobiliare specializate/udică a proprietății imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piață, cu excepția cazului ui care ș.e vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.                          '                    y

C 23. Prima etapă solicită calcularea unui cost de înlocuire. în mod normal, acesta reprezintăjcostul de înlocuire a proprietății cu un echivalent modem, la data evaluării. O excepție £sîe;e^uKîn care ar fi necesar ca o proprietate echivalentă să fie o replică a proprietății subiect pentru a fumiza aceeași utilitate unui participant pe piață, caz în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modem. Costul de înlocuire este necesar să reflecte toate costurile incidentale, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare și cheltuielile de finanțare care ar fi suportate de un participant pe piață, pentru producerea unui activ echivalent.

C24. Costul echivalentului modem se corectează apoi pentru depreciere. Scopul corecției pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puțin valoroasă proprietatea subiect pentru un potențial cumpărător față de echivalentul său modem. Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcțională și economică a proprietății subiect, în comparație cu echivalentul său modem.

Aplicabilitatea și limitările tehnicilor de evaluare a terenului

1. Comparația directă

PROCEDURĂ - Vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate, corectate pentru a oferii o valoare a terenului evaluat.

APLICABILITATE - Comparația directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea terenului și este metoda preferată ce se utilizează atunci când există suficiente informații despre vânzări comparabile.

RESTRICȚII -lipsa vânzărilor și a datelor de comparație pot subția argumentele pentru susținerea valorii estimate.

  • 2 Extracția

PROCEDURĂ - Costul net al amenajărilor terenului și construcțiilor se scade din prețul total de vânzare al proprietății pentru a se ajunge la valoarea terenului.

APLICABILITATE - Această tehnică se aplică atunci când contribuția clădirii este în general scăzută și relativ ușor de identificat, această tehnică este frecvent utilizată în zonele rurale.

RESTRICȚII - Evaluatorul trebuie să poată determina contribuția valorii construcțiilor, estimate la costul lor net.

  • 3 Alocarea

PROCEDURĂ - Raportul dintre valoarea terenului și valoarea proprietății este determinat din analiza vânzărilor comparabile și este aplicat prețul de vânzare al proprietății în cauză pentru a se ajunge la valoarea terenului

APLICABILITATE - Se aplică atunci când numărul vânzărilor de terenuri libere este inadecvat. Este necesară mai degrabă verificarea caracterului rezonabil decât opinia formală asupra valorii terenului.

RESTRICȚII - Metoda alocării nu determină valori de mare credibilitate și este rar utilizată ca o primă tehnică de evaluare a terenului. De asemenea, raporturile dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății sunt dificil de stabilit.

.4. Tehnica reziduală

PROCEDURĂ - Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizarea terenului, conformă cu piața, pentru a se face o estimare a valorii

APLICABILITATE - Această tehnică se poate aplica doar pentru a testa fezabilitatea utilizărilor alternative ale unui anumit amplasament în analiza celei mai bune utilizări sau când nu există informații despre vânzările de teren

RESTRICȚII - Această tehnică este considerată de justiție ca fiind prea speculativă pentru a determina o valoare a terenului credibilă. Trebuie respectate următoarele condiții, valoare clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu acuratețe, venitul net din exploatarea proprietății este cunoscut sau poate fi estimat, atât ratele de capitalizare ale clădirilor cât și ale terenului sunt disponibile pe piață.


5 Capitalizarea rentei funciare

JPROCEDURĂ - Rata de capitalizare derivată din piață se aplică rentei fu respective

APLICABILITATE - Metoda se folosește când rentele, ratele, și fact^gt determina din analiza vânzărilor de teren închiriat (arendat)

RESTRICȚII - Poate fi necesară o corecție a valorii pentm a reflecta drepturile de p când renta specificată în contract este diferită de renta de piață.

6.Analiza parcelării și dezvoltării

PROCEDURĂ - Costurile directe și indirecte, precum și profilul investitorului se scad din estimarea prețului brut de vânzare anticipat al loturilor finalizate iar veniturile estimate se actualizează cu o rată derivată din piață pentru perioada de dezvoltare și absorbție.

APLICABILITATE - Tehnica se aplică când terenul liber are potențial de dezvoltare ca parcelă, aceasta reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.

RESTRICȚII - Analiza fluxului de numerar necesită multe informații referitoare la vânzarea și costurile necesare amenajărilor și construcțiilor pe loturi

Capitolul 5

EVALUAREA IMOBILULUI

5.1. Generalități

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren intravilan situat bulevardul Republicii, municipiul Ploiești, județ Prahova cu suprafață din acte 2.508,00 mp și suprafață măsurată de 2.508,48 mp având nr.cad.4853 înscris în CF 133912.

5.2. Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit.

Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Valoarea terenului trebuie întodeauna considerată în termenii de cea mai bună utilizare Chiar dacă amplasamentul are construcții, valoarea acestuia este bazată pe cea mai bună utilizare ca fiind liber și disponibil penru dezvoltări la cea mai bună utilizare economică. Considerarea terenului ca fiind liber este o procedură acceptată în mod obișnuit, care facilitează analizarea și rezolvarea corectă a problemelor de evaluare, care adesea cer ca terenul să fie evaluat în mod separat.Compatibilitatea amplasamentelor competitive se face pe baza celei mai bune utilizări a acestora, la data vânzării. Indiferent de cât de asemănător este un amplasament, din punct de vedere fizic, față de amplasamentul subiect, dacă primul nu are cea mai bună utilizare similară, ca fiind liber, ca și amplasamentul subiect, tranzacția respectivă nu poate fi selectatăca o vânzare comparabilă și nu trebuie luată în considerare în analiza proprietății imobiliare subiect.

De asemenea cea mai bună utilizare este afectată și măsura în care construcțiile existente contribuie la valoarea proprietății imobiliare (în cazul de față existența pe teren a restaurantului de tip fast-food aduce un plus de valoare proprietății ). Valoare terenului poate fi egală sau chiar mai mare decât valoarea totală a proprietății imobiliare, chia și atunci când pe acel amplasament există construcții importante. Contribuția construcțiilor este estimatăprin scăderea valorii de piață a terenului din valoarea de piață a întregii proprietăți imobiliare. Atunci când constucțiile nu contribuie la valoarea


dacă a doua variantă este cea adecvată următoarea întrebare este ce fel de construcții trebuie realizate. Dacă se determină că CMBU a unui teren liber se obține prin ridicarea de construcții, evaluatorul ar trebui să găsească " construcția ideală " care se caracterizează prin următoarele : Obține avantajul maxim al amplasamentului în raport de condițiile cererii de piață.

Se încadrează în reglementările de urbanism și în statndardele curente de piață.

Are prețul cel mai convenabil.

în concluzie analiza CMBU a unui teren liber este determinantă în procesul de evaluare fiind baza fundamentării valorii de piață. Tot odată este folosită frecvent pentru determinarea tipului cel mai adecvat de construcție.

în cazul de față CMBU este cea actuală care este admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă. în baza actului adițional nr.l din 16.02.2004 MCDONALD'S ROMÂNIA SRL are obligația de a plăti MUNICIPIUL PLOIEȘTI o sumă lunară echivalentă cu 1,5% din vânzările nete ale restaurantului de tip fast - food edificat pe teren. ( aproximativ 1.500 euro/lună. Vezi actul adițional. Pentru anul 2002 suma de 596.212.332 lei la un curs valutar de 1 euro=3,7617 lei )

  • 5.3. Evaluarea proprietății

5.3.1. Evaluarea terenului prin metoda comparațiilor directe

Pentru determinarea valorii de piață s-a utilizat metoda comparațiilor directe, care este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile. Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare. Ea este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând

apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”.


Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de tranzacție.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și celelalte terenuri dejatranzacționate, despre care există informații suficiente.

Pentru estimarea valorii proprietății prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe site-urile agențiilor imobiliare ( www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru terenuri care sunt sintetizate în tabelul următor:

Situarea terenului

Suprafața

Front stradal

Utilități

Construcție pe teren

Preț / mp

Ploiești

5.000 mp

73,00 m

toate

Nu

150,00 EUR/mp

Ploiești

4.000 mp

125,00 m

toate

Nu

185,00 EUR/mp

Ploiești

1.916 mp

22,00 m

toate

Nu

160,00 EUR/mp

Ploiești

450 mp

18,50 m

toate

Nu

150,00 EUR/mp

Terenul evaluat:                                                                  <9^

Situarea terenului

Suprafața

Front stradal

Utilități

Preț /mp

Ploiești

2.508 mp

La trei străzi

‘■r - -

valoarea proprietății evaluate = prețul proprietății comparabile ±cor^ecțlî^^^^'L\    /{'

Valoarea de piață terenului prin metoda comparației,

1.661.667 LEI « 376.272 EURO

(662,42 LEI / mp » 150,00 EURO / mp)

Valoarea nu conține TVA

curs LEI / EURO = 4,4161 LEI din 26.06.2013

ANEXA 1 - COMPARAȚII TEREN

Elemente de comparație

Subiect

Comp.l

Comp.2

Comp. 3

Comp.4

Adresă

Ploiești

Ploiești

Ploiești

Ploiești

Ploiești

Suprafață

2.508,48

5.000,00

4.000,00

1.916,00

450,00

Front stradal (ml)

73,00

33,00

125,00

22,00

18,50

Acces

trei fronturi

un front

două fronturi

un front

un front

Data

26.06.2013

26.06.2013

26.06.2013

26.06.2013

26.06.2013

Preț de ofertă/vânzare (€/mp)

150,00

185,00

160,00

150,00

1

Tip tranzacție Corecție % Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

ofertă -15% -22,50 127,50

ofertă -15% -27,75 157,25

ofertă -15% -24,00 136,00

ofertă -15% -22,50

127,50

2

Dreptul la proprietate Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

deplin

deplin 0

127,50

deplin 0

157,25

deplin 0 136,00

deplin 0

127,50

3

Condiții de piață (data)

Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

26.06.2013

26.06.2013

0

127,50

26.06.2013

0

157,25

26.06.2013

0

136,00

26.06.2013

0

127,50

4

Condiții de finanțare Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

cash

cash 0 127,50

cash 0

157,25

cash 0 136,00

cash 0

127,50

5

Condiții de vânzare Corecție % Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

normal

similar 0% 0,00

127,50

similar 0% 0,00

157,25

similar

0%

0,00

136,00

similar 0% 0,00

127,50

6

Zonare

Corecție %

Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

central

similar 0% 0,00

127,50

similar 0% 0,00

157,25

similar 0% 0,00

136,00

similar 0% 0,00

127,50

7

Tip

Corecție %

(cf.stud.piata)

Corecție (€/mp)

Preț corectat (€/mp)

Construcții

Construcții

0%

0,00

127,50

Construcții

0%

0,00

157,25

Construcții

0%

0,00

136,00

Construcții

0%

0,00

127,50

8

Utilități

Corecție (€/mp)

Preț corectat (€/mp)

da

da

0,00

127,50

da

0,00

157,25

da

0,00

136,00

da

0,00

127,50

9

Construit

parțial construit

liber

liber

liber

liber


o O A* J

Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

-5,00

122,50

-5,00

152,25

^00^

10

Front stradal Corecție % Corecție (€/mp)

Preț corectat (€/mp)

73,00

33,00 10% 12,25

134,75

125,00 -3% -4,57

147,68

w

0W8Ă0*l

1 Ciwt? 9 gw

11

Suprafață

Corecție % Corecție (€/mp)

Preț corectat (€/mp)

2.508,48

5.000 -24,92%

-33,57

101,18

4.000

-14,92% -22,03

125,66

1.91?^

5,92%

8,38

149,86

—V    ----

=^450 20,58% 27,74 162,49

PREȚ CORECTAT (€/mp)

101,18

125,66

149,86: .

162,49

CORECȚIA TOT. NETĂ

-48,82

-59,34

-10,14

12,49

CORECȚIA TOT. NETĂ %

-33%

-32%

-6%i’

8%

CORECȚIA TOT.BRUTĂ ABSOLUTĂ (€)

73,32

59,34

47,86?-

67,49

CORECȚIA TOT. BRUTĂ ABSOLUTĂ (%)

57,51%

37,74%

52,93%

VALOARE PROPUSĂ (€/mp)

150,00

VALOARE PROPUSĂ (Lei/mp)

662,42

VALOARE TOTALĂ TEREN (€)

376.272

VALOARE TOTALĂ TEREN (Lei)

1.661.667


Corecția brută procentuală cea mai mică este la C.2, deci valoarea propusă este 150,00 Euro/mp

Justificarea corecțiilor :Tipul tranzacției - s-a aplicat o corecție de - 15% fiind considerată marja de negociere în derularea tranzacție

Dreptul la proprietate - prețul tranzacției este întodeauna bazat pe transmiterea dreptului de proprietate. Proprietatea subiect este ocupată de asociatul proprietarului. Proprietățile comparabile sunt libere la vânzare, astfel corecția va fi nulă, proprietatea subiect fiind considerată liberă la vânzare.

Condițiile de piață - nu s-au aplicat corecții

Zonare - încadrarea terenului în funcție de zonă, terenurile comparabile fiind în zone similare se aplică o corecție nulă

Tip teren - nu s-au aplicat corecții

Utilități - nu s-au aplicat corecții

Construit - terenul subiect este parțial construit s-au aplicat corecții la cele libere

Front stradal -s-au aplicat corecții în funcție de frontul stradal


Suprafața - s-au aplicat corecții procentuale de 0,1% pentru fiecare mp diferență

5.3.2. Evaluarea terenului prin metoda reziduală

Tehnica reziduală sau tehnica capitalizării directe a venitului net din exploatare, alocat terenului, ca mărime reziduală, este înscrisă în abordarea prin venit, fiind utilizată când fluxul de venit este generat atât de construcții cât și de teren.

Etapele aplicării acestei metode sunt:

Determinarea venitului din exploatare VNE anual total al proprietății imobiliare

Determinarea VNE anual alocabil construcțiilor pe baza ratei de capitalizare aferente construcțiilor și scăderii acestuia din VNE anual total al proprietății imobiliare

Capitalizarea VNE anual rămas (rezidual), care este alocat numai terenului, cu o rată de capitalizare adecvată

,O

S.C. FIDOX S.RJL. Brașov

ANEXA 2 - STABILIREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENULUI INTRAVILAN - PLOIEȘTI, CFnr.133912- PRIN METODA REZIDUALĂ

Pentru evaluarea terenului prin metoda valorii reziduale a terenului se ia în considerare că pe acest teren este construit unui spațiu comercial (fast-food) având suprafața desfășurată de 550 mp.

Suprafața utilă a clădirii este:

Sut = Sc ■ 0,83 [mp] Sut = 550 • 0,83 = 457 mp

Ipotezele de calcul sunt următoarele, considerăm costul de reconstrucție al spațiului comercial:

suprafața de închiriat: 457 mp

  • -  prețul estimat de închiriere: 16,00 EUR/mp/lună

  • - cheltuielile de proiectare, amenajare și construcție: 172,61 EUR/mp (conform fișei SPAȚIU COMERCIAL din COSTURI DE RECONSTRUCȚIE ȘI ÎNLOCUIRE-AUTOR CORNELIU ȘCIOPU, editat de IROVAL - BUCUREȘTI).

Sc=       550,00 mp       Sd =         550,00 mp             

Nr.

cr.

Denumirea (simbol)

Suprafață (mp)

Cost/ mp (Lei/mp)

Total cost catalog

Corecție distanță

. Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=Fxl

1

8STRMAGP

550,00

186,50

102.575,00

1,036

1,006

106.905,31

1,1065

118.290,72

2

FIMIMAGP

550,00

112,70

61.985,00

1,036

1,006

64.601,76

1,0977

70.913,35

3

INELMAGP

550,00

257,70

141.735,00

1,036

1,006

147.718,48

1,0412

153.804,49

4

ISAMAGP

550,00

14,90

8.195,00

1,036

1,006

8.540,96

0,9981

8.524,73

6

INGMAGP

550,00

18,80

10.340,00

1,036

1,006

10.776,51

1,0151

10.939,24

7

TERNECIRC

550,00

102,70

56.485,00

1,036

1,006

58.869,57

0,9961

58.639,98

TOTAL (lei)

421.112,51

TOTAL (eur)

95.358,46

Eur/mp

173,38

cheltuieli neprevăzute: 5% din cheltuielile de proiectare, amenajare și construcție;

  • -   cheltuielile de construcție, cele neprevăzute și cele pentru onorariile dirigintelui de șantier se finanțează prin credit cu o rată anuală a dobânzii de 8%;


onorariul dirigintelui de șantier este de 3% din cheltuielile de construcții și cele neprevăzute;

  • -  cheltuielie de promovare și marketing estimate: 5.000 EUR

Având în vedere ipotezele de calcul enumerate mai sus, se efectuează următoarele calcule:

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov



Nr.l.016M3


a.

Cheltuieli de proiectare, amenajare și construcție

550 mp x

173,4

EUR/mp

95.359

EUR

b.

Cheltuieli neprevăzute (5% din rând a)

4.768

EUR

c.

Onorariul dirigintelui de șantier (3% din rând a + b)

3.004

EUR

d.

Dobânda pentru finanțarea cheltuielilor (vezi nota 1)

8.010

EUR

e.

Dobânda aferentă onorariului dirigintelui (vezi nota 2)

240

EUR

f.

Cheltuieli de promovare și marketing

5.000

EUR

g.

Cheltuieli totale construcție(rând a+b+c+d+e+f)

116.381

EUR

Calculul venitului din Închirierea spațiului comercial:

EUR/mp

luni

mp

h.

Costul închirierii spațiului comercial, pe an:

16,00

12

457

87.648

EUR

i.

Pierderi din neocupare (15 % din rind h)

13.147

EUR

j-

Cheltuieli de management (5 % din rând h)

4.382

EUR

k.

Asigurare și impozit (3 % din rând h)

2.629

EUR

1.

Fond de reparații (4 % din rând h)

3.506

EUR

m.

Venitul brut efectiv (h-i-j-k-1)

63.983

EUR

n.

Venitul net efectiv (rând m - 16% impozit pe profit)

53.746

EUR

0.

Rata de capitalizare

11%

P-

Valoarea totală a proprietății (rând n / rând o)

493.080

EUR

Valoare reziduală teren (rând p - rând g)

376.699

EUR

Rotunjit:

376.699

EUR

Nota 1:          Costul de construcție + alte cheltuieli

100.127

EUR

Factorul dobânzii compuse @8% și n = lan

1,08

Suma împrumutată + dobânda

108.137

EUR

Dobânda pe 1 an

8.010

EUR

Nota 2:                             Onorariul dirigintelui

3.004

EUR

Factorul dobânzii compuse @8% și n = lan

1,08

Suma împrumutată + dobânda

3.244

EUR

Dobânda pe 1 an

240

EUR

Valoarea reziduala a terenului

Vrez =

376.699

EUR

Valoarea unui mp de teren:

Vt = Vrez : Steren

EUR

Vt =

376.699

2.508,48

mp =

150

EUR/mp



S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

r* \

Nr.l.016/2S13


150 EUR/mp

Estimarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare cuprinde, în principal, două componente:

  • -  rata de bază înainte de impozitare;

  • -   o primă de risc aferentă nerealizării venitului viitor.

Pe piața imobiliară, cu precădere în cazul proprietăților cu destinație de centru de afaceri, se solicită un randament ridicat al proiectelor de investiții. Pentru cazul analizat, având în vedere situația mediului economic românesc, evaluatorul opinează pentru deducerea ratei de capitalizare prin metoda construirii în trepte, luând riscuri situate în intervalul 0 - 5%.

Astfel elementele ce compun rata de capitalizare sunt:

  • -  rata de bază (plasament de bani în condiții lipsite de risc, cu dobânda de referință a BNR):5,25%

  • -   rata de risc pentru investiție (riscul de lichidare): 2,5% (risc mediu)

  • -   rata de risc pentru instabilitatea pieței (fluctuația cererii în raport cu oferta disponibilă de spații comerciale de închiriat): 2,5% (risc mediu)

  • -  rata de risc aferentă managementului și marketingului: 0,75% (risc redus).

însumând cele de mai sus rezultă rata de capitalizare, c

c = 11%

c = 0,11

Astfel, valoarea terenului estimată prin metoda reziduală este :

1.661.667 LEI » 376.272 EURO

( 662,42 LEI / mp « 150,00 EURO / mp )

Valoarea nu conDine TVA

curs LEI / EURO = 4,4161 LEI din 26.06.2013

Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI

Valoarea proprietății obținută prin cele două abordări este următoarea:

Metoda comparațiilor de piață :         1.661.667 LEI ~ 376.272 EURO

Metoda reziduală           :         1.661.667 LEI ~ 376.272 EURO

Valoarea de piață în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin metoda reziduală, care reflectă cel mai bine valoarea proprietății ținând cont de faptul că se dorețte tranzacționarea terenului către un cumpărător final ( care nu va folosi terenul pentru speculații imobiliare ți îl va folosi pentru continuarea activității). Tot odată tranzacționarea privețte un cumpărător special {cumpărător special este un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare specială, datorită avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia, care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață).

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Valoarea este o predicție.

In concluzie :

Valoarea terenului este :

1.661.667 LEI ~ 376.272 EURO ( 662,42 LEI / mp ~ 150,00 EURO / mp )

Valoarea nu conține TVA

curs LEI / EURO = 4,4161 LEI din 26.06.2013

Data : 26.06.2013 Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu



Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru șî Publicitate Imobiliară Ploiești *z

;                                 Dosarul rr. 5692/03-&2-2012

ÎNCHEIERE Nr. 5692

REGISTRATOR Piipwfai Al'Ud

ASISTENT REGISTRATOR Stai ia Du 'nltradie Oa " a Raluti?

Asupra c&ren: rbrad-js® de MUMICIflU-PLOIEȘTI privind ?nma :nxrKtr?re n :frl-ybiic!o-/(-nkat'lc-r ;      _>          indjvidue'a (u..}, sl ta haza >;tattimente!or atașate:;.

- &n ail-'îinislrdtiv rr, 257/25-11- iCofi emis d2 CQ MSI! IUL LOCAL pm&bân, act administrat*1/ nr 6SE5/2L G2-1996 emis de CONSB.I JL LOCAL PLOIEȘTI; ccc 2d“In'sl-M'v in 3/26,01.159 6 emis ce Coralul Lncșl Ploiești;

Vszsnd ne-e.rat;il inapArtorulUi de Tid-ustn: ev sa a referatul Emeritului- registrator. fiind IndeilHk:: :       c&iditiile prevăzute la art. iâdir L^eft cadastrului s: --ublicitatî imo?lip=ih 0; 7/1SP6, reDublkata, cj

modificările si c-țnipletari le-ulterioara. tariful de 6D0 lei acrl<ic prin dcajmerr.l d-e P atâl

-t-ii-anhi rr. r-HP101S2!S/C-3-Q2-l612 I* suma cc 6G-D ROM..

pentra serviciu! izj oxklR 213,232..

DISPUNE

Ae'tniserg?i cererii tu pH^rii k :

- IniC'Oll.'l cu tr. cadastral ziî53, ir(<rÎ7 'n curtea Ărnciarc 1j39 [2 UAT F.niest:

-se i.itar/U ft?7a dreptul de PROPRIETATE mod rfobac^lrc Lege in caca ce i," asupra AL h fevf??rea : MUNICIPIUL PLOIEȘTI - donrtmiu privat, sub rt." flrn cartea funciara 13J512 UAT Ploiești;

-se rnLsUukazi: dreptul de ADMINISTRARE asupra Al In favoarea ; CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI, sub C,1 din cartea l'uncidra 133912 UAT Pir. eatl;

-jse inta\i casa draptu1 de potQSIhTA zaup-z Aii- favnaraa ? S.C. MC DOrMLD’S ROMAMIA S.R.L., sub C.2 dlr wrtea funciare 133U12 UA-p.’riM;

Prezenta se va cornurtica pârtilor

Munldp'ul Ploiești,

Cansilîui Loctil Ploiești,

5,C. McDcna’d'S România 5.R.L..

Cudre^t de 'eexaTiinara in termen 15 snte de la ronunlcare, ram. se depune la Blreul <,b Cbdastre șl Fj licitate Imani la-S Pioiesf, se înscrie In sartșa literara si se sfllJti&r’cazzde catve ragi:T-ja‘.onJ>sc~.

Data aotpȘon-irfl. Solutrandta la date de; 56-02-2012 «Alte ftlituwfiHi,

3 aram

Regl^tratev,

FaocvJțyAîma / 1 i


Asistent- registru. Eor, Stafie Dumltra'hc nana Râîuca— ..


Referent,



tfijftfiBdarea; Giccră,’fCTwns',                               tftwxz.'

W”':- •':.?>^ '" ;

. e- .•

Pagina 1 -din 1


S.C. FIDOX S.R.L. Brașov


Slf

#/-




Oficipl cte Cadastru $? Publicitate Imobllierâ PRAHOVA Biroul de Cadaszru șl Publicitate. Imobiliară Pi jie'sti

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru XNFOfeMARE


TEREN Intravilan

Adresa: -Iciastl, ni*'ev'arr|id RtjsdSfclI:


CCH.7E ruf.r.MJU,

Ccrr, .vid/Ol vS/.X» 11iCÎ 3i t


B. Partea Iț, (Foaie d« propti stata)


c?wr= ,=>_ mc-.afa ax 12 k :z



p

Jac. «d'K.Mxțratv >;r. zr.7. un 75.11. SCO"? arii-. ut':ZinstLr,. „ lozâ. pio:kyj/ =cl sidr.'^aTv r.". 5?5M21.02-î3*$ tute i_- cr.Ci.UtiL U2CA1 Fl£JE”I; s4 acnthl-tutv nr.H;2$ ’22.C?$6 cnite ca drill ui '.teul Phtesd

| )2nî«*juhw, drept <!e >MfR:ErA'Zr f-luarxlit vrtr I je, ca^ actuala 1.

I | 11 WNTCPW L PLOIMm; » domeniu fxi93t



t&ME W-JAtV*. VH. 132917

C6Hiae/,âras/î*lunLel?lt’. PtefeH



.■X’nlfli5triu< n -. 2t 7,                      Ce Enhă-Ul’!. LÎur.H.-U'ElTL

ati«?^îrîîL-4rt<J nr. =C55.'VlV2- 1S?C 1T.4 da CC'.i'.lUL lXX"J«L ftXH’Sr:. i ~ Jgdr/j-lstlrtte n-,Ș.-2&X■. 19!><1 eitnsr-: CcrvIUU ^ccAj


•X?.-


.                     *>l,?         Lrf.’S'A'Cf           n/Aw?jf« Xfs^v'g^criiij Isc'' tir, S-77/2M;,


pagina 1 -ic 2


vf


S.C. FIDOX S.R.L. Brașov




Cftțtlfle ca prezentul extras «crespunot: IntfJtctu' cu pozlfli< In v-c-oare din carw n.ncisr<i aiIc'tialE, păstrată d«tfac«ct !>Wu,

.prezentul extras de? carte-ftod.ară Mu uez? vaiab’.l 'e autentificarea actvior jur'dke d*. mt’ir.rt pi.'bi.s. iar inforrr$ttîte.cirezrntEțasunt5U3Cc3t’1lii‘&de c"td: r«*tB*’Cd.-Q în ccnd'tiiia )■?■:?I.

S-0 MtiltSEtf&rffu' de S0O ROM.- dilfcr.te VrfP101B2E/33«22 2Dlz, pcr.t“-_ Ertv,'c:u.’ de otioLXete itnc&îlrerȘ cL’ csdqî nr. 213,232,

Cftîâ jtfiUQțisflSrik                flsix&iiit-r&șistrBtirrr                               ^a'trnn!,

PG/O&iOU            PALIJCA ?T^!Q □UXiTRAO.E

■”ȚT™        ^1/ .zgjOx î«5STI

■'SujrA-fdti «te           >e ts'/x rr.?. fit.-itcdk,i^pK*^Jâ^rĂ^^rXȘ;fl Ș&nii' Ca refeintâ stare? 7Q k nu taL”. marr.Uă

■Micr, ți co.-r’cm’-itt cj r,-ț, sijiț, a; ojn LiJ^Wssawhl a                   tk        -^jbtatâ. eu rxîciftcWii

St «rT^feanfe isîtcrtajn, '                         '                          ■      .                 1

DiEJW-jțt are xnSnț c« carad«r peWriM                         ch                   j

I

5

■                         ——--... -~- - ------------.------

Padina ; dir 2


-A jnrvstffifi'gtsjffte. 577,7'05?,

-- .


* COKSEI.WL MW’aVAI. Mn&JEH'Hlt.in K.OI.F5T1 v» x.dbl ! Hcik’rfi ( iMiu -'Kvj’-ilCîoiiu iii ’               '.11;                                              i;y crUta^ ț' Jjuar

iîer^ri,: . k-JrpX'Ul'Oick >'V          pfo) H i!U neii in. d:il 2iî!H        < VMî-'di fi

j<::dJîLUi!i C <' 0 râîl. J (14

<


> ■ Md>0 N AtîZS ;RpM4NIA 5.RJ&.. j&.-stdhR iu feț$j. $radu Fabwși' 01uwa • nr 'S’4 v&tî;r:3. B1ÎUJ; Wpi» iiJ! hiiii V.Wte:CȘdu. S.iib uf.' fM' IC?3-<sl&4 .r<xWiW PȘân dl. WelHunfii incainmdds director General (numit in eondaușne .ASOCIÂÎ 'J w’biwi fnjp«t^di-3i;H șincxate <

î.

/yditf.i -j» -.-cd.?V< 4u iuni ntu;'*=?ki! pnt‘3-J< i iX’Upaar ii vVdeA-â i:ddi"M'h uvx ■.dfîîcf.vi- dV.: AcitîU C£Mîti:-.r: j»j ’..n 3:w. preț nderifor l:t. 2 i [Zoi? x <*Ui6.‘L1 Wp pp.vjnd a diir’hi > mCuPW ;&i u«:, C

-         fX>\Sî44V t e-U! ik';ir. eEruCjL' U.                     d< .^xv. A da pL^^’-il'.ll

eou.i-id . e^&RliraJ ea pe’^rvfiui ixen: iccUi s-? pc;av          ’. ■. Kottyarfctf Lh -Jm c-TlirU;

•'<■■/«' ie diCltidU;;? :

■ inița;î 1 ASf)CI ATLiL Ac diîj.‘ryiiHh:»i. ii a rcyd.c<:? li?inniu.vuj iucoar-iru;ri ;.miii ?f A-iu:;>nr>: iip îjrfoc ‘lluu., u.eul.r:'. ’djWU             .^: pwrcairrxa c«H^unz.4«Are

,h.:n;ui e>.:jic-£t.wz uxwi Ke£*i:ru-.•! r.p ^tîv^:hm

.-aiL'v 3i; v!>rtVîr.r $?.               in                nu p.-.V e? iinvv iui:

F, omECTr-L CCCTK^XiWH.'

C0NSTLÎVL ?i AWh.Olit < in ■AAlVrCcMC ci: euyl.siiU'Uk I6r w-JBedc        n,n<

hv. ici..            CititfaCl cu J,. X-ic c. CUPir]1JIjL 7,J4K :.; 1 Ju-p VJVC ;11CI A'iCLUJ.


•.eii-uuJ ;a:5irr;!"5UUsi tfo'luU) n>? <”7 h -aur pe idr>> -,n ai>A* ilr.EțpdJl. ,\^GC4i,rRi'E). ■x’, îaIIu ’A59X‘1ATIL *;*'«* .rc^iniiualc: sa jval;z;z^ mcia-ile piu- xcle in ude ev

J. miFPTURl

CCLȘSIJ..HX         ASOClA’l (;1..0l ;;e m-: [sirvu/ul xrPUci ^..vidcrt -Ci :u ur^ut ;i i>.:

:. = u I! i ■>;_< i .;■ a tt mi «U1J-1'' 4 -I i'1- ?- U! $it 5 -.’i jXiU'U «jț^arr/âi u vri *L<?&rd<- i >& ce C u

4: pt.aîi.'! J-iwT.ifoF ÂSLlCLVf lXUt »lc .< î           in 1 Ftî.lrMJl; AMX Tfc.LIJ U

•.H'hx            de ASOCIAT.

IU           /lUuiht* AMJCBJ't.lJT r> n-y      in^uk: m        aa-iCsa

■JdV■- C• iJu 1 - d.id<5ț;i    ?ruxiiKi eFbvrJlt i!v Cvh.iifoiî tra11

:?■ Ji’;:1:l’:țfr: : lldk.-dor A-SOCl/VLUl .13 U. 1 ■/-.'iC HYAC ■’ uscakirl. sUinilirJc 4. iii! iddli'Hial).

-Jj ix •XHlu(. u-!|>iir'imrc4 *L>niC.hC


AvTA&ITWXĂ!.              n

la comraciul de asociere im 6665Z214KL1996         H «k ■ 4

între.

Consiliul Ocil al Munlriplului Rotești cu sediul iii PJ6feștiT EMul Republicii nr. X reprezentat prin eternul Primar Emil Cateta in calitate de Prfm&r ăl Mtmiapîtthfi Floîe^tt (numit in comtaarc CONSIinn A

si

MeimWlȚȘ R0MA&IA UL, cu        BitereC fețr, Smftttesli

nr. 35-45, sector număr de ordine in Registrul Crwrîului-J4Wfâ7S^I^94ț Cod Uhic de Imemstec 6105722; jepBsmi p&ifi Director Finartdar Ovîdiți Cercel fiitafnf in v^îi^oare A#(K‘ÎA’I>

a intervenit |&cwl m act #±*țfonal te contractul de mckre tm 66654 prra care       omțk

PÎUAMBtfLi tawl aci adftteal m-wmno modificare.a Contmduîui de asociere nt 60/19% tehrite. intre parii. Acesta a fost indietel pentra a mdwte definitiv dîgradul genem de interprdarea m. 7 din wiffias-ul de sșocfeie ■ea® parii, esrescpcrpctumam difeitetetomjaetalorfâti ta din «nul 200L

Actul adițional reprezint a <foar o cterificare & ișmwilw si wdâhlar

th art 7- suma’dățtwa.' cferilWe-ttM-dowdft/ncce^ra-u» interpretări unitare a respw&iri ciute».

în acest sen$, partite consimt ca;

I, Suma mrrțîma anuala, daisrata ac edeuteaza prin imtexarca stanei minime aferente anului anterior cu tedieete <fe mflailte pom arral pcflWcarc se-foce indicarea, Iqandu-se ta calcul Itatkete ete Ch&teiWa ptettisxter mmutat m Raportul Amud -d tasttartutai Ntateta & Statistica pepru perioada î ianuarie - 31 decembrie a anului penhii- we face indexarea,

X McIW^WCTS ROMANIA SiRX» va plăti lunar 1*5% din vwarite rtete urmând «- în luna tevarie a imului. următor anului pentru tare se face tafemt. m tennen de 15 zlfc de ta d»a publicării Raportului AmtM al tatamttaui Ntateta cfc Stefette $a -pwJșw h reguferizarea difereați-dmbt suma minima indexata 4 sumaptafitâ cojiibntiproecnțului de K5%.

3. Pentru a tachkfe orice diferende legate de Wdta de calcul al șuta minime amtatei poftite consimt um^Uxtrde:

- suma minima asuda pentru de 59&2I2332 Ici, asa după cum a fost siabfliia prio pwsul verbal, de cotta tm W841/Î&01-W3 al Dtetatei FiscaMotesfi v$ fi hiata ca basa dc catef pmra fed^arik viiioaM


Tip teren:           construcții

Clasificare teren: intravilan

Construcție pe teren: Nu Modificat la: 17/06/2013


UtilitățiApa Canalizare Gaz CurentAlte detalii zonă

Alte detalii: GLX5805111. Vanzare teren intravilan 5000mp, in Ploiești Cartier Albert, la cca. 200m. de Ploiești Shopping City Suprafața totala 5000mp. deschidere 33ml. Utilitățile sunt la hotar, urmând doar sa se faca racordarea. Apa, gaze, curent eletric, canalizare. Prețul de vanzare este de 150 euro/mp. negociabil.

2.Galaxyimob Ploiești -teren de vanzare langa Motel Petrom EUR185 EUR/ mp

Tip teren: intravilan constructiiSuprafață teren: 4.000 mp Front stradal: 125 m


Suprafață teren:4.000 mp

Front stradal: 200 m

Tip teren:           construcții

Clasificare teren:    intravilan

Construcție pe teren:Nu

Modificat la: 06/06/2013

Alte detalii: GLX590484. Teren intravilan de vanzare in nordul orașului Ploiești pe DN1 si in vecinătatea autostrăzii București Ploiești vizavi de Metro si Ploiești Shopping City. Terenul este situat in zona inclusa in zona motropolitana in vecinătatea Motelului Petrom langa benzinărie. Suprafața teren 4000 mp, cu deschidere la DN1 si soseaua de centura.

Vecinătăți: Decathlon, Metro, Praktiker, Carrefour, Ploiești Shopping City, Bricostore, benzinăria Petrom, restaurante, cartier rezidențial, DN1 București - Brașov.



Suprafață teren: 1.916 mp

Front stradal: 22 m

Nr. fronturi: 1

Tip teren:           construcții

Clasificare teren:    intravilan

Construcție pe teren:Nu

Modificat la: 15/05/2013

UtilitățiApa Canalizare Curent

Vecinătăți: Complexul Păltiniș, Posta Malu Roșu :

1916 mp. Teren situat in intravilanul Mun. Ploiești, liber, imprejmuit, cu acces la toate utilitățile: apa, gaze, energie electrica, canalizare, intabulat, PUZ, Certificat de Urbanism.

  • 4.EQUINOX: Teren de vanzare, toate utilitățile, zona VĂLENI EUR150 EUR/ mp Tip teren: intravilan construcții

Suprafață teren: 450 mp

Front stradal: 18.5 m

Suprafață teren:450 mp

Front stradal: 18.5 m

Nr. fronturi: 1

Tip teren:           construcții

Clasificare teren: intravilan

Construcție pe teren:Nu

Modificat la: 12/03/2013

UtilitățiApa Canalizare Gaz Curent

Alte detalii: Terenul este situat in zona Centrala.




ANCPT

A « EXT f A X A T3 x 3, A h t. j m* T 1 r SI SL-ftUCU-VT*


EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești

A. Partea I. (Foaie de avere)


Nr. cerere

72058

Ziua

24

Luna

10

Anul

2013


TEREN intravilan

Adresa: Ploiești, Bulevardul Republicii

Nr crt

Nr.cadastral Nr.topografîc

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

Cad: 4853 Top: -

Din acte: 2500; Măsurată: 2508

CONSTRUCȚIILE: CI IN CF 133912-C1


B, Partea II, (Foaie de proprietate)

înscrieri privitoare la proprietate

Observații / Referințe

5692 / 03.02.2012

Act administrativ nr. 267, din 29.11.2006, emis de CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI, act administrativ nr. 6665/21-02-1996 emis de CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI; act administrativ nr.8/26.01.1996 emis de Consiliul Local Ploiești

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1

Al        |

1 | MUNICIPIUL PLOIEȘTI, - domeniu privat

-

72058/ 24.10.2013

Act administrativ nr. 2, din 30.09.2013, emis de CONSILIUL LOCAL PLOIESH-DIRECTIA GESTIUNE PATRIMONIU

B2

se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața corecta a terenului este de 2508,48 mp

Al         |

-


C. Partea III. (Foaie de sarcini)

înscrieri privitoare la sarcini

Observații / Referințe

5692/ 03.02.2012

Act administrativ nr. 267, din 29.11.2006, emis de CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI, act administrativ nr. 6665/21-02-1996 emis de CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI; act administrativ nr.8/26.01.1996 emis de Consiliul Local Ploiești

CI

Intabulare, drept de ADMINISTRARE

Al        |

1 | CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI

-

C2

Intabulare, drept de FOLOSINȚA

Al        |

1 | S.C. MC DONALD'S ROMANIA S.R.L.

-

72058/24.10.2013

Act administrativ nr. 2, din 30.09.2013, emis de CONSILIUL LOCAL PLOIESTI-DIRECTIA GESTIUNE PATRIMONIU

C3

se noteaza faptul ca Consiliul Local Ploiești pune la dispoziția asociatului S.C. Mc Donald's Romania S.R.L. terenul cu suprafața de 2508,48 mp in baza actului adițional nr.2/30.09.2013 la contractul de asociere nr.6665/21.02.1996 emis de CONSILIUL LOCAL PLOIESTI-DIRECTIA GESTIUNE PATRIMONIU

Al        |


Anexa Nr. 1 la Partea I

TEREN intravilan

Adresa: Ploiești, Bulevardul Republicii -

Nr. cadastral

Suprafața masurata (mp) *

Observații / Referințe

CAD:4853 Top: -

2508

CONSTRUCȚIILE: CI IN CF 133912-C1

* Suprafața este determinata in pianul de proiecție Stereo 70.

Date referitoare la teren

Nr. crt

Categoria de folosința

Intra vilan

Suprafața (mp)

Nr. tarla

Nr. parcela

Nr. ropografi<

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

Din acte;2500; Masurata: 2501

J

S teren=2508,48 mp

Certific că prezentul extras corespunde intrutotul cu pozițiile in vigoare din cartea funciara originală, păstrată de acest birou.


Prezentul extras de carte funciară NU este valabil la autentificarea actelor juridice de notarul public, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, în condițiile legii.

S-a achitat tariful de 300 RON, chitanța nr. PHP144621/24-10-2013, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 242,251P,


Data soluționării,

24/10/2013


Data eliberării, -1—'-2-5-OCT. 2013


Asistent-registrator,

ANAMARIA RODICA MĂRGĂRIT



Referent,

moraru Mariana i referea

(parafe șf semnătura)




. ANCP-T Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliara Ploiești
Dosarul nr. 72058/24-10-2013

ÎNCHEIERE Nr. 72058

REGISTRATOR Popovîci Alma

ASISTENT REGISTRATOR Mărgărit Anamarîa Rodica

Asupra cererii introduse de MUNICIPIUL PLOIEȘTI privind Notare, si in baza documentelor atașate: - act administrativ nr. 2/30-09-2013 emis de CONSILIUL LOCAL PLOIESTI-DIRECTIA GESTIUNE PATRIMONIU;

Vazand referatul inspectorului de cadastru si/sau referatul asistentului-registrator, fiind îndeplinite condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului sî a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful de 300 iei achitat prin documentul de plata:

- chitanța nr. PHP144621/24-10-2013 in suma de 300 RON; pentru serviciul cu codul: 242,251P,

DISPUNE

Admiterea cererii cu privire la :

  • - imobilul cu nr. cadastral 4853, înscris in cartea funciara 133912 UAT Ploiești avand proprietarii: Municipiul Ploiești în cota de 1/1 de sub B.l;

  • - se îndreaptă eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața corecta a terenului este de 2508,48 mp sub B.2 din cartea funciara 133912 UAT Ploiești;

  • - se noteaza faptul ca Consiliul Local Ploiești pune la dispoziția asociatului S.C. Mc Donald's Romania

S.R.L. terenul cu suprafața de 2508,48 mp in baza actului adițional nr.2/30.09.2013 la contractul de asociere nr.6665/21.02.1996 emis de CONSILIUL LOCAL PLOIESTI-DIRECTIA GESTIUNE PATRIMONIU sub C.3 din cartea funciara 133912 UAT Ploiești;

Prezenta se va comunica pârtilor:

Municipiul Ploiești,

CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI,

S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L..

Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești, se înscrie in cartea funciara si se soluționează de către registratorul-sef.

Data soluționării, Soiutionata la data de: 24-10-2013

Data eliberării, -2WU0I3


Registrator,

Popovici Alma

ii


(semnătura)


Asi stent- reg ist rato r,

Mărgărit Atfarr}aria Rodica



Referent,



Se precizează, atunci când este cazul, verificarea îndeplinirii obligației de plata a impozitului prevăzut de art. 771 din Codul Fiscal.

31^


/■’ ^3


TERiTOFlWJud, PRAHOVA LOCWJTAJEAiPUHESn PROPRIETAR;

cod'postâlso»

SUPRAFAȚA TEREN: 2500 Mp

IffLCADASmPROVEOWU:


a

coordonatele punctele DE PBWTRU


PUNCT

• ••..

. X

Y

55

384155.84

STasooe

W

3M152.es

stwklw

64

3M13038

579012.19

81

38412&2D

679M&20

80

38412455

5M0lB.1T

T$

3M12ft22

679017^5

8

3M1O345

579007.10

7

3841M.W

57W20

S

3W93.1S

67W0XB4

5

384087,75

57899X18

4

3M06876

67BMLD2

a*

384108.75

57®574»

35

354112^4

57886168

m

38412342

6JBS6M8

33

38412W8

57W502D

a

38415112

57897327

b

W41W.B4

CT5375S8

DISTANTĂ




SCARA 1-M)


OFiGtUI- OG CADASTRU CKO£)EZ!£ SI CARTOGRAFIE JUO.STUU PWAHOVA .OățU * ■ 1       .

“VERIFICAT Sl R


lNSPEOTQR<bf&


£3341501


WiNDEINCAPR

SCARA


S.C. ERNST CONSTRUCT S.RL reprezentata PRft ing.ERNST ALEXANDRU

AHT. 60846/1999


S.C. ERNST CONSTRUCT SKL <PĂNDUR1 nrJS2, M.302, URZKBS M VOMITA


SCARA: 1^00/1^000


DATA mal 2001


™......F£B Mg


|C0N5ILi^ i... .... ... .

* Md).0NAW'S ROMÂNIA S.R.L.. cu sediul in București, strada Fabrica, de Gtu&oza no 2-4.seeU)r 2. București, înregistrai ia Registru] Corrtertiitei sub nr; 140/16755 ZI 994, reprezentata prin dl. Paul Booili in -calitate de Director General (numit in continuare ASOCIAT) in baza impuLernicirii. anexate .

Având in. vedere dorința ambelor parii de a coopera in vederea realizării unor, obiective de interes comun si in baza prevederilor an. .21 litera .x din Legea 69/1991 privind Adm mistralia Publica Lddahn

  • - inirucil CONSILIUL ește ținte deținător al terenului prezentat in anexa A la prezentul contract. garantind ca pe terenul menționai se poate construi un Restaurant tip Drivc-T-hru (pentru servire.din mașina )

  • - i ntruc i t AS O CI AT UL arc dispon i bi 1 i taie a si resurse 3 e financiare necesare co nstrui ri i unui Restaurant lip Drivg-Thru , precuiri si. experiență manageriala si pregătirea curexptnfzaLoarc pentru exploatarea unui .Restaurant tip iMve-thru.

partite au convenit sase, asocieze in conformitate eu cete ce urmeaza:

1. OBIECTUL CONTRACTULUI

CONSILIUL xi ASOCIATUL . iii conformitate cu obligații te lor mu lua te. stipulate uteL. ■încheie prezentul contract de ășoctere. CONSILIUL pune .la dispoziția ASOCIATULUI terenul cn suprafața de 250.0 mp» descris mai pe larg in Anexa A (TERENUL ASOCIERII), pe care ASOCIATUL va avea posibilitatea sa realizeze lucrările prevăzute în cete co iirmea.Zii.

1 DREPTURI

CONSILIUL .acorda ASOCIATULUI pe tot parcursul acestei asocieri sau al oricărei alte prelungiri a termenului dreptul de a-sl putea organiza următoarele-obiective:

  • a) permisiunea ulieniilor ASOCIATULUI de a avea acces Iu TERENUL ASOCIERII in. ari ce moment ccrut.de ASOCIAT;

  • b) permisiunea clientilor ASOCIATULUI de a-si parca mașinile in parcarea aferenta obiectivului s con Ibrm.autorizației eliberate-de-Consiliul Local

  • c) instalarea utilajelor ASOCIATULUI si. a. sistemelor HVAC ( încălzire, ventilație ;sî aer condiționat).

  • d) ioc pentru depozitarea gunoiului;


XCONTMBtlTOLE PÂRTILOR

CONSILIUL acordă ASOClATlLtT pentru realizarea ofcvîului. asocierii- urt drept exclusiv de folosință asupra lerenultn cuprins in anexa A Ia prezempf contract pe toata dumw prezentului ccama si a oricărei prelungiri a acestuia,                       / ■' \-

Pe acest teren ASOCIATUL se angajează sâ construiască si să exploatez# in baza pre^-^fedfer prezentului contract un rmwant McDonald's tip Drive-Thru,

ASOCIATUL va realiza de asemenea: parcarea adiacentă si lucrăn de amenajare a unei zone verzi pe un teren pus la dispoziție de CONSILII’ pentru s cmnpensa zona verde a TERENULUI ASOCIEM.


< DOVADA OTLULUI

în conformi tare cu dispozițiile ari, 5 din Legea, nr, IST 991 ( 'Legea Fondului Funciar) Municipiul Ploiești deține in proprietate “TERENUL ASOCIERII” si el este administrat de Consiliul Iuțeai al Municipiului Ploiești.

Dacă ASOCTATlfL descoperă orice condiții, restrietiț sarcini, sechestre judiciare sau legale, servituti sau convenții legate de valabilitatea titlului si de dreptul CONSILIULUI de a dispune de teren care in opinia ASOCIATULUI ar putea afecta folosința netulburată a TERENULUI ASOCIERII si a servituti dor aferente, CONSILIUL va dispune de un. termen dc 30 (treizeci) zile de la data de la care e notificat de ASOCIAT de asemenea, nereguli^ pentru a le îndrepta si pentru a furniza o dovadă adecvata, care să demonstreze că neregulile au fost remediate sau îndepărtate Dacă asemenea defecte in titlu nu sunt remediate intr-o perioada de 30 zile, ASOCIATUL poate rezilia, la opțiunea sa, prezenta asociere tară a prejudicia nici o altă compensație pe care ASOCIATUL ar purea-n avea potrivii legii locale sau acestui contract.

  • 5. FOLOSINȚA

ASOCIATUL, are penumtmea CONSILIULUI de a amenaja TERENUL. ASOCIERII pe parcursul prezentei awieri sau a oncârei prelungiri pentru a-l folosi pentru exploatarea unui restaurant McDonald's CRestaurant McDonald's5*) conform Aufârizâtfeî de Construcție

  • 6. TERMENUL ASOCIEM

ASOCIATUL va svea si va dedne TER’HmX ASOCIEM pentru o perioadă de. 20.de ani imrepM cu daia semrâriî                  Pe tot parcursul Temimduf asocierii $au aî

oricărei prelungiri a acestuia, CONSILIUI., va avea dreptul de a rezilia nceustâ asociere asa cum se- prevede aici si in cazul In care ASOCIATUL nu respectă ebuzete camractuale, ASOCIATUL va deschide restaurantul McDonakfs tip Drive Thre cd mâi târziu Ia daia de 1$ august 1996,

  • 7. SUMA DATORATĂ

ASOCIATUL, luând in considerare convențiile, reprezentările si garanțiile fiteute in prezentul contract de CONSILIU de acord să plătească, iar CONSILIUL cmc de acord


a ntbluDMc'D'bi^l 4;OOCH<®13-S BNR la "dmâ semnării


o

sa .accepte drept plata lunara pentru'TERENUL ASOCIERII o ■virgula cinci) procente (%) din vinzartlc ncie lunare ale'Re'stauT iimctioiiea.ză în TERENUL ASOCIERII dar nii mai putiii ;de 50.45 reprezintă echivalentul a 18.000 USD Ia cursul de schinlb conțrșțcmhii).; care deyimexigîbili■ in luna ianuarie a. anului următor;

Suma..minima va- fi indexam in continuare conform ”Indicelui de creștere a preturilor" publicai, de Comisia Naționala de Statistica din Romanța pentru anul de plata. Pentru Ijccafe an de plata suma- de baza este cea din amil, precedent . Suma de plata este suma dc baza înmulțite cu Indicele de Creștere a preturilor pentru anul, de plata.

Duca date inițiala a asocierii este în aha zi decât prima zi a anului . prima si ultima plata' respectiva (dta este posibil) va R regularizate in funcție 4c raportul prnporiionâl âl întregului an.

7ii; ”Vlozurile nete" vor include toate beneficiile rezultate din vânzările de mâncare, băutură st alte bunuri si servicii vândute sau acordate in Restaurantul McDonald’s. Vinzârile nete nu vor include vânzările pentru care sumele’ de bani au fost rambursate sau alocate pentru mărfuri degradate si. nesaț isfacatoare. acordarile.de gratuitati (' inclusiv către angajați) . ale articolelor publicitare .oferite de Restaurantul McDonald's st taxele pe valoarea adăugate sau ■orice uite taxe directe sau indirecte Opozabile (existente in prezent'său impuse în vritpr)' pe/ vânzări, 7b, Obligațiile ASOCIATULUI pentru plate sumei datorate vor începe la data începerii act ivi i aii i Res teuran tu 1 ui M cponrdd Ls. In căzu I dcsc'hi dorii re-s Uumiriiu l ui după b 1,09. T ^95'""'! ’'' ASOCIATUL va plăti către CONSILIU suma minima lunara pina la deschiderea, restaurantului, 7c. Diferente intre suma datorata conform procentajului din vinzarile nete si suma minima oferiln va li pi utila pentru anul anterior. Suma care revine- CONSHTULUI conform procentajului oferit din vin zări Ic nete va li plătite lunar înainte sau Ja data. .d.e_25 ă..ljecareL lupi pentru. luna^prcccdenta jn contul bancar menționai mai sus. Regularizarea intre sumare venim din 1.5 % din vinzarife nete si suma minima oferite se va tace anual si se va plăti hi -termen de 15" zile de la date publicării raportului Anual al Comisiei Naționale de Statistica--penu-u anul respectiv^ Plătile- se vor face in contul CONSILTULUI nr.212202302844855î deschis hi Trezoreria Ploiești. ASOCIATUL va plăti TVA pentru stemele c'e revin-CONSILIULUI.

7d. O. dara pe- luna- ASOCIATUL, va prezenta CONSILIULUI informații asupra valorii Vânzărilor. La cererea sa, cu 0 înștiințare adecvata.. CONSILIUL va avea dreptul sa reuida pe socoteala- sa. printr-o persoana calificata iu. materie,, registrele de conturi si înregistrările financiare privind vânzările Restaurantului McDonald's ce funcționează in TERENUL ASOCIERII, Toate datele astfel obținute vor II considerate stric L crâi-fidenliale-de către' CONSILII său de orice alia persoana care a revăzut din partea CONSILIULUI aceste ■rdgis-tiV,

ASOCIATUL șc angajează .sa realizeze in zona adiacenta a TERENULUI ASOCIERII lucrări de îmbunătățiri , întreținere a zonei si dotare cu facilitați pentru copii în valoarea echArticolului .in lei a sumei de 20.000 USD, Aceste lucrări se vor face concomitent du lucrările Restaurantului McDonald’s iar- ASOCIATUL va prezenta CONSILIULUI justificarea acesior îmbunătățiri efectuate.


7 c. ASOCIATUL nu va tî obligat sa platcaxca suina datorata


£ ,™ x> „

in eventualitatea unei inireniperi a acriviiatii restaurantului McDonald's, in afara conlrolurui sau. sau când o a ■•ci nenea întrerupere devine absolut necesara pentru lucrări de rcpa^fu a TERENULUI .\S< K.'ILRII afectat parcurilor sau zonelor de acces sau ca rezultat al unor; lucrarUde transformare sau modernizare cerute de ASOCIAT cu avizul CONSILIULUI in scopul menținerii Restaurantului McDonald's la standardele McDonald's. ASOCIATUL va instituia CONSILIULUL cu 2 luni in avans despre orice asemenea Întrerupere a aetîviiatii restaurantului McDonald's . întrerupere ce nu va dura mai. nnilt de 1 luna.

7f. Orice taxa si/$au sarcina Inscala plalibiki in legatara cu suma primita de CONSILIU vor ii suportate de CONSILIU.


X. GARANȚIILE SI ACORDURILE CONSILIULULL I 8a. I (ilitali : CONSILIUL va sprijini ASOCIATUL sa obțină accesul la următoarele linii de utilitate : ti) 10 m.c/zi rețea de apa. (ii) 10 m.c/zi. rețea de canalizare, (iii) 250 KW energic electrica.

8b. Taxe : CONSILIUL va plăti toate taxele curente si viitoare pe I TRENUL ASOCIERII.

8c. Acordul asupra titlului .si posesia netulbunita : CONSILIUL garanteaza ca el arc liliid exclusiv si valabil asupra TERENULUI ASOCIERII. liber de orice sarcini, servituti, sechestre si/sau orice restricții.. CONSILIUL garantează. de asemenea, ca TERENUL ASOCIERII este liber de orice închirieri orale șan scrise, si ca ASOCIATUL va avea exclusiva si electiva posesie asupra lui in termen de cinci zile de la semnarea contractului. CONSILIUL demonstrează și garantează cu el arc puterea exclusiva de a încheia aceasta asociere si va compensa ASOCIATUL împotriva oricărui prejudiciu sau cheltuiala pe care ASOCIATUL Icrar putea suferi din motive de revendicări asupra udului CONSILIULUI sau titlului ASOCIATULUI asupra TERENULUI .ASOCIERII sau din cauza unor impenccriuni ale titlului asupra PERENULUI .ASOCIERII.


Daca la un moment dat titlul CONSILIULUI asupra TERENULUI ASOCIERII sau dreptul de j primi suma datorata conform acestui Contract este disputat, sau daca apare o schimbare a proprietarului asupra TERENULUI ASOCIERII, ASOCIATUL va putea retine suma datorata ulterioara acumulata până când i se furnizează dovezi satisfăcătoare de către partea ce arc titlul de LOCATOR asupra TERENULUI ASOCIERII si este îndreptatit la plata sumei datorate conform acestui contract.

8d. Kcordul de a nu concura : CONSILIUL este de acord si convine cu ASOCIATUL ca nici o alta proprietate (alta decât TERENUL ASOCIERII) acum sau in viitor, delimita, controlata sau închiriata direct sau indirect de CONSILII . aflata pe o raza de 1 km in Jurul TERENULUI .ASOCIERII iile si duca o asemenea proprietate este iu mod voluntar cesionara de CONSILIU), nu va fi. pe parcurșiu acestei asocieri si a oricărei prelungiri a ei. închiriata sau folosita ca restaurant, ioc de servit masa cu facilitați penrru mașini si din mers.

8c. \ izibililatea .si accesul : CONSILIUL! L este de acord si convine v.u ASOCIATUL sa nu întreprindă nici o acțiune care ar putea împiedica vizibilitatea sau accesul la TERENUL .ASOCIERII din cd mai apropiat drum public sî trotuar sau cir putea obtura vizibilitatea asupra Urmei McDonald’s de pe clădire sau de pe orice alta proprietate adiacenta.

Xf. > j. convenit muiurd c.i prevederile Xo Sd m Sc sa $c apUcc așup.-.. utera ihn -a daca ASOflXH'L u 3<:itZHu«’vj TFRFV'I AS« HJLE.iL .bcmene,; pre-.ederi wr rămân. ■•.iLrik' jWm* pcnoâdz de 2*’            i .mi de A data .:■,m/’.tmnurii. In ip’.dvz-j in care

•-FL„d.,   • a îl posibila < ONSI1J1 L -c ■■bhe1 sa mavcik.•.-ca întreaga documentație

neces ir.» pentru imoemnea actelor pe cheltui ih X SOCI ATI LI L

<Sg. Remediile XSOCIAIT LI I : CONSILII L este de acord ca daca el nu remediază sau diku mi începe >a remedieze in mod dihgcm defecțiunile la rețelele tchnico-uiilitarc ce-i aparțin in termen de LI zile de la notificarea scrisa a ASOCIATELE L nccxvcurarea h.uhirilnf constituie baza pentru ASOCIAT de a alege. U opțiunea șa, rezilierea acestui Contrau de -Asociere sau remedierea detecții lui si deducerea costurilor reparației din suma d.iîcu mi h;iu alte sume datorate sau revenite d plmibik CONSILIELVl unilbrm acestei ase-ci.. 111 u> zona care apurunc CONSILIELI I ?

Ace<c drepturi sunt adiționale celorlalte drepturi pe cure ASOCIAȚIE le are si nu pnriwJu uzs remediul AMH LATELE l as . cum proede ifi An Xh de mai jos.

xb. Despăgubiri : Daca CONSILII L încaka oricare dintre comcmiik. reprezentările sî garanții c AnX jumătate din suma datorata si toate celelalte plăti cC trebuie făcute de A soc 1 XT CONSILIELI TA 1 vor fi retmutc pentru a fi compensate cu costurile generate de remedierea defectului . In phis. la aceasta cmnpensatie, ASO( LX I l L va fi mdrcptatit sa primească si orice alia despăgubire potrivita conform legii locale.

9. CONVENȚIILE SI GARANȚIILE ASOCIAU LI 1

9m Suma datorata : ASOCIATE L va pluti suma datorata la termenele prevăzute de aceasta ,radere. Duca ASOCIATLL mi plătește suma datorata la termenul stabilit va ■ ndizari pe suma neochiiatu de A data de la care suma datorata trebuia phhta .d p.m.i .a Jat, cfixltiarh plăti; i OA'1". pCZU.

9b» Reparații: ASOC l ATE L va păstră îl RE.NE I ASOCIERII in stare buna

9c* Predarea posesiunii : î a expirarea termenului asocierii sau al oricărei prelungiri a acestdtt sau ta rezilierea Contractului de Xsedere si conform prevederilor Art.î?» ASOCI X FEL va preda H RENI I ASt K. 1ER.II cu îmbunătățirile . construcțiile si rețelele existente la acea data.

‘bl. i tilîiuti : ASOCIAII I. vi plmi toate Mimde datorate pentru apa. gazul si electricitatea îohis.ilc iii ILRFNT L ASOCIERII din momentul hunii in posesie pana h expirarea termcnuhii sau a oricărei prelungiri a acestuia Daca CONSILII LI L furnizează apt gazul s;ta dcUfichatea. ASOCI XTl L le va. plăti CONSILII LI I la cel rum mk preț plutit de CON Ml IV pentru aceasui categoric de utilizare

1(1. DREPȚI L < ONSILH LEI DE A REZILIA

î. rmatnarde prevederi se aplica mimat dreptului de a rezilia aceasta asociere ai CONSIITULCI : Daca ASOCIA TEL nu reușește sa plnleasca suma datoram la data si.ibiliu si continua aceasui amânare pentru n perioada de 60 i șaizeci? zile de la înștiințarea scrisa a ( ONSILIELVL uluitei CONSILII L arc dreptul de a rezilia aceasta asociere. Daca msa XSOCTATEL plătește luate sumele datomie inlr-u perioada de 7 <sapie) zile de In fj

primirea imtnmarii de rezilfere si ucbiln în plus o suma eMuuaU utiinnoarele doua luni m a.vafe. atunci însmnurea de reziliere nu


  • 11. CONDIȚIILE TERENULUI ASOCIERII lin. CONSTÎJIJL va face TERENUL ASOCIERII disponibil in ieimen de cinci? zile de la data semnam contractului pentru verificarea hu de către ASOCIAT in asa fel încât ofere ASOCIATULUI posibilitatea dc a face un control al terenului- Intr-o perioada de 60 zile de hi verificarea tacuW de ASOCIAT daca se va hotărî ca TERENUL ASCX. IERI1 nu preate fi naxlrilcat de ASOCIAT in usn fel incul ASOCIATUL sa utilizeze respectivul teren pentru un RvMauuiîH McDureddX arunci ASOCIA TUL va avea dreptul anuleze prezenta ^tefere. eu o fostimlare către CONSILIU. cu/ in care a^easm asediere se termina fam raspunden ulterioare pentru rrid una dintre parii. Toate lucrările prealabile care ar putea dexem necesare pentru utilizarea TERENUL UF ASQC1LRI1 cad m sapcina ASOCIAȚII LUT CONSILIUL urmînd sa Sprijine realizarea acestora.

  • 12. OPȚIUNEA DE PRELUNGIRE

CONSILIUL ii acorda ASOCIATULUI dreptul si opțiunea de prelungire a acestei asocieri pentru o perirxuia de 20 ani . in termenii si condiții le rencgociate la acea dala, prin wfiimarea, in .sctisL a ASOCIATULUI către CONSILIU pentru exercitarea unei asemenea opnmL data cu cel pufin W ^ite înainte de- expirarea termenului sau ioimea prelungirii lenneiwlut .

  • 13. AUTORIZAT!!

ASOCIATUL tt intrat in prezenta, asociere- urmind sn obțină toate aprobările necesare, liceale. permise Si alte autorizații (numite in mod colectiv "Autorizații") necesare pentru consmicfia si eperarcAiii cadrul TERENULUI ASOCIERII a unui Restaurau! MeDmmkl% eu mate iadlîumle. amcmhat conform planurilor si speti Ireali dor McDonald’s.

13a, (ONSILIIL este dc acord sa sprijine obținerea unor asemenea documente de care ASOCIATUL are nev mc. ASOCIATUL poate (dar nu \j 11 obligat w o foca) Tcmmia aceasta asociere tfeca. după prima cerere. Autorizațiile sunt refuzate s-m nu suni obținute inir-o perioada de 120 zile de la care cererea pentru obținerea lor n fost focuta.

13b. Daca orice autoritate a cnroi aprobare este ceruta de ASOCIAT pentru a ubthw Autorizațiile necesare, solicita modificări in planurile si specificațiile McDonald’s anterior eliberării planurilor .si specificațiilor McDonald's, iar ASOCIATUL considera modificările mTCulizabifo prea costisitoare. Autorizațiile emite a fi obținute de ASOCIAT. conform reumerâW si prevederilor wr H considerate ca refuzate, iat ASOCIATUL va puica rezilia prezenta asociere fora nici o obligație către CONSILIU.

  • 14. REPARTIZAREA SI CO-aSOCIEREA

ASOCIATUL- cu avizul CONSILIU LI I - care nu va fi iu incd nerezmkibil refuzat sau îmîrriat. poate sa ofere o cesiune a TERENULUI ASOCIERII celor ce vor avea ifanei za ( licența firmei), tuturor filîalckw, sucursalelor sau afiliâlilor Companiei McDonald's deținute in întregime sau sockiaulor mixte in care McDonald's este deținător a cd puțin 50%.. sun prxiie transfera acest contract unor asemenea parii.


Intr-b asemenea Eventualitâte. ASOCIATUL- va rămâne raspunzatoi sumelor datorate cerule a fi plătite conform prezentei asocieri, ea 5 tuturor termenilor, conveniiilorsi^onclifiilorâsumaie de ASOCIAT.

15. MODI-FICARtLE-SI TITLUL ASUPRA ÎMBUNATA!1          __


ASOCIATUL va avea dreptul - cti respectarea tuhiror dispoziții lor legale in vigoare - sa iaca sau sa permită oricărui licențiat al Urmei ț deținător de franciza) sa Iaca modificări, adăugiri sau imbunauairi (-numite colectiv 'Îmbunătățiri locative") din timp asupra șEșdu .a TERENULUI ASOCIERE de-a lungul termenului asocierii sau ni oricărei' prelungiri CONSILIUL este '.de ;acord sa sprijine documentele, ai ba in finisări le sau alte lucruri-.asemauatoare pe. care ASOCIATUL .s-ar putea in mod rezonabil sa le ceara perniu a fi in ■concord anta cir Intențiile din prezentul articol Toate aceste îmbunătățiri locative vor H ut. p ropr ie ta tea AS O CI A.TULU I ( smi a liccm ia tu l ui tal daca este căzu L . ASOCIATUL si orice licențiat al lui va avea dreptul sa mute îmbunătățirile locative in perioada prezentei .așocicri sau ;a oricărei prelungiri sau remimiri sau după rezilierea prezentului contract de asociere.

CONSILIUL si ASOCIATUL sint de acord ca toate mașinile, echipamentele, mobila sau alte bunuri personale de orice natura instalate pe TERENUL ASOCIERII de vatra .ASOCIAT sau- de un licențiat al ASOCLATULUI sa nu devină proprietatea CONSILIULUI țțau -paite.a proprietății imobile, indiferent cât de fixate sunt pe TERENUL ASOCIERII, si pol li mutate de ASOCIAT sau de licențiatul ASOCIATULUI la discreția for; in orice mmnemaLâsocieriîrțău al oriEarei prelungiri, sau după rezilierea acesteia număr după cum este prevăzut in acest articol.

16* DREPTUL DE PREEMTIUNE AL ASOCIATULUI

In cazul în care legea va permite vi uzarea teren ului . CONSILIUL înțelege sa acorde .ASOCLATULUI un drept de predmuutw pentru cumpărarea acestuia. ASOCIATUL isi va. putea exercita aceat -drept in termen de 30 de zile de la- data la .care va fi înștiința de-CONSILIU


17. DIVERSE

17a. Validitate Daca orice prevedere a prezentei asocieri va fn in orice domeniu, invalida Si/sau inaplicabila sau incompletă, restul din prezentă -asociere nu va fi ăfoetat. In asemenea Cazuri părțile sunt obligate sa -ajiinga la o hotărâre legala si aplicabila, fora întârziere; care înlocuiește si corespunde ud .mai' bine sc.'opuhii si substanței .economice a prevederii invalide, inaplicabile si&au incomplete.

17fr. Succesori; Termenii, convențiile si condițiile prezentei asocieri vor tl obligatorii si vor fi î n s u $ ite s pre Le n'efîci ul H ecafui s uceesor -ii 1 ■ parl ih >r.

17c. înscrisul : Modificările la .acest contract se foc .cu acordul pârtilor pe baza de acte adiționale.

I7<1 Alte restaurante : CONSILIUL este de acord si declara cu nici un termen din prezenta asociere nu este formulat sau inLerprelal ea restricție pentru ASOCIAT de a nu

- dezvo h u, s f c >pefa orie ând a I Ic rcsltutrăiHc McfDpn ald's alt xpaiiu.

  • 18. CONFLICTE DE INTERESE


CONSILIUL (Vi părțile ce executa prezenta asociere pentru .si din partea CONSILIULUi) garantează prin prezenta ca potrivit cunoștințelor lui/eî/loi; ea/elZei sau Price alta persoana.-in legăturii directa sau Indirecta cu CONSILIUL nu esle/suni ageni(i). funcționari^. îuigajat(ih turni/urlîL delhiâtorfi) de licențe .sau luncii(mar(i) autorizații) al ASOCIATULUI sau ai oricărei sucursale, filiale sau corporația -mama a corporației din aceasta închiriere sau mda cu. Price agent, funcționar, angajat. fiirnizor, deținător de licențe sau inspector -al ASO CLA IIJ LUT sau.-al-oricărei sucursale, fiii ale. sau corporația mania-.

  • 19. DREPTUL DE SEMNĂTURA


Părțile acestui conTraci din pariea CONSILIULUI si a ASOCIATULUI au autoritate avi puterea de ad semna.

  • 20. ANEXE

Aceasta asociere cuprinde următoarele anexe care vor avea întâi etate lata do-prevederile contradictorii (daca exista) ale acestei asocieri si iac pane integranta din aceasta asociere si. sunt pe deplin cuprinse hi .referința :

“.Anexa A (descriereasî planul. TERENULUI ASOCIERII)

- .Anexa B ( împuternicirea persoanei care-semnează din partea ASOCIATULUI)

* Anexa U i, Fhțiaricca...np $ din 26.01.199’6 a Consiliului Local al Municipiului Plbie'sti) Prezentul contract a fost încheiat in patru exemplare în limba romana - .doua pentru CONSILIU si doua pentru ASOCIAT .

ASOCIATUL va autentifica traducerea in limba engleza a versiunii .acestui Contract de; Asociere.

Litigiile de Price natura izvorite. din. acest contract vor fi judecate-, definitiv, conform legislației romane de cat re Comisia de Arbitraj de pe lingă .Camera'ele'Comerț si Industrie diri Ploiești, potri vit regulilor lor.


Pentru.si in numele ASOCI AIULUI,



/■■'

'.'“SA L Jw I: !?"•


c__L____ i___t__.J

...... . 1

al;

Mj-V'

Sft


|rFsțJf rAeaM£ +           ^s^Aoo >*.ț/

(KOI OOM'/TTXUCTSS            VCTM ^UJX





£K)4  1:^00

JL


4«.


Mcbonatcrs


ȚO WHOM 1T MAY CONCERN



This is >to certîfy that Mr. Paul Clifford Booth, bom November 3, 1961, îs empowered as of Februar-/ 6, 1995 to act and sign singly oh behăit of McDonald's’Romania s#r.l.


z?


QvKSILIUL UOVAL

rE'S&----— — -


•-


H O T A B A B 3 Ă. te. g



rt



1

r

i’


' V                 ■ :         <

, din acest punct de vedere,. proiectul de .. âisibil, dar și legal, propunâhdu^se adoptarea


H OA B A S T E t


-?



[UNICIPIUL PLOIEȘTI


IRECTIA DE GESTIUNE PATRIMONIU

R. 19206/ /3 ■ ZZ âOf'/

ACT ADIȚIONAL NR. 2/

La contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996 încheiat astazi Z>Z

'• In baza cererii nr. 19206/19.10.2011 si a Certificatului de înregistrare identificat cu Seria B, Nr. 186191, eliberat la 11.10.2011, de către Oficiul Registrului Comerțului de pe langa Tribunalul iicuresti,

j a intervenit prezentul act adițional prin care se modifica prevederile contractului de asociere nr. 565/21.02.1996, încheiat pentru amenajarea si exploatarea unui restaurant McDonald’s, pe terenul luat pe B-dul Republicii (latura de sud a parcului cuprins intre str. Cameliei, Sos. Nordului si B-Î1 Republicii ), in sensul modificării datelor de identificare, ale pârtii contractante - S.C. McDonald’s ?mania S.R.L., după cum urmeaza:

•  “ McDonald’s Romania S.R.L., cu sediul in București, Sector 1, sos. Nicolae Titulescu, nr.

j       4-8, Clădirea America House, Aripa de Vest, etaj 5, inregistrata la Registrul Comerțului sub

' nr. J 40/16755/13.09.1994, Cod Unic de înregistrare 6205722, reprezentata prin |                                   ____________________,in calitate de

ț. ( numit in continuare ASOCIAT).’ ’

| Restul clauzelor contractuale prevăzute in contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996 ram an Schimbate.

Î Prezentul act adițional face parte integranta din contractul de asociere si s-a incheiat in 2 (doua) _ mplarc cate unul pentru fiecare parte contractanta.

gpl

Eli*

MCDONALD’S ROMANIA S.R.L.


SECRETAR,

Oana Cristina I

0


fi’ ■

Bșctia Management Financiar-C DIRECTOR EXECU J

Cristina Vlai


getia Administrație ^Publica, Achiziții Publice, Contracte DIRECTOR EXECUTIV,



J Direcția de Gestiune Patrimoniu |pTOR EXECUTIV, SEF SERVICIU, gjprm Petț^phe        Viorica Pa tras cu


re


întocmit,

Mariana Voicu





imomML

la contractul de asociere nr -&66S/2 L02< 1996

Jnticu

Consiliul Local al Municipiului Ploiești, cu sediul in Ploiești, B-dul Republicii nr X .reprezenter prin domnul Primar Emil Calma in calitate de Primar al Municipiului Ploiești (numit în conținu w CONSILII!LX

si

MeOONALDLS R0M4MA &RX-, cu sediul in București &tr_ Straulesti nr. 35-45. sector L număr dc ordine in Registru! Comerțului J40/1055/1 994, Cod Ibric de lîw^gîstr» 6205722, tepmiat frin Dtector Financiar Ovidiu Cercel (numit iii continuare' ASOCIAT),

a intervenit prezentul act act adițional la contractul de asociere nr. 6665/1996. prin caro s-au stabilit următoarele:

PREAMBUL: Prezentul act adițional nu reprezintă o modificare a Contractului de asociere air. 6665/1990 încheiat iute pani Acesta a fost încheiat pentru a închide definitiv diferendul generat <fe imerprettrca art- 7 din cvintetul de nmatere de cate parii, care se perpetuează in diferite- instame judecătorești inca din anul 200 L

Actul adiționa! reprezintă doar o clarificare a termenilor si condițiilor clauzelor eotecmale cuprinse in ari. 7 ~ suma daterâM clarificare ce s-a dovedit necesara unei interpretări unitare a respectivei clauze.

In acest sens, pariate consimt ca:

L Suma minima anuala datorau se «daiteaza prin infaarea sumei minime aferente anului anterior cu indicele de inflație pentru anul pentru cate se fece indexarea, luandivse în calcul Indicate de Creștere a Preturilor comunicat iu Raportul Anual al Insttatalui. National de Statistica pmta perioada l iamarie- 31 decembrie a anului peatru we se imfeawa,

2. IMteOONALIFS R0MAN1A R.RX* va plăti lunar L5% din vanzarîte nete urmând ca în luna ianuarie a anului următor anului pentru care se face indexarea,. in: femeii de 15 zile de la data publicării Raportului Anual al teitutalui National <te Statistica, «a procedeze la robiri arizaroa diferenței dintre suma minuna indexata si suma plătită conform procentului de

1 Pentru a închide orice diferende legate de modul de calcul al sumei minime anuale,, partite consimt unnatoarele:

- suma minima anuala pentru 2002 de 59OÎ.2J32 tei. asa după cum a Ibst stabilita prin procesul verbal de control nr. 162841/16.05.2003 a1 Direcției Fiscale Ptofcsti va fi luata ca baza de caicul pentru indexările viitoare.


» Prin achitarea sumei de 53.269.415 lei de către McDONA^lJPȘ^^MAN’IA &R suma, stabilita, prin procesul verbal mai                    data

iotoanirii prezentului act adiționa! toate pretențiile

■obligații restante dîn contraatâ de asociere nr 66u|ălJ^i^8' âuMbst stinse.                                                                          /■' !

4. McDONALD*S ROMANI A SJLL. va achita taxa pe vâtoaw^atfauțata la suma stabilita prin contract in condițiile in care legislația c?W=c^^^

Art 9 XOWENTRLE SI GARANTELE ASOCIATULUF punctul 9a. se modificași va avea următorul continue:

'Asociatul va plăti suma datorata la temenele prevăzute de aceasta asociere. Daca- asociata! nu plătește suma datorata la termenul stabilit va datora accesorii la suma neadtimta de la data de Ia care suma clarorafâ trebuia phrim si pana ta- dala efectuării plătii, conform legislației in vigoare?"

Prezentul act adițional face pane integranta din contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996 si a fost mdiem in 2 exemplare, cate unul pentru fiecare parte contractanta.


DIRECTOR .ADJUNCi;






PLOIEȘTI

DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU

NR. 16170/27.09.2013


30. SER 2013


ACT ADIȚIONAL NR. 2

la contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996 încheiat astazi______________

In baza Hotărârii nr. 351/25.09.2013 a Consiliului Local al Municipiului Ploiești

aO          intre:

Municipiul Ploiești, cu sediul in Ploiești, B-dul Republicii nr. 2, reprezentat prin Primar Iulian Badescu, (numit in continuare CONSILIUL), pe de o parte,

si

S.C. Mc Donald’s Romania S.R.L. cu sediul in București, Sos. Nicolae Titulescu nr. 4-8, Clădirea America House, Aripa de Vest, etaj 5, sector 1, număr de ordine in Registrul Comerțului J40/16755/1994, Cod Unic de înregistrare 6205722, reprezentata prin domnul Marin Paul, (numit in continuare ASOCIAT), pe de alta parte,

a intervenit prezentul act adițional prin care se modifica si se completează prevederile contractului de asociere nr. 6665/21.02.1996, după cum urmeaza:

1) Cap. 1. OBIECTUL CONTRACTULUI din contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996 se modifica si va avea următorul conținut:

"1. OBIECTUL CONTRACTULUI

CONSILIUL si ASOCIATUL, in conformitate cu obligațiile lor mutuale stipulate aici, încheie prezentul contract de asociere. CONSILIUL pune la dispoziția ASOCIATULUI terenul cu suprafața de 2508,48 m.p., identificat conform planului care constituie Anexa nr. 1 la Hotararea nr. 351/25.09.2013 a Consiliului Local al municipiului Ploiești (TERENUL ASOCIERII) pe care ASOCIATUL va avea posibilitatea sa realizeze lucrările prevăzute in cele ce urmeaza."

2) Restul clauzelor contractuale prevăzute in contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996, cu modificările ulterioare, raman neschimbate.

al act adițional face parte integranta din contractul de^Sigpf^m /6 si s-a incheiat in 2 (doua) exemplare originale, c^ contractanta.                                         /


'Z?z/ai

S.C. Mc Donald’s Romania^S.RE.'


Vizat pentru Control Financiar Preventiv, Director Executiv, Nicoleta Craciunoiu 2 7 SEP 2013



Vizat,

Direcția Administrație Publica, Juridic Contencios, Contracte Director Executiv,

Iulia Alexandru

Direcția de Gestiune Patrimoniu Director


Florin Pâ

Sef Serviciu,

cp


Viorica Patrascu țjAv întocmit,

Georgiana Ilie

GSU


s             - /3. 02: 20/3




JiNCBl


^qcÎI /// '^\A C ':/' j:

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOj/Aj: Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești


«HkHA V iTIrt’ț A#. \ îl r r, ț al 1 1 i I M yi 4t *fc.H \v* WllKH


'3


A;


Dosarul nr. 5692/03-02-2012

ÎNCHEIERE Nr. 5692

REGISTRATOR Popovici Alma

ASISTENT REGISTRATOR Stafie Dumitrache Oana Raluca ■

Asupra cererii introduse de MUNICIPIUL PLOIEȘTI privind Prima înregistrare a imobiielor/unitatiîor individuale (u.L), si in baza documentelor atașate:

- act administrativ nr. 267/29-11-2006 emis de CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI, act administrativ nr. 6665/21-02-1996 emis de CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI; act administrativ nr.8/26.01.1996 emis de Consiliul Local Ploiești;

Vazand referatul inspectorului de cadastru si/sau referatul asistentului-registrator, fiind îndeplinite condițiile prevăzute la art. 48 din Legea cadastrului si publicității imobiliare n'. 7/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful de 600 lei achitat prin documentul de plata:

-chitanța nr. PHP101825/03-02-2012 in suma de 600 RON, pentru serviciul cu codul: 213,232,

DISPUNE

Admiterea cererii cu privire la :

  • - imobilul cu nr. cadastral 4853, înscris in cartea funciara 133912 UAT Ploiești;

  • - se intabulează dreptul de PROPRIETATE mod dobândire Lege in cota de 1/1 asupra Al in favoarea : MUNICIPIUL PLOIEȘTI - domeniu privat, sub B.l din cartea funciara 133912 UAT Ploiești;

  • - se intabulează dreptul de ADMINISTRARE asupra Al in favoarea : CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI, sub C.1 din cartea funciara 133912 UAT Ploiești;

  • - se intabulează dreptul de FOLOSINȚA asupra Al in favoarea : S.C. MC DONALD’S ROMANIAS.R.L., sub C.2 din cartea funciara 133912 UAT Ploiești;

Prezenta se va comunica pârtilor:

Municipiul Ploiești,

Consiliul Local Ploiești,

S.C. Mc Donald'S Romania S.R.L..

Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești, se înscrie in cartea funciara si se soluționează de către registratorul-sef.

Data soluționări], Soluționată la data de: 06-02-2012

Data eliberării,

J/


Registrator,

Popovj^Mma '

J


Referent,


fseninătt/raj


o 8. FEB. Z0Î2

* Se precizează, atunci când este cazul, verificarea îndeplinirii obligației de plata a /



-4—-----

STÂ       £ 'h 1                / (parafa, semnătură și

c - -                 / ștampila 8CPI)

/

771 din Codii Fiscal.


VF

ANCPI

AM MIA 5A II t > „ $ V 1 < l. <1 tl Sfl,.ls ît.VI'f IMlniil IUJ


j-J*



£$r.1&rere

/ Ziua"#.

V--JJț*?'

S'VLunay^

f-

SSEȚ


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHO^ Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești


EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE


A. Partea I. (Foaie de avere)


CONSTRUCȚII


CARTE FUNCIARA NR. 133912-C1

Comsna/Oras/Municlplu: Ploiești


1; Nr;.

[ Crt.

Nr.ctidastral, /• ‘r '■ Nrltopografic

Adresa     ’

\ ObșerV.ațtF^'-Ref^rijfcei' ;.T.';

1 A1

1 Cad: 4853- CI 1

Ploiești, Bulevardul

[

Cl-restaurant fast food cu Sc sol =352,68 mp

|

j      Top: -      |

Republicii

1


B. Partea II. (Foaie de proprietate)

CARTE FUNCIARA NR. 133912-C1 _______________________________________________Comuna/Oras/Municipiu: Ploiești

inscrteriprivitoareiaproprietate '      ;^^^    •              \:;' f-7‘;

6415 / 08.02.2012

Act administrativ nr. 709, din 30.07.1996, emis de PRIMĂRIA PLOIEȘTI

1

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Construire, cota actuala 1/1

Al        [

1 1 SC "MC DONALD'S ROMANȚA" S.R.L.

-


C. Partea III. (Foaie de sarcini)


[înscrieri privitoare la sarcini / '.                 •’ .


CARTE FUNCIARA NR. 133912-C1

Comi-na/Oras/Municipiu: Ploiești


[Nu sunt


S.C. MCDONALD’S ROMAN IA S.R.L

RO6205722

J40/16755/ 1994

Capital social subscris si varsat: 44.275 010 L«h

Sos. Nlcolae Titulascu nr. 4-8, Clădirea America House, Aripa deVest,Etdj 5 Sector 1, București, Cod postai 011141                                 >

Telefon: (+4021) 202 68 00 Fax: (+4021) 202 68 03

E-Mai (: of f ice@ ro.mcd.corn;

Către: Dl. Iulian Liviu TEODORESCU, Viceprimar PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

Ploiești, B-dul. Republicii nr. 2, Județul Prahova

Fax : 0244 513 829


Ui (U\ / . ‘

MUNICIPIUL PLOIEȘTI ÎNREGISTRARE 011619 -

.....


București, 8 iulie. 2013

Re    : Teren a ferent Restaurant McDonald ’s Ploiești Nord DT

Subscrisa, S;C. MCDONALD’S ROMÂNIA S.R.L., companie constituita si funcționând conform legilor romane, cu sediul social in București, Sos. Nicolae Titulescu nr. 4-8, Clădirea America; House, Aripa de Vest, Etaj 5, Sector 1, înregistrata la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. 140/16755/1994, Cod Unic de Înregistrare 6205722, reprezentata pentru scopurile prezentei de domnul Gigi Grosu, in calitate de Director Dezvoltare,

AVAND IN VEDERE FAPTUL CA;

  • 1. Intre compania noastra si Consiliul Local al Municipiului Ploiești s-a incheiat contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996 (denumit in continuare ..Contracturi

  • 2.  Lotul de teren situat in. Municipiul Ploiești, B-dul. Republicii, JudetuJ Prahova, cu o suprafața de 2.508 mp, număr cadastral 4853, înscris in CF nr. 133912 (denumit in continuare ..Terenuri, reprezintă obiectul Contractului;

  • 3.  Pe Teren, compania noastra a edificat si, in prezent, deține in proprietate imobilu l-constructic avand o suprafața construita la sol de 352,68 mp, numar cadastral 4853-CI, înscris: in CF nr. 133912-C1, imobil in care funcționează Restaurantul McDonald’s Ploiești Nord DT,

Va Comunicam prin intermediul prezentei intenția ferma a companiei noastre de a demara discuțiile cu entitatea pe care o re prezentați in vederea dobândirii de către subscrisa a dreptului de proprietate aferent Terenului.

In speranța unei decizii favorabile din partea Municipalității,'pentru a sprijini fundamentarea transferului, de proprietate, va prezentam in continuare cateva elemente cheie ale colaborării dintre Municipiul Ploiești si S.C. MCDONALD’S romanias.ru.;

S.C. MCDONALD’S ROMANIA S.R.L.

RO6205722

J40/16755/ 1994

Capital social subscris si varsat; 44.275.010 Lei

Sos. Nicolae Tituiescu nr. 4-8, Clădirea America House, Aripa de Vest, Eta15

Sector 1, București, Cod postai 011141

Telefon: (+4021) 202 68 00 Fax: (+4021) 202 68:03

E-Mail: offlce@ro.mcd.com



Către: Domnului Primar Andrei.Liviu Volosevici

Primăria: Municipiului Ploiești, B-dul Republicii nr.2


C!.


București, 27 februarie 2012


Re : Teren aferent Restaurant McDonald’s Ploiești Nord


MUNICIPIUL PLOIEȘTI ~ ÎNREGISTRARE

004076 -S MAJt W---


Subscrisă, S.C. MCDONALD'S ROMANIA S.R.L., companie constituita și funcționând conform legilor romane, cu sediul social in București, Sos. Nicolae Tituiescu nr. 4-8, Clădirea America House, Aripa de Vest, Etaj 5, Sector 1, înregistrata la Oficiul Registrului. Comerțului sub nr; J40/16755/1994, Cbd Unic de înregistrare 6205722, reprezentata pentru scopurile prezentei de domnul Gigi Grosu, in Calitate de Director Dezvoltare,

AVANDIN VEDERE FAPTUL CA:
  • 1. La dată de 19.02.1996, intre compania noastra si Consiliul -Local: alMunicipiului Ploiești a fost încheiat contractul de asociere nr. 6665 („Contractul”):

  • 2. Lotul de teren situat in Ploiești, la intersecția B-dul. Republicii si Sos. Nordului, cu o suprafață de 2500 mp, aferent Restaurantului McDonald’s Ploiești Nord („Terenul”), reprezintă obiectul Contractului,

Va aducem la cunoștința prin intermediul prezentei intenția companiei noastre de a demara discuțiile cu entitatea pe care o reprezentat! in vederea dobândirii dreptului de proprietate cu privire la Teren.

Mentinandu~ne angajamentul fata de comunitatea din Ploiești, va rugam, nu ezitati sa ne contactați pentru informații suplimentare.

S.C. MCDONALD’S ROMANIA S.R.L.


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

Comisia nr. 2 - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț,

Turism, Agricultura, Promovare Operațiuni Comerciale



PROCES VERBAL încheiat astazi 12.02.2013

Comisia este compusa din domnii consilieri: Dumitru Cristiaif^t Popa Constantin, Popa Gheorghe, Bolocan Iulian

La ședința au participat reprezentanții Direcției de Gestiune Patrimoniu Comisia s-a intrunit in vederea analizării următoarelor solicitări:

CAPITOLUL I - Serviciul Valorificare Patrimoniu, Contracte:

Secțiunea A - Proiecte de hotarari ale Consiliului Local al Municipiului Ploiești;

1. Proiect de hotărâre privind modificarea Hotărârilor Consiliului Local al municipiului Ploiești nr. 219/2010, cu modificările si completările ulterioare și nr. 85/2008,cu modificările si completări.         . .                           /

(6) Proiect de hotarare privind concesionarea directa a unui teren către Romanian International Bank SA București Sucursala Ploiești in vederea extinderii construcției situata in Ploiești, B-dul. Republicii nr. 143, bl. 31B2 prin edificarea unei rampe pentru persoane cu handicap, j         *          »

(Gj Proiect de hotarare privind concesionarea directa a unui teren către Alpha Bank Romania SA București Sucursala Ploiești in vederea extinderii construcției situata in Ploiești, str. C. D. Gherea nr. 2B - 2C prin edificarea unei rampe pentru persoane cu handicap (rampa persoane cu handicap, trepte acces, podest pentru acces ATM).

.  4. Proiect de hotarare privind concesionarea directă a unui teren către Azoitei Ionut

Constantin si Azoitei Iuliana Alina în vederea extinderii apartamentului proprietate personală situat în Ploiești, Aleea Profesorilor nr.7, bl.61H2, ap.l, parter, prin edificarea unui balcon.            ț

//5^ Proiect de hotarare privind concesionarea directă a unui teren către Dobre Nicuîae si Dobre Emilia în vederea extinderii apartamentului proprietate personală situat în Ploiești, str.Malu Roșu nr.55, bl.4F, sc.A, ap.2, parter, prin edificarea unui balcon.

Qh) Proiect de hotarare privind concesionarea directă a unui teren către Florescu Laurentiu Alexandru si Florescu Mihaela Adriana în vederea extinderii apartamentului proprietate personală situat în Ploiești, str.Gageni nr.113, bl.110, sc.A, ap.l, parter, prin edificarea unui balcon. .

,     13. Cu privire la solicitarea inaintata de către Popa Ghe. Petre Gheorghe

'Persoana Fizica Autorizata, va comunicam următoarele :

Intre Municipiul Ploiești si Popa Petre “Papcom” IntreprinderexWmnWaîxeste incheiat contractul de închiriere nr. 83008/08.11.2006 pentru folosinta^fâen^uî'p.^We

este amplasata construcția provizorie - modul tip 2C2, situat in Ploiestr^^^NSMiduiV Complex Mare Nord, amplasament 6.

’O                    2—. — —2 _ j j 1— A /T..—I ^**^1 Tll ’ xl 1— -- rA/f/AO /*\



ii

Prin scrisoarea Înregistrata la Municipiul Ploiești la nr. 504/08.0

“Papcom” întreprindere Familiala a solicitat sa fie luat in evidenta cu<<ftduaA7SOGie/ate pentru punctul de lucru din Sos. Nordului - Complex Mare Nord, amplasament 6, si anume Popa Ghe. Petre Gheorghe Persoana Fizica Autorizata.

întocmit: George Panait


14. Cu privire la solicitarea inaintata de SC McDonald’s Romania SRL, va comunicam următoarele:

Prin adresa nr. 4076/05.03.2012, SC McDonald’s Romania SRL a . solicitat demararea discuțiilor in vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului

aferent Restaurantului McDonald’s Ploiești Nord.


Prin adresa nr. 4076/29.05.2012 s-a comunicat către SC McDonald’s Romania SRL decizia Comisiei 2, din data de 22.05.2012, de a amana dezbaterea solicitării nr. 4076/05.03.2012 (pana la desemnarea unui expert evaluator), avand in vedere faptul ca Primăria Municipiului Ploiești nu are un contract cu un expert evaluator iar procedura de achiziție a acestuia fiind in derulare.

SC McDonald’s Romania SRL a Înaintat către Municipiul Ploiești adresa nr. 2246/31.01.2013, prin care revine cu solicitarea de demarare a discuțiilor in vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent Restaurantului McDonald’s Ploiești Nord.

Terenul situat in Ploiesti-cuprins intre Str. Cameliei, B-dul Republicii si Sos. Nordului, in suprafața de 2500 mp, ce aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești conform HCL nr. 267/2006, face obiectul contractului de asociere nr. 6665/21.02.1996 incheiat intre Municipiul Ploiești si SC McDonald’s Romania SRL.


Familiala, va comunicam următoarele:

Anton I. Gheorghe Marian întreprindere Familiala, are incheiata convenția nr. 20904/01.02.2013 pentru folosirea temporara a terenului reprezentând domeniul public al localității, in perioada 01.01.2013-31.12.2013, teren in suprafața de 60 m.p. pe care sunt amplasate construcțiile cu caracter provizoriu - chioșcuri, situate in municipiul Ploiești, conform anexei nr. 1 ce face parte integranta din convenția menționata, respectiv:

  • -  str. Baraoltului nr. 3A (Piața Aurora Vest) in suprafața de 20 m.p. (2 module cu suprafața de 10 m.p. fiecare);

  • -  str. Baraoltului nr. 3 A (Piața Aurora Vest), in suprafața de 20 m.p. (2 module cu suprafața de 10 m.p. fiecare);

str. General Eremia Grigorescu FN (conform plan de situație) in suprafața de

20 m.p. (2 module cu suprafața de 10 m.p. fiecare);

DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU                ANEXA LA PROCESUL VERBAL DIN DATA DE 12.02.2013

SERVICIUL VALORIFICARE PATRIMONIU, CONTRACTE

SITUAȚIA SOLICITĂRILOR DE PRELUNGIRE PENTRU ANUL 2013 A CONVENȚIILOR ÎNCHEIATE PENTRU FOLOSINȚA TEMPORARA A DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT, IN VEDEREA AMPLASĂRII DE CONSTRUCȚII PROVIZORII - TARABE, TONETE, CHIOȘCURI, ETC.

Nr. Crt.

Titular convenție

Nr./ data convenție

Nr./data cerere

Sup. teren m.p.

Amplasament

Obiect de activitate pe amplasament

Termen de plata

Taxa anul 2012 data când a plătit taxa (pana la 09.11.2012)

Obs.

Avizul Comisiei nr. 2

1.

SC Faialex Bset Food SRL

Nr. convenție 876/

2615/

06.02.2013

8

Bulevardul București, statia RATP-UPG (nr.39)

Rulota Comercializare produse de panificație

31.03.2012

30.09.2012

Achitat

28.03.2012

28.09.2012

Solicitarea a fost făcută după expirarea convenției

Comisia nr. 2 - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultura, Promovare Operațiuni Comerciale:

Consilieri:


Dumitru Cristian Ganea Cristia Popa Constantin, Popa Gheorghe, Bolocan Iulian.




Comisia este compusa din. domnii consilieri: Bolocan Iulian, Dumitra Tristian, Popa Constantin, Horghidan Costel, Marcu Valentin

La ședința au participat reprezentanții Direcției de Gestiune Patrimoniu

Comisia s-a întrunit in vederea analizării următoarelor solicitări:

Proiect de hotarare privind modificarea Hotărârii nr.240/2011 a Consiliului Local al municipiului Ploeisti cu privire la actualizarea “Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” referitor la sistemul de alimentare cu apa si canalizare

Potrivit Hotărârii nr. 358/2011 a Consiliului Local al municipiului Ploiești s-a aprobat actualizarea “Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” referitor la sistemul de alimentare cu apa si canalizare, conform documentațiilor Întocmite de persoane fizice autorizate, la cererea S.C. Apa Nova S.R.L. Ploiești.

Prin faxul transmis in data de 14.05.2012, S.C. Apa Nova S.R.L. Ploiești a comunicat faptul ca cererea de intabulare a dreptului de proprietate privind imobilul situat in Ploiești, str.Ana Ipatescu nr.8 a fost respinsa de Oficiul de Cadastru, si Publicitate Imobiliara Prahova, motivul respingerii fiind acela ca H.C.L. nr.240/2011 nu a făcut obiectul unui proiect de hotarare de guvern privind actualizarea “Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești”.

Ca atare, potrivit instrucțiunilor de tehnica legislativa in vigoare se impune aprobarea unui proiect de hotarare privind modificarea Hotărârii nr.240/2011 a Consiliului Local al municipiului Ploiefti, in vederea modificării si completării Hotărârii Guvernului nr. 1359/2001, privind atestarea domeniului public al județului Prahova, precum și al municipiilor, orașelor și comunelor din județul Prahova.


Proiect de hotarareprivind includerea unor bunuri in patrimoniul municipiului

Ploiești

In conformitate cu prevederile Legii nr.213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare, constituie domeniu public al unitatii administrativ-teritoriale bunurile de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotarare a consiliului local, daca nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public național ori județean.

"Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998. privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, cu modifîcările si .-completările ulterioare prevede ca la data repartizării locuințelor pentru tineri, deșțifiâ8e-&f^derii, solicitanții acestora au obligația să reconfirme îndeplinirea tuturor^crițe^^j-^^p^s, iar data la care se poate începe efectiv repartizarea locuințelor și &^âr^s;^^portea!zâ îndeplinirea condițiilor referitoare la vârsta solicitanților de locuinț^^Wl^ț^r^uâtii în administrare a locuințelor respective de către cei îndreptățiți/?^

11.05.2012 Comisia Sociala pentru analizarea cererilor privind reparti'Mr|Vd|91ozcumte pentru tineri, destinate inchirierii a stabilit ca termenul limita pentru reconfirmarea criteriilor de acces sa fie 25.05.20121, persoanele indreptatite fiind instiintate in acest

sens.

In urma reconfirmării criteriilor de acces de către persoanele indreptatite, va fi Întocmită lista privind repartizarea celor 60 unitati locative către persoanele indreptatite ce va constitui anexa la proiectul de hotarare privind repartizarea unităților locative sus menționate.


Ca atare se impune promovarea proiectului de hotarare privind repartizarea locuințelor pentru tineri, destinate închirierii, situate in Ploiești, Cartierul Libertății, Ansamblul 9 Mai - blocurile 30A, 30B-30C.


Cu privire la adresa nr. DTI/SI521/2012 a Direcției Tehnic Investiții, Serviciul Investiții

Prin adresa nr. DTI/SI521/2012 Serviciul Investiții din cadrul Direcției Tehnic Investiții a transmis adresa nr,209/26,03,2012 emisa de către S.C. Alpine Bau GmbH in care sunt- semnalate aspectele rezultate in urma neasigurarii mentenantei pentru stadionul Ilie Oana.

Se precizează faptul ca din cauza nerespectarii cerințelor de exploatare se poate pierde garanția de execuție si se solicita ca, in regim de urgenta, sa fie desemnata o persoana responsabila cu asigurarea mentenantei. ~~

Menționam ca prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului Ploiești nr.141/2012 Stadionul Ilie Oana a fost inclus in “Inventarul bunurilor care alcătuiesc

domeniul public al municipiului Ploiești”, iar prin Hotararea Consiliului Local al municipiului Ploiești nr.264/2009, cu modificările si completările ulterioare, s-a aprobat asocierea cu S.C. F.C. Petrolul S.A., sens in care s-a Încheiat contractului de asociere nr.

17883/3.09.2009.

-LfîUcS        \JqJIsujija-UdCto


i. Cu privire laysolicitarea inaintata de . SCI McDonald’s Romania SA va, comunicam următoarele :


SC McDonald’s Romania SRL a inaintat către Municipiul Ploiești adresa nr. 4076/05.03.2012, prin care solicita demararea discuțiilor in vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent Restaurantului McDonald’s Ploiești Nord.

> ■

Terenul situat in Ploiesti-cuprins intre Str. Cameliei, B-dul Republicii si Sos. Nordului, in suprafața de 2500 mp, ce aparține domeniului pr^«+ aNgvțuriicipiului   Ploiești conform HCL nr. 267/2006, face obiectul contractulm^^^'Ksocief'^ nr. 6665/21.02.1996 incheiat intre Municipiul Ploiești si SC McDonaldTs^omii^^


Prin adresa nr. 170/26.03.2012 s-a solicitat punctul de ve3er^a|^O lui Juridic Contecios, Contracte din cadrul Direcției Administra^^Pd^jt'cfa ic-Contecios, Achiziții Publice, Contracte, care a comunicat prin adresa următoarele:

”Conform prevederilor cuprinse in art. 123 din Legea nr. 215/2001 privind administrația publica locala, republicata, cu modificările si completările ulterioare :”(1)...Consiliile locale hotărăsc cu privire la cumpărarea unor bunuri ori la vanzarea bunurilor ce fac parte din domeniul privat, de interes local sau județean, in condițiile legii. (2) Vanzarea, concesionarea si inchirierea se fac prin licitație publica, organizata in condițiile legii. (3) Prin derogare de la prevederile alin.(2), in cazul in care consiliile locale sau județene hotărăsc vanzarea unui teren aflat in proprietate privata a unitatii administrativ-teritoriale pe care sunt ridicate construcții, constructorii de buna-credinta ai acestora beneficiază de un drept de preemptiune la cumpărarea terenului O aferent construcțiilor. Prețul de vanzare se stabilește pe baza unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau județean, după caz. (4) Proprietarii construcțiilor prevăzute la alin. (3) sunt notificați in. termen de 15 zile asupra hotărârii consiliului local sau județean si isi pot exprima opțiunea de cumpărare in termen de 15 zile de la primirea notificării.

Având in vedere calitatea de proprietar al Municipiului Ploiești asupra imobilului in discuție, care ii conferă prerogativa de a dispune asupra acestuia prin acte de dispoziție (acte de vanzare-cumparare), conform prevederilor art. 155 Cod Civil, precum si dispozițiile legale menționate mai sus, rezulta faptul ca adoptarea unei hotarari cu privire la vanzarea terenului revine Consiliului Local al Municipiului Ploiești.

Trebuie avut in vedere si faptul ca in prezent se afla in derulare contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996, incheiat intre Consiliul Local al Municipiului Ploiești si SC McDonald’s Romania SRL privind terenul in discuție, al cărui termen va expira la (0 data de 21.02.2016, cu posibilitatea de prelungire a acestuia pentru o perioada de 20 de ani, in termenii si condițiile prevederilor art. 12 din contract.

In situația înstrăinării unui imobil, in vederea perfectării actului de vanzare-cumparare este necesara întocmirea unui raport de evaluare a imobilului, in scopul stabilirii prețului de vanzare al acestuia, raport ce urmeza a fi insusit de către Consiliul Local al Municipiului Ploiești, prin hotarare.

La acest moment in cadrul Primăriei Municipiului Ploiești nu sunt angajate persoane experti evaluatori (expert acreditat de ANEVAR).”

Referitor la posibilitatea de achiziționare a terenului de către societate, Contractul de asociere nr. 6665/21.02.1996 incheiat intre Municipiul Ploiești si SC McDonald’s Romania SRL,prevede următoarele: .

Art. 6 Termenul Asocierii : ” Asociatul va avea si va deține terenul asocierii pentru o perioada de 20 de ani începând cu data semnării prezentei asocieri... ”

Art. 8d. Acordul de a nu concura: ” Consiliul este de acord si convine cu Asociatul ca nici o alta proprietate (alta decât Terenul ■ Asocierii) acum sau in viitor, deținuta, controlata sau închiriata direct sau indirect de Consiliu, aflata pe o raza de 1 km in jurul Terenului Asocierii (fie si daca o asemenea proprietate este in mod voluntar cesionata de Consiliu), nu va fi, pe parcursul acestei asocieri si a oricărei prelungiri a ei, 2Q 5

/Închiriata sau folosita ca restaurant, loc de servit masa cu facilitate pentru mașini si din / mers.”         '                                              .             _____


Art. 8e, Vizibilitatea si accesul: ” Consiliul este de a^^o^Ld^vme cu Asociatul sa nu întreprindă nici o acțiune care ar putea impi^dîc^yizibllit^k sau accesul la Terenul Asocierii din cel mai apropiat drum public s$ l|otuâr|șau ar * obtura vizibilitatea asupra firmei McDonald’s de pe' clădire’{alta proprietate adiacenta. ’ ’


Art. 8f, ”S-a convenit mutual ca prevederile Art. 8d si 8e sâ^y^H) asupra terenului si daca Asociatul va achiziționa Terenul Asocierii, asemeneajpfevederi vor ramane valabile pentru o perioada de 20(douazeci) ani de la data achiziționării. In ipoteza in care vanzarea va fi posibila Consiliul se obliga sa întocmească întreaga documentație necesara pentru întocmirea actelor pe cheltuiala Asociatului.”

Art. 9c, Predarea posesiunii: ”La expirarea termenului asocierii sau al oricărei prelungiri a acesteia sau la rezilierea Contractului de asociere si conform prevederilor Art. 15, Asociatul va preda Terenul Asocierii cu îmbunătățirile, construcțiile si rețelele existente la acea data.’ ’



Art. 12, Opțiunea de prelungire: ” Consiliul ii acorda Asociatului dreptul si opțiunea de prelungire a acestei asocieri pentru o perioada de 20 ani, in termenii si condițiile negociate la acea data, prin înștiințarea, in scris, a Asociatului către Consiliu pentru exercitarea unei asemenea opțiuni, data cu cel puțin 90 zile înainte de expirarea termenului sau înaintea prelungirii termenului.”

Art. 15, ... ”Consiliul si Asociatul sunt de acord ca toate mașinile, echipamentele, mobila sau alte bunuri personale de orice natura instalate pe Terenul Asocierii de către Asociat sau de un licențiat al Asociatului sa nu devină proprietatea Consiliului sau parte a proprietarii imobile, indiferent cat de fixate sunt pe Terenul Asocierii, si pot fi mutate de Asociat sau de licențiatul Asociatului la discreția lor, in orice moment al asocierii sau al oricărei prelungiri sau după rezilierea acesteia numai după cum este prevăzut in orice articol.”

Art. 16, Dreptul de preemtiune al Asociatului: ’Tn cazul in care legea va permite vanzarea terenului, Consiliul înțelege sa acorde Asociatului un drept de preemtiune pentru cumpărarea acestuia, Asociatulisi va putea exercita acest drept in termen de 30 de zile de la data la care va fi înștiințat de Consillîu.”

întocmit: Mariana Voicu


2. Cu privire la solicitarea înaintata de către SC Triumf Construct SA, va comunicam următoarele:

In baza Hotărârii Consiliului Local nr. 83/27.05.2005 a fost încheiat contractul de asociere nr. 1112/23.01.2006 cu S.C. Triumf Construct S.A.

Obiectul contractului l-a constituit “asocierea autoritarii publice cu antreprenorul, fara a constitui o noua persoana juridica, pentru realizarea unui ansamblu rezidențial conform Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Ploiești nr. 83 din 27.05.2005 pe un teren proprietate privata a municipiului Ploiești in suprafața de 121.000 m.p., situat in str. Gageni.”

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

COMISIA DE SPECIALITA TE NR. 1


COMISIA DE BUGET FINANȚE, CONTROL, ADMINISTRAREA D PUBLIC ȘI PRIVA T, STUDII, STRA TEGII ȘI PROGNOZE

RAPORT

Comisia a luat in discuții proiectul de hotărâre privind aprobarea înstrăinării prin vânzare a terenului în suprafață de 2508 m.p, nr. cadastral 4853 situat în Ploiești, Bulevardul Republicii către S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L.



SECRETAR,

Sanda Dragulea



Data: 53 jLo/13

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI COMISIA DE SPECIALITA TE NR. 2


Z6


ti țj l4' ■

COMISIA PENTRU VALORIFICAREA PA TRIMONIULUI, SERVICII CÂT POPULAȚIE, COMERȚ, TURISM, AGRICULTURĂ ȘI PROMOVARE OPERAȚIUNI COMERCIALE               -

RAPORT

Comisia a luat în discuții proiectul de hotărâre privind aprobarea înstrăinării prin vânzare a terenului în suprafață de 2508 m.p, nr. cadastral 4853 situat în Ploiești, Bulevardul Republicii către S.C. MC DONALD’S ROMANIA S.R.L




SECRETAR, Cristian Mihai Ganea

Data:   2 2 /                ,