Hotărârea nr. 420/2013

Hotãrârea nr. 420 privind concesionarea directã a unui teren în suprafatã de 1 mp cãtre SC GDF SUEZ Energy Romania SA în vederea executãrii lucrãrilor de Amplasare statie de protectie catodicã pe locatia str. Gandului, din Municipiul Ploiesti, judetul Prahova


ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI

PLOIEȘTI


HOTĂRÂREA NR. 420 privind concesionarea directă a unui teren in suprafața de 1 mp către SC GDF SUEZ Energy Romania SA în vederea executării lucrărilor de „Amplasare statie de protecție catodica pe locația „ str. Gândului, din Municipiul Ploiești, județul Prahova

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive a domnilor consilieri Dumitru Cristian, Ganea Cristian Popa Constantin, Popa Gheorghe, Bolocan Iulian și Raportul de specialitate a Direcției de Gestiune Patrimoniu referitoare la concesionarea directă a unui teren in suprafața de 1 mp către SC GDF SUEZ Energy Romania SA în vederea executării lucrărilor de Amplasare statie de protecție catodica pe locația, strada Gândului, din Municipiul Ploiești.

Potrivit prevederilor art. 10, alin.(2) din Legea nr.213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare și Legii nr.273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

în conformitate cu art 15, lit. e) din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

Văzând procesul verbal al Comisiei de specialitate nr.2 a Consiliului Local -Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale încheiat în data de 05.02.2013;

în temeiul art.36, alin.(2), lit.c) si alin.(5), lit.b) din Legea administrației publice locale nr.215/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art, 1 - Aprobă trecerea din domeniul public al municipiului Ploiești în domeniul privat al municipiului a terenului in suprafața de 1 mp, situat strada Gândului, din Municipiul Ploiești, identificat conform planului de situație întocmit de către SC TOGES SERV SRL, care constituie Anexa nr.l ce face parte integranta din prezenta hotărâre.

Art, 2 - însușește raportul de evaluare nr. 1108/2013 efectuat de către SC Fidox SRL - Evaluator Pantei Ovidiu pentru terenul in suprafața de 1 mp, situat strada Gândului, din Municipiul Ploiești, care constituie Anexa nr.2 ce face parte integranta din prezenta hotărâre.

Art, 3 - Aprobă concesionarea directă către către SC GDF SUEZ Energy Romania SA în vederea executării lucrărilor de Amplasare statie de protecție catodica a terenului in suprafața de 1 mp, situat strada Gândului, din Municipiul Ploiești.

Durata concesiunii este de 49 ani, cu drept de prelungire cu cel mult jumătate din durata inițială.

Art. 4 - Stabilește redevența anuală de 4 lei/an pentru concesionarea terenului menționat la art.l, redevența stabilită de SC Fidox SRL - Evaluator Pantei Ovidiu, pentru terenul in suprafața de 1 mp, situat strada Petrolului, nr.l6( in incinta Liceului 1 Mai) din Municipiul Ploiești.

Art. 5 - Aprobă ca redevența stabilită conform art. 4 să se achite de către concesionar pe toata durata concesiunii. Redevența se va actualiza anual cu indicele de inflație comunicat de Institutul National de Statistică.

Art. 6 - împuternicește Primarul municipiului Ploiești să semneze contractul de concesiune, în condițiile prevăzute în prezenta hotărâre.

Art. 7 - Direcția de Gestiune Patrimoniu va aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 8 - Direcția Administrație Public, Juridic - Contencios, Contracte va aduce la cunoștința celor interesați prevederile prezentei hotărâri.

Dată in Ploiești, astăzi, 25 octombrie 2013

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI


EXPUNERE DE MOTIVE


privind concesionarea directă a unui teren in suprafața de 1 mp către SC GDF SUEZ Energy Romania SA în vederea executării lucrărilor de Amplasare statie de protecție catodica pe locația „ str. Gândului, din Municipiul Ploiești, județul Prahova

în exercitarea atribuțiilor conferite prin Legea nr.215/2001, privind administrația publica locala, cu modificările si completările ulterioare, Consiliul Local hotărăște darea în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor ce aparțin domeniului public sau privat de interes local.

Concesionarea pentru extinderea construcțiilor existente pe terenurile alaturate ce aparțin domeniului privat al localității este posibila în condițiile art.15, litera e), din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicata, cu modificările si completările ulterioare.

Prin adresa inregistrata la Municipiul Ploiești cu nr. 10769/14.06.2012 S.C. GDF SUEZ Energy Romania S.A. solicita amplasarea unei statii de protecție catodica in scopul stopării efectului coroziv al solului asupra conductelor metalice de gaze naturale ingropate.

Potrivit art. 123 din Legea nr. 215/2001 privind administrația publica locala, republicata, cu modificările si completările ulterioare, “Consiliile locale si consiliile județene hotărăsc ca bunurile ce aparțin domeniului public sau privat, de interes local sau județean, după caz, sa fie date in administrarea regiilor autonome si instituțiilor publice, sa fie concesionate ori sa fie închiriate. Vanzarea, concesionarea si inchirierea se fac prin licitație publica, organizata in condițiile legii”.

Fata de cele prezentate, supunem analizei si aprobării Consiliului Local al municipiului Ploiești proiectul de hotărâre privind „Amplasare statie de protecție catodica pe locația: str. Gândului, din Municipiul Ploiești, județul Prahova

Consilieri:

Dumitru Cri


Ganea Cristian


Popa Constanții



Popa Gheorghe



Bolocan Iulian

MUNICIPIUL PLOIEȘTI DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU


privind concesionarea directă a unui teren in suprafața de 1 mp către SC GDF SUEZ Energy Romania SA în vederea executării lucrărilor de „Amplasare statie de protecție catodica pe locația „ str. Gândului, din Municipiul Ploiești, județul Prahova

Potrivit art.15, litera e) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicata, cu modificările si completările ulterioare, terenurile destinate construirii se pot concesiona, fara licitație publica, cu plata taxei de redeventa stabilita potrivit legii, pentru extinderea construcțiilor pe terenurile alaturate la cererea proprietarilor sau cu acordul acestora.

Concesionarea pentru extinderea construcțiilor existente pe terenurile alaturate ce aparțin domeniului privat al localității este posibila în condițiile art.15, litera e), din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicata, cu modificările si completările ulterioare.

Prin adresa înregistrata la Municipiul Ploiești cu nr. 10769/14.06.2012 S.C. GDF SUEZ Energy Romania S.A. solicita amplasarea unei statii de protecție catodica in scopul stopării efectului coroziv al solului asupra conductelor metalice de gaze naturale îngropate.

Prin adresa nr.420/16.07.2012, Serviciul Inventariere si Evidenta Bunuri din Domeniul Public si Privat, a comunicat următoarele:

Suprafața de teren situata in Ploiești, str.Gândului - la limita de proprietate cu imobilele din str.Gandului nr.6 si nr.8 (teren aferent străzii Gândului) face parte din domeniul public al localității potrivit prevederilor Legii nr.213/1998, privind bunurile proprietate publica, cu completările si modificările ulterioare si a Hotărârii de Guvern nr.548/1999.

Reglementările urbanistice au fost transmise prin adresa nr.304256/2012, prin care Direcția Generala de Dezvoltare Urbana a comunicat următoarele:

- Conform Planului Urbanistic General al municipiului Ploiești, aprobat prin Hotararea nr. 209/1999 a Consiliului Local al municipiului Ploiești, amplasamentul de mai sus este teren aflat in intravilan municipiului Ploiești.

Pe strada Gândului - se poate amplasa statia de protecție catodica in scopul stopării efectului coroziv al solului asupra conductelor metalice de gaze naturale îngropate;

Potrivit art. 123 din Legea nr. 215/2001 privind administrația publica locala, republicata, cu modificările si completările ulterioare, “Consiliile locale si consiliil&v județene hotărăsc ca bunurile ce aparțin domeniului public sau privat, de interes local sau județean, după caz, sa fie date in administrarea regiilor autonome si instituțiilor publice, sa fie concesionate ori sa fie inchiriate. Vanzarea, concesionare^ si inchirierea se fac prin licitație publica, organizata in condițiile legii”.               X? ••

Singurele cazuri in care este permisa concesionarea directa, fara licitație publica, sunt cele prevăzute de articolul 15 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicata, cu modificările si completările ulterioare, conform caruia terenurile destinate construirii se pot concesiona fara licitație publica, cu plata taxei de redeventa stabilite potrivit legii, ori pot fi date in folosința pe termen limitat, după caz, in următoarele situații:

a) pentru realizarea de obiective de utilitate publica sau de binefacere, cu caracter social, fara scop lucrativ, altele decât cele care se realizează de către colectivitățile locale pe terenurile acestora;

Fata de cele prezentate, supunem analizei si aprobării Consiliului Local al municipiului Ploiești proiectul de hotărâre privind „Amplasare statie de protecție catodica pe locația: str. Gândului, din Municipiul Ploiești, județul Prahova.

DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU DIRECTOR EXECUTIV

Florin. PETRACHE

VIZAT,

DIRECȚIA ECONOMICA DIRECTOR EXECUTIV, 1 Nicoleta CRACIUNOIU

DIRECȚIA ADMINISTRAȚIE PUBLICA, JURIDIC CONTENCIOS, CONTRACTE

DIRECTOR EXECUTIV,


S.C

TOGFS SFPV A R !

OBIECT:

SUPORT TOPOGRAFIC IN VEDEREA OBȚINERII AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE AMPLASARE INSTALAȚIE DE PROTECȚIE CATODICA CU INJECȚIE DE CURENT SI BRANȘAMENT ELECTRIC IN ZONA STRĂZI I GÂNDULUI, MUN. PLOIEȘTI, JUDEȚUL PRAHOVA

MR.

PROIECT

PLOIEȘTI

MUMELE

SEMNĂTURĂ

SCARA

1:500

FAZA

întocmit

IONESCU L.

PLAN DE SITUAȚIE

P.T.

DESENAT

ZICARESC'J M.

90.

VERIFICAT

IONESCU L.

|    DATA

- 05.2013

NR. PLAN

CONTROL STAS

IC NEBCO A.

4020

APROBAT

L'JNGU A.

« yyv-v —


SUPORT TOPOGRAFIC IN VEDEREA OBȚINERII AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE SCARA 1:500


Teritoriul:   Ploiești

Localitatea: mun. Ploiești

INTRAVILAN,STR.GANDULUI

Proprietari: Mun.Ploiești - Adm. C.L.Mun.Ploiești Suprafața zona studiu S = 612.00mp

Beneficiar: S.C. GDF SUEZ ENERGY ROMANIA S.A. str. Marasesti, nr.4-6, sector 4, BUCUREȘTI


REPER NIVELMENT

STÂLP BETON


PROIECȚIA: Stereografica 1970


137.32


CALCUL ANALITIC AL SUPRAFEȚEI CABINA STATIE PROTECȚIE CATODICA



DEN

PUNCI

CONT

COORDONATE

X[m]

Y[m]

1

380271.983

582667.368

2

380271.257

582688.057

3

38C270.5S9

582667.331

4

38C271.294

582666.643

1

380271.983

582667.368

SUPRAFAȚA = I.CCOmp







ploiești                                        /y \

S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J()8/343/20^i^yân^ codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizațid\fite^3^ț®Oi0L5L reprezentată prin ing. PANTEL OVIDIU - administrator, membru titular al ANEV?^*^ti^^ân^


Referitor la: Evaluare - TEREN INTRAVILAN - STRADA GÂNDULUI NR.6 nr. 14997, în baza acordului cadru de prestări servicii nr.3813/25.02.2013 subsecvent nr. 14534/02.09.2013 încheiat cu MUNICIPIUL PLOIEȘTI, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat mai sus, aparținând MUNICIPIULUI PLOIEȘTI.

  • 1. Obiectul supus evaluării și scopul lucrării Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren intravilan situat pe strada Gândului nr.6 - municipiul Ploiești, județ Prahova cu suprafață măsurată de 1,00 mp necesar amplasării unei instalații de protecție catodică cu injecție de curent și branșament electric de către SC GDF Suez Energy România SA.

  • 2. Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a bunului imobil menționat mai sus, așa cum este definită în Standardele Internaționale de Evaluare 2011, conform IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare, IVS 102 - Implementare, IVS 103 - Raportarea evaluării și IVS 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare, este definirea, explicarea și estimarea valorii de piață a bunului imobil în vederea concesionării.

  • 3. Proprietarul bunului imobil MUNICIPIUL PLOIEȘTI

  • 4. Clientul MUNICIPIUL PLOIEȘTI cu sediul în Ploiești, b-ul. Republicii nr.2, jud. Prahova CIF 2844855 reprezentat de IULIAN BĂDESCU - PRIMAR. ’

  • 5. Data evaluării: 04.09.2013

Data inspectării bunului mobil: 24.07.2013.

6. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării
  • - Standarde Internaționale de Evaluare 2011;

  • - IVS 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 04.09.2013

  • 7. Valoarea propusă Raportul de evaluare determină valoarea proprietății imobiliare în vederea concesionării. Valoarea propusă este valabilă la data evaluării și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator.

Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori

Valoarea terenului este :

100,00 LEI ~ 22,00 EURO (100,00 LEI / mp ~ 22,00 EURO / mp )

Valoarea nu conține TVA

curs LEI / EURO = 4,4358 LEI din 04.09.2013

Valoarea redeventei este :

5

4,00 LEI/AN ~ 0,88 EURO/AN

Valoarea nu conține TVA

curs LEI / EURO = 4,4358 LEI din 04.09.2013


8. Argumente privind valoarea propusă                          X'V-ffX
  • ■  Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative'Jși

aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice'.;|iymridiqd menționate în raport;                                                               P j

  • ■  Valoarea estimată se referă la bunul imobil menționat mai sus;                     7

  • ■  Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

  • ■  Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.          "

• Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

limitative prezentate în acest raport.

  • •  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • •  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • •  Nici evaluatoml și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • •  Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • •  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • •  Bunul supus evaluării a fost inspectat personal de către evaluator.

  • •  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Capitolul 1 GENERALITĂȚI 1.1 Identificarea bunului imobil - obiectul evaluării


Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din tejteg^n® strada Gândului nr.6 - municipiul Ploiești, județ Prahova cu suprafață măsurată?^ 1 jg amplasării unei instalații de protecție catodică cu injecție de curent și branșam^/ejje.ci GDF Suez Energy România SA.

1.2. Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a proprietății menționate mai sus, așa cum este definită în standardele ANE VAR (Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) și în Standardele Internaționale de Evaluare 2011, în vederea stabilirii valorii de piață al terenului în vederea concesionării.

1.3. Utilizarea evaluării

Prezentul raport de evaluare se adresează MUNICIPIULUI PLOIEȘTI cu sediul în Ploiești, b-ul. Republicii nr.2, jud. Prahova CIF 2844855 reprezentată de IULIAN BĂDESCU - PRIMAR, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-și asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

1.4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate. Premisele evaluării

Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu cerințele clientului, reprezintă o estimare a valorii de piață (cu particularitățile prezentate în continuare) a proprietății așa cum este aceasta definită în Standardul Internațional de Evaluare 2011 și IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare, IVS 102 - Implementare, IVS 103 - Raportarea evaluării și IVS 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare.

Conform acestui standard, valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Metodologia de calcul a “valorii de piață” a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și recomandările cuprinse în - IVS 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare. Metodologia de evaluare aplicată include abordarea prin comparația vânzărilor. Abordarea prin comparația vânzărilor se bazează pe analiza comparativă a proprietății de evaluat cu proprietăți similare care au fost vândute, luând în considerare o serie de criterii de compara fie în funcție de care se realizează corecții ale valorilor.


1.5. Data inspecției

Inspecția proprietății a fost realizată în 24.07.2013 în prezența reprezentanților proprietarului MUNICIPIUL PLOIEȘTI cu sediul în Ploiești, b-ul. Republicii nr.2, jud. Prahova CIF 2844855 reprezentată de IULIAN BĂDESCU - PRIMAR și a reprezentanților viitorului concesionar. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii. La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în luna septembrie 2013. Data evaluării este 04.09.2013.

1.7. Moneda raportului

Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și în EURO. Cursul de schimb utilizat pentru transpunere este de 4,4358 RON/EURO, comunicat de BNR pentru data de 04.09.2013. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.). Valorile exprimate nu conțin TVA.

  • 1.8. Standardele aplicabile Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANEVAR :

  • ♦  Standardul Internațional de Evaluare 2011,


  • ♦  IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare,

  • ♦  IVS 102 - Implementare,

  • ♦  IVS 103 - Raportarea evaluării

  • ♦  IVS 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare.

Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

  • ♦  documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

  • ♦  inspecția proprietății imobiliare;

  • ♦  stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

  • ♦  selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

  • ♦  deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

  • ♦  analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;


  • ♦  aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

1.9 Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

  • ♦  Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

  • ♦ Catalog „Aplicații cu Evaluarea Terenului”, editura IROVAL București 2010

  • ♦ îndrumar pentru evaluare -T; EVALUAREA TERENULUI editura IROVAL București 2013

  • ♦  Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață județului Prahova, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

  • ♦  Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

  • ♦  Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

1.10. Ipoteze generale

  • ♦  Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare.

  • ♦  Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;

  • ♦  Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe;

  • ♦  Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

  • ♦  Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

  • ♦  Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

    Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metode rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

    Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părțilfcr^o inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, a|cȘ^a stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opi®âf neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor^J? Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

    1.11. Condiții limitative



Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide.

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare;

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.12. Clauza de nepublicare Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele de la pct. 1.3, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.13. Responsabilitatea față de terți Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizați la pct. 1.3. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

Capitolul 2
DESCRIEREA BUNULUI IMOBIL
2.1. Descrierea juridică a bunului imobil

Date generale privind dreptul de proprietate:

Dreptul de proprietate este dreptul real care permite titularului său de a stăpâni bunul, de a-1 folosi, de a-i culege foloasele materiale și de a dispune de el în mod exclusiv și perpetuu cu respectarea dispozițiilor legale. Identificarea proprietății imobiliare ce face obiectul acestui raport s-a făcut pe baza documentelor prezentate de client.

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren intravilan situat pe strada Gândului nr.6 - municipiul Ploiești, județ Prahova cu suprafață măsurată de 1,00 mp necesar amplasării unei instalații de protecție catodică cu injecție de curent și branșament electric de către SC GDF Suez Energy România SA.

2.2. Situația juridică

Proprietatea imobiliară susmenționată aparține PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI PLOIEȘTI cu sediul în Ploiești, b-ul. Republicii nr.2, jud. Prahova CIF 2844855 reprezentată de IULIAN BĂDESCU -PRIMAR.. Nu a fost prezentat vreun act și nici nu avem cunoștință despre o situație litigioasă care să aibă ca obiect al litigiului proprietatea în studiu.

2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află în intravilanul municipiului Ploiești, jud Prahova

Tipul zonei de amplasare:

" Zona periferică a localității,

în zonă se află:

• Zonă industrială și rezidențială

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare: Zonă pe rezidențială, cu posibilități de dezvoltare. Poluare absentă,

2.4. Descrierea proprietății imobiliare



Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren intravilan situat pe strada Gândului nr.6 - municipiul Ploiești, județ Prahova cu suprafață măsurată de 1,00 mp necesar amplasării unei instalații de protecție catodică cu injecție de curent și branșament electric de către SC GDF Suez Energy România SA. Terenul este 100% plat.

Capitolul 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

3.1. Definirea pieței și subpieței proprietății imobiliare

Piața reprezintă un mediu în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețurilor.

Conceptul de piață este reprezentat de capacitatea cumpărătorilor și a vânzătorilor de a-și desfășura activitatea fără restricții. Participanții din piață pot fi cumpărători, vânzători, proprietari, debitori, creditori, investitori sau intermediarii.

Piața studiată este cea a terenurilor în general.

Natura zonei studiate este: zona industrială și rezidențială.

3.2. Analiza cererii

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-o anumită perioadă de timp, în situația în care factorii : populația, venitul, prețurile viitoare și preferințele consumatorilor rămân constante.

Având în vedere că terenurile simt relativ puțin căutate, putem afirma că cererea este redusă mult și nu se întrevăd semne de revigorare apropiată a activității economice.

Un element important care va influența intensitatea cererii și implicit prețurile de tranzacționare îl va reprezenta dezvoltarea continuă a comerțului și serviciilor.

3.3. Analiza ofertei

Oferta reprezintă numărul de proprietăți de același tip care este disponibil pentru vânzare sau pentru închiriere la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-o anumită perioadă de timp.

Oferta de proprietăți similare este relativ mică, numărul fiind limitat datorită expectativei atât a vânzătorilor cât și a cumpărătorilor, expectativă care se datorează crizei economico-financiare.

Din studiul ofertelor imobiliare s-au găsit terenuri similare ofertate, rezultând o piață cu oarecare interes pentru acest tip de spații.

3.4. Echilibrul pieței

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și ofertă. în comparație cu piețele de bunuri, de valori imobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă simt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

în acest moment piața este în stagnare evidentă, numărul tranzacțiilor imobiliare fiind deosebit de scăzut. în ceea ce privește tranzacțiile cu proprietăți imobiliare similare celei evaluate, și acestea sunt reduse datorită tot factorilor enumerați mai sus.

Capitolul 4

DEFINIȚII IVS (INTERNATIONAL VALUATION STAND

Abordarea prin cost - oferă o indicație asupra valorii, prin utilizarea principiul conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costrn unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.          Ij

Abordarea prin piață - oferă o indicație asupra valorii prin compararea activul identice sau similare, al căror preț se cunoaște.                                         "^^9^

Abordarea prin venit - oferă o indicație asupra valorii, prin convertirea fluxurilor^l^^n^r viitoare într-o singură valoare a capitalului.

Chiria de piață - suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi închiriată, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Cumpărător special - un anumit cumpărător, pentru care un anumit activ are o valoare specială, datorită avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia și care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață.

Data evaluării - data la care se aplică opinia asupra valorii.


Drepturi imobiliare - toate drepturile, participațiile și beneficiile legate de proprietatea imobiliară. Fond comercial - orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o întreprindere, dintr-o participație la o întreprindere sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt separabile.

Imobilizare necorporală - un activ nemonetar care se manifestă prin proprietățile sale economice. Aceasta nu are substanță fizică, dar asigură drepturi și beneficii economice proprietarului său. Investiție imobiliară - proprietatea imobiliară, respectiv un teren sau o clădire, sau o parte a unei clădiri, sau ambele, deținută de proprietar pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrabă decât pentru:

(a) utilizarea în producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau pentru scopuri administrative; sau (b) vânzarea pe parcursul desfășurării normale a activității.

Ipoteză specială - o ipoteză care fie presupune fapte care sunt diferite de faptele efective, existente la data evaluării, fie care nu ar fi făcute într-o tranzacție de un participant tipic pe piață, la data evaluării.


Proprietate generatoare de afaceri - orice tip de proprietate imobiliară desemnată pentru un anumit tip de afacere, în care valoarea proprietății reflectă potențialul comercial pentru acea afacere. Proprietate imobiliară - terenul și toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia, de exemplu copaci și minerale, elementele care au fost atașate terenului, cum ar fi clădirile și construcțiile de pe amplasament și toate elementele permanent atașate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice și electrice care asigură funcționarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât și deasupra solului.

Tip al valorii - o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori.

Valoare de investiție - valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau în scopuri de exploatare.

Valoare justă - prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți.

Valoare specială - o sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special.

Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Valoarea sinergiei - un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau mai multe active sau drepturi, în urma căreia valoarea combinată este mai mare decât suma valorilor separate. Evaluare și raționament 1. Aplicarea principiilor din aceste standarde, la situațiile specifice, va cere exercitarea raționamentului. Acest raționament trebuie să fie aplicat în mod obiectiv și nu ar


trebui să fie folosit pentru a supraevalua sau subevalua rezultatul evaluării. Raționam exercitat având în vedere scopul evaluării, tipul valorii și orice alte ipoteze aplicabi Independență și obiectivitate 2. Procesul de evaluare impune evaluatorului să aj^lice/fa imparțiale cu privire la încrederea care trebuie atribuită diferitelor date faptice saț pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare să fie acele raționamente să fie receptate ca fiind aplicate într-un mediu care promovează minimizează influența oricăror factori subiectivi care influențează procesul.

  • 3. Multe țări au legi sau reglementări care permit numai anumitor persoane să evalueze anumite clase de active, pentru diferite scopuri. In plus, multe corpuri profesionale și furnizori de servicii de evaluare au coduri etice care cer identificarea și dezvăluirea potențialelor conflicte de interese. Scopul acestor standarde este acela de a elabora principii și definiții recunoscute la nivel internațional pentru efectuarea și raportarea evaluărilor. Ele nu se referă la relațiile dintre clienții evaluărilor și evaluatori, iar problemele referitoare la comportamentul deontologic și etic al evaluatorilor revin organizațiilor profesionale sau altor organizații care au un rol de reglementare pentru evaluatori.


  • 4. Chiar dacă regulile de conduită pentru evaluatori nu fac obiectul acestor standarde, totuși este fundamentală aplicarea de controale și proceduri adecvate, pentru a se asigura gradul de independență și obiectivitate necesar în procesul de evaluare, astfel încât rezultatul să fie privit ca fiind obiectiv. în cazul în care scopul evaluării solicită ca evaluatorul să aibă un anumit statut sau să se dezvăluie statutul acestuia, cerințele sunt prezentate în standardul corespunzător.

Competență 5. Deoarece evaluarea solicită exercitarea abilității și raționamentului profesional, este esențial ca evaluările să fie efectuate de către o persoană sau de o firmă care posedă abilitățile tehnice adecvate, experiență și cunoștințe despre subiectul evaluării, despre piața pe care acesta se comercializează și despre scopul evaluării.

6. în cazul evaluărilor complexe sau a unui număr mare de active, este acceptabil pentru evaluator să solicite asistență din partea specialiștilor, în anumite aspecte ale angajamentului său integral, cu condiția ca acest lucru să fie prezentat în sfera misiunii de evaluare

Preț, cost și valoare 7. Prețul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ. Din cauza capacităților financiare, a motivațiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, prețul plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită activului de către alte persoane.

  • 8. Costul este suma de bani necesară pentru a achiziționa sau produce activul. Când acel activ a fost achiziționat sau produs, costul lui devine un fapt concret. Prețul este corelat cu costul deoarece prețul plătit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumpărător.


  • 9. Valoarea nu este un fapt, ci o opinie:(a) fie asupra celui mai probabil preț care ar fi plătit pentru un activ, în cadrul unui schimb,(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deținerea unui activ.O valoare de schimb este un preț ipotetic, iar ipotezele pe baza cărora se estimează valoarea sunt determinate de scopul evaluării.O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni unei anumite părți titulare a proprietății.

  • 10. Cuvântul „evaluare” se referă atât la valoarea estimată (concluzia evaluării), cât și la determinarea valorii estimate (actul de a evalua). în aceste standarde, sensul acestui cuvânt ar trebui să rezulte clar din contextul în care este folosit. Acolo unde există riscul unei confuzii sau este nevoie de a face distincția clară între sensurile alternative, se utilizează cuvinte adiționale Piața 11. O piață este mediul în care bunurile și serviciile se comercializează între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricții între cumpărători și vânzători. Fiecare parte va reacționa la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului,ca și la propria lor înțelegere a utilității relative a bunurilor sau serviciilor și la nevoile și dorințele individuale.

  • 12. Pentru a estima cel mai probabil preț care ar fi plătit pentru un activ, este fundamentală înțelegerea dimensiunii pieței pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece prețul obtenabil va depinde de numărul cumpărătorilor și vânzătorilor de pe piața particulară la data evaluării. Pentru a avea un efect asupra prețului, cumpărătorii și vânzătorii trebuie să aibă acces pe piață. O piață

-P-

poate fi definită pe baza unor criterii variate. Acestea sunt:(a) bunurile sau serviciiJ^®eȘ^&^ comercializează, de exemplu piața autovehiculelor este diferită de piața auruluufS WmtarrfejK dimensiunii sau distribuției, de exemplu un producător de bunuri ar putea să n^etoMi^a^paAira de distribuție sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utifteațor^^pțftir să nu solicite bunurile în volumul la care acestea se produc de către producător^)            J

exemplu piața bunurilor sau serviciilor similare poate fi locală, regională, naWn^lă internațională.

  • 13. Totuși, cu toate că în orice moment o piață poate fi independentă și poate fi                de

activitatea de pe alte piețe, pe o anumită perioadă de timp piețele se vor influența reciproc. De exemplu, la o anumită dată, prețul unui activ dintr-o țară poate fi mai mare decât cel care ar putea fi obținut în altă țară, pentru un activ identic. Dacă sunt ignorate orice efecte posibile de distorsiune, cauzate de restricțiile guvernamentale de comercializare sau de politicile fiscale, în timp, furnizorii ar majora oferta de marfa către țara în care pot obține un preț ridicat și ar diminua oferta către țara în care prețul a fost micșorat, aducând astfel prețurile la aproximativ același nivel.

  • 14. Dacă din context nu rezultă în mod clar, referințele din IVS cu privire la piață se referă la piața pe care se schimbă în mod normal activul sau datoria supuse evaluării, la data evaluării, și la care au acces mulți participanți pe piață, inclusiv proprietarul curent.

  • 15. Rareori piețele funcționează perfect, cu un echilibru constant între ofertă și cerere și cu un nivel constant de activitate, din cauza diferitelor imperfecțiuni. Pot fi imperfecțiuni obișnuite ale pieței: fluctuații ale ofertei, creșteri sau diminuări bruște ale cererii sau asimetria cunoștințelor deținute de participanții pe piață. Deoarece participanții pe piață reacționează la aceste imperfecțiuni, este posibil, la un moment dat, ca o piață să se ajusteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil preț de piață trebuie să reflecte condițiile de pe piața relevantă, existente la data evaluării, și nu prețul corectat sau atenuat, bazat pe o presupusă refacere a echilibrului.

Activitatea pieței 16. Gradul de activitate pe orice piață va fluctua. Deși ar putea fi posibil să se identifice un nivel normal al activității pieței, pe o perioadă lungă de timp, pe multe piețe vor exista perioade în care activitatea este semnificativ mai mare sau mai mică față de nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai în termeni relativi, de exemplu piața este mai activă sau mai puțin activă față de cum a fost aceasta la o dată anterioară. Nu există o delimitare clar definită între o piață activă și o piață inactivă.

  • 17. Când cererea este mai mare față de ofertă, se așteaptă ca prețurile să crească, tinzând astfel să atragă intrarea pe piață a mai multor vânzători și, deci, o activitate în creștere. Opusul este cazul când cererea este mică și prețurile scad. Totuși, nivelurile diferite ale activității sunt mai degrabă un răspuns la mișcarea prețurilor decât o cauză a acesteia. Tranzacțiile pot avea loc și au loc pe piețe care, în mod curent, sunt mai puțin active decât este normal și, ceea ce este important, cumpărătorii potențiali vor avea în minte un preț pentru care sunt dispuși să intre pe piață.

  • 18. Informațiile despre preț de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață. O perioadă de scădere a prețurilor este posibil să cunoască atât o diminuare a nivelurilor activității, cât și o creștere a vânzărilor care pot fi considerate „forțate”. Totuși, pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde și a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de astfel de vânzători ar însemna ignorarea realităților pieței.

Participanții pe piață 19. Informațiile din IVS, cu privire la participanții pe piață, se referă la toate persoanele, companiile sau la alte entități care sunt implicate în tranzacții curente sau care intenționează să intre într-o tranzacție cu un anumit tip de activ. Hotărârea de a comercializa și orice optici atribuite participanților pe piață sunt cele specifice acelor cumpărători și vânzători sau cumpărătorilor și vânzătorilor potențiali, activi pe o piață la data evaluării și nu cele ale unor anumite persoane sau entități.

20. In efectuarea unei evaluări bazate pe date de piață, circumstanțele faptice ale proprietarului curent sau ale unui anumit cumpărător potențial nu sunt relevante, deoarece atât vânzătorul hotărât, cât și cumpărătorul hotărât sunt persoane sau entități ipotetice care au atributele unui participant tipic pe piață. Aceste atribute suntcomentate în cadrul conceptual referitor la valoarea de piață Cadrul

conceptual cere, de asemenea, excluderea oricărui element al valorii speciale sau OTi^Ăii-el'eme&^K valorii care nu ar fi disponibil majorității participanților pe piață                  /kt f

Factorii specifici entității 21. Factorii care sunt specifici unui anumit cumpărător sați v^p^ățofiși i care nu sunt disponibili participanților pe piață sunt excluși din datele de intrare utdțzai teiOiy evaluare bazată pe informații de piață. Exemple de factori specifici entității, care pot disponibili majorității participanților pe piață, sunt următorii:(a) valoarea suplimentOT^^pffim^n crearea unui portofoliu de active similare,(b) sinergii unice dintre activ și alte active dcți'fiul'e'xîc entitate,(c) drepturile sau restricțiile legale,(d) beneficiul fiscal din impozitare sau povara fiscală,(e) o abilitate de a exploata un activ care este unică pentru acea entitate.

  • 22. Determinarea faptului că astfel de factori sunt specifici entității sau că vor fi disponibili altora pe piață se face de la caz, la caz. De exemplu, se poate ca un activ să nu se tranzacționeze în mod normal ca element de sine stătător, ci ca parte a unui grup. Orice sinergii cu activele înrudite vor fi transferate participanților pe piață împreună cu transferul grupului și deci, nu sunt specifice entității.

  • 23. Dacă obiectivul evaluării este determinarea valorii pentru un anumit proprietar, în evaluarea activului sunt reflectați factorii specifici entității. Următoarele exemple prezintă situațiile în care poate fi cerută valoarea pentru un anumit proprietar: (a) fundamentarea deciziilor de investiții, (b) verificarea performanței unui activ.

Agregarea 24. Adesea, valoarea unui activ individual este dependentă de asocierea lui cu alte active relaționate. Exemple sunt:(a) compensarea activelor și datoriilor într-un portofoliu de instrumente financiare,(b) un portofoliu de proprietăți care se completează unele pe celelalte, oferind cumpărătorului potențial fie un venit ridicat, fie o prezență în locații strategicele) un grup de mașini dintr-o linie de producție sau programul informatic necesar pentru funcționarea unei/unor mașini,(d) rețete și brevete de invenție care susțin un brand,(e) teren, clădiri și imobilizări corporale mobile interdependente utilizate într-o întreprindere.

25. Când se cere evaluarea activelor care sunt deținute în combinație cu alte active complementare sau conexe, este important să se definească clar dacă este vorba de un grup sau portofoliu de active care va fi evaluat sau de active individuale. în cel de al doilea caz, este important să se stabilească dacă fiecare activ se va evalua:(a) ca un element individual, dar asumând ipoteza că celelalte active sunt disponibile pentru un cumpărător, sau(b) ca un element individual, dar asumând ipoteza că celelalte active nu sunt disponibile pentru un cumpărător.

Tipul valorii 26. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori.

  • 27. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacției ipotetice, relația și motivația părților și măsura în care activul este expus pe piață. în funcție de scopul evaluării, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar trebui să fie în mod clar diferențiat de:(a) abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicație asupra valorii,(b) tipul activului care este evaluat,(c) starea efectivă sau atribuită a unui activ, la momentul evaluării,(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele fundamentale în situații specifice.

  • 28. Un tip al valorii poate fi inclus în una din cele trei categorii principale:(a) prima se referă la estimarea celui mai probabil preț care ar fi obținut într-un schimb ipotetic pe o piață liberă și concurențială. în această categorie se încadrează valoarea de piață, așa cum este definită în aceste standarde;(b) a doua implică estimarea beneficiilor pe care o persoană sau o entitate le va obține din deținerea unui activ. Valoarea este specifică pentru acea persoană sau entitate și poate să nu aibă nicio relevanță pentru participanții pe piață. în această categorie se încadrează valoarea de investiție și valoarea specială, așa cum sunt definite în aceste standarde; (c) a treia se referă la estimarea prețului care ar fi convenit, în mod rezonabil, între două părți specifice pentru schimbul unui activ. Deși părțile ar putea să fie independente între ele și negocierea să fie nepărtinitoare, nu este necesar ca activul să fie expus pe piață, iar prețul convenit poate fi unul care reflectă mai degrabă avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietății pentru părțile implicate, decât cele de pe piață, în ansamblul ei. In această categorie se încadrează valoarea justă, așa cum este definită în aceste standarde.

  • 29. Evaluările pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt definit reglementare, un contract privat sau un alt document. Deși astfel de tipuri ale fiind similare cu tipurile valorii definite în aceste standarde, aplicarea lor p diferită de cea descrisă în IVS, cu excepția cazului când, în documentul resjfe fără echivoc la IVS. Astfel de tipuri ale valorii trebuie să fie interpretate și conformprevederilor din documentul sursă. Exemple de tipuri ale valorii, c^g<Ș reglementări, sunt diferitele baze de evaluare fundamentate în Standardele In Raportare Financiară (IFRS) și în alte standarde de contabilitate. Valoarea de piață 30. Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat șiîn care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

  • 31. Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:(a) „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unitățimonetare, plătibil pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și lease-back, contraprestațiile sau facilitățile speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și de orice element al valorii speciale; (b) „un activ ar putea fi schimbat” se referă la faptul că valoarea unui activ este mai degrabă o sumă de bani estimată, decât o sumă de bani predeterminată sau prețul efectiv de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele definiției valorii de piață la data evaluării;(c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, unei anumite date. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau nepotrivită pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței curente, așa cum sunt ele la data efectivă a evaluării și nu la o dată anterioară sau la o dată viitoare. Definiția presupune și realizarea simultană a schimbului și încheierii contractului de vânzare, fără orice fluctuație a prețului care ar putea altfel să apară; (d) „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente, decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează ,,piața”;(e) „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător gata să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a rezista la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic;(f) „într-o tranzacție nepărtinitoare” este una care are loc între părți care nu au o relație anumită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără legătură între ele, fiecare acționând în mod independent; (g) „după un marketing adecvat** înseamnă că activul ar fi expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi cea mai adecvată metodă pentru obținerea celui mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este că trebuie să fi existat suficient timp ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere are loc înainte de data evaluării’,(h) „în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât

cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, ries^re naturaj și caracteristicile activului, despre utilizărileefective și potențiale ale acestuia, precum si JȚespi|ă®x starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizea|^cel$^O cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător pozițifewo^^itiî în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat im^ pentru un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării ;(i) „și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să facă tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

  • 32. Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială pe care participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți pe piață. Piața pe care este expus activul pentru vânzare este cea pe care activul care se schimbă este tranzacționat normal

  • 33. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează productivitatea și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării existente a activului sau o utilizare alternativă. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

  • 34. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de sine stătător, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul este o parte a unui grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa la valoarea totală a grupului.

  • 35. Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor:

(a) să se stabilească dacă o utilizare este posibilă, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții pe piață,(b) să reflecte cerința de a fi permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic,(c) cerința ca utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare alternativă, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe piață, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea existentă.

Costuri de tranzacționare 36. Valoarea de piață este prețul estimat de tranzacționare a unui activ, fără a se include costurile vânzătorului generate de vânzare sau costurile cumpărătorului generate de cumpărare și fără a se face o corecție pentru orice taxe plătibile de oricare parte, ca efect direct al tranzacției.

Valoarea de investiție 37. Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau pentru scopuri de exploatare.

38. Aceasta este un tip al valorii specific entității. Deși valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi egală cu suma de bani care ar putea fi obținută din vânzarea lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă beneficiile obținute de o entitate din deținerea unui activ și, ca urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiție reflectă situațiile și obiectivele financiare ale entității pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizată pentru cuantificarea performanței investiției. Diferența dintre valoarea de investiție a unui activ și valoarea lui de piață reprezintă motivația pentru cumpărători sau pentru vânzători de a intra pe piață.

Valoarea justă 39. Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți.

  • 40. Definiția valorii juste din IFRS este diferită de cea de mai sus. IVSB consideră că, în general, definiția valorii juste din IFRS este coerentă cu valoarea de piață. Definiția și aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentată în IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară.

  • 41. Pentru alte scopuri decât pentru utilizarea în situațiile financiare, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piață. Valoarea justă cere estimarea prețului care este just pentru a identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecar part tranzacție. Aceasta, de obicei, este aplicată în contextul judiciar. în contrast, val$a ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de către participanții pe piață, să nu fie 1

  • 42. Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deși, în m care este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piață, vor fi situațM^âfekdstîj valorii juste va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate^feiî$|de£ estimarea valorii de piață, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat în urma^o drepturilor asupra proprietății.

  • 43. Exemple de utilizare a valorii juste includ:(a) determinarea unui preț care este just pentru acționariatul unei întreprinderi necotate, deoarece prețul pentru doi deținători anumiți poate fi just pentru aceștia, dar diferit de prețul care ar putea fi obținut pe piață,(b) determinarea unui preț care ar fi just pentru un locator și un locatar, fie pentru transferul permanent al activului închiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de închiriere.

Valoarea specială 44. Valoarea specială este o sumă de bani care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special.

  • 45. Un cumpărător special este un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare specială, datorită avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia, care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață.

  • 46. Valoarea specială poate apare când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător, decât pentru alți cumpărători de pe piață. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de piață cere eliminarea oricărui element al valorii speciale, deoarece la orice moment dat se presupune că există un cumpărător hotărât și nu un anumit cumpărător hotărât.

  • 47. Când valoarea specială este identificată, aceasta ar trebui raportată și diferențiată clar de valoarea de piață.

Valoarea sinergiei 48. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau mai multor active sau drepturi, în urma căreia valoarea dreptului combinat este mai mare decât suma valorilor separate. Dacă sinergiile sunt disponibile numai unui anumit cumpărător, atunci acesta este un exemplu de valoare specială.

Ipoteze 49. Deseori este necesar ca, pe lângă stabilirea tipului valorii, să se formuleze o ipoteză sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului în cadrul schimbului ipotetic, fie situațiile în care se presupune că activul se schimbă. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.

  • 50. Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fără a se limita numai la acestea, sunt:

  • • ipoteza că întreprinderea este transferată ca o entitate completă aflată în exploatare,

  • • ipoteza că activele folosite într-o întreprindere sunt transferate separat de întreprindere, fie în mod individual, fie ca grup,

  • • ipoteza că un activ evaluat individual este transferat împreună cu alte active complementare

  • • ipoteza că un pachet de acțiuni este transferat fie ca pachet, fie în considerată ca fiind liberă în cazul transferului ipotetic.

  • 51. Când se stabilește o ipoteză prin care se asumă situații care diferă de cele existente la data evaluării, ipoteza respectivă devine o ipoteză specială (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbări posibile asupra valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind „speciale” pentru a sublinia utilizatorului evaluării faptul că o concluzie asupra valorii este condiționată de o schimbare în situațiile curente, sau că aceasta reflectă un punct de vedere care nu ar fi luat în considerare de participanții de pe piață, la data evaluării.

  • 52. Ipotezele și ipotezele speciale trebuie să fie rezonabile și să fie relevante în raport cu scopul pentru care este cerută evaluarea.

Vânzări forțate 53. Termenul „vânzare forțată” se utilizează deseori în situațiile când un vânzător este constrâns să vândă și, în consecință, nu are la dispoziție o perioadă de marketing^iSec^ata? Prețul care ar putea fi obținut în aceste situații va depinde de natura presiunii asupra Vânzătorului^ de motivele pentru care nu poate să aibă la dispoziție o perioadă de marketing adfee^ată^D^^n \ asemenea, ar putea reflecta consecințele asupra vânzătorului cauzate de imposilțhi&teaf&â'M. perioada disponibilă. Cu excepția cazului când natura presiunii și motivul constS^erilo^ț^^r^ vânzătorului sunt cunoscute, prețul obtenabil într-o vânzare forțată nu poate fi esU A * Prețul pe care un vânzător îl va accepta într-o vânzare forțată va reflecta mai degr speciale, decât cele ale vânzătorului ipotetic hotărât, din definiția valorii de piață. PrețuTubfenabil într-o vânzare forțată are numai întâmplător o legătură cu valoarea de piață sau cu orice alte tipuri ale valorii definite în acest standard. O „vânzare forțată” este o descriere a situației în care are loc schimbul și nu un tip al valorii distinct.



  • 54. Dacă se cere o indicație asupra prețului obtenabil într-o vânzare forțată, va fi necesar să se identifice în mod clar motivele constrângerii vânzătorului, inclusiv consecințele imposibilității de a vinde în perioada specificată, prin emiterea unor ipoteze adecvate.

Dacă la data evaluării aceste situații nu există, ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.

  • 55. Vânzările de pe o piață inactivă sau în declin nu sunt în mod automat „vânzări forțate”, deoarece un vânzător ar putea spera la un preț mai bun dacă condițiile de piață se îmbunătățesc. Cu excepția cazului în care vânzătorul este obligat să vândă până la o dată limită, fapt care împiedică un marketing adecvat, vânzătorul va fi un vânzător hotărât, conform definiției valorii de piață Abordări în evaluare 56. Una sau mai multe abordări pot fi utilizate pentru a obține valoarea definită de tipul valorii adecvat. Cele trei abordări descrise și definite în acest Cadru general sunt abordările principale utilizate în evaluare. Toate sunt fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituției.

Abordarea prin piață 57. Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al căror preț se cunoaște.

58. Prima etapă a acestei abordări este obținerea prețurilor de tranzacționare a activelor identice sau similare, tranzacționate recent pe piață. Dacă există puține tranzacții recente, de asemenea, poate fi util să se ia în considerare prețurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Poate fi necesar ca prețul altor tranzacții să fie corectat pentru a reflecta orice diferențe față de condițiile tranzacțiilor efective și să fie definit tipul valorii și orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista și diferențe între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacții, față de cele ale activului evaluat.

Abordarea prin venit 59. Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare a capitalului.

  • 60. Această abordare ia în considerare venitul pe care un activ îl va genera pe durata lui de viață utilă și indică valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implică transformarea venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate corespunzătoare de actualizare. Fluxul de venit poate să derive dintr-un contract/din contracte sau să nu fie de natură contractuală, de exemplu, profitul anticipat și generat fie din utilizarea, fie din deținerea activului.

  • 61. Metodele înscrise în abordarea prin venit sunt:

  • • capitalizarea venitului, în care unui venit reprezentativ al unei singure perioade i se aplică o rată cu toate riscurile incluse sau rata de capitalizare totală,

  • • fluxul de numerar actualizat, în care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare i se aplică o rată de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezentă,

  • • diferite modele de evaluare a opțiunilor.

  • 62. Abordarea prin venit poate fi aplicată la evaluarea datoriilor prin luarea în considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul unei datorii, până la data stingerii acesteia.


Abordarea prin cost 63. Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prj 64. Această abordare se bazează pe principiul conform căruia prețul, pe care piață îl va plăti pentru activul supus evaluării, nu va fi mai mare decât costul construirii unui echivalent modem, cu excepția cazului în care sunt implicați f de timp nejustificată, dificultate, risc și alții asemenea. Deseori, activul supus e puțin atractiv decât alternativa care ar putea fi cumpărată sau construită, din cauză _ _ deprecierii. In acest caz, trebuie făcute corecții asupra costului activului alternativ, în funcție de tipul valorii cerut.

Metode de aplicare 65. Fiecare din aceste abordări principale în evaluare includ diferite metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc în mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate în Standardele referitoare la active.

Date de intrare pentru evaluare 66. Datele de intrare pentru evaluare se referă la datele și la alte informații care se utilizează în oricare dintre abordările în evaluare descrise în acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale sau date asumate.

  • 67. Exemple de date de intrare reale sunt:

  • • prețurile obținute pentru active similare sau identice,

  • • fluxul de numerar efectiv generat de activ,

  • • costul efectiv al activelor identice sau similare.

  • 68. Exemple de date de intrare asumate sunt:

  • • fluxurile de numerar estimate sau previzionate,

  • • costul estimat al unui activ ipotetic,

  • • atitudinea percepută față de risc a participanților pe piață.

  • 69. O credibilitate mai mare poate fi acordată, în mod normal, datelor de intrare reale; totuși, când acestea sunt mai puțin relevante, de exemplu, când dovada despre tranzacțiile reale este învechită, când fluxurile de numerar istorice nu sunt indicative pentru fluxurile de numerar viitoare sau când informația despre costul efectiv este costul istoric, se poate acorda o relevanță mai mare datelor de intrare asumate.

  • 70. In mod normal, o evaluare va fi mai sigură atunci când există multe

date de intrare. Când există puține date de intrare, trebuie avută o grijă deosebită la analiza și verificarea acestora.

  • 71. In cazul în care datele de intrare conțin dovezi despre o tranzacție, ar trebui luate precauții când se verifică dacă termenii tranzacției respective au fost conformi cu cei precizați în tipul valorii cerut.

  • 72. Natura și sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie să reflecte tipul valorii, care, la rândul lui depinde de scopul evaluării. De exemplu, pentru estimarea valorii de piață pot fi utilizate diferitele abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe date obținute din piață. Abordarea prin piață va utiliza, prin definiție, date de intrare derivate din piață. Pentru a indica valoarea de piață, abordarea prin venit ar trebui să fie aplicată prin utilizarea datelor de intrare și a ipotezelor care ar fi adoptate de către particip anții pe piață. Pentru a indica valoarea de piață utilizându-se abordarea prin cost, ar trebui determinat costul și deprecierea aferente unui activ cu aceeași utilitate, prin intermediul analizei costurilor și deprecierii existente pe piață. Disponibilitatea datelor și situațiile de pe piața activului evaluat vor determina care metodă este cea mai relevantă și adecvată. Fiecare abordare sau metodă ar trebui să ofere o indicație despre valoarea de piață, dacă se bazează pe date oferite de piață, analizate în mod corespunzător.

  • 73. în general, abordările și metodele de evaluare sunt aceleași pentru orice tipuri de evaluări. Totuși, evaluarea diferitelor tipuri de active implică surse diferite de date, care trebuie să reflecte piața pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, investiția în proprietatea imobiliară deținută de o companie va fi evaluată în contextul pieței imobiliare relevante pe care se comercializează proprietatea imobiliară, în timp ce acțiunile aceleiași companii vor fi evaluate în contextul pieței pe care se tranzacționează acțiunile.

IVS 230 DREPTURI ASUPRA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

1. Principiile conținute în Standardele generale se aplică la evaluarea drepturilor asppff^^?^^/H' imobiliare. Acest standard include doar modificările, cerințele suplimentare sau^xânplele'Spe^’ privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub ir standard.                                                                            ff o{


Sfera misiunii de evaluare (IVS 101) 2. Pentru respectarea cerinței din IVS lQlli identificare a activului care se evaluează, trebuie incluse următoarele considerente-^

  • • o descriere a dreptului asupra proprietății imobiliare care se evaluează;

  • • identificarea oricărui drept absolut sau subordonat care influențează dreptul evaluat:

  • 3. Pentru respectarea cerințelor din IVS 101, paragrafele 2(g) și 2(h), de prezentare a amplorii investigației și a naturii și surselor de informații utilizate, trebuie incluse următoarele considerente:

  • • datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății imobiliare și a oricăror drepturi înrudite relevante;

  • • amploarea oricărei inspecții;

  • • responsabilitatea pentru informațiile despre suprafața amplasamentului și suprafețele oricărei clădiri;

  • • responsabilitatea pentru confirmarea caracteristicilor și stării oricărei clădiri;

  • • amploarea investigației privind natura, specificațiile și adecvarea serviciilor; existența oricăror informații privind starea solului și a fundației;

  • • responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu înconjurător, reale sau potențiale.

  • 4. Exemple tipice de ipoteze speciale, care pot fi convenite și confirmate pentru conformarea cu cerința IVS 101, sunt:

  • • că a apărut o modificare fizică specificată, de exemplu o clădire propusă este evaluată ca și cum ar fi finalizată la data evaluării;

  • • că a apărut o modificare în statutul clădirii, de exemplu o clădire vacantă a fost închiriată sau o clădire închiriată a devenit vacantă la data evaluării.

COMENTARII Tipuri de drepturi asupra proprietății imobiliare

CI. Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, folosi și dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice clădiri existente pe acesta, în mod perpetuu, supus doar unor drepturi subordonate și unor îngrădiri stabilite prin lege; b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de folosință a unei suprafețe specificate de teren sau clădiri, pentru o anumită perioadă, de exemplu conform clauzelor unui contract de închiriere;(c) un drept de folosință a terenului sau clădirilor, fără un drept exclusiv de folosință, de exemplu dreptul de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

C2 Drepturile asupra proprietății imobiliare pot fi deținute în comun, caz în care mai mulți titulari îl pot partaja sau individual, când fiecare titular deține o anumită cotă-parte.

C3 Deși în țări diferite se utilizează diferite cuvinte și termeni pentru a descrie aceste tipuri principale de drepturi asupra proprietății imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietății pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietății pentru un scop anumit sunt comune celor mai multe jurisdicții. Caracteristica de fi inamovibil/e a terenului și a clădirilor semnifică faptul că într-o tranzacție este transferat dreptul deținut de o parte și nu fizic, terenul și clădirile.Deci, valoarea se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și clădirilor.

Ierarhia drepturilor C4. Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietății imobiliare nu se exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi subiectul unuia sau mai multor drepturi subordonate. Titularul dreptului de proprietate absolut poate acorda un drept de închiriere asupra unei părți sau asupra întregii sale proprietăți. Drepturile de închiriere acordate direct de către titularul dreptului absolut de proprietate sunt drepturi de „închiriere inițială”. Dacă nu este interzis prin termenii contractului de închiriere, titularul dreptului de închiriere inițială poate închiria o parte sau întreaga proprietate unei terțe părți, care este numită drept de subînchiriere. Durata dreptului de

subînchiriere va fi întotdeauna mai scurtă decât durata închirierii inițiale, din care pro^ii^ghiar și cu o singură zi.


C5. Aceste drepturi asupra proprietății imobiliare vor avea propriile lor caractQț/iffiprfașa prezintă în exemplele următoare:

  • • deși un drept absolut de proprietate acordă un drept integral de proprietate îi^i^od

poate fi afectat de drepturi subordonate. Aceste drepturi subordonate pot inel **■          ’

impuse de proprietarul anterior sau restricții impuse prin contract;

  • • un drept de închiriere va fi acordat pentru o anumită perioadă, la sfârșitul căreia             evine

titularului dreptului absolut de proprietate, din care a fost creat. Contractul de închiriereVa include în mod normal obligațiile chiriașului, de exemplu plata chiriei și a altor cheltuieli. De asemenea, poate impune condiții sau restricții, cum ar fi modul de folosință a proprietății sau modul de transfer al dreptului către o terță parte;

  • • un drept de folosință poate fi deținut în mod perpetuu sau pe o perioadă determinată. Dreptul poate depinde de acțiuneadeținătorului de a face plățile sau de a respecta anumite condițiiconvenite.

C6. De aceea, când se evaluează un drept asupra proprietății imobiliare este necesar să se identifice natura drepturilor deținute de titularul acelui drept și să se aibă în vedere orice limitări sau sarcini impuse de existența altor drepturi asupra aceleiași proprietăți. în mod frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi individuale asupra aceleiași proprietăți va fi diferită de valoarea dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.

C7. Drepturile asupra proprietății imobiliare sunt definite prin constituție și adesea sunt reglementate de legislația națională sau locală. înainte de a face o evaluare a unui drept asupra proprietății imobiliare este important să se cunoască cadrul legal relevant care afectează acel drept.

Chiria C8. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este diferită, chiria de piață.

C9. Chiria de piață este suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi închiriată la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

CIO. Comentariile prezentate pentru definiția similară a valorii de piață din IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru a ajuta la interpretarea definiției chiriei de piață. în particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micșorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. „Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piața tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții pe piață. O valoare a chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate.

CI 1. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract de închiriere curent. Ea poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acesteia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate și înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum și obligațiile locatarului

Abordări în evaluare C12. Toate cele trei abordări principale în evaluare, descrise în IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare.

Abordarea prin piață C13. Drepturile asupra proprietății imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul și clădirile, de care este atașat dreptul asupra proprietății imobiliare supus evaluării, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacționează pe piață, localizarea va fi diferită. în pofida acestor deosebiri, în mod uzual, abordarea prin piață se aplică pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare.

C14. Pentru a putea compara subiectul evaluării cu prețul altui drept asupra proprietății imobiliare, care a fost recent tranzacționat sau care poate fi disponibil pe piață, în mod uzual se poate stabili o unitate de comparație adecvată. Unitățile de comparație, care se utilizează frecvent, rezultă din analiza prețurilor de vânzare prin calcularea prețului pe metru pătrat pentru clădiri sau a prețului pe hectar pentru teren. Alte unități folosite pentru compararea prețurilor, atunci când există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăților, sunt prețul pe cameră sau prețul^peaimtatea de producție, de exemplu în cazul producției agricole. O unitate de comparație este uM)n®mâiy^\ atunci când este selectată în mod judicios și este aplicată proprietății subiect și pro^ietă^^X\^\ comparabile în fiecare analiză. în măsura în care este posibil, orice unitate de compjafați^gî^t^^X trebui să fie cea care se utilizează în mod obișnuit de către participanții pe piața fel^ar^|^ț'^ )5Ș C15. în procesul de evaluare, încrederea care poate fi acordată oricărei informați-4 comparabil se determină prin comparația diferitelor caracteristici ale proprietății in^^ar£și-<^^/ tranzacției, din care au rezultat datele despre preț, cu cele ale proprietății evaluate. Trebuie'îuatemi considerare diferențele dintre următoarele elemente:

  • • dreptul care oferă dovada despre preț și dreptul asupra proprietății supus evaluării;

  • • localizările respective;

  • • calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile clădirilor;

  • • utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate;

  • • situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut;

  • • data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerută.


Abordarea prin venit CI6. Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de titularul dreptului. In cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar, ar putea fi o chirie asumată (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent. în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.


C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unui singur multiplicator, deseori cunoscut sub denumirea de rată de capitalizare. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensele proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. cdl risks yield method}, este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu poate fi credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

CI8. în astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensele proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dacă scopul este estimarea valorii de piață, rata va proveni din examinarea rentabilităților implicite din prețul plătit pentru drepturile asupra proprietății imobiliare tranzacționate pe piață, între participanții pe piață. C20. Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată

plecând de la o „rată fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice dreptului particular asupra proprietății imobiliare.


C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar utilizate se exp (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sa așteptate.


Abordarea prin cost C22. Această abordare este în general aplicată pentru asupra proprietății imobiliare, prin metoda costului de înlocuire net (după deau^f^deȘ^ierii). Ea se utilizează când nu există fie nicio dovadă a prețurilor de tranzacționare pentn similare, fie niciun flux de venit identificabil, real sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Această abordare se utilizează în principal pentru evaluarea proprietății imobiliare specializate, adică a proprietății imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piață, cu excepția cazului în care se vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.

C 23. Prima etapă solicită calcularea unui cost de înlocuire. în mod normal, acesta reprezintă costul de înlocuire a proprietății cu un echivalent modem, la data evaluării. O excepție este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate echivalentă să fie o replică a proprietății subiect pentru a furniza aceeași utilitate unui participant pe piață, caz în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modem. Costul de înlocuire este necesar să reflecte toate costurile incidentale, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare și cheltuielile de finanțare care ar fi suportate de un participant pe piață, pentru producerea unui activ echivalent.

C24. Costul echivalentului modem se corectează apoi pentru depreciere. Scopul corecției pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puțin valoroasă proprietatea subiect pentru un potențial cumpărător față de echivalentul său modem. Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcțională și economică a proprietății subiect, în comparație cu echivalentul său modem.

Aplicabilitatea și limitările tehnicilor de evaluare a terenului

1. Comparația directă

PROCEDURĂ - Vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate, corectate pentru a oferii o valoare a terenului evaluat.

APLICABILITATE - Comparația directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea terenului și este metoda preferată ce se utilizează atunci când există suficiente informații despre vânzări comparabile.

RESTRICȚII - lipsa vânzărilor și a datelor de comparație pot subția argumentele pentru susținerea valorii estimate.

  • 2 Extracția

PROCEDURĂ - Costul net al amenajărilor terenului și construcțiilor se scade din prețul total de vânzare al proprietății pentru a se ajunge la valoarea terenului.

APLICABILITATE - Această tehnică se aplică atunci când contribuția clădirii este în general scăzută și relativ ușor de identificat, această tehnică este frecvent utilizată în zonele mrale.

RESTRICȚII - Evaluatoml trebuie să poată determina contribuția valorii construcțiilor, estimate la costul lor net.

  • 3 Alocarea

PROCEDURĂ - Raportul dintre valoarea terenului și valoarea proprietății este determinat din analiza vânzărilor comparabile și este aplicat prețul de vânzare al proprietății în cauză pentru a se ajunge la valoarea terenului

APLICABILITATE - Se aplică atunci când numărul vânzărilor de terenuri libere este inadecvat. Este necesară mai degrabă verificarea caracterului rezonabil decât opinia formală asupra valorii terenului.

RESTRICȚII - Metoda alocării nu determină valori de mare credibilitate și este rar utilizată ca o primă tehnică de evaluare a terenului. De asemenea, raporturile dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății sunt dificil de stabilit.

4. Tehnica reziduală


PROCEDURĂ - Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizarea te cu piața, pentru a se face o estimare a valorii                                   zC ..

APLICABILITATE - Această tehnică se poate aplica doar pentru a testa fezâbilitațeaîuFfl alternative ale unui anumit amplasament în analiza celei mai bune utilizări ^au;/^ti^ău informații despre vânzările de teren RESTRICȚII - Această tehnică este considerată de justiție ca fiind prea spethjativ^ determina o valoare a terenului credibilă. Trebuie respectate următoarele condițn^v^i^re^fedlrilor este cunoscută sau poate fi estimată cu acuratețe, venitul net din exploatarea proprietății este cunoscut sau poate fi estimat, atât ratele de capitalizare ale clădirilor cât și ale terenului sunt disponibile pe piață.

5 Capitalizarea rentei funciare

PROCEDURĂ - Rata de capitalizare derivată din piață se aplică rentei funciare a proprietății respective

APLICABILITATE - Metoda se folosește când rentele, ratele, și factorii comparabili se pot determina din analiza vânzărilor de teren închiriat (arendat)


RESTRICȚII - Poate fi necesară o corecție a valorii pentru a reflecta drepturile de proprietate atunci când renta specificată în contract este diferită de renta de piață.

6.Analiza parcelării și dezvoltării

PROCEDURĂ - Costurile directe și indirecte, precum și profilul investitorului se scad din estimarea prețului brut de vânzare anticipat al loturilor finalizate iar veniturile estimate se actualizează cu o rată derivată din piață pentru perioada de dezvoltare și absorbție.

APLICABILITATE - Tehnica se aplică când terenul liber are potențial de dezvoltare ca parcelă, aceasta reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.

RESTRICȚII - Analiza fluxului de numerar necesită multe informații referitoare la vânzarea și costurile necesare amenajărilor și construcțiilor pe loturi

Capitolul 5 EVALUAREA IMOBILULUI

5.1. Generalități

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren intravilan situat pe strada Gândului nr.6 - municipiul Ploiești, județ Prahova cu suprafață măsurată de 1,00 mp necesar amplasării unei instalații de protecție catodică cu injecție de curent și branșament electric de către SC GDF Suez Energy România SA.

5.2. Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit.

Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. In această ipoteză pot fi identificate utilizări care creează valoare, evaluatorul putând începe selecția de la proprietăți comparabile și să estimeze valoarea terenului. Imobilele existente în zonă sunt de natura spații industriale se dorește ca terenul să fie concesionat, terenul este liber. CMBU este cea actuală.

  • 5.3. Evaluarea proprietății

5.3.1. Evaluarea terenului prin metoda comparațiilor directe

Pentru determinarea valorii de piață s-a utilizat metoda comparațiilor dm^^Jbare.4^^cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparat ”        ‘  * ’zează,


ateste o


compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentr/ii Epțurj| metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere       wkx’-iw

reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează          Gmparativă,

respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”.

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de tranzacție.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și celelalte terenuri deja tranzacționale, despre care există informații suficiente.

Pentru estimarea valorii proprietății prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe site-urile agențiilor imobiliare ( www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru terenuri care sunt sintetizate în tabelul următor:

Situarea terenului

Suprafața

Front stradal

Utilități

Construcție pe teren

Preț / mp

Ploiești

300 mp

8,40 m

toate

Nu

99,67 EUR/mp

Ploiești

480 mp

- m

toate

Nu

40,00 EUR/mp

Ploiești

910 mp

11,00 m

toate

Nu

100,00 EUR/mp

Ploiești

510 mp

10,00 m

toate

Da

14,50 EUR/mp

Terenul evaluat:

Situarea terenului

Suprafața

Front stradal

Utilități

Preț / mp

Ploiești

1 mp

-

da

-

valoarea proprietății evaluate = prețul proprietății comparabile ± corecții Valoarea de piață terenului prin metoda comparației, este: 100,00 LEI « 22,00 EURO

(100,00 LEI / mp « 22,00 EURO / mp) Valoarea nu conține TVA

curs LEI / EURO = 4,4358LEI din 04.09.2013

ANEXA 1 - COMPARAȚII TEREN

Elemente de comparație

Subiect

Comp. 1

Comp.2

Comp.2

Comp .4

Adresă

Ploiești -str. Gândului

Ploiești -zona Buna Vestire

Ploiești-zona Sud

Ploiești -zona Mărășești

Ploiești -zona Buna Vestire

Suprafață

1,00

300,00

480,00

910,00

510,00

Front stradal (ml)

-

8,40

-

11,00

14,50

Acces

-

un front

un front

un front

un front

Data

04.09.2013

04.09.2013

04.09.2013

04.09.2013

04.09.2013

Preț de ofertă/vânzare (€/mp)

99,67

40,00

100,00

114,00

1 Tip tranzacție Corecție %

ofertă

-15%

ofertă -15%

ofertă

-15%

ofertă

-15%


Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

-14,95

84,72

-6,00

34,00

-15,00

85,Q0C°

M ' 96Ts>(K

2

Dreptul la proprietate Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

deplin

deplin 0

84,72

deplin 0

34,00

41 $

&?W0   li

3

Condiții de piață (data)

Corecție (€/mp)

Preț corectat (€/mp)

04.09.2013

04.09.2013

0

84,72

04.09.2013

0

34,00

O4.oWtf^

0 85,00

^04709W3

96,90

4

Condiții de finanțare

Corecție (€7mp) Preț corectat (€/mp)

cash

cash 0

84,72

cash 0 34,00

cash 0 85,00

cash 0

96,90

5

Condiții de vânzare Corecție % Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

concesionar special

liber 5% 4,24 88,96

liber

5%

  • 1.70

  • 35.70

liber

5%

  • 4.25

  • 89.25

liber

5%

4,85

101,75

6

Zonare

Corecție %

Corecție (€/mp)

Preț corectat (€/mp)

periferic

superior -15%

-13,34

75,61

similar 0% 0,00 35,70

superior -15%

-13,39

75,86

superior -15%

-15,26

86,48

7

Tip

Corecție %

(cf.stud.piata)

Corecție (€/mp)

Preț corectat (€/mp)

Construcții industrial

Construcții rezidențial

-10%

-7,56

68,05

Construcții rezidențial

-10%

-3,57

32,13

Construcții rezidențial

-10%

-7,59

68,28

Construcții rezidențial

-10%

-8,65

77,83

8

Utilități

Corecție (€/mp)

Preț corectat (€/mp)

toate

da

0,00

68,05

da

0,00

32,13

da

0,00

68,28

da

0,00

77,83

9

Construit

Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

liber

liber

0,00

68,05

liber

0,00

32,13

liber

0,00

68,28

liber

0,00

77,83

10

Front stradal Corecție % Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

8,40 -10% • -6,81

61,25

-10% -3,21

28,92

11,00

-10% -6,83

61,45

14,50 -10% -7,78

70,05

11

Suprafață

Corecție %

Corecție (€/mp) Preț corectat (€/mp)

1,00

300 -20,00% -12,25 49,00

480 -25,00% -7,23

21,69

910 -30,00% -18,43 43,01

510 -25,00% -17,51 52,54

PREȚ CORECTAT (€/mp)

49,00

• 21,69

43,01

52,54

CORECȚIA TOT. NETĂ

-50,67

-18,31

-56,99

-61,46

CORECȚIA TOT. NETĂ %

-51%

-57%

-54%

CORECȚIA TOT.BRUTĂ ABSOLUTĂ (€)

59,15

65,49

71,15

CORECȚIA TOT. BRUTĂ ABSOLUTĂ (%)

69,81%

63,86%

77,04%

73,43%

VALOARE PROPUSĂ (€/mp)

22,00

VALOARE PROPUSĂ (Lei/mp)

100,00

VALOARE TOTALĂ TEREN (€)

22,00

VALOARE TOTALĂ TEREN (Lei)

100,00

Corecția brută procentuală cea mai mică este la C.2, deci valoarea propusă este 22,00 Euro/mp


Justificarea corecțiilor:

Tipul tranzacției - s-a aplicat o corecție de - 15% fiind considerată marja de neg^i^rk^liriă^ularea tranzacție                                                                     ff*

Dreptul la proprietate - prețul tranzacției este întodeauna bazat pe tran^it^^SyptyluB de proprietate. Proprietatea subiect este ocupată de proprietar. Proprietățile cam^ra^gâ|tmt lj§e& la vânzare, astfel corecția va fi nulă, proprietatea subiect fiind considerată liberMi^^nz^^jj/^y^f Condițiile de vânzare - subiectul va fi concesionat, comparabilele fiind de vân^tolj^^rg^jjplică o corecție de 5%

Zonare - încadrarea terenului în funcție de zonă, terenurile comparabile fiind în zone superioare se aplică o corecție de -15%

Tip teren -s-au aplicat corecții de -10% Utilități - nus-au aplicat corecții

Construit - terenul subiect este liber, nu s-au aplicat corecții Front stradal - s-au aplicat deoarece subiectul nu are front stradal Suprafața - s-au aplicat corecții procentuale pentru diferențele de suprafață


5.4.STABILIREA REDEVENȚEI

Conform prevederilor legale " Limita minimă a prețului concesiunii se stabilește, după caz, prin hotărârea Consiliului Județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a Consiliului Local, astfel încât să asigure recuperarea prețului de vânzare al terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferente în condițiile date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, deci limita minimă a concesiunii se va stabili astfel încât să asigure numai recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare a terenului.

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de vânzătorii și cumpărătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri sau servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a valorii. Valoarea estimată este subiectivă. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului și se bazează pe ipotezele și condițiile limitative enunțate în raport. Deși estimările făcute s-au bazat pe cercetările noastre și pe informațiile care ne-au fost furnizate, evaluatorul nu garantează îndeplinirea exactă a acestora datorită modificărilor majore ce pot interveni pe piață într-un interval scurt de timp sau a situațiilor speciale ce pot interveni în tranzacția unei proprietăți. Astfel, valoarea estimată de noi în urma evaluării proprietății trebuie considerată ca fiind „cea mai bună estimare” a valorii proprietății în condițiile date de definiția Valorii de Piață, așa cum apare ea în Standardele Internaționale de Evaluare.

1. VALOARE TEREN =22,00 EURO

2. PERIOADA DE RECUPERARE A VALORII TERENULUI = 25 ANI

3. DURATA CONCESIONĂRII = 49 ANI

4. REDEVENȚĂ TEREN = 22,00 : 25 = 0,88 EURO/AN


Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport.

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

Valoarea este o predicție.

în concluzie :

Valoarea terenului este :

100,00 LEI ~ 22,00 EURO (100,00 LEI / mp ~ 22,00 EURO / mp )

Valoarea nu conține TVA curs LEI / EURO = 4,4358 LEI din 04.09.2013

Valoarea redevenței este :

4,00 LEI/AN ~ 0,88 EURO/AN

Valoarea nu conține TVA

curs LEI / EURO = 4,4358 LEI din 04.09.2013

Data: 04.09.2013 Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu





8,40 m

1


Tip teren:           construcții

Clasificare teren: intravilan





Construcție pe teren:Nu

Modificat la: 17/07/2013 UtilitățiApa Canalizare Gaz Curent

4.Vanzari terenuri Ploiești, zona Buna Vestire 114 EUR/mp

Tip teren: intravilan constructiiSuprafață teren: 510 mpFront stradal: 14.5 m Construcție pe teren

Suprafață teren:510 mp

Front stradal: 14.5 m

Nr. fronturi: 2

Tip teren:           construcții

Clasificare teren: intravilan

Construcție pe teren:Da


8

s


LEGENDA:




137.24


STATIE TOPOGRAFICA


137Jl*

©

*

*.....-r—

i


PUNCT RADIAT

CĂMIN

LINIE ELECTRICA PE STÂLP BETON


LINIE ELECTRICA PE STÂLP LEMN RIGOLA

GARD PLASA


GARD LEMN



Verif/ Expert if/ Expert



Legenda


- Conducta de gaze redusa presiune existenta, ce urmeaza a fi protejata catod


- Cabina redresoare manuala, prevăzută cu contorizare - plan 01 -PC / 01.4.


- Priza anodica verticala de adâncime - plan 01-PC / 01.5.

«MMI# - Cablu de injecție la conducta de medie presiune, CyAby 4x6 mm «mhi - Cablu anodic CyAby 4x6 mfti



Rev.

Nr.

Descrierea modificărilor

Executat

Verificat



Numele


oUNIVEh^ Expert (

V SANDfXl'J---L

C. UNIVERS SANURA S.U.L.

DICHAII

J 29 / 227811992; CUI: RO 1


Semnătura


Referat / Expertiza nr. / Data


Beneficiar :G.D.F. SUEZ Energy Romanța SA., B-dul Marasesti, Nr. 4-6, B Br.nr. 06-PC/2012




Sef Proiect

1 ing.Dumitrescu M.

Proiectat

ing.Dumitrescu M.

Desenat

j ing.Dumitrescu M.

Verificat

j ing.Dumitrescu L

06.2012


S.C. TOGES SERV S.R.L.


PLOIEȘTI


ÎNTOCMIT


DESENAT

VERIFICAT


CONTROL STAS


APROBAT


Proiect:

"Proiectare al Execuție - Instalații de protecție catodica cu injecție de curant -Jud. Prahova "


Amplasament: jud- Prahova Planșa:


Amplasare S.P.C. Nr. 1 :

Str. Gândului, mun. Ploiești, jud. Prahova


Proiectare si Execuție - Instalații de protecție catodica si injecție de curent -Strada Gândului, Municipiul Ploiești, Județul Prahova


Faza :

c. u


Nr. PI:


06-PC/01.2.


NR.

PROIECT


PH81

2012


NUMELE IONESCU L.


ZIDARESCU M. IONESCU A. IONESCU A.


LUNGU A.


JURA



PLAN DE SITUAȚIE



ROMANIA

JUDEȚUL PRAHOVA

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

Nr. 304469 din


CERTIFICAT DE

Nr.          989         Din:


URBANISM

24 IUL. 2012


In scopul:

AMPLASARE INSTALAȚIE DE PROTECȚIE CATODICA CU INJECȚIE DE CURENT SI BRANȘAMENT ELECTRIC

Ca urmare cererii adresate de ____________SC GDFSUEZ ENERGY ROMANIA SA____________

cu domiciliuhsediul in județul __________BUCUREȘTI__________, localitatea__BUCUREȘTI SECTORUL 4_____

satul____________________________:____________________________, sectorul ~, cod postai ______________-

strada                B-DL. MARASESTI                nr 4-6 bl__r

— ■ —

sc__- et.              ap. -      , tel./fax _________________=, e-mail________________-

inregistrata la nr. ___________304469___________ din         03-07-2012

Pentru imobilul — teren si/sau construcții -— situat in județul Prahova, Municipiul Ploiești, satul _________________________z_________________________, sectorul           , cod postai:

sat/strada __________________str. GÂNDULUI__nr __________, bl.

sc.____ et.____ap.______? Sau identificat prin: _________LA LIMITA PROPRIETĂȚILOR CU NR.6 SI 8

in temeiul reglementarilor documentației de urbanismnr. ____________209____________/________1999

faza______PUG______ aprobata prin Hotararea Consiliului Local nr. 209/1999____________________________________

in conformitate cu prevederile Legii nr.50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicata, cu modificările si completările ulterioare,

SE CERTIFICA:


  • 1. REGIMUL JURIDIC

Terenul se afla situat in intravilanul municipiului Ploiești si este domeniul public.

  • 2. REGIMUL ECONOMIC

Folosința actuala a terenului: curti-constructii.

Destinația terenului conform planurilor urbanistice actuale: zona cai de comunicație aferente zonelor de locuințe.

Terenul se incadreaza in zona valorica D, conformH.C.L. nr.553/2011.

  • 3. REGIMUL TEHNIC

UTRS-11;CCR

Utilizări permise : orice construcție si amenajare pentru cai de comunicații rutiere, parcaje publice, unitati ale intreprinderilor de transporturi teritoriale, orice construcții sau amenajari adiacente cailor de circulație si in zona de protecție a acestora care se fac in baza planurilor urbanistice si de amenajare teritoriala ;

Utilizări interzise : orice construcție care prin amplasare, configurație sau exploatare deranjează buna desfășurare a traficului pe drumurile publice sau prezintă riscuri de accidente.

Utilizări permise cu condiții: orice construcție, in zona de protecție a drumurilor publice, cu respectarea art.18 si 20 din R.G.U., conform avizului organelor de specialitate ale administrației publice.

Lucrările se vor executa in conformitate cu " Normele tehnice din 27.01.1998 privind amplasarea lucrărilor edilitare, a stâlpilor pentru instalații si a pomilor in localitățile urbane si rurale".

întocmit: DINU CARMEN- CONSILIER, 18-07-2012

Verificat: CHIROIUDANIELA-OCTA VIA - SEF SERVICIU

Prezentul Certificat de urbanism poate fi utilizat in scopul declarat pentru:               llo ci                L

LUCRĂRI DE CONSTRUIRE - REȚELE DE UTILITATI URBANE - STATIE PROTECȚIE CATODI^^'l^JW $ > DISTRIBUȚIE GAZE-

LUCRĂRI DE CONSTRUIRE - REȚELE DE UTIUTATI URBANE - BRANȘAMENT ELECTRIC -             t

CERTIFIC ATOL DE URBANISM NU TINE LOC DEAUTORIZATIEDECONSTRUIRESAU AUTORIZAȚIE DEDESFIINTARESI NU CONFERĂ DREPTUL DEA EXECUTA LUCRĂRI DE CONSTRUCȚII

  • 4. OBLIGAȚII ALE TTTULARULIKCERTIHCATULIT DE URBANISM:

In scopul elaborării documentației pentru autorizarea, executării lucrărilor de construcții - de construire/de desființare - solicitantul se va adresa autoritatii competente pentru protecția mediului: AGENȚIA DE PROTECȚIA MEDIULUI, str. GHEORGHE GRIGORE CANTACUZINO

nr. 306 mun. PLOIEȘTI jud. Prahova

In aplicarea Directivei Consiliului 85/337/CEE (Directiva EIA) privind evaluarea efectelor anumitor proiecte publice si private asupra mediului, modificata prin Directiva Consiliului 97/11/CE si prin Directiva Consiliului si Parlamentului European 2003/35/CE privind participarea publicului la elaborarea anumitor planuri si programe in legătură cu mediul si modificarea, cu privire la participarea publicului si accesul la justiție, a Directivei 85/337/CEE si a Directivei 96/61/CE, prin certificatul de urbanismse comunica solicitantului obligația de a contacta autoritatea .teritoriala de mediu pentru ca aceasta sa analizeze si sa decidă, după caz, incadrarea/neincadrarea proiectului investiției publice/private in lista proiectelor supuse evaluării impactului asupra mediului.

in aplicarea prevederilor Directivei Consiliului 85/337/CEE, procedura de emitere a acordului de mediu se desfesoara după emiterea certificatului de urbanism, anterior depunerii documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții la autoritatea administrației publice competente.

In vederea satisfacerii cerințelor cu privire la procedura de emitere a acordului de mediu, autoritatea competenta pentru protecția mediului stabilește mecanismul asigurării consultării publice, centralizării opțiunilor publicului si al formulării unui punct de vedere oficial cu privire la realizarea investiției in acord cu rezultatele consultării publice.

In aceste condiții:

După primirea prezentului certificat de urbanism, titularul are obligația de a se prezenta la autoritatea competenta pentru protecția mediului in vederea evaluării inițiale a investiției si stabilirii necesității evaluării efectelor acesteia asupra mediului. In urma evaluării inițiale a investiției se va emite actul administrativ al autoritatii competente pentru protecția mediului.

In situația in care autoritatea competenta pentru protecția mediului Stabilește necesitatea evaluării efectelor investiției asupra mediului, solicitantul are obligația de a notifica acest fapt autoritatii administrației publice competente cu privire la menținerea cererii pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții.

In situația in care, după emiterea certificatului de urbanism ori pe parcursul derulării procedurii de evaluare a efectelor investiției asupra mediului, solicitantul renunța la intenția de realizare a investiției, acesta are obligația de a notifica acest fapt autoritatii administrației publice competente.

5 .CEREREA DE EMITERE A AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE/ DESFIINȚARE VA II INS OTITA DEURMATOAREIJEDOCUMENTE:

  • a) certificatul de urbanism;

  • b) dovada titlului asupra imobilului, teren si/sau construcții, sau, după caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informare actualizat la zi, in cazul in care legea nu dispune altfel (copie legalizata);

  • c) documentația tehnica - D.T., după caz:

Q D.TA.C.                □ D.T.O.E                 □ D.T.A.D.

  • d) avizele si acordurile stabilitae prin certificatul de urbanism:

d.l). avize si acorduri privind utilitățile urbane si infrastructura:

13 alimentare cu apa

[3 canalizare

0 alimentare cu energie electrica

□ alimentare cu energie termica

  • □ gaze naturale

0 telefonizare

  • □ salubritate

  • □ transport urban

Alte avize/acorduri

d.2) avize si acorduri privind:

□ securitatea la incendiu

□protecție civila

□ sanatatea populației

întocmit: DINU CARMEN-CONSILIER, 18-07-2012

d.4) Studii de specialitate -

Plan pe suport topografic vizat de O.C.P.I. Prahova, conform Legii nr.50/1991, republicata - actualizat la zi;

  • e) punctul de vedere/actul administrativ al autoritarii competente pentru protecția mediului (copie);

  • f) dovada înregistrării proiectului la Ordinul Arhitectilor din Romania (1 exemplar original);

  • g) documentele de plata ale următoarelor taxe (copie):

taxa emitere autorizație de construire 0.01 din valoarea devizului general al lucrării

taxa autorizație de construire 0,01 din deviz- pentru fiecare branșament, racord si bazin ecologic

NOTA: Documentația tehnica (in 2 exemplare ORIGINALE) va avea cadrul conținut stabilit prin Anexa 1 din Legea nr.50/1991 republicta si actualizata, in conformitate cu HGR.nr.925/1995, Legea nr.184/2001, Codul Civil, OMS nr.536/1997, Legea nr.l 14/1995.

- anexa la cererea pentru emiterea autorizației de construire;

Achitat taxa de 6 lei, conform chitanței nr. 486316 din 03-07-2012

Prezentul certificat de urbanism a fio st transmis solicitantului direct / prin posta la data de Q

întocmit: DINU CARMEN-CONSILIER, 18-07-2012

Verificat: CHIROIU DANIE LA-OCTA VIA - SEF SERVICIU

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PLOIEȘTI DIRECȚIA GENERALA DE DEZVOLTARE URBANA Str. St. Greceanu nr. 11 bloc K8 100166 tel/fax: 0244 596128 www.ploiesti.ro




Către

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU

SERVICIUL VALORIFICARE PATRIMONIU, CONTRACTE


2 0. IUL 2012



Referitor la adresa dumneavoastră nr. 422/2012 si cu nr. 304256/21.06.2012 înregistrata la DGDU, prin care Solicitați sa va comunicam punctul de vederețentru amplasarea unor statii de protecție catolica in scopul stopării efectului coroziv al solului asupra conductelor metalice de gaze naturale îngropate in Ploiești, str. Gh. Gr. Cantacuzino in spațiul verde din fata sediului SC Coca Cola( cap traseu 202), str. Gândului pe spațiul verde de pe partea dreapta a str. Gândului la limita proprietăților cu nr. 6 si 8 si B-dul Petrolului nr. 16 ( amplasamentul conf. schiței anexa este pe str. Țintea ), va comunicam următoarele :

Conform Planului Urbanistic General al municipiului Ploiești aprobat prin Hotararea nr. 209/1999 a Consiliului Local al municipiului Ploiești, amplasamentele enumerate mai sus sunt pe trenuri aflate in intravilan municipiului Ploiești avand următoarele reglementari urbanistice ;


STR. GÂNDULUI


  • - terenul este situat in UTR-S-11 ( după care va înaintam o copie xerox)

  • - terenul se incadreaza in zona de impozitare D conf. HCL nr. 202/27.04.2012 prin care se propune modificarea HCL nr. 553/21.12.2011



- destinația stabilita prin planurile urbanistice actuale ;

L- zona locuințe

Lmxr - subzona predominant rezidențiala cu cu restricții pana la întocmire de PUZ/PUD

  • - funcțiunea dominanta ; locuințe individuale, cu regim mic de înălțime, majoritar parter in general in zone de protecție monumente

  • - funcțiuni complementare; instituții si servicii complexe ; activitati nepoluante ; circulații pietonale ; spatii verzi; scuaruri

  • - utilizări permise ; locuințe individuale cu restricții in zone de protecție, instituții publie aferente zonelor rezidențiale, servicii profesionale, sociale, comerț, activitati nepoluante, anexe gospodărești cu regim de inaltime P ;

  • - utilizări interzise ; orice unitati economice poluante si care generează trafic intens, construcții pe parcele care nu indeplinesc condițiile de suprafața minima si front la strada si asigurarea tuturor funcțiunilor aferente funcțiunii dominante, conf. art. 30 din Regulamentul General de Urbanism ;

- POT = 50%


- CUT = 1.50


B-DUL PETROLULUI

  • - terenul este situat in UTR-S-12 ( după care va înaintam o copie xerox)

  • - terenul se incadreaza in zona de impozitare B conf. HCL nr. 202/27.04.2012 prin care se propune modificarea HCL nr. 553/21.12.2011

  • - destinația stabilita prin planurile urbanistice actuale ;

> IS - zona pentru instituții publice, servicii si funcțiuni de interes general

-IScx- subzona construcții complexe

  • - funcțiunea dominanta - instituții publice de interes general cu funcțiuni complexe compusa din ; instituții publice de interes general, cu regim mixt de inaltime, instituții publice aferente zonelor de locuit

  • - funcțiuni complementare; activitati productive nepoluante, cai de circulație pietonala, spatii verzi, scuaruri;

  • - utilizări permise ; locuințe in bloc cu regim mixt de inaltime, servicii profesionale, sociale, comerț, turism, parcari publice si aferente funcțiunilor admise





~ utilizări interzise ; orice unitati economice poluante si care generează ijjaffg intșh'i^â parcele care nu îndeplinesc condițiile de suprafața minima si front la strada si asigurare^tu't'urpr'funcțt. aferente funcțiunii dominante, amenajari provizorii sau instalări de chioșcuri pe domeniul pisfyic1 2?,

- regim de aliniere - 10.50ml din ax str. Țintea;

- POT = 50%

-CUT= 1.50

STR. GH.GR.CANTACUZINO


  • - terenul este situat in UTR-V-1 (după care va înaintam o copie xerox)

  • - terenul se incadreaza in zona de impozitare B conf. HCL nr. 202/27.04.2012 prin care se propune modificarea HCL nr. 553/21.12.2011

  • - destinația stabilita prin planurile urbanistice actuale ;

I - zona unitati industriale

In -subzona unitati industriale nepoluante

  • - funcțiunea dominanta ;zona pentru unitati industriale

  • - funcțiuni complementare; zone verzi de protecție, servicii complexe, cai de comunicație, parcari publice

  • - utilizări permise ; activitati industrialenepoluante, depozite si anexe industriale, servicii pentru activitati industriale, spatii verzi, plantații de protecție, circulații, parcari

  • - utilizări interzise ; locuințe si instituții publie,construcții pe parcele care nu îndeplinesc condițiile de suprafața minima si front la strada.

  • - POT = 60%

  • - CUT = 1.50

Punctul de vedere al SERVICIULUI DE DEZVOLTARE URBANA SI METROPOLITANA este general si orientativ bazat pe documentațiile de urbanism, cu respectarea reglementarilor urbanistice enumerate mai sus.


DIRECTOR ADJUNCT L DUMITRU



SERVICIUL DE DEZVOLTARE URBANA SI METROPOLITANA întocmit, Vasilica Jarnea





MUNICIPIUL PLOIEȘTI

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

B-dul Republicii nr. 2

100008 - Ploiești

TEL: 0244 / 516699 ; 0244 / 515982

FAX: 0244 / 513829




nr. 307073/ SAC92/01.



- DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU

SERVICIUL VALORIFICARE PATRIMONIU, CONTRACTE


Spre stiintaTTrtR&GIlA^EGIONALA CENTRU DE DISTRIBUȚIE

PUNCT DE LUCRUPLOIE^TP^eME-^EROTECTIE CATODICA

COM BLEJOI, SAT BLEJOI, NR. 956


Urmare a adresei dumneavoastră nr. 58/25.10.2012, inregistrata la Direcția Generala de Dezvoltare Urbana cu nr. 307703/25.10.2012, prin care ne solicitați punctul de vedere privind amplasarea instalațiilor de protecție catodica in trei locații din Ploiești, va comunicam următoarele:


- pentru amplasamentele situate in Ploiești str. Gheorghe Grigore Cantacuzino, zona Coca Cola, str. Petrolului ( in curtea Grupului Școlar Industrial „1Mai”) si str. Gândului ( la limita proprietăților nr. 6 si nr. 8), au fost emise Certificatele de Urbanism nr. 987/27.07.2012, 990/24.07.2012, respectiv 989/27.07.2012. in care sunt menționate informațiile privind regimul juridic, economic si tehnic privind amplasarea acestor instalații;

- pentru amplasamentul situat in str. Gheorghe Grigore Cantacuzino, facem precizarea ca Regulamentul local de Urbanism, menționează la cap. 14.2- Utilizare funcționala, art. 5 Utilizări permise cu condiții: „pentru protecție rețele, conform norme specifice deținător, dar nu mai mici de 50 m de-a lungul cailor de circulație magistrale”.

Având in vedere cele de mai sus precum si avizele si acordurile favorabile obținute de la Agenția pentru Protecția Mediului, Serviciul de Gospodărire Urbana, Grupul Școlar Industrial „1 Mai”, anexate la adresa dumneavoastră, va comunicam ca suntem de acord cu amplasarea Instalațiilor de protecție catodica cu injecție de curent si branșament electric pentru cele trei locații solicitate, cu respectarea condițiilor din avizele menționate.

Cu stima,









PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PLOIEȘTI DIRECȚIA GENERALA DE DEZVOLTARE URBANA

Str. St Greceanu nr. 11 bloc K8 100166 2 4 AUG.                                   tel/fax: 0244 596128

www.ploiesti.ro


Către

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU

SERVICIUL VALORIFICARE PATRIMONIU, CONTRACTE

Referitor la adresele dumneavoastră nr. 500/2012 ; 506/2012 si cu nr. 304952/24.07.2012 ; 305029/26.07.2012, înregistrate la DGDU, prin care solicitați'Sa^za comunicam punctul de vedere pentru amplasarea unor statii de protecție catolica in scopul stopării efectului coroziv al solului asupra conductelor metalice de gaze naturale îngropate in Ploiești, str. Gh. Gr. Cantacuzino in spațiul verde din fata sediului SC Coca \ \ Cola ( cap traseu 202), str. Gândului pe spațiul verde de pe partea dreapta a str. Gândului la limita proprietăților cu nr. 6 si 8 si B-dul Petrolului nr. 16 ( amplasamentul conf. schiței anexa este pe str. Țintea ), va comunicam următoarele:

Conform Planului Urbanistic General al municipiului Ploiești aprobat prin Hotararea nr. 209/1999 a Consiliului Local al municipiului Ploiești, amplasamentele enumerate mai sus sunt pe terenuri aflate in intravilan municipiului Ploiești.

Prin adresa nr. 420/16.07.2012, Seviciul Inventariere si Evidenta Bunuri din Domeniul Public si Privat,a stabilit regimul juridic al acestor terenuri ( adresa înaintata de dumneavoastră).

Reglementările urbanistice au fost transmise prin adresa nr. 304256/2012.

Punctul de vedere al SERVICIULUI DE DEZVOLTARE URBANA SI METROPOLITANA ;

- pentru str. GÂNDULUI - se poate amplasa statia de protecție catolica in scopul stopării efectului coroziv al solului asupra conductelor metalice de gaze naturale îngropate ;

- pentru str. Gh. Gr. Cantacuzino in spațiul verde din fata sediului SC Coca Cola ( cap traseu 202) - nu se poate amplasa statia de protecție catolica in scopul stopării efectului coroziv al solului asupra conductelor metalice de gaze naturale îngropate, deoarece este pe spațiul verde ( conf. adresei nr. 420/16.07.2012 a Seviciuliui Inventariere si Evidenta Bunuri din Domeniul Public si Privat).

Conform Ordonanței de urgență nr. 114/2007 pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 195/2005 privind protecția mediului:

"Art. 71 - (1) Schimbarea destinației terenurilor amenajate ca spații verzi și/sau prevăzute ca atare în documentațiile de urbanism, reducerea suprafețelor acestora ori strămutarea lor este interzisă, indiferent de regimul juridic al acestora.

(2) Actele administrative sau juridice emise ori încheiate cu nerespectarea prevederilor alin. (1) sunt lovite de nulitate absolută."

- pentru B-dul Petrolului nr. 16 - nu se poate amplasa statia de protecție catolica in scopul stopării efectului coroziv al solului asupra conductelor metalice de gaze naturale îngropate, deoarece aplasamentul solicitat se afla situat ( copL-pL^nului anexat) in incinta Liceului Tehnologic 1 Mai, iar in baza Hotărârii nr. 94/2009 Consiliului Local Ploiesfi'^S'dtîfeobil a fost transmis in administrarea Liceului Tehnologic 1 Mai, incheindu-se in acest sens contractul de administrare nr. 10101/2009.




GOF -SX^ez



MWcipiurpr:oWT™î

REG1STRARE 014682"


DIRECȚIA ACHIZIȚII

Șl AFACERI GENERALE


Direcția Achiziții si Afaceri Generale

Serviciul Gestionare Clădiri si Servicii Clienti interni Număr înregistrare............................

Tel : 021/301.21.20 ; 0749/692.107

Fax : 021/301.21.53

Interlocutor: Anca Sadoveanu



Primăria mun.Ploiești- Direcția GeSti.ui Patrimoniu - Serv. Valorifica re Pat Contracte

Bd. Republicii nr.2 , Ploiești

Tel. 0244/595.063

Fax 0244/513.829


București, data 13/08/2012


'   | Stimate Partener,

, ,Ref. : Revenire la adresele nr.1011/06.06.2012 înregistrate la dvs. sub. Nr.10767,10768,10769 14.06.2012 si răspunsul dvs.din 20.06.2012. Urgentare acordare teren in folosința 1 mp/1 SPC in / str. Gândului nr.6 , incinta Grup școlar 1 Mai str. Petrolului si in fata COCA-COLA str.Gh.Gr. Cantacuzino - Ploiești.

In scopul stopării efectului coroziv al solului asupra conductelor metalice G.N. ingropate ( evitandu-se astfel scurgerile accidentale de gaze si urmările nefaste ale acestora), subscrisa SC GDF SUEZ Energy Romania SA cu sediul in București B-dul Marasesti nr.4-6 , va rugam sa urgentați acordarea in folosința gratuita a terenurilor necesare amplasării a 3 Statii de protecție catodica (SPC) pe domeniul public in mun. Ploiești astfel :

1 mp in str.Gandului nr.6 - in spațiul verde la limita de proprietate cu imobilele cu nr. 6 si nr.8 ,

1 mp in incinta Grup școlar 1 Mai str. Petrolului

1 mp in fata COCA COLA, la căpătui liniei troleu 202, str. Gh.Gr. Cantacuzino , conform Memoriilor tehnice si Planurilor de situație depuse.

Menționam ca potrivit Legii Energiei electrice si gazelor naturale Nr.123/10.07.2012, art. 138 , lit. d) "operatorul de distribuție are dreptul sa folosească cu titlu gratuit terenurile proprietate publica locala ocupate de obiectivele sistemului de distribuție, precum si pentru realizarea lucrărilor de execuție, operare, intretinere, si reparații, in condițiile legii"


Instalarea sistemelor de protecție catodica este necesara si obligatorie pentru asigurarea furnizării G.N.in condiții de siguranța , SPC fiind obiective de utilitate publica.

Toate costurile ocazionate de prezenta investiție pentru amplasarea SPC, racordarea la rețeaua de alimentare cu energie electrica si consumul de energie electrica necesar funcționarii SPC vor fi suportate de SC GDF SUEZ Energy Romania SA.

Menționam ca la finalul lucrărilor terenul afectat va fi readus la starea inițiala.

Va mulțumim pentru înțelegere si colaborare.






Primăria mun.Ploiești

Bd. Republicii nr.2 , Plo

Tel. 0244/595.063

Fax 0244/513.829 î MU. i ;                   1

j Înregistrare . * ! L=J.iaz£2  !


București, data


./05/201214 JUN 2012


Ref. : Solicitare acordare 1 mp teren in folosința pt.amplasare instalație de protecție catodica a conductelor G.N. in cartierul Petroliștilor, str. Gândului nr.6


In scopul stopării efectului coroziv al solului asupra conductelor metalice G.N. îngropate ( evitandu-se astfel scurgerile accidentale de gaze si urmările nefaste ale acestora), subscrisa SC GDF SUEZ Energy Romania SA cu sediul in București B-dul Marasesti nr.4-6 , va rugam sa ne acordați in folosința 1 mp teren necesar pentru a amplasa o Statie de protecție catodica (SPC) in mun. Ploiești, str.Gandului nr.6 - in spațiul verde la limita de proprietate cu imobilele cu nr. 6 si nr.8 , conform Memoriului tehnic si Planului de situație anexate.

Instalarea sistemelor de protecție catodica este necesara si obligatorie pentru asigurarea furnizării G.N.in condiții de siguranța , SPC fiind obiective de utilitate publica.

Toate costurile ocazionate de prezenta investiție pentru amplasarea SPC, racordarea la rețeaua de alimentare cu energie electrica si consumul de energie electrica necesar funcționarii SPC vor fi suportate de SC GDF SUEZ Energy Romania SA.

Menționam ca la finalul lucrărilor terenul afectat va fi readus la starea inițiala.

Va mulțumim pentru înțelegere si colaborare.



S.C. GDF SUEZ Energy România SA

Sediu social: Bd. Mărâșești nr. 4-6, Sector 4, București. 040254

J40/5447/2000, CUI: RO 13093222, Capital social: 177.323.240 lei, Operator de date CP 5167

Telefon: 021.301.20.00

www.gdfsuez.ro


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

COMISIA DE SPECIALITA TE NR. 1

COMISIA DE BUGET FINANȚE, CONTROL, ADMINISTRA

PUBLIC ȘI PRIVAT, STUDII, STRATEGII ȘI PROGNOZE


RAPORT

Comisia a luat in discuții proiectul de hotărâre privind concesionarea directă a unui teren în suprafață de 1 mp către SC GDF SUEZ Energy Romania SA în vederea executării lucrărilor de „Amplasare stație de protecție catodică pe locația,, str. Gândului, din Municipiul Ploiești, județul Prahova

si a emis:


SECRETAR,

Sanda Dragulea



Data:     / 3 \o Ztol7)

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

COMISIA DE SPECIALITA TE NR. 2


COMISIA PENTRU VALORIFICAREA PATRIMONIULUI, POPULAȚIE, COMERȚ, TURISM, AGRICULTURĂ ȘIPROMO COMERCIALE

RAPORT

Comisia a luat în discuții proiectul de hotărâre privind concesionarea directă a unui teren în suprafață de 1 mp către SC GDF SUEZ Energy Romania SA în vederea executării lucrărilor de „Amplasare stație de protecție catodică pe locația,, str. Gândului, din Municipiul Ploiești, județul Prahova și a emis:



SECRETAR, Cristian Mihai Ganea


Data:   c !O J.


1

1 I Jarnea Vasilica

2

18.07.2012/2 e