Hotărârea nr. 407/2019

Hotararea Consiliului Local nr. 407

MUNICIPIUL CRAIOVA
CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.407

privind însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prețului de pornire al negocierii vânzării apartamentului proprietate privată a municipiului Craiova, situat în str.I.D.Sârbu, nr.14, bl.13, ap.19

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de 26.09.2019;

Având în vedere referatul de aprobare nr.152375/2019, raportul nr.152760/2019 al Direcției Patrimoniu și raportul de avizare nr.155605/2019 al Direcției Juridice, Asistență de Specialitate și Contencios Administrativ prin care se propune însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prețului de pornire al negocierii vânzării apartamentului proprietate privată a municipiului Craiova, situat în str.I.D.Sârbu, nr.14, bl.13, ap.19 și avizele nr.303/2019 al Comisiei I-Buget Finanțe, Studii, Prognoze și Administrarea domeniului și nr.305/2019 al Comisiei V-Juridică, Administrație Publică și Drepturi Cetățenești;

În conformitate cu prevederile art.1650 din Codul Civil și art.108 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.95/2008 referitoare la vânzarea cu plata prețului în rate a unor locuințe proprietate privată a municipiului Craiova;

În temeiul art.129 alin.2 lit. c, art.139 alin.3 lit.g, art.154 alin.1 și art.196 alin.1 lit.a din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. (1) Se aprobă însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prețului de pornire al negocierii apartamentului cu două camere și dependințe, proprietate privată a municipiului Craiova, situat în str.I.D.Sârbu, nr.14, bl.13, ap.19, în cuantum de 93.030 lei, respectiv 19.680 euro, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

(2) Valorile prevăzute la alin.1 din prezenta hotărâre nu includ TVA.

Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală și Direcția Patrimoniu vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ        CONTRASEMNEAZĂ,
SECRETAR GENERAL, Gheorghe NEDELESCU            Nicoleta MIULESCU

Nr. A.E.C. 98/30.08.2019

APARTAMENT, CARTIERUL EROILOR

STR. I. O. SARBU, NR. 14, BL. 13, AP.19, ET. 4 APARTINAND DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI CRAIOVA, JUD. DOLJ COMANDA NR. 113040/2019

PROPRIETAR:            MUNICIPIUL CRAIOVA
CLIENT:                 MUNICIPIUL CRAIOVA
UTILIZATOR DESEMNAT:   MUNICIPIUL CRAIOVA

Datele, informațiile si conținutul prezentului raport fiind confidențial, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise ■.unofterti fara acordul scris si prealabil ai S.C, AEC CONSULTING S.R.L. Bacau, ai clientului si utilizatorului desemnat.

CUPRINS

Rezumatul faptelor principale si concluziilor

Declarație de conformitate

CAPITOLUL 1 - TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client................................................................................................................................................................................................

  • 1.2. Utilizatorul desemnat

  • 1.3. Obiectul evaluării

  • 1.4. Scopul evaluării

  • 1.5. Prezentarea echipei de evaluare

  • 1.6. Definirea valorii si data estimării

  • 1.7. Modul de exprimare a valorii

  • 1.8. Drepturile de proprietate evaluate

  • 1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

  • 1.10. Declararea conformității cu SEV

  • 1.11. Materiale si surse de informații utilizate

  • 1.11.1. Informații primite de la proprietar/client

  • 1.11.2. Informații colectate de evaluator

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea către terti

CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare.......................................................................................................................

  • 2.2. Identificarea proprietății si descrierea juridica...................................................................................................................................

  • 2.3. Descrierea zonei de amplasare........................................................................................................................................................

  • 2.3.1. Descrirea imobilului................................................................................................................................................................

  • 2.4. Studiul pieței, definirea pieței si subpietei.........................................................................................................................................

  • 2.5. Analiza pieței imobiliare din Romania...............................................................................................................................................

  • 2.6. Aspecte economice ale municipiul Craiova........................................................................................................................................

  • 2.7. Piața imobiliara in municipiul Craiova...............................................................................................................................................

  • 2.8. Piața specifica. Analiza cerererii, ofertei si echilibrul pieței.................................................................................................................

  • 2.8.1. Analiza cererii..............................................................................................................................................................................

  • 2.8.2. Analiza ofertei.............................................................................................................................................................................

  • 2.8.3. Echilibrul pieței............................................................................................................................................................................

CAPITOLUL 3 - ANALIZA DATELOR SI CONCUZIILE

  • 3.1. Cea mai buna utilizare....................................................................................................................................................................

  • 3.2. Modul de abordare a valorii........................................................................................................................................................

    • 3.2.1. Abordarea prin piața................................................................................................................................................................

    • 3.2.2. Abordarea prin venit................................................................................................................................................................

CAPITOLUL 4 - ESTIMAREA VALORII FINALE........................................................................................................................

CAPITOLUL 5 - ANEXE (ACTELE EVALUĂRII).........................................................................................................................

8

8

9

10

11

12

  • 13

  • 14

  • 15

15

17

  • 19

  • 20

21

21

29

  • 31

  • 32


REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI CONCLUZIILOR

Subiectul evaluat:

Apartament doua camere si dependințe, situat in municipiul Craiova, jud. Dolj, pe str. I.D. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr. 14, bl. 13, ap. 19, et; 4, in suprafața totala de 28,96 mp, apartinand domeniului privat al Municipiului Craiova, compus din:

  • •  doua camere in suprafața de 21,38 mp (11,93 mp dormitor 1 si 9,45 mp dormitor 2);

  • •   dependințe in suprafața untila totala de 7,58 mp (bucătărie 3,08 mp, baie 2,35 mp si balcon 2,15 mp).

Scopul evaluării:

Estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare menționate mai sus, in vederea stabilirii prețului de pornire al negocierii directe către Dna. Burtea Aurica.

Utilizarea propusa pentru evaluarea solicitata:

Vanzarea prin negociere directa.

Utilizatorul desemnat:

Municipiul Craiova, cu sediul in Craiova, str. A.I. Cuza nr. 7, cod 200585, jud. Dolj, cod fiscal 4417214.

Instrucțiunile evaluării:

Conform contractului de servicii nr. 81506/03.05.2019 si in conformitate cu cerințele caietului de sarcini.

Data evaluării:

13.08.2019

Curs valutar de referința BNR:

4,7270 lei/euro

la data evaluării

Rezultatele evaluării:

Apartament, str. I.D. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr. 14, bl. 13, ap. 19, et. 4, in suprafața totala de 28,96 mp

Valoarea de piața apartament:

93.030 lei (3.212 lei/mp)

19.680 euro (680 euro/mp Au)

A.E.C. CONSULTING S.R.L. \

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR.

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evâluatora^utorizat, membru titular ANEVAR Director general

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, in calitate de Director general, declara ca evaluarea a fost făcută in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR - SEV 2018 si confirma ca:

  • •   prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte si reflecta cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

  • •   analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale prezentate in acest raport.

  • •   evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspective in activele care fac obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate; el oferă o evaluare obiectiva si imparțiala.

  • •   după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

  • •   remunerarea evaluatorului nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

  • •   acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altor personae care au interese legate de utilizatorul desemnat.

  • •   in deplina cunoștința de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR si cu cerințele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat.

  • •   prezentul raport poate fi experizat si verificat, in conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 -Verificarea evaluării.

  • •   evaluatorul este membru titular ANEVAR si a îndeplinit programul de pregătire profesionala continua;

  • •   evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala semnificativa din partea niciunei persone;

  • •   evaluatorul a efectuat o inspecție personala a proprietăților.

A.E.C. CONSULTING S.R.L. MEMBRU CORPORATIV ANEVAI

torizat, membru titular ANEVAR


Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - E Director general

■ , - ■ .

i                       ■ S:;i:

■     - •                    x'TșȘ/

■ OoîpM'"'

CAPITOLUL 1. TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client: MUNICIPIUL CRAIOVA

  • 1.2. Utilizatorul desemnat: MUNICIPIUL CRAIOVA

Evaluatorul isi asuma răspunderea doar fata de clientul lucrării care este si utilizatorul desemnat.

JL3._._Obiectul_eyaluarii                              __ ___

Apartament doua camere, semidecomandat, situat in municipiul Craiova, pe str. I.D. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr. 14, bl. 13, ap. 19, et. 4, jud. Dolj, in suprafața totala de 28,96 mp, apartinand domeniului privat al Municipiului Craiova, compus din:

  • •  doua camere in suprafața de 21,38 mp (11,93 mp dormitor 1 si 9,45 mp dormitor 2);

  • •   dependințe in suprafața untila totala de 7,58 mp (bucătărie 3,08 mp, baie 2,35 mp si balcon 2,15 mp).

  • 1.4. Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piața a proprietăților imobiliare menționate mai sus in vederea stabilirii prețului de pornire al negocierii directe către Dna Burtea Aurica.

  • 1.5. Prezentarea echipei de evaluare

Raportul de evaluare a fost intocmit de S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin:

  • •   Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 10283.

  • •   Evaluator autorizat, ec. Victor Sergiu Romedea, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 18571.

  • 1.6.  Definirea valorii si data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare si cea de schimb in contextul general al pieței.

■ Conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general): „Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, intre un cumpărător hotarat și un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent și fara constrângere."

Data estimării valorii este 13.08.2019.

  • 1.7. Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportata in lei, in condițiile unei plăti integrale cash. Pentru elementele de calcul ce au la baza estimări in valuta, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 13.08.2019, respectiv: 1 euro = 4,7270 lei.

  • 1.8. Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozițiilor legale.

Conform declarației proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor menționate mai sus, este deplin si aparține Municipiului Craiova. Aceste informații au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul neverificand autenticitatea actelor juridice puse la dispoziție de proprietar.

Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta conferă titularului sau toate cele trei atribute: posesia - de a stapani, folosința - de a-l folosi si de a-i culege foloasele materiale, dispoziția - de a dispune de bun.

Din informațiile date de proprietar, nu exista niciuna dintre cele trei limitării ale exercitări dreptului de proprietate: legale, judiciare si conventionale.In cazul de fața forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitărilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plăti impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept și de reversiune (dreptul succesoral al statului). Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse la dispoziție de către proprietar copie după HCL 95/2008. Expertul evaluator nu a avut la dispoziție alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare supusa evaluării. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente in original pentru proprietatea evaluata.

Având in vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu iși asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a veridicității actelor de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.

  • 1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in condițiile in care situațiile la care se face referire in cele ce urmeaza nu generează restricții in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al căror impact este expres menționat ca a fost luat in considerare. Daca cel puțin una din ipotezele menționate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata.

  • •  evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către Direcția Patrimoniu, Serviciul Patrimoniu al Consiliului Local al Municipiului Craiova, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

  • •  locația indicata si limitele proprietății indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara pentru a măsură si garanta ca locația si limitele proprietății, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate;

  • •  informațiile solicitate si luate in considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fara ca acestea sa ofere o garanție asupra preciziei lor;

  • •  evaluatorul a obtinut informații, estimări si opinii, ce au fost evidențiate in raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

  • •  se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

  • •  se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementările locale si republicane privind mediul înconjurător, reglementările si restricttiile urbanistice, cu excepția neconcordantelor ce ar fi expuse in prezentul raport;

  • •  se presupune ca toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționarii sunt sau pot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate in considerare in prezentul raport;

  • •  se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, structurii construcției, evaluatorul neasumandu-si nici o responsabilitate pentru asemenea situații;

  • •  se presupune ca utilizarea proprietății corespunde granițelor si nu exista nici o servitute in afara celor descriese in raport;

  • •  din informațiile deținute de către evaluator si din discuțiile purtate cu clientul, nu exista niciun indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afecteaza valoarea proprietăților analizate sau proprietăților vecine. Nu am avut cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile in cauza).

  • •  nu se dețin informații cu privire la existenta unor materiale periculoase in cadrul proprietății evaluate; evaluatorul nu are calitatea, calificarea si nici obligația de a depista astfel de substanțe;

  • •  estimarea valorilor din acest raport a avut in vedere proprietatea in întregime si orice divizare in elemente sau drepturi parțiale va anula aceasta evaluare;

  • •  previziunile sau estimările conținute in raport s-au făcut in condițiile actuale ale pietii;

  • •  se considera ca proprietatea evaluata se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilitati. Nu au fost efectuatii investigării in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

  • •  evaluatorul nu are cunoștința de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care sa efecteze proprietatea evaluata;

  • •  evaluarea s-a efectuat in condițiile unei vanzari cu plata integrala, cash;

  • •  evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța in legătură cu proprietățile evaluate, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

  • •  prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus in nici un document si nu poate fi publicat sub nici o forma, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;

  • •  acest raport de evaluare este confidențial atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul menționat in cadrul capitolului si evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate daca acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

  • •  previziunile, proiecțiile si estimările conținute aici se bazeaza pe condițiile curente de pe piața, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

Ipoteze speciale

  • •  La solicitarea clientului evaluarea apartamentului s-a făcut in ipoteza existentei unor finisaje inferioare, degradate, fiind necesara renovarea integrala a imobilului si o igienizare, aceasta fiind starea apartamentului la data închirierii. Finisajele realizate de către chiriaș nu au fost luate in calcul;

  • •  Evaluatorul nu a avut acces in interiorul imobilului, chiriașul fiind plecat din tara pentru o perioada mai lunga;

  • •  Evaluatorul nu a avut la dispozite documentație cadastrala, suprafața utilia a apartamentului fiind preluata din

contractul de închiriere nr. 4512/17.10.2006, prezentat de proprietar;___      ___ ___

  • •  identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispoziție de proprietarul imobilului;

  • •  documentele prezentate sunt considerate veridice fara ca evaluatorul sa poata certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare avand doar scop informativ;

  • •  evaluatorul nu isi asuma răspunderea pentru eventualele modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor înscrise in documente sau in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestora sau de la data inspecției si pana la data evaluării;

  • •  evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanța pentru o eventualele informații eronate, false sau incomplete puse la dispoziție de către proprietar/utilizatorul desemnat;

  • •  raportul de evaluare este valabil in condiții economice, fiscale, juridice si politice de la data întocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

  • 1.10. Declararea conformității cu SEV

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate in considerare Standardele de evaluare ANEVAR-SEV 2018, astfel:

  • •  SEV 100 - Cadrul general

  • •   SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

  • •  SEV 102 - Implemantare

  • •  SEV 103 - Raportare

  • •   SEV 104 - Tipuri de valori

  • •   SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

  • •   SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •  Ghid Metodologic de Evaluare GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

  • 1.11. Materiale si surse de informații utilizate

Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat:

  • •   O.G. 24/2011 - Privind unele masuri in domeniul evaluării bunurilor;

  • •   documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare evaluate, care au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare;

  • •   Standarde Internationale de Evaluare si Standarde ANEVAR 2018, respectiv:

o SEV 100 - Cadrul general

o SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

o SEV 102 - Implemantare

o SEV 103 - Raportare

o SEV 104 - Tipuri de valori

o SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

o SEV 232 - Evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de afaceri

o SEV 233 - Investiția imobiliara in curs de construire

o SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •   Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din:

o GME 500 — Determinarea valorii impozabile a unei clădiri

o GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

o GME 620 - Evaluarea bunurilor imobile

  • 1.11.1. Informații primite de la proprietar/dient

Informații certe:

  • ■   elemente si date de identificare ale proprietății evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

  • ■   datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate - acte de intrare in posesie, alte documente (suprafețele pentru imobil au fost preluate din respectivele documente);

  • ■   scopul evaluării.

Responsabilitatea pentru aceste informații revin integral proprietarului/clientului.

Informații pe care se bazeaza concluzia asupra valorii;

  • ■   elemente de venituri si cheltuieli aferente imobilului evaluat;

  • ■   gradul de utilizare si modul de exploatare al proprietății imobiliare.

Aceste informații au fost asumate de Evaluator in urma comparării cu cele rezultate din cercetarea pieței. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustări.

  • 1.11.2. Informații colectate de evaluator

  • ■   datele descriptive referitoare la proprietatea evaluata;

  • ■   informații despre vecinătăți, despre zona si localitate;

  • ■   date privind piața imobiliara locala, incluzând elemente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu informații de la participanti pe piața specifica si din mass-media de specialitate;

  • ■   date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații si internet;

  • ■   date despre preturi, chirii, neocupare si rate de capitalizare publicate de principalii analiști de piața recunoscuti, alte analize si opinii publicate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a a vut la dispoziție, existând posibilitatea exitentei si a altor informații sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunoștința. Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de încredere, dar nu se asuma nicio resposabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea către terti

Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat si nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terta persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau parțial si nici inclus intr-un document destinat publicității fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricărei referințe sau valori incluse in acest raport de evaluare sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea îndeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost următoarele:

  • •   documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului/proprietarului;

  • •   inspecția bunului imobil supus evaluării si efectuarea materialului fotografic;

  • •   stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;

  • •   selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

  • •   analiza tuturor informațiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

  • •   obținerea de informații asupra valorilor de tranzacționare sau oferta a proprietăților imobiliare similare si a nivelului chiriilor;

  • •   obținerea de informații asupra veniturilor generate de proprietăți imobiliare similare;

  • •   aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

  • •   analiza valorilor obținute prin raționament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informațiilor utilizate;

  • •   estimarea valorii de piața in urma aplicării abordării considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 2.2. Identificarea proprietății si descrierea juridica

Proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului raport de evaluare a fost inspectata la data de 13.08.2019, fiind reprezentata de un apartament cu 2 camere, nedecomandat, cu o suprafața utila totala de 28,96 mp, amplasat in mun. Craiova, pe str. I.D. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr. 14, bl. 13, ap. 19, et. 4, jud. Dolj, format din:

  • •  doua camere in suprafața de 21,38 mp (11,93 mp dormitor 1 si 9,45 mp dormitor 2);

  • •   dependințe in suprafața utila totala de 7,58 mp (bucătărie 3,08 mp, baie 2,35 mp si balcon 2,15 mp).

Zona in care sunt amplasate proprietățile este una mediana.

Utilizatorul lucrării a prezentat, drept documente ce sunt anexate in copie la prezentul raport, următoarele:

  • •   HCL 95/2008 prin care Consiliul Local al Municipiului Craiova aproba vanzarea cu plata prețului in rate, pe o perioada de 20 ani si un avans de 10% a locuințelor proprietate privata a Mun. Craiova;

  • •   Contract de închiriere pentru suprafața cu destinație de locuința nr. 4512/17.10.2006;

  • •   Autorizație de construire nr. 410/20.04.1998.      _____ ________ ________ _______ ____

Prin menționarea documentelor de mai sus, Evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestuia si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

  • 2.3. Descrierea zonei de amplasare

Imobilul, in suprafața de 28,96 mp, este amplasat in zona mediana a mun. Craiova, pe str I.D. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr. 14, bl. 13, ap. 19, et. 4, jud. Dolj, in imediata vecinătate a Parcului National Romanescu. Zona are caracter mixt, respectiv rezidențial si comercial.

Artere importante de circulație in apropriere:

  • •   Auto - str. I.D. Sarbu, Rovinari si Henri Coanda;

  • •   Calitatea rețelelor de transport: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei:

  • •   Imobile rezidențiale si comerciale.

  • •   In zona se afla:

o Rețea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente;

o Unitati comerciale in apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, cu supermarket-uri;

o Unitati de invatamant (mediu) si superior;

o Unitati medicale;

o Instituții de cult;

o  Cu sedii de banei;

Terenul dispune de toate utilitățile edilitare zonei:

  • •   Rețea urbana de energie electrica

  • •  Rețea urbana de apa

  • •  Rețea urbana de gaze

  • •   Rețea urbana de canalizare

  • •   Rețea urbana de telefonie, cablu si internet

  • 2.3.1. Descrierea imobilului

Imobilul in care se afla subiectul evaluat are regimul de inaltime P+4E, fiind situat la etajul 4, avand o suprafața totala de 28,96 mp, compus din 2 camere si dependințe, după cum urmeaza:

  • •  doua camere in suprafața de 21,38 mp (11,93 mp dormitor 1 si 9,45 mp dormitor 2);

  • •   dependințe in suprafața utila totala de 7,58 mp (bucătărie 3,08 mp, baie 2,35 mp si balcon 2,15 mp).

Caracteristici ale imobilului:

  • •  Vechimea peste 45 ani;

  • •   Fundații: din beton armat, continue sub ziduri, plansee din beton armat;

  • •   Structura: zidărie portanta de cărămidă;

  • •   Pereți exteriori si interiori: zidărie;

  • •   Acoperișul: tip terasa din beton armat cu hidroizolatie;

  • •   Spatii de utilizare comuna: casa scării si terenul pe care este construit blocul.

Dotări interioare:

  • •   La solicitarea clientului evaluarea apartamentului s-a făcut in ipoteza existentei unor finisaje inferioare, degradate, fiind necesara renovarea integrala a imobilului si o igienizare, aceasta fiind starea apartamentului la data inchirierii. Finisajele realizate de către chiriaș nu au fost luate in calcul;

  • •   Pardoseli interioare: mozaic, linoleul sau parchet de lemn vechi;

  • •   Finisaje interioare inferioare si degradate, zugrăveli cu var simplu degradate, tamplarie de men cu geam simplu, racord la rețeaua de termoficare a orașului, usi interioare din lemn si usa exterioara lemn (Evaluatorul nu a avut acces in interiorul apartamentului, evaluarea apartamentului s-a făcut in ipoteza existentei unor finisaje inferioare si deterioarate, similare cu cele existente la data inchirierii, conform declarației reprezentantului proprietarului);

  • •   Utilitati: instalație electrica, racord la rețeaua de apa, termoficare si canalizare a orașului.


  • 2.4. Studiul pieței. Definirea pietii si subpietii

Standardul Internațional de Evaluare GN 1 - "Evaluarea proprietății imobiliare" menționează ca: „o piața imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietăți imobiliare. In schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ inelastica si o localizare fixa a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăți imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns la modificările cererii de pe piața."

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează, fiind influențată de multe ori de reglementările guvernamentale și locale. Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj intre cerere și oferta, echilibrul atingandu-se greu și fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, design-ul și tipul proprietății imobiliare, motivațiile și varsta participanților s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

  • •   Piața imobiliara rezidențiala;

  • •   Piața imobiliara comerciala;

  • •   Piața imobiliara industriala;

  • •   Piața imobiliara agricola;

  • •   Piața imobiliara speciala.

Având in vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața activa, caracterizata prin oferta puțin elestica in comparație cu cererea și prețuri in creștere, pentru amplasamente ce oferă utilizări comerciale atractive. In consecința, avem o piața a vânzătorilor, pentru ca aceștia pot obține prețuri mai mari pentru proprietățile disponibile. Se estimează ca dezechilibrul intre cerere și oferta pentru aceasta zona va genera și va susține in continuare un nivel crescut al prețului de vanzare și al chiriilor pentru proprietăți imobiliare. Analizând piața imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma următoarele:

  • •  Pe termen scurt este o piața a vânzătorului, datorita ofertei mici in comparație cu cererea mare de proprietăți in zone atractive, c aracterizata de prețurile relativ mari pe piața;

  • •  Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstră un număr destul de cereri de proprietăți imobiliare, determinat de echilibrarea cererei cu oferta, insa cu un potențial de dezechilibru in sens invers, ca urmare a stagnării a creditului ipotecar, influențat și de o creștere a inflației cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

  • •  din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,

  • •  din punct de vedere al pieței in care concurează proprietatea evaluata.

Analiza de piața aplicata unei proprietăți specifice are o importanța deosebita in procesul de evaluare și nu trebuie confundata cu analiza generala de piața sau cu alte studii similare.

In cazul evaluării proprietății ce face obiectul raportului, analiza de piața arata modul in care interacțiunea dintre cerere și oferta afecteaza valoarea proprietății.

Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului participanților de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate.

Analiza de piața oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății evaluate. Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere și oferta concurențiala de pe piața proprietății evaluate.

Aceasta relație indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curenta. Valoarea de piața a unei proprietăți este in mare măsură determinata de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare.

___2.5. Analiza pieței imobiliare din Romania         ____________

Piața imobiliara din Romania a înregistrat anul trecut cel mai rapid ritm de dezvoltare din ultimii 5-7 ani. Dezvoltatorii și-au intensificat activitatea in toate sectoarele imobiliare, încercând sa fructifice condițiile pozitive ale pieței și cererea in creștere. Stocurile livrate au atins valori record ale ultimilor 5 ani, inregistrandu-se creșteri de 11% pentru piața rezidențiala, +39% pentru stocul nou de centre comerciale, in timp ce suprafața de birouri finalizata in București a fost de 4 ori mai mare fața de 2015. Raportul global EMEA Retail Market Snapshot arata ca la nivel european, așteptările indica o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, ceea ce inseamna vesti bune pentru retaileri. Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de munca, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor in zona de retail fața de 2015 in Uniunea Eropeana și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate in Luxemburg (14%) și Romania (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%). Daniela Popescu explica pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% in ultimul an, iar pe de alta parte, aceasta funcționează ca un catalizator pentru piața. Astfel, retailerii deja prezenti vor sa se extindă in continuare si dezvolta noi concepte pentru a deveni cat mai flexibili si pentru a acoperi atat orașe si centre comerciale mari, cat si orașe si scheme comerciale de dimensiuni mai mici. In plus, rezultatele pozitive din ultimul an au atras atentia retailerilor din regiune observandu-se din ce in ce mai multe nume interesate sa se dezvolte in Romania. Deși piața locala beneficiază de o oferta semnificativa atunci când vine vorba de branduri, nevoia de diversificare este tot mai mare asteptandu-se ca acest trend sa continue pe măsură ce creste si ponderea comerțului online in consumul total. Daca in ultimii ani, impactul tehnologic a început sa se resimtă din ce in ce mai mult și in sectorul de retail, conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorienteaza către plăți și cumpărături online prin intermediul dispozitivelor mobile. In aceste condiții, retailerii trebuie sa iși adapteze oferta pentru a răspunde nevoilor consumatorilor și pentru a accelera vânzările. Potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Colliers International, piața terenurilor va continua sa creasca in acest an si in orașe precum Craiova, considerat unul din orașele poli de dezvoltare.

Piața imobiliara rezidențiala din Romania va funcționa cu doua viteze in acest an, pe fondul accentuării discrepantelor intre mediul urban si cel rural, iar cererea de locuințe in marile orașe va ramane la un nivel ridicat, astfel ca dezvoltatorii vor continua investițiile in construcția de blocuri, preturile urmând tendința de creștere temperata marcata si in 2018.

Piața imobiliara rezidențiala romaneasca este caracterizata, in continuare, de decalajul major dintre cerere si oferta, asta in condițiile in care deficitul de locuințe la nivel național depășește un milion de unitati locative. Preturile relativ mici ale locuințelor in comparație cu alte tari din regiune si apetitul romanilor pentru proprietăți imobiliare vin sa accentueze dezechilibrul dintre cerere si oferta. Potrivit celui mai recent raport de piața realizat de Analize Imobiliare in primul trimestru al anului in curs, proprietățile rezidențiale din Romania s-au apreciat cu 0,8% fața de ultimele trei luni din 2018. Astfel, nivelul actual al prețurilor se situează la un nivel apropiat de cel consemnat la începutul lui 2010, după declinul important consemnat in primii doi ani de recesiune (mai ales in 2008). In ceea ce privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru al patrulea trimestru din 2018, un avans anual de 4,2% atat in Uniunea Europeana, cat și in zona euro. Pentru piața locala, creșterea anuala a fost de 5,3%, corespunzând, astfel, cu cea consemnata de Analize Imobiliare pentru valorile de listare a proprietăților. Dorel Nița, Head of Data and Research in cadrul Imobiliare.ro și Project Manager al Analizelmobiliare.ro afirma ca „Tendința de temperare a ritmului de creștere a prețurilor, identificata de Analize Imobiliare inca din a doua jumătate a anului 2017, s-a menținut și in primul trimestru din 2019.

Prețurile și-au continuat traiectoria ascendenta intr-un ritm și mai redus decât anul trecut, astfel incat diferența anuala a prețurilor proprietăților rezidențiale a ajuns la +4,6%, in condițiile in care, in cele trei luni anterioare, același indicator se situa la o valoare de +5,3%."

In concluzie, cel puțin teoretic, Romania este o piața foarte atractiva pentru investitori și interesul pentru investiții va fi in creștere in 2019, in contextul in care proprietățile imobiliare cu scop investițional vor continua sa se tranzacționeze la prețuri mai mari, reprezentate prin randamente in scădere, sub 8%. Provocarea dezvoltatorilor este de a crea noi oportunități pe o piața care are nevoie de produse imobiliare de calitate și cu risc scăzut.

  • 2.6. Aspecte economico — sociale ale Municipiului Craiova

Craiova este municipiul de reședința al județului Dolj, Oltenia, Romania, format din localitățile componente Craiova (reședința), Facai, Mofleni, Popoveni și Șimnicu de Jos și din satele Cernele, Cernelele de Sus, Izvorul Rece și Rovine. Conform recensământului din anul 2011 orașul avea o populație de 269.506 de locuitori.

Municipiul Craiova este situat in sudul României, pe malul stâng al Jiului, la ieșirea acestuia din regiunea deluroasa, la o altitudine cuprinsa intre 75 și 116 m. Craiova face parte din Campia Romana, mai precis din Campia Olteniei care se întinde intre Dunăre, Olt și podișul Getic, fiind străbătută prin mijloc de Valea Jiului. Orașul este așezat aproximativ in centrul Olteniei, la o distanța de 227 km de București și 68 km de Dunăre. Forma orașului este foarte neregulata, in special spre partea vestica și nordica, iar interiorul orașului, spre deosebire de marginea acestuia, este foarte compact.

Craiova este unul din cele mai mari centre industriale ale României, chiar si in condițiile dificile legate de tranziția la economia de piața. Exista in Craiova un număr important de mari uzine si fabrici orientate spre o producție foarte variata: echipament electrotehnic, locomotive electrice, avioane, tractoare si mașini agricole, autoturisme, confecții textile, îngrășăminte chimice.

Pe raza municipiului Craiova funcționează peste 600 unitati cu amănuntul (din sectorul alimentar, nealimentar, universal, mixt si de alimentație publica) si 10 unitati de cazare cu peste 1000 locuri, din care 7 hoteluri, 2 campinguri, un han si motel.

Populația ocupata a municipiului este de circa 110.000 persoane, iar producția industriala anuala a orașului este de aproximativ 700 miliarde lei.Locuințele existente in municipiul Craiova, de peste 100.000, au o suprafața locuibila totala de 3400 mii mp. Lungimea totala a străzilor din municipiul nostru este de 345 km., din care 230 km sunt modernizate, fiind preocupați permanent de reducerea străzilor nemodernizate. Municipiul Craiova dispune de peste 500 km rețele apa potabila; peste 400 km rețele de canalizare si peste 300 km conducte gaze naturale. Lungimea rețelei de tramvai este de 18,6 km cale dubla, deservita de 49 tramvaie, iar lungimea traseelor pentru autobuze este de 99,4 km, deservite de un parc de 277 autobuze. Rețeaua feroviara deservita de Regionala Craiova are ca punct central municipiul Craiova, iar orașul beneficiază de serviciile unui aeroport.Invatamantul de toate gradele se desfasoara in 174 unitati, in procesul de invatamant fiind cuprinși peste 70.000 de elevi, circa 20.000 de studenti si aproximativ 7.200 copii înscriși in grădinițe.

In orașul Craiova se afla doua instituții de invatamant superior de stat: Universitatea si Universitatea de Medicina cu 16.418 studenti si trei universități particulare cu aproximativ 2300 studenti.

In Craiova se găsesc 4 spitale: Spitalul nr. 1, Spitalul nr. 2 si Spitalul nr. 3 si Spitalul C.F.R.; cu peste 3400 paturi, in aceste spitale funcționând in sectorul public 1172 de medici. Tot aici se găsesc 90 de cabinete medicale unde isi desfasoara activitatea 186 de medici. Spitalul Clinic nr. 1 funcționează intr-o clădire construita in 1967. In incinta spitalului funcționează o biblioteca medicala care are un valoros fond de carte. Viata spirituala a Craiovei se reflecta in activitatea Teatrului National, care a dus faima artei teatrale romanești pe toate meridianele lumii. Alte instituții de cultura care isi desfasoara activitatea in Cetatea Băniei sunt: Opera Romana, Teatrul pentru Copii si Tineret "Colibri", Ansamblul Folcloric "Maria Tanase" si Filarmonica "Oltenia".

Tot in Craiova se afla Muzeul "Olteniei", Palatul Jean Mihail - Muzeul de Arta si Casa Băniei. Vechi centru urbanistic al Olteniei, municipiul Craiova reprezintă un punct de referința pe harta României de azi. Era firesc, așadar, ca orașul care i-a dat tarii si lumii pe Constantin Brancusi, Henri Coanda, Nicolae Titulescu, Gheorghe Titeica - pentru a enumera doar cateva dintre marile personalități care s-au format aici - sa-si regaseasca propria identitate prin ceea ce il definește cu adevarat, dar mai ales prin mentalitatile si oamenii sai. Așezare cu bogate tradiții istorice si culturale, Craiova, orașul de peste Jiu, dispune de un real potențial economic, aflat in plin proces de restructurare. Dar, sa nu uitam, in nici un caz, dificultățile create de punerea in aplicare a reformei societății romanești actuale, acest pas important care trebuie sa conducă la integrarea noastra europeana si euro-atlantica.In orașul Craiova exista rețea de distribuție a apei cu lungime de cca. 391 km., avand diferite diametre cuprinse intre 50 si 800 mm. Execuția acesteia a început in anul 1908.

Materialele din care sunt executate sunt: Otel, fonta, azbociment, premo. Conductele din fonta sunt cele mai vechi, de cca. 100 ani. In marea majoritate a cartierelor exista alimentare cu apa, dar nu exista acoperire totala. Procentul de acoperire este de aproximativ 60%. Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Drumul Apelor, Catargiu, Brestei. Sistemul de canalizare masoara aproximativ 360 km, avand diferite diametre. Principalele materiale utilizate pentru construcție sunt: beton, beton armat, azbociment, bazalt, P.V.C. Construcția sistemului de canalizare a început in anul 191O.Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Brestei, Romanești, Catargiu, si Brestei trebuie prevăzute statii de pompare. Rețeaua de iluminat public a municipiului Craiova masoara aproximativ 440 km., linii electrice aeriene 300 km. Execuția primelor rețele de energie dateaza din anul 1960. Sistemul de distribuție gaze naturale din municipiul Craiova, are o lungime de 530 km, din care 244 km rețea cu durata de exploatare expirata.Rețeaua de distribuție gaze naturale acopra in proporție de 90% zona municipiului Craiova. Cele mai defavorizate cartiere sunt: Șimnic, Popoveni, Braniște, Mofleni, Facai, Drumul Apelor, Bordei. S.C. Distrigaz-Sud Craiova Suporta din fonduri proprii numai inlocuirile de conducte de distribuție



gaze naturale, extinderea rețelei de distribuție in municipiu se realizează din fondurile cetatenilor.(Sursa: http://www.primariacraiova.ro) Craiova, metropola de azi, Bania de ieri - un spațiu european atractiv si competitiv, un puternic centru economic in industria construcțiilor de mașini si electrotehnica, corelat cu un mediu academic puternic tradițional. Orașul Craiova si Zona Metropolitana a Craiovei sunt amplasate in regiunea Oltenia. Astfel, Polul de creștere Craiova deține un rol deosebit de important in ceea ce privește funcțiile sale economice, sociale, universitare si culturale, exercitate pe o arie foarte întinsa. In urma analizei SWOT, s-au identificat direcțiile generale de dezvoltare ale polului de creștere Craiova, corelate cu profilul polului acestuia, orientate către industrie, invatamant si cultura, care sa faca din acesta un spațiu competitiv si atractiv pentru locuitori, vizitatori si investitori. Astfel, profilul polului de creștere Craiova se definește prin următoarele aspecte:

  • •  Important centru economic si industrial, cu un mare potențial economic, rezultat din combinația ramurilor economice tradiționale si a celor inovative (construcții de mașini, energetica, electrotehnica);

  • •   centru universitar, academic si de cercetare cu tradiție, cu accent pe instituțiile educaționale si de cercetare care se axeaza pe profilul industrial si tehnologic specific polului;

  • •   centru cultural — istoric, leagan al tradițiilor si moștenirii istorice, care conferă identitate locala si unicitatea specifica spațiului oltenesc.

  • 2.7. Piața imobiliara in Municipiul Craiova

Al saselea oraș din tara și cel mai important centru urban din Oltenia, Craiova este un important centru universitar, cu mai mult de 20.000 de studenti ce studiază aici peste 120 de specializări - printre cele mai cautate si cu o buna reputație fiind Facultatea de Automatica, Electronica si Computere. "Pontentialul economic al orașului nu este inca exploatat Ia maximum, iar forța de munca are o calificare superioara competitiva si atractiva pentru investitorii din IT&C, outsurcing, aeronautica, dar si experiența semnificativa in profesiile tehnice si industriale din aeronautica sau atomotive", estimează Gijs Klomp, Head of Capital Markets, CBRE Romania. Specialiști de pe piața imobiliara estimează ca la nivel național, in 2019 si 2020, ar urma o stagnare a preturilor, urmata de o scădere semnificativa, analizand indicatori economici care ar conduce la scăderi de preturi pe piața imobiliara. Unul dintre specialiștii de la nivel central estimează o scădere a preturilor cu 20-30% pana in 2021, ca urmare a stagnării economiei, a faptului ca salariile nu vor mai creste in ritmul de anul trecut nici in mediul privat, nici in cel de stat si mai ales a faptului ca pe plan internațional exista temeri pentru o noua recesiune economica in viitorul apropiat. De asemenea, o limitare a programului „Prima Casa" va conduce la scăderea cererii de apartamente, iar procesul inflaționist ar putea stagna cererea de apartamente scumpe, ceea ce ar conduce la o așezare a preturilor in zona imobiliara. Doar ca piața imobiliara din Craiova este atipica. Preturile au explodat, fara sa existe vreun fundament economic, fara ca in Craiova sa fi aparut mari investiții sau sa se fi dezvoltat brusc zona din punct de vedere economic. „Toți acești factori economici pot influenta decisiv piața imobiliara, numai ca piața imobiliara nu urmărește întotdeauna realitățile economice. La Craiova piața imobiliara a urmat trendul creșterii de preturi din tara, fara sa se tina cont de condițiile economice din aceasta zona, care si in acest moment suferă de investiții economice majore. De aceea, supa cum afirma vicepreședintele ARAI se achiziționează la preturile care sunt in tara, insa, in același timp, suntem mai sărăci si suferim atunci când achitam rate la nivelul celor din București, Cluj, Iași, Constanta". De asemenea, specialistul local de pe piața imobiliara estimează o stagnare a preturilor pe piața imobiliara in Craiova in perioada următoare, argumentând ca atunci când vor fi construite si vor începe contractările pentru imobile, cererea nu va fi suficient de mare sa absoarba toate acele construcții, astfel ca datorita concurentei intre dezvoltatori, va fi un impact si asupra preturilor. La ora actuala, raportat la prețul pe metrul patrat, in Craiova, apartamentele vechi se vând cu preturi cuprinse intre 1.100 si 1.200 de euro pe metrul patrat de suprafața utila, iar cele noi ajung la 1.200 - 1.400 de euro pe metrul patrat de suprafața utila.

Stocul de spații de birouri de clasele A si B in Craiova este estimat la 30.000 de mp, chiria pentru spatiile de birouri de clasa A variind intre 10 si 12 euro/mp si intre 6 si 10 euro pentru cele de clasa B, rata de neocupare fiind de aprox. 20%.

Sectorul financiar-bancar local, companiile de outsourcing (BPO), cele din industria auto si de servicii administrative (SSC) urmăresc extinderea activităților, de aceea, cererea lor de spații de birouri din Craiova are cea mai mare pondere.

In concluzie specialiștii in imobiliare estimează ca prețurile au crescut prea rapid si fara fundamente economice prea solide și ca de acum încolo mai este foarte puțin loc de creștere pe piața imobiliara in condițiile in care in Oltenia nu exista creștere economica sustenabila, nu exista investiții majore.

  • 2.8. Piața specifica. Analiza cererii, ofertei si echilibrul pieței

  • 2.8.1. Analiza cererii

Analiza cererii s-a bazat pe recunoașterea utilizatorilor potențiali. Parametrii decisivi în previzionarea cererii îi reprezintă: puterea de cumpărare a populației (care a condus la reducerea consumului din cauza diminuării numărului de locuri de muncă și a salariilor), scăzută la data evaluării datorită conjuncturii economice defavorabile, dar și blocajul creditelor bancare, fiscalitatea crescută ce descurajează inițiativa privată, precum și riscul de faliment provocat de întârzierea plăților guvernamentale către întreprinzătorii privați mari. Pe site-urile de specialitate au fost găsite anunțuri cu cereri de cumpărare de proprietăți de tip rezidențial, însă acestea sunt mult sub piață, prin aceste_anurițurLunnărkidu-s_e subestimări alej/alorii de piață și încercări clare de speculă (efectuată de speculanții imobiliari). Preturile de tranzacționare ale locuințelor sunt rezultatul negocierilor încheiate intre cumpărători si vânzători. De aceea, preturile cresc atunci când cererea de locuințe creste mai puternic, mai repede decât oferta de locuințe. Si invers, preturile scad atunci când cererea de locuințe creste mai incet decât creste oferta de locuințe.

Cererea de locuințe depinde de multi factori, atat demografici, cat si financiar - economici. Faptul ca inca mai pleaca romani in străinătate, face ca cererea de locuințe sa scada. Spre deosebire de anul 2016, anul 2017 si 2018 a debutat sub auspicii semnificativ mai favorabile pentru piața imobiliară, ce vor continua si in anul 2019. Activitatea de tranzacționare a fost susținută, încă de la început, de două măsuri importante: elaborarea unei strategii pe termen mediu pentru derularea programului Prima Casă, pe de o parte și decizia băncilor de a reveni la avansuri mai favorabile pentru ipotecarele standard (după majorările provocate de intrarea în vigoare a legii dării în plată). în acest context, datele preliminare din piață relevă un apetit (neașteptat de) crescut pentru achizițiile de locuințe în rândul românilor. Pe segmentul Prima Casă, reprezentanții statutului semnalează un nivel-record al cererii, programul ajungând să depășească pragul de 200.000 de garanții acordate. „Anul 2017 se distinge prin concentrarea solicitărilor de garantare pe o perioadă mai scurtă de timp față de anii anteriori, ceea ce a influențat fluxul operațional zilnic într-o măsură semnificativă: înregistrăm un număr de peste 7.000 de dosare aflate în diferite stadii de analiză, iar numărul de noi solicitări pe care le înregistrăm, zilnic, depășește 500. Acest lucru reprezintă o provocare pentru echipa FNGCIMM, care face eforturi însemnate pentru soluționarea cererilor în cel mai scurt timp", explică oficialii Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru întreprinderi Mici și Mijlocii. în acest context, jucătorii din piața imobiliară sunt de părere că în funcționarea programului guvernamental pot apărea noi sincope din cauza lipsei de fonduri. „Pe baza datelor din piață, estimăm că fondurile disponibile pentru finanțări prin intermediul programului Prima Casă vor fi epuizate cu mult înainte de sfârșitul anului", subliniază oficialii Coldwell Banker România într-un raport de piață realizat recent. Oficialii FNGCIMM punctează însă: „îi asigurăm pe potențialii beneficiari că, în această perioadă, există suficiente fonduri pentru emiterea garanțiilor aferente dosarelor aprobate de către finanțatori".

O intensificare a activității de tranzacționare nu se resimte însă doar pe segmentul locuințelor mai ieftine, de până la 60.000 de euro, ce s-ar încadra în condițiile impuse de programul guvernamental. Astfel, compania de consultanță Premier Estate Management a consemnat o creștere de 85% a numărului de tranzacții încheiate în primele patru luni din 2017 față de perioada similară a anului trecut, valoarea cumulată a proprietăților vândute depășind 20 de milioane de euro. „Creșterea a fost determinată de dinamica mare a pieței rezidențiale, care atrage mulți cumpărători, dar și de extinderea serviciilor de reprezentare și consultanță de business încă de la fază de proiect pe care Premier Estate Management le oferă", explică oficialii companiei. Analiza cererii s-a bazat pe recunoașterea utilizatorilor potențiali. Cererea pentru apartamente cu doua camere semidecomandate amplasate în blocuri de locuit este asigurata de persoane fizice și societăți cu activitate comercială îndeosebi pentru spațiile situate la parterul blocurilor în vederea transformării acestora în spații comerciale sau birouri, insa aceasta cerere este relativ scăzută ca urmare a reducerii locurilor de munca din oraș, numărul societăților industriale scazand senmnificativ si implicit diminuandu-se si puterea de cumpărare a populației, la acestea adaugandu-se si reducerea ereditarii bancare. Cele mai solicitate apartamente cu doua camere semidecomandate au suprafețe de circa 40 -? 60 mp, atât la vânzare cât și la închiriere.

In zona subiectului circa 10% din spațiile rezidențiale, in special cele de la parter sunt exploatate de proprietari prin închiriere (cabinete medicale, spatii comerciale).

Și în cazul închirierii, cererea a fost constanta în ultima perioadă, durata de expunere la piață a fost de 2-3 luni, iar tarifele de închiriere au fost constanta.

în cazul apartamentului analizat, cererea la vânzare, dar și cererea la închiriere, este la media municipiului Craiova, din cauza amplasamentului bun dar si a apropierii de spatii comerciale, scoli, parcuri, etc. Din această cauză și gradul de ocupare a spațiilor rezidențiale în zonă este destul de ridicat, apropiat de 90%.

Deși piața imobiliara autohtona a început anul cu un avant, atat din perspectiva proiectelor care se dezvolta, cat si a apetitului de achiziție a romanilor, exista amenințări ca aceasta se afla sub un cod galben, data de presiunea scumpirilor, a creșterii puternice a ROBOR, a aprecierii euro fata de leu, dar si a majorării costurilor de construcție. Piața imobiliara rezidențiala din Romania va funcționa cu doua viteze in 2019, un an plin de provocări, pe fondul accentuării discrepantelor intre mediul urban si cel rural. Piața imobiliara romaneasca va fi

caracterizata, in continuare, de un decalaj major dintre cerere si oferta, in condițiile in care deficitul in special de locuințe, la nivel național, este de peste 1 milion de unitati locative. Tot mai multi investitori imobiliari romani si străini privesc provincia cu interes si anunța proiecte de zeci sau chiar sute de milioane de euro, care ar urma sa schimbe la fata orașe mari din tara, precum Timișoara, Brașov sau Craiova. Mai mult, in condițiile in care marile centre urbane din provincie devin din ce in ce mai aglomerate, iar infrastructura pare sa nu tina pasul cu dezvoltarea orașelor, marii dezvoltatori au început sa parieze in ultima vreme pe proiecte care aduc in același loc birourile, magazinele si locuințele.                          _______ _________ _____

Proiectele mixte sau multifuncționale - care combina birouri, rezidențial si retail - nu sunt o noutate pentru Romania, prima astfel de investiție fiind inaugurata in urma cu cinci ani la Iași, unde omul de afaceri Iulian Dascalu a ridicat, in urma unei investiții de 265 milioane de euro, Palas Iași, care include un centru comercial, o strada de retail, birouri, restaurante si cafenele, spatii verzi, hotel si săli de evenimente. Chiar daca, intre timp si in București au fost anunțate cateva astfel de proiecte mixte, printre care Timpuri Noi Square al suedezilor de la Vastint, care va include birouri, rezidențial si retail, sau Iride City al austriecilor de la Immofinanz, care va avea cuprinse, similar, toate cele trei funcțiuni, nici provincia nu sta mai prejos când vine vorba de asemenea investiții. Cel mai recent proiect mixt anuntat va fi dezvoltat la Craiova, unde grupul imobiliar francez Catinvest vrea sa construiască langa mall-ul existent, Electroputere Parc, pe care l-a achiziționat anul trecut, o noua clădire cu spatii de retail, dar si de birouri. In ansamblu, grupul va investi 70 de milioane de euro pana la finalul anului 2018 in aceasta clădire, ce va avea 15.000 de metri patrati de birouri de clasa A, 12.000 de metri patrati de spatii comerciale si 700 de locuri de parcare subterane, precum si in procesul de extindere a singurului mall din Craiova, cu inca 9.200 de metri patrati. „Electroputere Parc este o locație extraordinara, cu potențial uriaș de dezvoltare, fiind printre putinele centre comerciale, daca nu chiar singurul din provincie, cu o poziționare atat de buna, chiar in oraș, oferind acces rapid si facil cumpărătorilor la o zona foarte mare de shopping. Extinderea centrului si dezvoltarea unei noi clădiri reprezintă, astfel, o mișcare fireasca, parte din strategia ampla de investiții a Catinvest in extinderea spatiilor comerciale din portofoliu, pentru a putea oferi oamenilor mai multe opțiuni de shopping si divertisment", a declarat Bertrand Catteau, președintele grupului Catinvest. Lucrările de extindere a spatiilor comerciale Electroputere Parc cu o suprafața inchiriabila bruta (GLA - gross leasable area) de 9.200 de metri patrati de magazine, cinema si spatii de divertisment sunt deja in desfășurare, iar inaugurarea este planificata pentru primul semestru din 2018. Noua aripa va găzdui branduri de fashion din grupul LLP (Reserved, House, Sinsay si Cropp), care se vor alatura astfel brandurilor existente precum Zara, H8iM, LC Waikiki, Berska, Pull&Bear, C&A, Stradivarius, New Yorker, US Polo, Kenvelo, Orsay sau Tom Tailor, transformând Electroputere in destinația cea mai mare de shopping din Craiova si din Dolj.La etaj, clientii Electroputere Parc se vor putea bucura de noi restaurante, terase, magazine, o zona multifuncționala de divertisment (jocuri electronice si de tip arcade, biliard, bowling, bar cu tematica sportiva etc.), precum si primul cinematograf integral VIP din Romania. Cinematograful va numără 7 săli de cinema echipate cu scaune rabatabile premium si cu cele mai noi tehnologii (proiectoare Christie 4K, sistem de sunet Vive, ecrane 3D Harkness etc.).

Prin aceasta noua investiție, Electroputere Parc imbina cele mai bune experiențe de shopping si divertisment. Totodată, Catinvest a inceput si construcția unei clădiri independente cu spatii mixte. Poziționată intre parcarea principala a centrului comercial Electroputere Parc si Kaufland, noua clădire va include o suprafața inchiriabila bruta de 12.000 de metri patrati de spațiu de retail (intre care se va regăsi si magazinul de mobila Kika), o suprafața inchiriabila bruta de 15.000 de metri patrati de birouri de clasa A pe doua etaje superioare si peste 700 de locuri de parcare subterane. Pe langa faptul ca va oferi mai multe spatii de parcare si va găzdui mai multe branduri, clădirea va conecta supermarketul Kaufland de zona existenta de retail.Inaugurarea clădirii cu spatii mixte este planificata pentru semestrul al doilea din 2018, întreaga zona comerciala a centrului Electroputere Parc urmând sa depaseasca 110.000 de metri patrati. Cele doua proiecte au fost concepute si sunt dezvoltate de Steven Van Den Bossche si Kris Carton, cu finanțarea Catinvest, care deține Electroputere Parc.

Grupul francez de real estate Catinvest, care a achiziționat Electroputere Parc in septembrie 2016, deține si administrează si alte centre comerciale din Europa de Est (galeriile comerciale Carrefour Orhideea si Cora Pantelimon din București, Carrefour TOM din Constanta, Auchan Savoya Park din Budapesta si Tesco Borska Pole din Plzen).

Catinvest activeaza, totodată, pe piața rezidențiala si comerciala din Franța. In total, Catinvest deține si administrează peste 500.000 de metri patrati de spatii in Franța si in Europa de Est. Grupul francez este prezent pe piața din Romania din anul 2003, odata cu achiziția galeriei comerciale Orhideea si, la scurt timp, a galeriei comerciale Esplanada.

Analiștii imobiliari arata ca in următoarea perioada bula de pe piața imobiliara locala care a crescut in ritm alert pe parcursul ultimilor ani se va sparge, insa contextul diferă mult fata de cel din 2008.

Exista cerere pentru închiriere, in zona subiectului peste 50% din spatiile comerciale si rezidențiale sunt exploatate de proprietari prin inchiriere/vanzare. In cazul spațiului rezidențial analizat, cererea la vanzare dar si cererea la închiriere, este buna, din cauza amplasamentelor bune si foarte bune, al apropierii de zonele cu trafic intens si cu vad comercial foarte bun. Din aceasta cauza si gradul de ocupare a spatiilor comerciale in zona este destul de ridicat, apropiat de 90%, spatiile fiind închise doar temporar, in perioada schimbării proprietarului sau chiriașului, ori pentru renovări.

  • 2.8.2. Analiza ofertei

Persoanele fizice care se manifesta ca ofertanti pe piața proprietăților de tip comercial sunt proprietari ce au cumpărat aceste proprietăți in ultimii ani in scopul de a specula creșterea pieței si de a obține profit din revanzarea lor. In general ei au realizat lucrări de reparații si amenajari ale spatiilor comerciale pentru a obține un profit.

Referitor la acest segment al ofertei se impun următoarele comentarii:

  • •   acestea sunt in general construite pentru utilizări specifice comerciale, după tehnologiile anilor '90 - structuri din termopan, cu compartimentări multiple;

  • •   închiderile si tamplaria permit o termoizolare corespunzătoare a spatiilor ceea ce implica costuri relativ scăzute pentru încălzire;

  • •   spatiile comerciale sunt situate in general la parter de blocuri cu posibilități de delimitare independenta si acces individual;

  • •   spatiile comerciale sunt dotate cu utilitati si instalații pentru stingerea incediilor.

Oferta de proprietăți de tip comercial pentru închiriere in Mun. Craiova se manifesta din partea următorilor pârtiei pa nti pe piața :

  • ■   proprietari care dezvolta o afacere in sine din închirierea spatiilor;

  • ■   proprietari care dețin spatii in exces si care le închiriază pentru a-si creste veniturile;

Motivul principal al dezvoltării acestei piețe este nivelul chiriilor practicate pe piața craioveana, nivel care permite recuperarea investiției in achiziționarea si moderizarea acestor spatii intr-un intreval de timp intre 10 4- 15 ani.

Intr-un oraș precum Craiova, in care industria începe sa isi revină, serviciile pot de altfel beneficia de pe acest progress economic pe plan industrial.

Din punct de vedere turistic, Craiova începe sa se remarce tot mai mult, avand multe de oferit turiștilor, iar aeroportul din oraș s-a dezvoltat foarte mult in ultimii ani, cu o creștere constanta a traficului de pasageri. Toate aceste aspecte contribuie la dezvoltarea de afaceri in Municipiul Craiova, piața imobiliara locala oferind multe oferte pentru chirii de spatii rezidențiale, comerciale, de birouri sau chiar spatii industrial sau logistice.

Spatiile industriale sau logistice sunt de obicei la marginea orașului, avand un preț mai degraba modic pe metru patrat, dar avantajul acestor spatii e ca de multe ori acestea au foarte multi metri patrati. O hala industriala de 400 mp, situata la drumul European Craiova - Filiasi, se inchireaza cu prețul de 2,50 EUR pe metru patrat, rezultând astfel un preț de 1.000 euro. Hala este betonata, dispune de birou, toalete, bucătărie, acces autocamion si parcare betonata. De asemenea o hala cu o suprafața de 1000 mp, de pe strada Sarari, fiind compusa din 300 mp de birouri, iar restul de 700 mp reprezentând hala, se inchireaza la prețul de 4 EUR pe metru patrat. Spațiul dispune de o curte betonata de 900 mp, acces TIR si se pretează pentru depozite. Un spațiu comercial, situate in Centrul Vechi al Craiovei se inchireaza la prețul de 3.500 euro pe luna. Spațiul dispune de o suprafața de 500 mp si consta intr-o construcție noua si modern dispusa pe 2 niveluri. Acest spațiu se pretează pentru birouri, clinica medicale, sau cabinete medicale, sau alt gen de spatii comerciale. O clădire de birouri, situata pe strada Milcov si dispusa pe 3 niveluri: parter si 2 etaje, se inchireaza la prețul de 1.500 euro pe luna. Spațiul are o suprafața de 430 mp, avand toalete si bucătărie la fiecare etaj, dar si curte aferenta.

In ceea ce privește spatiile comerciale pentru restaurant sau localuri, piața imobiliara din Craiova are cateva oferte interesante de chirii pentru astfel de spatii. Astfel, un spațiu de 1.500 mp, cu destinație restaurant cu terasa, din zona centurii Craiovei se inchireaza la prețul de 1.200 mp.

O clădire dispusa pe mai multe niveluri, cu interior nerenovat si cu o suprafața de 460 mp, se inchireaza la prețul de 2.800 euro. La parter, imobilul are expunere la 3 străzi, si se preteza cel mai bine pentru un restaurant cu terasa, iar la etaj clădirea poate fii transformata intr-un boutique hotel. Se oferă chiriașului posibilitatea de a renova spațiul după bunul plac. Clădirea este situata in centrul vechi al Craiovei.

Craiova este un oraș in care antreprenoriatul are mult de castigat, iar spatiile industriale sau de depozitare, spatiile de birouri sau spatiile comerciale, oferă cele mai bune condiții pentru desfasurarea in condiții optime a activitatilor economice.

Piața imobiliara din Craiova dispune de foarte multe astfel de spatii, in funcție de cerințele si nevoile celor interesați sa isi deschidă un business in Craiova. Nivelul chiriilor in segmentul spatiilor de retail ar putea creste, in acest an, este de părere Bogdan Marcu, partner Retail Agency, in cadrul Cushman&Wakefield Echinox, cu circa 10% fata de anul trecut, atat in București, cat si in tara, pe fondul livrărilor destul de limitate anunțate pentru perioada următoare si a unei presiuni din partea chiriașilor. Anul trecut, in tara noastra au fost livrate spatii noi de retail, cu o suprafața de aproximativ 70.000 de metri patrati, conform rapoartelor întocmite de Cushman&Wakefield Echinox. Rapoartele citate arata ca, in tara, orașele cu cea mai mare densitate de spatii comerciale raman Suceava (1.167 mp/1.000 de locuitori) si Oradea (926 mp/1.000 de locuitori), in timp ce in orașele primare, cu o populație de peste 250.000 de locuitori, acest indicator variaza intre 380 mp/1.000 de locuitori in Craiova si 694 mp/1.000 de locuitori in Timișoara."In acest context, orașele din Romania in care sunt programate spre livrare noi spatii de retail in decursul acestui an sunt Timișoara, Craiova, Bistrița, Sibiu, Buzău, Satu Mare, Baia Mare, Slobozia, Roman si Focșani, finalizarea unora dintre aceste proiecte fiind condiționată de obținerea autorizațiilor de construire in timp util", mai noteaza rapoartele menționate, in care se mai precizează: "In ciuda faptului ca rata medie de neocupare a centrelor comerciale din București a scăzut pe parcursul anului trecut, de la 4% la 3%, stocul de retail va ramane stabil, punând presiune pe nivelul chiriilor din centrele comerciale dominante, al căror grad de ocupare este aproape de 100%, sau chiar atinge acest prag".

Așadar piața locala de retail in Craiova este intr-o etapa de maturizare si optimizare, in care atat dezvoltatorii, cat si retailerii, analizeaza cu foarte mare atentie orașele si zonele cu potențial de vanzari. Drept urmare, in perioada viitoare vom vedea, in special, extinderi ale unor proiecte performante, care isi vor intari astfel poziția, si proiecte de conveniența in orașe secundare si terțiare neacoperite sau cu o oferta subdimensionata de spatii de retail.

Pentru situația prezentata la data evaluării au fost analizate ofertele de închiriere si de vanzare a spatiilor comerciale, informațiile regăsite in piața fiind diseminate iar intervalul restrâns ținând cont de caracteristicile definitorii, respectiv spatii comerciale in clădiri independente.

In acest context s-a identificat in piața pentru închirieri de spatii rezidențiale in zone centrale si median-centrale, un interval de circa 100 - 250 eur/luna. In baza analizei de piața efectuate si prezentate putem concluziona ca in aria de piața definita, proprietățile similare calitativ cu cea evaluata sunt disponibile in cantitate medie, predominante fiind construcțiile vechi. De asemenea proprietățile concurente cu cea evaluata au un grad de ocupare mediu (proprietăți si chiriași), neexistand proprietăți complet neocupate/neutilizate, existând insa o tendința de conversie spre utilizări alternative, respectiv spatii de birouri si spatii de expunere.

Analiza s-a axat pe datele rezultate din inspectarea zonei, discuții cu proiectanți, agenți imobiliari, dar și prin consultarea anunțurilor publicitare din presa și televiziunea locală. Zona unde se afla situata proprietatea evaluata este o zonă mixta, rezidențială de blocuri de locuințe si comerciala cu spatii comerciale.

Au fost identificare oferte cu proprietăți rezidențiale comparabile:

  • 1.  Craiova, cart. Valea Roșie, zona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 28,00 mp, situat la etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet laminat, cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 35.500 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.

  • 2.  Craiova, cart. Valea Roșie, zona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 32,00 mp, situat la etajul 1 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet si cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 39.000 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.

  • 3.  Craiova, cart. Valea Roșie, zona Profi, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 33,00 mp, situat la etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet si cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 40.000 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.

Costurile de construire, din informațiile culese de la dezvoltatorii imobiliari sunt de circa 750 4- 1500 euro/mp, iar costurile de transformare a apartamentelor în spații comerciale este de circa 150 4- 350 euro/mp.

Preturile apartamentelor variaza in funcție de suprafața utila, respectiv pentru suprafețe de 10 mp valoarea apartamentului variaza cu 1.000 4- 1.200 euro/mp, diferența de etaj intre proprietăți afectând valoarea cu ±1 4-5%, amplasament afectând valoarea cu ±1 4- ±20% si finisajele influențează valoarea proprietății in funcție de tipul acestora (obișnuite, medii si superioare).

Gradul de ocupare a spațiilor rezidențiale este de circa 90%. Chiriile practicate în zonă sunt între 150 4- 250 euro/mp în funcție de amplasament, finisaje, suprafață și îmbunătățiri. Din consultarea anunțurilor publicitare privind spații rezidențiale din această zonă se observă că ofertele de vânzare pentru apartamente situate in blocuri din zona variază între 600 4- 1.500 euro/mp.

  • 2.8.3. Echilibrul pieței

Fata de anii precedenti, 2018 a adus un echilibru in piața imobiliara, care se remarca în principal printr-o încetinire a creșterii prețurilor. Studiul realizat de Re/Max Romania, în colaborare cu Imobiliare.ro, pune in prim-plan cele mai importante provocări ale sectorului imobiliar in 2019, analizand impactul acestora in anul curent. In acest fel, principalii factori care vor influenta dezvoltarea segmentului sunt: indicele ROBOR, programul Prima Casa, evoluția preturilor si tendința de construire. Luând in considerare creșterile din ultimii ani, indicele ROBOR a reprezentat un punct de influenta major in piața imobiliara. In 2018 insa, ROBOR la 3 luni a scăzut la 3,09% la sfârșitul lui noiembrie (fata de 3,31%, la început), in timp ce ROBOR la sase luni a scăzut la 3,36%, (de la 3,49%). Este important de precizat ca dobanda de referința nu se afla intr-un trend ascendent continuu.

Cererea de locuințe a fost in creștere, interesul pentru achiziții din 2018 fiind similar celui din 2017. Ea este confirmata de înmulțirea solicitărilor pentru autorizații de construcții - in primele șapte luni ale anului trecut au fost eliberate 24.950 de autorizații pentru clădiri rezidențiale, in creștere cu 7,6% fata de primele șapte luni ale anului precedent, conform datelor oficiale ale InstitutuluLNationaLde Statistica. Majorarea cererii a determinat si o creștere ușoara a preturilor atat in Capitala cat si in provincie. Cu toate acestea, luând in considerare tendința la nivel național, variațiile prețurilor au fost mult mai scăzute decât in anii precedenti. Aceeași situație poate fi remarcata pe tot parcursul celor 12 luni ale anului 2018, valorile situandu-se sub pragul de 3%, in comparație cu procentul de 10% înregistrat la sfârșitul anului 2017. Un raport realizat de Colliers International Romania arata insa ca noile praguri maxime de îndatorare pentru persoane fizice vor influenta radical cererea de apartamente sau case. Astfel, cei care urmăresc sa achiziționeze o locuința se vor îndrepta in viitor spre imobilele cu preturi scăzute sau medii. Mai mult decât atat, datele raportului evidențiază faptul ca in perioada ianuarie-septembrie 2018 vânzările de apartamente au scăzut cu 13%, in timp ce numărul de case vândute a fost mai redus cu 5%. Aceasta tendința s-ar putea accentua in 2019, anul reprezentând un moment de reevaluare a așteptărilor dezvoltatorilor, băncilor si potențialilor cumpărători. Imposibilitatea unor persoane de a mai accesa credite poate conduce la o extindere a pieței de închirieri, in același timp cu o reducere a cererii pentru achiziția de locuințe noi, in favoarea achizițiilor de imobile vechi. Conform studiilor Fondului Monetar International, programul Prima Casa, cel mai important instrument de finanțare in 2018, ar urma sa fie incetinit, fondurile alocate scazand cu pana la 25%. Aceasta reducere isi va arata rezultatele in puterea de cumpărare, condițiile stricte de creditare ipotecara reprezentând un factor major in 2019.Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodată, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilității economice, activitatea imobiliara răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt. Clientii vor începe sa prefere din ce in ce mai mult blocurile noi, deoarece diferența de preț dintre cele noi si cele vechi reprezintă in cele mai multe cazuri costul renovării. Pentru acest an, tendința principala va ramane achiziția a importante suprafețe de teren atat in scop speculativ, dar si pentru demararea de proiecte noi. La nivelul persoanelor fizice, tendința de migrare de la apartamente de bloc la locuințe unifamiliale se va menține, semnalandu-se o cerere tot mai mare pentru terenurile din zonele rezidențiale, in contextul dezvoltării pieței creditului ipotecar. Astfel, se preconizează o creștere a preturilor in zonele limitrofe Craiovei, dar si in zonele centrale si ultracentrale unde terenurile disponibile sunt de la an la an tot mai puține. La vanzare zonele nu au mai contat atat de mult, pentru ca euforia creșterilor de preturi aproape le-a uniformizat, insa la închiriere, chiria este cea care diferențiază gradul de interes asupra unui cartier sau zone. Din punctul de vedere al chiriilor, nu s-a schimbat prea mult de anul trecut. Nu exista o cerere mai mare, care sa justifice majorări importante de chirii. Alti factori care determina fluctuația preturilor pe piața imobiliara sunt prezentați in continuare. Pentru obținerea de cotatii ale proprietăților imobiliare, publicul s-a bazat in mod tradițional pe ziare, reviste si agenții imobiliare. Din moment ce cumpărătorii si vânzătorii un au un bun acces la preturile de vanzare, ei pot pune un accent pera mare pe prețul cerut, care poate fi frecvent un indicator slab al valorii proprietății. In unele cazuri, prețul cerut este "prețul dorit" de către vânzători, care poate fi mult peste valoarea de piața.

Preturile mari de oferta sunt întâlnite in zonele unde exista puține vanzari similare, nesinguranta cu privire la tendințele valorii proprietăților imobiliare si informații puține despre acestea. Majoritatea reperelor la produse si servicii pe piața imobiliara se exprima in euro. Atat chiriile cat si preturile de vanzare sunt in euro.

Pe de alta parte, când a început deprecierea leului, preturile materialelor de construcții, exprimate in lei, nu s-au diminuat, ci au ramas constante in moneda naționala, deci s-au ieftinit in euro. Pentru ca au scăzut costurile de construcție in euro, se asteapta si o scădere a preturilor.Speculatiile de creștere a preturilor. Pe termen scurt este posibil sa existe o tendința de scădere artificiala a preturilor.

Vânzătorii trebuie sa calculeze daca produsul lor va mai avea succes in cazul in care solicita un preț umflat. Pe termen lung, piața are mecanisme proprii de reglare.

Zona care definește segmentul de piața imobiliara studiat, prin caracteristicile sale, este la un nivel bun de satisfacere a dorințelor calitative ale comerciantilor, insa insuficienta cantitativ, proprietățile oferite fiind in număr limitat. Chiar daca exista cerere pentru proprietăți similare in zona, pe fondul lipsei de lichidități si a ofertei limitate, exista un dezechilibru intre cerere si oferta, in sensul devansării cererii fata de oferta.

Pentru proprietăți comerciale de tipul celei analizate, raportul cerere - oferta este relativ echilibrata, ambele componente ale pieței putând fi considerate la nivelul zonei mediane a Mun. Craiova in stagnare. Din acest motiv consideram faptul ca, proprietatea evaluata este greu vandabila pe o piața in stagnare si afectata in prezent de scumpirea creditului acordat de către banei. Din informațiile deținute de către evaluator, in zona se întâlnește o gama foarte variata (ca raport procentual intre limite) de chirii, in funcție de amplasamentul, dimensiunea,

destinația si utilitatea spațiului, de marimea si poziționarea acestuia, de dotările standard si cele specifice de care dispune, etc. Pentru spatiile de acest tip, rentabilitatea (cuantificata prin potențialul de închiriere, coroborat cu costurile de menținere) este definitorie in formarea preturilor pe piața. Astfel, intervalul chiriilor percepute pentru astfel de spatii, in funcție de dimensiune, grad de finisare, acces, utilitate etc. este de 100,0 4- 250,0 euro/luna pentru magazine si spatii comerciale aferente acestor amplasamente. Având in vedere cele prezentate anterior, piața imobiliara specifica poate fi considerata piața proprietăților comerciale, piața a cărei arie geografica se întinde la nivelul municipiului Craiova si împrejurimile sale.___   _______ _________ ________ _________ ______

Concluzii cu privire la analiza de piața

Imobilul evaluat sunt de tip spațiu rezidențial - locuința.

Aria pieței este una urbana si aparține unei zone mediana de tip rezidențial, zona intens populata avand un grad de construire de peste 50%.

Valorile de piața a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita condițiilor actuale ale pieței imobiliare).

  • •   caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietăți cu amplasament atractiv si utilizări alternative multiple, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpatatori, motivata de politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

  • •   caracteristici oferta: mai mica - in comparație cu dimensiunile cererii.

  • •   echilibru cerere - oferta: pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, deci funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, in stagnare.

  • •   tendințe: o situație volatila ce poate fi depășită prin factorii care ar putea influenta in mod direct stimularea ereditarii ce constau intr-un plan coerent anticriza realizat de Guvern, politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

  • •   cotatii oferte preturi unitare de vanzare terenuri (in zona prețul de vanzare este cuprins intre 150 - 250 euro/mp in funcție de suprafața si accesul la utilitati).

  • •   cotatii oferte preturi unitare de vanzare apartamente (in zona prețul de vanzare este cuprins intre 19.000 euro - 40.000 euro/mp in funcție de finisaje).

  • •   cotatii oferte chirii de piața pentru spatii rezidențiale 100-250 euro/mp.

Piața imobiliara este o piața activa.

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

  • 3.1. Cea mai bună utilizare

"Conform standardelor de evaluare SEV 2018, CMBU este definita ca "utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății imobiliare". Analiza CMBU se realizează, de obicei, atat pentru terenul considerat liber cat si pentru proprietatea construita, asa cum se afla ea la momentul evaluării.

Cea mai buna utilizare a proprietății ca fiind construita reprezintă utilizarea pe care trebuie sa o aiba o construcție prin prisma tipului construcției existente pe teren și a utilizării ideale a terenului considerat liber identificate în subcapitolul aferent.

Pe baza analizei de piața efectuate, am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a spațiului considerat liber, ținând cont în același timp de specificul zonei și caracteristicile imobilului.

Am analizat utilizările posibile ale acestei proprietăți, pentru a identifica cea mai buna utilizare, după cum urmeaza:

Utilizare analizata

Criterii CMBU

Permisa legal

Posibila fizic

Fezabila financiar

Maximum productiva

Industriala

da

da

nu

nu

Comerciala

da

da

da

nu

Rezidențiala

da

da

da

da

Zona analizate este o zona cu specific rezidențial, astfel evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a proprietății construite este cea rezidențiala.

  • 3.2. Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii apartamentului ce face obiectul prezentului raport s-au utilizat următoarele metode de abordare a evaluării:

  • ■ ___abordarea prin piața;              .... ..... _. _.. _________________ ._. ___ ...    ... _

  • ■   abordarea prin venit,

  • 3.2.1. Abordarea prin piața

Abordarea prin piața presupune că proprietatea evaluată este comparată cu proprietăți similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc prețuri de cotație sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți comparabile, iar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil cu care s-ar vinde proprietatea dacă ar fi oferită de piață. Prin aceasta metoda preturile si acele informații referitoare la proprietăți similare sunt analizate, comparate si corectate in funcție de asemanari si deosebiri.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele:

drepturile de proprietate;

condițiile de finanțare;

condițiile de vanzare;

stadiu tranzacției;

amplasament / locație;

număr camere / tip;

aria utila;

etaj;

imbunatatiri (ex. centrala termica proprie, gresie, faianța, parchet... etc);

starea tehnica a imobilului;

utilitatea funcționala etc.

Pentru estimarea valorii de piața a apartamentului ce face obiectul evaluării s-au folosit trei imobile similare cu cel evaluat, cu următoarele caracteristici:

COMPARABILA 1: Craiova, cart. Valea Roșie, zona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 28,00 mp, situat la etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet laminat, cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 35.500 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.

ț C * .-ncf,re-> ■ -  .                                                                                                                                                  ;

Aplicații A.E.C



Detalii

Agentls Elegant Imobiliare of^-a spre vsnzare un .apartament cu 2 camere, semidecomandat. situat cartierul Valea dusls. zona cu vedere in spatele bioadur.

Âpafcamentui este puzîfiunae la etakd 3 sl unui înrobii cu -t nivele.

Dispune de o supraîbt-a utila de 23 mp. neavand balcon,

AH:"îl"- ;-;V.'Z: :            r.UK î ■ i! îî » CU- ' ’■■: ‘

ApMtctîreriVii beneficraza de următoarele imbur-awtirh

7î termopau.

____________s......._____nîi se face prin termofkare.



■•: AșfeiA g A.Î.C.


CorrAsiorsifl agenție: pentru cumpărător este de t w din pieței de vanzare.

înaintea vizionari- imobilului se va semna un contract de vizir;u«re si de aceea va rugam sa aveii un buletin dumneavoastră.

<’.'ontrflc.«i de vizicnare va obliga ia plata comisionului către agenție, doar in căzui încheierii contractului de var-zare si unea îegaturg cu prcwieUrui se va realiza doar prin intermediul ageuuei t-fegânt imobiliare,

Pentru once întrebare, nelămurire sau vizionai imobilului prezentat, va rugam sa ne contactau de luni pana vineri intre orele 08:00 si 18:00.

Caracteristici

Cnnîvru

l.'.mp

: V, OucA-OrO;

Vî. kw


28 mp

>8 mp

semidecomandat

3

Etaj 8/4

i


ÂU r.unsb-Kpo:

bl:'<> <VZ: Avi• șir                       beton

bloc de apartamente

begira bs’B'B                        P-;-4f:.


4-  -> C & woEjis-eros       - >sf” "k, a-, ev-         ,   ,35,.          A2            z<-i 1  '   c}^; r( >A

••X Aplicații A.I..C.

Specificații

Utilități

* utiîitati j'Sneraie: Curent. Apa, Can^ars. Gaz, C.atv. Teiefcn

  • > Sistam încalzireiTer^nticăre ..........

Finisaje

» Ferestre tu geam ternicpan; PVC

  • > Usa intrare: Parchet

*■ Podele: Gresie

  • > Pereți: Faianța



Datări

COMPARABILA 2: Craiova, cart. Valea Roșie, zona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 32,00 mp, situat la etajul 1 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet si cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 39.000 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.




CERE DETALII


iere ostre apus.

emiți ecumu

Uidat situat

la etajul'

i ai unui imobil cu <

<"•  -> 0 a mcbihs-erc ,<     > •" U"i<' trx - o                           «   — -i»U '<           ! ZC’

■«! A^rai-i ® AJX.

înaintea vizionarii knobiiuki? se -4'ă semne un contract da vizionare si de aceea va rugam so aveți un buletin fa dumneavoastră.

Contractul de vizionare va obliga fa plata ccmfelonulul către agenție, doar In cazul încheierii contractuiai de V3uzer« si orice legătura cu proprietarul se va realiza doar prin intermediul agendei Elegant i mobiliare.

Pond u orice întrebare, rîehmudro sau vizionore* imobilului prezentot, va rugam sa ne corit.«cmti de luni pena vineri intre orele o?:qo sl t 300.

Caracteristici

2

A-i amsiruqfc:

?$72

:5c. -’Tîp

rcvGtențb:

beton

32 mp

’Hp iinubn:

bine ne apaiîamertte

sen'.klecnnîa.iidat

i'ephn veuce-e:

?-M.£

3

Etaj l M

1

A .~>, Q a inc^ia-gr: 3            •>                    -s               <-                                         t >

rî ApM* gg. Aț.c.

Specificații

udiîtăif

(.analizare. Gsz. CATV, Telefon

Finisaje

: PVC

  • * U>a intrare; Parchet

> Podele: Gresie

' re:     ruiiii ilX<

Deiari

r Comorizare: Apomeire. Contor căldură

Alte detalii sena

  • * Arnenașjsre străzi: Asfaltate

? Midoace de transport in comun

Alta detalii preț

Comision: standard

l>?3ponibltitaie proprietate

imediat

COMPARABILA 3: Craiova, cart. Valea Roșie, zona Profi, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 33,00 mp, situat la etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje obișnuite dar cu anumite îmbunătățiri, respectiv baia renovata, PVC cu geam termoizolant, fara centrala termica, cu parchet si cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 40.000 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.



< •        0    « irTcbiUie-o1' < j * <» t <U <<«<<’«   <> , vm ' p ><' » > >t te> <     > "> < i , , T 5 '   > <• -7—■

£' Aplicații A£C

CâractensOcf".................... —

>

1372

33 mp

beton

33 mp

b=GC de apartemenle

semidecomandat.

>te;d

is-te£

stente-r

îM:. buc'kjdh

^: . ici;

Specificași

militați

»■ Utiliiat? generase: O.n•ent. Apa,             Gaz.. CA7V, Telefon

* Sistem inr.aizire; TormGte.am

Fteisaje

> Ferestre c,; geam termopam PVC

el

•<•■•■ "z 0 i <n o~‘ i2'e ro < < <     K‘‘«

H- A»fc«. S

Ooteri

» Cootorizars: Aporiiah'e, Contor caidics

Ai te detalii ;mna

* Amenajare străzi: Asfaltate

»■ îlum-nsr. strada;

ronum

Alte detaUf praț

Comision; siondard

Oispombiikate proprietate

imediat.

COSTURI ADITiCNALz


PREȚUL PROPRIETĂȚII IN PIAȚĂ


Grila de calcul

Preț de vanzare (euro)

35.500

39.000

40.000

Drepturi proprietate tansmise

libera

libera

libera

libera

Preț corectat

35.500

39.000

40.000

Condiții de finanțare

la piața

la piața

la piața

la piața

Preț corectat

35.500

39.000

40.000

Stadiul tranzacției

oferta de vanzare

oferta de vanzare

oferta de vanzare

Corecție

5,00%

-5,00%

-5,00%

Preț corectat

33.725

37.050

38.000

Amplasament / Locație

Apartament-Craiova, Cart. Eroilor, (fost Valea Roșie), str. I. D. Sirbu, nr. 14, bl.

13, sc. 2, ap. 19, et. 4, jud. Dolj

mai bun

mai bun

mai bun

Corecție                       ■

5,00%

-5,00%

-5,00% ' %

Valoare corecție

-1.686,25

-1.852,50

-1.900,00

Număr camere

2

2

2

2

Corecție

0,00%

0,00%

■ „/■■■ o,oo% ;.■■

Valoare corecție

0,00

0,00

0,00

Suprafața utila (mp)

28,96

28,00

32,00

33,00

Corecție

96,00

-304,00

-404,00         .

Valoare corecție

96,00

-304,00

-404,00

Etaj

4/ P+4

3/P+4

1 / P+ 4

3/P+4

Corecție

■2,00%

-5,00%

-2,00% /

Valoare corecție

-674,50

-1.852,50

-760,00

Centrala termica proprie

nu

nu

nu

nu

Corecție

0,00

0,00

0,00

Valoare corecție

0,00

0,00

0,00

Finisaje

finisaje obișnuite, necesita renovare si igienizare

superioare

superioare

superioare

Corecție

-6.720,00

-7.680,00

-7.920,00

Valoare corecție

-6.720,00

-7.680,00

-7.920,00

Compartimentare/grad confort

nedecomandat, confort IV

semidecomandat, confort II

semidecomandat, confort II

semidecomandat, confort II

Corecție

-15,00%

;■  -15,00%

< -15,00%

Valoare corecție

-5.058,75

-5.557,50

-5.700,00

TOTAL CORECȚII

-14.044

-17.247

-16.684

PREȚ CORECTAT

19 682

19 804

21316

Valoare apartament -

rotunjit

19.680

93.030

euro lei

Valoare unitara apartament

euro/mp Au

Explicitarea ajustărilor;

  • 1.  Tranzacțiile nu sunt efectuate, acestea sunt oferte de vanzare. Marja de negociere se corelează in funcție de prețul solicitat; prin aceasta marja se urmărește aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzacționare cat mai apropiate. Spre exemplu: la preturi mari la ofertare corespund marje de negociere mai mari. în cazul de față marja de negociere estimată este de -5%, pe baza informațiilor obținute de la agențiile imobiliare locale;

  • 2.  Amplasamentul afecteaza valoarea proprietății. Pentru amplasamentul superior aferent proprietăților comparabile s-au aplicat ajustări negative de 5%;

  • 3.  Diferența de suprafața a imobilului afecteaza si valoarea proprietății. Analizând piața imobiliara s-a constatat ca o diferența de suprafața de ± 10 mp afecteaza prețul unitar cu ± 1.000 euro, asa cum reiese si din analiza de piața;

  • 4.  Etajul, influențează valoarea proprietăților, astfel s-a făcut corecții negative pe toate comparabillele de 2% 4-5%, conform analizei de piața;

  • 5.  Finisajele influențează valoarea proprietății, astfel s-au făcut corecții pozitive pe toate comparabilele in valoare de 240 euro/mp reprezentând costul pentru amenajarea comparabilelor cu finisaje superioare (valoarea de 240 euro/mp este costul unitar rotunjit fara TVA pentru finisajul superior conform Catalogului Iroval, autor Corneliu Schiopu);

  • 6.  Compartimentarea si gradul de confort influențează valoarea proprietăților, astfel s-a făcut corecții negative pe toate comparabillele de 15%, conform analizei de piața.

Celelalte criterii de comparație nu necesita ajustări.

  • 3.2.2. Abordarea prin venit

Abordarea prin venit calculează venitul curent al proprietății, luând sau nu în considerare deducerile pentru pierderile prin neocupare precum și cheltuielile aferente exploatării, astfel se obține un venit brut potențial sau efectiv sau un venit net din exploatare.Corespunzător tipului de venit considerat, vor fi aplicate rate de capitalizare adecvate, rezultând astfel valoarea indicată de această abordare.în cadrul acestei abordări s-a utilizat metoda bazată pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune că un imobil, în funcție de caracteristicile sale constructive și de localizare, constituie un potențial venit pe termen îndelungat prin închiriere, rentă etc. Cu alte cuvinte, imobilul are o valoare de randament.Capitalizarea directă a veniturilor este procesul de transformare a unei serii de tranșe periodice anticipate de venit net, în valoarea lor prezentă. Această metoda este folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net așteptat într-un indicator de valoare a proprietății. Transformarea se face prin divizarea câștigului estimat printr-o rată de capitalizare.

Metoda capitalizării directe presupune:

  • >  determinarea venitului brut potențial (VBP). VBP este venitul anticipat din toate formele de explotare a proprietății imobiliare în ipoteza unui grad de ocupare de 100%;

  • >  determinarea venitului brut efectiv (VBE). VBE este venitul anticipat din toate formele de explotare a proprietății imobiliare ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare;

  • >  calculul venitului net din exploatare (VNE) care se efectuează prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care sunt în sarcina proprietarului/investitorului așa cum rezultă din prevederile legale, contracte sau cutumă.

Sunt doua categorii de cheltuieli:

cheltuieli fixe care nu se modifică cu gradul de ocupare, cum ar fi impozitele pe clădire și teren, cheltuielile pentru asigurarare și paza, etc;

cheltuieli variabile cum ar fi: utilități, salarii, administrație, amortizare, reparații și întreținere, dacă în contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriași;

rezerve pentru reparații capitale.

  • >  estimarea ratei de capitalizare (c);

  • >  aplicarea formulei de capitalizare directă si determinarea veniturilor capitalizate (Ven capitalizate)'

Ven capitalizate ~ VNE / C

Grilele de calcul pentru abordarea prin venit este prezentata în Anexele la raport.

Ipotezele de calcul pentru imobilul evaluat utilizate au fost următoarele:

tarif chirie lunara: 125 euro, chiria in zona situandu-se in intervalul 100-250 euro/mp, conform analizei de piața anterioare, considerandu-se ca tariful de chirie luat in calcul este viabil pentru proprietatea evaluata, gradul de ocupare: 90%, conform analizei de piața;

s-au luat in calcul costurile necesare pentru întreținerea spatiilor si a dotărilor, defalcate pe fiecare an de funcționare;

chiriașii isi plătesc direct utilitățile (electricitate, încălzire, etc).

avand in vedere condițiile pieței, apreciem rata de capitalizare in valoare de 6,00%, conform informațiilor din piața si din Revista Valoarea nr. 20/09.2018.

Determinarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezintă relația dintre câștig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul realizat din închirierea proprietății imobiliare se transforma in valoarea proprietății respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informații concrete furnizate de piața imobiliara privind tranzacții (închirieri, vinzarj, cumpărări) încheiate. In analiza pieței studiile întreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor nete se situează intre 5,00-6,50% pentru tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrări, ținând cont de condițiile locale specifice si de valoarea de piața a chiriilor la proprietăți imobiliare comparabile, precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescător al pietii imobiliare, valorile de randament rezultate trebuie analizate in contextul rentabilității solicitate pe piața specifica. Rata de capitalizare utilizata a fost estimata ținând seama de informațiile avute despre chirii si oferte de vanzare pentru proprietăți cu caracteristici asemanatoare din zona in care se afla proprietatea evaluata, dar și de informațiile comunicate de marile companii imobiliare (CBRE, DTZ, THE ADVISERS/KNIGHT FRANK, JLL, COLLIERS si ANEVAR - Revista Valoarea nr. 20/09.2018), astfel s-a selectat rata de capitalizare 6,00%.

DENUMIRE ACTIV

Proprietate imobiliara

Apartament Craiavu, Cart. Crailnr, (fost Valea Rcsie), sir. 1. D. SirDu, nr.

14, bl. 13, sc. 2 ap. 19, ct. 4, Jj'J.

VENITURI

tarif chirie

euro

125,00

curs de schimb

euro / lei

4,7270

venituri din chirii

lei

7.091,00

Venit brut potențial

lei

7.091,00

Grad de ocupare

%

90,00%

Venit brut efectiv

lei

6.381,90

CHELTUIELI

impozit

lei

80,00

asigurare

lei

60,00

Total cheltuieli fixe

lei

140,00

reparații - intretinere

lei

280,00

diverse

lei

170,00

Total cheltuieli variabile

lei

450,00

inlocuire dotări

lei

90,00

Total cheltuieli pentru reparații

lei

90,00

Total cheltuieli de exploatare

lei

680,00

VENIT NET EXPLOATARE

lei

5.701,90

Rata capitalizare

%

6,00%

VENITURI CAPITALIZATE

lei

95.031,67

VALOARE APARTAMENT.rotunjit

■■■■■■■

95.030,00

VALOARE APARTAMENT_rotunjit

20.100,00

Va'oaie uuraia apartament

Valoare unitara apartament

cum/mp Au

3


CAPITOLUL 4. ESTIMAREA VALORII FINALE

  • 4.1. Reconcilierea valorilor

în urma aplicării metodelor de evaluare s-au estimat următoarele valori ale proprietății:

Nr. crt.


Specificație

Abordarea prin piața

Abordarea prin venit


Valoare estimată

93.030 lei

“   ' 95.030Îei


Valoare estimată

19.680 € ' "20000 €


Estimarea finală a valorii se realizează având în vedere criteriile specifice, respectiv :

Abordarea prin piața

Abordarea prin venit

Adecvarea

Cantitatea și calitatea mare de informații despre tranzacțiile efectuate consideră această abordare ca fiind adecvată

Datorită informațiilor relativ corecte despre tariful chiriei proprietăților, această abordare este mai puțin adecvată

Pecizia

Se folosește un număr mare de proprietăți comparabile, iar corecțiile sunt relativ precise, astfel rezultând o precizie foarte bună

Folosește doua tipuri diferite de informații culese de pe piața (preț vanzare si chiria), cu o pecizie care ar putea fi relativ bună

Cantitatea de informații

Suficientă

Suficientă

Se constată că atat din punct de vedere al adecvării cat si al preciziei, abordarea prin piața este cea mai indicată.

In acest context, ca rezultat al investigațiilor și analizelor efectuate, evaluatorul propune ca valoare de piață a dreptului de proprietate, la data de 13.08.2019, valoarea estimată prin abordarea prin piața, respectiv:

Valoarea de piața apartament:


93.030 lei (3.212 lei/mp)

19.680 euro (680 euro/mp)


Nota 1: Valoarea estimata in urma evaluării reprezintă valoare de piața si poate constitui o baza in informarea clientului in vederea stabilirii masei succesorale.

Nota 2: Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Notă 3: Valoarea estimata este valabila la data evaluării, in ipotezele si ipotezele speciale, cuprinse la cap. 1 punctul 1.8. al prezentului raport, urmând a fi corectate ori de câte ori piața o cere cere.

Evaluatorul consideră că valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui bază in vederea stabilirii prețului de pornire al negocierii directe către Dna. Burtea Aurica, sub rezerva limitelor menționate.

A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legătură cu proprietatea evaluata.

A.E.C. CONSULTING S.R.L. \

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR) \

\IâW>

țos-

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru titular ANEVAR Director general



CAPITOLUL 5. ANEXE - ACTELE EVALUĂRII


NUNICIPIUL CRAIOVA


PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CRAIOVA

Str., Al. Cu», Nr. T              Teii «251/416235

" Cratova,200585                 Fax; 40251/411561

fiMșiiiuio0sl@pftawiactalev6.«» www.priiBariaeraioya.ro

DIRECȚIA PATRIMONIU SERVICIUL PATRIMONIU Nr. 113949/     2019

CĂTRE,

SC A»EC. CONSULTING SRL,

Mim Bacău, str. Pictor Th, Amari;, nr. ©40, etS, cam A Juri. Bacău

Prin Hotărârea nr.95/2008, Consiliul Local ai Municipiului Craiova a aprobat vânzarea cu plata prețului în rat®, pe o perioadă rte 20 de ani și m avans de 10% , a locuințelor proprietate privată a municipiului Craiava, prevăzute în anexa ce face parte integrantă din hotărâre. Locuințele vor fi evaluate, rapoartele de evaluare fiind supuse aprobării Consiliului Local al Municipiului Qratova

Având în vedere Crrtractul d» Servicii nr,S15C»®3.Q5.201-Șl c© are ca obiect ,,Achfetțte imtâ de evaluare tauri moMiș și imobile aparținând domeniului pubfc șifeau privat din municipiul Crakwa**, în conformitate cu cerințste caietafui de sarcini șl cu ©Higaple asumate Ir» contract, vi solicităm sâ procedați la ștaMlirea, priritr-un raport da evaluare, a prețului de pornire al negoderf directe pentru apartamentul cu 2 camere și dependințe, situat In Cratova, Cart, Eroilor (fost Valea Roșie), str. t O. Sfrbu nr. 14, &L13, ap. 13, ce ■aparține cfamniului privat al municipiului Graiovs.



ÎWEX



LLOCALAL MIMOTIIJOTCWOVA


liul Local ai Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară dm «tata de

$ în vedere reportul ht.26572/2008 întocmit de Direcția Patrimoniu prin vânzarea eu plata prețului în rate a unor locnirrțe proprietate privată a

i Craiova și rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Craiova nr.77,78.79,81,82Z2008;

drnritttte cu prevederile Legii Locuinței nr. 1^1996, republicată, completată;                                       '

iul ait36, sl»,2,1H. c coroborat cu abn.5, lit. b,-«$433;»lm.3 fi «rt.45 geanrjisâooij-republicată, privind administrațiaptiti^lbcdăj


>.K. '


Iul Adminirtre^e Publică Locală,                        Direcția

ico - Financiară și Direcția Impozite și Taxe'i^idfece ia îndeplinire ■ e prezentei hotărâri.                           . , —               :        : .


i^48-ai,văi«<n






ie și prenume ^chiriaș

Adresâ apartament

Nr,

camere

Aurel         ■

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13,

se. 2, parter, ap. 1

2

ka Ghwrghe

Craiova, cari. Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, sc. 2, parter, ap. 2

2

fecob Mariana

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, sc. 2, parter, ap. 3

2

iu Vergii

Cratova, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bl, B, se. 2, parter, ap. 4

2

|Gheorghîța

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bl, 13, sc,2,tt. ifap, 5

2

Qfflfiva, est Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, sc. 2, «t I, ap. -6

3

■ Eteia

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, sc, 2,et 1, ap. 7

2

l-Constmitii»

Craiova, cart Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, sc. 2, et 1, ap. 8

2

tăîălîn

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, se» 2, et. 2, ap. 9

2

|k®uNicotae

Craiova, cart Eroilor (fost Valea Roșie), bl, B, sc, 2S et 2, ap. 10

3

■Gabriela

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea. Roșie), bl. 13,

se. 2, et 2, ap. 11

2

feergîu. Viorel

Craiova, cart Eroilor (fost Valea Roșie), bl 13» sc. 2, et 2, ap. 12

2

fclena

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, se. 2, et 3, ap. 13

2

■Marian

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bt 13,

sc. 2f et 3, ap, 14

3

■aoiuNîcoleta

Craiova, cart. Eroilor (fost. Valea Roșie), bl. 13,

sc. 2,et3,ap. 15

2

KJheorghe

Craiova, cart Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, : §c. 2, et. 3, ap, 16

2

■pMttael

Craiova, cai. Eroilor (fost Wteft Roște), bl B, sc, 2, et 4, ap. 17

2

■Bu Geta

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13,

3

43 ™ 01 ș. V'£TS> $3




^Jmc și prenume l chiriaș

Adresă apartament

Nh

ifania

șc.Xet. 4» ap. 18

Brt'w“h|l,ilu

|g©tM Cornelia

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13,

sc. 2, et 4, ap, 20

2



43 ~ 0 J r VttS 0|




FRIMĂJUA ORBULUI

GMIOW OTMWÎEr

AUTORIZAȚIE. DE. CONSTRUIRE '

Nr' ............::: '

Caunnarcawaciii adresate dc fi<OȘIȚu CR^XCO

■ McM

eu sedita fi» județul


ICO


orajuî

Owuiia


CBAZCI1


swMrt?............................................. _,cotf                șarada 8<- 'Titegggl...............................

swuț


we. *L- Hac........ «• . _ <aai _ a»..............iu«gtoMâ ta at.            ^0&»04* iwj

. Intim prcmfeiJwLcgU Mi 3Grt«?I.jwMod wlatanaeșixmlrii ewra^h! $twiete m&r«â petit ra tcalmrre îecutajeta,s®

AUTORIZEAZĂ;


EXECUTASSA WCRÂRJUOR PB gantlauarfl lacs-ărl ge jsoas&Udera ygpggjgții eăgi^ala Îs blocttl 13    ■ ■

V’ ?


fe valoare DB!>^țOGCOOO*OțJC_m_ccp^Q^ZIZnZEX£in

•                mantii jăisl , OEATOV&-

pe țereiwl șțt»s ta ața<Mi        ■; ' ' , ssașrul ______ ______,,

«MM».   ,

cwl pupai llt?c       iuatta esgt^- Bgriîa?'                ....... .......131* 13

Nr. tndaMraft             '...............' miriM, tapagmfalfHM:................... ,

Nt. târle Fsusdaiâ

teMiB§«offlrșiswsi®gif .    ’   \      \ ,



' RSCMA AMTOWMĂ OB AbMMșTftAfiift A

ODMFMULJÎ PURUC Șl FOttoUlu! LOCATIV____

GRĂIOVA

CPNIRâST DE ÎNCHIRIERE

pentru suprafețe «u destinațfa «(e locuința

CApfTOLWLL PORȚILE CONTRACTONTE......

* f ' r t 1 1                 • _ ■

«ș •’ Z i 1 ,    5 I . .- _ < ,     -


. -    > -    /// i yj,.

/ . ’i

2           totoZ.                                               . to-.-ț> .• ’            Tj /‘/

v'to                                            -to, m .                    ,.    . _/•

’■ ’Ttoiub ~ . y î 4 ,.0i> - 1- r/l ',- i'

.•■<-. T-.i-.i. -,-nte^ toA/V •/z /        //Zm-ZA/ ',zZ ’•

/     ■ >                        Z                   ■

CAPITOL Ul H. OBIECTUL ÎNCHIRIERII

Ârt„ 2,. FLA.A.D.^.F.L, Cralovâ, Jn «aMțate de tocător. :-.* • i. ,

/b__LtoZZ;-            r<<7___......                 !,»>..I .1

st...kW£G_._^C>2z::.„..._............ .X0..7

stej            *?• _X/Z to-mptoCi lăn . -sjj. r.-’l -u , . 1 3< •’         —Z .î- '« •

:fepEtodințs .nsuprafețâcc             ^a»p -Z Z5.mp. iitoatmfe jz     rie toi"

debara        mp. cămară        mp. boxâ........... mp, M           vrto ..m„ mp

.iu _ ______si ......... mo curta (gfedin&L fotosite in axcfasivtete ța...........      _»î. mirte

t fctortoetocam’ -„

u toi Ița . .!••<■ tocr ii,iei.Ljbr ’• t.<-' toirlcsită m mn <■ r >   11 »-• d« ‘ m - -'-vs

Anewnr. 1 saxsritract

Lașjtwța ss predâ ccnfom țwocesuW verbal rfe jM«âam'Pri«^re țncshptei Mr® toto»r și to«aar certbrnî Aaexsiî. part» intogramâ s cpntractoM âe mchirisfe

Art 3 Chiria lunari pentru suprafețe yiiîâ este ®..............................................._...........           im p-.mu

Sitom, apia este de                    ic rrc -'■rfe"!     v6>  ’        j - - I 1 s

i        1-          ,  1 a%_   ( j 1 3' u ” m’ j

“’j.    > . t                      C _U.., tol’-i M I ' fii . I               *  *

»ds câwe locatar____________ ...           ,,........_ K

■toefebugfttetocat _         ..............,„...„„icl

I? /A / > „L'CZ                         ’

acmtă -«n- i-v-PSK&r ra Cesferia R»gs*- «“ 'f'

cșafi'H? la BRC Crsievo, n‘ ’n®ș tâzto pâirâ         to


tomto to riaioresto înepe*»-

Jv:: ? - ;Z''


Art.4i",a'rt. -iare mwtarre s        seaireateeareta" itaresrerea J - " i

,'• ■■• h.3 cfifiimi asre ii '-.' «a": jrte s1 --: re; a ar-

A4 E '                         <                 . ’   ‘ -    - i v. ’-i    - >

- "    '                           "-                    >- -r-l 1 -                                    , _           .

-■rsARita. ‘

Alt 8. K*£ ;a ■•" ■■■.'■„” a                                                         ii; ■.

. --si Jgrerere *;i"                 ; ;<■ • ■                         >    . , .                              _          «■.„ ,,

• ■ "■■ .= cereai «• .,: -

&?■! *»                                       ..... ., ț »■                   ‘y - a-- < ■■<•• ■ •    »■ - a               .

Ari®.A--'

CAPITOLUl iV. Q?tJGAÎH


•TiL


Art. 0.CA :relre a jsâp'Kre<3 ire bj să ta -tașurt •p^vii, iw-arerea și m®;|ta*rșa w

- '   ’ilf-,:-»---- * lt             • < i i - < > ' i a--

laiâ d& fcfos’np.

star» *


ini .        ,              •-,, - j_ —i „iu i -îrssatasiȘAl® țiăsir-: re-Hri '**«*

«AprepTiuiri, pBwnwate, scări extadeareț, uuiț și ipredk'.i precum si rereye -re.*.;:'* im i;:,* șiâdM psass scări.

iostatațite comune sraptB eBcH lasctansor, hMtasfor, înstelați de alirwws ou aas. d® .saraajjsrs, <ref iama                   *< i . d t ;,><•<. ij r11 t ?   . -                   ”       ’’’   -

.wric^wiw ” -“siuk :• re>? j ■u.eș.aj.

Art, 1C» ita.reamre iacaîgrure;

g'j re e'ac’ti- j'”5 !■' '■>

i 1 irt,i ,  „     ,        m ~ z        'î, i

ga,,; sa ta ccutașcs efenWrtis® dd oonsiruGji și irstate»» •seîetfaraîe

r 1        ' >      -   * ' zu r ■ „ r^i r, 'ca' A i «rea -i< i . 1    > - i.

’taspsrecaneteîaresaarMasdsgrarre^îre <-.« re-- —A-:   i i”-- m >

“•.ni; .-.•» ca <•;.•*. ~... acces «au ^loses* ’i «RstwH» ~~ -c-m.s.reâ •/.ș-ișgW®-


rHpgrațfi ssn ds lato;


SHnsi b> șS repsre OTțUAă, CS i?r’'SfțJ ■^tartarei dăd;'<-- -:■e reparați are i s«. isisreții. cprecre a S ai re’*., re


î-Mretori si Irrtui’W


.. “ •<-


y ■■


y-


«reare ț

Art 11


’»•


:fî


.y


ir>


-3-

ta mul ta care ch«a e«e pi» ta avans penlni o pwtosdâ mai mare de 3 m np se mai ----------> ©QfisOtu|®dJsp®»Udagapărițfe„------    ---------- ------- ------î---:      —

ArL 1X Dq»MM de garanție se rastitui® tritr-un tatervel maxim țte 3 luni» începând cu data restituirii ehei torcfe câte tocttâr.

Din aoesi depozitse pat reține, iș restituire, sumele datorate îoeataruM, sub razerea justific*» ......afișșter®.                                  .

îrt cazul ■nemstltuirffln termenul prevsart. soifiM riepoztaUtoe garanție produce (wbfinzîte b vedere ta taroarea tocatemWi.

Art. 13. Sumate ce pat fi reținute sfe tocător dih depozitai ri& garanție stint destinate acxwrtriii cheltuefifor pentru:

  • a) reparația sau MctoreaobfeGt&tor sanitare, precum și NM bsMite construcții, care sunt ta sarcta fecaterelui.

  • b) alte semdi realiste In fclosut lacatarolu! <fe căra acesta a tenefctat ps paioada existentei * mntractului de hchiriereși ps care nu.te-a acMtet

' CAPITOLUL V, NULITATEAȘiREZILIEREACONTRACTULUI

Art 14. Sunt pute de drept clauzsls impuse în cenlraci, care:

  • - obligă locatara! șȘ recupera» sau sipSteas&a in avans praprieteruM orice suma cu titlu da raparațfe m sar cina tasttaraiui:

  • • prevăd respcnsablttatea colectivă a iocataritor m caz de degradare a dementelor de csnatateții- și instalații, a obtectetor și dotâritar aferata» spajistor comune, cu axcepțto cetor menționate îa capitol»! IV, Art. 9, așa cum sunt acestea formulate:

  • • impun tocataritor să fesă asigurări de daune:

-exonerează tocaicwl ds aMigs|Me ce îi revin pctawtpfiWBdșritorl^a!®:

  • - autorizează tocătorul să âbțfoă venituri dm nerespectarea dauzstor canfrataoiu' de închiriere.

Art. 15, Rezilierea cotaractuM de închiriere înainte de termen»! stabilit se fese la:

a) cererea tacatoruM atunci când:

  • - locatarul nu a achitat chiria cel puțh 3 luni «MMsAr,

  • - venitul net lunar pe fsnilte, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depășește cu peste 20% nivelul sMm prevfeuî în Art. 42 dift Legea nr. 11 m 1996, tor locatarul «u aecMat vătarea natanafâ a chiriei în temei de 90 de zile de te comunicare;

  • - locatarei a pricinuit tasemnate stricăciuni locuinței, clădim ta care este stofă aceasta, srișWațBler, precum țl oricăror «te bumiri aferente tor. » dacă teMiătoem Sra drept ptef ten acestora;

  • • locatara! are un cempartamart care tace impoșftHS <®nvfețtiirea sau Mpiedtaâ Itaostesa nwmaS a locuinței • tepte stabilite de organele de drept (asoctețfe de locatari, proprietari, poliție, etc. >:

  • • locatarul nu a respecte! clșuzple contractuale șiftau prevederile Ari. 4t <te» Legea M.ÎW1W.

ej taeataral nu și-a achitat obligațiile cs-l revin d»ri dwfcitol#® comun® p® o perioadă de 3 luni, dacă acestea au test «®WI» prw» contractul cte încjwiere m sarett»toG«arafc»L


Art. ia Evacuare® teateratai sefece nomai pe bata unei hstărfm iucfeoâtorașa irswMbfe ș hcgtafui ®âft afiIigăOa-B®te «rffl prSăaae te cgmkȘ pSiâ li data -wartâȘ efeaivailieSări? dsșvșeuare,

Art. 17. Centractel însetează m termen de 30 zite de .la A» părăsirii stamisiMij de câte Ifataut contractai» sau de ia date iWsgiW&ra ctecastful deeă persoanele îndreptățite prtn lege nu au solHtat tocumța. ~     —...... - '■                                    •       ■ '

CAPITOLUL VI CLAUZE SPECIALE

Art 18.. CcniraeiiJ de închiriere peste ft prelungii prin acordul păriiter șau !n cantermte» cu tefljalațffi te vigoare.

Art. 19. Contractai teceteezft prin acordul pârțiipn rnaiiw <te expirarea șefmertuiws închid»»


Art. M Prezenta* contract ->a tochetei ar

\ -r, z-1

i < Af’L."/.’ ^pCAÎtJR -/.Zv

R.A.A.D.PFXXRAIOVA

DIRECTOR,

mg. HL1E BÂDEsdti^

?         I »_ * J


Mț i    WțgwWi a cm»! da WiWw» țwwaMBK tei fit        Oa a» yyț,

FIȘA SUPRAFEȚEI LO<WW ÎNCHIRIATE-ÎN

ffiy fijcSpjuLCRAIOVA,. stacfa                                             Br. _

Wocrt ,J2.„,..,                  scară ,........Su . etafabaș . , a^rtămeimaf ZZy? .

p 11 ‘itib                  _ cc-' ,r,y.

>'«J‘■«U---», _                 cwswitadinBiateriaiaintetoreh         .

a. om prMteO tottwHW îfi&Mrtetf

fc țrt.

Ogfșymirag Sficăpsra gi

fattfe |W]

in We

0111“,.':                                             |

V, Ilui, >

i.

7J3g~

|              ........I

2

g-’W+P ''

- ț

Ș

'/>,  ,,f7 '- OP

■T 7 "

.................. s

4

. Pi i.Ăfe.......

S

...... :i

6

.. ..

1

B

|             .....- -          y               '     ■    ■

S

te

n

i

B. Titula rul cortractuM și membrii d® familie care tocuîe&c împreuni cu ăftfesta h j

Nt 1

Ntairiaw ți pmunw

i)

Ap flăsț

Lee mancă

Ad«sa fee muftrt

V«rt. mMRmft

§

R

4

P,

SZ2

?s^:

7/^ '>$

ZS-ZZZ-

2

3

4

.:------- , . „„„

O    ..........

5

x-f * -'

, e

7

———

s

11

A;

rz:.......:

LOCATOR, „              _         LOC ATAR,         ___—„.

ai SlsKMI 4N|lMMn»(l'» '>        ' ii t J • 4» i , k noi <1 i Ii      < mr 1

inț-Kis, fe,»ț««feîJH-'teeB e, și BaS*Mu ft Os SSB Mii, fej SSSW mSR&rii ț»fflS»fc țfi șn®«fă. i rt, oBtt».

,                  a s            4     -     >           >      , J II            1 ir 4 I <n (,   <            <-         -            ’

<SS£-Aît: te șiiȘiiei!            iiș JWuȚiii Sn*ă n’si'«ă siXW. isWttlia


RȘADfiCAlfîtJL .

pentre staWMma chîriri lunare a iMteqet d«f rnrtâ tfe Joș^amt, ‘

-y—... .... . ___


j Wt,

et-

eiwtenie «nww* pitetu cafcaM eha»

^W1>.^.....r..;............

-Suprafața

Zona

TW

[te6fnrf|.

Vale» i

L

Suprafața utilă la tariful <S« bată

1

Suprafața iwmM                                 |

BEOI

O”

«

Qepswdfețete        (tadftMs, otniwț, bata, debara.

MWu,      «im verari®,

ceridar, nwR-hizâJ

w

!

3

Alte dej»«jifiț0: taraș* aw®*S, Nfc ta*, MA beciaM. șpSWM*. weStaria .p sfe diwrtdiflț® ta fototiwjȘ exclusivă.

'...................1

ț

■i

4

Total 1 (rândurile 1 +2+3)

..

fi

RetfBCW» *5% a tariful» tat& ce se aplică ta augsrafeta te..» MMMte sftjateiB      și ffiamsatâe site» ssmst

pe acaperiș,

1

Ș

6

Retfaca» 1W a tarifate da Msa«» se apfcj te șuptatafa left. »î®. ipsiteda instala® de apă, «Ml, «MMWi sau rwimas ana oM« ala, ’

7

Reducere iffii « tarifate ds ba»ă ce șs apfcă ta wralajs ies 0 iwtfniatar cmmmm din mm* WMmk faianță. <?>kptc.. Iwnnn,

j •

Total 11 (rândul 4-rândutl-B 5+6+7)

.......

■.....................................

9

Carte # grifcfl af«nte (cota parte cȘetes»inaiă prapoWtaM ® gupsfisja tacita# deșwtf » «MMMW du iftsataryi prinstpaîj.

■»

Total IM (rândurile 6+Sj

; 11

Majorare cțrf, Art. 2? «fel. 2 <fei Gfitarwța «te urgenți

Nil 49/1999 (terSM «fer ba®S luBM «f sWSși peîfafl, tt StattBlKsasâ in tanspe «te rata a»lăâ MajiM prin MHs 4e guvern păs# ta data ds 3* temiMa n te&tii sn.

12

Tetei «hirte

*£S~.

13

Nivel-1 maxim al chinei pentru loannțete prcvâxptc ta Art 26 «n cHtataiwnijS. nu poate rfepășî 2$% di» MM nM luaw pe fottMfe ta cașul te ca» ysrttol medfa netlpriaf pa rnșmtaJ «te feKMHi na dspițtaște șaWut «nMta net lunar țta «® n«ta.

.W!,.t.....

■ __ ... , , .„1

/W

7.H

t-A33L

.......