Hotărârea nr. 331/2019

Hotararea Consiliului Local nr. 331


MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR. 331

privind însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea cuantumului chiriei pentru spațiul cu destinația de cabinet medical, situat în municipiul Craiova, str.1 Decembrie 1918, nr.14

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de 25.07.2019;

Având în vedere referatul de aprobare nr.121106/2019, raportul nr.122266/2019 al Direcției Patrimoniu și raportul de avizare nr.123257/2019 al Direcției Juridice, Asistență de Specialitate și Contencios Administrativ prin care se propune însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea cuantumului chiriei pentru spațiul cu destinația de cabinet medical, situat în municipiul Craiova, str.1 Decembrie 1918, nr.14 și avizele nr.216/2019 al Comisiei III-Servicii Publice, Liberă Inițiativă și Relații Internaționale, nr.221/2019 al Comisiei IV-Învățământ, Cultură, Sănătate, Culte, Tineret și Sport, nr.225/2019 al Comisiei II-Urbanism, Protecția Mediului și Conservarea Monumentelor, nr.227/2019 al Comisiei V-Juridică, Administrație Publică și Drepturi Cetățenești și nr.229/2019 al Comisiei I-Buget Finanțe, Studii, Prognoze și Administrarea domeniului;

Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.527/2018 referitoare la încheierea contractului de închiriere între Consiliul Local al Municipiului Craiova și Cabinetul Medical Individual Dr. Paveliu Daniela-Claudia, având ca obiect exploatarea spațiului situat în municipiul Craiova, str.1 Decembrie 1918, nr.14 (Micropoliclinica Brazda lui Novac);

În temeiul art.129 alin.2 lit. c, art.139 alin.3 lit.g, art.154 alin.1 și art.196 alin.1 lit.a din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1.(1)Se aprobă însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea cuantumului chiriei pentru spațiul cu destinația de cabinet medical, aparținând domeniului privat al municipiului Craiova, în suprafață de 28,12 mp, situat în municipiul Craiova, str.1 Decembrie 1918, nr.14, la suma anuală de 5.555,00 lei, echivalent a 1.177,00 euro (197,53 lei/mp., echivalent a 41,87 euro/mp.), respectiv la suma lunară de 463,00 lei, echivalent a 98,00 euro (16,46 lei/mp., echivalent a 3,49 euro/mp.), prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

(2) Valorile prevăzute la alin.1 din prezenta hotărâre nu includ T.V.A.

Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală, Direcția Patrimoniu și Cabinetul Medical Individual Dr. Paveliu Daniela-Claudia vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,            CONTRASEMNEAZĂ,

9                                      9                  9      7                                                                                                                  7

SECRETAR,

Romeo Titus RADU                    Nicoleta MIULESCU



RAPORT DE EVALUARE

SPATIU - CABINET MEDICAL

STR. 1 DECEMBRIE 1918, NR. 14, (MICROPOLICLINICA BRAZDA LUI NOVAC) APARTINAND DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI CRAIOVA, JUD. DOLJ

COMANDA NR. 95072/24.05.2019

PROPRIETAR:            MUNICIPIUL CRAIOVA
CLIENT:                 MUNICIPIUL CRAIOVA
UTILIZATOR DESEMNAT:   MUNICIPIUL CRAIOVA

Datele, informat ie si conținutul prezentului raport fiind confidenta/, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise

unor terti fara acordul scris si prealabil al S.C. AEC CONSULTING S.R.L. Bacau, al clientului si utilizatorului desemnat.



IUNIE 2019


CUPRINS

Rezumatul faptelor principale si concluziilor

Declarație de conformitate

CAPITOLUL 1 - TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client

  • 1.2. Utilizatorul desemnat

  • 1.3. Obiectul evaluării

  • 1.4. Scopul evaluării

  • 1.5. Prezentarea echipei de evaluare

  • 1.6. Definirea valorii si data estimarii

  • 1.7. Modul de exprimare a valorii

  • 1.8. Drepturile de proprietate evaluate

  • 1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

  • 1.10. Declararea conformitatii cu SEV

  • 1.11. Materiale si surse de informatii utilizate

  • 1.11.1. Informatii primite de la proprietar/client

  • 1.11.2. Informatii colectate de evaluator

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea catre terti

CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

  • 2.2. Identificarea proprietatii si descrierea juridica

  • 2.3. Descrierea zonei de amplasare

  • 2.3.1. Descrierea amplasamentului

  • 2.3.2. Descrierea constructiei

    • 2.4. Studiul pietei, definirea pietei si subpietei

    • 2.5. Analiza pietei imobiliare din Romania

    • 2.6. Aspecte economice ale municipiul Craiova

    • 2.7. Piata imobiliara in municipiul Craiova

    • 2.8. Piata specifica. Analiza cerererii, ofertei si echilibrul pietei

      • 2.8.1. Analiza cererii

      • 2.8.2. Analiza ofertei

      • 2.8.3. Echilibrul pietei

CAPITOLUL 3 - ANALIZA DATELOR SI CONCUZIILE

  • 3.1. Cea mai buna utilizare

  • 3.1.1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

  • 3.1.2. Cea mai buna utilizare a terenului construit

  • 3.1.3. Cea mai buna utilizare a constructiei

    • 3.2. Modul de abordare a valorii

      • 3.2.1. Abordarea prin cost

      • 3.2.2. Abordarea prin piata

      • 3.2.3. Estimarea cuantumului chiriei

CAPITOLUL 4 - ESTIMAREA VALORII FINALE

CAPITOLUL 5 - ANEXE (ACTELE EVALUARII)

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI CONCLUZIILOR

Subiectul evaluat:

Spatiu cu destinatia de cabinet medical, situat in Municipiul Craiova, str. 1 Decembrie 1918, nr. 14 (Micropoliclinica Brazda lui Novac), jud. Dolj, in suprafata totala de 28,12 mp, apartinand domeniului privat al Municipiului Craiova.

Mentionam ca suprafata de 28,12 mp este formata din:

  • •  8,25 mp reprezentând cota parte din suprafața de 16,50 mp a cabinetului medical folosit in sistem de tura/contratura;

  • •   19,87 mp reprezentand cota indiviza din spatiile comune (hol, sali de asteptare, grupuri sanitare, etc.).

Scopul evaluarii:

Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare mentionate mai sus, in vederea stabilirii cuantumului chiriei aferent spatiului cu destinatia de Cabinet Medical Individual, medic titular Dr. Paveliu Daniela-Claudia.

Utilizarea propusa pentru evaluarea solicitata:

Incheierea contractului de inchiriere intre Consiliul Local al Municipiului Craiova si Dr. Paveliu Daniela-Claudia, medic titular al Cabinetului Medical Individual.

Utilizatorul desemnat:

Municipiul Craiova, cu sediul in Craiova, str. A.I. Cuza nr. 7, cod 200585, jud. Dolj, cod fiscal 4417214.

Instructiunile evaluarii:

Conform contractului de servicii nr. 81506/03.05.2019 si in conformitate cu cerintele caietului de sarcini.

Data evaluarii:

10.06.2019

Curs valutar de referinta BNR:

4,7182 lei/euro

la data evaluarii

Rezultatele evaluarii:

Spatiu cu destinatia de cabinet medical, situat in municipiul Craiova, jud. Dolj, str. 1 Decembrie 1918, nr. 14 (Micropoliclinica Brazda lui Novac), in suprafata totala de 28,12 mp

Valoarea proprietate inchiriabila:

60.370 lei (2.147 lei/mp)

12.795 euro (455 euro/mp)


Valoarea estimata a chiriei anuale:


5.555 lei (197,53 lei/mp)

1.177 euro (41,87 euro/mp)


Valoarea estimata a chiriei lunare:

463 lei (16,46 lei/mp)

98 euro (3,49 euro/mp)


A.E.C. CONSULTING S.R.L.

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR


Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru Director general

Victor Sergiu Romedea - Evaluator

DECLARATIE DE CONFORMITATE

S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, in calitate de Director general, declara ca evaluarea a fost facuta in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR - SEV 2018 si confirma ca:

  • •   prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorului.

  • •   analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale prezentate in acest raport.

  • •   evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspective in activele care fac obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate; el ofera o evaluare obiectiva si impartiala.

  • •   dupa cunostintele evaluatorului, informatiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilitatilor;

  • •   remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior.

  • •   acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altor personae care au interese legate de utilizatorul desemnat.

  • •   in deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor ANEVAR si cu cerintele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat.

  • •   prezentul raport poate fi experizat si verificat, in conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 -Verificarea evaluarii.

  • •   evaluatorul este membru titular ANEVAR si a indeplinit programul de pregatire profesionala continua;

  • •   evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala semnificativa din partea niciunei persone;

  • •   evaluatorul a efectuat o inspectie personala a proprietatilor.

A.E.C. CONSULTING S.R.L.


MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru Director general

CAPITOLUL 1. TERMENI DE REFERINTA AI EVALUARII

  • 1.1. Client: MUNICIPIUL CRAIOVA

  • 1.2. Utilizatorul desemnat: MUNICIPIUL CRAIOVA Evaluatorul isi asuma raspunderea doar fata de clientul lucrarii care este si utilizatorul desemnat.

  • 1.3. Obiectul evaluarii

Obiectul lucrarii il constituie un spatiu cu destinatia de cabinet medical, apartinand domeniului privat al Municipiului Craiova, amplasat in str. 1 Decembrie 1918, nr. 14 (Micropoliclinica Brazda lui Novac), jud. Dolj, in suprafata totala de 28,12 mp. Mentionam ca suprafata de 28,12 mp este reprezentata de 8,25 mp reprezentand cota parte din suprafata de 16,50 mp a cabinetului medical folosit in sistem de tura/contratura si 19,87 mp reprezentand cota indiviza din spatiile comune (hol, sali de asteptare, grupuri sanitare, etc.).

  • 1.4. Scopul evaluarii

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare mentionate mai sus, in vederea stabilirii cuantumului chiriei aferent spatiului cu destinatia de Cabinet Medical Individual, medic titular Dr. Paveliu Daniela.

  • 1.5. Prezentarea echipei de evaluare

Raportul de evaluare a fost intocmit de S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin:

  •   Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR cu legitimatia 10283.

  • •   Evaluator autorizat, ec. Victor Sergiu Romedea, membru titular al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR cu legitimatia 18571.

  • 1.6. Definirea valorii si data estimarii

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri facute pe baza mai multor criterii de comparatie, ea exprimand de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pietei.

Conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general): „Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”

Data estimarii valorii este 10.06.2019.

  • 1.7. Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportata in lei, in conditiile unei plati integrale cash. Pentru elementele de calcul ce au la baza estimari in valuta, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 10.06.2019, respectiv: 1 euro = 4,7182 lei.

  • 1.8. Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozitiilor legale. Conform declaratiei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor mentionate mai sus, este deplin si apartine Municipiului Craiova. Aceste informatii au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul neverificand autenticitatea actelor juridice puse la dispozitie de proprietar. Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta confera titularului sau toate cele trei atribute: posesia - de a stapani, folosinta - de a-l folosi si de a-i culege foloasele materiale, dispozitia - de a dispune de bun. Din informatiile date de proprietar, nu exista niciuna dintre cele trei limitarii ale exercitari dreptului de proprietate: legale, judiciare si conventionale. In cazul de fata forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de mostenire, fiind supusa numai limitarilor care corespund celor patru atributii fundamentale ale statului, respectiv obligatiei legale de a plati impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept si de reversiune (dreptul succesoral al statului). Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse la dispozitie de catre proprietar copie dupa: HCL 527/20.12.2018 si releveul Micropolicrinica Brazda lui Novac - etaj, Craiova, str. 1 Decembrie 1918, nr. 14. Expertul evaluator nu a avut la dispozitie alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare supusa evaluarii. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispozitie documente in original pentru proprietatea evaluata. Avand in vedere cele mentionate mai sus, evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a veridicitatii actelor de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.

  • 1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in conditiile in care situatiile la care se face referire in cele ce urmeaza nu genereaza restrictii in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al caror impact este expres mentionat ca a fost luat in considerare. Daca cel putin una din ipotezele mentionate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata.

  •  evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de catre Direcția Patrimoniu, Serviciul Patrimoniu al Consiliului Local al Municipiului Craiova, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

  • •  locatia indicata si limitele proprietatii indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara pentru a masura si garanta ca locatia si limitele proprietatii, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate, respectiv documentatia cadastrala;

  • •  informatiile solicitate si luate in considerare de catre evaluator sunt considerate a fi autentice, fara ca acestea sa ofere o garantie asupra preciziei lor;

  • •  evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii, ce au fost evidentiate in raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

  • •  se presupune ca proprietatea este detinuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

  • •  se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator, reglementarile si restricttiile urbanistice, cu exceptia neconcordantelor ce ar fi expuse in prezentul raport;

  • •  se presupune ca toate autorizatiile, certificatele de functionare sau alte documente necesare functionarii sunt sau pot fi obtinute pentru oricare dintre utilizarile luate in considerare in prezentul raport;

  • •  se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, structurii constructiei, evaluatorul neasumandu-si nici o responsabilitate pentru asemenea situatii;

  • •  se presupune ca utilizarea proprietatii corespunde granitelor si nu exista nici o servitute in afara celor descriese in raport;

  • •  din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu clientul, nu exista niciun indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice la data evaluarii care afecteaza valoarea proprietatilor analizate sau proprietatilor vecine. Nu am avut cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietatile in cauza).

  • •  nu se detin informatii cu privire la existenta unor materiale periculoase in cadrul proprietatii evaluate; evaluatorul nu are calitatea, calificarea si nici obligatia de a depista astfel de substante;

  • •  estimarea valorilor din acest raport a avut in vedere proprietatea in intregime si orice divizare in elemente sau drepturi partiale va anula aceasta evaluare;

  • •  previziunile sau estimarile continute in raport s-au facut in conditiile actuale ale pietii;

  • •  se considera ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor cerintelor de acces pentru persoane cu dizabilitati. Nu au fost efectuatii investigarii in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

  • •  evaluatorul nu are cunostinta de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinatati care sa efecteze prorpeitatea evaluata;

  • •  evaluarea s-a efectuat in conditiile unei vanzari cu plata integrala, cash;

  • •  evaluatorul, prin natura evaluarii, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatile evaluate, decat daca au fost facute initial aranjamente in aceasta privinta;

  • •  prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus in nici un document si nu poate fi publicat sub nici o forma, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;

  • •  acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in cadrul capitolului si evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate daca acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

  • •  previziunile, proiectiile si estimarile continute aici se bazeaza pe conditiile curente de pe piata, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbarii conditiilor viitoare.

Ipoteze speciale

  • •  identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispoziție de proprietarul imobilului;

  • •  evaluatorul nu are cunostinta despre existenta vreunei restrictii privind construirea pe acest teren, de retele de utilitati existe pe teren sau alte restrictii. Evaluarea s-a facut in ipoteza in care terenul este liber pentru construire;

  • •  documentele prezentate sunt considerate veridice fara ca evaluatorul sa poata certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare avand doar scop informativ;

  • •  evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventualele modificari ale dreptului de proprietate sau ale elementelor inscrise in documente sau in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestora sau de la data inspectiei si pana la data evaluarii;

  • •  evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta pentru o eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre proprietar/utilizatorul desemnat;

  • •  raportul de evaluare este valabil in conditii economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

  • 1.10. Declararea conformitatii cu SEV

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate in considerare Standardele de evaluare ANEVAR -SEV 2018, astfel:

  • •  SEV 100 - Cadrul general

  • •   SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii

  • •  SEV 102 - Implemantare

  • •  SEV 103 - Raportare

  • •   SEV 104 - Tipuri de valori

  • •   SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare

  • •   SEV 300 - Evaluari pentru raportarea financiara (IVS 300)

  •  Ghid Metodologic de Evaluare GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

  • 1.11. Materiale si surse de informatii utilizate

Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat:

  • •  O.G. 24/2011 - Privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor;

  • •   documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate, care au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare;

  • •   Standarde Internationale de Evaluare si Standarde ANEVAR 2018, respectiv:

o SEV 100 - Cadrul general

o SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii

o SEV 102 - Implemantare

o SEV 103 - Raportare

o SEV 104 - Tipuri de valori

o SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare

o SEV 232 - Evaluarea proprietatilor imobiliare generatoare de afaceri

o SEV 233 - Investitia imobiliara in curs de construire

o SEV 310 - Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea imprumutului (IVS 310)

  • •  Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din:

o GME 500 - Determinarea valorii impozabile a unei cladiri

o GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

o GME 620 - Evaluarea bunurilor imobile

  • 1.11.1. Informatii primite de la proprietar/client

Informatii certe:

  • ■   elemente si date de identificare ale proprietatii evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

  • ■   datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietatii evaluate - acte de intrare in posesie, planuri si relevee avizate de OCPI, alte documente (suprafetele pentru teren au fost preluate din respectivele documente);

  • ■   scopul evaluarii.

Responsabilitatea pentru aceste informatii revin integral proprietarului/clientului.

Informatii pe care se bazeaza concluzia asupra valorii:

  • ■   elemente de venituri si cheltuieli aferente imobilului evaluat;

  • ■   gradul de utilizare si modul de exploatare al proprietatii imobiliare.

Aceste informatii au fost asumate de Evaluator in urma compararii cu cele rezultate din cercetarea pietei. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustari.

  • 1.11.2. Informatii colectate de evaluator

  • ■   datele descriptive referitoare la proprietatile evaluate;

  • ■   informatii despre vecinatati, despre zona si localitate;

  • ■   date privind piata imobiliara locala, incluzand elemente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu informatii de la participanti pe piata specifica si din mass-media de specialitate;

  • ■   date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicatii si internet;

  • ■   date despre preturi, chirii, neocupare si rate de capitalizare publicate de principalii analisti de piata recunoscuti, alte analize si opinii publicate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile si documentele pe care le-a a vut la dispozitie, existand posibilitatea exitentei si a altor informatii sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunostinta. Evaluatorul a obtinut informatii, opinii, estimari din surse considerate a fi corecte si de incredere, dar nu se asuma nicio resposabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea catre terti

Raportul de evaluare este confidential pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat si nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terta persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau partial si nici inclus intr-un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricarei referinte sau valori incluse in acest raport de evaluare sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea indeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost urmatoarele:

  • •   documentarea pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/proprietarului;

  • •   inspectia patrimoniului, bunuri imobile si mobile si efectuarea de fotografii;

  • •   stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului;

  • •   selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

  • •   analiza tuturor informatiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

  • •   obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare sau oferta a proprietatilor imobiliare similare si a nivelului chiriilor;

  • •   obtinerea de informatii asupra veniturilor generate de proprietati imobiliare similare;

  • •   aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

  • •   analiza valorilor obtinute prin rationament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informatiilor utilizate;

  • •   estimarea valorii de piata in urma aplicarii abordarii considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru adoptate de catre ANEVAR.

  • 2.2. Identificarea proprietatii si descrierea juridica

Proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului raport de evaluare a fost inspectata la data de 30.05.2019, fiind un spatiu cu destinatia de cabinet medical individual, in suprafata totala de 28,12 mp, apartinand unui imobil cu un regim de imaltime P+1E, amplasat in intravilanul orasului Craiova, pe str. 1 Decembrie 1918, nr. 14 (Micropoliclinica Brazda lui Novac), jud. Dolj.

Mentionam ca suprafata de 28,12 mp este formata din 8,25 mp reprezentand cota parte din suprafata de 16,50 mp a cabinetului medical folosit in sistem de tura/contratura si 19,87 mp reprezentand cota indiviza din spatiile comune (hol, Sali de asteptare, grupuri sanitare, etc.). Zona orasului in care este amplasata proprietatea este una mediana.

Utilizatorul lucrarii a prezentat, drept documente ce sunt anexate in copie la prezentul raport, urmatoarele:

  •   HCL 527/20.12.2018 prin care Consiliul Local al Municipiului Craiova aproba incheierea contractului de închiriere intre Consiliul Local al Municipiului Craiova si Dr. Paveliu Daniela - Claudia, medic titular al Cabinetului Individulal Dr. Paveliu Daniela - Claudia;

  • •   Releveu Micropoliclinica medici de familie - Brazda lui Novac - etaj 1;

Prin mentionarea documentelor de mai sus, Evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestuia si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

  • 2.3. Descrierea zonei de amplasare

Imobilul, in suprafata de 28,12 mp, este amplasat in zona mediana a mun. Craiova, pe str. 1 Decembrie 1918, jud. Dolj, zona cu caracter mixt, rezidential - comercial.

Artere importante de circulatie in apropriere:

  • •  Auto - B-dul Dacia;

  • •   Calitatea retelelor de transport: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei:

  • •   Imobile rezidentiale si comerciale.

  • •   In zona se afla:

o Retea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente;

o Unitati comerciale in apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu marfuri de calitate, cu supermarket-uri;

o Unitati de invatamant (mediu) si superior;

o Unitati medicale;

o Institutii de cult; o Cu sedii de banci;

Terenul dispune de toate utilitatile edilitare zonei:

  • •  Retea urbana de energie electrica

  • •  Retea urbana de apa

  • •  Retea urbana de gaze

  • •  Retea urbana de canalizare

  • •   Retea urbana de telefonie, cablu si internet

Concluzie:

Zona de referinta mediana. Amplasare buna. Dotari si retele edilitare bune. Poluare redusa. Ambient civilizat.

  • 2.3.1. Descrierea amplasamentului

Imobilul evaluat este amplasat in zona mediana a mun. Craiova, pe strada 1 Decembrie 1918, nr. 14, cu acces direct din strada 1 Decembrie 1918, ce face legaura cu B-dul Dacia. Zona are caracter mixt, respectiv rezidential si comercial. Utilitatile amplasamntului: curent electric, apa-canal si gaze.

  • 2.3.2. Descrierea constructiei

Imobilul in care se afla subiectul evaluat are regimul de inaltime P+1E, fiind in suprafata utila totala de 728,42 (conform centralizatorului cu contractele). Suprafata construita, rezultata din calcule si luata in considerare este de 437,05 mp, iar desfasurata de 874,10 mp.

Mentionam ca, spatiul ce face obiectul prezentuui raport de evaluare, este in suprafata de 28,12 mp, fiind compus din cabinet medical si spatiile comune aferente, dupa cum urmeaza:

  • •   8,25 mp reprezentând cota parte din suprafața de 16,50 mp a cabinetului medical folosit in sistem de tura/contratura;

  • •   19,87 mp reprezentand cota indiviza din spatiile comune (hol, sali de asteptare, grupuri sanitare, etc.). Caracteristici ale imobilului:

  • •  Vechimea cca. 50 ani;

  • •  Fundatii: din beton armat, continue sub ziduri, plansee din beton armat;

  • •  Structura: zidarie portanta de caramida;

  • •   Pereti exteriori si interiori: zidarie;

  • •   Acoperisul: tip terasa din beton armat cu hidroizolatie;

  • •   Spatii de utilizare comuna: hol, sali de asteptare, grupuri sanitare;

Dotari interioare:

  • •   Spatiul are finisajele medii, vopsitorii simple;

  • •   Pardoseli interioare: parchet laminat in cabinet, iar in spatiile comune pardoseli din mozaic;

  • •  Tamplarie din PVC cu geam termopan;

  • •   Utilitati: instalatie electrica, racord la reteaua de apa si canalizare, retea de reteaua de termoficare a orasului, racord la reteaua telefonica.

  • •  Starea tehnica satisfacatoare, necesita buna refacerea finisajelor si a anvelopei.

  • 2.4. Studiul pietei. Definirea pietii si subpietii

Standardul International de Evaluare GN 1 - "Evaluarea proprietății imobiliare” mentioneaza ca: „o piata imobiliara poate fi definita ca interactiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Pietele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potentialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivatiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietati imobiliare. In schimb, pietele imobiliare fac obiectul unei diversitati de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparatie cu pietele de bunuri, de valori mobiliare sau de marfuri, pietele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ inelastica si o localizare fixa a proprietatii imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietati imobiliare nu se adapteaza rapid, ca raspuns la modificarile cererii de pe piata.”

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza, fiind influentata de multe ori de reglementarile guvernamentale si locale.

Informatiile despre tranzactii similare nu sunt disponibile imediat, existand decalaj intre cerere si oferta, echilibrul atingandu-se greu si fiind de scurta durata. In functie de factori ca: amplasarea, design-ul si tipul proprietatii imobiliare, motivatiile si varsta participantilor s-au creat tipuri diferite de piete imobiliare, precum:

  • •   Piata imobiliara rezidentiala;

  • •   Piata imobiliara comerciala;

  • •   Piata imobiliara industriala;

  • •   Piata imobiliara agricola;

  • •   Piata imobiliara speciala.

Avand in vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piata imobiliara, pentru toate tipurile de proprietati este o piata activa, caracterizata prin oferta putin elestica in comparatie cu cererea si preturi in crestere, pentru amplasamente ce ofera utilizari comerciale atractive. In consecinta, avem o piata a vanzatorilor, pentru ca acestia pot obtine preturi mai mari pentru proprietatile disponibile. Se estimeaza ca dezechilibrul intre cerere si oferta pentru aceasta zona va genera si va sustine in continuare un nivel crescut al pretului de vanzare si al chiriilor pentru proprietati imobiliare.

Analizand piata imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt si pe termen lung, se pot afirma urmatoarele:

  • •  Pe termen scurt este o piata a vanzatorului, datorita ofertei mici in comparatie cu cererea mare de proprietati in zone atractive, c aracterizata de preturile relativ mari pe piata;

  • •  Pe termen lung piata imobiliara are o anumita stabilitate, desi va pastra un numar destul de cereri de proprietati imobiliare, determinat de echilibrarea cererei cu oferta, insa cu un potential de dezechilibru in sens invers, ca urmare a stagnarii a creditului ipotecar, influentat si de o crestere a inflatiei cu efect direct asupra dobanzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pietei imobiliare a proprietatii evaluate se va face analiza pietei pe doua niveluri:

  • •  din punct de vedere al pietei largi, de ansamblu,

  • •  din punct de vedere al pietei in care concureaza proprietatea evaluata.

Analiza de piata aplicata unei proprietati specifice are o importanta deosebita in procesul de evaluare si nu trebuie confundata cu analiza generala de piata sau cu alte studii similare.

In cazul evaluarii proprietatii ce face obiectul raportului, analiza de piata arata modul in care interactiunea dintre cerere si oferta afecteaza valoarea proprietatii.

Prin investigarea vanzarilor, ofertelor, cotatiilor si comportamentului participantilor de pe piata, evaluatorul poate stabili atitudinile de piata privind tendintele curente, precum si schimbarile anticipate.

Analiza de piata ofera si baza pentru determinarea celei mai bune utilizari a proprietatii evaluate. Evaluatorul trebuie sa identifice relatia dintre cerere si oferta concurentiala de pe piata proprietatii evaluate. Aceasta relatie indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizeaza piata curenta.

Valoarea de piata a unei proprietati este in mare masura determinata de pozitia sa competitiva pe piata. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piata ofera informatiile esentiale necesare pentru aplicarea celor trei abordari de evaluare.

  • 2.5. Analiza pietei imobiliare din Romania

Piata imobiliara din Romania a inregistrat anul trecut cel mai rapid ritm de dezvoltare din ultimii 5-7 ani. Dezvoltatorii si-au intensificat activitatea in toate sectoarele imobiliare, incercand sa fructifice conditiile pozitive ale pietei si cererea in crestere. Stocurile livrate au atins valori record ale ultimilor 5 ani, inregistrandu-se cresteri de 11% pentru piata rezidentiala, +39% pentru stocul nou de centre comerciale, in timp ce suprafata de birouri finalizata in Bucuresti a fost de 4 ori mai mare fata de 2015.

Raportul global EMEA Retail Market Snapshot arata ca la nivel european, asteptarile indica o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, ceea ce inseamna vesti bune pentru retaileri.

Anul trecut, puterea de cumparare a crescut ca urmare a maririi salariilor si a nivelului de ocupare a fortei de munca, ceea ce a dus la sporirea vanzarilor in zona de retail fata de 2015 in Uniunea Eropeana si zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari cresteri au fost inregistrate in Luxemburg (14%) si Romania (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) si Marea Britanie (5,5%). Daniela Popescu explica pe de o parte, vanzarile inregistrate de majoritatea jucatorilor au crescut cu 20-30% in ultimul an, iar pe de alta parte, aceasta functioneaza ca un catalizator pentru piata. Astfel, retailerii deja prezenti vor sa se extinda in continuare si dezvolta noi concepte pentru a deveni cat mai flexibili si pentru a acoperi atat orase si centre comerciale mari, cat si orase si scheme comerciale de dimensiuni mai mici. In plus, rezultatele pozitive din ultimul an au atras atentia retailerilor din regiune observandu-se din ce in ce mai multe nume interesate sa se dezvolte in Romania. Desi piata locala beneficiaza de o oferta semnificativa atunci cand vine vorba de branduri, nevoia de diversificare este tot mai mare asteptandu-se ca acest trend sa continue pe masura ce creste si ponderea comertului online in consumul total. Daca in ultimii ani, impactul tehnologic a inceput sa se resimta din ce in ce mai mult si in sectorul de retail, conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorienteaza catre plati si cumparaturi online prin intermediul dispozitivelor mobile. In aceste conditii, retailerii trebuie sa isi adapteze oferta pentru a raspunde nevoilor consumatorilor si pentru a accelera vanzarile. Potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Colliers International, piata terenurilor va continua sa creasca in acest an si in orase precum Craiova, considerat unul din orasele poli de dezvoltare. Piata imobiliara rezidentiala din Romania va functiona cu doua viteze in acest an, pe fondul accentuarii discrepantelor intre mediul urban si cel rural, iar cererea de locuinte in marile orase va ramane la un nivel ridicat, astfel ca dezvoltatorii vor continua investitiile in constructia de blocuri, preturile urmand tendinta de crestere temperata marcata si in 2018. Piata imobiliara rezidentiala romaneasca este caracterizata, in continuare, de decalajul major dintre cerere si oferta, asta in conditiile in care deficitul de locuinte la nivel national depaseste un milion de unitati locative. Preturile relativ mici ale locuintelor in comparatie cu alte tari din regiune si apetitul romanilor pentru proprietati imobiliare vin sa accentueze dezechilibrul dintre cerere si oferta. Potrivit celui mai recent raport de piata realizat de Analize Imobiliare in primul trimestru al anului in curs, proprietatile rezidentiale din Romania s-au apreciat cu 0,8% fata de ultimele trei luni din 2018. Astfel, nivelul actual al preturilor se situeaza la un nivel apropiat de cel consemnat la inceputul lui 2010, dupa declinul important consemnat in primii doi ani de recesiune (mai ales in 2008). In ceea ce priveste preturile de tranzactionare ale locuintelor, cele mai recente date publicate de Eurostat si Institutul National de Statistica (INS) releva, pentru al patrulea trimestru din 2018, un avans anual de 4,2% atat in Uniunea Europeana, cat si in zona euro. Pentru piata locala, cresterea anuala a fost de 5,3%, corespunzand, astfel, cu cea consemnata de Analize Imobiliare pentru valorile de listare a proprietatilor. Dorel Nita, Head of Data and Research in cadrul Imobiliare.ro si Project Manager al AnalizeImobiliare.ro afirma ca „Tendinta de temperare a ritmului de crestere a preturilor, identificata de Analize Imobiliare inca din a doua jumatate a anului 2017, s-a mentinut si in primul trimestru din 2019. Preturile si-au continuat traiectoria ascendenta intr-un ritm si mai redus decat anul trecut, astfel incat diferenta anuala a preturilor proprietatilor rezidentiale a ajuns la +4,6%, in conditiile in care, in cele trei luni anterioare, acelasi indicator se situa la o valoare de +5,3%.”

In concluzie, cel putin teoretic, Romania este o piata foarte atractiva pentru investitori si interesul pentru investitii va fi in crestere in 2019, in contextul in care proprietatile imobiliare cu scop investitional vor continua sa se tranzactioneze la preturi mai mari, reprezentate prin randamente in scadere, sub 8%. Provocarea dezvoltatorilor este de a crea noi oportunitati pe o piata care are nevoie de produse imobiliare de calitate si cu risc scazut.

  • 2.6. Aspecte economico - sociale ale Municipiului Craiova

Craiova este municipiul de reședința al județului Dolj, Oltenia, Romania, format din localitatile componente Craiova (resedinta), Facai, Mofleni, Popoveni si Simnicu de Jos si din satele Cernele, Cernelele de Sus, Izvorul Rece si Rovine. Conform recensamantului din anul 2011 orasul avea o populatie de 269.506 de locuitori.

Municipiul Craiova este situat in sudul Romaniei, pe malul stang al Jiului, la iesirea acestuia din regiunea deluroasa, la o altitudine cuprinsa intre 75 si 116 m. Craiova face parte din Campia Romana, mai precis din Campia Olteniei care se intinde intre Dunare, Olt si podisul Getic, fiind strabatuta prin mijloc de Valea Jiului. Orasul este asezat aproximativ in centrul Olteniei, la o distanta de 227 km de Bucuresti si 68 km de Dunare. Forma orasului este foarte neregulata, in special spre partea vestica si nordica, iar interiorul orasului, spre deosebire de marginea acestuia, este foarte compact.Municipiul Craiova imbina, intr-un mod armonios, noul si vechiul, istoria, cultura, industria, economia, agricultura, capatand o personalitate proeminenta in special in ultimii ani dupa revolutie, cand modernizarea si-a pus amprenta in toate domeniile de activitate.

Craiova este unul din cele mai mari centre industriale ale Romaniei, chiar si in conditiile dificile legate de tranzitia la economia de piata. Exista in Craiova un numar important de mari uzine si fabrici orientate spre o productie foarte variata: echipament electrotehnic, locomotive electrice, avioane, tractoare si masini agricole, autoturisme, confectii textile, ingrasaminte chimice.

Pe raza municipiului Craiova functioneaza peste 600 unitati cu amanuntul (din sectorul alimentar, nealimentar, universal, mixt si de alimentatie publica) si 10 unitati de cazare cu peste 1000 locuri, din care 7 hoteluri, 2 campinguri, un han si motel.

Populatia ocupata a municipiului este de circa 110.000 persoane, iar productia industriala anuala a orasului este de aproximativ 700 miliarde lei.Locuintele existente in municipiul Craiova, de peste 100.000, au o suprafata locuibila totala de 3400 mii mp. Lungimea totala a strazilor din municipiul nostru este de 345 km., din care 230 km sunt modernizate, fiind preocupati permanent de reducerea strazilor nemodernizate. Municipiul Craiova dispune de peste 500 km retele apa potabila; peste 400 km retele de canalizare si peste 300 km conducte gaze naturale. Lungimea retelei de tramvai este de 18,6 km cale dubla, deservita de 49 tramvaie, iar lungimea traseelor pentru autobuze este de 99,4 km, deservite de un parc de 277 autobuze. Reteaua feroviara deservita de Regionala Craiova are ca punct central municipiul Craiova, iar orasul beneficiaza de serviciile unui aeroport.Invatamantul de toate gradele se desfasoara in 174 unitati, in procesul de invatamant fiind cuprinsi peste 70.000 de elevi, circa 20.000 de studenti si aproximativ 7.200 copii inscrisi in gradinite.

In orasul Craiova se afla doua institutii de invatamant superior de stat: Universitatea si Universitatea de Medicina cu 16.418 studenti si trei universitati particulare cu aproximativ 2300 studenti.

In Craiova se gasesc 4 spitale: Spitalul nr. 1, Spitalul nr. 2 si Spitalul nr. 3 si Spitalul C.F.R.; cu peste 3400 paturi, in aceste spitale functionand in sectorul public 1172 de medici. Tot aici se gasesc 90 de cabinete medicale unde isi desfasoara activitatea 186 de medici. Spitalul Clinic nr. 1 functioneaza intr-o cladire construita in 1967. In incinta spitalului functioneaza o biblioteca medicala care are un valoros fond de carte. Viata spirituala a Craiovei se reflecta in activitatea Teatrului National, care a dus faima artei teatrale romanesti pe toate meridianele lumii. Alte institutii de cultura care isi desfasoara activitatea in Cetatea Baniei sunt: Opera Romana, Teatrul pentru Copii si Tineret "Colibri", Ansamblul Folcloric "Maria Tanase" si Filarmonica "Oltenia".

Tot in Craiova se afla Muzeul "Olteniei", Palatul Jean Mihail - Muzeul de Arta si Casa Baniei. Vechi centru urbanistic al Olteniei, municipiul Craiova reprezinta un punct de referinta pe harta Romaniei de azi. Era firesc, asadar, ca orasul care i-a dat tarii si lumii pe Constantin Brancusi, Henri Coanda, Nicolae Titulescu, Gheorghe Titeica - pentru a enumera doar cateva dintre marile personalitati care s-au format aici - sa-si regaseasca propria identitate prin ceea ce il defineste cu adevarat, dar mai ales prin mentalitatile si oamenii sai. Asezare cu bogate traditii istorice si culturale, Craiova, orasul de peste Jiu, dispune de un real potential economic, aflat in plin proces de restructurare. Dar, sa nu uitam, in nici un caz, dificultatile create de punerea in aplicare a reformei societatii romanesti actuale, acest pas important care trebuie sa conduca la integrarea noastra europeana si euro-atlantica.In orasul Craiova exista retea de distributie a apei cu lungime de cca. 391 km., avand diferite diametre cuprinse intre 50 si 800 mm. Executia acesteia a inceput in anul 1908. Materialele din care sunt executate sunt: Otel, fonta, azbociment, premo. Conductele din fonta sunt cele mai vechi, de cca. 100 ani. In marea majoritate a cartierelor exista alimentare cu apa, dar nu exista acoperire totala. Procentul de acoperire este de aproximativ 60%. Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Drumul Apelor, Catargiu, Brestei. Sistemul de canalizare masoara aproximativ 360 km, avand diferite diametre.

Principalele materiale utilizate pentru constructie sunt: beton, beton armat, azbociment, bazalt, P.V.C. Constructia sistemului de canalizare a inceput in anul 1910.Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Brestei, Romanesti, Catargiu, si Brestei trebuie prevazute statii de pompare.Reteaua de iluminat public a municipiului Craiova masoara aproximativ 440 km., linii electrice aeriene 300 km. Executia primelor retele de energie dateaza din anul 1960.

Sistemul de distributie gaze naturale din municipiul Craiova, are o lungime de 530 km, din care 244 km retea cu durata de exploatare expirata.Reteaua de distributie gaze naturale acopra in proportie de 90% zona municipiului Craiova. Cele mai defavorizate cartiere sunt: Simnic, Popoveni, Braniste, Mofleni, Facai, Drumul Apelor, Bordei.

S.C. Distrigaz-Sud Craiova Suporta din fonduri proprii numai inlocuirile de conducte de distributie gaze naturale, extinderea retelei de distributie in municipiu se realizeaza din fondurile cetatenilor. Sursa: http://www.primariacraiova.ro Craiova, metropola de azi, Bania de ieri - un spatiu european atractiv si competitiv, un puternic centru economic in industria constructiilor de masini si electrotehnica, corelat cu un mediu academic puternic traditional. Orasul Craiova si Zona Metropolita na a Craiovei sunt amplasate in regiunea Oltenia. Astfel, Polul de crestere Craiova detine un rol deosebit de important in ceea ce priveste functiile sale economice, sociale, universitare si culturale, exercitate pe o arie foarte intinsa. In urma analizei SWOT, s-au identificat directiile generale de dezvoltare ale polului de crestere Craiova, corelate cu profilul polului acestuia, orientate catre industrie, invatamant si cultura, care sa faca din acesta un spatiu competitiv si atractiv pentru locuitori, vizitatori si investitori.

Astfel, profilul polului de crestere Craiova se defineste prin urmatoarele aspecte:

  • •  Important centru economic si industrial, cu un mare potential economic, rezultat din combinatia ramurilor economice traditionale si a celor inovative (constructii de masini, energetica, electrotehnica);

  • •   centru universitar, academic si de cercetare cu traditie, cu accent pe institutiile educationale si de cercetare care se axeaza pe profilul industrial si tehnologic specific polului;

  • •   centru cultural - istoric, leagan al traditiilor si mostenirii istorice, care confera identitate locala si unicitatea specifica spatiului oltenesc.

  • 2.7. Piata imobiliara in Municipiul Craiova

Al saselea oras din tara si cel mai important centru urban din Oltenia, Craiova este un important centru universitar, cu mai mult de 20.000 de studenti ce studiaza aici peste 120 de specializari - printre cele mai cautate si cu o buna reputatie fiind Facultatea de Automatica, Electronica si Computere. “Pontentialul economic al orasului nu este inca exploatat la maximum, iar forta de munca are o calificare superioara competitiva si atractiva pentru investitorii din IT&C, outsurcing, aeronautica, dar si experienta semnificativa in profesiile tehnice si industriale din aeronautica sau atomotive”, estimeaza Gijs Klomp, Head of Capital Markets, CBRE Romania. Specialisti de pe piata imobiliara estimeaza ca la nivel national, in 2019 si 2020, ar urma o stagnare a preturilor, urmata de o scadere semnificativa, analizand indicatori economici care ar conduce la scaderi de preturi pe piata imobiliara. Unul dintre specialistii de la nivel central estimeaza o scadere a preturilor cu 20-30% pana in 2021, ca urmare a stagnarii economiei, a faptului ca salariile nu vor mai creste in ritmul de anul trecut nici in mediul privat, nici in cel de stat si mai ales a faptului ca pe plan international exista temeri pentru o noua recesiune economica in viitorul apropiat. De asemenea, o limitare a programului „Prima Casa" va conduce la scaderea cererii de apartamente, iar procesul inflationist ar putea stagna cererea de apartamente scumpe, ceea ce ar conduce la o asezare a preturilor in zona imobiliara. Doar ca piata imobiliara din Craiova este atipica. Preturile au explodat, fara sa existe vreun fundament economic, fara ca in Craiova sa fi aparut mari investitii sau sa se fi dezvoltat brusc zona din punct de vedere economic. „Toti acesti factori economici pot influenta decisiv piata imobiliara, numai ca piata imobiliara nu urmareste intotdeauna realitatile economice. La Craiova piata imobiliara a urmat trendul cresterii de preturi din tara, fara sa se tina cont de conditiile economice din aceasta zona, care si in acest moment sufera de investitii economice majore. De aceea, supa cum afirma vicepresedintele ARAI se achizitioneaza la preturile care sunt in tara, insa, in acelasi timp, suntem mai saraci si suferim atunci cand achitam rate la nivelul celor din Bucuresti, Cluj, Iasi, Constanta”. De asemenea, specialistul local de pe piata imobiliara estimeaza o stagnare a preturilor pe piata imobiliara in Craiova in perioada urmatoare, argumentand ca atunci cand vor fi construite si vor incepe contractarile pentru imobile, cererea nu va fi suficient de mare sa absoarba toate acele constructii, astfel ca datorita concurentei intre dezvoltatori, va fi un impact si asupra preturilor. La ora actuala, raportat la pretul pe metrul patrat, in Craiova, apartamentele vechi se vand cu preturi cuprinse intre 1.100 si 1.200 de euro pe metrul patrat de suprafata utila, iar cele noi ajung la 1.200 - 1.400 de euro pe metrul patrat de suprafata utila.

Stocul de spatii de birouri de clasele A si B in Craiova este estimat la 30.000 de mp, chiria pentru spatiile de birouri de clasa A variind intre 10 si 12 euro/mp si intre 6 si 10 euro pentru cele de clasa B, rata de neocupare fiind de aprox. 20%.

Sectorul financiar-bancar local, companiile de outsourcing (BPO), cele din industria auto si de servicii administrative (SSC) urmaresc extinderea activitatilor, de aceea, cererea lor de spatii de birouri din Craiova are cea mai mare pondere.

In concluzie specialiștii in imobiliare estimează ca preturile au crescut prea rapid si fara fundamente economice prea solide si ca de acum incolo mai este foarte putin loc de crestere pe piata imobiliara in conditiile in care in Oltenia nu exista crestere economica sustenabila, nu exista investitii majore.

  • 2.8. Piata specifica. Analiza cererii, ofertei si echilibrul pietei

  • 2.8.1. Analiza cererii

Analiza cererii s-a bazat pe recunoasterea utilizatorilor potentiali. Cererea pentru spatii comerciale este asigurata de societati comerciale sau de catre persoane fizice autorizate. Cele mai solicitate spatii comerciale la parter de bloc sunt cele cu suprafete de circa 50   100 mp, atat la vanzare cat si la inchiriere. Elementele constitutive ale

cererii - puterea de cumparare, disponibilitatea creditului si dorinta de cumparare - nu se regasesc simultan, la data evaluarii pentru proprietatile de tip spatiu comercial. Parametrii decisivi in previzionarea cererii ii reprezinta: puterea de cumparare a populatiei (care a condus la reducerea consumului din cauza diminuarii numarului de locuri de munca si a salariilor), scazuta la data evaluarii datorita conjuncturii economice nefaste, dar si blocajul creditelor bancare, fiscalitatea crescuta ce descurajeaza initiativa privata, precum si riscul de faliment provocat de intarzierea platilor guvernamentale catre intreprinzatorii privati mari. Pe site-urile de specialitate si in anunturile din presa au fost identificate anunturi cu cereri de cumparare de spatii comerciale, insa acestea sunt mult sub piata, prin aceste anunturi urmarindu-se subestimari ale valorii de piata si incercari clare de specula.

Ca urmare a crizei economice si a innaspririi conditiilor de accesare a creditelor de la banci, a scaderii puterii de cumparare a populatiei la nivel national, dupa anul 2008 cererea a fost in scadere, iar preturile de vanzare, tarifele de inchiriere si gradul de ocupare au fost in scadere si ele. Evaluatorul considera ca existe mici semnale din piata ca cererea sa se revigoreze, ca urmare a programelor guvernamentale si a asteptarilor de relansare a economiei romanesti. Pana la deblocarea platilor guvernamentale si realizarea unei stabilitati politice si fiscale, evaluatorul considera ca cererea nu va inregistra cresteri, ci va stagna in cea mai buna situatie.

Desi piata imobiliara autohtona a inceput anul cu un avant, atat din perspectiva proiectelor care se dezvolta, cat si a apetitului de achizitie a romanilor, exista amenintari ca aceasta se afla sub un cod galben, data de presiunea scumpirilor, a cresterii puternice a ROBOR, a aprecierii euro fata de leu, dar si a majorarii costurilor de constructie. Piata imobiliara rezidentiala din Romania va functiona cu doua viteze in 2019, un an plin de provocari, pe fondul accentuarii discrepantelor intre mediul urban si cel rural. Piata imobiliara romaneasca va fi caracterizata, in continuare, de un decalaj major dintre cerere si oferta, in conditiile in care deficitul in special de locuinte, la nivel national, este de peste 1 milion de unitati locative. Tot mai multi investitori imobiliari romani si straini privesc provincia cu interes si anunta proiecte de zeci sau chiar sute de milioane de euro, care ar urma sa schimbe la fata orase mari din tara, precum Timisoara, Brasov sau Craiova. Mai mult, in conditiile in care marile centre urbane din provincie devin din ce in ce mai aglomerate, iar infrastructura pare sa nu tina pasul cu dezvoltarea oraselor, marii dezvoltatori au inceput sa parieze in ultima vreme pe proiecte care aduc in acelasi loc birourile, magazinele si locuintele.

Proiectele mixte sau multifunctionale - care combina birouri, rezidential si retail - nu sunt o noutate pentru Romania, prima astfel de investitie fiind inaugurata in urma cu cinci ani la Iasi, unde omul de afaceri Iulian Dascalu a ridicat, in urma unei investitii de 265 milioane de euro, Palas Iasi, care include un centru comercial, o strada de retail, birouri, restaurante si cafenele, spatii verzi, hotel si sali de evenimente. Chiar daca, intre timp si in Bucuresti au fost anuntate cateva astfel de proiecte mixte, printre care Timpuri Noi Square al suedezilor de la Vastint, care va include birouri, rezidential si retail, sau Iride City al austriecilor de la Immofinanz, care va avea cuprinse, similar, toate cele trei functiuni, nici provincia nu sta mai prejos cand vine vorba de asemenea investitii. Cel mai recent proiect mixt anuntat va fi dezvoltat la Craiova, unde grupul imobiliar francez Catinvest vrea sa construiasca langa mall-ul existent, Electroputere Parc, pe care l-a achizitionat anul trecut, o noua cladire cu spatii de retail, dar si de birouri. In ansamblu, grupul va investi 70 de milioane de euro pana la finalul anului 2018 in aceasta cladire, ce va avea 15.000 de metri patrati de birouri de clasa A, 12.000 de metri patrati de spatii comerciale si 700 de locuri de parcare subterane, precum si in procesul de extindere a singurului mall din Craiova, cu inca 9.200 de metri patrati. „Electroputere Parc este o locatie extraordinara, cu potential urias de dezvoltare, fiind printre putinele centre comerciale, daca nu chiar singurul din provincie, cu o pozitionare atat de buna, chiar in oras, oferind acces rapid si facil cumparatorilor la o zona foarte mare de shopping. Extinderea centrului si dezvoltarea unei noi cladiri reprezinta, astfel, o miscare fireasca, parte din strategia ampla de investitii a Catinvest in extinderea spatiilor comerciale din portofoliu, pentru a putea oferi oamenilor mai multe optiuni de shopping si divertisment", a declarat Bertrand Cafteau, presedintele grupului Catinvest.

Lucrarile de extindere a spatiilor comerciale Electroputere Parc cu o suprafata inchiriabila bruta (GLA - gross leasable area) de 9.200 de metri patrati de magazine, cinema si spatii de divertisment sunt deja in desfasurare, iar inaugurarea este planificata pentru primul semestru din 2018. Noua aripa va gazdui branduri de fashion din grupul LLP (Reserved, House, Sinsay si Cropp), care se vor alatura astfel brandurilor existente precum Zara, H&M, LC Waikiki, Berska, Pull&Bear, C&A, Stradivarius, New Yorker, US Polo, Kenvelo, Orsay sau Tom Tailor, transformand Electroputere in destinatia cea mai mare de shopping din Craiova si din Dolj.La etaj, clientii Electroputere Parc se vor putea bucura de noi restaurante, terase, magazine, o zona multifunctionala de divertisment (jocuri electronice si de tip arcade, biliard, bowling, bar cu tematica sportiva etc.), precum si primul cinematograf integral VIP din Romania. Cinematograful va numara 7 sali de cinema echipate cu scaune rabatabile premium si cu cele mai noi tehnologii (proiectoare Christie 4K, sistem de sunet Vive, ecrane 3D Harkness etc.). Prin aceasta noua investitie, Electroputere Parc imbina cele mai bune experiente de shopping si divertisment. Totodata, Catinvest a inceput si constructia unei cladiri independente cu spatii mixte. Pozitionata intre parcarea principala a centrului comercial Electroputere Parc si Kaufland, noua cladire va include o suprafata inchiriabila bruta de 12.000 de metri patrati de spatiu de retail (intre care se va regasi si magazinul de mobila Kika), o suprafata inchiriabila bruta de 15.000 de metri patrati de birouri de clasa A pe doua etaje superioare si peste 700 de locuri de parcare subterane. Pe langa faptul ca va oferi mai multe spatii de parcare si va gazdui mai multe branduri, cladirea va conecta supermarketul Kaufland de zona existenta de retail.

Inaugurarea cladirii cu spatii mixte este planificata pentru semestrul al doilea din 2018, intreaga zona comerciala a centrului Electroputere Parc urmand sa depaseasca 110.000 de metri patrati.

Cele doua proiecte au fost concepute si sunt dezvoltate de Steven Van Den Bossche si Kris Carton, cu finantarea Catinvest, care detine Electroputere Parc. Grupul francez de real estate Catinvest, care a achizitionat Electroputere Parc in septembrie 2016, detine si administreaza si alte centre comerciale din Europa de Est (galeriile comerciale Carrefour Orhideea si Cora Pantelimon din Bucuresti, Carrefour TOM din Constanta, Auchan Savoya Park din Budapesta si Tesco Borska Pole din Plzen). Catinvest activeaza, totodata, pe piata rezidentiala si comerciala din Franta. In total, Catinvest detine si administreaza peste 500.000 de metri patrati de spatii in Franta si in Europa de Est. Grupul francez este prezent pe piata din Romania din anul 2003, odata cu achizitia galeriei comerciale Orhideea si, la scurt timp, a galeriei comerciale Esplanada.

Analistii imobiliari arata ca in urmatoarea perioada bula de pe piata imobiliara locala care a crescut in ritm alert pe parcursul ultimilor ani se va sparge, insa contextul difera mult fata de cel din 2008.

Exista cerere pentru inchiriere, in zona subiectului peste 50% din spatiile comerciale sunt exploatate de proprietari prin inchiriere. Si in cazul inchirierii, cererea a fost in scadere in ultima perioada, durata de expunere la piata a fost in creștere (3   4 luni sau chiar mai mult), iar tarifele de închiriere au fost in stagnare.

In cazul spatiilor comerciale analizate, cererea la vanzare dar si cererea la inchiriere, este buna, din cauza amplasamentelor bune si foarte bune, al apropierii de zonele cu trafic intens si cu vad comercial foarte bun. Din aceasta cauza si gradul de ocupare a spatiilor comerciale in zona este destul de ridicat, apropiat de 80%, spatiile fiind inchise doar temporar, in perioada schimbarii proprietarului sau chiriasului, ori pentru renovari.

  • 2.8.2. Analiza ofertei

Persoanele fizice care se manifesta ca ofertanti pe piata proprietatilor de tip comercial sunt proprietari ce au cumparat aceste proprietati in ultimii ani in scopul de a specula cresterea pietei si de a obtine profit din revanzarea lor. In general ei au realizat lucrari de reparatii si amenajari ale spatiilor comerciale pentru a obtine un profit.

Referitor la acest segment al ofertei se impun urmatoarele comentarii:

  • •   acestea sunt in general construite pentru utilizari specifice comerciale, dupa tehnologiile anilor ‘90 - structuri din termopan, cu compartimentari multiple;

  • •   inchiderile si tamplaria permit o termoizolare corespunzatoare a spatiilor ceea ce implica costuri relativ scazute pentru incalzire;

  • •   spatiile comerciale sunt situate in general la parter de blocuri cu posibilitati de delimitare independenta si acces individual;

  • •   spatiile comerciale sunt dotate cu utilitati si instalatii pentru stingerea incediilor.

Oferta de proprietati de tip comercial pentru inchiriere in Mun. Craiova se manifesta din partea urmatorilor participanti pe piata :

  • ■   proprietari care dezvolta o afacere in sine din inchirierea spatiilor;

  • ■   proprietari care detin spatii in exces si care le inchiriaza pentru a-si creste veniturile;

Motivul principal al dezvoltarii acestei piete este nivelul chiriilor practicate pe piata craioveana, nivel care permite recuperarea investitiei in achizitionarea si moderizarea acestor spatii intr-un intreval de timp intre 10   15 ani.

Intr-un oras precum Craiova, in care industria incepe sa isi revina, serviciile pot de altfel beneficia de pe acest progress economic pe plan industrial.

Din punct de vedere turistic, Craiova incepe sa se remarce tot mai mult, avand multe de oferit turistilor, iar aeroportul din oras s-a dezvoltat foarte mult in ultimii ani, cu o crestere constanta a traficului de pasageri. Toate aceste aspecte contribuie la dezvoltarea de afaceri in Municipiul Craiova, piata imobiliara locala oferind multe oferte pentru chirii de spatii comerciale, de birouri sau chiar spatii industrial sau logistice. Spatiile industriale sau logistice sunt de obicei la marginea orasului, avand un pret mai degraba modic pe metru patrat, dar avantajul acestor spatii e ca de multe ori acestea au foarte multi metri patrati. O hala industriala de 400 mp, situata la drumul European Craiova - Filiasi, se inchireaza cu pretul de 2,50 EUR pe metru patrat, rezultând astfel un pret de 1000 EUR. Hala este betonata, dispune de birou, toalete, bucatarie, acces autocamion si parcare betonata. De asemenea o hala cu o suprafata de 1000 mp, de pe strada Sarari, fiind compusa din 300 mp de birouri, iar restul de 700 mp reprezentand hala, se inchireaza la pretul de 4 EUR pe metru patrat. Spatiul dispune de o curte betonata de 900 mp, acces TIR si se preteaza pentru depozite. Un spatiu comercial, situate in Centrul Vechi al Craiovei se inchireaza la pretul de 3500 EUR pe luna. Spatiul dispune de o suprafata de 500 mp si consta intr-o constructie noua si modern dispusa pe 2 niveluri. Acest spatiu se preteaza pentru birouri, clinica medicale, sau cabinete medicale, sau alt gen de spatii comerciale. O cladire de birouri, situata pe strada Milcov si dispusa pe 3 niveluri: parter si 2 etaje, se inchireaza la pretul de 1500 EUR pe luna. Spatiul are o suprafata de 430 mp, avand toalete si bucatarie la fiecare etaj, dar si curte aferenta.

In ceea ce priveste spatiile comerciale pentru restaurant sau localuri, piata imobiliara din Craiova are cateva oferte interesante de chirii pentru astfel de spatii. Astfel, un spatiu de 1500 mp, cu destinatie restaurant cu terasa, din zona centurii Craiovei se inchireaza la pretul de 1200 mp. O cladire dispusa pe mai multe niveluri, cu interior nerenovat si cu o suprafata de 460 mp, se inchireaza la pretul de 2800 EUR. La parter, imobilul are expunere la 3 strazi, si se preteza cel mai bine pentru un restaurant cu terasa, iar la etaj cladirea poate fii transformata intr-un boutique hotel. Se ofera chiriasului posibilitatea de a renova spatiul dupa bunul plac. Cladirea este situata in centrul vechi al Craiovei. Craiova este un oras in care antreprenoriatul are mult de castigat, iar spatiile industriale sau de depozitare, spatiile de birouri sau spatiile comerciale, ofera cele mai bune conditii pentru desfasurarea in conditii optime a activitatilor economice.

Piata imobiliara din Craiova dispune de foarte multe astfel de spatii, in functie de cerintele si nevoile celor interesati sa isi deschida un business in Craiova. Nivelul chiriilor in segmentul spatiilor de retail ar putea creste, in acest an, este de parere Bogdan Marcu, partner Retail Agency, in cadrul Cushman&Wakefield Echinox, cu circa 10% fata de anul trecut, atat in Bucuresti, cat si in tara, pe fondul livrarilor destul de limitate anuntate pentru perioada urmatoare si a unei presiuni din partea chiriasilor. Anul trecut, in tara noastra au fost livrate spatii noi de retail, cu o suprafata de aproximativ 70.000 de metri patrati, conform rapoartelor intocmite de Cushman&Wakefield Echinox. Rapoartele citate arata ca, in tara, orasele cu cea mai mare densitate de spatii comerciale raman Suceava (1.167 mp/1.000 de locuitori) si Oradea (926 mp/1.000 de locuitori), in timp ce in orasele primare, cu o populatie de peste 250.000 de locuitori, acest indicator variaza intre 380 mp/1.000 de locuitori in Craiova si 694 mp/1.000 de locuitori in Timisoara."In acest context, orasele din Romania in care sunt programate spre livrare noi spatii de retail in decursul acestui an sunt Timisoara, Craiova, Bistrita, Sibiu, Buzau, Satu Mare, Baia Mare, Slobozia, Roman si Focsani, finalizarea unora dintre aceste proiecte fiind conditionata de obtinerea autorizatiilor de construire in timp util", mai noteaza rapoartele mentionate, in care se mai precizeaza: "In ciuda faptului ca rata medie de neocupare a centrelor comerciale din Bucuresti a scazut pe parcursul anului trecut, de la 4% la 3%, stocul de retail va ramane stabil, punand presiune pe nivelul chiriilor din centrele comerciale dominante, al caror grad de ocupare este aproape de 100%, sau chiar atinge acest prag".

Asadar piata locala de retail in Craiova este intr-o etapa de maturizare si optimizare, in care atat dezvoltatorii, cat si retailerii, analizeaza cu foarte mare atentie orasele si zonele cu potential de vanzari. Drept urmare, in perioada viitoare vom vedea, in special, extinderi ale unor proiecte performante, care isi vor intari astfel pozitia, si proiecte de convenienta in orase secundare si tertiare neacoperite sau cu o oferta subdimensionata de spatii de retail.

Pentru situatia prezentata la data evaluarii au fost analizate ofertele de inchiriere si de vanzare a spatiilor comerciale, informatiile regasite in piata fiind diseminate iar intervalul restrans tinand cont de caracteristicile definitorii, respectiv spatii comerciale in cladiri independente.

In acest context s-a identificat in piata pentru inchirieri de spatii comerciale in zone centrale si median-centrale, un interval de circa 5,0 - 12,0 eur/mp/luna. In baza analizei de piata efectuate si prezentate putem concluziona ca in aria de piata definita, proprietatile similare calitativ cu cea evaluata sunt disponibile in cantitate medie, predominante fiind constructiile vechi. De asemenea proprietatile concurente cu cea evaluata au un grad de ocupare mediu (proprietati si chiriasi), neexistand proprietati complet neocupate/neutilizate, existand insa o tendinta de conversie spre utilizari alternative, respectiv spatii de birouri si spatii de expunere.

  • 2.8.3. Echilibrul pietei

Zona care defineste segmentul de piata imobiliara studiat, prin caracteristicile sale, este la un nivel bun de satisfacere a dorintelor calitative ale comerciantilor, insa insuficienta cantitativ, proprietatile oferite fiind in numar limitat. Chiar daca exista cerere pentru proprietati similare in zona, pe fondul lipsei de lichiditati si a ofertei limitate, exista un dezechilibru intre cerere si oferta, in sensul devansarii cererii fata de oferta.

Pentru proprietati comerciale de tipul celei analizate, raportul cerere - oferta este relativ echilibrata, ambele componente ale pietei putand fi considerate la nivelul zonei mediane a Mun. Craiova in stagnare. Din acest motiv consideram faptul ca, proprietatea evaluata este greu vandabila pe o piata in stagnare si afectata in prezent de scumpirea creditului acordat de catre banci. Din informatiile detinute de catre evaluator, in zona se intalneste o gama foarte variata (ca raport procentual intre limite) de chirii, in functie de amplasamentul, dimensiunea, destinatia si utilitatea spatiului, de marimea si pozitionarea acestuia, de dotarile standard si cele specifice de care dispune, etc. Pentru spatiile de acest tip, rentabilitatea (cuantificata prin potentialul de inchiriere, coroborat cu costurile de mentinere) este definitorie in formarea preturilor pe piata. Astfel, intervalul chiriilor percepute pentru astfel de spatii, in funcție de dimensiune, grad de finisare, acces, utilitate etc. este de 5,0   12,0 euro/mp/luna

pentru magazine si spatii comerciale aferente acestor amplasamente. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica poate fi considerata piata proprietatilor comerciale, piata a carei arie geografica se intinde la nivelul municipiului Craiova si imprejurimile sale.

Concluzii cu privire la analiza de piata

Imobilul evaluat sunt de tip spatiu - cabinet medical.

Aria pietei este una urbana si apartine unei zone mediana de tip comercial - rezidential, zona intens populata avand un grad de construire de peste 50%.

Valorile de piata a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita conditiilor actuale ale pietei imobiliare).

  • •   caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietati cu amplasament atractiv si utilizari alternative multiple, din cauza lipsei de lichiditati a potentialilor cumpatatori, motivata de politica monetara si administrativa a bancii centrale, politica de risc a bancilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumparare.

  • •   caracteristici oferta: mai mica - in comparatie cu dimensiunile cererii.

  • •   echilibru cerere - oferta: pe piata proprietatilor similare celei evaluate fiind influentata de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbtie a pietei de bunuri de consum, larg consum si consum indelungat, deci functie de evolutia vanzarilor, la momentul actual consider starea pietei imobiliare, pe acest segment, in stagnare.

  • •   tendinte: o situatie volatila ce poate fi depasita prin factorii care ar putea influenta in mod direct stimularea creditarii ce constau intr-un plan coerent anticriza realizat de Guvern, politica monetara si administrativa a bancii centrale, politica de risc a bancilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumparare.

  • •   cotatii oferte preturi unitare de vanzare terenuri (in zona pretul de vanzare este cuprins intre 40 - 90 euro/mp in functie de suprafata si accesul la utilitati).

  • •   cotatii oferte chirii de piata 5-10 euro/mp pentru spatii de birouri si comerciale iar pentru spatii industriale intre 1,5-3,5 euro/mp.

Piata imobiliara este o piata activa.

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

  • 3.1. Cea mai buna utilizare

Conceptul de “cea mai buna utilizare” (CMBU) este in stransa si directa corelatie cu valoarea de piata. Prin analiza CMBU a proprietatii imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva si profitabila a acesteia.

"CMBU este definita ca “utilizarea cea mai probabila a proprietatii, posibila din punct de vedere fizic, justificata in mod adecvat, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietatii evaluate''. Conceptul de “cea mai buna utilizare'' reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii

Relatiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe pietele imobiliare. Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei sunt esentiale pentru conceptul de cea mai buna utilizare. Cand scopul evaluarii este estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care va fi pusa proprietatea.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

  • ■   cea mai buna utilizare a terenului liber;

  • ■   cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca urmatoarele criterii:

  • ■   permisa legal;

  • ■   posibila fizic;

  • ■   justificata adecvat;

  • ■   fezabila financiar;

  •   maxim profitabila.

Avand in vedere ca proprietatile evaluate au o particularitate care limiteaza posibilitatile de utilizare, acestea fiind amplasate in zona centrala a municipiului, fiind ocupate de constructii cu destinatie comerciala, cladiri aflate in starea foarte buna, consideram ca cea mai buna utilizare este de teren cu destinatie comerciala.

Chiar si in aceasta situatie sunt respectate prevederile Standardelor Anevar 2018 respectiv:

  • •   produce efecte economice pozitive, avand in vedere functiunile permise de catre PUG;

  • •   utilizarile propuse sunt dimensionate in corespondenta cu suprafata lotului de teren, astfel sa existe acces neingradit si o functionalitate adecvata, fiind realizabile din punct de vedere fizic si tehnic in baza studiilor de fezabilitate aferente, cat si permisive legal fiind in concordanta cu Planul urbanistic general al mun. Craiova (PUG).

  • •   se considera oportuna si fezabila financiar executarea unei astfel de investitii.

  • 3.1.1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

Cea mai buna utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate fi utilizarea prezenta, constructia, subimpartirea sau unirea cu alta proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor.

Ca alternativa, terenul poate fi pastrat ca investitie. Utilizarea potentiala si nu utilizarea existenta determina de obicei pretul care va fi platit pentru teren in cazul in care respectiva utilizare este fezabila din punct de vedere economic.

Analiza planurilor zonale, a vecinatatilor, conduce la concluzia ca posibilitatea utilizarii terenului in alte moduri decat este folosit in prezent nu este atractiva.

  • 3.1.2. Cea mai buna utilizare a terenului construit

Cea mai buna utilizare a proprietatii ca fiind construita este caracteristica utilizarii care trebuie sa fie realizata pe o proprietate prin prisma constructiilor existente si a celor ideale descrise in concluzia analizei asupra celei mai bune utilizari a terenului ca fiind liber.

Cea mai buna utilizare a proprietatii evaluate ca fiind construita poate fi continuarea utilizarii existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, ori o combinatia a acestor alternative.

Se constata ca cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare ca fiind construita este cea actuala, deoarece are cea mai mare valoare a proprietatii evaluate

Avand in vedere solicitarea pentru care se intocmeste prezentul raport de evaluare respectiv estimarea valorii terenului si a cunatumului prestatiei titularului dreptului de superfice asupra terenului supus evaluarii, Evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a terenului este cea actuala, respectiv comerciala.

  • 3.1.3. Cea mai buna utilizare a construcției

Cea mai buna utilizare a proprietății ca fiind construita este caracteristica utilizării care trebuie sa fie realizata pe o proprietate prin prisma constructiilor existente si a celor ideale descrise in concluzia analizei asupra celei mai bune utilizari a terenului ca fiind liber.

Cea mai buna utilizare a proprietatii evaluate ca fiind construita poate fi continuarea utilizarii existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, ori o combinatia a acestor alternative.

Se constata ca cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare ca fiind construita este cea actuala, deoarece are cea mai mare valoare a proprietatii evaluate.

  • 3.2. Modul de abordare a valorii

Pornind de la premisele prezentate, evaluatorul a utilizat urmatoarele abordari pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare, respectiv:

  • ■   abordarea prin cost;

  • ■   abordarea prin venit.

3.2.1. Abordarea prin cost

In abordarea prin costuri se estimeaza costul de inlocuire al constructiilor, la data evaluarii, impreuna cu pierderile de valoare datorate uzurii fizice, functionale si influentelor mediului exterior. Pentru apreciarea costului de inlocuire la cladiri s-a folosit. Catalogul “Costuri de reconstructie - costuri de inlocuire” - autor Corneliu Schiopu, editura IROVAL Bucuresti 2015 completate sau corectate cu situatia reala de pe teren. Desfasurarea calculului si analiza relativa a proprietatilor sunt prezentate in Anexele la raportul de evaluare.

Metoda costului de inlocuire net are drept baza de pornire pretul constructiei determinat in devizele intocmite de constructorul cladirii si puse la dispozitie de beneficiar, actualizate de evaluator la data evaluarii si eventual completate sau corectate cu situatia reala de pe teren.

Metoda costului de inlocuire urmareste obtinerea unei valori actualizate a cladirilor, pornind de la un cost de inlocuire brut actualizat amendat cu deprecierea cumulata plecand de la estimarea valorii de piata pentru utilizarea existenta, valoare rezultata din costul curent brut de inlocuire (sau reconstructie) a cladirilor, constructiilor speciale, utilajelor, instalatiilor si echipamentelor, minus alocarea (valorica) pentru deteriorarea fizica si orice forme relevante de depreciere si optimizare conform relatiei:

CI = CIB x ( 1 - Dt ) unde:

CI = cost de inlocuire

Pentru estimarea costului de inlocuire brut, CIB, la cladiri evaluatorii au ales urmatoarele metode de calcul a costului de inlocuire brut:

CIB = I x Ad, unde:

I = indicatorii valorii de inlocuire pentru partea de constructii a obiectului pe unitatea de referinta a acestuia (Ad = aria desfasurata) si indicatorii valorii de inlocuire pe unitatea de referinta a obiectului pentru instalatiile functionale.

Ad = aria desfasurata a constructie, definita conform normelor de aplicare a metodei.

Pentru estimarea costului de inlocuire brut la instalatii si constructii speciale s-a utilizat urmatoare formula de calcul:

CIB = Pachizitie + C montaj si PIF

Pachizitie = costul de achizitie a instalatiei speciale de nou, reconstructie a unei constructii speciale la data evaluarii; Costul de reconstructie reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente la data evaluarii o replica a constructiei, constructiei speciale evaluate, utilizand aceleasi materiale, normative de constructii, planuri, calitatea manoperi ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierile constructiei evaluate.

C montaj si PIF = costul cu montajul si punerea in functiune a constructiei speciale instalatiei la data evaluarii.

Ca o varianta in vederea determinarii costului de inlocuire brut se poate utiliza si metoda actualizarii indiciale, respectiv evaluarea unui utilaj existent in inventar la care costul de inlocuire brut se determina prin corectia valorii de inventar din contabilitate la data punerii in functiune cu un indice de evolutie a preturilor pentru intervalul de timp de la data punerii in functiune la data evaluarii.

CIB = Ic * Vpif (Lei) unde:

Vpif - valoarea din contabilitate la data punerii in functiune (Lei)

Ic - indice de corectie privind evolutia de la data punerii in functiune la data evaluarii.

In cadrul raportului de evaluare s-a utilizat aceasta metoda la o parte din utilaje si echipamente.

In acest caz Vpif a fost luata din facturile de achizitie sau declaratia vamala.

Problema esentiala a acestei metode este determinarea indicelui de corectie privind evolutia preturilor pentru o anumita perioada (Ic). In acest sens s-a propus ca indice de corectie raportul leu/EURO intre data achizitiei si data evaluarii.

Trebuie remarcat faptul ca aceasta metoda are si avantajul ca in cadrul Vpif sunt incluse si toate cheltuielile de punere in functiune la acea data, factor care la celelalte metode se adauga procentual (5 - 20%).

In vederea stabilirii deprecierilor aferente cladirilor si constructiilor speciale s-a avut in vedere :

CLĂDIRI

Deprecierea totala = Uzura fizica recuperabila + uzura fizica nerecuperabila + neadecvarea funcționala recuperabila + neadecvarea funcționala nerecuperabila + deprecierea externa (economica)

Uzura fizica recuperabila - o uzura se considera recuperabila cand costul pentru recuperarea starii tehnice plus un profit rezonabil e mai mic decat cresterea de valoare rezultata.

Uzura fizica nerecuperabila - se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice. In determinarea acestei valori se poate utiliza raportul intre varsta scriptica si durata de viata fizica totala, sau raportul dintre varsta efectiva si durata de viata economica.

Neadecvarea functionala recuperabila - este o pierdere in valoare din cauza deficientelor de conceptie ce necesita adaugiri, inlocuiri, modernizari, eliminari de supradimensionari a caror valoare trebuie sa fie mai mica decat cresterea de valoare anticipata.

Neadecvarea functionala nerecuperabila - este o pierdere de valoare din cauza deficientelor sau supradimensionari a caror valoare nu este inclusa in estimarea costului de nou, dar ar trebui sau este inclusa in estimarea costului de nou si nu ar trebui.

Deprecierea externa (economica) - utilitate diminuata datorita unor influente negative din mediul exterior constructiei de obicei nerecuperabila.

ESTIMAREA VALORII CONSTRUCTIEI

CABINET MEDICAL

Catalog "Costuri de reconstructie - Costuri de inlocuire - Cladiri industriale, comerciale si agricole constructii speciale", IROVAL, 2014

ADRESA CLĂDIRII:


DENUMIRE:


Craiova, str. 1 Decembrie 1918, nr. 14 (Micropoliclinica Brazda lui Novac)

Cabinet medical

PROPRIETAR:

Municipiul Craiova

10.06.2019

437,05

28,12

874,10

728,42

28,12

4,7182 lei

Fisa de lucru este "Cladire de birouri cu structura pe zidarie portanta (parter+mansarda) -Clasa B


DATA EVALUARII:

Suprafata construita (mp)

Suprafata construita desfasurata totala (mp)

Arie construita desfasurata totala (mp)

Arie utilia conf. contract (mp)

Arie utilia spatiu evaluat (mp)

Curs euro/leu

Nota:

Nr.

Crt.

Denumire / Simbol

Suprafață

Sc / Sdc (mp)

Cost catalog

(euro/mp)

Total cost

(euro)

Coef.

corectie distanta de transport

Coef. corectie manopera

Cost total (euro)

A

B

C=AxB

D

E

F=CXDXE

1,006

1,036

SUPRASTRUCTURA

1

8CLBTIPB

874,10

206,5

180.501,7

1,006

1,036

188.121,71

Total

188.121,71

FINISAJ INTERIOR

1

FICLBTIPB

874,10

218,5

190.990,9

1,006

1,036

199.053,72

Total

199.053,72

INVELITOARE

1

TERNECIRC

437,05

102,7

44.885,0

1,006

1,036

46.779,90

Total

46.779,90

INSTALATII FUNCTIONALE ELECTRICE, SANITARE SI DE INCALZIRE

1

IECLBTIPB

874,10

33,1

28.932,7

1,006

1,036

30.154,13

2

ISCLBTIPB

874,10

25,0

21.852,5

1,006

1,036

22.775,03

3

IVCLBTIPB

874,10

30,8

26.922,3

1,006

1,036

28.058,83

Total

80.987,99

TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO) TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP)

514.943

589,11

TOTAL COST (CIB) CU TVA (LEI) TOTAL COST (CIB) CU TVA (LEI/MP)

2.429.606

2.779,55

TOTAL COST (cIb) FĂRĂ TVA (LEI) TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (LEI/MP)

1.959.360

2.241,57

Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii comerciale

Nr. Crt.

Denumire substructura

Cost de inlocuire brut CIB (euro)

Uzura fizica (%)

Valoare ramasa actualizata (euro)

1

Suprastructura

188.121,71

45%

103.466,94

2

Finisaj

199.053,72

55%

89.574,17

3

Invelitoare

46.779,90

50%

23.389,95

4

Instalatii electrice

30.154,13

50%

15.077,07

5

Instalatii sanitare

22.775,03

50%

11.387,51

6

Instalatii de incalzire

28.058,83

50%

14.029,42

Total cost cu TVA (euro)

514.943,32

256.925,06

Total cost cu TVA (euro/mp)

589,11

293,93

Total cost fara TVA (euro)

415.276,87

207.197,63

Total cost fara TVA (euro/mp)

475,09

237,04

Grad de depreciere fizica                                                                                                    50,11%

Neadecvare functionala                                                                                                      0,00%

Depreciere externa 0,00%

Grad de depreciere fizica                                                                                                    50,11%

Neadecvare functionala                                                                                                       0,00%

_________Depreciere externa___________________________________________________________________________________________________________0,00% DEPRECIERE TOTALA_______________________________________________________________________________50,11%


VALOARE RAMASA CONSTRUCTIE (total suprafata)


VALOARE RAMASA CONSTRUCTIE / mp Au


977.600 lei

207.198 euro

1.342 lei/mp

284 euro/mp


VALOARE TERENULUI


0,00 lei

0,00 euro


VALOARE DE PIATA PROPRIETATE


977.600 lei

207.198 euro


VALOARE DE PIATA SPATIU EVALUAT (total suprafata)_rotunjit     28,12


mp Au


37.739 lei

8.000 euro


  • 3.2.2. Abordarea prin venit

Abordarea pe baza de venit calculeaza venitul curent al proprietatii, luand sau nu in considerare deducerile pentru pierderile prin neocupare precum si cheltuielile aferente exploatarii, astfel se obtine un venit brut potential sau efectiv sau un venit net din exploatare. Corespunzator tipului de venit considerat, vor fi aplicate rate de capitalizare adecvate, rezultand astfel valoarea indicata de aceasta abordare. In cadrul acestei abordari s-a utilizat metoda bazata pe capitalizarea veniturilor.

Aceasta presupune ca un imobil, in functie de caracteristicile sale constructive si de localizare, constituie un potential venit pe termen indelungat prin inchiriere, renta etc. Cu alte cuvinte, imobilul are o valoare de randament.

Capitalizarea directa a veniturilor este procesul de transformare a unei serii de transe periodice anticipate de venit net, in valoarea lor prezenta. Aceasta metoda este folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii.

Transformarea se face prin divizarea castigului estimat printr-o rata de capitalizare.

Metoda capitalizarii directe presupune:

  • >  determinarea venitului brutpotential (VBP). VBP este venitul anticipat din toate formele de explotare a proprietatii imobiliare in ipoteza unui grad de ocupare de 100%;

  • >  determinarea venitului brut efectiv (VBE). VBE este venitul anticipat din toate formele de explotare a proprietatii imobiliare ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare;

  • >  calculul venitului net din exploatare (VNE) care se efectueaza prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care sunt in sarcina proprietarului/investitorului asa cum rezulta din prevederile legale, contracte sau cutuma.

Sunt trei categorii de cheltuieli:

  • -   cheltuieli fixe care nu se modifica cu gradul de ocupare, cum ar fi impozitele pe cladire si teren, cheltuielile pentru asigurarare si paza, etc;

  • -   cheltuieli variabile cum ar fi: utilitati, salarii, administratie, reparatii si intretinere, daca in contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi;

  • -  rezerve pentru reparatii capitale.

  • >  estimarea ratei de capitalizare (c);

> aplicarea formulei de capitalizare directa si determinarea veniturilor capitalizate (Ven captaizate): Ven capitalizate = VNE / c

Ipotezele de calcul utilizate au fost urmatoarele:

  • •   suprafața închiriata: 28,12 mp;

  • •   tariful chiriei brute lunare: 6,50 €/mp;

  • •  gradul de ocupare: 80%;

  • •   s-au luat in calcul costurile necesare pentru intretinerea spatiului si a dotarilor, defalcate pe fiecare an de functionare;

  • •   s-au luat in calcul cheltuieli de reamenajare a spatiilor in valoare de 50 euro/Au;

  • •   chiriasii isi platesc direct utilitatile (electricitate, incalzire, etc);

  • •   Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. In analiza pietei studiile intreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor nete se situeaza intre 9,5 - 10,5% pentru tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare comparabile, precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescator al pietii imobiliare, valorile de randament rezultate trebuie analizate in contextual rentabilitatii solicitate pe piata specifica. Rata de capitalizare utilizata a fost estimata tinand seama de informatiile avute despre chirii si oferte de vanzare pentru proprietati cu caracteristici asemanatoare din zona in care se afla imobilul evaluat, dar si de informatiile comunicate de marile companii imobiliare (CBRE, DTZ, THE ADVISERS/KNIGHT FRANK, JLL, COLLIERS si ANEVAR - revista Valoarea nr. 22/03.2019), astfel s-a selectat rata de capitalizare 10,00%.

    DENUMIRE ACTIVE

    U.M.

    CABINET MEDICAL

    Craiova, str. 1 Decembrie 1918, nr. 14

    Localizare

    (Micropoliclinica Brazda lui Novac)

    VENITURI

    tarif chirie

    euro

    6,50

    suprafata inchiriata

    mp

    28,12

    curs de schimb

    euro / lei

    4,7182

    venituri din chirii

    lei

    10.348,71

    Venit brut potential

    lei

    10.348,71

    Grad de ocupare

    %

    80,00%

    Venit brut efectiv

    lei

    8.278,97

    CHELTUIELI

    impozit pe proprietate

    lei

    377,00

    asigurare

    lei

    230,00

    Total cheltuieli fixe

    lei

    607,00

    reparatii - intretinere

    lei

    320,00

    diverse

    lei

    430,00

    Total cheltuieli variabile

    lei

    750,00

    inlocuire dotari

    lei

    220,00

    Total cheltuieli pentru reparatii

    lei

    220,00

    Total cheltuieli de exploatare

    lei

    1.577,00

    VENIT NET EXPLOATARE

    lei

    6.701,97

    Rata capitalizare

    %

    10,00%

    VENITURI CAPITALIZATE

    lei

    67.019,69

    Cheltuieli de reamenajare

    lei

    6.650,00

    Cheltuieli de reamenajare

    euro

    1.410,00

    VALOARE CABINET MEDICAL_rotunjit

    lei

    60.370

    VALOARE CABINET MEDICAL_rotunjit

    euro

    12.795

    Valoare unitara cabinet medical

    lei/mp

    2.147

    Valoare unitara cabinet medical

    euro/mp

    455

  • 3.2.3. Estimarea cuantumului chiriei

Estimarea cuantumului chiriei aferent spatiului cu destinatia de cabinet medical se pleaca de la estimarea valorii de piata pe baza formulei de calcul:

Vr (l+a)k


, unde:


Vp - valoare proprietate;

Va - venitul anual;

n - numarul de ani de recuperare a investitiei (valorarea spatiului comercial). Limita minima a chiriei, se stabileste astfel incat sa asigure recuperarea valorii spatiului comercial, in conditii de piata, la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente. In conditiile in care nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, limita minima a chiriei se va stabili astfel incat sa asigure recuperarea in 15 ani.

Vr - valoarea reziduala (terminala). Valoarea terminala este zero in acest caz.

a - rata de actualizare

Totodata, valoarea de piata a spatiului poate fi exprimata si prin formula:

Vn 1

Vp = r x /            , unde:

P              k=i< 1+a) k '

r - chiria anuala

Pentru determinarea chiriei se utilizeaza formula:

P

C1 +

Etape de lucru:

In vederea estimarii chiriei minime se parcurg urmatoarele etape:

  • a.  estimarea prin abordarea prin piata a valorii de piata a proprietatii;

  • b.  stabilirea perioadei de recuperare a investititiei;

  • c.  estimarea ratei de actualizare (a);

  • d. determinarea prin metode matematice a factorului de actualizare;

  • e.  determinarea chiriei anuale.

  • a. estimarea prin abordarea prin venit a valorii inchiriabile a proprietatii

Valoarea proprietatii s-a estimat prin abordarea prin venit la capitolul 4.2.1. Va loa re proprietatii este:_______________________________________________________

Valoare unitara cabinet medical_rotunjit

455

euru/mp

2147

leî/mp

Valoare cabinet medical_rotunjit

12.795

euro

60370

lel

  • b. stabilirea perioadei de recuperare a investititiei

Conform prevederilor legale "Limita minima a pretului chiriei se stabileste' dupa caz' prin hotararea Consiliului Judetean' a Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau a Consiliului Local' astfel incat sa asigure recuperarea pretului de vanzare al spatiului' in conditii de piata' la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente ".

In conditiile date se considera o perioada de recuperare a invstitiei in cazul inchirierii de 15 ani.

  • c. estimarea ratei de actualizare (a)

Rata de actualizare s-a calculat pe baza modelulului Capital Asset Pricing Model (CAPM) extins. Rata de actualziare a fost calculata folosind urmatoarea formula:

Rata de actualizare = Randamentul fara risc + Beta x Prima de risc specifica riscului de piata a României + Prima de risc aditionala c.1. Randamentul fara risc

Pentru determinarea ratei rentabilitatii fara risc s-au utilizat informatiile obtinute de pe website-ul https://www.bnr.ro/Rata-dobanzii-de-politica-monetara-1744.aspx.

Luna

Dobanda de politica monetara

mai 2019

2,5

aprilie 2019

2,5

martie 2019

2,5

februarie 2019

2,5

ianuarie 2019

2,5

decembrie 2018

2,5

noiembrie 2018

2,5

octombrie 2018

2,5

septembrie 2018

2,5

august 2018

2,5

iulie 2018

2,5

iunie 2018

2,5

MEDIA

2,5

c.2. Beta

In continuare s-a utilizat Beta calculata de profesorul Damodaran pentru piata serviciilor financiare - financial serv. (div). S-a luat in considerare Beta neinfluentata de gradul de îndatorare ("unlevered Beta”). Pentru sectorul Real Estate, Beta neinfluentata de gradul de indatorare a fost de 0,79. Pentru a reflecta Beta influentata de gradul de indatorare ("levered Beta”), am considerat gradul de indatorare al companiei rezultand o rata de indatorare calculata ca datorii pe termen lung / capitaluri proprii.

(sursa: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datacurrent.html#discrate)

c.3. Prima de risc specifica riscului de piata

Pentru prima de risc specifica pietei s-a folosit prima de risc calculata de profesorul Damodaran pentru Romania care include si riscul de tara. Pentru un rating de tara de Baa3 stabilit de Moody's, prima de risc aferenta Romaniei a fost de 3,06%. Aceasta prima de risc a fost calculata de profesorul Damodaran pornind de la prima de risc pentru riscul specific pietei de capital pentru piete de capital mature, la care a adauga riscul de tara cuantificat prin CDS (credit default spread). CDS se refera la riscul ca un stat sa nu isi poata plati datoria suverana la scadenta si reprezinta pretul platit de investitorii care doresc sa se asigure impotriva riscului de neplata. Riscul de tara a fost calculat pentru un CDS de 260 de puncte procentuale.

(sursa: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html)

Estimating Country Risk Premiums

UpdatedJanuaryl, 2019


UpdatedJanuaryl, 2019

Enter the current risk premium for a mature equity market

Do you want to adjust the country default spread for the additional volati lity of the equity market to get to a country premium? If yes, enter the multiplier to use on the default spread (See worksheet for volati lity numbers for selected emerging markets)

Country

1

Africa                        t

Moody's rating -

'.ating-bused Default Spref

Countr)'Risk Premiu-

Romania

Easlern Europe & Russia

Baa3

2,48%

3,06%

c.5. Prima de risc aditionala

Am considerat luarea in calcul a unei prime de risc suplimentara pentru a tine cont de instabilitatea la nivel economic, dar si a pietei imobiliare. Astfel desi piata imobiliara este una activa in acest moment, previziunile depind in principal de evolutia intregii economii si de influenta factorului politic si a prevederilor legislatiei in domeniul imobiliar. Pentru aceste aspect si pentru a tine cont de faptul ca exista posibilitatea nerealizarii previziunilor a fost asimiliat un risc aditional de 4,00%.

In concluzie, rata de actualizare devine:

Rf + 3 x Prp + Pra = 2,50% + 0,79 x 3,06% + 4,00% = 8,92%.

Intrucat costul capitalului de mai sus este exprimat in termeni nominali, pentru a-l putea exprima in termeni reali este necesar sa fie ajustat cu rata inflatiei (rata medie a inflatiei la nivelul trim. I al anului 2019 a fost de 4,40%).

Capitolul I. EVOLUȚIA INFLAȚIEI

Grafic 1.1. Evoluția inflației

Data                             IPC — medie

_

mar. 19

AtoZâ? Lăpmea /ntervaiufus de var/ape este de   pp.

Sursa: INS, BNR

(1 + rata nominala) = (1 + rata reala)(1 + rata inflatiei) rata reala = (1 + rata nominala)/(1 + rata inflatiei) - 1 Rata de actualizare reala = 4,33%

  • d. determinarea prin metode matematice a factorului de actualizare

n


1

  • e. determinarea pretului stabilirii cuantumului chiriei

    Specificatie


    U.M.


    Valori


    suprafata inchiriata

    valoarea de piata unitara a spatiului cu destinatia cabinet medical curs de schimb


    mp                   28,12

    euro/mp                   455

    lei/euro                    4,7182


    valoarea de piata unitara a spatiului cu destinatia cabinet medical


    lei/mp


    2.1467


    numarul de ani de recuperare a chiriei


    ani


    15,00


rata de actualizare reala (fara inflatie)

4,33%


factorul de actualizare



10,8684


Pretul stabilirii cuantumului chiriei

Chirie anuala / mp

Chirie anuala total suprafata

197,53 lei

5.555 lei

41,87 EUR

1.177 EUR

Chirie lunara / mp

16,46 lei

3,49 EUR

Chirie lunara total suprafata

463 lei

98 EUR

CAPITOLUL 4. ESTIMAREA VALORII FINALE

In baza calculelor efectuate, a ipotezelor si a ipotezelor speciale, valoarea de piata estimata a proprietatii imobiliare Spatiu cu destinatia de cabinet medical situat in Craiova, str. 1 Decembrie 1918 (Micropoliclinica Brazda lui Novac), in suprafata de 28,12 mp, aflat in domeniul privat al Municipiului Craiova, la data de 10.06.2019 este de:

Specificatie

Valoare estimata

Valoare estimata

(lei)

(euro)

Abordarea prin cost, S = 28,12 mp

37.739 lei

8.000 €

Abordarea prin venit, S = 28,12 mp

60.370 lei

12.795 €

In cazul proprietatii imobiliare evaluate s-a considerat relevanta abordarea prin venit, datorita caracterului de piata al metodei. Abordarea prin cost a fost folosita numai in scop de verificare pentru a estima valoarea minima a constructiei.

Valoarea estimata a prețului stabilirii cuatumului chiriei anual este de:

Specificatie

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Valoare totala

5.555 lei

1.177 €

Valoare unitara /mp

197,53 lei

41,87 €

Valoarea estimata a prețului stabilirii cuatumului chiriei lunar este de:

Specificatie

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Valoare totala

463 lei

98 €

Valoare unitara /mp

16,46 lei

3,49 €

Nota 1: Valorile de mai sus nu contin T.V.A.

Nota 2: Valorile propuse sunt valabile la data de 10.06.2019, urmand a fi corectate ori de cate ori piata o cere.

Evaluatorul considera ca valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui baza pentru stabilirea cuatumului chiriei proprietatii imobiliare mentionate mai sus, in vederea incheierii contractului de inchiriere intre Consiliul Local al Municipiului Craiova si Dr. Paveliu Claudia, medic titular al Cabinetului Individul Dr. Paveliu Claudia, sub rezerva limitelor mentionate.

A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrarii precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legatura cu proprietatea evaluata.


A.E.C. CONSULTING S.R.L.

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru titular ANEV Director general


Victor Sergiu Romedea - Evaluator aut

CAPITOLUL 5. ANEXE - ACTELE EVALUĂRII


MUNICIPIUL CRAIOVA PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CRAIOVA Str Al Cuza, Nr. 7                TeL: 40251/416235


C raiova, 20 D535                    Fax: 40251 /411561

con bRIii Ims l@p rimâriacraici va, rț> www. prim ariacra iova, ro

DIREG L IA PAI R1MON1U

Serviciul Unjiărirc C oul mu Ic. Agculi Economiei

Nr. JjSuJL

Către,

S.C A.E.C. CONSULTING SLR.L, Str. Pictor Tb. Aman. nr.M4C, et.S, Ciini.S Bacău, județul Bacău

Prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Craiqva nr. 527/20,12,2018 S-3 aprobat iiiehcierea contractului dc închiriere intre Consiliu! Local al Municipiului Craiova și dr. Paveliu Daniela - C laud iu. medic titular al Cabinetului Medical Individual Dr. Paveliu Daniela - C laud ia, având ca obiect exploatarea spațiului cu destinația de cabinet medical, situat in municipiul Craiova, atr. 1 Decembrie 191 s. nr,14 (MicropoJiclinica Brazda lui Novac), in suprafața de 28,12 mp.

Potrivit art.2. din Hotărârea Consiliului Local nr.527/20.12.2018, chiria pentru spațiul cart face obiectul contractului de închiriere prevăzut la art.l. (din aceeași hotărâre^ se va stabili prin raport de evaluare ce va ii supus aprobării Consiliului Local al Municipiului Craiova.

Având m vedere Contractul de achiziție publici de servicii nr. 81506/03.05.2019, privim! prestarea de servicii de evaluare bunuri mobile și imobile, aparținând domeniu lui public ți/sau privat din Municipiul Craiova, in conformitate cu obligațiile asumate în contract, vă solicităm sl procedați la evaluarea pentru stabilirea cuantumului chiriei aferent spațiului cu destinația de cahinet medical, în suprafață de 28.12 inp, situat în municipiul Craiova, str, 1 Decembrie ÎMI8, nr. 14 (Mieropolietijiica Brazda lui Novac), proprietate privați a Municipiului Craiova, aliat în administrarea ConsiliulLii Local.

Menționăm că spațiul care face obiectul contractului de închiriere este ill suprafață de 28,12 mp. asll'el : 8.25 mp rcprezinlă cota parte din suprafața dc 16,50 mp a cabinetului medical folosit în sistem dc LuriL'conlratiiiîl, la care se adaugă 19,87 mp ce reprezintă cota indiviză din spațiile coanine ( hol, săli de așteptare, grupuri sanitare, ele).

Vă atașăm in copie urmâtoarclc:

  • - LLC.L. nr.327/20.12,2018

  • - Relevai MicropoJiclinica Brazda Lui Novac - etaj, Craiova. str. 1 Decembrie 1918,

nr. 14. etaj.



/ MUNICIPIUL CRAJOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAJOVA

,        HOTĂRÂREA NR.527

C«iov?£^Uiu! Waj *« Municipiului

20.l2.2Caf1U1 I ,0Cal aJ Mimierpmlui C^iova, întrunit în jXța OrdjMrS         dfi

nr,1981W20i8 ? Contencios Administrativ prin care se p!™X‘ h ’ AaLstea^ Specialitate mire Consiliul Loca! a[ Municipiului Crei0Va“si          contractul de închiriere

Pavehu Daniela-Clatia, având obi^t Craiova, str.l Decembrie 19JB nr 14 ruTc r arcaQSpalluiui Sltj!,-‘ h municipiui ™.534/201S a, CcfcH

- Z® a' CMisiei P“«‘ învwSl           ” Rda|ii I“™«on.le,

a[ Comisiei * SSL             .Cutte-îi Sponi

Monumentelor, nr.540/2018 al ComiS JwidM A? ’ M      fi C™“™»

J^'^jiraJ^OiaalConisiHBi^SAS^' PWI51 DrsP'“rdomewuJut;                           geT «nanțe, Studii, Prognoze Administrarea

LeSH nr 95/2006 P"vbd refor™ în domeniul

  • ■ -« zi? Sis^iv^L?a,ins ??■ *->. “■>»

, admrnimțiapubJicălocaj^ ’   ' L Eea ^-215/2001, repubticetă, privind

ArtXSe aproba încheierea                        ■    -

Municipiului Craiova și Dr. pavțliu Daniela-Claid^       C°na^iuJ LocaI a!

Medical Individual Dr. Pawsliu Daniek<[audii Ia> tim3ar ai Cataului spațiului cu destinația de cabinet medical simat “ °biect txP!oataiaa ^cembrie 1918, nțd±.(Ml^X^Xl

^J2mp, până h finaiizarea         d?^? lmTNiî^ ]fl suprafață de

conform an^i care face                           ™

Ar t—China pentw spațiul care face obiecLui coXctului   - >.- •

dM pr^ta hotărâre, se va stabili prin ran— ■ ^^nere prevăzut 1

Ar. , JonaJluJui L™al al Municipiului Craiova

' in\-mpUteft11CCÎ,e Primarui Municipiului Creiova să

Art4 S mZ        1

-   - -Pimwui Mumciptului Crai ova,        apara£l

’ ' ' ^uce?' 7bi‘iCA Direqia

oi aduce la îndeplinire prevederile ' Zc ‘.:v? ■. ..

. PREȘEE^ft^^^^

  • ■     $ "'


prezenta hrtărâre.


atl,


-' j----    - mwv WMICVLUU *

prezenta hotărâre, se va stabili prin raooTd;^ 7 "lM1!Jricre Prevă^Ja !

Consiliului Local al Municipiului Craiova                  ™ 1 SUpUS ^robăl"

ArL3.Se îniDUteniir*=f» ____.,.i u ....

semneze contractul cc

specialitate: Serviciul

Paveiiu Daniela-Chudia

- <1


iei:ova, prin aparatul^ de

prșzmtErhatârâri.

CONTRASEMNEAZĂ, secreta®, Nkokta MIULeSCU !/■


■ i ■' i

- / /


Proprietati comparabile inchiriabile



0 â https://homezz.ro/apartament-zona-centrul-vechi-1711932.html


Apps G pensiunea aras - Că... G cazare borsa - Căut... 0 început de an. 2017... Q A.E.C. O Felicitare cu brad e...


Wacom Inkspace A... Q A.E.C.       Search Q»


homeZZro


Autentificare Creare Cont Ajutor


+ ADAUGĂ ANUNȚ


Zona

Ultracentral

Suprafața utilă

48 m3

Suprafață totala

48 m3

An finalizare construcție

1977

Tip imobil

Bloc de apartamente

Stadiu construcție

Finalizat

Clasă birouri

A

Număr încăperi

3

Număr Grupuri Sanitare

1


sZ Preț negociabil



Apartamentul este situat la parter, într-o zonă foarte liniștită din centrul vechi. Dispune de 3 încăperi. Este complet renovat, spațios și foarte curat. Excelent pentru activități de birou!! Merită văzut!






Aplicația HomeZZ.ro




> Wacom Inkspace A...


Ci Contact prin Storia.ro


C 0774 633 157


Suprafața utila


Vizionarea se poate face prin stabilirea unei prime intalniri la sediul Companiei noastre situat pe Str. Dimitrie Bolintineanu Nr. 14. etajul 1 (zona Medicina Veche). DE RET1NUTC0MPANIA UNIC IMOBILIARE va oferă posibiitatea de a alege un onorariu potrivit nevoilor dumneavoastră, incepand de la onorariul minim de 2% + TVA (Nu mai mic de 500 Euro + TVA). Va invitam sa apelați serviciul de relații dienti la unul dintre numerele de telefon afișate, alai pentru a stabili o intalnire cu unul dintre specialiștii noștri, cal si pentru a alege pachetul de servicii potrivit pentru dumneavoastră. Ne puteti lașa si o solicitare scrisa, insa va rugam sa ne oferiți detaliile de contact in special numărul de telefon la care va putem apela in cel mai scurt timp posibil. Echipa UNIC IMOBILIARE.


Anunțul Scatiu Comercial Calea București IIP: 2738) este adaugat de pe Storia.ro.





Prin utilzarea servicalor noastre. Hi exprimi acordul cu privire la faptul câ folosim module cookie alte tehnologii similare in scopul îmbunătățiră șl al personalizării conținutului nostru. Tn vederea anaizării traficuluu a furnizării de publicitate si a protecției anb-spam $i anb-malware. precum $i împotriva utilizării neauloraate. Afla mai multe detalii Click aici pentru a modifica setările in ceea ce privește partenerii ce publicitate ai OCX


0 â https://homezz.ro/spatiu-comercial-piata-centrala-1241466.html

Apps G pensiunea aras - Ci.. G cazare borsa - Caut... 0 început de an. 2017... Q A.E.C. O Felicitare cu brad e...        Wacom Inkspace A... Q A.E.C. Search 1

homeZZro


Autentificare Creare Cont Ajutor


Spațiu comercial piața Centrala




I Aplicația HomeZZ.ro

♦ INSTALEAZĂ ACUM t

f.<0^

GooglePlay     AppStore

T


C â OLX Global B.V. [NL] | https://www.olx.ro/oferta/inchiriere-spatiu-comercial-craiova-IDcwAy8.html#802ca30c5c;promoted

Apps 3 pensiunea aras - Că...   3 cazare borsa - Caut... 0 început de an. 2017...       A.E.C. O Felicitare cu brad e...        Wacom Inkspace A.. Q A.E.C.       Searct




lai in aplicație




închiriere spațiu comercial - Craiova

Craiova. județ Dolj g Adaugat de pe telefon La 12:31.14 iunie 2019. Număr anunț. 184844 ZOO


Suprafața utila


C â OLX Global B.V. [NL] | https://www.olx.rO/oferta/inchiriere-spatiu-comercial-craiova-IDcwAy8.html#802ca30c5cpromoted

Apps 3 pensiunea aras - Că...   3 cazare borsa - Căut... © început de an. 2017... Q A.E.C. O Felicitare cu brad e...        Wacom Inkspace A.. Q A.E.C.       Searct


Anunțurile utilizatorului


închiriere spațiu comercial - Craiova

Craiova. județ Dolj g Adaugat de pe telefon La 12:31.14 iunie 2019. Număr anunț. 184844ZOO


Raportează



Actuakzeaza anunțul


Oferit de

Suprafața utila


Proprietar           Vanzare/I nchi riere       închiriere

78 m*



Hai in aplicație


Credit Fix:             0% DOBANDA pentru orice

■ Oportunitatc'IZona zero - Craiova

Ofer spre închiriere spațiu comercial. Zona Zero Craiova

78.5 mp utili, toate utilitățile, instalație electrica Trifazata, zona zero Craiova. parcare.

Zona - In spatele Hotelului Ramada Piaza Craiova. Fostul restaurant Papa Barzeti (Al Raushee)

Spațiul se poate modifica după nevoile clientului, in limita in care permite structura clădirii.

Spațiul este renovat recent si se afla la prima inchiriere.

Domenii pretabile: Bancar. Comercial. Servicii. Medical. Casino. Reprezentanta. Farmacie. Market/SupermarkeL Birou Notarial. Birou Fonduri Europene, etc.

Informații la telefon: 0745 304 420


Prin utilizarea servlcelor noastre, iti exprimi acordul cu privire la faptul ca folosim module cookie s« alte tehnologii similare in scopul îmbunătățiri si al personalizării conținutului nostru.

In vederea analizării traficului, a furnizării de publicitate șl a protecției anb-spam si anb-malware. precum și împotriva utilizării neautorizate. Afla mai multe detalii Cllck aici pentru a modifica setările in ceea ce poveste partenerii de publicitate ai OLX                                                          ZN





An finalizare construcție


1998


Tip imobil


Spațiu stradal


Vitrină


Stadiu construcție


Finalizat



t>x


Firma inchiriaza spațiu comercial.amenajat.suprafata construita 180 mp, cu toate utilitățile (curent trifazic,apa,canal.gaze.centrala termica,termopane),multiple cai de acces,parcare, ieșire la doua străzi (Calea București si Bd. Decebal),pretabil orice activitate (policlinica,birouri,reprezentanta,magazin,after school-gradlnita.etc). Spațiul se poate vinde la prețul de 180.000 euro.

Spațiul se poate diviza:

  • 1. un spațiu de 65 mp utili.lnchirlere 700 euro+TVA/luna, vanzare 80.000 euro,

  • 2. un spațiu 85 mp utili,inchiriere 900 euro+tva/luna, vanzare 100000 euro.




0 A OLX Global B.V. [NL] https://www.olx.rO/oferta/spatiu-comerdal-subsol-fost-cinema-jean-negulescu-fost-central-IDbZDSthtml#802ca30c5c

Apps G pensiunea aras - Câ... G cazare borsa - Caut... 0 început de an. 2017... QQ A.E.C. O Felicitare cu brad e...        Wacom Inkspace A...        A.E.C. '■A. Sear


Hal In aplicație



6€

McfcOcUiU


D Trimite mesaj

V. 0785 276 433


Viorel Dragusin

Pe site dn apr 2017


Cralova. județ Dolj Arata pe harta


Spațiu Comercial / Subsol fost Cinema Jean Negulescu (fost Central)

Cta»ova. județ Dolj Adaugat La 09:05. V- -uree 2019, Număr anunț 177230997


Anunturde utilizatorului


Alte anunțuri alte utilizatorului

Prcmoveaza anunțul          Actualizează anunțul




0 A OLX Global B.V. [NL] | https://www.olx.rO/oferta/spatiu-comercial-subsol-fost-cinema-jean-negulescu-fost-central-IDbZDSthtml#802ca30c5c

■■■ Apps G pensiunea aras - Câ... G cazare borsa - Căut... 0 început de an. 2017... Q A.E.C. □ Felicitare cu brad e...        Wacom Inkspace A... Q A.E.C. Sear


Actualizează anunțul

Agende

Suprafața utila

0% DO BAN DA pentru orice

Spațiul comercial/subsol este situat In zona ultracentrala a municipiului Cralova. str. A. I. Cuza.

nt. 3. ca si vecmatati: Piața PrefecturlI.Pnmaria Craiova. Prefectura Cralova. Mall Mercur. Lngllsh Park.

Spațiul comercial dispune de o suprafața de 170 mp la subsolul Imobilului.

Spațiul dispune de toate ublltaole necesare afacerii dvs.

Pentru relații suplimentare - tel. 744 - arata telefon - si 785 - arata telefon ■



Hal In aplicație


Prin utilizarea scrviciior noastre. it> exprimi acordul cu privire la faptul ca fotaim module cookie si alte tehnotopii similare n scopul mbunâtatirii si al personalizări conținutului nostru, in vederea analizări traficului, a furnizării de publicitate si a protecției anti-soam si anb-malware. precum si mpotriva utilizări neautorizate. Afla mai multe detalii Clici aia pentru a modfica setările in ceea ce privește partenerii de publicitate ai OLX

0 â OLX Global B.V. [NL] | https://www.olx.rO/oferta/inchiriere-spatiu-IDc2Arn.html#802ca30c5cpromoted

Apps G pensiunea aras - Că... G cazare borsa - Caut... 0 început de an. 2017... Q A.E.C. Q Felicitare cu brad e...        Wacom Inkspace A...        A.E.C.       Search


Hai in aplicație


«-



Oferit de               Agenție

Suprafața utila          575 mJ


Vanzare/lnchi riere


Închiriere


7€

Negociabil


ea Trimite mesaj

0788464884





Anunțurile utilizatorului


Raoorteaza


Prin utilizarea servlcriot noastre, iii exprimi acordul cu privire la faptul că foteim module cookie s» aRe tehnologii similare in scopul îmbunătățire $1 al personalizatII contlnutuM nostru, in vederea analizării traficului, a furnizării de publicitate y a protecției ano-spam și anti-malware. precum $i împotriva utilizării neautorizate. Afla mai multe detalii Click aici pentru a modifica setările în ceea ce privește partenerii de pudbcitate ai OLX


ii OLX Global B.V. [NL] | https://www.olx.ro/oferta/inchiriere-spatiu-IDc2Arn.html#802ca30c5c;promoted


Apps G pensiunea aras - Câ...   3 cazare borsa - Căut... © început de an. 2017...



A.E.C. Q Felicitare cu brad e...



Oferit de


Agende


Vanzare/ închiriere


închiriere


Suprafața uula

Credit Fix:


0% DOBANDA pentru orice


Spațiu situat pe strada împăratul Iraian cu o suprafața utila de S7S mp Spațiul are toate utiiilable . apa. canal, energie electrica, mai multe centrale termice. dispune de mal multe intrări si acces cin strada principala . Este dotat cu t3mplarle de aluminiu si PVC. aer condițional. Spațiul este pretabii pentru policlinica, cabinet medical .spatii birouri sau spațiu comercial.

Este posibila închirierea întregului Imobil sau parțial.



Prin utilizarea servici»or noastre. it> exprim acordul cu privire la faptun că foîosm module cookie si alte tehnoioRii imitare ri scopul mbunătătir in vederea analizarî traficului, a furnizării de publicitate si a protecției anti-spair si anti-malware, precum sî împotriva utilizări ne auto Click aici pentru a nxxfrfica setările in ceea ce privește partenerii de publicitate ai OLX