Hotărârea nr. 329/2019

Hotararea Consiliului Local nr. 329


MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.329

privind însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea valorii redevenței pentru terenul concesionat, situat în municipiul Craiova, str.dr.Ioan Cantacuzino, nr.8C

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de 25.07.2019;

Având în vedere referatul de aprobare nr.121100/2019, raportul nr.121710/2019 al Direcției Patrimoniu și raportul de avizare nr.123258/2019 al Direcției Juridice, Asistență de Specialitate și Contencios Administrativ prin care se propune însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea valorii redevenței pentru terenul concesionat, situat în mun icip iul Craiova, str.dr.Ioan Cantacuzino, nr.8C și avizele nr.216/2019 al Comisiei III-Servicii Publice, Liberă Inițiativă și Relații Internaționale, nr.225/2019 al Comisiei II-Urbanism, Protecția Mediului și Conservarea Monumentelor, nr.227/2019 al Comisiei V-Juridică, Administrație Publică și Drepturi Cetățenești și nr.229/2019 al Comisiei I-Buget Finanțe, Studii, Prognoze și Administrarea domeniului;

Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.477/2018 referitoare la prelungirea duratei contractului de concesiune nr. 44T/2004 încheiat între Consiliul Local al Municipiului Craiova și S.C. Souvenir Trading S.R.L.;

În temeiul art.129 alin.2 lit. c, art.139 alin.3 lit.g, art.154 alin.1 și art.196 alin.1 lit.a din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. (1) Se aprobă însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea valorii redevenței pentru terenul în suprafață de 60,3 mp., situat în municipiul Craiova, str. Dr.Ioan Cantacuzino, nr.8C, concesionat către S.C. Souvenir Trading S.R.L., la suma anuală de 6 373 lei (1 351 euro), respectiv suma lunară de 531 lei (113 euro), prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

  • (2) Valorile prevăzute la alin.1 din prezenta hotărâre nu includ TVA.

Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală, Direcția Patrimoniu și S.C. Souvenir Trading S.R.L. vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,

CONTRASEMNEAZĂ,

SECRETAR, Nicoleta MIULESCU


9                                      •                  •      7

Romeo Titus RADU

RAPORT DE EVALUARE

TEREN, STR. DR. IOAN CANTACUZINO, NR. 8C APARTINAND DOMENIULUI PUBLIC AL MUNICIPIULUI CRAIOVA, JUD. DOLJ COMANDA NR. 95078/23.05.2019

PROPRIETAR:            MUNICIPIUL CRAIOVA

CLIENT:                 MUNICIPIUL CRAIOVA

UTILIZATOR DESEMNAT:   MUNICIPIUL CRAIOVA

CUPRINS

Rezumatul faptelor principale si concluziilor

Declarație de conformitate

CAPITOLUL 1 - TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client

  • 1.2. Utilizatorul desemnat

  • 1.3. Obiectul evaluării

  • 1.4. Scopul evaluării

  • 1.5. Prezentarea echipei de evaluare

  • 1.6. Definirea valorii si data estimarii

  • 1.7. Modul de exprimare a valorii

  • 1.8. Drepturile de proprietate evaluate

  • 1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

  • 1.10. Declararea conformitatii cu SEV

  • 1.11. Materiale si surse de informatii utilizate

  • 1.11.1. Informatii primite de la proprietar/client

  • 1.11.2. Informatii colectate de evaluator

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea catre terti

CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

  • 2.2. Identificarea proprietatii si descrierea juridica

  • 2.3. Descrierea proprietatii si a zonei de amplasare

  • 2.4. Studiul pietei, definirea pietei si subpietei

  • 2.5. Analiza pietei imobiliare din Romania

  • 2.6. Aspecte economice ale municipiul Craiova

  • 2.7. Piata imobiliara in municipiul Craiova

  • 2.8. Piata specifica. Analiza cerererii, ofertei si echilibrul pietei

  • 2.8.1. Analiza cererii

  • 2.8.2. Analiza ofertei

  • 2.8.3. Echilibrul pietei

CAPITOLUL 3 - ANALIZA DATELOR SI CONCUZIILE

  • 3.1. Cea mai buna utilizare

    • 3.1.1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

    • 3.1.2. Cea mai buna utilizare a terenului construit

  • 3.2. Modul de abordare a valorii

    • 3.2.1. Abordarea prin piata

    • 3.2.2. Estimarea cuantumului redeventei

CAPITOLUL 4 - ESTIMAREA VALORII FINALE

CAPITOLUL 5 - ANEXE (ACTELE EVALUARII)

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI CONCLUZIILOR

Subiectul evaluat:

Teren intravilan, situat in municipiul Craiova, jud. Dolj, dr. Ioan Cantacuzino, nr. 8C, in suprafata totala de 60,30 mp, apartinand domeniului public al Municipiului Craiova.

Scopul evaluarii:

Estimarea valorii de piata in vederea stabilirii cuantumului redeventei proprietatii imobiliare mentionate mai sus.

Utilizarea propusa pentru evaluarea solicitata:

Stabilirea cuantumului redeventei.

Utilizatorul desemnat:

Municipiul Craiova, cu sediul in Craiova, str. A.I. Cuza nr. 7, cod 200585, jud. Dolj, cod fiscal 4417214.

Instructiunile evaluarii:

Conform contractului de servicii nr. 81506/03.05.2019 si in conformitate cu cerintele caietului de sarcini.

Data evaluarii:

10.06.2019

Curs valutar de referinta BNR:

4,7182 lei/euro

la data evaluarii

Rezultatele evaluarii:

Teren, str. Doctor Ioan Cantacuzino, nr. 8C, in suprafata totala de 60,30 mp

Valoarea de piata a terenului:

43.245 lei (717 lei/mp)

9.166 euro (152 euro/mp)

Valoarea estimata a cuantumului redeventei anual:

6.373 lei (105,69 lei/mp)

1.351 euro (22,40 euro/mp)

Valoarea estimata a cuantumului redeventei lunar:

531 lei (8,81 lei/mp)

113 euro (1,87 euro/mp)

A.E.C. CONSULTING S.R.L.


MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru Director general

Victor Sergiu Romedea - Evaluato

bru titular ANEVAR


DECLARATIE DE CONFORMITATE

S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, in calitate de Director general, declara ca evaluarea a fost facuta in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR - SEV 2018 si confirma ca:

  • •   prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorului.

  • •   analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale prezentate in acest raport.

  • •   evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspective in activele care fac obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate; el ofera o evaluare obiectiva si impartiala.

  • •   dupa cunostintele evaluatorului, informatiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilitatilor;

  • •   remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior.

  • •   acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altor personae care au interese legate de utilizatorul desemnat.

  • •   in deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor ANEVAR si cu cerintele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat.

  • •   prezentul raport poate fi experizat si verificat, in conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 -Verificarea evaluarii.

  • •   evaluatorul este membru titular ANEVAR si a indeplinit programul de pregatire profesionala continua;

  • •   evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala semnificativa din partea niciunei persone;

  • •   evaluatorul a efectuat o inspectie personala a proprietatilor.

A.E.C. CONSULTING S.R.L.


MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru Director general

CAPITOLUL 1. TERMENI DE REFERINTA AI EVALUARII

  • 1.1. Client: MUNICIPIUL CRAIOVA

1.2. Utilizator desemnat: MUNICIPIUL CRAIOVA

Evaluatorul isi asuma raspunderea doar fata de clientul lucrarii care este si utilizatorul desemnat.

1.3. Obiectul evaluarii

Obiectul lucrarii il constituie terenul intravilan, apartinand domeniului public al Municipiului Craiova, amplasat in str. Doctor Ioan Cantacuzino, nr. 8C, in suprafata totala de 60,30 mp.

1.4. Scopul evaluarii

Scopul evaluarii este evaluarea proprietatii imobiliare mentionate mai sus in vederea estimarii valorii de piata si a stabilirii cuantumului redeventei.

1.5. Prezentarea echipei de evaluare

Raportul de evaluare a fost intocmit de S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin:

  •   Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR cu legitimatia 10283.

  • •   Evaluator autorizat, ec. Victor Sergiu Romedea, membru titular al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR cu legitimatia 18571.

1.6. Definirea valorii si data estimarii

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri facute pe baza mai multor criterii de comparatie, ea exprimand de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pietei.

Conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general): „Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat și un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat și in care partile au actionat fiecare in cunoștinta de cauza, prudent și fara constrangere.”

Data estimarii valorii este 10.06.2019.

1.7. Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportata in lei, in conditiile unei plati integrale cash. Pentru elementele de calcul ce au la baza estimari in valuta, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 10.06.2019, respectiv: 1 euro = 4,7182 lei.

1.8. Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozitiilor legale.

Conform declaratiei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor mentionate mai sus, este deplin si apartine Municipiului Craiova. Aceste informatii au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul neverificand autenticitatea actelor juridice puse la dispozitie de proprietar.

Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta confera titularului sau toate cele trei atribute: posesia - de a stapani, folosinta - de a-l folosi si de a-i culege foloasele materiale, dispozitia - de a dispune de bun.

Din informatiile date de proprietar, nu exista niciuna dintre cele trei limitarii ale exercitari dreptului de proprietate: legale, judiciare si conventionale.

In cazul de fața forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitarilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plati impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept și de reversiune (dreptul succesoral al statului). Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse la dispozitie de catre proprietar copie dupa: HCL 242/2019.

Expertul evaluator nu a avut la dispozitie alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietații imobiliare supusa evaluarii. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente in original pentru proprietatea evaluata.Avand in vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu iși asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a veridicitații actelor de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.

1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in conditiile in care situatiile la care se face referire in cele ce urmeaza nu genereaza restrictii in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al caror impact este expres mentionat ca a fost luat in considerare. Daca cel putin una din ipotezele mentionate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata.

  •  evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de catre Direcția Patrimoniu, Serviciul Patrimoniu al Consiliului Local al Municipiului Craiova, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

  • •  locatia indicata si limitele proprietatii indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara pentru a masura si garanta ca locatia si limitele proprietatii, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate, respectiv documentatia cadastrala;

  • •  informatiile solicitate si luate in considerare de catre evaluator sunt considerate a fi autentice, fara ca acestea sa ofere o garantie asupra preciziei lor;

  • •  evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii, ce au fost evidentiate in raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

  • •  se presupune ca proprietatea este detinuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

  • •  se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator, reglementarile si restricttiile urbanistice, cu exceptia neconcordantelor ce ar fi expuse in prezentul raport;

  • •  se presupune ca toate autorizatiile, certificatele de functionare sau alte documente necesare functionarii sunt sau pot fi obtinute pentru oricare dintre utilizarile luate in considerare in prezentul raport;

  • •  se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, structurii constructiei, evaluatorul neasumandu-si nici o responsabilitate pentru asemenea situatii;

  • •  se presupune ca utilizarea proprietatii corespunde granitelor si nu exista nici o servitute in afara celor descriese in raport;

  • •  din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu clientul, nu exista niciun indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice la data evaluarii care afecteaza valoarea proprietatilor analizate sau proprietatilor vecine. Nu am avut cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietatile in cauza).

  • •  nu se detin informatii cu privire la existenta unor materiale periculoase in cadrul proprietatii evaluate; evaluatorul nu are calitatea, calificarea si nici obligatia de a depista astfel de substante;

  • •  estimarea valorilor din acest raport a avut in vedere proprietatea in intregime si orice divizare in elemente sau drepturi partiale va anula aceasta evaluare;

  • •  previziunile sau estimarile continute in raport s-au facut in conditiile actuale ale pietei;

  • •  se considera ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor cerintelor de acces pentru persoane cu dizabilitati. Nu au fost efectuatii investigarii in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

  • •  evaluatorul nu are cunostinta de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinatati care sa efecteze prorpeitatea evaluata;

  • •  evaluarea s-a efectuat in conditiile unei vanzari cu plata integrala, cash;

  • •  evaluatorul, prin natura evaluarii, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatile evaluate, decat daca au fost facute initial aranjamente in aceasta privinta;

  • •  prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus in nici un document si nu poate fi publicat sub nici o forma, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;

  • •  acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in cadrul capitolului si evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate daca acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

  • •  previziunile, proiectiile si estimarile continute aici se bazeaza pe conditiile curente de pe piata, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbarii conditiilor viitoare.

Ipoteze speciale
  • •  identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispoziție de proprietarul imobilului;

  • •  Evaluatorul nu are cunostinta despre existenta vreunei restrictii privind construirea pe acest teren, de retele de utilitati existe pe teren sau alte restrictii. Evaluarea s-a facut in ipoteza in care terenul este liber pentru construire;

  • •  documentele prezentate sunt considerate veridice fara ca evaluatorul sa poata certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare avand doar scop informativ;

  • •  evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventualele modificari ale dreptului de proprietate sau ale elementelor inscrise in documente sau in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestora sau de la data inspectiei si pana la data evaluarii;

  • •  evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta pentru o eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre proprietar/utilizatorul desemnat;

  • •  raportul de evaluare este valabil in conditii economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

1.10. Declararea conformitatii cu SEV

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate in considerare Standardele de evaluare ANEVAR -SEV 2018, astfel:

  • •  SEV 100 - Cadrul general

  • •   SEV 101 - Termenii de referința ai evaluarii

  • •  SEV 102 - Implemantare

  • •  SEV 103 - Raportare

  • •   SEV 104 - Tipuri de valori

  • •   SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare

  • •   SEV 300 - Evaluari pentru raportarea financiara (IVS 300)

  •  Ghid Metodologic de Evaluare GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

1.11. Materiale si surse de informatii utilizate

Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat:

  • •  O.G. 24/2011 - Privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor;

  • •   documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietații imobiliare evaluate, care au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare;

  • •   Standarde Internationale de Evaluare si Standarde ANEVAR 2018, respectiv:

o SEV 100 - Cadrul general

o SEV 101 - Termenii de referința ai evaluarii

o SEV 102 - Implemantare

o SEV 103 - Raportare

o SEV 104 - Tipuri de valori

o SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare

o SEV 232 - Evaluarea proprietatilor imobiliare generatoare de afaceri

o SEV 233 - Investitia imobiliara in curs de construire

o SEV 300 - Evaluari pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •  Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din:

o GME 500 - Determinarea valorii impozabile a unei cladiri

o GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

o GME 620 - Evaluarea bunurilor imobile

1.11.1. Informatii primite de la proprietar/client

Informatii certe:

  • ■   elemente si date de identificare ale proprietatii evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

  • ■   datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietatii evaluate - acte de intrare in posesie, planuri si relevee avizate de OCPI, alte documente (suprafetele pentru teren au fost preluate din respectivele documente);

  • ■   scopul evaluarii.

Responsabilitatea pentru aceste informatii revin integral proprietarului/clientului.

Informatii pe care se bazeaza concluzia asupra valorii:

  • ■   elemente de venituri si cheltuieli aferente imobilului evaluat;

  • ■   gradul de utilizare si modul de exploatare al proprietății imobiliare.

Aceste informatii au fost asumate de Evaluator in urma compararii cu cele rezultate din cercetarea pietei. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustari.

1.11.2. Informatii colectate de evaluator
  • ■   datele descriptive referitoare la proprietatile evaluate;

  • ■   informatii despre vecinatati, despre zona si localitate;

  • ■   date privind piata imobiliara locala, incluzand elemente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu informatii de la participanti pe piata specifica si din mass-media de specialitate;

  • ■   date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicatii si internet;

  • ■   date despre preturi, chirii, neocupare si rate de capitalizare publicate de principalii analisti de piata recunoscuti, alte analize si opinii publicate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile si documentele pe care le-a a vut la dispozitie, existand posibilitatea exitentei si a altor informatii sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunostinta. Evaluatorul a obtinut informatii, opinii, estimari din surse considerate a fi corecte si de incredere, dar nu se asuma nicio resposabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea catre terti

Raportul de evaluare este confidential pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat si nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terta persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau partial si nici inclus intr-un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricarei referinte sau valori incluse in acest raport de evaluare sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea indeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost urmatoarele:

  • •   documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului/proprietarului;

  • •   inspectia patrimoniului, bunuri imobile si mobile si efectuarea de fotografii;

  • •   stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului;

  • •   selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

  • •   analiza tuturor informatiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

  • •   obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare sau oferta a proprietatilor imobiliare similare si a nivelului chiriilor;

  • •   obtinerea de informatii asupra veniturilor generate de proprietati imobiliare similare;

  • •   aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

  • •   analiza valorilor obtinute prin rationament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informatiilor utilizate;

  • •   estimarea valorii de piata in urma aplicarii abordarii considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru adoptate de catre ANEVAR.

2.2. Identificarea proprietatii si descrierea juridica

Proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului raport de evaluare a fost inspectata la data de 30.05.2019, fiind un teren in suprafata totala de 60,3 mp, amplasat in intravilanul orasului Craiova, pe str. Doctor Ioan Cantacuzino, nr. 8C, jud. Dolj. Zona in care este amplasata proprietatea este una mediana.

Utilizatorul lucrarii a prezentat, drept documente ce sunt anexate in copie la prezentul raport, urmatoarele:

  • •   HCL 277/2018 prin care Consiliul Local al Municipiului Craiova aproba prelungirea duratei contractului de concesiune nr. 44T/2004 incheiat intre Consiliul Local al Municipiului Craiova si S.C. Souvenir Trading S.R.L.;

  • •   contractului de concesiune nr. 44T/2004;

  • •   act aditional nr. 1/2010.

Prin mentionarea documentelor de mai sus, Evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestuia si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

2.3. Descrierea proprietatii si a zonei de amplasare

Terenul intravilan, in suprafața de 60,30 mp, cu categoria de folosința curti - construcții, are o forma regulata, dreptunghiulara, fiind amplasat in zona mediana a mun. Craiova, str. Doctor Ioan Cantacuzino, nr. 8C, jud. Dolj si este acoperit de o constructie.

Artere importante de circulatie in apropriere:

  • •  Auto - Dr. Ioan Cantacuzino, Dr. Constantin Severeanu, Dr. Constantin Angelescu;

  • •   Calitatea retelelor de transport: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei:

  • •   Imobile rezidentiale si comerciale.

  • •   In zona se afla:

o Retea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente;

o  Unitati  comerciale  in  apropiere:  magazine suficiente, bine aprovizionate cu marfuri de calitate, cu

supermarket-uri;

o Unitati de invatamant (mediu) si superior;

o Unitati medicale;

o Institutii de cult;

o Cu sedii de banci;

Terenul dispune de toate utilitatile edilitare zonei:

  • •  Retea urbana de energie electrica

  • •  Retea urbana de apa

  • •  Retea urbana de gaze

  • •  Retea urbana de canalizare

  • •   Retea urbana de telefonie, cablu si internet

Concluzie:

Zona de referinta mediana. Amplasare buna. Dotari si retele edilitare bune. Poluare redusa. Ambient civilizat.

2.4. Studiul pietei. Definirea pietei si subpietei

Standardul Internațional de Evaluare GN 1 - "Evaluarea proprietății imobiliare” menționează ca: „o piata imobiliara poate fi definita ca interactiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Pietele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potentialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivatiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietati imobiliare. In schimb, pietele imobiliare fac obiectul unei diversitati de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparatie cu pietele de bunuri, de valori mobiliare sau de marfuri, pietele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ inelastica si o localizare fixa a proprietatii imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietati imobiliare nu se adapteaza rapid, ca raspuns la modificarile cererii de pe piata.”

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoregleaza, fiind influențata de multe ori de reglementarile guvernamentale și locale.

Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existand decalaj intre cerere și oferta, echilibrul atingandu-se greu și fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, design-ul și tipul proprietații imobiliare, motivațiile și varsta participanților s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

  • •   Piața imobiliara rezidențiala;

  • •   Piața imobiliara comerciala;

  • •   Piața imobiliara industriala;

  • •   Piața imobiliara agricola;

  • •   Piața imobiliara speciala.

Avand in vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietați este o piața activa, caracterizata prin oferta putin elestica in comparatie cu cererea și prețuri in crestere, pentru amplasamente ce ofera utilizari comerciale atractive. In consecința, avem o piața a vanzatorilor, pentru ca aceștia pot obține prețuri mai mari pentru proprietațile disponibile. Se estimeaza ca dezechilibrul intre cerere și oferta pentru aceasta zona va genera și va susține in continuare un nivel crescut al prețului de vanzare și al chiriilor pentru proprietați imobiliare.

Analizand piața imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma urmatoarele:

  • •  Pe termen scurt este o piața a vanzatorului, datorita ofertei mici in comparatie cu cererea mare de proprietati in zone atractive, c aracterizata de prețurile relativ mari pe piața;

  • •  Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va pastra un numar destul de cereri de proprietați imobiliare, determinat de echilibrarea cererei cu oferta, insa cu un potential de dezechilibru in sens invers, ca urmare a stagnarii a creditului ipotecar, influențat și de o creștere a inflației cu efect direct asupra dobanzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietații evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

  • •  din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,

  • •  din punct de vedere al pieței in care concureaza proprietatea evaluata.

Analiza de piața aplicata unei proprietați specifice are o importanța deosebita in procesul de evaluare și nu trebuie confundata cu analiza generala de piața sau cu alte studii similare.

In cazul evaluarii proprietații ce face obiectul raportului, analiza de piața arata modul in care interacțiunea dintre cerere și oferta afecteaza valoarea proprietații.

Prin investigarea vanzarilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului participanților de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum și schimbarile anticipate.

Analiza de piața ofera și baza pentru determinarea celei mai bune utilizari a proprietații evaluate. Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere și oferta concurențiala de pe piața proprietații evaluate. Aceasta relație indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizeaza piața curenta.

Valoarea de piața a unei proprietați este in mare masura determinata de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața ofera informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordari de evaluare.

2.5. Analiza pietei imobiliare din Romania

Piața imobiliara din Romania a inregistrat anul trecut cel mai rapid ritm de dezvoltare din ultimii 5-7 ani. Dezvoltatorii și-au intensificat activitatea in toate sectoarele imobiliare, incercand sa fructifice condițiile pozitive ale pieței și cererea in creștere. Stocurile livrate au atins valori record ale ultimilor 5 ani, inregistrandu-se creșteri de 11% pentru piața rezidențiala, +39% pentru stocul nou de centre comerciale, in timp ce suprafața de birouri finalizata in București a fost de 4 ori mai mare fața de 2015.

Raportul global EMEA Retail Market Snapshot arata ca la nivel european, asteptarile indica o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, ceea ce inseamna vesti bune pentru retaileri.

Anul trecut, puterea de cumparare a crescut ca urmare a maririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de munca, ceea ce a dus la sporirea vanzarilor in zona de retail fața de 2015 in Uniunea Eropeana și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost inregistrate in Luxemburg (14%) și Romania (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%). Daniela Popescu explica pe de o parte, vanzarile inregistrate de majoritatea jucatorilor au crescut cu 20-30% in ultimul an, iar pe de alta parte, aceasta functioneaza ca un catalizator pentru piata. Astfel, retailerii deja prezenti vor sa se extinda in continuare si dezvolta noi concepte pentru a deveni cat mai flexibili si pentru a acoperi atat orase si centre comerciale mari, cat si orase si scheme comerciale de dimensiuni mai mici. In plus, rezultatele pozitive din ultimul an au atras atentia retailerilor din regiune observandu-se din ce in ce mai multe nume interesate sa se dezvolte in Romania. Desi piata locala beneficiaza de o oferta semnificativa atunci cand vine vorba de branduri, nevoia de diversificare este tot mai mare asteptandu-se ca acest trend sa continue pe masura ce creste si ponderea comertului online in consumul total.

Daca in ultimii ani, impactul tehnologic a inceput sa se resimta din ce in ce mai mult și in sectorul de retail, conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorienteaza catre plați și cumparaturi online prin intermediul dispozitivelor mobile. In aceste condiții, retailerii trebuie sa iși adapteze oferta pentru a raspunde nevoilor consumatorilor și pentru a accelera vanzarile. Potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Colliers International, piata terenurilor va continua sa creasca in acest an si in orase precum Craiova, considerat unul din orasele poli de dezvoltare.

Piata imobiliara rezidentiala din Romania va functiona cu doua viteze in acest an, pe fondul accentuarii discrepantelor intre mediul urban si cel rural, iar cererea de locuinte in marile orase va ramane la un nivel ridicat, astfel ca dezvoltatorii vor continua investitiile in constructia de blocuri, preturile urmand tendinta de crestere temperata marcata si in 2018.

Piata imobiliara rezidentiala romaneasca este caracterizata, in continuare, de decalajul major dintre cerere si oferta, asta in conditiile in care deficitul de locuinte la nivel national depaseste un milion de unitati locative. Preturile relativ mici ale locuintelor in comparatie cu alte tari din regiune si apetitul romanilor pentru proprietati imobiliare vin sa accentueze dezechilibrul dintre cerere si oferta. Potrivit celui mai recent raport de piața realizat de Analize Imobiliare in primul trimestru al anului in curs, proprietațile rezidențiale din Romania s-au apreciat cu 0,8% fața de ultimele trei luni din 2018. Astfel, nivelul actual al prețurilor se situeaza la un nivel apropiat de cel consemnat la inceputul lui 2010, dupa declinul important consemnat in primii doi ani de recesiune (mai ales in 2008). In ceea ce privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru al patrulea trimestru din 2018, un avans anual de 4,2% atat in Uniunea Europeana, cat și in zona euro. Pentru piața locala, creșterea anuala a fost de 5,3%, corespunzand, astfel, cu cea consemnata de Analize Imobiliare pentru valorile de listare a proprietaților. Dorel Nița, Head of Data and Research in cadrul Imobiliare.ro și Project Manager al AnalizeImobiliare.ro afirma ca „Tendința de temperare a ritmului de creștere a prețurilor, identificata de Analize Imobiliare inca din a doua jumatate a anului 2017, s-a menținut și in primul trimestru din 2019.

Prețurile și-au continuat traiectoria ascendenta intr-un ritm și mai redus decat anul trecut, astfel incat diferența anuala a prețurilor proprietaților rezidențiale a ajuns la +4,6%, in condițiile in care, in cele trei luni anterioare, același indicator se situa la o valoare de +5,3%.”

In concluzie, cel putin teoretic, Romania este o piața foarte atractiva pentru investitori și interesul pentru investiții va fi in creștere in 2019, in contextul in care proprietațile imobiliare cu scop investițional vor continua sa se tranzacționeze la prețuri mai mari, reprezentate prin randamente in scadere, sub 8%. Provocarea dezvoltatorilor este de a crea noi oportunitați pe o piața care are nevoie de produse imobiliare de calitate și cu risc scazut.

2.6. Aspecte economico - sociale ale Mun. Craiova

Craiova este municipiul de reședința al județului Dolj, Oltenia, Romania, format din localitațile componente Craiova (reședința), Facai, Mofleni, Popoveni și Șimnicu de Jos și din satele Cernele, Cernelele de Sus, Izvorul Rece și Rovine. Conform recensamantului din anul 2011 orașul avea o populație de 269.506 de locuitori.

Municipiul Craiova este situat in sudul Romaniei, pe malul stang al Jiului, la ieșirea acestuia din regiunea deluroasa, la o altitudine cuprinsa intre 75 și 116 m. Craiova face parte din Campia Romana, mai precis din Campia Olteniei care se intinde intre Dunare, Olt și podișul Getic, fiind strabatuta prin mijloc de Valea Jiului. Orașul este așezat aproximativ in centrul Olteniei, la o distanța de 227 km de București și 68 km de Dunare. Forma orașului este foarte neregulata, in special spre partea vestica și nordica, iar interiorul orașului, spre deosebire de marginea acestuia, este foarte compact.

Municipiul Craiova imbina, intr-un mod armonios, noul si vechiul, istoria, cultura, industria, economia, agricultura, capatand o personalitate proeminenta in special in ultimii ani dupa revolutie, cand modernizarea si-a pus amprenta in toate domeniile de activitate.

Craiova este unul din cele mai mari centre industriale ale Romaniei, chiar si in conditiile dificile legate de tranzitia la economia de piata. Exista in Craiova un numar important de mari uzine si fabrici orientate spre o productie foarte variata: echipament electrotehnic, locomotive electrice, avioane, tractoare si masini agricole, autoturisme, confectii textile, ingrasaminte chimice.

Pe raza municipiului Craiova functioneaza peste 600 unitati cu amanuntul (din sectorul alimentar, nealimentar, universal, mixt si de alimentatie publica) si 10 unitati de cazare cu peste 1000 locuri, din care 7 hoteluri, 2 campinguri, un han si motel.

Populatia ocupata a municipiului este de circa 110.000 persoane, iar productia industriala anuala a orasului este de aproximativ 700 miliarde lei.Locuintele existente in municipiul Craiova, de peste 100.000, au o suprafata locuibila totala de 3400 mii mp. Lungimea totala a strazilor din municipiul nostru este de 345 km., din care 230 km sunt modernizate, fiind preocupati permanent de reducerea strazilor nemodernizate. Municipiul Craiova dispune de peste 500 km retele apa potabila; peste 400 km retele de canalizare si peste 300 km conducte gaze naturale. Lungimea retelei de tramvai este de 18,6 km cale dubla, deservita de 49 tramvaie, iar lungimea traseelor pentru autobuze este de 99,4 km, deservite de un parc de 277 autobuze. Reteaua feroviara deservita de Regionala Craiova are ca punct central municipiul Craiova, iar orasul beneficiaza de serviciile unui aeroport.Invatamantul de toate gradele se desfasoara in 174 unitati, in procesul de invatamant fiind cuprinsi peste 70.000 de elevi, circa 20.000 de studenti si aproximativ 7.200 copii inscrisi in gradinite.

In orasul Craiova se afla doua institutii de invatamant superior de stat: Universitatea si Universitatea de Medicina cu 16.418 studenti si trei universitati particulare cu aproximativ 2300 studenti.

In Craiova se gasesc 4 spitale: Spitalul nr. 1, Spitalul nr. 2 si Spitalul nr. 3 si Spitalul C.F.R.; cu peste 3400 paturi, in aceste spitale functionand in sectorul public 1172 de medici. Tot aici se gasesc 90 de cabinete medicale unde isi desfasoara activitatea 186 de medici. Spitalul Clinic nr. 1 functioneaza intr-o cladire construita in 1967. In incinta spitalului functioneaza o biblioteca medicala care are un valoros fond de carte. Viata spirituala a Craiovei se reflecta in activitatea Teatrului National, care a dus faima artei teatrale romanesti pe toate meridianele lumii. Alte institutii de cultura care isi desfasoara activitatea in Cetatea Baniei sunt: Opera Romana, Teatrul pentru Copii si Tineret "Colibri", Ansamblul Folcloric "Maria Tanase" si Filarmonica "Oltenia".

Tot in Craiova se afla Muzeul "Olteniei", Palatul Jean Mihail - Muzeul de Arta si Casa Baniei. Vechi centru urbanistic al Olteniei, municipiul Craiova reprezinta un punct de referinta pe harta Romaniei de azi. Era firesc, asadar, ca orasul care i-a dat tarii si lumii pe Constantin Brancusi, Henri Coanda, Nicolae Titulescu, Gheorghe Titeica - pentru a enumera doar cateva dintre marile personalitati care s-au format aici - sa-si regaseasca propria identitate prin ceea ce il defineste cu adevarat, dar mai ales prin mentalitatile si oamenii sai. Asezare cu bogate traditii istorice si culturale, Craiova, orasul de peste Jiu, dispune de un real potential economic, aflat in plin proces de restructurare. Dar, sa nu uitam, in nici un caz, dificultatile create de punerea in aplicare a reformei societatii romanesti actuale, acest pas important care trebuie sa conduca la integrarea noastra europeana si euro-atlantica.In orasul Craiova exista retea de distributie a apei cu lungime de cca. 391 km., avand diferite diametre cuprinse intre 50 si 800 mm.

Executia acesteia a inceput in anul 1908. Materialele din care sunt executate sunt: Otel, fonta, azbociment, premo. Conductele din fonta sunt cele mai vechi, de cca. 100 ani. In marea majoritate a cartierelor exista alimentare cu apa, dar nu exista acoperire totala. Procentul de acoperire este de aproximativ 60%. Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Drumul Apelor, Catargiu, Brestei.

Sistemul de canalizare masoara aproximativ 360 km, avand diferite diametre. Principalele materiale utilizate pentru constructie sunt: beton, beton armat, azbociment, bazalt, P.V.C. Constructia sistemului de canalizare a inceput in anul 1910.Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Brestei, Romanesti, Catargiu, si Brestei trebuie prevazute statii de pompare.Reteaua de iluminat public a municipiului Craiova masoara aproximativ 440 km., linii electrice aeriene 300 km. Executia primelor retele de energie dateaza din anul 1960.

Sistemul de distributie gaze naturale din municipiul Craiova, are o lungime de 530 km, din care 244 km retea cu durata de exploatare expirata.Reteaua de distributie gaze naturale acopra in proportie de 90% zona municipiului Craiova. Cele mai defavorizate cartiere sunt: Șimnic, Popoveni, Braniste, Mofleni, Facai, Drumul Apelor, Bordei.

S.C. Distrigaz-Sud Craiova Suporta din fonduri proprii numai inlocuirile de conducte de distributie gaze naturale, extinderea retelei de distributie in municipiu se realizeaza din fondurile cetatenilor.

Sursa: http://www.primariacraiova.ro

Craiova, metropola de azi, Bania de ieri - un spatiu european atractiv si competitiv, un puternic centru economic in industria constructiilor de masini si electrotehnica, corelat cu un mediu academic puternic traditional.

Orasul Craiova si Zona Metropolitana a Craiovei sunt amplasate in regiunea Oltenia. Astfel, Polul de crestere Craiova detine un rol deosebit de important in ceea ce priveste functiile sale economice, sociale, universitare si culturale, exercitate pe o arie foarte intinsa. In urma analizei SWOT, s-au identificat directiile generale de dezvoltare ale polului de crestere Craiova, corelate cu profilul polului acestuia, orientate catre industrie, invatamant si cultura, care sa faca din acesta un spatiu competitiv si atractiv pentru locuitori, vizitatori si investitori.

Astfel, profilul polului de crestere Craiova se defineste prin urmatoarele aspecte:

  •  Important centru economic si industrial, cu un mare potențial economic, rezultat din combinația ramurilor economice traditionale si a celor inovative (constructii de masini, energetica, electrotehnica);

  • •   centru universitar, academic si de cercetare cu traditie, cu accent pe institutiile educationale si de cercetare care se axeaza pe profilul industrial si tehnologic specific polului;

  • •   centru cultural - istoric, leagan al traditiilor si moștenirii istorice, care confera identitate locala si unicitatea specifica spatiului oltenesc.

2.7. Piata imobiliara in Municipiul Craiova

Al saselea oras din tara și cel mai important centru urban din Oltenia, Craiova este un important centru universitar, cu mai mult de 20.000 de studenti ce studiaza aici peste 120 de specializari - printre cele mai cautate si cu o buna reputatie fiind Facultatea de Automatica, Electronica si Computere. “Pontentialul economic al orasului nu este inca exploatat la maximum, iar forta de munca are o calificare superioara competitiva si atractiva pentru investitorii din IT&C, outsurcing, aeronautica, dar si experienta semnificativa in profesiile tehnice si industriale din aeronautica sau atomotive”, estimeaza Gijs Klomp, Head of Capital Markets, CBRE Romania. Specialisti de pe piata imobiliara estimeaza ca la nivel national, in 2019 si 2020, ar urma o stagnare a preturilor, urmata de o scadere semnificativa, analizand indicatori economici care ar conduce la scaderi de preturi pe piata imobiliara. Unul dintre specialistii de la nivel central estimeaza o scadere a preturilor cu 20-30% pana in 2021, ca urmare a stagnarii economiei, a faptului ca salariile nu vor mai creste in ritmul de anul trecut nici in mediul privat, nici in cel de stat si mai ales a faptului ca pe plan international exista temeri pentru o noua recesiune economica in viitorul apropiat. De asemenea, o limitare a programului „Prima Casa" va conduce la scaderea cererii de apartamente, iar procesul inflationist ar putea stagna cererea de apartamente scumpe, ceea ce ar conduce la o asezare a preturilor in zona imobiliara. Doar ca piata imobiliara din Craiova este atipica. Preturile au explodat, fara sa existe vreun fundament economic, fara ca in Craiova sa fi aparut mari investitii sau sa se fi dezvoltat brusc zona din punct de vedere economic. „Toti acesti factori economici pot influenta decisiv piata imobiliara, numai ca piata imobiliara nu urmareste intotdeauna realitatile economice. La Craiova piata imobiliara a urmat trendul cresterii de preturi din tara, fara sa se tina cont de conditiile economice din aceasta zona, care si in acest moment sufera de investitii economice majore. De aceea, supa cum afirma vicepresedintele ARAI se achizitioneaza la preturile care sunt in tara, insa, in acelasi timp, suntem mai saraci si suferim atunci cand achitam rate la nivelul celor din Bucuresti, Cluj, Iasi, Constanta”. De asemenea, specialistul local de pe piata imobiliara estimeaza o stagnare a preturilor pe piata imobiliara in Craiova in perioada urmatoare, argumentand ca atunci cand vor fi construite si vor incepe contractarile pentru imobile, cererea nu va fi suficient de mare sa absoarba toate acele constructii, astfel ca datorita concurentei intre dezvoltatori, va fi un impact si asupra preturilor. La ora actuala, raportat la pretul pe metrul patrat, in Craiova, apartamentele vechi se vand cu preturi cuprinse intre 1.100 si 1.200 de euro pe metrul patrat de suprafata utila, iar cele noi ajung la 1.200 - 1.400 de euro pe metrul patrat de suprafata utila. Stocul de spații de birouri de clasele A si B in Craiova este estimat la 30.000 de mp, chiria pentru spatiile de birouri de clasa A variind intre 10 si 12 euro/mp si intre 6 si 10 euro pentru cele de clasa B, rata de neocupare fiind de aprox. 20%. Sectorul financiar-bancar local, companiile de outsourcing (BPO), cele din industria auto si de servicii administrative (SSC) urmaresc extinderea activitaților, de aceea, cererea lor de spații de birouri din Craiova are cea mai mare pondere.

In concluzie specialiștii in imobiliare estimeaza ca prețurile au crescut prea rapid si fara fundamente economice prea solide și ca de acum incolo mai este foarte puțin loc de creștere pe piața imobiliara in condițiile in care in Oltenia nu exista creștere economica sustenabila, nu exista investiții majore.

  • 2.8. Piata specifica. Analiza cererii, ofertei si echilibrul pietei

2.8.1. Analiza cererii

Desi piata imobiliara autohtona a inceput anul cu un avant, atat din perspectiva proiectelor care se dezvolta, cat si a apetitului de achizitie a romanilor, exista amenintari ca aceasta se afla sub un cod galben, data de presiunea scumpirilor, a cresterii puternice a ROBOR, a aprecierii euro fata de leu, dar si a majorarii costurilor de constructie. Piata imobiliara rezidentiala din Romania va functiona cu doua viteze in 2019, un an plin de provocari, pe fondul accentuarii discrepantelor intre mediul urban si cel rural.

Piata imobiliara romaneasca va fi caracterizata, in continuare, de un decalaj major dintre cerere si oferta, in condițiile in care deficitul in special de locuinte, la nivel national, este de peste 1 milion de unitati locative.

Caracteristicile unei piete in care parcele se vand unor investitori-intreprinzatori in anticiparea dezvoltarii sunt foarte diferite decat cele dintr-o piata in care loturi libere sunt detinute de investitori speculativi. Natura cererii pentru un teren intravilan variaza functie de motivatiile cumparatorilor sai cei mai probabili. Intreprinzatorii sau cumpara si dezvolta imediat o proprietate sau cumpara imediat terenul in vederea dezvoltarii in urmatorii ani.

Un astfel de investitor priveste terenul ca o componenta a proprietatii si care ii va aduce un profit anticipat dupa dezvoltarea sa. Speculatorul considera diferit o parcela nedezvoltata: cativa astfel de investitori vor cumpara terenul pentru a-l revinde cu un castig pe termen scurt.

Speculatorii pe termen scurt sunt dependenti de evolutia pietei, ei vor obtine profituri mari daca piata terenului speculat va creste si invers. Alti speculatori folosesc terenul liber ca plasament alternativ de capital pe termen lung. Fortele ce constituie cererea pentru terenuri libere intravilane interactioneaza in general, intrucat exista un interes comun. Succesul final al investitorului intreprinzator si al investitorului pe termen lung depinde de cererea cumparatorilor finali. Succesul speculatorului pe termen scurt depinde de abilitatea lui de a previziona ciclurile de piata pe termen scurt, care pot fi sau nu conduse de politica economica. Desi in teoria economica se sugereaza ca pietele terenurilor pe termen scurt sunt determinate de cererea reala a cumparatorilor, in realitate lucreaza alte forte ale pietei. Fluctuatiile pietei pe termen scurt reflecta raspunsul pietei imobiliare la reglementarile zonarii si tendinta participantilor pe piata de a lua decizii pe baza informatiilor imperfecte. Activitatea speculatorilor pe termen scurt conduce la explozia preturilor pe piata, deseori fiind atat de ridicate incat ele depasesc cu mult ceea ce se considera a fi un cost economic rezonabil investitorilor-intreprinzatori. Cu toate acestea , intreprinzatorii pot gasi justificate preturile mari ale terenurilor cat timp presiunea crescuta a cererii utilizatorilor face ca dezvoltarea sa fie fezabila economic. Pe de alta parte, daca presiunea cererii nu e suficienta sa contribuie la un nivel ridicat al preturilor, speculatorii mai degraba vor reduce preturile cerute pentru a le aduce la nivelul solicitat de investitiile intreprinzatorilor. Prin analiza cererii se constata ca cererea pentru cumparare de terenuri intravilane se situeaza intr-un relativ echilibru pe fondul crizei financiare care a afectat si piata imobiliara in ultimii ani, precum si a lipsei creditarii bancare. Din analiza pietei rezulta ca terenurile in zona proprietatii evaluate are valori de vanzare de 150 t 250 euro/mp. Ca urmare a scaderii cererii pentru proprietati imobiliare si implicit a cererii pentru terenuri, valoarea acestora a fost in stagnare sau chiar usoara crestere fata de perioada anterioara si se estimeaza aceeasi tendinta in perioada imediat urmatoare.

2.8.2. Analiza ofertei

La data intocmirii raportului de evaluare piata imobiliara pentru astfel de terenuri prezinta o evolutie in stagnare. Pe piata imobiliara terenurile libere inregistreaza de cativa ani la nivelul ofertei nivele de preturi ce urmaresc interese speculative, fara a fi luata in consideratie utilizarea optima viitoare.

In general, preturile solicitate pentru loturile libere sunt corelate cu ofertele din zona de amplasare, de cele mai multe ori nefiind luate in considerare tranzactiile incheiate.

Astfel in ultima perioada s-au inregistrat scaderi de preturi, in special in zonele fara utilitati sau care nu prezinta un amplasament adecvat. La data evaluarii exista pe piata oferte de vanzare, insa nu pentru suprafete mari, ci pentru suprafete mici si terenuri in intravilanul localitatii.

Oferta de astfel de terenuri este mai mica in comparatie cu dimensiunile cererii.

Nr. crt.

Locatie

Zona

Caracteristici

Pret de oferta (euro /mp)

Termen de tranzactionare (luni)

1

Craiova, str. 1 Mai, langa Targ, jud. Dolj

intravilan

Teren intravilan, S = 750 mp, utilitatile zonei

150,00

oferta de vanzare

2

Craiova, str. 1 Mai, langa Autogara Sud, jud. Dolj

intravilan

Teren intravilan, S = 614 mp, utilitatile zonei

200,00

oferta de vanzare

3

Craiova, str. Tecuciului, jud. Dolj

intravilan

Teren intravilan, S = 940 mp, utilitatile zonei

230,00

oferta de vanzare

2.8.3. Echilibrul pietei

Zona care defineste segmentul de piata imobiliara studiat, prin caracteristicile sale, este la un nivel foarte bun de satisfacere a dorintelor calitative ale comerciantilor, insa insuficienta cantitativ, proprietatile oferite fiind in numar limitat. Chiar daca exista cerere pentru proprietati similare in zona, pe fondul lipsei de lichiditati si a ofertei limitate, exista un dezechilibru intre cerere si oferta, in sensul devansarii cererii fata de oferta.

Pe piata terenurilor, in 2017 si 2018 s-au incheiat tranzactii doar catre utilizatorii finali. Aceste tranzactii, au fost insotite de o usoara crestere a preturilor, ca urmare a inregistrarii unui mediu economic si politic favorabil. Piata terenurilor ramane o piata a consumatorului final, fie ca acesta este un client doritor sa isi construiasca o casa, fie ca este dezvoltator.

Andrei Sandu, manager MediaCity a spus pentru RomaniaTV.net ca din punct de vedere al evoluției preturilor se aștepta la o fluctuatie de pana in 5% cu trend de creștere si in perioada urmatoare daca paramaterii economici la nivel national vor fi pozitivi si intr-o relativa stabilitate politica. Terenurile, fiind un produs investitional, dinamica tranzactiilor este mai mult influentata de elemetele de stabilitate economica si politica decat piata apartamentelor, care sunt elemente de imediata necesitate. In prezent exista un interes susținut pentru terenuri, atat pentru dezvoltare rezidențiala, cat și comerciala. Dezvoltatorii experimentați selecteaza terenurile situate in zone centrale și zone cu infrastructura buna, situație clara de urbanism și parametrii buni de construire, la prețuri care reflecta posibilitațile de edificare. Prețurile vor putea crește ușor pentru astfel de terenuri, in condițiile in care și prețurile pentru spațiile rezidențiale vor creste iar vanzarile se vor realiza inca din faza de proiect. Florin Nine, director in cadrul Regatta spune ca „dezvoltatorii vor fi atat companii mari, locale sau straine, dar și mici antreprenori care dezvolta proiecte de dimensiuni reduse, pana la 20 de unitați".

Concluzii cu privire la analiza de piata

Imobilul evaluat sunt de tip teren intravilan.

Aria pietei este una urbana si apartine unei zone mediane de tip rezidential, zona intens populata avand un grad de construire de peste 60%.

Valorile de piata a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita conditiilor actuale ale pietei imobiliare).

  • •   caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietati cu amplasament atractiv si utilizari alternative multiple, din cauza lipsei de lichiditati a potentialilor cumpatatori, motivata de politica monetara si administrativa a bancii centrale, politica de risc a bancilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumparare.

  • •   caracteristici oferta: mai mica - in comparatie cu dimensiunile cererii.

  • •   echilibru cerere - oferta: pe piata proprietatilor similare celei evaluate fiind influentata de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbtie a pietei de bunuri de consum, larg consum si consum indelungat, deci functie de evolutia vanzarilor, la momentul actual consider starea pietei imobiliare, pe acest segment, in stagnare.

  • •    tendințe: stabilizare si crestere a tranzactiilor imobiliare.

  • •   cotatii oferte preturi unitare de vanzare terenuri (in zona pretul de vanzare este cuprins intre 150 - 250 euro/mp in functie de zona, suprafata si accesul la utilitati).

Piata imobiliara este o piata activa.

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

3.1. Cea mai bună utilizare

Conceptul de “cea mai buna utilizare” (CMBU) este in stransa si directa corelatie cu valoarea de piata. Prin analiza CMBU a proprietatii imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva si profitabila a acesteia.

"CMBU este definita ca “utilizarea cea mai probabila a proprietatii, posibila din punct de vedere fizic, justificata in mod adecvat, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietatii evaluate''. Conceptul de ''cea mai bună utilizare'' reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării

Relațiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe piețele imobiliare. Cunoașterea și înțelegerea comportamentului pieței sunt esențiale pentru conceptul de cea mai bună utilizare. Când scopul evaluării este estimarea valorii de piață, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care va fi pusă proprietatea.

Cea mai buna utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • ■   cea mai bună utilizare a terenului liber;

  • ■   cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească următoarele criterii:

  • ■   permisă legal;

  • ■   posibilă fizic;

  • ■   justificată adecvat;

  • ■   fezabilă financiar;

  •   maxim profitabilă.

Avand in vedere ca proprietatile evaluate au o particularitate care limiteaza posibilitatile de utilizare, acestea fiind amplasate in zona centrala a municipiului, fiind ocupate de constructii cu destinatie comerciala, cladiri aflate in starea foarte buna, consideram ca cea mai buna utilizare este de teren cu destinatie comerciala.

Chiar si in aceasta situatie sunt respectate prevederile Standardelor Anevar 2018 respectiv:

  • •   produce efecte economice pozitive, avand in vedere functiunile permise de catre PUG;

  • •   utilizarile propuse sunt dimensionate in corespondenta cu suprafata lotului de teren, astfel sa existe acces neingradit si o functionalitate adecvata, fiind realizabile din punct de vedere fizic si tehnic in baza studiilor de fezabilitate aferente, cat si permisive legal fiind in concordanta cu Planul urbanistic general al mun. Craiova (PUG).

  • •   se considera oportuna si fezabila financiar executarea unei astfel de investitii.

3.1.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber

Cea mai bună utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate fi utilizarea prezentă, construcția, subîmpărțirea sau unirea cu altă proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor.

Ca alternativă, terenul poate fi păstrat ca investiție. Utilizarea potențială și nu utilizarea existentă determină de obicei prețul care va fi plătit pentru teren în cazul în care respectiva utilizare este fezabilă din punct de vedere economic.

Analiza planurilor zonale, a vecinătăților, conduce la concluzia că posibilitatea utilizării terenului în alte moduri decât este folosit în prezent nu este atractivă.

3.1.2. Cea mai bună utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită este caracteristică utilizării care trebuie să fie realizată pe o proprietate prin prisma construcțiilor existente și a celor ideale descrise în concluzia analizei asupra celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber.

Cea mai bună utilizare a proprietății evaluate ca fiind construită poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o altă utilizare, ori o combinația a acestor alternative.

Se constată că cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construită este cea actuală, deoarece are cea mai mare valoare a proprietății evaluate

Avand in vedere solicitarea pentru care se intocmeste prezentul raport de evaluare respectiv estimarea valorii terenului si a redeventei anuale conform contractului de concesiune, Evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a terenului este cea actuala, respectiv comerciala.

3.2. Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii terenului supus evaluarii s-a utilizat abordarea prin piata.

3.2.1. Abordarea prin piata

Abordarea prin piata presupune ca proprietatea evaluata este comparata cu proprietati similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc preturi de cotatie sau oferte de pret; sunt folosite date despre proprietati comparabile, iar comparatiile sunt realizate pentru a demonstra pretul probabil cu care s-ar vinde proprietatea daca ar fi oferita de piata. Prin aceasta metoda preturile si acele informatii referitoare la proprietati similare sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari si deosebiri.

Ca elemente de comparatie sunt utilizate urmatoarele:

& drepturile de proprietate;

condițiile de finanțare;

condițiile de vanzare;

condițiile impuse de piața;

amplasamenț / locație;

suprafața;

forma țerenurilor.

Pențru esțimarea valorii de piața a țerenului ce face obiecțul evaluarii, funcție de suprafața, s-au idențificaț țrei propriețați similare cu urmațoarele caracțerisțici:

COMPARABILA 1: Teren ințravilan, sițuaț in mun. Craiova, sțr. 1 Mai, langa Targ, jud. Dolj, in suprafața de 750,00 mp, cu o forma regulața, desținația curți-consțrucții, se afla la vanzare la dața evaluarii la un preț de 150,00 euro/mp. Informația esțe credibila, fiind preluața de pe sițe-ul www.favorițimobiliare.ro. Comparabila a fosț verificața țelefonic.

C © Not secure | www.favoritimobiliare.ro/teren-de-vanzare-l-mai-craiova-310,html

Apps G pensiunea aras - Că...   3 cazare borsa - Caut... 0 început de an. 2017... Q A.E.C. Q Felicitare cu brad e... Wacom Inkspace A... Q A.E.C. Q» Search Q»


Preț:

112,500

Localitate:

Craiova

Zona:

1 Mai

Suprafața teren:

750 m2

Front:

35 ml /nr fronturi 1

Localizare:

Intravilan

Deschidere:

35 ml

Tip teren:

Construibil

POT:

35%

CUT:

3



COMPARABILA 2: Teren intravilan, situat in mun. Craiova, str. 1 Mai, langa Autogara Sud, jud. Dolj, in suprafata de 614,00 mp, cu o forma regulata, destinatia curti-constructii, se afla la vanzare la data evaluarii la un pret de 200,00 euro/mp. Informatia este credibila, fiind preluata de pe site-ul www.olx.ro. Comparabila a fost verificata telefonic.


.                 4 1

__


Apps G pensiunea aras - Că... G cazare borsa - Caut... © început de an. 2017...       A.E.C. O Felicitare cu brad e...       Wacom Ir


COMPARABILA 3: Teren intravilan, situat in mun. Craiova, str. Tecuciului, jud. Dolj, in suprafata de 940,00 mp, cu o forma regulata, destinatia curti-constructii, se afla la vanzare la data evaluarii la un pret de 230,00 euro/mp. Informatia este credibila, fiind preluata de pe site-ul www.imoradar24.ro. Comparabila a fost verificata telefonic.




230 €

Deschidere stradală:

23.5 m

940 m2

Comision 0%:

Da

Intravilan

Tipul terenului:

Construcții


Grila de calcul

Elemente de comparație

Subiect

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Teren intravilan, mun. Adresa                                        Craiova, str. Calea Bucuresti,

nr. 49, jud. Dolj

Craiova, str. 1 Mai, langa Targ, jud. Dolj

Craiova, str. 1 Mai, langa

Autogara Sud, jud. Dolj

Craiova, str. Tecuciului, jud. Dolj

Provenienta informatii comparabile

www.favoritimobiliare.ro

www.olx.ro

www.imoradar24.ro

Pret de vanzare (euro/mp)

150,00

200,00

230,00

Drepturi proprietate transmise

libera

libera

libera

libera

Pret ajustat

150,00

200,00

230,00

Conditii de finantare

la piata

la piata

la piata

la piata

Pret ajustat

150,00

200,00

230,00

Conditii ale pietei

la vanzare

la vanzare

la vanzare

Corectie

-10,00%

-10,00%

-10,00%

Pret ajustat

135,00

180,00

207,00

Cheltuieli dupa cumparare

nu e cazul

nu e cazul

nu e cazul

Corectie

0,00%

0,00%

0,00%

Pret ajustat

135,00

180,00

207,00

Corecții pentru:

Amplasament si acces

Subiect

putin mai slab

mai bun

mult mai bun

Corectie

5,00%

-20,00%

-30,00%

Valoare ajustare

6,75

-36,00

-62,10

Suprafata teren proprietate (mp)

526,00

750,00

614,00

940,00

Corectie

10,35

8,31

13,20

Valoare ajustare

10,35

8,31

13,20

Restrictii constructii

construibil

similar

similar

similar

Corectie

0,00%

0,00%

0,00%

Valoare ajustare

0,00

0,00

0,00

Forma terenului

regulata

regulata

regulata

regulata

Corectie

0,00%

0,00%

0,00%

Valoare ajustare

0,00

0,00

0,00

Utilitati

toate

similar

similar

similar

Corectie

0,00%

0,00%

0,00%

Valoare corectie

0,00

0,00

0,00

Acces

bun

similar

similar

similar

Corectie

0,00%

0,00%

0,00%

Valoare corectie

0,00

0,00

0,00

Alte ajustari

nu

nu

nu

nu

Corectie

0,00%

0,00%

0,00%

Valoare corectie

0,00

0,00

0,00

TOTAL AJUSTARI

17,10

-27,69

-48,90

PRET AJUSTAT

152,10

152,31

158,10

Valoare unitara teren _rotunjit

152

euro/mp

717

le/mp

Valoare totala teren_rotunjit

9.166

euro

43.245

lei

Explicitarea ajustărilor:
  • 1. Tranzacțiile nu sunt efectuate, acestea sunt oferte de vanzare. Marja de negociere se corelează in funcție de pretul solicitat; prin aceasta marja se urmareste aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzactionare cat mai apropiate. Spre exemplu: la preturi mari la ofertare corespund marje de negociere mai mari. În cazul de față marja de negociere estimată este de -10%, pe baza informațiilor obținute de la agențiile imobiliare locale;

  • 2. Amplasamentul afecteaza valoarea proprietatii. Pentru amplasament inferior aferent proprietatii comparabile 1, s-a aplicat o ajustare pozitiva de 5%, iar pentru amplasamentul superior s-a aplicat ajustari negative de 20% pentru comparabila 2 si 30% pentru comparabila 3;

  • 3. Diferenta de suprafata a terenurilor afecteaza valoarea proprietatii. Analizand piata imobiliara s-a constatat ca o diferenta de suprafata de ± 100 mp, afecteaza pretul unitar cu ± 1,5 euro/mp.

Celelalte criterii de comparatie nu necesita ajustari.

3.2.2. Estimarea cuantumului redeventei

Estimarea cuantumului redeventei asupra terenului pleaca de la estimarea valorii de piata pe baza formulei de calcul:

Vr

( 1 +a) k/


unde:


VP - valoare proprietate;

Va - venitul anual;

n - numarul de ani de recuperare a investitiei (valorii terenului). Limita minima a redeventei, se stabileste astfel incat sa asigure recuperarea pretului de vanzare al terenului, in conditii de piata, la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente. In conditiile in care nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, limita minima a redeventei se va stabili astfel incat sa asigure recuperarea in minim 25 ani si maxim 49 ani a pretului de vanzare a terenului.

Vr - valoarea reziduala (terminala). Valoarea terminala este zero in acest caz.

a - rata de actualizare

Totodata, valoarea de piata a terenului poate fi exprimata si prin formula:

Vn 1

Vp = r x /            , unde:

P              k=1(1+a) k '

r - redeventa anuala

Pentru determinarea redeventei se utilizeaza formula:

P

C1 + “)k

Etape de lucru:

In vederea estimarii redeventei minime se parcurg urmatoarele etape:

  • a.  estimarea prin abordarea prin piata a valorii de piata a proprietatii;

  • b.  stabilirea perioadei de recuperare a investititiei;

  • c.  estimarea ratei de actualizare (a);

  • d. determinarea prin metode matematice a factorului de actualizare;

  • e.  determinarea redeventei anuale.

  • a. estimarea prin abordarea prin piata a valorii de piata a proprietatii Valoarea proprietatilor s-a estimat prin abordarea prin piata la capitolul 4.2.1.

    Valoare proprietatii este:


    Valoare unitara teren _rotunjit

    152

    euru/mp

    717

    lel/tnp

    Valoare totala teren_rotunjit

    9.166

    euro

    43.245

    lel


b. stabilirea perioadei de recuperare a investititiei

Conform prevederilor legale "Limita minima a prețului concesiunii se stabilește, după caz, prin hotărârea Consiliului Județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a Consiliului Local, astfel încât sa asigure recuperarea prețului de vânzare al terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructura aferente ". Perioada contractului de concesiune este de 7 ani si 6 luni.

c. estimarea ratei de actualizare (a)

Rata de actualizare s-a calculat pe baza modelulului Capital Asset Pricing Model (CAPM) extins. Rata de actualziare a fost calculata folosind urmatoarea formula:

Rata de actualizare = Randamentul fara risc + Beta x Prima de risc specifica riscului de piata a României + Prima de risc aditionala c.1. Randamentul fara risc

Pentru determinarea ratei rentabilitatii fara risc s-au utilizat informatiile obtinute de pe website-ul https://www.bnr.ro/Rata-dobanzii-de-politica-monetara-1744.aspx.

Luna

Dobânda de politică monetară

mai 2019

2,5

aprilie 2019

2,5

martie 2019

2,5

februarie 2019

2,5

ianuarie 2019

2,5

decembrie 2018

2,5

noiembrie 2018

2,5

octombrie 2018

2,5

septembrie 2018

2,5

august 2018

2,5

iulie 2018

2,5

iunie 2018

2,5

MEDIA

2,5

c.2. Beta

In continuare s-a utilizat Beta calculata de profesorul Damodaran pentru piata serviciilor financiare - financial serv. (div). S-a luat in considerare Beta neinfluentata de gradul de îndatorare ("unlevered Beta”). Pentru sectorul Real Estate, Beta neinfluentata de gradul de indatorare a fost de 0,79. Pentru a reflecta Beta influentata de gradul de indatorare ("levered Beta”), am considerat gradul de indatorare al companiei rezultand o rata de indatorare calculata ca datorii pe termen lung / capitaluri proprii.

(sursa: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datacurrent.html#discrate)

c.3. Prima de risc specifica riscului de piata

Pentru prima de risc specifica pietei s-a folosit prima de risc calculata de profesorul Damodaran pentru Romania care include si riscul de tara. Pentru un rating de tara de Baa3 stabilit de Moody's, prima de risc aferenta Romaniei a fost de 3,06%. Aceasta prima de risc a fost calculata de profesorul Damodaran pornind de la prima de risc pentru riscul specific pietei de capital pentru piete de capital mature, la care a adauga riscul de tara cuantificat prin CDS (credit default spread). CDS se refera la riscul ca un stat sa nu isi poata plati datoria suverana la scadenta si reprezinta pretul platit de investitorii care doresc sa se asigure impotriva riscului de neplata. Riscul de tara a fost calculat pentru un CDS de 260 de puncte procentuale.

(sursa: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html)

Estimating Country Risk Premiums

Enter the current risk premium for a mature equity market                                                                                         Updated January 1, 2019

Do you want to adjust the country default spread for the additional volati lity of the equity market to get to a country premium?

If yes, enter the multiplier to use on the default spread (See worksheet for volatility numbers for selected emerging markets)                           Updated January 1,2019

Country

1

Africa                        t

Moody's rating -

lating-based Default Spref

Country Risk Premiu -

Romania

Easlern Europe & Russia

Baa3

2,48%

3,06%       \

c.4. Prima de risc aditionala

Am considerat luarea în calcul a unei prime de risc suplimentară pentru a ține cont de instabilitatea la nivel economic, dar si a pietei imobiliare. Astfel deși piața imobiliara este una activă în acest moment, previziunile depind în principal de evolutia intregii economii si de influenta factorului politic si a prevederilor legislatiei in domeniul imobiliar. Pentru aceste aspect și pentru a ține cont de faptul că există posibilitatea nerealizării previziunilor a fost asimiliat un risc aditional de 2,00%.

In concluzie, rata de actualizare devine:

Rf + 3 x Prp + Pra = 2,50% + 0,79 x 3,06% + 2,00% = 6,92%.

Intrucat costul capitalului de mai sus este exprimat in termeni nominali, pentru a-l putea exprima in termeni reali este necesar sa fie ajustat cu rata inflatiei (rata medie a inflatiei la nivelul trim. I al anului 2019 a fost de 4,40%).

(1 + rata nominala) = (1 + rata reala)(1 + rata inflatiei)

rata reala = (1 + rata nominala)/(1 + rata inflatiei) - 1

Rata de actualizare reala = 2,41%

d. determinarea prin metode matematice a factorului de actualizare

k=l

e. determinarea pretului stabilirii cunatumului redeventei

Specificatie

suprafata teren

valoarea de piata unitara a terenului

curs de schimb

valoarea de piata unitara a terenului numarul de ani a contractului de concesiune rata de actualizare reala (fara inflatie)

U.M.             Valori

mp

60,30

euro/mp

152,00

lei/euro

4,7182

lei/mp

717,00

ani

7,50

%

2,41%


factorul de actualizare



6,7841


Pretul stabilirii cunatumului redeventei


Valoare anuala / mp


105,69 lei


22,40 EUR


Valoare anuala total suprafata


6.373 lei 1.351 EUR


Valoare lunara / mp


8,81 lei           1,87 EUR


Valoare lunara total suprafata


531 lei 113 EUR


CAPITOLUL 4. ESTIMAREA VALORII FINALE

În baza calculelor efectuate, a ipotezelor și a ipotezelor speciale, valoarea de piata estimată a proprietății imobiliare Teren intravilan situat in Craiova, str. Doctor Ioan Cantacuzino, nr. 8C, in suprafata de 60,30 mp, aflat in domeniul public al Municipiului Craiova, la data de 10.06.2019 este de:

Specificatie

Valoare estimata

Valoare estimata

(lei)

(euro)

Teren - str. Doctor Ioan Cantacuzino, nr. 8C, S = 60,30 mp

43.245 lei

9.166 euro

Valoare unitara / mp

717 lei

152 euro

Valoarea estimată a prețului stabilirii cunatumului redeventei anual este de:

Specificatie

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Valoare totala

6.373 lei

1.351 euro

Valoare unitara /mp

105,69 lei

22,40 euro

Valoarea estimată a prețului stabilirii cunatumului redeventei lunar este de:

Specificatie

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Valoare totala

531 lei

113 euro

Valoare unitara /mp

8,81 lei

1,87 euro

Nota 1: Valorile de mai sus nu contin T.V.A.

Nota 2: Valorile propuse sunt valabile la data de 10.06.2019, urmând a fi corectate ori de câte ori piata o cere.

Evaluatorul consideră că valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui bază pentru stabilirea redeventei anuale asupra terenului din domeniul public al Municipiului Craiova, sub rezerva limitelor mentionate.




CAPITOLUL 5. ANEXE - ACTELE EVALUĂRII

MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.477

privind prelungirea duratei contractului de concesiune nr.44172004 incheiiii între Consiliu! Loca] al Municipiului Craiova și S.C, Souvenlr Trading SJELL

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de

29.11,2018-

Având în vedere expunerea de motive nr. 178541/20] 8, rapoartele nr 1S547V20ÎS al Direcției Patrimoniu și nr. 187554/2018 al Direcției Juridice, Asistență de Specialitate și Contencios Administrativ prin care se propune prelungirea duratei contractului de _ concesiune nr. 44T/2004 încheiat între Consiliu] Local al Municipiului Craiova și SC Souvenir Trading S.R..L și rapoartele nr490Z2018 al Comisiei Servicii Publice, Liberă Inițiativă și Relații Internaționale, nr.491^018 al Comisiei pentru învățământ, Cultură Sănătate, Culte, Tineret și Sport, nr.495/2018 ai Comisiei de Urbanism, Protecția Mediului ¥) Conservarea Monumentelor, nr,498/2018 al Comisiei Juridică, Administrație Pubhcă șt Drepturi Cetățenești și nr.502/2018 al Comisiei Buget Finanțe, Studii Prognoze și Administrarea domeniului;

în conformitate cu prevederile an, 7 a lin. 3 din Ordonanța de Urgență a Guvernului TU',54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică;

h temeiul art.36 alin,2 iit.c, coroborat cu alin,5 lit.a, art.45 alin.3, ari. 61 alin. 2 și a.t.l 1.1, alini lit.b din Legea nr.215/2001, republicată, privind administrația publică locală;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l. Se aprobă prelungirea duratei contractului de concesiune nr,44J72004, încheiat intre Consiliul Local al Municipiului Craiova și S,C. Souvenir Trading S.R.L având ea obiect terenul aparținând domeniului public al municipiului Craiova, în suprafață de 60,3 mp., situat în municipiul Craiova, str.Dr.Ioan Cantacuziuo, nr.se, cu destinația de terasă, pentru o perioadă de 7 ani și 6 luni respectiv nfinft la 30.06.2026.

Art.2. Redevența pentru terenul ce face obiectul contractului de concesiune nr.44T/2()04 va fi stabilită pe baza raportului de evaluare, care va fi supus spre aprobare Consiliului Local al Municipiului Craiova.

Aii.3. Se împuternicește Primarul Municipiului Craiuva să semneze actul adițional dt modificare a contractului de concesiune nrA4T/2D04.

Art.4. Pe data prezentei hotărâri, se modifică în mod corespunzător Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.247/2003.

ArtS. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul dc specialitate; Serviciul Administrație Publici Locală, Direcția Patrimoniu și S.C. Souvenir Trading S.R.L. vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.


contrasemnează,

SECRETAR, Nîcoleta MIULESCC


PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CRAIOVA

CONTRACT DE CONCESIUNE

Nr, 44/ J O/. O/-

CAP. 1. PĂRȚII ,E CONTRACTANTE

Intre Consifini Local al Municipiului Craiov^., Cu sedii! 1 în str Alexandru loan Caza nr. 7, reprezentat prin d-l primar ing. Vasile Bulucea, în calitate de concedent pe de o parte $j

S.C. “SCUVENIR TJRADING” S.R.L. Craiova, posesoare a Certificatului de înregistrare nr. 116/139/01,03.2002, emis dc Camera de Comerț și Industrie Dolj, având sediul social în Craiova, B-dfal Mareșal Ion Antouescu, bl.DS, sc.l, ap.5, reprezentată prin domnul PĂTRĂU ION, domiciliat în Craiova, str. Or. Victor Papilian, bl.08, sc.l, ap.5, posesor al C.I., seria DX nr. 043165, cod numeric personal 1730726163261, în calitate de concesionar, pe de altă parte, in temeiul Legii nr, 219/1998 privind regimul concesiunilor și a Hotărârilor Consiliului Local nr. 247/2003 și nr.361 .'2003, s-a încheiat la sediul Primăriei Municipiului Craiova prezentul cwiiraci dc concesiune.

CAP. II. OBIECTUL CONTRACTULUI DE CONCESIUNE

Art.l. - (1) Obiectul contractului îl constituie concesionarea terenului, aparținând domeniului public dc interes local, în suprafață de 54.0 mp, Situat iu ClalOVa, o-dui IMai ml 02, iii vuuciua amenajării UllCl iciasu, adiacentă spațiului comercial, aliat în proprietatea S.C. “SOUVENIR TRAD1NG” S.R.L.

  • (2) Obiectivele conccdcntuiui sunt: exploatarea eficace. în regim de continuitate și permanență a terenului concesionat.

0) in derularea contractului de concesiune, concesionarul va utiliza itmiătoarcle categorii dc bunuri;

  • a) hunuri dc retur - terenul în suprafață de 54,0 mp,, situat în Craiova, B-dul IMaî nr 102 .

CAP. III. TERMENUL

ArE.2. - (1) Durata concesiunii este de 15 ani, începând CU data dc 01.01.2004 până la 01.01.2019,

(2) Prezentul uuuinict dc concesiune se prelungește, tu acoidui părților, în condițiile legii, prin act adiționai, anexă la prezentul.

CAP. IV, REDEVENȚA-GARANȚIA

Alt.3 - (1) Redevetița totală, aferentă obiectului concesiunii este de 54.606.000 lei, fără TVA, conform raportului de evaluare.

  • (2) Redevența anuală inițială cslc în suină de 3.640.400 lei, iară TVA ți se majorează anual, pentru fiecare an dc plată, cu rata inflației din anul anterior.

  • (3) Redevența semestrială, pentru mul 2004, este dc ! .820.200 lei, fără TVA și se va achita până cel mai târziu în ultima zi lucrătoare din fiecare sumusiru al anului dc plată. Termenele dc plată suni aceleași, pe toata perioada contractului de concesiune.

Pentru anii următori, redevențele semestriale sc voi determina în funcție de valorile anuale, stabilite conform alin2.

  • (4) Pentru depășirea termenelor de plata se percep dobânzi, în coriiormitaie cu legislația in vigoare ia uaia efectuării piăiii.

  • (5) Garanția, în sumă dc 3.640.000 lei, fără TVA, datorată de concesionar, la nivelul primului an dc plată, sc poate folosi de coneedent, în condițiile ari.34 din Legeanr.219/1998 privind regimul concesiunilor

CAP.V, PLATA REDEVENȚEI ȘI A GARANȚIEI

Art.4. - (I) Plata redevențelor semestriale și a garanției, prevăzute la art.3 (3) șt art.3 (5) se face în contul concedentului nr. 21220207, deschis la Trezoreria Municipiului Crai ova. sau prin casieria unității, din contul concesionarului SC “SOUVEN1R TRADING” SRL. Craiova nr. .Mq1Z2q/3cV1 deschis la

(2) Plata garanției, prevăzute la art.3 (5), din contractul Jc conccsiuR^r se face, îu termen de maxim 90 zile dc la data perfectării contractului de concesiune.

CAP. VI. DREPTURILE PĂRȚILOR

  • - DREPTURILE CONCESIONARULUI

Art.5. Concesionarul are dreptul de a exploata, în mod direct, pe riscul și pe răspunderea sa, terenul ee face obiectul prezentului contract de concesiune.

  • - DREPTURILE CONCEDENTULUI

Art,6, (1) Concedentul are dreptul să inspecteze bunul concesionai să verifice Stadiul de realizare a investiției, precum și modul în care este saîîsiucul Interesul public prin realizarea obiectului concesiunii.

(2) Să recupereze, dc la SC. "SOUVENIR TRADING” S.R.L. Craiova, suma dc 2.500.000 ici, reprezentând contravaloarea plății efectuate, de Primăria Municipiului Craiova, pentru expertizarea terenului ce face obiectul prezentului contract dc concesiune, în maxim 30 zile de la tiuia semnării acestuia.

(3} Concedentul are dreptul sa modifice, în mod unilateral, partea reglementară a contractului dc concesiune din motive excepționale, legate de interesul național sau local.

CAP. VII, OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR

  • - OBLIGAȚIILE CONCESIONARULUI

Art,7. - (1) Concesionarul va asigura exploatarea obiectului concesiunii. în regim de continuitate, potrivit obiectivelor stabilite de concedcnt

  • (2) Concesionaiul are obligația să exploateze, in mod direct, bunul concesionat.

  • (3) Concesionarul nu poate subconcesîona, total sau parțial, bunul ce face obiectul concesiunii unei alte societăți sau terțe persoane.

  • (4) Concesionarul se obligă să plătească redevențele, la termenele prevăzute în eoniraci și în cuantumul transmis ut vunuedent.

  • (5)  Concesionarul se obligă să depună Ea Primăria Qraiova, compartimentul Contracte Economice, xcroeopia documentelor dc plată, imediat după efectuarea plăților

3

  • (6)  Concesionarul se obligă să realizeze investițiile, conform prevederilor certificatului tic urbanism și a autorizației de construire, cu respectarea termenelor de execuție.

  • (7) Con cesionarul usic obligat să respecte condițiile impuse du natura bunurilor privind siguranța în exploatare și protecția mediului.

  • (8) La încetarea contractului de concesiune, prin ajungere la tcnncn, concesionarul se obligă să restituie concedentului, in deplină proprietate, bunurile de retur, în mod gratuit și libere de orice sarcini.

  • (9) Să vireze, îu contul nostru jlt.245 10220, deschis la Trezoreria Crai ova, sau prin casieria Primăriei Municipiului Crai ova, suma de 2.500,000 lei, sumă ce reprezintă contravaloarea plății efectuate de Primăria Craiova, pentru expertizarea terenului din B-dul IMai nr.102. Plata se va efectua în maxim 30 zile, de la semnarea contractului dc concesiune,

- OBLIGAȚIILE CONCEDENTULUI

Art.8. - (1) Conccdentul nu are dreptul să modifice, in mod unilateral, contractul de concesiune, in afară de cazurile prevăzute expres de lege,

(2) Concedentul va notifica concesionarului apariția oricăror împrejurări dc natură să aducă atingere drepturilor acestuia.

CAP. VIU. ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE CONCESIUNE

Art. 9 (1) Prezentul contract dc concesiune încetează în următoarele situații:

s

  • a) la expirarea duratei stabilite în contract, dacă părțile nu convin, în scris, prelungirea acestuia, în condițiile legii;

  • b) în cazul in care interesul național sau local o impune, prin denunțarea unilaterală, dc către concedcnt, cu plata unei despăgubiri juste și prealabile în sarcina concedentului;

  • c) în cazul dispariției dintr-o cauză dc forță majoră a bunului concesionat, sau în cazul imposibilității obiective a e ou cu sloi tarului de al exploata, pi in renunțare, iară piața nuci despăgubiri,

CAP, IX, RĂSPUNDEREA CONTRACTUALĂ

An. |Q, Ncrcspcclarea de către părți a obligațiilor cuprinse în prezentul contract de concesiune, atrage răspunderea contractuală a părții aflate în culpă.

CAI’.X. LITIGII

Artl.L LitigjilE de orice fel ce decurg din executarea prezentului contract de concesiune sunt de competența instanței judecătorești de drept comun.

CAP. XL ALTE CLAUZE

  • - prezentul contract de concesiune poate li prelungit, prin acordul părților, cu o perioadă cel mult egală cu 1/2 din durata inițială a acestuia;

  • - cedarea concesiunii se face cu acordul concedentului, după solicitarea prealabila a concesionarului;

  • - în cazul retragerii (auu tării) coucesiuiui, toucesiuuarui uu arc dreptul la restituirea redevenței achitate;

  • - în caz de neplata a 2 (două) rate semestriale, consecutive, de către concesionar, contractul se consideră desființat de drept, fără somatic, punere în întârziere și cerere de chemare în judecată (pact comisoriu grad IV).

An. 12, Prezentui contract se încheie in 2 (două) exemplare, caic unui pentru fiecare parte.

încheiat azi______.

Vizat pentru legalitate. Serviciul Contendos-Juridic

■rrflMio ■ :>1W» ij*'j

MUNICIPIUL CRA1OVA

PRIMĂRIA MUNCI PIUI.-UT CRAlOVA

direcția Economico Finan iară

Biroul Contracte Economice

Nr. 21191/2-f- cZ 2010

Act Adițional nr 1/2010 la contractul de concesiune nr. 44T/2004

Având în vedere dispozițiile art. 36 alin. 2 lit c coroborat cu alin. 5 lit. a și b. art. 45 alin, 3, art, 62 alin, 1 și art. 120-123 din legea 215/2001 privind administrația publică locală republicată, precum și art, 136 alin, 1 și art. 141 din O.G. 92/2003 privind Codul de procedura fiscală, republicată ți modificată prin O-U-G- 19/2008 coroborate cu Legea UT. 273729.065006 privind finanțele publice locale cu modificările ți completările ulterioara;

în baza Hotărârii Consiliului Local nr, 52L/2Q09 s-s încheiat prezentul act idiț tonal la contractul de concesiune nr.4417200+

intre

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA, cu sediul în str A. I. Cuza nr.7. reprezentat prin Primar, ec. Antonie SOLOMON în calitate de cvncedent pe de o parte și

S.C. "SOUVENIR TRADING ” S.R.L., posesoare a Certificatului de înregistrare J16/139/2002 emis de Camera de Comerț ți Industrie Dolj, cu sediul social fa Craiova, bld. Mareșal Ion Antonescu, bl. D8, sc. 1, fl.p.5, reprezentată prin Putrău ion , cu domiciliul în Crai ova, str. Victor Papi Han, bl GS, W.1, ap. 5, posesor al C.I. seria DX nr. 0+3165, cod numeric personal 1730726163261, în calitate de conctsfcmuir pe de uită parte

Arl.l

Se modifică obiectul contractul ui de concesiune prevăzut la art. I a!in.(l) ți alin.{4) lit a), în sensul majorării suprafeței de teren care aparține domeniului public al municipiului Craiova cu 6,3 mp, respectiv de la 54,0 rnp la 60,3 mp, teren ocupat de terasa aferentă spațiului comercial aflat în proprietatea S.C. SOUVENTR TRADING S.R.L, situat în bld. 1 Mai, nr. 102 (poziția 14 din ANEXA la H.C.I, 521/2009).

Art, 2

Se re formulează art. 3 alfa. (4) din contract, astfel:

Art. 3 (4). Pentru depășirea termenelor de platămenționate la art 3 din prezentul act adițional concesionarul va plăti majorări dc întârziere in conformitate cu legislația în vigoare la data plății.

Art. 3

Se completează art. 3 din contract Cu un nou alineat în formularea;

Alt. 3(6). Jncep&id cu anul 2010 redevența anuală se va calcula fa funcție de suprafața totală de 60,3 mp șî se va adula în 2 rate semestriale egale, cel mai târziu până în următoarele date:

!

  • - rata ] (redevența pentru sem. I) până la data de 31 martie a fiecărui an

  • - Tata If (redevența pentru seni, 11) până la dala de 30 septembrie a fiecărui an

in contul R023TREZ29121300205X50CXX deschis la Trezoreria Municipiului Craiova, CUI 4417214 sau în numerar prin casieria Primăriei Craiiuva”

Ari.4

Se completează Cap VIL OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR - OBLIGAȚIILE CONCESIONARULUI la art.7 cu un nou alineat în următoarea formulare:

■Ar 1.7(10}

In termen de 90 de zile de la încheierea prezentului act adițional, Concesionarul SC SOUVENIR TRADING S.R.L. arc obligația:

  • a) să obțină certificatul dc urbanism și autorizația de construire pentru construcția edificată fără titlu,

  • b) să plătească contravaloarea folosinței terenului în suprafață de 6,3 mp la nivelul redevențeî calculată conform Legislației în vigoare, pentru perioada 01.01.2007- 31.12.2009 în sumă de 169,0 lei la care se vor adăuga majorări de întârziere calculate conform actelor normative in vigoare și aplicabile la dala plății efective/'

ArL5

Se redemunegte și se modifică cap. VIII - ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE CONCESIUNE - art. 9 din contractul de concesiune, astfel:

„Cap. Vil], ÎNCETAREA, REZILIEREA CONTRACTULUI DE CONCESIUNE:

„Art. 9

(J) Contractul de concesiune încetează în următoarele situații:

  • (a) de drept, la expirarea duratei prevăzută în contractul de concesiune

  • (b) înainte dc expirarea duratei prevăzute în contract în următoarele situații:

L prin acordul de voință al părților consemnat în scris prin act adițional;

1. în situația în care terenul Ce face obiectul contractului dc concesiune este solicitat conform prevederilor Legji nr.lD/20DlR și 247/2005, contractul dc concesiune încetează de drept, concesionarul fiind notificat în prealabil cu 30 de xile;

  • 3. la dispariția, dintr-o cauză de torță majoră, a bunului concesionat sau în cazul imposibilității obiective a concesionarului de a-1 exploata, prin renunțare. Iară plata unei despăgubiri către concedent.

  • 4. în cazul nerespectăril clauzelor prevăzute la ari.4 din prezentul act adițional contractul dc concesiune încetează de drept, concesionarul S.C. SOUVENIR TRAJMNG S-R.L- având obligația să desființez* construcția și să aducă terenul în starea inițială, pe cheltuiala proprie.

  • (2) Contractul de concesiune se rezîliază in următoarele situații:

a) dacă pentru nevoi de inlcrcs național sau local, terenul concesionat va fi destinat realizării unor construcții sau amenajări edilitare, contractul dc concesiune poate fi reziliat unilateral de către eonccdcnt. după înștiințarea concesionarului cu 30 de zile înainte, acesta fiind obligat să desființeze construcția pe cheltuiala proprie;

b) când se constată că nu au fost respectate obligațiile contractuale de către concesionar, prin reziliere de către concedent, cu plata unei despăgubiri in sarcina concesionarului;

e) când se constată că tiu au fost respectate obligațiile contractuale de către concedent, prin reziliere de către concesionar, cu plata unei despăgubiri în sarcina conccdcntuiui;”

Art.6

Se modifică cap. X LITIGII din contractul de concesiune și va avea următoarea formulare;

„Litigiile, controversele ți pretențiile care se vor naște din prezentul contract de concesiune sau în legătură cu el vor ii soluționate pe cale amiabilă, în caz contrar competența aparținând Secției de Contencios Administrativ ți Fiscal din cadrul Tribunalului Dolj, conform prevederilor Legii 554/2004 a contenciosului administrativ cu modificările ulterioare.”

Art.7

Se completează cap. XI - ALTE CLAUZE cu următoarele alineate:

  • - La încetarea, din orice cauză, a contractului de concesiune, bunurile ce au fost utilizate de concesionar in derularea concesiunii vor fi repartizate după cum urinează ;

  • a) bunuri de retur - terenul în suprafață de 60,3 mp prevăzut la arul din prezentul act adițional, revine de plin drept, gratuit și liber de orice sarcini concedcntului;

  • b) bunuri proprii care au aparținut concesionarului rămân în proprietatea acestuia.

  • - Redevența stabilită prin contractul de concesiune așa emil a fost modificată prin prezentul act adițional constituie creanță bugetară certă, Lichidă și exigibilă provenită dintr-un raport juridic contractual, iar în cazul neachi tării acesteia la termenele stabilite la art.3 din prezentul act adițional devine titlu executoriu care se transmite la Direcția de Impozite și Taxe in vederea executării silite a concesionarului în condițiile prevăzute de O.G, 92/2003 privind Codul de procedură fiscală, republicată, cu modificările și completările ulterioare,”

Arf. 8

După cap. XI ALTE CLAUZE se introduc două noi capitole astfel:

„CAP. XII. FORȚA MAJORĂ

Art. 11

  • (1) Forța majoră este constatată dc o autoritate competentă.

  • (2) Forța majoră exonerează părțile contractante de îndeplinirea obligațiilor asumate prin contract, pe toată perioada în care aceasta acționează.

  • (3) îndeplinirea contractului va fi suspendată în perioada de acțiune a forței majora, dar iară a prejudicia drepturile ce li se cuveneau părților până la apariția acesteia.

  • (4) Partea contractuală care invocă forța majoră are obligația dc a notifica celeilalte părți, imediat și in mod complet, producerea acesteia și să ia orice măsuri care îi stau la dispoziție în vederea limitării consecințelor.

  • (5) Dacă forța majoră acționează sau se estimează că va acționa o perioadă mai mare de 6 luni, fiecare parte va avea dreptul să notifice celeilalte părți încetarea de plin drept a prezentului contract, fără ca vreuna din părți să poată pretinde celeilalte daune-interese.”

„CAP XIII. LEGEA APLICABILĂ

Art. 13

(1 )<. Contractul de concesiune nr. 441/2004 este guvernat de legea română.

(2)Notificări)e făcute de oricare dintre părțile contractante celeilalte părți vor fi considerate valabil îndeplinite dacă vor fi transmise prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.”

Art. 9

Articolul 12 din contractul de concesiune, urmare renumerotării devine art 14 Art. 10

8Ct _adiîlona1dev'ne parte integrantă a contractului de concesiune nr.44T/2004 și se încheie în 2 (două) exemplare, câte unul pentru fiecare parte contractantă.

CONCEDENT

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI

CRAIOVA

-primar^5’ \

Antonie SOLOMON

CONCESIONAR

S.C. SOUVENIR TRADING S.R.L.



Director Executiv - Direcția Economico - Financiară

Vizat pentru legalitate


Direcția Contencios Juridic și Asistență de Specialitate, con. jur. Ciabanu Mihaela

Director Executiv -Direcția Patrimoni

Ovidiu VANG


Șef Birou Contracte Econmice, Popescu (Iheorghc;

' Ti
i /