Hotărârea nr. 327/2019

Hotararea Consiliului Local nr. 327


MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.327

privind însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prețului de pornire al negocierii vânzării terenului situat în muncipiului Craiova, cart.Eroilor, str.I.D.Sârbu, nr.7A

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de 25.07.2019;

Având în vedere referatul de aprobare nr.119662/2019, raportul nr.120442/2019 al Direcției Patrimoniu și raportul de avizare nr.122358/2019 al Direcției Juridice, Asistență de Specialitate și Contencios Administrativ prin care se propune însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prețului de pornire al negocierii vânzării terenului, situat în muncipiului Craiova, cart.Eroilor, str.I.D.Sârbu, nr.7A și avizele nr.216/2019 al Comisiei III-Servicii Publice, Liberă Inițiativă și Relații Internaționale, nr.225/2019 al Comisiei II-Urbanism, Protecția Mediului și Conservarea Monumentelor, nr.227/2019 al Comisiei V-Juridică, Administrație Publică și Drepturi Cetățenești și nr.229/2019 al Comisiei I-Buget Finanțe, Studii, Prognoze și Administrarea domeniului;

În conformitate cu prevederile art.1650 din Codul Civil;

Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.434/2013 referitoare la vânzarea, prin negociere directă, a unui teren care aparține domeniului privat al muncipiului Craiova, situat în cart.Eroilor, str.I.D.Sîrbu, nr.7A;

În temeiul art.129 alin.2 lit. c, art.139 alin.3 lit.g, art.154 alin.1 și art.196 alin.1 lit.a din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. (1) Se aprobă însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prețului de pornire al negocierii vânzării terenului aparținând domeniului privat al muncipiului Craiova, în suprafață de 114 mp., ocupat de construcțiile deținute de Șișu M ariu s Daniel, situat în cart.Eroilor, str.I.D.Sârbu, nr.7A, în cuantum de 82.395 lei (17.442 euro), prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

(2) Valorile prevăzute la alin.1 din prezenta hotărâre nu includ TVA.

Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală și Direcția Patrimoniu vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,

CONTRASEMNEAZĂ,

SECRETAR, Nicoleta MIULESCU


9                                      •                  •      7

Romeo Titus RADU

Prin prezenta va transmitem atașat raportul de evaluare a terenului ce aparține domeniului privat al municipiului Craiova, in suprafața de 114 mp, amplasat in Craiova, str. I.D. Sarbu, nr. 7A, Cartierul Eroilor, in conformitate cu cererea de comanda nr. 117680/2019



RAPORT DE EVALUARE

TEREN, STR. I. D. SARBU, NR. 7 A, CARTIERUL EROILOR APARTINAND DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI CRAIOVA, JUD. DOLJ COMANDA NR. 117680/2019

PROPRIETAR:

CLIENT:

UTILIZATOR DESEMNAT:

MUNICIPIUL CRAIOVA

MUNICIPIUL CRAIOVA

MUNICIPIUL CRAIOVA


CUPRINS

Rezumatul faptelor principale si concluziilor

Declarație de conformitate

CAPITOLUL 1 - TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client

  • 1.2. Utilizatorul desemnat

  • 1.3. Obiectul evaluării

  • 1.4. Scopul evaluării

  • 1.5. Prezentarea echipei de evaluare

  • 1.6. Definirea valorii si data estimării

  • 1.7. Modul de exprimare a valorii

  • 1.8. Drepturile de proprietate evaluate

  • 1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

  • 1.10. Declararea conformități cu SEV

  • 1.11. Materiale si surse de informații utilizate

  • 1.11.1. Informați primite de la proprietar/client

  • 1.11.2. Informați colectate de evaluator

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea către terti

CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

  • 2.2. Identificarea proprietății si descrierea juridica

  • 2.3. Descrierea proprietății si a zonei de amplasare

  • 2.4. Studiul pieței, definirea pieței si subpietei

  • 2.5. Analiza pieței imobiliare din Romania

  • 2.6. Aspecte economice ale municipiul Craiova

  • 2.7. Piața imobiliara in municipiul Craiova

  • 2.8. Piața specifica. Analiza cerererii, ofertei si echilibrul pieței

  • 2.8.1. Analiza cererii

  • 2.8.2. Analiza ofertei

  • 2.8.3. Echilibrul pieței

CAPITOLUL 3 - ANALIZA DATELOR SI CONCUZIILE

  • 3.1. Cea mai buna utilizare

    • 3.1.1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

    • 3.1.2. Cea mai buna utilizare a terenului construit

  • 3.2. Modul de abordare a valorii

3.2.1. Abordarea prin piața

CAPITOLUL 4 - ESTIMAREA VALORII FINALE

CAPITOLUL 5 - ANEXE (ACTELE EVALUĂRII)

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI CONCLUZIILOR

Subiectul evaluat:

Doua loturi de teren intravilane, situate in municipiul Craiova, jud. Dolj, pe str. I.D. Sarbu, cartierul Eroilor, nr. 7A, in suprafața totala de 114,00 mp, apartinand domeniului privat al Municipiului Craiova, respectiv:

  • •   teren, N.C. 16336/7, in suprafața de 105,00 mp;

  • •   teren, N.C. 16336/8, in suprafața de 9,00 mp.

Menționam ca cele doua loturi de teren nu sunt alipite, evaluarea acestora facandu-se ca un întreg si nu distinct pe fiecare lot in parte, evaluatorul respectând nota de comanda nr. 117680/2019 si HCL nr. 434/2013 si HCL nr. 68/27.02.2018.

Scopul evaluării:

Estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare menționate mai sus, in vederea stabilirii prețului de pornire al negocierii directe către Dl. Sisu Marius Daniel.

Utilizarea propusa pentru evaluarea solicitata:

Vanzarea prin negociere directa.

Utilizatorul desemnat:

Municipiul Craiova, cu sediul in Craiova, str. A.I. Cuza nr. 7, cod 200585, jud. Dolj, cod fiscal 4417214.

Instrucțiunile evaluării:

Conform contractului de servicii nr. 81506/03.05.2019 si in conformitate cu cerințele caietului de sarcini.

Data evaluării:

04.07.2019

Curs valutar de referința BNR:

4,7240 lei/euro

la data evaluării

Rezultatele evaluării:

Terenuri, I.D. Sarbu, cartierul Eroilor, nr. 7A, in suprafața totala de 114,00 mp

Valoarea de piața a terenului:

82.395 lei (723 lei/mp)

17.442 euro (153 euro/mp)

A.E.C. CONSULTING S.R.L. MEMBRU CORPORATIV ANEVAR



Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru tfjulaf/ Director general


Victor Sergiu Romedea - Evaluatoft

bru titular ANEVAR


DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, in calitate de Director general, declara ca evaluarea a fost făcută in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR - SEV 2018 si confirma ca:

  • •   prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte si reflecta cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

  • •   analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale prezentate in acest raport.

  • •   evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspective in activele care fac obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate; el oferă o evaluare obiectiva si imparțiala.

  • •   după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

  • •   remunerarea evaluatorului nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza

dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

  • •   acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venita

din partea utilizatorului desemnat sau a altor personae care au interese legate de utilizatorul desemnat.

  • •   in deplina cunoștința de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR si cu cerințele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat.

  • •   prezentul raport poate fi experizat si verificat, in conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 -Verificarea evaluării.

  • •   evaluatorul este membru titular ANEVAR si a indeplinit programul de pregătire profesionala continua;

  • •   evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala semnificativa din partea niciunei persone;

  • •   evaluatorul a efectuat o inspecție personala a proprietăților.

A.E.C. CONSULTING S.R.L. MEMBRU CORPORATIV ANEVAR


Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru Director general

CAPITOLUL 1. TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client: MUNICIPIUL CRAIOVA

  • 1.2. Utilizatorul desemnat: MUNICIPIUL CRAIOVA

Evaluatorul isi asuma răspunderea doar fata de clientul lucrării care este si utilizatorul desemnat.

  • 1.3.  Obiectul evaluării

Doua loturi de teren intravilane, situate in municipiul Craiova, jud. Dolj, pe str. I.D. Sarbu, cartierul Eroilor, nr. 7A, in suprafața totala de 114,00 mp, apartinand domeniului privat al Municipiului Craiova, respectiv:

  • •   teren, N.C. 16336/7, in suprafața de 105,00 mp;

  • •   teren, N.C. 16336/8, in suprafața de 9,00 mp.

Nota: Menționam ca cele doua loturi de teren nu sunt alipite, evaluarea acestora facandu-se ca un intreg si nu distinct pe fiecare lot in parte, evaluatorul respectând nota de comanda nr. 117680/2019, HCL nr. 434/2013 si HCL nr. 68/27.02.2018.

  • 1.4. Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piața a proprietăților imobiliare menționate mai sus in vederea stabilirii prețului de pornire al negocierii directe către Dl. Sisu Marius Daniel.

  • 1.5.  Prezentarea echipei de evaluare

Raportul de evaluare a fost intocmit de S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin:

  • •   Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 10283.

  • •   Evaluator autorizat, ec. Victor Sergiu Romedea, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 18571.

  • 1.6.  Definirea valorii si data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare si cea de schimb in contextul general al pieței.

■ Conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general): „Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, intre un cumpărător hotarat și un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent și fara constrângere."

Data estimării valorii este 04.07.2019.

  • 1.7. Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportata in lei, in condițiile unei plăti integrale cash. Pentru elementele de calcul ce au la baza estimări in valuta, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 04.07.2019, respectiv: 1 euro = 4,7240 lei.

  • 1.8.  Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozițiilor legale.

Conform declarației proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor menționate mai sus, este deplin si aparține Municipiului Craiova. Aceste informații au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul neverificand autenticitatea actelor juridice puse la dispoziție de proprietar.

Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta conferă titularului sau toate cele trei atribute: posesia - de a stapani, folosința - de a-l folosi si de a-i culege foloasele materiale, dispoziția - de a dispune de bun.

Din informațiile date de proprietar, nu exista niciuna dintre cele trei limitării ale exercitări dreptului de proprietate: legale, judiciare si convenționale.

In cazul de fața forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitărilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plăti impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept și de reversiune (dreptul succesoral al statului). Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse la dispoziție de către proprietar copie după: HCL 434/2013 si HCL 68/27.02.2018.

Expertul evaluator nu a avut la dispoziție alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare supusa evaluării. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente in original pentru proprietatea evaluata.

Având in vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu iși asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a veridicității actelor de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.

  • 1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in condițiile in care situațiile la care se face referire in cele ce urmeaza nu generează restricții in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al căror impact este expres menționat ca a fost luat in considerare. Daca cel puțin una din ipotezele menționate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata.

  • •  evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către Direcția Patrimoniu, Serviciul Patrimoniu al Consiliului Local al Municipiului Craiova, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

  • •  locația indicata si limitele proprietății indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara pentru a măsură si garanta ca locația si limitele proprietății, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate, respectiv documentația cadastrala;

  • •  informațiile solicitate si luate in considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fara ca acestea sa ofere o garanție asupra preciziei lor;

  • •  evaluatorul a obtinut informații, estimări si opinii, ce au fost evidențiate in raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

  • •  se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

  • •  se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementările locale si republicane privind mediul inconjurator, reglementările si restricttiile urbanistice, cu excepția neconcordantelor ce ar fi expuse in prezentul raport;

  • •  se presupune ca toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționarii sunt sau pot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate in considerare in prezentul raport;

  • •  se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, structurii construcției, evaluatorul neasumandu-si nici o responsabilitate pentru asemenea situații;

  • •  se presupune ca utilizarea proprietății corespunde granițelor si nu exista nici o servitute in afara celor descriese in raport;

. din informațiile deținute de către evaluator si din discuțiile purtate cu clientul, nu exista niciun indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afecteaza valoarea proprietăților analizate sau proprietăților vecine. Nu am avut cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile in cauza).

  • •  nu se dețin informații cu privire la existenta unor materiale periculoase in cadrul proprietății evaluate; evaluatorul nu are calitatea, calificarea si nici obligația de a depista astfel de substanțe;

  • •  estimarea valorilor din acest raport a avut in vedere proprietatea in intregime si orice divizare in elemente sau drepturi parțiale va anula aceasta evaluare;

  • •  previziunile sau estimările conținute in raport s-au făcut in condițiile actuale ale pietii;

  • •  se considera ca proprietatea evaluata se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilitati. Nu au fost efectuatii investigării in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

  • •  evaluatorul nu are cunoștința de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care sa efecteze prorpeitatea evaluata;

  • •  evaluarea s-a efectuat in condițiile unei vanzari cu plata integrala, cash;

  • •  evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța in legătură cu proprietățile evaluate, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

  • •  prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus in nici un document si nu poate fi publicat sub nici o forma, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;

  • •  acest raport de evaluare este confidențial atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul menționat in cadrul capitolului si evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate daca acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

  • •  previziunile, proiecțiile si estimările conținute aici se bazeaza pe condițiile curente de pe piața, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

Ipoteze speciale

  • •  evaluarea celor doua loturi de teren nu s-a făcut distinct pe fiecare lot in parte ci s-a considerat o suprafața totala de 114,00 mp, prețul estimandu-se pe unitatea de măsură (mp), conform solicitării clientului conform prevederilor HCL Craiova nr. 434/2013.

  • •  identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispoziție de proprietarul imobilului;

  • •  Evaluatorul nu are cunoștința despre existenta vreunei restricții privind construirea pe acest teren, de rețele de utilitati existe pe teren sau alte restricții. Evaluarea s-a făcut in ipoteza in care terenul este liber pentru construire;

  • •  documentele prezentate sunt considerate veridice fara ca evaluatorul sa poata certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare avand doar scop informativ;

  • •  evaluatorul nu isi asuma răspunderea pentru eventualele modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor inscrise in documente sau in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestora sau de la data inspecției si pana la data evaluării;

  • •  evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanța pentru o eventualele informații eronate, false sau incomplete puse la dispoziție de către proprietar/utilizatorul desemnat;

  • •  raportul de evaluare este valabil in condiții economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

  • 1.10. Declararea conformității cu SEV

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate in considerare Standardele de evaluare ANEVAR -SEV 2018, astfel:

  • •  SEV 100 - Cadrul general

  • •   SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

  • •  SEV 102 - Implemantare

  • •  SEV 103 - Raportare

  • •   SEV 104 - Tipuri de valori

  • •   SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

  • •   SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •  Ghid Metodologic de Evaluare GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

  • 1.11. Materiale si surse de informații utilizate

Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat:

  • •   O.G. 24/2011 - Privind unele masuri in domeniul evaluării bunurilor;

  • •   documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare evaluate, care au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare;

  • •  Standarde Internationale de Evaluare si Standarde ANEVAR 2018, respectiv:

o SEV 100 - Cadrul general

o SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

o  SEV 102 - Implemantare

o  SEV 103 - Raportare

o SEV 104 - Tipuri de valori

o SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

o SEV 232 - Evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de afaceri

o SEV 233 - Investiția imobiliara in curs de construire

o SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •  Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din:

o GME 500 - Determinarea valorii impozabile a unei clădiri

o GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

o GME 620 - Evaluarea bunurilor imobile

  • 1.11.1. Informații primite de la proprietar/client

Informații certe:

  • ■   elemente si date de identificare ale proprietății evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

  • ■   datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate - acte de intrare in posesie, planuri si relevee avizate de OCPI, alte documente (suprafețele pentru teren au fost preluate din respectivele documente);

  • ■   scopul evaluării.

Responsabilitatea pentru aceste informații revin integral proprietarului/clientului.

Informații pe care se bazeaza concluzia asupra valorii:

  • ■   elemente de venituri si cheltuieli aferente imobilului evaluat;

  • ■   gradul de utilizare si modul de exploatare al proprietății imobiliare.

Aceste informații au fost asumate de Evaluator in urma comparării cu cele rezultate din cercetarea pieței. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustări.

  • 1.11.2. Informații colectate de evaluator

  • ■   datele descriptive referitoare la proprietățile evaluate;

  • ■   informații despre vecinătăți, despre zona si localitate;

  • ■   date privind piața imobiliara locala, incluzând elemente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu informații de la participanti pe piața specifica si din mass-media de specialitate;

  • ■   date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații si internet;

  • ■   date despre preturi, chirii, neocupare si rate de capitalizare publicate de principalii analiști de piața recunoscuti, alte analize si opinii publicate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a a vut la dispoziție, existând posibilitatea exitentei si a altor informații sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunoștința. Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de incredere, dar nu se asuma nicio resposabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea către terti

Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat si nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terta persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau parțial si nici inclus intr-un document destinat publicității fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricărei referințe sau valori incluse in acest raport de evaluare sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea indeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost următoarele:

  • •   documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului/proprietarului;

  • •   inspecția patrimoniului, bunuri imobile si mobile si efectuarea de fotografii;

  • •   stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;

  • •   selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

  • •   analiza tuturor informațiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

  • •   obținerea de informații asupra valorilor de tranzacționare sau oferta a proprietăților imobiliare similare si a nivelului chiriilor;

  • •   obținerea de informații asupra veniturilor generate de proprietăți imobiliare similare;

  • •   aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

  • •   analiza valorilor obținute prin raționament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informațiilor utilizate;

  • •   estimarea valorii de piața in urma aplicării abordării considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 2.2. Identificarea proprietății si descrierea juridica

Proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului raport de evaluare a fost inspectata la data de 30.05.2019,

fiind formata din doua loturi de teren in suprafața totala de 114,00 mp, amplasate in intravilanul orașului Craiova,

pe str. I.D. Sarbu, cartierul Eroilor, nr. 7A, jud. Dolj, după cum urmeaza:

  • •  un lot cu N.C. 16336/7 cu suprafața de 105,00 mp;

  • •   un lot cu N.C. 16336/8 cu suprafața de 9,00 mp.

Zona in care sunt amplasate proprietățile este una mediana.

Utilizatorul lucrării a prezentat, drept documente ce sunt anexate in copie la prezentul raport, următoarele:

  • •   HCL 434/2013 prin care Consiliul Local al Municipiului Craiova aproba vanzarea prin negociere directa către Sisu Marius Daniel, a terenului care aparține domeniul privat al municipiului Craiova in suprafața totala de 114,00 mp;

  • •   HCL 68/27.02.2018 privind dezmembrarea terenului apartinand domeniului privat al municipiului Craiova, situat in str. I. D. Sarbu, nr. 7A, cu N.C. 16336;

  • •   Plan de amplasament si delimitare 16336/7 si 16336/8;

  • •   Refereat de admitere dezmembrare imobil nr. cerere 106213/11.07.2017.

Prin menționarea documentelor de mai sus, Evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestuia si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

  • 2.3. Descrierea proprietăților si a zonei de amplasare

Terenurile intravilane, in suprafața totala de 114,00 mp, cu categoria de folosința curți - construcții, au o forma regulata, dreptunghiulara, fiind amplasate in zona mediana a mun. Craiova, pe str I.D. Sarbu, cartierul Eroilor, nr. 7A, jud. Dolj, in imediata vecinătate a Parcului National Romanescu.

Artere importante de circulație in apropriere:

  • •   Auto - str. I.D. Sarbu, Rovinari si Henri Coanda;

  • •   Calitatea rețelelor de transport: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei:

  • •   Imobile rezidențiale si comerciale.

  • •   In zona se afla:

o Rețea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente;

o Unitati comerciale in apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, cu supermarket-uri;

o Unitati de invatamant (mediu) si superior;

o Unitati medicale;

o   Instituții de cult;

o  Cu sedii de banei;

Terenul dispune de toate utilitățile edilitare zonei:

  • •   Rețea urbana de energie electrica

  • •  Rețea urbana de apa

  • •   Rețea urbana de gaze

.   Rețea urbana de canalizare

.   Rețea urbana de telefonie, cablu si internet

Concluzie:

Zona de referința mediana. Amplasare buna. Dotări si rețele edilitare bune. Poluare redusa. Ambient civilizat.

  • 2.4. Studiul pieței. Definirea pietii si subpietii

Standardul Internațional de Evaluare GN 1 - "Evaluarea proprietății imobiliare" menționează ca: „o piața imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietăți imobiliare. In schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ inelastica si o localizare fixa a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăți imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns la modificările cererii de pe piața."

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează, fiind influențată de multe ori de reglementările guvernamentale și locale.

Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj intre cerere și oferta, echilibrul atingandu-se greu și fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, design-ul și tipul proprietății imobiliare, motivațiile și varsta participanților s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

  • •   Piața imobiliara rezidențiala;

  • •   Piața imobiliara comerciala;

  • •   Piața imobiliara industriala;

  • •   Piața imobiliara agricola;

  • •   Piața imobiliara speciala.

Având in vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața activa, caracterizata prin oferta puțin elestica in comparație cu cererea și prețuri in creștere, pentru amplasamente ce oferă utilizări comerciale atractive. In consecința, avem o piața a vânzătorilor, pentru ca aceștia pot obține prețuri mai mari pentru proprietățile disponibile. Se estimează ca dezechilibrul intre cerere și oferta pentru aceasta zona va genera și va susține in continuare un nivel crescut al prețului de vanzare și al chiriilor pentru proprietăți imobiliare.

Analizând piața imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma următoarele:

  • •  Pe termen scurt este o piața a vânzătorului, datorita ofertei mici in comparație cu cererea mare de proprietăți in zone atractive, c aracterizata de prețurile relativ mari pe piața;

  • •  Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstră un număr destul de cereri de proprietăți imobiliare, determinat de echilibrarea cererei cu oferta, insa cu un potențial de dezechilibru in sens invers, ca urmare a stagnării a creditului ipotecar, influențat și de o creștere a inflației cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

  • •  din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,

  • •  din punct de vedere al pieței in care concurează proprietatea evaluata.

Analiza de piața aplicata unei proprietăți specifice are o importanța deosebita in procesul de evaluare și nu trebuie confundata cu analiza generala de piața sau cu alte studii similare.

In cazul evaluării proprietății ce face obiectul raportului, analiza de piața arata modul in care interacțiunea dintre cerere și oferta afecteaza valoarea proprietății.

Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului participanților de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate.

Analiza de piața oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății evaluate. Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere și oferta concurențiala de pe piața proprietății evaluate. Aceasta relație indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curenta.

Valoarea de piața a unei proprietăți este in mare măsură determinata de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare.

  • 2.5. Analiza pieței imobiliare din Romania

Piața imobiliara din Romania a inregistrat anul trecut cel mai rapid ritm de dezvoltare din ultimii 5-7 ani. Dezvoltatorii și-au intensificat activitatea in toate sectoarele imobiliare, incercand sa fructifice condițiile pozitive ale pieței și cererea in creștere. Stocurile livrate au atins valori record ale ultimilor 5 ani, inregistrandu-se creșteri de 11% pentru piața rezidențiala, +39% pentru stocul nou de centre comerciale, in timp ce suprafața de birouri finalizata in București a fost de 4 ori mai mare fața de 2015.

Raportul global EMEA Retail Market Snapshot arata ca la nivel european, așteptările indica o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, ceea ce inseamna vesti bune pentru retaileri.

Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de munca, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor in zona de retail fața de 2015 in Uniunea Eropeana și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost inregistrate in Luxemburg (14%) și Romania (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%). Daniela Popescu explica pe de o parte, vânzările inregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% in ultimul an, iar pe de alta parte, aceasta funcționează ca un catalizator pentru piața. Astfel, retailerii deja prezenti vor sa se extindă in continuare si dezvolta noi concepte pentru a deveni cat mai flexibili si pentru a acoperi atat orașe si centre comerciale mari, cat si orașe si scheme comerciale de dimensiuni mai mici. In plus, rezultatele pozitive din ultimul an au atras atentia retailerilor din regiune observandu-se din ce in ce mai multe nume interesate sa se dezvolte in Romania. Deși piața locala beneficiază de o oferta semnificativa atunci când vine vorba de branduri, nevoia de diversificare este tot mai mare asteptandu-se ca acest trend sa continue pe măsură ce creste si ponderea comerțului online in consumul total. Daca in ultimii ani, impactul tehnologic a inceput sa se resimtă din ce in ce mai mult și in sectorul de retail, conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorienteaza către plăți și cumpărături online prin intermediul dispozitivelor mobile. In aceste condiții, retailerii trebuie sa iși adapteze oferta pentru a răspunde nevoilor consumatorilor și pentru a accelera vânzările. Potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Colliers International, piața terenurilor va continua sa creasca in acest an si in orașe precum Craiova, considerat unul din orașele poli de dezvoltare.

Piața imobiliara rezidențiala din Romania va funcționa cu doua viteze in acest an, pe fondul accentuării discrepantelor intre mediul urban si cel rural, iar cererea de locuințe in marile orașe va ramane la un nivel ridicat, astfel ca dezvoltatorii vor continua investițiile in construcția de blocuri, preturile urmând tendința de creștere temperata marcata si in 2018.

Piața imobiliara rezidențiala romaneasca este caracterizata, in continuare, de decalajul major dintre cerere si oferta, asta in condițiile in care deficitul de locuințe la nivel național depășește un milion de unitati locative. Preturile relativ mici ale locuințelor in comparație cu alte tari din regiune si apetitul romanilor pentru proprietăți imobiliare vin sa accentueze dezechilibrul dintre cerere si oferta. Potrivit celui mai recent raport de piața realizat de Analize Imobiliare in primul trimestru al anului in curs, proprietățile rezidențiale din Romania s-au apreciat cu 0,8% fața de ultimele trei luni din 2018. Astfel, nivelul actual al prețurilor se situează la un nivel apropiat de cel consemnat la inceputul lui 2010, după declinul important consemnat in primii doi ani de recesiune (mai ales in 2008). In ceea ce privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru al patrulea trimestru din 2018, un avans anual de 4,2% atat in Uniunea Europeana, cat și in zona euro. Pentru piața locala, creșterea anuala a fost de 5,3%, corespunzând, astfel, cu cea consemnata de Analize Imobiliare pentru valorile de listare a proprietăților. Dorel Nița, Head of Data and Research in cadrul Imobiliare.ro și Project Manager al Analizelmobiliare.ro afirma ca „Tendința de temperare a ritmului de creștere a prețurilor, identificata de Analize Imobiliare inca din a doua jumătate a anului 2017, s-a menținut și in primul trimestru din 2019.

Prețurile și-au continuat traiectoria ascendenta intr-un ritm și mai redus decât anul trecut, astfel incat diferența anuala a prețurilor proprietăților rezidențiale a ajuns la +4,6%, in condițiile in care, in cele trei luni anterioare, același indicator se situa la o valoare de +5,3%."

In concluzie, cel puțin teoretic, Romania este o piața foarte atractiva pentru investitori și interesul pentru investiții va fi in creștere in 2019, in contextul in care proprietățile imobiliare cu scop investițional vor continua sa se tranzacționeze la prețuri mai mari, reprezentate prin randamente in scădere, sub 8%. Provocarea dezvoltatorilor este de a crea noi oportunități pe o piața care are nevoie de produse imobiliare de calitate și cu risc scăzut.

  • 2.6. Aspecte economico - sociale ale Municipiului Craiova

Craiova este municipiul de reședința al județului Dolj, Oltenia, Romania, format din localitățile componente Craiova (reședința), Facai, Mofleni, Popoveni și Șimnicu de Jos și din satele Cernele, Cernelele de Sus, Izvorul Rece și Rovine. Conform recensământului din anul 2011 orașul avea o populație de 269.506 de locuitori.

Municipiul Craiova este situat in sudul României, pe malul stâng al Jiului, la ieșirea acestuia din regiunea deluroasa, la o altitudine cuprinsa intre 75 și 116 m. Craiova face parte din Campia Romana, mai precis din Campia Olteniei care se intinde intre Dunăre, Olt și podișul Getic, fiind străbătută prin mijloc de Valea Jiului. Orașul este așezat aproximativ in centrul Olteniei, la o distanța de 227 km de București și 68 km de Dunăre. Forma orașului este foarte neregulata, in special spre partea vestica și nordica, iar interiorul orașului, spre deosebire de marginea acestuia, este foarte compact.

Municipiul Craiova imbina, intr-un mod armonios, noul si vechiul, istoria, cultura, industria, economia, agricultura, capatand o personalitate proeminenta in special in ultimii ani după revoluție, când modernizarea si-a pus amprenta in toate domeniile de activitate.

Craiova este unul din cele mai mari centre industriale ale României, chiar si in condițiile dificile legate de tranziția la economia de piața. Exista in Craiova un număr important de mari uzine si fabrici orientate spre o producție foarte variata: echipament electrotehnic, locomotive electrice, avioane, tractoare si mașini agricole, autoturisme, confecții textile, ingrasaminte chimice.

Pe raza municipiului Craiova funcționează peste 600 unitati cu amănuntul (din sectorul alimentar, nealimentar, universal, mixt si de alimentație publica) si 10 unitati de cazare cu peste 1000 locuri, din care 7 hoteluri, 2 campinguri, un han si motel.

Populația ocupata a municipiului este de circa 110.000 persoane, iar producția industriala anuala a orașului este de aproximativ 700 miliarde lei.Locuințele existente in municipiul Craiova, de peste 100.000, au o suprafața locuibila totala de 3400 mii mp. Lungimea totala a străzilor din municipiul nostru este de 345 km., din care 230 km sunt modernizate, fiind preocupați permanent de reducerea străzilor nemodernizate. Municipiul Craiova dispune de peste 500 km rețele apa potabila; peste 400 km rețele de canalizare si peste 300 km conducte gaze naturale. Lungimea rețelei de tramvai este de 18,6 km cale dubla, deservita de 49 tramvaie, iar lungimea traseelor pentru autobuze este de 99,4 km, deservite de un parc de 277 autobuze. Rețeaua feroviara deservita de Regionala Craiova are ca punct central municipiul Craiova, iar orașul beneficiază de serviciile unui aeroport.Invatamantul de toate gradele se desfasoara in 174 unitati, in procesul de invatamant fiind cuprinși peste 70.000 de elevi, circa 20.000 de studenti si aproximativ 7.200 copii inscrisi in grădinițe.

In orașul Craiova se afla doua instituții de invatamant superior de stat: Universitatea si Universitatea de Medicina cu 16.418 studenti si trei universități particulare cu aproximativ 2300 studenti.

In Craiova se găsesc 4 spitale: Spitalul nr. 1, Spitalul nr. 2 si Spitalul nr. 3 si Spitalul C.F.R.; cu peste 3400 paturi, in aceste spitale funcționând in sectorul public 1172 de medici. Tot aici se găsesc 90 de cabinete medicale unde isi desfasoara activitatea 186 de medici. Spitalul Clinic nr. 1 funcționează intr-o clădire construita in 1967. In incinta spitalului funcționează o biblioteca medicala care are un valoros fond de carte. Viata spirituala a Craiovei se reflecta in activitatea Teatrului National, care a dus faima artei teatrale romanești pe toate meridianele lumii. Alte instituții de cultura care isi desfasoara activitatea in Cetatea Băniei sunt: Opera Romana, Teatrul pentru Copii si Tineret "Colibri", Ansamblul Folcloric "Maria Tanase" si Filarmonica "Oltenia".

Tot in Craiova se afla Muzeul "Olteniei", Palatul Jean Mihail - Muzeul de Arta si Casa Băniei. Vechi centru urbanistic al Olteniei, municipiul Craiova reprezintă un punct de referința pe harta României de azi. Era firesc, așadar, ca orașul care i-a dat tarii si lumii pe Constantin Brancusi, Henri Coanda, Nicolae Titulescu, Gheorghe Titeica - pentru a enumera doar cateva dintre marile personalități care s-au format aici - sa-si regaseasca propria identitate prin ceea ce il definește cu adevarat, dar mai ales prin mentalitatile si oamenii sai. Așezare cu bogate tradiții istorice si culturale, Craiova, orașul de peste Jiu, dispune de un real potențial economic, aflat in plin proces de restructurare. Dar, sa nu uitam, in nici un caz, dificultățile create de punerea in aplicare a reformei societății romanești actuale, acest pas important care trebuie sa conducă la integrarea noastra europeana si euro-atlantica.In orașul Craiova exista rețea de distribuție a apei cu lungime de cca. 391 km., avand diferite diametre cuprinse intre 50 si 800 mm.

Execuția acesteia a inceput in anul 1908. Materialele din care sunt executate sunt: Otel, fonta, azbociment, premo. Conductele din fonta sunt cele mai vechi, de cca. 100 ani. In marea majoritate a cartierelor exista alimentare cu apa, dar nu exista acoperire totala. Procentul de acoperire este de aproximativ 60%.

Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Drumul Apelor, Catargiu, Brestei.

Sistemul de canalizare masoara aproximativ 360 km, avand diferite diametre. Principalele materiale utilizate pentru construcție sunt: beton, beton armat, azbociment, bazalt, P.V.C. Construcția sistemului de canalizare a inceput in anul 1910.Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Brestei, Romanești, Catargiu, si Brestei trebuie prevăzute statii de pompare.Rețeaua de iluminat public a municipiului Craiova masoara aproximativ 440 km., linii electrice aeriene 300 km. Execuția primelor rețele de energie dateaza din anul 1960.

Sistemul de distribuție gaze naturale din municipiul Craiova, are o lungime de 530 km, din care 244 km rețea cu durata de exploatare expirata.Rețeaua de distribuție gaze naturale acopra in proporție de 90% zona municipiului Craiova. Cele mai defavorizate cartiere sunt: Șimnic, Popoveni, Braniște, Mofleni, Facai, Drumul Apelor, Bordei.

S.C. Distrigaz-Sud Craiova Suporta din fonduri proprii numai înlocuirile de conducte de distribuție gaze naturale, extinderea rețelei de distribuție in municipiu se realizează din fondurile cetățenilor.

Sursa: http://www.primariacraiova.ro

Craiova, metropola de azi, Bania de ieri - un spațiu european atractiv si competitiv, un puternic centru economic in industria construcțiilor de mașini si electrotehnica, corelat cu un mediu academic puternic tradițional.

Orașul Craiova si Zona Metropolitana a Craiovei sunt amplasate in regiunea Oltenia. Astfel, Polul de creștere Craiova deține un rol deosebit de important in ceea ce privește funcțiile sale economice, sociale, universitare si culturale, exercitate pe o arie foarte intinsa. In urma analizei SWOT, s-au identificat direcțiile generale de dezvoltare ale polului de creștere Craiova, corelate cu profilul polului acestuia, orientate către industrie, invatamant si cultura, care sa faca din acesta un spațiu competitiv si atractiv pentru locuitori, vizitatori si investitori.

Astfel, profilul polului de creștere Craiova se definește prin următoarele aspecte:

  • •  Important centru economic si industrial, cu un mare potențial economic, rezultat din combinația ramurilor economice tradiționale si a celor inovative (construcții de mașini, energetica, electrotehnica);

  • •   centru universitar, academic si de cercetare cu tradiție, cu accent pe instituțiile educaționale si de cercetare care se axeaza pe profilul industrial si tehnologic specific polului;

  • •   centru cultural - istoric, leagan al tradițiilor si moștenirii istorice, care conferă identitate locala si unicitatea specifica spațiului oltenesc.

  • 2.7. Piața imobiliara in Municipiul Craiova

Al saselea oraș din tara și cel mai important centru urban din Oltenia, Craiova este un important centru universitar, cu mai mult de 20.000 de studenti ce studiază aici peste 120 de specializări - printre cele mai cautate si cu o buna reputație fiind Facultatea de Automatica, Electronica si Computere. "Pontentialul economic al orașului nu este inca exploatat la maximum, iar forța de munca are o calificare superioara competitiva si atractiva pentru investitorii din IT&C, outsurcing, aeronautica, dar si experiența semnificativa in profesiile tehnice si industriale din aeronautica sau atomotive", estimează Gijs Klomp, Head of Capital Markets, CBRE Romania. Specialiști de pe piața imobiliara estimează ca la nivel național, in 2019 si 2020, ar urma o stagnare a preturilor, urmata de o scădere semnificativa, analizand indicatori economici care ar conduce la scăderi de preturi pe piața imobiliara. Unul dintre specialiștii de la nivel central estimează o scădere a preturilor cu 20-30% pana in 2021, ca urmare a stagnării economiei, a faptului ca salariile nu vor mai creste in ritmul de anul trecut nici in mediul privat, nici in cel de stat si mai ales a faptului ca pe plan internațional exista temeri pentru o noua recesiune economica in viitorul apropiat. De asemenea, o limitare a programului „Prima Casa" va conduce la scăderea cererii de apartamente, iar procesul inflaționist ar putea stagna cererea de apartamente scumpe, ceea ce ar conduce la o așezare a preturilor in zona imobiliara. Doar ca piața imobiliara din Craiova este atipica. Preturile au explodat, fara sa existe vreun fundament economic, fara ca in Craiova sa fi aparut mari investiții sau sa se fi dezvoltat brusc zona din punct de vedere economic. „Toți acești factori economici pot influenta decisiv piața imobiliara, numai ca piața imobiliara nu urmărește intotdeauna realitățile economice. La Craiova piața imobiliara a urmat trendul creșterii de preturi din tara, fara sa se tina cont de condițiile economice din aceasta zona, care si in acest moment suferă de investiții economice majore. De aceea, supa cum afirma vicepreședintele ARAI se achiziționează la preturile care sunt in tara, insa, in același timp, suntem mai sărăci si suferim atunci când achitam rate la nivelul celor din București, Cluj, Iași, Constanta". De asemenea, specialistul local de pe piața imobiliara estimează o stagnare a preturilor pe piața imobiliara in Craiova in perioada următoare, argumentând ca atunci când vor fi construite si vor incepe contractările pentru imobile, cererea nu va fi suficient de mare sa absoarba toate acele construcții, astfel ca datorita concurentei intre dezvoltatori, va fi un impact si asupra preturilor.

La ora actuala, raportat la prețul pe metrul patrat, in Craiova, apartamentele vechi se vând cu preturi cuprinse intre 1.100 si 1.200 de euro pe metrul patrat de suprafața utila, iar cele noi ajung la 1.200 - 1.400 de euro pe metrul patrat de suprafața utila.

Stocul de spații de birouri de clasele A si B in Craiova este estimat la 30.000 de mp, chiria pentru spatiile de birouri de clasa A variind intre 10 si 12 euro/mp si intre 6 si 10 euro pentru cele de clasa B, rata de neocupare fiind de aprox. 20%. Sectorul financiar-bancar local, companiile de outsourcing (BPO), cele din industria auto si de servicii administrative (SSC) urmăresc extinderea activităților, de aceea, cererea lor de spații de birouri din Craiova are cea mai mare pondere.

In concluzie specialiștii in imobiliare estimează ca prețurile au crescut prea rapid si fara fundamente economice prea solide și ca de acum incolo mai este foarte puțin loc de creștere pe piața imobiliara in condițiile in care in Oltenia nu exista creștere economica sustenabila, nu exista investiții majore.

  • 2.8. Piața specifica. Analiza cererii, ofertei si echilibrul pieței

  • 2.8.1. Analiza cererii

Deși piața imobiliara autohtona a inceput anul cu un avant, atat din perspectiva proiectelor care se dezvolta, cat si a apetitului de achiziție a romanilor, exista amenințări ca aceasta se afla sub un cod galben, data de presiunea scumpirilor, a creșterii puternice a ROBOR, a aprecierii euro fata de leu, dar si a majorării costurilor de construcție. Piața imobiliara rezidențiala din Romania va funcționa cu doua viteze in 2019, un an plin de provocări, pe fondul accentuării discrepantelor intre mediul urban si cel rural. Piața imobiliara romaneasca va fi caracterizata, in continuare, de un decalaj major dintre cerere si oferta, in condițiile in care deficitul in special de locuințe, la nivel național, este de peste 1 milion de unitati locative.

Caracteristicile unei piețe in care parcele se vând unor investitori-întreprinzători in anticiparea dezvoltării sunt foarte diferite decât cele dintr-o piața in care loturi libere sunt deținute de investitori speculativi. Natura cererii pentru un teren intravilan variaza funcție de motivațiile cumpărătorilor sai cei mai probabili. întreprinzătorii sau cumpără si dezvolta imediat o proprietate sau cumpără imediat terenul in vederea dezvoltării in următorii ani.

Un astfel de investitor privește terenul ca o componenta a proprietății si care ii va aduce un profit anticipat după dezvoltarea sa. Speculatorul considera diferit o parcela nedezvoltata: cativa astfel de investitori vor cumpără terenul pentru a-l revinde cu un câștig pe termen scurt.

Speculatorii pe termen scurt sunt dependenti de evoluția pieței, ei vor obține profituri mari daca piața terenului speculat va creste si invers. Alti speculatori folosesc terenul liber ca plasament alternativ de capital pe termen lung. Forțele ce constituie cererea pentru terenuri libere intravilane interactioneaza in general, intrucat exista un interes comun. Succesul final al investitorului intreprinzator si al investitorului pe termen lung depinde de cererea cumpărătorilor finali. Succesul speculatorului pe termen scurt depinde de abilitatea lui de a previziona ciclurile de piața pe termen scurt, care pot fi sau nu conduse de politica economica. Deși in teoria economica se sugerează ca piețele terenurilor pe termen scurt sunt determinate de cererea reala a cumpărătorilor, in realitate lucrează alte forte ale pieței. Fluctuațiile pieței pe termen scurt reflecta răspunsul pieței imobiliare la reglementările zonării si tendința participantilor pe piața de a lua decizii pe baza informațiilor imperfecte. Activitatea speculatorilor pe termen scurt conduce la explozia preturilor pe piața, deseori fiind atat de ridicate incat ele depasesc cu mult ceea ce se considera a fi un cost economic rezonabil investitorilor-intreprinzatori. Cu toate acestea , intreprinzatorii pot găsi justificate preturile mari ale terenurilor cat timp presiunea crescută a cererii utilizatorilor face ca dezvoltarea sa fie fezabila economic. Pe de alta parte, daca presiunea cererii nu e suficienta sa contribuie la un nivel ridicat al preturilor, speculatorii mai degraba vor reduce preturile cerute pentru a le aduce la nivelul solicitat de investițiile intreprinzatorilor. Prin analiza cererii se constata ca cererea pentru cumpărare de terenuri intravilane se situează intr-un relativ echilibru pe fondul crizei financiare care a afectat si piața imobiliara in ultimii ani, precum si a lipsei ereditarii bancare. Din analiza pieței rezulta ca terenurile in zona proprietății evaluate are valori de vanzare de 150 -r 250 euro/mp. Ca urmare a scăderii cererii pentru proprietăți imobiliare si implicit a cererii pentru terenuri, valoarea acestora a fost in stagnare sau chiar ușoara creștere fata de perioada anterioara si se estimează aceeași tendința in perioada imediat următoare.

  • 2.8.2. Analiza ofertei

La data intocmirii raportului de evaluare piața imobiliara pentru astfel de terenuri prezintă o evoluție in stagnare. Pe piața imobiliara terenurile libere inregistreaza de cativa ani la nivelul ofertei nivele de preturi ce urmăresc interese speculative, fara a fi luata in considerație utilizarea optima viitoare.

In general, preturile solicitate pentru loturile libere sunt corelate cu ofertele din zona de amplasare, de cele mai multe ori nefiind luate in considerare tranzacțiile incheiate.

Astfel in ultima perioada s-au inregistrat scăderi de preturi, in special in zonele fara utilitati sau care nu prezintă un amplasament adecvat. La data evaluării exista pe piața oferte de vanzare, insa nu pentru suprafețe mari, ci pentru suprafețe mici si terenuri in intravilanul localității.

Oferta de astfel de terenuri este mai mica comparativ cu dimensiunile cererii.

Nr. crt.

Locație

Zona

Caracteristici

Preț de oferta (euro /mp)

Termen de tranzacționare (luni)

1

Craiova, str. C-tin Brancoveanu, Parcul Cornitoiu, jud. Dolj

intravilan

Teren intravilan, S = 468,00 mp, utilitățile zonei

256,00

oferta de vanzare

2

Craiova, str. Al. Gen. Ghe. Magheru, vis-a vis de Piața Roșie, jud. Dolj

intravilan

Teren intravilan, S = 1.250,00 mp, utilitățile zonei

240,00

oferta de vanzare

3

Craiova, zona Siloz, jud. Dolj

intravilan

Teren intravilan, S = 1.516,00 mp, utilitățile zonei

237,00

oferta de vanzare

  • 2.8.3. Echilibrul pieței

Zona care definește segmentul de piața imobiliara studiat, prin caracteristicile sale, este la un nivel foarte bun de satisfacere a dorințelor calitative ale comerciantilor, insa insuficienta cantitativ, proprietățile oferite fiind in număr limitat. Chiar daca exista cerere pentru proprietăți similare in zona, pe fondul lipsei de lichidități si a ofertei limitate, exista un dezechilibru intre cerere si oferta, in sensul devansării cererii fata de oferta.

Pe piața terenurilor, in 2017 si 2018 s-au incheiat tranzacții doar către utilizatorii finali. Aceste tranzacții, au fost insotite de o ușoara creștere a preturilor, ca urmare a inregistrarii unui mediu economic si politic favorabil. Piața terenurilor ramane o piața a consumatorului final, fie ca acesta este un client doritor sa isi construiască o casa, fie ca este dezvoltator.

Andrei Sandu, manager MediaCity a spus pentru RomaniaTV.net ca din punct de vedere al evoluției preturilor se aștepta la o fluctuație de pana in 5% cu trend de creștere si in perioada următoare daca paramaterii economici la nivel național vor fi pozitivi si intr-o relativa stabilitate politica. Terenurile, fiind un produs investitional, dinamica tranzacțiilor este mai mult influențată de elemetele de stabilitate economica si politica decât piața apartamentelor, care sunt elemente de imediata necesitate. In prezent exista un interes susținut pentru terenuri, atat pentru dezvoltare rezidențiala, cat și comerciala. Dezvoltatorii experimentați selectează terenurile situate in zone centrale și zone cu infrastructura buna, situație clara de urbanism și parametrii buni de construire, la prețuri care reflecta posibilitățile de edificare. Prețurile vor putea crește ușor pentru astfel de terenuri, in condițiile in care și prețurile pentru spațiile rezidențiale vor creste iar vânzările se vor realiza inca din faza de proiect. Florin Nine, director in cadrul Regatta spune ca „dezvoltatorii vor fi atat companii mari, locale sau străine, dar și mici antreprenori care dezvolta proiecte de dimensiuni reduse, pana la 20 de unități".

Concluzii cu privire la analiza de piața

Imobilul evaluat este de tip teren intravilan.

Aria pieței este una urbana si aparține unei zone mediane de tip rezidențial, zona intens populata avand un grad de construire de peste 60%.

Valorile de piața a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita condițiilor actuale ale pieței imobiliare).

• caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietăți cu amplasament atractiv si utilizări alternative multiple, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpatatori, motivata de politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

  • •   caracteristici oferta: mai mica - in comparație cu dimensiunile cererii.

  • •   echilibru cerere - oferta: pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum indelungat, deci funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest seqment, in stagnare.

  • •    tendințe: stabilizare si creștere a tranzacțiilor imobiliare.

  • •   cotatii oferte preturi unitare de vanzare terenuri (in zona prețul de vanzare este cuprins intre 150 - 250 euro/mp in funcție de zona, suprafața si accesul la utilitati).

Piața imobiliara este o piața activa.

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

  • 3.1. Cea mai bună utilizare

Conceptul de "cea mai buna utilizare" (CMBU) este in stransa si directa corelație cu valoarea de piața. Prin analiza CMBU a proprietății imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva si profitabila a acesteia.

"CMBU este definita ca "utilizarea cea mai probabila a proprietății, posibila din punct de vedere fizic, justificata in mod adecvat, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății evaluate". Conceptul de "cea mai bună utilizare" reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării

Relațiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe piețele imobiliare. Cunoașterea și înțelegerea comportamentului pieței sunt esențiale pentru conceptul de cea mai bună utilizare. Când scopul evaluării este estimarea valorii de piață, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care va fi pusă proprietatea.

Cea mai buna utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • •   cea mai bună utilizare a terenului liber;

  • ■   cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească următoarele criterii:

  • ■   permisă legal;

  • ■   posibilă fizic;

  • ■   justificată adecvat;

  • ■   fezabilă financiar;

  • ■   maxim profitabilă.

Având in vedere ca proprietățile evaluate au o particularitate care limitează posibilitățile de utilizare, acestea fiind amplasate in zona centrala a municipiului, fiind ocupate de construcții cu destinație comerciala, clădiri aflate in starea foarte buna, consideram ca cea mai buna utilizare este de teren cu destinație comerciala.

Chiar si in aceasta situație sunt respectate prevederile Standardelor Anevar 2018 respectiv:

  • •   produce efecte economice pozitive, avand in vedere funcțiunile permise de către PUG;

  • •   utilizările propuse sunt dimensionate in corespondenta cu suprafața lotului de teren, astfel sa existe acces neîngrădit si o funcționalitate adecvata, fiind realizabile din punct de vedere fizic si tehnic in baza studiilor de fezabilitate aferente, cat si permisive legal fiind in concordanta cu Planul urbanistic general al mun. Craiova (PUG).

  • •   se considera oportuna si fezabila financiar executarea unei astfel de investiții.

  • 3.1.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber

Cea mai bună utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate fi utilizarea prezentă, construcția, subîmpărțirea sau unirea cu altă proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor.

Ca alternativă, terenul poate fi păstrat ca investiție. Utilizarea potențială și nu utilizarea existentă determină de obicei prețul care va fi plătit pentru teren în cazul în care respectiva utilizare este fezabilă din punct de vedere economic.

Analiza planurilor zonale, a vecinătăților, conduce la concluzia că posibilitatea utilizării terenului în alte moduri decât este folosit în prezent nu este atractivă.

  • 3.1.2. Cea mai bună utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită este caracteristică utilizării care trebuie să fie realizată pe o proprietate prin prisma construcțiilor existente și a celor ideale descrise în concluzia analizei asupra celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber.

Cea mai bună utilizare a proprietății evaluate ca fiind construită poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o altă utilizare, ori o combinația a acestor alternative.

Se constată că cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construită este cea actuală, deoarece are cea mai mare valoare a proprietății evaluate

Având in vedere solicitarea pentru care se intocmeste prezentul raport de evaluare respectiv estimarea valorii terenului in vederea vanzarii, Evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a terenului este cea actuala, respectiv comerciala.

  • 3.2. Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii terenului supus evaluării s-a utilizat abordarea prin piața.

3.2.1. Abordarea prin piața

Abordarea prin piața presupune ca proprietatea evaluata este comparata cu proprietăți similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc preturi de cotatie sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți comparabile, iar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil cu care s-ar vinde proprietatea daca ar fi oferita de piața. Prin aceasta metoda preturile si acele informații referitoare la proprietăți similare sunt analizate, comparate si corectate in funcție de asemanari si deosebiri.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele:

drepturile de proprietate;

condițiile de finanțare;

condițiile de vanzare;

condițiile impuse de piața;

& amplasament / locație;

suprafața;

forma terenurilor.

Pentru estimarea valorii de piața a terenului ce face obiectul evaluării, funcție de suprafața, s-au identificat trei proprietăți similare cu următoarele caracteristici:

COMPARABILA 1: Teren intravilan, situat in mun. Craiova, str. C-tin Brancoveanu, Parcul Cornitoiu, jud. Dolj, in suprafața de 468,00 mp, cu o forma regulata, destinația curti-constructii, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 256,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro. Comparabila a fost verificata telefonic.

0    6 https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/craiova/cornitoiu/teren-constructii-cle-vanzare-XV05030TB?lista=2351997

Apps G pensiunea aras - Că... G cazare borsa - Căut... 0 început de an. 2017... Q A.E.C. O Felicitare cu brad e...       Wacom Inkspace A... QQ

imobiliare.ro

120.000 EUR - Teren 468 mp (Parcul Cornitoiu)

Craiova, zona Cornitoiu ■ Vezi hartă

Caracteristici

Suprafață teren:

468 mp

Tip teren:

construcții

Front stradal:

26 m

Clasificare teren:

intravilan

Construcție pe teren:

Nu

Specificații

Alte detalii

Vând teren Intravilan cu suprafața de 468 mp in Craiova, str.C-tln Brancoveanu (Parcul Cornitoiu). Este pretabil atat pentru construcție casa, cat si pentru spatii comerciale, bloc etc.

Front strada = 26 m

Strada asfaltata si iluminata

Gaze

Curent pe strada monottrifazic

Apa si canalizare

COMPARABILA 2: Teren intravilan, situat in mun. Craiova, str. Al. Gen. Ghe. Magheru, vis-a vis de Piața Roșie, jud. Dolj, in suprafața de 1.250,00 mp, cu o forma regulata, destinația curti-constructii, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 240,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul www.magazinuldecase.ro. Comparabila a fost verificata telefonic.

C ® Nesecurizat \ www.magazinuldecase.ro/anunturi-imobiliare-craiova/421843-vanzare-teren-valea-rosie.html

*•' Aplicații Q A.E.C.

Vând teren intravilan 1250 mp, vis-a-vis de piața Valea Roșie Craiova, dubla deschidere (
652 mp - Al. Gen. Ghe. Magheru 1C; 600 mp - Al. Gen. Ghe. Magheru 1B ), utilitati, pretabil construcție. Preț: 300.000 Euro, TVA inclus.
DETALII IMOBIL VÂND TEREN INTRAVILAN 1250 MP - PIAȚA VALEA ROȘIE CRAIOVA

Pret/m2

240,00 €

Strada

Al. Gen. Ghe. Magheru

Suprafața

1250 m2

COMPARABILA 3: Teren intravilan, situat in mun. Craiova, zona Siloz, jud. Dolj, in suprafața de 1.156,00 mp, cu o forma regulata, destinația curti-constructii, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 237,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul www.storia.ro. Comparabila a fost verificata telefonic.

c ti https://www.storia.rO/oferta/teren-zona-centrala-id-2783-IDfy38.htnil#d502c718de

Aplicații 2J AE.C.

360 000 €

11111 < >


” 1 516m2


9 Dolj Qudet), Siloz


Q Safveaza


Contact


Prezentare generala

Suprafața teren (mJ): 1 516 m2

Descriere anunț

Teren intravilan zona Centrala, pe care este construita o casa cu amprenta la sol 77 mp si deschidere la strada 15,3 metri liniari. Terenul este racordat la toate utilitățile. Stabilește o intalnire la sediul firmei noastre tel.0774633157 Comision intre 2%-3,5% +TVA

Harta

)■ Raportează

Agenție imobiliara

Compania UNIC

0 774 633 157

| Afeeaza numarnl |

str. Dlmltrle Bolintlneanu, Nr. 14. Craiova, județ Dolj, Craiova, Dolj (localitate)

Vezi toate ofertele


Vânzătorul nu a specificat adresa exacta, dar proprietatea se alia In zona evidențiata pe harta.


Elemente de comparați

ubiect

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Adresa

'li

i

avilan, mun.

I. D. Sirbu, nr. jd. Dolj

mun. Craiova, str. C-tin Brancoveanu, Parcul Cornitoiu, jud. Dolj

mun. Craiova, str. Al.

Gen. Ghe. Magheru, vis-a vis de Piața Roșie, jud. Dolj

mun. Craiova, zona Siloz, jud.

Dolj

Proveniența informații compara Preț de vanzare (euro/mp) Drepturi proprietate transmise Preț ajustat Condiții de finanțare



Valoare tot


www.imobiliare.ro

256,00

www.mgazinuldecase.ro

240,00

www.storia.ro

237,00

II bera

libera

libera

libera

256,00

240,00

237,00

| piața

la piața

la piața

la piața

256,00

240,00

237,00

la vanzare

la vanzare

la vanzare

-10,00%

-10,00%

-10,00%

230,40

216,00

213,30

nu e cazul

nu e cazul

nu e cazul

0,00%

0,00%

0,00%

230,40

216,00

213,30

Corecții pentru:

B ibiect

mult mai bun

mai bun

mai bun

li

-35,00%

-35,00%

-35,00%

-80,64

-75,60

-74,66

[14,00

468,00

1.250,00

1.516,00

3,54

11,36

14,02

3,54

11,36

14,02

■ struibil

similar

similar

similar

0,00%

0,00%

0,00%

0,00

0,00

0,00

H gulata

regulata

regulata

regulata

0,00%

0,00%

0,00%

n

0,00

0,00

0,00

| oate

similar

similar

similar

0,00%

0,00%

0,00%

0,00

0,00

0,00

1 bun

similar

similar

similar

1

0,00%

0,00%

0,00%

0,00

0,00

0,00

II nu

nu

nu

nu

1 i

0,00%

0,00%

0,00%

0,00

0,00

0,00

-77,10

-64,24

-60,64

153,30

151,76

152,67

153

723

17.442

82.395


Explicitarea aiustarilo

1. Tranzacțiile nu sunt S prețul solicitat; prin ag cat mai apropiate. Spffl de față marja de negg locale;



unt oferte de vanzare. Marja de negociere se corelează in funcție de -nareste aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzacționare :uri mari la ofertare corespund marje de negociere mai mari. în cazul te de -10%, pe baza informațiilor obținute de la agențiile imobiliare


EROILOR, NR. 7A


Pagina 21


  • 2.  Amplasamentul afecteaza valoarea proprietății. Pentru amplasamentul superior aferent proprietăților comparabile 1, 2 si 3 s-a aplicat o ajustare negativa de 35%;

  • 3.  Diferența de suprafața a terenurilor afecteaza valoarea proprietății. Analizând piața imobiliara s-a constatat ca o diferența de suprafața de ± 100 mp, afecteaza prețul unitar cu ± 1,00 euro/mp;

Celelalte criterii de comparație nu necesita ajustări.

CAPITOLUL 4. ESTIMAREA VALORII FINALE

în baza calculelor efectuate, a ipotezelor și a ipotezelor speciale, valoarea de piața estimată a proprietății imobiliare Teren intravilan situat in Craiova, str. I. D. Sirbu, nr. 7A, in suprafața totala de 114,00 mp, aflat in domeniul privat al Municipiului Craiova, la data de 04.07.2019 este de:

Specificație

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Teren - str. I. D. Sirbu, nr. 7A, S = 114,00 mp

82.395 lei

17.442 €

Valoare unitara / mp

723 lei

153 €

Nota 1: Valorile de mai sus nu conțin T.V.A.

Nota 2: Valorile propuse sunt valabile la data de 04.07.2019, urmând a fi corectate ori de câte ori piața o cere.

Evaluatorul consideră că valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui bază pentru stabilirea valorii de piața a proprietății imobiliare menționate mai sus, in vederea stabilirii prețului de pornire al negocierii directe a terenului către Dl. Sisu Marius Daniel, sub rezerva limitelor menționate.

A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legătură cu proprietatea evaluata.



A.E.C. CONSULTING S.R.L. MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru Director general


Victor Sergiu Romedea - Evaluator autorizat, membru


CAPITOLUL 5. ANEXE - ACTEL


MUNICIPIUL CRAIOVA PRIMÂRIA MUNICIPIULUI CRAIOVA Str. A.l. Cuza, Nn 7                 Tel.: 40251/416235


Craiova. 200585                  Fax: 40251/411561

consillulocal@primariacraiova.ro www.primariacraiova.ro

DIRECȚIA PATRIMONIU SERVICIUL PATRIMONIU Nr. 117680/      2019

cAtre,

SC A.E.C. CONSULTING SRL.

Mun. Bacău, str. Pictor Th. Aman, nr, 94C. et.5, cam.8.

Jud. Bacău

Prin Hotărârea nr.434/2013, Consiliul Local al Municipiului Craiova a aprobat vânzai prin negociere directă, către Șișu Marius Daniel, a terenului care aparține domeniului privat municipiului Craiova, în suprafață de 114 mp., situat în cart Eroilor, str.IDSÎrbu. nr.7 identificat in anexa care face parte integrantă din hotărâre Conform ari 4 prețul de pornire negocierii vânzării terenului identificat la art.3 din hotărârea menționată, va fi stabilit pe ba unui raport de evaluare care va fi supus aprobării Consiliului Local al Municipiului Craiova.

Având in vedere Contractul de Servicii nr 81506/03.05 2019, ce are ca obie ,,Achiziție servicii de evaluare bunuri mobile și imobile aparținând domeniului public și/sa privat din municipiul Craiova’, în conformitate cu cerințele caietului de sarcini și cu obligații' asumate in contract, vă solicităm să procedați la stabilirea, printr-un raport de evaluare, prețului de pornire al negocierii vânzării terenului ce aparține domeniului privat municipiului Craiova. in suprafață de 114 mp. situat fn cart Eroilor, str.l.D Sirbu, nr 7A


Director lonuț Cnsti



CĂTRE,

MUN. CRAIOVA Sediu: Craiova, str.

A.l. Cuza nr.7, jud




Subsemnatul $ișu Marius-Daniel, cu domiciliul in Mun. Craiova, str. Înfrățirii nr.9.

W. II, sc.l, ap.5, jțicl. Dolj, formulez prezenta

CERERE


Prin care vă solicit să efectuați toate demersurile legale care se impun in vederea demarării procedurii notariale pentru încheierea contractului de vânz-are-cumpărare in formă autentică cu privire la terenul in suprafață de 114 m,p. situat in Craiova, str. l.D. Sârbu nr.7 A, jud. Dolj.

Vă reamintesc că potrivit HCL Craiova nr.434/2013 a fost aprobată vânzarea prin negociere directă către subsemnatul, a suprafeței de teren anterior menționată tar până în prezent, subsemnatul mi-am îndeplinit obligațiile menționate in acest act administrativ, în sensul că am dezmembrat suprafața de teren din care urmează să se facă vânzarea.

conform HCL Craiova nr.68/2018.

Ca atare, având în vedere că au fost îndeplinite obligațiile menționate în cuprinsul HCL Craiova nr.434/2013 și ale HCL Craiova nr.68/2018, vă solicit să puneți in aplicare aceste acte administrative și să demarați procedurile notariale necesare, in vederea semnării contractului de vânzare-cumpârare in turmă autentică.

Cu considerație, Șițu Marius-Daniei




! PRII4ÂRIA ML 1(1 „RAlOVA

C C-1

Nr________

^A.nwi        ’


CĂTRE,

MUN. CRAIOVA        AM<»

Sediu: Craiova, str. A.l. Cuza nr.7, jud. Ddlj

^Subsemnatul Șișu Marius-Daniel, cu domiciliul în Mun. Craiova, str. înfrățirii nr.9. bl, 11, sc. I. ap.5. jud. Dolj, formulez prezente


CERERE


Prin care vă soliei^ să efectuați toate demersurile legale care se impun în vederea vânzării către subsemnatul prin negociere directă a terenului în suprafață de 114 m.p. situat în Craiova. str. l.D. Sârbu nr.7A, jud. Dolj pe care îl dețin în concesiune în temeiul contractului de concesiune nr.267/2005, încheiat între subsemnatul ți Consiliul Local al Mun. Craiova.

Vă reamintesc că potrivit HCL Craiova nr.434/2013 a fost aprobată vânzarea prin negociere directă către subsemnatul a suprafeței de teren anterior menționată iar până în prezent, subsemnatul mi-am îndeplinit obligațiile menționate la art.2 din acest act administrativ, în sensul că am dezmembrat suprafața de teren din care urmează să se facă vânzare, suprafață intabulată pe numele Municipiului Craiova în CF nr.32993 și având număr cadastral 16336, conform documentației cadastrale pe care o anexez la prezenta cerere.

Ca atare, având în vedere că subsemnatul mi-am îndeplinit obligațiile menționate în cuprinsul HCL Craiova nr.434/2013, vă solicit să puneți in aplicare acest act administrativ și să demarați procedurile necesare în vederea finalizării procedurii de vânzare prin negociere directă și semnării contractului de vânzare-cumpărare in formă autentică.



- MUNICIPIUL CRAIOVa

CONSILIUL LOCAL AL Ml NICIPIULl'l CRMOV \

HOTĂRÂREA NR.-I34

privind vânzarea, prin negociere directă, u unui teren care aparține domeniului privat al muncipiului Crnlova, situat în cai l.Eroilor. sti J.D.Sîrbu. nr.7 A

Consiliul Local al Municipiului Craiova întrunit in ședința ordinară din dala de 25.07,2013:

Având în vedere raportul nr. 108350'201 1 întocmit de Direcția Patrimoniu prin care sc propune vânzarea, prin negociere directă, a unui teren cure aparține domeniului priv.it al muncipiului Craiova, situat in cart.Eroilor. sir.l.D.SÎrbu. nr " A m iap >arlclc comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Cranii a ni 196. 198. 199, 200 si 201/2013;

in conformitate cu prevederile Legii ni 7 1996. republicată urnind cadastrul -.a publicitatea imobiliară;

In temeiul ari.36 alttt-2 lit.c coroborat cu ulm.5 Iu b. ari 45 alin.3. ari 123. an.61 alin.2 și ari 115. alin I. lit.b dm Legea nr2l52OOI. republicata, privind administrați a publică locală;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l.Se aprobă modifica rea obiceiului contractului de concesiune iu 267 200>, încheiat intre Consiliul Locul al Municipiului Craiova și $i>u Muritis Damei, pnu majorarea suprafeței de teren concesionate. siiuutâ in cart I roilor, str.l U.Sirbu. ur.7A, dc la 103.40 mp., la 114 mp . identificată in nncxn care face parte integrantă din prezenta hotărâre

Art.Z.în termen dc 60 de zile de la incheieica aciuita adițivi.il dc mn,L;ic:iic a contractului dc concesiune Sișu Mtirius Daniel arc următoarele obligații

a) să plătească eonii a valoarea folosinței terenului in supralață dc 10.60 mp la nivelul redevenței. calculată conform legislației in vigoatv pe ultimii a ani, cu

majorări și penalități;

b) să întreprindă demersurile necesare dezmembrării terenului in suprafață dc 1033 mp., intabulat pc numdcțtJvluiiicpulIui Craiova, in Cartea funciară nr. 32993 având număr eadntitiW^Wi. in două loturi

■ lotul I. în suprafață loială dc 1111 mp . ocupata dc coiMi'iicțiile propiictuUa dltii.Șișu Mitr-us Daniel;



Art.4. Prețul de pornire al negocierii ..inzâni icrcinilui ideniiliL.u .ut i din ,m..vihu hotărâre, va fi stabilit pe h.iza raportului de evaluare muc ■ fi supus aprobăm Consiliului Local al Municipiului C rtnoui

Art.S.Cheltuielile ocazionale pentru perfectarea .ielelor nularmle și efectuarea procedurilor de publicitate imobiliarii prevăzute de lege. Mir 11 suportate de către Șișu Marius Daniel

Art.6.Se împuternicește Primarul Municipiului C raiova sil semneze netul adițional de modificare a contractului de concesiune prevăzut la an I din prezenta hotărâre. să desemneze comisia de negociere u prețului de vânzare .1 terenului identificat in art.3 din prezenta hotărâre. sii reprezinte Municipiu lr.iun.1 in lupi noiarulm public pentru încheierea cont raci uhu de vânzare-cumpararc și la (Uimii de Cadastru și Publicitate Imobiliară Dolj pentru încheierea .cînn.ir. ■.   d'?. luarea

procedurilor de publicitate iiiuibilairâ preș «Viile de lege

Ari. 7. Pe dala prezentei Imlârâri se modifici! in mod coicsputizâlui lloiărârilc Consiliului Local al Municipiului Crniosa nr 16 31 Ol 2uh.s, nr.223 24 04 200X ți nr.45 3l D7.2UO8

Art.8. Primarul Municipiului Cramva. prin aparatul de peeiidilalc Serviciul Administrație Publică 1 ocală. Direcția Patrimoniu. Direcția Juridică. Asistență de Specialitate și Contencios Administrativ și Șișu Marius Daniel vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri

PREȘEDIX IE DE ȘEDIX | Â.

Silviu Cristian ȘTEEÂxi st U-DRAGOTĂ

C 0X1 H XSl MXEAZ. SI t R| l AH.

Xiculeia MII I.ES< l



E7*'’

*> *

AJilJîl


OFICIUL DE C^pASTRU SI PI HLiqiTATI- IMOBILIARA DOLJ OPERATOR GV C ARACI ERP£RSO5AI, NR.SJ2

- ’■ l>Oi»t no HftlWJIR C ■ •

*       *Ă l'                »



Registrator ♦

Asistent - ree«iraw»r Olwnuu Alina I furcii bu: Oovan ©0'" registrul-:.-

Asupra ețrct.i iir.f.iuU : Ji '.fon il t* n-or-pr-virt- ■>•■.»•   . "r , j.

dr proprietate în Cartea I t.n.m,> i >.v.i Ilotmnni nr Cîull- 11 i ru . ■. ,i Referat ur. 822IV2OJI. Ades crima ur *‘.’*0/3lr: j l'rlnnr!» <r*i >■ i IK-.t» mi 4îS/i^*0. Dcvrrl ur. 511/2969. Ailvverinln nr isss. JHt- l'riuiuiiu ( rac .a Huterami nr ÎHVÎflOS- CI, Cruium, lavnil u i: btint.'i ,. >r f.irv ap.iiliH donicuiulu. prjva! al MuutoipJulvi > ntiova. llutnrarc.i ar. ÎKm'JOIU CI Craiovii- Anexa J. Referat nr. 'M'Î/ÎUIO Instituia Prefecți»; ut Dnl| Refctut nr IMO6712OQX- Instituita Prefectului Dolj.

Vte&ixd referatul asisxentolui registrator. Io seisul ui iu exiști p'țtoiu -la inăcrîcre, fiind îndepliniți: cotidiiiilc prcvS/ute <lc r,n. -IS Jir: Legea rtr 7/; cmodificările >i completările u terioate. tariful achitat In suina Jc 0 lei pr n chitanța senii nr. 0/2011 pi, Aerviptat <k pub.iritau imobiliară cu cocul 2 1.!


i) l s r t. s i

. I»


AOrtllfC ccrctva UbfiȚIVieU Alt»';» JA'L'.'Im l i ?<Jf' fit.-' al 1. I‘. ‘il I ui Craiiivn. Vait-a Rusie i.'<r..'pli-< 1 c-etii.         n-i il.c.'u, tu i

Cl nr. J299J * loc Crainvs,

llispiusa lotus l'îruWi CI e dreptul de proprietate asuj'i'i intravilw in suprafața de I OS! ntr ur. 7 A. Cost cart. VjtJea Rrrsiv-privat, sub B 2 fAe;,ciaa se vaeotnjruca

Municipiul Cr» iov» Conform an. 50 a lin. 2 d-n lege» persoanele interesate pot fijrriu Is vccmc Jt reexfim: . 15 »ilc tic li coir.umccre. cort a: Si'IHtoneai* piii dirt cadrul OCf‘1 Dolj.


li- milUj, în termen 3e :c!ici'.rc rle cfi'rc reșiMrxrh) .«•!'


>"‘iC irwiifk4i pr -i mUGR wre ■ j .ncSeierii.




/}-



Craiova



t

actuala

9 dezliprre)


Categoria de folosința

Deac-tleien tmooiimui

Cc

Teren annretmuit cu zid oonsOruetx


Situația umoare (după dezlipire)


Nr. cad


Suprafața

(mp)


605


Categoria de folosmla


Descrierea imobduli


Teren >niprn|rnut cu IK1 c


Terori Imfxejneilt cu rid o


>t: TOPOELCAD CONSULT S.R.L.

i esecuiaree masurMortlor la teren,

' w Ireocmn. documnnia"-j> cada vale « tenta acest» cu raatoreo dm teren

Semnătură si sta mi la


Total


7W


PUN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE AFCKA NR. 135 In ropJanionl
Lotul 2

scara 1:500



MM


--yy.................

purcoi*

Cal»oono3e----

fpkwrrt*

-------------SucvăTîIo' (mp)

Cc

IM

Torni

105


Cod

OetiinMia

Sup’wtat* Gwn»UMlw a tai*np)

C1 toaca

GAS

MW

Tool

ioa


louii* masuraia a          IIKwnp

SuorWaH «hn •el* HM«*»


Nr. cadastr

Suprafața masurata {mp}

Adresa Imobilului: Intravilan

tf

105

mun Cralova.cart Eroilor, str 1. D. Sirbu. nr 7A (fost cari Vatea Ros>e )

Nr. Carte Funciara

Unitatea Administrativ Terrlonata (UAT)

Criuova

1

lotul 2. în suprafață dc 919 mp .

idcntilieate conform anexei care Cuce parte lotcitianlâ din prezenta luiiasâiv p-'bhellutala concesionarului

Arl-3.Se aprobă taiiz.nca i'iifi ncgirCiCre dn c> .. ..ni. >ițo »laii i- Uaiacl i tcivml'.i .^•diire apar t mc domcnu'm pflv.il ,il municipiului l laiuvi.. .,tipi.if1ița 1ic I l-> mp. M«ual in eart.F.r.idm ,u i.D Sirbu. m ” \ identificai in .mesa care tu.'.' nani

integrantă din prezenta imtârarc