Hotărârea nr. 286/2019

Hotararea Consiliului Local nr. 286


MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.286

privind însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prestației dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului situat în municipiul Craiova, str.Calea București, nr.53, aferent blocului 29B

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de 27.06.2019;

Având în vedere expunerea de motive nr.102179/2019, rapoartele nr.105373/2019 al Direcției Patrimoniu și nr.106673/2019 al Direcției Juridice, Asistență de Specialitate și Contencios Administrativ prin care se propune însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prestației dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului situat în mun icip iul Craiova, str.Calea București, nr.53, aferent blocului 29B și rapoartele nr.186/2019 al Comisiei Servicii Publice, Liberă Inițiativă și Relații Internaționale, nr.188/2019 al Comisiei pentru Învățământ, Cultură, Sănătate, Culte, Tineret și Sport, nr.190/2019 al Comisiei de Urbanism, Protecția Mediului și Conservarea Monumentelor, nr.192/2019 al Comisiei Juridică, Administrație Publică și Drepturi Cetățenești și nr.194/2019 al Comisiei Buget Finanțe, Studii, Prognoze și Administrarea domeniului;

Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.241/2019 referitoare la constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, în favoarea ACTIVE CONEXE S.A., asupra terenului situat în municipiul Craiova, str.Calea București, nr.53, aferent blocului 29B;

În temeiul art.36 alin.2 lit. c, art.45 alin.1, art.61 alin.2, art.121 alin.2 și art.115 alin.1

7                                    7                                     7                                           5

lit.b din Legea nr.215/2001, republicată, privind administrația publică locală;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. (1) Se aprobă însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prestației dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului în suprafață de 546 mp., situat în municipiul Craiova, str.Calea București, nr.53, aferent blocului 29B, în cuantum de 39.455 lei/an (8.362 euro/an), respectiv 3.288 lei/lună (697 euro/lună), prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

(2) Valorile prevăzute la alin.1 din prezenta hotărâre nu includ TVA.

Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală și Direcția Patrimoniu vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,      CONTRASEMNEAZĂ,

9                                      9                  9      7                                                                                         7

SECRETAR,

Romeo Titus RADU            Nicoleta MIULESCU



RAPORT DE EVALUARE


TEREN, STR. CALEA BUCUREȘTI NR. 53, BL. 29B, APARTINAND DOMENIULUI PRIVAT AL


PROPRIETAR:


MUNICIPIULUI CRAIOVA, JUD. DOLJ COMANDA NR. 101846/2019

■?

MUNICIPIUL CRAIOVA


CLIENT:


MUNICIPIUL CRAIOVA


UTILIZATOR DESEMNAT:


MUNICIPIUL CRAIOVA



Datele, informațiile si conținutul prezentului raport fiind confidențial, nu vor putea fi copiate in parte saiSm tbtȘfitStdSi nifvor fi transmise unor terii fara acordul scris si prealabil a! S.C. AEC CONSULTING S.R.L. Bacau, a! clientului si utilizatorului d&emnăt



IUNIE 2019


CUPRINS

Rezumatul faptelor principale si concluziilor

Declarație de conformitate

CAPITOLUL 1 - TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client

  • 1.2. Utilizatorul desemnat

  • 1.3. Obiectul evaluării

  • 1.4. Scopul evaluării

  • 1.5. Prezentarea echipei de evaluare

  • 1.6. Definirea valorii si data estimării

  • 1.7. Modul de exprimare a valorii

  • 1.8. Drepturile de proprietate evaluate

  • 1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

  • 1.10. Declararea conformității cu SEV

  • 1.11. Materiale si surse de informații utilizate

  • 1.11.1. Informații primite de la proprietar/client

  • 1.11.2. Informații colectate de evaluator

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea către terti.................................\

CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

  • 2.2. Identificarea proprietății si descrierea juridica

  • 2.3. Descrierea proprietății si a zonei de amplasare

  • 2.4. Studiul pieței, definirea pietei si subpietei

  • 2.5. Analiza pietei imobiliare din Romania

  • 2.6. Aspecte economice ale municipiul Craiova

  • 2.7. Piața imobiliara in municipiul Craiova

  • 2.8. Piața specifica. Analiza cerererii, ofertei si echilibrul pietei

  • 2.8.1. Analiza cererii

  • 2.8.2. Analiza ofertei

  • 2.8.3. Echilibrul pietei

CAPITOLUL 3 - ANALIZA DATELOR SI CONCUZIILE

  • 3.1. Cea mai buna utilizare

    • 3.1.1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

    • 3.1.2. Cea mai buna utilizare a terenului construit

  • 3.2. Modul de abordare a valorii

    • 3.2.1. Abordarea prin piața

    • 3.2.2. Estimarea cuantumului prestației titularului dreptului de superficie........................*.............;

CAPITOLUL 4 - ESTIMAREA VALORII FINALE

CAPITOLUL 5 - ANEXE (ACTELE EVALUĂRII)


REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI CONCLUZIILOR

Subiectul evaluat:

Teren intravilan, situat in municipiul Craiova, jud. Dolj, str. Calea București, nr. 53, bl. 29B, in suprafața totala de 546,00 mp, apartînand domeniului privat al Municipiului Craiova.

Scopul evaluării:

Estimarea valorii de piața si a cuantumului prestației titularului dreptului de superficie a proprietății imobiliare menționate mai sus.

Utilizarea propusa pentru evaluarea solicitata:

Constituirea dreptului de superficie.

Utilizatorul desemnat:

Municipiul Craiova, cu sediul in Craiova, str. A.I. Cuza nr. 7, cod 200585, jud. Dolj, cod fiscal 4417214.

Instrucțiunile evaluării:

Conform contractului de servicii nr. 81506/03.05.2019 si in conformitate cu cerințele caietului de sarcini.

Data evaluării:

10.06.2019

Curs valutar de referința BNR:

4,7182 lei/euro

la data evaluării

Rezultatele evaluării:

Teren, str. Calea București, nr. 53, bl. 29B, in suprafața totala de 546,00 mp

Valoarea de piața a terenului:

734.200 lei (1.345 lei/mp)

155.610 euro (285 euro/mp)

Valoarea estimata a prețului dreptului de superficie anual:      39.455 lei (72,26 lei/mp)

8.362 euro (15,32 euro/mp)

Valoarea estimata a prețului dreptului de superficie lunar:       3.288 lei (6,02 lei/mp)

697 euro (1,28 euro/mp)

A.E.C. CONSULTING S.R.L.

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR




Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru $țulaj^,N Director general                                           l/VWAwinj

Victor Sergiu Romedea - Evaluato

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, in calitate de Director general, declara ca evaluarea a fost făcută in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR - SEV 2018 si confirma ca:

» prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte si reflecta cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

  • •   analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale prezentate in acest raport.

  • •   evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspective in activele care fac obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate; el oferă o evaluare obiectiva si imparțiala.

  • •   după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

  • •   remunerarea evaluatorului nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

  • •   acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altor personae care au interese legate de utilizatorul desemnat.

  • •   in deplina cunoștința de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR si cu cerințele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat.

  • •   prezentul raport poate fi experizat si verificat, in conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 -Verificarea evaluării.

  • •   evaluatorul este membru titular ANEVAR si a îndeplinit programul de pregătire profesionala continua;

  • •   evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare.'Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala semnificativa din partea niciunei persone;

  • •   evaluatorul a efectuat o inspecție personala a proprietăților.              ‘ ,

A.E.C. CONSULTING S.R.L. MEMBRU CORPORATIV ANEVAR



Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru titular Director general

  • 1.1. Client: MUNICIPIUL CRAIOVA

1.2. Utilizatorul desemnat: MUNICIPIUL CRAIOVA

Evaluatorul isi asuma răspunderea doar fata de clientul lucrării care este si utilizatorul desemnat.

1.3.  Obiectul evaluării

Obiectul lucrării il constituie terenul intravilan, apartinand domeniului privat ai mun. Craiova, amplasat in str. Calea București, nr. 53, bl. 29B, in suprafața totala de 545,00 mp.

1.4. Scopul evaluării

Scopul evaluării este evaluarea proprietății imobiliare menționate mai sus in vederea estimării valorii de piața si a cuantumului prestației titularului dreptului de superficie.

1.5. Prezentarea echipei de evaluare

Raportul de evaluare a fost întocmit de S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin:

  • •   Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 10283.

  • •   Evaluator autorizat, ec. Victor Sergiu Romedea, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 18571.

1.6.  Definirea valorii si data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pieței.

■ Conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general): „Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, intre un cumpărător hotarat și un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent și fara constrângere."

Data estimării valorii este 10.06.2019.

1.7. Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportata in lei, in condițiile unei plăti integrale cash. Pentru elementele de calcul ce au la baza estimări in valuta, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 10.05.2019, respectiv: 1 euro = 4,7182 lei.

1.8. Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozițiilor legale. Conform declarației proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor menționate mai sus, este deplin si aparține Municipiului Craiova, Aceste informații au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul neverificand autenticitatea actelor juridice puse la dispoziție de proprietar.

Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta conferă titularului sau toate cele trei atribute: posesia - de a stapani, folosința - de a-l folosi si de a-i culege foloasele materiale, dispoziția - de a 'dispune de bun.

Din informațiile date de proprietar, nu exista niciuna dintre cele trei limitării ale exercitări dreptului de proprietate: legale, judiciare si convenționale.

In cazul de fața forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitărilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plăti impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept și de reversiune (dreptul succesoral al statului). Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse la dispoziție de către proprietar copie după: HCL 241/2019.

Expertul evaluator nu a avut la dispoziție alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare supusa evaluării. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente in original pentru proprietatea evaluata.

Având in vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu iși asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a veridicității actelor de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.

1.9, Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in condițiile in care situațiile la care se face referire in cele ce urmeaza nu generează restricții in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al căror impact este expres menționat ca a fost luat in considerare. Daca cel puțin una din ipotezele menționate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata.

  • •  evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către Direcția Patrimoniu, Serviciul Patrimoniu al Consiliului Local al Municipiului Craiova, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

  • •  locația indicata si limitele proprietății indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara pentru a măsură si garanta ca locația si limitele proprietății, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate, respectiv documentația cadastrala;

  • •  informațiile solicitate si luate in considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fara ca acestea sa ofere o garanție asupra preciziei lor;

  • •  evaluatorul a obtinut informații, estimări si opinii, ce au fost evidențiate in raportul de evaluare, de ia surse considerate credibile;

  • •  se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

  • •  se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementările locale si republicane privind mediul inconjurator, reglementările si restricttiile urbanistice, cu excepția neconcordantelor ce ar fi expuse in prezentul raport;

  • •  se presupune ca toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționarii sunt sau pot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate in considerare in prezentul raport;

  • •  se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, structurii construcției, evaluatorul neasumandu-si nici o responsabilitate pentru asemenea situații;

  • •  se presupune ca utilizarea proprietății corespunde granițelor si nu exista nici o servitute in afara celor descriese in raport;

  • •  din informațiile deținute de către evaluator si din discuțiile purtate cu clientul, nu exista niciun indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afecteaza valoarea proprietăților analizate sau proprietăților vecine. Nu am avut cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile in cauza).

  • •  nu se dețin informații cu privire la existenta unor materiale periculoase in cadrul proprietății evaluate; evaluatorul nu are calitatea, calificarea si nici obligația de a depista astfel de substanțe;

  • •  estimarea valorilor din acest raport a avut in vedere proprietatea in intregime si orice divizare in elemente sau drepturi parțiale va anula aceasta evaluare;

  • •  previziunile sau estimările conținute in raport s-au făcut in condițiile actuale ale pietii;

  • •  se considera ca proprietatea evaluata se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilitati. Nu au fost efectuatii investigării in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

  • •  evaluatorul nu are cunoștința de posibilele litigii generate de elemente asctinse sau vecinătăți care sa efecteze prorpeitatea evaluata;

  • •  evaluarea s-a efectuat in condițiile unei vanzari cu plata integrala, cash;

  • •  evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța in legătură cu proprietățile evaluate, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

  • •  prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus in nici un document si nu poate fi publicat sub nici o forma, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;

  • •  acest raport de evaluare este confidențial atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul menționat in cadrul capitolului si evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate daca acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

  • •  previziunile, proiecțiile si estimările conținute aici se bazeaza pe. condițiile curente de pe piața, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

EVALUARE TEREN CALEA BUCUR ESTE, NR. 53, EL. 29 B

Ipoteze speciale
  • •  identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispoziție de proprietarul imobilului;

  • •  Evaluatorul nu are cunoștința despre existenta vreunei restricții privind construirea pe acest teren, de rețele de utilitati existe pe teren sau alte restricții. Evaluarea s-a făcut in ipoteza in care terenul este liber pentru construire;

  • •  documentele prezentate sunt considerate veridice fara ca evaluatorul sa poata certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare avand doar scop informativ;

  • •  evaluatorul nu isi asuma răspunderea pentru eventualele modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor inscrise in documente sau in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestora sau de la data inspecției si pana la data evaluării;

  • •  evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanța pentru o eventualele informații eronate, false sau incomplete puse la dispoziție de către proprietar/utilizatorul desemnat;

  • •  raportul de evaluare este valabil in condiții economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

1.10. Declararea conformității cu SEV

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate in considerare Standardele de evaluare ANEVAR-SEV 2018, astfel:

  • •   SEV 100 - Cadrul general

  • •   SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

  • •  SEV 102 - Implemantare

  • •   SEV 103 - Raportare

  • •   SEV 104 - Tipuri de valori

  • •   SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

  • •   SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •   Ghid Metodologic de Evaluare GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

1.11. Materiale si surse de informații utilizate

Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat:

  • •   O.G. 24/2011 - Privind unele masuri in domeniul evaluării bunurilor;

  • •   documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare evaluate, care au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare;

  • •   Standarde Internationale de Evaluare si Standarde ANEVAR 2018, respectiv:

o SEV 100 - Cadrul general

o SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

o  SEV 102 - Implemantare

o  SEV 103 - Raportare

o SEV 104 - Tipuri de valori

o SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

o SEV 232 - Evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de afaceri

o SEV 233 - Investiția imobiliara in curs de construire

o SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •   Ghid urile metodologice de evaluare, compuse din:

o GME 500 - Determinarea valorii impozabile a unei clădiri

o GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

o GME 620 - Evaluarea bunurilor imobile

1.11.1. Informații primite de la proprietar/client

Informații certe:

  • •   elemente si date de identificare ale proprietății evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

  • •   datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate - acte de intrare in posesie, planuri si relevee avizate de OCPI, alte documente (suprafețele pentru teren au fost preluate din respectivele documente);

  • •   scopul evaluării.

Responsabilitatea pentru aceste informații revin integral proprietarului/clientului.

Informații pe care se bazeaza concluzia asupra valorii:

  • ■   elemente de venituri si cheltuieli aferente imobilului evaluat;

  • ■   gradul de utilizare si modul de exploatare al proprietății imobiliare.

Aceste informații au fost asumate de Evaluator in urma comparării cu cele rezultate din cercetarea pieței. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustări.

1.11.2. Informații colectate de evaluator

• datele descriptive referitoare la proprietățile evaluate;

  • ■   informații despre vecinătăți, despre zona si localitate;

  • ■   date privind piața imobiliara locala, incluzând elemente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu informații de la participanti pe piața specifica si din mass-media de specialitate;

  • ■   date despre cuantum-uri/matje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații si internet;

  • ■   date despre preturi, chirii, neocupare si rate de capitalizare publicate de principalii analiști de piața recunoscuti, alte analize si opinii publicate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a a vut la dispoziție, existând posibilitatea exitentei si a altor informații sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunoștința. Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de incredere, dar nu se asuma nicio resposabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea către terti

Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat si nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terta persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau parțial si nici inclus intr-un document destinat publicității fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricărei referințe sau valori incluse in acest raport de evaluare sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea îndeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost următoarele:

  • •   documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului/proprietarului;

  • •   inspecția patrimoniului, bunuri imobile si mobile si efectuarea de fotografii;

  • •   stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;

  • •   selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

  • •   analiza tuturor informațiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

  • •   obținerea de informații asupra valorilor de tranzacționare sau oferta a proprietăților imobiliare similare si a nivelului chiriilor;

  • •   obținerea de informații asupra veniturilor generate de proprietăți imobiliare similare;

  • •   aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

  • •   analiza valorilor obținute prin raționament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informațiilor utilizate;

  • •   estimarea valorii de piața in urma aplicării abordării considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

2.2. Identificarea proprietății si descrierea juridica

Proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului raport de evaluare a fost inspectata la data de 30.06.2019, fiind un teren in suprafața totala de 546,00 mp, amplasat in intravilanul orașului Craiova, pe str. Calea București, nr. 53, bl. 29B, jud. Dolj. Zona in care este amplasata proprietatea este una centrala.

Utilizatorul lucrării a prezentat, drept documente ce sunt anexate in copie la prezentul raport, următoarele:

  • •   HCL 241/2019 prin care Consiliul Local al Municipiului Craiova aproba constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros in favoarea Ford Romania S.A.;

  • •   plan de situație;

Prin menționarea documentelor de mai sus, Evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestuia si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

2.3. Descrierea proprietății si a zonei de amplasare

Terenul intravilan, in suprafața de 546,00 mp, cu categoria de folosința curți - construcții, are o forma regulata, dreptunghiulara, fiind amplasat in zona centrala a mun. Craiova, Calea București, nr. 53, bl. 29B, jud. Dolj. Artere importante de circulație in apropriere:

  • •   Auto - Calea București;

  • •   Calitatea rețelelor de transport: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei:

  • •   Imobile rezidențiale si comerciale.

.   In zona se afla:

o Rețea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente;

o Unitati comerciale in apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, cu supermarket-uri;

o Unitati de invatamant (mediu) si superior;

o Unitati medicale;

o Instituții de cult;

o Cu sedii de banei;

Terenul dispune de toate utilitățile edilitare zonei:

  • •   Rețea urbana de energie electrica

  • •   Rețea urbana de apa

  • •   Rețea urbana de gaze

  • •   Rețea urbana de canalizare

  • •   Rețea urbana de telefonie, cablu si internet

Concluzie:
Zona de referința central. Amplasare buna. Dotări si rețele edilitare bune. Poluare redusa. Ambient civilizat.

EVALUARE TEREN CALEA BUCUREȘTI, NR. 53, BL. 29B rt-Jtr'TD-Tt it r'D a rrvu*

2.4. Studiul pieței. Definirea pietii si subpietii

Standardul Internațional de Evaluare GN 1 - "Evaluarea proprietății imobiliare" menționează ca: „o piața imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietăți imobiliare. In schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ inelastica si o localizare fixa a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăți imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns la modificările cererii de pe piața."

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează, fiind influențată de multe ori de reglementările guvernamentale și locale.

Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj intre cerere și oferta, echilibrul atingandu-se greu și fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, design-ul și tipul proprietății imobiliare, motivațiile și varsta participanților s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

  • •   Piața imobiliara rezidențiala;

  • •   Piața imobiliara comerciala;

  • •   Piața imobiliara industriala;

  • •   Piața imobiliara agricola;

  • •   Piața imobiliara speciala.

Având in vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața activa, caracterizata prin oferta puțin elestica in comparație cu cererea și prețuri in creștere, pentru amplasamente ce oferă utilizări comerciale atractive. In consecința, avem o piața a vânzătorilor, pentru ca aceștia pot obține prețuri mai mari pentru proprietățile disponibile. Se estimează ca dezechilibrul intre cerere și oferta pentru aceasta zona va genera și va susține in continuare un nivel crescut al prețului de vanzare și al chiriilor pentru proprietăți imobiliare.

Analizând piața imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma următoarele:

  • •  Pe termen scurt este o piața a vânzătorului, datorita ofertei mici in comparație cu cererea mare de proprietăți in zone atractive, c aracterizata de prețurile relativ mari pe piața;

  • •  Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstră un număr destul de cereri de proprietăți imobiliare, determinat de echilibrarea cererei cu oferta, insa cu un potențial de dezechilibru in sens invers, ca urmare a stagnării a creditului ipotecar, influențat și de o creștere a inflației cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

  • •  din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,

  • •  din punct de vedere ai pieței in care concurează proprietatea evaluata.

Analiza de piața aplicata unei proprietăți specifice are o importanța deosebita in procesul de evaluare și nu trebuie confundata cu analiza generala de piața sau cu alte studii similare.

In cazul evaluării proprietății ce face obiectul raportului, analiza de piața arata modul in care interacțiunea dintre cerere și oferta afecteaza valoarea proprietății.

Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului participanților de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate.

Analiza de piața oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății evaluate. Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere și oferta concurențiala de pe piața proprietății evaluate. Aceasta relație indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curenta.

Valoarea de piața a unei proprietăți este in mare măsură determinata de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare.

2.5. Analiza pieței imobiliare din Romania

Piața imobiliara din Romania a inregistrat anul trecut cel mai rapid ritm de dezvoltare din ultimii 5-7 ani. Dezvoltatorii și-au intensificat activitatea in toate sectoarele imobiliare, incercand sa fructifice condițiile pozitive ale pieței și cererea in creștere. Stocurile livrate au atins valori record ale ultimilor 5 ani, inregistrandu-se creșteri de 11% pentru piața rezidențiala, +39% pentru stocul nou de centre comerciale, in timp ce suprafața de birouri finalizata in București a fost de 4 ori mai mare fața de 2015.

EVALUARE TEREN CALEA BUCUREȘTI, NR. 53, BL. 29 B

Kjtf rKfTf^mrrrt     *



Raportul global EMEA Retail Market Snapshot arata ca la nivel european, așteptările indica o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, ceea ce inseamna vesti bune pentru retaileri.

Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de munca, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor in zona de retail fața de 2015 in Uniunea Eropeana și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost inregistrate in Luxemburg (14%) și Romania (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%). Daniela Popescu explica pe de o parte, vânzările inregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% in ultimul an, iar pe de alta parte, aceasta funcționează ca un catalizator pentru piața. Astfel, retailerii deja prezenti vor sa se extindă in continuare si dezvolta noi concepte pentru a deveni cat mai flexibili si pentru a acoperi atat orașe si centre comerciale mari, cat si orașe si scheme comerciale de dimensiuni mai mici. In plus, rezultatele pozitive din ultimul an au atras atentia retailerilor din regiune observandu-se din ce in ce mai multe nume interesate sa se dezvolte in Romania. Deși piața locala beneficiază de o oferta semnificativa atunci când vine vorba de branduri, nevoia de diversificare este tot mai mare asteptandu-se ca acest trend sa continue pe măsură ce creste si ponderea comerțului Online in consumul total.

Daca in ultimii ani, impactul tehnologic a început sa se resimtă din ce in ce mai mult și in sectorul de retail, conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorienteaza către plăți și cumpărături Online prin intermediul dispozitivelor mobile. In aceste condiții, retailerii trebuie sa iși adapteze oferta pentru a răspunde nevoilor consumatorilor și pentru a accelera vânzările. Potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Colliers International, piața terenurilor va continua sa creasca in acest an si in orașe precum Craiova, considerat unul din orașele poli de dezvoltare.

Piața imobiliara rezidențiala din Romania va funcționa cu doua viteze in acest an, pe fondul accentuării discrepantelor intre mediul urban si cel rural, iar cererea de locuințe in marile orașe va ramane la un nivel ridicat, astfel ca dezvoltatorii vor continua investițiile in construcția de blocuri, preturile urmând tendința de creștere temperata marcata si in 2018.

Piața imobiliara rezidențiala romaneasca este caracterizata, in continuare, de decalajul major dintre cerere si oferta, asta in condițiile in care deficitul de locuințe la nivel național depășește un milion de unitati locative. Preturile relativ mici ale locuințelor in comparație cu alte tari din regiune si apetitul romanilor pentru proprietăți imobiliare vin sa accentueze dezechilibrul dintre cerere si oferta. Potrivit celui mai recent raport de piața realizat de Analize Imobiliare in primul trimestru al anului in curs, proprietățile rezidențiale din Romania s-au apreciat cu 0,8% fața de ultimele trei luni din 2018. Astfel, nivelul actual al prețurilor se situează la un nivel apropiat de cel consemnat la inceputul lui 2010, după declinul important consemnat in primii doi ani de recesiune (mai ales in 2008). In ceea ce privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru al patrulea trimestru din 2018, un avans anual de 4,2% atat in Uniunea Europeana, cat și in zona euro. Pentru piața locala, creșterea anuala a fost de 5,3%, corespunzând, astfel, cu cea consemnata de Analize Imobiliare pentru valorile de listare a proprietăților. Dorel Nița, Head of Data and Research in cadrul Imobiliare.ro și Project Manager al Analizelmobiliare.ro afirma ca „Tendința de temperare a ritmului de creștere a prețurilor, identificata de Analize Imobiliare inca din a doua jumătate a anului 2017, s-a menținut și in primul trimestru din 2019.

Prețurile și-au continuat traiectoria ascendenta intr-un ritm și mai redus decât anul trecut, astfel incat diferența anuala a prețurilor proprietăților rezidențiale a ajuns la +4,6%, in condițiile in care, in cele trei luni anterioare, același indicator se situa la o valoare de +5,3%."

In concluzie, cel puțin teoretic, Romania este o piața foarte atractiva pentru investitori și interesul pentru investiții va fi in creștere in 2019, in contextul in care proprietățile imobiliare cu scop investițional vor continua sa se tranzacționeze la prețuri mai mari, reprezentate prin randamente in scădere, sub 8%. Provocarea dezvoltatorilor este de a crea noi oportunități pe o piața care are nevoie de produse imobiliare de calitate și cu risc scăzut.

2.6. Aspecte economico - sociale ale Municipiului Craiova

Craiova este municipiul de reședința al județului Dolj, Oltenia, Romania, format din localitățile componente Craiova (reședința), Facai, Mofleni, Popoveni și Șimnicu de Jos și din satele Cernele, Cernelele de Sus, Izvorul Rece și Rovine. Conform recensământului din anul 2011 orașul avea o populație de 269.506 de locuitori.

Municipiul Craiova este situat in sudul României, pe malul stâng al Jiului, la ieșirea acestuia din regiunea deluroasa, la o altitudine cuprinsa intre 75 și 116 m. Craiova face parte din Campia Romana, mai precis din Campia Olteniei care se întinde intre Dunăre, Olt și podișul Getic, fiind străbătută prin mijloc de Valea Jiului. Orașul este așezat aproximativ in centrul Olteniei, la o distanța de 227 km de București și 68 km de Dunăre. Forma orașului este foarte neregulata, in special spre partea vestica și nordica, iar interiorul orașului, spre deosebire de marginea acestuia, este foarte compact.

Municipiul Craiova imbina, intr-un mod armonios, noul si vechiul, istoria, cultura, industria, economia, agricultura,

capatand o personalitate proeminenta in special in ultimii ani după revoluție, când modernizarea si-a pus amprenta in toate domeniile de activitate.

Craiova este unul din cele mai mari centre industriale ale României, chiar si in condițiile dificile legate de tranziția la economia de piața. Exista in Craiova un număr important de mari uzine si fabrici orientate spre o producție, foarte variata: echipament electrotehnic, locomotive electrice, avioane, tractoare si mașini agricole, autoturisme, confecții textile, ingrasaminte chimice.

Pe raza municipiului Craiova funcționează peste 600 unitati cu amănuntul (din sectorul alimentar, nealimentar, universal, mixt si de alimentație publica) si 10 unitati de cazare cu peste 1000 locuri, din care 7 hoteluri, 2 campinguri, un han si motel.

Populația ocupata a municipiului este de circa 110.000 persoane, iar producția industriala anuala a orașului este de aproximativ 700 miliarde lei.Locuințele existente in municipiul Craiova, de peste 100.000, au o suprafața locuibila totala de 3400 mii mp. Lungimea totala a străzilor din municipiul nostru este de 345 km., din care 230 km sunt modernizate, fiind preocupați permanent de reducerea străzilor nemodernizate. Municipiul Craiova dispune de peste 500 km rețele apa potabila; peste 400 km rețele de canalizare si peste 300 km conducte gaze naturale. Lungimea rețelei de tramvai este de 18,6 km cale dubla, deservita de 49 tramvaie, iar lungimea traseelor pentru autobuze este de 99,4 km, deservite de un parc de 277 autobuze. Rețeaua feroviara deservita de Regionala Craiova are ca punct central municipiul Craiova, iar orașul beneficiază de serviciile unui aeroport.Invatamantui de toate gradele se desfasoara in 174 unitati, in procesul de invatamant fiind cuprinși peste 70.000 de elevi, circa 20.000 de studenti si aproximativ 7.200 copii inscrisi in grădinițe.

In orașul Craiova se afla doua instituții de invatamant superior de stat: Universitatea si Universitatea de Medicina cu 16.418 studenti si trei universități particulare cu aproximativ 2300 studenti.

In Craiova se găsesc 4 spitale: Spitalul nr. 1, Spitalul nr. 2 si Spitalul nr. 3 si Spitalul C.F.R.; cu peste 3400 paturi, in aceste spitale funcționând in sectorul public 1172 de medici. Tot aici se găsesc 90 de cabinete medicale unde isi desfasoara activitatea 186 de medici. Spitalul Clinic nr. 1 funcționează intr-o clădire construita in 1967. In incinta spitalului funcționează o biblioteca medicala care are un valoros fond de carte. Viata spirituala a Craiovei se reflecta in activitatea Teatrului National, care a dus faima artei teatrale romanești pe toate meridianele lumii. Alte instituții de cultura care isi desfasoara activitatea in Cetatea Băniei sunt: Opera Romana, Teatrul pentru Copii si Tineret "Colibri", Ansamblul Folcloric "Maria Tanase" si Filarmonica "Oltenia".

Tot in Craiova se afla Muzeul "Olteniei", Palatul Jean Mihail - Muzeul de Arta si Casa Băniei. Vechi centru urbanistic al Olteniei, municipiul Craiova reprezintă un punct de referința pe harta României de azi. Era firesc, așadar, ca orașul care i-a dat tarii si lumii pe Constantin Brancusi, Henri Coanda, Nicolae Tituiescu, Gheorghe Titeica - pentru a enumera doar cateva dintre marile personalități care s-au format aici - sa-si regaseasca propria identitate prin ceea ce il definește cu adevarat, dar mai ales prin mentalitatile si oamenii sai. Așezare cu bogate tradiții istorice si culturale, Craiova, orașul de peste Jiu, dispune de un real potențial economic, aflat in plin proces de restructurare. Dar, sa nu uitam, in nici un caz, dificultățile create de punerea in aplicare a reformei societății romanești actuale, acest pas important care trebuie sa conducă la integrarea noastra europeana si euro-atlantica.In orașul Craiova exista rețea de distribuție a apei cu lungime de cca. 391 km., avand diferite diametre cuprinse intre 50 si 800 mm.

Execuția acesteia a inceput in anul 1908. Materialele din care sunt executate sunt: Otel, fonta, azbociment, premo. Conductele din fonta sunt cele mai vechi, de cca. 100 ani. In marea majoritate a cartierelor exista alimentare cu apa, dar nu exista acoperire totala. Procentul de acoperire este de aproximativ 60%. Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Drumul Apelor, Catargiu, Brestei.

Sistemul de canalizare masoara aproximativ 360 km, avand diferite diametre. Principalele materiale utilizate pentru construcție sunt: beton, beton armat, azbociment, bazalt) P.V.C. Construcția sistemului de canalizare a inceput in anul 1910.Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Brestei, Romanești, Catargiu, si Brestei trebuie prevăzute statii de pompare.Reteaua de iluminat public a municipiului Craiova masoara aproximativ 440 km., linii electrice aeriene 300 km. Execuția primelor rețele de energie dateaza din anul 1960.

Sistemul de distribuție gaze naturale din municipiul Craiova, are o lungime de 530 km, din care 244 km rețea cu durata de exploatare expirata.Rețeaua de distribuție gaze naturale acopra in proporție de 90% zona municipiului Craiova. Cele mai defavorizate cartiere sunt: Șimnic, Popoveni, Braniște, Mofleni, Facai, Drumul Apelor, Bordei.

S.C. Distrigaz-Sud Craiova Suporta din fonduri proprii numai inlocuirile de conducte de distribuție gaze naturale, extinderea rețelei de distribuție in municipiu se realizează din fondurile cetățenilor.

Su rsa: h ttp ://www.p rima riaera iova. ro

Craiova, metropola de azi, Bania de ieri - un spațiu european atractiv si competitiv, un puternic centru economic in industria construcțiilor de mașini si electrotehnica, corelat cu un mediu academic puternic tradițional.

Orașul Craiova si Zona Metropolitana a Craiovei sunt amplasate in regiunea Oltenia. Astfel, Polul de creștere Craiova deține un rol deosebit de important in ceea ce privește funcțiile sale economice, sociale, universitare si

culturale, exercitate pe o arie foarte intinsa. In urma analizei SWOT, s-au identificat direcțiile generale de dezvoltare ale polului de creștere Craiova, corelate cu profilul polului acestuia, orientate către industrie, invatamant si cultura, care sa faca din acesta un spațiu competitiv si atractiv pentru locuitori, vizitatori si investitori.

Astfel, profilul polului de creștere Craiova se definește prin următoarele aspecte:

  • •   Important centru economic si industrial, cu un mare potențial economic, rezultat din combinația ramurilor economice tradiționale si a celor inovative (construcții de mașini, energetica, electrotehnica);

  • •   centru universitar, academic si de cercetare cu tradiție, cu accent pe instituțiile educaționale si de cercetare care se axeaza pe profilul industrial si tehnologic specific polului;

  • •   centru cultural - istoric, leagan al tradițiilor si moștenirii istorice, care conferă identitate locala si unicitatea specifica spațiului oltenesc.

2.7. Piața imobiliara in Municipiul Craiova

Al saselea oraș din tara și cel mai important centru urban din Oltenia, Craiova este un important centru universitar, cu mai mult de 20.000 de studenti ce studiază aici peste 120 de specializări - printre cele mai cautate si cu o buna reputație fiind Facultatea de Automatica, Electronica si Computere. "Pontentialul economic al orașului nu este inca exploatat la maximum, iar forța de munca are o calificare superioara competitiva si atractiva pentru investitorii din IT&C, outsurcing, aeronautica, dar si experiența semnificativa in profesiile tehnice si industriale din aeronautica sau atomotive", estimează Gijs Klomp, Head of Capital Markets, CBRE Romania. Specialiști de pe piața imobiliara estimează ca la nivel național, in 2019 si 2020, ar urma o stagnare a preturilor, urmata de o scădere semnificativa, analizand indicatori economici care ar conduce la scăderi de preturi pe piața imobiliara. Unul dintre specialiștii de la nivel central estimează o scădere a preturilor cu 20-30% pana in 2021, ca urmare a stagnării economiei, a faptului ca salariile nu vor mai creste in ritmul de anul trecut nici in mediul privat, nici in cel de stat si mai ales a faptului ca pe plan internațional exista temeri pentru o noua recesiune economica in viitorul apropiat. De asemenea, o limitare a programului „Prima Casa" va conduce la scăderea cererii de apartamente, iar procesul inflaționist ar putea stagna cererea de apartamente scumpe, ceea ce ar conduce la o așezare a preturilor in zona imobiliara. Doar ca piața imobiliara din Craiova este atipica. Preturile au explodat, fara sa existe vreun fundament economic, fara ca in Craiova sa fi aparut mari investiții sau sa se fi dezvoltat brusc zona din punct de vedere economic. „Toți acești factori economici pot influenta decisiv piața imobiliara, numai ca piața imobiliara nu urmărește intotdeauna realitățile economice. La Craiova piața imobiliara a urmat trendul creșterii de preturi din tara, fara sa se tina cont de condițiile economice din aceasta zona, care si in acest moment suferă de investiții economice majore. De aceea, supa cum afirma vicepreședintele ARAI se achiziționează la preturile care sunt in tara, insa, in același timp, suntem mai sărăci si suferim atunci când achitam rate la nivelul celor din București, Cluj, Iași, Constanta". De asemenea, specialistul local de pe piața imobiliara estimează o stagnare a preturilor pe piața imobiliara in Craiova in perioada următoare, argumentând ca atunci când vor fi construite si vor incepe contractările pentru imobile, cererea nu va fi suficient de mare sa absoarba toate acele construcții, astfel ca datorita concurentei intre dezvoltatori, va fi un impact si asupra preturilor.

La ora actuala, raportat la prețul pe metrul patrat, in Craiova, apartamentele vechi se vând cu preturi cuprinse intre 1.100 si 1.200 de euro pe metrul patrat de suprafața utila, iar cele noi ajung la 1.200 - 1.400 de euro pe metrul patrat de suprafața utila. Stocul de spații de birouri de clasele A si B in Craiova este estimat la 30.000 de mp, chiria pentru spatiile de birouri de clasa A variind intre 10 si 12 euro/mp si intre 6 si 10 euro pentru cele de clasa B, rata de neocupare fiind de aprox. 20%. Sectorul financiar-bancar local, companiile de outsourcing (BPO), cele din industria auto si de servicii administrative (SSC) urmăresc extinderea activităților, de aceea, cererea lor de spații de birouri din Craiova are cea mai mare pondere.*

In concluzie specialiștii in imobiliare estimează ca prețurile au crescut prea rapid si fara fundamente economice prea solide și ca de acum incolo mai este foarte puțin loc de creștere pe piața imobiliara in condițiile in care in Oltenia nu exista creștere economica sustenabila, nu exista investiții majore.

  • 2.8. Piața specifica. Analiza cererii, ofertei si echilibrul pi,eter

2.8.1. Analiza cererii

Deși piața imobiliara autohtona a inceput anul cu un avant, atat din perspectiva proiectelor care se dezvolta, cat si a apetitului de achiziție a romanilor, exista amenințări ca aceasta se afla sub un cod galben, data de presiunea scumpirilor, a creșterii puternice a ROBOR, a aprecierii euro fata de leu, dar si a majorării costurilor de construcție. Piața imobiliara rezidențiala din Romania va funcționa cu doua viteze in 2019, un an plin de provocări, pe fondul accentuării discrepantelor intre mediul urban si cel rural. Piața imobiliara romaneasca va fi


caracterizata, in continuare, de un decalaj major dintre cerere si oferta, in condițiile in care deficitul in special de locuințe, la nivel național, este de peste 1 milion de unitati locative.

Caracteristicile unei piețe in care parcele se vând unor investitori-intreprinzatori in anticiparea dezvoltării sunt foarte diferite decât cele dintr-o piața in care loturi libere sunt deținute de investitori speculativi. Natura.cererii pentru un teren intravilan variaza funcție de motivațiile cumpărătorilor sai cei mai probabili. întreprinzătorii sau cumpără si dezvolta imediat o proprietate sau cumpără imediat terenul in vederea dezvoltării in următorii ani.

Un astfel de investitor privește terenul ca o componenta a proprietății si care ii va aduce un profit anticipat după dezvoltarea sa. Speculatorul considera diferit o parcela nedezvoltata: cativa astfel de investitori vor cumpără terenul pentru a-l revinde cu un câștig pe termen scurt.

Speculatorii pe termen scurt sunt dependenti de evoluția pieței, ei vor obține profituri mari daca piața terenului speculat va creste si invers. Alti speculatori folosesc terenul liber ca plasament alternativ de capital pe termen lung. Forțele ce constituie cererea pentru terenuri libere intravilane interactioneaza in general, întrucât exista un interes comun. Succesul final ai investitorului intreprinzator si al investitorului pe termen lung depinde de cererea cumpărătorilor finali. Succesul speculatorului pe termen scurt depinde de abilitatea lui de a previziona ciclurile de piața pe termen scurt, care pot fi sau nu conduse de politica economica. Deși in teoria economica se sugerează ca piețele terenurilor pe termen scurt sunt determinate de cererea reala a cumpărătorilor, in realitate lucrează alte forte ale pieței. Fluctuațiile pieței pe termen scurt reflecta răspunsul pieței imobiliare la reglementările zonării si tendința participantelor pe piața de a lua decizii pe baza informațiilor imperfecte. Activitatea speculatorilor pe termen scurt conduce la explozia preturilor pe piața, deseori fiind atat de ridicate incat ele depasesc cu mult ceea ce se considera a fi un cost economic rezonabil investitorilor-intreprinzatori. Cu toate acestea , intreprinzatorii pot găsi justificate preturile mari ale terenurilor cat timp presiunea crescută a cererii utilizatorilor face ca dezvoltarea sa fie fezabila economic. Pe de alta parte, daca presiunea cererii nu e suficienta sa contribuie la un nivel ridicat al preturilor, speculatorii mai degraba vor reduce preturile cerute pentru a le aduce la nivelul solicitat de investițiile intreprinzatorilor. Prin analiza cererii se constata ca cererea pentru cumpărare de terenuri intravilane se situează intr-un relativ echilibru pe fondul crizei financiare care a afectat si piața imobiliara in ultimii ani, precum si a lipsei ereditarii bancare. Din analiza pieței rezulta ca terenurile in zona proprietății evaluate are valori de vanzare de 280 -r 400 euro/mp. Ca urmare a scăderii cererii pentru proprietăți imobiliare si implicit a cererii pentru terenuri, valoarea acestora a fost in stagnare sau chiar ușoara creștere fata de perioada anterioara si se estimează aceeași tendința in perioada imediat următoare.

2.8.2. Analiza ofertei

La data intocmirii raportului de evaluare piața imobiliara pentru astfel de terenuri prezintă o evoluție in stagnare. Pe piața imobiliara terenurile libere inregistreaza de cativa ani la nivelul ofertei nivele de preturi ce urmăresc interese speculative, fara a fi luata in considerație utilizarea optima viitoare.

In general, preturile solicitate pentru loturile libere sunt corelate cu ofertele din zona de amplasare, de cele mai multe ori nefiind luate in considerare tranzacțiile incheiate.

Astfel in ultima perioada s-au inregistrat scăderi de preturi, in special in zonele fara utilitati sau care nu prezintă un amplasament adecvat. La data evaluării exista pe piața oferte de vanzare, insa nu pentru suprafețe mari, ci pentru suprafețe mici si terenuri in intravilanul localității.

Oferta de astfel de terenuri este mai mare comparativ cu dimensiunile cererii.

Nr. crt.

Locație

Zona

Caracteristici

Preț de oferta (euro / mp)

Termen de tranzacționare (luni)

1

Craiova, str. Păltiniș, langa fostul Bank Post, jud. Dolj

intravilan

Teren intravilan, S = 328 mp, utilitățile zonei

320,00

oferta de vanzare

2

Craiova, Calea Unirii, jud. Dolj

intravilan

Teren intravilan, S = 1.421 mp, utilitățile zonei

330,00

oferta de vanzare

3

Craiova, str. Vasile Alecsandri, nr. 92, jud. Dolj

intravilan

Teren intravilan, S = 400 mp, utilitățile zonei

395,00

oferta de vanzare

2.8.3. Echilibrul pieței

Zona care definește segmentul de piața imobiliara studiat, prin caracteristicile sale, este la un nivel foarte bun de satisfacere a dorințelor calitative ale comerciantilor, insa insuficienta cantitativ, proprietățile oferite fiind in număr limitat. Chiar daca exista cerere pentru proprietăți similare in zona, pe fondul lipsei de lichidități si a ofertei limitate, exista un dezechilibru intre cerere si oferta, in sensul devansării cererii fata de oferta.

Pe piața terenurilor, in 2017 si 2018 s-au încheiat tranzacții doar către utilizatorii finali. Aceste tranzacții, au fost însoțite de o ușoara creștere a preturilor, ca urmare a inregistrarii unui mediu economic si politic favorabil. Piața terenurilor ramane o piața a consumatorului final, fie ca acesta este un client doritor sa isi construiască o casa, fie ca este dezvoltator.

Andrei Sandu, manager MediaCity a spus pentru RomaniaTV.net ca din punct de vedere al evoluției preturilor se aștepta la o fluctuație de pana in 5% cu trend de creștere si in perioada următoare daca paramaterii economici la nivel național vor fi pozitivi si intr-o relativa stabilitate politica. Terenurile, fiind un produs investitional, dinamica tranzacțiilor este mai mult influențată de elemetele de stabilitate economica si politica decât piața apartamentelor, care sunt elemente de imediata necesitate. In prezent exista un interes susținut pentru terenuri, atat pentru dezvoltare rezidențiala, cat și comerciala. Dezvoltatorii experimentați selectează terenurile situate in zone centrale și zone cu infrastructura buna, situație clara de urbanism și parametrii buni de construire, la prețuri care reflecta posibilitățile de edificare. Prețurile vor putea crește ușor pentru astfel de terenuri, in condițiile in care și prețurile pentru spațiile rezidențiale vor creste iar vânzările se vor realiza inca din faza de proiect. Florin Nine, director in cadrul Regatta spune ca „dezvoltatorii vor fi atat companii mari, locale sau străine, dar și mici antreprenori care dezvolta proiecte de dimensiuni reduse, pana la 20 de unități".

Concluzii cu privire la analiza de piața

Imobilul evaluat sunt de tip teren intravilan.

Aria pieței este una urbana si aparține unei zone centrale de tip rezidențial, zona intens populata avand un grad de construire de peste 60%.

Valorile de piața a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita condițiilor actuale ale pieței imobiliare).

  • •    caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietăți cu amplasament atractiv si utilizări alternative multiple, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpatatori, motivata de politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

  • •   caracteristici oferta: mai mica - in comparație cu dimensiunile cererii.

  • •    echilibru cerere - oferta: pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum indelungat, deci funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, in stagnare.

  • •    tendințe: stabilizare si creștere a tranzacțiilor imobiliare.

  • •    cotatii oferte preturi unitare de vanzare terenuri (in zona prețul de vanzare este cuprins intre 280 - 400 euro/mp in funcție de zona, suprafața si accesul ia utilitati).

Piața imobiliara este o piața activa.



CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

3.1. Cea mai bună utilizare

Conceptul de "cea mai buna utilizare" (CMBU) este in stransa si directa corelație cu valoarea de piața. Prin analiza CMBU a proprietății imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva si profitabila a acesteia.

"CMBU este definita ca "utilizarea cea mai probabila a proprietății, posibila din punct de vedere fizic, justificata in mod adecvat, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății evaluate". Conceptul de "cea mai bună utilizare" reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării

Relațiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe piețele imobiliare. Cunoașterea și înțelegerea comportamentului pieței sunt esențiale pentru conceptul de cea mai bună utilizare. Când scopul evaluării este estimarea valorii de piață, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care va fi pusă proprietatea.

Cea mai buna utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • ■   cea mai bună utilizare a terenului liber;

  • •   cea mai bună utilizarea terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească următoarele criterii:

  • ■   permisă legal;

  • ■    posibilă fizic;

  • •   justificată adecvat;

  • •   fezabilă financiar;

  • ■   maxim profitabilă.

Având in vedere ca proprietățile evaluate au o particularitate care limitează posibilitățile de utilizare, acestea fiind amplasate in zona centrala a municipiului, fiind ocupate de construcții cu destinație comerciala, clădiri aflate in starea foarte buna, consideram ca cea mai buna utilizare este de teren cu destinație comerciala.

Chiar si in aceasta situație sunt respectate prevederile Standardelor Anevar 2018 respectiv:

  • •   produce efecte economice pozitive, avand in vedere funcțiunile permise de către PUG;

  • •   utilizările propuse sunt dimensionate in corespondenta cu suprafața lotului de teren, astfel sa existe acces neîngrădit si o funcționalitate adecvata, fiind realizabile din punct de vedere fizic si tehnic in baza studiilor de fezabilitate aferente, cat si permisive legal fiind in concordanta cu Planul urbanistic general al mun. Craiova (PUG).

  • •   se considera oportuna si fezabila financiar executarea unei astfel de investiții.

3.1.1, Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber

Cea mai bună utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate fi utilizarea prezentă, construcția, subîmpărțirea sau unirea cu altă proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor.

Ca alternativă, terenul poate fi păstrat ca investiție. Utilizarea potențială și nu utilizarea existentă determină de obicei prețul care va fi plătit pentru teren în cazul în care respectiva utilizare este fezabilă din punct de vedere economic.

Analiza planurilor zonale, a vecinătăților, conduce la concluzia că posibilitatea utilizării terenului în alte moduri decât este folosit în prezent nu este atractivă.

3.1.2. Cea mai bună utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită este caracteristică utilizării care trebuie să fie realizată pe o proprietate prin prisma construcțiilor existente și a celor ideale descrise în concluzia analizei asupra celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber.

Cea mai bună utilizare a proprietății evaluate ca fiind construită poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o altă utilizare, ori o combinația a acestor alternative.

Se constată că cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construită este cea actuală, deoarece are cea mai mare valoare a proprietății evaluate

Avand in vedere solicitarea pentru care se intocmeste prezentul raport de evaluare respectiv estimarea valorii terenului si a cunatumuiui prestației titularului dreptului de superfice asupra terenului supus evaluării, Evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a terenului este cea actuala, respectiv comerciala.

EVALUARE TEREN CALEA BUCUREȘTI, NR. 53, BL 2$B

3,2. Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii terenului supus evaluării s-a utilizat abordarea prin piața.

3.2.1. Abordarea prin piața

Abordarea prin piața presupune ca proprietatea evaluata este comparata cu proprietăți similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc preturi de cotatie sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți comparabile, iar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil cu care s-ar vinde proprietatea daca ar fi oferita de piața. Prin aceasta metoda preturile si acele informații referitoare la proprietăți similare sunt analizate, comparate si corectate in funcție de asemanari si deosebiri.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele:

drepturile de proprietate;

  • -  condițiile de finanțare;

condițiile de vanzare;

condițiile impuse de piața;

amplasament / locație;

  • -  suprafața;

forma terenurilor.

Pentru estimarea valorii de piața a terenului ce face obiectul evaluării, funcție de suprafața, s-au identificat trei proprietăți similare cu următoarele caracteristici:

COMPARABILA 1: Teren intravilan, situat in mun. Craiova, str. Păltiniș, langa fostul Bank Post, jud. Dolj, in suprafața de 328,00 mp, cu o forma regulata, destinația curti-constructii, se afla la vanzare ia data evaluării la un preț de 320,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul www.imobiiiare.ro. Comparabila a fost verificata telefonic.

EVALUARE TEREN CALEA BUCUREȘTI, NR. 53, BL. 29 B

Caracierinki

C 5’ 5 v- i‘*C» ■

■-■:■*• >s*-

'v.-t

Specificări

Utibu;țî

Alte detalii ronâ

  • • -,"e~î     ”r=~;           . z-?:zr-:tt

- 1/C oi:-r cte

  • •   jTr’cr..'T'-acă:

Vecmataț

S~?G£.                          £?,*•?'•*C~

■-        C & Tto'. -M,VAv.imobiliare.ro.->-.?f;.>:c-t’-'5'-cc>->.rr„!—. -ș:>z.z                                e’z:zre-::C?v:.U>'>‘C^i;-I'!StLE

Alte de-taiii ioni

  • •     i-,â yi țt'ȘZii jj'o tiii :-io:-'.KS

  • • P'jos:® oe'!s-:S?srt

’           Sfii 7 O

Vecinătăți

y.,Sj5! :-â       .„j; --.j:w =Sr,: 0?î:                                         .  ’ ■

Alte detalii

ia* ". -f'Sts K 5.2b tor t. furii M£-»Jp» uhe M '.■■■.55   5. C«KSI« se 5.52 ni.

"e'en-j: ey» zt ~v&zz        ,=-« 5i~i. -•:® *wti-Ț 'ț-ț-ji s«; r,T4îî •<■ ;sn5 ; e

scj-nte cu -ețrr -.ș-ac oe        se .?. r-5 îs •".a;-       un o?- o; 2A- -Ar-etAji mesa îi

.a'.snte

Acte, avize

ziwziz :it


COMPARABILA 2: Teren intravilan, situat in mun. Craiova, Calea Unirii, jud. Dolj, in suprafața de 1.421,00 mp, cu o forma regulata, destinația curti-constructii, se afla la vanzare ia data evaluării la un preț de 330,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul www.olx.ro. Comparabila a fost verificata telefonic.



t'-ent'..                                              ~yi'~ :s-~ .s cc-‘e?c c rxs= r. zc<n?

".Tesc’Td-'-e"         Tv 25rrp..?'-       esie ce-vA. •- ::ts        c<* hskrn f. te

Tr-t' î c             0-x.rX’ a?:? :« =~ :---=n:a <= -y •:.? Si- ryy-~yy~ m?

r s=:~.

Caracteristic?

“£•

COMPARABILA 3: Teren intravilan, situat in mun. Craiova, str. Vasile Alecsandri, nr. 92, jud. Dolj, in suprafața de 400,00 mp, cu o forma regulata, destinația curti-constructii, se afla la vanzare la data evaluării la un preț de 395,00 euro/mp. Informația este credibila, fiind preluata de pe site-ul www.homezz.ro. Comparabila a fost verificata telefonic.


Grila.de calcul



Proveniența informații comparabile

Preț de vanzare (euro/mp)

Drepturi proprietate transmise

Preț ajustat

Condiții de finanțare


www.imobiliare.ro


libera


320,00

libera


320,00


330,00


395,00


libera


330,00


la piața


la piața


395,00

la piața


Preț ajustat

Condiții ale pieței

Corecție


320,00


330,00


la vanzare


la vanzare


395,00

la vanzare


-10,00%


-10,00%


-10,00%


Preț ajustat

Cheltuieli după cumpărare

Corecție


288,00


297,00


355,50


nu e cazul


nu e cazul


nu e cazul


0,00%


0,00%


0,00%


Preț ajustat


297,00


Amplasament si acces

Corecție


Subiect


puțin mai bun

-1,00%


mai bun


mult mai bun


Valoare ajustare

Suprafața teren proprietate (mp)

Corecție


526,00


328,00


-2,88


-5,00%

-14,85


1.421,00


400,00


1,31


Valoare ajustare


1,31


Restricții construcții


construibil


similar


Corecție


0,00%


-5,25

-5,25 cu construcție demolabila

3,00%


Valoare ajustare

Forma terenului


regulata


Corecție


regulata

0,00%


8,91 regulata 0,00%


Valoare ajustare

Utilitati


toate


similar


Corecție


Valoare corecție


Acces


bun


Corecție


Valoare corecție


Alte ajustări Corecție


nu


0,00


0,00


similar


0,00%


similar


nu


0,00


0,00%


0,00


0,00%


0,00%


similar


nu


0,00


0,00%


0,00%


Valoare corecție


0,00


0,00




Explicitarea ajustărilor:
  • 1. Tranzacțiile nu sunt efectuate, acestea sunt oferte de vanzare. Marja de negociere se corelează in funcție de prețul solicitat; prin aceasta marja se urmărește aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzacționare cat mai apropiate. Spre exemplu: ia preturi mari la ofertare corespund marje de negociere mai mari. în cazul de față marja de negociere estimată este de -10%, pe baza informațiilor obținute de la agențiile imobiliare locale;

EVALUARE TEREN CALEA BUCUREȘTI, NR. 5S, BL, 29B MHNirTPTiH r&AirtVâ


  • 2.  Amplasamentul afecteaza valoarea proprietății. Amplasament superior pentru toate proprietățile cmparabile, pentru care s-au aplicat ajustări negative de 1% pentru comparabila 1, 5% pentru comparabila 2 si 20% pentru comparabila 3;

  • 3.  Diferența de suprafața a terenurilor afecteaza valoarea proprietății. Analizând piața imobiliara s-a constatat ca o diferența de suprafața de ± 250 mp, afecteaza prețul unitar cu ± 1,5 euro/mp;

  • 4.  Existenta unei construcții demolabile pe terenul respectiv influențează valoarea proprietății. S-a aplicat o ajustare pozitiva de 3% pe comparabila 2, ca urmare a existentei unei clădiri demolabile.

Celelalte criterii de comparație nu necesita ajustări.

3.2.2. Estimarea cuantumului prestației titularului dreptului de superficie

Estimarea cuantumului prestației titularului dreptului de superficie asupra terenului pleaca de la estimarea valorii de piața pe baza formulei de calcul:


unde:


VP - valoare proprietate;

Va - venitul anual;

n - numărul de ani de recuperare a investiției (valorii terenului). Se consideră o perioadă de recuperare de 25 ani în cazul constituirii dreptului de superficie datorită caracterului sezonier al activității economice a solicitantului;

Vr - valoarea reziduala (terminala). Valoarea terminala este zero in acest caz, deoarece recuperarea întregii valori a terenului se face în mai puțin de 25 ani a - rata de actualizare

Totodată, valoarea de piața a terenului poate fi exprimata si prin formula:


unde:

r - prețul anual al dreptului de superficii

Pentru determinarea cuantumului prestației titularului dreptului de superficii asupra terenului (prețul anual al dreptului de superficii) se utilizează formula:


Etape de lucru:

In vederea estimării redeventei minime se parcurg următoarele etape:

  • a.  estimarea prin abordarea prin piața a valorii de piața a proprietății;

  • b.  stabilirea perioadei de recuperare a investititiei;

  • c.  estimarea ratei de actualizare (a);

  • d.  determinarea prin metode matematice a factorului de actualizare;

  • e.  determinarea prețului anual al dreptului de superficii.

a. estimarea prin abordarea prin piața a valorii de piața a proprietății

Valoarea proprietăților s-a estimat prin abordarea prin piața la capitolul 4.2.1,



Valoare proprietății este:


, •


b. stabilirea perioadei de recuperare a investititiei

Conform prevederilor legale "Limita minima a prețului concesiunii se stabilește, după caz, prin hotărârea consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local, astfel încât sa asigure recuperarea prețului de vânzare al terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructura aferente".

In condițiile date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, deci limita minima a concesiunii se va stabili astfel încât sa asigure recuperarea în minim 25 de ani și maxim 49 ani a prețului de vânzare a terenului. Astfel, se consideră o perioadă de recuperare de 25 ani în cazul constituirii dreptului de superficie datorită caracterului sezonier ai activității economice a solicitantului.

c.  estimarea ratei de actualizare (a)

Rata de actualizare s-a calculat pe baza modelulului Capital Asset Pricing Model (CAPM) extins. Rata de actualziare a fost calculata folosind următoarea formula:

Rata de actualizare = Randamentul fara risc + Beta x Prima de risc specifica riscului de piața a României + Prima de risc adiționala

c.l. Randamentul fara risc

Pentru determinarea ratei rentabilității fara risc s-au utilizat informațiile obținute de pe website-ul https://www.bnr.ro/Rata-dobanzii-de-politica-monetara-1744.aspx.

Luna Dobânda de politică monetară

mai 2019

2,5

aprilie 2019

2,5

martie 2019

2,5

februarie 2019

2,5

ianuarie 2019

2,5

decembrie 2018

2,5

noiembrie 2018

2,5

octombrie 2018

2,5

septembrie 2018

2,5

august 2018

2,5

iulie 2018

2,5

iunie 2018

2,5

MEDIA

2,5

c.2. Beta

In continuare s-a utilizat Beta calculata de profesorul Damodaran pentru piața serviciilor financiare - financial serv. (div). S-a luat in considerare Beta neinfluentata de gradul de indatorare.("unlevered Beta"). Pentru sectorul Real Estate, Beta neinfluentata de gradul de indatorare a fost de 0,79. Pentru ă .reflecta Beta influențată de gradul de indatorare Q'levered Beta"), am considerat gradul de. îndatorare al. companiei rezultând o rata de indatorare calculata ca datorii pe termen lung / capitaluri proprii. î             ...

(sursa: http://people.stern.nyu.edU/adamodar/New_Home_Page/datacurfent.html#discrate)

EVALUARE TEREN CALEA BUCUREȘTI, NR. 53, BL. 298 /.si FMrf-TDTt /: m/, rr, r/x

Date uptfaieti:

yojTjfeVreo '

Ncrtc-5

Cratedby:

|Ase»*adi Ds radsran. adamxâr^m.'T.'j.șdu

eaia'ftt

iif WJ 8’5 100

''o: a purwkv beta. Le., a bete for a Lsiness, ne

Mut ii ikis dat»?

Ha’e'rf băî ard orie risk reastres

!US compănies

esSiiation

un es’sd bas coireceo fo' cash îs you' b=si be:, ev?', se:;o'

Hon» Paje:

Ihăr/fcw.daoxîrsn.con

raotaaad

b?:î î can iwe wer îime. i hsve eîso lemned &e a versse c-f te :h’-

D«ta websHe:

ItaffiRMdmMudbMagdrMw Hore Pas&ta.otal

DTOCSS.

sector be:e a

ross tirne in te bsi co'umii. i ns numner. io- obwojs

Compania in each indurtiy.

|h3://MW<.item.M1edj^s:sraodj7S:/o5rasss/iiio3are.xîî

reasons. îs ie

: s lî<e!y tc k tâate cver time.

Variable definitioru:

Hore Pase/dstsnîe/variaais.n&ri

De yo'J «ac io «se Ktgtf or efr

.=n*? betss?

Mă-gros!

ir rragna' te rete, ettr tne nrg

na''Uxrsî€ ic use

ass

hdustrylfame           >

i

i

Humteroffirm'»

;                  1 Efiective

Beta /j D/ERatio^ Tar rate •

t/nfereredtet,*

Cadi/ftrm valui*

Unlevered beticorreded forcash ’

HiloRisJ'

' Stindard devidtkM |

i m operab'ng j

! incofne (fast 20 ! Stindard deviation of egidi*’      years) *j

fteifcte                  |       15

1,'s i 65.455: | C.00»

Ci,79

3X&

0,5287

W.78S          |     128,52?Ț i

c.3. Prima de risc specifica riscului de piața

Pentru prima de risc specifica pieței s-a folosit prima de risc calculata de profesorul Damodaran pentru Romania care include si riscul de tara. Pentru un rating de tara de Baa3 stabilit de Moody's, prima de risc aferenta României a fost de 3,06%. Aceasta prima de risc a fost calculata de profesorul Damodaran pornind de la prima de risc pentru riscul specific pieței de capital pentru piețe de capital mature, ia care a adauga riscul de tara cuantificat prin CDS (credit default spread). CDS se refera la riscul ca un stat sa nu isi poata plăti datoria suverana la scadenta si reprezintă prețul plătit de investitorii care doresc sa se asigure impotriva riscului de neplata. Riscul de tara a fost calculat pentru un CDS de 260 de puncte procentuale.

(sursa: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html)

Estimating Conntry Risk Premtas

Enter the curent risk premium for a mature eqjtty marfa:                                                                                    Uadatee January 1.2019

Do you want to adjust the come? default spread for the additional volatility of the equity maiket to get to a couniry premium?

If ves. enterthe multipli® io use on the default spread JSee worksheet for volatility numbers for selected emerging markeis)                         Updaied Januaty 1.2019

\Country

Africa

Moody's rating   cfyting-based Default SpreT^ountry Risk Premiu*

Romania

Eastem Europe & Russia

Baa3         |         2,48%         j      3,06%      J

c.4. Prima de risc adiționala

Am considerat luarea în calcul a unei prime de risc suplimentară pentru a ține cont de instabilitatea la nivel economic, dar si a pietii imobiliare. Astfel deși piața imobiliara este una activă în acest moment, previziunile depind în principal de evoluția intregii economii si de influenta factorului politic si a prevederilor legislației in domeniul imobiliar. Pentru aceste aspect și pentru a ține cont de faptul că există posibilitatea nerealizării previziunilor a fost asimiliat un risc adițional de 2,00%.

In concluzie, rata de actualizare devine:

Rf + p x Prp + Pra = 2,50% + 0,79 x 3,06% + 2,00% = 6,92%.

întrucât costul capitalului de mai sus este exprimat in termeni nominali, pentru a-l putea exprima in termeni reali este necesar sa fie ajustat cu rata inflației (rata medie a inflației la nivelul trim. I al anului 2019 a fost de 4,40%).

Capitolul I. EVOLUȚIA INFLAȚIEI

Grafic 1.1. Evolufria infiațiet

Dsra                                IPC - ipedie

i'grzs'ge

mar. 19                                             4,4

/u'afâ.- Lapmea           de \'arfsde ests de   pp.

Sursa: IKS,

(1 + rata nominala) = (1 + rata reala)(l + rata inflației)

rata reala = (1 + rata nominala)/(l + rata inflației) - 1

Rata de actualizare reala = 2,41%

■tu&~ •

  • d. determinarea prin metode matematice a factorului de actualizare

  • e. determinarea prețului dreptului de superficie

    | Specificație

    U.M.

    Valori       |

    suprafața teren

    mp

    546,00

    valoarea de piața unitara a terenului

    euro/mp

    285,00

    curs de schimb

    lei/euro

    4,7182

    valoarea de piața unitara a terenului

    lei/mp

    1.345,00

    numărul de ani de recuperare a dreptului de superficii

    ani

    25,00

    rata de actualizare reala (fara inflație)

    %

    2,41%

    -

    18,6127

    factorul de actualizare                         s-      ,     -x v.-

    X J Ci

    X

    Valoare anuala / mp

    72,26 lei

    15,32 eur

    Valoare anuala total suprafața

    39.455 lei

    8.362 eur

    Valoare lunara / mp

    6,02 lei

    1,28 eur

    Valoare lunara total suprafața

    3.288 lei

    697 eur


CAPITOLUL 4. ESTIMAREA VALORII FINALE

în baza calculelor efectuate, a ipotezelor și a ipotezelor speciale, valoarea de piața estimată a proprietății imobiliare Teren intravilan situat in Craiova, Calea București, nr, 53, bl. 29B, in suprafața de 546 mp, aflat in domeniul privat al Municipiului Craiova, la data de 10.06.2019 este de:

Specificație

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Teren, Calea București, nr. 53, bl. 29B, S = 546,00 mp

734.200 lei

155.610 EUR

Valoare unitara / mp

1.345 lei

285 EUR

Valoarea estimată a prețului dreptului de superficie anual este de:

Specificație

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Valoare totala

39.455 lei

8.362 eur

Valoare unitara /mp

72,26 lei

15,32 eur

Valoarea estimată a prețului dreptului de superficie lunar este de:

Specificație

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Valoare totala

3.288 Iei

697 eur

Valoare unitara /mp

6,02 lei

1,28 eur

Nota 1: Valorile de mai sus nu conțin T.V.A.

Nota 2: Valorile propuse sunt valabile la data de 10.06.2019, urmând a fi corectate ori de câte ori piața o cere.

Evaluatorul consideră că valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui bază pentru stabilirea cuantumului prestației titularului dreptului de superficie asupra terenului, sub rezerva limitelor menționate.

precum si lipsa intereselor


A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării personale ale evaluatorilor in legătură cu proprietatea evaluata.


A.E.C. CONSULTING S.R.L. MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, Director general

Victor Sergiu Romedea - Evaluator autorizat, membru tit^?^^^^^^

• Cty£î&tâ&:

CAPITOLUL 5. ANEXE - ACTELE EVALUĂRII

MLMC1PUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.241

privind constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros în fatoarea ACTIVE CONEXE S.A„ asupra terenului situat în municipiul Cratima. str.Calea București, ur.53. aferent blocului 29B

Consiliul Locul al Municipiului Craiova. întrunit in ședința ordinară din data d.c 30.05.2019:

Având, in vedere expunerea dc motive nr.8283 1 2019. rapoartele nrA5447-'20I9 ai Direcției Patrimoniu șt nr.8716SZ2019 al Direcției Juridice. Asistența de Specialitate și Contencios Administrativ prin care se propune constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros, m favoarea ACTIVE CONEXE S.A.. asupra terenului situat in municipiul Craiova. str.Calea București nr.53, aferent blocului 29B și rapoartele nr. 150 2019 al Comisiei pentru învățământ. Cultură. Sănătate. Culte, Tineret $i Sport, nrJ53-'2O19 al Comisiei Servicii Publice. Liberă Inițiativă și Relații internaționale. nr.l 55.2019 al Comisiei de Urbanism. Protecția Mediului și Conservarea Monumentelor. nr. 157/2019 al Comisiei Juridică, Administrație Publică și Drepturi Cetățenești și nr.l602019 ai Comisiei Buget Finanțe. Studii Prognoze și Administrarea do meniului;

în conformitate cu prevederile art.693*702-Supcrficia și Cartea a V-a Titlul II. Cap. 1-lzvoarelc obligățiilor-Contractul din Legea nr.71'2011 pentru punerea in executare a Legii nr.287-2lM)9 privind Codul Chil, an .4 din Legea nr.213.1998. privind proprietetea publică si regimul juridic al acesteia. Legii nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, cu modificările și completările ulterioare. Legii nr.207/2015 privind Codul de procedură fiscala. Legii sv.227‘2015 privind Codul fiscal. Legii nr.2732006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare. Legii nr.50T99I. republicată, privind executarea lucrărilor de construcții, cu modificările și completările ulterioare:

ta temeiul an.?6. alin.2. Iii. e. an.45. aliti.3. an.61 abn.2. ari. II5. alin. 1 lit.b ș; art. 121. uhn.2 din Legea nr.215.200 L republicată, privind administrația publică locala:

HOTĂRĂȘTE:

Arul. Se aprobă constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros in favoarea ACTIVE CONEXE S.A_ asupra terenului ia suprafață de 546 mp.. situat în municipiul Craiova. str.Calea București, nr.53. aferent blocului 29 B. care aparține domeniului privat al municipiului Craiova. identificat ta anexa care face parte iniegramâ din prcz.cnia hoiurarc.

Art.2. Dreptul de superficie cu titlu oneros prevăzut la artl din prezenta hotărâre, se constituie pe o perioadă de 99 ani.


ArtJ. Cuantumul prestație.’ titularului dreptului de superflue asupra terenului identificai la art.l din prezenta hotărâre, va fi «aabilît pe baza urnii raport de evaluare, care \a îi supus aprobării Consiliului Local al Municipiului Craiova.

ArtA ACTIVE CONEXE SA. are obligația de a plăti. în termen de 90 de zile de la aprobarea cuantumului prestației prcrâzul la art3 din prezenta hotărâre, contravaloarea folosinței terenului in suprafață de 141.55 mp.. începând de la data de 30.11.2015. calculată conform hotărârilor Consiliului Local al Municipiului Craiova privind aprobarea impozitelor și laxelor locale, adoptate pentru fiecare an.

Art.5. Xerespectarea condiției prevăzută Ia art.4 din prezenta hotărâre, duce la ncînvhererea contractului de superficie.

Art.6. Se aprobă încetarea, prin acordul părților, a contractului de concesiune iîr.191/01.012000, modificai prin acrul adiționai nr.1/2010. și pe cale de consecință. Hotărârile Consiliului Local al Municipiului Craiova nr. 114 •‘1999 și nr.2820i0.

Art.7. Se aprobă împuternicirea Primarului Municipiului Craiova să reprezinte municipiul Craiova în fața notarului public privind notarea contractului de superficie la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Dolj și să efectueze procedurile de publicitate imobil tara prevăzute de lege.

Art.8. Cheltuielile ocazionale pentru perfectarea actelor notariale și efectuarea procedurilor de publicitate imobiliară prevăzute de lege vor fi suportate de către ACTIVE CONEXE S.A.. în vederea notării contractului de superficie 13 Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara Dolj.

ArL9. Primarul .Municipiului Craiova. prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală. Direcția Patrimoniu și ACTIVE CONEXE S.A. vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

CON TRASEMN EaZĂ. SECRETAR.

Nicokta M1ELESCU


PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ.

Romulus Victor NICOLICEA


AHtM



■L             f /

7/                   ' /

> t /


.......                                                     ........î......