Hotărârea nr. 640/2019

Hotărârea 640/2019 - Vânzarea locuinței situată în municipiul Cluj-Napoca, Aleea Moldoveanu nr. 17, ap. 35, în favoarea numitei Simionaș Nastasia.


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind vânzarea locuinței situată în municipiul Cluj-Napoca,

Aleea Moldoveanu nr. 17, ap. 35, în favoarea numitei Simionaș Nastasia

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință ordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind vânzarea locuinței situată în municipiul Cluj-Napoca, Aleea Moldoveanu nr. 17, ap. 35, în favoarea numitei Simionaș Nastasia - proiect din inițiativa primarului;

Reținând Referatul de aprobare nr. 446852/2019 al primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de inițiator;

Analizând Raportul de specialitate nr. 446982 din 3.09.2019 al Direcției Patrimoniul municipiului și evidența proprietății și al Direcției Juridice, prin care se propune vânzarea locuinței situată în municipiul Cluj-Napoca, Aleea Moldoveanu nr. 17, ap. 35, în favoarea numitei Simionaș Nastasia;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Reținând prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990, actualizat, ale Legii nr. 85/1992, republicată și actualizată, cu modificările și completările ulterioare, ale Legii nr. 244/2011, precum și ale Procesului-vebal al Comisiei tehnice mixte de specialitate pentru evaluarea și vânzarea locuințelor din fondul locativ de stat, din data de 24.06.2019;

Potrivit dispozițiunilor art. 129, 133 alin. 1, 139 și 196 din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. Se aprobă vânzarea către numita Simionaș Nastasia, având C.N.P. a locuinței situată în municipiul Cluj-Napoca, Aleea Moldoveanu nr. 17, ap. 35, în suprafață de 55,56 mp., înscrisă în C.F. individuală nr. 261131 -C1-U35 Cluj-Napoca, cu nr. topografic 23457/S/XXXV.

Art. 2. Se însușește Raportul de evaluare întocmit de către Societatea Neoconsult Valuation SRL, conform Anexei care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 3. (1) Prețul de vânzare a locuinței situate în municipiul Cluj-Napoca, Aleea Moldoveanu nr. 17, ap. 35, stabilit de către Comisia tehnică mixtă de specialitate pentru evaluarea și vânzarea locuințelor din fondul locativ de stat, la data de 24.06.2019, era de 60.250 euro, preț care nu conține T.V.A.

(2) Prețul va fi achitat în lei, la cursul Băncii Naționale a României valabil la data semnării contractului de vânzare-cumpărare.

Art. 4.  (1) La data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul va

prezenta următoarele documente:

  • a) adeverință eliberată de asociația de proprictari/locatari sau orice document care atestă faptul că nu înregistrează restanțe rezultate din neachitarea cheltuielilor comune;

  • b) certificat fiscal eliberat de autoritatea locală privind obligațiile față de bugetul local;

  • c) declarație notarială din care să rezulte că atât titularul cât și membrii familiei sale (soț, soție, copii minori) nu au dobândit sau nu au înstrăinat o locuință proprietate personală, după data de 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.

* *

(2) în cazul ncdepunerii acestor documente, contractul de vânzare-cumpărare nu va fi încheiat.

Art. 5. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția Patrimoniul municipiului și evidența proprietății, Direcția Economică și Direcția Juridică.

Nr. 640 din 10 septembrie 2019 (Hotărârea a fost adoptată cu 21 voturi)

Anexa la Hotărârea nr. 640/2019

NEOCONSULT


Head Office: Bucurețti, Splaiul Independenței 202. Sector 6 Cluj-Napoca: Str. Tecuci, nr.2. Ap-5-i

Tel: /Fax: 021 367 49 30 Email: QlficefoneoconsuU.ro Web: wAMneoconsult.ro

Nr raport NCV 2719/27.05.2019

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATE IMOBILIARĂ:

Apartament cu 3 camere Loc. Cluj-Napoca, jud. Cluj

Aleea Moldoveanu, nr. 17, et. 3, ap. 35, cod poștal 400682


Client:

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII SERVICIU EVIDENȚĂ PATRIMONIU Șl CADASTRU

Destinatar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII SERVICIU EVIDENȚĂ PATRIMONIU Șl CADASTRU


- Mai 2019-


A i

arte sau în totalitate și nu


iei Municipiului Cluj-


Datele, informațiile și conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vonotjh vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al NEOCONSULT VALUĂTION șl al Pri Napoca.

Neoconsult Valuation S.R.L

Cod unic de înregistrare: RO 23314238 I Nr. Registrul Comerțului: J40/12423/2013

Cod IBAN: R030 6RDE 310S V213 7108 3100! Banca BRD GSG I Capital social 50.000 RON

Imobilul din care face parte apartamentul, conform PUG, este de tip „Ansambluri de locuințe colective realizate înainte de anul 1990".

Amplasarea proprietății: în cartierul Mănăștur. pe Aleea Moldoveanu. nr. 17. stradă care are ieșire la strada Mehedinți, care este una din cele mai importante artere de circulație din cartierul Mănăștur. în imediata vecinătate se regăsesc blocuri cu regim mediu și mare de înălțime, sedii bancare, Pizzeri, Cinema Dacia. Școala Liviu Rebreanu, Grădinița Universul Copiilor, magazine, stații de transport în comun, etc.

Proprietatea este amplasată favorabil, accesul auto și pietonal fiind facil, având acces direct la Aleea Moldoveanu. stradă cu o bandă pe sens.

Regimul juridic al drumului de acces - drum public, amenajat, asfaltat, sistematizat superior, utilitățile aferente existente pe amplasament sunt cele uzuale necesare: apă - canalizare, energie electrică, gaz metan.

Anul construirii lanul PIF)

Construcție veche

Tip imobil aparținător

Clădire P+4E

Descriere imobil

Structură: fundații din beton armat, structură în cadre cu zidărie de cărămidă, compartimentări interioare și închideri perimetrale realizate din zidărie de cărămidă, planșee: din beton, acoperiș tip terasă necirculabilă;.

Finisaje interioare: Pereții au zugrăveli lavabile în camere și pereți placați parțial cu faianță în baie și bucătărie.

Pardoseli: linoleu în antreu, camere și degajament. gresie în bucătărie și baie Finisaje exterioare: Ușa de acces în apartament este metalică - tip antiefracție și dispune de interfon. Tâmplăria exterioară este din lemn cu geam din sticlă. încălzirea este centralizată - termoficare.

Aspect exterior: bun

Aspect interior: finisaje clasice - inferioare

Observații:

La data inspecției apartamentul era finalizat, având finisaje clasice - inferioare Apartamentul nu este izolat exterior.

Balconul este la stadiul de semifinisat.

Nivelul de finisare al apartamentului este clasic - inferior.

Descriere imobil

Proprietari

Proprietari: Statul Român. în administrarea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca (cotă actuală 1/1]

Deschidere     la

stradă

Acces direct din Aleea Moldoveanu

Utilități edilitare existente latât pentru proprietatea evaluată,cât și pentru zonă)

Instalații și dotări electrice

DA

Instalații și dotări încălzire

DA

Instalații și dotări alimentare cu apă

DA

Instalații și dotări alimentare     cu

gaze

DA

Canalizare

DA

Concluzie privind imobilul evaluat

Aspect normal, utilități complete.

Stare tehnică generală constatată vizual cu ocazia inspecției este bună.

Imobilul nu face parte din lista construcțiilor ce prezintă risc major la acțiuni de natură seismică; și nu face parte din lista monumentelor istorice sau a clădirilor de patrimoniu.

Gradul       de

finalizare      al

construcției

Finalizată

Valoarea costurilor    de

finalizare       a

construcției

Gradul      de

lichiditate

Grad de lichiditate mediu - zonă cu cu atractivitate ridicată.

Abordări      in

evaluare (nr. și descriere):

S-au aplicat 2 abordări de evaluare: abordarea prin piață și abordarea prin venit.

OPINIA EVALUATORULUI PRIVIND VALOAREA   DE

PIAȚĂ (CU TVA)

71.700 euro

341.342 lei

OPINIA EVALUATORULUI PRIVIND VALOAREA   DE

PIAȚĂ (FĂRĂ TVA)

60.250 euro

286.832 lei

Valoarea unitară proprietatea cu IVA

1.291 euro

6.144 lei

Valoarea unitară proprietatea fără TVA

1.085 euro

5.165 lei

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/eur -curs BNR)

4,7607

PARTEA A ll-A - TERMENII DE REFERINȚĂ Al EVALUĂRII

Către:

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII SERVICIU EVIDENȚĂ PATRIMONIU Șl CADASTRU

Data:

14.05.2019

Conform instrucțiunilor evaluării menționate în acest raport, evaluatorul, reprezentant al Neoconsult Valuation a inspectat în teren și realizat evaluarea proprietăți:

• Unitatea individuală Apartamentul nr. 35 descris conform CF anexat după cum urmează:

A. Partw I. DESCRIEREA IMOBILULUI

Unitate incftvWuala

Adrao: CLiJ-Napoc*. Strid«          »- 1>.         *

—-*«.“O*""-<-**•*

electr

MT.

Crt.

ce, încSIrirt

comtNlb (mp)

COtMPWU

*1

Wp «457/ S/«XV

I     ___—

55.51

M/ 1090

H/MO

«0 1 Mnood1 a COL

Scopul evaluării - Lucrarea de față a fost întocmită în vederea informării clientului privind valoarea de piață a proprietății analizate. Menționăm în continuare că acest raport nu este destinat pentru niciun alt scop, altul decât cel menționat anterior.

Clientul evaluării - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII SERVICIU EVIDENȚĂ PATRIMONIU Șl CADASTRU

Data de referință a evaluării este 14.05.2019. Cursul mediu de schimb leu - eur considerat este de 4,7607. Inspecția proprietății a fost realizată în 10.05. 2019, în prezența proprietarilor. Evaluatorul nu are nici un interes în proprietatea evaluată, așa cum apare și în certificarea evaluării din acest raport.

Raportul de evaluare a fost intocmit cu respectarea Standardelor de Evaluare ANEVAR în vigoare.

A fost evaluat întregul drept de proprietate considerat valabil, transferabil și, special pentru utilizarea raportului expusă mai sus. proprietatea este considerată liberă de orice fel de sarcini.

Rezultatele abordărilor aplicate sunt (valorile sunt cu TVA):


Având în vedere scopul evaluării, relevanța abordărilor efectuate pentru tipul proprietății evaluate, cantitatea și precizia informațiilor cunoscute, precum și celelalte aspecte menționate în raport privitor la proprietate si starea pieței imobiliare specifice, opinia evaluatorului privind valoarea de piață a proprietății anterior menționate este:

71.700 EUR (echivalent 341.342 lei)

Valoarea este cu TVA

Valoarea este valabilă în limita ipotezelor și ipotezelor speciale și a celorlalte aspecte prezentate în acest raport.

Evaluatorul a respectat și prevederile procedurilor sistemului propriu de asigur


Nr.lMAl


CUPRINS

PARTEA I - SINTEZA EVALUĂRII______

PARTEA A ll-A - TERMENII DE REFERINȚĂ Al EVALUĂRII----------------------------------------------------------—

Identificarea și competența evaluatorului

Subiectul Evaluării

Scopul Evaluării

Drepturi De Proprietate (Conform Documente Avute La Dispoziție!

Înscrieri Privitoare La Sarcini

Utilizarea Evaluării

Standaroe De Evaluare

Bazele Evaluării. Tipul Valorii Estimate

Amploarea Investigațiilor

Client

Destinatar

Data Evaluării

Data Inspecției

Moneda Raportului

Informații și Surse de Informații Utilizate

Ipoteze și ipoteze speciale

Responsabilitatea Față De Terți

Clauza de Nepublicare

Abateri de la Standarde

PARTEA A III-A - PREZENTAREA DATELOR

Identificarea Proprietății. Descriere Legală Conform Documente

Date Privind Zona, Vecinătățile Și Localizarea

IDENTIFICAREA ZONEI ÎN LOCALITATE. TIPUL DE DEZVOLTARE AL ZONEI

Riscuri De mediu

Rețele de utilități exterioare

Acces

Descrierea Construcțiilor

Date privind impozitele și taxele

Analiza Pieței

PARTEA A IV-A - ANALIZA DATELOR

Cea Mai Bună Utilizare

Abordarea prin Piață

Abordarea prin Venit

Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Anexa 1 - Fotografii Ale Proprietății

Anexa 2 - Extrase privind oferte de pe piața imobiliară

Anexa 3 - Documente ale proprietății

Anexa 4 - Plan De Amplasament, tipul zonei

Anexa 5 - Prezentarea evaluatorului

Identificarea și competența evaluatorului

Prin prezenta. în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm următoarele:

  • >  afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevărate și corecte.

  • >  analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate și condițiile speciale descrise și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

  • >  nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

  • > suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu-are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior.

  • >  analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Uniuliea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) și Standardele de Evaluare 2018.

  • > evaluatorul a respectat codul etic al ANEVAR.

  • >  în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorilor care semnează mai jos.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR și are competența necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ - ȚIRIAC ASIGURĂRI S.A.

Firma NEOCONSULT Valuation are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURĂRI S.A.

Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei NEOCONSULT Valuation.

Subiectul Evaluării

Proprietatea evaluată - de tip apartament cu 3 camere, situată pe Aleea Moldoveanu. nr. 17, et. 3. ap.35. mun. Cluj Napoca, jud. Cluj, identificată în CF 261131-C1-U35 Cluj Napoca.

Scopul Evaluării

Lucrarea de față a fost întocmită în vederea informării clientului privind valoarea de piață a proprietății analizate. Menționăm în continuare că acest raport nu este destinat pentru niciun alt scop, altul decât cel menționat anterior.

Drepturi De Proprietate (Conform Documente Avute La Dispoziție)

Activul evaluat la solicitarea clientului este deținut de Statul Român. în administrarea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca, cotă actual 1/1, conform extrasului CF nr. 261131-C1-U35 Cluj-Napoca. avut la dispoziție (dispunerea acestuia se regăsește în anexe).

A fost estimată valoarea întregului drept de proprietate asupra proprietății, în ipoteza în care el este valabil, tranzacționabil și neafectat de sarcini, litigii sau alte aspecte care pot afecta valoarea.

C4WTg rvtlOMA

•r irrr »

2—

i O   1

ei _|


yr

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE

H                              l~r.Kil.ar5 nuj


'a MCP1 Oficiul de Cadastru șl Publicitate incMtoră QJJJ

. ț- ■              --1 n..Kib-irarn t mo h II Iară Ckil-f



.ui giiHOOg.



înscrieri Privitoare La Sarcini

Conform Cf nr. 261131-C1-U35 Cluj-Napoca, pus la dispoziția evaluatorului, proprietatea este liberă de sarcini.


Utilizarea Evaluării

Estimarea valorii pentru informarea clientului PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII SERVICIU EVIDENȚĂ PATRIMONIU Șl CADASTRU. '

Standarde De Evaluare

Raportul de evaluare a fost întocmit cu respectarea Standardelor de Evaluare ANEVAR 2018:

SEV 100 - Cadrul general

SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipuri ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

SEV 400 - Verificarea evaluării

GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Bazele Evaluării. Tipul Valorii Estimate

Raportul de evaluare a urmărit estimarea valorii de piață. Conform SEV 100 - Cadrul general, valoarea de piață este definită astfel: Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Nu s-a luat în considerare în prezentul raport nici un alt tip de valoare decât cea de piață.

Moneda raportului: valorile din prezentul raport de evaluare sunt prezentate după caz. în Lei și/sau Euro, cursul de schimb valutar utilizat fiind cursul BNR valabil la data evaluării și prezentat în cadrul raportului.

Amploarea Investigațiilor

Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării a presupus următoarele:

  • -  Analiza documentelor avute la dispoziție, puse la dispoziție de proprietar/solicitant:

o Extras de carte funciară

o Planuri și schițe neavizate OCPI/ANCPI

o Contract de închiriere

  • -  Analiza informațiilor preluate cu ocazia realizării inspecției:

o Caracteristici fizice

o Eventuale necorelări între situația faptică, constatată, și cea preluată din documentele legale și documentația cadastrală

o Istoricul utilizării proprietății

o Funcționalitatea proprietății

  • -  Analiza informațiilor preluate din surse terțe:

o Hărți digitale disponibile online cu scopul de a identifica suplimentar limitele proprietății, avantajele și dezavantajele amplasării în zonă, studierea vecinătăților și a cailor de acces la proprietate, gradul de acoperire al zonei, etc

o Baze din mediul online și scris (vânzări. închirieri, costuri de construcție, etc.), analize de piață

Pagina 10/73

publicate fie online, fie în scris de companii și instituții specializate în analiza pieței imobiliare, date statistice, previziuni etc

- Analiza informațiilor preluate din baza de date proprie:

o Proprietăți similare evaluate în trecut

o Proprietăți similare expuse pe piață

Restricții documentare:

-Am avut la dispoziție extrasul CF nr. 261131-C1-U35 Cluj-Napoca, în care este înscrisă proprietatea subiect, apartament nr. 35 cu nr.top 23457/S/XXXV, deținută de Statul Român, în administrarea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca.

Restricțiile din punct de vedere urbanistic au fost preluate din Planul Urbanistic General disponibil pe site-ul Primăriei Cluj-Napoca, iar opinia privind valoarea de piață a proprietății imobiliare analizate s-a exprimat în ipoteza în care nu există restricții deosebite generate de calitatea utilităților disponibile.

A fost estimată valoarea întregului drept de proprietate asupra proprietății, în ipoteza în care el este valabil, tranzacționabil și neafectat de sarcini, litigii sau alte aspecte care pot afecta valoarea.

Concluzie privind documentarea: documentația avută la dispoziție și amploarea investigațiilor realizate se consideră a avea un grad de suficiență mediu pentru realizarea evaluării.

Client

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII SERVICIU EVIDENȚĂ PATRIMONIU Șl CADASTRU

Destinatar

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII SERVICIU EVIDENȚĂ PATRIMONIU Șl CADASTRU

Data Evaluării

14.05.2019

Data Inspecției

10.05.2019

Moneda Raportului

Conform solicitării clientului, opinia exprimată în prezentul raport este prezentată în lei și euro, conversia realizandu-se la cursul oficial BNR, valabil la data evaluării - 4,7607 lei / euro. Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma plătită, cash și integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite [rate, leasing etc.).

Informații și Surse de Informații Utilizate

Informațiile utilizate au fost:

A. Informații puse la dispoziția evaluatorului de către client:

  • □  Datele de identificare ale proprietății evaluate - adresă, identificare fizică pe teren împreună cu reprezentantul clientului.

  • □  Documente care atestă situația juridică a proprietății supuse evaluării - extrase de carte funciară, schițe ale clădirii, contract de vânzare-cumpărare.

  • □  Suprafațele terenului și construcțiilor preluate din documentele de proprietate disponibile și schițele furnizate

B. Informații la care are acces evaluatorul

  • □  Date privind piața imobiliară locală

  • □  Baza de date a evaluatorului

Bibliografie de specialitate.

Ipoteze și ipoteze speciale

Principalele ipoteze de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele.-

1. Ipoteze:

o Valoarea opinată in raportul de evaluare este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și in mod special în ipoteza în care situațiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții in afara celor aratate expres pe parcursul raportului și a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puțin una din ipotezele sub care este realizat raportul și care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

o Aspectele juridice (descrierea legală și aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar/destinatar și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil (in circuitul civil). Afirmațiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietății nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiști; evaluatorul nu are competență în acest domeniu;

o Se presupune o deținere responsabilă și un management competent al proprietății.

o Se presupune că toate studiile inginerești puse de proprietar / destinatar la dispoziția evaluatorului sunt corecte. Planurile de situație și materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietății.

o Evaluatorul nu are nicio informație privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe teren nu au fost descoperite indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nicio investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să certifice dacă proprietatea este afectată de o astfel de restricție sau nu.

o Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar îmbunătățirile sale ca și contribuție la valoare. Aceste evaluări separate ale terenului și îmbunătățirilor acestuia nu trebuie utilizate în legătură cu alte evaluări și sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare și sunt invalide dacă sunt astfel utilizate

o Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport.

o Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor sau construcțiilor speciale, nici nu am inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informațiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părților neinspectate și acest raport nu trebuie înțeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcțiilor;

o Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecție neinvazivă a proprietății și nu s-a intenționat a se scoate în evidență defecte sau deteriorări ale construcțiilor sau instalațiilor altele decât cele care sunt prin execuție aparente. Prezența unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidență ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienților preocupați de un asemenea potențial negativ să angajeze experți tehnici care să investigheze astfel de aspecte.

o Nu am realizat nici un fel de investigație pentru stabilirea existenței contaminanților. Se presupune că nu există condiții ascunse sau ne-aparente ale proprietății, solului, sau structurii care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecției nu am fost informați despre existența pe amplasament a unor contaminanți; Nu am realizat nici un fel de investigație suplimentară pentru stabilirea existenței altor contaminanți;

o Se presupune că toate licențele, autorizațiile și acordurile de funcționare precum și orice alte cerințe legale necesare funcționării au fost sau pot fi obținute și reînnoite pentru orice utilizare considerată pentru evaluare în acest raport;

o Se presupune utilizarea terenului și a îmbunătățirilor terenului în interiorul limitelor și granițelor proprietății așa cum sunt descrise în acest raport.

o Situația actuală a proprietății imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate;

o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerân datele care sunt disponibile la data evaluării;

o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenței și a altor informații sau documente de care evaluatorul nu avea cunoștință.

o Orice referință în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credință, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piață a proprietății evaluate sau a oricărei proprietăți în zona studiată.

o Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilități. Nu au fost efectuate investigații în aces sens și evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

o Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

o Evaluatorul nu a făcut nicio măsurătoare a proprietății. Dimensiunile proprietății au fost preluate din descrierea legală a proprietății (schițe neavizate OCPI/ANCPI, extras de carte funciară]; evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentații. Toate planurile construcțiilor, schițele, planurile de situație puse la dispoziția evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privință.

o Evaluatorul a obținut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

o Evaluatorul nu are cunoștință de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care să afecteze proprietatea evaluată;

o Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele și titlurile de proprietate puse la dispoziție de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;

o Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

o Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

o Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune;

o Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului;

o Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

Ipoteze speciale:

- Nu sunt

Responsabilitatea Față De Terți

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ NAPOCA DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII SERVICIU EVIDENȚĂ PATRIMONIU Șl CADASTRU, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea clientului.

în conformitate cu uzanțele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței imobiliare relevante și scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat și numai pentru uzul clientului și destinatarului menționați anterior.

Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar și evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de altă persoană, în nici o circumstanță.

Clauza de Nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară.

Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

Abateri de la Standarde

o în prezentul raport nu au fost făcute devieri de la cerințele standardelor ANEVAR în vigoare.

o Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei NEOCONSULT VALUATION, aplicarea și respectarea procedurilor interne fiind verificate intern.

PARTEA A III-A - PREZENTAREA DATELOR

Identificarea Proprietății. Descriere Legală Conform Documente

Ocupanți. Contracte de concesiune. Contracte de închiriere

La data inspecției proprietatea subiect era ocupată de chiriaș, regăsindu-se în proprietatea Statului Român, în administrarea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca, conform extrasului CF nr. 261131-C1-U35 Cluj-Napoca, avut la dispoziție (dispunerea acestuia se regăsește în anexe). Conform extrasului CF. proprietatea este liberă de sarcini. Evaluatorul a luat la cunoștință ca, există contract de închiriere aferente proprietății evaluate. A fost estimată valoarea întregului drept de proprietate asupra proprietății, în ipoteza în care el este valabil, tranzacționabil și neafectat de sarcini, litigii sau alte aspecte care pot afecta valoarea.

Am avut la dispoziție:

  • •  Extras de Carte Funciară nr. 261131-C1-U35 Cluj-Napoca din care au fost preluate informații cu privire la descrierea juridică a proprietății.

  • •  Contract de închiriere 152863/03.06.2011.

• Schiță aferentă apartamentului, neavizată OCPI/ANCPI:

Bair

Camcrl



CameeA

Antreu

Pagina 15/73

tf-

&

Date Privind Zona, Vecinătățile Și Localizarea.

Municipiul Cluj-Napoca este reședința județului Cluj și se întinde pe o suprafață de 179,5 kmp. Clujul este împărțit în 20 de cartiere distincte (fără a lua în considerare localitățile din zona metropolitană), dispunerea acestora fiind următoarea:

Zona metropolitană a municipiului cuprinde, suplimentar, și 19 comune învecinate acestuia: Aiton, Apahida. Baciu, Bonțida, Borșa, Căianu, Chinteni, Ciurila, Cojocna, Feleacu, Florești, Gârbău. Gilău. Jucu, Petreștii de Jos, Sânpaul, Săvădisla . Tureni, Vultureni. Suprafața totală a zonei metropolitane este de 1537,54 km2, iar populația de 418.153 locuitori.

Cluj-Napoca are una dintre cele mai dinamice economii din România. Industria județului este concentrată în cea mai mare parte în Cluj-Napoca fiind extrem de variată. Sunt prezente industrii precum industria chimică, poducătoare de ciment, construcțiile de mașini, prelucrarea metalelor, industria alimentară, încălțăminte, sticlă, porțelan, faianță, prelucrarea lemnului, extracția minereurilor, produse abrazive, celuloză și hârtie, cosmetice, textile, confecții. Cu peste 100 de companii de software și mai multe universități care oferă personal calificat de calitate, orașul a devenit un important centru IT.

în Cluj-Napoca sunt deschise mai multe centre comerciale: Polus Center. lulius Mall, Sora Shoping Center. Sigma Shoping Center. Centrul comercial Central. Piața de retail este reprezentată prin hypermarket-urile Cora, Carrefour, Auchan, magazine cash and carry - Metro și Selgros, supermarket-uri si alte magazine mai mici - Lidl, Billa, Profi, Kaufland ș.a.

Proprietatea analizată. în cadrul acestui raport, se află în cartierul Mănăștur, pe Aleea Moldoveanu, nr. 17, et. 3 ap. 35, în imediata vecinătate a Big, stațiilor de transport în comun, magazine etc.

Identificarea Zonei în Localitate. Tipul de Dezvoltare al Zonei

Proprietatea evaluată este situată în municipiul Cluj-Napoca, cartierul Mănăștur. Aleea Moldoveanu, nr. 17. et. 3. nr. ap. 35. zonă predominant rezidențială cu ambient civilizat și cu proprietăți complementare la distanță mică.

Zona în care este situată proprietatea imobiliară evaluată, este preponderent rezidențială formată în principal din imobile de tip blocuri de locuințe cu regim mediu și mare de înălțime, scoli, grădiține, magazine, sedii bancare la parterul blocurilor, etc.

Imobilul din care face parte apartamentul, conform PUG, este de tip „ Ansambluri de locuințe colective realizate înainte de anul 1990".

Amplasarea proprietății: în cartierul Mănăștur, pe Aleea Moldoveanu. nr. 17. stradă care are ieșire la strada Mehedinți, care este una din cele mai importante artere de circulație din cartierul Mănăștur. în imediata vecinătate se regăsesc blocuri cu regim mediu și mare de înălțime, sedii bancare, Pizzeri, Cinema Dacia. Școala Liviu Rebreanu, Grădinița Universul Copiilor, magazine, stații de transport în comun, etc.

Proprietatea este amplasată favorabil, accesul auto și pietonal fiind facil, având acces direct la Aleea Moldoveanu. stradă cu o bandă pe sens.

Regimul juridic al drumului de acces - drum public, amenajat, asfaltat, sistematizat superior, utilitățile aferente existente pe amplasament sunt cele uzuale necesare: apă - canalizare, energie electrică, gaz metan.

Riscuri De Mediu

Nu este cazul

Rețele de utilități exterioare

Utilitățile aferente existente în unitatea individuala sunt: apă, canalizare, energie electrică, gaz metan.

Acces

Accesul spre proprietate este facil, și se face de pe stradă publică, asfaltată, sistematizată - Aleea Moldoveanu. Strada este asfaltată, sistematizată, cu utilități complete, având o bandă pe sens. Stația mijloacelor de transport este în apropiere.

Descrierea Construcțiilor

Conform extrasului CF pus la dispoziția evaluatorului proprietatea este descrisă astfel:

EXTRAS de CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE



r<n

tJ'

H ci    !

xn j


A. P.rtM I. DESCRIEREA IMOBILULUI

■—».«<>.-»

»________ rund*.»..                        “**** “* •*

răni electr

Nr.

UMIIklirv* v w»

ce, îocSlrire

nroiMi"4/

Svpr.rta co~trvR«

sup<»r.t* uttU (wp)

Ce« p*rti

CoW

ObMCVltn / K*»wtr<te

Al

■no: SI XXXV

SS.56

iV 1330

JV&«>

Ap ix » CMnpu»             * .

bxâtiia. 1 *'»'*• 1 *nVW- ’ £fcn*/3 ilunpnt*. 1 »»».              ‘

1 Uto» cu S oe 235 "V, CVS--ss sTm “ P-L<-

B, Partea H, PROPRIg^>APȚ£

Pagina 17/73

£

Proprietatea imobiliară evaluată este amplasată la etajul 3 al unui imobil cu regimul de înălțime P+4E.

Structura de rezistență a construcției din care face parte proprietatea subiect, este alcătuită din :

  • > fundații din beton armat

  • >  structură în cadre cu stâlpi din beton armat și zidărie de cărămidă

  • > închideri perimetrele: pereți din zidărie de cărămidă

  • > planșee din beton armat

  • > acoperiș: terasă necirculabilă

  • >  finisaj exterior: tencuieli și zugrăveli decorative

Apartamentul evaluat are un grad de finisare clasic - inferior, astfel:

  • >  tencuieli gletuite, zugrăveli lavabile și pereți placați parțial cu faianță în baie și în bucătărie

  • > Pardoseli: Mochetă (linoleu) antreu, degajament și camere, gresie în bucătărie și baie

  • >  tâmplăria exterioară este lemn cu geam din sticlă, ușa de acces în apartament este metalică - tip antiefracție iar ușile interioare sunt din lemn cu geam din sticlă, clasice.

  • >  încălzirea este centralizată - termoficare

  • > Apartamentul nu este izolat la exterior

Compartimentări

Semidecomandat, dispunerea spațiilor este prezentată în planul anexat.

Date privind impozitele și taxele

Conform Nomenclator stradal aferent mun. Cluj-Napoca proprietatea este încadrată în zona de impozitare "C".

Analiza Pieței

Tipul de piață analizat. Arealul de piață analizat

Proprietatea este amplasată în cartierul Mănăștur, pe Aleea Moldoveanu, mun. Cluj Napoca, dotată cu toate utilitățile necesare. Ambient este civilizat, iar atractivitatea este mare.

Astfel piața specifică proprietății este cea a proprietăților imobiliare de tip apartament cu utilizare rezidențială cu 3 camere sau suprafețe asimilabile, localizate în clădiri vechi de tip blocuri cu locuințe colective, situate în zona cartierului Mănăștur din municipiul Cluj-Napoca.

Evoluția pieței. Cererea. Oferta

După o perioadă în care elementul comun al analizelor de piață a fost contextul dificil generat de influențele crizei economice apărute în a doua parte a anului 2008, în 2013 a fost evidențiată o îmbunătățire a fundamentelor pieței imobiliare. Atitudinea reținută a jucătorilor pieței a fost mult diminuată, principalele cauze care au generat acest comportament fiind volatilitatea redusă a indicatorilor macroeconomici, îmbunătățirea contextului economic local și regional, precum și evaluația pozitivă a piețelor imobiliare mature din Europa.

Segmentul rezidențial (exclusiv dependent de cererea internă), a înregistrat unele progrese evidente în ceea ce privește dezvoltarea imobiliară și nivelul cererii pentru unitățile rezidențiale adresate clienților cu venituri medii.

Perspectivele pieței imobiliare s-au îmbunătățit în ultimii ani. atitudinea ezitantă a jucătorilor pieței s-a diminuat, dovadă fiind numărul ridicat al proiectelor de dezvoltare imobiliară, ritmul de absorbție a proiectelor finalizate, activitățile de prospecție a pieței și consolidarea portofoliilor de proprietăți a unor dezvoltatori și investitori străini. Creșterea încrederii dezvoltatorilor este evidentă pe toate segmentele de piață. Aceeași atitudine este așteptată și în cazul investitorilor, inclusiv din partea celor instituționali. Consolidarea fundamentelor pieței, coroborată cu îmbunătățirea contextului economic, oferă motive pentru a considera piața locală ca destinație pentru potențiale investiții. Totuși, rămâne în continuare o serie de incertitudini, mai ales de ordin economic, care pot afecta încrederea investitorilor în piața locală.

în ceea ce privește așteptările pentru următorii ani, evenimentele care au declanșat criza financiară din 2008 se regăsesc și în contextul acestui început de an. în plus s-au adăugat noi elemente care au generat îngrijorarea investitorilor.

Piața rezidențială la nivelul Municipiului Cluj-Napoca:

în prezent municipiul Cluj-Napoca este împărțit în următoarele cartiere: Centru, Zorilor, Mănăștur, Grigorescu, Gheorgheni, Andrei Mureșanu, Mărăști, Iris, Bulgaria, Dâmbul Rotund, Someșeni, Plopilor, Gruia. între Lacuri, Bună Ziua. Europa, Colonia Sopor, Colonia Făget, Colonia Borhanci și Colonia Becaș.

Perioada de expansiune imobiliară a condus la aglomerarea cartierelor consacrate, respectiv Gheorgheni, Marasti, Andrei Mureșanu, Zorilor, Gruia, Grigorescu, Manastur, Plopilor, precum si la cautarea unor zone mai puțin dense, propice pentru dezvoltare. S-au creat astfel zone precum Câmpului (Manastur), Buna Ziua, Europa,

Plopilor Noi. Aceeași tendința, insa mai lenta, se manifesta si in zonele Făget, Becas, Borhanci

•>•<*•••••••••••••••••••••••••••••••••••••

si Sopor.


în prezent. Clujul experimentează o creștere semnificativă a prețului proprietăților imobiliare pe segmentul rezidențial, care au o tendință ascendentă și în anul 2018. Concret, piața imobiliară din Cluj a revenit la ritmuri de creștere comparabile cu cele din perioada anterioară crizei economice. Motoarele acestei creșteri sunt reprezentate de faptul că în Cluj-Napoca vin în fiecare an zeci de mii de studenți, români și străini, iar unii dintre aceștia doresc să investească în cumpărarea unor apartamente, pentru că doresc să se stabilească în oraș la finalul studiilor. De asemenea, creșterea veniturilor pentru informaticieni le-a oferit acestora perspectiva cumpărării unor proprietăți. în oraș există aproximativ 20.000 de persoane care lucrează în acest domeniu sau care studiază pentru a deveni programatori. Media salariilor angajaților companiilor de IT este mai mare decât media salariilor din economie, de aceea, informaticienii rămân cu banii necesari pentru a face investiții în apartamente sau în case. Au contat relansarea creditării, precum și creșterea economică înregistrată în ultimii ani. Toți acești factori au pus presiune pe prețuri.

Creșterea prețurilor a dus la relansarea pieței construcțiilor. Numărul autorizațiilor de construire au crescut semnificativ în anii 2015, 2016 și 2017, însă pentrul anul 2018 s-au redus considerabil, numărul autorizațiilor de construire aprobate.

Tendințe: specialiștii spun că județul Cluj ocupă un loc fruntaș la acordarea de credite pentru cumpărarea de locuințe. Clujul deține prima poziție și în ce privește clasamentul celor mai mari scumpiri consemnate la 12 luni. Potrivit analizelor realizate în ceea ce privește prețurile solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare, s-a arătat că acestea au cunoscut o evoluție ascendentă în ultimii 4 ani.

Definirea pieței specifice

Evaluatorul identifică în mod clar proprietatea imobiliară în cauză și piața imobiliară în care proprietatea se încadrează. Analizarea caracteristicilor și atributelor proprietății imobiliare este necesară pentru a identifica proprietățile competitive care formează piața și a înțelege modul în care factorii externi afectează proprietatea respectivă. Prin analiza de piață, se delimitează proprietatea imobiliară de evaluat de alte tipuri de proprietate. Se va analiza piața proprietăților imobiliare compuse din apartamente de 3 camere și/sau suprafețe asimilabile situate în clădiri de locuințe colective, în cartierul Mănăștur.

Proprietatea subiect este amplasată încartierul Mănăștur, pe Aleea Moldoveanu, nr. 17 și dispune de o localizare favorabilă în cadrul cartierului, cât și a orașului.

  • □ Au fost selectate comparabile cu destinație similară, situate în zona de amplasare a proprietății evaluate precum și în zone asimilabile - reprezentând oferte prezente pe piața specifică;

  • □ A fost selectat un număr de oferte / tranzacții din care s-au utilizat ca și comparabile cele mai asemănătoare cu proprietatea subiect.

Identificarea pieței imobiliare a proprietății subiect:

J Tipul de proprietate/caracterisitici: proprietate imobiliară de tip apartament cu potențial rezidențial, oraș cu economie activă, potențialii cumpărători interesați de achiziția unei astfel de proprietăți sunt persoane sau entități cu putere financiară medie, pentru utilizare rezidențială;

Aria imobiliară: urbană - zona cartierului Mănăștur.

Proprietăți comparabile: proprietăți imobiliare de tip apartament cu potențial rezidențial (cu trei camere sau suprafețe asimilabile, situate în clădiri cu regim de înălțime și coeficienți urbanistici similari amplasamentului analizat, din aria descrisă mai sus.

Cererea

Cererea reflectă nevoile, cerințele materiale, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii este concentrată asupra identificării potențialilor utilizatori ai proprietății respective - ex. cumpărătorii, chiriașii sau clienții pe care îi va atrage.

Pentru piața rezidențială, factorii importanți în analiza cererii sunt în general: Populația din aria pieței -mărimea și numărul, rata de creștere și descreștere, compoziția și distribuția conform vârstei; venitul (pe gospodărie și individ); tipul de angajare și rata șomajului; procentajul de proprietari și chiriași; aprecieri financiare, precum nivelul economiilor și condițiile de împrumut (de ex. rata dobânzii în cazul ipotecilor, punctele controversate, ratele de credit-valoare); planul urbanistic și direcțiile de creștere și dezvoltare ale orașului; factori ce afectează atractivitatea fizică a cartierului sau zonei (de ex. climatul, topografia, canalizarea, solul, precum și barierele naturale sau artificiale); sistemul local de impozitare și administrația, valorile de impozitare, taxele și impozitele speciale; disponibilitatea facilităților și serviciilor comunitare (instituții culturale, facilități educaționale, facilități sanitare și medicale, poliție, etc).

Potrivit Veronicai Sirbu, cei din generația Y nu sunt preocupați doar de zona in care este amplasata o proprietate sau alta, ci si de facilitățile de care pot beneficia - atat in proximitatea locuinței, cat si in interiorul acesteia. In cel dintâi caz, cumpărătorii din aceasta categorie cauta cartiere dinamice, pline de viata, care sa aiba acces facil la mijloacele de transport in comun, dar si la puncte de interes general, precum supermarketuri (dar nu numai). ..De aici deriva si tendința dezvoltatorilor către locuințe cu suprafața mai mica, dar cu zone comune, de care pot beneficia toti rezidentii. cum ar fi: piscina, centru de fitness sau zona de recreere in aer liber", punctează reprezentanta STAGE 2 SELL. Clienții sunt atenti, desigur, si la facilitățile oferite de locuința in sine. ..Generația Millennials prefera locuințe eficiente energetic, eco-friendly, dotate cu tehnologii smart-home. bucătării confortabile si bine echipate, funcționale si spatii deschise. Ceea ce este important pentru aceasta generație este confortul lor, cu tot ceea ce are legătură cu tehnologia - este prima generație care a pasit intr-o locuința avand un smartphone in mana." Veronica Sirbu, MBA. Certified Professional Home Stager & Redesigner. STAGE 2 SELL

Luna august 2018 a adus scumpiri pe piața imobiliara din Cluj-Napoca, cât și în Florești, suburbia din România care a cunoscut cea mai mare dezvoltare în ultimii ani.

în Cluj-Napoca prețul a crescut cu 62 de euro (4%), de la 1.446 la 1.508.

în cazul proprietății analizate, cererea solvabilă este ridicată pe piața specifică - potențialii cumpărători interesați de achiziția unei astfel de proprietăți sunt persoane sau entități cu putere financiară medie, pentru utilizare rezidențială.

în cazul proprietății subiect, cererea solvabilă este medie pe piața specifică:

  • □ Cererea pentru acest tip de proprietăți este manifestată în principal din partea unor investitori cu venituri ridicate, cu acces la finanțare, care doresc o proprietate la standarde moderne și amplasată într-o zonă favorabilă pentru utilizare rezidențială.

  • □ In cazul proprietății analizate, luând în considerare tipul definit, analiza cererii are la baza cererea manifestată pentru proprietăți rezidențiale asemănătoare. Această cerere se menține în prezent la un nivel mediu.

Ofertă

Oferta se referă la producția și la disponibilitatea produsului imobiliar. Proprietățile competitive cuprind pe cele deja existente, unitățile aflate în construcție care vor intra pe piață, precum și cele aflate în stadiu de proiect.

Factorii cheie luați în considerare. în vederea analizării ofertei privind proprietățile aflate în competiție, sunt în general: cantitatea și calitatea proprietăților competitive de pe piață (stocul disponibil): volumul noilor construcții (competitive și complementare) - proiecte autorizate de construire aflate în derulare; prețul și disponibilitatea terenului liber (neocupat): costurile de construcție și dezvoltare-, proprietățile oferite aflate pe piață (existente și nou construite); ocuparea de către proprietari față de ocuparea de către chiriași; cauzele și numărul locurilor neocupate; conversia spre utilizări alternative; condițiile și circumstanțele economice speciale; disponibilitatea de împrumuturi și finanțări pentru construcție; impactul reglementărilor locale privind zonarea și a altor reglementări privind volumul și costurile construcțiilor.

în ultimii 10 ani, în Florești au fost finalizate peste 16.300 de locuințe. în timp ce la Cluj-Napoca s-au construit 12.400.

Clujul se numără printre cele mai active piețe imobiliare la nivel național, cu mii de tranzacții încheiate lunar în județ (3.454 în iunie 2018. locul 3 național după București și Timișoara) și cu o infuzie de până la 4.400 de noi locuințe în municipiul Cluj-Napoca și în împrejurimi, până la finele lui 2018. Prețul mediu al apartamentelor în Florești este de 882 euro/mp.

Un număr de 3.461 de noi locuințe au fost finalizate. în prima jumătate a anului 2018. în județul Cluj. Dintre acestea. 2.112 se regăsesc în mediul urban, arată datele Direcției Județene de Statistică. Peste 4.400 de noi locuințe ar urma să fie finalizate, până la finele anului 2018, în municipiul Cluj-Napoca și localitățile învecinate -Florești, Baciu, Apahida.

în cazul proprietății evaluate, oferta de proprietăți comparabile și asimilabile este medie. Detalii suplimentare se regăsesc în Anexa - Extras Analiza de Piață.

Echilibrul

Din cauza diferitelor imperfecțiuni, piețele funcționează rareori perfect, cu un echilibru constant între ofertă și cerere și cu un nivel constant de activitate. Imperfecțiunile obișnuite ale pieței se referă la fluctuații ale ofertei, la creșteri sau diminuări bruște ale cererii sau la asimetria informațiilor deținute de participanții de pe piață.

Teoretic, oferta și cererea de proprietăți imobiliare se îndreaptă către un echilibru pe o perioadă lungă de timp. Totuși, acest punct de echilibru este rar atins.

în prezent, în cazul de față, piața imobiliară specifică la nivelul proprietății este cvasistaționară cu o relativă menținere a nivelului valorilor proprietăților imobiliare, cu număr de tranzacții încheiate mediu.

în baza informațiilor prezentate referitoare la tranzacții încheiate, a informațiilor privind ofertele de tranzacționare, în urma analizei și interpretării datelor. în continuare am realizat o sinteză a analizei. Datele cu relevanță mai mare sunt cele din tranzacțiile realizate în ultima perioadă.

în urma analizei au rezultat următoarele intervale de vânzare și de închiriere linformații prezentate în Anexa 2 -Extrase privind oferte de pe piața imobiliara), pentru proprietăți similare/asimilabile. în zona de amplasare a proprietății subiect și zone asimilabile.


PARTEA A IV-A - ANALIZA DATELOR

Cea Mai Bună Utilizare

Analiza CMBU a unei proprietăți imobiliare este o etapă importantă a procesului de evaluare prin care se identifică contextul în care participanții de pe piață și evaluatorii selectează informațiile comparabile de piață. în anumite situații o astfel de analiză detaliată este necesară și adecvată. Utilizarea curentă se presupune a fi cea mai bună utilizare dacă nu există indicații din piață sau alți factori care să conducă la concluzia că există o altă utilizare care ar maximiza valoarea subiectului evaluării.

Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerarea următoarelor cerințe:

  • a) utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață:

  • b) utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

  • c) utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare. Conceptul de Cea Mai Bună Utilizare (CMBU) reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Astfel, ținând seama de aceste considerente, în cazul de față, CMBU de tip apartament cu utilizare rezidențială.

Abordarea prin Piață

Abordarea prin piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea "de evaluat".

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacțiile care influențează valoarea.

Metoda este o abordare globală, care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piață, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător. S-a aplicat ca metodă analiza comparativă. Pentru unele elemente de comparație s-au făcut corecții cantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat asupra unor prețuri unitare corectate. Evaluatorul a analizat astfel vânzările și ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietății de analizat. Ajustările au fost exprimate în termeni de necesar de ajustare pozitiv sau negativ față de proprietatea evaluată. Valorile rezultate au fost reconciliate prin ordonarea comparabilelor comparativ cu proprietatea în cauză. Elementul de comparație utilizat a fost valoarea unitara.Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost din baza proprie de date, de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la instituțiile și persoanele direct implicate în tranzacții.

Proprietățile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Proprietatea de evaluat

Proprietăți

comparabile

1

2

3

4

67,900

82,000

79,000

75,000

https://www imobiliar

https //www.imobiliare

httDS ;7www imobili

httos //WWW imobiliare.ro-S1

e.ro/vanzare-

ro/vanzare-

are ro-’vanzare-

anzare-apartamente/clui-

apartamente/cluj-

apartamente/clui-

apartamente/clui-

napoca/manastur'apartam

napoca/manastur/apa

naDOca/manastur/apa

napoca-'manastur'a

ent-de-vanzare-3-camere-

rtament-de-vanzare-3-

rtament-de-vanzare-3-

oartament-de-

X8SD0001G?lista=449717

camere-

camere-

vanzare-3-camere-

64

X82S1001Q?lista=44

X8MD10013?lista=44

X46K1033G?lista=

9717fid

Q717A4

449717A4

Ofertă

Ofertă

Ofertă

Ofertă

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

La piață

La piață

La piață

La piață

La piață

Independente

Independente

Independente

Independente

Independente

Nu

Nu

Nu

Nu

Nu

Prezent

Prezent

Prezent

Prezent

Prezent

Cartier Mănăștur

Cartier Mănăștur

Cartier Mănăștur

Cartier Mănăștur

Cartier Mănăștur

Loc. Cluj-Napoca, Aleea Moldoveanu, nr. 17, etaj

3, nr. ap. 35, jud. Cluj

Aleea Retezat

Strada Mehedinți

Strada Mehedinți

Aleea Retezat

Cluj-Napoca

Cluj-Napoca

Cluj-Napoca

Cluj-Napoca

Cluj-Napoca

Semidecomandat

Semidecomandat

Semidecomandat

Semidecomanda

Semidecomandat

3

3

3

3

3

3

Parter

2

1

Parter

P*4E

P+4E

P+4E

P+4E

P+4E

Clasice-lnferioare (gresie în baie și bucătărie, linoleu în restul încăperilor, tâmplărie exterioară din lemn cu geam din sticlă -clasic)

Clasice

Modeme

Medii

Medii

Termoficare

CT

CT

CT

CT

înainte de 1990

înainte de 1990

1980

1980

1980

55.56

51

55

56

54

Rezidențial

Rezidențial

Rezidențial

Rezidențial

Rezidențial

Nu/Balcon

Nu/Nu

Mobilat și utilat/Balcon

Nu/Balcon

Nu/Balcon

1331

1491

1411

1389

Grila de comparații este următoarea:

Ajustările cantitative s-au Luat în considerare astfel:

Proprietatea subiect

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Identificare proprietate

Cartier Mănăștur

Cartier Mănăștur

Cartier Mănăștur

Cartier Mănăștur

Cartier Mănăștur

Preț/Ofertă vânzare

67,900

82,000

79,000

75,000

TIP COMPARABILĂ

Tip comparabilă

Ofertă

Ofertă

Ofertă

Ofertă

Ajustare totală pentru tipul comparabilei

-1,698

-2,050

-1,975

-1,875

Preț de vânzare ajustat

66,203

79,950

77,025

73,125

COMPONENTE NON-IMOBILIARE/Anexe

Nu/Balcon

Nu/Nu

Mobilat și utilat/Balcon

Nu/Balcon

Nu/Balcon

Ajustare totală estimata

0

-2,000

0

0

Preț ajustat

66,203

77,950

77,025

73,125

DREPT DE PROPRIETATE

Drept de proprietate transferat

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

Ajustare totală drept de proprietate

0

0

0

0

Preț ajustat

66,203

77,950

77,025

73,125

CONDIȚII DE FINANȚARE

Condiții de finanțare

La piață

La piață

La piață

La piață

La piață

Ajustare totală condiții de finanțare

0

0

0

0

Preț ajustat

66,203

77,950

77,025

73,125

CONDIȚII DE VÂNZARE

Condiții de vânzare

Independente

Independente

Independente

Independente

Independente

Ajustare totală condiții de vânzare

0

0

0

0

Preț ajustat

66,203

77,950

77,025

73,125

CHELTUIELI NECESARE IMEDIAT DUPĂ CUMPĂRARE

Investiții de adecvare, finalizare, finisare

Nu

Nu

Nu

Nu

Nu

Ajustare totală cheltuieli imediat după cumpărare

0

0

0

0

Preț ajustat

66,203

77,950

77,025

73,125

Condiții de piață (timpul)

Proprietatea subiect

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Condiții de piață (timpul)

Prezent

Prezent

Prezent

Prezent

Prezent

Ajustare totală condiții de piața

0

0

0

0

Preț ajustat

66,203

77,950

77,025

73,125

LOCALIZARE

Localizare

Loc. Cluj-Napoca, Aleea Moldoveanu, nr. 17, etaj 3, nr. ap.

35, jud. Cluj

Aleea Retezat

Strada Mehedinți

Strada Mehedinți

Aleea Retezat

Ajustare procentuală

0%

0%

0%

0%

Ajustare totală localizare

0

0

0

0

Preț ajustat

66,203

77,950

77,025

73,125

CARACTERISTICI FIZICE

Tip apartament

Semidecomand at

Semidecomand at

Semidecomand at

Semidecomand at

Semidecomand at

Ajustare unitară

0.00%

0.00%

0.00%

0.00%

Ajustare totală tip apartament

0

0

0

0

Etaj

3 din P+4E

Parter din P+4E

2 din P+4E

1 din P+4E

Parter din P+4E

Ajustare procentuală

5%

0%

0%

5%

Ajustare totală etaj

3,310

0

0

3,656

Finisaje

Clasice-Inferioare (gresie în baie și bucătărie, linoleu în restul încăperilor, tâmplărie exterioară din lemn cu geam din sticlă -clasic)

Clasice

Moderne

Medii

Medii

Ajustare unitară sau procentuală

-25.0 €/mp

-75.0 €/mp

-50.0 €/mp

-50.0 €/mp

Ajustare totală finisaje

-1275

-4,125 €

-2,800 €

-2,700 €

încălzire/apă caldă proprie

Termoficare

CT

CT

CT

CT

Ajustare unitară

-3%

-3%

-3%

-3%

Ajustare totală încălzire/apă caldă proprie

-2,000

-2,000

-2,000

-2,000

Vechime - an construcție

înainte de 1990

înainte de 1990

1980

1980

1980

Ajustare unitară sau procentuală

0%

0%

0%

0%

Ajustare totală vechime

0

0

0

0

Preț ajustat

66,238

71,825

72,225

72,081

Aria utilă sau

55.56

51.00

55.00

56.00

54

Proprietatea subiect

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

număr de camere

Ajustare totală arie utilă sau număr de camere

5,922

731

-567

2.082

Preț ajustat

72,160

72,556

71,658

74,164

CARACTERISTICI ECONOMICE

Caracteristici economice

Normale

Normale

Normale

Normale

Normale

Ajustare unitară

0%

0%

0%

0%

Preț ajustat

72,160

72,556

71,658

74,164

CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Utilizare (zonare) -CMBU

Rezidențial

Rezidențial

Rezidențial

Rezidențial

Rezidențial

Ajustare unitară

0%

0%

0%

0%

Ajustare totală

CMBU

0

0

0

0

Preț ajustat

72,200

72,600

71,700

74,200

Ajustare totală netă

5,958

7,394

5,367

1,039

Ajustare totală netă (%)

9%

9%

7%

1%

Ajustare totală brută

12,508

8,856

5,367

10,439

Ajustare totală brută (%)

18.89%

11.08%

6.97%

14.28%

341,342

lei

Anexe/dependințe care se adaugă

71,700

eur

Garaj

0

eur

•      •  4 V

eur/ mp

Loc de parcare subteran

0

eur

aparlâlhuiit

4.7607

Curs

Pivnița

0

eur

14-May-19

Data evaluării

Balcon

0

eur

TOTÂl

341,342

lei

PROPRIETATE

71,700

eur

1290

euro/mp

• Tip comparabilă: Comparabilele au fost ajustate pentru ofertă, ținându-se cont de disponibilitatea de negociere la tranzacționare și condițiile actuale ale pieței imobiliare la nivelul fiecărei comparabile identificate.

  • ■  Componente non-imobiliare: Comparabila 2 au fost ajustată negativ cu 2.000 de euro deoarece era mobilată și utilată;

  • ■   Drept de proprietate:

o Nu au fost necesare ajustări;

  • ■  Condiții de finanțare:

o Nu au fost necesare ajustări;

  • ■  Condiții de vânzare:

o Nu au fost necesare ajustări;

  • ■  Cheltuieli imediat următoare după cumpărare:

o Nu au fost necesare ajustări;

  • ■   Condiții de piață:

o Nu au fost necesare ajustări;

  • ■   Localizare:

o Nu au fost necesare ajustări;

  • ■  Carasteristici fizice: tip apartament

o Nu au fost necesare ajustări;

  • ■   Carasteristici fizice: etaj

o Comparabilele 1 și 2 au fost ajustate pozitiv cu 5%, deoarece erau situate la parter, în timp ce subiectul evaluat este situat la etaj intermediar în imobilului din care face parte. Apartamentele situate la etaje intermediare sunt cotate mai bine pe piața specific decât apartamentele situate la parter sau la ultimul etaj;

  • ■   Carasteristici fizice: finisaje

o Comparabila 1 a suferit o ajustare negativă de 25 euro/mp, deoarece are finisaje clasice, în timp ce subiectul evaluat are finisaje clasice-inferioare (gresie în baie și bucătărie, linoleu în restul încăperilor, tâmplărie exterioară din lemn cu geam din sticlă - clasic). Comparabila 2 a suferit o ajustare negativă de 75 euro/mp, deoarece are finisaje moderne, în timp ce subiectul evaluat are finisaje clasice-inferioare (gresie în baie și bucătărie, linoleu în restul încăperilor, tâmplărie exterioară din lemn cu geam din sticlă - clasic). Comparabilele 3 și 4 au suferit ajustări negative de 50 euro/mp, deoarece au finisaje medii, în timp ce subiectul evaluat are finisaje clasice-inferioare (gresie în baie și bucătărie, linoleu în restul încăperilor, tâmplărie exterioară din lemn cu geam din sticlă - clasic).;

  • ■   Carasteristici fizice: încălzire

o Toate comprabilele s-au ajustat negativ cu 2.000 euro/mp deoarece au central termică proprie, iar subiectul evalaut are încălzire centralizată - termoficare;

  • ■  Carasteristici fizice: vechime construcție de bază

o Nu au fost necesare ajustări;

  • ■   Carasteristici fizice: arie utilă

o Comparabilele s-au ajustat pozitiv/negativ pentru diferențele de suprafață față de proprietatea evaluată (pozitiv cele cu suprafață mai mică, negativ cele cu suprafață mai mare), ajustarea fiind efectuată ținând cont de dimensiunea și structura acestora, corelată cu costurile ancorate în piață raportate la suprafața utilă;

  • ■  Caracteristici economice:

o Nu au fost necesare ajustări;

• Cea mai buna utilizare:

o Nu au fost necesare ajustări.

Valoarea probabila pentru proprietatea supusă evaluării a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii ajustate a proprietății comparabile 3 deoarece proprietății 3 i-au fost aduse cele mai puține ajustări (ajustarea brută procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate. în acest context valoarea rezultată prin abordarea prin comparații de piață este:

Vcomp = 71.700 EUR echivalent 341.342 Lei

Abordarea prin Venit

Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare curentă a capitalului.

Această abordare ia în considerare venitul pe care un activ îl va genera pe durata lui de viață utilă și indică valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implică transformarea venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate să derive dintr-un contract/din contracte sau să nu fie de natură contractuală, de exemplu, profitul anticipat și generat fie din utilizarea, fie din deținerea activului.

Metodele incluse în abordarea prin venit sunt:

  • • capitalizarea venitului, în care unui venit reprezentativ dintr-o singură perioadă i se aplică o rată cu toate riscurile incluse sau o rată de capitalizare totală;

  • • fluxul de numerar actualizat, în care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare i se aplică o rată de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezentă;

  • • diferite modele de evaluare a opțiunilor.

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică, determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator.

Abordarea prin venit include două metode de bază:

  • • capitalizarea venitului;

  • • fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

în cazul proprietății evaluate, s-a selectat metoda capitalizării venitului, respectiv Metoda Multiplicatorului Chiriei Brute- MCB.

Metoda Multiplicatorului Venitului (chiriei) Brut Potențial - MVBp

Procedura cuprinde următoarele etape:

  • •  estimarea venitului (chiriei) brut potențial (de piață) pentru proprietatea subiect. VBp;

  • •  estimarea MVBp. din datele de piață deținute;

  • •  multiplicarea venitului brut potențial VBp cu MVBp. (VBp * MVBp);

  • •  unde este cazul, determinarea cheltuielilor necesare obținerii potențialului de închiriere luat în calcul, respectiv costuri de conversie, (Cconv). care reprezintă eventuale cheltuieli necesare de investit în proprietate pentru a o putea închiria.

Valoarea, ca formulă de calcul este:         Vmvbp = VBp * MVBp (- Ccow)

Astfel:

  • A.     Venitul brut potențial (lunar) pentru proprietatea în cauză se bazează pe chiria potențială lunară. Din analiza datelor pieței rezultă că pentru acest tip de proprietate chiriile variază între 330 și 400 EURO/lună, în funcție de finisaje, dotări, caracteristici proprietate, etc. Astfel pentru proprietatea evaluată, chiria selectată este de 360 EUR/lună.

  • B.     Multiplicatorul venitului brut potențial a fost selectat din intervalul valorilor obținute de pe piață:

Raport de evaluare


Comparabila 2

DETERMINj

Specificație            Comparabila 1

Preț tranzacție

78,095 ”

79,619”

80.952

Aport dotări non-imobiliare/Anexe

-2,000

-2.000

-2.000

Valoare de piață proprietate

76,095

77,619

78,952

PreV oferte chirie lunară

apartament mobilat/nemobilat

400

410

410

negociere chirie

-5%

-5%

-5%

Preț tranzacție chirie lunară

380 r

390 ”

390

Multiplicatorul venitului brut

potențial lunar

200

199

202

Multiplicator «lactat         '                               200



Intervalul obținut este de 199-202 pentru MVBp. Am selectat ca și multiplicator, media multiplicatorilor obținuți, aceasta fiind de 200.

C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimează valoarea proprietății:


Nr. Crt


Arie utilă Denumire


Chirie potențială


Multiplicator


mp


Valoare estimată

(eur/mp)


(eur)


MVbp lunar



4               5

,-T-——______ _              ____ 200    72,100 €

Valoarea proprietății adecvată pentru exploatare prin multiplicarea chiriei            72,100 €

u. ,                          .. .         0Q0

evaluării


Apartament evaluat


2

55.56


6

1,298


Costuri de conversie / reparați / |

investiți de adecvare ______________

4 Valoare apartament în starea c


0€


343,246

ui»


lei

eur


[ 72J00JE


______.~......j?»

5.Anexe/dependinte care se adauga 0


Opinie abordare prin venit apartament

r


1298


eur / mp


TOTAL PROPRIETATE


r-


4.7607

.14-^3^19


Curs


Garaj Loc de parcare subteran Pivnița Balcon


343,250       lei

72,100      eur


Astfel, valoarea proprietății evaluate rezultată prin această abordare este:


V™n = 72.100 EURO echivalent 343.250 LEI



Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

In urma aplicării metodelor descrise în acest raport rezultatele (rotunjite) sunt (Valorile sunt cu TVA):

Vcomp = 71.700 EUR echivalent 341.342 lei (cu TVA)

Vvenit = 72.100 EUR echivalent 343.250 lei (cu TVA)

Selectarea valorii de piață propusă pentru proprietatea evaluată a avut in vedere relevanta abordărilor efectuate pentru tipul proprietății evaluate, cantitatea si precizia informațiilor cunoscute, precum și celelalte aspecte menționate în raport privitor la proprietate si starea pieței imobiliare specifice.

Valoarea obținută prin comparații de piață este influențată de calitatea comparabilelor alese și de transparența informațiilor credibile de piață.

Având în vedere scopul evaluării, precum și ipotezele luate în calcul, abordarea prin piață se consideră că este cea mai relevantă pentru proprietatea în cauză.

Astfel, opinia evaluatorului este că la data evaluării, valoarea de piață a proprietății este:

71.700 EUR (echivalent 341.342 lei)

Valoarea este cu TVA

valoarea include cotele părți indivize aferente spațiului și dreptul de a utiliza terenul.

Valoarea este valabilă în limita ipotezelor și ipotezelor speciale și a celorlalte considerente prezentate în cadrul raportului

Valoarea nu tine seama de responsabilitățile de mediu

Valoarea este subiectiva; valoarea este o predicție; Evaluarea eșț

2




fipinie asupra unei valori.



PARTEA A V-A-ANEXE

ANEXA 1 - Fotografii ale proprietății

ANEXA 2 - Extrase privind oferte de pe piața imobiliara

ANEXA 3 - Documente ale proprietății

ANEXA 4 - Plan de amplasament

ANEXA 5 - Prezentarea evaluatorului

Pagina 32/73

lh






Cam

1                                           i

:r......

B

K.

'. A

A


1

1 w

1

«

XS3; •

1

■<

1

i

R

Sl

3kL’

G |I

1



M


Raport de evaluare


Anexa 2 - Extrase privind oferte de pe piața imobiliară

OFERTEVANZARE

C1 - httDS://www.imobiliare.ro/vanzare-aDartamente/clui-naooca/manastur/aDartament-de-vanzare-3-camere-X82S1001 Q?lista=44971764

Apartament 3 camere Aleea Retezat

Guj-Nopocc, zona Vanosaur Veri hartă                                                                                           -r

' '     Propnezate reprezentată exclusiv de agenția RL/MAX EXCLUSIVE


67.900 EUR Comision OH currpâraxr

>.33«37EU«/mp


a-.~, puer-eat «♦




0371.780.336


o <Jt~t («'suceați •.c”'w' kâ c-'j a-u-țulu X32S1M1Q

Nurcc tău                    *

Telefon

Orna                                    *

Aj dori să pr.rres: rrai mute irAxmjți despre p-oorieîMee cu lOui X52Si03‘>0 gasi-J pe imod-'iare ro

Sunt de ac«rt> cu terme-. i j rare?)* imwj'usra ro



DeraRi


Distribuie ace» anunț


RE.S.UX Exdutne va propune spr» vjnzare un apartament cu 3 camere situa: U parter irrr-un Irrcbit cu ret im oa iiw>3m« Pniî. »»a->s suprXKA uti'a ce 5’. mo. fund comoacnerza: airv. 2 dormioa re. Hnng. tuca:s.->o, t antreu. 1 rd. 1 Oaia.

Aoartame-itu este fin sa: •nostm. finisaje'» tun: de tal tete

Sa •‘la r-tr.o ton» •c-J'ro buna hmrtca. ao-oapa Ce mjc-ac«<« d« transpert rfi comun, magasin» «»' radnite. kxu'i de joaca ce--.ru codi «C

Va araj-jn la ozicnaro'




C-..r



Pagina 38/73

^0


Caracteristici


Cioc de scâ.'tsrrțn:»


51 mo


Six:ră*«7Â construit*


59.95 no


semidecomandat


Euj


Etaj-


kc. &uc4Ud':

Nr be.

Specificații

Utili tiți

  • • LKilităD generale: Curent, fi^a. Canalizare. Gaz. CA7V. Telefon

Alte detalii zonl

  • • Amerajara străzi: Asfaltate

  • • Iluminat stradal

  • • Mijloete de transport n :onun

Disponibilitate proprietate

Imediat

Pagina 39/73




Raport de evaluare


C2 - https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-camere-X8MD10013?lista=44971764#modal-qalerie-mare

Apartament 3 camere etaj 2 zona BIG (Carrefour)


82.000 EUR

1.490 91 fUR/mp



s de

fMlIKEANA?

Cvw'-v lr.;s.!r

KUK-K'OS UAR?(*Î]

0747.273.590

Alte te-'e<o*na.

O36JM2 055

C770.lS5.2l7

0»H'U J <•».' ura u; -A 1 :«»' V • u mipiccis

Mii»-» :».i


retfix

Emo'l


Aț dcfl si pr.-nesc m»; muhe informați Ccio-e proprietatea cu lO-vl X3MD1C0B gcsoâ pe i-not :>»*■« ro


Zjj-f. de »;orc cv s«'<-tew. p ton-S7-te


CERE DETALII


Q      »-urw 0           p StSCCăzA o


Caracteristici


Distribuie acest anunț


N' ra<r*<*-

3

Ar ror.cruo»

1W0

Suprs'sțâ ud3

SSmp

Sl'ueuri roziotenți

•toate

SLprs'sți CCOCTruni-

60rrp

lip imosM-

6<oc O» aportarten»

Compartimentare'        3

P-4E

Carton-

t

Nr na«oana-

1

£*J>-

Euj2/4

W BurArSctr

1

M.bâc

1



î~r


Pagina 40/73

&

Specificații

Utilități

’ Utilitari gene-ale: Curent. Apa, Canalizare Gsî

  • > Snem incalzire: Centrala proorie

  • ► *aes internet - tea optica

Finisaje

  • • Fentrtre cu geam termopan: PVC

  • • Usa intrare: Metal

» Podele: Parchet. Gresie

  • • Oereri; Paianta

Dotări

  • • Bucătărie: Vtobilata

  • • Mobilat Comele:

Alte detalii zonă

» Amenajare «razi: -r'altate

Alte detalii

K3Bc lr>ob«iare propune spre vansare un apartament oe 3 camere semidecomandat in xcna BIG f Carrefour) Manastur. in suprafața utila de 55 mp. acesta este compara menta: in 3 camere, bucatar-e hol si baie: in plus dispune si de un baton. Apartamentul de la etaju Inter—ediar 2 din i unu-mobil este flnisac complet si dotat cu centrala termica. geamăn -.ermopan, usa metalica. gm parchet sl se vinde complet mobilat si udlaL =iind situat ki imediata apropiere a mijloacele- se transport in comun, a 'acuzaților, școlilor si a spatiilor comerc-ale apartamentul este idea; sta: pen"u locuința dar mal ales pentru investiție, prețul chiriilor rlnd ridicat "m zona.

Alte detalii preț

Comision: 2%

Disponibilitate proprietate

imediat

Pagina 41/73

te



Caracteristici

An ronstruepe-

Kr n~w

3

Sxxa'ața k£&.

S6 mp

5-z-acw* ieast»r>

beaan

Sa>'*f»Uc>sK«uK4-.

56 «no

Toiwcot

Mac 0A apartament

Co'Tpi-crioT.rt'

romcecomana»

Rcjjrr. ni'țmc-

0-4£

C4 - httDS://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-camere-X8SD0001 G?lista=44971764

Vanzare apartament 3 camere, zona BIG, Manastur ID 11155

Cluj-Napoca. zona Manastur • Van hani                                                                            iCtat        "i"'


75.000 EUR



Anunț publicat de

— assn coman

•  1 • AGENȚIA 25


0743.810.166

AJtfc telefoane

C743 BIG 14*


Telefon


Ema.l


Aț dori să pnmosc mai mJw informații dctpm propr.eusea cu «D-ulXSSOOCOIG găsiți pa tmconiara.ro


_____Ă


~ Sune ce «axe cu termen# 5I conduite imobiiere.ro



Detalii


Distribuie acest anunț


Agent* 25 va oferă spre varce-e un apartament cu 3 camere i-m C«OTjrCre. toca Alee. Reteiat. cartier Maraseur. Quj Napoca.


Apartamentul sea'la la panerul urw »noX cj 4 etaje ApartamenaJ este iicUt

Suprafața ud ia a apartamentului este de «mp. aceștia fiind compartlmoreati astfel hol de intrare. o bucătărie cu ieșire irer-un balcon ce aproximativ 5mp. un Ihrinp. o bale cu geam si coua dormitoare.



fyr5oc«


Ei


Crva.l


Rnisajeieapanamantului sune gresie fa iama, parchet, geamuri termopan. usa metalica la irorare. iar i ta’cir ea se fac» cu ajutorul centralei termice propri

Pentru mai mut» detalii si.'sau oferte cm fa re nu «Caii sa re cortactab’ ID11155

Caracteristici

Nr. carne* c.

3

Tip «mobil

boc de apa namente

Supryeți Udi-

54 mp

Regim >.âți.“’e-

P*4t

Suprafața ud â tota-’ă

54 mp

Nr. ba'cca-e.

1

kxirnfăi ii i in iu <

Eut

Parter/4

Nr bucătarii-

1

Nr. băl:

1

Raport de evaluare


C3 - https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-camere-X46K1033G?lista=44971764


Apartament cu 3 camere de vânzare in zona Manastur

Cl jj-Napoca, zona Manastur • Vezi harta


79.000 EUR

1.410.71 EUB/mp



A.'.-,       ce

____ r&PA:MO3XMJIf

TAWt

rafi* MO8 u»AR£

0743.600.500

0720.603.300

Ak» tatafaano:

0727«4&141

0757.557 221


Oerfv o io-tfo-a tșoarâ ccmur.tei >: u

4-.urpAr X454W71G. c* pe lr»p.i**e ra

Tetefi»


C.n-.T


■*


Aș Con ti pr rresz nr* mure informași □e>prc p-opnezatea cu iD-ui X46K1033C §s3Î:â pe Irrco i o'e 'c


:-un; os a<cxd eu       > ț «na -.4

irnosj,iia<e na



Detalii

ctirir-i azc v*rc*rc apa-ta-nem cu 3 camere situa: r» carterul ManMtur. sora Bij.

este se-n<j«c3ma«wat ve tuo-raia w-i» 0* 56mo. ponton*: >a «uM ’-

Exc corr par-jnerj; Mtfel: Ivin^. 2 i-»r^oart. oucx»-'c. bele si betcon

Ar»t*i CUPC i'a central* comica. «lon^o si ușa mcaiica la «nrare.

Pc-.VU m*. mviie ia'ccomS Si •/iOA»>’i. ftu eziuS ** ne contacuU


Distribuie acest anunț



13


r-v.»


ALTE OFERTE - Abordarea prin piață https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-camere-

X9LN1Q025?lista=44971764

vctiiZ<stv~apa Hârtiei ii 3 cdincic.'s tnip, uaiiuti; uuac - zuho duo

Ciuj-Napoca. zona Marast>;r Yca tund                                                                         -“.j r -      '


75.000 EUR

1 470,59 SUR? mp



-r-'—-. B^tCca: ce

OVXMJ&ftAD

ALVtViA IVOBIUARS

0745.223.355

Alt* ralarcuww

07 A5 223 SSÎ


Pertu O •3«"l mce'c ICV-M 'C'vl i-u.-ț..' ■ XW N10C21 <■* r- li V- S'* ft

Nirreir                            *


"elf'cn

&W                *


Aț con sâ pr.rresc trai multe formați

C«prv prOpretatea CU ID-ul X9LN10025 gaîitâ pe lrrx»l*'ero


f țjtt de ecced rv;e< "en, ;1 condiție unobUara ro




Octalii


Distribuie acest anunț


Ofcvim spre varcare. apatxamcnc CM 2 carnea. confoi 1 s-wat in Ouț-Napoca. carjenJ Manamr. pa strada Retezat. la «ajut 1. dntr-un mobil eonseucDC veche. cu Ă etaja Acest apanamers es» decomandat. dispune da o supra'aa da 51 r-p. r» akaturtrfn 2 dormitoare. irznj bucatane baie »i un baton. Apartamentul se vinde parțial mcbllar. orc u=o metalica si geamuri tcmspan. iar incalsâxj ac face prin centrala termica proprie Apirtar-rcrrtul bcocSciata si de a boxa la suteaci aa^crnaMTxxstiaro fO: A£V3S4>961




Caracteristici


tir urmetv

3

Tipin..A‘l

5.4X^a^ur-S

51 rnp

țup-sfa;£ ctn.trurtă'

65 mp

S'. eaxoanc:

Comoartimcrita-’c:

decomandat

CoriAwt-

1

Ewj:

EWtfltA


boc <fc apo'tdr-en:»

R-AE

t


https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-camere-

X9AC1002L?lista=44971764

Apartament 3 camere, semidecomandat ( Manastur)

C.uj-Națxxa. ro.na Manastur - Veri harți

73.000 EUR


Decairi



0757.452.411

Alte telefoane:

C743Jia.5« nun* X9AC1M2L '*• **. >••• l •

‘.j"e e ’î.i


Âj co-’ si primesc mai mul» rfo-maț deso-e pr-xr etatea :t >C-u X5AC002L jarâi pe Imotxfii'eJ’o

Sun:ce «c-d cu termeni- j) cyfoți.'e imobiHarezo


Distribuie acest anunț

Daca succed interesatele un apartament irw-o zona untitise a camerju Manastur Apnsa Grena Imobiliare va oferă spre vamare un acarta-ne-n cu 3 camera. se-i Secoru-iat avaro o suorafaco inSa de 50 mo. Acesta este «mparz.ments: astfoi ' tivin* " bucaca-ie. 2 dcrm.ttere “■ ba £ plus tera pane dncr-un ustator si se vrtje comp c moc« »t t» us-lat. Cast icc»- tare apaca-enaji esa j tus n zona strat; Mehedinți apreape de mșoacee de t'anspyt n comur. a pa^c or s ma^itoe-or avan-: acces facil caxetoate punctele 0» interesa<e crasuVJ

Penau o mai bura râaltzare va as»otam la vticra-e'




Caracteristici

Mr lanwra

3        'p ■'</>           bot ce aoihame-te

Sucxtfa;4 udă

50 mp      Repm'njlome                 PedE

'uprafor,? rorjtziwi-

61 mp

Compartimentare

somidecpmarcat

Eof

Eaj-IM

Raport de evaluare


https://www.imobiLiare.ro/vanzare-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-camere-

X9P11003I ?lista=44971764

Apartament de vânzare 3 camere

Cluj-Napoc». zona «anastur • Veri hartă                                                                                 ittna:rar In09 'S -


76.500 EUR


Anu'rțp’jpl'^-.pk



NAPOCA r3OEtUAt6@


0799.928.295


r«*i< *u>.                     *■?* ' -•»*! '

ai.-i,. .. XiiPHOOK -<• . m

Numele’âv                            ■*

T*J»ft»'.

{ Fm»H                              *

Aț don să primase mai multe rforma;.! d«fP'« propr'etate» cu ©-Ui X9PI1003I ! găsită pe Imobili»’* r©

|" Sunt rieato-d cu termen. jscandțăte imob ■•'♦ro


Detalii


Distribuie acest anunț


Apartament 3 camere in CM Napoca. «cart Marastur. zona Big) la preț wantajos.

Va oferim spre vanzare ir apa tament cu 3 camere in Cluj Napoca in carterul IZarasair rora BIG cu o suprafața utila d* S4mp +1 balcon de 5.Smp.




[>3


rrvait


ApartamerrJ ««mldecomancst «te compus on 3 ce-wre 1 bucătari* 1 baie. 1 hol acces 1 hol. 1 c*b»ra. 1 baton.

Apartamentul esoe fnlsac modem, avand următoarele

-Centrala Terrvca proprie

■Calorifer»

■Geamuri Termorzdan.’.e dm PVC Ce camerei* far» bacon u geam cin lemn n »da la bakorj -Geam la bale

•Usi interioare dn lemr

•Usa intra’* Ctn lemn

■C-resle p fe'jnu mooerra in bae S5 butztane

Podea <*n parchet laminat d* 12mm

Apartamentul se vinde mobilat mocorn si complet ut. Ut sau la negocieri se poate elibera după ca:. Esc* situat la parterul ins't el unui bloc cu 4 e^a. izolat te-rnic si cu ireerfon de acces, cu locuri de parcare de la primara m zona, acces rap d la stabile ce transport in comun magazine

super marketun. etc

Apartamentul este ideal pentru looAnta sau investire

Pentru detalii suplimentare despre


oferta, nu eotad sa ne contactați


https://www.imobiliare.ro/vanzare-aDartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-camere-

X1KA100UI?lista=44971764

Apartament cu 3 camere, etaj intermecfiar. Manastur, zona Big

Ckij-Kapoca, zona Manactur. vw> liana                                                                                 — ■ -


78.000 EUR




0371.786.537

A.to talafoarw

0375 .736 551

0371.726 552


o e»-ț'c»'e         ir <j ia

r_nșA XIKAltXTW «« cc «""CC • □'<

.\<>-r»r «• ;âi>                                     *


T>ef.W


tnai'


Af don să pr.mesc rrai mus informați

C«pre p'opne'uKW cu D-u- XIKA100JI gsstă pe I mctxisre.ro


Sunt Ca stere eu wirwu.- ;> eero.pi o rrctottirc ro


-

CERE DETALII


Caracteristici

K». t»rrw«e.

3

Il'ucture

ixeort

Supra'apl uni

56np

Tp irwBil:

bfoc oa ipamrwm

SuvatrJ romruiă-

64.8 mp

RpjmHitpmo:

P«4C

Comssrwnenaee

se-rudtKorr»î'»4a:

Nr. s«ur- p*C4<-e.

1

COtfOft;

t

Nr. Mort.

1

**

Kr

1


Diswibuie acest anunț



f]g


Specificații

Utilități

» Lfclitan general»; Curent Apa. Canalizare. Ga:

  • • Sistem încălzire: Centrala propne. Calorifere

Finisaje

  • • Ferestre cu geam temopan Lemn

  • • Usa intrare: Lemn

  • • Pooele; Perenei. Gresie

  • • Pereți: Vopsea lavabiia. Faianța

Dotări

  • • Alte spatii urle; Boxa la subsol

  • • Bucătărie: Parțial mobilat*. Parțial utilata

  • • Contorizare:Contcr gaz Apcmetre

1 Dotări imobil: irrcerton

Alta detalii zonă

► Amenajare străzi; Atfiltate

  • • iluminat stradal

  • • Mu toace de transport in comun

Vecinătăți

BIG. Canrefour

Alte detalii

Welt Imobiliare oferă sore vanzare apartament cu 3 camere semidecomandat sixa: ir Vanastur. tona B<g.

Apartamentul are suprafața utta ce 5A mp. se compune din 2 dormitoare, livmj. bucătărie, no». ts»e. balcon.

Apartamentul este firusat basic. *erestre si usi de lemn. încălzire prin centre a termic* indr^dua a. Pentru vizite si alte informații sunao-ne. P111 AS

Alte detalii preț

Comision; 2H-TVA

Disponibilitate proprietate

imediat

https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-camere-

X9QC1000H?lista=44971764

Apartament cu 3 camere zona liniștita

Ouj-Napoca, :ora Manastur Vezi hartă                                                                                         20* >

72.500 EUR

14$0tUR/mp



Anunț pu £.'<»*■ o-

tGHEORGHECRACTJW

C'O«C' &A-ter

VECTOR ESTATf

0739.667.908

Alto telefoane.

072MC7.MC

hrtwu 3                wnun.ă ifl-u

«taftț/ul XSOCIWOH. ti

I Kumele'Ju                      *

I Telefon

j t>*ai                                  *

LI


Aș dori să o-.-nesc m» mute rrforrrwți c«P'c aropricrcea cu <D-ui X5QC1CO ge< ti pe Itcp -c iur: o*acord fJrcrr-ar. 1 j. <ecc>7<~

rr.-.iM-ere

DETALII

[ ‘ •_______________'


Corsete rhtici

*»' Cocntre

Supra's^ uoli-

Cuprafațâ conciruei-

Cor©e»tr”enwre CorfoT

«r, butlUr.

Ur. t»i.


3

AACOtR'vr.e

19Î0

50 mp

Stu-tucâ rcTirrențJ-

aWe

55 mp

r^>imo4>l

bloc de apartament»

cecomaneat

Re0*n «niW»-

P-4t

1

Kr balroana-

1

Etaj 4/4



Distribuie acest anunț




Pagina 49/73

6i

Utilități

• Uciltav generale: Curem. Apa Canat i:*re Gaz

► Ssxen- încălzire: Centrala proprie

Alte detalii zonă

» Amenajare străzi: Asfaltate

Alte detalii

Apartament cu 3 camere ir carterul Mananur. este oecomand-x. tfcust la etajjt 4.

Este trișat (gresie si faianța). geamuri termopan. uza metalica, separare get zarc"et am lemn —as Apartamentul se **a pe strada Gngore Aleza ndrescu. intr-o tona liniștita aproape ce pista

Are o suprafața de 50 r-p si are onentare vestica. ceea ce ii con'era o luminozitate pe tot percuau* zilei.

Preț: 725C-0 E-ro

Alte detalii preț

Comision: 2%

Disponibilitate proprietate

imediat

K

Abordarea prin venit - Comparabile

C1 - https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-camere-X1 KA100MT?lista=44971764

Apartament cu 3 camere, semidecomandat Manastur

C uj-tapoca, rona KU.-*sv.r. V«d hartă                                                                                    r*-* .»• .-


82.000 EUR

’ 3** tu* / mp


in/-,




0371.786.526


Alte tdefoanc:

037178* «1


PfcTCru o            ufcjri torni/- ci <S--i

a-v.-țt. j X1KA10CVT copol—os


Njmeîe tău

Tcte'cn


tfi7ă,f                                              *

Aș don 50 pnrres: n-a nxr.e informați despre proprietatea cu lOol XTKA10CMT găsită pe imoo-iiare.ro


Sunt w ar«x<l cu amenn pconflțiii»



Caracteristici


Distribuie acest anunț


hr anf>'

iupra'ap uftfc

5up< o'oțj '.ura VuSi.

Confort:

Etaj;

M.VSl


1

60 mp

72 mp

MfVdK0rW«H>K

1

Sta; 4/4

2


An cccKtrjrț»


Scxc^ra -er rn:r-,j-


T<3 ncb'.

F*gr> <4 X-nH.

fo :ecun parca-®


1940


beran



Noc <5c apart^n«n:«

p-ae

i



U'a.1


Specificații

Utilități

  • • Unfean rurale Curm Ap*. Canai.zace. Gk

  • • Siztom incakiro: Conții» proprio, Calorifer»

Pagina 51/73

55

/%r

C2 - https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/clui-naDoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-

camere-XQ1V1004N?lista =44971764

Vanzare Apartament 3 camere semidecomandat. 56 mp. Etajul 2 din 4

Chij-Napoca. zona Uanutur ■ Vezi hartă                                                                                           iz-

83.600 EUR



Anunț pubCe« de

EDK-@


0721.290.522

Ahe tetefoane

C26X59C577

07^16X4458

O264.i5C6Ceea>6

'tnit-uu «JmlAcare               WiA

Mw^XMVIMIMde -cir —

Nomei» tiu                      *

Telefon

F—.»j                                  •

A? dori si primesc mai mutre rfomaț» Ceip'e procrearea iu C-ulXS'V’CWN ga»tâ pe Imcbitorerc


Detalii

Cea ms‘. buna oforta cu cei mai bun p'ed EDI va pure la dispoziție apartament cu 3 camere pentru vanzare. situat la eta.ul 2 c,n 4 etaje, ir. CLUJ-NAPOCA cartierul tAVWSTUR. Aoartamertul Mta confort 1 semidecomandat» esze dotat cu centrata propre. 1 taie. 1 balcon foianta modem* gresie moderna, parchet laminat Aceea are loc de parcare Imobilul mobi’ae a utilat modem mai are » al» cotari precum frț>der. ma^ra ce spaUt aragaz, iixerfbn. Da» va pace aceas» ofena sau centru atte oferte nu eziwti sa ne contactat telefon c sau ta sediu» nosru EDIL Str Miu Mânu Nr 17 Guj-Napcca. 0DAPq233639l


Distribuie acest anunț



»rc-.«ac»




Caracteristici

Nr camere

3

A-.co-ntr

'up-afa^ iriâ

56 mp

•HpimoS’

bloc de spartamerre

■uiprafa^ rcrstrusA

56 mp

Regim’nXIfme:

P-4E

Compartimentare:

semidecomandat

Nr tocuri pa--tare •

1

Coefcrr

1

N' oa’coare-

1

Eug

Eaj2/4

Nr tizâtăr.-

1

Nr băl:

1

Raport de evaluare


C3 - https://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/cLui-napoca/manastur/apartament-de-vanzare-3-camere-X1 FJ0019V?list_a=44971764

Apartament 3 camere in zona Big Manastur - Cluj-Napoca

Clu-Nepcca. :ona Ma^asrur • Vezi harta


85.000 EUR



Anunț cub'iut df

POPrORATlt,

•S**î

0757.022.862

Alt» telefoane-

G264.597.3S9

0264437 JS» 0264.597.3S9 {fix;

Pem<ve ‘Cern *:»•♦ -;c»-â wmu- ' ■ m yu>ogiov -* «i't ■ ■>


TtW'


Aj dori sâ P' mese mai multe informați despre proprte^cea cu ID-ui X* PJOO*. 9V găsiți pe ImotxJiare/u


5ur>*. o* aro'v tu tem-eS■ î> ±sr£i;>.i«

ITO3.I.» e rv


Detalii


Distribuie acest anunț


Ajentu Mobitim vinde un asana rrent de 3 cernere *ee«va»comaroat H Manastur In wrj Gig ia eM(u* 4/4. suprafața utla oe 60mp-1 Baton închis.2 bai.cucentra.» termica, geamuri temrepan. lavafcil. oarchec. gresie. Manca. mobilat Preț SSOOO euro.





Caracteristici

Nr.

3

*>o •notai

bloc d* aoartarrc-ite

>uPr»fÎRt5 Jî?>

60 mo

■îepm ir»:t><*x

F-4E

t ț-xcii.

EO mo

■ •   Uz*-*»’ «■

r4ipra'«t»     'iu<u

70 mp

Cs-1npw.m4m.ar»

semidecomansit

Cbnftsn

1

£ag

EMj4/4

Nr MCStArrt

1

Nr «■■

2


Oferte chirii

https://www.olx.rO/oferta/inchiriez-apartament-3-camere-manastur-IDcnpQa.html#039a4a9725



400 €


; -r.TT.c~y” ■ ~rr—-. <          7~*3>

TU dorești, dar nu ai bani.t, ia da Vfra Credit pana fa 2000 lei!


Q Trimite mesaj ț. 0740 982 806


i

Sl CM NjpxAjutaCM V Vu.-JpehM'J




Pop Livro

>U ■>“. T.M X‘l-1


închiriez apartament 3 camere Manastur

Gluj-Napoca. județ Quj         U 7220 5 mai 2019. Njcur anurc 182896786


tir teu 0 I OistOuie



Anunț înctvs de Google


Nu aătșa anunțul


Oferii de


Proprietar


Semirkxomandar


Di ce se a'icai-A acest anunț’


Suprafxa ulița


56 m’


An CtX'StlULlic*


1977 - 1990


CM

Inchirioz apartament cu 3 camere. pe tirada Retezat, complet utilat ti mobilat, prima închiriere. etajul 3 <Sn patru, centrala proprie, tcrmopaoe. bakon închis. usa anilcfractic Oriental înspre vest si curtea inter bara. zona (inutila.

https://www.olx.rq/oferta/apartament-3-camere-56mp-manastur-IDbZH0t.html#039a4a9725



420 €


TM dorești, dar nu ai bani? . Iti da Yhra Credit pana la 2000 lei!

<-——3S8B£E9B£ulZa£X w.~


Q Contact prin Storla.ro

k. 0770 558 197


i x».

04 MeOXJ 1XC C>4 'v' Veri pc har-j




Ojhj Afin

Pe v» c«   201J


Apartament 3 camere, 56mp, Manastur

CluJ'Njpoci. jud«Ou| Ad^eât La 16:56 1 mai 2019. Nutcw «w V724M»


Anui'i r le -iii . al »<'«i


- -*~sr-r v»




Q1tnl de țjprafata utîU

Cui


Agenție

56 m’

1


Corr-partananute       Decomandat

Ansonslnxtic         1990- 2000



Casa

ro.ooo EUR


Ves Oier


ID PROPRIETATE: ZI 5099

Zcxxn imobile va dcra mw închiriere un apartament cu 3 camere "• amu slwiii McbedînU.

Apartamentul ce regăsește U nivelul 1 al unui imobl dicput pe 10 etaje, iîolat termic Ja interior si exterior. dotat cu ifl.

L» interior prezint* f.nitaje modeme, decomandat fiind compartimentat Mtfct 2 dormitoare. 1 llvinj. o baie, o bucătărie, un hol. 1 balcon

Deține un loc de parcare in imedUta apropiere a imob-Talui. inclus în prețul chiriei.

Zona in care se rejaseste Imobilul ale una ioane buna, cu acces rapid spre cele mai


Apartament

70.000 EUR


Vezi Oier



5f

«siX

https://www.imobiliare.ro/inchirieri-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-inchiriat-3-camere-

X9M21000K?lista=65728934

3 camere, 53mp, luminos, terasa, zona Mehedinți

:xo Mrostuf • Veri hartă                                                                                   j

330 EUR/u^


PAN Slî/ON

I»r m Sote

G.O5< MOTLIAR8@

0722.387.118

Ak« telefoane:

0729 7%. $37

P<r:-u e iderc f.^'9 u;eau cc~v că sc-ul «nvrțiA»X9MZICOIK. C? P# W»5-i»'e ">

Nume>tcu                  *

Tciefon

Err-a.


aș ax pr me« <rvi:e .-sx-irwț • oetprg yoyittMti cu ©<•■ «9M2 ’OOOK g»sizi pelmoft iare.rc

.' i Sunt Ce eto d 'v •jc'"'cn, ;>        le

u~i^bwM«/e


Q rpjreș» anurțul    Ascunde aturț p       o ptobleoâ

Caracteristici


Distribuie acest anunț

Hr cimt't

3

Anwuxracțe

1990

Tupre*3lă uMâ:

95w»

itru’.xriretdteo'ă

îuprx'ațâ ccnttruBl:

53 op

Tp

t>loe da a^arrar-anto

Cc tfMr-.i—«--tor e

K-ridctOTjndst

Reșim M’țîme;

P-4E

Certarr

1

Nr tMl'Miu-

1

tur

Etaj 1/4

IA UXeti-»

1

Hr.bă-

1




Specificații

Utilități

  • • tzs:i»3 xenwae: Curent xpa. Canaixar». 0*2

  • • Sstem inctarc: Ce-Wa propne

Pagina 56/73

«

https://www.imobiLiare.ro/inchirieri-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-inchiriat-3-camere-

X9QL10007?lista=65728934

Apartament cu 3 camere, decomandat, zona 8ig Manastur

Cuj Napoca, zona K'anasojr - Voii harta                                                                                               .3 =♦«.


435 EUR/ioAâ




0755.560372

Alt» («lerc^vi o?ss &tc m


Sarovo -li-cf U'SUW-’icyv'-rl o-J i'xrcvU X9QL19COT :e:*


1

, Telefon



Aș don să pr.rresc mai mute «rfor-raț i despre croprecatea cu O-u >301/0007 gatr-â pe Imod.i ♦'« -c


. Sun*. iJc «cc« 3 -.u teirrera. y csrdiți le ^nob>"i«tezo


CERE DETALII


Caracteristici


Distribuie acest anunț


Nr ean-er«:

Supra'o^ uwA

Supra'ață eoostruitJ:

Co«np*rcm«rwre-

ccHo-tz

eu,

kt. Cucii»'»:

N» tA:


}

$6rrp

56-p oecorcanoa:

1

EîJjl/4

1

1


An co-•TT-ix-țio' scrucoark rOMWțS’

"o irrwE

V.bacosno;


2000

»r.ei«





Utilități

» Sistem încălzire: Centrala proprie

Finisaje

  • • Ferestre cu țeam remopan: PvC

  • • Usa intrare: PVC

  • • Podele: Parchet. Gresie

  • • Peren: Faianța

Dotări

► Bucătărie: Vtobllsa LWUa

» Votilsc Complet

Alte detalii

Va propun spre închiriere apartament cu 3 camere, decomandat. confort 1 situa: r cartierul Mar.estur. zona Eig Manastur. Acesta se afla la 2 minute de complexul Sig s> stata ce troleu Izlazului. Imobilul bene'ciaza de izolați- interiorare ii exterioare en-’sl inca: cheltuieuie de ntreanere sun: foarte mici.

Apartamentul este mobilat modern t- dispune de centrala proprie, te'mopane. parchet si grei e

Acesta se a'a situat ia etajul * din 4 cu o supra'ata de 56 mp. Vai dispune de 3 dormitoare.' balcon si 1 baia.

imobilul este situat in apropiere oe piatajtatie RATP.scoii.gradmitB.

ID intenr 3d.

Alte detalii preț

Comision: S0%

Disponibilitate proprietate

imediat

Raport de evaluare


https://www.imobiliare.ro/inchirieri-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-inchiriat-3-camere-

X9M21003C?lista=65728934

3 camere, semidecomandate. 52 mp. zona str Parang

Cq-Napoa. :oas Mansstur Vezi hartă



ii. C*



PftA

lUCSA. * . “iu aFF(~‘


0722.387.118

Vii *•;


Pe-t"Z1 tfc'tfcj-e .-.ii-i .c-'f-.j ic

X9M21M3C se se rr.-a t.:

V-T«:< :t<-


don si wr-esc r-ai multe -formații ceso-e propreatea cu O-vi XSVx'IOOăC Xflstâ pe Irrco-To-e -o


ț,zx * »tor î tu imotfwo




Caracteristici

IA. camere:

3

A-     ixve

5up-s*»JiunJi

Mno

taramisa

Suprafajs «ndrucâ

£2 ma

‘ «/aroar

t'e< c« sevaran»

s «r-ucecoru al

-j—rc

5-AC

COrfWt.

1

ira;

Psrw'4

Hi. WCiUri-.

t

•*

î


Distribuie acest anunț





Specificații

UtiStiți

  • • IhEAaS gene>»'« Curent. Ase Carufca-e.Ge5

  • • Sss*» macre: Camraiapropr*

Pagina 59/73


Raport de evaluare

https://www.imobiliare.ro/inchirieri-apartamente/clui-napoca/manastur/apartament-de-inchirial-3-camere-

X9C01Q02C?lista=49Ă95378

3 camere.Manastur.Str.Vidranj. decomandat.mobilat/utilat.parcare

Cuj Napoca, cona Manascur • Ven bani

450 EUR/ua


Detalii


fC^STIAN X>P 8'C«'JT*9 >»r tsust •A<08iU*«£

0748.617.751

AX» telefoane-07-3 817751

f we ujcj -a sc"v u C J »'*.rț„'a XXD1MK c»c«im»b »/* ■■>

Je.                             *

Tctefci

Emal                            *


A? dori si primesc mo? multe irformeți despre proprietatea cu lOut X9C01002C g«<a peimooiiare.ro

Sun: ac arerd eu termen ;i condițiile imbb fiare ro


Distribuie acest anunț

Trust imeeuiara «a propunem sere monere un asanam ere cu 3 camere m careru Manasruc

Apartamentul este corrparumcntat in 3 camere decomandate. bucătărie, baie. hol loc de dinirg li 2 balcoane.

Apartamentul se incnnap» complet mobiayutrat :s bucatrc fino intta'at «■ un ’wi. pentru apa poobiTa.

Este "oane sexoaos oe ko*.stare ce ou*. p;ks cn Vanasnr.

Deșire a un «c de pa-ca-c in fata bccuia.

cenuu mai r»ra decan nj ezitat' re contactez»

Trust Imobiliara




C ENFl FIX REIA* AT


Anexa 3 - Documente ale proprietății

Extras CF nr. 261131-C1-U35 Cluj-Napoca - aferent apartamentului



ANjCPJ


EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliari CLUJ Biroul de Cadastru $1 Publicitate Imotillară Ciuj-Kepocj

A. Partoa I. DESCRIEREA IMOBILULUI

Unitate individuala

Adresa: CU j-Napoca. Strat!. Modoreanu. ar. I/. «ug 1, «. ap

JS

Part! comune; fundațiile. terenul, siswtui. casa «cfrii. uscâto’i. |r^u<ati'< de «fă. canal .

electrice, îndM/ire

a». CM.

fv,r>d..u»i / *R.U|>ogfHK

S-prafata coojtrulta (mp)

Suprafața utfla (rap)

cm. part)

Cot. cer»»

□ bcrvadl t RH»rlnt»

A!

- . -—

■hp: »4S?/ S/XXXV

JSS»

23/1X0

IV MP

Ap ir )5 lO.T.pui d-s- > camei., 1 bx-Sti-W'. 1 ba». 1 anlrtu. 1 ciira-l de Arene. J cm. <1apaja>ne« .

1 baicur cm S oe 2,85 tno. cv Sv- j 55,56    CU t> I C. 2.V1M <Sa C*. cot

538774. ><#n h folowtU 18/S4O ț»M. ■



/ /

?*/4*

Pagina 61/73



rtCCțiirr. •

i

** •* >» »*M d“‘      "•

i l»rJ-.inc. ■ im». ; «■>•.,«.

1 C*n*4 «<• «im* .te l M»,

. • ;Qlayl u; k d„    '

■’-'**• mp. tw fc» as,;* rp, ,;, • i ^V100ar<f.a> llfnlgl” ’r <war.i» i^M3 p*ne. j

£î£.tS"”'Ul ““       “ ■»“ * “     »- “«■ *-»•■« «W>. PHU..»

DOI* .olutH.r.4^. î-«/&î/25js


5 » «fifcv ’3.ifu? ri(. o AON. pe-tr.- Mrvir...i dr putficrtM»           cu udul r, «!P.

/?«»/erertt



Pagina 62/73


Relrveti Apârtaznm:


Releveu apartament



Pagina 63/13


Contract de închiriere nr. 152863 din 03.06.2011

Nr. 265428/4$ 1/03.10.2014

ACT ADIȚIONAL

Nn I Ia contractul de Închiriere nr. 152363 din 03.06.2011

Lf AKPLt; WTRACTAfrTF,

.MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA In calitate dc LOCATOR, co sediul lu CJuj-N’apoca str. Moților nr. 3 reprezentat prin primar, EMIL BOC. și

SIMIONAȘ NASTASIA, cu domiciliul In Chțj-Napoca,                              CNP

în calitate dc LOCATAR, convin dc comun acont că prin prezentul aci adițional sc actualizează in fontii consolidata clauzele contractuale fi sc prelungește durata locațiunii. astfel.

TEMEI: Cod civil. Cod fiscal. Legea or. 114/1996. republicata cu modificările ți completările ultenoarc. O.U. or. 4tal999. H.O. nr. 1275/2000. actualizata. O.U.O. nr. 44/2009, Ixgca nr 241/2001. IIG 310/2007.0.G. tu. 43/2014, cererea nr. 265423/23.07.2014.

IL OBIECTUL CONTRACTULUI

Prunul. In calitate de proprietar. închiriază, tar al doilea, tn calitate dc chiriaș, ta cu chirie locuința situata In municipiul Cluj-Napoca . ALEEA MOLDOVEAN!/ NR. 17, AP. 35 jud Cluj, svtod suprafața utilă de 54,90 mp, cu structura formata din 3 camere, bucătărie, baie, antreu, dulap in perete, degajament. înscris ta CP colectiv nr. 138774, nr. lopa 23457/S.

Din curtea aferent! imobilului, acestei locuințe îi mine suprafața dc 0 mp. de Jeren, aflata in indrviriunc. care face puric integranta din prezentul contract.

Locuința care face obiectul închirierii va fi folosita de chiriaș și familia m compusă din 4 persoane, onfbrm anexei care face porte integranta din contract.

1 /trwifințn         mai ou imfll In folosința localnruluir predata conform procesului verbal ile prcdsrt-

priraire care face puric integrantă din contract

in. TERMENUL CONTRACTUAL

Termenul de închiriere este până ta ditade27.D6J019.

La expirarea termenului, contractul poate fi rcinooit cu acordul ambelor pit»i.

IV. CHIRIA AFERENTA LOCUINȚEI

Pentru locuința prevăzuta ta capitolul II, locatarul arc obligația dc o ochita chiri» lunară dc 71,38 Jet. calculata in conformitate cu prevederile legale, pc-invit fișei de calcul, care este pane integranta din contractai dc închiriere._____________________________

Pagina 64/73 &>


Mimiciptelu* Cluj-Naprx.s pAnă Ia data dc JO a fiecărei luni, pcirtni tem îh rnr<

Orice moditicarr a CQaneumufoi chiriei se va comunica in seri» chiriașului în termenul pervaz»’ dc ,».tdr nuniMtive ce determin* modificarea acesteia

Pentru neacrii'zrca h fermenui dc '.cadență dc către debitor a obligațiilor dc piață « instiuic sar.i|iuiu:u pecuniară pentru neplata Li termen a chhga'.ii.'or ce decurg din prezentul contract Sancțiunea se definește ți se stabilește prin reglementări speciale în materie Ia nivel național sau local >: se aplică în consecință. Orice modificare a cuantumului sancțiunii și « metodologici de calcul produce efecte dc ia momentul aprobării Ori a fi necesară comunicarea acesteia locatarului, raportat la faptul câ aceasta va avea la bază o legiferare națională sau locală. Nivduf majorării dc intârzierc la data prezentului act este dc 0,5%/zi din cuantumul obligației ncadiitate în termen, calculate pentru fiecare zi, începând cu ziua următoare termenului dc scadenți ți pAni la data stingeai sumei datorate, ioduri*.

Chiriașul arc obligația dc a ac conforma tuturor sarcinilor de natură fiscală stabilite pnn Codul fiscal in legătură cu prezentul contract de închiriere (obligație dc declarare, obligație dc plat* j în caz de neplăți, executarea siliți se va face prin hotărâre judecătorească pnn care chiriașul va li obligat si achite chiria restantă, accesoriile aferente acesteia, ața cum urm și vor fi reglementat»’ de prese denie legale in materie. precum și cheltuielile de judecată.

Y.JABLlGAZUl^±ÂBTiU2KPiUYIVl>_E<lld?<SJIiEA^I

  • a) Obligațiile locatorului:

  • - Urcătorul a predat locatarului locuința in stare normală dc folosință, stare care a fost consemnai:! prin procesul verbal de predare-primire, ce face parte integrantă din contract;

  • - să ia măsuri pentru repararea și menținerea In stare de siguranța. în exploatare și funcționalitate pe toată

duraU închirierii locuinței;                                                                                   l

‘ ■ dîolrețînă ia bune Condiții elementele structurii de rezistență a clădirii, elementele dc construcție “ exterioare ale clădirii (acoperiș .fațadă. împrejmuiri, pavimente, scări exterioare, curți și grădini precum și spațiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului .holuri.coridoare .subsol un),

  • - să întrețioă în bune condiții instalațiile comune proprii clădirii fasccnsor.hidroforjastalații de alimentare cu apă. de canalizare, instalații de încălzire centrală $i preparare a apei calde, instalații electrice și de goze.ccnirale termice, instalații dc colectare n deșcurilor.-.utalațu de antenă colectivft.tdefonie, s a.).

• să efectueze lucrările de întnețincre.rcparațiilc sau «locuirea elementelor de construcții șl Instabți: din folosință exclusivă;

- să repare sau să înfocat osc* elrmcnre’r h.- rnmirvrii. ■■          r'nMr.n.f ,‘n r,.t.

Raport de evaluare

fi suportate de cei cuc au acces sau folosesc h comun dementele de eonKnJCțiUrutahții.obicerelc și dotările aicrcntc;

  • - să asigure curățenia ți igenizarea în interiorul locuinței ți la părțile de folosință comună pe toata durata contractului de închiriere;

  • - să comunice in termen dc 30 de zile proprietarului orice modificare produsă în venitul net ni familiei, sub sancțiunea rezilierii contractului de inch-rierc;

  • - să predea !■ mutarea din locuința, proprietarului, locuința In storc dc folosință și curățenie și cu obiectele dc inventar Înscrise în procesul-verbal de predare-primire întocmit la predarec locuinței;

  • - să ochite cheltuielile către furnizorii de servicii, respectiv Asociația de locatari/propricuiri. după caz;

  • - să respecte normele PSI, ort. 1-9 din Legea 307/2006 actualizați;

• si efectueze verificările periodice obligatorii (La intervale dc 2 ani, respectiv 10 tau) pentru centrale termice ți pentru instalația dc gaz ( pe traseul de la contorul de gaz și până la consumatorii din locuință)

( 3j respectarea normelor In vigoare;

  • - să nu aducă modificări interioare suprafețelor locative flteâ acordul prealabil al locatorului. Pentru orice investiție sau lucrare executata dc locatar In imobilul ce face obiectul prezentului contract pe cheltuiala proprie, locatarul nu poată rt ceara compensarea contravalorii lucrărilor cu chiria, precum aici restituirea contravalorii acestora In cazul tn care investiția locatarului în imobilul ce face obiectul prezentului contract aduce un plus dc valoare acestuia, ta momentul predării imobilului dc către locator locatorului, ca urmare a rezilierii comractuluifincctăni perioadei contractuale. aceasta va intra in proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, în temeiul accesiunii imobiliare artlfictale nșa cum este reglementata dc Codul Civil;

  • - toate lucrările și investițiile efectuate dc către locatar, vor intra în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, așa cum este reglementata de Codul civil;

t să permită accesul neîngrădit ai locatorului In imobilul ce tace obiectul prezentului contract îo vederes

VI. NULfTATKA. REZILIEREA SI ÎNCETAREA CONTRACTULUI

Sunt nule dc drept clauzele incluse In contract, care;

  • - obligă locatarul rit recupereze sau să plătească In avans proprietarului orice suma cu titlu de reparație în sarcina proprietarului;

  • - prevăd responsabilitatea colectivă a chiriașilor in caz dc degradare a elementelor dc construcții și instalații, obiectelor din dotările aferente spațiilor comune, cu excepția celor menționate la cap.V. pci.b așa cum sunt acestea formulate;

impun chiriașului si fad asigurări dc daune;

Pagina 66/73

Rc/jlicrca cuntnichilui.dc închiriere înainte de icmirnul .MnhH.ll intervine în urmâtuarele sirnnjij;

.1) Iu cererea kvutarului, cu condiția notificări: prealabile Intr-un termen minim de 60 de zile.

  • b) Im cererea prujirielanilm alunei câini:

  • - locatarul nu a achitat chiria cel pupa 3 luni consecutiv;

  • - locatarul a pricinuit însemnate .vtncâciur.i locuințe;. clădirii in oue este situată ix.ci.Ma. utfUkfkliK precum ji oricăror alte bunuri aferentelor, sau daci înstrăinează fiW drept părți ale acestora.

  • - ta cazul in care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmi le-a îngăduit, în orice mod. folosirea, sau accesul in locuință fie au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc in același imobil sau In imobile aflare in vecinătate. fie împiedici ((dosirea normală a locuinței sau a pâmlrw cnmmunc.

■ ducă locatarul nu ji-u achitat cheltuielile comune către fumizoru de servicii, respecte. Asociația de locMtari/proprietori, după caz;

  • - daci locatarul nu a respectat clauzele contractuale.

  • c) la cererea asociația de proprictai/localari. atunci când locatara] nu și-a achitat obligațiile cri revin din cheltuielile comune pe o perioadă de trei luni, acestea fiind stabilite prin contractul de închiriere în sarcina chiriașului;

  • d) in cazul neplății cheltuielilor comune trei luni consecutiv, se va proceda Îs rezilierea contractului <k închiriere;

  • e) dacâ locatarul nu a respectat normelor PS1. art. 1-9 (fin Legea 307/2006, actual rzalâ

In cuzul ntxxccutirii obligațiilor, contractul se desființează de plin drept fără punerea ir. întârziere a chiriașului și larii intcnrcn|ia instanțelor de judecată.

în cazul in care se recurge la procedura de evacuare, chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute in contract si a cheltuielilor cotnuoc către fumizoni de servicii, respectiv Asociația de locatarr'pn«ținctzn d^upT^; până lâ'aălă aiKCTărirefective ă Ibcînnțcî. precum și lâ repararea prejudiciilor dcOricc natură cauzate locatorului până la acea dată.

încetarea coatractahiL

- contractul de închiriere încetează In împlinire» icnacnului:

Atunci când dreptul locatarului de a Mori imobilul se stinge ca urmare a încetării Iccățiunii prin expirarea lerrrenului. prin acțiunea locatorului. prin neplata chiriei, precum p din «irc alt* cauZ? ¥ locatorul dorește si intre în posesia imobaului. acesta va notifica locatorul. in sens, prin mîenr.ediul executorului /jdccătarcsc. punându-i in vedere să elibereze și vi-i predea liber imobilul. ic termen de tel mult >0 de zrlc de la data canticucării notificării.

Pagina 67/73

Raport de evaluare

. W— ta  * * * * * - -          T*

„„ * u dau ta«kMrii a^uta. d.=a pa»».e-< tataKKita pun . - -l.uu. »-»-«. r- pu«      -ta              « =»— <■ »

exemplare, câte unul pentru fiecare parte.


LOCATAR



Pagina 68/73

&


dt.-Jf DH.r-S

CONTRACT DE ÎNt HiRiKRF. peintu suprafețele cu destinația dc îccmr-u

NR i5284W.06.201l

Muaictptui Cluj-Napoca îr. calitate ce pruțxieUir. cu sedid iu Chj-Napots su Mcți.’o: re 3 reprezentat prin Primar SORIN APOSTU ți SLMIONaȘ NASTASIA cu domiciliul în Cluj-Napoca,                                      legitimat cu BuJdinOrte <fe identitate wria

eliberat de Poliția Cluj-Napoca la data dc 19.03 2009. CNP                -ii calitate

de LOCATAR

Prezentul contract dc inctirieic $c incheie in baza .ui 27 din Legea nr. 114/1996. H.G w 1275/2000 reactualizat*, O.U.G « 44/2009. Legii or. 241/2001. HO. or. 3102007. II.C.L.284/2OIO, H.C.L. nr 148/2011, a documentației de întabulare, a cererii ar. 152863/10.05201 i ji a certificatului dc deces scria DZ nr. 088428

  • I. OBIECTUL ÎNCHIRIERII

1 Primul, în calitate dc proprietar, închiriază. ier al doilea, ia calitate «ie chiriaș. ia cu chine locuința din Cloj-Napoca, STR. MOLDOVEAN!! nr. 17 ap. 35, jud. Cluj, compusă din 3 camere cu suprafață mila dc 34,05 mp., dependințe folosite în exclusivitate 20.85 mp, folosite în comun ___mp. .teren mp.

Locuința care face obiectul închirierii va fi folosită de chiriaș și familia sa compusă din 4 persoană. titular fiind SIMIONAȘ NASTASIA.

Locuința dcacrisl mai sus se predă în nare de folosința cu instalațiile și inventarul prevăzut în procesul verbal dc pcedare-primire încheiat între subsemnați:, care face pane integrantă din prezentul contract.

  • 2. Termenul de închiriere este de 4 ani și 7 luni cu începere dc la dalu 10.05.2011 până la data dc 19.052014.

La expirarea termenului, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți.

  • II. CHIRIA AFERENTA LOCUINȚEI CE FACE OBIECTUL CONTRACTULUI

Chiria lunara e»le dc 7133 lei. calculata în conformitate cu prevederile icgalc. Chiria se catnicazA începând cu data de 10.05.2011 și se achită în contul proprietarului pini Im data tir 30 a "ecârei luni, pentru luna In curs.

La dau încheierii prezentului contract chiriașul a achit» proprietarului cu anticipație suma de. „lei. reprezentând chiria aferent! locuinței pe o perioadă de______luni.

Chiria se va piui lunar, începând cu data de 10.05.2011 la sediu* MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA.

Orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului cu 60 zile înainte de termenul scadent ia plata.

Pentru ncschitarca la termenul dc scadență de către debitor a obligațiilor dc plată se datorează, după acest termen. majorări dc întinJetc. începând cu 01.0S.2010 nivclcl majorării dc întârziere este dc         din cuantumul obligație: nctuhitate in termen, calculate pentru fiecare ri.

începând cu ziua irafiloarc termenului dc scadent și până U data stingerii stanei datorate. inclusiv

HI. OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR PRIVIND FOLOSIREA Șl ÎN1 REȚINEREA SPAȚIILOR CARE FAC OBIECTUL CONTRACTULUI

a) Proprietarul te obligA:

să predea chiriașului locuința în stare nwmjiâ de folosință

ri UTriHasaiBMMinm r« nnwiWMl în -vin         Ti ■>» ji ma— -m i.u- ■ ■ >

• 2-

5A întrețină în bttre «.-cudiții ctemerarte structurii cc rezistentă i cU.Ikii «idis-ttrh .U :onsttvr{:e extenc®r ah- "ISdini î»-cpcriș.!z{^.'Ji.îr.j:~|iii.iri “ravini.- I:-.k iV.cn.MK! ț> și gr&din: precum ț spațiile comute din interiorul Ufelir;            seini,c» >

tnvini!-u ..io1 urix tridrur: xjfoonir)

.■4 iniretmâ fu box coiidi|ii -rulalațiilc cmuai* țxepni «iâdtri: iw .-rri-.-i.ludroLir, .i-uiiți. :• alimentare cu ițA. dc i>inaii/z/c,iit«talaiii dc '.ne Al arc «xnteilâ și prcpamrc u ape. <ulck. in»u.2ii> electrice >i de gaze,centrale tKnn>ce.crciivi7>inJn6laJxii de colectare a deșeurilor.:.-.-.taiahi de intcnă colcctivâ/eirfonic.sa).

  • b) Chiriașul $e obligi;

• sl efectueze lucribiJc de întrcținercjcpanqtiJc sau înlocuirea clcrxntcînr dc construcții și instalați: din fdnsiofA exclusivă;

51 repare sau sft iitiocuieaKt dementele de constntc|ii și instalații detcnoaite din fofosuipi «imună ca urmare a folosirii lor nccorcrpunzâtnare, tndifejtn: dacă acestea suni in interiorul sau in extennnil clădim; dac.'i persoanele care su produs degradarea nu sunt identificare. aiuncr cheltuielile dc reparații vor fi suportate dc cei care au acces mii folosesc în comun elementele de construcții.irutalații,obiectele ji dotările aferente;

sâ asigure curSțcrja și tgcnizarca ia interiorul locuinței ji la pârțiii- de folosință comună pe wați durata contractulur dc închiriere.

  • -  «t connuiKC ir. termen de 30 dc zila proprietarului orice modificare produsă in venitul oct ai familiei, sub sancțiunea rezilierii contractului de Închiriere

să predea la mutarea din Incuint*, proprirtaruhi. locuința în stare dc fokMrnfi j cafenie ți <•» obiectele de inventar trecute în p.tncescl-vcibal <ie precire-pnnure iniucr.-.ii la predarea locuinței;

si achite cheltuielile către furnizorii <te wvicîi, irspecliv A««xmli:« •re kMulan/prvpncUn. după cm;.

iesptc«cei mumelor PSI. &i1 1 Q din I cgcx 301/2006 actualizata

  • -  'irularul ne obligația dr. a declara terenul închiriat la Direct» dc Impozite și taxe locale, îrt vederea stabiliri: taxei pe teren, conform ort 256. alin 3 din Codul fiscal, in tcnr.rndr. 30 zile dc la data semnării contractului dc închiriere

1V.NULITATEA $1 REZILIEREA CONTRACTULUI

Sunt nule dc drept clauzele incluse in contract, care.

obligă chinațul sâ recupereze sau sf. plitcască in avans proprictariilui otice Mima ni titlu dr reparație in sarcina proprietx'ului.

  • -  prevăd responsabilitatea colectivi a chiriașilor in caz dc degradate a elementelor de umstman șt instalații. obiectelor din dotările aferente spatiilor ccrrwrir. cu excepta celor merilxxiaie l.i cap III. pet b așa rum suni acestea formulate;

impun chiriașului să focă «iguriri de clatine, rxccKrarra isrițu retiriilir. dr olibp.ațiiie re h revin potrivii pirreilciiloi legate, autnnzarea priipgictxrrlui >S abpriA venituri «lin nerespeelaiea clauzelut eonvacXuha de închiriere,

Rezilierea cmructiihi: d? închiriere insmi? de larmeaul stabilit se tare la

aj cztrieouhuiașuha, cu rundipa notificării prcitkhvi- ini- •-•n termen minim de £0<k «ir, b) cererea piopnnsoiliu atunci con:'.

chiriașul nn a achitat chiria cel puțin 1 luni consecutiv, dutiașul .i pncmuit însemnate alucbciua hxuia|ci,c!âcl;i>> in mc este situării -K«rfo

Raport de evaluare

chiriașul nu »respectai clauzele contractuale, chiriașul nu șin achitat cheltuielile;

  • c) h ccicrea asudafici de popxieiari avene, când chiriașul nu j:-a achitat obligațiile cei revin din cheltuielile comune pe o pcnoxdS de trei .uni, accalcg. ițind șlfttfStcjH* contractul &!.închiriere în aarciaa cMdMMlMl;

  • d) in cazul ncplS|ii cheltuielilor comune trei -uni consecutiv. ac va proced* la rcxiltcrcn «•ntractului de închiriere, pc czlea instan|rior dc judecau;

  • e) au u respectai ncrraeku P$l, ari. I -9 din Legea 307/2006 actualizat!

In cazul neexecMarii vUlțatulor. contractul >c rla/jialf.aza. d£J>JțlLjircj>l.Jar« punetzsda întârziere a chiriașului,

Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unri hotărâri judecătorești irevocabile, iar chiriașul este obligat la plata chinei prevăzute în contract până la data execuției efective a r.otăiĂni dc evacuate

Contractul incetcazâîn termen dc 30 de zile de b dala părăsirii domiciliulu- de către titularul contractului sau dc h dala Înregistrării decesului, dacă persoanele îndreptățite pnn lege m» — solicitat toCttin|&.

alte clauze convenite Între, pârii

Anexa I,2 și 3 fac parte integrantă din contractul dc închiriere.

Prezentul contract s-a Încheia*, astăzi 03-06.2011 in 2 exemplare. Ule imu. perani fiecare

LOCATOR,

PRIMAR,,. /•

SORIN APOȘTtj/



I DIRECTOR ECONOMIC. ! OLIMPIA M“



* ••




FEREZAN


Anexa 4 - Plan De Amplasament, tipul zonei

Zona analizată - Lc_A (Ansambluri de locuințe colective realizate înainte de anul 1990), Aleea Moldoveanu, nr.

17

Anexa 5 - Prezentarea evaluatorului


Suntem o companie de profesioniști în evaluare


Echipa


35


3S de evaluatori




ANEVAR


RICS


2 »rw*mbr«

Royal Instrtution of Chartered Surveyori


Servicii oferite



Rețea

i



«■'r

'«■w»-» wtv«<t<ro*w

'«$• -*- >T~    t »• '•* •             * •<»’••*«*• V.

r*.r •Ni fjn rvzxi'

r'W'itU.MrPNi n-Meu* vi »•«•»•* >i r>      (r>«w*-v*seU'M«*r<n<»e



CM

Tieny-aw C<riM*'to

«w

Bu»J GMM.

Sin-Cras*» fkKjXye P!oe£i M*


K£jv>t.'n> "A r>ra 4.-1&. •x'.,va te.-ns-.c. «xanrsr ce- J



Pagina 73/73

■fr"


1

  Abordarea prin piață :

  • •   Abordarea prin venit: