Hotărârea nr. 455/2019

Hotărârea 455/2019 - Însușirea unor rapoarte de evaluare și aprobarea caietelor de sarcini pentru spații cu altă destinație decât cea de locuință în vederea vânzării acestora prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată.


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI

CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind însușirea unor rapoarte de evaluare și aprobarea caietelor de sarcini pentru spații cu altă destinație decât cea de locuință în vederea vânzării acestora prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință extraordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind însușirea unor rapoarte de evaluare și aprobarea caietelor de sarcini pentru spații cu altă destinație decât cea de locuință în vederea vânzării acestora prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată - proiect din inițiativa primarului și a consilierilor locali: Constatin Ioan Tomoș și Olăh Emese;

Analizând Referatul nr. 258569/451/16.05.2019 al Direcției patrimoniul municipiului și evidența proprietății prin care se propune însușirea unor rapoarte de evaluare și aprobarea caietelor de sarcini pentru spații cu altă destinație decât cea de locuință în vederea vânzării acestora prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată;

Reținând prevederile Legii nr. 550/2002, actualizată, ale H.G. nr. 1341/2002, actualizată, ale Hotărârilor Consiliului local nr. 391/2019 și 402/2019 și Procesul-verbal al Comisiei de aplicare a Legii nr. 550/2002 din data de 15.05.2019;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 36, 39 al. 2 și 45 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. Se însușește Raportul de evaluare întocmit de I.R.F. Consulting S.R.L., în scopul vânzării în baza Legii nr. 550/2002 a spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în municipiul Cluj-Napoca, B-dul Eroilor - Iuliu Maniu nr. 23-25, 18-16, ap. 5, ce se constituie în Anexa 1 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2. Se însușește Raportul de evaluare întocmit de I.R.F. Consulting S.R.L. în scopul vânzării în baza Legii nr. 550/2002 a spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în

municipiul Cluj-Napoca, B-dul Eroilor - Iuliu Maniu nr. 23-25, 18-16, ap. 6, ce se constituie în Anexa 2 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 3. Se aprobă caietul de sarcini privind vânzarea prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată, a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, B-dul Eroilor -Iuliu Maniu nr. 23-25, 18-16, ap. 5, ce se constituie în Anexa 3 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 4. Se aprobă caietul de sarcini privind vânzarea prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată, a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, B-dul Eroilor -Iuliu Maniu nr. 23-25, 18-16, ap. 6, ce se constituie în Anexa 4 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 5. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002 și Direcția Patrimoniul municipiului și evidența proprietății.

Nr. 455 din 24 mai 2019

(Hotărârea a fost adoptată cu 19 voturi)

Anexa nr. 1 la Hotărârea nr. 455/2019

IRF CONSULTING SRL C.U.i. R 8782000 R.C. J12/1518/96

Cluj-Napoca, Str. 21 Decembrie, nr. 135,ap. 18 tel : 0721 331 485, 0722- 98 38 84 Membru corporativ ANEVAR, Certificat nr.0262/2019

Către :

• PRIMĂRIA Municipiului Cluj- Napoca

Referitor:

Pct.l - Obiectiv:

A. Stabilirea valorii de de piață a imobilului situat in mun. Cluj- Napoca, bdul Eroilor, nr. 23-25, apt. 5,.

Pct.2 - scopul evaluării- estimarea valorii obtenabile pe piață la nivelul prețurilor din luna Mai 2019 ~

în conformitate cu adresa Dvs, pentru a trece la redactarea Raportului de evaluare , am inspectat proprietatea in data de 06.05.2019 in prezența Dei Gabriela DAN- reprezentanta a Primăriei Cluj-Napoca

1

ÎPct.3 Constatări

Proprietatea - spațiu de birou in zona ultracentrala a orașului, amplasat la Etajul 1 unui imobil cu regim de inalțime P+ IE, spațiul este la Etajul 1 al imobilului

Proprietatea supusa evaluării consta in: SPAȚIU DE BIROURI- Nr. nivele construcție: P+ IE

Apartament nr.5- Etaj 1- SutHa= 26.70 mp- înscris in CF nr. 251192-C1-U16 cu cota indiviza de 0.77/100 din imobilul înscris in CF colectiv nr. 127781

Spațiu neutilizat la data inspectării.

Pct. 4

Stabilirea valorii imobilului- Spațiu de birouri-
vde piață = 183.640 LEI echivalent 39.240 EUR (la cursul de 1 EUR =,4.7586 LEI), adica 1470 EUR/mp.

Valoarea estimata este una globala, nu include TVA și este considerată în condiții de plată cash, integral la data evaluării si in ipoteza ca proprietatea este tranzactionabilă pe piața si fara a fi tulburata in exploatare de factori externi.

Evaluator: SC 1R F Consulting SRL- membru corporativ ANEVAR- certificat nr. 0262/2019, prin Ing. INDREI Romulus Fahian- Membru titular ANEVAR, Legitimația nr. 13325 Evaliiatorautorizat proprietăți imobiliare

CAPITOLUL I INTRODUCERE

  • 1.1 SINTEZA RAPORTULUI

    Tip proprietate

    Localizare

    Proprietar


    Destinatari


    Scopul evaluării


Proprietate imobiliară cu destinație spațiu de birouri/administrative___________

Cluj- Napoca, Bdul Eroilor, ap. 23-25, ap. 5___________________________________

Statul roman — in administrarea operativa a Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca_________________________________________________________

Tribunalul Cluj

Comisia pentru vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări servicii constituită in baza Legii 550/2002

Primăria mun. Cluj- Napoca

Estimarea „valorii de piață'' a proprietății imobiliare descrise mai sus în vederea tranzacționării proprietății._______________________________________________________________

Spațiu de birouri sau de prestări servicii______________________________________________

Abordarea prin comparații de piața

Abordarea prin costuri (costul de înlocuire net - CIN)- irelevanta- nu se aplica;

Abordarea prin de venit - capitalizarea veniturilor din Închiriere_____________________

4.7586 lei/euro valabil 07.05.2019


Cea mai buna utilizare

Metode de evaluare


Curs valutar utilizat

EXPRIMAREA VALORILOR IN URMA RECONCILIERII REZULTATELOR.

Valoarea selectată

Valoare de piață

V= 199,290 LEI echivalent 41.880 EUR

Valoare proprietate diferita de valoarea de piața- Abordarea prin capitalizarea veniturilor din închiriere

V= 183.640LEI, echivalent 39.240 EUR Vcosturî ~ irelevanta

Valoarea piața recomandată— valoarea de de piață

V„iata= 183.640 LEI echivalent 39.240 EUR,

Data : 07.05.2019 .

întocmit: INDREI Romulus Fabian- evaluator autorizat, legitimația 13325, membru titular ANEVAR

Z)

  • 1.2 CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

a Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte.

B Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

E Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

E Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.

H Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, Ia fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare si metodologia ANEVAR.

B Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

CAPITOLUL 2. TERMENII DE REFERINȚA A! EVALUĂRII                         *

  • 2.1 Ipoteze si ipoteze speciale

> Ipoteze

  • 1.  Prezentul raport este întocmit Ia cererea clientului si in scopul precizat- determinarea „valorii de piață” in conformitate cu Standardele ANEVAR. Nu este permisa folosirea raportului de către o terta persoana fara obținerea, in prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării si evaluatorului verificator, asa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluării si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

  • 2.  Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situația in care condițiile de piața, reprezentate de factorii economici, sociali si politici, rămân nemodificate in raport cu cele existente la data intocmirii raportului de evaluare.

  • 3.  Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de către evaluator. In acest sens se precizează ca nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil si se poate tranzactiona, ca nu exista datorii care au legătură cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata. In cazul in care exista o asemenea situație si este cunoscuta, aceasta este menționata in raport. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesie legala (titlul de proprietate este valabil) si responsabila.

  • 4.  Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție si regulamentele sanitare.

  • 5.  Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății si este realizata pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

  • 6.  Daca nu se arata altfel in raport, se intelege ca evaluatorul nu are cunoștința asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fara a se limita doar Ia acestea, starea si structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliara in cauza sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenta substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune ca nu exista astfel de condiții daca ele nu au fost observate, la data inspecției, sau nu au devenit vizibile in perioada efectuării analizei obișnuite, necesara pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții ; explicite sau implicite in privința stării in care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de situații si a eventualelor lor consecințe si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

  • 7.  Evaluatorul obține informații, estimări si opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le considera a fi credibile si evaluatorul considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privința acurateței informațiilor furnizate de terte parti.

  • 8.  Conținutul acestui raport este confidențial pentru client si destinatar si autorul nu ii va dezvălui unei terte persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de evaluare a bunurilor 2018 si/sau atunci când proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat.

  • 9.  Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit in raport, in scopul utilizării precizate de către client si in scopul precizat in raport.

  • 10. Consimțământul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (daca al acestuia din urma este necesar), trebuie obtinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata, in orice scop, de către orice persoana, cu excepția clientului si a destinatarului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați in raport.

  • 11. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștința. Orice neconcordante aparute din acest motiv impun reanalizarea evaluării si, daca este cazul, a cuantificării valorice a diferentelor.

> Ipoteze speciale

  • 1.  Prezentul raport de evaluare actualizeaza valorile de piața a proprietății implicate Ia data de 07.05.2019

  • 2.  Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, in întregime sau parțial, in documente circulare sau declarații, nici publicat sau menționat in alt fel, fara aprobare scrisa si prealabila a evaluatorului asupra formei si contextului in care ar urma sa apara.

  • 3.  Acest raport este confidențial atat pentru evaluator cat si pentru destinatar si utilizatori desemnați.

  • 4.  Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța, in legătură cu eventuale litigii privind dreptul de proprietate sau alte drepturi care deriva din acest context.

  • 5.  Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor si datelor furnizate de client, inspecției in teren si pe baza datelor si informațiilor extrase de către evaluator de pe piața specifica.

  • 6.  In conformitate cu practicile uzuale general acceptate, valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data precizata in raport.

  • 7.  Evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta Ia data evaluării.

  • 2.2 OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUĂRII OBIECTUL- Spațiu administrativ amplasat in zona ultracentrala a orașului.

SCOPUL EVALUĂRII- estimarea valorii de piața a proprietății subiect in vederea tranzacționării proprietății conform Legii 550/2002..

  • 2.3 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT

Proprietar- Statul roman- proprietatea este in administrarea operativa a Consiliului Local al Municipiului Cluj- Napoca

Dobândirea: prin lege - Extras de Carte Funciara in Anexa 1

Evaluarea se realizează in ipoteza ca imobilul este cel menționat in actele de proprietate si in documentația cadastrala/schita topo. Situația reala constatata pe teren corespunde cu situația din actele de proprietate si releveul spațiului

Suprafața utila 26.70 mp, cu p.i.c. în cotă de 0.77/100 parte din proprietatea înscrisa in CF nr. 127781. Imobilul este înscris in CF nr. 251192-C1-U16 nr. topo : nr.topo 20/1/V- OCPI Cluj- Napoca.

  • 2.4 TIPUL VALORII ESTIMATE

  • •   abordarea prin costuri- Costul de înlocuire Net- irelevanta

® abordarea prin comparații de piața- s-a putut aplica- sunt informații de pe piața proprietăților comparabile

  • •  abordarea prin metode bazate pe veniturile din închiriere- s-a putut aplica- sunt informații de pe piața închirierilor de proprietăți similare


DEFINIȚII

VAL O A REA DE PI A ȚĂ

Valoarea de piață (definita conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR SEV - ed. 2018) reprezintă "suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat (a), la data evaluării, între un cumpărător hotarul și un vânzător hotărât. într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.

COST DE ÎNLOCUIRE NET (CIN)

Costul curent de reproducție sau de înlocuire a unui activ minus deprecierile pentru deteriorarea fizică și pentru orice uite forme relevante de depreciere și neadecvare.

VALOAREA DE UTILIZARE

Valoarea de utilizare este valoarea pe care entitatea estimează să o obțină din utilizarea activului, pe parcursul duratei de viață utilă rămasă și din eventuala cedare a acestuia

  • 2.5 DATA EVALUĂRII SI MONEDA IN CARE VALOAREA ESTE EXPRIMATA

Data de referința a evaluării: 07.05.2019

în procesul de evaluare s-au utilizat date și informații în EURO și LEI, conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.

  • 2.6 MODALITAT1 DE PLATA

Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în’ raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze părțile aflate in litigiu si nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania)

  • 2.7 INSPECȚIA PROPRIETĂȚII

Proprietatea a fost inspectata Ia data de 06.05.2019 in prezenta Dei Gabriela DAN- reprezentanta Primăriei Cluj- Napoca.

  • 2.8 SURSE DE INFORMAȚII

3 Valorile de tranzacționare sau oferte ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

3 In Anexa 4 - Grila datelor de piață- s-a întocmit pe informațiile de piață prezentate la paragraful 4.3.1-comparabilele 1- 4- sunt prezentate ofertele de vinzare si închiriere a unor proprietăți comparabile, valorile de tranzacționare efective sunt cu cca. 5-10% mai mici fata de cele de ofertare- spații comerciale in zona ultracentrala a orașului, expuse ia vanzare- pentru fiecare proprietate este indicata sursa de informare.

B Alte informații de la agenții imobiliare din Cluj- Napoca

3 Rata de capitalizare si nivelul chiriilor- s-au determinat, in conformitate cu Anexa 5.1 si Anexa 5.2, pe baza valorilor de ofertare de la data evaluării- preluate din www.imobiliare.ro,www.piata-az.ro,www.edil.ro, alte agenții imobiliare,

3 Acte si documente primite de la Primăria Cluj- Napoca- extras CF, releveul spațiului- anexele nr. 1 si nr. 2

  • 2.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

Consimțământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepția instanței de judecată si a pârtilor aflate in litigiu, care au fost precizați în raport.

CAPITOLUL 3. PREZENTAREA DATELOR

  • 3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII.

Descrierea juridica:

Dobândirea: - Extras de Carte Funciara in Anexa nr. 1,

Evaluarea se realizează in ipoteza ca imobilul este cel care este menționat in actele de proprietate si in documentația cadastrala/schita topo.

Dreptul de proprietate: Statul roman si in administrarea Consiliului Local al Municipiului Cluj- Napoca (C-f. Extrasului de Carte Funciara).

Imobilul este inscris in CF nr. 251192-C1-U16 nr. topo : nr.topo 20/1/V..                             <7 Bunuri mobile aferente proprietății- in valoarea proprietății imobiliare subiect sunt incluse.bunurile mobile care asigura funcționalitatea:

® încălzire- sobe de teracota pe gaze naturale

« Instalații sanitare-nu are

® Aparataje electrice- întrerupător si priza, corpuri de iluminat

  • 3.2 AMPLASAREA IN ZONA, VECINĂTĂȚI

Zona ultracentrala a orașului si cartierului Centru- zona de spații comerciale, sedii de societăți, sedii de instituții locale, sedii de banei comerciale, scoli, institute de invatamint universitare, locuințe in blocuri de locuințe vechi-zona istorica a orașului

Spațiul are acces direct de pe strada pietonala care face legătură intre bdul Eroilor si bdul 21 Decembrie 1989 In Anexa 2 se prezintă Planul de situație iar in Anexa 3 se prezintă Planul de încadrare in zona.

  • 3.3 TIPUL ZONEI

Tipul zonei-Zona istorica a orașului Cluj- Napoca, zona in care sunt amplasate principalele instituții locale, sedii de banei. Universitatea Babes Bolyai, Teatru National, etc, spații comerciale, sedii de societăți, etc Rețea de transport în comun — statie RATUC in Bdul 21 Decembrie- la cca. 300 m

Unități comerciale de tip magazine ,en detaii” aproape toate spațiile de la parterurile imobilelor sunt spații comerciale/prestari servicii.

La cca. 900 m este Piața Agroalimentara M. Viteazu- cea mai mare de acest fel din oraș si Parking suprateran Sedii de bănci- la cca 50-100 m.

Strada pietonala.

  • 3.4 DESCRIEREA AMENAJĂRILOR SI CONSTRUCȚIILOR

AMPLASAMENT: • Spațiul este situat la Etaj 1 in imobil cu regim de înălțime P+ IE.

Spațiul are o singura incapere, suprafața utilă înscrisă în extrasul de CF este de 26.70 mp si o despartitura din lemn pe zona dinspre partea de acces pe scara comuna cu a SC NAPOCOM S.A.. Spațiu nu are grup sanitar si este dotat cu sistem de incalzire (soba din teracota)

Structura de rezistenta este din zidărie portanta din cărămidă (cu ziduri exterioare de 60 cm), pe fundații continue din piatra, planseu din grinzi din lemn cu poditura peste parter si boltisoare din piatra peste subsol, tavane tencuite si cu vopsitorii, la aceasta data finisajele interioare sunt de slaba calitate, acoperiș cu șarpanta din lemn si invelitoare din țigla- stare slaba. Imobilul a fost edificat in perioada 1920- 1930.

Pardoselile sunt cu placaje din parchet sin lemn de esența tare dar in stare foarte slaba.

Finisajele exterioare sunt din tencuieli gletuite si vopsitorii de exterior la fațada dinspre curtea comuna - vezi foto.CIădirea este racordată la rețeaua de apă și canalizare, energie electrică, rețea gaze.

  • 3.5 STAREA TEHNICA GENERALA.

Starea tehnica generala- slaba, fînsiaje de slaba calitate.

Nu se observa deficiente ale structurii de rezistenta,.

Un mare neajuns il constitue lipsa unui grup sanitar.

  • 3.6 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preturi, pe o anumita piața, intr-un anumit interval de timp.

Segmentul de piața analizat este cel al spațiilor comerciale amplasate in curte comuna din zona ultracentrala a Cluj- Napoca, spații fara vitrina la străzi cu circulație pietonala intensa.

In zona analizata cele mai solicitate spații sunt cele cu suprafețe adecvate activitatilor comerciale sau prestări servicii in magazine specializate pe diverse tipuri de mărfuri, cafenele si baruri, prezentări de moda, etc., suprafețe 30- 100 mp. Spațiile cu suprafețe mai mari sunt cautate pentru spații de restaurante, agenții bancare, instituții locale, sedii administrative, etc.

Pe zona ultracentrala spațiile cu vitrina spre Piața Uniri, bdul Eroilor, str. Memorandumului, str. Napoca, str. Regele Ferdinand, bdul 21 Decembrie (pina la Liceul Brassai), Piața Muzeului, sunt cele mai bine cotate.                                                                                                                         }

In acest context proprietății imobiliare analizate^ ii va fi conferita cea mai buna utilizare ca spațiu administrativ- birouri ținând seama de amplasarea favorabila -este amplasata la Etaj I in curte comuna cu alti proprietari, de dotările si utilitâtile de care dispune.

Analiza cererii

Cererea de spații de tip administrativ sau comercial, este la un nivel destul de scăzut in comparație cu nivelul ofertei in condițiile in care proprietarii nu sunt dispusi a vinde in speranța revenirii pieței la nivelul din perioada boom-ului imobiliar din 2007- 2008.

In analiza cererii trebuie sa se tina seama de apariția si manifestarea pe piața a micilor intreprinzatori care nu au posibilitatea construirii unor spații proprii, coroborat cu lipsa terenurilor libere si construibile in zona ultracentrala, si care isi desfasoara activitatea in spații închiriate.

Apariția in zona centrala a unor supermarketuri indeparteaza potențialii investitori in spații comerciale. Zona Centrala e căutata de operatorii de cafenele, restaurante, servicii sau retaileri din segmentul outlet/second hand. Marile branduri au preferat spațiile din mall-uri, în principal din două motive: trafic de clienți și existența locurilor de parcare, spun și reprezentanții agenției REMS Imobiliare. Există însă și operatori interesați să activeze în centru. “Una dintre străzile cele mai cerute de comercianți în Cluj Napoca este strada Memorandumului, unde sunt “liste de așteptare” cu potențiali chiriași pentru fiecare spațiu. Aici chiriile sunt peste media zonei ultracentrale, ajungând și la 40 de euro/mp”, spun reprezentanții REMS. Companiile care operează aici sunt lanțuri farmaceutice, magazine cu produse de panificație, magazine de haine și încălțăminte destinate persoanelor cu venituri medii. “Cerere există, însă activitățile comerciale prestate nu aia capacitatea de a susține costurile de ocupare, forțând chiriașii să părăsească spațiile ocupate”, arată Cristina Farkas, reprezentanta REMS Imobiliare în clasamentul zonelor cu cele mai scumpe apartamente din Cluj-Napoca, arealul central și ultracentral se situează, în continuare, pe primul loc, cu o valoare medie de listare de 1.800 de euro pe metru pătrat util pentru un apartament. Pe poziția secundă, la o distanță relativ redusă, se află cartierul Plopilor, unde o asemenea unitate locativă poate fi achiziționată cu 1.770 de euro pe metru pătrat util. De menționat sunt și zonele Gheorgheni-Andrei Mureșanu (unde pretențiile vânzătorilor ajung la 1.680 de euro pe metru pătrat util), Zorilor (cu 1.580 de euro pe metru pătrat) și Mărăști-între Lacuri-Aurel Vlaicu (tot cu 1.580 de euro pe metru pătrat).

Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp

Prețui mediu si evoluția în ultimele 3 luni






1.800C

Centrai

- Ultracentral


1.770€

Plopilor


Cheorgheni -Andrei Mureșanu


L580€

Zorilor


Mărăști

  • - între Lacuri

  • - Aurel Vlaicu


Analiza ofertei

Oferta de spații comerciale sau administrative in zona centrala si ultracentrala, este consistenta in raport cu cererea de astfel de spații. In zona in care se afla proprietatea de evaluat, principalii proprietari ai clădirilor sunt persoane fizice rezidențiale sau societăți ce desfasoara activitati comerciale (la spații cu vitrina la strada) sau administrative- birouri (situate in general in curte sau la nivelele superioare a blocurilor de locuințe).

Apariția de supermarket-uri in zona centrala si centrala si semicentrala a condus ca micii comercianți sa nu faca fata pe piața, foarte multe spații pe zona central- ultracentrala devenind disponibile la închiriere sau vanzare.

Spațiile comerciale de pe arterele secundare se remarca printro scădere a cererii in situația in care supermarketurile si centrele comerciale preiau locul magazinelor de proximitate,

Fie ca sunt persoane fizice sau persoane juridice, deținătorii de astfel de spații, daca nu le exploatează in cadrul propriilor afaceri sunt, in mare majoritate, dispusi in a le închiria, obtinind astfel venituri continue fara a pierde dreptul de proprietate.                                                                                        * [

In ultimii 3-4 ani numărul tranzacțiilor s-a diminuat, atit vânzătorii cat si cumpărătorii stau in espectativa, primii spera in revenirea pieței la nivelul de dinaintea declanșării crizei din 2008 iar investitorii asteapta scăderea continua a preturilor.

Sunt expuse ia vânzare un număr relativ mare de proprietăți comparabile acestea nu se tranzactioneaza decât in situații speciale- vând cei care au probleme financiare.

Irt negocierea prețului la proprietăți comparabile s-a ajuns la diminuarea valorii de oferta pana la 5-


Din punct de vedere al chiriilor se pot da exemple de închiriere a spatiilor cu destinație comerciala sau Birouri in zona centrala a orașului, la valori cuprinse intre 10-40 EUR/mp. Pentru suprafețe mari chiriile pot fi mai reduse. Cele mai bine cotate spatii, atit la inchiriere cit si la vanzare, sunt cele cu vitrina la principalele artere din zona centrala si ultracentrala- Piața Unirii, Str. Memorandumului, bdul Eroilor, Piața Mihai Viteazu, Bdul 21 Decembrie (pina la Liceul Brassai), str. Memorandumului, str. Napoca. Amplasarea pe străzile secundare din apropierea acestora implica o scădere a interesului investitorilor si ca atare o diminuare a valorii

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI COMPARABILE:

Minim: 1300 EURO/mp- spatii fara vitrina la strada (curte comuna) sau artere secundare de circulație Maxim: 4500 EURO/mp- spatii comerciale cu suprafețe utile reduse si cu acces direct de pe trotuar Valori cu TVA

CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE:

Minim: 10.0 EURO /mp. lună — spatii fara vitrina la strada (curte comuna) sau pe străzi secundare Maxim: 40.0 EURO/mp. lună-spatii comerciale cu vitrina la artere cu vad comercial foarte bun, amplasate pe străzile principale de circulație rutiera si pietonal (pta Unirii, bdul Eroilor, Memorandumului, Regele Ferdinand, Napoca) si cu suprafețe adecvate pentru o plaja larga de actiivitati comerciale

Diferentele marii ale valșorilor atit la vanzare cit si la inchiriere se datoreaza amplasamentelor spatiilor:

® Pentru spatiile comerciale amplasate in curțile comune valoarea chiriilor este sub 50% fata de cele ale spatiilor cu vitrina la strada- exemplu- spatii in Piața Unirii nr. 27 (curte comuna), acces pe un Gang, proprietar Dna Sarbu Andreea a închiriat 2 apatii la prețul de 10 EUR/mp- suprafețe de cca 25 mp. La nr. 26- Piața Uniri- spațiul cu suprafața de cca. 60 mp este închiriat la 30 EUR/mp.

® Spatiile cu suprafețe mari au valoare unitara mai redusa- str. Memorandumului nr. 1 (sediu de banca), suprafața de cca. 684 mp este închiriat la 16 EUR/mp+ TVA

• Spatiile cu suprafețe mari au valoare unitara mai redusa- Piața Unirii, nr. 30 (sediu de banca), suprafața de cca. 350 mp este închiriat la 18 EUR/mp+ TVA

Numărul mare de proprietății expuse la inchiriere conduce la un grad relativ ridicat de neocupare. La aceasta data pe str. Janos Bolyai (in zona apropiata de spațiul de evaluat) am identificat 3 spatii neutilizate (str. Bolyai nr. 7, nr. 6 si nr. 4):

CAPITOLUL 4 . ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

  • 4.1 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății imobiliare selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Pentru a fi luata in considerație, cea mai buna utilizare trebuie sa îndeplinească patru criterii, ea trebuind sa fie legal permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila.

Ținând cont de tipul construcției aferente proprietății imobiliare, de dotările existente si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea analizata este cea actuala de “SPAȚII ADMINISTRATIVE”.

Analizând aceasta alternativa prin prisma criteriilor amintite, rezulta:

-este permisibila legal: este conforma cu avizele existente ;

-îndeplinește condiția de fizic posibila: numai după reabilitarea spațiilor

-criteriul fezabil financiar presupune ca veniturilor provenite din exploatarea proprietății acopera cheltuielile de exploatare, condiție care este îndeplinita;

aleasa.


-maxim productiva, referindu-se la valoarea proprietății imobiliare in condițiile exploatării in varianta

  • 4.2 EVALUAREA TERENULUI

Terenul aferent proprietății de analizat, in proprietate, cota 0.77/100. se tranzactioneaza împreuna cu proprietatea - nu face obiect al unei evaluări distincte.

  • 4.3 EVALUAREA PROPRIETĂȚII- SPAȚIU de BIROURI

  • 4.3.1 ABORDAREA PRIN COMPARAȚII DE PIAȚA

Metoda comparațiilor de piața utilizează analiza comparativa: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare si compararea celei care trebuie evaluata cu aceste proprietăți. Premisa majora a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este in relație directa cu preturile unor proprietăți competitive si comparabile.

Analiza comparativa se axeaza pe asemănările si diferentele intre proprietăți si tranzacții, care influențează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturile de proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor si a vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vanzarii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, utilizarea, componente non-imobiliare.

In cazul spațiului-subiect, analiza s-a făcut pe baza datelor si informațiilor rezultate din identificarea unor oferte din publicațiile care au anunțuri imobiliare sau, de pe site-ul, www.imobiliare.ro, de Ia consultarea unor agenții imobiliare, precum si unele tranzacții cunoscute de evaluator.

S-au retinut comparabile cu amplasament la parter, vitrina la strada, zona ultracentrala a orașului si suprafețe^ utile apropiate.                                                                                                         "

Comparabila A -vezi: https://www.piata-az.ro/spatiu-comercial-hala-vanzare-cluj-napoca-centru-390001 Birou de vanzare in Cluj Napoca, Centru ID 4016

PIAȚA^



107.000 EURO


0742/130130 0264/333147


TRIMITE MESAJ


ORAȘ

CARTIER



Axa Imobiliare


.        •- •=•- :-_s-.iL5'e scatiu situat in Cuj-Naoccs. m zor a cerrsia oe sr'-aoo

j- ’-zr-z ceste excelenta ce cre-ce ove^e Ăsc-iiraf -r med ars

=z-c ere

Scst ?-e 2 z-_zrz"=t= _z e ze -~z f. este •2oz~-z=--ct -a                =.

~zz!_ e~e z-ec=z-       =ez-_ ?=s-Zj' s=<~ ze mu serele se-_ oe-î'j ane

2-2". •.•T5Z. CZ'-e.-Z = e

2 :.Z'_ 'e ze ze~~a sze'~.cs z~=~ zem-cc-Bc ^s= —ezauza. csr-zn-e-, zresie faiar-za.


0742/130130 0264/333147 | închiriere spatii comerciale, vanzare si incmnere spatii industriale si ha-e >-n judetu-: Cluj.

xp                         ‘s-e:   •:



Comparabila B- vezi: https://www.olx.ro/oferta/0-comision-apai-tarnent-in-centrul-istoric-pe-bld-eroilor etajul-


O % comision Apartament in Centrul istoric pe Bld. Eroilor,

etajul 1

OujrKaporrs. .fuCK       Acs-șsrir- 13.-1 aonie21'19 ar =--iu.~ 17V792.382

: •_ r :                       Agcr-ric                  Lz”"

127 000 €


Se m idee o ma n d st


45 m2


înainte dc '•9/ /

O te comisionte cumpărare. Exclusiv in portofoliul Habîtas

Apartament cu 2 camere situat pe B-dul Eroilor te etajul 1. cu geamuri la strada si balcon.

Finisaje si dotări modeme, apartamentul a fost complet finisat si amenajat -instalații de apa-canat electrice si termice, toate noi

-centrate termica individuala si instalații pe cupru

-acoperiș refăcut si învelitaore din rigla ceramica

-zugrăveli savabile. gresie faianța si parchet

Se vinde mobilat si utilat complet conform imaginilor atașate. OcupabS imediat

Posibilitate de parcare rn curtea imobilului.

Dfcsune si de o boxa in subsol

Este- ideal pentru persoanele care ist doresc sa locuiască in Centru istoric sau pentru investiție te fost închiriat cu 500 Euro/luna!.

‘"te achiatiă acestei proprietari nu se percepe comision de la cumpărători

----- -1.. ț te ccro-ston -oaicămert în Centrul istoric pe Bld. Eroilor, etajul 1 este adăugat de

Comparabila C - vezi: https://www.remsimobiliare.ro/rems-10606-ro-apartament-cu-2-camere-in-centru-zona-p-ta-unirii-76-mp



Simona Borsan



El £-U": 25 3Z2rC 23 :3Î5.5 •■"55 53 -r

C^ij.I'âi5 CZniorrr       Of

zcrSjs'-i-a Xâ:5



—șsrtsmeaz cu 2 camere rt Centru. zons H-ts Unirii, suprafața 76 mc. parter cu geamuri spre strada, finisaje Todeme.

Se nrseazs sst seriru □ait caz s- ca sediu de firma.


DeSaia șenerafe proprietate

Caracteristici

> Județ

Ciu:

> imobil:

apartament

>• Lscafeste.:

Oiui Flașd-oa

► Hr. Camere:

2

> Carter

Centru

> Hr. Bai:

1

> Vecirezezt

Rata Uniră

> Suprafața utila:

76 nr

► Ha:

partertZ

» Sup. canstruita:

30 nr

> “ez Tranzacție:

vanzare

> Compartimentare:

semidecomandat

> Confort

mărit

Specificații

> Tip Imotit

casa/vila

>- Sra-d finisare

fÎTISSZ

» Structds rezistenta:

beton

> Ssten eicatzrs:

ceotraa termica proprie

> An construcție:

înainte de 1S90

h Fsrsart: Ges.mur zerrrap-aa. :

:j.sa iitefrecte. rasata. Gresie,

> Status DTsprietate:

ocupat de proprietar

Parcă—

....... -• —- -- ••- •

.. . —------------



Dofân

■. <J3fTE£i~Ze.re: -L-u-lZUC C3Z. ApSiTfcu ~


Comparabila D- vezi: https://lajumate.ro/spatiu-comercial-pe-eroilor-5432355.html






Vs propune'5" so'e varzare spațiu situat in zona ultracentrala a orasuiu'. -ste poziționat ia etajul ai unei clădiri formate din parter + etaj. Imobilul are o suprafața ce 112 mp si este aicatuit ©r — ncapen. 1 grup sanitarsi mea 1 încăpere in care se poate serve masa. Inca.'rree spațiului se "ace prin centrala termica. Finisajele sunt de calitate: parchet lemn masiv, geamur zamolane lemn. us interioare de lemn, usa metalica la intrare iar bucatar a si oaia dispun de gresie si faianța clasica. Având o poziție ultracentrala spațiul se oreteaza oercnj -oirouri. Pentru mai multe detalii si informații nu ezitat! sa ne

contactat! sau sa ne v zitati la sediu’ agenției noastre. Va aștept cu drag la vizionare! mtps ■■ .voapc cs c o eet ~ ■ ■ sc-33S' t-soatiu-: cme ai-oe-’ erza e- n-cert-'j-cbl-

In Anexa 4 se prezintă Grila datelor de piața si determinarea valorii de piața a proprietății subiect.

In aprecierea nivelului ajustărilor s-a tinut seama de:

Elem.de comparație

Propr. de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Drept de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral

integral

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

cash

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

Condiții de vanzare

independent

independent

independent

independent

independent

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

Condițiile pieței

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări - s-a considerat perioada obtenabila de vizibilitate pe piața inainte de tranzacționare de cca. 3 luni

Localizare

bdul Eroilor

Memorandumului /gang spre curte

zona ultracentrala, curte comuna

zona ultracentrala, curte comuna

zona ultracentrala, curte comuna

Ajustare %

0

0

0

0

Ajustări

Au fost aplicate ajustări pozitive comparabilei I - zona Momorandumului mai bine cotata, zona ultracentrala dar străzi principale la curte- mai bine cotate)

Etaj/Regim înălțime

Etaj 1

Etaj 1

Etaj 1

Parter

Etaj I

Ajustare %

0%

0%

-5%

0%

Ajustări

Ajustare negative fata de Comparabila 3 care este la parter- mai bine cotate pt. spațiu comercial

Suprafața utila

26.70

74.00

45.00

76.00

112.00

Ajustări

S-au eretinut oferte Ia vanzare de spatii cu cele mai reduse suprafete-ajustari pozitive de 5-20%- spațiul de evaluat are suprafața redusa-suprafetele mici sunt mai ușor vandabile

Tamplarie exterioara

PVC

PVC

PVC

PVC

PVC

Ajustări

ajustări negative -slaba

proprietatea are ferestre din lemn si stare tehnica

An construcție

1930

comparabil

comparabil

comparabil

comparabil

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustări

Zona istorica a orașului- nu se impun ajustări

Echiparea tehnico-edilitara, dotări

fara centrala termica

are centrala termica proprie

c.el, apa, canal iz, gaze naturale, centrala termica

c.el, apa, canaliz, gaze centrala termica

c.el, apa, canaliz, gaze centrala termica

Ajustări

corecții negative pentru lipsa centrala termica proprie-

5%

Finisaje

finisat - stadiul finisajelor slab

finisat - stadiul finisajelor bune

finisat - stadiul finisajelor bune

finisat - stadiul finisajelor. bune

finisat - stadiujj finisajelor bune

-10%

-10%

-10%

-5%

Ajustare (€)

a fost ajustat prețul comparabilelor A, cu finisaje mai bune,

B, C si D- comparabilele sunt

Lipsa grupului sanitar

nu are

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

-20%

-20%

-20%

-5%

Ajustări

functionabilitatea spatiilor include existenta a cel puțin 1 Grup sanitar- corecție negativa de 20%

Anexe:

nu are

nu are

nu are

nu are

nu are

boxa

-

-

-

-

-

parcare /boxa

nu

nu

nu

nu

nu

In urma aplicării metodei- conform Anexei 4, si eliminind extremele, a fost aleasa valoarea corectata a proprietății B, deoarece in acest caz, corecția bruta totala este cu cea mai mica pondere. Valoarea de piața estimata prin metoda comparației este de 41.880 EUR.

In urma aplicării metodei bazata pe COMPARAȚII DE PIAȚA , valoarea proprietății supusa evaluării (valoare rotunjită) este :

VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ PRIN METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

V comp= 199,290 LEI, echivalent

41.880 EUR

  • 4.3.2 ABORDAREA PRIN VENIT: Capitaliizarea veniturilor din închirierea a spațiului.

Valoarea de rentabilitate a proprietății imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizării directe. Metoda are la baza considerentul potrivit caruia proprietatea imobiliara evaluata constituie o investiție generatoare de venituri. Capacitatea investiției de a produce profit constituie un element esențial care influențează valoarea proprietății.

In cadrul evaluării trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:

-determinarea mărimii venitului anual reproductibil (câștigul disponibil prin inchiriere) -stabilirea ratei de capitalizare

-costuri imediate pentru reabilitarea proprietății

S-au avut in vedere următoarele considerente:

- tariful la inchiriere este valoarea medie înregistrata la inchiriere a altor spații comerciale/prestari servicii din apropiere sau zone comparabile

-Chiria este perceputa in valuta (EUR), plata efectuandu-se in lei, la cursul BNR din ziua efectuării plătii.

-Plata chiriei se face lunar, in avans, neincluzand cheltuielile de întreținere (utilitati), acestea din urma fiind suportate de chiriaș.

"Situația veniturilor obținute din chirii

Din acest punct de vedere s-a întocmit Anexa 5.2 cu oferte Ia închiriere si de vanzare ale unor spații cu destinație comerciala din zone comparabile cu zona in care este amplasat spațiul evaluat. Ofertele sunt ale unor agenții imobiliare, de pe site-ul www.imobiliare.ro.www.edil.ro , rems-imobiliare.ro sau din revista Piața de la A la Z. in anexa s-au retinut valorile normale (după eliminarea valorilor extreme).

Valoarea chiriei este apreciata ia 10 EUR/mp- tara TVA —sub media chiriilor de 11.8 EUR/mp/luna, determinata in Anexa 5.1 si 5.2- zona bdu! Eroilor este una din zonele cele mai bine cotate dar am avut in vedere ca spațiul analizat este Ia fațada secundara, acces pe scara comuna cu alti proprietari, finisajele sunt de slaba calitate. Suprafața utila = 26.70 mp — limitează tipul activitatii ce se poate desfasura in acest spațiu iar lipsa unui grup sanitar indeparteaza clientii.

Valoarea proprietății

Vcapitalizare directa=VBE/c unde: c= rata de capitalizare, se determina ca media înregistrata pentru tranzacții imobiliare cu spații comparabile din zone comparabile zonei in care este localizat spațiul analizat.

Rata de capitalizare este influențată de mai multi factori printre care gradul de risc, ratele de fructificare așteptate, randamentul realizat de proprietăți similare, cererea si oferta, posibilitățile de finanțare. Ținând seama de informațiile aflate la dispoziția evaluatorului privind piața imobiliara specifica, rata de capitalizare se situează in intervalul 6- 9% pentru spații comerciale cu suprafețe reduse (fata de 8- 9% pentru spații comerciale amplasate in Centre comerciale pe artere principale sau 9- 10% pentru spații comerciale amplasate in Centre comerciale pe artere secundare- vezi revista “Valoarea oriunde este ea”- ANEVAR, nr. 22/Martie 2019).

Din datele de pe piața(Anexa 5.1 si 5.2) utilizind relația de calcul cunoscuta avind in vedere prețul mediu de oferta de 1892 EUR/mp si valoarea medie a chiriilor pentru spatii comparabile (spatii in curte comuna, amplasament secundar fata de arterele pietonale), rezulta o rata de capitalizare medie de: c= 11.8 EUR/mp x 12 luni/ 1892 EUR/mp= 7.5% Ia care in opinia mea se impune o corecție datorita ca aceasta a fost determinata pe baza de oferte, rata de capitalizare este de c= 7%

Vcapitalizare directa se determina in ipotezele:

  • *  Chiria obtenabila — 11 EUR/mp- spațiu cu suprafața foarte redusa, destinata unor activitati administrative restrinse, spațiul nu dispune de grup sanitar

  • •  Gradul de neocupare- 5%- este zona ultracentrala, strada intens circulata pietonal dar numărul mare de proprietăți comparabile expuse la inchiriere este mare

o Cheltuieli aferente proprietății suportate de proprietar- cheltuieli de administrare si intretinere tehnica a spațiului- cca 5%

® Cheltuielile cu utilitățile sunt in sarcina chiriașului

® Cheltuieli imediate pentru reabilitarea spațiului in vederea închirierii- refacere, finisaje interioare, altele-

ELEMENTE DE CALCUL

U.M.

CANTITATE

VALOARE

0

1

2

3

Suprafața utila închiriata

mp

26.70

Venitului net pe luna din chirii-11 EUR/mp

EURO/luna

10

267

marja negociere

5%

5%

13

Venitului net pe luna din chirii

EURO/luna

254

Venit brut anual

EURO

3,044

Grad de neocupare

%

5%

152

Venituri brute efective

EURO

2,892

Cheltuieli din exploatarea proprietății

5% din Venitul brut

145

Venit net anual

EURO

2,747

Rata de capitalizare, c

%

7.00%

Curs de schimb la data de referința

LEI/ 1 EURO

4.7587

Valoarea proprietății

EURO

39,243



VALOAREA PROPRIETATE (rotunjit)


EURO

39,243

LEI

186,745


VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATA PRIN METODA multiplicatorului chiriei brute (MCB)

V venit= 183.640 LEI, echivalent

39.240 EUR (valori rotunjite)


  • 4.3.3 ABORDAREA PRIN COSTURI

Având in vedere recomandările standardului SEV 230 (IVS 230) nu se recomanda aplicarea metodei Costului de Înlocuire Net (CIN) decit acolo unde nu sunt suficiente informații de piața privitor la tranzacții si expuneri de vanzare a unor proprietăți comparabile- nu este cazul in a aplica mertoda pentru proprietăți comparabile amplasate in Cluj- Napoca si localitățile suburbane acestuia- sunt suficiente informații de piața.

4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Valorile determinate:

-abordarea prin comparații de piața                 V = 199,290 LEI, echivalent 41.880 EUR

-abordarea prin costuri                               V= irelevanta

-abordarea prin venit                               V= 183.640 LEI, echivalent 39.240 EUR

Având in vedere caracterul pieței imobiliare, specifice propriettattiii evaluate, de Ia data evaluării, “piața in echilibru relativ” este posibil ca valoarea estimata pe baza Capitalizării veniturilor din inchiriere sa fi el mai relevanta decât valoarea determinata Ia abordarea prin Comparații de piața- număr redus al tranzacțiilor reale. In opinia mea “valoarea de piața” este:

VALOAREA DE PIAȚA RECOMANDATĂ

183.640 LEI echivalent 39.240 EUR

VALOAREA DE PIAȚA A FOST DETERMINATĂ PRIN METODA

Abordarea prin Capitalizarea veniturilor din inchiriere

Valoarea estimata este fara TVA.



ANEXA 1



Ofîciui de Cadastru și Publicitate Imobiliară CLUJ

Biioul de Cadastru și Publicitate imobiliară Cluj-Napoca


ANGPJ.


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Certe Fundară Nr. 251192-C1-U16 Cluj-Napoca



A. Partea I. Descrierea imobilului

Unitate individuală


Nr. CF vechi:127782

Adresa: Loc. Cluj-Napoca, Boul Eroilor, Nr. 23,25,1. MANIU 18,16, Ap. 5. Jud. Cluj

Părți comune: avand ca parti indivize comune : fundațiile, casele de scara, coridoarele exterioare, wc - ul, accesul !a pod, podul, fațadele, invelitorile, racordurile de apa-canal, gaz electricitate si terenul .

Nr crt

Nr. cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp]

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

Top: 2 0/1,N

26,7

77/10000

Apartamentul nr. 5, la etaj, compus din: 1 birou, 1 WC, cu suprafața utilă de 26,70 mp, cu părțile indivize comune aferente în cotă de 0,77/100 parte înscrise în cartea funciară colectivă 127781.

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

959 / 21/01/1997

Cerere nr. 0 (documentație tehnică);

Bl

Intabulare, drept de PROPRIE iATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1

Al

  • 1) STATUL ROMÂN, în administrarea

  • 2) CONSILIULUI LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

OBSERVAȚII: (provenita din conversia CF 127782)

C. Partea III. SARCINI .

Pagina 1 din 2


înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT

Document care conține c/jfe cu caracter personal. protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001

■ epay.ancpi.ro

Anexa Nr. 1 La Partea I

Unitate individuală, Adresa: Loc. Cluj-Napoca, Bdul Eroilor, Nr. 23,25,1. MANIU 18,16, Ap. 5, Jud. Cluj Părți comune: avand ca parti indivize comune : fundațiile, casele de scara, coridoarele exterioare, wc - ul, accesul la pod, podul, fațadele, invelitorile, racordurile de apa-canal, gaz, electricitate si terenul.

Nr crt

Nr cadastral

Suprarața construită

Suprafața utilă (mp)

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

Top: 20/1/V

26,7

77/10000

Apartamentul nr. 5. la etaj, compus din: 1 birou, 1 WC. cu suprafața utilă de 26.70 mp, cu părțile indivize comune aferente în cotă de 0,77/100 parte înscrise în cartea funciară colectivă 127781.

Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrat al ANCPI conține informațiile din cartea funciară active la data generării. Acesta este valabil în condițiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 455/2001, coroborat cu art. 3 din O.U.G. nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități și procese administrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al instituției publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras.

Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresa www.ancpi.ro/verificare, folosind codul de verificare online disponibil în antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.

Data și ora generării,

27/03/2019, 11:21


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 2 din 2




26,0 mp.


rJP


BÎR.OU


io: AHTR-


BIROU

■f3,75tn.fi.


C O R. /° D O R


CORIDOR


BÎNOU

29,0 Pip.


/'//€, ropo

ZO/1 /vî


os»

Ch


/■/o r~~|l


B/R-OU

. 2 fi, 54n.fi.

AUZ, TOPO

Zo/t/X


258


(fan mwwtw~»w»iwsj


tL8O


£!

5?



BUZĂU

4,7'Mp.


>o


R)


ai


rt


BIROU !

ivpe/np. £1

i


to'

ivpewp.


D Ut-A ?


BIROU

37,38^^ țy


■s.G.coMsrRucrjRjj&i lul

CLUJ' NAP OG fi fiUGL/p-p. p/POPP'crfi/z.e.


\NUM5L5 fieMNAP


Proiecta tg pU 5- toca i   py"_


Pesenat infiprcoA ; trt i ''JuiA


i Veri-ficat \ințț,M .tildĂ


Renef: CONSILIUL.

MUNICIPAL

Obiect JJOCUMGL oeÎHrÂsu.


.....—jl COP.P -i m^'\MOP)LPN. /. y/


_v


Universitatea

Babes-Bolvai e ■


Corv etos Noai iuît-



ANEXA 3


Catedrala Mc'joobtane

Adormirea Maicii...


Cullurai cente."

3 Smnmtîmr ’



țgj National i heater v Lucian Blanc


Military base

Cor*- âr dc.menlui D i vi zi &i

4 lnf?.nîer:F GEM1NA


Parcul Operei


Aetormed church Aț

3-îe-""5 Retorrtcts t



Joben SistroO


,-iigh school

Co-îeșij’ -X-3?oi3: Geo-”ge C os buc


£


<«s

Bastionul Croitorii;

E2






ANEXA 4

GRILA DA

TELOR DE PIAr

ta

Iei la data:

Curs valutar:

1 Euro =

4.7586

07.05.2019

Elem. de compar aHe

Propr. de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Valoare oferta (€)

107,000

127,000

155,000

145,000

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10%

-10%

Preț estimat (€)

96,360

114,300

139,500

130,500

ELEMENTE DE COMPARAȚIE SPECIFICE TRANZACȚIEI

Drept de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral

integral

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

96,300

114,300

139,500

130,500

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

cash

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

96,300

114,300

139,500

130,500

Condiții de vanzare

independent

independent

independent

independent

independent

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

96,300

114,300

139,500

130,500

Cheltuieli imediate după cumpărare

refacere finisaje

da

da

nu

nu

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (%>)

-10%

-10%

-10%

-10%

Ajustare (EUR)

-9,630

-11,430

-13,950

-13,050

Preț ajustat (€)

86,670

102,870

125,550

117,450

Condițiile pieței

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

86,670

102,870

125,550 C.

117,450

ELEMENTE DE COMPARAȚIE SPECIFICE PROPRIETĂȚII

Localizare

bdul Eroilor

Memorandumului/ gang spre curte

zona ultracentrala, curte comuna

zona ultracentrala, curte comuna

zona ultracentrala, curte comuna

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

86,670

102,870

125,550

117,450

Etaj/Regim înălțime

P+ IE

P+ IE

P+ IE

Parter

Etaj 1

Ajustare %

0%

0%

-5%

0%

Ajustare (€)

0

0

-6278

0

Preț corectat (€)

86,670

102,870

119,273

117,450

Suprafața utila

26.70

74.00

45.00

76.00

112.00

Ajustare (€)

-38779

-39742

-57010

-62616

Preț ajustat (€)

47,891

63,128

62,263

54,834

Tamplarie exterioara

lemn

PVC

PVC

PVC

lemn

Ajustare %

-5%

-5%

-5%

0%

Ajustare (E)

-2,395

-3,156

-3,113

0

Preț ajustat (€)

45,496

59,971

59,150

54,834

An construcție

...

> comparabil

comparabil

comparabil

comparabil

Ajustare %

?'v~‘                        ...

0% /n

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (f)

45,496

59,971

59,150

54,834

Echiparea tehnico-edilitara, dotări

fara centrala termica

are centrala termica proprie

c.el, apa, canal iz, gaze naturale, centrala termica

c.el, apa, canal iz, gaze naturale, centrala termica

c.el, apa, canaliz, gaze naturale, centrala termica

Ajustare %

-5%

-5%

-5%

-5%

Ajustare (€)

-2,275

-2,999

-2,957

-2,742

Preț ajustat (€)

43,222

56,973

56,192

52,093

Finisaje

finisat - stadiul finisajelor slab

finisat - stadiul finisajelor bune

finisat - stadiul finisajelor bune

finisat - stadiul finisajelor f. bune

finisat - stadiu) finisajelor bune

alini, curent electric

da

da

da

da

da

alim. apa

da

da

da

da

da

canalizare

da

da

da

da

da

termoficare

nu

nu

nu

nu

nu

alim. gaz metan

da

da

da

da

da

apometre

da

da

da

da

da

repartitoare

nu

nu

nu

nu

nu

contor gaz

nu

da

da

da

da ®

aer condiționat

nu

nu

nu

nu

nu

centr. termica

nu

da

da

da

da

buc. echip, mob.

nu

nu

nu

nu

nu

Ajustare %

-10%

-10%

-10%

-5%

Ajustare (€)

4322

-3375

-15200

-22400

Preț ajustat (€)

47,544

53,598

40,992

29,693

Componente non imobiliare

nu

nu

nu

nu

nu

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

47,544

53,598

40,992

29,693

Anexe:

nr. grupuri sanitare

nu are

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

Ajustare (€)

-20%

-20%

-20%

-5%

Preț ajustat (€)

38,035

42,878

32,794

28,208

parcare /boxa

nu

nu

da la subsol

nu

nu

Ajustare %

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

-1000

0

0

Preț ajustat (€)

38,035

41,878

32,794

28,208

Ajustare totala bruta absoluta - Euro

52,270

47,771

84,558

87,757

Ajustare totala bruta absoluta - %

54.3%

49.6%

60.6%

67.2%

Număr ajustări

5

5

7

5

Valoarea estimata (Euro)

41,878

CONCLUZIE:

Comparabila 2 a suportat cea mai mica ajustare bruta absoluta (%, Euro) si susține valoarea imobilului de evaluat pe aceasta cale.

Valoarea rotunjită (Euro)

41,880

Valoarea (lei)

199,290




mst «««i ... gitărsăs Nî, "J5z5 '" ^,7 V^Hădt?

' -■-." --.!-J =:Vt.'&


Anexa 5.1


VÂNZĂRI SPATTH ZONA CENTRALA

Comparabila A—vezi : https://www.piata-az.ro/spatiu-comercial-hala-vanzare-cluj-napoca-centru-390001 Birou de vanzare in Cluj Napoca. Centru ID 4016



107.000 EURO


0742/130130 0264/333147


TRIMITE MESAJ


ORAȘ

CARTIER

Axa Imobiliare




0 % comision Apartament in Centrul istoric pe Bld. Eroilor, etajul 1

ftxles GUș           lt 13   29 aonse 2219. Număr anur-n 17Q7923S2

Vanitara = 2540 EUR/mp

Comparabila C - vezi: https://www.remsimobiliare.ro/rems-10606-ro-apartament-cu-2-camere-m-centru-zona-p-ta-u ni rii-7 6-mp





O 1-U572C 5C2'd ca 25*eie ^6ie 53 *6

C'61UCrăl6 C7:ni7>rr ^0 56 2CnTd6niî3-C37e


=,r67 . 5-;Zăf6    1 CC'OOC1


Vunitara“ 1836 EUR/rhp

Comparabila D- vezi: https://lajumate.ro/spatiu-comercial-pe-eroilor-5432355.html

Spațiu comercial de vanzare in Centru



Comparabila E- vezi: https://www.olx.ro/oferta/apartament-2-camere-90-mp-zona-strazii-eroilor-

IDbLkue.html#f34d7717b5




vunitaia = 2179 EUR/mp

Valoarea medie la vânzare- V= 1892 EUR/mp

Anexa 5.2

ÎNCHIRIERI spații zona centrala

Poz.I- Vezi: http://www.spatiidebirouriciuj.ro/spatiu-in-cladire-de-birouri-de-inchiriat-centru-cluj-napoca 94592.html

Zona Centrala 1100 mp birouri,, clădire individuala de inchiriat!

Preț închiriere: 12,000 EUR /luna



  • • Localizare: Cu-;-'5S

® Zona." Ce-TP-

  • • Clasa birouri: S

  • • Tip spațiu: Cadi'e c rc-ur

  • • Stare imobil: excelente

  • • Suprafața inchiriabila totala: ' ÎCG mp

  • • Suprafața inchiriabila disponibila: 17 00 mp

  • • Suprafața inchiriabila pe etaj: 5'0 mo

  • • Minim de inchiriat: ' 150 mo

« Etaje clădire: P

  • • Parcare: parcare private

o Disponibilitate: imediat

Contact:

V. 0364435369

.. 0743185384

s> office@casaclasic.ro

iwieeiew

O-sdire ma.v'.dtu.AA. de b rcurii dispo-nisita âs închiriere sîsaata ir*. zan= Centrala in apropiere de Parcul Central Suprafața totala a clădirii este de app. 1100 mp, disp

Valoare unitara la închiriere- Vu= 10.9 EUR/mp

POZ. 2 http://www.napocaimobiliare.ro/isc-38961-spatiu-comercial-de-inchiriat-in-centru-duj-napoca

Zona Centrala 510 mp birouri de inchiriat!

Preț închiriere: 5,650 EUR /luna

  • • Localizare: Clu(-Napocă

  • • Zona; Cenin..-

  • • Clasa birouri: 3

  • • Tip spațiu: Clădire oirour:

= Stare imobil: es’ieleftts

» Suprafața inchiriabila totala: 51G mp

  • • Suprafața inchiriabila disponibila: 5'0 tîo

  • • Suprafața inchiriabila pe etaj: 5'0 i"

° Minim de închiriat: 51 © mp

  • • ftaje clădire: °

« Parcare: parcă:e povăia

« Disponibilitate: imediat

Contact:

- 0364435369

-! 0743185384

-• office@casaclasic.ro

■ere S’Suac ittzoric Centrata in apropiere c-e Parco. Central. Supra:


de app.


0 mp este situata


Valoare unitara la închiriere- Vu= 11.08 EUR/mp

POZ.3

închiriere sediu de firma cu suprafața 108 mp in Centru-Tribunal

Preț închiriere: 1,100 EUR duna

• LocaSoare:



□E33DE7EES



Tel: 0264-590677, 0721-290522; Email: office@edil.ro; Sediu: Cluj-Napoca str. luliu Maniu nr. 17 intre orele

9-18

Valoare unitara la închiriere- Vu= 14 EUR/mp

POZ.5- vezi: https://www.olx.ro/imobiliare/birouri-spatii-comerciale/cluj-judet/

420 € F închiriez spațiu 40 mp alea Moților







~~~ ~



Suprafața utila 338 mp

Valoare unitara la inchiriere- Vu= 11.8 EUR/mp

POZ. 8- vezi- https://www.edenimobiliare.ro/Spatii-Comerciale-de-inchiriat-Centru-CIuj-Napoca-29764.asp

3V


Chirie unitara medie de ofertare- V= 11.8 ElJR/mp

Anexa nr. 2 la Hotărârea nr. 455/2019

Ari b&NSribriJriri Irib C.U.I. R 8782000 R.C. J12/1518/96

Ciuj-Napoca, Str. 21 Decembrie, nr. 135,ap. 18 tei : 0721 331 485, 0722- 98 38 84 Membra corporativ ANEVAR, Certificat nr.0262/2019

Către :

* PRIMĂRIA Municipiului Cluj- Napoca

Referitor:

Pct.l - Obiectiv:

A. Stabilirea valorii de de piață a imobilului situat in mun. Cluj- Napoca, bdul Eroilor, nr. 23-25, apt. 6,.

Pct.2 - scopul evaluării- estimarea valorii obtenabile pe piață la nivelul prețurilor din luna Mai 2019

în conformitate cu adresa Dvs, pentru a trece la redactarea Raportului de evaluare , am inspectat proprietatea in data de 06.05.2019 in prezența Dei Gabriela DAN- reprezentanta a Primăriei Cluj-Napoca

Pct.3 Constatări

Proprietatea - spațiu de birou in zona ultracentrala a orașului, amplasat la Etajul 1 unui imobil cu regim de inalțime P+ IE, spațiul este la Etajul 1 al imobilului

Proprietatea supusa evaluării consta in:

SPAȚIU DE BIROURI- Nr. nivele construcție: P+ IE

Apartament nr.6- Etaj 1- Sutila= 61 mp- înscris in CF nr. 251192-C1-U17 cu cota indiviza de 1.77/100 din imobilul înscris in CF colectiv nr. 127781

Spațiu neutilizat Ia data inspectării.

Pct. 4

Stabilirea valorii iniobiMui- Spatio de birouri-

Vde piața = 423.540 LEI echivalent 89.660 EUR (la cursul de 1 EUR = 4.7586 LEI), adica 1470 EUR/mp.

Valoarea estimata este una globala, nu include TVA și este considerată în condiții de plată cash, integral la data evaluării si in ipoteza ca proprietatea este tranzactionabilă pe piața si fara a fi tulburata in exploatare de factori externi.

Evaluator: SC IR F Consulting SRL- membru corporativ ANEVAR- certificat nr. 0262/2019, prin Ing. INDREI Romulus Fahian- Membru titular ANEVAR, Legitimația nr. 13325 Evaliiatorciutorizat proprietăți imobiliare

-întreprinderi -bunuri mobile



CAPITOLUL I INTRODUCERE

1.1 SINTEZA RAPORTULUI

Tip proprietate

Proprietate imobiliară cu destinație spațiu de birouri/administrative

Localizare

Cluj- Napoca, Bdul Eroilor, ap. 23-25, apt. 6

Proprietar

Statul roman - in administrarea operativa a Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca

Destinatari

Tribunalul Cluj

Comisia pentru vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări servicii constituită in baza Legii 550/2002

Primăria mun. Cluj- Napoca

Scopul evaluării

Estimarea „valorii de piață" a proprietății imobiliare descrise mai sus în vederea tranzacționării proprietății.

Cea mai buna utilizare

Spațiu de birouri sau de prestări servicii

Metode de evaluare

Abordarea prin comparații de piața

Abordarea prin costuri (costul de înlocuire net — CIN)- irelevanta- nu se aplica;

Abordarea prin de venit —capitalizarea veniturilor din închiriere

Curs valutar utilizat

4.7586 lei/euro valabil 07.05.2019

EXPRIMAREA VALORILOR IN URMA RECONCILIERII REZULTATELOR.

Valoarea selectată

Valoare de piață

V= 401.055 LEI echivalent 84.280 EUR

Valoare proprietate diferita de valoarea de piața- Abordarea prin capitalizarea veniturilor din închiriere

V= 423.540LEI, echivalent 89.660 EUR

Vcosturi = irelevanta

Valoarea piața recomandată— valoarea de de piață

Vpjafa= 423.540 LEI echivalent 89.660 EUR,

Abordarea prin capitalizarea veniturilor din închiriere

Data : 07.05.2019.

întocmit: INDREI Romulus Fabian- evaluator autorizat, legitimația 13325, membru titular ANEVAR


î«

o WBg®® &

t:       rfsânafetir. 1S3S5 ' ^țl

A '4

f/c

W«5 CONSULTING* I

\\ a- e E? 1 -    _ h

  • 1.2 CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

E Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte.

E Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

® Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

E Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.

° Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare si metodologia ANEVAR.

E Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

CAPITOLUL 2. TERMENII DE REFERINȚA Al EVALUĂRI!                         '

  • 2.1 Ipoteze si ipoteze speciale

> Ipoteze

  • 1.  Prezentul raport este Întocmit la cererea clientului si in scopul precizat- determinarea „valorii de piață” in conformitate cu Standardele ANEVAR. Nu este permisa folosirea raportului de către o terta persoana fara obținerea, in prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării si evaluatorului verificator, asacum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluării si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

  • 2.  Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situația in care condițiile de piața, reprezentate de factorii economici, sociali si politici, rămân nemodificate in raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3.  Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de către evaluator. In acest sens se precizează ca nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil si se poate tranzactiona, ca nu exista datorii care au legătură cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata. In cazul in care exista o asemenea situație si este cunoscuta, aceasta este menționata in raport. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesie legala (titlul de proprietate este valabil) si responsabila.

  • 4.  Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție si regulamentele sanitare.

  • 5.  Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății si este realizata pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

  • 6.  Daca nu se arata altfel in raport, se înțelege ca evaluatorul nu are cunoștința asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliara in cauza sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenta substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune ca nu exista astfel de condiții daca ele nu au fost observate, la data inspecției, sau nu au devenit vizibile in perioada efectuării analizei obișnuite, necesara pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite in privința stării in care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de situații si a eventualelor lor consecințe si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

  • 7.  Evaluatorul obține informații, estimări si opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse-pe care le considera a fi credibile si evaluatorul considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privința acurateței informațiilor furnizate de tente parti.

  • 8.  Conținutul acestui raport este confidențial pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvălui unei terte persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de evaluare a bunurilor 2018 si/sau atunci când proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat.

  • 9.  Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit in raport, in scopul utilizării precizate de către client si in scopul precizat in raport.

  • 10. Consimțământul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (daca al acestuia din urma este necesar), trebuie obtinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata, in orice scop, de către orice persoana, cu excepția clientului si a destinatarului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați in raport.

  • 11. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care ie-a avut Ia dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștința. Orice neconcordante aparute din acest motiv impun reanalizarea evaluării si, daca este cazul, a cuantificării valorice a diferentelor.

> Ipoteze speciale

  • 1.  Prezentul raport de evaluare actualizeaza valorile de piața a proprietății implicate la data de 07.05.2019

  • 2.  Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, in întregime sau parțial, in documente circulare sau declarații, nici publicat sau menționat in alt fel, fara aprobare scrisa si prealabila a evaluatorului asupra formei si contextului in care ar urma sa apara.

  • 3.  Acest raport este confidențial atat pentru evaluator cat si pentru destinatar si utilizatori desemnați.

  • 4.  Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța, in legătură cu eventuale litigii privind dreptul de proprietate sau alte drepturi care deriva din acest context.

  • 5.  Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor si datelor furnizate de client, inspecției in teren si pe baza datelor si informațiilor extrase de către evaluator de pe piața specifica.

  • 6.  In conformitate cu practicile uzuale general acceptate, valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data precizata in raport.

  • 7.  Evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

  • 2.2 OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUĂRII OBIECTUL- Spațiu administrativ amplasat in zona ultracentrala a orașului.

SCOPUL EVALUĂRII- estimarea valorii de piața a proprietății subiect in vederea tranzacționării proprietății conform Legii 550/2002..

  • 2.3 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT

Proprietar- Statul roman- proprietatea este in administrarea operativa a Consiliului Local al Municipiului Cluj- Napoca

Dobândirea: prin lege - Extras de Carte Funciara in Anexa 1

Evaluarea se realizează in ipoteza ca imobilul este cel menționat in actele de proprietate si in documentația cadastrala/schita topo. Situația reala constatata pe teren corespunde cu situația din actele de proprietate si releveul spațiului

Suprafața utila 61 mp, cu p.i.c. în cotă de 1.77/100 parte din proprietatea inscrisa in CF nr. 127781.

Imobilul este înscris in CF nr. 251192-C1-U17 nr. topo : nr.topo 20/1/VI- OCPI Cluj- Napoca.

  • 2.4 TIPUL VALORII ESTIMATE

• abordarea prin costuri- Costul de înlocuire Net- irelevanta

® abordarea prin comparații de piața- s-a putut aplica- sunt informații de pe piața proprietăților comparabile

® abordarea prin metode bazate pe veniturile din închiriere- s-a putut aplica- sunt informații de pe piața închirierilor de proprietari similare

DEFINIȚII

4L

VALOAREA DE PIAȚĂ

Valoarea ele piață (definita conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR SEV - ed. 2018) reprezintă "suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a), la dala evaluării, între un cumpărător hotarat și un vânzător hotărât. într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si în care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere".

COST DE ÎNLOCUIRE NET (CIN)

Costul curent de reproducție sau de înlocuire a unui activ minus deprecierile pentru deteriorarea fizică și pentru orice alte forme relevante de depreciere și neadecvare.

VALOAREA DE UTILIZARE

.. Valoarea de utilizare este valoarea pe care entitatea estimează să o obțină din utilizarea activului, pe parcursul duratei de viață utilă rămasă și din eventuala cedare a acestuia

  • 2.5 DATA EVALUĂRII SI MONEDA IN CARE VALOAREA ESTE EXPRIMATA

Data de referința a evaluării: 07.05.2019

în procesul de evaluare s-au utilizat date și informații în EURO și LEI, conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.

  • 2.6 MODALITATI DE PLATA                                                      (

Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze părțile aflate in litigiu si nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania)

  • 2.7 INSPECȚIA PROPRIETĂȚII

Proprietatea a fost inspectata la data de 06.05.2019 in prezenta Dei Gabriela DAN- reprezentanta Primăriei Cluj- Napoca.

  • 2.8 SURSE DE INFORMAȚII

■ Valorile de tranzacționare sau oferte ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

* In Anexa 4 - Grila datelor de piață- s-a întocmit pe informațiile de piață prezentate Ia paragraful 4.3.1-comparabilele 1- 4- sunt prezentate ofertele de vinzare si închiriere a unor proprietăți comparabile, valorile de tranzacționare efective sunt cu cca. 5-10% mai mici fata de cele de ofertare- spații comerciale in zona ultracentrala a orașului, expuse la vanzare- pentru fiecare proprietate este indicata sursa de informare.

c Alte informații de la agenții imobiliare din Cluj- Napoca

E Rata de capitalizare si nivelul chiriilor- s-au determinat, in conformitate cu Anexa 5.1 si Anexa 5.2, pe baza valorilor de ofertare de la data evaluării- preluate din www.imobiliare.ro,www.piata-az.ro,www.edil.ro, alte agenții imobiliare,

H Acte si documente primite de la Primăria Cluj- Napoca- extras CF, releveul spațiului- anexele nr. 1 si nr. 2

  • 2.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

Consimțământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepția instanței de judecată si a pârtilor aflate in litigiu, care au fost precizați în raport.

CAPITOLUL 3. PREZENTAREA DATELOR

  • 3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII.

Descrierea juridica:

Dobândirea:

- Extras de Carte Funciara in Anexa nr. 1,

©


Evaluarea se realizează in ipoteza ca imobilul este cel care este menționat in actele de proprietate si in documentația cadastrala/schita topo.

Dreptul de proprietate: Statul roman si in administrarea Consiliului Local al Municipiului Cluj- Napoca (Cf. Extrasului de Carte Funciara).

Imobilul este înscris in CF nr. 251192-C1-U17 nr. topo : nr.topo 20/1 /VI..

Bunuri mobile aferente proprietății- in valoarea proprietății -imobiliare subiect sunt incluse bunurile mobile care asigura funcționalitatea:

® Încălzire- sobe de teracota .pe gaze naturale

e Instalații sanitare- nu are

® Aparataje electrice- întrerupător si priza, corpuri de iluminat

  • 3.2 AMPLASAREA IN ZONA, VECINĂTĂȚI

Zona ultracentrala a orașului si cartierului Centru- zona de spații comerciale, sedii de societăți, sedii de instituții locale, sedii de banei comerciale, scoli, institute de invatamint universitare, locuințe in blocuri de locuințe vechi-zona istorica a orașului

Spațiul are acces direct de pe strada pietonala care face legătură intre bdul Eroilor si bdul 21 Decembrie 1989

In Anexa 2 se prezintă Planul de situație iar in Anexa 3 se prezintă Planul de încadrare in zona.

  • 3.3 TIPUL ZONEI

Tipul zonei-Zona istorica a orașului Cluj- Napoca, zona in care sunt amplasate principalele instituții locale, sedii de banei. Universitatea Babes Bolyai, Teatru National, etc, spații comerciale, sedii de societăți, etc

Rețea de transport în comun - statie RATUC in Bdul 21 Decembrie- Ia cca. 300 m

Unități comerciale de tip magazine ,en detail” aproape toate spațiile de la parterurile imobilelor sunt spații comerciale/prestari servicii. ,  .

La cca. 900 m este Piața Agroalimentara M. Viteazu- cea mai mare de acest fel din oraș si Parking suprateran Sedii de bănci- la cca 50-100 m.

Strada pietonala.

  • 3.4 DESCRIEREA AMENAJĂRILOR SI CONSTRUCȚIILOR

AMPLASAMENT: • Spațiul este situat la Etaj 1 in imobil cu regim de înălțime P+ IE.

Spațiul are 3 incăperi cu destinație de birouri, 1 Antreu, lHol, doua spatii de WC din care 1 spațiu este pentru urcarea in pod, suprafața utilă înscrisă în extrasul de CF este de 61 mp dar din releveul prezentat in Anexa 2 rezulta 61 mp , scara de acces este comuna cu a SC NAPOCOM S.A..

Spațiu are grup sanitar (nefunctional la data inspectării) si este dotat cu sistem de încălzire (sobe din teracota).

Structura de rezistenta este din zidărie portanta din cărămidă (cu ziduri exterioare de 60 cm), pe fundații continue din piatra, planseu din grinzi din lemn cu poditura peste parter si boltisoare din piatra peste subsol, tavane tencuite si cu vopsitorii, la aceasta data finisajele interioare sunt de slaba calitate, acoperiș cu șarpanta din lemn si invelitoare din țigla- stare slaba. Imobilul a fost edificat in perioada 1920- 1930.

Pardoselile sunt cu placaje din parchet sin lemn de esența tare dar in stare foarte slaba.

Finisajele exterioare sunt din tencuieli gletuite si vopsitorii de exterior la fațada dinspre curtea comuna - vezi foto.Clădirea este racordată la rețeaua de apă și canalizare, energie electrică, rețea gaze.

  • 3.5 STAREA TEHNICA GENERALA.

Starea tehnica generala- slaba, finsiaje de slaba calitate.

Nu se observa deficiente ale structurii de rezistenta,.

Un mare neajuns il constitue lipsa unui grup sanitar funcțional- necesită refacerea instalațiilor de apă-canal.

  • 3.6 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

De finirea pieței

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preturi, pe o anumita piața, intr-un anumit interval de timp.

Segmentul de piața analizat este cel al spațiilor comerciale amplasate in curte comuna din zona ultracentrala a Cluj- Napoca, spații fara vitrina la străzi cu circulație pietonala intensa.

In zona analizata cele mai solicitate spații sunt cele cu suprafețe adecvate activitatilor comerciale sau prestări servicii in magazine specializate pe diverse tipuri de mărfuri, cafenele si baruri, prezentări de moda, etc., suprafețe 30- 100 mp. Spațiile cu suprafețe mai mari sunt cautate pentru spații de restaurante, agenții bancare, instituții locale, sedii administrative, etc.                                                                7

Pe zona ultracentrala spațiile cu vitrina spre Piața Uniri, bdul Eroilor, str. Memorandumului, str. Napoca, str. Regele Ferdinand, bdul 21 Decembrie (pina la Liceul Brassai), Piața Muzeului, sunt cele mai bine cotate.

In acest context proprietății imobiliare analizate, ii va fi conferita cea mai buna utilizare ca spațiu administrativ- birouri ținând seama de amplasarea favorabila -este amplasata la Etaj 1 in curte comuna cu alti proprietari, de dotările si utilitățile de care dispune.

Analiza cererii

Cererea de spații de tip administrativ sau comercial, este la un nivel destul de scăzut in comparație cu nivelul ofertei in condițiile in care proprietarii nu sunt dispusi a vinde in speranța revenirii pieței la nivelul din perioada boom-ului imobiliar din 2007- 2008.

In analiza cererii trebuie sa se tina seama de apariția si manifestarea pe piața a micilor întreprinzători care nu au posibilitatea construirii unor spații proprii, coroborat cu lipsa terenurilor libere si construibile in zona ultracentrala, si care isi desfasoara activitatea in spații închiriate.

Apariția in zona centrala a unor supermarketuri indeparteaza potențialii investitori in spații comerciale. Zona Centrala e căutata de operatorii de cafenele, restaurante, servicii sau retaileri din segmentul outlet/second hand. Marile branduri au preferat spațiile din mall-uri, în principal din două motive: trafic de clienți și existența locurilor de parcare, spun și reprezentanții agenției REMS Imobiliare. Există însă și operatori interesați să activeze în centru. “Una dintre străzile cele mai cerute de comercianți în Cluj Napoca este strada Memorandumului, unde sunt “liste de așteptare” cu potențiali chiriași pentru fiecare spațiu. Aici chiriile sunt peste media zonei ultracentrale, ajungând și la 40 de euro/mp”, spun reprezentanții REMS. Companiile care' operează aici sunt lanțuri farmaceutice, magazine cu produse de panificație, magazine de haine și încălțăminte destinate persoanelor cu venituri medii. “Cerere există, însă activitățile comerciale prestate nu au capacitatea de a susține costurile de ocupare, forțând chiriașii să părăsească spațiile ocupate”, arată Cristina Farkas, reprezentanta REMS Imobiliare în clasamentul zonelor cu cele mai scumpe apartamente din Cluj-Napoca, arealul central și ultracentral se situează, în continuare, pe primul loc, cu o valoare medie de listare de 1.800 de euro pe metru pătrat util pentru un apartament. Pe poziția secundă, la o distanță relativ redusă, se află cartierul Plopilor, unde o asemenea unitate locativă poate fi achiziționată cu 1.770 de euro pe metru pătrat util. De menționat sunt și zonele Gheorgheni-Andrei Mureșanu (unde pretențiile vânzătorilor ajung la 1.680 de euro pe metru pătrat util). Zorilor (cu 1.580 de euro pe metru pătrat) și Mărăști-între Lacuri-Aurel Vlaicu (tot cu 1.580 de euro pe metru pătrat).

Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp

iu si evoluția în ultimele3 luni


Prețul mei

♦0,2%


1.800C

Centrai

- Ultracentral

Analiza ofertei


1.77O€

1.68O€

1.580€

1.580C

Plopilor

Gheorgheni

- Andrei Mureșanu

Zorilor

Mă răsti

  • - între Lacuri

  • - Aurel Vlaicu


Oferta de spații comerciale sau administrative in zona centrala si ultracentrala, este consistenta in raport cu cererea de astfel de spații. In zona in care se afla proprietatea de evaluat, principalii proprietari ai clădirilor sunt persoane fizice rezidențiale sau societăți ce desfasoara activitati comerciale (Ia spații cu vitrina Ia strada) sau administrative- birouri (situate in general in curte sau la nivelele superioare a blocurilor de locuințe).

Apariția de supermarket-uri in zona centrala si centrala si semicentrala a condus ca micii comercianți sa nu faca fata pe piața, foarte multe spații pe zona central- ultracentrala devenind disponibile Ia închiriere sau vanzare.

Spațiile comerciale de pe arterele secundare se remarca printro scădere a cererii in situația in care supermarketurile si centrele comerciale preiau locul magazinelor de proximitate.

Fie ca sunt persoane fizice sau persoane juridice, deținătorii de astfel de spatii, daca nu le exploatează in cadrul propriilor afaceri sunt, in mare majoritate, dispusi in a le închiria, obtinind astfel venituri continue fara a pierde dreptul de proprietate.

In ultimii 3-4 ani numărul tranzacțiilor s-a diminuat, atit vânzătorii cat si cumpărătorii stau in espectativa, primii spera in revenirea pielei la nivelul de dinaintea declanșării crizei din 2008 iar investitorii asteapta scăderea continua a preturilor.

Sunt expuse la vânzare un număr relativ mare de proprietăți comparabile acestea nu se tranzactioneaza decât in situații speciale- vând cei care au probleme financiare.

In negocierea prețului la proprietăți comparabile s-a ajuns la diminuarea valorii de oferta pana la 5-10%.

Din punct de vedere al chiriilor se pot da exemple de închiriere a spatiilor cu destinație comerciala sau Birouri in zona centrala a orașului, la valori cuprinse intre 10-40 EUR/mp. Pentru suprafețe mari chiriile pot fi mai reduse. Cele mai bine cotate spatii, atit Ia închiriere cit si la vanzare, sunt cele cu vitrina la principalele artere din zona centrala si ultracentrala- Piața Unirii, Str. Memorandumului, bdul Eroilor, Piața Mihai Viteazu, Bdul 21 Decembrie (pina la Liceul Brassai), str. Memorandumului, str. Napoca. Amplasarea pe străzile secundare din apropierea acestora implica o scădere a interesului investitorilor si ca atare o diminuare a valorii

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI COMPARABILE:

Minim: 1300 EURO/nrp- spatii fara vitrina Ia strada (curte comuna) sau artere secundare de circulație Maxim: 4500 EURO/mp- spatii comerciale cu suprafețe utile reduse si cu acces direct de pe trotuar Valori cu TVA

CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE:

Minim: 10.0 EURO /mp. lună — spatii fara vitrina la strada (curte comuna) sau pe străzi secundare Maxim: 40.0 EURO/mp. lună-spatii comerciale cu vitrina la artere cu vad comercial foarte bun, amplasate pe străzile principale de circulație rutiera si pietonal (pta Unirii, bdul Eroilor, Memorandumului, Regele Ferdinand, Napoca) si cu suprafețe adecvate pentru o plaja larga de actiivitati comerciale

Diferentele marii ale valșorilor atit la vanzare cit si la închiriere se datoreaza amplasamentelor spatiilor: ® Pentru spatiile comerciale amplasate in curțile comune valoarea chiriilor este sub 50% fata de cele ale

spatiilor cu vitrina Ia strada- exemplu- spatii in Piața Unirii nr. 27 (curte comuna), acces pe un Gang, proprietar Dna Sarbu Andreea a închiriat 2 apatii la prețul de 10 EUR/mp- suprafețe de cca 25 mp. La nr. 26- Piața Uniri- spațiul cu suprafața de cca. 60 mp este închiriat la 30 EUR/mp.

  • •  Spatiile cu suprafețe mari au valoare unitara mai redusa- str. Memorandumului nr. 1 (sediu de banca), suprafața de cca. 684 mp este închiriat la 16 EUR/mp+ TVA

  • •   Spatiile cu suprafețe mari au valoare unitara mai redusa- Piața Unirii, nr. 30 (sediu de banca), suprafața de cca. 350 mp este închiriat la 18 EUR/mp+ TVA

Numărul mare de proprietății expuse la închiriere conduce la un grad relativ ridicat de neocupare. La aceasta data pe str. Janos Bolyai (in zona apropiata de spațiul de evaluat) am identificat 3 spatii neutilizate (str. Bolyai nr. 7, nr. 6 si nr. 4):

CAPITOLUL 4 . ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

  • 4.1 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății imobiliare selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Pentru a fi luata in considerație, cea mai buna utilizare trebuie sa îndeplinească patru criterii, ea trebuind sa fie legal permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila.

Ținând cont de tipul construcției aferente proprietății imobiliare, de dotările existente si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea analizata este cea actuala de “SPAȚII ADMINISTRATIVE”.

Analizând aceasta alternativa prin prisma criteriilor amintite, rezulta: -este permisibila legal: este conforma cu avizele existente ;


-îndeplinește condiția de fizic posibila: numai după reabilitarea spațiilor

-criteriul fezabil financiar presupune ca veniturilor provenite din exploatarea proprietății acopera cheltuielile de exploatare, condiție care este Îndeplinita;

-maxim productiva, referindu-se la valoarea proprietății imobiliare in condițiile exploatării in varianta aleasa.

  • 4.2 EVALUAREA TERENULUI

Terenul aferent proprietății de analizat, in proprietate, cota 1.77/100, se tranzactioneaza împreuna cu proprietatea - nu face obiect al unei evaluări distincte.

  • 4.3 EVALUAREA PROPRIETĂȚII- SPAȚIU de BIROURI

4.3.1 ABORDAREA PRIN COMPARAȚII DE PIAȚA

Metoda comparațiilor de piața utilizează analiza comparativa: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare si compararea celei care trebuie evaluata cu aceste proprietăți. Premisa majora a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este in relație directa cu preturile unor proprietăți competitive si comparabile.

Analiza comparativa se axeaza pe asemănările si diferentele intre proprietăți si tranzacții, care influențează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturile de proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor si a vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vanzarii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, utilizarea, componente non-imobiliare.

In cazul spatiului-subiect, analiza s-a făcut pe baza datelor si informațiilor rezultate din identificarea unor oferte din publicațiile care au anunțuri imobiliare sau, de pe site-ul, www.imobiliare.ro, de la consultarea unor agenții imobiliare, precum si unele tranzacții cunoscute de evaluator.

S-au retinut comparabile cu amplasament la parter, vitrina la strada, zona ultracentrala a orașului si suprafețe utile apropiate.

Comparabila A -vezi: https://www.remsimobiliare.ro/rems-3833-ro-spatiu-central-pentru-birou-80-mp-zona-clinicilor

CĂUTA IMOBIL

Tip tranzacție

i ip imobil

Localitate

Cluj Napoca

Cartier

• 1__1 Andrei Muressnu

, □ Apahids ;O Badu .

; 1 1 B-aiș-osrs

. D B=cs=

□ Bortisnd IO        .








dfenm spre vanzare apartamenî cu 3 camere m Centru, zona străzii Clinicilor, suprafața 2-0 mp. parcare m curtea interioara, teci, finisaje clasice, gres'e, faianța. parcnei fermopan.Se pretează stal pentru locuința cal si sediu de firma, biroun. esticei medical.


Detalii aeneraie proprietate


’ Județ:

’ Localitate-

  • > Cartier.

  • > Vecinătăți

  • > “c Tranzacție


Clin Napoca

Centru

zona străzi.1 CimiciJ

Vanzare



Specificații

> Grad finisare

:■ Sistem încălzire

y. Finisan Geamuri termopan la-.'abile


clasic

sote teracotă

Faianța. Gresie. Parchet. Zuora-


Dotări


>. Utiliiaîi generale: Apa. Canalizare, Gaz

> Contonzare. Contor gaz Apometre


Caracteristici

  • > ~p Spatu

  • > Clas 3 birouri.

i Sup. utila dispomtila

  • > Suc construita

x Mr. Camere:

  • > Mr Bai

  • > IIr Parcari

  • > Posib reccmDsrimentare

  • > !lr,‘cluri-

r An construcție.

? Țip imobil

x Structura de rezistenta.

.> An construcție



1

f

DA

P-2E

mante de 1SSC

casa/vils

beton

înainte ce 1S8C




Comparabila B- vezi: https://www.oIx.ro/oferta/0-comision-apartament-in-centrul-istoric-pe-bld-eroilor-etajul-l-IDbyCTQ.htmI#f34d7717b5

Birou in Centru, zona străzii Moților, 65 MP


115.000 EURO


0737035885


TRIMITE MESAJ


ORAȘ                          C?-jc-i

CARTIER

55-np

Rems Imobiliare

24.04.2019 10:29

Birou in Centru, zona străzii Moților, 65 MP

Va oferim spre vanzare un birou in zona străzii Moților, format din 3 incaperi, baie, suprafața 65 mp, etaj 1 din 3 cu geamuri spre strada , finisaje medii.Imobilul dispune de parcare.

Comparabila C - vezi: https://www.remsimobiIiare.ro/rems-10606-ro-apartament-cu-2-camere-in-centru-zona-p-ta-unirii-76-mp





Apartament cu 2 camere in Centru, zona P-ta Unirii, suprafața 76 mp. parter cu geamuri spre strada, moderne.

Se pretează atat pentru locuit cat si ca sediu de firma.

finisaje

Detalii generale proprietate

Caracteristici

» Județ:

Cluj

> Imobil:

apartament

► Localitate:

Cluj Napoca

> Nr. Camere:

2

> Cartier:

Centru

► Nr. Bai:

1

>• Vecinătăți:

Piața Unirii

>■ Suprafața utila:

76 rrr

> Etaj:

parterZZ

► Sup. construita:

80 nr

► Tip Tranzacție:

Vanzare

Compartimentare:

semidecomandat

> Confort:

mărit

Specificații

> Tip imobil:

casa/vila

► Grad finisare:

finisai

>■ Struct.de rezistenta:

beton

>• Sistem încălzire:

centrala termica proprie

► An construcție:

înainte de 1990



)■ Finisări. Geamuri termopan, Usa antiefracție. Faianța. Gresie,        y status proprietate:                ocupat de proprietar

Parchet                                             —.........-.....—....... —.....-.....-


Dotări

y Contorizare: Contor gaz, Apometre


Comparabila D- vezi: https://lajumate.ro/spatiu-comercial-pe-eroilor-5432355.html


Va propunem sore vanzare spațiu situat in zona ultracentrala a orașului. Este poziționat ia etajul 1 a! unei clădiri formate din parter + etaj. Imobilul are o suprafața de 112 mp si este alcătuit aîr - ncapen 1 grup sanitar si încă 1 încăpere in care se poate servi masa, încălzirea spațiului se face prin centrala termica. Finisajele sunt cie calitate: parchet iemn masiv, geamuri ramolarie lemn, usi interioare de iemn, usa metalica la intrare iar bucataria si baia dispun de gresie si faianța clasica. Având o poziție ultracentrala spațiul se pretează pentru birouri. Pentru mai multe detalii si informații nu ezitati sa ne contactări sau sa ne vizitări la sediul agenției noastre. Va aștept cu drag Ia vizionare'

In Anexa 4 se prezintă Grila datelor de piața si determinarea valorii de piața a proprietății subiect.

In aprecierea nivelului ajustărilor s-a tinut seama de:

Elem. de comparație

Propr. de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Drept de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral

integral

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash               cash

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

Condiții de vanzare

independent

independent

independent

independent

independent

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

Condițiile pieței

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2CT19

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări - s-a considerat perioada obtenabila de vizibilitate pe piața inainte de tranzacționare de cea. 3 luni

Localizare

bdul

Eroilor ,

Memorandumului /gang spre curte

zona Moților, curte comuna

zona

ultracentrala, curte comuna

zona ultracentrala, curte comuna

Ajustare %

0%

10%

0%

0%

Ajustări

Au fost aplicate ajustări pozitive comparabilei 2 - zona str Moților mai slab cotata

Etaj/Regim inaltime

Etaj 1

Etaj l

Etaj 1

Parter

Etaj 1

Ajustare %

0%

0%

-5%

0%

Ajustări

Ajustare negativa Ia Comp. 3- spatiile de la Parter mai bine cotate pentru spatii comerciale

Suprafața utila

61

80.00

65.00

76.00

1 12.00

Ajust ari

S-au eretinut oferte la vanzare de spatii cu cele mai apropiate suprafețe

- ajustări negative de 5- 20%- la Comparabilele 1,3 si 4

Tamplarie exterioara

PVC

PVC

PVC

PVC

|       PVC

Ajustări

ajustări negative -slaba

proprietatea are ferestre din lemn si stare tehnica

An construcție

1930

comparabil

comparabil

comparabil

comparabil

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustări

Zona istorica a orașului- zona ultracentrala- nu se im

pun ajustări

Echiparea tehnico-edilitara, dotări

fara centrala termica

are centrala termica proprie

c.el, apa, canaliz, gaze naturale, centrala termica

c.el, apa, canaliz, gaze naturale, centrala termica

c.el, apa, canaliz, gaze naturale, centrala termica

Ajustări

corecții negative pentru lipsa centrala termica proprie- 5%

Finisaje

finisat -stadiul finisajelor slab

finisat - stadiul finisajelor bune

finisat - stadiul finisajelor bune

finisat - stadiul finisajelor. bune

finisat - stadiul | finisajelor bune

-10%

-10%

-10%

-5%

Ajustare (€)

a fost ajustat prețul comparabilelor A, B, C si D- comparabilele sunt cu finisaje mai bune,

Lipsa grupului sanitar

nu are

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

-5%

-5%

-5%

-5%

Ajustări

functionabilitatea spatiilor include existenta a cel puțin 1 Grup sanitar-corectie negativa de 5%- chiar daca exista WC acesta este nefunctional-necesta reabilitare rețele

Anexe:

nu arc

nu are

nu are

nu are

nu are

boxa

-

-

-

-

-

parcare /boxa

nu

nu

nu

nu

nu

In urma aplicării metodei- conform Anexei 4, si eliminind extremele, a fost aleasa valoarea corectata a proprietății B, deoarece in acest caz, corecția bruta totala este cu cea mai mica pondere. Valoarea de piața estimata prin metoda comparației este de 84.280 EUR.

In urma aplicării metodei bazata pe COMPARAȚII DE PIAȚA , valoarea proprietății supusa evaluării (valoare rotunjită) este :

VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ PRIN METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

V comP= 401.055 LEI, echivalent 84.280 EUR


4.3.2 ABORDAREA PRIN VENIT: Capitaliizarea veniturilor din inchirierea apatiului.

Valoarea de rentabilitate a proprietății imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizării directe. Metoda are la baza considerentul potrivit caruia proprietatea imobiliara evaluata constituie o investiție generatoare de venituri. Capacitatea investiției de a produce profit constituie un element esențial care influențează valoarea proprietății.

In cadrul evaluării trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:

-determinarea mărimii venitului anual reproductibil (câștigul disponibil prin închiriere) -stabilirea ratei de capitalizare

-costuri imediate pentru reabilitarea proprietății

S-au avut in vedere următoarele considerente:

- tariful la închiriere este valoarea medie înregistrata Ia închiriere a altor spații comerciale/prestari servicii din apropiere sau zone comparabile

-Chiria este percepuța in valuta (EUR), plata efectuandu-se in lei, la cursul BNR din ziua efectuării plătii.

-Plata chiriei se face lunar, in avans, neincluzand cheltuielile de intretinere (utilitari), acestea din urma fiind suportate de chiriaș.

Situația veniturilor obținute din chirii

Din acest punct de vedere s-a întocmit Anexa 5.2 cu oferte la închiriere si de vanzare ale unor spații cu destinație comerciala din zone comparabile cu zona in care este amplasat spațiul evaluat. Ofertele sunt ale unor agenții imobiliare, de pe site-ul www.imobiliare.ro,www.edil.ro , rems-imobiliare.ro sau din revista Piața de la A la Z, in anexa s-au retinut valorile normale (după eliminarea valorilor extreme).

Valoarea chiriei este apreciata la 10 EUR/mp- fara TVA -sub media chiriilor de 11.8 EUR/mp/luna, determinata in Anexa 5.1 si 5.2- zona bdul Eroilor este una din zonele cele mai bine cotate dar am avut in vedere ca spațiul analizat este Ia fațada secundara, acces pe scara comuna cu alti proprietari, finisajele sunt de slaba calitate. Suprafața utila = 61 mp - adecvata pentru activitati administrative.

Valoarea proprietarii Vcapitalizare directa=VBE/c unde: c= rata de capitalizare, se determina ca media înregistrata pentru tranzacții imobiliare cu spații comparabile din zone comparabile zonei in care este localizat spațiul analizat.

Rata de capitalizare este influențată de mai multi factori printre care gradul de risc, ratele de fructificare așteptate, randamentul realizat de proprietăți similare, cererea si oferta, posibilitățile de finanțare. Ținând seama de informațiile aflate la dispoziția evaluatorului privind piața imobiliara specifica, rata de capitalizare se situează in intervalul 6- 9% pentru spații comerciale cu suprafețe reduse (fata de 8- 9% pentru spații comerciale amplasate in Centre comerciale pe artere principale sau 9- 10% pentru spații comerciale amplasate in Centre comerciale pe artere secundare- vezi revista ^Valoarea oriunde este ea”- ANEVAR, nr. 22/Martie 2019).

Din datele de pe piața(Anexa 5.1 si 5.2) utilizind relația de calcul cunoscuta avind in vedere prețul mediu de oferta de 1892 EUR/mp si valoarea medie a chiriilor pentru spatii comparabile (spatii in curte comuna, amplasament secundar fata de arterele pietonale), rezulta o rata de capitalizare medie de: c= 11.8 EUR/mp x 12 luni/ 1892 EUR/mp= 7.5% Ia care in opinia mea se impune o corecție datorita ca aceasta a fost determinata pe baza de oferte, rata de capitalizare este de c= 7%

Vcapitalizare directa se determina in ipotezele:

« Chiria obtenabila - 10 EUR/mp- spațiu cu suprafața adecvata, destinata unor activitati administrative dar suprafețele mai mari implica o chirie mai redusa

• Gradul de neocupare- 5%- este zona ultracentrala, strada intens circulata pietonal dar numărul mare de proprietăți comparabile expuse la închiriere este mare

» Cheltuieli aferente proprietății suportate de proprietar- cheltuieli de administrare si intretinere tehnica a spațiului- cca 5%

® Cheltuielile cu utilitățile sunt in sarcina chiriașului

® Cheltuieli imediate pentru reabilitarea spațiului in vederea închirierii- refacere, finisaje interioare, altele-

ELEMENTE DE CALCUL

U.M.

CANTITATE

VALOARE

0

1

2

3

Suprafața utila inchiriata

mp

61.00

Venitului net pe luna din chirii -10 EUR/mp

EURO/luna

10

610

marja negociere

5%

5%

31

Venitului net pe luna din chirii

EURO/luna

580

Venit brut anual

EURO

6,954

Grad de neocupare

%

5%

348

Venituri brute efective

EURO

6,606

Cheltuieli din exploatarea proprietății

5% din Venitul brut

330

Venit net anual

EURO

6,276

Rata de capitalizare, c

%

7.00%

Curs de schimb la data de referința

LEI/ 1 EURO

4.7587



Valoarea proprietății .

EURO

89,657

VALOAREA PROPRIETĂȚII (rotunjit)

EURO

89,660

LEI

423,544

VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATA PRIN     V venit= 423.540 LEI, echivalent

METODA multiplicatorului chiriei brute (MCB)89.660 EUR (valori rotunjite)

  • 4.3.3 ABORDAREA PRIN COSTURI

Având in vedere recomandările standardului SEV 230 (IVS 230) nu se recomanda aplicarea metodei Costului de înlocuire Net (CIN) decit acolo unde nu sunt suficiente informații de piața privitor Ia tranzacții si expuneri de vanzare a unor proprietăți comparabile- nu este cazul in a aplica mertoda pentru proprietăți comparabile amplasate in Cluj- Napoca si localitățile suburbane acestuia- sunt suficiente informații de piața.

  • 4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

    Valorile determinate:

    -abordarea prin comparații de piața

    -abordarea prin costuri

    -abordarea prin venit


    V = 401.055 LEI, echivalent 84.280 EUR

    V= irelevanta

    V= 423.540 LEI, echivalent 89.660 EUR



Având in vedere caracterul pieței imobiliare, specifice propriettattiii evaluate, de la data evaluării, “piața in echilibru relativ” este posibil ca valoarea estimata pe baza Capitalizării veniturilor din inchiriere sa fie mai relevanta decât valoarea determinata Ia abordarea prin Comparații de piața- număr redus al tranzacțiilor reale. In opinia mea “valoarea de piața” este:

EVALUATOR

Ing. INDREI ROMULUS FABIAN







VALOAREA DE PIAȚA RECOMANDATĂ

423.540 LEI echivalent 89.660 EUR

VALOAREA DE PIAȚA A FOST

DETERMINATĂ PRIN METODA

Abordarea prin Capitalizarea veniturilor din inchiriere

Valoarea estimata este fara TVA.

Ofic-wl de Cadastru și Publicitate Imobiliară CLUJ

Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj-Napoca


ANCPT.


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 251192-C1-U17 Cluj-Napoca


Unitate individuală



A. Partea I. Descrierea imobilului

Nr. CF vechi.127782

Adresa: Loc. Cluj-Napoca, Bdul Eroilor, Nr. 23,25,1. MANIU 18,16, Et. Etaj, Ap. 6, Jud. Cluj

Părți comune: avand ca parti indivize comune : fundațiile, casele de scara, coridoarele exterioare, wc - ul, accesul la pod, podul, fațadele, invelitorile, racordurile de apa-canal, gaz electricitate si terenul .

Nr crt

Nr. cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp)

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

Top: 20/1/VI

61

1,77%

1,77%

Apartamentul nr. 6, la etaj, compus din: 3 birouri, antreu, 1 hol, wc, cu p.i.c. 1 ,77/100 parte înscrise în cartea funciară colectivă 127781.

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

959 / 21/01/1997

Cerere nr. 0 (documentație tehnică);

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1

Al

  • 1) STATUL ROMÂN, în administrarea

  • 2) CONSILIULUI LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

OBSERVAȚII: (provenita din conversia CF127782) (provenita din conversia CF 127782)

C. Partea III. SARCINI .

înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 1 din 2



Anexa Nr. 1 La Partea !

Unitate individuală, Adresa: Loc. Cluj-Napoca, BduLEroilor, Nr. 23,25,1. MANIU 18,16, El. Etaj, Ap. 6, Jud. Cluj

Părți comune: avand ca parti indivize comune : fundațiile, casele de scara, coridoarele exterioare, wc - ul, ^accesul la pod, podul, fațadele, invelitorile, racordurile de apa-canal, gaz, electricitate si terenul.

■Nr

'art

Nr cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp)

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

Top: 20/1/VI

61

1,77%

1,77%

Apartamentul nr. 6, la etaj, compus din: 3 birouri, antreu, 1 hol, wc, cu p.i.c. 1 ,77/100 parte înscrise în cartea funciară colectivă 127781.

Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrat al ANCPI conține informațiile din cartea funciară active ia data generării. Acesta este valabil în condițiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 455/2001, coroborat cu art. 3 din O.U.G. nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități și procese administrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al instituției publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras.

Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresa www.ancpi.ro/verificare, folosind codul de verificare Online disponibil în antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.

Data și ora generării,

27/03/2019, 11:21





Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 2 din 2



ANEXA 2



<7

3

MM

1


BIR.OU

9^6Wp'


:nr..topo


AprPBUA tymp..


BJK.OU


XzJL


B/FOU

2 9,0 Mp.


mp. ropo

W//j7


B/R.OU

. 2 4,5lup.

A/P, TOPO

2.0/1/X


1 BHZJOU X ty'M-b.


- Gpmp.

Wc.

......

ii



■s.G.coMsrpucr/i^jjeALUL 3. A CLUJ - NAPOCA

apcl/cp mo/popa pe


\HUMCLP 'ffPA/UAr


Proiecta Uy'Q^.w. toda I 'G>        ,

Desenat toda ; TXoX-"/ Veri-ffcat \inp.M .todâ ' j \\bb/


Veri-ffcat \inp.M .todâ 7


Eterjef.'CON’S/L /OL

MU NIC/PAL

Obiect :oocUMC3 j/uPităbl


j:/od. pLAN P

COPP i f"P, ^UMOB/L Mr./.


ANEXA 3


Catedrala Mitropolitana Adormrrea Maicii..


sa IV e mor Va 0

Viatei Con r ;


Muzeul de Artă EH-

CalholiC Church 8s<-r cș R-; ni ane-C        ‘-^■!

St i.’il*ci!



Muzeul Etrcgrafic Q a Transilvaniei ■


.ț';J National heatw v Lucian Biaga

Military base

Cr-"cf'rismrni j! p-t ir-e:

Infantene GZVINA


Parcul Operei


SE


'.V-'


'i.

v-


Universitatea

Babeș-Bolyai


Reformed churcn fțjn

Bvsencs Reformată v


..4vv'"^k'


Bastionul Croitorik

rrrt


Cultural cenler a,

Case. de CM 'ur-â W'

3 StJdr-Tiiier


^EMKE


Joben Bistro G


High school

Colegiul ’xsvcna5

George Cosbiiț


ES



ANEXA 4

GRILA DATELOR DE PIA

TA

Curs valutar:

1 tura =

4.7586

07.05.20.19

Elem.de comparație

Propr. de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Valoare oferta (€)

150,000

115,000

155,000

145,000

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10%

-10%

Preț estimat (€)

135,000

103,500

139,500

130,500

ELEMENTE DE COMPARAȚIE SPECIFICE TRANZACȚIEI

Drept de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral

integral

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

135,000

103,500

139,500

130,500

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

cash

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

135,000

103,500

139,500

130,500

Condiții de vanzare

independent

independent

independent

independent

independent

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

135,000

103,500

139,500

130,500

Cheltuieli imediate după cumpărare

refacere finisaje

da

da

nu

nu

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (%)

-10%

-10%

-10%

-10%

Ajustare (EUR)

-13,500

-10,350

-13,950

-13,050

Preț ajustat (€)

121,500

93,150

125,550

117,450

Condițiile pieței

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Mai 2019

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

121,500

93,150

.na»»-

ELEMENTE DE COMPARAȚIE SPECIFICE PROPRIETĂȚII

Localizare

bdul Eroilor

Memorandumului/gang spre curte

zona Moților, curte comuna

zona ultracentrala, curte comuna

zona ultracentrala, curte comuna

Ajustare %

0%

10%

0%

0%

Ajustare (€)

0

9315

0

0

Preț ajustat (€)

121,500

102,465

125,550

117,450

Etaj/Regim inaltime

E1/P+ IE

E1/P+ IE

E1/P+2E

Parter

Etaj 1

Ajustare %

0%

0%

-5%

0%

Ajustare (€)

0

0

-6278

0

Preț corectat (€)

121,500

102,465

119,273

117,450

Suprafața utila

61

80.00

65.00

76.00

112.00

Ajustare (€)

-20412

-2837

-20088

-35822

Preț ajustat (€)

101,088

99,628

99,185

81,628

Tamplarie exterioara

lemn

PVC

PVC

PVC

lemn

Ajustare %

-5%

-5%

-5%

0%

Ajustare (€)

-5,054

-4,981

-4,959

0

Preț ajustat (€)

96,034

94,646

94,225

81,628

An construcție

comparabil

comparabil

comparabil

comparabil

Ajustare %

ii-

/A 0%

0%

0%

0%




Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

96,034

94,646

94,225

81,628

Tip apartament

semidecomandat

semidecomandat

semidecomandat

semidecomandat

decomandat

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

96,034

94,646

94,225

81,628

Echiparea tehnico-edilitara, dotări

tara centrala termica

are centrala termica proprie

c.el, apa, canal iz, gaze naturale, sobe

c.el, apa, canal iz, gaze naturale, centrala termica

c.el, apa, canal iz, gaze naturale, centrala termica

Ajustare %

-5%

0%

-5%

-5%

Ajustare (€)

-4,802

0

-4,711

-4,081

Preț ajustat (€)

91,232

94,646

89,514

77,546

Finisaje

finisat - stadiul finisajelor slab

finisat - stadiul finisajelor bune

finisat - stadiul finisajelor bune

finisat - stadiul finisajelor. bune

finisat -stadiul finisajelor bune

alim. curent electric

da

da

da

da

da

alim. apa

da

da

da

da

da gg.

canalizare

da

da

da

da

da W

termoficare

nu

nu

nu

nu

nu

alim. gaz metan

da

da

da

da

da

apometre

da

da

da

da

da

contor gaz

da

da

da

da

da

aer condiționat

nu

nu

nu

nu

nu

centr. termica

nu

da

da

da

da

Ajustare %

-10%

-10%

-10%

-5%

Ajustare (€)

-6000

-4875

-5700

-8400

Preț ajustat (€)

85,232

89,771

83,814

69,146

Componente non imobiliare

nu

nu

nu

nu

nu

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

85,232

89,771

83,814

69,146

Anexe:

boxa

-

-

-

-

-

nr. grupuri sanitare

1 (neamenajat)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajat^^

Ajustare (€)

-5%

-5%

-5%

-5%

Preț ajustat (€)

80,970

85,283

79,623

65,689

parcare /boxa

nu

nu

da la subsol

nu

nu

Ajustare %

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

-1000

0

0

Preț ajustat (€)

80,970

84,283

79,623

65,689

Ajustare totala bruta absoluta -Euro

36,268

23,009

41,736

48,304

Ajustare totala bruta absoluta - %

26.9%

22.2%

29.9%

37.0%

Număr ajustări

5

5

7

5

Valoarea estimata (Euro)

84,283

CONCLUZIE:

Comparabila 2 a suportat cea mai mica ajustare bruta absoluta (%, Euro) si susține valoarea imobilului de evaluat pe aceasta cale.

Valoarea rotunjită (Euro)

84,280

Valoarea (lei)

401,055

Anexa 5.1

VANZARI SPATTII ZONA CENTRALA

Comparabila A -vezi: https://www.piata-az.ro/spatiu-comerciai-hala-vanzare-cluj-napoca-centru-390001

Birou de vanzare in Cluj Napoca, Centru iD 4016


107.000 EURO


0742/130130 0264/333147


TRIMITE MESAJ


ORAȘ

CARTIER


Axa Imobiliare




0 % comision Apartament in Centrul istoric pe Bld. Eroilor, etajul 1

Cluj-Napoca, județ Cluj Adăugat La 13:40.29 aprilie 2019. Număr anunți 170792362 V- 2540 EUR/mp

Comparabila C - vezi: https://www.remsimobiliare.ro/rems-10606-ro-apartament-cu-2-camere-in-centru-zona-p-ta-unirii-76-mp





□ Sun: -r acsrs ca zâieîe rete sa :'■= r.-eij"'a!= csnfsrr Pclă'C'i 2e sen tdc'-tpâiiiaie


-•re: . a -! z â r=-   ' o5000 €


V!illll;!ra 1836 EUR/mp

Comparabila D- vezi: https://lajumate.ro/spatiu-comercial-pe-eroilor-5432355.html

Spațiu comercial de vanzare in Centru







Comparabila E- vezi: https://www.olx.ro/oferta/apartament-2-camere-90-mp-zona-strazii-eroilor-

IDbLkue.html#f34d7717b5




Vunitara = 2333 EUR/mp

Comparabila F- vezi: https://w5V5v.olx.ro/oferta/apartament-2-camere-90-mp-zona-strazii-eroilor-

IDbLkue.htmI#f34d7717b5




Vunitaa -2179 EUR/mp

Valoarea medie la vânzare- V= 1892 EUR/mp

Anexa 5.2

ÎNCHIRIERI spații zona centrala

Poz.l- Vezi: http://www.spatiidebirouricluj.ro/spatiu-in-cladire-de-birouri-de-inchiriat-centru-cluj-napoca-

94592.html

Zona Centrala 1100 mp birouri, clădire individuala de inchiriat!


Preț închiriere: 12,000 EUR /luna

«■ Localizare: Cluf-’-Janoc?

  • • Zona: Centru

  • • Clasa birouri: S

  • • Tip spațiu: Clădite birour

  • • Stare imobil: excelenta

  • • Suprafața inchiriablla totala: i 100 mp

  • • Suprafața inchiriablla disponibila: 1100 mp

  • • Suprafața inchiriablla pe etaj: 5i0 mo

  • • Minim de inchiriat: ■ 100 mo

  • • Etaje clădire: P

  • • Parcare: parcare privata

  • • Disponibilitate: imediat

Contact:

V 0364435369

: 0743185384

SS office@casaclasic.ro

Clădire individuala de birouri disponibila la închiriere situata in zona Centrala in apropiere de Parcul Central. Suprafața totala a clădirii este de app. 1100 mp, disp

Valoare unitara la inchiriere- Vu= 10.9 EUR/mp

POZ. 2 http://www.napocaimobiliare.ro/isc-38961-spatiu-comercial-de-inchiriat-in-centru-cluj-napoca

Zona Centrala 510 mp birouri de inchiriat!

Preț închiriere: 5,650 EUR /luna


  • • Localizare: Clui-Napoca

  • • Zona: Centru

  • • Clasa birouri: B

  • • Tip spațiu: Clădire birour

  • • Stare imobil: excelenta

  • • Suprafața inchiriablla totala: 510 mp

  • • Suprafața inchiriablla disponibila: 5 <0 mp

  • • Suprafața inchiriablla pc etaj: 5'0 mp

  • • Minim de inchiriat: 510 mp

  • • Etaje clădire: P

■ Parcare: parcate ptivata

  • • Disponibilitate: imediat

Contact:

L 0364435369

- 0743185384

office@casaclasic.ro

■ j_ u-._ ._ . -i-u-—>- u-._.  GiSponibil la închiriere situat in zona Centrala in apropiere de Parcul Central. Suprafața de app. 510 mp este situata

:e:3cl35ic.rG-iniaacf-croi?ertie:site-imo 9*531 12.-BS3.idc

Valoare unitara la inchiriere- Vu= 11.08 EUR/mp


POZ.3

închiriere sediu de firma cu suprafața 108 mp in Centru-Tribunal


Preț închiriere: 1,100 EUR /iuna

  • • Localizare: Cii;j î-aooct-

  • • Zona: Cen'.rn

  • • Clasa birouri:

■ Tip spațiu: Qad.re brct--'

  • • Stare imobil: su-ta

  • • Suprafața inchiriabila totala: ':(.■£

  • • Suprafața inchiriabila disponibila; ■iiZ'cș

« Parcare: p<jr£3r.» juE'lera-.-"

« Disponibilitate: med.sr

Contact:

  • - 0364435369

  • - 0743185384 office@casaclasic.ro

E33S5EZSfcGW


Tel: 0264-590677, 0721-290522; Email: office@edil.ro; Sediu: Cluj-Napoca str. Iuliu Maniu nr. 17 intre orele

9-18

Valoare unitara la închiriere- Vu= 14 EUR/mp


POZ.5- vezi: https://www.olx.ro/imobiliare/birouri-spatii-comerciale/cluj-judet/



PF închiriez

Moților

420 €


iu 40

POZ.6




475 mp utili


Valoare unitara la inchiriere- Vu= 14.5 EUR/mp


POZ.7- vezi- https://www.olx.rO/oferta/birouri-in-cIadire-clasa-a-IDclf2R.html#elb006da20



4 000 €


S8 ContactprinStoria.ro

C 0264333777


7’ Cluj-Napoca. jucet Cluj

fi

o



Birouri in clădire clasa A!



Cluj-Napoca, județ Cluj Adaugat La 18:51.7 mai 2019. Număr anunț 182378757                            faporrerpa

Suprafața utila 338 mp

Valoare unitara la inchiriere- Vu= 11.8 EUR/mp


POZ. 8- vezi- https://www.edenimobiliare.ro/Spatii-Comerciale-de-inchiriat-Centru-CIuj-Napoca-

29764.asp


Chirie unitara medie de ofertare- V= 11.8 EUR/mp

ANEXA 6





CONSILIUL LOCAL AL

Anexa 3 la Hotărârea nr. 455/2019


MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

COMISIA PENTRU APLICARE

A LEGII NR. 550/2002

CAIET DE SARCINI

LICITAȚIE PUBLICĂ CU STRIGARE PRIVIND VÂNZAREA IMOBILULUI SITUAT

ÎN MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA, BLD. EROILOR IULIU MANIU NR. 23-25,18-16 AP. 5

CAP. I. DATE GENERALE

Licitația publică cu strigare se desfășoară în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 550/2002 actualizată, privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări servicii aflate în administrarea consiliilor locale precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local și a Hotărârii Guvernului nr. 1341/2002 actualizată, privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002, a H.C.L. nr. /

Licitația publică cu strigare, va avea loc la sediul vânzătorului din Cluj-Napoca, str. Moților nr. 1-3, sala____________, telefon 0264/596030 int. 5166, în data de____________, începând cu ora

Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu sediul în Cluj-Napoca, str. Moților nr. 1-3 vinde prin licitație publică cu strigare, spațiul comercial situat în municipiul Cluj-Napoca, Bld. Eroilor Iuliu Maniu Nr. 23-25, 18-16 Ap. 5.

Spațiul este înscris în C.F. colectiv nr. 251192-C1, C.F. individual nr. 251192-C1-U16, nr. Topografic 20/1/V. Suprafața utilă conform C.F. este 26,70 m.p.

Adjudecarea spațiului de mai sus se va face raportat la datele conținute în raportul de evaluare.

Prețul de pornire la licitația publică cu strigare este de 183.640 lei, echivalent a 39.240 euro, calculat la cursul euro/leu de 1 euro = 4,7586 lei, valabil la data de 07.05.2019. Pi


TVA. Prețul de pornire va fi actualizat la cursul leu/euro valabil în ziua licitației.

CAP. II. CONDIȚIILE DE PARTICIPARE

Solicitanții vor completa o cerere de înscriere, vor achita taxa de participare și garanția de participare conform procedurilor de mai jos și a anunțului de vânzare publicat în ziare.

în ordinea înscrierii solicitanții vor primi un număr de participare la licitație.

Cererea de înscriere, taxa de participare, garanția de participare, împreună cu documentele necesare în vederea participării la licitația publică cu strigare se vor depune până la data de_______,

ora ________, la Registratura primăriei Municipiului Cluj-Napoca, str. Moților nr. 7. Taxa de

participare la licitație în valoare de_____________lei se achită la casieria primăriei Municipiului Cluj-

Napoca sau prin virament în contul nr. ___________________________________, până la data de

Garanția de participare la licitație, în valoare de_____________lei ce include și costul caietului

de sarcini, publicitatea, cheltuielile ocazionate de organizarea și desfășurarea procedurilor de vânzare a spațiului se depune la casieria primăriei Municipiului Cluj-Napoca sau prin virament în contul nr._______________________________________, până în data de__________.

Garanția de participare se restituie ofertanților necâștigători în termen de 10 zile de la data desfășurării licitației, la cerera acestora. Ofertantul declarat câștigător va pierde garanția de participare la licitație dacă după declararea lui ca și câștigător renunță să cumpere spațiul sau nu achită prețul de adjudecare integral în termen de 30 de zile de la data procesului verbal de adjudecare. Neplata prețului de adjudecare de către câștigător, în termen de 30 de zile de la data procesului de adjudecare duce la: anularea tuturor formelor de licitație, a procesului verbal de adjudecare, pierderea garanției și pierderea bunului adjudecat, licitația urmând a fi repetată.

CAP. III. PROCEDURA DE DESFĂȘURARE A LICITAȚIEI

Vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări de servicii se realizează prin licitație publica cu strigare, cu adjudecare la cel mai mare preț obținut.

Licitația are loc la data stabilită în anunțul de vânzare și este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 3 ofertanți.

Licitația se desfășoară după regula licitației competitive, respectiv la un preț în urcare, în funcție de raportul dintre cerere și oferta, cu pasul de licitare stabilit valoric, de 5% din prețul de pornire.

în cazul în care nu se oferă prețul minim de vânzare, licitația va fi reluată după publicarea unui nou anunț de vânzare, în termen de 5 zile de la desfășurarea primei licitații, dar nu mai puțin de 7 zile înainte de data ținerii celei de-a doua licitații.

A doua licitație este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 2 ofertanți.

în cazul în care la a doua licitație nu se înregistrează o oferta de cel puțin 50% din prețul minim de vânzare, comisia de licitație poate solicita participanților formularea de oferte de cumpărare cu plata prețului în rate.

Ofertantul declarat câștigător urmare desfășurării licitației va achita integral prețul de adjudecare în termen de 30 de zile de la data procesului verbal de adjudecare întocmit de Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002, în caz contrar acesta va pierde garanția de participare la licitație iar toate actele de licitație se anulează. în această situație licitația se va repeta în condițiile Legii nr.

550/2002, actualizată. Spațiul cumpărat, nu poate fi înstrăinat prin acte între vii și nu pot fi folosite decât pentru activități de producție, de comerț și de prestări de servicii, timp de 3 ani de la data dobândirii.

CAP. IV. DOCUMENTE NECESARE

Poate participa la licitație orice persoană fizică sau juridică română ori străină, care are calitatea de comerciant sau prestator de servicii, potrivit legii. Nu poate fi cumpărător o persoană juridică de drept public sau o societate comercială la care statul român este acționar majoritar.

Documente necesare pentru participare la licitație:

  • a) Pentru societăți comerciale:

  • 1.  Copie după certificatul de înmatriculare eliberat de oficiul registrului comerțului, de pe actul constitutiv, inclusiv de pe toate actele adiționale relevante și de pe certificatul de înregistrare fiscală;

  • 2.  Scrisoare de bonitate financiară, eliberată de o bancă comercială română;

  • 3.  Dovada privind achitarea olbigațiilor fiscale, prin prezentarea unui certificat de atestare fiscală, eliberat de organul fiscal competent;

  • 4.  Declarație autentică notarială de propria răspundere a reprezentatului legal al societății comerciale, din care să rezulte că aceasta nu se află în reorganizare judiciară sau faliment.

  • b) Pentru comercianți sau prestatori de servicii, persoane fizice sau asociații familiale:

  • 1.  Copie după actul de identitate și de pe autorizația de funcționare eliberată de autoritatea competentă sau de pe actul legal de constituire, după caz;

  • 2.  Copie de pe certificatul de atestare fiscală eliberat de organul fiscal competent.

Lipsa oricăror documente dintre cele mai sus amintite duce la descalificarea ofertantului respectiv, el nemaifiind luat în calcul la numărul ofertanților care participă la licitație.

Se acceptă valabilitatea documentelor prezentate de către ofertanții participanți la prima licitație în caz de repetare sau reluare a licitației.

Pentru ofertanții calificați la prima licitație nu se mai datorează taxa și garanția de participare.

Relații suplimentare la camera 88, str. Moților nr. 1-3, Primăria Municipiului Cluj-Napoca, în intervalul orar 09:00-10:00 și 14:00-16:00, telefon 0264/596030, interior 5166.


CONSILIUL LOCAL AL

MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

COMISIA PENTRU APLICARE

A LEGII NR. 550/2002


Anexa 4 la Hotărârea nr. 455/2019


CAIET DE SARCINI

LICITAȚIE PUBLICĂ CU STRIGARE PRIVIND VÂNZAREA IMOBILULUI SITUAT ÎN MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA, BLD. EROILOR IULIU MANIU NR. 23-25,18-16 AP. 6

CAP. I. DATE GENERALE

Licitația publică cu strigare se desfășoară în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 550/2002 actualizată, privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări servicii aflate în administrarea consiliilor locale precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local și a Hotărârii Guvernului nr. 1341/2002 actualizată, privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002, a H.C.L. nr. /

Licitația publică cu strigare, va avea loc la sediul vânzătorului din Cluj-Napoca, str. Moților nr. 1-3, sala____________, telefon 0264/596030 int. 5166, în data de____________, începând cu ora

Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu sediul în Cluj-Napoca, str. Moților nr. 1-3 vinde prin licitație publică cu strigare, spațiul comercial situat în municipiul Cluj-Napoca, Bld. Eroilor Iuliu Maniu Nr. 23-25, 18-16 Ap. 6.

Spațiul este înscris în C.F. colectiv nr. 251192-C1, C.F. individual nr. 251192-C1-U17, nr. Topografic 20/1/VI. Suprafața utilă conform C.F. este 61,00 m.p.

Adjudecarea spațiului de mai sus se va face raportat la datele conținute în raportul de evaluare.

Prețul de pornire la licitația publică cu strigare este de 423.540 lei, echivalent a 89.660 euro,

calculat la cursul euro/leu de 1 euro = 4,7586 lei, valabil la data de 07.05.2019. Prețul TVA. Prețul de pornire va fi actualizat la cursul leu/euro valabil în ziua licitației.


CAP. II. CONDIȚIILE DE PARTICIPARE

Solicitanții vor completa o cerere de înscriere, vor achita taxa de participare și participare conform procedurilor de mai jos și a anunțului de vânzare publicat în ziare.

în ordinea înscrierii solicitanții vor primi un număr de participare la licitație.

Cererea de înscriere, taxa de participare, garanția de participare, împreună cu documentele necesare în vederea participării la licitația publică cu strigare se vor depune până la data de_______,

ora ________, la Registratura primăriei Municipiului Cluj-Napoca, str. Moților nr. 7. Taxa de

participare la licitație în valoare de _____________lei se achită la casieria primăriei Municipiului Cluj-

Napoca sau prin virament în contul nr. ___________________________________, până la data de

Garanția de participare la licitație, în valoare de _____________lei ce include și costul caietului

de sarcini, publicitatea, cheltuielile ocazionate de organizarea și desfășurarea procedurilor de vânzare a spațiului se depune la casieria primăriei Municipiului Cluj-Napoca sau prin virament în contul nr._______________________________________, până în data de__________.

Garanția de participare se restituie ofertanților necâștigători în termen de 10 zile de la data desfășurării licitației, la cerera acestora. Ofertantul declarat câștigător va pierde garanția de participare la licitație dacă după declararea lui ca și câștigător renunță să cumpere spațiul sau nu achită prețul de adjudecare integral în termen de 30 de zile de la data procesului verbal de adjudecare. Neplata prețului de adjudecare de către câștigător, în termen de 30 de zile de la data procesului de adjudecare duce la: anularea tuturor formelor de licitație, a procesului verbal de adjudecare, pierderea garanției și pierderea bunului adjudecat, licitația urmând a fi repetată.

CAP. III. PROCEDURA DE DESFĂȘURARE A LICITAȚIEI

Vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări de servicii se realizează prin licitație publica cu strigare, cu adjudecare la cel mai mare preț obținut.

Licitația are loc la data stabilită în anunțul de vânzare și este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 3 ofertanți.

Licitația se desfășoară după regula licitației competitive, respectiv la un preț în urcare, în funcție de raportul dintre cerere și oferta, cu pasul de licitare stabilit valoric, de 5% din prețul de pornire.

în cazul în care nu se oferă prețul minim de vânzare, licitația va fi reluată după publicarea unui nou anunț de vânzare, în termen de 5 zile de la desfășurarea primei licitații, dar nu mai puțin de 7 zile înainte de data ținerii celei de-a doua licitații.

A doua licitație este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 2 ofertanți.

în cazul în care la a doua licitație nu se înregistrează o oferta de cel puțin 50% din prețul minim de vânzare, comisia de licitație poate solicita participanților formularea de oferte de cumpărare cu plata prețului în rate.

Ofertantul declarat câștigător urmare desfășurării licitației va achita integral prețul de adjudecare în termen de 30 de zile de la data procesului verbal de adjudecare întocmit de Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002, în caz contrar acesta va pierde garanția de participare la licitație iar toate actele de licitație se anulează. în această situație licitația se va repeta în condițiile Legii nr.

550/2002, actualizată. Spațiul cumpărat, nu poate fi înstrăinat prin acte între vii și nu pot fi folosite decât pentru activități de producție, de comerț și de prestări de servicii, timp de 3 ani de la data dobândirii.

CAP. IV. DOCUMENTE NECESARE

Poate participa la licitație orice persoană fizică sau juridică română ori străină, care are calitatea de comerciant sau prestator de servicii, potrivit legii. Nu poate fi cumpărător o persoană juridică de drept public sau o societate comercială la care statul român este acționar majoritar.

Documente necesare pentru participare la licitație:

a) Pentru societăți comerciale:

  • 1.  Copie după certificatul de înmatriculare eliberat de oficiul registrului comerțului, de pe actul constitutiv, inclusiv de pe toate actele adiționale relevante și de pe certificatul de înregistrare fiscală;

  • 2.  Scrisoare de bonitate financiară, eliberată de o bancă comercială română;

  • 3.  Dovada privind achitarea olbigațiilor fiscale, prin prezentarea unui certificat de atestare fiscală, eliberat de organul fiscal competent;

  • 4.  Declarație autentică notarială de propria răspundere a reprezentatului legal al societății comerciale, din care să rezulte că aceasta nu se află în reorganizare judiciară sau faliment.

b) Pentru comercianți sau prestatori de servicii, persoane fizice sau asociații familiale:

  • 1.  Copie după actul de identitate și de pe autorizația de funcționare eliberată de autoritatea competentă sau de pe actul legal de constituire, după caz;

  • 2.  Copie de pe certificatul de atestare fiscală eliberat de organul fiscal competent.

Lipsa oricăror documente dintre cele mai sus amintite duce la descalificarea ofertantului respectiv, el nemaifiind luat în calcul la numărul ofertanților care participă la licitație.

Se acceptă valabilitatea documentelor prezentate de către ofertanții participanți la prima licitație în caz de repetare sau reluare a licitației.

Pentru ofertanții calificați la prima licitație nu se mai datorează taxa și garanția de participare.

Relații suplimentare la camera 88, str. Moților nr. 1-3, Primăria Municipiului Cluj-Napoca, în intervalul orar 09:00-10:00 și 14:00-16:00, telefon 0264/596030, interior 5166.


cal