Hotărârea nr. 410/2009

Hotărârea 410/2009 - Schimbul de teren aferent imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. J. J. Rousseau nr. 17 şi str. J. J. Rousseau nr. 19, proprietate publică a municipiului – restituit foştilor proprietari cu teren situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Vântului nr. 4, proprietate privată a Consiliului local.


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI

CLUJ-NAPOCA

privind schimbul de teren aferent imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. J. .1. Rousseau nr. 17 și str. J. .1. Rousscau nr. 19, proprietate publică a municipiului - restituit foștilor proprietari cu teren situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Vântului nr. 4, proprietate privată a consiliului local

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință ordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind schimbul de teren aferent imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. J. J. Rousseau nr. 17 și str. J. J. Rousseau nr. 19, proprietate publică a municipiului -restituit foștilor proprietari cu teren situat în municipiul Cluj-Napoca, str.Vântului nr. 4, proprietate privată a consiliului local - proiect din inițiativa primarului;

Analizând Referatul nr. 89503/452.1/26.06.2009 al Direcției patrimoniul municipiului și evidența proprietății prin care se propune schimbul de teren aferent imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. J. J. Rousseau nr. 17 și str. J. J. Rousseau nr. 19, proprietate publică a municipiului - restituit foștilor proprietari cu teren situat în municipiul Cluj-Napoca, str.Vântului nr. 4, proprietate privată a consiliului local;

în urma dezbaterilor care au avut loc și văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 36, al.l lit. ”c”, al. 5 lit. ”b”, 39 al. 1 și 45 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art.l Se aprobă schimbul între terenul în suprafață de 264,44 mp., înscris în C.F. nr. 45562 -Cluj, identificat cu nr. topo. 10314/2, restituit d-nei Sucală Elena, terenul în suprafață de 274,13 mp., înscris în C.F. nr. 19632 - Cluj, identificat cu nr. topo.10314/1, restituit d-nei Vârtan Constanța Lucia -terenuri care se află în curtea Școlii generale nr. 15, cu terenul în suprafață de 727 mp., înscris în C.F. nr. 20533 - Cluj, identificat cu nr. topo. 10260, aflat în proprietatea privată a Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, cu plata unei sulte în favoarea Consiliului local, în valoare totală de 254 Euro.

Art.2 Se însușesc rapoartele de evaluare a proprietăților imobiliare situate pe str. J. J. Rousseau nr. 17, 19 și str.Vântului nr. 4, întocmite de către expert evaluator Cucereanu Ștefania, care fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3 Plata sultei în favoarea Consiliului local, în valoare totală de 254 Euro, va fi plătită în lei la cursul de schimb din ziua plății până la data semnării contractului de schimb imobiliar.

Art.4 Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția patrimoniul municipiului și evidența proprietății și Direcția economică.

Președinte de/ședință, Lâszlo Attila


Nr. 410 din 8 septembrie 2009 (Hotărârea a fost adoptată cu 26 voturi)

Anexă la Hotărârea nr. 410/2009

RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliară : Teren

Adresa :

Proprietari: Solicitant: Beneficiar: Executant:


Cluj-Napoca, cartier Gruia, str. Vântului nr. 4 Statul Român

Consiliul Local Cluj-Napoca

Consiliul Local Cluj-Napoca

Ștefama CUCEREANU

Iunie 2009



Scrisoare de transmitere

Către Consilul Local Cluj-Napoca,

Ref.: Evaluarea proprietății imobiliare teren situat în str. Vântului nr. 4, Cluj-Napoca

Ca urmare a solicitării dumneavoastră am inspectat și evaluat proprietatea la care m-am referit mai sus, în scopul estimării valorii sale pe piață. Raportul de evaluare care urmează, constând din 16 pagini și anexele 11 pagini prezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.

Proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare constă din teren pentru construcții, situat în Cluj-Napoca, cartier Gruia, str. Vântului nr. 4.

Rezumatul evaluării prezintă succint datele de bază ale raportului și opinia evaluatorului, opinie bazată pe valorile obținute în urma aplicării metodelor de evaluare descrise în raport, în condițiile caracteristice pieței actuale a proprietăților imobiliare comparabile și pe baza observațiilor făcute în Capitolul Rezultatele evaluării.

Raportul a fost pregătit în conformitate și pe baza standardelor și metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România).

Cu stimă

Ștefania CUCEREANU

CUPRINS

Scrisoare de transmitere..........................................................................................................7.. 2

  • 1. INTRODUCERE

    • 1.1. Rezumatul evaluării

    • 1.2. Certificarea evaluatorului

  • 2. PREMIZELE EVALUĂRII

    • 2.1. Ipoteze speciale și condiții limitative

    • 2.2. Obiectul și scopul evaluării

    • 2.3. Drepturile de proprietate evaluate

    • 2.4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

    • 2.5. Data estimării valorii

    • 2.6. Moneda raportului........................... ...7'.'............:....

    • 2.7. Modalități de plată

    • 2.8. Inspecția proprietății

    • 2.9. Sursele de informare utilizate

    • 2.10. Clauza de nepublicare

  • 3 PREZENTAREA DATELOR

    • 3.1. Identificarea proprietății. Situația juridică

    • 3.2. Date despre zonă, vecinătăți, oraș

    • 3.3. Descrierea amplasament

    • 3.4. Istoric

    • 3.5. Analiza pieței imobiliare

  • a. Definirea pieței

  • b. Analiza cererii

  • c. Analiza ofertei competitive

  • d. Echilibrul pieței

  • 4 ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

    • 4.1. Cea mai bună utilizare

    • 4.2. Evaluarea terenului. Abordarea prin comparații

  • 5. RECONCILIEREA REZULTATELOR..............’

ANEXE

  • 1. INTRODUCERE

    • 1.1. Rezumatul evaluării

      Rezultatul evaluării


      In opinia evaluatorului, valoarea proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare este.


      Adică


      V = 152 6^0 euro, adică 210 euro/mp


      V = 644 700 lei, adică 890 lei/mp



      O

      ----


      Tipul proprietății

      Proprietate imobiliară teren

      Adresa

      Cluj-Napoca, str. Vântului nr. 4

      Proprietari

      Statul Român, conform C.F. 20533

      Scopul evaluării

      Stabilirea valorii de piață a proprietății imobiliare (teren) în vederea informării beneficiarului

      Condiții limitative

      Se consideră proprietatea fiind liberă de sarcini

      Terenul

      Suprafața terenului evaluat este de 727 mp.

      Ce mai bună utilizare

      Proprietate imobiliară rezidențială

Metode de evaluare utilizate

Metoda comparațiilor

Valoarea este una globală conform tranzacțiilor încheiate pe piață, având ca vânzători persoane fizice - majoritatea participanților pe această piață

Cluj-Napoca

24.06.2009



  • 1.2. Certificarea evaluatorului

Subsemnata certific în cunoștință de cauză și cu bună credință, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, că:

  • 1.  Afirmațiile prezentate de mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către mine ca fiind adevărate și concrete, precum și concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o la data de 23.06.2009.

  • 2.  Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele speciale și condițiile limitative menționate, iar' opiniile și concluziile mele personale sunt imparțiale și nepărtinitoare.

  • 3.  Nu am interese anterioare, prezente și viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare, și nu am nici un interes personal privind părțile implicate.

  • 4.  Implicarea mea nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării.

  • 5.  Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătura cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior.

  • 6.  Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandată de ANEVAR și a respectat Codul Deontologic al ANEVAR..

  • 7.  Prezentul raport se supune normelor ANEVAR și poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris și prealabil al evaluatorului) și verificat, în conformitate cu Standardul Internațional de Practică de Evaluare GN11 - Verificarea evaluării.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru titular ANEVAR.

  • 2. PREMIZELE EVALUĂRII

    • 2.1. Ipoteze speciale și condiții limitative

  • 1.  Evaluarea s-a realizat la cererea beneficiarului, în scopul informării acestuia asupra valorii de piață a proprietății, proprietatea fiind considerată liberă de sarcini

  • 2.  Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3.  Evaluatorul a folosit schițele și planurile puse la dispoziție de către beneficiar.

  • 4.  Evaluatorul a inspectat întreaga proprietate

  • 5.  Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății, care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de condiții, dacă ele nu au fost observate la data inspecției, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obișnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare.

  • 6.  Evaluatorul obține informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare din surse pe care le consideră a fi credibile, adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

  • 2.2. Obiectul și scopul evaluării

Prezentul i apoit de evaluare are ca obiect terenul care face parte din proprietatea imobiliară rezidențială de tip casă și teren, situată în Cluj-Napoca, str. Vântului nr. 4, cartier Gruia.

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a terenului în vederea informării beneficiarului. Prezenta lucrare se adresează Consiliului Local Cluj-Napoca, în calitate de beneficiar.

  • 2.3. Drepturile de proprietate evaluate

A fost supus evaluării întregul drept de proprietate asupra terenului amintit, care:

  • > Este situat în Cluj-Napoca, str. Vântului nr. 4.

  • > Este un teren având 726 mp, pe care există două construcții, o casă și un șopron.

  • > Front la stradă 13 ml

  • >  S-a cerut doar evaluarea terenului.

  • > Proprietari: Statul Român

  • > Este înscris în CF individual nr. 20533 Cluj, fiind identificat prin nr. topo 1026

  • > Amplasamentul are 726 mp.



  • 2.4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Metodologia de estimare a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor internaționale de evaluare:

  • IVS 1 Valoarea de piață - tip de valoare

IVS 3 Raportarea evaluării

  • GN 1 Evaluarea proprietății imobiliare

Conform IVS 1,

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

  • 2.5. Data estimării valorii

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii iunie 2009, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate de către evaluator (data evaluării). Evaluarea a fost realizata la data de 24 iunie 2009, care este și data raportului, iar inspecția proprietății a avut loc la data de 23 iunie 2009. Raportul de evaluare este valabil atâta timp cât pe piața imobiliară nu sunt schimbări esențiale iar proprietatea nu suferă modificări care să îi afecteze valoare.

  • 2.6. Moneda raportului

Valoarea de piață este dată în moneda europeană EURO și în LEI, la cursul BNR din data evaluării.

  • 2.7. Modalități de plată

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacții fără a lua in calcul condiții de plata deosebite (rate, leasing etc ).

  • 2.8. Inspecția proprietății

Proprietatea a fost inspectată la data de 23 iunie 2009. Inspecția a fost făcută personal.

  • 2.9. Sursele de informare utilizate



Pe lângă informațiile primite de la beneficiar, au mai fost utilizate informații primite de la Agențiile Imobiliare Grup de Lux, MRM Imobiliare, Edil, Birou Notar Public, Piața de la A la Z, Raport de expertiză tehnică, întocmit de ing. Bendea Gheorghe, S.C. Pro Casa S.R.L., S C. Ax Con S.R.L.

  • 2.10. Clauza de nepubiicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către beneficiar, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. în conformitate cu uzanțele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general (iunie 2009) când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței imobiliare din Cluj și scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului menționat mai sus Nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop.

  • 3. PREZENTAREA DATELOR

    • 3.1. Identificarea proprietății. Situația juridică.

Amplasamentul are o suprafață de 726 mp, este înscris în CF nr. 20533, având nr. topografici 0260, fiind în proprietatea Statului Român.

Pe amplasament există o construcție în roșu și un șopron.

  • 3.2. Date despre zonă, vecinătăți, oraș

Situat deasupra dealului care adăpostește fortificația Cetățuia, cartierul Gruia este format în mare majoritate din case, cu excepția celor câteva blocuri existente pe străzi precum Gruia, Vânătorului sau 16 februarie. Majoritatea proiectelor din această zonă au fost unități individuale, construite în regie proprie.

Amplasamentul studiat se află pe str. Vântului, stradă la granița dintre cartierul Gruia și Grigorescu, într-o zonă de proprietăți rezidențiale și grădini.

Zona este în curs de dezvoltare, pe str. Vântului existând și construcții finalizate, precum și proiecte în derulare.




  • 3.3. Descrierea amplasament

Terenul evaluat are o suprafață de 726 mp, fiind plan, având o formă ușor trapezoidală, și front la stradă 13 ml.

Strada nu este asfaltată, dar amplasamentul are utilități (apă, canalizare, gaz, curent).

Accesul se poate face din cartierul Grigorescu pe str. Donath - Tăietura Turcului, sau din cartierul Gruia, pe str. Vânătorului.

Conform PUZ, avem un POT de 20 % și CUT de 0,4.

Zona este deosebită, având o panoramă foarte frumoasă asupra Clujului Datorită faptului că este o zonă cu verdeață multă și poluare foarte redusă, cererea pentru această zonă a început să crească.

  • 3.4. Istoric

Conform CF, proprietatea a intrat în posesia Statului Român la data de 11 septembrie 1978, în baza deciziei 521/1975 a Consiliului Popular al jud. Cluj, dată în aplicarea art. 5 și 56 din Legea nr. 4/1973.

  • 3.5. Analiza pieței imobiliare

  • a. Definirea pieței

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraoferta sau exces de cerere și nu echilibru. Cumpărătorii si vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide si de obicei procesul de vânzare este lung.

în cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietății. Aceasta este o proprietate imobiliara casă cu teren, amplasamentul având o suprafață totală de 726 mp, situat în str. Vântului nr. 4, cartier Gruia, Cluj-Napoca..

Având în vedere cele de mai sus, pentru proprietatea studiată, subpiața delimitată este cea a amplasamentelor construite pentru zone rezidențiale.

  • b. Analiza cererii

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preturi, pe o anumita

piața, intr-un anumit interval de timp.

Pentru că pe o piața imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale, calitativ si cantitativ.

în ultima perioadă cererea a scăzut semnificativ, în principal datorită crizei financiare mondiale apărute, care a dus la înăsprirea condițiilor de creditare.

Acest fapt a dus la scăderea semnificativă a prețurilor proprietăților imobiliare, înregistrându-se și foarte puține tranzacții

  • c. Analiza ofertei competitive

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite preturi, pe o piața dată, într-o anumita perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

în cartierul Gruia, terenuri libere sunt foarte puține în zona dinspre centru a cartierului, existând unele terenuri cu case demolabile, majoritatea terenurilor libere fiind situate la pe versantul de vest a dealului Cetățuii, adică str. Vântului, str. Rahovei. Din acest motiv în zona centrală a cartierului prețul este mai ridicat, scăzând în zonele limitrofe.

Din informațiile disponibile pe piață, amintim:

Vânzări terenuri și case — oferte și tranzacții

Preț vanzare unitar: 120 EUR /mp, negociabil

Caracteristici:

Județ Cluj

Localitate Cluj-Napoca, Zona Grigorescu, clasificare teren: intravilan, suprafața teren: 1200, tip teren, construcții, front stradal. 13, înclinație teren. 10, nr. fronturi: 1

Alte informații:

- tren in zona de deal Grigorescu , panorama deosebita , expunere sud , toate utilitățile , pretabil construcție case


'"' Vanzare Teren, GRIGORESCU. 1224000 EUR                    TECH40174



Teren Grigorecu, strada Uliului, 6800 mp, front 24, vedere panoramica asupra orașului, ideal construcție casa. ... detalii

• V'anzaie Teren, GRIGORESCU, 99000 EUR


TECJ140175


Teren Grigorescu, zona străzii Uliului, 492 mp pe CF, in realitate 800 mp, front 12,5, ideal pentru construcție casa, toate utilitățile.... detalii



Teren cu casa demolabila, Grigorescu, zona Hotel Napoca, 1800 mp, front 38, toate utilitățile, ideal construcție sediu firma, birouri, hotel, complex rezidențial.... detalii



^Vanzare Teren, GRIGORESCU, 10220000 EUR                   IECJ144182


Teren Grigorescu, zona Tăietură Turcului, 29.200 mp, toate utilitățile, PUZ, PUD pentru construcție locuințe, birouri, retail, hotel, POT 29 %, CUT 2.95. Se cauta parteneri pentru ... detalii



Vanzare Teren, GRIGORESCU, 350000 EUR                    TEC J144943


Teren 1250 mp, front 18.6 ml, Grigorescu, zona străzii Uliului, instrare si dispre Muzeul Satului, utilitati: apa, gaz, curent si canalizare, ideal construcție casa.... detalii



\ anzaie 1 eren, GRUIA., 816000 ELR                             I

I


Teren 3200 mp cu front 30 m pe Rahovei si Vântului; ideal pt. investiție sau construcție locuința; preț 255 euro/mp... detalii



Teren Gruia, zona Belvedere, zona străzii Domei, 810 mp, front 18, toate utilitățile, zona foarte liniștita, ideal pentru construcție casa. .. detalii



.yanzar.e..Ter_en, GRUIA. 9Q5Q00 EUR                               TECJ142503


Teren intravilan zona centrala ,cu toate utilitățile, zona de blocuri, front 60m, ... detalii



Vanzare Teren, GRUIA, 130000 EUR


TECJ143279


Teren 500 mp, Gruia, strada Vântului,, front 13 toate utilitățile: apa, gaz, curent si canalizare, zona foarte liniștita, ideal construcție casa.... detalii



...Vanzare Teren, GRUIA, 500000 EUR.............................TE< ,1143624

Teren cu casa demolabila, Gruia, zona stadion CFR, teren 1000 mp, front

20, toate utilitățile: apa, gaz, curent, canalizare, ideal construcție sediu firma.... detalii


Oferta de case gruia Cluj Napoca - Fara Comision



Case/Vile in Cluj-Napoca, Cluj


ID: 105


Tip Tranzacție: Vanzare

Preț: € 200,000

Zona: Gruia

Adresa: Fierului 32

Nr camere: 2

Descriere: Casa individuala, in suprafața de 110 mp + curte 330 mp este situata in cartierul Gruia, la numai 5 minute de gara. D + P + Pod, este compartim

Detalii




Case/Vile in Cluj-Napoca, Cluj                       ID: 480

Tip Tranzacție: Vanzare

Preț: €210,000

Zona: Gruia

Adresa: strRahovei nr 12

Nr camere: 4

Confort: I

Descriere: ANSAMBLUL REZIDENȚIAL "RAHOVEI" GRUIA

Casele sunt situate in cartierul Gruia, pe strada Rahovei, intr-o___


zona de vile si beneficiază de o panorama

Detalii



Case/Vile in Cluj-Napoca, Cluj                        LD: 479’

Tip Tranzacție: Vanzare

Preț: € 500,000 Zona: Gruia Adresa: str Vânătorului nr 20 A

* Nr camere: 9

Confort: I

Descriere: Vila este amplasata in cartierul Gruia , pe strada Vânătorului si oferă o panorama frumoasa asupra orașului. Mijloacele de transport in comun s

Tranzacții - sursa BNP_______

Septembrie 2008 - teren, str. Vântului, suprafața 650 mp, front la stradă 14 ml, preț 280 euro/mp. Martie 2009 - teren, str. Tăietura Turcului, suprafața 500 mp, front la stradă 12 mp, preț 300 euro/mp______________________________________________________________________________

Mai 2009 - teren, str. Vânătorului, suprafața 700 mp, front la stradă 14 ml, preț 250 euro/mp.

  • d. Echilibrul pieței

în ultima perioadă pe piața specifică s-a costată o scădere a prețurilor de tranzacționare, atât la terenuri cât. și la case

Trendul descendent a fost influențat de condițiile economice și financiare care caracterizează toate sectoarele economiei.

Scăderile cele mai semnificative s-u înregistrat la terenurile construibile, care se tranzacționează tot mai rar, datorită faptului că dezvoltătorii imobiliari nu mai au capacitatea de a dezvolta noi proiecte, dar și din cauza condițiilor de creditare care s-au înăsprit, potențialii cumpărători neavând posibilitatea de a cumpăra, chiar daca cerere există.

Prețul terenurilor similare în cartierul Gruia destul de mult, în zona în care avem amplasamentul de evaluat prețul fiind între 200-260 euro/mp.

4 ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

  • 4.1. Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în subcapitolele următoare ale lucrării.



Utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie.

  • □ permisibilă legal

  • □ posibilă fizic

  • □ fezabilă financiar

  • □ maxim productivă

Practic, ținând cont de tipul proprietății și de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă pentru imobilul analizat este cea de proprietate imobiliară rezidențială (teren pentru construcții), adică cea actuală. Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de C.M.B.U., această abordare este permisibilă legal, îndeplinește condiția de fizic posibilă, este fezabilă financiar și maxim productivă

  • 4.2. Evaluarea terenului. Abordarea prin comparații.

Metoda comparațiilor directe este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile

S-a aplicat această metodă pentru evaluarea proprietății imobiliare în speță deoarece avem informații sigure despre tranzacții ale unor proprietății similare.

Această metodă își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analiza pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea „de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile.

Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacțiile care influențează valoarea Este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă

Pentru a stabili valoarea de piață a imobilului evaluat s-a procedat la un studiu de piață la nivelul zonei de amplasare a imobilului. Analiza pe criterii de piață a caracteristicilor și a datelor disponibile, calculul și aplicarea corecțiilor de comparație prezentate au urmărit elementele de comparație: dreptul de proprietate, restricții legale, condiții de finanțare, condiții de vânzare, condiții de piață, localizare, caracteristici fizice, utilități, zonare.

Pentru aplicarea metodei s-au utilizat următoarele comparabile:

Comparabila A - Septembrie 2008 - teren, str. Vântului, suprafața 650 mp, front la stradă 14 ml, preț 300 euro/mp.

Comparabila B - Ianuarie 2009 - teren, str. Tăietura Turcului, suprafața 500 mp, front la stradă 12 mp, preț 300 euro/mp

Comparabila C - Mai 2009 - teren, str. Vânătorului, suprafața 700 mp, front la stradă 14 ml, preț 250 euro/mp.

14



Element de comparație

Amplasamentul de evaluat

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

Preț euro/mp

300

300

250

Suprafața (mp)

726

650

500

700

Drepturi de proprietate

depline

depline

depline

depline

Corecție

0

0

0

Preț corectat

300

300

250

Restricții legale

POT și CUT mici

similar

Mai mari

Mai mari

Corecție

0

- 10% -30

- 10%

-25

Preț corectat

300

270

225

Condiții de finanțare

normale

normale

normale

normale

Corecție

0

0

0

Preț corectat

300

270

225

Condiții de vânzare

independent

independent

independent

independent

Corecție

0

0

0

Preț corectat

300

270

225

Condiții de piață

Tranz. Sept. 2008

Tranz. Ian. 2009

Tranz. Mai

2009

Corecție

-30% -90

-10% -27

0

Preț corectat

210

243

225

Localizare

similar

superior

superior

Corecție

0

- 10 % -24,3

- 10 %

-22,5

Preț corectat

210

218,7

202,5

Caracteristici fizice

Acces

similar

Mai bun

Mai bun

Corecție

0

-5% -11

-5%

-10

Preț corectat

210

208,7

192,5

Utilități

toate

similar

similar

similar

Corecție

0

0

0

Preț corectat

210

208,7

192,5

Zonare (CMBU)

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Corecție

0

0

0

Preț corectat

210

208,7

192,5

Corecția totala netă

-90

-92,3

-57,5

Corecție totala netă %

30%

30,76%

23%

Corecția totala brută

90

92,3

57,5

Corecție totala brută %

30%

30,76%

23%

Corecții:

S-a aplicat corecție pentru condițiile de piață. O corecție de 30% pentru tranzacția din septembrie 2008, și una de 10% pentru tranzacția din ianuarie 2009. Aceste procente au fost luate


din analize de piață pentru anul trecut și primele luni a anului curent.

Pentru localizare superioară s-a aplicat o corecție de 10%.

Pentru acces mai bun s-a aplicat o corecție de 5%.

S-a aplicat o corecție de 10% pentru restricții legale.

Corecția totală brută cea mai mică este la comparabila A, deci prețul proprietății noastre este prețul corectat de la proprietatea A, rezultă:

V =       euro, adică euro/mp


5. RECONCILIEREA REZULTATELOR

In urma aplicării metodologiei de evaluare de mai sus, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate ca teren liber este:

zT,              •12089.

CUC1REANU siemnm fi))

proprv*


Adică


V = 152 6F0 euro, adică 210 euro/mp


V = 644 700 lei, adică 890 lei/mp


1 euro = 4,2284 (curs BNR 24 iunie 2009)

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele privind valoarea sunt:

valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și considerentele prezentului raport;

- valoarea prezentată include valoarea terenului;

valoarea este una globală conform tranzacțiilor încheiate pe piață, având ca vânzători persoane fizice - majoritatea participanților pe această piață

prețul de vânzare se va putea situa sub sau peste această valoare în funcție de raportul cerere/ofertă valabil la data tranzacției;

valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu;

valoarea este o predicție;

valoarea este subiectivă;

evaluarea este o opinie asupra unei valori.

ANEXE

Fotografii

Extras CF

Harta

Plan situație teren





Pagini Informative




KOLOZSVAR




Suprafața


NOTĂ





i







No. seria

la/                        2,fa.

J%î/ Lo<yJl                  iJjy

^b/a/riculjLi/U Ifo- &£•£'&trL^^tala/^ //a yn/auyj^w 'b(lyl/.^iyyyt/Lkyl /Â/anta/ /aylllz&y'/fo. t&b-     /u£ /Vo./ky J-/-/1, yy

VăcL-lul yLc^^dS/u//^ Stelat/ nyj

\

NOTĂ

fS^^-A'Ă'U />. r

) -

Oftlty/VW'Yl/                ^Icryru /^

Vio- fy.

/

' /

^i/i/-                W.w/        i/ufruJ. ~_

yf (/ip-w.

r

y/t/yr ■/&                jfjg .4^.

y "tfota/ J'H't&t/afy        ace// Ti^nr^i ^fx'^'tyczz-

'Z-ÂĂ /U^<rc>L^ J^it-y pv«&a.               sa Z/j? . s

(O0Z'772&

—'71<Zj/<3 ,              &7c

W t' <2&/ ■0T'Z?ly"-  V<-2zZ/'_ —

xĂuZ*^uX»y fi./o.

•J

v%2^Z- -&£,           sj> J? ///y.

//* /a^aj ^rse^ 6^l/>   n4. s^A'rzt^     Z<tz<>z^g$^ -

X-4L rW-r^ 44 Ocz/ <44^ <y -pzy *-t/ZZty.^/Zs y  z

-&y    f&->'sy^a7i>:./a   ,>yy^/L) </&cy       ^s/y

y/- y/y.

rtta//4A .             /‘^c’Zsd/y -d^f^TTZAfnfd/yy

tzA. *â/4s 0-rr-Z.       /, -

'^zzy_'_^^

7 ă

U.

3 u

cu

u

, /'

y ‘

—---- cl."

a.

a

(



::’X?iis,1&Âîr -‘

’- ' .;-" J' -.’ț'-C.'/of:-' *■

■\;?m '        ’

i                      ’'.                          ’

{ ■

No*

îoo





KOLOZSVÂR

-


No. serial



NOTĂ


£Șf»â


J 6 ctwit'Jf 57 ^- /32j

2//vt/ -^KA^J■O^ct -o-V'-’r “-^^(/r. <-Ze /T^a^


^jfdnoJ fq //         f         •"-< **♦ - ‘f f ~ ‘tX61- S-

£t»ja

pj pt'f   °d y.j aJ-               r* •yJtSt-fn* a^~ > a >T —

‘JLyc. i*- y./i'fty , oj}'-'rn* i'^<l;l, £~.-       *■■6- f - •“•

ivkl'.-tiyj. oiffyi/'J oi

6^. y. l£ '/. y c j





iLCfab /Slt/tTtQj v/facie, ăfu


i



}ănuc'J7 41/

^vtfa-a/j~(/t>- ^$382/ O


NOTA





RAPORT DE EVALUARE

Adresa : Proprietari: Solicitant.

Beneficiar: Executant:

Proprietate imobiliară : Teren

Cluj-Napoca, cartier Grigorescu, str. J.J. Rousseau nr. 19 Vartan Constanta Lucia

Consiliul Local Cluj-Napoca                        <

Consiliul Local Cluj-Napoca

Ștefama CUCEREANU

<•

Iunie 2009


Scrisoare de transmitere

Către Consilul Local Cluj-Napoca,

Ref: Evaluarea proprietății imobiliare teren situat în str. J.J. Rousseau nr. 19, Cluj-Napoca

Ca urmare a solicitării dumneavoastră am inspectat și evaluat proprietatea la care m-am referit mai sus, în scopul estimării valorii sale pe piață. Raportul de evaluare care urmează, constând din 17 pagini și anexele 12 pagini prezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.

Proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare constă din teren pentru construcții, situat în Cluj-Napoca, cartier Grigorescu, str. J.J. Rousseau nr. 19/.

Rezumatul evaluării prezintă succint datele de bază ale raportului și opinia evaluatorului, opinie bazată pe valorile obținute în urma aplicării metodelor de evaluare descrise în raport, în condițiile caracteristice pieței actuale a proprietăților imobiliare comparabile și pe baza observațiilor făcute în Capitolul Rezultatele evaluării.

Raportul a fost pregătit în conformitate și pe baza standardelor și metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România).

Cu stimă

Ștefania CUCEREANU

CUPRINS

Scrisoare de transmitere

  • 1. INTRODUCERE

    • 1.1. Rezumatul evaluării

    • 1.2. Certificarea evaluatorului

  • 2. PREMIZELE EVALUĂRII

    • 2.1. Ipoteze speciale și condiții limitative

    • 2.2. Obiectul și scopul evaluării

    • 2.3. Drepturile de proprietate evaluate

    • 2.4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

    • 2.5. Data estimării valorii

    • 2.6. Moneda raportului...........;............................ .......7.7777.7.7.777777....7.77..7.7 7

    • 2.7. Modalități de plată............................................................................................t

    • 2.8. Inspecția proprietății

    • 2.9. Sursele de informare utilizate

    • 2.10. Clauza de nepublicare

  • 3. PREZENTAREA DATELOR

    • 3.1. Identificarea proprietății. Situația juridică

    • 3.2. Date despre zonă, vecinătăți, oraș...................................................................................7...

    • 3.3. Descrierea amplasament

    • 3.4. Istoric

    • 3.5. .Analiza pieței imobiliare ....

  • a. Definirea pieței

  • b. Analiza cererii

  • c. Analiza ofertei competitive

  • d. Echilibrul pieței

4 ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

  • 4.1. Cea mai bună utilizare

  • 4.2. Evaluarea terenului

  • 4.2.1. Metoda extracției

  • 4.2.2. Metoda prin comparații directe

  • 5. RECONCILIEREA REZULTATELOR

ANEXE

  • 1. INTRODUCERE

    • 1.1. Rezumatul evaluării

      Tipul proprietății

      Proprietate imobiliară teren

      Adresa

      Cluj-Napoca, str. J.J. Rousseau nr. 19

      Proprietari

      Vartan Constanța Lucia, conform C.F. 19632

      Scopul evaluării

      Stabilirea valorii de piață a proprietății imobiliare (teren) în vederea informării beneficiarului

      Condiții limitative

      Se consideră proprietatea fiind liberă de sarcini

      Terenul

      Suprafața terenului evaluat este de 500 mp.

      Ce mai bună utilizare

      Proprietate imobiliară rezidențială

      Metode de evaluare utilizate

      Extracția, Comparație

      Rezultatul evaluării

      în opinia evaluatorului, valoarea proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare este.

      V= 141 500 euro, adică 283 euro/mp

Valoarea este una globală conform tranzacțiilor încheiate pe piață, având ca vânzători persoane fizice - majoritatea participanților pe această piață

Cluj-Napoca

17.06.2009

  • 1.2. Certificarea evaluatorului

Subsemnata certific în cunoștință de cauză și cu bună credință, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, că:

1 Afirmațiile prezentate de mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către mine ca fiind adevărate și concrete, precum și concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o la data de 04.06.2009.

  • 2.  Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele speciale și condițiile limitative menționate, iar opiniile și concluziile mele personale sunt imparțiale și nepărtinitoare.

  • 3.  Nu am interese anterioare, prezente și~viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare, și nu am nici un interes personal privind părțile implicate.

  • 4.  Implicarea mea nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării.

  • 5.  Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătura cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior.

  • 6.  Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandată de ANEVAR și a respectat Codul Deontologic al ANEVAR..

  • 7. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR și poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris și prealabil al evaluatorului) și verificat, în conformitate cu Standardul Internațional de Practică de Evaluare GN11 - Verificarea evaluării.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru titular ANEVAR

Ștefania CUCEREANU

  • 2. PREM1ZELE EVALUĂRII

    • 2.1. Ipoteze speciale și condiții limitative

  • 1.  Evaluarea s-a realizat la cererea beneficiarului, în scopul informării acestuia asupra valorii de piață a proprietății, proprietatea fiind considerată liberă de sarcini.

  • 2.  Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3.  Evaluatorul a folosit schițele și planurile puse la dispoziție de către beneficiar.

  • 4.  Evaluatorul a inspectat limitele proprietății..

  • 5.  Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății, care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de condiții, dacă ele nu au fost observate la data inspecției, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obișnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare.

  • 6.  Evaluatorul obține informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare din surse pe care le consideră a fi credibile, adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

  • 2.2. Obiectul și scopul evaluării

Prezentul raport de evaluare are ca obiect terenul care face parte din proprietatea imobiliară rezidențială de tip casă și teren, situată în Cluj-Napoca, str. J.J. Rousseau nr. 19, cartier Grigorescu.

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a terenului în vederea informării beneficiarului. Prezenta lucrare se adresează Consiliului Local Cluj-Napoca, în calitate de beneficiar.

  • 2.3. Drepturile de proprietate evaluate

A fost supus evaluării întregul drept de proprietate asupra terenului amintit, care.

  • > Este situat în Cluj-Napoca, str. J.J. Rousseau nr. 19.

  • > Este un teren având 500 mp, pe care este o construcție, casă de locuit.

  • >  S-a cerut doar evaluarea terenului.

  • > Proprietari: Varian Constanța Lucia

  • > Este înscris în CF individual nr. 19632 Cluj, fiind identificat prin nr. topo 10314/1

  • > Amplasamentul are 500 mp.

  • 2.4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate                                  ,

Metodologia de estimare a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor internaționale de evaluare:

  • IVS 1 Valoarea de piață - tip de valoare

  • IVS 3 Raportarea evaluării

  • GN 1 Evaluarea proprietății imobiliare

Conform IVS 1,

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.                                            ,

  • 2.5. Data estimării valorii

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii iunie 2009, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate de către evaluator (data evaluării). Evaluarea a fost realizata la data de 17 iunie 2009, care este și data raportului, iar inspecția proprietății a avut loc la data de 4 iunie 2009. Raportul de evaluare este valabil atâta timp cât pe piața imobiliară nu sunt schimbări esențiale iar proprietatea nu suferă modificări care să îi afecteze valoare.

  • 2.6. Moneda raportului

Valoarea de piață este dată în moneda europeană EURO și în LEI, la cursul BNR din data evaluării.

  • 2.7. Modalități de plată

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacții fără a lua in calcul condiții de plata deosebite (rate, leasing etc.).

  • 2.8. Inspecția proprietății

Proprietatea a fost inspectată la data de 4 iunie 2009. Inspecția a fost făcută personal.

  • 2.9. Sursele de informare utilizate                                              <

Pe lângă informațiile primite de la beneficiar, au mai fost utilizate informații primite de la Agențiile Imobiliare Grup de Lux, MRM Imobiliare, Edil, Birou Notar Public, Piața de la A la Z,

Raport de expertiză tehnică, întocmit de ing. Bendea Gheorghe, S.C. Pro Casa S.R.L., S.C. Ax Con S.R.L.

  • 2.10. Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către beneficiar, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia în conformitate cu uzanțele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general (iunie 2009) c^nd are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței imobiliare din Cluj și scopul prezentului raport Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului menționat mai sus. Nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop.

  • 3. PREZENTAREA DATELOR

    • 3.1. Identificarea proprietății. Situația juridică.

Amplasamentul are o suprafață de 500 mp, este înscris în CF nr. 19632, având nr. cadastral 10314/1, fiind în proprietatea: Vartan Constanta Lucia.

In Raportul de expertiză tehnică anexat prezentului raport de evaluare, este descrisă situația juridică.

Pe amplasament a fost construită în anii 1960 o casă din cărămidă, pe fundație de beton acoperită cu țiglă, compusă din: 2 camere, 1 bucătărie, 1 cămară alimente, 1 baie cu WC, 1 antreu, terasă acoperită și un garaj.

  • 3.2. Date despre zonă, vecinătăți, oraș

Fostul cartier Donath, a cărui denumire a fost înlocuită în anii 1960 cu cel a lui Eremia Grigorescu, este un cartier dezvoltat ca și zonă rezidențială, din multe puncte de vedere fiind comparat cu Gartierul Gheorgheni. Comparativ cu alte cartiere ale municipiului, Grigorescu are mai puține blocuri.

Putem spune că, cartierul se împarte în două zone: zona de case, situată în vecinătatea centrului municipiului, și zona de blocuri, situată în zona centrală și capătul cartierului.

Amplasamentul studiat se află pe str. J.J. Rousseau, stradă paralelă cu str. Al. Vlahuță. Se află în spatele Școlii Generale nr. 15, într-o zonă de blocuri cu regim de înălțime P+4.

Arterele importante de circulație sunt str. Al. Vlahuță și str. Donath.

Zona este bine dezvoltată rezidențial, fiind relativ bine localizată, cu nivel de poluare redus.

In zonă există rețea de transport în comun în apropiere - pe str. Al. Vlahuță. în apropiere sunt de asemenea unități comerciale - piața Grigorescu și supermarketul Cora, magazine de cartier, unități de învățământ (școli și grădinițe), unitate medicală (Policlinica Grigorescu).

Zona de referință este în dezvoltare imobiliară redusă din lipsa terenurilor construibile, amplasarea fiind favorabilă.

  • 3.3. Descrierea amplasament

Terenul evaluat are o suprafață de 500 mp, fiind plan, cu o formă ușor trapezoidală, având acces direct la stradă cu un front de 12,75 ml.Ternul este plan, fiind favorabil construcției. Conform PUZ, PT este de 35%, iar CUT este de 0,9.

Strada este asfaltată, iar amplasamentul are utilități (apă, canalizare, gaz, curent).

Strada J.J. Roușșeau ește paralelă cu șțr. Al. Vlahuță, arteră principală a cartierului. Mijloacele de transport în comun sunt în apropiere. Există școli și magazine de cartier, iar la o stație distanță este piața Grigorescu.

  • 3.4. Istoric

Conform CF și Raportul de Expertiză tehnică anexate.

  • 3.5. Analiza pieței imobiliare

  • a. Definirea pieței

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraoferta sau exces de cerere și nu echilibru. Cumpărătorii si vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide si de obicei procesul de vânzare este lung.

Piața terenurilor din municipiul Cluj-Napoca și zonele limitrofe este o piață activă. Se constată pe piața imobiliară o modificare a evoluției prețurilor la imobile față de anii anteriori, în sensul că, după o creștere accelerată a prețurilor până în anul 2008, a urmat o stagnare în anul care a trecut, la finele lui prețurile începând să scadă, totodată și tranzacțiile, scădere care se înregistrează și anul acesta.

Evoluția aceasta a prețurilor este o consecință a situației economice precum și a modificării condițiilor de finanțare.

In cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietății. Aceasta este o proprietate imobiliara casă cu teren, amplasamentul având o suprafață totală de 500 mp, situat în str. J.J. Rousseau nr. 19, cartier Grigorescu, Cluj-Napoca.

Având în vedere cele de mai sus, pentru proprietatea studiată, subpiața delimitată este cea a amplasamentelor construite pentru zone rezidențiale.

  • b. Analiza cererii

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preturi, pe o anumita piața, intr-un anumit interval de timp.

Pentru că pe o piața imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ

Cererea este superioară ofertei de proprietăți similare, dar posibilii cumpărători așteaptă scăderea prețurilor, sau modificarea condițiilor de finanțare.

  • c. Analiza ofertei competitive

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite preturi, pe o piața dată, într-o anumita perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

în cartierul Grigorescu, terenuri libere sunt foarte puține în zona centrală a cartierului, existând unele terenuri cu case demolabile, majoritatea terenurilor libere fiind situate la periferia cartierului, zona Donath, zona Uliului și zona Tăieturii Turcului. Din acest motiv în zona centrală a cartierului prețul este mai ridicat, scăzând în zonele limitrofe.

Din informațiile disponibile pe piață, amintim.

Vânzări terenuri și case

Preț vanzare unitar: 120 EUR /mp, negociabil

Caracteristici:

Județ Cluj

Localitate Cluj-Napoca, Zona Grigorescu, clasificare teren: intravilan, suprafața teren: 1200, tip teren, construcții, front stradal. 13, înclinație teren. 10, nr. fronturi. 1

Alte informații:

- tren in zona de deal Grigorescu , panorama deosebita , expunere sud , toate utilitățile , pretabil construcție case

Galerie foto:



Caracteristici: județ Cluj, localitate Cluj-Napoca, zona Grigorescu, clasificare teren intravilan, suprafața teren 2000, tip teren construcții, front stradal 25, inclinatie teren 5

Alte informații:

- teren expunere sudica , cu acces din bulevard , retras de la strada , cu intimitate si liniște, in livada , utilitati pe teren , pretabil contructie vila

Preț vanzare unitar: 550 EUR /mp, negociabil

0264450000 0731066101

victor, lazar@grupdelux.ro

Operațiune: Vanzare

Preț: € 120,000

Cartier: Grigorescu

Suprafața: 530 m2                                                       —

GRIGORESCU, -0 % COMISION-Teren intravilan pentru construcții de vanzare, suprafața: 530 mp, toate utilitățile, toate actele la zi, CU pentru P+2, CUT 0.9%, ideal pentru construcții vile, duplexuri, locuințe individuale. Preț: 120,...___________________________________________________________

Rohouse vinde teren construcții, 700 mp, front la 2 str., toate utilitățile la front, zona Casa Radio, Preț: 250 EURO/mp_____________________________________________

Total Imobiliare vinde teren în Grigorescu, 400 mp, zona de case Napoca, front 14 ml, utilități, Preț 550 EURO/mp negociabil___ _______

Casă, Milcov nr. 1, suprafață utilă 125 mp, suprafață teren 370 mp, front la stradă 18 ml, Preț: 300 000 EURO

_____________2-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Casă, str. J.J. Rousseau nr. 8, suprafață utilă 120 mp, suprafață teren 370 mp, front la stradă 14 ml, Preț: 175 000 EURO_______________’_____________________’_______________________________

Casă, str. Prof. Ciortea, suprafață utilă 80 mp, suprafață teren 800 mp, Preț: 170 000 EURO

Casă, str. O. Goga nr. 47, suprafață utilă 190 mp, renovat 2008, suprafață teren 260 mp, 8 camere, 4 băi, Preț: 250 000 EURO

_______________’____________»------- Vând casă, zona A. Vlahuță, 3 camere, construcție clasică, 110 mp utili, teren 370 mp, pivniță, pod mansardabil, Preț 200 000 Euro._____________________________________________

Casă construcție nouă, str. Uliului nr. 34, suprafață utilă 326, suprafață teren 500 mp,

Preț: 300 000 EURO

_____î___—------------

I Teren in Cluj Napoca, Cluj

ID:1241


Operațiune: Vânzare

Preț: 6 350

Cartier: Grigorescu

Suprafața: 570 m2

GRIGORESCU, 0 % COMISION -Teren pentru construcții rezidențiale de vânzare, cu Suprafața 570 mp si front de 14 ml, toate actele zi. C. K pentru construcții PM. studiu geo, toate utilitățile pe teren: apa, curent, gaz, canalizare Preț: 350 Eu...


Județul Cluj, localitatea Cluj-Napoca, cartier Grigorescu, zona Semicentrala,

Casă cu regim de înălțime P,

Suprafață de teren 374 mp, suprafață utilă 125 mp, front 18 m, 4 camere, 1 baie, finisată, Finisaje și dotări: centrală termică, garaj

Casa construita in anii 70, fundație solida din beton, ziduri cărămidă.


Casă cu teren, 3 camere, baie, bucătărie, suprafața 110 mp utili, teren 530 mp, str. Tecuci, preț tranzacție 170 000 EUR, data tranzacției mai 2009.

  • d. Echilibrul pieței

în ultima perioadă pe piața specifică s-a costată o scădere a prețurilor de tranzacționare, atât Ia terenuri cât și la case.

Trendul descendent a fost influențat de condițiile economice și financiare care caracterizează toate sectoarele economiei.


Scăderile cele mai semnificative s-u înregistrat la terenurile construibile, care se tranzacționează tot mai rar, datorită faptului că dezvoltătorii imobiliari nu mai au capacitatea de a dezvolta noi proiecte, dar și din cauza condițiilor de creditare care s-au înăsprit, potențialii cumpărători neavând posibilitatea de a cumpăra, chiar daca cerere există.

Putem spune că este un dezechilibru în favoarea cererii, aceasta fiind sub nivelul ofertei, dar sunt rare cazurile de tranzacționare, atât vânzătorii cât și cumpărătorii fiind în espectativă, urmărind, primii relansarea pieței iar ceilalți scăderea prețurilor.

Prețul terenurilor similare în cartierul Grigorescu variază între 150 euro/mp și 550 euro/mp, la limita inferioară fiind situate terenurile care sunt în zonele limitrofe ale cartierului, mai îndepărtate de centru și în zona de blocuri, iar la limita superioară fiind terenurile situate în zona de case a cartierului, în apropierea centrului municipiului.

Prețul caselor similare cu proprietatea studiată este cuprins între 170 000 euro și 300 000 euro, diferența de preț fiind datorată în principal construcției.

4 ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

  • 4.1. Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în subcapitolele următoare ale lucrării.                  ,

Utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie:

  • □ permisibilă legal

O posibilă fizic

  • □ fezabilă financiar

  • □ maxim productivă

Practic, ținând cont de tipul proprietății și de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă pentru imobilul analizat este cea de proprietate imobiliară rezidențială (teren pentru construcții), adică cea actuală. Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de C.M.B.U., această abordare este permisibilă legal, îndeplinește condiția de fizic posibilă, este fezabilă financiar și maxim productivă.

  • 4.2. Evaluarea terenului

Sunt șase tehnici de evaluare a terenului. Pentru proprietatea evaluată s-au folosit metoda comparațiilor pe piață și metoda extracției.

  • 4.2.1. Metoda extracției

Această metodă se utilizează în special în estimarea valorii terenului atunci când nu sunt disponibile date privind parcelele similare de tem liber. Extracția este o tehnică prin care valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți amenajate, prin deducerea valorii contribuției construcțiilor, exprimată prin costul de înlocuire net. Valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului.

Etapele ce se parcurg.

determinarea costului de înlocuire net

scăderea deprecierilor

estimarea prețului de vânzare al proprietății luându-se în calcul comparabilele identificate

Am aplicat această metodă cunoscând următoarele date: proprietățile similare se vând cu prețuri între 175 000 și 200 000 euro. prețul construcție - 475 euro/mp construit amplasamentul are 500 mp, suprafața construită este de 120 mp. s-a aplicat o uzură de 50% (casă construită în anii 1960, durata economică fiind de 100 ( ani)

Preț proprietate

170 000 EURO

200 000 EURO

Preț construcție

120*450 = 57 000 euro

120*450 = 57 000 euro

Depreciere

50% (28 500 euro)

50% (28 500 euro)

Preț înlocuire

28 500 euro

28 500

Preț teren (euro)

141 500 euro

171 500 euro

Preț euro/mp

283

343

Deoarece prețul avem informații certe cu privire la o tranzacționare efectuată în luna mai a anului curent, pentru o proprietate similară, în zonă apropiată, considerăm că valoarea proprietății noastre este, prin această metodă, de

V = 141 500 euro, adică 283 euro/mp

  • 4.2.2. Metoda prin comparații directe

Metoda comparațiilor directe este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile.

Aceasta își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analiza pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea „de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile.

Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacțiile care influențează valoarea Este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse -de

informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Pentru a stabili valoarea de piață a imobilului evaluat s-a procedat la un studiu de piață la nivelul zonei de amplasare a imobilului. Analiza pe criterii de piață a caracteristicilor și a datelor disponibile, calculul și aplicarea corecțiilor de comparație prezentate au urmărit elementele de comparație: dreptul de proprietate, restricții legale, condiții de finanțare, condiții de vânzare, condiții de piață, localizare, caracteristici fizice, utilități, zonare.

Pentru aplicarea metodei s-au utilizat următoarele comparabile:

Comparabila A: Preț 350 euro/mp, 570 mp, front 14 ml, zona Donath

Comparabila B: Preț 250 euro/mp, 700 mp, front la 2 str., zona Casa Radio

Comparabila C: Preț 550 euro/mp, 400 mp, front 14 ml, zona Napoca

Element de comparație

Amplasamentul de evaluat

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

Preț ofertă euro/mp

350

250

550

Suprafața (mp)

500

570

700

400

Drepturi de proprietate

depline

depline

depline

depline

Corecție

0

0

0

Preț corectat

350

250

550

Restricții legale

Nu sunt

similar

similar

similar

Corecție

0

0

0

Preț corectat

70

58

73

Condiții de finanțare

normale

normale

normale

normale

Corecție

0

0

0

Preț corectat

350

250

550

Condiții de vânzare

independent

independent

independent

independent

Corecție

0

0

0

Preț corectat

350

250

550

Condiții de piață

Ofertă

Ofertă

Ofertă

Corecție

-10% - 35 euro

-10% - 25 euro

- 10%

- 55 euro

Preț corectat

315

225

495

Localizare

similar

inferior

superior

Corecție

0

+ 10 %

+ 22,5 euro

- 10%

-49,5

Preț corectat

3T5

445,5

Caracteristici fizice

Acces

similar

similar

similar

Corecție

0

0

0

Preț corectat

68,6

57,85

74

Utilități

toate

similar

similar

similar

Corecție

0

0

0

Preț corectat

315

247,5

445,5

Zonare (CMBU)

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Corecție

0

0

0

Preț corectat

315

247,5

445,5

Corecția totala netă

35

-2,5

-104,5

Corecție totala netă %

10%

1%

19%

Corecția totala brută

35

47,5

104,5

Corecție totala bmtă %

10%

19%

19%

Corecții:

s-a făcut corecție pentru ofertă. Din prețul ofertat s-a făcut o corecție de 10%, deoarece s-a observat, din analiza pieței, că prețul ofertat este mai mare cu 10-15% decât prețul tranzacțional.

s-a făcut corecție de + sau - 10% pentru localizare.

Corecția totală brută cea mai mică este la comparabila A, deci prețul proprietății noastre este prețul corectat de la proprietatea A, rezultă.

V = 157 500 curo, adică 315 euro/mp

Deoarece în ultima perioadă nu s-au efectuat multe tranzacții similare cu proprietatea evaluată, consider că această metodă nu reflectă cu acuratețe valoarea de piață.

5. RECONCILIEREA REZULTATELOR

Valorile obținute prin cele două metode sunt.

Vextrac|ie = 141 500 euro, adică 283 euro/mp Vcomparație — 157 500 euro, adică 315 euro/mp

Deoarece în ultima perioadă nu s-au efectuat multe tranzacții, singura tranzacție folosită în acest raport fiind tranzacția folosită la metoda extracției, comparabilele folosite la metoda comparațiilor fiind doar oferte, opinez că valoarea terenului analizat este valoarea obținută prin metoda extracției, deci:

Vteren = 141 500 euro, adică 283 euro/mp

Adică

Vteren = 598 900 lei, adică 1198 lei/mp'

1 euro = 4,2325 (curs BNR 17 iunie 2009)

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele privind valoarea sunt:

valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și considerentele prezentului raport;

valoarea este una globală conform tranzacțiilor încheiate pe piață, având ca vânzători persoane fizice - majoritatea participanților pe această piață

prețul de vânzare se va putea situa sub sau peste această valoare în funcție de raportul cerere/ofertă valabil la data tranzacției;

valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu;

valoarea este o predicție;

valoarea este subiectivă;

evaluarea este o opinie asupra unei valori.



ANEXE

Fotografii

Extras CF

Harta

Raport de expertiză tehnică

Plan situație teren

16

Pagini Informative




,ic(3is

|||r

i«329

pi


J0}M_

lt>334 —î

>0335


323*£

10344

—2—

10336

  • 10352

  • 10353

10357

10333

-


17


10332

10323


STRADA ROUSSEAU


10303


10303

V






î<


situația v/n TEREH

CU AFACEREA Fo Sloi LA A- -PAO.CELe./ T0.P. 'tO&t.A/j .' (t& topv. 4CL'$4*t/^) fLAN Jf T.5OC


JJ.R OU.S5EAU



•DV Cxl <*?

s.


225,»C^P &

< aC

N.


-tojO.-jD-HS


+oflti5l6

42,32.

—5-------


00

<N


-tqp->-fD2>44/l

42, /9

5

E>tDt=SOOm^>.

=

CM •v ($ 2?A^^r^.


4^ <0^/z

, ^33

)

Stoi-ȘQO”'?


o

“X

•- ■'*.


5 C-oz_y>



*^zrr'"zz2d^6tv

r

!




/ y-


No. serial


</


No. topografic


Suprafața

NOTĂ

Jug. | st. □


d& C ^’f.C                 ■J'9-C-

'■■■^ -c-9' 9 -7■ O U CL&A& qJam o5. awtm cf Q . ^AMĂofcHe. d/X fe-fcu. 'Qj cm VwCa           oLu :

^SISTATA CU ÎNCHEIERE


/79J 99/7.

/



■73 9.


A-


Nr.>051/1974 cf. /

k---   ----/




/i 9'

99’-99

. ■ " 9

. '



•\ \.


o

cJ

c.


j-







RAPCRT DE EXPERT* IZA TEHNICA

  • 1. Date identificare

Solicitant: VARTAN CONSTANTĂ LUCIA, Cluj-Napoca str. J.J. Rousseau nr. 19

Executant: ing. Bendea Gheorghe, expert tehnic judiciar, legitimația nr. 1361-6915 din 2ooo, autorizația nr.

5365/2oo3«

  • 2. Obiectivul și efectuarea expertizei

    • 2.1.Conform precizărilor solicitantului obiectivele expertizei constă în:

  • a) Identificarea imobilului din Cluj-Napoca str. J.J.Rousseau nr.

19 ținându-se seama de suprafața tabulară a terenului

  • b) propuneri de refacere a lotului de teren în conformitate cu suprafața tabulară și planul de C-F., ținându-se eama și de situația existentă în teren.

2-2.Pentru efectuarea expertizei s—a ieșit pe teren în data de ol.o6.2oo7 pentru măsurători și constatări. S-au făcut măsurători asupra terenului în discuție cât și pentru terenurile vecine. S-au reperat construcțiile existente pe teren și în vecinătatea terenurilor

- In evidențele ce C.F. s-au studiat planurile existente pentru zonă și înscrisurile tabulare ale imobilului în discuție.

Pe baza datelor culese pe teren §i din evidențele de C.F s-au întocmit si t ua ^iile din anexe.

  • 3. Constatări și precizări

    • 3.1. Imobilul în discuție, teren cu casă și curte se găsește în cartierul Grigorescu pe str. J.J. Rousseau nr. 19.

- Tn extinderea actuală terenul aferent casei ( teren construit și curte) are o suprafață de 225,864 mp (vezi anexe IV).

A+l

din


  • 3.2. Tabular imobilul este înscris în c.f. nr.19632 sub serialul cu nr. top 1031471 "Loc de casă - cu casă din cărămidă pe fundație beton acoperită eu ți&lă..." suprafață teren 139 stp = 5oo mp


Proprietar tabular al întregului imobil este sub

CONSTANTA LUCIA


  • 3.3. Istoric imobilul a intrat în posesie antecesoarea solicitantei (o mătușă) care a construit aici prin 196o, casa existentă și a folosit terenul aferent curte și grădină.

  • 3.4. Prin 197o partea din spate a terenului, grădina, a fost

“*■■*'*» "T1 ■.««". -•« —- - > 1-1 -.11» *■»-' —• »—*•                                  ni»« rra JT 71

luată de STAT pentru a se construi în zonă o scoală ( Scolia generală nr. 15) eu anexele sale dar nu s-a făcut o dezmembrare tabulară.

în 1974 e-a expropriat întregul imobil pe baza decretului de expropriere 196/63.

in 1996 prin sentința civilă nr. 197o/96 a Tribunalului Cluj

* s-a constatat caducitatea Decretului de expropriere nr. 196/63 privind trecerea în proprietatea statului a suprafeței de 159 stp situată în Cluj-Napoea str. J.J. Rousseau nr. 19 înscris în C.F. 19632 Cluj cu nr. top lo514/ln dispunându-se rectificarea de C.F. ” prin radierea dreptului de proprietate a statului și revenirea la situația anterioară".

Prin sentința civilă ar. X5o28/97 s-a dispus întabularea între

gului imobil din c.f. 19632 Cluj în favoarea luirtan cu titlu de moștenire.

Constanța Lucii


- Proprietara Vârtsn Constanța Lucia a făeut e serie de demersuri la Priiaăria Cluj-^apoca pentru a i se restitui partea din teren luată de Stat.

- Pentru a cunoaște efectiv suprafața de teren luată de Stat și posibilitățile de restituire a solicitat prezenta expertiză.

3-jC Real terenul rămas în folosința prorpi©tarului tabular este de 225,864 mp. Restul ce suprafață a fost luată de Stat și dată în folosința Scolii generale nr. .15.

  • 3.6. Suprafața de teren "luată de curtea scolii" este dată de diferența dintre șuprafațale tabulară și cea reală deci reprezintă o

I               tc ‘       •&- ;p-«'t •:

suprafață de Șob'rap - 225,864 = 274,136 mp Această suprafață urmează a fi redată de către Stat (Primăria Cluj-Rapo-ca) la proprietarul de drept VARTAN CWSSTAM’A LU CIA.

  • 4. Propuneri

    • 4.1. Pentru refacerea suprafeței tabulare a prorpietarei V£rtan Constanța Lucia se propune ca în spatele curții de la nr. 19 să se prelungească mejdiile în linie dreaptă până aproape de sala de sport

a școlii existentă în aeeastă curte.



-  3  -

sport a școlii, distanță suficientă față de un perete fără ferestre.

In spatele terenului ar avea lățimea de 11,65 m și suprafața extinderii propuse ar fi de 27,136 cap.

Suprafața totală pentru top 1©314/1 reconstituit 225,864+274,136 = 5oo mp (=139 stp.)

Extinderea propusă nu afectează funcționalitatea sălii de spoit.

Este afectat doar un șopron improvizat cu pereți din tablă metalică,, construcție provizorie, existentă lângă peretele sălii de sport eare ar ursa să fie demolată sau isutată în spatele        sălii de

sport (la vest): aejdia refăcută a parcelei top. i2r lo314/l s-ai suprapune pe o porțiune cu lățimea de 1,6 ei și lungimea de 5,1g s peste acea stă magazie-șopron provizorie, fără fundații, deci demolabilg.

Desigur porțiunea ocupată eu asfalt în prelungirea parcelei poate fi recondiționată prin seosterea asfaltului, a stratului suport aferent și refacerea soclului ea §i grădina.

Diminuarea curții scolii cu suprafața menționată ar afecta puțin funcționalitatea acesteia, zona arătând ea nefolosită probabil și datorită numărului de elevi relati» mic din școală.

  • 4.2. In situația când se apreciază că porțiunea precizată din curtea școlii nu poate fi restituită, atunci ar urma ce proprietare de drept să primească în altă parte din rezerva Primăriei un lot de teren echivalent (valoric) eu suprafața luată aici de 274,136 mp.

  • 5. Conform obiectivelor expertizei s-a făcut identificarea

ifeobilului menționat din str. J.J. Rousseau nr. 19 și a determinat porțiunea de teren folosită de Stat din. acest imc-bil și s-a propus delimitarea suprafeței de teren ce trebuie restituită proprietarului de asia drept.

Situația s-a prezentat și grafic în anexe.

Se anexează 4 anexe pe 4 file.

Raportul conține în total 7 pagini.

Cluj-Napoca, iunie 2oo7


RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliară : Teren

Adresa :    Cluj-Napoca, cartier Grigorescu, str. J.J. Rousseau nr. 17

Proprietari: Sucala Elena

Solicitant: Consiliul Local Cluj-Napoca

Beneficiar: Consiliul Local Cluj-Napoca

Executant: Ștefania CUCEREANU

Iunie 2009

Scrisoare de transmitere

Către Consilul Local Cluj-Napoca,

Ref: Evaluarea proprietății imobiliare teren situat în str. J.J. Rousseau nr. 17, Cluj-Napoca

Ca urmare a solicitării dumneavoastră am inspectat și evaluat proprietatea la care m-am referit mai sus, în scopul estimării valorii sale pe piață. Raportul de evaluare care urmează, constând din 17 pagini și anexele 8 pagini prezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului

Proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare constă din teren pentru construcții, situat în Cluj-Napoca, cartier Grigorescu, str. J.J. Rousseau nr. 17.

Rezumatul evaluării prezintă succint datele de bază ale raportului și opinia evaluatorului, opinie bazată pe valorile obținute în urma aplicării metodelor de evaluare descrise în raport, în condițiile caracteristice pieței actuale a proprietăților imobiliare comparabile și pe baza observațiilor făcute în Capitolul Rezultatele evaluării.

Raportul a fost pregătit în conformitate și pe baza standardelor și metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România).

Cu stimă

Ștefania CUCEREANU




CUPRINS

Scrisoare de transmitere

  • 1. INTRODUCERE

    • 1.1. Rezumatul evaluării

    • 1.2. Certificarea evaluatorului

  • 2. PREMIZELE EVALUĂRII

    • 2.1. Ipoteze speciale și condiții limitative

    • 2.2. Obiectul și scopul evaluării

    • 2.3. Drepturile de proprietate evaluate

    • 2.4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

    • 2.5. Data estimării valorii

    • 2.6. Moneda raportului....... ::...

    • 2.7. Modalități de plată

    • 2.8. Inspecția proprietății

    • 2.9. Sursele de informare utilizate

    • 2.10. Clauza de nepublicare

  • 3 PREZENTAREA DATELOR

    • 3.1. Identificarea proprietății. Situația juridică

    • 3.2. Date despre zonă, vecinătăți, oraș

    • 3.3. Descrierea amplasament

    • 3.4. Istoric

    • 3.5. Analiza pieței imobiliare

  • a. Definirea pieței

  • b. Analiza cererii

  • c. Analiza ofertei competitive

  • d. Echilibrul pieței ....,...........>

  • 4 ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

    • 4.1. Cea mai bună utilizare

    • 4.2. Evaluarea terenului

      • 4.2.1. Metoda extracției

      • 4.2.2. Metoda prin comparații directe

5. RECONCILIEREA REZULTATELOR

ANEXE

  • 1. INTRODUCERE

    • 1.1. Rezumatul evaluării

      Tipul proprietății

      Proprietate imobiliară teren

      Adresa

      Cluj-Napoca, str. J.J. Rousseau nr. 17

      Proprietari

      Sucala Elena, conform C.F. 45562

      Scopul evaluării

      Stabilirea valorii de piață a proprietății imobiliare (teren) în vederea informării beneficiarului

      Condiții limitative

      Se consideră proprietatea fiind liberă de sarcini

      Terenul

      Suprafața terenului evaluat este de 500 mp.

      Ce mai bună utilizare

      Proprietate imobiliară rezidențială

      Metode de evaluare utilizate

      Extracția, Comparație

      Rezultatul evaluării

      In opinia evaluatorului, valoarea proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare este.

      V= 141 500 euro, adică 283 euro/mp

Valoarea este una globală conform tranzacțiilor încheiate pe piață, având ca vânzători persoane fizice - majoritatea participanților pe această piață

Cluj-Napoca

17.06.2009

12089*


/W CUCEREANU grn'MINIRVA SlfFAHlA

NC. prop^'x Cz


  • 1.2. Certificarea evaluatorului

Subsemnata certific în cunoștință de cauză și cu bună credință, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, că:

  • 1.  Afirmațiile prezentate de mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către mine ca fiind adevărate și concrete, precum și concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o la data de 04.06.2009.

  • 2.  Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele speciale și condițiile limitative menționate, iar opiniile și concluziile mele personale sunt imparțiale și nepărtinitoare.

  • 3.  NiTam interese anterioare, prezente și viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare, și nu am nici un interes personal privind părțile implicate.

  • 4.  Implicarea mea nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării.

  • 5.  Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătura cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior.

  • 6.  Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandată de ANEVAR și a respectat Codul Deontologic al ANEVAR..

  • 7.  Prezentul raport se supune normelor ANEVAR și poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris și prealabil al evaluatorului) și verificat, în conformitate cu Standardul Internațional de Practică de Evaluare GN11 - Verificarea evaluării.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru titular ANEVAR.

Ștefania CUCEREANU




  • 2. PREMIZELE EVALUĂRII

    • 2.1. Ipoteze speciale și condiții limitative

  • 1.  Evaluarea s-a realizat la cererea beneficiarului, în scopul informării acestuia asupra valorii de piață a proprietății, proprietatea fiind considerată liberă de sarcini.

  • 2.  Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3.  Evaluatorul a folosit schițele și planurile puse la dispoziție de către beneficiar.

  • 4.  Evaluatorul a inspectat limitele proprietății..

  • 5.  Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății, care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de condiții, dacă ele nu au fost observate la data inspecției, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obișnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare.

  • 6.  Evaluatorul obține informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare din surse pe care le consideră a fi credibile, adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

  • 2.2. Obiectul și scopul evaluării

Prezentul raport de evaluare are ca obiect terenul care face parte din proprietatea imobiliară rezidențială de tip casă și teren, situată în Cluj-Napoca, str. J.J. Rousseau nr. 17, cartier Grigorescu.

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a terenului în vederea informării beneficiarului. Prezenta lucrare se adresează Consiliului Local Cluj-Napoca, în calitate de beneficiar.

  • 2.3. Drepturile de proprietate evaluate

A fost supus evaluării întregul drept de proprietate asupra terenului amintit, care:

  • > Este situat în Cluj-Napoca, str. J.J. Rousseau nr. 17.

  • > Este un teren având 500 mp, pe care este o construcție, casă de locuit.

  • > S-a cerut doar evaluarea terenului.

  • > Proprietari: Sucala Elena

  • > Este înscris în CF individual nr. 145562 Cluj, fiind identificat prin nr. topo 10314/2

  • > Amplasamentul are 500 mp.

  • 2.4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Metodologia de estimare a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor internaționale de evaluare:

  • IVS 1 Valoarea de piață - tip de valoare

  • IVS 3 Raportarea evaluării

  • GN 1 Evaluarea proprietății imobiliare

Conform IVS 1,

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, Ia data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

  • 2.5. Data estimării valorii

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii iunie 2009, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate de către evaluator (data evaluării). Evaluarea a fost realizata la data de 17 iunie 2009, care este și data raportului, iar inspecția proprietății a avut loc la data de 4 iunie 2009. Raportul de evaluare este valabil atâta timp cât pe piața imobiliară nu sunt schimbări esențiale iar proprietatea nu suferă modificări care să îi afecteze valoare.

  • 2.6. Moneda raportului

Valoarea de piață este dată în moneda europeană EURO și în LEI, la cursul BNR din data evaluării.

  • 2.7. Modalități de plată

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacții fără a lua in calcul condiții de plata deosebite (rate, leasing etc.).

  • 2.8. Inspecția proprietății

Proprietatea a fost inspectată la data de 4 iunie 2009. Inspecția a fost făcută personal.

  • 2.9. Sursele de informare utilizate

Pe lângă informațiile primite de la beneficiar, au mai fost utilizate informații primite de la Agențiile Imobiliare Grup de Lux, MRM Imobiliare, Edil, Birou Notar Public, Piața de la A la Z, Raport de expertiză tehnică, întocmit de ing. Bendea Gheorghe, S.C. Pro Casa S.R.L., S.C. Ax Con S.RL.



  • 2.10. Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către beneficiar, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. în conformitate cu uzanțele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general (iunie 2009) când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței imobiliare din Cluj și scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului menționat mai sus. Nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop.

  • 3. PREZENTAREA DATELOR

    • 3.1. Identificarea proprietății. Situația juridică.

Amplasamentul are o suprafață de 500 mp, este înscris în CF nr. 45562, având nr. cadastral 10314/2, fiind în proprietatea: Sucala Elena.

Conform CF, pe amplasament a fost construită în anii 1960 o casă din cărămidă, pe fundație de beton acoperită cu țiglă, compusă din: 1 camere, 1 bucătărie, 1 antreu, 1 cămară alimente, pivniță..

  • 3.2. Date despre zonă, vecinătăți, oraș

Fostul cartier Donath, a cărui denumire a fost înlocuită în anii 1960 cu cel a lui Eremia Grigorescu, este un cartier dezvoltat ca și zonă rezidențială, din multe puncte de vedere fiind comparat cu Gartierul Gheorgheni. Comparativ cu alte cartiere ale municipiului, Grigorescu are mai puține blocuri.

Putem spune că, cartierul se împarte în două zone: zona de case, situată în vecinătatea centrului municipiului, și zona de blocuri, situată în zona centrală și capătul cartierului.

Amplasamentul studiat se află pe str. J.J. Rousseau, stradă paralelă cu str. Al. Vlahuță. Se află în spatele Școlii Generale nr. 15, într-o zonă de blocuri cu regim de înălțime P+4

Arterele importante de circulație sunt str. Al. Vlahuță și str. Donath.

Zona este bine dezvoltată rezidențial, fiind relativ bine localizată, cu nivel de poluare în zonă există rețea de transport în comun în apropiere - pe str. Al. Vlahuță. în apropiere sunt de asemenea unități comerciale - piața Grigorescu și supermarketul Cora, magazine de cartier, unități de învățământ (școli și grădinițe), unitate medicală (Policlinica Grigorescu).

redus.


Zona de referință este în dezvoltare imobiliară redusă din lipsa terenurilor construibile, amplasarea fiind favorabilă.

  • 3.3. Descrierea amplasament

Terenul evaluat are o suprafață de 500 mp, fiind plan, cu o formă ușor trapezoidală, având acces direct la stradă cu un front de 12,75 ml. Ternul este plan, fiind favorabil construcției. Conform PUZ, PT este de 35%, iar CUT este de 0,9.

Strada este asfaltată, iar amplasamentul are utilități (apă, canalizare, gaz, curent).

Strada J.J. Rousseau este paralelă cu str. Al. Vlahuță, arteră principală a cartierului. Mijloacele de transport în comun sunt în apropiere. Există școli și magazine de cartier, iar la o stație distanță este piața Grigorescu.

  • 3.4. Istoric

Conform CF anexat..

  • 3.5. Analiza pieței imobiliare

  • a. Definirea pieței

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraoferta sau exces de cerere și nu echilibru. Cumpărătorii si vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide si de obicei procesul de vânzare este lung.

Piața terenurilor din municipiul Cluj-Napoca și zonele limitrofe este o piață activă. Se constată pe piața imobiliară o modificare a evoluției prețurilor la imobile față de anii anteriori, în sensul că, după o creștere accelerată a prețurilor până în anul 2008, a urmat o stagnare în anul care a trecut, la finele lui prețurile începând să scadă, totodată și tranzacțiile, scădere care se înregistrează și anul acesta.

Evoluția aceasta a prețurilor este o consecință a situației economice precum și a modificării condițiilor de finanțare.

în cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietății. Aceasta este o proprietate imobiliara casă cu teren, amplasamentul având o suprafață totală de 500 mp, situat în str. J.J. Rousseau nr. 17, cartier Grigorescu, Cluj-Napoca.




Având în vedere cele de mai sus, pentru proprietatea studiată, subpiața delimitată este cea a amplasamentelor construite pentru zone rezidențiale.

  • b. Analiza cererii

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preturi, pe o anumita piața, intr-un anumit interval de timp

Pentru că pe o piața imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.

Cererea este superioară ofertei de proprietăți similare, dar posibilii cumpărători așteaptă scăderea prețurilor, sau modificarea condițiilor de finanțare.

  • c. Analiza ofertei competitive

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite preturi, pe o piața dată, într-o anumita perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

în cartierul Grigorescu, terenuri libere sunt foarte puține în zona centrală a cartierului, existând unele terenuri cu case demolabile, majoritatea terenurilor libere fiind situate la periferia cartierului, zona Donath, zona Uliului și zona Tăieturii Turcului. Din acest motiv în zona centrală a cartierului prețul este mai ridicat, scăzând în zonele limitrofe.

Din informațiile disponibile pe piață, amintim:

Vânzări terenuri și case

Preț vanzare unitar: 120 EUR /mp, negociabil

Caracteristici:

Județ Cluj

Localitate Cluj-Napoca, Zona Grigorescu, clasificare teren: intravilan, suprafața teren: 1200, tip teren, construcții, front stradal. 13, inclinatie teren. 10, nr. fronturi: 1

Alte informații:

- tren in zona de deal Grigorescu , panorama deosebita , expunere sud , toate utilitățile , pretabil construcție case

Galerie foto.


Caracteristici: județ Cluj, localitate Cluj-Napoca, zona Grigorescu, clasificare teren intravilan, suprafața teren 2000, tip teren construcții, front stradal 25, inclinatie teren 5

Alte informații:

- teren expunere sudica , cu acces din bulevard , retras de la strada , cu intimitate si liniște, in livada , utilitati pe teren , pretabil contructie vila

Preț vanzare unitar: 550 EUR /mp, negociabil

0264450000 0731066101

victor. lazar@grupdelux. ro


Operațiune: Vanzare

Preț: € 120,000

Cartier: Grigorescu Suprafața: 530 mGRIGORESCU, -0 % COMISION-Teren intravilan pentru construcții de vanzare, suprafața: 530 mp, toate utilitățile, toate actele la zi, CU pentru P+2, CUT 0.9%, ideal pentru construcții vile, duplexuri, locuințe individuale. Preț: 120,.,.___________________________________________________________

Rohouse vinde teren construcții, 700 mp, front la 2 str., toate utilitățile la front, zona Casa Radio, Preț: 250 EURO/tnp___________________________________________________________

Total Imobiliare vinde teren în Grigorescu, 400 mp, zona de case Napoca, front 14 ml, utilități, Preț 550 EVRO/mp negociabil__

Casă, Milcov nr. 1, suprafață utilă 125 mp, suprafață teren 370 mp, front la stradă 18 ml, Preț: 300 000 EURO

____________î________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Casă, str. J.J. Rousseau nr. 8, suprafață utilă 120 mp, suprafață teren 370 mp, front la stradă 14 ml, Preț: 175 000 EURO_____________

Casă, str. Prof. Ciortea, suprafață utilă 80 mp, suprafață teren 800 mp, Preț: 170 000 EURO Casă, str. O. Goga nr. 47, suprafață utilă 190 mp, renovat 2008, suprafață teren 260 mp, 8 camere, 4 băi, Preț: 250 000 EURO _________________________________

Vând casă, zona A. Vlahuță, 3 camere, construcție clasică, 110 mp utili, teren 370 mp, pivniță, pod mansardabil, Preț 200 000 Euro,________________________________________________________________

Casă construcție nouă, str. Uliului nr. 34, suprafață utilă 326, suprafață teren 500 mp,

Preț: 300 000 EURO__________________________’_____________   _________

",


/C W


1D: 1241


Operațiune: Vânzare

Preț: €3S0

Cartier: Grigorescu

Suprafața: 570 ni

GRIGORESCU, 0 % COMISION -Teren pentru construcții rezidențiale de vanzare, cu suprafața 570 mp si front de 14 ml, toate actele zi, C. U. pentru construcții P+M, studiu geo, toate utilitățile pe teren: apa, curent, gaz, canalizare. Preț: 350 Eu...


Județul Cluj, localitatea Cluj-Napoca, cartier Grigorescu, zona Semicentrala,

Casă cu regim de înălțime P,

Suprafață de teren 374 mp, suprafață utilă 125 mp, front 18 m, 4 camere, 1 baie, finisată,

Finisaje și dotări: centrală termică, garaj

Casa construita in anii 70, fundație solida din beton, ziduri cărămidă.


Casă cu teren, 3 camere, baie, bucătărie, suprafața 110 mp utili, teren 530 mp, str. Tecuci, preț tranzacție 170 000 EUR, data tranzacției mai 2009.

  • d. Echilibrul pieței

în ultima perioadă pe piața specifică s-a costată o scădere a prețurilor de tranzacționare, atât la terenuri cât și la case.

Trendul descendent a fost influențat de condițiile economice și financiare care caracterizează toate sectoarele economiei.



Scăderile cele mai semnificative s-u înregistrat Ia terenurile construibile, care se tranzacționează tot mai rar, datorită faptului că dezvoltătorii imobiliari nu mai au capacitatea de a dezvolta noi proiecte, dar și din cauza condițiilor de creditare care s-au înăsprit, potențialii cumpărători neavând posibilitatea de a cumpăra, chiar daca cerere există.

Putem spune că este un dezechilibru în favoarea cererii, aceasta fiind sub nivelul ofertei, dar sunt rare cazurile de tranzacționare, atât vânzătorii cât și cumpărătorii fiind în espectativă, urmărind, primii relansarea pieței iar ceilalți scăderea prețurilor.

Prețul terenurilor similare în cartierul Grigorescu variază între 150 euro/mp și 550 euro/mp, la limita inferioară fiind situate terenurile care sunt în zonele limitrofe ale cartierului, mai îndepărtate de centru și în zona de blocuri, iar la limita superioară fiind terenurile situate în zona de case a cartierului, în apropierea centrului municipiului.

Prețul caselor similare cu proprietatea studiată este cuprins între £70 000 euro și 300 000 euro, diferența de preț fiind datorată în principal construcției.

4 ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

  • 4.1. Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în subcapitolele următoare ale lucrării.

Utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie:

  • □ permisibilă legal

  • □ posibilă fizic

  • □ fezabilă financiar

  • □ maxim productivă

Practic, ținând cont de tipul proprietății și de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă pentru imobilul analizat este cea de proprietate imobiliară rezidențială (teren pentru construcții), adică cea actuală. Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de C.M.B.U., această abordare este permisibilă legal, îndeplinește condiția de fizic posibilă, este fezabilă financiar și maxim productivă.

  • 4.2. Evaluarea terenului

Sunt șase tehnici de evaluare a terenului. Pentru proprietatea evaluată s-au folosit metoda comparațiilor pe piață și metoda extracției.

13




4.2.1. Metoda extracției

Această metodă se utilizează în special în estimarea valorii terenului atunci când nu sunt disponibile date privind parcelele similare de tem liber. Extracția este o tehnică prin care valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți amenajate, prin deducerea valorii contribuției construcțiilor, exprimată prin costul de înlocuire net. Valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului.

Etapele ce se parcurg.

determinarea costului de înlocuire net

scăderea deprecierilor

estimarea prețului de vânzare al proprietății luându-se în calcul comparabilele identificate

Am aplicat această metodă cunoscând următoarele date: proprietățile similare se vând cu prețuri între 175 000 și 200 000 euro. prețul construcție - 475 euro/mp construit amplasamentul are 500 mp, suprafața construită este de 120 mp. s-a aplicat o uzură de 50% (casă construită în anii 1960, durata economică fiind de 100 ani)

Preț proprietate

170 000 EURO

200 000 EURO

Preț construcție

120*450 = 57 000 euro

120*450 = 57 000 euro

Depreciere

50% (28 500 euro)

50% (28 500 euro)

Preț înlocuire

28 500 euro

28 500

Preț teren (euro)

141 500 euro

171 500 euro

Preț euro/mp

283

343

Deoarece prețul avem informații certe cu privire la o tranzacționare efectuată în luna mai a anului curent, pentru o proprietate similară, în zonă apropiată, considerăm că valoarea proprietății noastre este, prin această metodă, de

V = 141 500 euro, adică 283 euro/mp

  • 4.2.2. Metoda prin comparații directe

Metoda comparațiilor directe este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile.

Aceasta își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analiza pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea „de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile.

Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacțiile care influențează valoarea. Este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de

informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă.

Pentru a stabili valoarea de piață a imobilului evaluat s-a procedat la un studiu de piață la nivelul zonei de amplasare a imobilului. Analiza pe criterii de piață a caracteristicilor și a datelor disponibile, calculul și aplicarea corecțiilor de comparație prezentate au urmărit elementele de comparație: dreptul de proprietate, restricții legale, condiții de finanțare, condiții de vânzare, condiții de piață, localizare, caracteristici fizice, utilități, zonare.

Pentru aplicarea metodei s-au utilizat următoarele comparabile:

Comparabila A: Preț 350 euro/mp, 570 mp, front 14 ml, zona Donath

Comparabila B. Preț 250 euro/mp, 700 mp, front la 2 str., zona Casa Radio

Comparabila C: Preț 550 euro/mp, 400 mp, front 14 ml, zona Napoca

Element de comparație

Amplasamentul de evaluat

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

Preț ofertă euro/mp

350

250

550

Suprafața (mp)

500

570

700

400

Drepturi de proprietate

depline

depline

depline

depline

Corecție

0

0

0

Preț corectat

350

250

550

Restricții legale

Nu sunt

similar

similar

similar

Corecție

0

0

0

Preț corectat

70

58

73

Condiții de finanțare

normale

normale

normale

normale

Corecție

0

0

0

Preț corectat

350

250

550

Condiții de vânzare

independent

independent

independent

independent

Corecție

0

0

0

Preț corectat

350

250

550

Condiții de piață

Ofertă

Ofertă

Ofertă

Corecție

-10%

- 35 euro

-10% - 25 euro

- 10%

- 55 euro

Preț corectat

315

225

495

Localizare

similar

inferior

superior

Corecție

0

+ 10%

+ 22,5 euro

- 10% -49,5

Preț corectat

315

247,5

445,5

Caracteristici fizice

Acces

similar

similar

similar

Corecție

0

0

0

Preț corectat

68,6

57,85

74

Utilități

toate

similar

similar

similar

Corecție

0

0

0

Preț corectat

315

247,5

445,5

Zonare (CMBU)

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Corecție

0

0

0

Preț corectat

315

247,5

445,5

Corecția totala netă

35

-2,5

-104,5

Corecție totala netă %

10%

1%

19%

Corecția totala brută

35

47,5

104,5

Corecție totala brută %

10%

19%

19%

Corecții:

s-a făcut corecție pentru ofertă. Din prețul ofertat s-a făcut o corecție de 10%, deoarece s-a observat, din analiza pieței, că prețul ofertat este mai mare cu 10-15% decât prețul tranzacțional.

s-a făcut corecție de + sau - 10% pentru localizare.

Corecția totală brută cea mai mică este la comparabila A, deci prețul proprietății noastre este prețul corectat de la proprietatea A, rezultă:

V = 157 500 euro, adică 315 euro/mp

Deoarece în ultima perioadă nu s-au efectuat multe tranzacții similare cu proprietatea evaluată, consider că această metodă nu reflectă cu acuratețe valoarea de piață.

5. RECONCILIEREA REZULTATELOR

Valorile obținute prin cele două metode sunt:

Vextrac(ie = 141 500 euro, adică 283 euro/mp

  • V comparație 157 500 euro, adică 315 euro/mp

Deoarece în ultima perioadă nu s-au efectuat multe tranzacții, singura tranzacție folosită în acest raport fiind tranzacția folosită la metoda extracției, comparabilele folosite la metoda comparațiilor fiind doar oferte, opinez că valoarea terenului analizat este valoarea obținută prin metoda extracției, deci:

Vuren = 141 500 euro, adică 283 euro/mp

Adică

  • V teren 598 900 lei, adică 1198 lei/mp

1 euro = 4,2325 (curs BNR 17 iunie 2009)

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele privind valoarea sunt.

valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și considerentele prezentului raport;

valoarea este una globală conform tranzacțiilor încheiate pe piață, având ca vânzători persoane fizice - majoritatea participanților pe această piață

prețul de vânzare se va putea situa sub sau peste această valoare în funcție de raportul cerere/ofertă valabil la data tranzacției;

valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu;

valoarea este o predicție;

valoarea este subiectivă;

evaluarea este o opinie asupra unei valori.

ANEXE

Fotografii

Extras CF

Harta

Plan situație teren

____________________________________________________________________________________________ 17



josAa Că“ții Funduare

25262




Numărul 516-


-z &

c<n




Numărul serial


*Aa   / Oj C,    ffb u j/«‘     - C f tf   -A^,   <?                      A

4^79 ‘A"              f

*^"S' U, tf.^.Z^/ z,yr_/.

^0^9 C   t               <A

>'-z z-, • >*» • y?z „          _,

A»'  AOAA^. <

/fis **   za/--Z*-_Z

**n •.

-l^.           C?^

*


&•( 'U                                    -^- -iy

Ca3^<J- v-tp' / 4

t/               ,  <rț>^ . n,

A-( Azv,     /9'vo/j-)               ■

jn ■l^L^'J'JZ.\ '~"<^' ■J-'‘'J-t

//*-/            a-J, t^/siro jz. cj ^y t^/CJ

,:L   ,^L r-r -->*1 • /) 14

<9^,,        . z, ZA- A           Z/Z-Z ,z

.-$*>•/■'’ ,  — </■»-« p*


V.3î. O ZZL


• z-V-


cens’ ci s

criu.




-----------vC----v-S--

, ■ 7yf>z


Zf

4t-

A

In

In

..... -

-•■edso:

<Jin_Z

-se-rlnci

//%-

//

■ c

//





A

A-


/f
7T

//■

ZL


B) Foaia de proprietate


upra cetei da .            , porta din        1

• > ‘ FJ • , praprletatoa da «ub 8 1 . io Intabulează duptui -j» ;  ■

dj-o-j eJt'ențel can6tructl«l, s-r ta..»: anuale prev. da Legea nn 4/1972

,. , ................In favoarta luli



Comuna .

----Ț--=


Notă




• '.a-

j;

;*;:p


’l

CJ



yW 4!f-

In băi» e~i a; ..               &Z/Z/yb .

Ji«              J                                    PL

sV.înubuleazi drept.! dj prOp.... i... ttitlul de //%/ dO/yZZZZZ        în fivoirpa.

-------------O-



r.


-'4^.


Grupa XIX____

Model No. 48 R; |


(Foaia B)




"l


Comuna


C) Foaia de sarcini


i*.      4/


n

u, ----*

’CXJ cx$ §'S z ~


; X           •* ->•;

£.. tfiteati ___________


Suma


• *-»>

* -i


Lei


bani


Notă


~3utiti &> /D «ti- /W/ u.

Cf/G)X)                     /

Asuora cotei ir. .../... . parte din porțfKnoe •.i.. 13r.cn de _*jl> ?  .//..<. ralului Rcciâi, *4

'. •• .•';u‘:-7.' 3 ■_• '•*   ’. Jr - -    ’ ;.â. pe durata exis-

--                 *’. î'u -! r‘< O-xci anuale prev. do

4/79’7^“™- • • • ’*• • *”ȚȚ i i i * < f

b> tsrtwrc lui; -J- ^


ti<2





a&.4-


?$•


t

BȘgCi. _











SITUAȚIA V/N TEREN

CU KPPACEREA         A -PAX.CSLE./ T(>p. SOS-}^

. ' (ii          'f O-l>-»A/2. ’)

TLAH Jc T.5O0

5+t. ,} }.K OUSSEAU


topitiM

i2,2>2. —5-------


i2Pi

(&

43,07-

®

■2i^SG^p

N4

225^^p

7 K

V.

~top>- iDSiA/j

iap> (OUA®

42,43

,  2Z,38

Sici ~500 m/>


rejo.ioyr?.


3tat~SOO mp.


c ua.rza

S C'Olj;



"  ~---U

f"'2oi&<T"'T

ȘALÂ iPO^T

ȘCOALA

QE.S/EZa lă

N-y.-IȘ




STRADA ALEXANDRU VLAHUȚĂ