Hotărârea nr. 273/2009

Hotărârea 273/2009 - Vânzarea unor terenuri.


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI

CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind vânzarea unor terenuri

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință extraordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind vânzarea unor terenuri - proiect din inițiativa primarului și a consilierilor locali: Laszlo Attila, Sandu Mihai, Popa Liviu, Suciu Marcelus Lucian, Anastase Claudia și Chira Manuel;

Analizând Referatul nr. 103710 din 19.05.2009 al Direcției patrimoniul municipiului și evidența proprietății, prin care se propune vânzarea unor terenuri cu destinația de curte;

Reținând prevederile H.G. nr. 1275/2000 privind aprobarea Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr. 114/1996, republicată și ale Hotărârii nr. 406/2007;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 36 al. 3 lit. “c”, 39 al. 2 și 45 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art.l Se însușește raportul de expertiză tehnică de evaluare a terenului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Moților nr.15, întocmit de expert evaluator ing. Martin Dan, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2 Se aprobă vânzarea către Tibad Marta a cotei de 22,25 %, teren aferent ap. 2, identificat în CF nr.758 cu nr.topo 11003/2, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Moților nr.15, în suprafață de 28,04 mp.

Art.3 Se aprobă vânzarea către Suciu Roxana a cotei de 11,28 %, teren aferent ap. 3, identificat în CF nr.758 cu nr.topo 11003/2, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Moților nr. 15, în suprafață de 14,21 mp.

Art.4 Se aprobă vânzarea către Gugula Emo a cotei de 9,76 %, teren aferent ap. 4, identificat în CF nr.758 cu nr.topo 11003/2, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Moților nr. 15, în suprafață de 12,30 mp.

Art.5 Se aprobă vânzarea către Masca Pompei a cotei de 13,91 %, teren aferent ap. 5, identificat în CF nr.758 cu nr.topo 11003/2, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Moților nr.15, în suprafață de 17,53 mp.

Art.6 Prețul de vânzare al terenurilor prevăzute la articolele 2-5 este de 463 euro/mp. (potrivit procesului-verbal al ședinței Comisiei de vânzări terenuri din 06.05.2009).

Art.7 Cumpărătorii vor încheia contracte de vânzare-cumpărare și vor achita integral prețul de vânzare a terenului (echivalentul în lei la data plății), în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei hotărâri.

Art. 8 Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția patrimoniul municipiului și evidența proprietății și Direcția economică.

Președintede ședință,

Jj>Rădu-Marin Moisin

Nr. 273 din 26 mai 2009

( Hotărârea a fost adoptată cu 25 voturi)



CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI       ANEXĂ LA HOTĂRÂREA NR.273 DIN 2009

CLUJ-NAPOCA

DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI

ȘI EVIDENȚA PROPRIETĂȚII

LISTA TERENURILOR - CURTE

EVALUATE DE CĂTRE COMISIA DE VÂNZĂRI TERENURI

Nr. crt.

Numele și prenumele

ap.

topo

Cota indiviză

Suprafața mp.

1.

Tibad Marta

2

11003/2

22,25 %

28,04 mp

2.

Suciu Roxana

3

11003/2

11,28%

14,21 mp.

3.

Gugula Emo

4

11003/2

9,76 %

12,30 mp.

4.

Masca Pompei

5

11003/2

13,91 %

17,53 mp.

DIRECTOR,


DACIA CRIȘAN


ȘEF SERVICIU, GHEORGHE CHIRILEAN



RAPORT DE EXPERTIZA

TEHNICA

OBIECTUL ADRESA BENEFICIAR


EVALUARE TEREN

str.Motilor nr.15, Cluj-Napoca


RAPORT DE EXPERTIZA TEHNICA

Subsemnatul:

ing.Martin Dan,domiciliat in Cluj-Napoca,str.Iugoslaviei nr.70,apt. 13,expert tehnic judiciar in cadrul Biroului local de expertize judiciare Cluj,expert evaluator ANEVAR,prezint raportul de expertiza de mai jos.

1. Beneficiarul expertizei

Tibad Marta,cu domiciliul in Cluj-Napoca,str.Motilor nr.l5,apt.2

2. Obiectul expertizei

Evaluare teren

3. Obiectivele expertizei

1. Stabulirea valorii de piața pentru cota aferenta din terenul situat in Cluj-Napoca,str.Motilor nr.

15, înscris in C.F.nr.758 Cluj,cu Nr.Top.l 1003/2

4. Desfasurarea lucrări de expertizare

In baza solicitării din partea beneficiarilor m-am deplasat la imobilul situat in Cluj-Napoca str.Motilor nr. 15,unde am constatat următoarele :

Zona de amplasament

Rețele apa canal

Rețele gaz

Rețele termoficare

0

La gard

La gard

200-500 m

Rețele electricitate

La gard

Rețele telefon

La gard

Acces teren

Drum asfaltat

Forma terenului

Nefavorabila (raport laturi> 1/5),front strada <10m

Restricții urbanistice

Neconstruibil

suprafața totala a terenului

Cota de teren supusa evaluării

Aspect urbanistic si estetic al zonei

126 mp.conform C.F.,128,50mp conform măsurători

126 mp.

Ti /fi

Favoarabil

Cluj-Napoca, str.Iugoslaviei nr.70,apt,13

2                       tel: 0749-210.90»$744U1«7f789

| w Martin Dan v

\\ ♦ LeqX>fA4860-12928^

Poluarea zonei

POT max

Natura terenului de fundare

Grad seismic

Regim de inaltime

Starea terenului

Situația juridica a terenului

Utilizarea terenului


Sonora rutiera

45-60 %

Normala

7

P+(4-6)

Liber de construcții,plat

Intabulat C.F.nr. 758 ,Nr.Top.l 1003/2

Locuințe uni sau multifuncționale.

5. Evaluarea terenului

• In evaluare se va considera cea mai buna utilizare a terenului.

5.1. prin metoda comparației prin bonitate:

P = Kx(A + S + G + T + E + Tf+D + B + R + C + V + Pe)x MxFxGsxHx Go x Cr x U x Z, unde:

K = coeficient de actualizare pentru o valoare a € de 4,2884 lei/€ (curs B.N.R. 05.03.2009) K = 4,2884 / 3,5084 = 1,222

A = valoare de zona

Pentru municipii II B zona 0 —» A = 378 RON/mp.

S = corecție rețele apa canal (la gard)

S = 16,70/ 100 xA = 63,13 RON/mp

G = corecție gaz (la gard)

G = 6,70 / 100 x A = 25,33 RON/mp

T = corecție termoficare (intre 200-500 m)

T = 8,35 / 100 x A = 31,56 RON/mp

E = corecție electrificare (la gard)

E = 6.70 / 100 x A = 25,33 RON/mp

Tf= corecție telefon (la gard)

Tf = 3,40 / 100 x A = 12,85 RON/mp

D = corecție drum acces ( acces asfaltat)


R = restricții de folosire conform planului urbanistic (neconstruibil)

R =-40,00/ lOOx A = - 151,20 RON/mp

C = corecție funcție de utilizare si poziție specifica (ultracentral > 150 mp)

C = - 5,00 / 100 x A = - 18,90 RON/mp

V = corecție funcție de aspectul urbanistic si estetic al imobilelor vecine (favorabil)

V = 0 RON/mp

Pe = corecție poluare (sonora rutiera)

Pe = - 3,00 / 100 x A = - 11,34 RON/mp

M = coeficient privind marimea terenului construibil (construibil intre 45 - 65 %)

M= 1,00

F = corecție funcție de natura terenului de fundare (teren normal de fundare)

F = 1,00

G = corecție privind gradul seismic

G= 1,00 (gradul 7)

H = corecție privind regimul de inaltime ( P+ 4-6 nivele)

H = 1,25

Go= corecție privind gradul de ocupare

Go= 1,00

Cr = coeficient de respingere

Cr = 1,00

U = corecție privind utilizarea terenului (locuințe uni sau multifuncționale)

U = 2,00

Z = corecție de zona (in zona « 0 » pe artere principale)

Z = 2,00

P = 1,222 x 398,99 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,25 x 1,00 x 1,00 x 2,00 x 2,00 = 2.438 RON/mp

P = 2.438 RON/mp echivalent cu 568,51 €/mp (pentru curs B.N.R. 1 € - 4,2884 RON)

Valoarea terenului Vt = P x S

S = 126 mp

Vt = 568,51 €/mp x 126 mp = 71.632 €

5.2. prin metoda comparației directe:

Terenuri - Vanzari - oferte pe piața - Zona Centru

Zona

Suprafața

(mp)

Front stradal

(m)

Utilitati

La

sosea

Preț euro/mp

Nr.

Centru

550

12

E+A+G+C

Da

727

1

Ultracentral

306

E+A+G+C

Da

1.600

2

Centru

1300

30

E+A+G+C

Da

650

3

Centrala

1.050

12,5

E+A+G+C

Da

470

4

Agenție imobiliara vând teren intravilan cu destinație construcții, in Centru, suprafața 550 mp, front de 12 m, carte funciara, certificat de urbanism. Utilitățile includ : curent, apa, gaz, canalizare. Preț 400000 EUR, negociabil. Cu casa demolabila, zona 0

județ: Cluj

Oraș: Cluj-Napoca

Email: crezeximpam@yahoo.com               Data: 02-03-2009, 21:15

Telefon: 0740061839

Agenția Maya Imobiliare vinde teren ultracentral, 306 mp, cu autorizație de P + 3, CU, POT 85%, CUT 2,2. Preț 1600 euro / mp

Județ: Cluj

Oraș: Cluj-Napoca

Email: mayaimobiliare@yahoo.com              Data: 01-03-2009, 21:30

Telefon: 0721951289, 0752270531

Persoana fizica vând teren intravilan cu destinație construcții, in Centru, traian mosoiu, suprafața 1300 mp, front de 30 m, carte funciara. Utilitățile includ : curent, gaz, canalizare. Preț 650 EUR, negociabil preț pe mp. Terenul este ultracentral. Exista autorizație de construcție pt hotel 30 camere si restaurant 360 mp. Se poate modifica si in spatii de birouri si locuințe.

Județ: Cluj

Oraș: Cluj-Napoca

Email: nadiamorar_77@yahoo.com              Data: 01-03-2009, 12:08

Telefon: 0744639405

Agenție imobiliara vând teren intravilan cu destinație construcții, cu acte in regula, in zona centrala, str. Moților, sup. 1050 mp, front 12,5 m. Preț 470 euro/mp.

Județ: Cluj

Oraș: Cluj-Napoca

Email: perpetuum2002ro@yahoo.com           Data: 23-02-2009, 16:19

Telefon: 0727364147

Evaluare teren str.Moti

or nr.15

Element de comparație

Teren de

evaluat

1 A

2;

_ 3 ,

1<

, 4

Preț de ofertare (€/mp)

?

727

1.600

650

470

Preț de vanzare probabil

(€/mp)

654

1.440

585

423

Drept de proprietate transmis

Cota

indiviza

Integral

Teren liber

Integral

Teren liber

Integral

Teren liber

Integral

Teren liber

Corecție pentru dreptul de proprietate transmis (€/mp)

- 20%

-131

- 20%

-288

- 20%

-117

- 20%

-85

Preț corectat (€/mp)

523

1.152

468

338

Condiții de finanțare

Cash

Cash

Cash

Cash

Cash

Corecție pt.cond.de finantare(€/mp)

0

0

0

0

Preț corectat (€/mp)

523

1.152

468

338

Condiții de vanzare

indep

Inter

Inter

Indep

Inter

Corecții pt.pret de vanzare

-2%

-.10

-2%

-23

0%

0

-2%

-9

Preț corectat (€/mp)

513

1.129

468

329

Localizare

Mai bun

Mai bun

Mai rau

Mai rau

Corecție pt.localizare (%)

(€/mp)

-15%

-77

-20%

• -225

+ 10%

+47

?5%

+ 16

Preț corectat (€/mp)

436

904

515

(

.345

Dimensiune (mp)

126

550

306

1.300

1.050

Corecție pt.dimensiume (%)

(€/mp)

-10%

-44

-10%

-90

-10%

-52

-10%

-35

Preț corectat (€/mp)

506

814

463

310

Acces,forma,relief

gang, neregulat plan

Direct, regulat plan

Direct, regulat plan

Direct, regulat plan

Direct, regulat plan

Corecție (%)

(€/mp)

-10%

-51

-10 %

> - -81

-10%

-46

-10%

-31

țț

Preț corectat (€/mp)

455

733

417

279

Utilitati teren

Toate

Toate

Toate

Toate

Toate

Corecție pt.utilitati

0

0

0

0

(%)(€/mp)

0

0

0

0

Preț corectat (€/mp)

455

733

417

279

Corecție totala neta

-313

-707

- 168

-144

Corecție totala neta (% preț de vanzare)

-47,86 %

-49,10%

-28,72 %

- 34,04 %

Corecție totala bruta

313

707

262

176

Corecție totala bruta (% preț de vanzare)

47,86 %

49,10%

44,79 %

41,61 %

Valoarea unitara a terenului ocupat supus evaluării va fi situat in zona corecțiilor minime Se adopta o valoare cuprinsa in intervalul 279 €/mp si 417 €/mp

Se alege valoarea de 417 €/mp

Valoarea terenului Vt = P x S

S = 126 mp

Vt = 417,00 €/mp x 126 mp = 52.542 €

6. Concluzii

• se adopta valoarea obtinuta prin metoda comparației directe

• Valoare teren pe unitate de măsură = 417 €7mp

• Valoarea totala teren = 52.542 €

Expert tehnic judiciar:

Ing.Martin Dan






NOTĂ cu privire la Raportul de expertiză tehnică

Obiectiv - Teren, situat în mun. Cluj - Napoca str. Moților nr. 15

Expertiza depusă de către coproprietarii imobilului situat în Cluj - Napoca str. Moților nrl 5, a fost întocmită de către expert tehnic și expert evaluator ing Martin Dan

în urma anlizări celor două metode utilizate pentru identificarea valorii de piață a terenului liber de construcții situat în cadrul proprietății imobiliare din mun. Cluj - Napoca str. Moților nr. 15, s-a constata unele inarventențe în aplicarea acestora și anume:

  • - în determinarea valori prin Metoda de bonitate, metodă recomandată de

către Corpul experților tehnici, expertul, prezintă faptul că terenul aferent imobilului în suprafață de 126,0mp, este în condițiile actule neconstruibil, dar folosește pentru indicele H- corecție cu privire la regimul de înălțime, valoarea de 1,25, valoare acceptată pentru terenuri care au potențial construibil, libere de construcții, ceea ce în cazul acesta nu este cazul. De aceea în opinia noastră valoarea de H=1 este cea mai acceptabilă în condițiile date, fapt pentru care va determina ca valoarea terenului prin această metodă să fie de 1950,01ei/mp, respectiv 454,71 Euro/mp, pentru 1 Euro= 4,2884 Lei. în această variantă valoarea totală a terenului este de: 57.293 Euro=245.695 Lei, față de cea identificată de expert de 568,51 Eur/mp, respectiv valoarea toatală de: 71.632 Euro = 307.187Lei.

  • - a doua metodă utilizată de către expert este Metoda comparațiilor direct. în cadrul acestei metode expertul utilizează patru comparabile, pentru identificarea valorii de piață, analizând însă modul de aplicare a acestei metodei s-a identificat unele neconcordanțe, care au dus la vicierea valorii identificată. Pentru a face corecturile necesare s-a refăcut integral calculul acestei metode, aplicându-se totodată elemente comparabile suplimentare. în urma aplicării acestei metode s-a identificat valoarea de piață prin această metodă care este de 463,0Euro/mp (valoare identificată și prezentată în tabelul anexat),rezultând că valoarea terenului evaluat ca fiind de: 58.338 Euro=250.177 Lei, față de valoarea identificată de evaluator de 417,0Euro/mp, respectiv valoarea terenului de 52.542Euro= 225.321 Lei

în urma analizării acestor date în opinia noastră valoarea terenului este de 463,0Euro/mp, respectiv valoarea de 58.338 Euro=250.177 Leifpentru 126,0mp- suprafața de teren ce se solicită a fi cumpărată).

Elementul de COMPARAȚIE

Proprietatea subiect

Co 1

Co 2

Co 3

Co 4

TEREN LIBER

str.Bradutului

zona Centru

zona Centru

Traian Mosoiu

Moților

data

Mar-09

Mar-09

Mar-09

Mar-09

Suprafața [mp]

421

550

306

1,300

1050

front 10.0m

fromt la

12,Om

fromt la

12,Om

front

30,Om

front

12,5m

0

PREȚ VÂNZARE

Prețul de Vânzare (EUR/mp)

€ 727.00

€ 1,600.00

€650.00

€470.00

1

DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise

in cota indiv

liber

liber

liber

liber

Corecție pentru Drepturi de proprietate

-€ 109.05

-€ 240.00

-€97.50

-€ 70.50

Preț corectat (EUR/mp)

€617.95

€1,600.00

€650.00

€ 399.50

2

RESTRICȚII LEGALE

- -

Restricții leqale

P+6E

similare

mai slabe-

2,5%

similare

similare

Corecție pentru Restricții leqale

€0.00

-€40.00

€0.00

€0.00

Preț corectat (EUR/mp)

€017.95

€1,560.00

€ 650.00

€ 399.50

3

CONDIȚII DE FINANȚARE

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

cash

Corecție pentru finanțare

€0.00

€0.00

€0.00

€0.00

Preț corectat (EUR/mp)

€617.95

€1,560.00

€ 560.00

€ 560.00

4

CONDIȚII DE VÂNZARE

Condiții de vânzare

normal

negociabi

I max -

10%

negociabil max -10%

negociabil max -10%

negociabil max -10%

Corecție pentru condiții de vânzare

-€ 72.70

-€ 160.00

-€65.00

-€ 47.00

Preț corectat (EUR/mp)

€ 545.25

€ 1,400.00

€ 495.00

€513.00

5

CONDIȚII DE PIAȚĂ

Condiții ale pieței

0.0%

0.0%

0.0%

0.0%

Corecție pentru condiții ale pieței

€0.00

€0.00

€0.00

€0.00

Preț corectat (EUR/mp)

€ 545.25

€1,400.00

€ 495.00

€513.00

6

LOCALIZARE

Localizare

0.0%

0.0%

10.00%

5.00%

Corecție pentru localizare

€0.00

€0.00

€ 49.50

€ 25.65

Formă, raport dimensiuni, construibile

0%

0%

-25%

-20%

Corecție pentru formă și dimensiuni

€0.00

€0.00

-€123.75

-€ 102.60

Preț corectat (EUR/mp)

€ 545.25

€1,400.00

€420.75

€ 436.05

7

CARACTERISTICI FIZICE

Regim înâlțime-diferență procentuală, documentație,demolări

-15%

-15%

-25%

-10%

Corecție pt reqim de înălțime, documentație, demolări

-€81.79

-€210.00

-€ 123.75

-€51.30

Preț corectat (EUR/mp)

€463.46

€1,190.00

€ 297.00

€ 384.75

8

UTILITĂȚI DISPONIBILE

Utilittăți disponibile

utilități pe amplasament,curen t, gazul,apa,canalizar e

similare

mai slabe-

2,5%

mai slabe-

2,5%

mai slabe-

2,5%

Corecție pentru utilități disponibile

€0.00

€2.50

€2.50

€2.50

Preț corectat (EUR/mp)

€ 463.46

€1,219.75

€ 304.43

€ 394.37

9

ZONAREA

Zonarea

similara

mai bună -

7.5%

mai bună -5%

mai bună

-5%

0.0%

-7.5%

-5.0%

-5.0%

Corecție pentru zonare

€0.00

-€91.48

-€ 15.22

-€ 19.72

Preț corectat (EUR/mp)

€463.46

€1,128.27

€ 289.20

€ 374.65

1

0

CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bună utilizare,

rezidențial

rezidentia

I

rezidențial

rezidențial

rezidențial

0.0%

0.0%

0.0%

0.0%

Corecție pentru Cea mai bună utilizare

€0.00

€0.00

€0.00

€0.00

Preț corectat (miilei)

€ 463.46

€1,128.27

€ 289.20

€ 374.65

Preț corectat ($/mp)

€ 463.0

€1,128.0

€ 289.0

€ 375.0

Corecție totală netă

(absolut)

-€ 263.54

-€ 698.98

-€ 373.22

-€ 262.97

(procentual)

-36%

-44%

-57%

-40%

Corecție totală brută

(absolut)

€ 263.54

€ 703.98

€ 477.22

€319.27

(procentual)

36%

44%

73%

49%

Se alege valoarea cu corecția brută cu valoarea cea mai mică, rezultînd valoarea de 463,0Euro/mp teren evaluat.

întocmit consilier Toj


Mircea