Hotărârea nr. 59/2019

Hotărârea nr.59 – însușirea Raportului de evaluare nr. 1/07.01.2019 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR – ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare pentru 12 spații cu destinația de cabinete medicale, un spațiu cu destinația de magazin, un spațiu cu destinația de birou și 14 spații de uz comun intabulate ca unități individuale, din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, cu sediul în Brașov, str. Diaconu Coresi nr.1, jud.Brașov


CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

B-dul Eroilor nr. 5, Brașov, România, 500007 Telefon: + 40 268 410 777, Fax: +40 268 475 576 Office @judbrasov. ro, www.jud brasov. ro


ROMÂNIA


Cod F-16


HOTĂRÂREA NR. 59

din data de 20.02.2019

privind însușirea Raportului de evaluare nr. 1/07.01.2019 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare pentru 12 spații cu destinația de cabinete medicale, un spațiu cu destinația de magazin, un spațiu cu destinația de birou și 14 spații de uz comun intabulate ca unități individuale, din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, cu sediul în Brașov, str. Diaconu Coresi nr.l, jud.Brașov

Consiliul Județean Brașov întrunit în ședință ordinară la data de 20.02.2019;

Analizând expunerea de motive nr. ad. 2635 și raportul de specialitate nr. 2635 din data de 15.02.2019, întocmite de către Direcția Juridică, Serviciul Juridic Contencios, prin care se propune însușirea Raportului de evaluare nr. 1/07.01.2019, întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare pentru 12 spații cu destinația de cabinete medicale, un spațiu cu destinația de magazin, un spațiu cu destinația de birou și 14 spații de uz comun intabulate ca unități individuale, din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, cu sediul în Brașov, str. Diaconu Coresi nr.l, judJBrașov ;

Văzând Hotărârile Consiliului Județean Brașov nr. 30 - 41 din data de 31.01.2018 prin care au fost aprobate vânzările cotelor-părți de !4 din cabinetele medicale stomatologice: nr.l, nr.3, nr.10, nr.18, nr.20, nr.22, nr.25, nr.26 și, respectiv vânzările cabinetelor medicale: nr.12, nr.l4, nr.14 A și RX Dentar și au fost însușite și Rapoartele de evaluare ale acestora, cu nr. 89-94 din data de 05.12.2017, întocmite de către expertul evaluator autorizat ANEVAR-ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008;

Ținând cont de Raportul de evaluare nr.1/07.01.2019 întocmit de către expertul evaluator atestat ANEVAR - ec. Toth Eniko, precum și de Contractul nr. 20798/13.12.2018 prin care s-au achiziționat serviciile necesare completării și actualizării rapoartelor de evaluare inițiale;

Luând în considerare prevederile art.7 din O.G. nr.68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical, precum și art.10 din Legea nr.273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

Având în vedere dispozițiile art.91 alin. (1) lit.c) și alin.(4) lit.b), art. 122 alin.(2) și art. 123 din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare ;

în temeiul art. 97 și art.103, alin.(2) din Legea administrației publice locale nr.215/2001 republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art.l. - Se însușește Raportul de evaluare nr. 1/07.01.2019 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare pentru 12 spații cu destinația de cabinete medicale, un spațiu cu destinația de magazin, un spațiu cu destinația de birou și 14 spații de uz comun intabulate ca unități individuale, din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, cu sediul în Brașov, str.Diaconu Coresi nr.l, jud.Brașov, conform anexei.

Art.2. - Cu data prezentei, Hotărârile Consiliului Județean Brașov nr. 30 - 41 din data de 31.01.2018 își încetează aplicabilitatea.

Art.3. - Președintele Consiliului Județean asigură aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri prin Direcția Juridică.


Beneficiar: JUDEȚUL BRAȘOV - administrat prin

CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Obiectul evaluării: Cabinete stomatologice 12 buc ,un spațiu magazin, un spațiu birou precum si 14 buc spatii de uz comun intabulate ca unitati individuale din cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Adresa: Mun. Brașov, str.Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, jud Brașov

ata evaluării: 07.01.2019

Curslei/EURO 4..6647

Dată raport: 11.01.2019

Ec. Toth Eniko

Evaluator Autorizat

Membru titular ANEVAR


DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

5

Prin prezenta certific următoarele:

- prezentările faptelor din raport sunt reale și corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului la data inspecției;

analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport si se constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici un interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate

onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în Codul de Etica

Profesionala al Evaluatorului Autorizat și cu Standardele ANEVAR, cu excepțiile menționate expres in

acest raport;

evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si au experiența si competenta necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiectul raportului;

nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului;

valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport;

evaluatorul are incheiat asigurare profesionale ;

TOTH ENIKO

EVAJ                 \NEVAR



Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este țransmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Stimate beneficiar,

Referitor la evaluarea proprietății imobiliare situată în Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, jud Brașov, din cadrul Policlinicii de Stomatologie Diaconu Coresi,compus din 12 cabinete stomatologice , un spațiu cu destinație de magazin si un spațiu cu destinație de birou proprietatea integrala respectiv cota de V2 după caz, al Județului Brașov administrat prin Consiliul Județean Brașov, vă comunic următoarele:

  • >  proprietățile evaluate care au cota integrala din proprietatea Jud. Brașov au următoarele nr. cadastrale : : 119041-C1-U46; 119041-C1-U56; 119041-C1-U57; 119041-C1-U58; U9041-C1-U63; 119041-C1-U34; 119041-C1-U37;

  • >  proprietățile evaluate care au cota de V2 din proprietatea Jud. Brașov cu cota de Yz au următoarele nr. cadastrale : 119041-C1-U41; 119041-C1-U43; 119041-C1-U55; U9041-C1-U62; 119041-C1-U30; U9041-C1-U31; 119041-C1-U33

  • >  proprietățile evaluate prezentate mai sus dispun conform documentației de dezmembrare al imobilului de cote parti din suprafețele utile ale unor spatii de uz comun intabulate sub forma unor unitati individuale precum si de cote teren si cote parti comune aferente acestore . Aceste unitati au următoarele nr. cadastrale : 119041-C1-U50; 119041-C1-U51; 119041-C1-U52; 119041-C1-U53; 119041-C1-U54; 119041-C1-U48; 119041-C1-U49; 119041-C1-U40; 119041-C1-U47; 119041-C1-U64; 119041-C1-U65; 119041-CI-U66; 119041-C1-U36; 119041-Cl-U38.Aceste unitati au fost si ele evaluate in scopul posibilității cuantificării valorice ale cotelor parti pe care acestea le includ si care se adauga la valoarea de piața estimata a celor 14 unitati individuale in scopul vanzarii (12 cabinete + magazin si birou)

  • >  evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață la zi a proprietății imobiliare, așa cum este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2018 ANEVAR , în vederea vânzării cotelor integrale respectiv cotelor de Yz aparținând Județului Brașov

  • >  abordările de evaluare aplicate au fost abordarea prin piață și abordarea prin venit;

  • >  data de referință a evaluării este 07.01.2019 Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este de 4.6647, stabilit de Banca Națională în ziua anterioară pentru data de referință .

  • >  Evaluatorul nu are nici un interes în proprietatea evaluată;

  • >  A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil și special pentru utilizarea expusă mai sus;

  • > Valoarea estimata nu include TVA

Ca rezultat al aplicării abordărilor de evaluare precizate anterior și a reconcilierii rezultatelor acestora, s-a obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, după cum urmează:

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cele 14 proprietăți imobiliare

1.936.110 Ron

echivalent 415.055 Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

»

Această estimare are în vedere caracteristicile intrinseci ale proprietății, amplasarea, etc. Datele prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, condițiilor specifice și nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în documente și constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania).

CENTRALIZATOR VALORIC AL PROPRIETĂȚILOR EVALUATE IN SCOPUL VANZARII

Nr crt

Proprietatea de evaluat

Nr. cadastral

Supr utila mp

Valoare de piața estimata RON

Valoarea cotei din părțile de uz comun intab. ca unitati individuale RON

Cota de prop rieta te J.BV

Valoarea finala RON (5+6)/7

Valoare a finala EURO curs 4,6647

1.

2

3

4

5

6

7

8

9

1.

Cabinet nr 1 ,spațiu 2

119041-C1-U41

15,47

129.893

45195

1/2

87.544

18.767

Pitire R.

2.

Cabinet nr.3, spațiu 4

119041-C1-U43

13,3

111.673

38.924

1/2

75.298

16.142

!

3.

Cabinet RX , spațiu 7

119041-CI-U46

27,5

226.798

80.476

1/1

307.274

65.872

fALTeR-

4.

Cabinet nr.10, spa.J

119041-C1-U55

28,19

230384

53.916

1/2

142.150

30.473

5.

Cabinet nrl2, sp^tiu2

119041-C1-U56

17,06

141.891

32.639

1/1

174.530

37.415

6.

Cabinet 14A, spatiu3

119041-C1-U57

15,41

128.167

29.406

1/1

157.574

33.780

7.

Cabinet 14, spațiu 4

119041-C1-U58

15,47

128.666

29.513

1/1

158.180

33.910

I

8.

Cabinet 18, spațiu 8

119041-C1-U62

25.36

210.923

48454

1/2

129.688

27.802

&JI

9.

Birou, spațiu 9

119041-C1-U63

6,56

51.256

10.679

1/1

61.935

13.278

10.

Cabinet 20, spațiu 7

119041-C1-U30

29,24

241.148

47.907

1/2

144.527

30.983

57/ r

11.

Cabinet 22, spațiu 8

119041-C1-U31

16,56

136.573

27.197

1/2

81.884

17.554

erJ £

12.

Cabinet 25, spațiu 10

119041-CI-U33

25,53

206.859

41.741

1/2

124.300

26.647

13.

Cabinet 26, spațiu 11

119041-C1-U34

24,75

200.539

40.476

1/1

241015

51.668

14.

Magazin, spațiu 14

119041-CI-U37

5,8

40.718

9.493

1/1

50.211

10.764

Total general

1.936.110

415.055

SINTEZA EVALUĂRILOR

PARTER

SPAȚIU 2, CABINET 1 - EXTRAS CF119041- C1-U41

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de % - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota % - persoana fizică Pop Alin Ovidiu

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U41 cu nr. cerere 142100/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U41

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U41 cu nr. cerere 142100/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr,119041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U40

Extras CF nr.H9041-Cl-U47

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 1, situat la parterul imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U41 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 15,47mp, cu cota din părțile de uz comun 1184/87000, cota teren 717/52700 conform descrierii din extrasul CF. Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este un imobil edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan rezultând cote din suprafețe utile după cum urmeaza : Extras CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 1,93% din 64,28 mp = 1,24 mp Extras CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 1,93% din 35,19 mp = 0,679 mp Extras CF nr.H9041-Cl-U52 cu cota de 1,93% din 101,33 mp - 1,955 mp Extras CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 1,93% din 2,86 mp = 0,055 mp

• ^^*W**Ț;y*1'?* T1 ■-* * v «vr^v,—”iv

Extras CF nr,119041-Cl-U54 cu cota de 1,93% din 2,41 mp - 0,046 mp Extras CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 1,93% din 13,98 mp = 0,269 mp Extras CF nr,119041-Cl-U49 cu cota de 1,93% din 5,76 mp = 0,111 mp Extras CF nr,119041-Cl-U40 cu cota de 16,8% din 14,67 mp = 2,464 mp Extras CF nr,119041-Cl-U47 cu cota de 16,8% din 1,72 mp = 0.288 mp la care se adauga si cotele de parti comune din PUC aferente acestora conf. aceluiași procent din proprietatea fiecăruia

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin asupra cotei existente de %

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Parter

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

Cota de 'A din 15,47 mp

Cota de A din supr. utile ale cotele aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale in supr. totala 7,11 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de % d Cota de A c intabulate c

in 717/52700 si

in cotele de teren aferente spatiilor comune a unitati individuale

PUC

Cota de A din 1184/87000 si

Cota de % din cotele de parti comune aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

4,6647

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru cota de % ptr.cabinet

13.359

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 'A ptr cabinet

13.923

Euro

Valoare totala prin abordarea prin comparații pentru cotele din supr. unităților individuale apartionatoare 7,11 mp. Cota A rep. 3.55 mp

4.844

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

87.544

LEI

18.767   EURO

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

SPAȚIU 4, CABINET3 - EXTRAS CF119041- C1-U43

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de % - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota Yi - persoana fizică Marinescu Horatiu Corneliu

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U43 cu nr. cerere 142076/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U43

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U43 cu nr. cerere 142076/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U40

Extras CF nr.H9041-Cl-U47

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 3, situat la parterul imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U43 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 13,30 mp, cu cota din părțile de uz comun 1018/87000, cota teren 616/52700 conform descrierii din extrasul CF. Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este un imobil edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan rezultând cote din suprafața utila după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 1,66% din 64,28 mp   1.06 mp

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 1,66% din 35,19 mp  0.58 mp

CF nr.H9041-Cl-U52 cu cota de 1,66% din 101,33 mp 1.68 mp CF nr,119041-Cl-U53 cu cota de 1,66% din 2,86 mp    0.05 mp

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 1,66% din 2,41 mp   0.05 mp

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 1,66% din 13,98 mp  0.23 mp

CF nr,119041-Cl-U49 cu cota de 1,66% din 5,76 mp    0.10 mp

CF nr.H9041-Cl-U40 cu cota de 14,44% din 14,67 mp 2.12 mp CF nr,119041-Cl-U47 cu cota de 14,44% din 1,72 mp 0.25 mp si cotele de parti comune din PUC aferente acestora conf. aceluiași procent din proprietatea fiecăruia

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin asupra cotei existente de A

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Parter

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

Cota de A din 13,30 mp

Cota de % din supr. utile ale cotele a intabulate ca unitati individuale in su

ferente spatiilor comune pr. totala 6,12 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de % d Cota de A c intabulate c

in 616/52700 si

in cotele de teren aferente spatiilor comune a unitati individuale

PUC

Cota de 1/2 din 1018/87000 si

Cota de 'A din cotele de parti comune aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

4,6647

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru cota de 'A ptr.cabinet

11.736

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 'A ptr cabinet

11.970

Euro

Valoare totala prin abordarea prin comparații pentru cotele din supr. unităților individuale apartionatoare 6,12 mp. Cota 'A rep. 3,06 mp

4172

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

75.298

LEI

16.142   EURO

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Nivel de activitate a pieței

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus


Urban_____________________________________

Mediu___________________________________

Cerere medie

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

SPAȚIU 7, CABINET RX - EXTRAS CF119041- C1-U46

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U46 cu nr. cerere 142137/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U43

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.ll9041-Cl-U46 cu nr. cerere 142137/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr,119041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U40

Extras CF nr.H9041-Cl-U47

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr RX situat la parterul imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U46 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 27,5 mp, cu cota din părțile de uz comun 2104/87000, cota teren 1275/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este un imobil edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan rezultând cote din suprafața utila după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,44% din 64,28 mp  2.21

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 3,44% din 35,19 mp   1.21

CF nr.H9041-Cl-U52 cu cota de 3,44% din 101,33 mp 3.49

CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 3,44% din 2,86 mp    0.10

CF nr,119041-Cl-U54 cu cota de 3,44% din 2,41 mp    0.08

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 3,44% din 13,98 mp  0.48

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 3,44% din 5,76 mp    0.20

CF nr.H9041-Cl-U40 cu cota de 29,88% din 14,67 mp 4.38 CF nr.H9041-Cl-U47 cu cota de 29,88% din 1,72 mp 0.51 si cotele de parti comune din PUC aferente acestora conf. aceluiași procent din proprietatea fiecăruia

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Parter

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

27,5 mp

Cota din supr. utile ale cotele aferen intabulate ca unitati individuale in su

te spatiilor comune jr. totala 12,66 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de 1275/52700 si

Cota din cotele de teren aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale

PUC

Cota de 2104/87000 si

Cota din cotele de parti comune aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

4,6647

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru cota de 1/1 ptr.cabinet

49.457

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 1/1 ptr cabinet

48.620

Euro

Valoare totala prin abordarea prin comparații pentru cotele din supr. unităților individuale apartionatoare 12,66 mp.

17.252

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

307.274

LEI

65.872   EURO

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare__________________________

Nivel de activitate a pieței__________

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Acces


Urban____________________________________

Mediu___________________________________

Cerere medie

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet RX

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

Evaluator Autorizat Membru titular ANEVAR, Ec.Toth Eniko

ETAJ 1

SPAȚIU 1, CABINET 10 - EXTRAS CF119041- C1-U55

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de 'A - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota 'A - persoana fizică PENCIU STELUTA ADRIANA

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud. Brașov, Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U55 cu nr. cerere 142075/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U55

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U55 cu nr. cerere 142075/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr,119041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U64

Extras CF nr.H9041-Cl-U66

Extras CF nr.H9041-Cl-U65

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 10, situat la etaiul 1. al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U55 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 28,19mp, cu cota din părțile de uz comun 2243/87000, cota teren 1359/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este un imobil edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,52% din 64,28 mp   2.26

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 3,52% din 35,19 mp   1.24

CF nr,119041-Cl-U52 cu cota de 3,52% din 101,33 mp 3.57 CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 3,52% din 2,86 mp    0.10

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 3,52% din 2,41 mp    0.08

CF nr,119041-Cl- U48 cu cota de 3,52% din 13,98 mp  0.49

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 3,52% din 5,76 mp CF nr,119041-Cl-U64 cu cota de 18,88% din l,89mp

CF nr,119041-Cl-U66 cu cota de 18,88% din 1,92 mp CF nr.H9041-Cl-U65 cu cota de 19,84% din 5,81 mp si cotele de parti comune din PUC aferente acestora co procent din proprietatea fiecăruia

0.20

0.36

0.36

1.15

nf. aceluiași

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin asupra cotei existente de %

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe Cabinet in policlinică

Au      Cota de A din 28,19 mp

(mp)

Cota de A din supr. utile ale cotele aferente spatiilor comune

intabulate ca unitati individuale in supr. totala 9,81 mp

Anexe

Ad      nu

Balcon

Ac      nu

Teren

St       Cota de % din 1359/52700 si

Cota de A din cotele de teren aferente spatiilor comune

intabulate ca unitati individuale

PUC

Cota de % din 2243/87000 si

Cota de 'A din cotele de parti comune aferente spatiilor

comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita

cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data

4,6647

evaluării (lei/EUR - curs BNR)

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru

24.728       Euro

cota de 'A ptr.cabinet

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat Euro

Valoare abordare prin comparații

24.694       Euro

pentru cota de 'A ptr cabinet

Valoare totala prin abordarea prin

5.779        Euro

comparații pentru cotele din supr.

unităților individuale apartionatoare

9,81 mp. Cota 'A rep. 4,91 mp

VALOAREA DE PIAȚĂ

142.150         LEI         30.473

EURO

recomandată, din care:

Grad de finalizare a construcției (in

case                 -               %

cazul construcțiilor nefinalizate)

cabinet           •  100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a

Cerere medie

pieței propus

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

SPAȚIU 2, CABINET 12 - EXTRAS CF119041- C1-U56

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U56 cu nr. cerere 142219/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U56

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U56 cu nr. cerere 142219/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U64

Extras CF nr.H9041-Cl-U66

Extras CF nr.H9041-Cl-U65

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 12, situat la etaiul 1 al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr, cad 119041-C1-U56 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 17,06 mp, cu cota din părțile de uz comun 1358/87000, cota teren 822/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este un imobil edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan rezultând suprafețele utile aferente după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 2,13% din 64,28 mp 1.37 mp CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 2,13% din 35,19 mp 0.75 mp CF nr,119041-Cl-U52 cu cota de 2,13% din 101,33 mp 2.16 mp CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 2,13% din 2,86 mp   0.06 mp

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 2,13% din 2,41 mp   0.05 mp

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 2,13% din 13,98 mp 0.30 mp CF nr,119041-Cl-U49 cu cota de 2,13% din 5,76 mp    0.12 mp

CF nr,119041-Cl-U64 cu cota de 11,50% din l,89mp CF nr,119041-Cl-U66 cu cota de 11,50% din 1,92 mp CF nr,119041-Cl-U65 cu cota de 11,97% din 5,81 mp si cotele de parti comune din PUC aferente acestora co procent din proprietatea fiecăruia

0.21 mp

0.22 mp

0.70 mp nf. aceluiași

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe Cabinet in policlinică

Au      17,06 mp

(mp)

Cota din supr. utile aferente spatiilor comune intabulate ca

unitati individuale in supr. totala 5,94 mp

Anexe

Ad      nu

Balcon

Ac      nu

Teren

St        822/52700 si

Cota din terenul aferente spatiilor comune intabulate ca

unitati individuale

PUC

1358/87000 si

Cota din cotele de parti comune aferente spatiilor comune

intabulate ca unitati individuale, calculate in limita cotei de

proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data

4,6647

evaluării (lei/EUR - curs BNR)

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru

29.344       Euro

cota de 1/1 ptr.cabinet

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat Euro

Valoare abordare prin comparații

30.418       Euro

pentru cota de 1/1 ptr cabinet

Valoare totala prin abordarea prin

6.997        Euro

comparații pentru cotele din supr.

unităților individuale apartionatoare

5,94 mp

VALOAREA DE PIAȚĂ

174.530         LEI         37.415

EURO

recomandată, din care:

Grad de finalizare a construcției (in

case                 -               %

cazul construcțiilor nefinalizate)

cabinet           •  100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a

Cerere medie

pieței propus

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

SPAȚIU 3, CABINET 14A - EXTRAS CF119041- C1-U57

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U57 cu nr. cerere 142217/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U57

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U57 cu nr. cerere 142217/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51.

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U64

Extras CF nr.H9041-Cl-U66

Extras CF nr.H9041-Cl-U65

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 14A, situat la etajul 1 imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U57 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 15,41 mp, cu cota din părțile de uz comun 1226/87000, cota teren 743/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este un imobil edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan rezultând suprafețe utile aferente după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 1,92% din 64,28 mp   1.23 mp

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 1,92% din 35,19 mp  0.68 mp

CF nr,119041-Cl-U52 cu cota de 1,92% din 101,33 mp 1.94 mp

CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 1,92% din 2,86 mp   0.05 mp

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 1,92% din 2,41 mp   0.05 mp

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 1,92% din 13,98 mp  0.27 mp

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 1,92% din 5,76 mp    0.11 mp


TOTH ENIKO - EV A TVA TOR .4 VTORT7A T


CF nr.H9041-Cl-U64 cu cota de 10,33% din l,89mp   0.19 mp

CF nr.ll9041-Cl-U66 cu cota de 10,33% din 1,92 mp   0.20 mp

CF nr,119041-Cl-U65 cu cota de 10,82% din 5,81 mp   0.63 mp

si cotele de parti comune din PUC aferente acestora conf. aceluiași procent din proprietatea fiecăruia

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

15,41 mp

Cota din supr. utile aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale in supr. totala 5,35 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de 743/52700 si

Cota din terenul aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale

PUC

Cota de 1226/87000 si

Cota din cotele de parti comune aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR-curs BNR)

4,6647

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru cota de 1/1 ptr.cabinet

26.769

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 1/1 ptr cabinet

27.476

Euro

Valoare totala prin abordarea prin comparații pentru cotele din supr. unităților individuale apartionatoare 9,81 mp. Cota Vi rep. 4,91 mp

6.304

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

157.574

LEI

33.780   EURO

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare__________________________

Nivel de activitate a pieței__________

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus


Urban_____________________________________

Mediu____________________________________

Cerere medie

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

SPAȚIU 4, CABINET 14 - EXTRAS CF119041- C1-U58

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U58 cu nr. cerere 142210/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U58

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U58 cu nr. cerere 142210/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U64

Extras CF nr.H9041-Cl-U66

Extras CF nr.H9041-Cl-U65

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 14, situat la etajul 1 imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U58 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 15,47 mp, cu cota din părțile de uz comun 1231/87000, cota teren 746/52700 conform descrierii din extrasul CF. Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este un imobil edificat în anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan rezultând suprafețele utile aferente după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 1,93% din 64,28 mp   1.24 mp

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 1,93% din 35,19 mp  0.68 mp

CF nr.H9041-Cl-U52 cu cota de 1,93% din 101,33 mp 1.95 mp CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 1,93% din 2,86 mp   0.06 mp

CF nr,119041-Cl-U54 cu cota de 1,93% din 2,41 mp    0.04 mp

CF nr,119041-Cl- U48 cu cota de 1,93% din 13,98 mp  0.27 mp

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 1,93% din 5,76 mp CF nr.H9041-Cl-U64 cu cota de 10,33% din l,89mp

CF nr.H9041-Cl-U66 cu cota de 10,33% din 1,92 mp CF nr,119041-Cl-U65 cu cota de 10,82% din 5,81 mp si cotele de parti comune din PUC aferente acestora co procent din proprietatea fiecăruia

0.11 mp

0.19 mp

0.20 mp

0.63 mp nf. aceluiași

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe Cabinet in policlinică

Au      15,47 mp

(mp)

Cota din supr. utile aferente spatiilor comune intabulate ca

unitati individuale in supr. totala 5,37 mp

Anexe

Ad      nu

Balcon

Ac      nu

Teren

St        Cota de 746/52700 si

Cota din terenul aferente spatiilor comune intabulate ca

unitati individuale

PUC

Cota de 1231/87000 si

Cota din cotele de parti comune aferente spatiilor comune

intabulate ca unitati individuale, calculate in limita cotei de

proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data

4,6647

evaluării (lei/EUR - curs BNR)

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru

26.769       Euro

cota de 1/1 ptr.cabinet

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat Euro

Valoare abordare prin comparații

27.583       Euro

pentru cota de 1/1 ptr cabinet

Valoare totala prin abordarea prin

6.327        Euro

comparații pentru cotele din supr.

unităților individuale apartionatoare

5.37 mp

VALOAREA DE PIAȚĂ

158.180         LEI         33.910

EURO

recomandată, din care:

Grad de finalizare a construcției (in

case                 -               %

cazul construcțiilor nefinalizate)

cabinet           •  100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a

Cerere medie

pieței propus

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

Evaluator Autorizat Membru titular ANEVAR, Ec.Toth Eniko


SPAȚIU 8, CABINET 18 - EXTRAS CF119041- C1-U62

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de % - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota Yz - persoana fizică CURSARU MARIANA

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U62 cu nr. cerere 142036/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U62

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr,119041-Cl-U62 cu nr. cerere 142036/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr,119041-Cl-U64

Extras CF nr.H9041-Cl-U66

Extras CF nr.H9041-Cl-U65

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 18. situat la etajul 1. al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U62 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 25,36 mp, cu cota din părțile de uz comun 2018/87000, cota teren 1222/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan rezultând următoarele supr. utile după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,16% din 64,28 mp   2.03 mp

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 3,16% din 35,19 mp   1.11 mp

CF nr.H9041-Cl-U52 cu cota de 3,16% din 101,33 mp 3.20 mp

CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 3,16% din 2,86 mp   0.09 mp

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 3,16% din 2,41 mp   0.08 mp

CF nr,119041-Cl- U48 cu cota de 3,16% din 13,98 mp 0.44 mp CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 3,16% din 5,76 mp    0.18 mp

CF nr,119041-Cl-U64 cu cota de 17,11% din l,89mp   0.32 mp

CF nr,119041-Cl-U66 cu cota de 17,11% din 1,92 mp   0.33 mp

CF nr.H9041-Cl-U65 cu cota de 17,82% din 5,81 mp   1.04 mp

si cotele de parti comune din PUC aferente acestora conf. aceluiași procent din proprietatea fiecăruia

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin asupra cotei existente de A

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

Cota de % din 25,36 mp

Cota de 'A din supr. utile ale cotele aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale in supr. totala 8,82 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de % c Cota de 'A d intabulate c

in 1222/52700 si

in cotele de teren aferente spatiilor comune a unitati individuale

PUC

Cota de 'A din 2018/87000 si

Cota de % din cotele de parti comune aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

4,6647

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru cota de 'A ptr.cabinet

21.970

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 'A ptr cabinet

22.608

Euro

Valoare totala prin abordarea prin comparații pentru cotele din supr. unităților individuale apartionatoare 8,82 mp. Cota A rep. 4,41 mp

5.194

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

129.688

LEI

27.802   EURO

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

SPAȚIU 9, birou - EXTRAS CF119041- C1-U63

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Birou administrator in cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U63 cu nr. cerere 142196/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U63

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U37 cu nr. cerere 142209/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U64

Extras CF nr.H9041-Cl-U66

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Birou administrator, situat la etajul 1 imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii cdlt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U63 compus din birou, hol si debara cu o suprafață utilă de 6,56 mp, cu cota din părțile de uz comun 522/87000, cota teren 316/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este un imobil edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din partite de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan reprezentând suprafețe utile aferente după cum urmeaza : CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 0.82% din 64,28 mp 0.53 mp CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 0.82% din 35,19 mp 0.29 mp CF nr,119041-Cl-U52 cu cota de 0.82% din 101,33 mp 0.83 mp CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 0.82% din 2,86 mp   0.02 mp

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 0.82% din 2,41 mp   0.02 mp

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 0.82% din 13,98 mp 0.11 mp CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 0.82% din 5,76 mp    0.05 mp

CF nr.H9041-Cl-U64 cu cota de 4.42% din 1.89 mp    0.08 mp

CF nr,119041-Cl-U66 cu cota de 4.42% din 1.92 mp si cotele de parti comune din PUC aferente acestora procent din proprietatea fiecăruia

0.08 mp conf. aceluiași

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe Cabinet in policlinică

Au      6,56 mp

(mp)

Cota din supr. utile aferente spatiilor comune intabulate ca

unitati individuale in supr. totala 2,01 mp

Anexe

Ad      nu

Balcon

Ac      nu

Teren

St       Cota de 316/52700 si

Cota din terenul aferente spatiilor comune intabulate ca

unitati individuale

PUC

Cota de 522/87000 si

Cota din cotele de parti comune aferente spatiilor comune

intabulate ca unitati individuale, calculate

in limita cotei de

proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data

4,6647

evaluării (lei/EUR - curs BNR)

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru

11.639     Euro

cota de 1/1 ptr.cabinet

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat Euro

Valoare abordare prin comparații

10.181       Euro

pentru cota de 1/1 ptr cabinet

Valoare totala prin abordarea prin

2.290        Euro

comparații pentru cotele din supr.

unităților individuale apartionatoare

7,62 mp.

VALOAREA DE PIAȚĂ

58.171          LEI         12.471

EURO

recomandată, din care:

Grad de finalizare a construcției (in

case                 -               %

cazul construcțiilor nefinalizate)

cabinet           •  100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare__________________________

Nivel de activitate a pieței__________

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Acces


Urban_____________________________________

Mediu___________________________________

Cerere medie

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Birou administrativ

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

ETAJUL II

SPAȚIU 7, CABINET20 - EXTRAS CF119041- C1-U30

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de % - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota % - persoana fizică BERARIU MARIANA

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U30 cu nr. cerere 142019/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U30

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U30 cu nr. cerere 142019/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U36

Extras CF nr.H9041-Cl-U38

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 20, situat la etaiul 2 , al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U30 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 29,24 mp, cu cota din părțile de uz comun 2272/87000, cota teren 1376/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan reprezentând supr. utile aferente după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,65% din 64,28 mp   2.34 mp

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 3.65% din 35,19 mp   1.28 mp

CF nr,119041-Cl-U52 cu cota de 3.65% din 101,33 mp 3.70 mp

CF nr,119041-Cl-U53 cu cota de 3.65% din 2,86 mp    0.10 mp

CF nr,119041-Cl-U54 cu cota de 3.65% din 2,41 mp    0.08 mp

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 3.65% din 13,98 mp CF nr,119041-Cl-U49 cu cota de 3.65% din 5,76 mp

CF nr,119041-Cl-U36 cu cota de 20.05% din 2.05 mp CF nr,119041-Cl-U38 cu cota de 20.05% din 1.94 mp si cotele de parti comune din PUC aferente acestora co procent din proprietatea fiecăruia

0.51 mp

0.21 mp

0.41 mp

0.39 mp nf. aceluiași

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin asupra cotei existente de %

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe Cabinet in policlinică

Au      Cota de % din 29,24 mp

(mp)

Cota de % din supr. utile ale cotele aferente spatiilor comune

intabulate ca unitati individuale in supr. totala 9,02 mp

Anexe

Ad      nu

Balcon

Ac      nu

Teren

St        Cota de 1/2 din 1376/52700 si

Cota de % din cotele de teren aferente spatiilor comune

intabulate ca unitati individuale

PUC

Cota de % din 2272/87000 si

Cota de % din cotele de parti comune aferente spatiilor

comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita

cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data

4,6647

evaluării (lei/EUR - curs BNR)

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru

24.728       Euro

cota de % ptr.cabinet

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat Euro

Valoare abordare prin comparații

25.848       Euro

pentru cota de '/z ptr cabinet

Valoare totala prin abordarea prin

5.135        Euro

comparații pentru cotele din supr.

unităților individuale apartionatoare

9.02 mp Cota de % - 4,51 mp

VALOAREA DE PIAȚĂ

144.527         LEI         30.983

EURO

recomandată, din care:

Grad de finalizare a construcției (in

case                 -               %

cazul construcțiilor nefinalizate)

cabinet           •  100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a

Cerere medie

pieței propus

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

SPAȚIU 8, CABINET22 - EXTRAS CF119041- C1-U31

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de 'A - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota % - persoana fizică SIMINA ELENA MARIANA

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U31 cu nr. cerere 142128/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U31

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U31 cu nr. cerere 142128/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U36

Extras CF nr.H9041-Cl-U38

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 22, situat la etaiul 2, al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U31 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 16,56 mp, cu cota din părțile de uz comun 1287/87000, cota teren 1779/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora .conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan , reprezentând următoarele supr. utile după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 2,07% din 64,28 mp   1.33 mp

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 2,07% din 35,19 mp  0.73 mp

CF nr,119041-Cl-U52 cu cota de 2,07% din 101,33 mp 2.09 mp CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 2,07% din 2,86 mp   0.06 mp

CF nr,119041-Cl-U54 cu cota de 2,07% din 2,41 mp    0.05 mp

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 2,07% din 13,98 mp  0.29 mp

WiWdfitb' tiir UWi'faL

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 2,07% din 5,76 mp    0.12 mp

CF nr,119041-Cl-U36 cu cota de 11,26% din 2.05 mp   0.23 mp

CF nr.ll9041-Cl-U38 cu cota de 11,26% din 1.94 mp   0.22 mp

si cotele de parti comune din PUC aferente acestora conf. aceluiași procent din proprietatea fiecăruia

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin asupra cotei existente de A

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 2

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

Cota de 'A din 16,56 mp

Cota de 'A din supr. utile ale cotele aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale in supr. totala 5,12 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de % c Cota de % c intabulate c

in 779/52700 si

in cotele de teren aferente spatiilor comune a unitati individuale

PUC

Cota de % din 1287/87000 si

Cota de A din cotele de parti comune aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

4,6647

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru cota de 'A ptr.cabinet

14.672

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 'A ptr cabinet

14.639

Euro

Valoare totala prin abordarea prin comparații pentru cotele din supr. unităților individuale apartionatoare 5,12 mp. Cota % rep. 2.56 mp

2.915

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

81.884

LEI

17.554   EURO

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

SPAȚIU 10, CABINET25 - EXTRAS CF119041- C1-U33

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

Cota de % - JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Cota % - persoana fizică MACAVEIU ANA EMANUELA

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U33 cu nr. cerere 142131/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U33

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U33 cu nr. cerere 142131/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U36

Extras CF nr.H9041-Cl-U38

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 25. situat la etaiul 2 . al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U33 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 25,53 mp, cu cota din părțile de uz comun 1983/87000, cota teren 1202/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan reprezentând supr. utile aferente după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,18% din 64,28 mp   2.04 mp

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 3,18% din 35,19 mp   1.12 mp

CF nr,119041-Cl-U52 cu cota de 3,18% din 101,33 mp 3.22 mp CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 3,18% din 2,86 mp   0.09 mp

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 3.18% din 2,41 mp   0.08 mp

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 3.18% din 13,98 mp  0.44 mp

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 3.18% din 5,76 mp    0.18 mp

CF nr,119041-Cl-U36 cu cota de 17,31% din 2.05 mp 0.35 mp

CF nr,119041-Cl-U38 cu cota de 17,31% din 1.94 mp si cotele de parti comune din PUC aferente acestora co procent din proprietatea fiecăruia

0.34 mp nf. aceluiași

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin asupra cotei existente de A

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe Cabinet in policlinică

Au      Cota de 'A din 25,53 mp

(mp)

Cota de 'A din supr. utile ale cotele aferente spatiilor comune

intabulate ca unitati individuale in supr. totala 7,86 mp

Anexe

Ad      nu

Balcon

Ac      nu

Teren

St       Cota de 'A din 1202/52700 si

Cota de A din cotele de teren aferente spatiilor comune

intabulate ca unitati individuale

PUC

Cota de 'A din 1983/87000 si

Cota de A din cotele de parti comune aferente spatiilor

comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita

cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data

4,6647

evaluării (lei/EUR - curs BNR)

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru

22.475       Euro

cota de % ptr.cabinet

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat Euro

Valoare abordare prin comparații

22.173       Euro

pentru cota de 'A ptr cabinet

Valoare totala prin abordarea prin

4.474       Euro

comparații pentru cotele din supr.

unităților individuale apartionatoare

7.86 mp. Cota 'A rep. 3.93 mp

VALOAREA DE PIAȚĂ

124.300         LEI         26.647

EURO

recomandată, din care:

Grad de finalizare a construcției (in

case                 -               %

cazul construcțiilor nefinalizate)

cabinet           •  100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare__________________________

Nivel de activitate a pieței__________

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Acces


Urban__

Mediu      _____________________________

Cerere medie

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

SPAȚIU 11, CABINET26 - EXTRAS CF119041- C1-U34

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U34 cu nr. cerere 142133/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U34

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U34 cu nr. cerere 142133/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U36

Extras CF nr.H9041-Cl-U38

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Cabinetul nr 26. situat la etaîul 2 imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U34 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 24,75 mp, cu cota din părțile de uz comun 1923/87000, cota teren 1165/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este un imobil edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan reprezentând supr. utile aferente după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,08% din 64,28 mp   1.98 mp

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 3,08% din 35,19 mp   1.08 mp

CF nr,119041-Cl-U52 cu cota de 3,08% din 101,33 mp 3.12 mp CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 3,08% din 2,86 mp   0.09 mp

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 3.08% din 2,41 mp   0.07 mp

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 3.08% din 13,98 mp  0.43 mp

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 3.08% din 5,76 mp    0.18 mp

CF nr.H9041-Cl-U36 cu cota de 16,77% din 2.05 mp   0.34 mp

CF nr.H9041-Cl-U38 cu cota de 16,77% din 1.94 mp   0.33 mp

si cotele de parti comune din PUC aferente acestora conf. aceluiași

procent din proprietatea fiecăruia

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 2

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

24,75 mp

Cota din supr. utile aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale in supr. totala 7,62 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de 1165/52700 si

Cota din terenul aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale

PUC

Cota de 1923/87000 si

Cota din cotele de parti comune aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

4,6647

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru cota de 1/1 ptr.cabinet

43.940

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 1/1 ptr cabinet

42.991

Euro

Valoare totala prin abordarea prin comparații pentru cotele din supr. unităților individuale apartionatoare 7,62 mp.

8.677

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

241.015

LEI

51.668   EURO

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

SPAȚIU 14, MAGAZIN - EXTRAS CF119041- C1-U37

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Magazin in cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud. Brașov, Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U37 cu nr. cerere 142209/17.10.2018

Număr cadastral

119041-C1-U37

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U37 cu nr. cerere 142209/17.10.2018

Plan parter, și etajele 1 și II

Următoarele extrase CF din care proprietatea dispune de cota parte (spatii comune intabulate in unitati individuale )

Extras CF nr. 119041-C1-U50

Extras CF nr. 119041-C1-U51

Extras CF nr.H9041-Cl-U52

Extras CF nr.H9041-Cl-U53

Extras CF nr.H9041-Cl-U54

Extras CF nr.H9041-Cl- U48

Extras CF nr.H9041-Cl-U49

Extras CF nr.H9041-Cl-U36

Extras CF nr.H9041-Cl-U38

si cotele de parti comune aferente acestora

Proprietatea evaluata

Magazinul, situat la etaiul 2 imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, cu nr. cad 119041-C1-U37 compus din una cameră cu o suprafață utilă de 5,80 mp, cu cota din părțile de uz comun 451/87000, cota teren 273/52700 conform descrierii din extrasul CF. Imobilul policlinicii în care se află cabinetul este un imobil edificat in anul 1900 in regim de înălțime S+P+2E+M cu renovări și modernizări ulterioare

Cabinetul pe langa cotele de parti comune evidențiate in coala CF mai dispune si de alte cote din părțile de uz comun intabulate ca unitati individuale si de cotele din PUC aferente acestora ,conform Documentației cadastrale de dezmembrare emis de ing. Adrian Bolocan repr.supr. utile aferente după cum urmeaza :

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 0.73% din 64,28 mp  0.47 mp

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 0.73% din 35,19 mp  0.25 mp

CF nr,119041-Cl-U52 cu cota de 0.73% din 101,33 mp 0.74 mp

CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 0.73% din 2,86 mp   0.02 mp

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 0.73% din 2,41 mp   0.02 mp

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 0.73% din 13,98 mp  0.10 mp

CF nr,119041-Cl-U49 cu cota de 0.73% din 5,76 mp    0.04 mp

CF nr,119041-Cl-U36 cu cota de 3.84% din 2.05 mp    0.08 mp

CF nr.H9041-Cl-U38 cu cota de 3.84% din 1.94 mp    0.07 mp

si cotele de parti comune din PUC aferente acestora conf. aceluiași

procent din proprietatea fiecăruia

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Comercială

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etaj 2

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

5,80 mp

Cota din supr. utile aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale in supr. totala 1,79 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

Cota de 273/52700 si

Cota din terenul aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale

PUC

Cota de 451/87000 si

Cota din cotele de parti comune aferente spatiilor comune intabulate ca unitati individuale, calculate in limita cotei de proprietate din fiecare in parte

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

4,6647

Data inspecției

07.01.2019

Data evaluării

07.01.2019

Valoare abordare prin venit pentru cota de 1/1 ptr.cabinet

8191

Euro

Valoare abordare prin cost

Nu s-aaplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații pentru cota de 1/1 ptr cabinet

8.729

Euro

Valoare totala prin abordarea prin comparații pentru cotele din supr. unităților individuale apartionatoare 1,79 mp.

2.035

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

50211

LEI

10.764   EURO

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

OBSERVAȚII SPECIALE


Localizare__________________________

Nivel de activitate a pieței_________

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus______________________

Acces


Utilități


Urban___________________________________________________

Mediu______________________________________________

Cerere medie

Amplasare în zonă centrului istoric al Mun. Brașov_______________

~Da

Drum public______________________________________________

Branșat la toate utilitățile zonei: en. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Cabinet stomatologic

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

1.

EVALUATOR

Ec.Toth Eniko

Legitimație ANEVAR

Nr. 16018

Parafa

Nr. 16018 valabilă 2019

Firma

TOTH ENIKO EVALUATOR AUTORIZAT

Adresa evaluatorului

  • ■   Mun.Sacele, str.Ady Endre nr.ll, jud .Brașov

  • ■  Asigurare ALLIANZ TIRIAC in val de 10.000 Euro

2.

BENEFICIAR

Județul Brașov administrat prin Consiliul Jud.Brașov

Adresa

Județ Brașov

Mun.Brașov, str. Eroilor nr.5, jud Brașov

3.

PROPRIETATEA

EVALUATĂ

_12 cabinete medicale , un spațiu cu destinația de magazin si un spațiu cu destinația de birou, conform sinteze individuale descrise si prezentate pentru flecare in parte , in prezentul dosar

Deoarece proprietățile evaluate dispun de cote parti de uz comun intabulate ca unitati individuale , a fost necesar evaluarea acestora in vederea cuantificării valorice pentru flecare din cele 14 imobile a cotelor parti pe care o dețin . Astfel au fost evaluate 14 unitati individuale compuse din , saptiu de sterilizare, grupuri sanitare, cabina portar , spațiu punct trafo, spațiu ptr CT , depozite si boxe subsol etc, identificate cu următoarele nr. cadastrale 119041-C1-U50; 119041-C1-U51; U9041-C1-U52; 119041-C1-U53; 119041-C1-U54; 119041-C1-U48; 119041-C1-U49; 119041-C1-U40; 119041-C1-U47; 119041-C1-U64; 119041-C1-U65; 119041-C1-U66; 119041-C1-U36; 119041-C1-U38

Proprietar

Județul Brașov integral pentru: 119041-C1-U46; 119041-C1-U56; 119041-C1-U57; 119041-C1-U58; 119041-C1-U63; 119041-C1-U34; 119041-C1-U37; Cota de % al Jud. Brașov pentru : 119041-C1-U41; 119041-C1-U43; 119041-C1-U55; 119041-C1-U62; 119041-C1-U30; 119041-C1-U31; 119041-C1-U33;

Sarcini

Nu sunt

Condiții limitative deosebite

Nu sunt

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚĂ ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA

1.936.110 Ron

Echivalent a 415.055 Euro

5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

EVALUARE PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ ÎN VEDEREA VÂNZĂRII

DATA DE REFERINȚĂ A EVALUĂRII

07.01.2019

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUARn

1 EURO = 4.6647 lei

DATA INSPECȚIEI PROPRIETĂȚII

Inspecția a fost efectuată de către evaluator Ec. Toth Eniko in prezența unui reprezentant al Consiliului Jud. Brașov

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

Sintezele anexate cuprind informațiile din Extrasele CF referitoare la proprietate

Mențiuni speciale privind Extr. de Carte Funciara

Nu sunt

Mențiuni 2 privind Abateri de la Extrasul de Carte Funciara

Nu sunt

7.

DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

  • ■   Extrase CF anexate la prezentul raport

  • ■  Documentația cadastrala de dezmembrare

8.

SITUAȚIA ACTUALĂ A

IMOBILULUI

Cabinete stomatologice si spatii anexe sunt funcționabile la data inspecției

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urban - amplasare favorabilă, zonă centrului istoric

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAȚIE

  • ■   Str.Republicii str, Diaconu Coresi, str. Nicolae Bălcescu, str Postăvarului

  • ■   Calitatea rețelelor de transport: asfaltate cu 1 banda pe sens,

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

  • ■   Centrul Mun.Brasov, Piața Sfatului,

  • ■   Rețea de transport în comun, mijloace de transport suficiente.

  • ■   Unități comerciale în apropiere: strada comercială pietonală - strada Republicii

  • ■   Unități de învățământ: scoli generale si grădinițe

  • ■   Instituții de cult: Biserica Neagra

  • ■   Sedii Băncii: Raiffeisen, Transilvania,

  • ■   Instituții medicale: cabinete medicale, SpitalulClinic de Obstetrica si Ginecologie

  • ■   Altele: Muzeul jud. de Istorie, Centrul Cultural Reduta

UTILITĂȚI EDILITARE

  • ■   Rețea de energie electrică: existentă

  • ■   Rețea de apă: existenta

  • ■   Rețea de termoficare: nu

  • *   Rețea de gaze naturale: existentă,

  • ■   Rețea de canalizare: existenta

  • *   Rețea de telefonie: existentă

GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV

  • ■   Poluare fonica moderata

  • ■   Poluare cu noxe limitat

AMBIENT

  • ■   Liniștit

  • ■   Trafic auto interzis

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Zona urbana - centrală - centrul istoric al Mun. Brșov Dotări și rețele edilitare bune. Poluare moderata. Ambient civilizat.

10.

DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI DE BAZĂ (BLOC)

AMPLASAMENT

Imobil S+P+2E+M

ANUL PIF

■ Anii 1900

ORIENTARE

■ Cardinal: Sud-Vest

CARACTERISTICI

■ Fundația: beton armat;

  • ■   Structură: pereți portanti din zidărie cărămidă

  • ■   închideri perimetrele si compartimentări: zidărie cărămidă

  • ■   Acoperiș: șarpanta lemn cu învelitoare din țiglă

  • ■   Aspect exterior: bun

  • ■   Aspect interior: bun

CONCLUZIE PRIVIND CONSTRUCȚIA DE BAZĂ

  • ■   Utilități complete

  • ■   Imobilul are regim de înălțime S+P+2E+M , cu finisaje medii

11.

DESCRIEREA CABINETELOR

BILANȚUL DE SUPRAFAȚĂ

Cabinet nr 1 ^spațiu 2   119041-C1-U41 15,47 mp

Cabinet nr.3, spațiu 4   119041-C1-U43 13,3 mp

Cabinet RX , spațiu 7   119041-C1-U46 27,5 mp

Cabinet nr.10, spa.l    119041-C1-U55 28,19 mp

Cabinet nrl2, spatiu2 119041-C1-U56 17,06 mp Cabinet 14A, spatiu3   119041-C1-U57 15,41 mp

Cabinet 14, spațiu 4     119041-C1-U58 15,47 mp

Cabinet 18, spațiu 8    119041-C1-U62 25.36 mp

Birou, spațiu 9         119041-C1-U63 6,56 mp

Cabinet 20, spațiu 7     119041-C1-U30 29,24 mp

Cabinet 22, spațiu 8    119041-C1-U31 16,56 mp

Cabinet 25, spațiu 10   119041-C1-U33 25,53 mp

Cabinet 26, spațiu 11    119041-C1-U34 24,75 mp

Magazin, spațiu 14     119041-C1-U37 5,8 mp

TIP APARTAMENT

Decomandate

TÂMPLĂRIE

  • ■  Exterioară: PVC cu geam termopan,

  • ■   Usa la intrare:PVC

FINISAJE INTERIOARE

Cabinet

  • >  Pardoseli : ciment acoperit cu pardoseala sintetica -linoleu

  • >  Pereți: zugrăveli lavabile

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ELECTRICE

  • ■   Iluminat normal

  • ■   Curenți slabi (telefonie )

  • ■   Instalații vechi, funcționale

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

  • ■   Sistemul de încălzire : centrală pe gaz ,comună al imobilului

  • ■   Instalații funcționale, bine întreținute

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ALIMENTARE CU APĂ

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Contorizare apa rece

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ALIMENTARE CU GAZE

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Apartamentul beneficiază de contorizare individuala

CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTUL

* Amplasament favorabil

12.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

  • ■   Piața imobiliara pe segmentul comercial , reprezentând spatii pretabile pentru cabinete medicale sunt identificate cu precădere la parterul blocurilor in apartamente de bloc, sau in vechile policlinici încă existente. In Mun. Brașov piața acestui segment este destul de dezvoltat , sunt oferte variate cu preturi in funcție de amplasament si facilitate oferite de respectivelel spatii comerciale

  • ■   Concluzii importante ale studiului imobiliar:

- prețul rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru alegerea unui spațiu, vadul, reputația zonei si mijloacele de transport în comun contează, de asemenea, foarte mult

NATURA ZONEI

■ Zonă comercială veche, centrul istoric al Mun.Brasov -pietonală

  • ■   Din punct de vedere edilitar: zona dezvoltată

  • ■   Din punct de vedere economic: oraș / zona cu economie activa in dezvoltare; șomaj scăzut

OFERTE SIMILARE

• Oferte de proprietăți similare cu proprietățile evaluate sunt limitate.Prin asimilare sunt acceptate alte spații comercile care se pretează la activitati similare desfășurate in cabinete medicale. Majoritatea cabinetelor de medicina sunt situate in apartamente de bloc, in fostele dispensare medicale sau in spatii amenajate la domiciliul medicului respectiv. Alte cabinete de acest gen sunt comasate ori in clădiri vechi ale Policliniciilor existente si renovate ori construcții noi, care nu vând cabinete ci doar inchirieaza sau funcționează in diferite variante de colaborări.

CERERI SIMILARE

Cerere în ușoară creștere pe toate segmentele imobiliare, preponderent pentru proprietățile rezidențiale ce atrage după sine un trend pozitiv al spațiilor comerciale , asigurare de servicii si activități conexe

ECHILIBRUL PIEȚEI

■ Dezechilibru în favoarea CERERII

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■  Minim: 1240 euro/mp

  • ■  Maxim: 1800 euro/mp

CHIRH IN ZONA PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■  Minim: 175 euro/mp

  • ■  Maxim: 550 euro/mp

CONCLUZII ȘI TENDINȚE PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

  • ■  Dezechilibru în favoarea CERERII

• Tendință de scădere in favoarea CERERII.

  • ■   Rezulta: posibilitatea reducerii preturilor / chiriei

13. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

STANDARDE DE EVALUARE

EDIȚIA 2016

SEV 100 - Cadrul general

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportarea evaluării

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

14. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR, analiza de piață are scopul de a estima cel mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

Conform Ghidului Metodologic de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca : « utilizarea unui activ care ii maximizează valoarea si care este posibila din punct de vedere fizic, este permisa legal si este fezabila din punct de vedere financiar ».

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediția 2016 standarde ce incorporează Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2016, Standardul de Evaluare SEV 100 - Cadrul



General (IVS Cadrul general), prevede ca valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare, a acestuia.

CMBU poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea unui activ, atunci când Stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

Cea mai buna utilizare este un concept deterministic care susține ca utilizarea așteptata este utilizarea singulara si specifica ce conduce la maximizarea utilizării terenului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utilizare reprezintă alternativa cea mai favorabila de utilizare a proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, ce va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in continuarea analizei din evaluarea de fata.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • - cea mai bună utilizare a terenului liber

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea in considerare a următoarelor cerințe:

  • •  utilizarea sa fie fizic posibila din prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participantii pe piața;

  • •  utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utilizarea activului, de exemplu specificațiile din planul urbanistic ;

  • •  utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic si permisa legal ;

  • •  maximizează valoarea ; va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piața, mai mare decât profitul generat de utilizarea existenta, după ce au fost luate in calcul toate costurile conversiei la acea utilizare.

Destinații alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății:

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - inadecvata

- utilizare comercială - adecvata
  • - utilizare office: - inadecvata

Destinații permise legal si cele identificate ca posibile fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - nu

- utilizare comercială - da
  • - utilizare office- nu

Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor construite când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede ceea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit. Cea mai bună utilizare este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobiliara comerciala

Metodologia de evaluare

Pentru determinarea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de fata, Standardele de Evaluare ANEVAR prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare si anume : abordarea prin comparații, abordarea prin venit, abordarea prin cost, in cadrul fiecărei abordări existând mai multe tehnici si analize, etc.

Rezultatele se bazeaza strict pe informații de piața, surse de costuri actualizate fara vreo asumare nejustificata din partea evaluatorului privind unele costuri sau uzuri. Acestea sunt : costuri din cataloage, indici de actualizare, cota de TVA, profit antreprenor, organizare de șantier, cheltuieli de proiectare, deprecieri de natura fizica, funcționala si externa, cuantificări ale diferitelor elemente de comparație in cazul terenului, rate de capitalizare etc

Evaluatorul a utilizat informații de pe piața judecând valoarea prin prisma raționamentelor cumpărătorului si vânzătorului, bine informați, prudenți, fara constrângeri si in cunoștința de cauza generând valoarea de piața a subiectului solicitat spre analiza.

Datorita faptului ca nu au fost identificate informații despre tranzacții recente, in conformitate cu pct. 39, 74, 75, etc. din GEV 630, au fost utlizate informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piața, acestea fiind reale si verificate de către evaluator la proprietar sau reprezentantul acestuia.

14.1 Abordarea prin piața

Metoda comparației directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprietăți cu cea evaluată. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile sau din ofertele de vânzare cu apartamente în zona, precum și la datele și informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre apartamentul de evaluat si apartementele similare tranzacționate sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom analiza elementele a trei apartamente din aceeași zona.

Deoarece pe piața specifica exista tranzacții sau oferte de proprietăți similare (cu suprafețe similare, cu aceeași utilizare etc...) iar informațiile comparabilelor existente sunt suficiente pentru a aplica cu acuratețe aceasta metoda, pentru a estima Valoarea de Piața a Proprietății Subiect am ales abordarea prin piața.

în ANEXA A este


ă determinarea valorii de pi


in abordarea


VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA

1.936.110 Lei

echivalent 415.055Euro


14.2. Abordarea prin venit

Metoda are la bază ideea că proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o investiție generatoare de venituri. în acest caz proprietatea este achiziționată sub forma unei investiții, investitorul fiind în principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul principal care influențează valoarea proprietății.

Chiria este percepută în valută, fiind în cuantum de 175-550 Euro/luna, plata facându-se în lei, la cursul BNR din ziua efectuării plății. Valoarea chiriei este obținută din baza de date deținută de evaluator și din informațiile preluate de la agențiile imobiliare. în obligațiile de plată ale proprietarului intră de asemenea plata taxelor și impozitelor, si anume impozitul pe venitul brut realizat din chirii și taxa pentru asigurare.


Capitalizarea venitului este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net într-un indicator de evaluare a proprietății.

Deoarece proprietatea poate fi analizata prin prisma venitului produs din inchiriere, iar estimarea valorii chiriei se face pe baza informațiilor din piața, am utilizat aceastaabordare ca si verificare al rezultatului obtinut prin Abordarea prin piața .

în ANEXA sunt prezentate determinarea valorii de piața prin abordarea capitalizării venitului generat de proprietate din chirie

Acesta abordare s-a aplicat asupra celor 14 proprietăți de evaluat , respectiv asupra suprafețelor utile a acestora pentru verificarea abordării prin plata .Nu s-a aplicat aceasta abordare asupra supr. utile care provin din cotele parti comune intabulate ca unitari individuale, valoarea lor ramane cea stabilita prin metoda aplicării abordării prin piața .Valoarea rezulta din abordarea prin venit a celor 14 proprietari (12 cabinete, birou si magazin )- 329.777 euro la care se adauga valoarea cotelor din părțile comune intabulate ca unitari individuale -82.395 euro

1.922.659 Lei echivalent 412.172 Euro


VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN VENIT

  • 14.3 Abordarea prin cost

Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalenta cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.

Aceasta metoda nu se poate aplica deoarece nu se cunosc toate datele cu privire la suprafața desfasurata a clădirii, terenul ocupat de clădire, cat si cotele indivize din spatiile comune si teren aferent respectivului apartament.

15. DEFINIȚII SI IPOTEZE

  • 15.1 DEFINIȚII

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

  • 15.2 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

  • 1.  Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

  • 2.  Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3.  Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul

presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

  • 4.  Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

  • 5.  Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. In cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

  • 6.  Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

  • 7.  Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

  • 8.  Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

  • 9.  Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

  • 15.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din interiorul apartamentului si exteriorul blocului.

15.4. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat la următoarele surse de informare:

■ Valorile de ofertare / tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele

surse:

Vanzari
  • •  https://laiumate.ro/spatiu-comercial-astra-cabinet-medical-9241401.html

  • •  https://www.olx.ro/oferta/spatiu-comercial-la-casa-in-brasov-langa-spitalul-iudetean-ID1 Qw3x.html#81 ca2a4ece

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-vanzare-

X7B V1400F?lista= 12506600

Chirii:
  • •  https://www.olx.rO/oferta/spatiu-birouri-centrul-civic-zona-tribunal-IDbKL2K.html#9a7ba5f5b7

  • •  https://www.olx.rO/oferta/spatiu-pentru-birouri-in-centrul-istoric-IDbKsig.html#3868a262cf

  • •  https://www.olx.rO/oferta/spatiu-nicolae-titulescu-35-mp-IDbAVhO.html#3868a262cf

  • •  Proprietarul imobilului - pentru informațiile legate de proprietatea evaluată: situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

  • •  Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel chirii, etc.)

15.5 TIPUL VALORII ESTIMATE

Imobilul evaluat este de natura unei proprietăți imobiliare de tip cabinet medical in imobil (policlinica)”.

In acesta situație, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piața” asa cum este e definita de standardul de evaluare SEV 100 - Cadrul general.

15..6. DATA ESTIMĂRII VALORII

Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 07.01.2019 . La baza evaluării au stat informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii Decembrie 2018-Ianuarie 2019

  • 15.7. MONEDA RAPORTULUI

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR.

Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4.66471ei.

Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).

  • 15.8. MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash și integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.)

16 RESTRICȚII DE UTILITARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si al destinatarului.

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele menționate in raport, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

17 . ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru analiza rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus la judecăți consistente.

Valoarea rezultata in urma analizei datelor este.

Abordare prin piața 1.931.100 Ron echivalentul a 413.981 Euro Abordarea prin venit 1.922.659 Ron echivalentul a 412.172 Euro

Pentru analiza rezultatelor si exprimarea concluziei finale asupra valorii, evaluatorul a verificat intreg procesul de evaluare, informațiile si tehnicile de analiza a acestora, precum si judecata aplicata, prin prisma criteriilor menționate mai sus, astfel:

Adecvarea: atat abordarea prin piața cat si abordarea prin venit sunt adecvate pentru acest tip de proprietate, insa avand in vedere scopul evaluării consideram ca abordarea prin piața este cea mai adecvata. Precizia: Precizia unei evaluări este legata de increderea evaluatorului in acuratețea informațiilor utilizate astfel ca la abordarea prin piața fiind utilizate oferte ce au fost scăzute prin marja de negociere si adaptate conform informațiilor primite telefonic de la agenții imobiliari/proprietari; la abordarea prin venit s-au utilzat informații din piața pentru apartamente insa de multe ori in piața pentru inchiriere nu este recunoscut in preț valoarea materialelor utilizate pentru finisarea apartamentului astfel incat sa poata fi inchiriat.

Cantitatea informațiilor: adecvarea si precizia influențează calitatea si relevanta indicației valorii; cea mai mare cantitate de informații exista la abordarea prin piața ( atat tranzacții din trecutul recent cat si oferte pe piața);

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție este valoarea obținută prin abordarea prin piața.

Toate evaluările reprezintă opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu orice prezumții corespunzătoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de certitudine, sau probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piața sa coincidă exact cu prețul care ar fi obtinut intr-o tranzacție efectuata la data evaluării. Asigurarea intelegerii de către utilizator si a increderii in evaluări necesita transparenta in abordarea evaluării si explicații adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra evaluării.

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cele 14 proprietăți imobiliare-12 cabinete stomatologice , magazin si birou

1.931.100 Ron

echivalent 413.981 Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA

Ec. Toth Eniko

SPAȚIU 2, CABINET 1 - EXTRAS CF119041- C1-U41


'I

PREȚ DEVANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate tra

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan.2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Palie.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

Caiacteiistici fizice

Data PIF

anii 1900

1958

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

P

P

P

D

Ajustare (%)

0.0

0.0

5%

Ajustare

0

0

77

Suprafața utila apartament (mp)

15.47

38

30

20

diferența suprafața mp

3%

2%

0%

Ajustare

46

34

0

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție, vad format, acces direct din strada

spațiu comercial, acces tfin strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154


Finisaje

finisaje medâ; pardoseala sintetica, zugrăvealăvaMe, tamplarie PVC cu geam tenwizoiant, tisa acces PVC

fimsaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli tevabite, tamplarie PVC cu geam termoizotant,usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugraveS iavabite, tamplarie PVC cu geam termoizdant, usa acces PVC

finisaje med»: pardoseala sintetica, zugrăveli Iavabite, tamplarie PVC cu geam termoizoiant, usa acces PVC

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

faracentrata

tara centrala

tara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0               î

Termoizolatle exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

i

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

85

121

255

PREȚ AJUSTAT

1613

1831

1799

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,613

1,831

1,800        j

Ajustare totala brută

605

600

421          !

Ajustare totală brută în

49.48%

43.87%

28.66% \

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ €

ajustare minima

28.66%

l

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,808

ț

VALOAREA PROPUSĂ

euro,

27,846

l

[Valoare lei, rotunjită

129,894

COTA DE 50% -

1 proprietatea

| Județului Brasov-\EURO

13,923

\COTADE50%-

j proprietatea

j Județului Brașov-

DON

64,947

! Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transm

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/ 10 ani

Regim de înălțime bloc

s-a aplicat o ajustare pozitiva comp. C fiind poziționat la demisol . Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive la comp. A si B . pentru diferența de suprafață feță de subiectul analizat.Pretul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spatiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustarile aplicate sunt in procent de 2-3% proporțional cu dif de sup.

Caracteristici spațiu

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile deoarece ele nu au un vad comercial cu tradiție fata de prop. de evaluat care este situat intr-o clădire de tip policlinica in care funcționează cabinete stomatologice de cateva decenii .Comp. C este ajustata pozitiv supl. deoarece dispune de acces din curtea imobilului .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem Încălzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp deoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

CALCULUL RAȚII DE CAPITALIZARE ’

Pentru calculul ratei de capitalizare s au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri , de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

Se considera ca nici condițiile de finanțare din afara pieței financiare si nici condițiile diferite de piața nu au afectat preturile proprietăților comparabile

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

350

290

320

Chirie negociata

333

284

314

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,990

3,410

3,763

Grad de neocupare (-1 luna/an)

333

284

314

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,658

3,126

3,450

Cheltuieli aferente proprietarului

r    366

r 373

r    345

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

2,814

3,105

Valoarea de tranzacție estimata dnpa negociere a proprietății (EUR)

47,385

41,040

46,436

Rata de capital dare ț%)

6.9

6.9

6.7

curs euro

4.6647


Structura chekiaelîlor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

Venit brut dta chirii / an

3.480

Euro

Gradde neocupam (- 1 hma/an)

290

Venit brut efectiv

3,190

Cheltuieli de amenajare

850

Cheltuieli cit impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

350

Total cheltuieli

1,400

Venit net din exploatare VNE

1,790

Rata de capitalizare ”c"

6.70%

Valoarea

26,717

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

Viv=                1,790

j            j                    6 70%

j          ............. Vp=.........................................................

Vplei =


26,717 Euro
124,629101,

124,398 Lei, rotunjit


Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului, partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu mtretinere/rep»ratii: s-a estimat la 350 etiro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 50% -proprietatea

Jud.Brasov

13,359

Euro

62,199

Lei

CALCULPREfPEHTRUIMbBILCU CdtELEAFERENTA'DfNUNITÂTiLEÎNDIVIDilALEAPĂRfiNAfOARE'

Nr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila /mp

Preț/ mp Euro

Valoare totala , Euro

Valoare totala . Ron

Cota de proprietate

Valoarea finala ptr cota de 1/2, Euro

Valoarea finala ptf cota de 1/2, Ron

1

Extras CF 119041 -C1-U41 cabinet 1 , Spațiu 2

15.47

1800

27846

129893

172

13923

64947

2

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 1,93% din 64,28 mp

1.24

1217

1509

7039

1/2

755

3520

3

CF nr. 119M1-C1-U51CU cota de 1,93% din 35,19 mp

0.68

1246

846

3946

1.Z2

423

1973

4

CF nr.ll9041-Cl-U52 cu cota de 1,93% din 101,33 mp

1.96

1011

1977

9220

1/2

988

4610

5

CF nr.ll9041-Cl-U53 cu cota de 1,93% din 2,86 mp

0 06

1132

62

290

1/2

31

145

6

CF nr.l!9041-Cl-U54 cu cota de 1,93% din 2,41 mp

0.05

1132

52

243

1/2

26

121

7

CF nr.ll9041-Cl- U48 cu cota de 1,93% din 13,98 mp

0.27

860

231

1079

1/2

116

540

8

CF nr,119041-Cl-U49 cu cota de 1,93% din 5,76 mp

0 11

1614

179

836

1/2

90

418

9

CF nr.H9041-Cl-U40 cu cota de 16,8% din 14,67 mp

2.46

1796

4425

20643

1/2

2213

10321

10

CF nr,119G41-Cl-U47 cu cota de 16,8% din 1,72 mp

0.29

1413

407

1898

1/2

203

949

11

TOTAL COTA din supr. utile ale unităților individuale (poz.2-10)

711

9689

45195

4844

22598

12

TOTAL suprafața (pozl+pozll)

22.58

37535

175088

18767

87544


SPAȚIU 4, CABINET3 - EXTRAS CF119041- C1-U43



PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan.2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconii Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.Republiciî

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

cteristicifizice      ’

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Reqim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

P

P

P

D

Ajustare (%)

0.0

0.0

5%

Ajustare

0

0

77

Suprafața utila apartament (mp)

13.3

38

30

20

diferența suprafața mp

3%

2%

0%

Ajustare

46

34

0

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție , vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154



Finisaje

finisaje meda: pardoseala sintefica, zugrăveli lavabite, tamplarie PVC cu geam termoizotent, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetice, uz medical, gresie, faianța, zugrăveli lavabite, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finfeaje medii: pardoseala gresie, pfacari partiate cu faianța, zugraveS lavabite, tamplarie PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugraveS lavabite, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

t

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

faracentrala

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

. Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

85

121

255

PREȚ AJUSTAT

1613

1831

1799

Componente jnonimobiliare

nu

nu

nu

nu

‘ Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,613

1,831

1,800

Ajustare totală brută

605

600

421

Ajustare totală bruta în

49.48%

43.87%

28.66%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,800

VALOAREA PROPUSĂ

euro,

23,940

Valoare lei, rotunjită

111,673

C O TA DE 50 % -proprietatea Județului Brasov-EURO

11,970

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-RON

55,836

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustau la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțate

se considera condiții de finanțare ”cash" pentru toate comparabilele

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1 %/ 10 ani

Regim de înălțime bloc

s-a aplicat o ajustare pozitiva comp. C fiind poziționat la demisol . Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive la comp. A si B , pentru diferența de suprafață fată de subiectul analizat .Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustările aplicate sunt in procent de 2-3% proporțional cu dif de sup.

Caracteristici spațiu

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile deoarece ele nu au un vad comercial cu tradiție fata de prop. de evaluat care este situat intr-o clădire de tip policlinica in care funcționează cabinete stomatologice de cateva decenii .Comp. C este ajustata pozitiv supl. deoarece dispune de acces din curtea imobilului .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem incalzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp (70*15 mpjdeoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

Boxa/ garaj/

nu s-au aolicat aiustari

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE               j

j Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia i              s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

l Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au \ selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

350

290

320

Chirie negociata

343

2S4

314

Venit Brut Potențial (EUR/an)

4,116

3,410

3,763

Gradele vseocupare (-1 hmatan)

343

284

314

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,773

3,126

3,450

Cheltuieli aferente proprietarului

r    377

r 313

r    345

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

3,396

2,814

3.105

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

47,386

41.040

46,436

Rata de capitalizare

7.2

6.9

6.7

Rata de capitalizare = VNE7 V

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

6.7 si            7.2

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparații) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca ;

si caracteristici cu proprietatea subiect              :         7.20%:

I         ~I                                        curs euro                              4.6647Î

:                                                                              .............................................. ........................................................................................................................................................................... ..........................................................................................j-

Structura cheltuielilor și a veaferior obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat          !

Venit brut din chirii / an

3,430

Grad de neocupare (-1 hmafan)

290

Venii brut efectiv

3,190

Cheltuieli de amenajare

850

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

450

Total cheltuieli

1,500

Venit net din exploatare VNE

1,690

Rata de capitalizare ”c“

7.20%

Valoarea

23,472

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

V^j1690             j.....................................................................i.............................................................

7.20%

Vp =                       23,472 Euro

Vplei =                          109,491 Lei,

109,492 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparatii: s-a estimat la 450 eura/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fast reduse cu 2% prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participaiitilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 50% -proprietatea

Jud.Brașov

11,736

Euro

54,746

Lei

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APART1NATOARE

Nr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila /mp

Preț? mp Euro

Valoare totala . Euro

Valoare totala , Ron

Cota de proprietat 9

Valoarea finala ptr cota de 1/2, Euro

Valoarea finala ptf cota de 1/2. Ron

1

Extras CF 119041 -C1-U43 cabinet 3 , Spațiu 4

13.3

1800

23940

111673

1/2

11970

55836

2

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 1,66% din 64,28 mp

1.06

1217

1290

6018

1/2

645

3009

3

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 1,66% din 35,19 mp

0.53

1246

723

3371

1/2

361

1686

4

CF nr.U9041-Cl-U52 cu cota de 1,66% din 101,33 mp

1.68

1011

1698

7923

1/2

849

3961

5

CF nr.ll9O41-Cl-U53 cu cota de 1,66% din 2,86 mp

0.05

1132

57

264

1/2

28

132

6

CF nr,119041-Cl-U54 cu cota de 1,66% din 2,41 mp

0.05

1132

57

264

1/2

28

132

1

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 1,66% din 13,98 mp

0.23

860

198

923

1/2

99

461

3

CF nr.ll9041-Cl-U49 cu cota de 1,66% din 5,76 mp

0.10

1614

161

753

1/2

81

376

9

CF nr.ll9041-Cl-U40 cu cota de 14,44% din 14,67 mp

2.12

1796

3808

17761

1.2

1904

8880

10

CF nr.ll9041-Cl-U47 cu cota de 14,44% din 1,72 mp

0.25

1413

353

1648

1/2

177

824

11

TOTAL COTA din supr. utiie ale unităților individuale (poz.2-10j

6.12

8344

38924

4172

19462

12

TOTAL suprafața (pozl+pozll)

19.42

32284

150597

16142

75298

(Anexa calcul

.................““T...........................................................F-................................T.................................................“................

|       SPAȚIU 7, CABINETRX- EXTRAS CF119041- C1-U46

|                  |    EURO=    |      4.6647

1 ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A | COMPARABILĂ B COMPARABILĂ C



:^srac’enst

; PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1 222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan .2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJU STAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconii Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJU STAT

1528

1710

1544

Caracteristici fizice

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Reqim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

P

P

P

D

Ajustare (%)

0%

0%

5%

Ajustare

0

0

77

Suprafața utila apartament (mp)

27.5

38

30

20

diferența suprafața mp

2%

0%

-2%

Ajustare

31

0

-31

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție , vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154


Finisaje

finisaje med«: pardoseala sintetica, zugrăveli tavabte, tamptarie PVC cu gem termoizolant, usa acces PVC

finisaje merffi: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugrăveli tavabte, tamptarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje mecffi: pardoseala gresie,

finisaje medă: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugraveB tavabile, tamptarie PVC cu geam termopan, interioare MOF

ptacari parțiale cu faianța, zugraveB lavabile, tanptarie PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

tara centrata

fere centrata

fara centrata

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

70

87

224

PREȚ AJUSTAT

1598

1797

1768

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,598

1,797

1,768

Ajustare totală brută

689

566

452

Ajustare totală brută în

48.23%

41.37%

30.76%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OM PARA BILĂ C

ajustare minima

30.76%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,768

VALOAREA PROPUSĂ euro.

48,620

Valoare lei, rotunjită

226,798

COTA DE 100%-proprletatea Județului Brasov-EURO

48,620

COTA DE 100%-proprletatea Județului Brasov-RON

226,798

K2NU9

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transa"

nu s-au făcut ajustau la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare

’cash" pentru toate comparabilele

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustam este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in fonctie de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/ 10 an i

Regim de înălțime bloc

s-a aplicat ajustări negative la comp. A si B deoarece ele sunt poziționate Ia nivel mai favorabil fata de cabinetele situate ia etaj si o ajustare pozitiva comp. C fiind la subsol. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi

Suprafața utila apartament W

s-au aplicat ajustări pozitive/negative la comp. A si C , pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustarile aplicate sunt in procent de 2-3% proporțional cu dif de sup.

Caracteristici spațiu

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile deoarece ele nu au un vad comercial cu tradiție fata de prop. de evaluat care este situat intr-o clădire de tip policlinica in care funcționează cabinete stomatologice de cateva decenii .Comp. C este ajustata pozitiv supt deoarece dispune de acces din curtea imobilului .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem încălzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp (70*15 mpjdeoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

Boxa/ garaj/

nu s-au aplicat ajustări

Termoizolatie exterioara a blocului

nu s-au aplicat ajustări,

Componente nonimobiliare

nu s-au aplicat ajustări

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a focut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

550

320

350

Chirie negociata

495

314

343

Venit Brut Potențial (EUR/an)

5,940

3,763

4,116

Gr ad de neocitpare (- 1 ktnafan)

495

314

343

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

5,445

3,450

3,773

Cheltitied aferente proprietaridid

F   1089

r 345

r    377

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

4,356

3,105

3396

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

47,386

41,040

46,436

Rata de capitalizare /%)

9.2

7.6’

7.3

Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

  • 7.3 si           9.2

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila Bfvezi grila de comparații) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect

9.20%


curs euro         ]                       4.6647

Structura cheltuielilor $i a veniturilor obținute din chira pentru proprietatea de evaluat

Veni brut din darii / an

5,600

Euro

Grad de nsacupare (- I lunalan)

550

Venit brut efectiv

6,050

Cheltuieli de amenajare

850

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

450

Total cheltuieli

1,500

Venit net din exploatare VNE

4,550

Rata de capitalizare "c”

9.20%

Valoarea

49,457

Valoarea proprietăți, calculată prin metoda capitalizării vemtrrior este:

Vcv =:                 4,550

9.20%

Vp =                      49,457 Euro

Vplei =                        230,700 Lei,

230,700 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului, partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu tntTetinere/repsratii: s-a estimat la 450 euru/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2% prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 100% -proprietatea J ud.Brașov

49,457

Euro

230,700

Lei

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

Nr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supe utila /mp

Preț/ mp

Euro

Valoare totala , Euro

Valoare totala , Ron

Cota de proprietate

Valoarea finala ptr cota de 1/2.

Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/2, Ron

1

Extras CF 119041 -C1-U46 cabinet RX , Spațiu 7

27.5

1763

48620

226798

1

48620

226798

2

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,44% din 64,28 mp

2.21

1217

2690

12546

1

2690

12546

3

CF nr. 119O41-C1-U51 cu cota de 3,44% din 35,19 mp

1.21

1246

1508

7033

1

1508

7033

4

CF nr,119G41-Cl-U52 cu cota de 3,44% din 101,33 mp

3 49

1011

3528

16459

1

3528

16459

5

CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 3,44% din 2,86 mp

0 10

1132

113

528

1

113

528

6

CF nr.ll9041-Cl-U54 cu cota de 3,44% din 2,41 mp

008

1132

91

422

1

91

422

7

CF nr.ll9041-Cl- U48 cu cota de 3,44% din 13,98 mp

0.48

860

413

1926

1

413

1926

8

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 3,44% din 5,76 mp

0 20

1614

323

1506

1

323

1506

9

CF nr.ll9041-Cl-U40 cu cota de 29,88% din 14,67 mp

4.38

1796

7866

36695

1

7866

36695

10

CF nr.H9041-Cl-U47 cu cota de 29,88% din 1,72 mp

0 51

1413

721

3362

1

721

3362

11

TOTAL COTA din supr. utile ale unităților individuale (poz.2-10)

12 66

17252

80476

17252

80476

12

TOTAL suprafața (pozl+pozll)

40.16

65872

307274

65872

307274

Anexa calcul

\         SPAȚIU 1,

CABINET 10 - EXTRAS CF119041- C1-U55

1

|                    EURO   |     4.6647

{ ELEMENTE DE COMPARATIF

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A | COMPARABILĂ B| COMPARABILĂ C

iPRET DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

{Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

{Ajustare ptdr.de propr.

0

0

0

{Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

{PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

{Condici de finanțare

cash

cash

cash

cash

{finanțare

0

0

0

[PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan.2019

Dec .2018

Dec .2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in âicinta Polic.

Diaconii Coresi

Brașov, carter Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.RepuMcii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

Caracteristici fi/lce

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

1

P

P

D

Ajustare (%)

-1%

-1%

4%

Ajustare

-15

-17

62

Suprafața utila apartament (mp)

28.19

38

30

20

diferența suprafața mp

2%

0%

-2%

Ajustare

31

0

-31

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție, vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154

Finisaje

finisaje meifi: pardoseala sintetica zugraveă lavabie, tampîarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje med»: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugrăveli lavabite, tampîarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medii: pardoseala gresie, placari partiafe cu faianța, zugrăveli lavabite, tampîarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugrăveli lavabite, tampîarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala ternfca comuna pe clădire

tara centrala

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

55

70

209

PREȚ AJUSTAT

1582

1780

1752

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,582

1,780

1,752

Ajustare totală brută

605

583

437

.Ajustare totală brută în

49.48%

42.62%

29.7.1%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

29.71%

| VALOAREA PROPUSĂ ieuro/mp

1,752

i VALOAREA PROPUSĂ jeuro.

49,389

j Valoare lei, rotunjită

230,384

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-EURO

24,694

\ COTA DE 50% -

\proprietatea

l Județului Brasov-\ron

115,192

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare

’cash" pentru toate comparabilele

, f...i           'al,-.m,           ,.l.    ■              ■ ...14..

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/ 10 ani

Regim de înălțime bloc

s-a aplicat ajustări negative la comp. A si B deoarece ele sunt poziționate la nivel mai favorabil fata de cabinetele situate la etaj si o ajustare pozitiva comp. C fiind la subsol. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive/negative la comp. A si C , pentru diferența de suprafață fața de subiectul analizat.Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spatiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustarile aplicate sunt in procent de 2-3% proporțional cu dif de sup.

Caracteristici spațiu

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile deoarece ele nu au un vad comercial cu tradiție fota de prop. de evaluat care este situat intr-o clădire de tip policlinica in care funcționează cabinete stomatologice de cateva decenii .Comp. C este ajustata pozitiv supl. deoarece dispune de acces din curtea imobilului .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem incalzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp (70*15 mpjdeoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a focut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

550

320

350

Chine negociata

495

314

343

Venit Brut Potențial (EUR/an)

5.940

3,763

4,116

Grad de neocupare (-1 htna&m)

314

343

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

5,445

3,450

3,773

Chetttiieli coerente proprielantlui

r 1089

F T77

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

4356

3,105

3396

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietarii (EUR)

47,386

41,040

46,436

Rata de capitalizare (%>

9.2

7.6

«T n-

/ _ *

Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietarii subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

7.3 si            9.2

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparații ) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca

si caracteristici cu proprietatea subiect                       9.20%

Venă brut din chirii / an

6,600

Euro

Grad de neocupare (-1 hma/arij

550

Venit brut efectiv

6,050

Cheltuieli de amenajare

850

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

450

Total cheltuieli

1,500

Venit net din exploatare VNE

4,550

Rata de capitalizare ’*c”

9.20%

Valoarea

49,457

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizări

i veniturilor este:

V =

* CV

4.550

9.20%

curs euro


Structura cheltuielilor $i a vemhgflor



4.6647

evaluat


Vp =

Vplei =


49,457 Euro

230,700 Lei,

230,700 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar i Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu întretinere/reparatii: s-« estimat la 4S0 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2°ă> prin

ț aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avană ca baza atitudinea i participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

i

I-

COTA DE 50% -proprietatea Jud.Brașov

24,728

Euro

115,350

Lei


î

1

î

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

Nr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila

/mp

Preț/ mp Euro

Valoare totala , Euro

Valoare totala . Ron

Cota de proprietate

Valoarea finala ptr cota de 1/2, Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/2, Ron

1

Extras CF 119041-C1-U55 cabinet 10, Spațiu 1, ETAJ 1

28 19

1752

49389

230384

1/2

24694

115192

2

CP nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,52% din 64,28 mp

2 26

1217

2750

12830

1/2

1375

6415

3

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 3,52% din 35,19 mp

1.24

1246

1545

7207

1/2

773

3604

4

CF nr.H9041-Cl-U52 cu cota de 3,52% din 101,33 mp

3.57

1011

3609

16836

1/2

1805

8418

5

CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 3,52%din 2,86 mp

0.10

1132

113

528

1/2

57

264

S

CF nr.ll9041-Cl-U54 cu cota de 3,52% din 2,41 mp

008

1132

91

422

1/2

45

211

7

CF nr,119G41-Cl- U48 cu cota de 3,52% din 13/98 mp

0.49

860

421

1966

1/2

211

983

8

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 3,52% din 5,76 mp

0.20

1614

323

1506

1/2

161

753

9

CF nr.H9O41-Cl-U64 cu cota de 18,88% din l,89mp

0 36

1397

503

2346

1/2

251

1173

10

CF nr.H9041-Cl-U66 cu cota de 18,88% din 1,92 mp

0.36

1397

503

2346

1/2

251

1173

11

CF nr.H9041-Cl-U65 cu cota de 19,84% din 5,81 mp

1.15

1478

1700

7929

1/2

850

3964

12

TOTAL COTA din supr. utile ale unităților individuale țpoz.2-11)

r 9 81

11558

53916

5779

26958

13

TOTAL suprafața (pozl+pozl2)

" 36.85

60947

284300

30473

142150

Anexa calcul_______________|___________________|_____________________|__________________|_______

SPAȚIU 2, CABINET 12-EXTRAS CF119041- C1-U56

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT, euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate tran

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

Ian.2019

Dec.2018

Dec .2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Poiic.

Dtaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

Caracteristici fizice

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

4%

-3%

Ajustare

-107

-68

46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

1

P

P

D

Ajjustare (%)

-1.0

-1.0

4%

Ajustare

-15

-17

62

Suprafața utila apartament (mp)

17.06

38

30

20

diferența suprafața mp

3%

2%

0%

Ajustare

46

34

0

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție, vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154

Finisaje

finisaje medB: pardoseala statetica, zuțpaveS lavabîe, tampterie PVC cu geam termoizoiant, usa acces PVC

finisaje medii: sintetica, uzmerfical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

ftiisaje metfi: pardoseala gresie, ptacari paritate cu faianța, zwpavefl lavabSe, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje meda: pardoseala sintetica, uz merfical, gresie,faianța, zugravel tavabfe, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrata termica comuna pe clădire

tara centrala

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

70

104

240

PREȚ AJUSTAT

1598

1814

1783

Componente non imobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,598

1,814

1,783

Ajustare totală brută

620

617

406

Ajustare totală brută în

50.73%

45.12%

27.61%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

27.61%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,783

VALOAREA PROPUSĂ euro.

30,418

Valoare lei, rotunjită

141,891

COTA DE 100%-proprietatea Județului Brasov-EURO

30,418

COTA DE 100% -proprietatea Județului Brasov-RON

141,891

Elemente de comparații

Ajustări:

îtul de proprietate

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dre transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/ 10 ani

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative la comp. A si 8 fiind poziționate mai favorabil fata de prop. de evaluat si o ajustare pozitiva comp. C fiind poziționat la demisol. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Suprafața obla apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive la comp. A si 8 , pentru diferența de suprafață față de subiectul analizaLPretul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustările aplicate sunt in procent de 2-3% proporțional cu dif de sup.

Caracteristici spațiu

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile deoarece ele nu au un vad comercial cu tradiție fata de prop. de evaluat care este situat intr-o clădire de tip policlinica in care funcționează cabinete stomatologice de cateva decenii .Comp. C este ajustata pozitiv supl. deoarece dispune de acces din curtea imobilului .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem încălzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp (70*15 mp)deoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut ptiu tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

350

290

320

Chine negociata

315

r 270

238

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,780

3.236

3,456

Grad de neocupare (-1 fanafan)

3/5

270

288

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3.465

2.967

3,168

Cheltuieli aferente proprietarului

r    347

r 797

’    317

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

3,119

2,670

2,851

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

47.386

41,040

46,436

Rara de capitalizare (%)

d'6"

6.5

6.1

Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre ................................................................................................................. ......................... 6.1..............si................. 6.6....................

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila Bfvezi grila de comparații ) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect

6.10%

curs euro                              4.6647

Structura chekuteMor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

3,480

Grad de neocupare (- 1 hmafan)

290

Venit brut efectiv

3.190

Cheltuieli de amenajare

800

Cheltuieli cit impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

400

Total cheltuieli

1,400

Venit net din exploatare ÂTVE

1.790

Rata de capitalizare ’c“

6.10%

Valoarea

29,344

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizării verăturilor este:

V„.=             1790

6.10%

Vp =                       29,344 Euro

Vplei =                         136,882 Lei,

136,882 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparatii: s-a estimat la 400 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 100% -proprietatea

Jud.Brașov

29,344

Euro

136,882

Lei

j-#i

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

Nr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supe, utila /mp

Preț/ mp

Euro

Valoare totala, Euro

Valoare totala , Ron

Cota de proprietate

Valoarea finala pir cota de 1/1.

Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/1, Ron

1

Extras CF 119041 -C1-U56 cabinet 12, Spațiu 2, ETAJ 1

17.06

1783

30418

141891

1

30418

141891

2

CP nr. 119041-C1-U5O cu cota de 2,13% din 64,28 mp

1.37

1217

1667

7777

1

1667

7777

3

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 2,13% din 35,19 mp

0.75

1246

935

4359

1

935

4369

4

CF nr.H9041-Cl-U52 cu cota de 2,13% din 101,33 mp

2.16

1011

2184

10187

1

2184

10187

5

CF nr,119041-Cl-U53 cu cota de 2,13% din 2,86 mp

0.06

1132

68

317

1

68

317

6

CF nr,119041-Cl-U54 cu cota de 2,13% din 2,41 mp

0 05

1132

57

264

1

57

264

7

CF nr.H9041-Cl- U48cu cota de 2,13% din 13,98 mp

0.30

860

258

1203

1

258

1203

8

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 2,13% din 5,76 mp

0.12

1614

194

903

1

194

903

9

CF nr.H9041-Cl-U64 cu cota de 11,50% din l,89mp

021

1397

293

1368

1

293

1368

10

CF nr,119041-Cl-U66 cu cota de 11,50% din 1,92 mp

0.22

1397

307

1434

1

307

1434

11

CF nr,119041-Cl-U65 cu cota de 11,97% din 5,81 mp

0 70

1478

1035

4826

1

1035

4826

12

TOTAL COTA din supr. utile ale unităților individuale (poz.2-llj

6997

32639

6997

32639

13

TOTAL suprafața (pozi+poz!2)

” 22.30

37415

174530

37415

174530

Anexa calcul

    r           i

SPAȚIU 3, CABINET 14A - EXTRAS CF119041- C1-U57

|                  |    EURO=    |      4.6647

Fi FMFWTF FIT mMPARATTF

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A | COMPARABILĂ B| COMPARABILĂ C

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1.222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan.2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de Piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

136»

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic. Diacon u Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

'? -f ’

<* £ v * ■ Skfj

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

1

P

P

D

Ajustare (%)

-1.0

-1.0

4%

Ajustare

-15

-17

62

Suprafața utila apartament (mp)

15.41

38

30

20

diferența suprafața mp

3%

2%

0%

Ajustare

46

34

0

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție, vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154

Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabite, tamplarie PVC cu geam termoizotant, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabîe, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MJF,

finisaje medu: pardoseala gresie, pla cări parțiale eu faianța, zugrăveli lavabfe, tamplarie

PVC oi geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zuspavei lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem Încălzire

centrala termica comun a pe ctadire

fere centrala

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

•..... -7

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

■ ..........................

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

70

104

240

PREȚ AJUSTAT

1598

1814

1783

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,598

1,814

1,783

Ajustare totală brută

620

617

406

Ajustare totală brută în

50.73%

45.12%

27.61%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

0 MP ARA BILA C

ajustare minima

37451%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,783

VALOAREA PROPUSĂ euro,

27,476

Valoare lei, rotunjită

128,167

COTA DE 100%-

[proprietatea Județului Brasov-

EURO

27,476

COTA DE 100%-proprietatea Județului Brașov-

128,167

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare

’cash'’ pentru toate comparabilele

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de pista si în perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de focalizare

s-au aplicat ajustări pozitive Ia toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/ 10 ani

Regim de Înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative la comp. A si B fiind poziționate mai favorabil fata de prop. de evaluat si o ajustare pozitiva comp. C fiind pozițional la demisol. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive la comp. A si B, pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Pretul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustanle aplicate sunt in procent de 2-3% proporțional cu dif de sup.

Caracteristici spațiu

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile deoarece ele nu au un vad comercial cu tradiție fata de prop. de evaluat care este situat intr-o clădire de tip policlinica in care funcționează cabinete stomatologice de cateva decenii .Comp. C este ajustata pozitiv supt deoarece dispune de acces din curtea imobilului .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem încălzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp (70*15 mpjdeoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-an selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si eu aceleași așteptări

COMPARABILE

A

B

C

C’htne lunara solicitata

350

290

320

Chine negociata

315

r 270

288

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,780

3,236

3,456

Grad de neacupare (- J Itmalan)

315

270

286

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,465

2367

3,168

CfteUitis/i aferente proprietarului

”     ~347

r 2S:

r    327

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

3,11»

2,670

2,851

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

47,386

41,040

46,436

Rata de copitafcare

6:6

65

6.1

Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

6.1 si

6.6

Ținând cont de gradul de eomparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila Bțvezi grila de comparații ) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca

si caracteristici cu proprietatea subiect                       6.10%

curs euro                              4.6647

Structura cheltuieBor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evahiat

Venit brut din chirii / an

3,480

Euro

Grad de reocupare (-1 hma/an)

290

Venit brut efectiv

3.190

Cheltuieli de amenajare

800

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

450

Total cheltuieli

1,450

Venit net din exploatare VME

1,740

Rata de capitalizare "c"

6.50%

Valoarea

26,769

Valoarea proprietății calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

V = ¥ CV

1.740

6.50%

Vp =

26,769 Euro

i                              Vplei -

124,870

Lei,

124,870 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar i Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparatii: s-a estimat la 450 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2% prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii


COTA DE 100% -proprietatea Jud.Brașov

26,769

Euro

124,870

Lei


CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

Nr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila /mp

Preț/ mp Euro

Valoare totala , Euro

Valoare totala „ Ron

Cota de proprietate

Valoarea finala ptr cota de 1/1. Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/1, Ron

1

Extras CF 119041 -C1-U57 cabinet 14A , Spațiu 3, ETAJ 1

15.41

1783

27476

128167

1

27476

128167

2

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 1.92% din 64,28 mp

1 23

1217

1497

6983

1

1497

6983

3

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 1,92% din 35,19 mp

0.68

1246

847

3952

1

847

3952

4

CF nr.ll9041-Cl-U52 cu cota de 1,92% din 101,33 mp

1.94

1011

1961

9149

1

1961

9149

5

CF nr.H9O41-Cl-U53 cu cota de 1,92% din 2,86 mp

0.05

1132

57

264

1

57

264

6

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 1,92% din 2,41 mp

0.05

1132

57

264

1

57

264

7

CF nr.ll9041-Cl- IMS cu cota de 1,92% din 13,98 mp

027

860

232

1083

1

232

1083

8

CF nr. 119041-CI-U49 cu cota de 1,92% din 5,76 mp

0.11

1614

178

828

1

178

828

9

CF nr.ll9041-Cl-U64 cu cota de 10,33% din l,89mp

0.19

1397

265

1238

1

265

1238

10

CF nr,119041-Cl-U66 cu cota de 10,33% din 1,92 mp

0 20

1397

279

1303

1

279

1303

11

CF nr,119041-Cl-U65 cu cota de 10,82% din 5,81 mp

0 63

1478

931

4343

1

931

4343

12

TOTAL COTA din supr. utile ale unităților individuale (poz.2-11)

5.35

6304

29406

6304

29406

13

TOTAL suprafața (pozl+pozi2)

' 20.13

33780

157574

33780

157574

ca calcul                  |                       |                          |                      |

SPAȚIU 4. CABINET 14 — EXTRAS CF119041- C1-U58

METODA COMPARABEI DIRECTE

SifilWlKH»

ț' i      ~ "jț • Vil’ *£1

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integrai

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan.2019

Dec.2018

Dec .2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconii Coresî

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.RepuMcii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

icteristicffizice'                        '

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

1

P

P

D

Ajustare (%)

-1.0

-1.0

4%

Ajustare

-15

-17

62

Suprafața utila apartament (mp)

15.47

38

30

20

diferența suprafața mp

3%

2%

0%

Ajustare

46

34

0

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție, vad format, acces

spațiu comercial, acces (fin strada

spațiu comercial, acces (fin strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154

Finisaje

finisaje medâ: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabtie, tanț>ferie PVC cu geam termoizolant, usa a cces PVC

finisaje merfi: pardoseala sintetica, uzmecficaî, țpesie, faianța, zuțpavefi lavabile, tanrțriarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finsajernedi: pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zurp-aveS iavabfe, tampiarie PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medS: pardoseala sintetica, uz medica!, gresie, faianța, zugraveă lavabfle, tampiarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem incalzire

centratatermfca comuna pe ctadire

tara centrala

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

. Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

70

104

240

PREȚ AJUSTAT

1598

1814

1783

Componente . nonimobîliare

nu

nu

nu

nu

’ Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,598

1,814

1,783

Ajustare totală brută

620

617

406

Ajustare totală brută în

50.73%

45.12%

27.61%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,783

VALOAREA PROPUSĂ

euro,

27,583

Valoare lei, rotunjită

128,866

COTA DE 100% -proprietatea Județului Brasov-EURO

27,583

COTA DE 100%-proprietatea Județului Brasov-RON

128,666

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare

”cash" pentru toate comparabilele

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/ 10 ani

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative la comp. A si B fiind poziționate mai favorabil fata de prop. de evaluat si o ajustare pozitiva comp. C fiind poziționat la demisol. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive la comp. A si B , pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Pretul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustarile aplicate sunt in procent de 2-3% proporțional cu difdesup.

Caracteristici spațiu

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile deoarece ele nu au un vad comercial cu tradiție fata de prop. de evaluat care este situat intr-o clădire de tip policlinica in care funcționează cabinete stomatologice de cateva decenii .Comp. C este ajustata pozitiv supl. deoarece dispune de acces din curtea imobilului .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem incalzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp (70*15 mpjdeoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia : s-a tăcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

350

290

320

Chirie negociata

315

r 270

288

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,780

3336

3,456

Grad ele neocupare (- 1 luna/an)

31S

270

288

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,465

2,967

3,168

Cheltuieli aferente proprietarului

'    347

r    317

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

3,119

2,670

2,851

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietarii (EUR)

47,386

41,040

46,436

Rata de capitalizare

6.6

6.5

6.1

ș Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietarii subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre ..........................................6.1...............si..............        6.6'

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparații) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect                       6.50%

i                                                       curs euro                                4.6647

Structura cheltuielilor și a ventorBor obținute din clarii pentru proprietatea de evaluat

Venit bnrt dta chirii / an

3,480

Euro

Grad de neocupare (-1 luna/an)

290

Venii brut efectiv

3,190

........................................................................................................i

Cheltuieli de amenajare

800

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

—.................—.....-.....-................ — 4

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

450

Total cheltuieli

1,450

.........4

Venit net din exploatare VNE

1,740

Rata de capitalizare "c"

6.50%

Valoarea

26,769

Valoarea proprietăți calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

=              1740

6.50%

Vp =                       26,769 Euro

Vplei =                        124,870 Lei,

124,870 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparatiî: s-a estimat la 450 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2o/‘o prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 100% -proprietatea J ud.Brașov

26,769

Euro

124,870

Lei

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

iNr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila /mp

Preț/ mp Euro

Valoare totala , Euro

Valoare totala. Ron

Cota de proprietate

Valoarea finala ptr cota de 1'1. Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/1, Ron

;          1

Extras CF 119041 -C1-U57 cabinet 14, Spațiu 4, ETAJ 1

15.47

1783

27583

128666

1

275S3

128666

2

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 1,93% din 64,28 mp

124

1217

1509

7039

1

1509

7039

!          3

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 1,93% din 35,19 mp

0.68

1246

847

3952

1

847

3952

i        4

CF nr.H9C41-Cl-U52 cu cota de 1,93% din 101,33 mp

1.95

1011

1971

9196

1

1971

9196

i 5

CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 1,93% din 2,86 mp

0.06

1132

68

317

1

68

317

i        6

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 1,93% din 2,41 mp

0.04

1132

45

211

1

45

211

7

CF nr.U9041-Cl- U48 cu cota de 1,93% din 13,98 mp

0.27

860

232

1083

1

232

1083

! 8

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 1,93% din 5,76 mp

0 11

1614

178

828

1

178

828

9

CF nr.ll9041-Cl-U64 cu cota de 10,33% din l,89mp

0.19

1397

265

1238

1

265

1238

10

CF nr.H9041-Cl-U66 cu cota de 10,33% din 1,92 mp

0.20

1397

279

1303

1

279

1303

11

CF nr.H9041-Cl-U65 cu cota de 10,82% din 5,81 mp

0 63

1478

931

4343

1

931

4343

12

TOTAL COTA din supr. utile ale unitatiior individuale țpoz.2-11}

5 37

6327

29513

6327

29513

i 13

TOTAL suprafața (pozl+poz!2)

' 20.21

33910

158180

33910

158180


Anexa calcul             |                 |         ~        ]       ~~     |~

SPAȚIU 8, CABINET 18 - EXTRAS CF119041- C1-U62

jPRET DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate tran

integral

inteqral

integral

integrai

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

{Condiții de piață

lan.2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.Repubfcii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

{PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

icteristici fizice

***

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

1

P

P

D

Ajustare (%)

-1%

-1%

4%

Ajustare

-15

-17

62

Suprafața utila apartament (mp)

25.36

38

30

20

diferența suprafața mp

2%

0%

0%

Ajustare

31

0

0

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție , vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154

Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugravei tavabSe, tamplarie PVC cu geam termiMzolant, usa acces PVC

fsitaaje medi: pardoseala Mitefica, uzmeiBcal, yesfe, faianța, zuyaveS tevabite, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medi: pardoseala gresie, ptaca ri parțiale cu faianța, zugravefi tavabăe, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

ftafeaje mecffi : pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli tavabfle, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

>

Ajustare

0

0

0

Sistem incalzire

centrata termica comuna pe clădire

fara centrata

fara centrala

fara centrata

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

55

70

240

PREȚ AJUSTAT

1582

1780

1783

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,582

1,780

1,783

Ajustare totală brută

605

583

406

Ajustare totală brută în

49.48%

42.62%

27.61%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

27.61 <M>

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,783

VALOAREA PROPUSĂ euro.

45,217

Valoare lei, rotunjită

210,923

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-EURO

22,608

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-

_105j46()

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut ptiu tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

550

320

350

Chirie negociata

534

304

333

Venit Brut Potențial (EUR/an)

6,402

3,648

3,990

Gradele nsocupare (- 1 hmafan)

534

304

333

Venit Brut Efectiv (EETl/an)

5,869

3344

3,658

Cheltuieli aferente proprietarului

'   1174

' 334

r    366

Venit Net din Exploatare (EUR/ari)

4,695

3,010

3,292

Valoarea de tranzacție estimata după negocierea proprietății (EUR)

47,386

41,040

46,436

Rata de capitalizare (%)

9.9

7.3

7.1

Rata de capitalizare = VNE/ V                                  I

Proprietății subiect i se tu aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

7.1 ........si' 2 J......................9.9

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparații ) caro are cel mai mic procent al ajustării totale brute-comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect                       9.90%

curs euro                                4.66471

Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chiri pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

6,600

Euro

Grad de neociipare (-1 lunafanj

550

Venit brut efectiv

6,050

........................................

i

Cheltuieli de amenajare

950

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

l........................................

i

......■■■■-..........................................

i

i............................

1 ■ •■■■■■■—■

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

550

Total cheltuieli

1,700

Venit net din exploatare VNE

4,350

Rata de capitalizare "c"

9.90%

■ ■■..... ..........—-

Valoarea

43,939

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

I ..............^=1..............   ......... ...................... £350

!                            9.90%

h....................... .....




Vp =                       43,940 Euro

Vplei=                       204,969 Lei.

204,970 Lei. rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului, partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul j isi achita si cheltuielile variabile

leltuieli cu inti-etinere/reparatii: s-a estimat la 550 enro/an estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2% prin roximarea măriei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea

ita, vânzătorii si

COTA DE 50% -proprietatea Jud.Brasov

21,970

Euro

102,485

Lei

I

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

I

■|Nr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila /mp

Preț,' mp Euro

Valoare totala, Euro

Valoare totala, Ron

Cota de proprietat e

Valoarea finala ptr cota de 1/2, Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/2, Ron

i        1

Extras CF 119041 -C1-U62 cabinet 18 , Spațiu 8, ETAJ 1

25.36

1783

45217

210923

1/2

22608

105460

i 2

CF nr. 119041-C1-U5C cu cota de 3,1694 din 64,28 mp

2.03

1217

2471

11524

1/2

1235

5762

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 3,16% din 35,19 mp

1.11

1246

1383

6452

1/2

692

3226

i *

CF nr.ll9041-Cl-U52 cu cota de 3,16% din 101,33 mp

320

1011

3235

15091

1/2

1618

7546

i 5

CF nr.ll9041-Cl-U53 cu cota de 3,16% din 2,86 mp

0.09

1132

102

475

1/2

51

238

i 6

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 3,16% din 2,41 mp

0.08

1132

91

422

1/2

45

211

j        7

CF nr.ll9041-Cl- U48 cu cota de 3,16% din 13,98 mp

0.44

860

378

1765

1/2

189

883

î 8

CF nr.ll9041-Cl-U49 cu cota de 3,16% din 5,76 mp

0.18

1614

291

1355

1/2

145

678

9

CF nr.ll9041-Cl-U64 cu cota de 17,11% din l,89mp

0,32

1397

447

2085

1/2

224

1043

10

CF nr.U9041-Cl-U66 cu cota de 17,11% din 1,92 mp

0.33

1397

461

2150

1/2

231

1075

11

CF nr.ll9041-Cl-U65 cu cota de 17,82% din 5,81 mp

1.04

1478

1530

7136

1/2

765

3568

12

TOTAL COTA din supr, utile ale unităților individuale (poz.2-11}

8.82

10388

48454

5194

24228

13

TOTAL suprafața (pozl+poz!2)

' 33.14

55605

259378

27802

129688

Anexa calcul

1 1

SPAȚIU 9, birou - EXTRAS CF119041- C1-U63

EURO        4.6647

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A |COMPARABILĂ B| COMPARABILĂ C

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT, euro/mp

1272

1470

1084

Dreptul de proprietate tran

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

■finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJU STAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

icteristicf fizice £

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

1

P

P

D

Ajustare (%)

0.0

0.0

4%

Ajustare

0

0

62

Suprafața utila apartament (mp)

6.56

38

30

20

diferența suprafața mp

7%

5%

3%

Ajustare

107

86

46

Caracteristici spațiu

birou

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

0%

0%

0%

Ajustare

0

0

0

Finisaje

finisaje mtxfi: pardoseala sintetica, zugra veBtavabte, tampiarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje meda: pardoseala sintetica, uzmetfical, gresie, faianța, zugravefi iavabfe, tampiarie PVC cu geam termopan, interioare PVC

finisaje medâ: pardoseala sintetica, uz medBcal , gresfe.feiania, zugraveB tavahfe, tampiarie PVC cu geam termopan, mteriosarePVC

finisaje medn: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugraveS Iavabfe, tampiarie PVC cu geam termopan, mterioare PVC

Ajustare

0

0

0

; Sistem încălzire

centrala termica comuna pe dadre

tara centrata

tara centrala

tara centrala

i Ajustare

70

70

70

; Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

‘ Termoizolatie exterioara j a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

. Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

70

87

132

PREȚ AJUSTAT

1598

1797

1675

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

' Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,598

1,797

1,675

Ajustare totală brută

589

566

298

Ajustare totală brută în

4823%

4137%

20.26%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

20.26%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,675

VALOAREA PROPUSĂ euro,

10,988

Valoare lei, rotunjită

51,257

COTA DE 100%-proprietatea Județului Brasov-EURO

9,181

COTA DE 100%-proprietatea Județului Brasov-RON

42,829

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in fanctie de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/ 10 ani

Regim de înălțime bloc

s-a aplicat o ajustare pozitiva comp. C fiind pozițional la demisol. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparatele , pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.

Caracteristici spațiu

nu s-au aplicat ajustări

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem încălzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in vai unitara de 70 euro /mp (70*15 mpjdeoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut ptin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe iwze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

COMPARABILE

A

B

C

Chirie hmara solicitata

290

175

260

Chirie negociata

276

172

255

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,306

2,058

3,058

Grad de neocupare (- 1 lunalan)

276

172

255

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,031

1,887

2,803

Cheltuieli aferente proprietarului

r    303

r 139

r    230

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

2,727

1,698

2,523

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietarii (EUR)

47,386

41,040

46,436

Rata ds capitalizare (%)

5.5

4.1

5.4

Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietarii subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre 4.1j si            5.8

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila Bfvezi grila de comparații ) care are cel mai mic I procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect

5.80%



Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

2,100

Gras’ <jfe naocupare (- 1 hma/an)

175

Venit brut efectiv

1,025

Cheltuieli de amenajare

750

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

300

Total cheltuieli

1,250

Venit net din exploatare VNE

675

Rata de capitalizare "c”

5 80%

Valoarea

11,639



Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

y^=i....................................................... ,........sz5.................................   ..................................................................................... ........................................................i

5.80%                                                                   ■

Vp=                      11,639 Euro

Vptei =                          54,292 Lei,

54,292 Lei, rotunji

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neoeupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intrerinere/reparatii: s-a estimat la 300 euro/an                  [

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2 % prin aproximarea marjei de negociere la data eraluarîi, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 100% -proprietatea Jud,Brașov

11,639

Euro

54,292

Lei

pi

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

ț~~

!Nr iord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila /mp

Prel' mp Euro

Valoare totala , Euro

Valoare totala , Ron

Cota de proprietate

Valoarea

Anala ptr cota

de 1/1, Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/1 Ron

1

Extras CF 119041-C1-U67 birou , Spațiu 9

6.56

1675

10988

51256

1

10988

51256

i 2

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 0.82% din 64,28 mp

0.53

1217

645

3009

1

645

3009

i        3

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 0.82% din 35,19 mp

0.29

1246

361

1686

1

361

1686

! 4

CF nr.H9O41-Cl-U52 cu cota de 0.82% din 101,33 mp

0 83

1011

839

3914

1

839

3914

\ 5

CF nr.ll9041-Cl-U53 cu cota de 0.82% din 2,86 mp

0.02

1132

23

106

1

23

106

! 6

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 0.82% din 2,41 mp

0.02

1132

23

106

1

23

106

| 7

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 0.82% din 13,98 mp

011

860

95

441

1

95

441

j 8

CF nr,119041-Cl-U49cu cota de 0.82% din 5,76 mp

0 05

1614

81

376

1

81

376

9

CF nr.H9041-Cl-U64 cu cota de 4.42% din 1.89 mp

0.08

1397

112

521

1

112

521

10

CF nr.H9041-Cl-U66cu cota de 4.42% din 1.92 mp

0.08

1397

112

521

1

112

521

I 11

TOTAL COTA din supr. utile ale unităților individuale (poz.2-10)

2.01

2290

10679

2290

10679

I 12

TOTAL suprafața (pozl+pozll)

8.57

13278

61935

13278

61935

Anexa calcul    II      II

SPAȚIU 7, CABINET20 - EXTRAS CF119041- C1-U30

|                 |    EURO    |      4.6647

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A | COMPARABILĂ B COMPARABILĂ C



SWF’ * -

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT, euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare ptdr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan .2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Re public»

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

Caracteristici fizice

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

2

P

P

D

Ajustare (%)

-2%

-2%

3%

Ajustare

-31

-34

46

Suprafața utila apartament (mp)

29.24

38

30

20

diferența suprafața mp

2%

0%

0%

Ajustare

31

0

0

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție , vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154


Finisaje

fWs^emerS: pardoseala sintetica, zugrăveli iavaMe, tarnplarie PVC cu geam termoizotant, usa acces PVC

finisaje mefi: pardoseala stetetica, uz medical, r„----A—

gres&rî&jsnt&t zugraveB lavabBe, tarnplarie PVC cu geam tennopan, taterioare MDF,

finisaje medă: pardoseala gresie, placari paritate cu faianța, zugraveS tavabte, tarnplarie PVC cu geam termopan.usi interioare MDF

fWsajemerfi: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugraveS tavabSe, tarnplarie PVC cu geam tennopan, mterioare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centratei tenraca comuna pe clădire

fara centrala

fara centrala

fara centrata

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

39

53

224

PREȚ AJUSTAT

1567

1763

1768

Componente non imobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,567

1,763

1,768

Ajustare totală brută

620

600

390

Ajustare totală brută în

50.73%

43.87%

26.56%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OM PARA BILĂ C

ajustare minima

26.>6°Â>

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,768

VALOAREA PROPUSĂ

euro,

51,696

. Valoare lei, rotunjită

241,148

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-

EURO

25,848

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-RON

120,574

J Elemente de comparații

Ajustări:

i------------------------------------------1---------------

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

i

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustau pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/10 ani

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative la comp. A si 8 deoarece sunt poziționate la nivel mai favorabil fata de prop.de evaluat si o ajustare pozitiva comp. C fiind la subsol. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Suprafața utila apartament (mp)

s-a aplicat o ajustare pozitiva la comp A pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.

Caracteristici spațiu

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile deoarece ele nu au un vad comercial cu tradiție fata de prop. de evaluat care este situat intr-o clădire de tip policlinica in care funcționează cabinete stomatologice de cateva decenii .Comp. C este ajustata pozitiv supt deoarece dispune de acces din curtea imobilului .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem încălzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp (70*15 mpjdeoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

\ Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia l              s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

i Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au j selectat comparabile eu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu !        aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

COMPARABILE

A

B

C

Chirie hmara solicitata

550

320

350

Chirie negociata

495

314

343

Venit Bmt Potențial (EUR/an)

5,940

3,763

4,116

Gr ad de neocupare (- 1 hina/an)

495

314

343

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

5,445

3,450

3,773

Cheltuieli aferente proprietarului

'   1089

r 345

F    377

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

4J56

3,105

3396

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

47,386

41,040

46,436

Rata de capitalizare (%)

9.2

7.6

7.3

Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre 7.3 si           9.2

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparații ) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect                        9.20%

curs euro

4.6647;

Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

6,600

Euro

Grad de neocupare f-1 lunafan)

550

Venit brut efectiv

6,050

Cheltuieli de amenajare

850

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

450

Total cheltuieli

1,500

Venit net din exploatare VNE

4,550

Rata de capitalizare ”c"

9.20%

Valoarea

49,457

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

V = ’ CV

4.550

9.20%

Vp =                       49,457 Euro

Vplei =                        230,700 Lei.

230,700 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar

j Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

{Cheltuieli cu întreținere/reparații: s-a estimat la 450 euro/an

{In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2<M> prin

{aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avană ca haza atitudinea

{participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 50% -proprietatea Jud.Brașov

24,728

Euro

115,350

Lei

|«*

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

Nr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila /mp

Preț/ mp Euro

Valoare totala, Euro

Valoare totala. Ron

Cota de propnetat e

Valoarea finala ptr cota de 1/2. Euro

Valoarea Anala ptr cota de 1/2. Ron

{ 1

Extras CF 119041 -C1-U30 cabinet 20 , Spațiu 7

29.24

1768

51696

241148

1/2

25848

120574

2

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,65% din 64,2S mp

2.34

1217

2848

13284

1/2

1424

6642

i 3

CF nr. 119O41-C1-U51 cu cota de 3.65% din 35,19 mp

1.28

1246

1595

7440

1/2

797

3720

{       4

CF nr.H9C41-Cl-U52 cu cota de 3.65% din 101,33 mp

3.70

1011

3741

17449

1/2

1870

8725

!        5

CF nr,119041-Cl-U53 cu cota de 3.65% din 2,36 mp

0.10

1132

113

528

1/2

57

264

Ș       6

CF nr.ll9G41-Cl-U54 cu cota de 3.65% din 2,41 mp

0.08

1132

91

422

1/2

45

211

i        7

CF nr.H9C41-Cl- U48 cu cota de 3.65% din 13,98 mp

0.51

860

439

2046

1/2

219

1023

3

CF nr,119C41-Cl-U49 cu cota de 3.65% din 5,76 mp

021

1614

339

1581

1/2

169

791

9

CF nr.H9C41-Cl-U36 cu cota de 20.05% din 2.05 mp

0.41

1382

567

2643

1/2

283

1322

i w

CF nr.H9041-Cl-U38 cu cota de 20.05% din 1.94 mp

0.39

1382

539

2514

1/2

269

1257

\ ii

TOTAL COTA din supr. utile ale unităților individuale (po2,2-10)

9.02

10270

47907

5135

23953

i 12

TOTAL suprafața (pozl+pozll)

38.26

61967

289055

30983

144527

Anexa calcul|     |           ||

SPAȚIU 8, CABINET22 - EXTRAS CE 119041-C1-U31

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

1■■               ^'•^^Wg?ăctensBa?§|^gifcetrâr7adi

W?   -:r   •

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate iran

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

jCondiții de localizare

i

1

Brașov, centru, in incinta Mc.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

Data PIF

anii 1300

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

46

Regim de înălțime bloc

P+-2E

P

P

P

Etaj

2

P

P

D

Ajustare (%)

-2.0

-2.0

3%

Ajustare

-31

-34

46

Suprafața utila apartament (mp)

16.56

38

30

20

diferența suprafața mp

3%

2%

0%

Ajustare

46

34

0

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție , vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, ? acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154

Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabite, tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje mecH: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabite, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medii: pardoseala gresie, ptecari parțiale cu faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MOF

finisaje med»: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugrăveli lavabite, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe ctarfire

tara centrata

tara centrata

fara centrata

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

55

87

224

PREȚ AJUSTAT

1582

1797

1768

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,582

1,797

1,768

Ajustare totală brută

635

634

390

Ajustare totală brută în

51.98%

46.37%

26.56%

Comparabila aleasa {minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

26.56^4»

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,768

VALOAREA PROPUSĂ euro,

29,278

Valoare lei, rotunjită

136,573

COTA DE50%-

[proprietatea î Județului Brasov-

EURO

74,639

\cOTADE50%-proprietatea ! Județului Brasov-

RON

68,287

l

> Elemente de comparații

Ajustări:

jDreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

\ Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare

"cash" pentru toate comparabilele

1

i Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de localizate

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/10 ani

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative la comp. A si B fiind poziționate mai favorabil fata de prop. de evaluat si o ajustare pozitiva comp. C fiind poziționat la demisol . Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive la comp. A si B , pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spatiile cu sup.mai mari sunt mai qreu vandabile.

Caracteristici spațiu

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile deoarece ele nu au un vad comercial cu tradiție fata de prop. de evaluat care este situat intr-o clădire de tip policlinica in care funcționează cabinete stomatologice de cateva decenii .Comp. C este ajustata pozitiv supl. deoarece dispune de acces din curtea imobilului .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem incalzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp (70*15 mpjdeoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

350

290

320

Chirie negociata

315

r 270

288

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,780

3,236

3,456

Grad de neacupars (-1lmia/an)

315

270

2S3

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,465

1,967

3,168

Cheltuieli aferente proprietarului

T    147

r 297

r    317

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

3,119

2,670

2,851

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

47,386

41,040

46,436

Rata de capitalizare (%)

6.6’

6.5

6.1

Rata de capitalizare = VNE/ V

țProprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

i.....................                                       .............. 6.1 si '           6.6

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila Bfvezi grila de comparații ) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect                       6.10%

I                                         curs euro                              4.6647

Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

3,480

Euro

Grad de neoc upare (-1 hmafai)

290

Venit brut efectiv

3,190

Cheltuieli de amenajare

800

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheftuiefi cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

400

Total cheltaeli

1,400

Venit net din exploatare VNE

1,790

Rata de capitalizare ”c"

6.10%

Valoarea

29,344

Valoarea proprietății calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

V^.=              J-790

6.10%

Vp =                       29,344 Euro

Vplei =                         136,882 Lei,

136,882 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparatii: s-a estimat la 400 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2<M> prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 50% -proprietatea Jud.Brașov

14,672

Euro

68,441

Lei

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

Nr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila

/mp

Preț/ mp

Euro

Valoare totala , Euro

Valoare totala, Ron

Cota de proprietat e

Valoarea finala ptr cot a de 1/2, Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/2, Ron

1

Extras CF 119041 -C1-U31 cabinet 22, Spațiu 8

16 56

1768

29278

136573

1/2

14639

68287

2

CF nr. 119C4T-C1-U50 cu cota de 2,07% din 64,28 mp

1.33

1217

1619

7550

1/2

809

3775

3

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 2,07% din 35,19 mp

0.73

1246

910

4243

1/2

455

2121

4

CF nr.ll9041-Cl-U52 cu cota de 2,07% din 101,33 mp

2.09

1011

2113

9856

1/2

1056

4928

5

CF nr.ll9041-Cl-U53 cu cota de 2,07% din 2,86 mp

0.06

1132

68

317

1/2

34

158

6

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 2,07% din 2,41 mp

0.05

1132

57

264

1/2

28

132

7

CF nr.H9041-Cl- U48 cu cota de 2,07% din 13,98 mp

0.29

860

249

1163

1/2

125

582

8

CF nr.ll9041-Cl-U49 cu cota de 2,07% din 5,76 mp

0.12

1614

194

903

1/2

97

452

9

CF nr,119O41-Cl-U36 cu cota de 11,26% din 2.05 mp

0.23

1382

318

1483

1/2

159

741

10

CF nr,119641-Cl-U38 cu cota de 11,26% din 1.94 mp

0.22

1382

304

1418

1/2

152

709

11

TOTAL COTA din supr. utile ale unităților individuale (poz.2-10j

5 12

5831

27196

2915

13597

12

TOTAL suprafața (pozl+pozll)

21.68

35109

163770

17554

81884



SPAȚIU 10, CABINET 25 - EXTRAS CF119041- C1-U33



PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate traii

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condici de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan.2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

l Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

||| »

V3F

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-Ă%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

2

P

P

D

Ajustare (%)

-2%

-2%

3%

Ajustare

-31

-34

46

Suprafața utila apartament (mp)

25.53

38

30

20

diferența suprafața mp

2%

0%

-2%

Ajustare

31

0

-31


Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție, vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces (fin strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154

Finisaje

ftusajeniedB: pardoseala sintetica, zugrăveli favabile, tamplarie PVC cu geamtennoizotant, usa acces PVC

finisaje med»: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugravefi lavabfle, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medii: pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zugraveS tavabte, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje med»: pardoseala sintetica, uz metEcal, gresie,faianța, zugravefilavabite, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MOf

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

tara centrala

fara centrata

tara centrata

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

39

53

193

PREȚ AJUSTAT

1567

1763

1737

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,567

1,763

1,737

Ajustare totală brută

620

600

421

Ajustare totală brută în

50.73%

43.87%

28.66%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare niiiiima

28.660/0

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,737

VALOAREA PROPUSĂ euro.

44,346

Valoare lei, rotunjită

206,859

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-EURO

22,173

COTA DE 50% -proprietatea Județului Brasov-RON

103,429


CALCULIIL RATEI DE CAPITAIJZARE..............................................................

i Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia < s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera cu proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

Se considera ca nici condițiile de finanțare din afara pieței financiare si nici condițiile diferite de pata nu au afectat preturile proprietăților comparabile

COMPARABILE

A

B

C

Chine lunara solicitata

550

320

350

Chirie negociata

534

304

333

Venit Brut Potențial (EUR/an)

6,402

3,648

3390

Grad de neaciipare (-1 fanafan)

534

304

333

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

5,869

3,344

3,658

Cheltuieli aferente proprîetandui

r 7777

' 334

r    366

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

4,695

3,010

3^92

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

47,386

41,040

46,436

Rata de capitalizare

9.9

7.3

7.1

Rata de capitalizare = VNE/V

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

7.1     si

9.9

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila Bfvezî grila de comparații) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect

9.90%

curs euro                              4.6647

Structura chefa^flor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

6,600

Euro

Greul de neocupare (- 1 luna/an)

550

Venit brut efectiv

6,050

Cheltuieli de amenajare

850

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

550

Total cheltuieli

1,600

Venit net din exploatare VNE

4,450

Rata de capitalizare "c”

9.90%

Valoarea

44,949

Valoarea proprietății, c alculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

Vcv =                4.450

9.90%                                                               ]

Vp —                       44,950 Euro

Vplei =                        209,681 Lei,

209,680 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul Ș isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu întretiiiere/reparatii: s-a estimat la 550 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2% prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea pariicipantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 50% -proprietatea

Jud.Brașov

22,475

Euro

104,840

Lei

vjtî

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

Mr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila /mp

Preț/ mp Euro

Valoare totala, Euro

Valoare totala , Ron

Cota de proprietat e

Valoarea finala ptr cota de 1/2. Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/2, Ron

1

Extras CF 119041 -C1-U33 cabinet 25 , Spațiu 10

25.53

1737

44346

206859

1/2

22173

103429

2

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,18% din 64,28 mp

2.04

1217

2483

11581

1/2

1241

5790

3

CF nr. 119041-C1-U51 cu cota de 3,18% din 35,19 mp

1.12

1246

1396

6510

1/2

698

3255

4

CF nr.ll9041-Cl-U52 cu cota de 3,18% din 101,33 mp

3.22

1011

3255

15186

1/2

1628

7593

5

CF nr.ll9041-Cl-U53 cu cota de 3,18% din 2,86 mp

0.09

1132

102

475

1/2

51

238

6

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 3.18% din 2,41 mp

0.08

1132

91

422

1/2

45

211

7

CF nr.ll9(J41-Cl- U48 cu cota de 3.18% din 13,98 mp

0.44

860

378

1765

1/2

189

883

8

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 3.18% din 5,76 mp

0.18

1614

291

1355

1/2

145

678

9

CF nr.H9041-Cl-U36 cu cota de 17,31% din 2.05 mp

0 35

1382

484

2256

1/2

242

1128

10

CF nr.H9041-Cl-U38cu cota de 17,31% din 1.94 mp

0.34

1382

470

2192

1/2

235

1096

11

TOTAL COTA din supr. utile ale unitatiior individuale jpoz.2-10)

7.86

8949

41741

4474

20870

ț 12

TOTAL suprafața (pozl+pozll)

33.39

53294

249600

26647

124300

Anexa calcul______________|__________________|____________________|_________________|_______

SPAȚIU 11, CABINET 26 - EXTRAS CF119041- C1-U34



PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT, euro/mp

1004

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan.2019

Dec .2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Potic.

Diaconu Ccresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

Caiacteristici'ttzice •

X*

Data PIF

anii 1900

1958

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

2

P

P

D

Ajustare (%)

-2%

-2%

3%

Ajustare

-31

-34

46

Suprafața utila apartament (mp)

24.75

38

30

20

diferența suprafața mp

2%

2%

-2%

Ajustare

31

34

-31

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție , vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

154


Finisaje

finisaje medS: pardoseala sintetica, zugraveS lavabie, tampiarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

ftiisaje me<®: pardoseala sintetica, uz medica}, gresie, faianța, zugraveB lavabfe, tențjtarfe PVC cu geam termopan, hterfoare HDF,

finisaje medî: pardoseala gresie, placări parțiale cu faianța, zugraveS lavabîle, tamplarie

PVC cu geam termopan, trsi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabite, tamplarie PVC cu geam termopan, «ternare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica corrama pe clădire

fara centrala

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

39

87

193

PREȚ AJUSTAT

1567

1797

1737

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,567

1,797

1,737

Ajustare totala brută

620

634

421

Ajustare totală brută în

50.73%

4637%

28.66%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

28.66%»

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,737

VALOAREA PROPUSĂ euro.

42,991

...

iValoare lei, rotunjită

200,539

COTA DE 100%-

| proprietatea

| Județului Brasov-

EURO

42,991

\COTADE100%-

I proprietatea

I Județului Brasov-\ron

200,539

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/10 ani

Regim de înălțime bloc

s-a aplicat ajustări negative la comp. A si B deoarece ele sunt poziționale la nivel mai favorabil fata de cabinetele situate la etaj si o ajustare pozitiva comp. C fiind la subsol. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive/negative la toate trei comparabile , pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Pretul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile

Caracteristici spațiu

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparatele deoarece ele nu au un vad comercial cu tradiție fata de prop. de evaluat care este situat intr-o clădire de tip policlinica in care funcționează cabinete stomatologice de cateva decenii Comp. C este ajustata pozitiv supl. deoarece dispune de acces din curtea imobilului .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem incalzire

s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp (70*15 mpjdeoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

Veni brut din chtrn / an

6,600

Grad de neocupare (-1 luna/an)

550

Venit brut efectiv

6,050

Cheltuieli de amenajare

950

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

550

Total cheltuieli

1,700

Venit net din exploatare ATVE

4,350

Rata de capitalizare “c"

9.90%

Valoarea

43,939


COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

550

320

350

Chirie negociata

534

304

333

Venit Brut Potențial (EUR/an)

6,402

3,643

3,990

Grad de neocupare (-1 hma/an)

534

304

333

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

5,569

3,344

3,658

Cheltuieli aferente proprietarului

r 7174

r 334

366

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

4,695

3,010

3,292

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

47,386

41,040

46,436

Rata de capitalizare (%)

9.9

7.3

7.1

Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

7.1

si

9.9

Ținând conr de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparații ) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect

9.90%


curs euro                              4.6647

Structura cheltuielilor și averâturilor obțmute dai chirii pentru proprietatea de evaluat


Valoarea proprietăți calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

Vcv ■                  4.350

9.90%

Vp =                       43,940 Euro

Vplei =                        204,969 Lei,

204,970 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului, partea de neocupare este plătită de proprietar                                              j

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul j isi achita si cheltuielile variabile

........................................................................................................................................................................................ I Cheltuieli cu intretinere/reparatii: s-a esthnat la 550 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2*M> prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 100% -proprietatea Jud.Brasov

43,940

Euro

204,970

Lei

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

Nr ord.

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila /mp

Preț/ mp Euro

Valoare totala, Euro

Valoare totala, Ron

Cota de proprietate

Valoarea finala ptr cota de 1/1, Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/1 Ron

1

Extras CF 119041 -C1-U34 cabinet 26, Spațiu 11

24.75

1737

42991

200539

1

42991

200539

2

CF nr. 119041-C1-U50 cu cota de 3,08% din 64,28 mp

1.98

1217

2410

11240

1

2410

11240

3

CF nr. 119041-Cl-USlcu cota de 3,08% din 35,19 mp

1.08

1246

1346

6277

1

1346

6277

4

CF nr.ll9041-Cl-U52 cu cota de 3,08% din 101,33 mp

3.12

1011

3154

14714

1

3154

14714

5

CF nr.119041-CI-U53 cu cota de 3,08% din 2,86 mp

0.09

1132

102

475

1

102

475

6

CF nr.H9041-Cl-U54 cu cota de 3.08% din 2,41 mp

0.07

1132

79

370

1

79

370

7

CF nr.H9O41-Cl- U48cu cota de 3.08% din 13,98 mp

0.43

860

370

1725

1

370

1725

8

CF nr.H9041-Cl-U49 cu cota de 3.08% din 5,76 mp

0.18

1614

291

1355

1

291

1355

9

CF nr.H9041-Cl-U36 cu cota de 16,77% din 2.05 mp

0.34

1382

470

2192

1

470

2192

10

CF nr.H9C41-Cl-U38 cu cota de 16,77% din 1.94 mp

0.33

1382

456

2127

1

456

2127

11

TOTAL COTA din supr. utile aie unităților individuale (poz.2-10)

7.62

8677

40476

8677

40476

12

TOTAL suprafața țpozl+pozll)

32.37

51668

241015

51668

241015


{Anexa calcul

1

1       SPAȚIU 14, MAGAZIN - EXTRAS CF119041- C1-U37

1

|                 |    EURO    |      4.6647

j ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA MOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A | COMPARABILĂ B| COMPARABILĂ C



METODA COMPARAȚII DIRECTE âpecifissjiânsacbm.

■/ ..                       - ■< st -

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT, euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr..

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan. 2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Pofic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJU STAT

1528

1710

1544

iZsrâctenstîcî ti£icc

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

2

P

P

D

Ajustare (%)

-2.0

-2.0

3%

Ajustare

-31

-34

46

Suprafața utila apartament (mp)

5.8

38

30

20

diferența suprafața mp

15%

7%

3%

Ajustare

229

120

46

Caracteristici spațiu

magazin

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

-15%

-15%

-10%

Ajustare

-229

-257

-154


Finisaje

ftaisaje medî: pardoseala sintetica, zugraveS iavabfe, tamplarie PVC cu geam termoizolani, usa acces PVC

finisaje medi: pardosește sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugraveS tevabfe, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare PVC

fkiisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical , gresie, faianța, zugraveS tavaMe, tamplarie PVC cu geam termopan, mterioarePVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli tavabite, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare PVC

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe ctatflre

fara centrata

fara centrala

fara centrata

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatfe exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

i Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

-67

-169

-38

PREȚ AJUSTAT

1460

1541

1505

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,460

1,541

1,505

Ajustare totală brută

971

891

437

Ajustare totală brută în

79.48%

65.12%

29.71%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

29.71%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,505

VALOAREA PROPUSĂ euro.

8,729

Valoare lei, rotunjită

40,718

COTA DE 100%-proprietatea Județului Brasov-EURO

8,729

COTA DE 100%-proprietatea Județului Brasov-RON

40,718

{ Elemente de comparații


Ajustări:


j Dreptul de proprietate transa


Condiții de finanțare


Condiții de piață


Condiții de localizare


Regim de înălțime bloc


Suprafața utila apartament (mp)


Caracteristici spațiu Finisaje


Sistem încălzire


Parcare

Boxa/ garaj/


nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral


se considera condiții de finanțare ”cash” pentru toate comparabilele nu se fac ajustai, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de ____________pata st in perioada apropiata de perioada evaluării____________ s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/ 10 ani


s-a aplicat o ajustare pozitiva /negative la toate trei comparabile in funcție de cota de nivel recunoscut pe piața . Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date


s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile , pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spatiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.


s-au aplicat ajustări negative la toate trei comparabile deoarece ele au un vad comercial cu potențial mai ridicat fata de proprietatea de evaluat .Valoarea ajustării este conform analizei pe perechi de date


nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele in val unitara de 70 euro /mp (70*15 mpțdeoarece ele nu dispun de centrala termica proprie/ comuna


nu s-au aplicat ajustări


nu s-au aplicat ajustări


CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica abținerii din vânzările comparabile


Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări


COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

290

17.5

2.60

Chirie negociata

2.76

172

255

Venit Brut Potențial (EURZan)

3306

2,058

3,058

Grad de neocwpare (- 1 luna/an)

276

172

25.5

Venit Brut Efectiv (EURZan)

3.031

1,887

2,803

Cheltuieli aferente proprietarului

'    303

r 759

r    230

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

2,727

1,698

2,523

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

47,386

41,040

46.436

Rata de capitalizare

5.8

4.1

5-4


Rata de capitalizare = VISE/ V


Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

4.1 si            5.8

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila Bțvezi grila de comparații ) cate are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect                        5.80%


curs euro                              4.6647

Structura cheftaieHor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

2,100

Euro

Grad de ne ocupare (-1 fanafan)

175

Venii brut efectiv

1,925

Cheltuieli de amenajare

850

Cheltuieli cu impozitul

100

Cheltuieli cu asigurarea

100

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

400

Total cheltuieli

1,450

Venit net din exploatare VNE

475

Rata de capitalizare "c”

5.80%

Valoarea

8,191

Valoarea jffcrprietăjă, calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

Vcv =               475

5.80%

Vp =                        8,191 Euro

Vplei =                         38,207 Lei,

38,207 Lei, rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului, partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparatii: s-a estimat la 400 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2% prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 100% -proprietatea J ud. Brașov

8,191

Euro

38,207

Lei

CALCUL PREȚ PENTRU IMOBIL CU COTELE AFERENTA DIN UNITĂȚILE INDIVIDUALE APARTINATOARE

fclr ord

DOCUMENTE PROPRIETATE

Supr. utila /mp

Preț/ mp Euro

Valoare totala .

Euro

Valoare totala , Ron

Ccta de proprietate

Valoarea finala ptr cota de 1/1. Euro

Valoarea finala ptr cota de 1/1 Ron

1

Extras CF 119041 -C1-U37 magazin , Spațiu 14

5.8

1505

8729

40718

1

8729

40718

2

CE nr. 119041-C1-U50 cu cota de 0.73% din 64,28 mp

047

1217

572

2668

1

572

2668

3

CF nr. 119O41-C1-U51 cu cota de 0.73% din 35,19 mp

0.25

1246

312

1453

1

312

1453

4

CF nr.!19041-Cl-U52 cu cota de 0.73% din 101,33 mp

0.74

1011

748

3490

1

748

3490

5

CF nr.H9041-Cl-U53 cu cota de 0.73% din 2,86 mp

0.02

1132

23

106

1

23

106

6

CF nr.H9O41-Cl-U54 cu cota de 0.73% din 2,41 mp

0.02

1132

23

106

1

23

106

7

CF nr.ll9041-Cl- U43 cu cota de 0.73% din 13,98 mp

0.10

860

86

401

1

86

401

8

CF nr.H9G41-Cl-U49 cu cota de 0.73% din 5,76 mp

0.04

1614

55

301

1

65

301

9

CF nr,119O41-Cl-U36 cu cota de 3.84% din 2.05 mp

0.08

1382

111

516

1

111

516

10

CF nr.H9C41-Cl-U38 cu cota de 3.84% din 1.94 mp

0.07

1382

97

451

1

97

451

11

TOTAL COTA din supr. utile ale unităților individuale (poz.2-10)

1.79

2035

9493

2035

9493

12

TOTAL suprafața (pozl+pozll)

7.59

10764

50211

10764

50211

LOCALIZARE


MuzeuîjjB|ețean 'țOT X

;V ?1 £_„■_

eagră© OCentrul Cultural Reduta

AC

Apa&cfat

, GhrMao „.. itetKh


r<


,v.

\\


IO3C_|

M


nuHnciHUi

TRACTORUL ©Coresi Shoppîng Resort <.

z S

•' X            . ,'"Z' ,z.

-                                                                        <.■ ‘               ' '.Z:          f

©Avantgarden 3

. —- TțC fWT-


jaaL^

‘V X

OFarmavet X \X

K


Brașov d


S                ” V        z~-

OSEDA Invest S.R.L

c

: f

i

I

I


X

<p. o


■&

X

ț - z V1


O Con vest Company

W, Y



POZE PROPRIETATE

Vecinătăți






totheniko-evauj^orauțomzat





COMPARABILE IMOBIL
COMPARABILA A
Spațiu comercial Astra (cabinet medical)

9 Brașov, Brașov

©Ammsat                47.400 EUR


Salvează anunțul


Zona

Astra

Tip tranzacție

Vânzare

Tip

Spații comerciale

Suprafața utilă (mz)

38

Compartimentare

Semidecomandat

Spațiu pretabil pentru cabinet

medical,cabinet

stomatologic,frizerie,cosmetică.m

asaj.

Este dotat cu gresie .faianța,vopsea lavabila,geamuri si usi termopan.centrala proprie .aer condiționat,sistem de supraveghere si alarmajntrare separata din strada cu proiect autorizat de primărie si acordul vecinilor .parcare comparata .rampa pentru persoane cu dezabilitati.

Spațiul este compus din o sala de așteptare,o camera mare,o camera mica ,o toaleta cu wc ,o baie cu cădită de dus .pivnița.

https://lajumate.ro/spatiu-corriercial-astra-cabinet-medical-9241401.html

COMPARABILA B

+ ADAuGAANUNȚ NOU


Următorul anunț >



41888 €


ț, 0744 857 665





Anonimă» utif-zatoruiuî


foptMiexu

Spațiu comercial in casa pe Strada Traian, langa Spitalul Clinic de Urgenta Brașov.

ACCES STRADAL DIRECT

Detalii:

Suprafața utila 30 mp + 10 mp anexe + curte -r- beci + pod.

Usa de acces si vitrina din termopan.

Casa pe colt, cu acces de pe ambele străzi.

Pentru aprovizionare se poate folosi atat accesul stradal, cat si accesul prin curte. Altele: beci. pod.

Acces auto facil

Finisaje peste medie: tavan casetat cu $ corpuri de iluminat, gresie de trafic greu. Multiple spatii pentru arhivare si depozitam de documente si marfa.

Important: legătura direct la coșul de fum al casei, se poate folosi cuptor de pizza. pâine, catering. etc.

Recomandam pentru:

-Reprezentanta companie farmaceutica sau aparatura medicala

-Punct de lucru

-Cabinet medical

-Salon cosmetica

^Magazin de prezentare, reprezentanta

-Magazin alimentar

-Farmacie

-Piese auto

‘•Catering. pizzerie

Parcare asigurata pe sfr, Traian si pe sfc Tarnavei. Locația funcționează ca spațiu comercial din anul 2005.

Accept variante, schimburi: de exemplu teren extravilan, pășune, pădure, etc https://www.olx.rO/oferta/spatiu-comercial-la-casa-in-brasov-langa-spitalul-iudetean-IDlQw3x.html#81ca2a4ece

COMPARABILA C

Spațiu comercial, Republicii, cod 3683

Brașov, zona Centrul Istoric vezi harta



Stmrafață tctats:

23 mp

T© iftiofeii:

Cas&Vta

Sapiateță loiafâ

20 mp

proprietate*

Sladu corisîri.ri^e.

exista

An conshucț&

1935

06/11/2018






Alte telefoane:

0368800.404




Alte detalii despre proprietate

Compania Sercom Imob propune spre vanzare un spațiu comercial situat pe Republicii. Cu o suprafața utila de 40 mp, spațiu 'are 2 intrări, este compartimentat in 2 incaperi, despărțite de un perete de rigips, perete ce se poate anula. Grupul sanitar este in curte, dar se poate construi in incinta. Spațiu este preta tui pentru activitati comerciale gen pub sau bar, cu posibilitatea amenajării unei terase pe pietonala.

Cod 3S81


Compania Sercom Imob propune spre vanzare un spațiu comercial situat pe Republicii. Cu o suprafața utila de cca 20 mp, spațiu este amplasat la demisol, destinația acestuia fiind de depozitare. Grupul sanitar este in curte.

Cod 3633

Structura rezistenta: cărămidă

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 20 mp

Suprafața terase: O mp

Suprafața curte: 0 mp

Nr garaje: Q

Vicii cunoscute:

Nr încăperi: 1

pretvanzare: 30000

monedavanzare: EUR

pretvanzaremp: 1500

monedavanzaremp: EUR

Disponibilitate proprietate: imediat

https://www.spatiicomerciaje.ro/vanzare/brasov/centrul-istoric/spatiu-comerciaj-de-vanzare-

X7BV1400F?lista=12506600

anunț verificat, supr. utila - 20 mp

COMPARABILE CHIRII
COMPARABILA A



îi


Spațiu birouri Centrul Civic, zona Tribunal

Brașov, județ Brașov ; Adaugat La 11:10,, 7 ianuarie 2019. Număr Munt 173683622



Oferit de


Agenție


Manzare/lnchiriere


închiriere


Suprafața otite           30 m2

W oferim spre închiriere a garsoniera situata în imediata apropiere a Tribunalului Brașov, pe strada lufiu Mania vts-a-vis de Spitalul Sfanțul Constantin, Garsoniera se afla ia etajui 2 ai blocului cu intrare in bloc dinspre strada eare se duce in curtea Tribunalului Brașov, imobilul este format din hol. grup sanitar, camera cu balcon open space, spațiu depozitare, imobilul se va închiria renovat si igienizat complet împreuna cu mobilierul care exfeata acuma. Este dotat cu centrate termica proprie, parchet lemn masiv cu mocheta deasupra, geamuri termopan.

Disponibil începând cu data de 15.12.2018.

Anunțuri publicate de: Carpati Imobiliare

Anunțul Spațiu birouri Centrul Civic, zona Tribunal este adaugat de pe Storte.ro.

https://www.oix.ro/oferta/spatîu-birouri-centrul-civic-zona-tribunal-IDbKL2K.htmi#9a7ba5f5b7

COMPARABILA B

(AX

Cantul meu


^ADAUGA ANLJNT NOU


Următorul anunț >



320 €



Anunwrfe utiitattxutui


RapOrU-«ZA


Spațiu, Nicolae Titulescu,35 mp.

Brașov, județ Brașov Adaugal La 17:56,4 ianuarie 2C19, Număr anunț: 171343560

Promovează anunțul

Achasfeeaza anunțul

Oferit de


Agenție


Varaare/lnchiriere


închiriere


Suprafața utila


35 m*


Spațiu de închiriat, suprafața utilă 35 mp.sikiat chiar lângă sediul polițfei.de pe strada hficdae TitulescuSpatiul a fost renovat complețdîspune de toate utilitățile.

Spațiul este libe^pretabil birouri sau alte activități comerciale.

Anunțuri publicate de: Omega Imobiliare

Anunțul Spațiu Nicolae rrti.fescu.35 mo, este adaugat de pe Storia.ro.

'  • '■-->’«.».WnV,7.TJ1/JWJ1fmri^^,JI,AIWWJAfjrjVlVJIJAIWtWnWW^WWniWIMJWVWMWMMM»^WWMWWWWWMmWWaBWM

https://www.olx.rO/oferta/spatiu-nicolae-titulescu-35-mp-IDbAVhO.html#3868a262cf

COMPARABILA C

o«-x


5. Cofitui -T’S.H,


+ ADAUGA ANUNȚ NOU


Următorul anunț >


290 €

Ne«rXfabi:


Ș Contact prin Șfcoria.ro

tC OZSîi 435 577 0722435 577

. J w       ^F’

î| <<>; Brașov. po-fH. Brarx*#

V p* tarta

ț E C .   I

i A.

; SSSL O

George Sebastian Chfvu

P<r sdc din iac 2014

Anunțuri*? utiiizatcnAji



Bras&v, Met Brasw AtfeugM La 1026, S ianuarie 2019. Număr anunț 173611548



Oferit de


Agenție


Vanzare/lnchiriere


închiriere


Suprafața utila           25 m*

Va oferim spre închiriere un spațiu format din camera cu baie sî bucătărie situat in imediata apropiere a Bisericii Negre » a Pieței Sfatului ideal ca spațiu de birouri - agenrie de turism, cabinet, etc.

Proprietatea este renovata integral cu finisaje de calitate. sistem de încălzire in pardosește cu centrala proprie si geamuri cu tamplarie termopan.

Anunțuri publicate de: EuroDome Investirii

Anunțul Spațiu pentru birouri in Centrul Istorie este adaugat de pe Storia.ro.


OkX


jă; Cotitul


Următorul anunț >



175 €


S9 Trimite mesaj

ț. 0731275 868




Anunțurile utWzatonjIU


Rworteaa


Brașov, județ Brașov Adaugat La 11:34,7 ianuarie 2019. Număr anunț: 173093769

||| imi place 221


Distribuie




Oferit de                Proprietar

Vanzare/lnchiriere


închiriere


Suprafața utila           15 m2

Salon RUSU PALACE Beauty Center din Brașov, str. Troian nr.61. ÎNCHIRIAZĂ camera masaj, pretabîla si pentru alte acbvîtaH, Mate-up, Extensii gene. Stilizat sprâncene etc. chirie 175 euro, preț cu utilitati induse. Salonul este un Brand recunoscut in Brașov, deține site propriu, doua pagini de facebook cu cate 7000 îike-uri etc. Detalii h tei 731 * arata telefon -https://www.olx.ro/oferta/salon-rusu-palace-inchiriaza-camera-masai-make-up-extensii-gene-

IDblhAZ.html#f015097711



260 €


£3 Trimite mesaj



Anunțurile


Raportează


Spațiu comercial situat în centru istoric ai Brașovului

Brașov, județ Brașov Adaugat La 12:26,8 ianuarie 2019, Număr anunț 176055810

iii îmi place 0 I Distribuie


Oferit de

Suprafața utila


Proprietar

15


Vanzare/Mchiriere


închiriere


Ofer spre închiriere spațiu comercial in suprafață de 15mp.

Spațiul este renovat recentgresie faianță,.deține grup sanitar propriu, accesul făcandu-se din stradă, precum și o vitrină.

https://www.olx.rO/oferta/spatiu-comercial-situat-in-centru-istoric-al-brasovului-IDbUI9Q.html#f015097711

Anexe calcul al spatiilor comune intabulate ca unitati individuale

— -p -............j— — —

SPAȚIU 13, G

RUP SANITAR , ETA II, NR CADASTRAL 119041-C1-U3S

|                 |    EURO    |      4.6647

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATE A IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A | COMPARABILĂ B| COMPARABILĂ C



PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT, euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

inanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Republicii

(Ajustare %

25%

25%

5%

| Ajustare

306

342

74

[PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

Caracteristici fizice

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

2

P

P

D

Ajustare (%)

-2.0

-2.0

3%

Ajustare

-31

-34

46

Suprafața utila apartament (mp)

2

38

30

20

diferența suprafața mp

-20%

-15%

-10%

Ajustare

-305

-257

-154

Caracteristici spațiu

spațiu anexa -grup sanitar

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

-10%

-10%

-5%

Ajustare

-153

-171

-77


Finisaje

. finisaje medi: pardoseala sintetica, zugravefi lavabite, tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugravefi tavabSe, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medii: pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zugraveS tavabfe, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medS: pardoseala sintetica, uz medica!, gresie, faianța, zugraveS lavaWe, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

Asistare

0

0

0

Sistem încălzire

centrata ternăca comuna pe dadre

fara centrala

fara centrata

fara centrata

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0 %

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

mi

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

526

-460

-162

PREȚ AJUSTAT

1002

1250

1382

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,002

1,250

1,382

Ajustare totală brută

971

942

468

jAjustare totală brută în

79.48%

607%

31.81%

^Comparabila aleasa {(minim corecția totala

OMPARABILĂ 0

ajustare minima

31.81%

{VALOAREA PROPUSĂ jeuro/mp

1,382

{VALOAREA PROPUSĂ euro.

2,764

Valoare lei, rotunjită

12,894

I                                                                         I                                                               I

SPAȚIU 15,W

fC ETAJ II, NR. CADASTRAL 119041-C1-U38

|   EURO   |     4.6647

____________PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT



l?z*

; PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT, euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trai

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

6

0

Ajustare pt.dr.de propf.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condicii de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan.2019

Dec.2013

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Ciaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

Caracteristici fizice

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

2

P

P

D

Ajustare (%)

-2.0

-2.0

3%

Ajustare

-31

-34

46

Suprafața utila apartament (mp)

2

38

30

20

diferența suprafața mp

-20%

-15%

-10%

Ajustare

-306

-257

-154

Caracteristici spațiu

anexa -grup sanitar

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

-10%

-10%

-5%

Ajustare

-153

-171

-77


4 & î '■] '•

'• fh) “'■F’ ;Ai"      f t i< > ,

y

‘J s ii <*/■"!

> td

Finisaje

fimsajemedâ: pardoseala sintetica, zugraveî iavabfle, tampiarie PVC cu geam termoizotemt, usa acces PVC

finisaje medă: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugraveă lavaMe, tampiarie PVC cu geam termopan, interioare HDF,

fhisaje med»: pardoseala gresie, placări parțiale cu faianța, zugrăveli lavabSe, tampiarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medă: pardoseala sintetica, uz metfîcal, gresie, faianța, zugraveă lavabfe, tampiarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

>

Ajustare

0

0

0

Sistem incalzire

centrata termica comuna ps clădire

fara centrala

fara centrala

faracentraia

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare. ...............................................................

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

-526

-460

-162

PREȚ AJUSTAT

1002

1250

1382

Componente nonimobiiiare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,002

1,250

1,382

Ajustare totală brută

971

942

468

Ajustare totală brută în

79.48%

68.87%

31.81%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

31.8170

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1382

VALOAREA PROPUSĂ euro.

2,764

Valoare lei, rotunjită

12,894

SPAȚIU 1 CAMERA STERILIZARE , PARTER NR.CADASTRAL 117041-C1-U40

|                 | EURO |      4.6647

PREȚ DE VAMZARE NEGOCIAT, euro/mp

1084

1272

1470

i Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

\ Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

(Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

[PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

| finanțare

0

0

0

(PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Pclic.

Diaconii Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier

Astra

Brașov, zona str. Republicii

Ajustare %

25%

25%

3%

Ajustare

306

342

44

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1514

r Cai act eristici fizice

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

■4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-45

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

P

P

P

D

Ajustare (%)

0.0

0.0

7%

Ajustare

0

0

106

Suprafața utila apartament (mp)

15

38

30

20

(Aferenta suprafața mp

3%

2%

0%

Ajustare

46

34

0

Caracteristici spațiu

cabinet medical cu tradiție , vad format, acces

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

5%

5%

10%

Ajustare

76

86

151

Finisaje

finisaje medi: pardoseala sintetica, zugraveS lavabfe, tamplarie PVC cu geam termotzolant, usa acces PVC

finisaje medS: pardoseala sintetica, uzmerfical, gresie, faianța, zugraveS tavaMe, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare 1BF,

finisajemedii: pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zugraveS lavabOe, tamplarie PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medi: pardoseala săitefica, uz medical, gresie,faianța, zugravei lavaMe, tamplaiie PVC cu geam termopan, interioare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

fara centrala

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

85

121

282

PREȚ AJUSTAT

1613

1831

1796

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,613

1,831

1,796

Ajustare totală brută

605

600

417

Ajustare totală brută în

49.48%

43.87%

2836%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

2836%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,796

VALOAREA PROPUSĂ euro.

26,940

Valoare lei, rotunjită

125,668

SPAȚIU 8, WC PARTER NR.CADASTRAL 118041-C1-U47

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT, euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1.222

1,368

1470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

{Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

.Ajustare pt. condițiile de {piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

îPREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

A6

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

P

P

P

D

Ajustare (%)

0.0

0.0

5%

Ajustare

0

0

77

Suprafața utila apartament (mp)

■..........-..........................................

2

............................

38

30

20

diferența suprafața mp

-20%

-15%

-10%

Ajustare

-306

-257

-154

Caracteristici spațiu

anexa -grup sanitar

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

-10%

-10%

-5%

Ajustare

-153

-171

-77

Finisaje

finisaje mecffi: pardoseala sintetica, zugraveî lavabJe, tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, greș®, faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam tennopan, mterioare MOF,

firusaje metS: pardoseala gresie, placaripartiafe cu faianța, zugrăveli lavabte, tamplarie

PVC cu geam tennopan, usi interioare MOF

finisaje metffi: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugraveS lavabăe, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

t

Ajustare

0

0

0

Sistem incatzire

centrala ternăca comuna pe cia<fire

fara centrala

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

strada!

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

-495

-426

-131

PREȚ AJUSTAT

1032

1284

1413

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,032

1,284

1,413

Ajustare totală brută

941

908

499

Ajustare totală brută în

76.98%

6637%

33.91%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

33.91 %o

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,413

VALOAREA PROPUSĂ

euro,

2,826

Valoare lei, rotunjită

13,183

'... I      - - 'f—  - Ț--- —  -

SPAȚIU 9 TERASA NR. CAD 119041 - C1-U48

|                 |    EURO    |      4.6647

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare ptdr.de propr.

0

0

0

Ajustare ptdr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan 2019

Dec 2018

Dec. 2018

Dec.2018

Ajustare pt condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de p<ațâ

0

0

0

PREȚ AJU STAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Republic»

Ajustare %

25%

25%

3%

Ajustare

306

342

44

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1514

*■>><>/s     .• ••         • *■» ij.

*

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

4%

-3%

Ajustare

-107

-68

45

Regim de înălțime bloc

P+-2E

P

P

P

Etaj

P

P

P

D

Ajustare (%)

Ajustare

0

0

0

Ajustare (%)

Ajustare

0

0

0

Suprafața utila apartament (mp)

14

38

30

20

diferența suprafața mp

3%

2%

0%

Ajustare

46

34

0

Caracteristici spațiu

TERASA

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

-25%

-25%

-25%

Ajustare

-382

-428

-379

Finisaje

finisaje medB: pa rdoseala ciment mozaicat

finisajemedii: pardoseala sintetica, uzmerfical, gresie,faianța, zugrăveli tavabile, tamptarie PVC cu geam termopan, interioare MOF,

finisaje medii: pardoseala gresie, ptacari partale cu faianța, zugravefi tavaMe, tanptarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz merfical, gresie, faianța, zugravei tavaNe, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MOF

«

Ajustare

-300

-300

-300

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

fara centrala

fara centrata

fara centrata

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristicifizice

-673

-692

-654

PREȚ AJUSTAT

855

1018

860

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

855

1,018

860

Ajustare totală brută

1,210

1,242

838

Ajustare totală bruta în

99.03%

90.80%

57.01%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

57.01%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

860

VALOAREA PROPUSĂ euro,

12,040

Valoare lei, rotunjită

56,164

1                                                                         I

CAMEF

!A PORTAR CU NR CADASTRAL 119041-C1-U4

9

|              |   EURO

4.6647

PI EMEMTE HP FAMDAOATIC

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

« « * «■■■-■    J 1_                   111    J

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A | COMPARABILĂ B

COMPARABILĂ C



PREȚ OE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trai

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1222

1368

1470

Condiții de piață

lan.2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

, 0

0

0

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,222

1,368

1,470

Condiții de localizare

Brașov, centru, m incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, carter Astra

Brașov, zona str. Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

306

342

74

PREȚ AJUSTAT

1528

1710

1544

Caracteristici fizice

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-107

-68

-46

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

P

P

P

D

Ajustare (%)

0.0

0.0

5%

Ajustare

0

0

77

Suprafața utila apartament (mp)

5.76

38

30

20

diferența suprafața mp

-17%

-12%

-7%

Ajustare

-260

-205

-108

Caracteristici spațiu

sp. com -camera portar

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces «fin strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

0%

0%

5%

Ajustare

0

0

77


Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabile, tamplariePVC cu geam termoizoîant, usa acces PVC

fnisajemed» : pardoseala sintetica, uzmecfical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medi: pardoseala gresie, pla cari parțiale cu faianța, zugraveB lavabte, tamplarie PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje metfi: pa rdoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugraveS bvabSe, tanplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

f

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

tara centrala

tara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

-297

-204

70

PREȚ AJUSTAT

1231

1506

1614

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,231

1,506

1,614

Ajustare totală brută

742

686

452

Ajustare totală brută în

60.73%

50.12%

30.76%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

30.76%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,614

VALOAREA PROPUSĂ euro.

9,297

Valoare lei, rotunjită

43,367

SPAȚIU 1 CTCU NR CADASTRAL 119041-C1-U50

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT, euro/mp

1084

1272

1350

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,122

1,256

1,350

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1122

1256

1350

Condiții de piață

lan.2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,122

1,256

1,350

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

281

314

68

PREȚ AJUSTAT

1403

1571

1418

- /•      - ’.x-sîw

'<■ * ' •

îțS V ' Caracteristic» fizice •                              ’        I

Data PIF

anii 1900

1958

1640

1935

Ajustare %

-7%

4%

-3%

Ajustare

-98

-63

-43

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

S

P

P

D

Ajustare (%)

-5%

-5%

0%

Ajustare

-70

-79

0

Suprafața utila apartament (mp)

64

38

30

20

diferența suprafața mp

-2%

-3%

-4%

Ajustare

-28

-47

-57

Caracteristici spațiu

anexa - sp. corn

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

-10%

-10%

-5%

Ajustare

-140

-157

-71

Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

fmisaje metfi: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugrăveli lavabHe, tamplarie PVC cu geam termopan, mterioare MDF,

finisaje medă: pardoseala gresie, pla cari parțiale cu faianța, zugrăveli lavabUe, tamplarie

PVC cu geam termopan, iei interioare MDF

parctoseala siitefica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabHe, tanptarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

»

Ajustare

-100

-100

-100

Sistem incaizire

centrala termica consuna pe clădire

fara centrala

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

strada]

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

-367

-376

-200

PREȚ AJUSTAT

1036

1195

1217

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,036

1,195

1,217

Ajustare totală brută

787

830

408

Ajustare totală bruta în

70.15%

66.03%

30.19%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

30,19%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,217

VALOAREA PROPUSĂ euro,

77,888

Valoare lei, rotunjită

363,324

1

1

SPAȚIU 2 POST TRAFO CU NR CADASTR

AL 119041-C1-U51

_

EURO   |     4.6647

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A

COMPARABILĂ B| COMPARABILĂ C

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1350

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,122

1,256

1,350

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1122

1256

1350

Condiții de piață

lan .2019

Dec.2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de Piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,122

1,256

1,350

Condiții de localizare

Brașov, centru , in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

281

314

68

PREȚ AJUSTAT

1403

1571

1418

*’ *•

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-98

-63

-43

Reqim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

S

P

P

D

Ajustare (%)

-5%

-5%

0%

Ajustare

-70 .

-79

0

Suprafața utila apartament (mp)

35

38

30

20

diferența suprafața mp

0%

0%

-2%

Ajustare

0

0

-28

Caracteristici spațiu

spațiu anexa

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

-10%

-10%

-5%

Ajustare

-140

-157

-71

Finisaje

finisaje meda: pardoseala sintetica, zugrăveli tavabte, tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje medă: pardoseala sintetica, uzmerfical, gresie, latenta, zugravefitavaMe, tamptarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

fhisajemerfi: pardoseala gresie, ptacari paritate cu faianța, zu^avefi tavabSe, tamptarte PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugraveB lavabfe, tamptarie PVC cu geam termopan, interioare MDF t

Ajustare

-100

-100

-100

Sistem încălzire

centrata termica comuna pe ciadre

fara centrata

fara centrata

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

339

328

-172

PREȚ AJUSTAT

1064

1242

1246

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,064

1,242

1,246

Ajustare totală brută

759

782

379

Ajustare totală brută în

67.65%

6228%

28.09%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

28.09%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,246

VALOAREA PROPUSĂ euro.

43,610

.[Valoare lei, rotunjită

203,428

SPAȚIU 3,5 DEPOaiE SI 2 HOLURI ________

|                  | EURO= |      4.6647


METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT. euro/mp

1084

1272

1350

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare ptdr.de prapr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,122

1.256

1,350

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

Condiții de piață

lan.2019

1122

Dec .2018

1256

Dec.2018

1350

Dec.2018

Ajustare pt condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,122

1,256

1,350

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier

Astra

Brașov, zona str.Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

281

314

68

PREȚ AJUSTAT

1403

1571

1418

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

4%

-3%

Ajustare

-98

-63

-43

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

S

P

P

D

Ajustare (%)

-5%

-5%

0%

Ajustare

-70

-79

0

Suprafața utila apartament (mp)

101

38

30

20

diferența suprafața mp

-5%

-10%

-15%

Ajustare

-70

-157

-213

Caracteristici spațiu

spațiu anexa, subsol neamenajat

spațiu comercial, acces (fin strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

-10%

-10%

-5%

Ajustare

-140

-157

-71

Finisaje

subsol neftusat

finisaje medii: pardoseala smtetica, uz medical, ^esîe.faîanta, zu^avel lavabSe, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medă: panfoseata gresie, placari partiate cu faianța, zugravefl lavabfe, tamplarie PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

fsrisaje medii: pardoseala sintetica, uz merfical, gresie, faianța, zugravefi lavabBe, tamplarie PVC cu geam termopan, mterioare MDF

Ajustare

-150

-150

-150

Sistem incalzire

centrala term'ca comuna pe dacfre

fara centrala

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

-459

-535

-406

PREȚ AJUSTAT

944

1035

1011

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

944

1,035

1,011

Ajustare totală brută

879

990

614

Ajustare totală brută în

78.35%

78.76%

45.45%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

45.45<M>

\ VALOAREA PROPUSĂ

! euro/mp

1,011

'VALOAREA PROPUSĂ

euro.

102,111

Valoare lei, rotunjită

476,317

1

SPAȚIU 4 BOXA

|                 1    EURO    I      4.6647

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A | COMPARABILĂ B| COMPARABILĂ C

i                                                                   z

"                          a                                 /              ’ r                  4                                    a             z z

- £7                   4                                                Z                       Z J 'f r          Ș '

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

1084

1272

1350

PREȚ DE VÂNZARE NEGOCIAT , euro/mp

Dreptul de proprietate traii

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,122

1,256

1,350

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1122

1256

1350

Condiții de piață

lan .2019

Dec .2018

Dec.2018

Dec.2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,122

1,256

1,350

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str. Republicii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

281

314

68

PREȚ AJUSTAT

1403

1571

1418

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

-4%

-3%

Ajustare

-98

-63

-43

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

S

P

P

D

Ajustare (%)

-5%

-5%

0%

Ajustare

-70

-79

0

Suprafața utila apartament (mp)

3

38

30

20

diferența suprafața mp

-20%

-15%

-10%

Ajustare

-281

-236

-142

Caracteristici spațiu

spațiu anexa, subsol neamenajat

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

-10%

-10%

-5%

Ajustare

-140

-157

-71

Finisaje

finisaje medâ: pardoseala smtefica, zugraveB lavabite, tarnptarie PVC cu geam termoizolartf, usa acces PVC

finisaje medă: pardoseala shtetica, uzmecScal, gresie,famta, zuțpaveB lavabite, Ianuarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medii : pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zugrăveli lavabite, tampterte

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje mecH: pardoseala sintetica, uz metfical, gresie, faianța, zugraveS lavabite, tampiarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

1

Ajustare

-100

-100

-100

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

fara centrala

fara centrala

fara centrata

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

-619

-564

-285

PREȚ AJUSTAT

784

1007

1132

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

784

1,007

1,132

Ajustare totală brută

1,040

1,018

493

Ajustare totală brută în

92.65%

81.03%

36.49%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILÂ C

ajustare minima

36.49*%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,132

VALOAREA PROPUSĂ euro.

3,396

jValoare lei, rotunjită

15,841

1

1 1

i

SPAȚIU 3 BOXA CU NR CADASTRAL11S

I041-C1-U54

1

|               EURO

4.6647

) ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A | COMPARABILĂ B

COMPARABILĂ C



1272

1350

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT, euro/mp

1084

Dreptul de proprietate tran

integral

integral

integral

inteqral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,122

1,256

1,350

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1122

1256

1350

Condiții de piață

lan. 2019

Dec .2018

Dec.2018

Dec .2018

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

(Ajustare pt. condițiile de (piață

0

0

0

;PRET AJUSTAT

1,122

1,256

1,350

(Condiții de localizare

i

I

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaccnu Coresi

Brașov, cartier Astra,

Brașov, cartier Astra

Brașov, zona str.Repubfcii

Ajustare %

25%

25%

5%

Ajustare

281

314

68

PREȚ AJUSTAT

1403

1571

1418

Data PIF

anii 1900

1968

1640

1935

Ajustare %

-7%

4%

-3%

Ajustare

-98

-63

43

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

S

P

P

D

Ajustare (%)

7%

7%

0%

Ajustare

98

110

0

Suprafața utila apartament (mp)

2

38

30

20

diferența suprafața mp

-20%

-15%

-10%

Ajustare

-281

-236

-142

Caracteristici spațiu

spațiu anexa, subsol neamenajat

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din strada

spațiu comercial, acces din curtea interioara

Ajustare %

-10%

-10%

-5%

Ajustare

-140

-157

-71


Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zu gravei lavabile, tamplarie PVC cu geam termoizotant, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uzmetfical, gresie, faianța, zugrăveli lavabite, tamplarie PVC cu geam termcpan, interioare MDF,

finisaje med»: pardoseala gresie, pia cari parțiale cu faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie

PVC cu geam termcpan, usi interioare MDf

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie, faianța, zugraveB lavabile, tamplarie PVC cu geam termcpan, interioare MDF

*

Ajustare

-100

-100

-100

Sistem incalzire

centrala termica comuna pe clădire

fara centrala

tara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

-451

376

-285

PREȚ AJUSTAT

952

1195

1132

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

952

1,195

1,132

Ajustare totală brută

1,068

1,049

493

Ajustare totală brută în

95.15%

83.53%

36.49%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

36.49°/b

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,132

VALOAREA PROPUSĂ euro.

2,264

Valoare lei, rotunjită

10,561

1 1

I

SPAȚIU 10, WC ETAJ I, NR CAD 11£

I041-C1-U64

I

EURO   |     4.6647

FI FMFNTF DF COMPARĂT1F

PROPRIETATEA IMOBILIARA REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A

COMPARABILĂ B| COMPARABILĂ C



Dreptul de proprietate trar

Ajustare pt.dr.de propr.

Ajustare pt.dr.de propr.

PREȚ AJUSTAT_________'

Condiții de finanțare finanțare


cash


PREȚ AJUSTAT Condiții de localizare


1084 integral 0

0

1,222 cash

0

1222


Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconii Coresi


Brașov, cartier Astra,


Brașov, cartier Astra


Brașov, zona str. Republicii


25%


5%

74


25%

306 1528 __

ce 1968 -7% -107

P____

P____

-1.0



Data PIF_____________

Ajustare %____________

Ajustare________________

Regim de înălțime bloc Eț*i______________________

Ajustare (%)____________

Ajustare_________________

Suprafața utila apartament (mp)______

diferența suprafața mp Ajustare


Caracteristici spațiu


Ajustare %

Ajustare


1544


anii 1900


1935


-4%


-3%



-20% -306


anexa -grup sanitar


spațiu comercial, acces din strada


-15% -257 spațiu comercial, acces din strada


-10% -154


spațiu comercial, acces din curtea interioara



-10%

-153


-10%

-171


-5% -77


Ajustare                   .

;;; - - ...

0

0

0

Sistem încălzire

centrala tenroca cormma pe datfire

fara centrata

fara centrala

fara centrala

Ajustare

70

70

70

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0%

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

-510

-443

-146

PREȚ AJUSTAT

1017

1267

1397

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,017

1,267

1,397

Ajustare totală brută

956

925

483

Ajustare totală brută în

78.23%

67.62%

32.86%

Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ C

ajustare minima

32.86%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,397

VALOAREA PROPUSĂ euro,

2,794

Valoare lei, rotunjită

13,034

L L

SPAȚIU 11 CAMERA STERILIZARE ETAJ I CU NR CADASTRAL 119041-C1-U55

|    EURO=          4.6647

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT | COMPARABILĂ A COMPARABILĂ B| COMPARABILĂ C

S              4                     »                   Z                                        2

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

PREȚ DE VÂNZARE NEGOCIAT , euro/mp

ICț SIKrafKc&trauZaP

1084

1272

1470

Dreptul de proprietate trai